Trong các vấn đề trên đồ án đã đi vào giải quyết được mối quan hệ giữa các
nhân tố ảnh hưởng tới giá đất và tìm ra được mối liênhệ giữa các vị trí góp phần
vào điều chỉnh giá đất, phân tích lãi suất và thời hạn vay lãi cho người có thu
nhập thấp, ứng dụng tin học trong quản lý nhà đất. Đây là các vấn đề quan trọng
đang được quan tâm hiện nay.
167 trang |
Chia sẻ: lylyngoc | Lượt xem: 2303 | Lượt tải: 0
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Luận văn Tình hình phát triển và một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất tại Hà Nội, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
nh toán với các phương án tỉ lệ lãi suất là 6%,
8%, 10%, 12%, thời hạn cho vay là 20 và 25 năm và tỉ lệ tối đa giữa số tiền trả
124
góp và thu nhập là 25% và 30%. Mức thu nhập hàng tháng của hộ gia đình cần
thiết để tham gia các giải pháp nhà ở này được trình bày trong bảng dưới đây.
1)1(
)1(
r
r
n
n
r
PA
3.9
Trong đó
A: khoản trả góp hàng tháng
P: Khoản vay
r: lãi suất hàng tháng
n: Thời hạn
Phân tích khả năng thanh toán của hộ thu nhập thấp
Nhà mới
Nhà mới
(chưa tính
đất và hạ
tầng)
Cải tạo nhà
lụp xụp
Tự xây có
hỗ trợ
Chi phí (triệu đồng) 80 60 30
Vay =2/3 chi phí 53 40 20 7
Trả góp hàng tháng (20 năm,12% )(VND) 583,576 440,434 220,217 77,076
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2,334,304 1,761,736 880,868 308,304
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1,945,2530 1,468,113 734,057 256,920
Trả góp hàng tháng (25 năm, 12
%)(VND) 558209 421290 210645 73726
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2232836 1685160 842580 294904
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1860697 1404300 702150 245753
Trả góp hàng tháng (20 năm,10% )(VND) 511461 386009 193004 67552
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 2045844 1544036 772016 270208
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1704870 1286697 643347 225173
Trả góp hàng tháng (25 năm, 10
%)(VND) 481611 363480 181740 63609
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1926444 1453920 726960 254436
125
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1605370 1211600 605800 212030
Trả góp hàng tháng (20 năm, 8%)(VND) 443313 334576 167288 58551
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1773252 1338304 669152 234204
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1477710 1115253 557627 195170
Trả góp hàng tháng (25 năm, 8 %)(VND) 409063 308726 154363 54027
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1636252 1234904 617452 216108
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1363543 1029087 514543 180090
Trả góp hàng tháng (20 năm, 6%)(VND) 379708 286572 143286 50150
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1518832 1146288 573144 200600
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1265693 955240 477620 167167
Trả góp hàng tháng (25 năm, 6 %)(VND) 341480 257721 128860 45101
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (25%) 1365920 1030884 515440 180404
Thu nhập hộ gia đình hàng tháng (30%) 1138267 859070 429533 150337
Phân tích giá cả/thu nhập năm
Thu nhập HGĐ 4 triệu đồng/ tháng 1.67 1.25 0.63
Thu nhập HGĐ 1 triệu đồng/ tháng 6.67 5 2.5 0.58
Kết quả phân tích cho thấy hộ gia đình có mức thu nhập từ trung bình đến cao
hơ trong nhóm thu nhập thấp (1 – 4 triệu đồng/ tháng) có khả năng dễ chi trả tiền
và xây nhà thu nhập thấp. Trong khi số hộ có thu nhập thấp hơn trong nhóm thu
nhập thấp cần phải có sự hỗ trợ dưới hình thức trợ cấp toàn bộ hoặc một phần về
đất đai và cơ sở hạ tầng để tạo dựng chỗ ở thu nhập thấp.
Một phương pháp để xem khả năng chi trả là tính toán hệ số giữa giá cả và
thu nhập. Mức thông thường quốc tế thường áp dụng là một ngôi nhà được xem
xét khả năng chi trả nếu giá trị từ 3 – 5 lần so với thu nhập hàng năm của hộ gia
đình. Các phân tích sau cho thấy toàn bộ các phương án nhà ở được xem xét đều
ở mức bằng hoặc thấp hơn mức quốc tế áp dụng đối với những hộ thuộc tầng lớp
trên của nhóm thu nhập thấp. Đối với các hộ có thu nhập thấp hơn (1 triệu
đồng/tháng) hệ số đối với các phương án nâng cấp nhà lụp xụp hoặc tự xây nhà
mới thuộc diện khả năng chi trả.
126
Bên cạnh việc mở rộng về mặt tài chính thì thị trường vốn và lĩnh vực ngân
hàng, thành lập các hình thưc tiết kiệm mới gắn kết với các khoản vay nhà ở và
tài trợ cho hạ tầng đô thị từ nguồn vốn Nhà nước để tăng cường khả năng thanh
toán. Các lĩnh vực Nhà nước cần tập trung hoạch định chính sách bao gồm:
Cải cách và giám sát lĩnh vực tài chính
Tạo dựng và duy trì lòng tin giữa người gửi tiền / nhà đầu tư lĩnh vực ngân
hàng.
Xây dựng các chính sách khuyến khích hệ thống ngân hàng huy động các
nguồn tín dụng dài hạn.
Có chính sách khuyến khích (về tỉ lệ, khoản dự trữ) để thu hút sự quan tâm
của ngân hàng trong việc cho hộ thu nhập thấp vay cải thiện nhà ở.
Hoàn tất việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị.
Thực thi một quy trình đơn giản về đăng ký thế chấp.
Sửa đổi luật dân sự để hỗ trợ việc thu hồi nợ thế chấp bằng tài sản thông
qua hình thức bán tài sản thế chấp.
Hỗ trợ hình thành ngân hàng thương mại bán buôn cho thị trường thứ cấp
để có thể phát triển thành một định chế thị trường thế chấp.
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG - 44KT2
127
Cung Cầu
Tiếp cận đất đai
Trợ cấp sản xuất
(cơ sở hạ tầng)
Quy định gía đất
Hỗ trợ sản xuất Thuế BĐS Chuyển thu
Tiếp cận tới tài trợ xây dựng Thuế thu nhập nhập
Quy định giá nhà Thuế môn bài Trợ cấp nhà ở
Miễn hoặc thu thuế thấp
Các quy định tiếp cận Lãi suất trợ
cấp
Các quy định về cho thuê Tiếp cận tài trợ cầm
cố
Hỗ trợ quản lý BĐS Các điều kiện cấm
cố
Hỗ trợ duy trì
Cấp đất
Quy hoạch đô thị
Quản lý đất đai
Tài trợ phát triển đất
đai
Nhà ở
Chính sách nhà ở
Xây dựng nhà ở
Tài trợ xây dựng
Thu hồi chi phí
Bán
Cho thuê
Chi phí nhà
Tăng trưởng dân số
Tăng tự nhiên
Di cư từ nông thôn ra Hà Nội
Thu nhập hộ gia đình
Thu nhập của các thành viên
Các cá nhân có nhiều việc làm
Hoạt động tạo thu nhập gia
đình
Thanh tóan chi phí
Mua
Cho thuê
Khả năng mua của các hộ gia đình
Thu nhập Tiết kiệm
Chuyển tiền Vay nợ
Khả
năng
chịu
đựng
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG - 44KT2
128
Các chính sách của Nhà nước
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
129
5.4 Tổ chức đinh gía BĐS
Một trong những vấn đề quan trọng mà các tổ chức, doanh nghiệp, người dân
quan tâm trong giao dịch BĐS hiện nay là làm sao biết được giá trị đích thực của
một BĐS cụ thể mà họ muốn giao dịch. Tức là họ muốn biết giá trị mà BĐS đó đã
giao dịch thành công, đang giao dịch, đang đựơc giao bán ở mức tương đương.
