Lý luận chung về hợp đồng mua bán nhà ở

A. LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở: I. KHÁI NIỆM Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thoả thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên. Bên mua có nghĩa vụ hoàn trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong trường hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhả ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là một loại hợp đồng mua bán tài sản nói riêng nên nó cũng mang các đặc điểm pháp lí như hợp đồng mua bán tài sản: Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ. Bên mua và bên bán có quyền và nghĩa vụ đối lập nhau, bên bán có quyền yêu cầu bên mua thực hiện các hành vi nhất định và ngược lại . Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù, khoản tiền mà bên mua nhà ở phải thanh toán cho bên bán nhà ở theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật là khoản đền bù khi bên mua nhận được phần nhà hoặc ngôi nhà và quyền sở hữu đối với phần nhà, ngôi nhà do bên bán chuyển giao. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hay nhà ở mà một người có được do cấp nhà tình nghĩa. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu đối với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang cho bên mua. Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở, gửi giữ nhà ở và cho nhà ở. II. CHỦ THỂ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Pháp luật ghi nhận chủ thể là cá nhân, tổ chức có đầy đủ năng lực hành vi pháp luật và năng lực quy định tại Điều 14, 17 BLDS. Đối với cá nhân không có đủ năng lực hành vi dân sự, mất năng lực và bị hạn chế năng lực hành vi dân sự muốn tham gia giao dịch phải thông qua người đại diện hợp pháp. Đối với chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà ở là tổ chức phải thông qua người đại diện theo pháp luật hoặc theo uỷ quyền của tổ chức đó. Bên cạnh những đặc điểm chung về mặt chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở, thì đối với chủ thể mua bán là người nước ngoài thì tại Điều 126 Luật nhà ở năm 2005 ghi nhận ở một số đối tượng. Tuy nhiên với thực tế gần đây, người nước ngoài làm ăn, sinh sống tại Việt Nam rất cao và để đáp ứng đòi hỏi đó đầu năm 2009 Luật nhà ở năm 2005 đã được sửa đổi bổ sung quy định về vấn đề sở hữu nhà ở đối với người nước ngoài tại Việt Nam và theo đó mở rộng về phạm vi chủ thể sở hữu. III. ĐỐI TƯỢNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở. Ta phải xác định hợp đồng ở đây là mua bán nhà ở nên đối tượng phải đáp ứng đủ các điều kiện của đối tương mua bán, còn mục đích cũng phải tuân thủ là dùng để ở, còn đối với những trường hợp mua bán nhà vì mục đích khác như kinh doanh, làm văn phòng thì cũng phải tuân theo các quy định về mua bán nhà ở. Nhà ở có thể được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho người sinh sống hoặc nghỉ ngơi. Nhà ở khác với nhà dùng làm cửa hàng, cửa hiệu…đây là nhà ở dùng vào mục đích khác. Đối với những trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán. Nhà ở mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau: Nhà đó không thuộc diện đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị,… Nhà không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp ngôi nhà. Nhà phải có giấy tờ để chứng mình quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay hợp đồng thuê quyền sử dụng hợp pháp. IV. HÌNH THỨC, THỦ TỤC, HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Theo Điều 450 BLDS quy định hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có công chứng hoặc chứng thực, trừ những trường hợp pháp luật có quy định khác”. Nhà ở là tài sản có giá trị lớn do đó để hạn chế tối thiểu những tranh chấp xảy ra thì các hợp đồng mua bán nhà ở phải lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của UBND phường xã về tình trạng về ngôi nhà không có tranh chấp trên cơ sở công chứng hoặc UBND quận, huyện chứng thực. Tuy nhiên, trong