Luận văn Thẩm định dự án và giải quyết món vay tại ngân hàng đầu tư và phát triển chi nhánh Cần Thơ

: Ngô Thị Thúy Theo ñánh giá của phía ngân hàng thì ñây là mức thời gian hòa vốn ở mức khá lý tưởng vì chỉ khoảng gần nữa thời gian ñầu tư là dự án ñã có thể thu hồi ñủ vốn ñầu tư. ðiều này tốt cho cả nhà ñầu tư và cả ngân hàng. Ngân hàng thu ñược hết nợ càng sớm thì hiệu quả món cho vay càng ñảm bảo. * Phân tích hiện giá thu nhập thuần NPV: Bảng 9: DÒNG TIỀN CỦA DỰ ÁN ðVT: triệu ñồng STT Khoản mục 0 1 2 3 4 5 I Dòng tiền vào 61.475 90.110 198.514 86.209 62.267 Doanh thu 72.711 123.009 139.799 86.209 62.267 Tăng giảm khoản phải thu (21.813) (36.903) 58.716 - - Hoàn thuế VAT 10.577 4.004 - - - II Dòng tiền ra 171.919 45.540 1.575 33.454 24.582 18.344 Tổng vốn ñầu tư 171.919 44.040 Chi phí vận hành 1.500 1.575 1.654 1.736 1.823 Thuế TNDN - - 31.800 22.846 16.521 III Dòng tiền của dự án (171.919) 15.935 88.535 165.060 61.627 43.923 (Nguồn: Kết quả tính toán từ dữ liệu dự án) Bảng 10: HIỆN GIÁ THU NHẬP THUẦN CỦA DỰ ÁN ðVT: triệu ñồng Năm CFt Hệ số chiết khấu (12%) PV 0 (171.919) 1,0000 -171.919 1 15.935 0,8929 14.228,3615 2 88.535 0,7972 70.580,102 3 165.060 0,7118 117.489,708 4 61.627 0,6355 39.163,9585 5 43.923 0,5674 24.921,9102 NPV 94.465,0402 (Nguồn: Kết quả tính toán từ dữ liệu dự án) Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 52 SVTH: Ngô Thị Thúy Sau khi xem xét quy mô, thời gian ñầu tư và mức vốn ñầu tư cũng như mức vốn xin vay của dự án, BIDV Cần Thơ ñã áp dụng mức lãi suất chiết khấu cho dự án này là 12% (theo mức lãi suất chiết khấu hiện hành ñối với các dự án lớn, lâu dài của BIDV Việt Nam) thì NPV của dự án tính ñược là 94.465,0402 triệu ñồng, lớn hơn 0 rất nhiều, do ñó dự án có lời, hay nói cách khác là dự án xây dựng KDC Nam sông Cần Thơ khả thi và hiệu quả về mặt tài chính. Sau thời gian ñầu tư là 5 năm, tổng giá trị thu hồi của dự án ñã có tính ñến giá trị chiết khấu ñạt khoảng 94 tỷ ñồng, ñây là một mức hiện giá hấp dẫn ñối với các nhà ñầu tư. BIDV Cần Thơ không có lý do nào mà không chấp nhận dự án này, vì nó mang lại nhiều lợi ích cho các bên trong ñó có ngân hàng là người cho vay vốn ñể ñầu tư vào dự án. * Phân tích suất sinh lời nội bộ (IRR): Bảng 11: SUẤT SINH LỜI NỘI BỘ CỦA DỰ ÁN ðVT: triệu ñồng HIỆN GIÁ NPV 1 HIỆN GIÁ NPV 2 NĂM PC CFt HSCK 1 30% PV1 HSCK 2 31% PV2 0 171.919 (171.919) 1,000 -171.919 1,0000 -171.919 1 44.040 15.935 0,7692 12.257,202 0,7634 12.164,78 2 88.535 0,5917 52.386,16 0,5827 51.589,34 3 165.060 0,4552 75.135,312 0,4448 73.418,69 4 61.627 0,3501 21.575,613 0,3395 20.922,37 5 43.923 0,2693 11.828,464 0,2592 11.384,84 TỔNG NPV1 1.263,7501 NPV2 -2.438,98 (Nguồn: Kết quả tính toán từ dữ liệu dự án) - Với r1 = 30% tính ñược NPV dương nhỏ nhất NPV1 = ∑ PV1 = 1.263,7501 - Với r2 = 31% tính ñược NPV âm lớn nhất NPV2 = ∑ PV2 = -2.438,98 Tính ñược: IRR = 30% + (31% - 30%) x = 30,34% 1.263,750 1.263,7501 + │-2.438,98│ Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 53 SVTH: Ngô Thị Thúy Nhận xét: Suất thu hồi nội bộ của dự án cao hơn nhiều so với chi phí sử dụng vốn bình quân trên thị trường hiện nay là 12% - 13%, cụ thể trong hệ thống BIDV là 12%. Như vậy, dự án xây dựng KDC Nam sông Cần Thơ xét theo chỉ tiêu IRR là một dự án có hiệu quả cao. * Phân tích khả năng thanh toán nợ dài hạn: Bảng 12: KHẢ NĂNG THANH TOÁN NỢ DÀI HẠN CỦA DỰ ÁN ðVT: triệu ñồng Chỉ tiêu 1 2 3 4 5 CFt 15.935 88.535 165.060 61.627 43.923 Lãi vay 5.760 5.760 4.320 2.880 1.440 Nợ gốc - 12.000 12.000 12.000 12.000 DSCR (lần) 3.77 5.31 10.37 4.34 3.37 (Nguồn: Kết quả tính toán từ dữ liệu dự án) Khả năng thanh toán nợ dài hạn trung bình: 5, 43 lần Trong kế hoạch trả nợ vốn vay công ty ñã sử dụng lợi nhuận sau thuế ñể trả vốn gốc và lãi vay ngân hàng. Nhưng khi tính khả năng thanh toán nợ dài hạn của dự án thì sử dụng dòng ngân lưu ròng của dự án ñể trả nợ nhằm ñánh giá chính xác khả năng thanh toán nợ từ nguồn trả hình thành từ hoạt ñộng của dự án so với kế hoạch. Qua phân tích trong bảng 10 cho thấy DSCR qua các năm ñều lớn hơn 1 và DSCR trung bình là 5,43 lần là rất cao, ñảm bảo khả năng dự án hoàn trả nợ vay ñúng như dự kiến. 4.3 Phân tích những rủi ro trong thẩm ñịnh dự án xây dựng KDC lô 13A khu ñô thị mới Nam sông Cần Thơ ðây là dự án ñầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng nên chịu sự cạnh tranh rất lớn giữa các khu dân cư và tái ñịnh cư tại Khu ñô thị Nam sông Cần Thơ. Trong bối cảnh hiện nay thị trường bất ñộng sản không ổn ñịnh, làm cho chủ ñầu tư cũng như nhà ñầu tư không lường hết ñược diễn biến của thị trường. Vì vậy, khi ñầu tư dự án này sẽ gặp nhiều khó khăn, cũng như các rủi ro có thể xảy ra. 4.3.1 Rủi ro từ bản thân của dự án a. Rủi ro về chính sách và pháp lý Công tác ñền bù giải tỏa theo nguyên tắc thỏa thuận, thương lượng giữa Chủ ñầu tư và các hộ dân nằm trong khu dân cư qui hoạch, việc ñền bù giải tỏa không Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 54 SVTH: Ngô Thị Thúy hợp lý: Công ty ñưa ra giá ñền bù giải tỏa quá thấp hoặc dân yêu cầu giá ñền bù giải tỏa quá cao, người dân không chịu di dời. Hiện nay các chủ ñầu tư tự thỏa thuận bồi hoàn với người dân theo hình thức mua ñứt chứ chưa giải quyết tái ñịnh cư trước khi giải tỏa, những người ñược bồi hoàn sau thì giá cao dẫn ñến khiếu nại của những người di dời trước làm ảnh hưởng ñến tiến ñộ giải phóng mặt bằng, tiến ñộ triển khai thực hiện dự án. b. Rủi ro về vốn tự có tham gia Vốn tự có tham gia vào dự án ñược huy ñộng từ nguồn bán nền và nhà. ðiều này dẫn ñến rủi ro là nguồn