Một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất và công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất

01/01/2008, giấy trắng văn tự mua bán, thừa kế…không được giao dịch, thế chấp, muốn giao dịch phải có sổ đỏ. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP của chính phủ về phương pháp xác định gía đất và khung giá các loại đất. - Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất Nhìn chung công tác triển khai, áp dụng, tuyên truyền các quy định pháp luật về đất đai trong dân tương đối tốt, các quy định, quy chế luôn được công khai, hướng dẫn, niêm yết trên các bảng ghi đặt tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Bên cạnh việc tổ chức thực hiện tốt các văn bản của nhà nước, quận đã tổ chức cho cán bộ học tập nâng cao trình độ nghiệp vụ, phổ biến luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành luật cho cán bộ, nhân dân. Tuy nhiên, trong quá trình áp dụng các quy định trên có nảy sinh một số vướng mắc: + Theo nghị định 84/2007/NĐ-CP kể từ ngày 01/01/2008 các loại giấy tờ không phải sổ đỏ thì không được chuyển quyền sử dụng đất, nhưng do điều kiện lịch sử nên từ trước đến nay người dân sử dụng đất hợp pháp được cấp nhiều loại giấy chứng nhận, người dân thì chưa hiểu rõ gây khó khăn trong quá trình giải quyết, chẳng hạn như khi có nhu cầu giao dịch người dân mới đi chuyển đổi giấy tờ nhà đất; trong khi đó, nhà nước lại muốn thống nhất một loại giấy tờ nhà đất cho dễ quản lý. Về lâu dài, nếu chưa giải quyết ổn thỏa, những hộ đang sở hữu giấy trắng sẽ chịu thiệt mà ngay cả đến ngân hàng cũng gặp rắc rối vì tồn đọng số hồ sơ giấy trắng đã giao dịch trước đây. + Đất có giấy tờ nhưng đã chuyển nhượng cho người khác một phần nên còn lại không đủ diện tích so với hạn mức đất ở, có lấn thêm để hình thành thửa đất hiện nay có nhà ở sau ngày 18/12/1980, nhưng trước ngày 15/10/1993. Nay giải quyết công nhận phần đất có giấy tờ còn lại công nhận là đất ở, cộng phần đất lấn được công nhận theo hạn mức (diện tích có giấy tờ là đất ở + diện tích hạn mức đất ở) hoặc gộp phần đất có giấy tờ với phần đất lấn để công nhận đủ theo hạn mức đất ở theo khoản 4 hoặc 5 Điều 87 Luật Đất đai. + Khó khăn trong việc xác định tình trạng pháp lý của thửa đất do đất đã qua nhiều chủ, hiện trạng đất đai có nhiều biến động so với hồ sơ lưu. + Công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chậm và có một số vướng mắc chưa được tháo gỡ cũng làm cho một bộ phận người sử dụng đất ít thiết tha với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đến khi cần chuyển nhượng thì lại không đủ thủ tục để thông qua cơ quan Nhà nước. + Trường hợp chuyển quyền sử dụng, người mua sẽ được cấp giấy chứng nhận mới chứ không cập nhật trên giấy hồng (giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và QSDĐ) hoặc giấy đỏ. Trường hợp nhà có thay đổi cấu trúc, kiến trúc sẽ được ghi chú ở trang 3 của giấy chứng nhận. Trường hợp ông A đứng tên giấy tờ về đất và cho ông B thuê dài hạn (10, 20 năm), khi ông B xây nhà thì ông B sẽ đứng tên chủ quyền sở hữu nhà. Trường hợp nhà có giấy tờ hợp pháp khi thay đổi kiến trúc, cấu trúc (nhà một trệt xây lên bốn lầu), chủ nhà phải làm thủ tục làm lại giấy chứng nhận QSDĐ, lập biên bản hoàn công và làm tiếp thủ tục để được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (theo qui định trong NĐ mới thay thế NĐ 60). Nếu thực hiện như trên, hình dung người dân sẽ rất vất vả và cơ quan quản lý nhà nước sẽ gặp không ít khó khăn. Cấp quận, huyện vốn đang rất thiếu và yếu về nhân sự sẽ phải đảm đương luôn việc quản lý cả hai lĩnh vực hết sức phức tạp. 2.4.3. Thực trạng công tác thực hiện quy trình đăng kí chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.3.1. Quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất hiện nay Sơ đồ quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất tại quận Thanh Khê (Nguồn: Phòng tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Cơ quan công chứng Hộ gia đình, cá nhân Kho bạc quận Thanh Khê - Thông báo nộp tiền - Trao GCN - Trả hồ sơ Hồ sơ đăng ký Số liệu địa chính 1. Nếu phải cấp GCN - Kiểm tra hồ sơ - Làm tờ trình 2. Nếu chuyển mục đích sử dụng đất - Lập tờ trình và quyết định chuyển mục đích VP đăng ký QSD đất quận 1. Nếu phải cấp GCN - GCN - Hồ sơ 2. Nếu chuyển mục đích sử dụng - Quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất 1. Nếu phải cấp GCN - Thẩm tra hồ sơ - Công khai hồ sơ - Trích lục trích đo 2. Nếu chuyển mục đích sử dụng đất - Lập tờ trình UBND quận Phòng tài nguyên quận Loại, mức nghĩa vụ tài chính Chi cục thuế quận Thanh Khê Phân tích sơ đồ: Bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng (Hộ gia đình, cá nhân) chứng thực hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất tại công chứng nhà nước hoặc Uỷ ban nhân dân cấp xã, phường nơi có đất, sau đó nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được số liệu địa chính do Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất gửi đến, cơ quan thuế có trách nhiệm thông báo cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về mức nghĩa vụ tài chính mà bên chuyển nhượng hoặc bên nhận chuyển nhượng phải thực hiện. Trong thời hạn không quá ba ngày làm việc kể từ ngày nhận được thông báo về nghĩa vụ tài chính, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thông báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng để nộp tiền vào Kho bạc nhà nước theo quy định của pháp luật. Trong trường hợp hồ sơ đăng ký cần phải cấp mới giấy chứng nhận hoặc kèm chuyển mục đích sử dụng đất, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trình Phòng Tài nguyên, Phòng Tài nguyên có trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Uỷ ban nhân dân quận quyết định. 2.4.3.2. Thực trạng thực hiện quy trình trong quản lý chuyển quyền sử dụng đất thuộc quận. Năm 2006, điểm nổi bật trong công tác cải cách hành chính ở quận Thanh Khê là thực hiện