Luận văn Thực trạng và giải pháp tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất Đô thị qua ví dụ tại quận Cầu Giấy - Thành phố Hà Nội

ận Cầu Giấy nhất là trong cơ chế thị trường đã và đang đi sâu vào mọi lĩnh vực đối với đời sống xã hội. Việc cải cách hành chính tuy có nhiều tiến bộ trong khâu thủ tục hành chính nhưng vẫn chưa đấp ứng được yêu cầu đặt ra của công cuộc đổi mới: đổi mới cơ chế (guồng máy) và tổ chức (bộ máy). CHƯƠNG III 104 MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ I-QUAN ĐIỂM SỬ DỤNG ĐẤT. 1-Quan điểm tập trung thống nhất quản lý của Nhà nước. Đất đai là tài sản quốc gia, là lãnh thổ bất khả xâm phạm của cả dân tộc. Vì vậy không thể có bất kỳ một cá nhân nào hay một nhóm người nào có thể chiếm hữu tài sản chung thành của riêng và tùy ý áp đặt quyền định đoạt cá nhân đối với tài sản chung đó. Chỉ có Nhà nước-người đại diện hợp pháp duy nhất của mọi tầng lớp nhân dân mới được giao quyền quản lý tối cao về đất đai. Trên phương diện này chúng ta có thể thấy tất cả các quốc gia trên thế giới từ xưa tới nay, Nhà nước đều thực hiện quản lý tập trung thống nhất về đất đai. Đối với nước ta đất đai do Nhà nước thống nhất quản lý. Điều này đã được ghi nhận trong Điều 1 Luật đất đai năm 1993 của nước Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam: ’’Đất đai là sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Mặt khác, đất đai là yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, của các doanh nghiệp là nền tảng của các tổ chức chính trị xã hội khác, được Nhà nước giao quyền tổ chức quản lý, sử dụng với mục tiêu tăng cường quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý hiệu qủa đất đai. Tuy nhiên quyền sử dụng đất phải trong khuôn khổ pháp luật và quản lý thống nhất của Nhà nước. Quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước được thực hiện theo Luật pháp và được thể hiện trên nhiều mặt như: đại diện chủ quyền quốc gia về lãnh thổ, quyền giao đất sử dụng lâu dài cho cá nhân và các tổ chức kinh tế-xã hội, 105 quyền cho các tổ chức nước ngoài thuê đất, quyền xác định khung giá đất, kiểm tra giám sát và xử lý các hành vi vi phạm pháp Luật về sử dụng đất đai... Để thực hiện quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước, trước hết Nhà nước phải nắm và sử dụng tốt các công cụ quản lý cơ bản của mình như: quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai, công cụ tài chính và đặc biệt là công cụ Luật pháp và các chính sách vĩ mô khác. Cùng với các công cụ quản lý, việc Nhà nước nắm và sử dụng các phương pháp quản lý thích hợp cũng là điều kiện để duy trì việc bảo đảm quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai. Thực tế đã cho chúng ta thấy, nếu Nhà nước sử dụng tốt công cụ quản lý và phương pháp quản lý thì quyền quản lý tập trung thống nhất về đất đai được duy trì và bảo đảm ở mức độ cao. Ngược lại, có những thời điểm nào đó, các công cụ quản lý không tốt, không đồng bộ, các phương pháp quản lý không mềm dẻo thì quyền quản lý tập trung thống nhất của Nhà nước về đất đai bị giảm đi, tình trạng tranh chấp lấn chiếm và nhiều vấn đề nảy sinh trong quá trình sử dụng đất đai sẽ tăng lên. Những tồn tại trên đây có thể sẽ gây ra nhiều hậu quả không tốt về trật tự và an toàn xã hội, hiệu quả sử dụng đất đai. 2-Quan điểm về lợi ích. Đất đai là nhân tố phản ánh quan hệ lợi ích của cá nhân, tập thể và lợi ích của cộng đồng xã hội. Đối với các tổ chức kinh tế, đất đai là yếu tố sản xuất còn đối với các tổ chức kinh tế xã hội đất đai là cơ sở, là nền móng để tồn tại và phát triển. Do vậy tổ chức nào cũng cần có đất đai cho mình cũng như cho các thành viên của mình. Mặt khác đất đai là tài sản quốc gia, vì vậy nó phản ánh lợi ích chung của xã hội. Nói đến lợi ích trước hết phải nói đến lợi ích của con người, vì hoạt động của con người là hoạt động vì lợi ích. Do vậy chú ý đến lợi ích con người là nhằm phát huy đầy đủ tính tích cực chủ động, sáng tạo của con người. Lợi ích không chỉ là động lực, mà quan trọng hơn nó là phương tiện của quản lý dùng để khuyến khích con người. 106 Tuy nhiên, lợi ích về đất đai không chỉ liên quan đến lợi ích cá nhân mà nó càn quan hệ với lợi ích tập thể, lợi ích của toàn xã hội. Vì vậy phải kết hợp hài hoà các lợi ích trên. Kết hợp hài hoà ba lợi ích tức là chúng ta phải chú ý đông thời cả ba lợi ích đó không để lợi ích này lấn áp hoặc triệt tiêu lợi ích khác. Để kết hợp hài hoà ba lợi ích cần phải thực hiện các vấn đề cơ bản sau: - Xây dựng và thực hiện tốt các chiến lược phát triển kinh tế xã hội, trên cơ sở vận dụng các quy luật khách quan và phù hợp với đặc điểm của đất nước. Chiến lược đó phản ánh được lợi ích cơ bản và lâu dài của toàn xã hội cũng như lợi ích của các thành viên trong xã hội. - Xây dựng và thực hiện tốt các quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai. Các loại quy hoạch và kế hoạch đó phải quy tụ được lợi ích của toàn xã hội và lợi ích của các thành viên trong xã hội. - Thực hiện đầy đủ chế độ thu thuế đất, xem đó là nghĩa vụ, là trách nhiệm của mọi tổ chức, mọi cá nhân đối với đất nước, đối với toàn xã hội. Nghĩa vụ thuế là công cụ để điều hoà lợi ích và bảo đảm sự công bằng của xã hội. - Thực hiện tốt chế độ hạch toán kinh tế và các đòn bẩy kinh tế nhằm thúc đẩy các tổ chức và cá nhân quản lý có hiệu quả nguồn tài nguyên đất đai có hạn, nhằm duy trì đảm bảo lợi ích cá nhân, lợi ích tập thể và lợi ích của toàn xã hội. - Sử dụng linh hoạt các phương pháp quản lý, không chỉ là các phương pháp hành chính, phương pháp kinh tế mà cả phương pháp giáo dục. Trong nhiều trường hợp, phương pháp giáo dục là phương pháp có hiệu quả để kết hợp hài hoà các lợi ích trên. - Thực hiên tốt công cụ luật pháp, kiên quyết xử lý các hành vi xâm phạm lợi ích cá nhân, đồng thời phải xử lý nghiêm minh những hành động vi phạm lợi ích tập thể và lợi ích của xã hội, nhằm tạo ra hành lang pháp lý cho sự kết hài hào ba lợi ích trên. 3-Quan điểm sử dụng đất đai tiết kiệm và hiệu quả. 107 Đất đai là tư liệu sản xuất và cũng là tư liệu tiêu dùng, là điều kiện tồn tại cơ bản gắn liền với hoạt động của con người, của các tổ chức chính trị, các tổ chức kinh tế xã hội và của Nhà nước. Mặt khác chúng ta đều biết đất đai có giới hạn về diện tích, trong khi đó dân số thì mỗi ngày lại