vốn huy ñộng từ việc bán nền không theo ñúng kế hoạch công ty ñề ra, thì việc thiếu vốn ñầu tư là khó tránh khỏi. c. Rủi ro về chi phí ñầu tư Ở thời ñiểm ñó thì giá vật liệu xây dựng ñồng loạt tăng làm cho chi phí ñầu tư tăng lên. Bên cạnh ñó công ty vẫn chưa thỏa thuận ñược giá bồi hoàn với các hộ dân còn lại nên chi phí bồi hoàn cho diện tích ñất còn lại (khoảng 18,2ha) có thể cao hơn so với thực tế. Ngoài ra, tiền thuế sử dụng ñất vẫn chưa thống nhất cách tính thuế phải nộp giữa công ty và cơ quan thuế, vì thế tiền thuế sử dụng ñất phải nộp cho Nhà nước sẻ thay ñổi. ðiều này làm ảnh hưởng ñến tổng vốn ñầu tư và hiệu quả của dự án. d. Rủi ro về ñộ biến ñộng của các chỉ tiêu tài chính trong dự án còn lớn, ảnh hưởng ñến hiệu quả lâu dài của dự án. Do dự án kéo dài 5 năm – một khoảng thời gian dài với khả năng có thể có biết bao thăng trầm biến ñổi như giá bất ñộng sản có thể bị giảm do có nhiều dự án tương tự, khi ñó nguồn cung trên thị trường tăng cao, hoặc có sự thay ñổi về nhu cầu sử dụng nhà ở, ñiều này có tác ñộng rất lớn ñến các chỉ tiêu tài chính trong tương lai của dự án. e. Một số thông tin mà công ty TNHH Thiên Lộc cung cấp về dự án vẫn chưa thật chính xác, vẫn cần phải xác minh lại trên thực tế. Nhìn chung thì dữ liệu về dự án mà công ty TNHH Thiên Lộc cung cấp cho ngân hàng tương ñối ñầy ñủ và thuyết phục, nhưng bên cạnh ñó vẫn có một số thông tin nhỏ chưa thật sự chính xác và ñã ñược cán bộ ngân hàng tiến hành thẩm ñinh và xác minh lại trên thực tế như: giá san lấp mặt bằng, tốc ñộ tăng của biến phí. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 55 SVTH: Ngô Thị Thúy 4.3.2 Rủi ro từ phía ngân hàng a. Rủi ro từ quy trình thẩm ñịnh của ngân. Mặc dù quy trình thẩm ñịnh của BIDV là tương ñối phù hợp, khoa học, ít thủ tục, ít công ñoạn. Tuy nhiên, tùy vào một số trường hợp sự phối hợp giữa phòng tín dụng và phòng thẩm ñịnh còn nhiều sơ sót hoặc sự chậm trễ trong việc bàn giao giấy tờ, hồ sơ dẫn ñến không ít khó khăn trong công tác thẩm ñịnh và cho vay. Công tác thẩm ñịnh kéo dài có thể ảnh hưởng ñến chi phí thẩm ñịnh, ñồng thời gây lãng phí thời gian cho chủ ñầu tư. b. Rủi ro từ công tác thẩm ñịnh Công ty TNHH Thiên lộc chỉ mới thành lập năm 2003 và chỉ thực hiện dự án khu dân cư Nam Sông Cần Thơ. Mặt khác lại là khách hàng mới ñặt quan hệ vay vốn tại ngân hàng nên cán bộ ngân hàng chưa am hiểu nhiều về công ty này. Nếu cán bộ thẩm ñịnh và ngân hàng chủ quan trong công tác thẩm ñịnh ñiều này sẽ rất dễ dẫn ñến những sai lầm không ñáng có và dự án thuộc lĩnh vực xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng nên có sự biến ñộng rất lớn, do ñó cán bộ thẩm ñịnh khó có thể phân tích và ñánh giá chính xác mức ñộ rủi ro của dự án. 4.3.3 Rủi ro từ môi trường vĩ mô và các rủi ro khác a. Rủi ro về thị trường Thị trưởng bất ñộng sản thay ñổi liên tục, lúc ñóng băng, lúc sôi ñộng. Việc mua các lô ñất của nhà ñầu tư còn phụ thuộc rất nhiều về tâm lý: phong thủy, khả năng dự ñoán tốc ñộ phát triển nơi ñầu tư, khả năng tài chính của nhà ñầu tư,… Vì vậy, những thay ñổi trên làm ảnh hưởng rất nhiều ñến thị trường bất ñộng sản. Bên cạnh ñó, sau khi có thông tin ñánh thuế từ chuyển nhượng bất ñộng sản, thì thị trường này sẽ còn gặp nhiều khó khăn mà chủ dự án sẽ khó tránh khỏi nguy cơ hàng sẽ bị bán chậm hoặc phải giảm giá bán. b. Rủi ro về cạnh tranh Hiện tại dọc tuyến ñường Quang Trung – Cái Cui có nhiều khu dân cư ñã hoàn thiện và có dân cư vào sinh sống: khu dân cư Phú An – công ty 586, khu dân cư Bình An – công ty Diệu Hiền, khu dân cư của công ty Nam Long… Vì vậy công ty chịu sự cạnh tranh rất lớn. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 56 SVTH: Ngô Thị Thúy 4.4 Tài sản ñảm bảo nợ vay Công ty ñề nghị dùng các giấy chứng nhận quyền sử dụng ñất thuộc phạm vi khu vực xây dựng của dự án; tài sản ñã có sẵn trên ñất và tài sản hình thành từ vốn vay của 150 căn nhà tái ñịnh cư và 12 căn nhà mẫu liên kế ñể làm tài sản ñảm bảo nợ vay. 4.5 ðánh giá chung về dự án dưới góc ñộ BIDV chi nhánh Cần Thơ và xét duyệt khoản vay cho dự án. 4.5.1 ðánh giá chung về dự án: Tình hình tài chính của khách hàng: Sản xuất kinh doanh bước ñầu ñi vào ổn ñịnh, có chiều hướng phát triển bền vững và hiệu quả. Về mặt tài chính khách hàng không có ñủ nguồn vốn tự có ñể thực hiện dự án theo quy ñịnh. Tuy có những mặt hạn chế song do sự hỗ trợ nhiệt tình về mặt pháp lý của các cấp lãnh ñạo trong thành phố ñể thực hiện dự án. Theo ñánh giá của Giám ñốc Sở xây dựng TP Cần Thơ, việc triển khai KDC lô 13A của công ty TNHH Thiên Lộc ñược xếp vào các dự án có mức ñộ triển khai khá. Nhận xét chung về tính khả thi của dự án, phương án xin vay vốn - Trên cơ sở phân tích và ñánh giá số liệu của dự án thì dự án khả thi. Tuy nhiên ñây là một lĩnh vực kinh doanh có nhiều rủi ro và thay ñổi bất thường. - Do là dự án chuyển giao nên công ty mất nhiều thời gian trong việc ñiều chỉnh diện tích ñất thực tế và ảnh hưởng ñến tiến ñộ thực hiện dự án. - Chi phí ñầu tư cao do phải chi trả nhiều hạn mục trong dự án. - Giá cả nguyên vật liệu ñầu vào tăng làm ảnh hưởng ñến tổng vốn ñầu tư của dự án - Công tác quảng cáo, tiếp thị ña dạng ñã phát huy ñược hiệu quả thu hút khách hàng. Mức ñộ ñáp ứng của tài sản bảo ñảm tiền vay Tài sản bảo ñảm tiền vay của khách hàng hợp pháp và phù hợp với quy ñịnh của Ngân hàng Nhà nước và hướng dẫn của BIDV Việt Nam. Tuy nhiên, vẫn còn hạn chế là tài sản ñảm bảo này có tính lỏng không cao trên thị trường. 4.5.2 Xét duyệt cho vay ñối với dự án: Phương án cho vay - Phương thức cho vay: cho vay theo dự án ñầu tư. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 57 SVTH: Ngô Thị Thúy - Hình thức phát tiền vay: phát tiền vay bằng tiền mặt hoặc chuyển khoản trực tiếp cho khách hàng. - Cơ sở phát tiền vay: căn cứ vào khối lượng công trình hoàn thành, hóa ñơn chứng từ chứng minh sử dụng tiền vay. - Thời gian phát tiền vay: theo tiến ñộ thi công dự án. Phương án thu nợ: - Số tiền vay: 48.000.000.000 ñồng - Thời gian vay: 60 tháng Trong ñó: + Thời gian ân hạn 12 tháng + Thời gian trả nợ: 48 tháng - Phương thức thu nợ: thu gốc và lãi ñịnh kỳ 3 tháng 1 lần với số tiền gốc: 3.000.000.000 ñồng. Bảng 13: KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VỐN VAY HÀNG NĂM ðVT: Triệu ñồng Kế hoạch trả nợ hàng năm STT Chỉ tiêu trả nợ Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 1 Dư nợ ñầu năm 48.000 48.000 36.000 24.000 12.000 2 Nguồn trả nợ - 75.638 102.025 58.747 42.483 3 Trả nợ lãi vay 5.760 5.760 4.320 2.880 1.440 4 Trả nợ gốc vốn vay 12.000 12.000 12.000 12.000 5 KH trả nợ (gốc, lãi) 5.760 17.760 16.320 14.880 13.440 6 Phát sinh trong kỳ 48.000 7 Cân ñối (2 – 4) - 63.638 90.025 46.747 30.483 8 Dư nợ cuối năm 48.000 48.000 36.000 24.000 12.000 0 (Nguồn: Phòng Tín dụng) Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 58 SVTH: Ngô Thị Thúy CHƯƠNG 5 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HẠN CHẾ RỦI RO VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẨM ðỊNH DỰ ÁN TẠI BIDV CẦN THƠ Qua việc nhận thấy những thuận lợi cũng như những khó khăn trong hoạt ñộng thẩm ñịnh dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A vừa qua, nhà quản trị của BIDV Cần Thơ cần phải làm gì? Những giải pháp sau ñây sẽ là chiếc chìa khóa vàng ñể nhà quản trị của ngân hàng hoạch ñịnh một chiến lược phù hợp hơn nhằm quản trị tốt hơn và nâng cao hơn nữa hiệu quả hoạt ñộng thẩm ñịnh nói riêng và hoạt ñộng tín dụng nói chung của BIDV Cần Thơ trong thời gian tới, và nhất là trong xu thế hội nhập và cạnh tranh ngày càng trở nên gay gắt. 5.1 Giải pháp ñối với công tác thẩm ñịnh 5.1.1 Hoàn thiện và phát huy hiệu quả hơn nữa quy trình thẩm ñịnh dự án ñầu tư. Quy trình thẩm ñịnh dự án ñầu tư tại BIDV Cần Thơ trải qua các khâu: tiếp nhận dự án, lập kế hoạch thẩm ñịnh và phân công cán bộ thẩm ñịnh, tiến hành thẩm ñịnh và ñánh giá hiệu quả dự án, thẩm ñịnh tài sản ñảm bảo và xét duyệt cho vay. Còn nội dung thẩm ñịnh thì qua các mặt: ñánh giá sơ bộ, phân tích thị trường ñầu ra, các yếu tố ñầu vào, phương diện kỹ thuật, phương diện tổ chức và quản lý, vốn ñầu tư, ñánh giá hiệu quả tài chính và cuối cùng là phân tích rủi ro. Nhìn chung thì quy trình này cũng tương ñối hoàn chỉnh và ñầy ñủ, tuy nhiên nó vẫn còn một số hạn chế nhất ñịnh như: ñánh giá khách hàng qua số liệu chứ chưa qua tiếp xúc trực tiếp, thời gian thẩm ñịnh còn kéo dài…dẫn ñến tốn kém nhiều chi phí thẩm ñịnh cho ngân hàng và thời gian chờ ñợi cho chủ ñầu tư. Do ñó, Ngân hàng cần hoàn thiện hơn nữa quy trình ñể nâng cao hiệu quả công tác thẩm ñịnh các dự án nói chung và dự án của công ty TNHH Thiên Lộc nói riêng. Cụ thể, ñiều chỉnh ở một số mặt như sau: - Giảm bớt thời gian giữa các khâu thẩm ñịnh ñể tiết kiệm chi phí thẩm ñịnh cho ngân hàng và thời gian chờ ñợi cho nhà ñầu tư. - Tiến hành một số khâu thẩm ñịnh song song nếu có thể ñể vừa rút ngắn thời gian, vừa có ñiều kiện hỗ trợ số liệu cho nhau. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 59 SVTH: Ngô Thị Thúy 5.1.2 ðẩy mạnh công tác ñào tạo, nâng cao trình ñộ nghiệp vụ cho cán bộ tín dụng nói chung và thẩm ñịnh nói riêng của ngân hàng. Trong tất cả các nguồn lực tạo nên hiệu quả hoạt ñộng của bất cứ một ñơn vị nào, chứ không riêng gì BIDV Cần Thơ thì nguồn lực con người là quan trọng nhất, cốt lõi nhất. Vì thế muốn hoạt ñộng của ngân hàng nói chung và hoạt ñộng thẩm ñịnh nói riêng ñạt hiệu quả thì BIDV Cần Thơ cần phải ñặc biệt chú ý ñến công tác ñào tạo, bồi dưỡng ñể nâng cao trình ñộ nghiệp vụ cho cán bộ của ngân hàng mình. ðồng thời có những chính sách khuyến khích cho các cán bộ ngân hàng, nhất là cán bộ thẩm ñịnh ñể ñộng viên họ làm việc tốt hơn. Cần Thơ phát triển, với mật ñộ dân số ngày càng ñông thì nhu cầu về ñời sống vật chất cũng ngày càng nâng cao ñặt biệt là nhu cầu về nhà ở. Từ ñó mà dự án ñầu tư về xây dựng KDC, cơ sở hạ tầng ngày càng nhiều, ñòi hỏi cán bộ thẩm ñịnh của ngân hàng phải có những kiến thức nhất ñịnh về lĩnh vực này thì mới có thể thẩm ñịnh tốt các dự án thuộc lĩnh vực này. 5.1.3 Lập kế hoạch thẩm ñịnh rõ ràng và thẩm ñịnh ñúng quy trình của BIDV Cần Thơ ñã ñề ra. Trong thẩm ñịnh một dự án ñầu tư thì khâu lập kế hoạch thẩm ñịnh là vô cùng quan trọng, nó quyết ñịnh ñến kết quả và chất lượng công tác thẩm ñịnh từ ñó quyết ñịnh ñến hiệu quả món cho vay của ngân hàng. Thẩm ñịnh có kế hoạch càng rõ ràng thì công việc thẩm ñịnh càng trôi chảy, càng ít tốn thời gian và nhân lực, hạn chế ñược sai sót mà hiệu quả công việc vẫn ñảm bảo. ðối với những dự án lớn như dự án của công ty TNHH Thiên Lộc với vốn ñầu tư nhiều, chiếm tỷ lệ lớn trong tổng nguồn vốn cho vay của ngân hàng, do ñó ñòi hỏi ngân hàng cần phải lập kế hoạch và phân công cán bộ thẩm ñịnh một cách thận trọng, hợp lý. ðể làm tốt ñược việc này, BIDV Cần Thơ cần thực hiện một số vấn ñề sau: - Tham khảo ý kiến của tất cả cán bộ thẩm ñịnh trong ngân hàng. - Lập kế hoạch thẩm ñịnh trên tất các các phương diện. - Vạch ra từng bước cụ thể cho tiến trình thẩm ñịnh. - Thẩm ñịnh ñúng các bước của quy trình. - ðánh giá và rút kinh nghiệm từng bước thẩm ñịnh ñể hạn chế và khắc phục khó khăn. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 60 SVTH: Ngô Thị Thúy 5.2 Giải pháp hạn chế rủi ro 5.2.1 Dự ñoán, phân tích và hạn chế ñến mức thấp nhất những rủi ro có thể phát sinh khi thẩm ñịnh dự án. Hoạt ñộng kinh doanh nhà ñất là hoạt ñộng thu ñược nhiều lợi nhuận cho các doanh nghiệp nhưng nó cũng tiềm ẩn không ít những rủi ro. Dự án của công ty TNHH Thiên Lộc là một dự án xây mới KDC thì tất nhiên nó sẽ chứa ñựng những rủi ro vốn có ấy như rủi ro thị trường ñầu vào – ñầu ra, rủi ro lãi suất … tạo nên rủi ro thẩm ñịnh cho phía ngân hàng cho vay. Năm 2007, ñầu năm 2008 giá bất ñộng sản bị ñẩy lên ñến mức cao kỷ lục chỉ trong một thời gian ngắn, nhất là bất ñộng sản thuộc dự án xây dựng các khu ñô thị mới gồm căn hộ và ñất nền nguyên nhân là do cung, cầu nhà ở, ñất dự án, hiện tượng ñầu cơ tích trữ bất ñộng sản, ñưa thông tin sai lệch về thị trường, tạo cơn sốt ảo của thị trưởng ñẩy giá. Nhưng giữa năm 2008 thị trường bất ñộng sản có dấu hiệu hạ nhiệt. Bên cạnh sự biến ñộng của thị trường bất ñộng sản thì giá nguyên vật liệu xây dựng và giá thành xay dựng cũng biến ñộng ñáng kể. Chính những ñiều này làm cho công ty TNHH Thiên Lộc gặp không ít những khó khăn. Từ ñó dẫn ñến công tác thẩm ñịnh dự án của công ty TNHH Thiên Lộc sẽ không ñạt ñược hiệu quả tối ña nếu không lường trước hết ñược những rủi ro trong tương lai. ðể khắc phục những rủi ro ngoài việc ñánh giá tầm ảnh hưởng của rủi ro thì ngân hàng cho vay (tức BIDV Cần Thơ) cũng cần có biện pháp ñể hạn chế, chẳng hạn như: - Tư vấn cho công ty TNHH Thiên lộc về vấn ñề hạn chế rủi ro như ổn ñịnh nguồn nguyên vật liệu, mở rộng thị trường, ñẩy mạnh hoạt ñộng quảng cáo, tiếp thị trên các phương tiện truyền thông ñại chúng, pano quảng cáo, tận dụng mối quan hệ sâu rộng của Ban lãnh ñạo công ty ñể có thể tiếp cận nhanh chóng ñến những khách hàng có nhu cầu… ñể giúp hoạt ñộng dự án hiệu quả, công ty sẽ có tiền trả nợ cho ngân hàng ñúng hạn. - Ưu ñãi về lãi suất cho dự án ñể khuyến khích nhà ñầu tư hoạt ñộng có hiệu quả cao hơn. - Lập kế hoạch thẩm ñịnh cặn kẽ và phân công cán bộ thẩm ñịnh có năng lực, có kinh nghiệm thẩm ñịnh những dự án có quy mô lớn. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 61 SVTH: Ngô Thị Thúy - Thận trọng trong từng bước thẩm ñịnh và ñánh giá ñể tránh những sai sót không ñáng có. - Trao ñổi với chủ ñầu tư ñể có ñược những giải trình về những chi tiết chưa ñáng tin cậy và ñề nghị chủ ñầu tư ñiều chỉnh kịp thời nhằm ñảm bảo cho tính khả thi thực sự của dự án. 5.2.2 ðánh giá ñúng khả năng trả nợ của khách ðánh giá ñúng khả năng tài chính hay khả năng ñảm bảo trả nợ của chủ ñầu tư cũng là một yếu tố không kém phần quan trọng trong công tác thẩm ñịnh dự án ñầu tư của ngân hàng. Vì thế, BIDV Cần Thơ cần chú trọng ñúng mức công ñoạn này nhằm ñảm bảo khả năng thu hồi nợ của mình khi cho vay vào các dự án, mà cụ thể như dự án của công ty TNHH Thiên lộc. ðánh giá ñúng khả năng trả nợ của công ty TNHH Thiên lộc có nghĩa là tìm hiểu tình hình tài chính của công ty ñạt ñược mức ñộ nào, có lành mạnh và phát triển không và khi tiến hành dự án thì nguồn trả nợ cho ngân hàng có ñược ñảm bảo hay không. ðể làm tốt ñược ñiều này, BIDV Cần Thơ cần phải thực hiện các biện pháp sau: - Tránh sai sót trong việc phân tích khả năng tài chính của công ty TNHH Thiên lộc trong thời gian qua bằng cách yêu cầu ñơn vị ñầu tư cung cấp báo cáo tài chính ñã ñược kiểm toán. - Trao ñổi với chủ ñầu tư và nhân viên của chính công ty ñể thu thập thêm thông tin. - Xin ý kiến nhận xét của các cơ quan hữu quan về công ty TNHH Thiên lộc ñể làm tham khảo cho việc ñánh giá công ty. 5.3 Một số giải pháp khác 5.3.1 Phân công cán bộ thẩm ñịnh có kinh nghiệm vì ñây là dự án lớn. Việc phân công cán bộ thẩm ñịnh có năng lực và kinh nghiệm sẽ tạo nên chất lượng thẩm ñịnh tốt nhất, tối ưu nhất. Tùy dự án ñầu tư, tùy lĩnh vực mà phân công cán bộ am hiểu về lĩnh vực ñó chịu trách nhiệm thẩm ñịnh, có như vậy mới phát huy ñược hết năng lực của họ. Dự án càng lớn, càng phức tạp thì cán bộ thẩm ñịnh càng phải có trình ñộ nghiệp vụ cao thì công việc mới có hiệu quả cao. Dự án ñầu tư xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ của công ty TNHH Thiên Lộc là dự án có quy mô lớn nên công tác thẩm ñịnh cần phải hết sức cẩn thận Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 62 SVTH: Ngô Thị Thúy và kỹ càng, chính xác ñến từng vấn ñề, từng chi tiết trong khả năng của ngân hàng, một mặt vừa ñể ñảm bảo lợi ích cho ngân hàng, mặt khác ñể giữ chân và duy trì quan hệ tốt với khách hàng mới này. 5.3.2 Thỏa thuận các ñiều kiện ñi kèm với dự án khi thẩm ñịnh và xét duyệt cho vay ñể ñảm bảo trách nhiệm của chủ ñầu tư ñối với dự án. Công tác thẩm ñịnh dự án này sẽ ñạt ñược kết quả tối ưu khi Ngân hàng thỏa thuận với chủ ñầu tư thêm những ñiều kiện ñi kèm với công tác thẩm ñịnh và xét duyệt cho vay nhằm ñảm bảo tạo ñiều kiện tốt và thuận lợi cho công việc ñánh giá của cán bộ ngân hàng. Cụ thể như sau: - ðề nghị công ty cam kết hợp tác nhiệt tình khi cán bộ ngân hàng cần thu thập thêm những thông tin cần thiết. - Công ty cần cung cấp cho ngân hàng những số liệu gốc và có căn cứ, có cơ sở chứng minh nguồn gốc của số liệu ñó. - ðiều chỉnh một số mặt chưa hoàn chỉnh mà ngân hàng ñề nghị. 5.3.3 Thu thập thông tin ñầy ñủ, chính xác và từ nhiều nguồn khác nhau ñể phòng ngừa chủ ñầu tư cung cấp thông tin không tin cậy về dự án. Nguồn thông tin do chủ ñầu tư cung cấp cho ngân hàng về dự án là những thông tin quan trọng nhất ñể thẩm ñịnh nhưng ñôi khi nó có