Những năm qua cùng với sự phát triển kinh tế của đất nước nói chiung
và Hà nội nói riêng, thị trường bất động sản tại Hà nội trong đó chủ yếu
là thị trường nhà đất được hình thành và phát triển xuất phát trên cơ sở
quan hệ cung cầu trong thực tế đời sống xã hội và nó được phát triển sôi
động trong nền kinh tế thị trường . Thị trường bất động sản tại Hà nội còn
đang ở gaii đoạn sở khai và là thị trường không chính thức ( nhà nước
không kiểm soát được), còn tồn tại nhiều bất cập, trở ngại và những thách
thức cho sự phát triển cuả thị trường này.
114 trang |
Chia sẻ: lylyngoc | Lượt xem: 2393 | Lượt tải: 4
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Luận văn Tình thành và phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
hấp . Người mua không được
phép chuyển nhượng nhà trước khi hoàn thành các thủ tụa mua và
chính thức sở hữu ngôi nhà đó .
- Chuyển nhượng và thế chấp bất động sản phải được tiến hành theo
đúng thủ tục về đăng ký và chuyển nhượng hoặc thế chấp tại cơ quan
đăng ký có thẩm quyền , chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả lệ
phí .
- Việc sử dụng đất không phải trả tiền hoặc chuyển nhượng đất được
miễn giảm thì không được phép chuyển nhượng hoặc thế chấp trước khi
trả đầy đủ giá đất đã qui định trước đó.
- Đối việc cho thuê bất động sản, cơ chế kiểm tra trước khi thông
qua và đăng ký được chấp nhận. Không được phép cho thuê nhà không
hợp pháp nếu không được sự phê duyệt và đăng ký của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền .Một số hạn chế được hạn chế đối với tiền thuê,
điều kiện đối với hai bên về việc cho thuê, khống chế tiền thuê, quyền
và lợi nhuận của người thuê và cho thuê cần phải được thể hiện rõ ràng
thành các điều khoản trong khi xây dựng các qui định.
- Dựa trên việc đẩ đai được quản lý thống nhất, nhà và đấ là một thể
thống nhất, không thể tách rời, giấy chứng nhận, bất động sản bao gồm
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu
nhà . Nhà bình thường và nhà để bán theo giá chuẩn ( standard – cots-
commodity ) do cơ quan Quản lý Nhà quản lý cũng như các toà nhà ở
và những nhà để bán với lợi nhuận thấp xây dựng bằng ngân sách nhà
nước và các tổ chức công cộng không được phép đưa ra thị trường . Lý
do tại sao đất đai được sử dụng làm sao cơ sở cho việc thống nhất quản
lý nhà và đất là vì nhà và đất đó gắn với nhau, chúng không thể tách
rời. Hơn nữa, nhà phải đi kèm với đất, đó là thực tế về bất động sản như
là một thực thể bao trùm hoặc về cơ cấu giá trị.
3) Giải pháp về quy hoạch sử dụng đất
90
Quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một trong những chức năng quản
trọng giúp nhà nước thống nhất quản lý , điều tiết thị trường theo qui
hoạch và pháp luật. Công tác quy hoạch và kế hoạch nhà đất là một quá
trình mà thực chất là thông qua đó, Đảng và nhà nước thể hiện ý đồ tác
động vào thực trạng thị trường bất động sản một cách có lợi nhất cho
quá trình phát triển kinh tế- xã hội, bảo vệ cảnh quan môi trường …,
ngăn chặn những tiêu cực xảy ra trong sự hoạt động của thị trường .
Đây là bước tiền đề quan trọng cho toàn bộ quy trình hoạt động phát
triển kinh doanh bất động sản .
Hiến pháp của ta đã thể hiện đường lối ‘Nhà nước thống nhất quản lý
đất đai theo qui hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và
có hiệu quả’ . Như vậy, nhà nước và người quản lý , người đại diện cho
sở hữu toàn dân. Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng
sử dụng được quyền sử dụng ổn định lâu dài và được phát huy tối đa
các quyền theo luật định. Nhưng nhà nước cần nắm chắc trong tay
quyền chi phối tuyệt đối thông qua quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.
Ngay từ đầu không thể buông lỏng quản lý, để tình trạng sử dụng đất
một cách tuỳ tiện , tự phát. Hậu quả của sự buông lỏng sẽ là một sự trả
giá khá đắt cho quản lý về sau. Đây cũng là lời cảnh báo nhắc nhở
chúng ta trong sự quản lý nhà nước về đất đai hiện nay.
Trong bối cảnh nền kinh tế hiện đại đang phát triển với trình độ cao thì
phương án quy hoạch sử dụng đất của mỗi quốc gia đều phản ánh rõ
ràng chiến lược về tương lai của quốc gia đó .
Quy hoạch sử dụng đất phải được xem là một giải pháp tổng thể định
hướng cho quá trình phát triểnvà quyết định tương lai của nền kinh tế.
Thông qua đó, Nhà nước can thiệp vào các quan hệ đất đai, khắc phục
những nhược điểm do lịch sử để lại nhằm giải quyết những vấn đề mà
quá trình phát trỉen đang đặt ra. Lấy quy hoạch sử dụng đất làm cơ sở
cho hoạt động quản lý thì một khi quy hoạch sử dụng đất được sử dụng
công khai và thực hiện dân chủ từ lập quy hoạch, đến triển khai kế
hoạch còn là yếu tố phát huy dân chủ trong quản lý.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không dừng lại ở phân phối đất đai
cho các chủ sử dụng theo qui hoạch , kế hoạch. Để phát triển cơ sở hạ
tầng phục vụ đô thị hoa, công nghiệp hóa nông nghiệp , không chỉ dựa
vàơ các nguồn vốn khác đưa đến hoặc nguồn thu từ đất mà cần khai
thác nguồn thu từ đất đem lại trong chênh lệch địa tô và sinh lợi giá trị
đất được tăng lên nhờ vào cơ sở hạ tầng được đầu tư đem lại cho các
91
khu dân cư, các khu công nghiệp , dịch vụ thương mại …và các vùng
sản xuất nông nghiệp tập trung chuyên canh đã được thuỷ lợi hoá, điện
khí hoá , giao thông thuận tiện cho vận chuyển các sản phẩm từ nơi sản
xuất đến thị trường . Để huy động tốt nguồn vốn đó cần huy đọng chính
sách phân chia hài hoà lợi ích cùng đầu tư ( cả chủ sử dụng đất) làm
tăng thêm giá trị của đất, phần lợi ích giữa nhà nước và người được
hưởng tăng lên từ đầu tư của nhà nước . Cũng như ta, gần như phổ biến
hiện nay nhiều nước trên thế giới đều gắn quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất để phát triển dô thị và nông nghiệp , nông thôn với việc xây dựng cơ
sở hạ tầng mà một phần của nguồn vốn sinh lợi là thu từ đất. Thông qua
đầu tư cơ sở hạ tầng và phát triển đô thị và kiến thiết lại đồng ruộng với
tốc độ nhanh. Trong thời gian qua, việc chỉ đạo mở rộng hình thức đầu
tư này còn chậm so với yêu cầu phát triển. Ngày nay, xã hội càng phát
triển yêu cầu về tiến độ và chất lượng quy hoạch sử dụng đất ngày càng
cao, vì vậy nhà nước cần xây dựng và nâng cao chất lượng quản lý, triển
khai thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, đưa chúng trở lại đúng
vị trí là công cụ để phục vụ quá trình phát triển kinh tế- xã hội , an ninh
quốc phòng.
4) Định giá đất đô thị
Định giá đất đô thị là một trong những hoạt động quan trọng của thị
trường bất động sản có tổ chức. Bằng việc này nhà nước không chỉ có thể
can thiệp vào thị trường bất động sản có tổ chức, mà còn là giải pháp
đảm bảo cho thị trường ổn định và bảo vệ lợi ích chính đáng của người
sử dụng đất.