tăng lên nhiều hơn và quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước diễn ra mạnh mẽ trong tất cả các lĩnh vực: khoa học, kinh tế, văn hoá, xã hội, du lịch, dich vụ... mà các ngành này phát triển thì nhu cầu sử dụng đất là rất lớn do đó dẫn đến tình trạng đất đai ngày càng bị thu hẹp dần, điều này càng làm cho chúng ta thấy ý nghĩa của việc tiết kiệm và hiệu quả trong công tác quản lý đất đai. Hơn nữa đất đai là loại bất động sản có lượng vốn đầu tư tương đối lớn. Mọi sự sai lầm trong đầu tư hay lãng phí trong đầu tư và sử dụng chúng đều dẫn đến thảm hoạ phá sản. Bài học về sự bất ổn kinh tế ở châu á cuối những năm 90 của thế kỷ XX là một ví dụ cụ thể, mà một trong những nguyên nhân của nó là vấn đề đầu tư vào bất động sản đã cho chúng ta thấy rõ. Để thực hiện được quan điểm tiết kiệm và hiệu quả cần phải giải quyết các vấn đề cơ bản sau: + Xây dựng và thực hiện tốt chiến lược phát triển kinh tế xã hội phù hợp với các yêu cầu của quy luật khách quan. + Xây dựng và thực hiện các quy hoạch và kế hoạch về sử dụng đất đai, phục vụ tốt chiến lược phát triển kinh tế xã hội trên cơ sở tiết kiệm đất đai, tiết kiệm chi phí, tránh phô trương hình thức, tránh phá đi làm lại. + Tuyên truyền, phổ biến Luật đất đai cũng như các văn bản về quản lý và sử dụng đất tới từng người dân thông qua các phương tiện thông tin đại chúng... 4-Quan điểm quản lý mang tính kế thừa và tính hệ thống. Quản lý Nhà nước phải mang tính kế thừa và tính hệ thống, đó là một quan điểm đúng. Trong quản lý ta phải kế thừa những thành quả đã làm được từ trước và sửa chữa những sai lầm, thiếu sót trong quá trính quản lý. Kế thừa tức là tôn trọng lịch sử hình thành và phát triển công tác quản lý, từ đó có những nhận định 108 phát triển, định hướng công tác quản lý trong tương lai. Điều này không chỉ đúng với công tác quản lý Nhà nước mà còn đúng cho các môn khoa học khác. Quản lý Nhà nước là một môn khoa học, do đó khi thực hiện quản lý ta phải xem xét lịch sử hình thành nó hay ta kế thừa những ưu điểm và hạn chế các nhược điểm, đây là nét nổi bật của tính kế thừa. Tính hệ thống, ở trên ta đã nhận định rằng: Nhà nước là người duy nhất quản lý đất đai có hiệu quả. Như vậy Nhà nước phải thống nhất quản lý từ trên xuống dưới, bằng những văn bản pháp luật quy định trên mọi vùng lãnh thổ của đất nước. Đảm bảo dược tính hệ thống thì sẽ có sự tập trung thống nhất quản lý, đảm bảo quyền quản lý tối cao của Nhà nước. Đặc biệt trong nền kinh tế thị trường hiện nay-quản lý nền kinh tế hỗn hợp cần sự tập trung thống nhất quản lý, điều tiết của Nhà nước để khắc phục các nhược điểm của cơ chế thị trường, đồng thời đảm bảo lợi ích đồng đều giữa người quản lý và người bị quản lý, giữa những người bị quản lý với nhau. Trong quản lý đất đai thì tính kế thừa và tính hệ thống lại càng cần thiết. Để quản lý được đất đai thì ta cần biết lịch sử hình thành, phát triển của đất, quá trình quản lý sử dụng đất trong lịch sử để từ đó có nhận xét, đánh giá hiệu quả quản lý đất đai, quá trình sử dụng đã đạt hiệu quả hay chưa. Từ đó có phương pháp quản lý sao cho đạt hiệu quả hơn. Đất đai là tài nguyên có hạn, có tính cục bộ địa phương và trong kinh tế thị trường nó có giá trị kinh tế cao. Do đó quản lý muốn hài hoà các lợi ích thì quản lý phải có tính hệ thống. Làm được công tác này sẽ giúp sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm. Thông qua các văn bản pháp luật và hướng dẫn thi hành sẽ giúp Nhà nước nắm chắc hơn vấn đề quản lý và sử dụng, tình hình và hiện trạng sử dụng để từ đó nâng cao hiệu quả quản lý nguồn tài nguyên có hạn là đất đai. II-MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẤT ĐÔ THỊ. 109 Công tác quản lý đất Đô thị hiện nay còn nhiều vấn đề bức xúc, nó liên quan đến nhiều cấp nhiều ngành, cần có sự chỉ đạo đồng bộ, phối hợp chặt chẽ giữa các ngành, các cấp có liên quan. Muốn vậy, cần tập trung thực hiện theo một số giải pháp cụ thể sau: 1-Giải pháp tầm vĩ mô. Đây là các giải pháp ở tầm vĩ mô mà người thực hiện là Nhà nước, UBND Tỉnh (Thành phố), Tổng cục Địa chính và Sở Địa chính-Nhà đất. 1.1-Chính sách trong quản lý Nhà nước về đất đai. Đây là khâu quyết định trong quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt là đất Đô thị. Quản lý đất Đô thị dược thực hiện trên 7 nội dung, mỗi nội dung đều được thực hiện theo sự chỉ đạo từ Trung ương đến địa phương. Do đó chính sách cần được hệ thống hoá về quyền và nghĩa vụ của người quản lý và người sử dụng đất: * Chính sách quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được ghi nhận trong Điều 73 và Điều 79 của Luật đất đai năm 1993. Đây là chính sách đảm bảo cho người sử dụng đất yên tâm sử dụng trên chính mảnh đất của mình theo đúng pháp luật. Chính sách tạo ra phải công bằng để thúc đẩy sản xuất phát triển. Các chủ thể sử dụng đất đều đã được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất (giao đất có thu tiền hoặc không thu tiền, thuê đất thì phải trả tiền thuê đất). Giao đất hoặc cho thuê đất là có thời hạn. Hiện nay có một số tổ chức, cá nhận sử dụng đất nhưng chưa được Nhà nước công nhận. Điều này đòi hỏi phải có chính sách, biện pháp buộc họ phải kê khai đăng ký và thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước. Nếu họ không thực hiện phải cương quyết xử lý bằng kinh tế hoặc hành chính (phạt tiền hoặc thu hồi đất). Để làm được điều này thì cơ cấu bộ máy quản lý cần kiện toàn từ Trung ương đến địa phương, thông tin phản hồi phải nhanh chóng. Trước đây ta thường ưu tiên cho doanh nghiệp Nhà nước nhưng hiện nay thực hiện kinh tế nhiều thành phần, do đó cần phải tạo một hành lang pháp lý 110 chung, đảm bảo công bằng giữa các chủ sử dụng đất. Hiện nay tình trạng ưu tiên kinh tế Nhà nước vẫn còn, các tổ chức chính trị xã hội, pháp nhân trong nước, doanh nghiệp Nhà nước vẫn được ưu tiên hơn tổ chức tư nhân, nhà đầu tư nước ngoài... Điều này cần được khắc phục để đảm bảo cho nên kinh tế phát triển nhanh, đảm bảo công bằng theo đúng định hướng mà Nhà nước đã đề ra. Chính sách giữa các chủ sử dụng đất còn chưa đầy đủ và toàn diện: các doanh nghiệp được giao đất không phải nộp tiền sử dụng đất đã không tính giá trị của đất vào chi phí nên họ thường sử dụng lãng phí đất, tự chuyển mục đích sử dụng đất sang sử dụng vào mục đích khác