Tóm lại là giá người mua có thể mua, người bán có thể bán, những người môi giới
có thể mời chào, những người làm ăn góp vốn có thể chấp nhận được với nhau…
Hiện nay tại Hà Nội nơi mà các hoạt động mua bán BĐS diễn ra lớn và sôi
động các hoạt động định giá BĐS được thực hiện bởi:
Các ngân hàng định giá phục vụ cho chính ngân hàng đó trong việc thế
chấp BĐS đó đi vay tín dụng.
Các công ty kinh doanh BĐS định giá để bán các BĐS mà công ty đang
có.
Các trung tâm định gía BĐS.
Ngừơi dân có nhà, đất muốn tự đưa ra giá chào bán.
Những người góp vốn bằng BĐS tự đưa ra giá để thương lượng.
Điều dễ dàng nhận thấy là các hoạt động định giá của cơ quan Nhà nứơc,
doanh nghiệp và người dân đều phục vụ mục đích chủ quan của mình. Ngân hàng
muốn định giá để đảm bảo an toàn cho hoạt động tín dụng (thường định giá thấp).
Các công ty định giá BĐS muốn định giá để đạt mức lợi nhuận tối đa (định giá
cao khi bán, thấp khi mua). Nhìn chung công tác định giá còn thiếu độc lập và
khách quan.
Định giá là công việc có tầm quan trọng đặc biệt vì kết quả của nó được dùng
để làm căn cứ cho:
Xác định giá mua, bán
Xác định giá thế chấp, góp vốn
Xác định giá bảo hiểm
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
130
Xác định giá đền bù
Xác định giá cho thuê
Để định giá BĐS có thể theo quy trình sau:
Mục tiêu của giải pháp này là quy định rõ một quy trình định giá đê áp dụng
thống nhất trong cả nước đồng thời tạo ra mặt bằng giá thống nhất.
Một là, áp dụng cơ chế một giá đối với đất nhà
Lựa chọn mục tiêu định giá cụ thể
Điều tra, thu thập thông tin thăm dò yêu cầu, tìm hiểu
giá cả
Ước lượng giá thành trên cơ sở đơn giá, dự toán,
kinh nghiệm, tình hình thị trường
Lựa chọn phương pháp định giá
Xác định giá chuẩn
Điều chỉnh
Điều chỉnh và thay đổi giá cho phù hợp với thị
trường
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
131
Nếu coi đất thuộc sở hữu toàn dân và là hàng hoá đặc biệt do Nhà nước định
giá thì theo pháp lệnh giá nội dung định giá đất như sau:
1) Hình thái định giá đất
2) Căn cứ định giá đất
3) Thẩm quyền định giá đất
4) Thẩm định giá đất
5) Thông tin, dự báo và điều chỉnh giá đất
6) Kiểm soát giá đất
7) Kiểm tra, thanh tra giá đất
8) Giải quyết khiếu nại, tố cáo về giá đất
9) Khen thưởng và sử lý vi phạm về giá đất
10) Nội dung và thẩm quyền quản lý Nhà nước về giá đất
Thành phố nên thành lập những hội đồng giám định giá. Hội đồng này có
nhiệm vụ như sau:
Thống kê giá cả mua bán
Xác định giá định hướng
Cung cấp thông tin giá cả cho thị trường
Thu thập các dữ liệu cần thiết để xác định giá
Hiện nay giá đất được xác định như sau:
Gđất = Go * S * k 3.10
Trong đó:
Go: giá đất do UBND thành phố ban hành tại khu vực đó
S: diện tích lô đất
k: hệ số điều chỉnh phụ thuộc vào vị trí lô đất (theo quy định của Nhà nước
hiện nay thì k = 0,5 1,8)
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
132
Tuy nhiên việc xác định hệ số k chỉ xác định dựa vào việc quan sát khu đất mà
chưa có một cơ sở khoa học nào.
Hiện nay có thể thấy hệ số k phụ thuộc vào các nhân tố sau:
1) Khả năng sinh lời của lô đất (K1)
2) Khả năng hợp thức hoá của khu đất (K2)
3) Cơ sở hạ tầng của khu đất (đường giao thông, điện, nước) (K3)
4) Cung cầu nhà đất (K4)
5) Sự tăng trưởng kinh tế (K5)
6) Các nhân tố khác (K6)
Để xác định ảnh hưởng của các nhân tố đến hệ số k như thế nào ta dựa vào việc
xác định trọng số theo phương pháp ma trận vuông của Warkentin. Các bước tính
toán như sau:
- Lập ma trận vuông. ở đầu của bảng đặt các chỉ tiêu bị so sánh theo thứ tự
BK1…BKj…BKm
Ở đầu cột đặt các chỉ tiêu theo thứ tự
BK1…Bki…BKm
- Các chuyên gia tuỳ quan điểm của mình sẽ cho tổng điểm bằng cách so sánh
từng cặp những chỉ tiêu theo các ô của ma trận vuông, thang điểm từ 0 đến 4 quy
định như sau:
+ Nếu BKi << BKj thì cho điểm Hij = 0
+ Nếu BKi < BKj thì cho điểm Hij = 1
+ Nếu BKi = BKj thì cho điểm Hij = 2
+ Nếu BKi > BKj thì cho điểm Hij = 3
+ Nếu BKi >> BKj thì cho điểm Hij = 4
Ở đây Hij là tầm quan trọng của một chỉ tiêu BKi nào đó ở cột đầu so với một
chỉ tiêu BKj nào đó ở dòng đầu của bảng
Các chỉ tiêu: << là rất kém quan trọng
< là kém quan trọng hơn
= là quan trọng như nhau
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
133
> là quan trọng hơn
>> là rất quan trọng
Các trị số Hij phải tuân theo quy luật sau:
Hij = Hji = 2 với i = j
Hij + Hji = 4 với i j
mH
m
i
m
j
ij
2
1 1
2
Các khu đất tại Hà Nội hiện nay được chia làm 4 vị trí như sau:
Vị trí 1: Gồm các lô đất có vị trí thuận lợi đặc biệt cho việc kinh doanh, buôn
bán dịch vụ và các loại hoạt động khác. Bao gồm các lô đất thuộc các trung tâm
thu hút của các đô thị các lô đất có mặt tiền giáp chợ, mặt tiền các đường phố dịch
vụ thương mại, mặt tiền các nút giao thông dịch vụ chính.
Khu đất này đặc biệt được đánh gía cao bởi có lợi thế về kinh doanh cho nên
khả năng sinh lời của lô đất được đưa lên hàng đầu, để có thể kinh doanh thì các
yếu tố về cơ sở hạ tầng như: điện, nước, giao thông… cũng được đánh giá cao
hơn các nhân tố khác. Mặt khác thì cung cầu về nhà đất và tình hình tăng trưởng
kinh tế cũng được đánh gía cao hơn do làm ăn phát triển thì các nhu cầu về chỗ
kinh doanh cũng tăng.
Vị trí 2: Gồm các lô đất có vị trí tốt, có độ hấp dẫn cao để kinh doanh buôn
bán, sản xuất, làm dịch vụ và các hoạt động khác. Bao gồm các lô đất có mặt tiền
ở các đường phố lớn, các trục đường lớn.
Tại vị trí này nhân tố khả năng sinh lợi vẫn được đánh giá cao hơn tuy nhiên đã
có sự chuyển dịch so với tại vị trí 1 đó là khả năng hợp thức hoá của đất đã được
đánh giá cao hơn cũng như do ít có khả năng sinh lời nên yếu tố cung cầu nhà đất
ít thúc giục người mua chọn khu đất này.
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
134
Vị trí 3: Bao gồm các lô đất có mặt tiền ở các đường phố vừa và nhỏ các ngõ
lớn có vị trí ít thuận lợi trong giao dịch, buôn bán và các hoạt động kinh tế khác.