Qua 8 năm thực hiện định giá đất theo bảng định giá của nhà nước ,
Hà nội đã đật được một số mục tiêu . Nhưng nhìn chung, bảng giá đất
này có nhiều hạn chế , gây khó khăn cho công tác triển khai thực hiện nó,
nhà nước cần phải tiến hành một số biện pháp sau :
- Để tiến hành định gía đất một cách dễ dàng và kết qủa đạt được
chính xác, có thể phục vu trong thực tiễn, nhà nước cần có một cơ quan
chuyên trách thực hiện vấn đề này. Có như vậy mới xây dựng được bảng
giá đất , kịp thời điều chỉnh giá đất theo biến động thị trường, gắn sát với
thực tế .
- Đối với giá đất của các tỉnh , thành phố nhà nước nên xây dựng
trên cơ sở giá thị trường . Tuỳ theo ý đồ khuyến khích hay kìm hãmviệc
92
chuyển đổi mà nhà nước sẽ xác định giá đất ở một mức độ nào đó của gía
thị trường cho những mục đích sử dung nhất định.
- Giá đất là một phạm trù kinh tế, vấn đề quản lý giá đất hay quản lý
hành chính được đặt ra và giải quyết thích hợp. Nhà nước ở tầm vĩ mô
nên tổ chức, thu thập, nghiên cứu,xây dựng giá đất từ thị trường bất động
sản và tương ứng với các mục đích sử dụng nhất định. Trong mỗi vùng
cần xác định tối đa và tối thiểu cho từng loại mục đích sử dụng đất, trong
từng thời kỳ. Các đơn vị hành chính nằm trong từng vùng sẽ lấy nó làm
cơ sở để định giá đất cụ thể cho từng loại đường , loại vị trí của thành
phố. Số lượng từng loại phụ thuộc vào diễn biến giá cả đất đai của từng
đô thị nhưng giá đất phải nằm trong khung giá tối đa và tối thiểu của
vùng.
- Đề nghị bộ tài chính hướng dẫn thuế sử dụng đất thu theo giá trị đất
- Nhà nước cần xây dựng quy trình giá đất, hướng dẫn áp dụng
thống nhất trên cả nước bao gồm cả hồ sơ cần thiết và phương pháp tiến
hành.
Qua tham khảo một số phương pháp định giá đất, tôi xin đưa ra một
phương pháp định giá đất đô thị được đánh giá là tốt nhất. Phương pháp
đấnh giá này được sự giúp đỡ của các chuyên gia Thụy Điển và là 1 trong
5 dự án nằm trong chương trình hợp tác Việt Nam-Thụy Điển về đổi mới
hệ thống địa chính.
Nội dung của dự án là so sánh các vụ mau bán bất đọng sản tương
đối giống nhau(bao gồm nhà và đất) trên thị trường vào thời điểm định
giá, sau đó tách giá trị của nhà để còn lại giá trị của đất. Quá trình này
được tiến hành qua 6 bước:
Bước 1: thu thập số liệu và thông tin mua bán bátt động sản trên thị
trường.
Nguồn thông tin được xác định theo :
- trung tâm giao dịch bất động sản.
- quang cáo trên báo về mau bán bất động sản.
- điều tra, phỏng vấn trực tiếp người mua và người bán bất động sản.
Nội dung theo mẫu biểu in sẵn bao gồm :
+ Thông tin về địa chỉ: Quận, phường, đường phố, số nhà, tên chủ.
+ Thông tin về thửa đất: Vị trí(mặt đường, trong ngõ), hình dáng, chiều
sâu chiều rộng, diện tích địa hình….
+ Thông tin về nhà : Cấp nhà, số tầng, diện tích xây dựng, phần trăm giá
trị nhà còn lại…….
93
+ Thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản.
Từng ngồn thông tin chỉ phản ánh được một mặt và mức chính xác của
các nguồn thông tin là khác nhau. Vì vậy, phải có nhiều nguồn thông tin
để lựa chọn và xác địng các thông tin tin cậy.
Bước 2:Phân tích thông tin.
Bước này nhằm mục đích :
- Loại bỏ những thông tin không thích hợp như sự chuyển nhượng
trong gia đình , dòng họ……
- Hoàn chỉnh thông tin để sử dụng .
- Phân tich, xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị đất đai, nhà cửa.
Phương pháp tiến hành:
- Liệt kê thông tin của từng đường phố theo bảng biểu in sẵn.
- Phân loại thông tin theo các đặc điểm giống nhau về đất đai và nhà
cửa.
- Tiến hành phântích từng loại thông tin:
+ Phân tích thông tin về giá cả.
+ Sắp xếp giá cả về cùng một gốc thời gian gốc.
+ Loại bỏ hoặc điều tra bổ xung để chỉnh những giá qua cao
hoặc quá thấp về đùng giá.
Xác định giá m2 ở thời gian gốc:
Sử dụng công thức: Giá đất/m2 = ( Giá trị toàn bộ bất động sản- Giá trị
nhà)/ Số M2 đất.
Tổng diện tích đất đai
Giá trị nhà = Diện tích xây dựng x Đơn giá xây dựng/m2x% giá trị nhà
còn lại.
Đơn giá xây dựng /m2 tính theo mức hiện hành của thành phố, % giá trị
nhà còn lại = (Tổng số năm giá trị sử dụng nhà theo thiết kế – Số năm đã
sử dụng) Tổng số giá trị sử dụng nhà theo thiết kế x 100%.
Điều chỉnh đất đai theo hệ số thị trường để quy định về năm gốc cần định
giá. Do tính chất của bảng giá đất cần theo kịp thị trường, thông thường
94
người ta chọn năm gốc là năm tiến hành định giá đất đai hệ số thị trường
được tính bằng % qua nghiên cứu sự thay đổi của giá trị đất theo thời
gian.
Định vị các thông tin về giá đất lên bản đò địa chính sau khi điều chỉnh
theo hệ dố thị trường.
Nghiên cứu quan hệ giữa giá đất và các thông tin khác để xách định yếu
tố ảnh hưởng quan trong tới giá đất đai.
Bước 3:
Vùng giá trị là những vùng có giá trị của đất và các yếu tố ảnh hưởng
tới giá trị đất như nhau ở thời điểm định giá. Vùng giá trị tính cho những
bất động sản nằm dọc theo những tuyến đường chính .
Nghiên cứu giá đất trên bản đồ địa chinh giúp cho việc xác định ranh
giới vùng ở nơi có sự chênh lệch đáng kể về giá trị đất và khác nhau về
mức độ ảnh hưởng .
Giá đất chuẩn của vùng là giá đất phổ biến diên ra ở thời điểm định
giá của nhưng thửa đất nằm trên những tuyến đường chính.
Bước 4: Xây dựng mô hình định giá
Mỗi vùng có một công thức tính giá riêng gọi là mô hình định giá. Công
tính giá đất gồm giá đất chuẩn của vùng và các hệ số của các yếu tố ảnh
hưởng trong vùng.
Hệ số của các yếu tố ảnh hưởng trong vùng được rút ra bằng cách so
sánh giá bán của các bất động sản trong vùng có đặc điểm giống nhau về
mọi yếu tố , chỉ khác nhau vè một yếu tố là yếu tố ảnh hưởng cần tìm hệ
số . Đối với yếu tố ảnh hưởng ít quan trọng, có thể dùng con số tăng hoặc
giảm cho phù hợp.
Một mô hình định giá có thể biểu thị bằng công thức sau:
Giá thửa đất= giá chuẩn/ m2 đất * diện tích * hệ số K + (-) một số thích
hợp các yếu tố liên quan ( ít quan trọng).