thí điểm thành công cơ chế “một cửa liên thông” trong tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai, sự liên thông từ cấp phường đến quận cơ bản thuận lợi, sự phối hợp giữa các cơ quan Tư pháp, Công chứng chứng thực, Ngân hàng, Thi hành án, Chi cục thuế quận, Kho bạc quận trong việc triển khai quy trình, thực hiện các quy định về đăng kí biến động đất đai tại địa phương tương đối tốt, không xảy ra sai phạm, không gây mất nhiều thời gian cũng như đáp ứng được nhu cầu của nhân dân, thái độ phục vụ nhân dân của cán bộ công chức tốt hơn; công khai các thủ tục hành chính nhiều hơn, có bài bản hơn (trong đó có quy trình đăng ký chỉnh lý biến động đất đai Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đạt được nêu trên việc tiếp nhận và giải quyết hồ sơ trên lĩnh vực đất đai theo cơ chế “một cửa ” tại quận vẫn còn có những hạn chế, thiếu sót như: sử dụng biểu mẫu chưa phù hợp, thu thừa một số loại thủ tục, xác định thời gian hẹn trả hồ sơ chưa thống nhất và chưa đúng quy định, một số hồ sơ giải quyết trả kết quả chưa đúng hẹn và một số khác được tiếp nhận trong thời gian đầu khi triển khai thực hiện đề án “một cửa” tại quận giải quyết còn chậm so với thời gian theo quy định. Ngoài ra công tác đăng ký đất đai nhìn chung còn mang nặng tính thủ công và chưa thiết lập thành hệ thống để qua đó có thể kiểm soát được sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất. Nguyên nhân của tình trạng trên, trước hết là do nhận thức pháp luật về đất đai chưa đồng bộ, đầy đủ và thống nhất, thiếu sự kết hợp chặt chẽ giữa các bộ phận chuyên môn của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận với nhau và giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận với một số cơ quan, đơn vị có liên quan, thiếu biện pháp kiểm tra giám sát thường xuyên để kịp thời đánh giá rút kinh nghiệm trong tổ chức thực hiện. Nhìn chung, công tác quản lý và thực hiện theo quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất ở quận đã có nhiều bước cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, trong tương lai cần thiết lập một hệ thống đăng ký đất đai không còn mang nặng tính thủ công để có thể kiểm soát được sự chuyển dịch về quyền sử dụng đất, tạo sự kết hợp chặt chẽ giữa các cơ quan liên quan với nhau, tiếp tục cải cách thủ tục hành chính cũng như thời gian giải quyết hồ sơ để không gây mất thời gian đi lại của nhân dân. 2.4.4. Thực trạng công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại tố cáo liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất. 2.4.4.1. Công tác thanh tra, kiểm tra chuyển quyền sử dụng đất Công tác thanh tra, kiểm tra đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là một khâu quan trọng mà Nhà nước cần phải quan tâm đến vì đất đai được coi là một tài sản đặc biệt trong quá trình sử dụng giá trị không bị mất đi mà ngày càng một tăng lên. Bên cạnh đó, trong thời gia khá dài thị trường đất đai nằm ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước; lúc trầm, lúc bổng, lúc tăng vọt trở thành giá ảo làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc phát triển chung của xã hội. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai. Đây là một công tác mới mẻ mà hiện nay thành phố đang dò dẫm từng bước thử nghiệm, về phía quận Thanh Khê vấn đề này chưa được thực hiện do cơ chế phân cấp. Từ năm 1997, sau khi quận thành lập, công tác thanh tra, kiểm tra đối với các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất được coi trọng, với chức năng thẩm quyền của mình, quận thường xuyên tổ chức đoàn thanh tra, bao gồm các ngành liên quan, hữu quan như Thanh tra Nhà nước, Phòng quản lý đô thị, Đội quy tắc để tiến hành thanh tra, kiểm tra đối với các sai phạm về đất đai như: -Thanh tra việc chấp hành pháp luật về đất đai của người sử dụng đất như chuyển nhượng đất bất hợp pháp, xây dựng trái phép, lấn chiếm đất đai, sử dụng đất sai mục đích sau chuyển nhượng… - Thanh tra việc quản lý Nhà nước về đất đai của Uỷ ban nhân dân các cấp, các hợp tác xã. Ngoài ra quân còn phối hợp với đoàn thanh tra ngành địa chính thành phố tổ chức thanh tra, kiểm tra các tổ chức đơn vị, cơ quan đóng trên địa bàn quận. Kết quả cụ thể được thể hiện ở bảng: Tình hình vi phạm pháp luật đất đai trên địa bàn quận Thanh Khê (1997-2006) Bảng 6 STT Tên phường Sử dụng sai mục đích Lấn chiếm đất đai Chuyển nhượng trái thẩm quyền Số hộ Diện tích (m2) Số hộ Diện tích (m2) Số hộ Diện tích (m2) 01 An Khê 38 4.500 10 1.500 77 02 Thanh Khê Tây 50 6.500 25 4.000 32 5.600 03 Thạc Gián 16 1.200 6.000 04 Chính Gián 20 3.000 05 Tân Chính 25 1.500 06 Xuân Hà 40 5.000 Tổng cộng 88 11.000 136 16.200 109 11.600 (Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Nhận xét: Chuyển nhượng trái thẩm quyền là 109 hộ trong đó 77 hộ gồm 11000m2 do hợp tác xã hai phường An Khê, Thanh Khê Tây tự ý chuyển nhượng cho người dân diện tích đất nông nghiệp để làm nhà ở. Trên cơ sở kết luận đoàn thanh tra quận xử lý ra quyết định cảnh cáo. Thu hồi toàn bộ số tiền ban chủ nhiệm hợp tác xã đã thu từ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trái phép, đồng thời tiến hành kiểm điểm ban chủ nhiệm hợp tác xã. Còn những hộ đã xây dựng công trình nhà ở trên đất nhận chuyển nhượng, quận báo cáo về thành phố xin được giao quyền sử dụng đất cho các hộ có thu tiền sử dụng đất theo quy định. 32 hộ còn lại là những hộ tái định cư thuộc chung cư khối 6 (Phú Lộc) thuộc phường Thanh Khê Tây đã tự ý chuyển nhượng sai quy định bằng viết giấy trao tay. Đây là những hộ được thành phố bố trí lại chỗ ở trong khu chung cư nhưng lại không ở mà bỏ trống rồi sang nhượng hoặc cho thuê lại mà không được phép của cơ quan có thẩm quyền. Nguyên nhân dẫn đến sai phạm trên do cán bộ địa chính các phường còn hạn chế trong công tác chuyên môn, các ngành liên quan của quận chưa thường xuyên kiểm tra đôn đốc việc quản lý và sử dụng đất đai của cấp phường. Hơn nữa cán bộ thanh tra thuộc phòng Tài nguyên quận quá ít về số lượng (3 người chuyên trách về thanh tra đất đai). 