những khiếm khuyết hoặc chưa thật sự chính xác bởi bất kì nhà ñầu tư nào cũng vậy chứ không riêng gì công ty TNHH Thiên Lộc ñều muốn số liệu của dự án mình ñẹp và hiệu quả dự án cao ñể thu hút và thuyết phục ngân hàng cho vay. Dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ, mặc dù công ty ñã cung cấp khá ñầu ñủ và chi tiết nhưng nếu xem xét kỹ nó vẫn chưa hoàn thiện ở một số chi tiết nhỏ, hoặc thiếu một vài thông số cần bổ sung và chỉnh sữa như: thông tin dự báo nhu cầu và sản lượng sản xuất, về doanh thu phế phẩm, công suất hoạt ñộng, ñịnh mức tiêu hao NVL, ñịnh mức về chi phí cố ñịnh và biến phí chưa rỏ ràng cho nên ñể có cái nhìn ñầy ñủ hơn và có những thông tin chính xác nhất cán bộ ngân hàng ñã phải tham khảo thêm thông tin từ nhiều nguồn khác nhau như: Sở ñịa chính, Sở kế hoạch và ñầu tư… ñồng thời sử dụng thêm những thông tin lưu trữ tại ngân hàng ñể làm cơ sở phân tích. 5.3.4 Phối hợp với các cơ quan có liên quan ñể thu thập thêm những thông tin về khách hàng Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 63 SVTH: Ngô Thị Thúy Hoạt ñộng của ngân hàng không thể ñơn ñộc với các cơ quan khác mà ñôi khi cũng cần có sự hỗ trợ của các ñơn vị khác có liên quan trong tỉnh. Trên thực tế, BIDV Cần Thơ ñã rất chú trọng ñến việc tạo mối quan hệ với các sở, ban ngành trong tỉnh ñể có lúc cần sẽ hỗ trợ cho ngân hàng trong việc thu thập thông tin. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 64 SVTH: Ngô Thị Thúy CHƯƠNG 6 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 6.1 Kết luận chung. Thẩm ñịnh tín dụng ñược thực hiện kỹ trước khi quyết ñịnh cho vay dự án và mục tiêu của nó là ñánh giá chính xác và trung thực khả năng thu hồi nợ khi cho vay dự án. Tuy nhiên, do việc thẩm ñịnh ñược tiến hành trước khi cho vay trong khi việc thu hồi nợ tiến hành sau khi cho vay nên không ai biết ñược chuyện gì xảy ra trong suốt quá trình sử dụng vốn vay. Kết quả là việc thu hồi ñược nợ vay hay không vẫn không có gì chắc chắn cả. Vai trò của thẩm ñịnh chỉ là giảm thiểu xác suất không thu hồi ñược nợ, thực tế có thu hồi ñược nợ hay không còn phụ thuộc vào việc quản lý và kiểm soát rủi ro tín dụng. Thật vậy, hoạt ñộng cho vay tại bất kỳ một ngân hàng thương mại nào cũng vậy chứ không riêng gì chi nhánh BIDV Cần Thơ thì công tác ñầu tiên rất quan trọng là thẩm ñịnh phương án của khách hàng ñể từ ñó làm cơ sở cho việc xét duyệt cho vay. Công việc thẩm ñịnh ñược thực hiện càng chu ñáo và chất lượng bao nhiêu thì hiệu quả món cho vay của ngân hàng sẽ càng ñược bảo ñảm bấy nhiêu. Nhận thức ñược ñiều này trong thời gian qua, chi nhánh BIDV Cần Thơ ñã rất luôn chú trọng ñến khâu thẩm ñịnh và ñánh giá phương án của khách hàng xin vay vốn mà nhất là các dự án ñầu tư có quy môn và tầm vóc như dự án xây dựng KDC Nam sông Cần Thơ lô 13A của công ty TNHH Thiên Lộc. Dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A ñã ñược thẩm ñịnh một cách chi tiết dựa trên quy trình của BIDV Việt Nam ban hành năm 2001. Qua kết quả thẩm ñịnh từ nhiều mặt như: thẩm ñịnh chủ ñầu tư, thẩm ñịnh tính khả thi của dự án, thẩm ñịnh rủi ro tín dụng và thẩm ñịnh tài sản ñảm bảo tín dụng cùng những minh chứng về các chỉ tiêu tài chính, chúng ta thấy tuy còn một số khiếm khuyết nhỏ nhưng ta vẫn hoàn toàn có thể kết luận ñược rằng dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A là một dự án khả thi cao trên các phương diện từ lợi ích của chủ ñầu tư và lợi ích của người cấp vốn tín dụng là BIDV Cần Thơ ñến cả lợi ích về kinh tế xã hội. Từ ñó, ta thấy dự án này tương ñối hiệu quả và khả thi như mong ñợi. Một số kinh nghiệm ñược ñút kết ra từ việc thẩm ñịnh dự án này, chẳng hạn như: - Thẩm ñịnh phải ñồng bộ, toàn diện và ñúng quy trình. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 65 SVTH: Ngô Thị Thúy - Phải có sự hợp tác giữa bên ngân hàng thẩm ñịnh, chủ ñầu tư và các cơ quan hữu quan. - Phải có nhận thức khách quan khi ñánh giá một dự án ñầu tư. Tóm lại, dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A là một dự án có quy mô lớn, tuy còn một số vấn ñề nhỏ chưa ñảm bảo nhưng nếu xét trên tổng thể và khách quan thì dự án này hoàn toàn thuyết phục và khả thi nên cần ñược ñầu tư. Hơn nữa, từ việc thẩm ñịnh dự án này, BIDV Cần Thơ một mặt vừa có ñược những lợi ích kinh tế, một mặt góp phần củng cố và giữ mối quan hệ với công ty TNHH Thiên Lộc. ðây là ñiều mà ngân hàng cần tiếp tục phát huy hơn nữa trong thời gian tới ñể giữ vững khách hàng của mình trên ñịa bàn, nhất là lĩnh vực cho vay xây dựng cơ sở vật chất, hạ tầng ñang là thế mạnh của chi nhánh nhưng hiện tại cũng ñang bị cạnh tranh gay gắt bởi các ngân hàng thương mại khác. Kinh doanh bất ñộng sản là lĩnh vực kinh doanh có rất nhiều rủi ro và thay ñổi bất thường. Nhưng ñây lại là ngành có thế mạnh truyền thống, khả năng phát triển là rất lớn do nhu cầu nhà ở của người dân ngày càng cao. Trong tương lai những dự án ñầu tư vào lĩnh vực này sẽ không ngừng tăng lên, ñây là một trong những cơ hội ñể BIDV Cần Thơ mở rộng và phát triển hoạt ñộng tín dụng, nhất là tín dụng vào ñầu tư xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng. Với công tác thẩm ñịnh như hiện nay của BIDV Cần Thơ, chúng ta tin tưởng rằng chi nhánh sẽ làm ñược và làm tốt vấn ñề này ñể củng cố và phát triển mạnh mẽ hơn nữa hoạt ñộng kinh doanh của mình trong xu thế hội nhập và cạnh tranh. 