Tại các lô đất này khả năng sinh lời không phải là yếu tố hàng đầu các nhân tố
dường như ở một mức không chênh lệch nhau nhiều
Vị trí 4: Gồm các khu đất có vị trí hoàn toàn không thuận lợi trong giao dịch,
buon bán, dịch vụ, sản xuất và các hoạt động kinh tế khác. Đó là các lô đất nằm
sâu trong ngõ nhỏ các hẻm nhỏ chỉ xe thô sơ đi vào được
Các lô đất này không phù hợp với việc buôn bán mà chỉ thích hợp cho việc ở
do vậy yếu tố khả năng sinh lợi không được đặt lên hàng đầu mà ở đây người mua
quan tâm đến khả năng hợp thức hoá của đất cũng như một số các yếu tố khác
như tâm lý, thói quen, sở thích…
Để đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố tới gía đất ta chia làm 2 trường hợp:
Đối với người mua đất nhằm mục đích kinh doanh
Đối với những người mua đất để ở
Đối với những người mua đất nhằm mục đích kinh doanh:
Qua phân tích tại các vị trí trên ta thấy đối với những người mua đất nhằm mục
đích kinh doanh thì tầm quan trọng của các yếu tố được đánh giá như sau:
Khả năng sinh lời của đất: rất quan trọng
Khả năng hợp thức hoá: bình thường
Cơ sở hạ tầng: quan trọng
Cung cầu nhà đất: rất quan trọng
Tăng trưởng kinh tế: quan trọng
Các nhân tố khác bình thường
Vậy ta có bảng đánh gía tầm quan trọng của các chỉ tiêu như sau:
K1 K2 K3 K4 K5 K6 Wi
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
135
K1 2 3 3 2 4 4 18 0.25
K2 1 2 2 1 3 3 12 0.167
K3 1 2 2 1 3 3 12 0.167
K4 2 3 3 2 4 4 18 0.25
K5 0 1 1 0 2 2 6 0.083
K6 0 1 1 0 2 2 6 0.083
Hệ số K được tính như sau:
WPK i
i
ijj
6
1
3.11
Trong đó:
Kj : Hệ số điều chỉnh đất tại vị trí j
Pij : ảnh hưởng của nhân tố i tại vị trí j đã làm mất đơn vị đo
Wi : mức độ ảnh hưởng của nhân tố i đối với hệ số k
i: số nhân tố ảnh hưởng tới giá đất
j: số vị trí đất
Đánh giá ảnh hưởng của các nhân tố tại từng vị trí bằng phương pháp chuyên
gia. Số điểm tới đa cho từng nhân tố là 10 điểm. Điểm của các vị trí liền kế nhau
cách nhau 2 điểm. Căn cứ vào từng vị trí ta sẽ cho điểm như sau:
Vị trí I Vị trí II Vị trí III Vị trí IV
Khả năng sinh lời 9 7 5 3
Khả năng hợp thức hoá 7 7 7 7
Cơ sở hạ tầng 8 6 4 2
Cung cầu nhà đất 6 6 6 6
Tăng trưởng kinh tế 6 6 6 6
Các nhân tố khác 5 5 5 5
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
136
Ta chọn hướng của các nhân tố theo hướng càng lớn càng tốt
Vậy Pij của các nhân tố khả năng sinh lời, khả năng hợp thức hoá, cơ sở hạ
tầng tính như sau:
1004
1
j
ij
ij
ij
C
CP 3.12
Các nhân tố còn lại theo hướng càng nhỏ càng tốt nên Pij tính toán như sau:
1001
1
4
1
j ij
ij
ij
C
CP 3.13
Vậy ta tính toán được Pij như sau:
Vị trí I Vị trí II Vị trí III Vị trí IV
Khả năng sinh lời 37,5 29,17 20,83 12,5
Khả năng hợp thức hoá 25 25 25 25
Cơ sở hạ tầng 40 30 20 10
Cung cầu nhà đất 25 25 25 25
Tăng trưởng kinh tế 25 25 25 25
Các nhân tố khác 25 25 25 25
Vậy ta tính được: K1= 30,63
K2= 26,88
K3= 23,12
K4= 19,37
Đối với đối tượng mua nhà không nhằm mục đích kinh doanh
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
137
Những đối tượng này không đánh gía cao nhân tố khả năng sinh lời của đất.
Tầm quan trọng của các nhân tố được đánh giá như sau (qua khảo sát tại một số
trung tâm nhà đất tại Hà Nội)
Khả năng sinh lời của đất: bình thường
Khả năng hợp thức hoá: rất quan trọng
Cơ sở hạ tầng: quan trọng
Cung cầu nhà đất: rất quan trọng
Tăng trưởng kinh tế: quan trọng
Các nhân tố khác: quan trọng
Bảng cho điểm của các nhân tố như sau:
K1 K2 K3 K4 K5 K6 ồ Wi
K1 2 0 1 0 1 1 5 0.069
K2 4 2 3 2 3 3 17 0.236
K3 3 1 2 1 2 2 11 0.153
K4 4 2 3 2 3 3 17 0.236
K5 3 1 2 1 2 2 11 0.153
K6 3 1 2 1 2 2 11 0.153
Chỉ tiêu Pij vẫn xác định như trên
Vậy ta tính được : K1= 28,16
K2= 26,05
K3= 23,95
K4= 21,84
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
138
H Ö sè k cña tõng vÞ trÝ
0
5
10
15
20
25
30
35
40
VÞ trÝ I VÞ trÝ II VÞ trÝ III VÞ trÝ IV
VÞ trÝ
Møc ®é ¶nh hëng
Víi ngêi mua nh»m môc ®Ých kinh doanh
Víi ngêi mua kh«ng nh»m môc ®Ých kinh doanh
Nếu ta chọn vị trí 4 là cơ sở để so sánh và gọi
Hệ số ảnh hưởng của vị trí I
1 =
Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV
Hệ số ảnh hưởng của vị trí II
2 =
Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV
Hệ số ảnh hưởng của vị trí III
3 =
Hệ số ảnh hưởng của vị trí IV
Vậy ta tính được các hệ số đối với từng trường hợp như sau:
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
139
Đối với đối tượng mua nhà
nhằm mục đích kinh doanh
Đối với đối tượng mua nhà
ngoài mục đích kinh doanh
1 1,58 1,29
2 1,39 1,19
3 1,19 1,09
4 1 1
Nhận xét:
Hiện nay theo khung giá đất của Nhà nước sắp ban hành thì chênh lệch giữa
giá đất tại vị trí I, II, III so với vị trí IV lần lượt là 2,86; 2 và 1,43. Như vậy con số
này lơn hơn so với số đã tính ra ở trên. Do thời gian làm đồ án ngắn nên có thể
chưa khảo sát hết các nhân tố ảnh hưởng hay việc khảo sát mức độ quan trọng của
các nhân tố chưa chính xác do vậy đề tài sẽ nghiên cứu thêm để ra số liệu chính
xác nhất. Mặt khác các cơ quan Nhà nước cũng cần xem xét để điều chỉnh lại các
hệ số trên
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
140
HÖ sè ®iÒu chØnh gi¸ ®Êt cña c¸c vÞ trÝ so víi vÞ trÝ IV
1
1.19
1.39
1.58
1.09
1.19
1.29
0
0.2
0.4
0.6
0.8
1
1.2
1.4
1.6
1.8
VÞ trÝ IV VÞ trÝ III VÞ trÝ II VÞ trÝ I VÞ trÝ
HÖ sè ®iÒu chØnh
§èi víi ®èi tîng mua nhµ nh»m môc ®Ých kinh doanh
§èi víi ®èi tîng mua nhµ ngoµi môc ®Ých kinh doanh
Qua các số liệu ở trên ta thấy mặc dù vị trí I được đánh giá là cao nhất nhưng
cũng không chênh lệch nhiều so với các nhóm còn lại đặc biệt là các nhóm đối
tượng mua đất không nhằm mục đích kinh doanh. Vậy trong khung giá của Nhà
nước (theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ) gía đất tại các vị
trí liền nhau như vị trí I so với II, vị trí II so với III, vị trí III so với IV thường từ 2
đến 3 lần. Mặt khác ta có thể dùng các số liệu trên để điều chỉnh các giá đất khi
cần thiết theo mức độ tương quan giữa các vị trí như trên. Như vậy khi phải điều
chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế ta chỉ cần điều chỉnh vị trí số IV các vị trí
còn lại được nhân với hệ số như trên.