trường hợp hợp đồng không được công chứng, chứng thực theo quy định thì toà án cho 3 tháng để các bên khắc phục. Nếu không khắc phục được thì toà án sẽ tuyên bố vô hiệu. Trường hợp các bên mua bán nhà ở bằng giấy tờ viết tay, không có công chứng, chứng thực thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên thì toà án sẽ tuyên hợp đồng đó vô hiệu do không tuân theo các quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở. Đối với trường hợp nhà ở là thuộc sở hữu chung hợp nhất (sở hữu chung của vợ chồng, của cộng đồng…) thì phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Để tạo điều kiện cho các giao dịch nhà ở diễn ra thuận lợi hơn đồng thời khuyến khích các tổ chức tham gia vào hợp đồng kinh doanh nhà ở, Luật nhà ở năm 2005 có quy định nếu bên bán nhà là tổ chức có chứnng nhận kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán không nhất thiết phải có công chứng, chứng thực. Quy định này đã cụ thể hóa các điều của BLDS về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở, hạn chế các thủ tục không cần thiết, thúc đẩy mua bán và đầu tư vào lĩnh vực nhà ở phát triển. Theo quy định của pháp luật thì hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng hoặc UBND cấp có thẩm quyền và có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên ký hợp đồng, cơ quan có thẩm quyền sẽ kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ và chứng thực việc mua bán nhà ở. Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng nhau làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. V. NỘI DUNG CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Quyền và nghĩa vụ của bên bán nhà ở được BLDS quy định cụ thể tại các Điều 451, 452. Bên bán là người có đủ năng lực hành vi, là người có quyền sở hữu hoặc được uỷ quyền hợp pháp. Năm nghĩa vụ của bên bán có quan hệ với nhau, trong đó việc thông báo cho bên mua về hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán là điều kiện đầu tiên để qua đó bên mua biết được tình trạng thực của ngôi nhà: nhà là nhà của ai? Có bao nhiêu người là đồng sỡ hữu? Nhà ở có tranh chấp hay không? Trên cơ sở đó bên mua có thể yêu cầu bên bán cấp các văn bản, tài liệu liên quan. Bên bán có quyền yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn, trả đủ tiền như thoả thuận và yêu cầu bên mua phải hoàn thành thủ tục mua bán nhà ở trong một thời gian nhất định. Xuất phát từ mục đích bán nhà của bên bán là nhằm có được các khoản lợi do việc bán rất chính đáng cho nên nếu bên mua không tuân theo thoả thuận ban đầu thì bên bán có quyền không giao nhà. Quyền và nghĩa vụ của bên mua nhà ở cũng được BLDS quy định cụ thể tại Điều 453, 454. Bên mua có thể là cá nhân, tổ chức có nhu cầu về nhà ở và có điều kiện do pháp luật quy định. Trường hợp người giám hộ có quyền đại diện cho người được giám hộ mua nhà ở để phục vụ sinh hoạt cho người được giám hộ cũng được chấp nhận hợp pháp. Quyền và nghĩa vụ của bên mua được quy định trong BLDS và theo đó cụ thể hoá ở những trường hợp khác nhau. Đối với trường hợp mua nhà đang cho thuê thì bên mua phải đảm bảo quyền, lợi ích của người thuê như thoả thuận trong hợp đồng thuê nhà của người bán, nếu hợp đồng còn hiệu lực. Hợp đồng mua bán nhà ở là một phương tiện hữu hiệu để bên bán và bên mua thoả thuận với nhau về giá cả, diện tích, giao nhà, giao tiền và các điều kiện khác. Khi hợp đồng đã được ký kết, các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện với các quyền và nghĩa vụ như trong hợp đồng đã quy định. B. 3 VỤ ÁN CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở: I. VỤ ÁN THỨ NHẤT: 1. Tóm tắt nội dung vụ án: Nguyên đơn: Ông Đặng Phước Thành, sinh năm 1957. Bà Ngô Thị Thuý Vân, sinh năm 1957. Cả hai đều trú tại nhà số 30 Thủ Khoa Huân, phường Bến Thành, quận1, thành phố Hồ Chí Minh. - Bị đơn: Ông Võ Thái Bình, sinh năm 1974; trú tại nhà số 4 Cách Mạng Tháng 8, khu phố 3, phường Chánh Nghĩa, thị xã Thủ Dầu Một, tỉnh Bình