Một số nhận xét và đưa ra một số phương hướng nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về đặt cọc nói riêng và các biện pháp bảo đảm nói chung

Một số nhận xét và đưa ra một số phương hướng nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về đặt cọc nói riêng và các biện pháp bảo đảm nói chung. Lời mở đầu Bộ luật dân sự chính thức đầu tiền của nhân loại ra đời cách đây không lâu nhưng những giao kết mang tính chất dân sự, hợp đồng đã xuất hiện từ rất sớm cùng với quá trình phân công lao động và sự hình thành của nền sản xuất hàng hoá. Một đặc điểm quan trọng của giao dịch dân sự là sự tự thoả thuận của các chủ thể trong việc hình thành nên các quyền và nghĩa vụ của các bên trong giao dịch. Để đảm bảo cho những thoả thuận ấy được thực hiện, người ta nghĩ ra cách dùng một thứ tài sản có giá trị nào đó để giàng buộc cho những thoả thuận trong giao dịch chính trước đó mà ngày nay được biết đến với các biện pháp bảo đảm. Để bảo đảm cho giao dịch dân sự, người ta có thể sử dụng nhiều phương thức khác nhau mà ngày nay được bộ luật dân sự nước ta khái quát trong một sô biện pháp như thế chấp, đặt cọc, kí cược, bảo lãnh…Trong đó, đặt cọc là biện pháp ra đời khá sớm và đến nay vẫn đóng vai trò quan trọng trong giao lưu dân sự, đặc biệt trong hợp đồng mua bán.Để tìm hiểu rõ hơn về hình thức bảo đảm bằng đặt cọc, chúng tôi xin trích dẫn 3 vụ việc cụ thể trong thực tế có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ mua bán bất động sản. Thông qua việc phân tích 3 tình huống này, chúng tôi xin rút ra một số nhận xét và đưa ra một số phương hướng nhằm hoàn thiện những quy định của pháp luật về đặt cọc nói riêng và các biện pháp bảo đảm nói chung.Với kiến thức của bản thân còn hạn chế nên không thể tránh khỏi những thiếu sót, vì vậy rất mong nhận được những đóng góp quý báu từ thầy cô và các bạn.Chúng tôi xin chân thành cảm ơn.I.Một số quy định của pháp luật về đặt cọc.Đặt cọc là một biện pháp bảo đảm xuất hiện từ khá sớm trong giao lưu dân sự. Khoản 1 Điều 358 BLDS 2005 đã quy định: Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự.Như vậy, bảo đảm bằng biện pháp đặt cọc chính là việc cam kết giao kết hoặc thực hiện hợp đồng giữa các bên. Đối tượng của đặt cọc (tài sản đặt cọc) có thể là tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác, tức là tài sản đặt cọc không chỉ có ý nghĩa bảo đảm mà còn có cả ý nghĩa trong việc thanh toán. Trong giao dịch dân sự bảo đảm bằng đặt cọc thì tài sản đặt cọc được các chủ thể quan tâm khi giao kết. Bởi đây chính là đối tượng trực tiếp bảo đảm quyền và lợi ích của họ, nhưng đó cũng có thể là nguyên nhân dẫn đến tranh chấp. Thông thường, trong các giao dịch bảo đảm bằng đặt cọc, tài sản đặt cọc thường là tiền (phải là VND, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác). Tài sản đặt cọc được chuyển giao cho bên nhận đặt cọc, do vậy việc đặt cọc phải được lập thành văn bản và ghi rõ số tiền (tài sản) đặt cọc. Việc đặt cọc có thể ghi trong hợp đồng chính hoặc lập thành văn bản riêng.Trong biện pháp đặt cọc, tuỳ theo thoả thuận mà có thể bên này hoặc bên kia là người đặt cọc. Mục đích của đặt cọc do các bên thoả thuận nhưng luôn chỉ mang một trong hai mục đích là bảo đảm việc giao kết hợp đồng hoặc bảo đảm việc thực hiện hợp đồng hoặc có thể mang cả hai mục đích trên.Nhằm cụ thể hoá các