Để tiện cho việc xác định các hệ số trên trong điều kiện thị trường có nhiều
biến động ta có thể lập một chương trình xác định các hệ số trên như sau:
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
141
Begin
j:=1
tong:=0
tong := tong+a[j][8]*c[j][i]
j > n
i > m
ma trËn d
Ra kÕt qu¶
Begin
ma trËn
Ra kÕt qu¶
i:=1
Sö dông c«ng thøc 1 hay 2?
ndtonhhang:=0
tonghang:=0
ch=1
j:=1
c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100
tonghang:=tonghang+b[i][j]
j > m
ma trËn c
Ra kÕt qu¶
i:=1
i > n
NhËp c¸ c phÇn tö
cét m cña ma trËn 2
NhËp sè hµng n, sè
j > (m-2)
a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1])
tong:=2*(m-2)*(m-2)
i:=1
j:=1
tonghang:=0
a[i][8]:=tonghang/tong
a[i][7]:=tonghang
tonghang:=tonghang+a[i][j]
j > (m-2)
i >n
Ra kÕt qu¶
i:=2
j:=i-1
a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1])
j < 1
j:=i+1
a[i][i]:=2
i > m-2
i:=1
NhËp hµng 1
NhËp sè hµng n, sè
cét m cña ma trËn 1
d[i] := tong
sai
j:=j+1
ch:=reakey
j:=j+1 i:=i+1
®óng
sai
®óng
sai
TÝnh tong
tong:=tong+a[i][8]*c[j][i]
TÝnh tonghang
c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100
saisai
®óng
®óng
sai
j > m
®óng
sai
j:=j+1
®óng
c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100
tonghang:=tonghang+1/b[i][j]
j:=1
ch=2
®óng
j:=j+1
End
§ua ra kÕt qu¶
§ua ra kÕt qu¶
TÝnh tonghang
c[i][j]:=(1/b[i][j]/tonghang)*100
tong:=2*(m-2)*(m-2)
TÝnh tonghang/tong
TÝnh tonghang/tong
®óng
®óng
sai
sai
j:=j+1 i:=i+1
i:=i+1
sai
®óng
j:=j+1
sai
®óng
sö dông
c«ng thóc 1/2?
phÇn tö cña ma trËn 2
NhËp gi¸ trÞ cña c c¸
NhËp sè hµng n, sè
cét m cña ma trËn 2
TÝnh tonghang
trËn
TÝnh c¸c gi ¸trÞ cßn l¹i cña ma
i:=i+1
®óng
sai
ma trËn a[i][i]:=2
cét m cña ma trËn 1
G¸ n gi ¸trÞ cho ®u¬ng chÐo
NhËp sè hµng n, sè
Begin
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
142
uses crt;
const max=10;
var
i,j,k:integer;
n,m:integer;
ch:char;
a: array[1..max,1..max] of real;
b: array[1..max,1..max] of real;
c: array[1..max,1..max] of real;
d: array[1..max] of real;
tong,tonghang,ndtonghang:real;
begin
clrscr;
write('Nhap so hang:');readln(n);
write('Nhap so cot:');readln(m);
for i:=1 to n do
begin
write('Nhap phan tu a[1',i,']');readln(a[1][i]);
end;
for i:=1 to (m-2) do
a[i][i]:=2;
for i:=2 to n do
begin
for j:=(i-1) downto 1 do
a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j+1])-(a[i-1][j+1]);
for j:=(i+1) to (m-2) do
a[i][j]:=(a[i-1][j]+a[i][j-1])-(a[i-1][j-1]);
end;
tong:=2*(m-2)*(m-2);
for i:=1 to n do
begin
tonghang:=0;
for j:=1 to (m-2) do
tonghang:=tonghang+a[i][j];
a[i][7]:=tonghang;
a[i][8]:=tonghang/tong;
end;
writeln(tong:8:3);
for i:=1 to n do
for j:=1 to m do
begin
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
143
write(a[i][j]:8:3,' ');
if j=m then writeln;
end;
write('Nhap so hang:');readln(n);
write('Nhap so cot:');readln(m);
for i:=1 to n do
for j:=1 to m do
begin
write('Nhap phan tu b[',i,j,']');readln(b[i][j]);
end;
for i:=1 to n do
for j:=1 to m do
begin
write(b[i][j]:8:3,' ');
if j=m then writeln;
end;
writeln;
for i:=1 to n do
begin
write('Su dung cong thuc 1/2?');ch:=readkey;
tonghang:=0;
ndtonghang:=0;
if ch='1' then
begin
for j:=1 to m do
tonghang:=tonghang+b[i][j];
for j:=1 to m do
c[i][j]:=(b[i][j]/tonghang)*100;
end;
if ch='2' then
begin
for j:=1 to m do
ndtonghang:=ndtonghang+(1/b[i][j]);
for j:=1 to m do
c[i][j]:=((1/b[i][j])/ndtonghang)*100;
end;
writeln;
end;
for i:=1 to n do
for j:=1 to m do
begin
write(c[i][j]:8:3,' ');
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
144
if j=m then writeln;
end;
for i:=1 to m do
begin
tong:=0;
for j:=1 to n do
tong:=tong + a[j][8]*c[j][i];
d[i]:=tong;
end;
writeln;
for i:=1 to m do
write(d[i]:8:3,' ');
readln;
end.
Để đáp ứng nhu cầu của quản lý Nhà nước cũng như của các lực lượng tham
gia thị trường về giá BĐS trong thời gian tới cần:
Khung giá BĐS do Nhà nước ban hành chỉ áp dụng trong phạm vi giao dịch
giữa Nhà nước với các tổ chức cá nhân trong việc giao bán, khoán, cho thuê
BĐS, thu thuế, phí BĐS, bồi thường và hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Bãi bỏ
quy định bắt buộc các bên không phải là Nhà nước tham gia giao dịch trên
thị trường BĐS phải tuân thủ khung giá quy định của Nhà nứơc.
Hình thành và đưa vào hoạt động các trung tâm định giá BĐS. Các trung
tâm thẩm định giá (không phân biệt công, tư) dưới các công ty tư vấn về
định gía đất và các công trình gắn liền với đất hoạt động theo một quy chế
chung và đáp ứng nhu cầu sử dụng giá khác nhau theo nguyên tắc hưởng
phí dịch vụ. Có hệ thống cấp chứng chỉ cho các chuyên gia định giá theo
các phương pháp thông dụng trên thế giới (Bộ Tài chính nghiên cứu trình đề
tài làm thí điểm trước tại 1 –2 thành phố năm 2002).
Đối với các lô đất có vị trí thuận tiện, có nhiều lợi thế, cho phép chính
quyền địa phương thực hiện đấu giá, đấu thầu công khai quyền sử dụng đất
nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tăng thu ngân sách.
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
145
Hai là, phát triển hệ thống thông tin, các tổ chức môi giới, tư vấn, dịch vụ mua
bán BĐS
Việc hình thành một hệ thống thông tin thường xuyên về thị trường BĐS cho
phép thị trường hoạt động thông thoáng, giảm chi phí giao dịch, tăng hiệu quả
hoạt động của thị trường và có thể giảm nguy cơ nền kinh tế “bong bóng” do đâù
cơ. Hiện tại các tổ chức này đang bước đầu được hình thành, hoạt động còn nhiều
khó khăn, yếu kém, hạn chế. Trong thời gian tới cần:
- Xoá bỏ các cản trở trong việc hành nghề của các chuyên gia, khuyến khích
việc hình thành các hiệp hội nghề nghiệp, tiến tới chuyển một số chức năng công
sang tổ chức tư, hội nghề nghiệp thực hiện…Đa dạng hoá các hình thức cung cấp
thông tin và tư vấn cần thiết về pháp luật, quy hoạch, kế hoạch, chính sách, cung
cầu, giá cả, tài chính, tín dụng…đối với BĐS thông qua các tổ chức công và tư.