Dương; tạm trú tại số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1, TP.HCM Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 1. Ông Võ Anh Trung; trú tại số: 12 Rue Du Quatre Septembe thành phố Paris 75002- Pháp. 2. Ông Võ Anh Tú; trú tại số 275 Fasic Ave Roemead CA. 91770 USA. Nguồn gốc căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1, thành phố Hồ Chí Minh thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Võ Văn Thiêm và bà Nguyễn Thị Hoa (đều chết năm 1975). Sau khi ông Thiêm, bà Hoa chết, ngày 10-12- 1988 Phòng Công chứng nhà nước lập biên bản số 11/PCC về việc khai mở chúc thư của ông Thiêm, bà Hoa thì trong tờ chúc thư có đoạn ghi cho hai con là ông Tú và ông Trung căn nhà  số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1. Sau đó phát sinh tranh chấp giữa ông Tú với ông Bé, bà Nga về việc đòi nhà cho ở nhờ thì lúc này ông Trung với tư cách người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan nhưng ông Trung đang định cư tại Pháp, nên ngày 17-02-1993 viết giấy cho ông Tú được trọn quyền sở hữu căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 thành phố Hồ Chí Minh. Tại Bản án phúc thẩm số 217/PTDS ngày 07-11-1994, Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh quyết định: buộc vợ chồng bà Nga, ông Bé trả nhà cho ông Tú. Ông Tú được quyền liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ tục hợp thức. Năm 1996 khi ông Tú tiến hành làm thủ tục hợp thức hoá thì Uỷ ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh chỉ cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất vẫn mang tên ông Thiêm, bà Hoa (chết năm 1975) do con trai là ông Tú đại diện kê khai. Ngày 07-10-1996 ông Tú làm tờ khai lệ phí trước bạ căn nhà trên, nhưng vẫn khai người được thừa kế di sản là ông Tú và ông Trung. Nhưng cũng tại tờ khai này, ngày 20-12-2000 phòng thuế trước bạ ghi thêm vào lề tờ khai là xoá tên ông Trung theo bản án phúc thẩm trên. Trước đó ngày 08-03-2000 ông Tú đã uỷ quyền cho con trai là Võ Thái Bình được toàn quyền bán căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1. Ngày 21-02-2001 ông Bình làm giấy thoả thuận bán cho ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thuý Vân căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 với giá 520 lượng vàng SJC. Ông Thành, bà Vân giao cho ông Bình 3 lần. Lần 1 đặt cọc 50 lượng vàng SJC, lần hai trả hết số còn lại là 470 lượng vàng hai bên còn thoả thuận: Nếu Nhà nước CHXHCNVN chưa cho phép thì số cọc bên bán hoàn trả đủ 50 lượng vàng mà không phải bồi thường. Sau khi thoả thuận bên bán đã đặt cọc 50 lượng vàng. Đến ngày 26-02-2001 hai bên lập hợp đồng chính thức mua bán. Sau đó bên bán trả bên mua hai lần là 150 lượng vàng. Tổng cộng 200 lượng vàng. Ông Bình xác nhận dùng 200 lượng vàng của ông Thành, bà Vân đưa trả nợ cho ông Công để lấy giấy tờ căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 từ ông Công về. Khi hai bên ra Phòng Công chứng số 1 thành phố Hồ Chí Minh, thì Phòng Công chứng không chứng thực với lý do căn nhà nói trên có hai đồng thừa kế là ông Trung và ông Tú, nhưng chưa có ý kiến của ông Trung nên Phòng Công chứng nhà nước không công chứng và hướng dẫn đăng báo, đồng thời phải đóng phần sở hữu của ông Trung để Nhà nước quản lý. Trong thời gian đăng báo ngày 12-06-2001 Phòng Công chứng nhận được đơn của ông Trung ở nước ngoài gửi về đề ngày 18-05-2001 yêu cầu ngăn chặn việc mua bán nên Phòng công chứng không chứng thực hợp đồng mua bán căn nhà nói trên. Nay ông Bình xin huỷ hợp đồng mua căn nhà với lý do không còn nhu cầu bán nhà và xin trả lại cho vợ chồng ông Thành 200 lượng vàng SJC, đồng thời bồi thường 50 lượng vàng SJC như đã thoả thuận. Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 1611/DSST ngày 13-09-2002, Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: - Chấp nhận yêu cầu của ông Đặng Phước Thành cùng đại diện là bà Ngô Thị Thuý Vân. - Công nhận hợp đồng mua bán nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 lập ngày 26-02-2001 giữa ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thuý Vân với ông Võ Thái Bình. - Ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thuý Vân có trách nhiệm trả cho ông Võ Thái Bình số tiền mua bán nhà còn lại 320 lượng vàng SJC. - Buộc ông Võ Thái Bình cùng gia đình phải giao căn nhà số 229 Lê Thánh Tôn phường Bến Thành, quận 1 cho vợ chồng ông Đặng Phước Thành, bà Ngô Thị Thuý Vân trong thời hạn 1 tháng, kể từ ngày án có hiệu lực pháp luật. - Án phí dân sự sơ thẩm ông Bình phải chịu 30.057.000 đồng. - Hoàn lại tiền tạm ứng án phí cho ông Đặng Phước Thành theo biên lai số 025077 ngày 25-07-2001. Ngày 23-09-2002, ông Võ Thái Bình có đơn kháng cáo không đồng ý quyết định của án sơ thẩm. Ngày 23-09-2002, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh có Quyết định Kháng nghị; đề nghị Toà án cấp phúc thẩm xử theo hướng sửa án sơ thẩm huỷ hợp đồng mua bán nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 giữa ông Bình và vợ chồng ông Thành, bà Vân do hợp đồng vô hiệu. Ông Bình trả cho ông Thành bà Vân 200 lượng vàng SJC. Ghi nhận ông Bình bồi thường cho ông Thành, bà Vân 50 lượng vàng SJC. Ngày 06-12-2002, Viện trưởng Viện Kiểm sát nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã rút toàn bộ kháng nghị. Tại Bản án phúc thẩm số 130/PTDS ngày 25-04-2003 Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: giữ nguyên Bản án sơ thẩm. Sau khi xét xử phúc thẩm ông Võ Thái Bình có đơn khiếu nại cho rằng: Việc mua bán nhà số 229 Lê Thái Tôn, phường Bến Thành quận 1 không thành là do Phòng Công chứng số 1 không chứng nhận hợp đồng bởi không công nhận cha tôi là Võ Anh Tú là sở hữu chủ của căn nhà. Hợp đồng mua bán giữa tôi và ông Thành, bà Vân là hợp đồng có điều kiện, nay cơ quan Công chứng không chứng nhận hợp đồng thì hợp đồng đương nhiên bị huỷ bỏ. 2. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa án: Bản án sơ thẩm số 1611/DSST ngày 13-09-2002 của Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Bản án phúc thẩm số 130/DSPT ngày 25-04-2003 của Toà Phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh công nhận hợp đồng mua bán nhà số 229 Lê Thánh Tôn, phường Bến Thành, quận 1 giữa ông Thành, bà Vân với ông Bình, vợ chồng ông Thành, bà Vân trả cho ông Bình 320 lượng vàng là sai. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở do pháp luật quy định và các bên tham gia giao dịch bắt buộc phải tuân theo, hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở là một trong những điều kiện có hiệu lực của hợp đồng. Vấn đề này được quy định tại Điều 443 Bộ luật Dân sự năm 1995 và trong Bộ luật Dân sự năm 2005 được quy định tại Điều 450. Điều 443 Bộ luật Dân sự năm 1995 quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của Công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền.” Cả Tòa án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh và Tòa Phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đều đã bỏ qua chi tiết ngày 26-02-2001 hai bên lập hợp đồng chính thức mua bán nhưng “ Khi hai bên ra Phòng Công chứng số 1 thành phố Hồ Chí Minh, thì Phòng Công chứng không chứng thực với lý do căn nhà nói trên có hai đồng thừa kế là ông Trung và ông Tú, nhưng chưa có ý kiến của ông Trung nên Phòng Công chứng nhà nước không công chứng”. Như vậy theo quy định tại các Điều 443, Điều 131, Điều 136, Điều 139 Bộ luật Dân sự năm 1995 Hợp đồng mua bán nhà ở trong trường hợp này là vô hiệu do vi phạm về hình thức. Một hợp đồng vô hiệu thì không thể làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của bên bán cũng như bên mua. Như vậy việc công nhận hợp đồng mua bán nhà ở của hai cấp xét xử như trên là hoàn toàn không chính xác, từ đó dẫn đến sai sót tiếp theo khi buộc các bên phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Trong trường hợp này cần phải cần phải căn cứ vào Điều 139 Bộ luật Dân sự ấn định thời gian cho các