nhưng không đóng nghĩa vụ đối Nhà nước (không nộp tiền thuê đất) điều này gây mất công bằng giữa các chủ sử dụng đất. Trên địa quận Cầu Giấy cũng đã có trường hợp này xảy ra: các đơn vị sử dụng đất vào mục đích an ninh quốc phòng tự chia đất cho cán bộ làm nhà ở, sử dụng vào làm kinh tế nhưng không có nghĩa vụ gì đối với Nhà nước. Để giải quyết vấn đề này Nhà nước nên giải quyết dứt điểm, tránh để thêm thời gian nữa. Phải yêu cầu các chủ sử dụng làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng nếu đất đó thuộc quy hoạch được sử dụng, còn nếu xét thấy không thể cho sử dụng vào mục đích đó được thì yêu cầu họ không được sử dụng và nếu cần thì thu hồi lại phần đất đó. Để bảo vệ quyền lợi cho người sử dụng đất, Nhà nước nên tạo điều kiện thuận lợi cho họ thực hiện 6 quyền của mình. Khi họ làm thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thế chấp, góp vốn... mà họ đã có GCN QSDĐ thì ta nên xem xét ngay ở quận, huyện không nên để cơ quan Nhà nước cấp trên phải ký nhận, làm thủ tục cho thêm rườm rà, phát sinh tiêu cực, cản trở hoạt động của thị trường đất đai. *Chính sách trong quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hiện nay tốc độ Đô thị hoá diễn ra rất mạnh ở các Đô thị trên cả nước, đặc biệt là ở Thủ đô Hà Nội, Quận Cầu Giấy cũng không nằm ngoài điều này. Trong tình hình đó, công tác quy hoạch và kế hoạch đất đai chưa được thực hiện, Nhà 111 nước nên nhanh chóng hoàn thiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cho từng khu vực, nhất là các Đô thị. Công tác quản lý đất đai là một lĩnh vực đặc thù, mà đối tượng quản lý là đất đai giao cho các chủ sử dụng đất. Vì vậy quy hoạch quản lý đất đai là quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết tới từng thửa đất giao cho các chủ sử dụng. Do đó quy hoạch được xây dựng trên bản vẽ 1/1000,1/500,1/200. Để tiến hành, Nhà nước phải có sự chỉ đạo, phối hợp với từng địa phương để hoàn thành công tác này. Mặc dù quận Cầu Giấy vẫn chưa có quy hoạch chi tiết, song có một thuận lợi lớn đó là Thành phố Hà Nội đã hoàn thành quy hoạch tổng thể từ năm 2000- 2010. Trong thời gian qua, công tác quy hoạch chưa được hoàn thành đó là do các nguyên nhân đó là: + Quy hoạch là để dự báo cụ thể, chi tiết, cần phải thông tin đầy đủ về nhu cầu và khả năng phát triển của tất cả các thành phần kinh tế trong toàn bộ nền kinh tế. Nước ta là một nước có nền kinh tế đang phát triển, các chỉ tiêu kinh tế luôn luôn bị thay đổi, vì vậy việc điều hành nền kinh tế vĩ mô làm cho các đơn vị, quận, huyện cũng phải điều chỉnh theo cho phù hợp. + Quy hoạch tổng thể thay đổi sẽ làm cho quy hoạch chi tiết thay đổi, bởi vì quy hoạch chi tiết Đô thị là quy hoạch được lập ra trên cơ sở quy hoạch tổng thể phân khu Đô thị. Ngày 15/08/2000, Chính phủ có công văn số 736/CV- CP giao cho UBND Thành phố điều chỉnh chi tiết một số khu vực. Quận Cầu Giấy cũng thuộc đối tượng của công văn này. Như vậy, việc Nhà nước thường xuyên thay đổi quy hoạch cũng ảnh hưởng rất lớn tới công tác kế hoạch sử dụng đất. + Việc lập và nghiên cứu quy hoạch là do văn phòng Kiến Trúc Sư Trưởng Thành phố đảm nhiệm từ khâu triển khai đến khâu tổ chức thực hiện, thẩm định trình UBND Thành phố phê duyệt. Cơ quan chính thực hiện là Viện Quy Hoạch trực thuộc văn phòng Kiến Trúc Sư Trưởng Thành phố. Công việc của Viện là rất lớn, nghiên cứu quy hoạch lại mang tính độc quyền, do đó lực lượng cán bộ không đáp ứng được nhu cầu, tính sáng tạo nghiêm túc không đảm bảo được do 112 không có tính cạnh tranh. Vì vậy, sản phẩm làm ra thiếu tính khoa học và thực tiễn, do đó phải chỉnh sửa nhiều lần. Đây là một vấn đề hết sức cần thiết đòi hỏi tính hồng, chuyên rất cao của người cán bộ làm công tác quy hoạch. Nhà nước nên can thiệp để giảm bớt khối lượng công việc do Viện quy hoạch. Tạo điều kiện để cán bộ quy hoạch có thể phát triển hết trí tuệ và tài năng sáng tạo vào công tác quy hoạch. + Các cấp thực hiện công tác quy hoạch tự điều chỉnh quy hoạch, vấn đề này đang xảy ra ở nước ta, nhất là tại các Đô thị. Tự ý chuyển đổi cho mục đích riêng của địa phương, nên đã làm mất lòng tin ở người dân tới Chính quyền của Nhà nước. Từ những lý do này yêu cầu Nhà nước nên có những chính sách cho phù hợp trong công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để tăng cường hiệu quả quản lý của Nhà nước, tăng cường lòng tin của nhân dân đối với Nhà nước, giúp phát triển kinh tế đất nước. *Chính sách quy định về việc hình thành thị trường bất động sản. Hiện nay thị trường này mới nhen nhóm xuất hiện, chưa được chính thức hình thành. Tuy vậy, quá trình trao đổi bất động sản luôn vận động và phát triển làm cho các phương thức giao dịch, trao đổi cũng diễn ra nhiều dạng khác nhau. Hiến pháp nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý cho nên khái niệm về thị trường bất động sản ở nước ta cũng khác so với ở các nước khác trên thế giới. Ở thị trường bất động sản nước ta, kết quả của các cuộc trao đổi, mua bán trên thị trường chỉ là sự chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà từ người này sang người khác với một giá cả nhất định do hai bên tự thoả thuận. Thực chất hàng hoá trao đổi trên thị trường là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. Như vậy, thị trường bất động sản đã hình thành ở nước ta không bị lệ thuộc vào một vùng địa lý cụ thể. Đâu có nhà và đất thì ở đó có thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản có liên quan đến một vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh thổ đất nước. Các thị trường bất động sản ở 113 những vùng khác nhau hoạt động theo các cách khác nhau. Tuỳ theo số lượng, quy mô của những người tham gia, cơ sở hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán mà có thể thực hiện tiếp xúc tại địa điểm cố định hoặc thực hiện giao dịch thông qua điện thoại hoặc các phương tiện thông tin khác. Do chúng ta chuyển từ nền kinh tế tập trung sang nền kinh tế thị trường nên việc tạo hành lang pháp lý hình thành thị trường này là rất cần thiết vì: - Thị trường đất đai là thị trường đầu vào, thị trường tư liệu sản xuất, quá trình hình thành phát triển của đất đai được gắn liền với quá trình sử dụng nó để sản xuất và xây dựng các công trình trên đất. Cho nên thị trường bất động sản được hình thành sẽ là nền móng