Tạo điều kiện về mặt pháp lý, quy chế tổ chức để các trung tâm địa ốc, siêu thị địa
ốc, các trung tâm môi giới, dịch vụ vay, thanh toán được tiếp tục hình thành, củng
cố, mở rộng và hoạt dộng có hiệu quả. Khuyến khích sự hình thành các tổ chức
môi giới có tư cách pháp nhân.
- Thực hiện đa dạng hoá, công khai, minh bạch thông tin. Theo đó đưa thông
tin về pháp luật, cơ chế chính sách, quy hoạch, kế hoạch có liên quan đến quản lý
và phát triển thị trường BĐS lên phương tiện thông tin đại chúng và các trang
Web.
6.Biện pháp nhằm tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý Nhà nước đối
với thị trường BĐS.
Một hệ thống quản lý có hiệu lực sẽ phải tạo ra các lợi ích sau:
Tăng cường nhịp độ và bảo đảm an toàn cho các giao dịch trên thị
trường BĐS – nhà đất
Hỗ trợ việc thu thuế BĐS – nhà đất và định gía BĐS – nhà đất
Tăng cường quy mô cũng như sự an toàn của việc thế chấp BĐS – nhà
đất
Bảo vệ đất công.
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
146
Giảm tranh chấp BĐS – nhà đất.
Cải thiện quy hoạch và phát triển kết cấu hạ tầng.
Cải thiện công tác thống kê.
Trọng tâm của giải pháp này là tạo ra những điều kiện cần thiết để thực hiện
các chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và trách nhiệm quản lý Nhà nước nhằm phát
triển thị trường BĐS.
Thứ nhất, thực hiện đầy đủ trách nhiệm cuả Nhà nước trong việc cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà cho các đối tượng sử dụng
đất và sở hữu nhà.
Thứ hai, thực hiện việc đăng ký tài sản BĐS thay thế nhiều thủ tục hành chính
trong giao dịch về BĐS hiện nay.
Thứ ba, cần xử lý nhanh việc sử dụng đất kém hiệu quả quỹ đất, nhà xưởng
của các doanh nghiệp Nhà nước, trụ sở làm việc và quỹ đất cơ quan nhà nước và
lực lượng vũ trang.
Đối với các diện tích đất, trụ sở làm việc đang được sử dụng đúng mục đích
tại các tổ chức Nhà nước thì tiến hành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất (trong đó có quyền sở hữu các tài sản gắn liền với đất) cho các tổ chức
này.
Đối với các diện tích đất và nhà đã đang bị tổ chức quản lý đem bán hoặc
cho thuê, chuyển nhượng…sai chính sách thì phải xử lý sai phạm và có biện
pháp giải quyết hậu quả.
Giá trị của những diện tích đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất phải được xác định và hạch toán vào tổng giá trị tài sản BĐS của tổ chức
Nhà nước
Đối với các diện tích đất bị bỏ hoang hoá Nhà nước nên dùng biện pháp
kinh tế như phạt luỹ tiến theo thời gia bỏ hoang hoặc chậm thực hiện dự án
nếu không có lý do chính đáng.
Thứ tư, sắp xếp, điều chỉnh bộ máy quản lý Nhà nước về BĐS và thị trường
BĐS. Công tác này cần được triển khai theo hướng phân cấp tạo sự tự chủ cho
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
147
chính quyền địa phương. Ở Trung ương cần thành lập một Bộ tổng hợp thực hiện
chức năng quản lý Nhà nước về đất đai và BĐS gắn liền với đất.
Thứ năm, tổ chức đào tạo chuyên gia, lao động chuyên nghiệp cho hoạt động
của thị trường BĐS, đặc biệt là có các nghề đo đạc, lập bản đồ địa chính, lập hồ
sơ địa bạ, xây dựng quy hoạch chi tiết phát triển đô thị, tư vấn, môi giới, định giá,
trọng tài, thanh toán, tín dụng, thông tin …về giao dịch BĐS…
Quan hệ chỉ đạo
Quan hệ về chuyên môn
Quan hệ phối hợp
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
148
T
H
Ủ
T
Ư
Ớ
N
G
C
H
Í
N
H
P
H
Ủ
B
ộ
tà
i n
gu
yê
n
và
m
ôi
tr
ư
ờ
ng
B
ộ
xâ
y
dự
ng
T
ổ
ng
c
ụ
c
đ
ịa
ch
ín
h
U
B
N
D
t
ỉn
h,
th
à
nh
p
hố
Sở
x
ây
d
ự
ng
V
ăn
p
hò
ng
k
iế
n
tr
úc
s
ư
t
rư
ở
ng
Sở
tà
i n
gu
yê
n
và
m
ôi
tr
ư
ờ
ng
Sở
đ
iạ
c
hí
nh
U
B
N
D
q
uậ
n,
hu
yệ
n
P
hò
ng
q
âr
n
lý
đ
ô
th
ị x
ây
d
ự
ng
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
149
Quản lý biến động đất đai
C
á
nh
ân
K
ỹ
sư
t
rắ
c
đị
a
C
ôn
g
ch
ứ
ng
vi
ên
C
ơ
q
ua
n
đị
a
ch
ín
h
U
B
N
D
x
ã
ph
ư
ờ
ng
, t
hị
tr
ấn
C
ơ
q
ua
n
đă
ng
ký
g
ia
o
dị
ch
đả
m
b
ảo
1.
L
ự
a
ch
ọn
2.
G
ia
o
tà
i l
iệ
u
đo
th
ự
c
tế
4.
G
ia
o
vă
n
bả
n
cô
ng
ch
ứ
ng
6.
C
ôn
g
bố
ch
uy
ển
v
ăn
bả
n
cô
ng
ch
ứ
ng
C
hu
yể
n
tr
íc
h
lụ
c
bả
n
đồ
đ
iạ
ch
ín
h
5.
C
hy
ển
vă
n
bả
n
cô
ng
c
hứ
ng
7.
C
hu
yể
n
hà
ng
n
ăm
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
150
7.Biện pháp tổ chức dịch vụ cung cấp thông tin cho thị trường BĐS
Hiện nay chúng ta có rất nhiều trang Web thông tin về nhà đất dưới hình thức
trung tâm môi giới như:
http/www. Nhavui.com
http/www. Vnexpress.net/raovat
http/www. Viet-trade.com/thitruongdiaoc
http/www. Nhadat.com
……………………………
Ngoài ra còn rất nhiều trang Web của các công ty TNHH hoạt động trong lĩnh
vực này. Tuy nhiên chưa có một trang Web chính thức dưới sự quản lý của các
bộ, ngành, cơ quan có thẩm quỳên.
Để đảm bảo cho các bên giao dịch có những thông tin chắc chắn về BĐS, Nhà
nước phải coi đây là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường BĐS hoạt
động và phát triển lành mạnh. Những thông tin về thị trường BĐS – nhà đất phải
cung cấp cho các bên giao dịch bao gồm:
Các giấy tờ có liên quan đến việc xác định quyền sở hữu tài sản, quyền
sử dụng đất của BĐS đăng ký giao dịch.
Dự định của địa phương, của Chính phủ về quy hoạch sử dụng đất có
liên quan đến BĐS đăng ký giao dịch.
Thông tin về quy định của pháp luật hiện hành có liên quan đến sở hữu,
quyền sử dụng, mua bán…BĐS đăng ký giao dịch.
Những hạn chế về quyền sở hữu, quyền sử dụng BĐS đăng ký giao dịch
Thông tin về giá cả BĐS, nhất là giá của các BĐS tương đương BĐS
đăng ký giao dịch.