Bước 5: kiểm tra mô hình
Sử dụng công thức đã xác định để định giá đất cho các thửa đất đã có
thông tin mua bán trên thị trường . So sánh kết quả với giá bán thực tế và
giá tính thúê trước bạ. Nếu sai khác trên dưới 30% là có thể sử dụng được
( + 30% so với giá tính thuế, - 30% so với giá bán ) Nếu sai khác quá lớn
thì phải điều chỉnh lại hệ số cho phù hợp.
95
Bước 6: Khẳng định mô hình định giá cho từng vùng sau khi kiểm tra:
+ Định giá cho từng thửa đất trong vùng
+ Lập hồ sơ giá đất để quản lý và sử dụng
Đây là phương pháp định giá đất đô thị phục vụ cho việc tính thuế đã
được thử nghiệm ở thành phố Hồ Chí Minh. Nội dung của phương pháp
này là so sánh giá thị trường của các lô đất có điều kiện tương tự nhau. Vì
vậy, cần phải có nhiều thông tin chính xác, các thông tin này phải thu
thập được thường xuyên và có hệ thống. Cán bộ làm công tác định giá
phải có trình độ được đào tạo và có kinh nghiệm phân tích thị trường .
Đây là những nhân tố có ảnh hưởng rất lớn đến độ chính xác của các kết
quả được tính ra từ các phương pháp trên.
5) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở
hữu nhà .
Trong một đất nước mong muốn phát triển mạnh mẽ như Việt nam, và
trên thực tế nền kinh tế đã có những bước chuyển biến tốt đẹp thì những
nhu cầu về chuyển dịch đất đai la vô cùng lớn và hoàn toàn chính đáng ,
được pháp luật bảo vệ. Song hệ thống chính sach quản lý đô thị của ta
đã không tạo điều kiện cho việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà, quyền
sử dụng đất diễn ra theo con đường chính thức . Yêu cầu có giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà do các
cơ quan thẩm quỳên ( UBND cấp tỉnh ) cấp để làm cơ sở cho mọi sự
chuyển dịch đất và nhà đã gây khó khăn cho chủ sử dụng đất và sở hữu
nhà ở Hà nội. Theo số liệu báo Đầu tư ngày 3/10/2000 thì sau một năm
thực hiện NĐ 60/CP của Chính phủ và quyết định 3564 của UBND
thành phố Hà nội về kê khai đăng ký nhà đất và tiến hành cấp giấy
chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố , đến tháng 9 năm 2000 đã có tổng cộng 21.909 giấy chứng
nhận được cấp , trong đó huyện Thanh Trì chưa có hồ sơ nào. So với
nhu cầu gần khoảng 35.000 chủ sử dụng đất thì số lượng GCN đã cấp
quá nhỏ, theo kế hoạch đến năm 2005 hoàn thành công tác này là một
thách thức cho thành phố. Như vậy, đất cứ chuyển dịch một cách lặng lẽ
làm thiệt cho nguồn thu ngân sách nhà nước và phát sinh những vấn đề
tiêu cực trong quan hệ nhà đất.
96
Để giải quyết được vấn đề này cần có một hệ thống quản lý nhà đất đô
thị hoàn chỉnh bao gồm hệ thống đăng ký , cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất , quyền sở hữu nhà và chuyển dịch nhà đất với một hệ
thống thuế bất động sản . Một khuôn khổ hoàn thiện hơn nữa là nhà
nước cung cấp hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính , điều hành và quy hoạch
sử dụng đất giao thông, cung cấp các dịch vụ xã hội. Đây là môt công
viẹc đòi hỏi một thời gian dài và sự quan tâm của Đảng , Nhà nước, các
cấp chính quyền có thể bằng các giải pháp sau:
- Đối với nhà đất mới được hình thành thì phải làm đúng trình tự thủ
tục và cố gắng cấp ngay giấy chứng nhận khi có đủ điều kiện đưa vào sử
dụng.
- Đối với những bất động sản đã có sẵn từ trước thì có thể phân
vùng, phân loại và đinh kỳ tổ chức đăng ký , đồng thời có phương án sử
lý ngay, nhanh gọn đối với các bất động sản được phép chuyển dịch chủ
sở hữu .
Nhưng trước mắt, trong 10 năm tới đối với những chủ sử dụng đất, sở
hữu nhà chưa có giấy chứng nhận thì ta nên tôn trọng và thừa nhận hiện
trạng sử dụng đất hơn là tìm hiểu ngọn ngành về lịch sử của nó, nếu
không có tranh chấp. Thực tế sử dụng đất ổn định không có tranh chấp
quyền lợi là một cơ sở quan trọng chứng nhận quyền sử dụng đất chính
đáng của người sử dụng, đây cũng là mối quan tâm chú ý của người mua
mảnh đất đó. Để làm việc này nhà nước nên đẩy mạnh hơn nữa hoạt động
của đơn vị chính quyền nhỏ nhất là UBND phường cùng với hệ thống
cụm dân cư và hệ thống tổ dân phố, những người biết rõ tình hình sử
dung đất đai ở khu vực mình . Trong thời kỳ quá độ chuyển đổi nền kinh
tế cũng không nên trông chờ vào một sự hoàn hảo ngay từ đầu, nôn nóng
để đạt được thành tích như các nước phát triển. Trong khi chờ đợi hoàn
thành các thủ tục đất đai để nhận được quyền sử dụng đất, một công việc
đòi hỏi phải thực hiện trong nhiều năm tới , nên chăng có một hình thức
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tạm thời để công khai hoá viẹc
chuyển dịch bất động sản , đưa công tác quản lý bất động sản đô thị vào
nề nếp .
Nhanh chóng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu
nhà và công khai hoá việc sử dụng các quyền này sẽ tạo điều kiện trong
sạch hoá bộ máy quản lý nhà nước về nhà đất đô thị. Người sử dụng đất
sẽ chủ động hơn trong việc tìm kiếm một phương án kinh tế tối ưu cho
97
mảnh đất của mình . Guồng máy kinh tế – xã hội sẽ vận hành trơn tru hơn
và những mâu thuẫn liên quan tới bất động sản sẽ dễ dàng giải quyết hơn.
Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền sở hữu nhà
là việc làm thường xuyên và quan trọng của cơ quan quản lý nhà nước về
bất động sản , nhịp độ của nó tỷ lệ thuận với nhịp độ tăng trưởng kinh tế
và phát triển xã hội. Tổ chức tôt công vịêc này chính là tạo điều kiện cho
sự ổn định và phát triển. Để phát huy vai trò tích cực của mình, nhà nước
cần tổ chức lại lực lương đăng ký nhà đất, đồng thời phải có chính sách
càng cụ thể càng tốt để dễ thi hành và thực hiện.
6) Nhà ở cho người thu nhập thấp.
Trong những năm vừa qua, mặc dù đã đạt được những thành quả đáng
kể trong việc đầu tư phát trỉên nhà ở , kinh doanh địa ốc, nhưng nhình
chung Hà nội vẫn còn đứng trước những thách thức , khó khăn lớn . Đó
là việc phát triển nhà ở chưa theo kịp sự tăng dân số , chưa đáp ứng
được nhu cầu của nhân dân. Là sự lúng túng về chủ trương, biện pháp,
tài chính cho việc giải quyết nhà ở cho bộ phận dân cư có thu nhập thấp,
không có khả năng mua nhà hoặc tự xây nhà ở. Bộ phận dân cư này lâu
nay và trong nhiều năm tới đây sẽ vẫn phải tiếp tục thuê nhà hoặc mua
nhà trả góp dài hạn.