để kích thích các ngành khác phát triển. - Thị trường bất động sản ra đời sẽ tạo điều kiện thuận lợi để cho nhân dân làm giàu bằng chính tài sản thuộc quyền sở hữu toàn dân. Họ có thể tự do mua bán nhà cửa, đất đai (chuyển nhượng) nên hình thành nghề kinh doanh nhà đất và nó cũng sẽ phải tuân theo quy luật của nền kinh tế thị trường như: quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu, quy luật giá cả. - Phát triển thị trường bất động sản sẽ giúp cho cảnh quan Đô thị khang trang, đẹp đẽ hơn. Bởi vì trong kinh doanh thì nhà đầu tư nào cũng phải đặt lợi nhuận lên hàng đầu, vì thế họ phải xây dựng nhà cửa trên mảnh đất có vị trí thuận lợi, phù hợp với quy hoạch, nhà cửa sẽ được xây dựng đẹp, đồng bộ để thu hút người mua. - Phát triển thị trường bất động sản sẽ tạo ra được nguồn thu rất lớn cho Nhà nước, kinh doanh thì phải đóng thuế-đó là nghĩa vụ của người kinh doanh mà Nhà nước đặt ra. Bất động sản là những tài sản có giá trị lớn, người kinh doanh sẽ phải đóng một tổng thuế là rất lớn. Với những lợi thế này thì Nhà nước nên có chính sách quy định về việc hình thành thị trường bất động sản như sau: + Nhà nước cần hoàn thiện văn bản pháp luật, tạo cơ sở cho việc hình thành thị trường bất động sản bằng cách: 114 - Tạo lập một tổ chức chuyên trách giúp Nhà nước thống nhất quản lý thị trường này. - Tạo điều kiện thuận lợi cho người kinh doanh trên thị trường này, có thể giúp họ về vốn, ra các văn bản hoàn chỉnh, đồng bộ và ổn định. + Nhà nước là người điều tiết vĩ mô trên thị trường này. - Nhà nước cung cấp đồ án quy hoạch tổng thể, quy hoạch xây dựng chính xác, lâu dài. - Tạo điều kiện thuận lợi cho việc giải phóng mặt bằng, chuẩn bị trước khu tái định cư khi công bố quy hoạch. - Tạo một môi trường đầu tư, môi trường cạnh tranh lành mạnh nhằm khuyến khích các nhà đầu tư, xây dựng cơ chế vận hành cho thị trường, giảm tới mức tối đa các thủ tục hành chính cho công tác phát triển thị trường, thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. 1.2-Cơ chế trong quản lý đất Đô thị. Nước ta đã chuyển đổi nền kinh tế từ cơ chế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN, hình thức mệnh lệnh trong quản lý đất đai hiện vẫn còn tuy đã có nhiều thay đổi. Hiện nay ta đang thực hiện quản lý theo ngành, lĩnh vực và có sự giám sát lẫn nhau giữa các cơ quan, nhưng vẫn chưa thực hiện triệt để. Đai bộ phận các cơ quan vẫn thực hiện theo cơ chế thủ trưởng, cấp dưới chịu sự chỉ đạo của cấp trên. Đây là vấn đề còn tồn tại, tuy Nhà nước đã tiến hành thay đổi nhưng hiện nay cơ chế cũ vẫn còn mang tư tưởng bao trùm. Như vậy trong quản lý đất Đô thị ta nên thực hiện việc quản lý theo kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước theo định hướng XHCN. Điều này phù hợp với cơ chế phát triển chung của đất nước đồng thời tạo cho thị trường đất đai hoạt động có hiệu quả. Tạo điều kiện cho việc quản lý, sử dụng đất đai tiết kiệm, có hiệu quả và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai. 115 2-Giải pháp tầm vi mô. Được thực hiện trên cơ sở các quy định của Nhà nước, UBND Tỉnh (Thành phố), các Quận (Huyện) tổ chức triển khai thực hiện các văn bản đó và thực hiện quản lý tại địa phương. Quản lý ở tầm vi mô là các giải pháp thiết thực và cụ thể trong công tác quản lý đất đai như: phân cấp trong quản lý, tổ chức thực hiện, cán bộ... 2.1-Phân cấp trong quản lý đất Đô thị. Đó là vấn đề phân định chức năng, nhiệm vụ của các cơ quan trong cơ cấu bộ máy quản lý đất đai. Hiện nay quy định của Nhà nước về phân cấp Đô thị chưa rõ ràng. Bộ máy quản lý theo chế độ tập trung quan liêu bao cấp theo kiểu xin cho, chưa đổi mới kịp thời với sự đổi mới về kinh tế. Sự phân cấp trong quản lý Đô thị giữa các cơ sở chuyên ngành với chính quyền quận chưa rõ ràng, còn bất hợp lý. Chính quyền quận có trách nhiệm thừa hành quyền lực quản lý đất Đô thị nhưng không có quyền trong công việc thực hiện các nội dung về quản lý đất (nếu có thì rất ít). Quận có vai trò như một cơ quan giúp việc còn sở và UBND Thành phố có vai trò quyết định, giải quyết cụ thể. điều này đã làm cho Sở rất nhiều công việc, làm không hết gây trì trệ, ách tắc. Dẫn đến Sở không thể làm tham mưu cho UBND Thành phố (Tỉnh) về xây dựng chính sách, hướng dẫn nghiệp vụ chuyên môn cho cấp dưới và cán bộ chuyên ngành không được bổ sung, nâng cao nghiệp vụ chuyên môn, thông tin khoa học quản lý cũng không nắm bắt được để đưa vào phục vụ công tác quản lý. Tất cả các vấn đề này đã dẫn đến bộ máy quản lý cồng kềnh nhưng đi vào hoạt động lại không được hiệu quả. Để nâng cao hiệu quả quản lý, cần cải cách lại nền hành chính quốc gia, thực hiện việc tinh giảm bộ máy quản lý, đào tạo và đào tạo lại kiến thức cơ bản về 116 lĩnh vực quản lý cho đội ngũ cán bộ công chức. Ban hành những quy định pháp luật hoàn chỉnh, phân cấp, phân quyền giữa Trung ương và Thành phố, Quận, Huyện, Thị xã trong công tác quản lý đất Đô thị. Nên sát nhập văn phòng kiến trúc sư trưởng, Sở xây dựng và Sở địa chính-nhà đất làm một cơ quan. Phân quyền sâu hơn nữa cho việc xử lý ở quận, phường thực hiện công tác giữ gìn an ninh, trật tự xã hội, cung cấp kịp thời các thông tin về những sai phạm và xác lập hồ sơ ban đầu, không nên tập trung toàn bộ quyền quyết định việc phân phối, xử lý nguồn lực đất Đô thị vào một cơ quan tại UBND Tỉnh, Thành phố như hiện nay, dẫn đến tình trạng xử lý không nổi và phân quyền cho các cơ quan tham mưu giúp việc, làm thay đổi nội dung, chức năng của chính quyền trái với quy định của pháp luật. Chuyển một số công việc hành chính quản lý đất đai sang dịch vụ hành chính công. Công tác thống kê, kiểm kê, kiểm tra việc đo đạc bản đồ địa chính, xử lý các vi phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất cũng như giải quyết thủ tục hành chính liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất dân cư nên giao cho chính quyền quận làm, như vậy khắc phục tính trạng một người phải ký cho cả Thành phố. Có như vậy mới đáp ứng được yêu cầu chuyển quyền sử dụng đất ngày càng tăng khi Nhà nước ta thực sự hoà nhập vào kinh tế thị trường khu vực và thế giới đồng thời giải quyết nhanh chóng các thủ tục hành chính theo yêu cầu của người dân. Thực hiện được chức năng của chính quyền nhân dân do Đảng lãnh đạo chính quyền của nhân dân, do dân và vì dân. 