2.4.4.2. Thực trạng công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận. Giải quyết khiếu nại, tố cáo các hành vi vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai nói chung và hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng là một biện pháp để lập lại kỷ cương. Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng của giá đất là sự tăng lên của các vụ tranh chấp, khiếu kiện, tố cáo các hành vi vi phạm trong quản lý các hoạt động liên quan đến đất đai trở nên sôi động và phức tạp. Trước tình hình đó, một mặt quận đã tăng cường việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật đất đai, mặt khác đã phối hợp với các ngành chuyên môn cấp trên mở lớp tập huấn cho cán bộ nhất là cán bộ địa chính phường, nhờ vậy phần lớn các vụ việc dần dần được giải quyết hoà giải ở cấp phường. Kết quả giải quyết đơn thư khiếu nại, tố cáo, tranh chấp, đất đai liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Khê từ năm 1997 – 2006 Bảng 7 STT Năm Tổng số đơn thư Số đơn thuộc thẩm quyền Số đơn không thuộc thẩm quyền Số đơn đã giải quyết Số đơn còn tồn đọng Tổng số Tố cáo Khiếu nại Tranh chấp 01 1997 54 48 0 06 42 06 46 02 02 1998 48 40 0 03 37 08 37 03 03 1999 45 34 01 05 28 11 28 06 04 2000 58 49 04 07 38 09 44 05 05 2001 66 50 01 12 37 16 47 03 06 2002 43 38 02 05 31 05 37 01 07 2003 73 61 0 04 57 12 55 06 08 2004 49 45 01 07 37 04 42 03 09 2005 52 52 01 08 43 0 51 01 10 2006 79 79 0 12 67 0 78 01 Tổng cộng 567 496 10 69 417 71 465 31 (Nguồn: Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê) Từ năm 1997 đến nay, quận đã tiếp nhận 567 đơn thư trong đó tổng số đơn tranh chấp chiếm đại đa số. Tình hình vi phạm nổi bật ở một số trường hợp: Nhiều chủ thể tham gia tranh chấp nhà, đất (cá nhân, hộ gia đình…) trong đó có những chủ thể không cùng cư rú ở một địa phương mà ở nhiều địa phương khác nhau; tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà; hợp đồng tặng cho nhà. Với phương châm nâng cao công tác hoà giải, do đó các vụ việc tranh chấp đất đai được giải quyết thấu tình đạt lý, dứt điểm, không để tồn đọng hồ sơ, không có đơn vượt cấp, và báo cáo Uỷ ban nhân dân quận đề xuất hướng giải quyết theo đúng pháp luật. 2.5. Nhận xét chung về thực trạng công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị. Qua số liệu từng năm nhìn chung công tác giải quyết đơn thư của quận được giải quyết kịp thời dứt điểm, đầu tiên phải được đặt ra là cán bộ phòng quản lý đô thị, phòng tài nguyên môi trường hiện nay được phân công đảm nhiệm đã nỗ lực hết mình cùng với sự am hiểu về quy định của pháp luật, với kinh nghiệm nhiều năm trải nghiệm nên trực tiếp tổ chức hoà giải thành công nhiều vụ việc. Thông qua việc giải quyết các vụ tranh chấp, quận đã góp phần quan trọng bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền lợi của Nhà nước, quyền, lợi ích hợp pháp của người sở hữu nhà, sử dụng đất hợp pháp; góp phần ổn định trật tự, an toàn xã hội, phát triển kinh tế của thành phố nói chung và quận Thanh Khê nói riêng. Tuy nhiên, trong một số trường hợp đường lối giải quyết các tranh chấp còn khác nhau, chưa bảo đảm nguyên tắc áp dụng thống nhất pháp luật, nhiều vụ phải xử đi xử lại nhiều lần, nên chưa bảo vệ kịp thời quyền, lợi ích hợp pháp của công dân, chưa được dư luận xã hội đồng tình. Nguyên nhân của tình trạng trên bao gồm: - Một bộ phận đội ngũ cán bộ xét xử còn hạn chế về năng lực. - Pháp luật đất đai của nước ta thường xuyên thay đổi, thiếu nhiều quy định cụ thể, văn bản dưới luật rất nhiều nhưng tản mạn, còn chồng chéo, mâu thuẫn nhau. - Việc quản lý hồ sơ về nhà, đất của các cơ quan chức năng rất lỏng lẻo, thiếu chính xác, có trường hợp cung cấp thông tin không đầy đủ. - Bộ luật dân sự quy định về vấn đề quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đai chưa phù hợp với thực tiễn hoặc không thống nhất với các ngành luật khác, có vấn đề phát sinh tranh chấp mà vẫn không có điều luật điều chỉnh (ví dụ: vấn đề cầm cố nh, đất hoặc bán quyền thuê nhà, đất…) - Các cơ quan có trách nhiệm ở trung ương chậm ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai, chậm sửa đổi, bổ sung các văn bản không còn phù hợp, gây khó khăn cho các địa phương áp dụng pháp luật khi xét xử. Chương 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở ĐÔ THỊ TẠI ĐỊA BÀN QUẬN THANH KHÊ 3.1. Một số giải pháp để nâng cao hiệu quả công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở tại địa phương. Thị trường đất đai ở nước ta còn nhiều khuyết tật, về cả lý luận và thực tiễn triển khai. Hệ thống pháp luật về đất đai còn có khoảng trống khá lớn về hệ thống tài chính đất đai, chưa có đủ chính sách điều tiết bằng công cụ kinh tế đối với người sử dụng đất, hệ thống thuế về đất đai chưa đổi mới đồng bộ với đổi mới chính sách đất đai, hệ thống đăng ký đất đai đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để xây dựng hệ thống quản lý, công khai, minh bạch. Cơ chế thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất chưa đáp ứng được đòi hỏi từ thực tiễn nhằm tạo nguồn đầu tư phát triển bằng chính vốn tiềm ẩn đất đai. Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém, tính khả thi chưa cao, chưa hỗ trợ thực sự cho định hướng phát triển bền vững, chưa điều tiết có hiệu quả đối với thị trường sơ cấp. Hệ thống các cơ quan quản lý còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng hệ thống pháp luật mới về đất đai. Để tháo gỡ những khó khăn trên, cần thực hiện các giải pháp chủ yếu sau: - Cần đổi mới và tăng cường hiệu lực của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Trong điều kiện khoa học kỹ thuật phát triển như hiện nay, việc ghi nhận thông tin về đất đai cần được công nghệ hóa và có sự kết nối thông suốt về dữ liệu thông tin địa chính trên toàn quốc. Có như vậy chúng ta mới có thể kiểm soát được việc tích tụ đất đai của các chủ thât sử dụng đất, làm cơ sở cho việc hạn chế đầu cơ đất đai. Cần hiểu thêm rằng, việc quản lý đất đai không thể dừng lại ở việc quản lý hành chính đơn thuần được nữa, mà phải gắn với việc tự điều tiết của thị trường đất đai (thị trường quyền sử dụng đất). Ngoài ra, việc thực hiện nghiêm túc pháp luật và xử lý nghiêm minh những hành vi vi phạm pháp luật đất đai, nhất là với các giao dịch bất hợp pháp, là biện pháp thiết thực nhất để ngăn chặn hành vi đầu cơ đất đai. - Các thông tin về đất đai và thông tin bất động sản cần phải được minh bạch và tiếp cận một cách dễ dàng hơn, đặc biệt là thông tin về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến từng thửa đất, một cách kịp thời. . Để làm được điều này cần phải nâng cao khả năng lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Bên cạnh đó, thông tin về tình trạng pháp lý của từng thửa đất cần phải được tìm hiểu dễ dàng hơn. Đây là điều kiện để tạo sự an tâm, mạnh dạn đầu tư cho các doanh nghiệp, góp phần làm nâng cao chất lượng, phong phú hàng hóa cho thị trường bất động sản, từ đó hành vi đầu cơ sẽ không còn có “đất” để tồn tại. - Có sự phối hợp chặt chẽ giữa các cơ quan chức năng (Thuế, địa chính, xây dựng, Uỷ ban nhân dân xã, phường) trong việc quản lý đất đai. Kiểm tra, giám sát các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng nhà đất thông qua việc kiểm tra lập sổ bộ thuế nhà đất hàng năm; thông qua việc cấp giấy phép xây dựng để kịp thời phát hiện các trường hợp vi phạm và có biện pháp xử lý phù hợp. Tăng cường quản lý việc xây dựng nhà ở, đặc biệt đối với đất đô thị, đất trên các trục đường giao thông chính, buộc các đối tượng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới được cấp giấy phép xây dựng. Có sự gắn kết hơn nữa giữa quyền lợi và trách nhiệm của chính quyền địa phương trong việc quản lý thu thuế, trong đó có thuế chuyển quyền sử dụng đất. Đẩy nhanh việc thực hiện chủ trương uỷ nhiệm thu cho các xã, phường. Ngoài ra, Nhà nước nên cho xây dựng tỷ lệ trích phù hợp một bộ phận thuế chuyển quyền sử dụng đất để hỗ trợ cho chính quyền địa phương trong việc quản lý thu thuế chuyển quyền sử dụng đất. Quy định về mặt luật pháp để xử lý nghiêm khắc các trường hợp mua bán nhà ở, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức viết giấy trao tay. Các trường hợp mua, bán, chuyển nhượng nhà đất trái pháp luật nếu được phát hiện phải có sự phân định rõ ràng trách nhiệm của các bên có liên quan và có biện pháp xử lý thích hợp. Hoàn thiện Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất theo phương thức điều tiết trên thu nhập ròng từ việc chuyển nhượng. Từ đó sẽ buộc các đối tượng nộp thuế phải lưu giữ các hoá đơn, chứng từ hợp pháp (có công chứng của Nhà nước) liên quan đến việc chuyển nhượng. Nếu không lưu giữ, thì phải nộp mức thuế cao hơn. Tuy nhiên để thực hiện được, trước mắt, cần quy định giá tính thuế phù hợp hơn với giá chuyển nhượng trên thị trường. Cần xây dựng các trung tâm thẩm định giá độc lập, với đội ngũ cán bộ chuyên môn nghiệp vụ giỏi, cung cấp đầy đủ các thông tin cần thiết cho công tác quản lý thu thuế. Hiện nay, các lĩnh vực khác như: tư pháp, dân sự chưa được hoàn thiện để người dân có thể yên tâm đóng thuế và được Nhà nước bảo hộ về tài sản. Vì vậy, bên cạnh việc hoàn thiện Luật thuế chuyển quyền sử dụng đất, cần phải sửa đổi, bổ sung các luật có liên quan như Luật đất đai, Luật thuế trước bạ... để tạo ra các giải pháp đồng bộ trong việc quản lý đất đai. - Nâng cao chất lượng công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, bảo đảm chủ động đáp ứng nhu cầu đất cho phát triển công nghiệp, dịch vụ, xây dựng cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở và các nhu cầu khác trong quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Tức là bảo đảm quan hệ cung-cầu về đất, không để mất cân đối về cung-cầu, cung không đáp ứng cầu, dẫn tới tăng giá đất. - Quy định hợp lý và sử dụng có hiệu quả hơn công cụ tài chính trong quản lý nhà nước về đất đai. Chính sách tài chính về đất đai được coi là hoàn thiện, ngoài việc đảm bảo các vấn đề xã hội, chống lãng phí đất đai thì còn phải có tác dụng hạn chế được đầu cơ đất đai. Trong đó, thuế là công cụ hữu hiện nhất để làm chùn tay những người đầu cơ. Chẳng hạn, đối với đất ở mà người sử dụng đất tích tụ vượt quá nhu cầu bình thường thì phải chịu một mức thuế chống đầu cơ cao hơn mức bình thường, theo cách tính lũy tiến. Cách làm này đã được thực hiện ở một số nước phát triển trên thế giới, mà Hàn Quốc, Nhật Bản là những ví dụ điển hình. Để giảm nạn đầu cơ đất đai, Chính phủ các nước này đã quy định thuế lũy tiến đánh vào giá trị của đất đai, tùy thuộc vào thời gian nắm giữ đất đai đã tích tụ. Việc làm này được thực hiện với sự hỗ trợ của khoa học kỹ thuật, thông qua việc “công nghệ hóa” và “máy tính hóa” đối với hoạt động quản lý đất đai và thu thuế đối với bất động sản. Đây là việc không dễ dàng đối với điều kiện của Việt Nam, nhưng không phải không thực hiện được nếu chúng ta có thiện chí và quyết tâm thực sự. - Thực hiện tổ công tác tuyên truyền bằng nhiều hình thức nhằm phổ biến sâu rộng Luật đất đai và các chủ trương chính sách liên quan đến đất đai. - Do biến động lớn ở các khu dân cư mới và chỉnh trang đô thị nên phối hợp với các cơ quan chức năng của ngành đo đạc, để đo đạc lại bản đồ địa chính. - Phải tổ chức lại công tác đăng ký đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký đất đai hiện đại. Trong hệ thống này, từng thửa đất đều phải được xác định giá đất qua mỗi lần đăng ký, và như vậy sẽ kiểm soát được chênh lệch về thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất để áp dụng chính sách thuế. Trong Luật Đất đai (sửa đổi), việc đăng ký đất đai được coi như là một thủ tục bắt buộc đối với mọi đối tượng sử dụng đất. - Đơn giản hoá thủ tục, rút gọn thời gian xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng như đăng ký kê khai biến động nhưng đảm bảo tính pháp lý theo quy định. - Tạo cơ chế thực thi nghiêm pháp luật về đất đai, bất động sản ở mọi cấp, mọi ngành; thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật; xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật đối với cán bộ quản lý và người sử dụng đất. - Đẩy mạnh công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai Tạo chuyển biến mạnh mẽ, rõ rệt về giải quyết đơn thư tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai với yêu cầu phải giải quyết dứt điểm các đơn thư tồn đọng và giải quyết kịp thời đơn thư phát sinh theo đúng quy định của pháp luật. Chủ tịch Ủy ban nhân dân các cấp phải trực tiếp chỉ đạo công tác giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo theo quy định của pháp luật, khắc phục có hiệu quả tình trạng chậm trễ, đùn đẩy trách nhiệm trong giải quyết đơn thư; coi trọng việc tổ chức đối thoại giữa người có đơn thư với cơ quan hoặc người có quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính bị khiếu nại. Đối với những đơn thư đã được các cơ quan hành chính hoặc Tòa án nhân dân giải quyết đúng pháp luật, phù hợp với thực tế mà người khiếu nại vẫn không chấp hành và có hành vi kích động, gây mất trật tự công cộng thì cần áp dụng các biện pháp xử lý theo quy định của pháp luật. Ủy ban nhân dân các cấp có trách nhiệm hoàn thiện công tác tiếp dân, hướng dẫn đầy đủ, cụ thể về pháp luật cho người có đơn thư hoặc đến trình bày, khiếu nại, tố cáo tại nơi tiếp công dân; công bố công khai số điện thoại, số fax, hòm thư, địa chỉ thư điện tử để tiếp nhận các phát hiện, kiến nghị của công dân. - Tăng cường trách nhiệm của Uỷ ban nhân dân các cấp trong việc giải quyết khiếu nại tố cáo. - Thường xuyên nâng cao chất lượng đội ngũ cán bộ địa chính nhất là cán bộ địa chính xã phường. - Các cá nhân hoạt động môi giới, định giá bất động sản, quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản phải qua đào tạo. Để được cấp chứng chỉ môi giới, định giá bất động sản, các cá nhân phải có đủ các điều kiện như không phải là cán bộ, công chức nhà nước; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản. Ngoài ra, cá nhân được cấp chứng chỉ định giá bất động sản phải có bằng tốt nghiệp cao đẳng hoặc đại học, người quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản cũng phải có giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về quản lý, điều hành sàn giao dịch bất động sản. - Ứng dụng công nghệ thông tin để quản lý cơ sở dữ liệu phục vụ công tác quản lý. - Phân công, phân cấp trách nhiệm cụ thể cho Uỷ ban nhân dân cấp phường, các ngành đặc biệt là ngành địa chính. - Giải quyết dứt điểm những tồn tại về nhà đất do lịch sử để lại theo phương châm ổn định, hợp lý, bảo đảm hiệu quả sử dụng đất. - Cần có quy định cụ thể hơn việc phân loại đất. Mỗi loại đất cần được phân ra các hạng cụ thể hơn, để có chế độ pháp lý phù hợp. - Những căn nhà có chủ nhân ở trên 2 năm, khi bán đi thì không bị đóng thuế. Những người có nhà cửa, đất đai mà không ở (chỉ cho mượn) và những người buôn bán nhà đất; khi bán thì phải trả thuế cho chính phủ. Cuối năm đóng thuế thì sẽ tính lại và khấu trừ sau (chính phủ lấy tiền trước). Nếu đổi bất động sản này để lấy bất động sản khác lớn hơn trong vòng 3 tháng thì không bị đóng thuế. Ở những nơi quy hoạch rồi; khu đẹp và ven biển thì tiền thuế có thể cao gấp đôi, gấp ba hoặc những nơi chưa quy hoạch và chưa có điện nước thì được giảm thuế một nửa. - Tăng khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản, nhất là đất cho sản xuất kinh doanh, và bất động sản nhà ở để chủ động bình ổn thị trường theo qui luật cung cầu, đồng thời góp phần thực hiện chính sách xã hội. - Phát triển quĩ đất để điều tiết thị trường đất đai theo qui định của Luật Đất đai năm 2003, cần khuyến khích các thành phần kinh tế đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, cũng như các loại bất động sản thương mại khác, đặc biệt là nhà ở cho thuê, nhà ở bán trả dần thông qua chính sách tạo điều kiện để người thu nhập thấp, hộ gia đình chính sách xã hội gặp khó khăn có điều kiện cải thiện chỗ ở, trên nguyên tắc xóa bao cấp, thực thi chính sách hỗ trợ các hộ gia đình, cá nhân phù hợp với tình hình kinh tế - xã hội, khả năng của ngân sách nhà nước và của từng địa phương. Kiên quyết thu hồi và tổ chức bán đấu giá các lô đất trong các dự án mà chủ đầu tư thứ cấp không đầu tư sau 12 tháng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. - Vận hành đồng bộ thị trường dịch vụ hỗ trợ cho thị trường bất động sản, đặc biệt quan tâm tới dịch vụ tư vấn về lập quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ tín dụng bất động sản, dịch vụ bảo đảm giao dịch bất động sản, dịch vụ cung cấp thông tin về bất động sản, dịch vụ định giá bất động sản. - Từng bước hoàn thiện cơ cấu của thị trường và lành mạnh các giao dịch trên thị trường bất động sản, trong đó đặc biệt chú trọng việc thiết lập “sàn giao dịch quyền sử dụng đất” để thực hiện các hình thức đấu giá, đấu thầu hoặc treo biển đối với các loại đất được đưa vào thị trường bất động sản và các “trung tâm giao dịch bất động sản” để tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường, bảo đảm cho thị trường công khai, minh bạch và có sự quản lý của Nhà nước, góp phần hạn chế đầu cơ, ổn định thị trường. Trên đây là một số giải pháp nhằm nâng cao, hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Thanh Khê. Từ đó giúp cho công tác quản lý đất đai nói chung và giao dịch đất đai nói riêng ngày một tốt hơn, đảm bảo đúng pháp luật. 3.2. Kiến nghị Phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê được thành lập tháng ba năm 2005, đã từng bước đi vào ổn định về mặt tổ chức, hiệu quả hoạt động khá tốt trong công tác quản lý đất đai như: tiếp nhận, giải quyết các hồ sơ thuộc lĩnh vực đất đai, tổ chức thanh tra, kiểm tra về đất đai cũng như đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất, đáp ứng được yêu cầu của nhân dân. Bên cạnh những mặt tích cực đó, vẫn còn có những hạn chế cần được khắc phục, qua thời gian nghiên cứu tìm hiểu, tôi xin đưa ra một số kiến nghị sau: - Việc tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ các nội dung công việc trong lĩnh vực đất đai được thực hiện “một cửa” Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên Môi trường. Nhưng hiện nay, phòng Tài nguyên Môi trường và Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất do chưa có địa điểm làm việc thích hợp, nên đề xuất tạm thời nhận hồ sơ tại tổ “một cửa” thuộc Văn phòng Uỷ ban nhân dân quận và trả hồ sơ tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. - Chấm dứt việc thu thừa một số loại thủ tục; có biện pháp khắc phục việc hẹn trả thời gian, trả kết quả hồ sơ không đúng quy định; thu đủ, thu đúng các khoản phí, lệ phí theo quy định; củng cố lại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ; xây dựng và ban hành quy chế làm việc của Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận; xác lập chế độ trách nhiệm, mối quan hệ công tác cụ thể của tập thể và cá nhân cán bộ, viên chức đơn vị trong quy trình luân chuyển giải quyết hồ sơ công việc của hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận. - Hệ thống hoá và công khai hoá hoạt động công vụ, bao gồm những việc công khai lịch công tác; tổ chức hòm thư góp ý, điện thoại đường dây nóng, sử dụng bảng tên để bàn, thường xuyên đeo thẻ công chức, viên chức khi làm nhiệm vụ; công khai mức phí và lệ phí theo Quyết định số 103/2006/QĐ-UBND của Uỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng; kịp thời bổ sung và công khai đầy đủ quy trình, thủ tục, phí và lệ phí, thời gian giải quyết các nội dung công việc theo quy định để tổ chức, các nhân dễ biết, kiểm tra, thực hiện. - Tổ chức quán triệt và công khai quy tắc ứng xử của cán bộ, công chức, viên chức làm việc trong bộ máy chính quyền địa phương ban hành kèm theo Quyết định số 03/2007/QĐ-BNV ngày 26/02/2007 của Bộ trưởng Bộ Nội vụ. - Sắp xếp lại một số loại sổ sách theo dõi phục vụ cho công tác quản lý và lưu hồ sơ công việc theo quy định; thường xuyên nghiên cứu các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai, nhất là các văn bản mới ban hành để áp dụng thực hiện giải quyết công việc chuyên môn cho đúng với quy định của pháp luật hiện hành; khắc phục kịp thời những hạn chế, thiếu sót về thủ tục, thời gian, phí và lệ phí giải quyết hồ sơ, công việc của hộ gia đình, cá nhân. - Có biện pháp chấn chỉnh tổ chức và hoạt động của bộ phận tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ tại quận theo quy định tại Quyết định số 06/2006/QĐ-UBND ngày 06/02/2006 củaUỷ ban nhân dân thành phố Đà Nẵng nhằm đảm bảo sự đồng bộ và thống nhất chung cho việc tiếp nhận, giải quyết hồ sơ theo cơ chế “một cửa” của tổ chức, công dân trên địa bàn quận; chỉ đạo Văn phòng Uỷ ban nhân dân quận phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường quận xây dựng quy chế phối hợp khi trình Chủ tịch Uỷ ban nhân dân quận ký hồ sơ của hộ gia đình, cá nhân; tăng cường công tác kiểm tra, giám sát hoạt động của Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả và các phòng chuyên môn nhằm đảm bảo cho việc giải quyết hồ sơ, công việc cho tổ chức, cá nhân trên địa bàn quận theo đúng quy định của Nhà nước. - Cấp trên chưa hướng dẫn cụ thể việc phạt trễ hạn đối với Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, thẩm quyền của người ra quyết định, tỷ lệ phần trăm được trích. - Đối với giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở (cấp theo nghị định 60/CP) khi đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, quy định không được ghi vào giấy chứng nhận hoặc trang bổ sung mà chỉ được ghi vào đơn đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đẩt, nên việc quản lý việc đăng ký và xoá đăng ký quyền sử dụng đất, tài sản gặp nhiều khó khăn, dễ dẫn đến sai sót, rất nguy hiểm. - Kiến nghị Sở Tài nguyên Môi trường: tăng cường công tác kiểm tra, công tác bồi dưỡng, tập huấn hướng dẫn chuyên môn nghiệp vụ đối với cán bộ, viên chức Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện nhằm tạo sự thống nhất chung trong việc tiếp nhận giải quyết hồ sơ đất đai trên địa bàn thành phố. - Kiến nghị Cục Thuế thành phố chỉ đạo Chi cục Thuế quận Thanh Khê thực hiện việc tiếp nhận luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân giữa Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận với Chi cục Thuế theo quy định tại của Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18/4/2005 của Liên bộ Tài chính, Tài nguyên Môi trường và thực hiện nghiêm túc kết luận của Lãnh đạo liên ngành Sở Tài nguyên Môi trường - Cục Thuế thành phố Đà Nẵng nêu tại Thông báo số 194/TB/STNMT-CT ngày 11/4/2006 nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của hộ gia đình, cá nhân được đảm bảo theo quy định của pháp luật. - Đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố, sở tài nguyên môi trường quan tâm hơn nữa về trang thiết bị phục vụ cho công tác quản lý. - Đề nghị Uỷ ban nhân dân quận có khoản kinh phí nhất định đầu tư công tác tác nghiệp của ngành cũng như chỉ đạo phòng tài nguyên môi trường phối hợp hướng dẫn các phường tiến hành công tác triển khai chỉnh lý biến động hàng năm. - Đề nghị phòng tài nguyên môi trường cần quan tâm hơn nữa đến trình độ chuyên môn của cán bộ, nhất là đối với cán bộ cấp phường, thường xuyên giao ban để nắm bắt tình hình, kịp thời uốn nắn những lệch lạc trong quá trình quản lý của cấp cơ sở và làm tốt hơn nữa công tác tham mưu cho Uỷ ban nhân dân quận. - Định kỳ tổ chức tiếp dân để nghe những phản ánh của nhân dân. - Đề nghị tăng cường hơn nữa công tác thanh tra, kiểm tra về chấp hành pháp luật đất đai , kiên quyết xử lý các vi phạm, kịp thời giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai tránh tình trạng kéo