Để giải quyết thành công chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp ở
các đô thị nói chung và Hà nội nói riêng, cần phải giải quyết đồng bọ
những vấn đề cơ bản sau đây:
a) Trước hết phải xác định người thu nhập thấp là ai:
Người thu nhập thấp bao gồm người có thu nhập dưới mức bình
quân của xã hội, họ chưa có nhà , hoặc nhà ở quá chật trội ở dưới mức
bình quân của đô thị, không có khả năng tự tạo lập nhà ở mới hoặc cải
thiện nhà ở căn bản. Đó là phần lớn các cán bộ công nhân viên chức nhà
nước làm công ăn lương; các hộ gia đình trẻ với nguồn thu nhập chỉ đủ
cho sinh hoạt tối thiểu hoặc dư chút ít không đủ để tạo lập nhà ở, có thu
nhập không ổn định, lo ăn hàng ngày và không có điều kiện lo cải thiện
nhà ở.do điều kiện địa lý và mức phát riển kinh tế của từng tỉnh, từng
vùng lãnh thổ khác nhau nên không thể quy định “tiêu chuẩn cứng” mức
thu nhập bao nhiêu thì gọi là mức thu nhập thấp để áp dụng thống nhất
98
trong cả nước việc nay sẽ thuộc trách nhiệm của chính quyền các cấp trên
cơ sở định hướng trung ương.
b) Các hình thức tạo điều kiện:
Việc tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp cải thiện nhà ở có thể
thực hiện bằng nhiều hình thức khác nhau tuỳ thuộc vào điều kiện cụ thể
của tùng địa phương và nhu cầu về nhà của các đối tượng cần trợ giúp.
Đối với người có thu nhập thấp có điều kiện danh dụ, tiết kiệm thì có thể
áp dụng các hình thức tạo điều kiện khác nhau để họ cải thiện nhà ở:
+) Tạo điều kiện về đất ở và các công trình kỹ thuật hạ tầng:
Để có quỹ đất tạo dựng nhà ở đối với các đô thị cỡ nhỏ chính quyền
đô thị cần sắp xếp quy hoạch các khu đất ở rồi cho người có thu nhập
thấp thuê để tạo dựng nhà ở. Các trường hợp cần phải trang bị hệ thống
công trình hạ tầng kỹ thuật thì huy động vốn của các hộ để xây dựng các
công đó trước khi chia lô đấtcho các hộ thuê. Đối với các đô thị lớn như
Hà Nội, đặc biệt là các khu nội thành, cần hạn chế hoặc cấm giao đất cho
từng hộ xây dựng nhà nhằm tiết kiệm đất và tránh xu hướng phố huyện
hoá thành phố. Đối với các khu nhà ổ chuột, các điểm dân cư tự phát, lấn
chiếm đất công, không có công trình kỹ thuật hạ tầng, trước mắt phải
chấp nhận chúng như những khu nhà quá độ, chưa thể xóa bỏ ngay được
vì không dễ dàng và rất tốn kém cho tài chính đô thị. Hơn nữa, người
sống ở đây phần lớn là dân nghèo, đời sông khó khăn, họ không có khả
năng mua hoặc xây nhà nơi khác. Việc tạo điều kiện của nhà nước đối
với nhữ khu nhà này là lập dự án xây dựng các công trình kỹ thuật hạ
tầng tối thiểu nhằm tạo điều kiện sống tốt hơn, trong đó nhà nước có thể
hỗ trợ một phần tài chính còn một phần đất ở cộng dồng đóng góp. Trong
quá trình quy hoạch xây dựng phát triển đô thị, phải lập và đẩy nhanh các
dự án phát triển nhà ở để dần dần xoá bỏ các điểm dân cư nay, tạo các
khu ở mới tốt hơn.
+) Tạo điều kiện về nhà ở :
Mặc dù có điều kiện thuận lợi về đất ở và cong trình hạ tầng, nhưng
người có thu nhập thấp cũng cần nhà nước có nhưng biện pháp tạo ra quỹ
nhà cho thuê hoặc bán trả góp dài hạn.
Hiện nay hình thức bán nhà trả góp dài hạn chưa phổ biến ở nước ta
nhưng rất phổ biến ở nhiều nước khác. Đây là hình thức có rất nhiều ưu
99
điểm, nó tạo điều kiện cho dân nghèo có khả năng sở hữu một ngôi nhà,
co điều kiện sông tôt hơn, giảm đi sự cách biệt giữa các tâng lớp dân cư.
Kinh phí xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo
thuê hoặc mua trả dần đất ở thành phố đầu tư từ “Quỹ phát triển nhà ở”
của thành phố, trong đó dự kiến thời gian thu hồi vốn không quá 20 năm
đối với nhà bán trả dần và không quá 25 năm kể từ khi bắt đầu thuê đối
với nhà cho thuê. Để giảm giá thành xây dựng nhà ở, sẽ áp dụng một số
biện pháp như : áp dụng chế đọ tiền thuê đât theo gia nhà nước: không áp
dụng hinh thức giao đất, chỉ xây dựng nhà nhièu tầng, nhiều căn hộ khép
kín, sự dụng tiện lợi . Diện tích sử dụng mỗi căn hộ từ 28-50 m2, riêng
tầng một được xây dựng với tiện nghi cao, diện tích rộng để bán theo giá
thoả thuận hoặc cho thuê giá theo kinh doanh chi các đối tượng cần sử
dụng làm cửa hàng để buôn bán, dịch vụ, văn phòng… nhằm làm giảm
giá thành các căn hộ tầng trên. Kinh phí đền bù, giải phóng mặt bằng san
nền, xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật của dự án nhà ở không
phân bổ vào giá thành của phần nhà dành cho người thu nhập thấp và
người nghèo, mà phân bổ vào các công trình kinh doanh như khách sạn,
trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, nhà ở cao cấp…( trừ các dự
án định cư ).Đơn vị trúng thầu xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp
và người nghèo được miễn giảm khoản nôp 4% lãi địng mức theo quy
định. Công ty kinh doanh nhà ở cũng được miễn nộp thuế doanh thu và
thuế lợi tức đối với hoạt động cho gười thu nhập thấp và người nghèo
thuê hoặc mua bán dần. Nhưng ưu đãi nói trên cũgn nhăm hạ giá thành
nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo, tạo điều kiện cho họ
co đủ khả năng thuê hoặc mua căn hộ đó.
c) Cơ chế tổ chức và kiểm tra:
Đây là yếu tố hết sức quan trọng đảm bảo tính hiệu quả của chính sách
nhà ở nói trung và nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo nói
riêng. Đồng thời tránh được hiện tượng tiêu cực có thể xẩy ra. Để đảm
bảo việc tạo điều kiện cua nhà nước và tác động đến người có thu nhập
thấp và người nghèo cần phải có 3 yếu tố:
- Có chính sách của nhà nước .
- Co tổ chức chỉ đạo thực hiện chu đáo .
- Có sự kiểm tra, kiểm soát chặt chẽ từ các cơ quan pháp luật, chính
quyền cơ sở đoàn thẻ quần chúng và công đồng dân cư.
100
Về tổ chức chỉ đạo thực hiện, trên cơ sở chính sách của nhà nước,
từng địa phương, các tỉnh , thành phố phải lập chương trình nhà ở cho
người có thu nhập thấp, là một bộ phận cấu thành của chương trình nhà
của tỉnh, thành phố để hội đồng nhân dân các cấp phê duyệt và chỉ đạo
thực hiện, theo chương trình đó, ban chỉ đạo các tỉnh về chinh sách nhà ở,
đất ở tổ chức chỉ đạo chương trình nhà ở tại địa phương, chú trọng tổ
chức , xây dựng các phong trao quần chúng, cuộc vận động xây dựng cho
người có thu nhập thấp và người nghèo .
Về tổ chức xây dựng nên giao cho công ty kinh doanh phát triển nhà
ở ( hiện đang quản lý, cho thuê quỹ nhà ở của nhà nước theo quyết định
33/TTg của thủ Tướng Chính Phủ ), việc xây dựng các công trình phục
vụ, chương trình nhà ở cho người có thu nhập thấp và người nghèo thông
qua phương thức đấu thầu. Sau đó thử nghiệm thu sản phẩm và tổ chức
tiêu thụ sản phẩm cho người có thu nhập thấp và người nghèo theo kế
hoạch của thành phố .