Một trong những lý do làm thị trường BĐS – nhà đất trong những năm qua
phát triển thiếu lành mạnh, Nhà nước không kiểm soát được là do không có cơ
quan chịu trách nhiệm cung cấp thông tin chính thức cũng như thiếu cơ quan tư
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
151
vấn tin cậy có tính pháp lý để hỗ trợ cả người bán và người mua khi tham gia giao
dịch trên thị trường BĐS – nhà đất.
Để làm được các việc trên các địa phương đặc biệt là ở các thành phố lớn cần
sớm thành lập trung tâm giao dịch BĐS chính thức với các chức năng tối thể sau:
- Chức năng thông tin: các trung tâm môi giới phải cung cấp các thông tin về
nguồn cung BĐS – nhà đất, bao gồm cả của khu vực Nàh nước, các doanh nghiệp
và các cá nhân có BĐS tham gia vào nguồn cung trên thị trường. Nguồn cung
BĐS bao gồm cả các hàng hoá hiện tại, các hàng hoá đang trong khu vực quy
hoạch phát triển trong tương lai theo các hạn định đầu tư thực hiện và các khu vực
hạn chế phát triển, hạn chế mua bán trao đổi theo cũng như các thông tin quy
hoạch phát triển đô thị và các dự án đầu tư phát triển BĐS. Các thông tin về hàng
hoá BĐS không chỉ giới hạn đối với các dạng nhà đất ở mà cần phải mở rộng
sang các lĩnh vực BĐS văn phòng, công sở, dịch vụ, công nghiệp và không chỉ
trong phạm vi mua bán mà bao hàm cả các quan hệ giao dịch thuê, cho thuê, thế
chấp, đấu giá.
- Chức năng thẩm định: các trung tâm thực hiện chức năng thẩm định các đặc
trưng của BĐS, tính pháp lý cũng như thực hiện các dịch vụ pháp lý về các BĐS
tham gia giao dịch. Trung tâm phải chịu trách nhiệm và có đầy đủ độ tin cậy về
các thông tin pháp lý cũng như các đặc điểm kinh tế kỹ thuật của BĐS tham gia
giao dịch qua trung tâm. Trung tâm phải tiến hành có chất lượng để hoạt động
định giá BĐS giao dịch được chính xác, phù hợp làm cơ sở để hình thành giá cả
mua bán trao đổi giữa các bên tham gia giao dịch. Trung tâm làm trung gian
hướng dẫn thực hiện quá trình tiến hành các thủ tục giao dịch giữa bên mua và
bán đảm bảo đúng trình tự và quy định của pháp luật về giao dịch BĐS. Trung
tâm sẽ thay mặt (hoặc giúp đỡ) các bên mua và bán thực hiện các thủ tục giao
dịch với cơ quan Nhà nước để đảm bảo các giao dịch được bảo hộ bằng pháp luật
và giúp Nhà nước thực hiện được việc kiêm soát với các quan hệ giao dịch BĐS
trên thị trường giao dịch chính thức.
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
152
- Chức năng cầu nối: trung tâm sẽ làm cầu nối cho các việc thực hiện thanh
toán giữa hai bên cung nh giưói thiệu các nguồn cung cấp tài chính cho những
người có nhu cầu vây vốn thế chấp bằng tài chính các BĐS tham gia giao dịch.
Một yêu cầu cốt yếu đặt ra là hoạt động của các trung tâm phải mang lại sự tiện
lợi và hữu ích cho cả người tham gia cung cầu về BĐS, đảm bảo cho các BĐS
tham gia giao dịch được thực hiện nhanh chóng, tin cây, an toàn và tin tưởng.
Bên cạnh đó Nhà nước cần có các biện pháp quản lý hoạt động của hệ thống
dịch vụ môi giới nhà đất trên địa bàn, đưa hệ thống môi giới vào hoạt động như là
một khâu của quá trình vận hành thị trường BĐS. Những vấn đề cơ bản để củng
cố hoạt động của hệ thống thông dịch vụ tư vấn môi giới BĐS gồm:
Kiểm soát các tổ chức, cá nhân đăng ký tham gia dịch vụ tư vấn môi giới
về BĐS. Người làm dịch vụ tư vấn môi giới phải đăng ký hoạt động với cơ
quan quản lý Nhà nước và được Nhà nước cho phép mới được hoạt động
tư vấn môi giới. Những người tư vấn môi giới phải chịu trách nhiệm trước
pháp luật về kết quả của các hoạt động tư vấn và môi giới như: chịu trách
nhiệm về tính trung thực trong các thông tin về tính pháp lý của BĐS đưa
vào môi giới giao dịch, chịu trách nhiệm về kết quả định giá và hình thành
giá cả của BĐS giao dịch và chịu trách nhiệm về kết quả của các dịch vụ
khác. Như vậy, chỉ có những người có đủ tư cách pháp nhân, có đủ trình
độ chuyên môn về môi giới BĐS mới được tham gia các dịch vụ môi giới
về BĐS.
Kiểm soát tính công khai của các thông tin và chất lượng dịch vụ tư vấn,
những người tư vấn được quyền yêu cầu các cơ quan quản lý Nhà nước
xác nhận thông tin pháp lý về BĐS.
Thúc đẩy sự ra đời và phát triển của các dịch vụ tư vấn và môi giới tổng
hợp cho các nhu cầu có liên quan đến hoạt động giao dịch về BĐS như:
dịch vụ cung cấp thông tin hàng hoá BĐS, dịch vụ kiểm tra tư vấn tính
pháp lý của BĐS, dịch vụ định giá BĐS, dịch vụ thanh toán và cho vay thế
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
153
chấp BĐS và dịch vụ hoàn thiện hồ sơ giao dịch về BĐS. Những đơn vị
dịch vụ này sẽ thay mặt bên mua và bên bán thực hiện đầy đủ các thủ tục
cần thiết để BĐS được giao dịch một cách hợp pháp, cơ quan tư vấn phải
chịu trách nhiệm trước pháp luật về chất lượng và tính pháp lý của các
dịch vụ này.
8. Ứng dụng công nghệ tin học để góp phần quản lý thị trường BĐS – nhà
đất
Chỉ thị số 58/CT-TW, ngày 17/10/2000 của Bộ Chính trị Ban Chấp hành Trung
ương khoá 8 về “Đẩy mạnh ứng dụng và phát triển công nghệ thông tin phục vụ
sự nghiệp hoá, công nghiệp hoá”. Chỉ thị đã nêu nhiệm vụ ứng dụng Công nghệ
thông tin đối với các cơ quan Đảng và Nhà nước trong giai đoạn 2001 – 2005:
Trung tâm
giao dịch
Ngân
hàng
Sở tài
nguyên
môi
trường
Cơ quan
thuế
Các
ngành có
liên quan
Các tổ
chức
kinh
doanh
Sở quy
hoạch
Các cá
nhân có
nhu cầu
BĐS
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
154
“Các cơ quan Đảng, Nhà nước, các tổ chức chính trị – xã hội đi đầu trong việc
triển khai ứng dụng công nghệ thông tin trong các hoạt dộng theo phương châm
đảm bảo tiết kiệm, thiết thực và hiệu quả lâu dài. Tin học hoá hoạt động của các
cơ quan Đảng và Nhà nước là một bộ phận hữu cơ quan trọng của cải cách hành
chính quốc gia, là nhiệm vụ thường xuyên của cơ quan nhằm tăng cường năng
lực quản lý, nâng cao năng suất, chất lượng hiệu quả. Các cấp uỷ, tổ chức Đảng
chỉ đạo khẩn trương xây dựng các hệ thống thông tin cần thiết phục vụ lợi ích
công cộng của nhân dân, phục vụ sự lãnh đạo của Đảng, quản lý của Nhà nước.
Sớm hoàn thịên, thường xuyên nâng cấp để sử dụng có hiệu quả mạng thông tin
diện rộng của Đảng và Chính phủ. Bảo đảm đến năm 2005 về cơ bản xây dựng và
đưa vào hoạt dộng hệ thống thông tin điện tử của Đảng, Chính phủ”
Hệ thống thông tin được xây dựng theo mô hình 4 thành phần.