quy định của BLDS 2005 về giao dịch bảo đảm, chính phủ đã ban hành Nghị định Số 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm, trong đó quy định cụ thể về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quan hệ đặt cọc. Nghị định cũng giải quyết vướng mắc trong việc xác định tính chất của tài sản trong trường hợp chuyển giao tài sản trước nhưng không ghi rõ là đặt cọc hay thanh toán trước thông qua Điều 29: “Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì số tiền này được coi là tiền trả trước.” II. Một số vụ việc có tranh chấp về tài sản đặt cọc trong quan hệ mua bán bất động sản.1. Vụ việc thứ nhất.* Tóm tắt vụ việc:Bà Kiều Thị Nga có một căn nhà ở số 29 ngách 43 ngõ Quan Thổ - phường Hàng Bột – quận Đống Đa – Hà Nội. Vào ngày 06/8/2007, chị Nguyễn Thị Hoàng Yến (trú tại số 53B ngách 51 Linh Quang - phường Văn Chương - Quận Đống Đa – Hà Nội) đã đặt cọc cho bà Nga 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) để mua ngôi nhà số 29 ngách 43 ngõ Quan Thổ - phường Hàng Bột – quận Đống Đa – Hà Nội, bà Nga đã trực tiếp nhận số tiền đó và hai bên cùng lập văn bản và kí xác nhận việc đặt cọc. Sau đó, bà Nga đã làm giấy bán nhà và giao cho chị Yến giữ giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất ngôi nhà số nhà số 29 ngách 43 ngõ Quan Thổ - phường Hàng Bột – quận Đống Đa – Hà Nội cho chị Nguyễn Thị Hoàng Yến. Hai bên đã cam kết thỏa thuận sau 06 tháng chị sẽ phải thanh toán cho bà Nga số tiền 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng), sau khi trả đủ số tiền trên thì ngôi nhà sẽ thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chị Nga. Nếu sau 06 tháng chị không trả đủ số tiền trên thì bà Nga không bán nhà cho chị nữa và bà Nga sẽ không trả cho chị số tiền cọc là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng).Sau 06 tháng chị Nga đến trả đủ cho bà số tiền 250.000.000 đồng (hai trăm năm mươi triệu đồng) và yêu cầu bà hoàn tất việc mua bán nhà, bà Nga nói không bán nhà cho chị nữa, chị yêu cầu bà trả cho chị 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) nhưng bà Nga đã không trả. Lí do bà Nga đưa ra là bà không có nhu cầu bán nhà . Việc bà và chị Yến cùng kí vào giấy bán nhà là do anh Nguyễn Văn Lục sinh năm 1976 ở thôn Hương Lộc – xã Đạo Đức – phường Văn Chương – quận Đống Đa – Hà Nội muốn vay tiền của bà để làm ăn nhưng phải viết giấy bán nhà và bà đã cho Lục mượn giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất căn nhà số 29 (mới) 15 (cũ) ngách 43 ngõ Quan Thổ 3 – phường Hàng Bột – quận Đống Đa – Hà Nội đứng tên bà. * Cách giải quyết của Tòa án:Căn cứ và giấy bán nhà ngày 06/08/2009 giữa người mua là chị Nguyễn Thị Hoàng Yến và người bán là bà Kiều Thị Nga, Hội đồng xét xử nhận định giữa bà Nga và chị Yến đã thực hiện giao dịch mua bán nhà số 29 (mới) 15 (cũ) ngách 43 – phường Văn Chương – quận Đống Đa – Hà Nội, với giá thỏa thuận là 350.000.000 đồng (ba Nga trăm năm mươi triệu đồng) và chị Yến đã đặt cọc cho bà số tiền 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) với mục đích để đảm bảo cho việc thực hiện mua bán nhà, bà đã đưa cho chị giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất căn nhà số 29 (mới) 15 (cũ) ngách 43 phường Hàng Bột – quận Đống Đa – Hà Nội. Hội đồng xét xử đã xác định giữa bà và chị Yến đã thực hiện giao dịch đặt cọc mua bán nhà