6.2 Những kiến nghị. Qua quá trình thẩm ñịnh dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A, từ tình hình riêng của chi nhánh cũng như tình hình chung của toàn hệ thống BIDV, tôi xin có một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả công tác thẩm ñịnh trong hệ thống BIDV Việt Nam nói chung và BIDV Cần Thơ nói riêng như sau: 6.2.1 ðối với BIDV Việt Nam. Kết quả hoạt ñộng của BIDV Cần Thơ là một trong những nhân tố góp phần tạo nên kết quả hoạt ñộng chung của hệ thống BIDV Việt Nam. Vì vậy, ñể nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của BIDV Việt Nam thì trước hết phải nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của các chi nhánh, trong ñó có BIDV Cần Thơ. Muốn nâng cao hiệu quả hoạt ñộng của BIDV Cần Thơ thì trước hết phải nâng cao hiệu quả của công tác thẩm Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 66 SVTH: Ngô Thị Thúy ñịnh và xét duyệt cho vay vì ñây là công tác quan trọng góp phần tạo nên hiệu quả của món cho vay. Trong thời gian tới, ñể tạo ñiều kiện cho BIDV Cần Thơ làm tốt hơn nữa công tác này, BIDV Việt Nam cần có một số hỗ trợ cho chi nhánh trên các vấn ñề sau: - Hoàn thiện hơn nữa quy trình thẩm ñịnh dự án ñã ban hành ñể tạo cơ sở pháp lý cho các cán bộ tín dụng của các chi nhánh khi thẩm ñịnh dự án và xét duyệt cho vay. - Mở những lớp tập huấn về chuyên môn thẩm ñịnh dự án ñầu tư ñể nâng cao trình ñộ nghiệp vụ cho các cán bộ tín dụng của ngân hàng, ñể họ làm tốt hơn nữa công tác thẩm ñịnh dự án, nhất là những dự án có quy mô lớn như dự án xây dựng khu dân cư Nam sông Cần Thơ lô 13A. - Cho phép BIDV Cần Thơ linh hoạt hơn trong lãi suất cho vay dự án và trong quy trình thẩm ñịnh dự án tùy theo ñiều kiện cụ thể từng dự án mà chi nhánh thẩm ñịnh, ñể chi nhánh tạo ñược sự thu hút của các khách hàng ñến xin vay. 6.2.2 ðối với BIDV Cần Thơ. BIDV Cần Thơ trải qua quá trình hoạt ñộng lâu dài ñã ñút kết ñược rất nhiều kinh nghiệm trong thẩm ñịnh dự án, nhất là các dự án về xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng vì ñây là thế mạnh của tỉnh Cần Thơ. Trong thời gian qua, chi nhánh ñã tiếp nhận và thẩm ñịnh ñược khá nhiều dự án thuộc lĩnh vực này nhưng nhìn chung là các dự án tương ñối nhỏ, còn ñối với dự án xây dựng KDC Nam sông Cần Thơ lô 13A là dự án khá lớn và quy mô nên BIDV Cần Thơ cần phải hết sức thận trọng và kỹ càng ñể vừa mang lại lợi ích cho ngân hàng, vừa thiết lập mối quan hệ với khách hàng mới. Cụ thể, BIDV Cần Thơ cần chú trọng một số vấn ñề sau khi thẩm ñịnh dự án xây dựng KDC Nam sông Cần Thơ lô 13A nói riêng và các dự án về xây dựng và kinh doanh cơ sở hạ tầng nói chung: - Không rập khuôn theo quy trình thẩm ñịnh chung của BIDV Việt Nam mà chi nhánh cần có sự linh hoạt trong các mặt thẩm ñịnh tùy theo lĩnh vực của dự án, như lĩnh vực kinh doanh bất ñộng sản là một lĩnh vực có rủi ro cao thì ngân hàng có thể không chú trọng quá chi tiết mà chỉ nên ñánh giá rủi ro xem xét phương diện kỹ thuật tính khả thi của chúng mà thôi ñể ñảm bảo thời gian thẩm ñịnh không kéo dài gây sự lãng phí cho ngân hàng và gây sự chờ ñợi cho khách hàng. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 67 SVTH: Ngô Thị Thúy - Lập kế hoạch thẩm ñịnh trước khi thẩm ñịnh ñể hạn chế tối ña những rủi ro có thể xảy ra trong quá trình thẩm ñịnh. - Phân công cán bộ thẩm ñịnh có kinh nghiệm và năng lực ñể thẩm ñịnh những dự án lớn như dự án nhà máy xây dựng KDC Nam sông Cần Thơ lô 13A. - Lãnh ñạo ngân hàng cần giám sát chặt chẽ hơn ñối với công tác thẩm ñịnh dự án và xét duyệt cho vay tại chi nhánh ngân hàng mình, ñể kịp thời phát hiện những sai sót và ñiều chỉnh ñúng lúc. - Cán bộ thẩm ñịnh cần phải giám sát tiến ñộ thực hiện của dự án nhằm ñánh giá mức ñộ hoàn thành và rủi ro của dự án ñể xét duyệt tiếp tục giải ngân trong những lần sau. - ðưa cán bộ tín dụng ñi học tập, bồi dưỡng ñể nâng cao trình ñộ nghiệp vụ, nhằm làm tốt các công tác tại ngân hàng, trong ñó có công tác thẩm ñịnh – một công tác rất quan trọng của bất kỳ một ngân hàng nào. - Tìm kiếm sự hỗ trợ của các cơ quan hữu quan trong việc thẩm ñịnh dự án ñầu tư ñể từ ñó có thêm những thông tin ñầy ñủ hơn về khách hàng và về dự án mà ngân hàng cần thẩm ñịnh. - Ưu ñãi và khuyến khích ñối với chủ ñầu tư chiến lược của ngân hàng ñể họ hoạt ñộng kinh doanh có hiệu quả hơn, khả năng xảy ra rủi ro tín dụng khi thẩm ñịnh của ngân hàng sẽ giảm xuống. - ðể ñảm bảo cho kế hoạch tiêu thụ hàng hóa của công ty ñược thuận lợi, ñề nghị ngân hàng và công ty nên hợp tác và hỗ trợ cho khách hàng của Công ty – những người có nhu cầu về nhà và ñất ở mà không ñủ tiền ñể mua thì ngân hàng phải xem xét cho vay phần thiếu hụt ñó.Từ ñó ngân hàng có thể quản lý ñược nguồn thu từ bán hàng của công ty, tạo ñiều kiện cho việc thu hồi vốn vay của ngân hàng ñược ñảm bảo cũng như công ty sẽ bán ñược sản phẩm của mình nhiều hơn. - Lưu trữ ñầy ñủ những thông tin về khách hàng ñể làm cơ sở cho việc ñánh giá khách hàng ñược thuận tiện hơn mỗi khi khách hàng có dự án xin vay vốn tại chi nhánh. - Có chính sách khuyến khích phù hợp với các cán bộ của ngân hàng, ñặc biệt là các cán bộ làm công tác thẩm ñịnh ñể khuyến khích họ làm việc tốt hơn. Chẳng hạn như ñối với dự án xây dựng KDC Nam sông Cần Thơ lô 13A là dự án lớn, công Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 68 SVTH: Ngô Thị Thúy tác thẩm ñịnh tốn nhiều thời gian và công suất thì lãnh ñạo ngân hàng cần có chính sách khen thưởng ñối với ñội ngũ cán bộ làm tốt dự án này. Thẩm ñịnh dự án và giải quyết món vay tại BIDV Cần Thơ GVHD: Nguyễn Thanh Nguyệt Trang 69 SVTH: Ngô Thị Thúy TÀI LIỆU THAM KHẢO 1) Vũ – Công – Tuấn (2002). Thẩm ñịnh dự án ñầu tư, nhà xuất bản Thành phố Hồ Chí Minh. 2) ThS. Thái Văn ðại (2005). Giáo trình nghiệp vụ ngân hàng thương mại, Trường ðại học Cần Thơ. 3) TS. Nguyễn Minh Kiều (2006). Tín dụng và thẩm ñịnh tín dụng ngân hàng, nhà xuất bản Tài chính. 