2.2-Hướng dẫn tổ chức thực hiện công tác quản lý đất đai. Sau mỗi văn bản của Nhà nước hoặc cơ quan có thẩm quyền ban hành đều có các thông tư, chỉ thị hướng dẫn thi hành văn bản đó do chính quyền cấp đó hoặc cấp dưới ban hành cho cơ quan thực thi nó. Trong quản lý sử sụng đất đai cũng vậy, công tác hướng dẫn tổ chức thực hiện là một khâu quan trọng. Quản lý đất Đô thị được thực hiện theo 7 nội dung quản lý. Mỗi nội dung đều có hướng dẫn thực hiện cụ thể. Trong những năm qua công tác giao đất, cho thuê đất, thu 117 hồi đất, cấp GCN QSDĐ, thanh tra xử lý vi phạm đất đai và việc quản lý sử dụng đối với từng loại đất còn nhiều vấn đề nổi cộm trong hệ thống văn bản hướng dẫn thi hành. Công tác quản lý sử dụng đối với từng loại đất đai phải có những biện pháp cụ thể và quy định chức năng của từng cơ quan và từng phường. - Đất ở Đô thị: Tăng cường biện pháp đẩy nhanh tiến độ kê khai, đăn ký cấp GCN QSDĐ và QSDNƠ Đô thị, xác định rõ nguồn gốc sử dụng đất của từng chủ sử dụng với từng thửa đất. Đẩy nhanh tiến độ lập dự án các công trình xây dựng nhà ở để phục vụ di dân GPMB, xây nhà bán cho cán bộ công nhân viên và nhân dân... - Đất chuyên dùng: Có biện pháp tích cực để hoàn thành công tác chỉ đạo các đơn vị kinh tế hoạt động thuê đất với chính quyền đại phương và nộp tiền thuê đất đầy đủ cho Nhà nước. Với đơn vị vi phạm phải xử lý kịp thời và có thể thu hồi lại để phục vụ phát triển kinh tế xã hội của địa phương. - Đất nông nghiệp trong Đô thị giảm tới mức tối đa, chỉ giữ lại một số ít để phát triển ngành nghề truyền thống của Đô thị. Hiện tại chỉ giao sử dụng tạm thời cho các hộ, cá nhân canh tác các loại cây ngắn ngày. Công tác giải quyết đơn thư khiếu nại tố cáo, giải quyết tranh chấp đất đai còn nhiều, thời gian giải quyết lâu. Do việc triển khai thực hiện luật của chúng ta còn chưa có quy định thống nhất đồng bộ nên kết qủa giải quyết của một vụ tranh chấp giữa các cơ quan thường chênh lệch nhau do đó mất niềm tin trong nhân dân. Từ thực tế này trong công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai, xử lý vi phạm phải lưu tâm từng trường hợp cụ thể để tìm nguyên nhân của nó đồng thời linh hoạt trong việc giải quyết. Trường hợp vi phạm lớn thì dùng biện pháp cưỡng chế buộc thi hành và có thể thu hồi đất. Các thủ tục để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất là thủ tục hành chính do Nhà nước tiến hành qua các cơ quan đại diện của mình để thiết lập mối quan 118 hệ giao dịch giữa người sở hữu và người thuê đất. Việc đề ra quá nhiều thủ tục trong quá trình thụ lý hồ sơ giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn của Nhà nước và UBND Thành phố Hà Nội đã gây ra rất nhiều phiền nhiễu cho người sử dụng đất-người sử dụng đất phải chịu thiệt hại cả về vật chất lẫn thời gian, mất cơ hội đầu tư do thời gian thụ lý kéo dài, cụ thể: - Khi giao đất lần đầu cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chịu trách nhiệm hoàn thành mọi hồ sơ, thủ tục pháp lý để giao quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu sử dụng, mọi chi phí trong công tác này do Nhà nước chịu, còn người sử dụng đất phải có nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất (nếu được giao đất) và nộp tiền thuê đất (nếu được thuê đất). - Khi thu hồi đất để giao lại quyền sử dụng cho người chủ sử dụng mới dưới dạng chuyển quyền có kèm theo chuyển mục đích sử dụng. Nhà nước nên có văn bản hướng dẫn người chủ sử dụng mới thoả thuận đền bù thiệt hại cho người chủ sử dụng bị thu hồi. Tạo điều kiện sống và làm việc tại nơi ở mới cho người bị thu hồi đất. Giảm thiệt hại tới mức thấp nhất cho người bị thu hồi để họ yên tâm sản xuất và sớm ổn định cuộc sống. Khi cấp GCN lại thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng mới Nhà nước nên tiến hành thụ lý và xác lập, không nên để người sử dụng đất tự đi làm và không phải chịu thiệt hại về kinh tế. Hiện nay các thủ tục này vận hành theo cơ chế xin cho nên dẫn đến hiện tượng không bình đẳng giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Vấn đề này Nhà nước nên giao cho các cơ quan kinh doanh là pháp nhân được Nhà nước công nhận và trả tiền các hoạt động trước. Điều này sẽ làm giảm bớt biên chế trong bộ máy hành chính Nhà nước và tạo mối quan hệ bình đẳng giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Tổ chức thực hiện công tác cấp GCN QSDĐ hiện nay còn rất chậm, mặc dù Nhà nước đã thay đổi rất nhiều cho phù hợp với thực tế của công tác này nhưng kết quả không cao đặc biệt trong Đô thị do nhiều nguyên nhân: chưa hoàn thiện và cập nhật kịp thời công tác đo vẽ bản đồ, các việc lập hồ sơ còn thiếu, gây nhiều thủ tục cho công tác thực hiện, cán bộ thụ lý cấp phường còn chưa hiểu hết 119 về công việc này, quá trình hình thành đất có lịch sử phức tạp đã thay đổi nhiều chủ sử dụng mà Nhà nước không nắm được, tiền nộp cho sử dụng đất quá cao đối với thu nhập của người dân... Để đẩy nhanh tiến độ ngành Địa chính-Nhà đất đã đưa ra một số giải pháp: + Cải tiến thủ tục kê khai đăng ký cấp GCN QSDĐ khẩn trương hoàn thiện công tác đo vẽ bản đồ dịa chính và cập nhật thường xuyên biến động. + Có văn bản hướng dẫn cụ thể các khoản thu về nhà đất trong từng giai đoạn sử dụng đất cụ thể, đảm bảo được khả năng chi trả của người dân. Nếu để ở mức quá cao mà người dân không thể trả được thì họ sẽ không thực hiện kê khai đăng ký. + Khi có sự chuyển dịch đất đai giữa các chủ sử dụng, mục đích sử dụng Nhà nước nên làm ngay thủ tục đăng ký biến động mà không cần chủ sử dụng mới phải kê khai mới đăng ký. + Đào tạo đội ngũ cán bộ địa chính phường, quận về công tác này, lựa chọn người có đủ năng lực chuyên để giảm bớt việc thực hiện thanh tra, kiểm tra lại hồ sơ kê khai. Hiện nay phòng tiến hành thanh tra sau đó chuyển lên quận và Sở thực hiện thanh tra lại cho chính xác, điều này kéo dài thời gian thực hiện công tác quản lý đất đai. Hướng dẫn thực hiện công tác quản lý đất đai của Nhà nước, phải có sự thống nhất phối hợp của các ngành, các cấp trong bộ máy quản lý của Nhà nước như phòng Địa chính, UBND, phòng quy hoạch... Đồng thời nên giao quyền cho cơ quan chuyên ngành để xử lý vụ việc. 2.3-Đào tạo cán bộ trong quản lý đất đai. Là một yêu cầu cấp thiết trong tình hình hiện nay, các cán bộ đều thiếu nghiệp vụ quản lý Nhà nước. Hiện tại