* Chức năng của hệ thống
+ Nhập dữ liệu: tổ chức theo mạng và truy cập định kỳ
+ Lưu trữ số liệu: Theo đúng quy chuẩn đối với khối lượng lớn thông tin.
+ Phân tích dữ liệu: Phân tích tổng hợp thông tin phục vụ yêu cầu hoạch định
chính sách, chiến lược trong quản lý và phát triển thị trườường BĐS.
+ Hiển thị, truy cập dữ liệu: Vừa cung cấp thông tin, vừa phân tích thông tin,
vừa phân tích số liệu:
* Yêu cầu của hệ thống: Tính mở và động của hệ thống đảm bảo thích nghi tốt
nhất, nâng cấp và có thể liên kết với các hệ thống thông tin khác có liên quan như
hệ thống thông tin quốc gia, hệ thống thông tin quy hoạch, thông tin xây dựng,
quản lý hành chính…Tính hiện đại, dễ sử dụng và có độ tin cậy cao, có tính đến
Cơ sở dữ
liệu
Thiết bị
(phần
cứng +
phần
Tổ chức
(quy trình
và tổ
chức)
Con người
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
155
khả năng sử dụng công nghệ của cán bộ các cấp, hoạt động liên tục, sử dụng giao
diện Menu để sử dụng.
* Tính liên thông và hệ thống: Hệ thống cung cấp thông tin trên một nền dữ liệu
không gian thống nhất, đảm bảo liên thông các cấp, các sở ngành. Phương án thiết
kế tổng thể hệ thống thông tin thị trường BĐS.
* Thiết kế tổng thể bao gồm các nội dung và yêu cầu sau: Linh hoạt trong sử
dụng, có tính đồng nhất và khả năng sử dụng dùng chung hệ thống mở theo tiêu
chuẩn quốc tế, có độ an toàn cao, dễ phát hiện sự cố, phục hồi nhanh, là dạng trực
tuyến (online).
* Thiết kế dạng cơ sở dữ liệu hệ thống:
- Các Input
Dữ liệu bản đồ thu thập từ đồ hoạ trên bản đồ số, bản đồ giấy, các sơ đồ,
bản vẽ, số liệu đo đạc, điều tra.
Dữ liệu thuộc tính ở dạng chữ số, văn bản, biểu đồ, đồ thị, âm thanh,
hình ảnh… để chú thích, chỉ dẫn, mô tả dữ liệu bản đồ.
- Cấu trúc cơ sở dữ liệu và các hoạt động: Đó là hệ thống gồm hệ cơ sở dữ liệu
chung như hệ quy chiếu, hệ toạ độ, ranh giới, địa giới… và các hệ cơ sở dữ liệu
khác như:
Cơ sở dữ liệu bản đồ: địa hình, địa chính, quy hoạch… với nhiều phân
lớp theo đặc điểm, độ lớn, mục đích hiển thị…
Cơ sở dữ liệu thuộc tính: địa danh, các chú giải, ký hiệu thông tin về
pháp lý, kinh tế, xã hội, tự nhiên.
Một số bài toán điển hình như: Chồng ghép bản đồ để tìm kiếm thông
tin tích hợp, biên tập bản đồ theo chủ đề mới, tính toán số liệu thống
kê…
- Các Output
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
156
Cung cấp thông tin cho thực hiện các nhiệm vụ và nội dung của quản lý
Nhà nước đối với thị trường BĐS.
Cung cấp thông tin cho phép lãnh đạo giải quyết và quyết định các vấn
đề liên quan trong phạm vi ranh giới quản lý.
Cung cấp thông tin cho các ngành có liên quan: Xây dựng, kiến trúc,
quản lý nhà đất, thị trường chứng khoán…
Cung cấp thông tin ban đầu phục vụ nghiên cứu
Cung cấp thông tin phục vụ việc mua bán
* An toàn thông tin hệ thống
- Các nguyên tắc
Được bảo vệ, chống lại việc cố tình hay vô tình sử dụng sai
An toàn phải được quản lý trong suốt thời gian phục hồi sự cố
- Một số biện pháp.
Quản lý, kiểm tra, các đĩa mềm lưu động.
Kiểm tra đối tượng thâm nhập từ bên ngoài bằng việc kiểm tra dấu vân
tay khi xâm nhập vào máy chủ hay phải đăng nhập để kiểm tra trước khi
vào trang Web.
- Sao lưu và khôi phục dữ liệu: theo chế độ đinh kỳ theo cách sao dự phòng
kiểu gia tăng
- Giải pháp khi xảy ra sự cố
Phát hiện và giải quyết sự cố.
Sử dụng các thiết bị dự trữ
Chuẩn bị các cán bộ có khả năng giải quyết sự cố
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG -
44KT2
157
ĐỒ ÁN TỐT NGHIỆP VŨ THỊ THU TRANG - 44KT2
158
QUẢN TRỊ HỆ THỐNG
Phòng địa chính quận Máy chủ Web
Máy in
Phòng địa chính huyện
Máy chủ dữ liệu nhà đất Máy in
Chuẩn hoá số liệu
NHẬP SÔ LIỆU CẬP NHẬT BIẾN ĐỘNG
PHÂN TÍCH SỐ LIỆU TRA CỨU THÔNGTIN
Mật khẩu Scanner Quy hoạch Định giá Thuế Thông tin chi tiết Thông tin TH
CƠ SỞ DỮ
LIỆU ĐẤT
ĐAI
đơn
đăn
g ký
INTERNET
KẾT LUẬN
“Thực trạng và một số biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất ở Hà
Nội” là đề tài có ý nghĩa thực tiễn cao. Thúc đẩy và khuyến khích sự phát triển
của thị trường BDS – nhà đất việc, đề ra một hệ thống các giải pháp toàn diện và
đồng bộ là vấn đề mang tính thời sự và bức xúc. Giải quyết được vấn đề trên sẽ
phát huy được những điểm mạnh của thị trường BĐS – nhà đất đóng góp tích cực
trong nền kinh tế quốc dân đồng thời hạn chế những hậu quả xấu mà thị trường
BĐS – nhà đất mang lại.
Trong 15 tuần thực hiện đồ án tốt nghiệp với đề tài “Thực trạng và một số
biện pháp thúc đẩy thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội” đồ án đã giải quyết
được các nội dung chủ yếu sau:
Nhận diện về thị trường BĐS – nhà đất ở Hà Nội trong những thời gian
qua.
Đây là một công việc quan trọng trong quá trình tìm ra các biện pháp thúc
đẩy sự phát triển thị trường BĐS vì từ những phân tích trên sẽ tìm ra những mặt
yếu mặt được trong quá trình phát triển cũng như những tồn tại yếu kém từ đó tìm
ra những nguyên nhân và biện pháp thúc đẩy.
Các ưu điểm trong quá trình phát triển
Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn cả về mặt chất lượng
lẫn số lượng
Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo ra những
chuyển biến đột phá.
Thị trường nhà đất phát triển sôi động.
Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh diện tích văn
phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải trí… đã có nhiều khởi
sắc.
§å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
160
Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này có điều kiện hoàn
thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực này không ngừng tăng lên.
Những tồn tại yếu kém trong quá trình phát triển
Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phậm quy định về nàh
đất cao.
Mất cân đối cung cầu nhà đất.
Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến độn dễ dẫn đến nạn
đầu cơ trong nhà đất.
Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không cần thiết, tốn
nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao.
Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không cần thiết giữa
quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ
chế chính sách, trong quản lý điều hành của bộ máy Nhà nứơc về lĩnh
vực BĐS và thị trường BĐS.
Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận.
Nguyên nhân của các yếu kém trên
Khung pháp lý thiếu đồng bộ và hay thay đổi.
Các chính sách đối với thị trường BĐS thiếu đồng bộ và chưa hợp lý.