4) TS. Nguyễn Quang Thu (2007). Quản trị tài chính căn bản, nhà xuất bản thống kê. 5) BIDV Cần Thơ (2007). Sổ tay tín dụng. 6) BIDV Việt Nam (2006). Quy chế cho vay theo dự án ñầu tư ñối với khách hàng là tổ chức kinh tế trong hệ thống BIDV. 7) BIDV Cần Thơ (2006, 2007, 2008). Kết quả hoạt ñộng kinh doanh qua 3 năm. 8) BIDV Cần Thơ (2001). Quy trình thẩm ñịnh và tờ trình thẩm ñịnh một dự án ñầu tư. 9) Công ty TNHH Thiên Lộc (2007). Dự án ñầu tư xây mới nhà máy chế biến thủy sản xuất khẩu GOLDFISH. 10) Các tài liệu khác có liên quan ñến nghiệp vụ thẩm ñịnh, tạp chí ngân hàng (2007, 2008), thông tin trên website: www.bidv.com.vn Th ẩm ñị n h dự án và gi ải qu yế t m ón va y tạ i B ID V Cầ n Th ơ G V H D : N gu yễ n Th an h N gu yệ t Tr an g 70 SV TH : N gô Th ị T hú y Ph ụ lụ c 1: G IÁ BÁ N C ÁC LO Ạ I S Ả N PH Ẩ M (N gu ồn : K ết qu ả tín h to án từ dữ liệ u dự án ) Tr o n g ñó ST T Lo ại ñ ất G iá bá n (ñ /m 2) G iá bá n ch ư a th u ế + ph í Th u ế + ph í (5% ) Số n ền cò n lạ i D iệ n tíc h cò n lạ i D o a n h th u G hi ch ú A N ền n hà liê n kế 72 3 19 3, 20 2, 85 7, 14 3 1 N ền n hà liê n kế lo ại 1 3, 05 0, 00 0 2, 90 4, 76 2 14 5, 23 8 20 9 21 ,4 60 62 , 33 6, 19 0, 47 6 2 N ền n hà liê n kế lo ại 2 2, 85 0, 00 0 2, 71 4, 28 6 13 5, 71 4 14 8 14 ,8 00 40 , 17 1, 42 8, 57 1 3 N ền n hà liê n kế lo ại 3 2, 75 0, 00 0 2, 61 9, 04 8 13 0, 95 2 24 8 24 ,8 00 64 , 95 2, 38 0, 95 2 4 N ền n hà liê n kế lo ại 4 2, 55 0, 00 0 2, 42 8, 57 1 12 1, 42 9 10 6 10 ,6 00 25 , 74 2, 85 7, 14 3 B N ền bi ệt th ự (b ìn h qu ân ) 2, 79 0, 00 0 2, 65 7, 14 3 13 2, 85 7 17 5 63 ,2 81 16 8, 14 7, 77 3, 14 3 N ền bi ệt th ự lo ại 1 3, 00 0, 00 0 2, 85 7, 14 3 14 2, 85 7 48 0 N ền bi ệt th ự lo ại 2 2, 85 0, 00 0 2, 71 4, 28 6 13 5, 71 4 37 0 N ền bi ệt th ự lo ại 3 2, 65 0, 00 0 2, 52 3, 81 0 12 6, 19 0 90 0 Th eo gi á bá n củ a cô n g ty áp dụ n g từ 18 /1 1/ 20 07 C ð ất kh u ña ch ức n ăn g 2, 80 0, 00 0 2, 66 6, 66 7 13 3, 33 3 4, 94 0. 36 13 , 17 4, 29 3, 33 3 D ð ất ch u n g cư ca o tầ n g 2, 80 0, 00 0 2, 66 6, 66 7 13 3, 33 3 5, 90 8 15 , 75 4, 66 6, 66 7 Th eo gi á ñ ã bá n th ực tế ST T Lo ại n hà G iá bá n (ñ /c ăn ) Số n hà cò n lạ i D iệ n tíc h ñấ t D o a n h th u G hi ch ú D N hà m ẫu liê n kế 1, 10 0, 00 0, 00 0 1, 04 7, 61 9, 04 8 52 , 38 0, 95 2 12 1, 20 0 12 , 57 1, 42 8, 57 1 Th eo gi á b án dự ki ến củ a cô n g ty E N hà tá i ñ ịn h cư 60 0, 00 0, 00 0 57 1, 42 8, 57 1 28 , 57 1, 42 9 14 2 11 ,3 60 81 , 14 2, 85 7, 14 3 Th eo gi á t hẩ m ñị n h lạ i Tổ n g cộ n g 1, 04 0 15 3, 40 9 48 3, 99 3, 87 6, 00 0 Th ẩm ñị n h dự án và gi ải qu yế t m ón va y tạ i B ID V Cầ n Th ơ G V H D : N gu yễ n Th an h N gu yệ t Tr an g 71 SV TH : N gô Th ị T hú y Ph ụ lụ c 2: D O A N H TH U - C H I P H Í - LỢ I N H U Ậ N ð V T: Tr iệ u ñồ n g K ho ản m ục N ăm 0 N ăm 1 N ăm 2 N ăm 3 N ăm 4 N ăm 5 1. D o a n h th u 72 ,7 11 12 3, 00 9 13 9, 79 9 86 ,2 09 62 ,2 67 - Sả n lư ợn g tiê u th ụ (m 2) N ền n hà liê n kế lo ại 1 2, 20 5 3, 20 5 6, 44 0 5, 32 3 4, 28 8 N ền n hà liê n kế lo ại 2 1, 50 0 3, 00 0 3, 70 0 3, 70 0 2, 90 0 N ền n hà liê n kế lo ại 3 3, 70 0 5, 00 0 6, 20 0 5, 00 0 4, 90 0 N ền n hà liê n kế lo ại 4 2, 00 0 2, 70 0 2, 70 0 1, 60 0 1, 60 0 N ền bi ệt th ự 9, 49 2 12 , 65 6 18 , 98 4 12 , 65 6 9, 49 2 N hà T ð C (că n ) 14 57 57 14 - N hà m ẫu liê n kế (că n ) - 5 5 2 - K hu ña ch ức n ăn g 2, 47 0. 18 2, 47 0. 18 - - - K hu ch u n g cư 2, 95 4 2, 95 4 - - - - G iá bá n N ền n hà liê n kế lo ại 1 2. 90 5 2. 90 5 2. 90 5 2. 90 5 2. 90 5 N ền n hà liê n kế lo ại 2 2. 71 4 2. 71 4 2. 71 4 2. 71 4 2. 71 4 N ền n hà liê n kế lo ại 3 2. 61 9 2. 61 9 2. 61 9 2. 61 9 2. 61 9 N ền n hà liê n kế lo ại 4 2. 42 9 2. 42 9 2. 42 9 2. 42 9 2. 42 9 N ền bi ệt th ự 2. 65 7 2. 65 7 2. 65 7 2. 65 7 2. 65 7 N hà T ð C 57 1. 42 9 57 1. 42 9 57 1. 42 9 57 1. 42 9 57 1. 42 9 N hà m ẫu liê n kế 1, 04 7. 61 9 1, 04 7. 61 9 1, 04 7. 61 9 1, 04 7. 61 9 1, 04 7. 61 9 K hu ña ch ức n ăn g 2. 66 7 2. 66 7 2. 66 7 2. 66 7 2. 66 7 K hu ch u n g cư 2. 66 7 2. 66 7 2. 66 7 2. 66 7 2. 66 7 Th ẩm ñị n h dự án và gi ải qu yế t m ón va y tạ i B ID V Cầ n Th ơ G V H D : N gu yễ n Th an h N gu yệ t Tr an g 72 SV TH : N gô Th ị T hú y (P hụ lụ c 2 tiế p th eo ) K ho ản m ục N ăm 0 N ăm 1 N ăm 2 N ăm 3 N ăm 4 N ăm 5 2. C hi ph í 16 8, 60 3 47 ,3 71 5, 97 4 4, 61 4 3, 26 3 ð ườ n g n ội bộ 20 , 63 6 19 , 54 8 Cấ p n ướ c 1, 24 0 1, 12 5 Cấ p ñi ện 9, 78 6 8, 96 7 Th o át n ướ c m ưa 7, 27 1 3, 83 7 Th o át n ướ c th ải 4, 18 2 1, 23 8 N hà tá i ñ ịn h cư 31 , 40 5 - Sa n lắ p m ặt bằ n g 14 , 88 1 - N hà m ẫu liê n kế 16 , 37 4 - B ờ kè - 2, 41 6 Câ y x an h - 1, 50 5 H ố cá p ñi ện th o ại - 1, 40 0 N ộp tiề n sử dụ n g ñấ t 14 , 54 5 - B ồi th ườ n g – G PM B 41 , 02 3 - Ch i p hí ñi ều hà nh – v ận hà nh cô n g ty 1, 50 0 1, 57 5 1, 65 4 1, 73 6 1, 82 3 Lã i v ay 5, 76 0 5, 76 0 4, 32 0 2, 88 0 1, 44 0 5. Lợ i n hu ận tr ư ớc th u ế (95 ,8 92 ) 75 ,6 38 13 3, 82 5 81 ,5 93 59 ,0 04 6. Lợ i n hu ận tr ư ớc th u ế cộ n g dồ n (95 ,8 92 ) (20 ,2 54 ) 11 3, 57 1 19 5, 16 3 25 4, 16 7 7. Th u ế TN D N - - 31 ,8 00 22 ,8 46 16 ,5 21 8. Lợ i n hu ận sa u th u ế (95 ,8 92 ) (20 ,2 54 ) 10 2, 02 5 58 ,7 47 42 ,4 83 (N gu ồn : K ết qu ả tín h to án từ dữ liệ u dự án ) Th ẩm ñị n h dự án và gi ải qu yế t m ón va y tạ i B ID V Cầ n Th ơ G V H D : N gu yễ n Th an h N gu yệ t Tr an g 73 SV TH : N gô