mới chỉ đào tạo nghiệp vụ để làm việc còn công tác quản lý như thế nào thì chưa đào tạo chuyên sâu. Vì vậy trong giai đoạn hiện nay Nhà nước cùng Tổng cục địa chính nên mở các lớp đào tạo chuyên sâu cho cán bộ của ngành. Bên cạnh đó cần bố trí cán bộ cho phù hợp. Do đặc điểm 120 công việc ngành Địa chính là làm việc nhiều ở cơ sở, quản lý trực tiếp tới từng thửa đất do đó cần bố trí cán bộ giỏi năng lực, chuyên môn nghiệp vụ ở phường, quận để công tác quản lý được tốt. ở hai cấp này nên bố trí thêm cán bộ, tạo điều kiện cho họ yên tâm công tác, cán bộ địa chính phường phải được Nhà nước trả lương theo ngạch bậc công chức. Từ đó thì công tác quản lý đất đai Đô thị sẽ được nâng cao. 3-Một số giải pháp cụ thể đối với quận Cầu Giấy. Trong thời gian tới, cùng với tốc độ xây dựng Đô thị của thủ đô ngày càng cao, nhiệm vụ đặt ra cho công tác quản lý đất đai của Thành phố Hà Nội nói chung và của Cầu Giấy nói riêng càng nặng nề phức tạp. Để đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ quản lý đất đai trong những năm tới cần có sự phối hợp chặt chẽ, đồng bộ giữa các ban ngành chuyên môn cùng sự chỉ đạo, hướng dẫn sâu sát, kịp thời của các cấp chính quyền từ Trung ương đến Địa phương cũng như sự ủng hộ của các tổ chức chính trị xã hội và nhân dân. Tình hình đó, đặt ra một số giải pháp cho công tác quản lý đất đai của quận Cầu Giấy như sau: Xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất của quận. Quy hoạch sử dụng đất dài hạn được xây dựng có luận chứng, luận cứ khoa học dựa trên cơ sở thực trạng phát triển kinh tế - xã hội: tình hình quản lý, sử dụng đất đai, khái quát được tiềm năng đất đai của quận và dự báo những biến động về sử dụng các loại đất trên địa bàn quận Cầu giấy. Hiện nay quận vẫn chưa có quy hoạch sử dụng đất chi tiết tới tất cả các phường cho nên việc cần thiết trước hết là phải tổ chức công tác này và trình lên UBND Thành phố phê duyệt càng sớm càng tốt mặc dù quận đã có kế hoạch phát triển kinh tế-xã hội đến năm 2005 và quy hoạch tổng thể của Thành phố đến năm 2020. Việc xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm của quận trên cơ sở quy hoạch sử dụng đất dài hạn của quận sẽ đảm bảo sự gắn bó hữu cơ giữa việc sử dụng đất với kế hoạch phát triển kinh tế kế hoạch phát triển Đô thị, kế hoạch đầu 121 tư phát triển hạ tầng hàng năm của Thành phố, điều đó bảo đảm việc quản lý sử dụng đất đạt hiệu quả cao, góp phần thực hiện thắng lợi từng bước quy hoạch sử dụng đất lâu dài của quận. Mặt khác, góp phần thực hiện tốt nhiệm vụ phát triển kinh tế, CNH-HĐH trên địa bàn quận, thực hiện kế hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội quận Cầu Giấy giai đoạn 2001-2005. Hoàn thiện và tổ chức thực hiện cơ chế, chính sách quản lý đất đai. Quá trình đô thị hoá nhanh chóng trên địa bàn quận trong giai đoạn tới sẽ có tác động tới sản xuất và đời sống của nhân dân trong quận. Quận cần có chính sách đối với vùng đang sản xuất nông nghiệp chưa được đô thị hoá, nhằm tạo điều kiện và khuyến khích nông dân yên tâm đầu tư phát triển sản xuất nông nghiệp thu hút vốn đầu tư của các thành phần kinh tế cho phát triển sản xuất khi chưa xây dựng đô thị. Có chính sách khuyến khích phát triển các hình thức tổ chức sản xuất ngành nghề truyền thống ở các thôn xóm cũ bằng kinh tế hộ gia đình, doanh nghiệp tư nhân... Cần thực hiện công khai hoá các thông tin về quy hoạch, giải phóng mặt bằng... tạo điều kiện thuận lợi cho nhân dân được tiếp cận với thông tin chính xác về đất đai. Thông qua đó tạo điều kiện cho dân kiểm tra, giám sát việc thực thi chính sách của cơ quan chức năng, hạn chế những tiêu cực trong quản lý đất có thể xảy ra, bảo đảm chế độ chính sách của Nhà nước được thực hiện đúng, bảo đảm quyền lợi chính đáng của nhân dân. Thành phố cần sửa đổi theo hướng đơn giản hoá một số nội dung trong quyết định số 72/2001-UB của UBND Thành phố về quy định quy trình, thủ tục giải phóng mặt bằng, phù hợp với hướng dẫn phân cấp cho các quận huyện. Cần có cơ chế buộc các chủ đầu tư đưa vào sử dụng ngay quỹ đất đã giải phóng mặt bằng, tránh tái lấn chiếm hoặc gây bất bình, thắc mắc trong nhân dân. Trường hợp không sử dụng được ngay diện tích đất đó, cần thu hồi giao cho chủ đầu tư khác. 122 Thành phố cần sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể về phân công phân cấp về công tác quản lý đất đai theo luật, cho phép UBND Quận được quyền quyết định một số vấn đề như: cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, các thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, được quyền thu hồi đất đai đối với các trường hợp vi phạm luật đất đai, để đất hoang hoá, lãng phí quỹ đất, thu hồi các diện tích đất bị kẹt, diện tích đất nhỏ lẻ để sử dụng vào các mục đích công cộng... Thành phố, Sở Địa chính - Nhà đất sớm có quyết định thu hồi đất của các cơ quan, đơn vị dã được giao từ lâu nhưng chưa sử dụng hoặc sử dụng sai mục đích, giao đất đó cho quận quản lý sử dụng hoặc giao cho các đơn vị có khả năng đầu tư sử dụng ngay. Thành phố cần có kế hoạch xây dựng quỹ nhà đất cho tái định cư để phục vụ công tác giải phóng mặt bằng. Công tác này có ý nghĩa quyết định tiến độ và sự thành công của công tác giải phóng mặt bằng. Tiếp tục nghiên cứu cải tiến đơn giản hoá các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nhằm đẩy nhanh tiến độ công tác này, góp phần tạo điều kiện cho thị trường bất động sản hoạt động. Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai, xây dựng chế độ làm việc khoa học hợp lý. Cùng với quy trình hoàn thiện cơ chế chính sách quản lý đất đai cần phải hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý, nhằm đảm bảo thực hiện được những yêu cầu nhiệm vụ ngày càng nặng nề của thực tiễn quản lý đất đai trong thời gian tới. Đối với phòng địa chính cấp quận, cần bổ sung thêm cán bộ đủ biên chế từ 9-10 người. Nhiệm vụ quản lý đất đai trên địa bàn quận ngày càng tăng và ngày càng phức tạp cùng với sự gia tăng nhanh chóng đô thị hoá. Tình hình đó đòi hỏi cần phải có đủ cán bộ và cán bộ phải có đủ năng lực phẩm chất và trình độ chuyên môn để đảm đương được công việc. 123 Đối với cấp phường cần có 2 cán bộ chuyên môn phụ trách về công tác quản lý đất đai. Hai cán bộ này cần được đưa vào biên chế Nhà nước, hưởng lương của ngành địa chính do UBND quận điều động bổ nhiệm và quản lý nhằm chuyên môn hoá công tác quản lý đất đai. Số cán bộ này không kiêm nhiệm các công tác khác, không thay đổi sau mỗi kỳ Đại hội bầu cử Hội đồng nhân dân, bảo đảm cho việc quản lý đất đai chặt chẽ, thống nhất, tránh bị xáo trộn không cần thiết. Bên cạnh đó, cần xây dựng chế độ làm việc khoa học hợp lý trong các cơ quan quản lý địa chính từ cấp quận đến cấp phường. Ở cấp quận, cần xây dựng chế độ báo cáo định kỳ của Chủ tịch UBND các phường lên quận về tình hình quản lý sử dụng đất, những biến động về đất ở phường cũng như những khó khăn vướng mắc nảy sinh cần giải quyết, những vi phạm về đất ở phường cần xử lý. Trên cơ sở báo cáo của UBND các phường, UBND quận giao cho phòng Địa chính - Nhà đất tổng hợp hoàn chỉnh hồ sơ, báo cáo và đề xuất hướng giải quyết cụ thể đối với từng vấn đề của mỗi phường. Ở cấp phường cần xây dựng chế độ làm việc khoa học. Định kỳ kiểm tra, rà soát hồ sơ lưu trữ quản lý về đất, bổ sung hồ sơ quản lý những thông tin dữ liệu còn thiếu. Xây dựng và tiến tới hoàn thiện toàn bộ hệ thống quản lý hồ sơ, bản đồ đầy đủ và đồng bộ theo đúng quy trình, quy định của Nhà nước. Giải pháp về công tác giải phóng mặt bằng. Công tác giải phóng mặt bằng là một trong những nhiệm vụ trong tâm của công tác quản lý đất đai liên quan đến ổn định chính trị xã hội, phát triển kinh tế và xây dựng đô thị. Đây là vấn đề nhạy cảm và ngày càng trở nên bức xúc, cần phải có giải pháp cụ thể cho công tác này nhằm đem lại hiệu quả cao về kinh tế, chính trị và xã hội. Trước hết, công tác chẩn bị cho giải phóng mặt bằng phải được thực hiện chu đáo, kỹ lưỡng ở mọi khâu: điều tra, khảo sát cụ thể, chính xác, tỷ mỉ tới từng hộ dân thuộc diện giải toả, xây dựng các phương án, kế hoạch, quy trình giải 124 phóng mặt bằng thật chi tiết, chặt chẽ đặc biệt là phương án áp giá bồi thường, hỗ trợ tránh có sự chênh lệch nhiều trong cùng một dự án hoặc giữa các dự án cùng triển khai; chuẩn bị tốt quỹ nhà đất cho tái định cư, kinh phí hỗ trợ và giải quyết việc làm. Công bố công khai các dự án, các chính sách bồi thường, hỗ trợ của Nhà nước và Thành phố. Công bố công khai các kết quả điều tra, các phương án được phê duyệt tới từng hộ có đất bị thu hồi. Cần thống nhất nhận thức giữa chính quyền Thành phố và các quận phường; giữa các ngành từ thành phố tới các Quận phường; giữa các cơ quan thông tin, báo chí của Trung ương và thành phố nhằm tạo ra sức mạnh tổng hợp trong nhận thức, tuyên truyền và thực hiện chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước về giải phóng mặt bằng, làm cho dân nhất trí cao, chú trọng công tác tuyên truyền chung đồng thời lưu ý vận động riêng từng đối tượng. Thực hiện dân chủ trong việc tiếp thu các ý kiến đóng góp của các tổ chức, đoàn thể quần chúng của nhân dân trong quá trình tổ chức thực hiện giải phóng mặt bằng. Trong quá trình tổ chức triển khai giải phóng mặt bằng cần kiên quyết đồng bộ, thực hiện từng bước liên tục nhất quán dứt điểm đúng như phương án đã được thống nhất phê duyệt đảm bảo công bằng, công khai dân chủ. Cần phân công nhiệm vụ và trách nhiệm cụ thể cho từng bộ phận đặc biệt chú ý tới vai trò của các tổ chức đoàn thể quần chúng: các chi bộ cần quán triệt cho đảng viên phải gương mẫu chấp hành và vận động quần chúng cùng thực hiện, Mặt trận Tổ quốc, Hội cựu chiến binh, Hội phụ nữ, Hội nông dân, Đoàn thanh niên đồng loạt phối hợp tuyên truyền vận động hội viên chấp hành chính sách tuyên truyền của Nhà nước. Các lực lượng Công an, An ninh, nhất là Công an cơ sở phải bám sát quần chúng nhân dân kịp thời nắm bắt những tình huống mới phát sinh xử lý nhanh nhạy phân hoá đối tượng ngăn chặn phát sinh điểm nóng. Kiên quyết xử lý theo 125 pháp luật và cưỡng chế thu hồi đất giải phóng mặt bằng đối với những đối tượng cố tình chống đối sau khi đã được tuyên truyền vận động, thuyết phục. Sau giải phóng mặt bằng cần phải bàn giao ngay cho các chủ dự án quản lý chặt chẽ thi công kịp thời, chống tái lấn chiếm. Trên đây là một số giải pháp cụ thể cho công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn quận Cầu Giấy cũng như có thể áp dụng cho các quận khác trong thành phố. Để có các giải pháp đó đạt hiệu quả cao, cần lưu ý một số điểm: Cần có sự chỉ đạo tập trung thống nhất cụ thể và quyết tâm cao của các cấp uỷ Đảng và chính quyền đối với công tác giải phóng mặt bằng. Lựa chọn bố trí cán bộ có bản lĩnh trình độ năng lực, có trách nhiệm cao làm công tác giải phóng mặt bằng . Cần kết hợp hài hoà giữa kiên trì tuyên truyền vận động thuyết phục quần chúng với kiên quyết trong xử lý các trường hợp cố tình chống đối. Linh hoạt, nhạy bén xử lý hợp lý những tình huống mới nảy sinh. Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cho đội ngũ cán bộ địa chính, đầu tư cơ sở vật chất cho công tác quản lý Địa chính - Nhà đất. Cán bộ địa chính là một trong những nhân tố quan trọng quyết định hiệu quả quản lý đất đai. Do đó, trong giai đoạn tới cần có kế hoạch và biện pháp cụ thể để xây dựng bồi dưỡng đội ngũ cán bộ quản lý đất đai, đảm bảo cho họ có đủ phẩm chất chính trị và trình độ chuyên môn để họ có thể hoàn thành tốt nhiệm vụ của ngành trong giai đoạn mới. Cụ thể: Quận cần có kế hoạch hướng dẫn tập huấn định kỳ cho cán bộ địa chính cấp phường về chuyên môn nghiệp vụ như: thống kê biến động đất đai, chỉnh lý biến động bản đồ, công tác đăng ký kê khai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở ... đồng thời tập trung nâng cao nghiệp vụ chuyên môn cho đội ngũ cán bộ làm công tác quản lý đất ở cấp quận và cấp phường. Bên cạnh đó, cần có kế hoạch bồi dưỡng nâng cao trình độ lý luận chính trị, phổ biến chế độ chính sách mới về 126 quản lý đất và các lĩnh vực khác có liên quan cho cán bộ quản lý địa chính cấp quận và phường. Quận cần quan tâm đầu tư từng bước cơ sở vật chất theo hướng ứng dụng công nghệ quản lý đất đai hiện đại. Đây là yếu tố quan trọng hỗ trợ tích cực cho công tác quản lý địa chính đáp ứng yêu cầu cập nhật xử lý thông tin nhanh phục vụ công tác lãnh đạo và cung cấp thông tin chính xác kịp thời về lĩnh vực đất đai cho các tổ chức cá nhân cần quan tâm, nâng cao hiệu quả quản lý đất. Mặt khác, đây cũng là điều kiện để tinh giản bộ máy tổ chức của ngành. Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng, phối hợp giữa các ban ngành, tổ chức, đoàn thể trong công tác quản lý đất đai, thực hiện các chế độ chính sách của Nhà nước. Bài học kinh nghiệm những năm qua cho thấy khi có sự quan tâm chỉ đạo của các cấp uỷ Đảng đối với công tác quản lý địa chính, có sự phối hợp đồng bộ thống nhất giữa các ban ngành, các tổ chức đoàn thể trong công tác quản lý Địa chính - Nhà đất, quản lý địa chính đạt hiệu quả cao, kịp thời và chính xác hơn, không để xảy ra các điểm nóng, tình hình xã hội và đời sống nhân dân được ổn định, do đó trong thời gian tới, sự quan tâm của các cấp uỷ Đảng một cách thường xuyên đối với công tác quản lý địa chính là rất cần thiết và cần tiếp tục được phát huy. Tích cực tuyên truyền phổ biến giáo dục về pháp luật, chế độ chính sách nhà đất. kiên quyết xử lý dứt điểm các trường hợp vi phạm pháp luật, chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước. Để đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp theo quy định của Pháp luật, cần coi trọng và tích cực đẩy mạnh công tác tuyên truyền bồi dưỡng, phổ biến, giáo dục chính sách của Đảng và Nhà nước trong lĩnh vực đất ở tới tất cả các cấp chính quyền, tổ chức đoàn thể, mọi tầng lớp nhân dân bằng nhiều hình thức. Việc 127 đó giúp cho các cấp chính quyền, các tổ chức đoàn thể quán triệt chủ trương chính sách của Đảng và Nhà nước, nhân dân hiểu rõ và tự giác chấp hành chính sách sẽ tạo ra sự nhất trí cao trong nhận thức và hưởng ứng thực hiện, góp phần nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Bên cạnh việc tuyên truyền giáo dục Pháp luật, vận động cán bộ, Đảng viên, Đoàn viên, hội viên gương mẫu thực hiện chính sách của Đảng và Nhà nước, vận động nhân dân cùng thực hiện; cần kiên trì giải thích thuyết phục những trường hợp dân chưa hiểu chính sách làm cho họ thông và tự giác chấp hành. Đồng thời cần kiên quyết xử lý thích đáng đối với các tổ chức cá nhân vi phạm Luật đất đai. Các vụ việc cần giải quyết nhanh gọn, tránh tình trạng kéo dài gây bất bình trong nhân dân và nảy sinh điểm nóng về đất đai. KẾT LUẬN Đất đai là nguồn tài nguyên quý giá của mọi quốc gia, việc quản lý đất đai nhằm sử dụng vốn đất có hạn cho tăng trưởng phát triển kinh tế, nâng cao đời sống nhân dân, ổn định chính trị, xã hội là một yêu cầu khách quan của Chính phủ các nước trên thế giới không phân biệt chế độ chính trị, kinh tế. Đối với Việt Nam, Đảng và Nhà nước ta thường xuyên quan tâm tới việc nâng cao hiệu quả quản lý đất đai. Điều đó được thể hiện trong các nghị quyết của Đảng, trong pháp 128 luật và trong chính sách đất đai của Đảng và Nhà nước thể hiện ở quyết định của Chính phủ thành lập một hệ thống quản lý đất đai từ Trung ương đến cơ sở. Hiện nay, công tác quản lý đất đai ở nước ta nói chung và trên địa bàn quận Cầu Giấy, Thành phố Hà Nội nói riêng cần phải tiếp tục đổi mới nhằm nâng cao hiệu quả của công tác này. Yêu cầu đó xuất phát từ nhiệm vụ phát triển kinh tế công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước và từ thực trạng quản lý đất đai ở nước ta hiện nay. Công tác quản lý đất đai ở Hà Nội và ở quận Cầu Giấy trong những năm qua đã thu được nhiều kết qủa to lớn, từng bước đưa công tác quản lý đất đai vào kỷ cương theo quy định của pháp luật. Những kết quả đạt được đã góp phần tăng cường hiệu lực quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn quận, cơ bản đáp ứng được yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội, phát triển đô thị, góp phần ổn định chính trị, trật tự an toàn của quận và của Thủ đô đang bước vào thời kỳ công nghiệp hoá và hiện đại hoá. Tuy nhiên, công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận Cầu Giấy còn nhiều bất cập: hiệu quả quản lý chưa cao, công tác giải phóng mặt bằng đang là vấn đề cần tập trung giải quyết, quy hoạch chi tiết về sử dụng đất còn chưa đưa ra, một số vấn đề về cơ chế, chính sách và trình độ đội ngũ cán bộ địa chính còn những hạn chế, cần bổ sung, giải quyết nhằm đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ mới của thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Để khắc phục các bất cập trên đảm bảo cho công tác quản lý đất đai đạt kết quả tốt đòi hỏi phải hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý, nâng cao trình độ chuyên môn của các cán bộ địa chính, cần bổ sung thêm cán bộ biên chế cho phòng Địa chính quận, hoàn thiện các văn bản pháp luật, đẩy mạnh việc tuyên truyền để người dân hiểu và thực hiện đúng luật đất đai, tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết khiếu nại, tố cáo của các đối tượng sử dụng đất... Có như thế thì mục tiêu đặt ra cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai mới đảm bảo được, bảo vệ được tài sản vô cúng quý giá của quốc gia và bảo đảm được công bằng trong xã hội. 129 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1- GS.TSKH Lê Đình Thắng: Giáo trình Quản lý Nhà nước về Đất đai và Nhà ở-NXB Chính trị quốc gia-Hà Nội 2000. 2- GS.TSKH Lê Đình Thắng: Giáo trình Nguyên lý thị trường đất đai- NXB Chính trị quốc gia-Hà Nội 2000. 3- PGS.TS Ngô Đức Cát: Giáo trình Kinh tế tài nguyên đất-NXB Nông nghiệp-Hà Nội 2000. 4- GS.TS Nguyễn Thế Bá: Quy hoạch xây dựng phát triển Đô thị-NXB Xây dựng-Hà Nội 1997. 5- Phạm Ngọc Côn: Kinh tế Đô thị-NXB Khoa học kỹ thuật-1998. 6- Luật đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung. 7- GS.TSKH Lê Đình Thắng: Giáo trình Thống kê đất đai- NXB Chính trị quốc gia-Hà Nội 2000. 8- Tạp chí Địa chính các số năm 1998, 1999, 2000. 9- Tạp chí Xây dựng các số năm 1998, 1999, 2000. 10- Tài liệu hội nghị công bố và triển khai: Định hướng quy hoạch phát triển tổng thể Đô thị và định hướng phát triển cấp nước Đô thị Việt Nam đến năm 2020-NXB Xây dựng. 11- Tài liệu hội nghị Đô thị toàn quốc lần thứ II. 130 12- Báo cáo kết quả tổng kiểm kê đất đai và xây dựng bản đồ hiện trạng sử dụng đất năm 2001 trên địa bàn quận Cầu Giấy. 13- Báo cáo thi đua năm 2001 của phòng Địa chính-Nhà đất quận Cầu Giấy. 14- Báo cáo thực hiện Tổng kiểm tra biến động đất đai năm 2001 của phòng Địa chính-Nhà đất quận Cầu Giấy. 15- Báo cáo về giải phóng mặt bằng năm 2001 của phòng Địa chính- Nhà đất quận Cầu Giấy. 16- Báo cáo Thuyết minh số liệu thống kê đất đai năm 2001 của phòng Địa chính-Nhà đất quận Cầu Giấy. 17- Niên giám thống kê quận Cầu Giấy năm 2001.