Các công ty kinh doanh nhà và các đơn vị nhận thầu được miễn các
khoản thuế tương ứng với khối lượng công trình xây dựng cho người có
thu nhập thấp hay các công ty này sẽ phải nhận kèm một số khối lượng
này cùng với khối lượng xây dựng nhà ở cao cấp khác có khả năng thu lãi
cao.
Nguồn tài chính xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp được lấy
từ quỹ phát triển nhà ở của thành phố theo nguyên tác bảo toàn vốn.
Về tổ chức kiẻm tra, kiểm soát phải coi trọng vai trò của cộng đồng
dân cư và chính quyền cơ sở, các cơ quan thanh tra các cấp trong việc
giám sát, kiểm tra thực hiện các quy định, tiêu chuẩn, chế độ trong quá
trình triển khai chính sách này. Uỷ ban nhân dân và hội đồng nhân dân
cung cấp những kết quả cũng như vướng mắc trong việc thực hiện công
việc để kịp thời rút kinh nghiệm và kiến nghị bổ sung hoàn chỉnh chính
sách.
Trong điều kiện nước ta hiện nay đang phát triển nền kinh tế nhiều
thành phần theo định hướng XHCN thì chính sách nhà ở cho người có
thu nhập thấp có ý nghĩa đặc biệt quan trọng, nhằm đảm bảo tính ưu việt
và vai trò của nhà nước trong điều tiết và quản lý tôt thị trường nhà ở.
Giúp cho người có thu nhập thấp có cơ hội cải thiện nơi ở của mình, góp
phần ổn định xã hội, nhanh chóng đáp ứng yêu cầu nhà ở của nhân dân
101
đô thị trong nhưng năm tới, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế theo
hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
7 ) Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham
gia phát triển nhà và đất:
Lực lượng phát triển nhà và đất giữ vai trò chủ yếu trong việc tạo ra
những sản phẩm là nhà, đất và kết cấu hạ tầng để cung cấp cho thị trường
bất động sản, nhằm thoả mãn nhu cầu của mọi người về số lượng giá cả,
mỹ quan, tiện nghi và mức độ bền chắc của sản phẩm .
Để xây dựng lực lượng này, trước hết nhà nước cần có chính sách
khuyến khích việc mở rông các hình thức : giao dịch dân dự trong việc
mua bán nhà đất, tạo điều kiện cho người muốn mua nhà, đất có thể tiếp
xúc trực tiếp với ngườ có nhà, đất cần chuyển nhượng ; hoàn chinh quy
chế “đang ký hoạt động của các công trình đầu tư kinh doanh phát triển
nhà và đất”, xác định rõ quyền và trách nhiệm của họ khi được giao làm
chủ đầu tư các dự án phát triển các khu đô thị ; cd cơ cế cho tư nhân được
xây dựng nhà và thực hiện các dự án chia lô, phát triển đất đáp ứng nhu
cầu cuat thị trường.
Bên cạnh đó, nhà nước cần có nhưng quy định cụ thể đối với các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản
Hiện nay, các doanh nghiệp nhà nước trong lĩnh vực kinh doanh bất
động sản đã được hình thành và hoạt động ở các địa phương, đặc biệt ở
các thành phố lớn. Nhưng nhìn chung các doanh nghiệp đó chưa vững
vang và vẫn còn lúng túng trong điều kiện cạnh tranh của cơ chế thị
trường. Phần lớn thiếu vốn, thiếu đội ngũ quản lý; chuyên môn nghiệp vụ
chưa được đào tạoỷơ các trường lớp chính quy, đại bộ phận trái nghành
và trưởng thành qua thực tế, đó là một trở ngại lớn. Cần sắp tổ chức lại
các doanh nghiệp nhà nước theo hướng tổ chức các Tổng công ty địa ốc
mạnh để thực hiện các dự án phát triển đô thị của nhà nước ; xây dựng
và ban hành những qui chế, chính sách hỗn hợp về vốn, về đất và đào tạo
chuyên môn nghiệp vụ đầu tư kinh doanh bất động sản .
Để đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội và nhu cầu cải thiện đời
sống của tầng lớp dân cư, thị trường bất động sản ngày càng được mở
rộng, thu hút sự tham gia của nhiều thành phần kinh tế trong và ngoài
nước. Đây là nột ngành kinh doanh quan trọng kahi thác tài nguyên quý
102
hiếm đất đai của nhà nước , nên nó không những mang ý nghĩa kinh tế
mà còn mang ý nghĩa quan trọng về chính trị- xã hội quan trọng. Để tạo
điều kiện cho các doang nghiệp nhà nước vươn lên làm nòng cốt đầu tư
xây dựng , các khu dân cư mới , cần thực hiện các chính sách giao vốn
bằng qũi đất cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ
tầng và nhà ở tại các khu dân cư đô thị, với cơ chế tài chính phù hợp như
định giá đất tại thời điểm giao đất và có thể trả tiền sử dụng đất khi khai
tác công trình hạ tầng hoặc công trình kiến trúc . Mặt khác, chí phí đền
bù giải toả và đầu tư hạ tầng kỹ thuật- xã hội sẽ được trừ nghĩa vụ về đất.
Để khắc phục sự phân tán và hoạt động tự phát của các doanh nghiệp
kinh doanh bất động sản , cần tổ chức đăng ký hoạt động, kinh doanh bất
động sản theo đúng qui định của pháp luật . Đồng thời, phải tăng cường
công tác thanh tra hoạt động và sử dụng bất động sản để kịp thời phát
hiện, xử lý các trường hợp vi phạm chế độ quản lý và sử dụng. Mở rộng
hệ thống ngân hàng chuyên doanh tham gia vào thị trường bất động sản ,
góp phần nâng cao hiệu quả kinh doanh tiền tệ, đáp ứng nhu cầu vốn đâu
tư cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và góp phần quản lý thị
trường bất động sản .
8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động
kinh doanh bất động sản:
Kinh doanh bất động sản là một ngành kinh doanh đặc biệt phức tạp, vì
vậy cần chú trọng đào tạo những kỹ năng phục vụ cho hoạt động của thị
trường bất động sản .
a) Nghề ‘ trung gian’ (môi giới ):
Trung gian môi giới là sự hội tu lại với nhau giữa những người quan
tâm đến thương vụ kinh doanh bất động sản . Hoa hồng của dịch vụ này
thường tính bằng % trên doanh số của thương vụ được môi giới do bên
bán hoặc bên mua phải thanh toán. Trên thế giới , các trung gian hoạt
động như một đại lý bất động sản được đào tạo có văn bằng, có tư cách
pháp nhân , đăng ký trụ sở. Họ đóng via trò quan trọng trên thị trường
bất động sản địa phương và hoạt động công khai theo pháp luật.
Nhà nước ta cần đào tạo và sớm ban hành quy chế pháp lý về trung
gian và đại lý bất động sản. Hệ thống này với nghiã vụ và quyền lợi
103
pháp định sẽ đóng vai trò rất quan trọng trong thị trường bất động sản .
Hệ thống này năng động , nhạy bén và nắm bắt lại nhu cầu bất động sản
trước tiên , có khả năng tự điều hoà cung cầu trên thị trường đại
phương.
b) Nghề định giá bất động sản .
Sự đinh giá bất động sản là tiến trình thẩm định giá trị của một bất
động sản . Dù rằng những người môi giới bất động sản có thể hiểu biết
giá trị bất động sản như là một phần kiến thức đào tạo của mình, nhưng
thông thường phải sử dụng đến các chuyên viên đánh giá đủ tiêu chuẩn
chuyên môn khi cần định giá để mua bán bất động sản . Các chuyên
viên phải có khả năng phán đoán, có kinh nghiệm vững chắc và kiến
thức chi tiết về các phương pháp định giá.
c) Nghề phát triển bất động sản .