Năng lực quản lý, tổ chức của bộ máy Nhà nước còn kém.
Phân tích một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS tại một số nước
trên thế giới và các bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
Đề ra các biện pháp thúc đẩy sự phát triển thị trường BĐS – nhà đất ở Hà
Nội.
Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế hoạch
tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu quả đáp ứng
các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.
§å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
161
Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị trường nhà
đất
Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị trường nhà
đất
Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện pháp
tài chính
Thu tiền sử dụng đất.
Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí.
Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc thuê nhà ở
Tổ chức định giá BĐS – nhà đất
Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước đối với thị
trường nhà đất
Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường nhà đất
Trong các vấn đề trên đồ án đã đi vào giải quyết được mối quan hệ giữa các
nhân tố ảnh hưởng tới giá đất và tìm ra được mối liên hệ giữa các vị trí góp phần
vào điều chỉnh giá đất, phân tích lãi suất và thời hạn vay lãi cho người có thu
nhập thấp, ứng dụng tin học trong quản lý nhà đất. Đây là các vấn đề quan trọng
đang được quan tâm hiện nay.
Cuối cùng em xin bày tỏ sự biết ơn thầy giáo GS – TSKH Nguyễn Mậu
Bành, cô giáo TS Vũ Thị Hoà đã tận tình hướng dẫn chỉ bảo em hoàn thành đồ án
này.
Do thời gian có hạn đề tài không thể tránh khỏi những sai sót cũng như nhiều
vấn đề chưa giải quyết đến tận cùng em rất mong nhận được sự đóng góp của các
thầy cô giáo cũng như của các bạn sinh viên để đề tài được hoàn chỉnh hơn và có
ý nghĩa thiết thực trong cuộc sống.
§å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
162
§å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
163
MỤC LỤC
MỞ ĐẦU
Chương I
MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ THỊ TRƯỜNG BĐS
I. Khái niệm BĐS
II. Khái niệm thị trường BĐS
1. Khái niệm
2. Tính tất yếu của quá trình hình thành và phát triển thị
trường BĐS
3. Phân loại thị trường BĐS
III. Khái quát về thị trường nhà đất
1. Khái niệm thị trường nhà đất
2. Đặc điểm của thị trường nhà đất.
2.1 . Thị trường BĐS - nhà đất mang tính khu vực sâu sắc.
2.2 . Thị trường BĐS - nhà đất là thị trường không hoàn hảo.
2.3.Cung thị trường nhà đất phản ứng chậm hơn cầu và là
nguồn cung có giới hạn.
2.4 Thị trường BĐS - nhà đất có mối quan hệ chặt chẽ với thị
trường tài chính – tiền tệ.
2.5 . Toàn bộ quá trình hoạt động của thị trường BĐS – nhà
đất chia làm 3 khâu: sản xuất – lưu thông – tiêu thụ.
3. Vị trí của thị trường nhà đất trong nền kinh tế quốc dân.
3.1. Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp
phần phát triển kinh tế xã hội đất nước và nâng cao đời sống
của các tầng lớp dân cư.
3.2. Thị trường nhà đất là nơi thực hiện tái sản xuất các yếu tố
sản xuất cho các nhà kinh doanh nhà đất.
3.3 Động thái phát triển của thị trường nhà đất tác động tới
Trang
1
6
6
8
8
12
13
14
14
15
16
16
17
18
18
20
20
23
23
§å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
164
nhiều loại thị trường trong nền kinh tế quốc dân, đặc biệt là
thị trường tiền tệ.
3.4. Phân bổ hợp lý tài nguyên đất.
Chương II
THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TẠI HÀ NỘI
TRONGTHỜI GIAN QUA
1. Những mặt được của việc phát triển thị trường nhà đất
1.1. Các nhu cầu về nhà - đất được đáp ứng đầy đủ hơn cả về
mặt chất lượng lẫn số lượng.
1.2. Các hoạt động trong thị trường quyền sử dụng đất đã tạo
ra những chuyển biến đột phá.
1.3. Thị trường nhà đất phát triển sôi động.
1.4 Thị trường kinh doanh mặt bằng xây dựng, kinh doanh
diện tích văn phòng, khách sạn, nhà hàng, khu vui chơi giải
trí… đã có nhiều khởi sắc.
1.5. Công tác quản lý Nhà nước đối với thị trường này có
điều kiện hoàn thiện, thu ngân sách Nhà nước từ lĩnh vực này
không ngừng tăng lên.
2. Những tồn tại yếu kém trong phát triển thị trường nhà đất và hậu
quả.
2.1. Tỷ lệ giao dịch phi chính quy cao, tình trạng vi phậm quy
định về nhà đất cao.
2.2. Mất cân đối cung cầu nhà đất.
2.3. Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến độn
dễ dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất.
2.4. Quy trình mua bán phức tạp, qua nhiều trung gian không
cần thiết, tốn nhiều thời gian, chi phi giao dịch cao.
2.5. Còn tồn tại cơ chế bao cấp, còn có sự phân biệt không
25
28
28
28
31
31
36
39
43
43
46
48
55
55
§å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
165
cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước
và ngoài nước trong cơ chế chính sách, trong quản lý điều
hành của bộ máy Nhà nứơc về lĩnh vực BĐS và thị trường
BĐS.
2.6. Thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó tiếp cận
3. Nguyên nhân của những yếu kém trên.
3.1 Khung pháp lý thiếu đồng bộ và hay thay đổi.
3.2 Các chính sách đối với thị trường BĐS thiếu đồng bộ và
chưa hợp lý.
3.3 Năng lực quản lý, tổ chức của bộ máy Nhà nước còn
kém.
Chương III
MỘT SỐ BIỆN PHÁP THÚC ĐẨY THỊ TRƯỜNG
BĐS - NHÀ ĐẤT Ở HÀ NỘI
A. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS – nhà đất tại
một số nước trên thế giới và bài học kinh nghiệm đối với Việt
Nam.
I. Một số kinh nghiệm quản lý thị trường BĐS tại một số nước.
1. Quản lý thị trường BĐS tại Bangladesh.
2. Quản lý thị trường BĐS tại Ấn Độ.
3. Quản lý thị trường BĐS tại Indonexia.
II. Các bài học kinh nghiệm đối với Việt Nam.
B. Một số biện pháp thúc đẩy sự phát triển của thị trường Nhà
đất tại Hà Nội
1. Nhóm các phương pháp chung về pháp lý, tài chính.
2. Biện pháp đổi mới công tác quy hoạch, xây dựng quy hoạch, kế
hoạch tổng thể về phát triển các vùng và sử dụng đất đai có hiệu
quả đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế, xã hội đất nước.
56
60
60
62
65
68
71
71
71
75
77
82
84
84
94
94
103
105
108
§å ¸n tèt nghiÖp Vò ThÞ Thu Trang - 44KT2
166
3. Biện pháp tạo lập và phát triển thị trường hàng hoá cho thị
trường nhà đất
4. Biện pháp xây dựng năng lực thể chế và tổ chức tham gia thị
trường nhà đất
5. Thúc đẩy sự phát triển của thị trường bằng việc sử dụng các biện
pháp
tài chính
5.1. Thu tiền sử dụng đất.
5.2. Đổi mới chính sách thuế quyền sử dụng đất và lệ phí.
5.3. Hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp mua hoặc
thuê nhà ở
5.4. Tổ chức định giá BĐS – nhà đất
6. Biện pháp tăng cường hiệu quả và năng lực quản lý nhà nước
đối với thị trường nhà đất
7. Biện pháp tổ chức cung cấp thông tin cho thị trường nhà đất
8. Ứng dụng các biện pháp tin học để góp phần quản lý thị trường
nhà đất
KẾT LUẬN
108
109
111
121
133
137
140
145
Các file đính kèm theo tài liệu này:
- Luận văn- Tình hình phát triển và một số biện pháp thúc đẩy thị trường nhà đất tại Hà Nội.pdf