Th ị T hú y Ph ụ lụ c 3: N H U C Ầ U V Ố N TH EO TI Ế N ð Ộ TH I C ÔN G C Ủ A D Ự ÁN Ư ớ c th ự c hi ện 20 08 Ư ớ c th ự c hi ện 20 09 ST T H ạn g m ụ c cô n g tr ìn h ð V T K hố i lư ợ n g cò n lạ i G iá dự to án củ a cô n g ty G iá th ẩm ñ ịn h tr ư ớ c th u ế Th u ế V A T G iá th ẩm ñ ịn h sa u th u ế K hố i lư ợn g th ự c hi ện G iá tr ư ớ c th u ế Th u ế V A T G iá sa u th u ế K hố i lư ợ n g th ự c hi ện G iá tr ư ớ c th u ế Th u ế V A T G iá sa u th u ế 1 ð ườ n g n ội b ộ (cả v ĩa hè ) m 2 77 , 89 2 31 ,5 73 40 ,1 84 4, 01 8 44 , 20 2 40 , 00 0 20 , 63 6 2, 06 4 22 , 69 9 37 , 89 2 19 , 54 8 1, 95 5 21 ,5 03 2 Cấ p n ướ c H a 9, 53 4 1, 85 8 2, 36 5 23 7 2, 60 2 5, 00 0 1, 24 0 12 4 1, 36 4 4, 53 4 1, 12 5 11 2 1, 23 7 3 Cấ p ñi ện 15 ,5 10 18 ,7 53 1, 87 5 20 , 62 9 9, 78 6 97 9 10 , 76 5 8, 96 7 89 7 9, 86 4 Ch iế u sa n g M 8, 46 9 4, 27 7 5, 44 3 54 4 5, 98 8 5, 00 0 3, 21 4 32 1 3, 53 5 3, 46 9 2, 23 0 22 3 2, 45 3 Tr u n g hạ th ế km 11 , 46 11 ,2 33 8, 30 3 83 0 9, 13 4 6 4, 34 7 43 5 4, 78 2 5. 46 3, 95 6 39 6 4, 35 2 Tr ạm bi ến áp Tr ạm 9 5, 00 6 50 1 5, 50 7 4 2, 22 5 22 3 2, 44 8 5 2, 78 1 27 8 3, 05 9 4 Th o át n ướ c m ưa M d 9, 16 6 8, 72 8 11 ,1 08 1, 11 1 12 , 21 9 6, 00 0 7, 27 1 72 7 7, 99 9 3, 16 6 3, 83 7 38 4 4, 22 1 5 Th o át n ướ c th ải M d 3, 24 0 4, 25 8 5, 41 9 54 2 5, 96 1 2, 50 0 4, 18 2 41 8 4, 59 9 74 0 1, 23 8 12 4 1, 36 2 6 N hà tá i ñị n h cư Că n 11 7 24 ,6 75 31 ,4 05 3, 14 0 34 , 54 5 11 7 31 , 40 5 3, 14 0 34 , 54 5 (N gu ồn : K ết qu ả tín h to án từ dữ liệ u dự án ) Th ẩm ñị n h dự án và gi ải qu yế t m ón va y tạ i B ID V Cầ n Th ơ G V H D : N gu yễ n Th an h N gu yệ t Tr an g 74 SV TH : N gô Th ị T hú y (P hu lụ c 3 tiế p th eo ) ð V T: Tr iệ u ñồ n g Ư ớ c th ự c hi ện 20 08 Ư ớ c th ự c hi ện 20 09 ST T H ạn g m ụ c cô n g tr ìn h ð V T K hố i lư ợ n g cò n lạ i G iá dự to án củ a cô n g ty G iá th ẩm ñ ịn h tr ư ớ c th u ế Th u ế V A T G iá th ẩm ñ ịn h sa u th u ế K hố i lư ợ n g th ự c hi ện G iá tr ư ớ c th u ế Th u ế V A T G iá sa u th u ế K hố i lư ợ n g th ự c hi ện G iá tr ư ớ c th u ế Th u ế V A T G iá sa u th u ế 7 Sa n lắ p m ặt bằ n g H a 19 11 , 69 2 14 ,8 81 1, 48 8 16 , 36 9 19 14 , 88 1 1, 48 8 16 ,3 69 8 N hà m ẫu liê n kế Că n 12 11 , 69 2 16 ,3 74 1, 63 7 18 , 01 2 12 16 , 37 4 1, 63 7 18 ,0 12 9 Bờ kè dọ c rạ ch Cá i N ai M 50 0 1, 72 6 2, 41 6 24 2 2, 65 8 0 0 50 0 2, 41 6 24 2 2, 65 8 10 Câ y x an h m 2 21 , 50 7 1, 07 5 1, 50 5 15 1 1, 65 6 0 0 21 ,5 07 1, 50 5 15 1 1, 65 6 11 H ố cá p ñi ện th o ại 1, 00 0 1, 40 0 14 0 1, 54 0 0 1, 40 0 14 0 1, 54 0 12 V ĩa hè m 2 81 , 99 6 7, 38 0 0 0 13 N ộp tiề n sử dụ n g ñấ t 0 14 ,5 45 14 , 54 5 14 , 54 5 14 ,5 45 14 Ch i p hí bồ i ho àn - G PM B 17 , 92 4 41 ,0 23 41 , 02 3 41 , 02 3 41 ,0 23 N hu cầ u v ốn th eo tiế n ñ ộ 13 9, 09 5 20 1, 37 9 14 ,5 81 21 5, 96 0 16 1, 34 3 10 ,5 77 17 1, 91 9 40 ,3 06 4, 00 4 44 ,0 40 N hu cầ u v ốn v a y n gâ n hà n g 48 ,0 00 Th ẩm ñị n h dự án và gi ải qu yế t m ón va y tạ i B ID V Cầ n Th ơ G V H D : N gu yễ n Th an h N gu yệ t Tr an g 75 SV TH : N gô Th ị T hú y Ph ụ lụ c 4: D Ự K IẾ N TI ÊU TH Ụ SẢ N PH Ẩ M Tổ n g số ð ã bá n C òn lạ i D ự ki ến bá n sả n ph ẩm cò n lạ i C hỉ tiê u D iệ n tíc h ñấ t Số n ền D iệ n tíc h ñấ t Số n ền D iệ n tíc h ñ ất Số n ền 1 2 3 4 5 Tổ n g cộ n g A N ền n hà liê n kế 1 N ền n hà liê n kế lo ại 1 21 , 96 0 21 4 50 0 5 21 , 46 0 20 9 10 % 15 % 30 % 25 % 20 % 10 0% 2 N ền n hà liê n kế lo ại 2 15 , 40 0 15 4 60 0 6 14 , 80 0 14 8 10 % 20 % 25 % 25 % 20 % 10 0% 3 N ền n hà liê n kế lo ại 3 27 , 30 0 27 3 2, 50 0 25 24 , 80 0 24 8 15 % 20 % 25 % 20 % 20 % 10 0% 4 N ền n hà liê n kế lo ại 4 12 , 30 0 12 3 1, 70 0 17 10 , 60 0 10 6 20 % 25 % 25 % 15 % 15 % 10 0% B N ền bi ệt th ự 67 , 27 9 18 6 3, 99 8 11 63 , 28 1 17 5 15 % 20 % 30 % 20 % 15 % 10 0% C N hà Tð C 11 , 36 0 14 2 11 , 36 0 14 2 10 % 40 % 40 % 10 % 10 0% D N hà m ẫu liê n kế 1, 20 0 12 1, 20 0 12 0% 40 % 40 % 20 % 10 0% E K hu ña ch ức n ăn g 6, 96 0 2, 02 0 4, 94 0. 36 0 50 % 50 % 10 0% Tỷ lệ ñất tiêu thụ F K hu ch u n g cư 14 , 68 7 8, 77 9 5, 90 8 0 50 % 50 % 10 0% Th ẩm ñị n h dự án và gi ải qu yế t m ón va y tạ i B ID V Cầ n Th ơ G V H D : N gu yễ n Th an h N gu yệ t Tr an g 76 SV TH : N gô Th ị T hú y (P hụ lụ c 4 tiế p th eo ) D ự ki ến bá n sả n ph ẩm cò n lạ i C hỉ tiê u N ăm 1 N ăm 2 N ăm 3 N ăm 4 N ăm 5 Tổ n g cộ n g N ền n hà liê n kế lo ại 1 Số n ền 21 31 63 52 42 20 9 N èn 5x 20 15 25 55 45 37 17 7 N ền 5x 23 , 5 6 6 8 7 5 32 D iệ n tíc h 2, 20 5 3, 20 5 6, 44 0 5, 32 3 4, 28 8 21 , 46 0 Số n ền 15 30 37 37 29 14 8 N ền n hà liê n kế lo ại 2 D iệ n tíc h 1, 50 0 3, 00 0 3, 70 0 3, 70 0 2, 90 0 14 , 80 0 Số n ền 37 50 62 50 49 24 8 N ền n hà liê n kế lo ại 3 D iệ n tíc h 3, 70 0 5, 00 0 6, 20 0 5, 00 0 4, 90 0 24 , 80 0 Số n ền 20 27 27 16 16 10 6 N ền n hà liê n kế lo ại 4 D iệ n tíc h 2, 00 0 2, 70 0 2, 70 0 1, 60 0 1, 60 0 10 , 60 0 Số n ền 26 35 53 35 26 17 5 N ền bi ệt th ự D iệ n tíc h 9, 49 2 12 , 65 6 18 , 98 4 12 , 65 6 9, 49 2 63 , 28 1 14 57 57 14 0 14 2 N hà Tð C D iệ n tíc h 1, 12 0 4, 56 0 4, 56 0 1, 12 0 0 11 , 36 0 Số n hà 0 5 5 2 0 12 N hà m ẫu liê n kế D iệ n tíc h 0 50 0 50 0 20 0 0 1, 20 0 0 K hu ña ch ức n ăn g D iệ n tíc h 2, 47 0. 18 2, 47 0. 18 0 0 0 4, 94 0. 36 0 Tính theo số nền và diện tích ñất K hu ch u n g cư D iệ n tíc h 2, 95 4 2, 95 4 0 0 0 5, 90 8 Tổ n g số n ền tiê u th ụ 13 3 23 5 30 4 20 6 16 2 1, 04 0 Tổ n g di ện tíc h tiê u th ụ 25 , 44 1 37 , 04 5 43 , 08 4 27 , 59 9 23 , 18 0 15 8, 35 0