Nghiệp vụ phát triển bất động sản bao gồm công việc: mua bán đất
chưa khai thác, xây dựng hạ tầng, phân chia lô đất, xây dựng bất động
sản . Việc phát triển đất đai bao gồm cả những khả năng của người phát
triển, đầu tư xây dựng đất đai, xây dựng công trình và bán bất động sản
(do họ tự bán và thông qua trung gian môi giới ), kể cả sự đóng góp
công sức của những nhà thiết kế và xây dựng.
d ) Nghề quản lý bất động sản
Đây là nột nghề điều hành quản lý, bảo trì bất động sản do chủ sở hữu
bất động sản yêu cầu. Quản lý viên bất động sản có thể chịu trách
nhiệm các việc: thu hút người muốn mua, bán , thuê; thu hồi các khoản
tiền thanh toán bảo trì, quản lý bất động sản … Trách nhiệm cơ bản của
quản lý viên là đảm bảo khai thác có hiệu quả việc đầu tư của chủ đầu
tư, thực hiện tối đa việc hoàn vốn của chủ đầu tư.
e) Nghề tư vấn bất động sản
Đây là người cung cấp những lời khuyên độc lập, có giá trị, hướng dân
xác đáng và thông bão phán đoán về các vấn đề khác nhau của bất động
104
sản bao gồm cả việc mua bán, đầu tư, sử dụng, tín dụng bất động sản.
Một chuyên gia tư vấn nỗ lực trang bị cho khách của mình nhiều ý kiến
sáng giá để lựa chọn hướng tốt nhất các loại hình hoạt động. Gia tăng
kiến thức cho khách hàng là chức năng nhiệm vụ của mỗi chuyên viên
tư vấn trong các dịch vụ thực hiện.
Mỗi nghiệp vụ chuyên môn trên tự thân nó đã là một công việc kinh
doanh. Tuy nhiên, để thực sự có khả năng, một cá nhân hoạt động ở bất
kỳ công đoạn nghiệp vụ nào của ngành kinh doanh bất động sản phải
có tối thiểu kiến thức về các nghiệp vụ chuyên môn nói trên.
9 ) Giải pháp về tài chính, tín dụng, thuế.
Kinh doanh bất động sản là một trong những ngành làm tăng trưởng
kinh tế đô thị vì nó kích thích sự phát triển của các ngành khác. Song các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản ở Hà nội hiện nay còn thiếu vốn
nghiêm trọng, nhất là vốn đầu tư ban đầu. Họ chưa được hưởng các chính
sáh ưu đãi cần thiết về tài chính tín dụng. Giá thành sản phẩm của họ sản
xuất ra còn quá cao so với khả năng chi trả của người dân, điển hình là
nhà ở. Nếu giá nhà vẫn ở mức như hiện nay thì các đối tượng công nhân
viên chức, những người thu nhập thấp, đối tượng chính sách sẽ không có
đủ khả năng mua nhà ở.
Vì vậy, vấn đề đầu tiên phải giải quyết là vốn cho xây dựng của các
doanh nghiệp sản xuât nhà ở. Nhà nước với vai trò là người quản lý , điều
tiết thị trường bất động sản có trách nhiệm phải giải quyết vấn đề thiếu
vốn cho các doanh nghiệp, bằng biện pháp có thể huy động từ các nguồn
, các quỹ khác nhau để hỗ trợ cho các doanh nghiệp khi cần thiết hoặc
cho các doanh nghiệp vay vốn với lãi suất ưu đãi.
Nếu nhà nước không có đủ điều kiện để cho các doanh nghiệp vay đủ
vốn hoạt động thì có thể cho phép các doạnh nghiệp chậm trả tiền sử
dụng đất để đầu tư xây dựng nhà ở, sau đó bán nhà trả dần hoặc cho phép
thế chấp tài sản mà các doanh nghiệp đang xây dựng. Nhà nước cần có
chính sách khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia xây dựng nhà
để kinh doanh, nhât là khu vực tư nhân bằng các giải pháp như giảm lãi
suất, trợ cấp một phần vốn, trợ cấp kỹ thuật để có thể tận dụng các nguồn
vốn nhàn rỗi trong dân cư, góp phần mở rộng thị trường .
105
Mặt khác, thủ tục vay vốn cần phải thông thoáng tạo điều kiện cho
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thể dễ dàng vay vốn đầu tư cho
các lĩnh vực cần thiết, mở rộng thị trường bất động sản .
Nhà nước cần có các chính thuế phù hợp, nhât là cần giảm thuế về
chuyển quyền sử dụng đất , thuế trước bạ. Phải xem lại các yếu tố kết
cấu, giá thành và phải giảm mức thu của từng khoản thu sao cho thoả
đáng, đúng mức. Sao cho thu là để khuyến khích, nuôi dưỡng nguồn thu,
thực sự dùng nguồn thu làm đòn bẩy kinh tế, chứ không phải là quan
điểm tận thu cực đoan đến mức người sản xuất, kinh doanh không chịu
được sinh ra trốn thuế. Nếu cần thiết có thể cho người dân được đóng
thúê dần dần qua từng năm chứ không nên thu tất cả một lúc làm người
dân khó khăn trong đóng thuế. Người bị thiệt hại là nhà nước vì không
thu được thuế , không kiểm soát được giao dịch bất động sản . Theo tính
toán sơ bộ của các nhà đầu tư và các cơ quan quản lý , nếu được hưởng
ưu đãi về thuế, tài chính , tín dụng thì giá nhà có thể giảm từ 25-30% giá
thành.
Việc xây dựng hệ thống chính sách tài chính vừa đảm bảo vai trò của
nhà nước , vừa tạo hành lang pháp lý để hoạt động về bất động sản được
lành mạnh. Đồng thời mạng lưói thông tin hoạt động thường xuyên, cập
nhập giúp cho thị trường bất động sản hoạt động hữu hiệu. Đây là những
vấn đề còn rất mới, nhưng khi chúng ta chuyển đổi cơ chế quản lý nền
kinh tế thì tất yếu phải giải quýêt, do vậy ngay từ bây giờ phải nghiên
cứu xây dựng các cơ sở pháp lý và tạo môi trường cho thị trường bất
động sản hoạt động.
10) Giải pháp về thông tin
Hiện nay chúng ta đang thực hiện nền kinh tế mở, gia nhập ASEAN,
APEC… kinh tế nước ta chịu chi phối của các yếu tố mang tính qui luật
phổ biến của các khối, hội nhập kinh tế với khu vực và thế giới . Nhưng
doanh nghiệp của ta lại rất thiếu điều kiẹn nắm bắt, thu thập thông tin thị
trường cho nên kinh doanh bất động sản gặp rủi ro , thất bại là khó tránh
khỏi. Để góp phần phát triển kinh doanh bất động sản , nhà nước cần
hình thành các tổ chức tư vấn thông tin về nhà đất cho các nhà kinh
doanh, cho các cá nhân tham gia vào lĩnh vực này. Chi phí cho việc phát
triển bất động sản hiện là quá cao đối với khả năng thu nhập. Một
nguyên nhân chủ yếu là thiếu thông tin về nhà đất , hệ thống hành chính
106
quá lạc hậu, chậm chạp trong cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,
quyền sở hữu nhà . Do cấu trúc hành chính pháp luật quá phức tạp cồng
kềnh. Vì vậy việc hình thành và phát triển các tổ chức thông tin tư vấn
về nhà đất là điều quan trọng và cần thiết, hiện Hà nội đã có các công ty
môi giới nhà đất nhưng là ở qui mô nhỏ, tự phát ..các văn phòng này hầu
như chỉ hoạt đọng theo tiền hoa hồng của khách hàng nên rất lộn xộn và
khong có sự quản lý cuả nhà nước, vì thế thông tin ở đây mang tính chất
phân lẻ, hạn hẹp, cục bộ ở địa phương. Việc làm cần thiết trước mắt là
phải kiểm soát sự hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản , tập
trung thống nhất các nguồn tin để cung cấp cho thị trường bất động sản
những thông tin toàn diện , chính xác hơn .