bên đương sự tiến hành hoàn tất thủ tục mua bán, nếu bên nào không thực hiện làm cho hợp đồng vô hiệu thì phải bị coi là có lỗi và phải bồi thường thiệt hại. Căn cứ vào Nghị quyết số 01/NQ-HĐTP ngày 16-04-2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao, bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại cho bên kia theo đúng quy định của pháp luật. II. VỤ ÁN THỨ HAI: 1. Tóm tắt nội dung vụ án: Nguyên đơn: Bà Bùi Cẩm Hồng, sinh năm 1943; trú tại 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh. Bị đơn: Bà Nguyễn Thị Tố Nga, sinh năm 1955; trú tại số 137/82 Lê Văn Sỹ, phường 13, quận Phú Nhận, thành phố Hồ Chí Minh. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: 1. Ông Trương Duyên, sinh năm 1944; 2. Anh Trương Đạt, sinh năm 1970; 3. Anh Trương Duy, sinh năm 1974; Ông Duyên, anh Đạt, anh Duy hiện đang sống tại Mỹ. 4. Chị Trương Duyên Mai, sinh năm 1968; trú tại 382/37 Nguyễn Thị Minh Khai, phường 5, quận 3, thành phố Hồ Chí Minh; 5. Chị Trương Duyên Anh, sinh năm 1966; trú tại 1/29-12-30 Lạc Long Quân, phường 11, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh; Bà Hồng, ông Duyên, anh Đạt, anh Duy, chị Anh đều uỷ quền cho chị Mai (chị Mai, anh Đạt, anh Duy, chị Anh là con chung của ông Duyên, bà Hồng). 6. Ông Nguyễn Văn Hưng, sinh năm 1951; trú cùng địa chỉ với bà Nga (ông Hưng là chồng bà Nga); 7. Bà Võ Thị Liễu, sinh năm 1958; trú tại F39, khu K30, phường 12, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh. Theo đơn khởi kiện ngày 23-12-2004 và trong quá trình tố tụng nguyên đơn là bà Bùi Thị Cẩm Hồng trình bày: Tháng 5-2002, bà làm hợp đồng bán căn nhà số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh cho bà Nguyễn Thị Tố Nga với giá 100 lượng vàng; việc mua bán nhà chưa có xác nhận của chính quyền. Bà Nga đã trả tiền từ tháng 5-2002 đến tháng 4-2003 tổng số là 40 lượng vàng và 170.000.000 đồng. Đến tháng 8-2003, các con bà phát hiện việc bà bán nhà, đã phản đối. Khi tranh chấp ra phường bà mới biết bà Nga đã hợp thực hoá nhà tên bà Nga và chồng bà Nga là ông Hưng. Bà xác định nhà này là của bà, không liên quan gì tới chồng, con bà. Tại lời khai ngày 31-8-2004, chị Mai được bà Hồng uỷ quyền đã cho rằng nguồn gốc căn nhà đang tranh chấp là của ông Trương Tế (anh ruột ông Trương Duyên - chồng bà Hồng) cho vợ chồng bà Hồng từ năm 1966; năm 1977, bà Hồng và ông Duyên đã kê khai đăng ký; năm 1978, ông Duyên đi xuất cảnh sang Mỹ chưa làm giấy tờ cho bà Hồng sở hữu hoặc uỷ quyền cho bà Hồng căn nhà này nên đây là tài sản chung của vợ chồng bà Hồng, ông Duyên. Do bà Nga trả tiền kéo dài và giả mạo giấy tờ để sang tên vợ chồng bà Nga, nên bà Hồng xin huỷ hợp đồng mua bán nhà với bà Nga; bà Hồng sẽ trả lại số tiền đã nhận và không đồng ý trả thêm khoản nào khác. Bà Hồng thừa nhận tháng 5-2002, bà có vay của bà Võ Thị Liễu 135.000.000 đồng do bà Nga giới thiệu và ký làm chứng. Nay bà đồng ý trả tiền cho bà Liễu, nhưng mỗi tháng trả 1.000.000 đồng. Bị đơn bà Nguyễn Thị Tố Nga trình bày: Bà thống nhất với lời khai của bà Hồng về việc bà Hồng và bà đã thoả thuận mua bán nhà của bà Hồng, giá cả và số tiền đã trả như bà Hồng khai là đúng. Khi bán nhà, bà Hồng giao cho bà giấy kê khai nhà 1977 và năm 1999, bà Hồng kê khai chỉ có tên bà Hồng nên bà tin là nhà của riêng bà Hồng. Bà Nga xác định 170.000.000 đồng đã nhận tương ứng là 28,43 lượng vàng, bà yêu cầu bà Hồng muốn huỷ hợp đồng phải trả bà gấp đôi tiền cọc (20 lượng) và số vàng đã nhận, tổng là 88,43 lượng vàng và chi phí hợp thức hoá là 30.000.000 đồng. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan do chị Trương Duyên Mai đại diện trình bày: bà Hồng và ông Duyên sinh được 4 người con là chị, chị Trương Duyên Anh, anh Đạt, anh Duy. Hiện ông Duyên, anh Đạt, anh Duy đang sống ở Mỹ. Căn nhà tranh chấp là tài sản chung của ông Duyên, bà Hồng. Năm 1978, ông Duyên đi Mỹ; năm 1997, ông Duyên xin ly hôn bà Hồng ở bên Mỹ nhưng về tài sản chưa giải quyết. Vì vậy, căn nhà vẫn là tài sản chung của cha mẹ và các chị em chị nên chị xin huỷ hợp đồng mua bán nhà giữa bà Hồng với bà Nga. Bà Võ Thị Liễu trình bày: tháng 5-2002, bà cho bà Hồng vay 135.000.000 đồng; bà Hồng có viết biên nhận, có bà Nga làm chứng và bà Hồng hứa đến tháng 4-2003 bà Nga trả tiền nhà cho bà Hồng đợt cuối thì bà Hồng sẽ trả tiền cho bà. Nay bà Hồng không bán nhà cho bà Nga thì phải trả bà tiền vay và lãi chậm trả theo quy định và giải quyết cùng trong vụ kiện này. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 2034/2005/DSST ngày 14-9-2005 Toà án nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: Hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17-5-2002 là vô hiệu; Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại số tiền, vàng đã nhận cho bà Nga là 83,90 lượng vàng SJC, một lần khi án có hiệu lực pháp luật; Bà Nguyễn Thị Tố Nga và ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở địa chỉ 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1 quận Tân Bình cho bà Hồng (giấy số 5903/2003 cấp ngày 04-8-2003). Bà Hồng liên hệ với cơ quan chức năng làm thủ tục sang tên giấy giờ nhà. Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả cho bà Võ Thị Liễu số tiền 147.549.000 đồng một lần ngay sau khi án có hiệu lực pháp luật. Ngày 20-9-2005, bà Hồng (do chị Mai đại diện) kháng cáo. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 465/2005/DSPT ngày 30-11-2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định: Huỷ hợp đồng mua bán nhà 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình thành phố Hồ Chí Minh giữa bà Bùi Cẩm Hồng và bà Nguyễn Thị Tố Nga lập ngày 17-5-2002 là vô hiệu. Buộc bà Bùi Cẩm Hồng phải trả lại cho bà Nga 68 lượng vàng SJC và bồi thường thiệt hại do vi phạm hợp đồng mua bán nhà là 7,735 lượng vàng SJC. Cộng 2 khoản buộc bà Hồng phải trả cho bà Nga 76,165 lượng vàng SJC. Buộc bà Nguyễn Thị Tố Nga và ông Nguyễn Văn Hưng phải trả lại giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình cho bà Bùi Cẩm Hồng (giấy số 5903/2003 cấp ngày 04-8-2003). Bà Hồng có quyền liên hệ đến cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để làm thủ tục sang tên giấy tờ nhà. Các quyết định khác của bản án sơ thẩm không có kháng cáo có hiệu lực pháp luật. 2. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa án: Có thể thấy quyết định sơ thẩm và phúc thẩm tuyên hợp đồng mua bán nhà lập ngày 17 tháng 5 năm 2002 là vô hiệu là hoàn toàn chính xác bởi những lí do sau: Thứ nhất, về việc xác định chủ sở hữu hợp pháp của căn nhà, căn nhà số 281/43/10 Lê Văn Sỹ, phường 1, quận Tân Bình, thành phố Hồ Chí Minh là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất của ông Duyên và bà Hồng, hôn nhân giữa ông Duyên và bà Hồng là hợp pháp như vậy tài sản được tặng cho chung cả hai vợ chông trong thời kỳ hôn nhân thuộc sở hữu chung hợp nhất của hai vợ chồng. Theo quy định của Luật hôn nhân và gia đình cũng như Bộ luật Dân sự thì việc định đoạt tài sản chung của vợ chồng phải có sự đồng ý của cả hai vợ chồng. Trong trường hợp này, “ông Duyên đi xuất cảnh sang Mỹ chưa làm giấy tờ cho bà Hồng sở hữu hoặc uỷ quyền cho bà Hồng căn nhà này nên đây là tài sản chung của vợ chồng bà Hồng” như vậy bà Hồng không có quyền tự định đoạt ngôi nhà này. Hợp đồng mua bán nhà trong trường hợp này vô hiệu về nội dung. Thứ hai, về hình thức của hợp đồng mua bán nhà, hợp đồng ngày 17 tháng 5 năm 2002 chưa được chính quyền xác nhận như vậy hợp đồng này vô hiệu do vi phạm về hình thức theo quy định tại các Điều 443, Điều 131, Điều 136, Điều 139 Bộ luật Dân sự năm 1995. Trong hợp đồng mua bán nhà nêu trên, bà Nga đã đặt cọc 20 lượng vàng. Toà án cấp sơ thẩm và cấp phúc thẩm chưa làm rõ việc đặt cọc có vi phạm quy định của pháp luật hay không, nhưng không giải quyết về phạt cọc mà lại giải quyết bồi thường theo chênh lệch giá là không đúng quy định tại điểm c.1 tiểu mục 2.4 mục 2 phần I Nghị quyết 