với. Đối với giao dịch này thì bà Nga là người vi phạm.Xét việc bà Nga cho anh Lục vay 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) không liên quan đến yêu cầu đòi tiền cọc của chị Yến với bà Nga nên không xét. Nếu bà Nga và anh Lục có tranh chấp sẽ được giải quyết bằng vụ việc khác.Từ những nhận định trên thấy yêu cầu đòi tiền cọc của chị Nguyễn Thị Hoàng Yến đối với bà Kiều Thị Nga là có cơ sở và phù hợp với pháp luật nên được chấp nhận, buộc bà Nga phải có trách nhiệm thanh toán cho chị Yến số tiền cọc là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng), chị Yến không yêu cầu bà Nga trả tiền cọc nên tòa không xét. Sau khi bà Nga trả lại cho chị Yến số tiền cọc là 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng) thì chị Yến phải trả ngay cho bà Nga giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và sử dụng đất căn nhà số 29 (mới) 15 (cũ) ngách 43 ngõ Quan Thổ 3 – phường Hàng Bột – quận Đống Đa – Hà Nội. Bà Nga phải nộp 5.000.000 đồng (năm triệu đồng) án phí dân sự sơ thẩm.*Bình luận của nhóm B2-1:Nhóm B2-1 đồng ý với cách giải quyết của Tòa án với các lí do sau:Điều 358 Bộ luật dân sự qui định : “1, Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc kim khí quí, đá qúy hoặc vật có giá trị khác nhau (sau đây gọi là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng dân sự. Việc đặt cọc phải được thành lập thành văn bản. 2, Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền, nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị đặt cọc trừ trường hợp có thỏa thuận khác”. Theo Điều 358 BLDS thì bà Nga và chị Yến đã thực hiện một hợp đồng mua bán nhà và đã thỏa mãn về mặt hình thức là đã thành lập thành văn bản phù hợp với yêu cầu của pháp luật. Cũng theo Điều 358 BLDS, khi bà Nga từ chối việc giao nhà cho chị Yến tức là từ chối việc thực hiện hợp đồng dân sự thì đương nhiên bà Nga sẽ phải trả lại tài sản cho bên đặt cọc, ở đây là số tiền trị giá 100.000.000 đồng (một trăm triệu đồng); và ngoài ra bà Nga còn phải trả cho chị Yến một số tiền phạt cọc theo qui định của pháp luật là gấp đôi số tiền cọc, tuy nhiên do chị Yến không có yêu cầu nên Tòa án đã không xét đến. Việc bà Nga dùng số tiền đặt cọc của chị Yến cho anh Lục vay không liên quan đến hợp đồng đặt cọc giữa chị Yến và bà Nga nên bà Nga không thể đem gia làm căn cứ để từ chối việc trả lại tiền đặt cọc.Theo Điều 305 Bộ luật dân sự qui định: “1, Khi nghĩa vụ dân sự chậm thực hiện thì bên có quyền có thể gia hạn để bên có nghĩa vụ hoàn thành nghĩa vụ, nếu quá thời hạn này mà nghĩa vụ vẫn chưa được hoàn thành thì theo yêu cầu của bên có quyền, bên có nghĩa vụ vẫn phải thực hiện nghĩa vụ bồi thường thiệt hại; nếu việc thực hiện nghĩa vụ không còn cần thiết đối với bên có quyền thì bên này có quyền từ chối tiếp nhận việc thực hiện nghĩa vụ và yêu cầu bồi thường thiệt hại. 2, Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả lãi theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có qui định khác”. Do đó theo qui định của ĐIều 305 BLDS thì kể từ ngày chị Yến được thi hành án về tiền đặt cọc thì người phải thi hành án là bà Nga phải chịu mức lãi suất cơ bản của nhà nước tương ứng với thời gian chưa thi hành án.Theo Điều 127, khoản 3 Điều 128, khoản 1 Điều 245 Bộ luật tố tụng dân sự, khoản 2 Điều 7 Nghị định 70/CP ngày 12/6/97 về án phí, thông tư