II) Kiến nghị
Trong một thời gian ngắn, các giải pháp đưa ra trên đây chắc cũng khó có
thể thực hiện ngay được. Nhưng những vấn đề giải quyết cơ bản cần phải
được giải quyết, thực hiẹn ngay nhằm nhanh chóng đưa thị trương bất
động sản vào hoạt động một cách chính thức. Dưới đây tôi xin đưa ra
kiến nghị những vấn đề cơ bản đó:
1) Tăng cường quản lý thị trường bất động sản
Tăng cường quản lý thị trường bất động sản với những nội dung cơ bản
sau:
a) Hình thành một cơ quan đăng ký bất động sản
Mục đích:
+ Cho đến nay vân chưa có một cơ quan đăng ký thống nhất về quyền
sở hữu nhà và quyền sử dụng đất (đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển
dịch) để đảm bảo kiểm soát các giao dịch bất động sản. Vì vậy thành lập
một cơ quan đăng ký bất động sản sẽ kiểm soát được bất động sản, đồng
thời thu được các khoản thu từ giao dịch bất động sản theo qui định pháp
luật.
+ Tạo điều kiện thuận lợi cho người sử dụng đăng ký bất động sản
(đăng ký ban đầu và đăng ký chuyển dịch ).
Yêu cầu:
107
+ Thống nhất cơ quan quản lý đất đai , giảm các thủ tục hành chính ,
thống nhất một đầu mối giải quyết các giao dịch bất động sản vào một cơ
quan .
+ Nên giao cho cơ quan địa chính thực hiện ( Sở Địa Chính – Nhà Đất
).
b) Thực hiện đăng ký bắt buộc đối với giao dịch chuyển nhượng bất
động sản.
+ Biện pháp :
- bắt buộc giao dịch chuyển nhượng bất động sản phải thông qua cơ
quan đăng ký tại cơ quan đăng ký bất đông sản và thực hiện các nghĩa
vụ tài chính của mình theo qui định pháp luật. Nếu không thông qua
đăng ký tại cơ quan đăng ký bất động sản thì bên mua sẽ phải nộp
tiền thuế chuyển nhượng thay cho bên bán khi bên mua muốn hợp
thức hóa quyền sở hữu bất động sản, khi bán lại bất động sản; số tiền
phải nộp bao gồm tiền thuế chuyển nhượng cộng với lãi suất ( theo lãi
suât ngân hàng nhà nước) của tiền thuế chuyển nhượng tính từ ngày
chính thức chuyển nhượng ( trong hợp đồng chuyển nhượng ). Do
vậy, bên mua sẽ phải buộc bên bán đi đăng ký chuyển nhượng.
- Hiện chưa có cơ quan đăng ký thống nhất giao dịch bất động sản, nên
giao cho Sở Tài Chính thực hiện công việc này ( vì liên quan đến
thúê, lệ phí…).
+ Lợi ích:
Đối với nhà nước:
- Kiểm soát được giao dịch bất động sản, thu được thuế.
- Làm căn cứ để giải quyết tranh chấp trong giao dịch bất động sản.
- Tránh tình trạng mua bán trao tay, giao dịch ngầm.
- Quản lý được thị trường bất động sản.
Đôí với người dân , các tổ chức:
- Có sự đảm bảo pháp lý về giao dịch bất đọng sản và sở hữu bất động
sản.
+ Yêu cầu :
Đối với nhà nước:
- Đẩy mạnh hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất , quyền
sởt hữu nhà
- tuyên truyền phổ biến rộng rãi qui định này để người dân, các tổ chức
được biết.
108
- Viẹc đăng ký này chỉ là căn cứ pháp lý cho giao dịch bất đọng sản,
chưa phải cho cấp giấy chứng nhận.
Đối với người dân, các tổ chức :
- Phải nắm bắt được các qui định pháp luật, phải nâng cao ý thức chấp
hành pháp luật.
- Bên mua phải bắt buộc bên bán đăng ký giao dịch bất động sản.
c) Hình thành trung tâm thông tin tư liệu về thị trường bất động
sản.
- Nhà nước phải coi việc cung cấp thông tin cho thị trường bát đaộng sản
là trách nhiệm của mình để hướng dẫn thị trường hoạt động.
Yêu cầu:
- Có cơ quan thống nhất đăng ký bất động sản
- Bắt buộc thực hiện đăng ký giao dịch bất động sản.
- Có hệ thống thông tin dữ liệu được kết nối cập nhập từ các sơ sở đến
trung tâm.
Mục đích:
- Dịch vụ công cung cấp thông tin về giao dịch bất đông sản cho moi
người.
- Quản lý, theo dõi thị trường bất động sản
2) Các biện pháp chống đầu cơ.
+ Đánh thuế luỹ tiến đối với giá bất động sản.
Đối với nhà chung cư mới xây dựng , nhà chia lô theo sự án thường có
hiện tượng đầu cơ, chiếm chỗ trước và bán lại với giá rất cao . Vì vậy
phải đánh thuế luỹ tiến để chống đầu cơ và tạo điều kiện thoả mãn cho
những nhu cầu sử dung thực.
Cơ sở :
- Giá gốc ( Go) là gía bán được chủ đầu tư công bố và bán lần đầu.
- Đánh thuế luỹ tiến tương ứng với chênh lệch giữa giá gốc và giá bán
các lần sau.
+ Lãi suất:
Việc vay vốn ngân hàng để đầu tư vào bất động sản sẽ tạo thành tam
giác nợ giữa : ngân hàng- chủ đầu tư- người mua. Vì vậy tăng lãi suất cho
vay sẽ tạo ra những hiệu ứng sau: Hạn chế sự đầu tư của chủ đầu tư vào
bất động sản, hạn chế nhu cầu mua bất động sản từ đó làm cho giá bất
109
động sản sẽ giảm xuống. Biện pháp này đã từng được Nhật bản sử dụng
trong thời kì ‘ nền kinh tế bong bóng’ của mình, và rất hiệu quả trong
việc làm giảm giá đất, không lâu sau khi công bố nâng cao lãi suất lên gía
bất động sản ở Nhật bản đã giảm. Điều này cho thấy biện pháp lãi suất rất
có hiệu quả trong chống đầu cơ và giảm giá bất động sản, tuy nhiên biẹn
pháp này cũng đòi hỏi sự đồng bộ của các vấn đề khác liên quan, và chỉ
sử dụng trong những trường hợp cần thiết.
3) Các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà ở.
Tình trạng nhà ở hiện nay là thiếu cung , thừa cầu, vì vậy phải tăng
cường phát triển nhà ở đáp ứng cầu , nhất là cho đối tượng thu nhập thấp
, trung bình.
- Tiếp tục đa dạng hoá các mô hình phát triển nhà ở nhằm huy động
mọi nguồn vốn , mọi thành phần kinh tế – xã hôi tham gia đầu tư xay
dựng nhà ở. Triển khai thực hiện mô hình đầu tư xây dựng nhà ở có
sự tham gia của ngân hàng dưới hình thức đầu tư hoặc góp vốn đầu tư
, bảo lãnh thực hiện thé chấp …
- Cải cách thủ tục hành chính trong phát triển nhà ở nhất là thủ tục lập ,
thẩm định và trình duyệt các dự án đầu tư phát triển nhà ở và các khu
đô thị.
- Tiếp tục hỗ trợ đầu tư phát triển nhà ở, chủ động cho công tác giải
phóng mặt bằng, tập trung giải quyết nhanh các vấn đề giải phóng mặt
bằng.