01/2003 NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao. Trong quá trình giải quyết, bà Nga đề nghị khi làm hợp thức hoá nhà bà phải chi hết 30.000.000 đồng và nếu phải huỷ hợp đồng bà yêu cầu bà Hồng phải bồi thường khoản chi phí này. Toà án cấp sơ thẩm chưa xem xét về yêu cầu nêu trên khi giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu là chưa giải quyết hết các yêu cầu của các bên đương sự. III. VỤ ÁN THỨ BA: 1. Tóm tắt nội dung vụ án: Nguyên đơn Bà Nguyễn Thị Phê, sinh năm 1958, trú tại khu tập thể thuốc lá Bắc Sơn, phường Đáp Cầu, thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh; ủy quyền cho anh Vũ Thủy sinh năm 1963, trú tại nhà số 17 ngõ Tạm Thương, phố Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, thành phố Hà Nội đại diện. Bị đơn Bà Nguyễn Thị Hiền sinh năm 1960. Ông Trần Hòa Hiệp sinh năm 1956 (chồng bà Hiền). Bà Hiền và ông Hiệp đều trú tại thôn Hoàng Xá, xã Liên Mạc, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Bà Hiền ủy quyền cho ông Hiệp làm đại diện. Người có quyền và nghĩa vụ liên quan Bà Nguyễn Thị Lợi sinh năm 1955, trú tại số 4, khu Từ Liêm I, thị trấn Nam Ban, huyện Lâm Hà, tỉnh Lâm Đồng. Ông Nguyễn Văn Đống sinh năm 1933, trú tại thôn Hoàng Xá, xã Liên Mạc, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Cụ Nguyễn Văn Chín (chết năm 1954) và vợ là cụ Đinh Thị Gừng (chết năm 1972) có hai con chung là bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Phê. Cụ Gừng có một người con riêng là ông Nguyễn Văn Đống. Tài sản chung của hai cụ là căn nhà 3 gian, bếp, bể nước,… nằm trên diện tích khoảng 1 sào đất tại thôn Hoàng Xá, xã Liên Mạc, huyện Từ Liêm, thành phố Hà Nội. Các cụ chết không để lại di chúc. Do lúc chết ông Đống và bà Phê không vó ở đó, chỉ có bà Lợi chăm sóc cụ nên cụ Gừng đã giao tài sản của các cụ cho bà Lợi quản lý, sử dụng. Ngày 22-9-1977, bà Lợi đã bán toàn bộ diện tích nhà trên cho bà Hiền là em họ để lấy tiền lo ma chay và trả nợ hợp tác xã, hai bên lập “giấy bán tài sản” có xác nhận của Hợp tác xã và Ủy ban nhân dân xã Liên Mạc. Bà Lợi đã nhận đủ tiền bán nhà; bà Hiền đã nhận nhà, đất và sử dụng ổn định từ năm 1977. Sau đó gia đình bà Lợi đã đi Lâm Đồng xây dựng khu kinh tế mới. Trong quá trình sử dụng, bà Hiền và chồng là ông Hiệp đã phá nhà cũ để xây lại nhà mới, ông Hiệp đứng tên chủ sử dụng trong bản đồ địa chính năm 1986 và năm 1994. Về phía ông Đống và bà Phê, ông Đống đã đồng ý cho bà Lợi bán, còn bà Phê, lúc đó bà Phê đang ở Hà Bắc (Bắc Ninh) tuy không ký vào giấy bán tài sản nhưng đã được ông Đống, bà Lợi báo cho biết. Bà Phê cũng thừa nhận hàng năm bà vẫn từ Bắc Ninh về thắp hương thờ cúng tổ tiên, như vậy nhiều cơ sở xác định bà Phê đã biết và không phản đối việc bà Lợi bán nhà. Nhưng ngày 4/5/2004 bà Phê có đơn khởi kiện xin hủy hợp đồng mua bán nhà ngày 22/9/1977 giữa bà Lợi và bà Hiền và yêu cầu bà Hiền trả lại nhà đất. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 29/DSST ngày 26/8/2004, Tòa án nhân dân huyện Từ Liêm thành phố Hà Nội quyết định: Bác yêu cầu xin hủy hợp đồng mua bán tài sản ngày 22/9/1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Hiền của bà Nguyễn Thị Phê. Ngày 06-9-2004, bà Nguyễn Thị Phê đã có đơn kháng cáo với nội dung yêu cầu Tòa án cấp phúc thẩm xét xử hủy toàn bộ hợp đồng mua bán nhà giữa vợ chồng bà Hiền và bà Lợi. Bà Lợi cũng có đơn kháng cáo với nội dung, khi giao kết hợp đồng mua bán, bà Lợi không đọc kĩ nội dung hợp đồng, vì vậy, bà Lợi yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà. Tại bản án dân sự phúc thấm số 15/DSPT ngày 19-01-2005, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội sửa bản án sơ thẩm và quyết định: Chấp nhận một phần yêu cầu của bà Nguyễn Thị Phê xin hủy hợp đồng mua bán tài sản nhà đất ngày 22-9-1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Hiền (tức Nghệ). Xác định ½ hợp đồng bán tài sản (nhà đất) 22-9-1977 giữa bà Nguyễn Thị Lợi với bà Nguyễn Thị