liên tịch số 01 ngày 19/6/1997 thì bà Nga phải chịu 5.000.000 đồng (năm triệu đồng) án phí sơ thẩm là đúng với qui định của pháp luật.2. vụ việc thứ hai. *Tóm tắt vụ việc:Vợ chồng ông H có một căn nhà ở quận 1, TP.HCM. Theo biên bản hoàn công do Kiến trúc sư trưởng TP.HCM lập năm 1998, căn nhà có phần lầu sáu và sân thượng vi phạm độ cao. Do vậy, phần diện tích hợp lệ của căn nhà chỉ gồm có hầm, trệt, năm lầu với tổng diện tích 525 m2. Tháng 6-2007, vợ chồng ông H chấp thuận bán cho bà T căn nhà trên với giá 1.700 lượng vàng. Theo thỏa thuận, đó là giá cố định, không thay đổi bất kể thị trường lên hay xuống. Bà T đã đặt cọc 45 lượng vàng, sau đó giao tiếp cho bên bán 300 lượng vàng. Hai bên thỏa thuận nếu bên bán không bán thì hoàn trả tiền cọc và bồi thường gấp ba tiền cọc, nếu bên mua không mua thì mất cọc. Thế nhưng sau đó vợ chồng ông H lại yêu cầu tăng giá bán thêm 100 lượng vàng. Theo họ, hợp đồng mua bán ghi hiện trạng căn nhà là “hầm, trệt, năm lầu” nên giờ bà T. muốn mua lầu sáu thì phải trả thêm tiền. Nếu không, bà phải chịu mất 45 lượng vàng đặt cọc. Bà T cho rằng bên bán đòi tăng giá như thế là vô lý nên đã thương lượng với ông H Sau khi thương lượng bất thành nên các bên đã đưa nhau ra tòa. Trong đơn kiện bà T yêu cầu bên bán giao toàn bộ căn nhà, nếu không bên bán phải hoàn trả cho bà 345 lượng vàng cộng thêm số vàng phạt cọc. Phía vợ chồng ông H đưa ra ba yêu cầu: bán nhà theo giá cũ nhưng không bán lầu sáu, bán cả lầu sáu nếu bên mua trả thêm 100 lượng vàng, bên mua không chịu hai phương án thì phải mất 45 lượng vàng đặt cọc.*Cách giải quyết của Tòa ánVụ việc trên đã được Toà án Nhân sân Quận 1 TP.HCM giải quyết.Vì hợp đồng mua bán của đôi bên chưa được công chứng nên không đảm bảo về hình thức. Tháng 11-2007, TAND Quận 1 đã ấn định cho các bên thời hạn để đi công chứng hợp đồng nhưng họ không thực hiện. Sơ thẩm vụ án hồi tháng 2-2008, TAND quận 1 đã xử hủy hợp đồng mua bán trên vì giao dịch vi phạm hình thức. Cấp sơ thẩm cho rằng bên bán có lỗi làm hợp đồng vô hiệu nên phải hoàn trả cho bên mua hết thảy số vàng đã nhận là 345 lượng vàng. Bởi lẽ căn nhà không có lối đi riêng nào dẫn tới lầu sáu thì bên bán không thể yêu cầu giữ lại lầu sáu. Hơn nữa, các bên đã cam kết mua bán đứt căn nhà. Tháng 5-2008, án phúc thẩm của TAND TP.HCM đã giữ nguyên bản án sơ thẩm. *Nhận xét của nhóm: Nhóm đồng ý với cách giải quyết của Tòa Án.Căn cứ theo Điều 450 Bộ luật Dân sự quy định về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”.Theo đó, hợp đồng mua bán nhà ở phải được công chứng, chứng thực. Nhưng sau khi nhận tiền cọc, nhận tiếp 300 lượng vàng mà bên bán vẫn không đi công chứng hợp đồng. Tháng 11 năm 2007 – Tòa Án Nhân Dân Quận 1 đã ấn định cho các bên thời hạn để đi công chứng hợp đồng nhưng hai bên đã không thực hiện. Theo Nghị Quyết 01 ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao:“Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên”Vậy bên nào có lỗi làm cho hợp đồng không được giao kết hoặc không được thực hiện hoặc bị vô hiệu thì bên đó phải chịu phạt cọc. Nếu do lỗi của cả hai bên thì không áp dụng chế tài phạt cọc.Mặt khác, Ở vụ mua bán này, lỗi đầu tiên thuộc về vợ chồng ông H là đã thay đổi nội dung của hợp đồng, vợ chồng ông H đã yêu cầu tăng giá bán thêm 100 lượng vàng. Nhưng theo hợp đồng đã thỏa thuận, giá căn nhà là 1700 lượng vàng là giá cố định, không thay đổi bất kể thị trường lên hay xuống.