Nhà nước cần sớm ban hành các chính sách nhà ở cho người thu nhập
thấp , cán bộ công nhân viên chức, các đối tượng chính sách để họ có thể
tự lập được chỗ ở thông qua một số chính sách về tiền sử dụng đất hoặc
nghiên cứu áp dụng hình thức cho vay với nhiều phương thức khác nhau
phù hợp với nhiều đối tượng khác nhau.
110
Kết luận
Thị trường bất động sản có vai trò quan trọng trong quá trình phát triển
kinh tế xã hội của đất nước. Phát triển thị trườngbất động sản là một
trong những nhiệm vụ quan trọng được nêu tại Báo cáo Chính trị Đại hội
đại biểu toàn quốc lần thứ IX của Đảng: ‘ thúc đẩy sự hình thành, phát
triển và từng bước các loại thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa :
thị trường khoa học công nghệ và bảo hộ sở hữu trí tuệ, thị trường vốn,
thị trường bất động sản ‘ hoạt động trong ‘ nền kinh tế thị trường hàng
hoá nhiều thành phần , vận hành theo cơ chế thị trường , có sự quản lý
của nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa – nền kinh té thị trường
xã hội chhủ nghĩa’ .
Phát triển, kinh doanh bất động sản là một trong những ngành kinh tế
mũi nhọn, góp phần tăng thu ngân sách và chiếm tỷ trọng đáng kể trong
tổng sản phẩm quốc nội. Thị trường bất động sản được hình thành và
phát triển góp phần từng bước xây dựng đồng bộ các loại thị trường trong
nền kinh tế hàng hoá, tăng cường hợp tác, nâng cao trình độ xã hội hoá
trong sản xuất, kinh doanh góp phần đáng kể vào sự ổn định và phát triển
kinh tế của đất nước.
Những năm qua cùng với sự phát triển kinh tế của đất nước nói chiung
và Hà nội nói riêng, thị trường bất động sản tại Hà nội trong đó chủ yếu
là thị trường nhà đất được hình thành và phát triển xuất phát trên cơ sở
quan hệ cung cầu trong thực tế đời sống xã hội và nó được phát triển sôi
động trong nền kinh tế thị trường . Thị trường bất động sản tại Hà nội còn
đang ở gaii đoạn sở khai và là thị trường không chính thức ( nhà nước
không kiểm soát được), còn tồn tại nhiều bất cập, trở ngại và những thách
thức cho sự phát triển cuả thị trường này. Đây cũng là tình trạng chung
của thị trường bất động sản cả nước.
Để phát triển thị trường bất động sản các giải pháp cần phải được thực
hiện một cách đông bộ, nhất là giải pháp phải mang tính đột phá lớn thúc
đẩy thị trường bất động sản tiến những bước dài trong quá trình phát triển
của nó.
111
Thị trường bất động sản là một lĩnh vực rộng lớn, cho nên đề tài cũng
khó có thể bao quát được các vấn đề. Nhưng với cách tiếp cận thị trường
bất động sản của đề tài thì chúng ta cũng nắm được cơ bản những vấn đề
thực trạng và giải pháp của thị trường bất động sản Hà Nội, qua đó góp
phần thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản.
Mục lục
Chương I : cơ sở lý luận khoa học về thị trường bất động sản 2
I ) Tổng quan thị trường bất động sản 2
1.1) Các khái niệm 2
1.2) Vai trò thị trường bất động sản 4
1.3) Đặc điểm thị trường bất động sản
5
1.4) Các tác nhân tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay 6
1.5) Những điều kiện hình thành và mở rộng thị trường bất động sản 7
II) Sự vận động thị trường bất động sản 8
2.1) Cung về bất động sản 8
2.2) Cầu về bất động sản 11
2.3) Giá cả bất động sản 15
III) Sự vận động của thị trường bất động sản và vai trò của nhà nước 15
3.1) Sự vận động của thị trường bất động sản theo cơ chế thị trường 15
3.2) Vai trò của nhà nước 17
Chương II: Thực trạng thị trường bất động sản tại Hà Nội 19
I) Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội của Hà nội 19
1)Về điều kiện tự nhiên 19
2) Về điều kiện xã hội 20
3)Về điều kiện kinh tế 21
II) Thực trạng bất động sản Hà Nội 22
1) Tình hình sử dụng đất Hà Nội 22
2) Thực trạng và đặc điểm nhà ở Hà Nội 23
3) Một số vấn đề về bất động sản 30
II ) Tình hình Cầu bất động sản tại Hà Nội 36
1) Tình hình cầu bất động sản tại Hà Nội 36
2) Những nhân tố chủ yếu làm tăng cầu bất động sản tại Hà Nội 39
IV) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42
1) Tình hình cung bất động sản tại Hà Nội 42
2) Những nguyên nhân làm cung bất động sản tăng chậm 50
112
V) Tình hình giá đất tại Hà Nội 51
1) Giá đất đất ở nhà nước qui định 52
2) Diễn biến giá cả trên thị trường giai đoạn 1994-2002 54
3) Giá đất năm 2000 57
4) Giá đất năm 2002 59
VI) Đánh giá chung về thị trường bất động sản Hà Nội 61
1) thị trường bất động sản Hà nội còn mang nhiều tính chất của bất động
sản không chính thức 61
2) thị trường bất động sản Hà nội còn chưa đồng bộ 63
3) tổ chức hoạt đọng dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát
triển tự phát 64
4) kinh doanh phát triển bất động sản , phát triển đất đã hình thành
nhưng chưa bình đẳng giữa các thành phần kinh tế 64
5) chính sách và biện pháp tài chính của nhà nước chưa đủ mạnh để
phát triển thị trường bất động sản 65
6) quản lý nhà nước về thị trường bất động sản còn nhiều yếu kém 66
VII) Những thách thức cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Hà
nội 67
1) Những vấn đề về khung khổ pháp lý 67
2) cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà 68
3) Cải cách thủ tục hành chính 69
4) vấn đề cung nhà ở 70
Chương III: Những giải pháp chủ yếu cho sự phát triển thị trường bất
động sản Hà Nội 72
I) Quan điểm 72
II) Các giải pháp chủ yếu pháty triển thị trường bất động sản tại Hà Nội
1) xây dựng khung pháp luật về thị trường bất động sản
75
2)thực hiện quản lý hành chính đối với thị trường bất động sản
76
3)giải pháp về quy hoạch sử dụng đât 80
4) định giá đất đô thị 82
5) Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà 85
6) Nhà ở cho người thu nhập thấp 87
7) Tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và cá nhân tham gia phát triển
nhà và đất
91 8) Đào tạo nghiệp vụ chuyên môn trong hoạt động kinh doanh
113
bất động sản
92 9) Giải pháp về tài chính, tín dụng, thúê
94 10) Giải pháp về thông tin
95 III) Kiến nghị
96 1) Tăng cường quản lý thị trường bất động sản
96 a) hình thành một cơ quan đăng ký bất động sản
96 b) thực hiện đăng ký bắt buộc đối với giao
dịch chuyển nhượng bất động sản
97
c) hình thành trung tâm dữ liệu về thị trường bất động sản 98
2) các biện pháp chống đầu cơ 99
3) các biện pháp đáp ứng nhu cầu nhà ở 99
Tài lịêu tham khảo:
Luật đất đai, pháp lệnh về nhà ở.
Các văn bản pháp luật về đất đai, nhà ở
Giáo trình quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở- KTQD
Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất – KTQD
Tạp chí địa chính xây dựng
Tạp chí địa chính
Tạp chí thông tin tài chính
Qui hoạch các đô thị Việt Nam đến và sau năm 2000
Vấn đề nhà ở tại các nước thế giới thứ ba – NXB khoa học xã hội \1999
Báo cáo kế hoạch triển khai phát triển nhà ở năm 2000- TP HN
Hội nghị nhà ở toàn quốc lần thứ III
114
Các file đính kèm theo tài liệu này:
- Luận văn- Tình thành và phát triển thị trường bất động sản Hà nội, phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô.pdf