Hiền là vô hiệu. Còn ½ hợp đồng là hợp pháp. Sau đó vợ chồng bà Hiền có nhiều đơn khiếu nại đề nghị xem xét lại quyết định trên của Tòa án. Quyết định giám đốc thẩm của Tòa dân sự - TANDTC: hủy quyết định bản án dân sự phúc thẩm số 15/DSPT của Tòa án thành phố Hà Nội. Nếu không có các chứng cứ khác thì phải công nhận hợp đồng mua nhà ở giữa các bên. 2. Nhận xét của nhóm về cách giải quyết của tòa án: Theo ý kiến của nhóm thì quyết định của bản án sơ thẩm là sai. Quyết định của Tòa án tối cao về việc hủy đơn yêu cầu của bà Phê về việc yêu cầu hủy hợp đồng mua bán nhà giữa bà Hiền và bà Lợi là hợp ý bởi: Thứ nhất, xét tính hợp pháp của hợp đồng mua bán tài sản giữa bà Nguyễn Thị Lợi và bà Nguyễn Thị Hiền: do hợp đồng mua bán nhà đất được xác lập năm 1977 nên không thể áp dụng các văn bản pháp luật từ 1/7/1991 (thời điểm ra đời văn bản pháp quy đầu tiên điều chỉnh về nhà ở trong đó có giao dịch về nhà ở) trở về sau. Vì vậy, để giải quyết các tranh chấp các giao dịch về nhà ở trước 1/7/1991 cần áp dụng Nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 58/1998/NQ – UBTVQH ngày 24 tháng 8 năm 1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991. Theo khoản 2 Điều 5 “Mua bán nhà ở giữa cá nhân với cá nhân”: “2. Trong trường hợp có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở và thủ tục chuyển quyền sở hữu chưa hoàn tất, thì giải quyết như sau: a) Nếu hình thức của hợp đồng phù hợp với quy định của pháp luật tại thời điểm giao kết hợp đồng, thì hợp đồng được công nhận, các bên khi thực hiện nghĩa vụ theo hợp đồng và khi làm thủ tục chuyển quyền sở hữu”. Trong vụ án này thuộc trường hợp thủ tục mua bán nhà ở chưa hoàn tất mà có tranh chấp do bên bán là bà Lợi đã phủ nhận hợp đồng mua bán này, và bà Phê – chị gái của bà Lợi cho rằng ngôi nhà đó là tài sản chung của bố mẹ để lại cho các con chứ không phải cho riêng bà Lợi. Tuy nhiên, cần thấy rằng: Bà Lợi phủ nhận hợp đồng này là hoàn toàn không hợp lý vì bản thân bà đã thừa nhận có kí vào giấy bán tài sản nhưng cho rằng không đọc nội dung – lời khai này không đủ căn cứ. Hơn nữa “giấy bán tài sản” có xác nhận của Hợp tác xã và Ủy ban nhân dân xã Liên Mạc. Bà Lợi cũng đã nhận đủ tiền bán nhà; bà Hiền, ông Hiệp đã nhận nhà, đất và sử dụng ổn định từ 1977. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà, đất này là hoàn toàn hợp pháp. Thứ hai, xét về yêu cầu của bà Phê: theo bà Phê thì mình không biết về hợp đồng mua bán tài sản giữa bà Lợi và bà Hiền. Tuy nhiên theo như lời khai của ông Đống, thì ông và bà Phê, bà Lợi đã nhất trí cho bà Lợi bán nhà, đất. Hơn nữa, bà Phê cũng thừa nhận hằng năm bà vẫn từ Bắc Ninh về thắp hương thờ cúng tổ tiên, trong khi đó việc mua bán nhà đất diễn ra năm 1977, đến năm 2004 bà Phê mới có đơn khởi kiện. Như vậy, có nhiều cơ sở ác định bà Phê đã biết và không phản đối việc bà Lợi bán nhà; do đó nếu không có chứng cứ gì khác thì phải công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa bà Lợi và bà Hiền. Trong trường hợp này nếu bà Phê có tranh chấp với bà Lợi số tiền bán nhà thì sẽ giải quyết bằng vụ án khác nếu có yêu cầu. C. KẾT LUẬN: Thông qua việc tìm hiểu, phân tích, nhận xét, đánh giá về các vụ tranh chấp trên chúng ta phần nào hiểu thêm về hợp đồng mua bán nhà ở, một hợp đồng rất phổ biến hiện nay. Từ đó, hoàn thiện hơn pháp luật về hợp đồng dân sự nói riêng và pháp luật về hợp đồng nói chung, để đảm bảo được quyền lợi cho các bên trong giao dịch. Từ đó cũng nâng cao ý thức tôn trọng pháp luật của mọi người khi giao kết các hợp đồng dân sự. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: Bộ luật Dân sự năm 2005. Bộ luật Dân sự năm 1995. Luật Hôn nhân và gia đình năm 2000. Nghị quyết 01/2003 NQ-HĐTP ngày 16-4-2003 của Hội đồng Thẩm phán Toà án nhân dân tối cao. Nghị quyết của Ủy ban thường vụ Quốc hội số 58/1998/NQ – UBTVQH ngày 24 tháng 8 năm 1998 về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 tháng 7 năm 1991.