Điều 454 BLDS có quy định về Quyền của bên mua nhà ở như sau:“Bên mua nhà ở có các quyền sau đây:1. Được nhận nhà kèm theo hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thoả thuận;2. Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thoả thuận;3. Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn; nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại”.Như vậy, BLDS quy định bên mua được nhận nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận. Nhưng bên mua không chịu nhận “hầm, trệt, năm lầu” như đã thỏa thuận. Hơn nữa, toà đã cho các bên thời hạn công chứng để hợp pháp hoả hợp đồng nhưng các bên không tuân thủ, do đó, cả hai bên đều có lỗi làm hợp đồng vô hiệu. Hợp đồng chính vô hiệu kéo theo hợp đồng phụ cũng vô hiệu do đó, toà bác yêu cầu đòi phạt cọc của các bên là hợp lý.3. Vụ việc thứ ba.Tại phiên toà ngày 27-8-2009 xét xử sơ thẩm vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, đất giữa các đương sự:Nguyên đơn: 1. Ông Nguyễn Minh Long, sinh năm 1956.2. Bà Nguyễn Thị Thanh Nga, sinh năm 1957.Cùng trú tại số 273 đường Láng, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội.Bị đơn: Ông Nguyễn Tôn Văn, sinh năm 1951.Trú tại số 45, đường Trần Bình, Mai Dịch, Từ Liêm, Hà Nội.*Tóm tắt vụ việc và cách giải quyết của Toà án:Ngày 07/09/2007, ông Nguyễn Minh Long và ông Nguyễn Tôn Văn ký hợp đồng mua bán nhà, đất tại số 273 đường Láng, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội, có diện tích 200 m2 với giá 850 lượng vàng SJC. Trên đất có căn nhà 4 tầng khép kín với diện tích 150 m2. Tại điều 2, hợp đồng có ghi: ông Long chịu trách nhiêm hoàn tất thủ tục sang tên để ông Văn đứng tên, đến Uỷ ban nhân dân Phường Láng Hạ đồng thời chuyển xuống kiến trúc sư trưởng thành phố. Ông Văn phải chịu trách nhiệm đóng tiền lệ phí và trước bạ đất.Khi có phiếu chuyển, ông Văn phải giao cho vợ chồng ông Long 150 cây vàng SJC để đặt cọc. Sau 90 ngày, ông Long phải tiến hành xong các thủ tục sang tên cho ông Văn, ông Văn phải thanh toán số tiền còn lại là 700 cây vàng SJC. Nếu các bên không thực hiện đầy đủ các điều kiện trong hợp đồng thì bị phạt cọc theo quy định của pháp luật. Thực hiện hợp đồng, ngày 28/9/2007 ông Văn chuyển cho ông vợ chồng ông Long và bà Nga 150 cây vàng đặt cọc. Việc đặt cọc được lập thành văn bản ghi rõ số vàng đặt cọc. Theo thoả thuận, ông Văn tiến hành giao vàng cho ông Long nhiều đợt, tính đến ngày 8/11/2007, ông Long đã nhận tổng số là 260 lượng vàng SJC. Tuy nhiên, tính đến ngày 20/12/2007, khi các thủ tục mua bán đã cơ bản hoàn tất ông Long mới nhận được 356,6 lượng vàng SJC (bao gồm cả số vàng đã đặt cọc) Do ông Văn không tiếp tục giao đủ số vàng như đã cam kết trong hợp đồng ngày 07-09-2007, nên vợ chồng ông Long, bà nga có đơn đến Toà án nhân dân quận Đống Đa đề nghị huỷ hợp đồng và buộc ông Văn phải bồi thường thiệt hại.Ngày 25/3/2008, Toà án nhân dân quận Đống Đa lập biên bản hoà giải thành giữa ông Long và ông Văn, hai bên thống nhất và có nội dung như sau:Huỷ hợp đồng mua bán nhà đất vào ngày 7/9/2007; vợ chồng ông long trả tiền đặt cọc cho ông Văn 356 cây vàng SJC. Sau khi nhận tiền cọc hoàn tất, ông Văn có trách nhiệm giao trả lại toàn bộ hồ sơ nhà cho ông Long. Hạn chót là ngày 30/8/2008, không lí do gì để gia hạn thêm.Trong quá trình chờ thực hiện trả tiền đặt cọc, nếu ông Long có thoả thuận thuê mướn, mua bán đối với các đương sự khác, phải báo cho ông Văn biết và có sự chấp thuận.Ngày 7/4/2008 Toà án nhân dân quận Đống Đa ra quyết định số 102/QĐ-HGT, công nhận sự thoả thuận nêu trên. Sau hơn 2 tháng kể từ ngày hoà giải thành ngày 08/6/2008, bà Nga vợ ông Long có đơn khiếu nại yêu cầu huỷ biên bản hoà giải ngày 25/5/2008 giữa ông Long chồng bà và ông Văn do không có sự tham dự và đồng ý của bà. Ngày 12/8/2008, Toà án nhân dân thành phố Hà Nội ra quyết định huỷ quyết định hoà giải thành nêu trên; giao hồ sơ vụ án cho Toà án nhân dân quận thành phố Hà Nội thụ lí xét xử lại từ sơ thẩm.Tại bản án sơ thẩm số 44/DSST ngày 27-6-2009 toà án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định như sau: Huỷ hợp đồng mua nhà, đất tại số 273 đường Láng, Láng Hạ, Đống Đa, Hà Nội. Bác yêu cầu của ông Nguyễn Tôn Văn đòi tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà ngày 7/9/2006, đồng thời bác yêu cầu của ông Nguyễn Tôn Văn đòi phía vợ chồng ông Long trả lại toàn bộ 356 lượng vàng SJC đã đặt cọc và thanh toán. Chấp thuận cho vợ chồng ông Long dùng 356 lượng vàng SJC đó trừ vào số tiền phạt cọc là 150 lượng vàng, số còn lại trả cho ông Văn. Buộc ông Văn phải trả lại toàn bộ giấy tờ nhà đất cho vợ chồng ông Long và bà Nga.*Nhận xét của nhóm: Về cơ bản, nhóm đồng ý với cách giải quyết trên của Toà án nhân dân thành phố Hà Nội về việc giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà đất giữa vợ chồng ông Long, bà Nga với ông Văn.Trước hết, việc toà án chấp thuận đơn yêu cầu của bà Nga về việc huỷ biên bản hoà giải và quyết định công nhận hoà giải của Toà án nhân dân quận Đống Đa là có căn cứ. Bởi theo quy định của Bộ luật dân sự và Luật hôn nhân gia đình thì mảnh đất và căn nhà được giao dịch trong hợp đồng thuộc sở hữu chung giữa bà và chồng bà là ông Long, do vậy giao dịch liên quan đến tài sản này phải được sự đồng ý của cả bà Nga.Việc toà án chấp không chấp nhận yêu cầu của ông Văn yêu cầu vợ chồng ông Long, bà Nga trả lại số vàng đã thanh toán là 356 lượng vàng SJC là hợp lý và có căn cứ pháp luật bởi giữa vợ chồng ông Long với ông Văn đã có văn bản xác nhận việc đặt cọc với số tài sản đặt cọc là 150 lượng vàng SJC. Mặc dù viên bản xác nhận việc đặt cọc không có công chứng chứng thực nhưng theo quy định của pháp luật hiện hành thì văn bản trên hoàn toàn có hiệu lực pháp lý. Trong văn bản xác nhận việc đặt cọc 28/9/2007 do các bên không có thoả thuận riêng về việc phạt cọc khi có vi phạm do vậy việc phạt cọc do vi phạm hợp đồng sẽ được giải quyết theo quy định của pháp luật về đặt cọc cụ thể là Khoản 2 Điều 358 BLDS 2005: “Trong trường hợp hợp đồng dân sự được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng dân sự thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết , thực hiện hợp đồng dân sự thì phải trả lại cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thoả thuận khác.” Như vậy, căn cứ vào văn bản xác nhận đặt cọc giữa ông Long và ông Văn, cùng với việc xác định bên vi phạm hợp đồng dân sự là ông Văn, toà án tuyên áp dụng biện pháp phạt cọc với ông Văn là hoàn toàn chính xác.Tuy nhiên, có thể thấy rằng, khoảng thời gian từ khi giao kết hợp đồng và xảy ra tranh chấp đến khi được toà án giải quyết là khoảng thời gian tương đối dài, trong khoảng thời gian này ngôi nhà và mảnh đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Long và bà Nga do đang có tranh chấp nên không thể tham gia các giao dịch khác để sinh lợi, do vậy thiết nghĩ trong trường hợp này, toà án nên áp dụng thêm việc phạt bồi thường thiệt hại do việc vi phạm hợp đồng của ông Văn, nếu các bên không có thoả thuận khác.III. Một số phương hướng và giải pháp kiến nghị nhằm hoàn thiện quy định của pháp luật về đặt cọc.Biện pháp bảo đảm nói chung và đặt cọc nói riêng có ý nghĩa quan trọng trong giao lưu dân sự. Tuy nhiên, thực tế các quan hệ xã hội trong dân sự vô cùng phong phú và đa dạng, khiến nhà làm luật khó có thể tiếp thu và dự liệu cho mọi tình huống, điều này dẫn đến những lỗ hổng và những bất cập trong pháp luật về bảo đảm nói chung và đặt cọc nói riêng. Do đó, việc hoàn thiện hệ thống pháp luật về đặt cọc chính là yêu cầu khách quan hiện nay, đặc biệt trong bối cảnh giao lưu dân sự ngày càng có xu hướng quốc tế hoá như hiện nay. Thực tế hiện nay cho thấy, các quy định về đặt cọc chưa quá lạc hậu, tuy nhiên thực tế giao dịch có liên quan đến đặt cọc cho thấy việc pháp luật (cụ thể là BLDS 2005) hạn chế tài sản là đối tượng đặt cọc chỉ bó hẹp trong phạm vi “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác” là chưa hợp lí. Thực tế cho thấy phạm vi tài sản ngày càng được mở rộng dưới những hình thức phong phú khác nhau. Các dạng tài sản được BLDS 2005 tựu chung thành 4 loại là vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản. Do đặc điểm riêng và tiện cho việc thanh toán nên tiền thường được các chủ thể tham gia giao dịch lựa chọn làm tài sản đặt cọc. Tuy nhiên, không ít trường hợp các bên lựa chọn những tài sản khác làm tài sản đặt cọc. Việc BLDS 2005 giới hạn bằng cách liệt kê các loại tài sản được dùng trong đặt cọc, vô hình chung đã khiến cho đối tươợng của đặt cọc bị thu hẹp. Đối tượng của đặt cọc được quy định trong Điều 358 BLDS 2005 bao gồm “tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác”. Như vậy là đã loại trừ hai loại tài sản là quyền tài sản và giấy tờ có giá. Thực tế hiện nay cho thấy, việc hạn chế như vậy là không hợp lý bởi như đã nói, giao lưu dân sự diễn ra hết sức phong phú, các bên hoàn toàn có thể đặt cọc bằng quyền tài sản hoặc các loại giấy tờ có giá để bảo đảm cho việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Đặc biệt, khi tài sản tồn tại dưới hình thức giấy tờ có giá ngày càng đóng vai trò quan trọng trong giao lưu dân sự và các hoạt động tín dụng, thương mại. Như vậy, thiết nghĩ các nhà làm luật cần sửa đổi quy định đóng về tài sản là đối tượng của đặt cọc. Đa dạng hoá các loại tài sản bảo đảm theo hướng mở, cho phép dùng cả quyền tài sản và các loại giấy tờ có giá làm đối tượng bảo đảm của đặt cọc, trừ một số trường hợp đặc biệt. Tất nhiên, cần có những thủ tục nhất định khi tài sản đem đặt cọc là các quyền tài sản, đặc biệt là quyền sử dụng đất.Danh mục tài liệu tham khảo.1. Trường đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật dân sự Việt Nam, tập 2, NXB. CAND, HN, 2007.2. Khoa Luật – Đai học quốc gia, giáo trình Luật dân sự Việt Nam, Nxb. ĐHQG, HN, 2006.3. Bộ luật dân sự 20054. Nghị định 163 về giao dịch bảo đảm.5. Nghị Quyết 01 ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao.6. Một số tài liệu trên Internet.