dài. - Đo đạc và thiết lập lại bản đồ địa chính, bản đồ quy hoạch của toàn quận. - Đề nghị Uỷ ban nhân dân thành phố, Uỷ ban nhân dân quận có một khoản kinh phí cho công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai một cách sâu rộng và thường xuyên đến từng người dân. - Đề nghị chính phủ quy định về khung giá các loại đất cho phù hợp với điều kiện hiện nay. Cho phép thành lập các trung tâm định giá nhà đất ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giúp các cơ quan nhà nước xác định giá các loại đất theo từng thời gian, từng vùng. - Cần cụ thể hơn nữa những quy định về giao dịch liên quan đến nhà đất trong Bộ luật dân sự, đặc biệt là phần giải quyết hậu quả hợp đồng vô hiệu, xác định thiệt hại trong trường hợp mua bán nhà, đất bị vô hiệu. Với những kiến nghị nêu trên, mong rằng các cơ quan quản lý cấp trên, Uỷ ban nhân dân quận và Phòng Tài nguyên quận, sẽ có sự đầu tư, quan tâm hơn nữa để góp phần đảm bảo cho công tác quản lý về đất đai được hoàn thiện ngày một tốt hơn. Qua thời gian thực tập tại phòng Tài nguyên Môi trường quận Thanh Khê, tìm hiểu và trên thực tế số liệu thu thập được. Có thể thấy rằng, trong sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh tế theo cơ chế thị trường, quận Thanh khê cũng như những địa phương khác luôn đẩy mạnh công tác quản lý đất đai trong mọi lĩnh vực cụ thể công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất là hoạt động có nhiều biến động nhất, trong giai đoạn từ 1997-2006 công tác quản lý đất đai cũng như các hoạt động liên quan đến đất đai đạt được những kết quả sau: * Về công tác quản lý đất đai: Trong những năm qua, dưới sự lãnh đạo và chỉ đạo trực tiếp của Uỷ ban nhân dân quận Thanh Khê, Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đà Nẵng và các ngành có liên quan, phòng Tài nguyên Môi trường đã thực hiện tốt chức năng, nhiệm vụ của mình, công tác quản lý đất đai trên địa bàn quận đã đi vào nề nếp theo sự phân cấp của thành phố và hướng dẫn liên ngành của Sở Tài nguyên Môi trường thành phố Đà Nẵng. Phòng Tài nguyên Môi trường quận có đội ngũ cán bộ có trình độ chuyên môn và kinh nghiệm, thạo việc, đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ của công tác quản lý đất đai hiện nay. Công tác quy hoạch sử dụng đất chưa thực hiện được, công tác kế hoạch sử dụng đất được thực hiện tương đối đồng bộ, kịp thời và đúng theo quy định. Công tác thống kê, kiểm kê được thực hiện khá tốt, kịp thời đúng quy trình, quy phạm phần nào góp phần hạn chế được việc sử sụng đất không đúng mục đích và hạn chế nhiều vụ tranh chấp về đất đai. Hệ thống tài liệu bản đồ, sổ sách tương đối, toàn quận có 10/10 phường xây dựng bản đồ địa chính tạo điều kiện cho các phường chỉnh lý biến động theo hiện trạng. Nhưng công tác cập nhật thường xuyên mở sổ theo dõi còn chưa kịp thời. Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được quy định rất cụ thể. Công tác quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai chưa được triển khai thực hiện trên địa bàn quận. Trong thời gian tới cần phải đựơc thực thi để hệ thống pháp luật đất đai ngày càng hoàn thiện hơn. * Về công tác ban hành, áp dụng các quy định, quy chế, chính sách liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất Trong những năm qua, công tác ban hành áp dụng các quy định pháp luật đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất luôn được quán triệt triển khai tương đối tốt, công tác tuyên truyền được thực hiện rộng rãi, các quy định, thông tin luôn được công khai niêm yết tại Uỷ ban quận, các văn bản hướng dẫn được triển khai kịp thời, nhanh chóng. Công tác quản lý tài chính về đất đai được thực hiện tương đối tốt, thực hiện việc xác định mức thuế, giá đất đúng theo khung giá đất của thành phố, đóng một vai trò quan trọng trong công tác quản lý đất đai và phát kinh tế của quận, đóng góp đáng kể vào nguồn thu ngân sách Nhà nước. Công tác ban hành văn bản pháp luật cũng đã kịp thời bám sát các chỉ thị, Nghị định, công văn của cấp trên, song còn mang tính chất riêng lẻ, chưa mang tính chỉ đạo chung. * Về công tác quản lý quy trình đăng ký chuyển quyền sử dụng đất Luôn có sự phối hợp nhanh chóng, kịp thời, chính xác giữa các bộ phận, cơ quan chức năng liên quan, thực hiện đúng các khâu, trình tự giải quyết, đảm bảo đúng thời gian quy định, giữa các bộ phận có sự chuyên môn hoá cao, sự phân cấp hợp lý giữa cấp phường và cấp quận theo cơ chế “một cửa liên thông”. Tuy nhiên, do sự hạn chế về trình độ chuyên môn của cán bộ địa chính phường nên đôi khi tạo ra sự mâu thuẫn, chậm trễ, gây mất thời gian cho người dân. Ngoài ra, trong thực hiện một cửa liên thông như lập sổ sách theo dõi việc tiếp nhận và trả kết quả chưa khoa học, không rõ ràng, không thể hiện được tình trạng hồ sơ để từ đó có những đánh giá hiệu quả thực hiện một cách chính xác; công tác phối hợp giữa cán bộ phường với cán bộ quận, sở ngành còn chưa nhịp nhàng, có những vướng mắc chưa được xử lý kịp thời từ phía cơ quan giải quyết cuối cùng; còn tình trạng hồ sơ trễ hẹn nhưng chưa có văn bản trả lời thoả đáng cho đơn vị chuyển hồ sơ hoặc cho công dân, tổ chức. trong khi đó cán bộ chuyên môn địa chính phường thường xuyên phải trực tiếp chuyển hồ sơ lên quận, do đó không thể thường trực hỗ trợ cho cán bộ tiếp nhận nên tình trạng nhận thiếu hồ sơ cho công dân vẫn còn xảy ra. Hồ sơ trễ hẹn thuộc lĩnh vực này tập trung vào các hồ sơ có thông báo nghĩa vụ tài chính, lý do từ phía công dân, tổ chức nộp hồ sơ chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính. Ngoài ra còn có lý do khách quan là hồ sơ nhiều, quá tải, trong khi đó cán bộ chuyên môn ít, xử lý không kịp theo thời gian đã quy định. * Về công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đối với hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Công tác thanh tra, kiểm tra giải quyết khiếu nại, tố cáo tranh chấp liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất thực hiện khá tốt, giải quyết kịp thời và tạo tinh thần đoàn kêt trong cộng đồng dân cư đem lại lòng tin của nhân dân đối với chính quyền, lập lại kỷ cương pháp luật trong quản lý đất đai ngăn chặn kịp thời các vụ việc vi phạm chính sách đất đai, không có vụ việc nào phải giải quyết vượt cấp. *Tóm lại: Công tác quản lý Nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động chuyển quyền sử dụng đất nói riêng còn hạn chế về tổ chức và công tác chuyên môn, mang tính sự vụ chưa đi vào quản lý có nề nếp, khoa học có hệ thống, do đó ảnh hưởng không nhỏ đến sự phát triển kinh tế - xã hội và tình hình trật tự chính trị của địa phương. Do đó, hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận là một nội dung quan trọng cần được chú trọng quan tâm hơn nữa, đòi hỏi có sự phối hợp giữa các cấp chính quyền, cơ quan hữu quan. Để thực thi, cần đồng bộ hoá hệ thống pháp luật về đất đai; nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất để có mặt bằng sử dụng đất hiệu quả và hợp lý; hoàn thành hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; cải cách mạnh thủ tục hành chính trong quản lý; tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý. Pháp luật phải được thực hiện nghiêm, kiểm tra, thanh tra phải có hiệu quả, sai phạm phải được xử lý kịp thời. Sự đồng bộ, hoàn thiện trong công tác quản lý và sự chấp hành pháp luật của mỗi người sẽ tạo ra sự ổn định về an ninh, chính trị, kinh tế xã hội của mỗi quốc gia. LỜI MỞ ĐẦU 1/ Tính cấp thiết của đề tài Trong bốn loại nguồn lực đầu vào cho nền kinh tế xã hội gồm: Đất đai, lao động, vốn, công nghệ thì đất đai là loại tài nguyên vô cùng quý giá do thiên nhiên ban tặng cho loài người. Đất đai gắn liền với mọi hoạt động, đời sống kinh tế, văn hoá - xã hội của con người. Đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt không có gì thay thế trong sản xuất nông nghiệp, là nhu cầu bức thiết về an cư lập nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố của các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất đai còn là cơ sở để phát triển hệ sinh thái môi trường, dung hoà sự sống của con người và sinh vật. Đất đai có vai trò hết sức quan trọng, là vấn đề sống còn của mỗi quốc gia, mỗi dân tộc. Để khẳng định vai trò to lớn của đất đai, từ xưa nhân dân ta có câu “ Tấc đất tấc vàng”, và Mác cũng khẳng định “Lao động là cha, đất đai là mẹ sản sinh ra của cải vật chất”…Chính vì vậy, Fidecraxte Rô có nêu “Người ta có thể cho máu của mình chứ không bao giờ cho nhau đất”. Có thể nói, đất là vấn đề xuyên suốt thời đại, tất cả các nhà nước dù xây dựng Nhà nước theo hình thức nào đều coi trọng việc quản lý đất đai. Riêng ở nước ta, để có nguồn vốn đất đai như ngày nay cha ông ta phải đổ biết bao xương máu qua hàng nghìn năm dựng nước và giữ nước để giữ lấy từng tấc đất thiêng liêng của Tổ quốc. Thấy được tầm quan trọng của đất đai, nên luôn đòi hỏi chúng ta phải có biện pháp tổ chức quản lý và sử dụng tài nguyên đất sao cho hợp lý, tiết kiệm nhằm khai thác tiềm năng, song song với việc bảo vệ đất mang lại hiệu quả cao phục vụ đắc lực cho công cuộc xây dựng đất nước nhất là trong giai đoạn hiện nay với tốc độ phát triển đô thị, phát triển kinh tế theo hướng công nghiệp hoá - hiện đại hoá đã diễn ra quá trình chuyển đổi cơ cấu đất đai một cách mạnh mẽ và những phát sinh trong quá trình quản lý diễn ra phức tạp, với việc dân số gia tăng dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ngày càng cao trong khi đó đất đai chỉ có giới hạn về số lượng cũng như chất lượng. Khi nước ta bước vào nền kinh tế thị trường, thì sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội. Năm 1993 khi luật đất đai đã xác lập 5 quyền của người sử dụng đất, đã thừa nhận về mặt pháp lý của quyền sử dụng đất thì hàng loạt vấn đề về giao dich quyền sử dụng đất diễn ra một cách phức tạp như: đầu cơ đất đai, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng đất trái phép, giao dịch đất không có các giấy tờ hợp lệ, giao dịch ngầm, trao tay…dẫn đến tranh chấp, khiếu nại tố cáo về đất đai. Trong khi quản lý nhà nước về đất đai còn yếu kém. Sự yếu kém này thể hiện ở các điểm sau: - Thứ nhất là tính cục bộ trong quản lý đất đai còn quá lớn. Tính cục bộ này không chỉ thể hiện trong mối quan hệ giữa cơ quan nhà nước với nhau mà còn cả trong tầm nhìn và phương pháp quản lý. Việc không có sự thống nhất trong vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất giữa Bộ Tài nguyên & Môi trường, Bộ Xây dựng và Bộ Tư pháp trong thời gian qua đã thể hiện tính cục bộ trong quan hệ nói trên. Ngoài ra, việc lưu trữ thông tin về đất đai trong hồ sơ địa chính cho đến thời điểm này vẫn còn được thực hiện thủ công trên giấy và theo từng địa phương Việc sử dụng công nghệ thông tin cho hoạt động này vẫn còn manh mún, thiếu tính hệ thống. Từ đây, sự kết nối giữa các nguồn thông tin về đất đai để đảm bảo tính chính xác, cũng như để kiểm soát việc sử dụng đất của một người ở nhiều địa phương khác nhau không thể thực hiện được. - Thứ hai là sự trì trệ và thiếu thông thoáng trong quản lý đất đai. Pháp luật buộc người sử dụng đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (hoặc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất) mới được thực hiện giao dịch, nhưng hoạt động cấp giấy chứng nhận lại diễn ra quá chậm. Hạn chế này không chỉ xuất phát từ cơ quan hành chính cấp giấy chứng nhận mà còn có sự góp phần của các cơ quan nhà nước có liên quan, đặc biệt là cơ quan thuế khi thực hiện các khoản thu từ việc thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.Thực tế cho thấy, việc người sử dụng đất “được” cơ quan thuế chấp nhận cho thực hiện nghĩa vụ tài chính (là điều kiện) để được cấp giấy chứng nhận không phải là chuyện dễ dàng. Những trở ngại này cùng với thực tế thủ tục hành chính quá phiền hà khi thực hiện quyền của người dụng đất đã làm làm cho các giao dịch ngầm về đất đai chiếm phần lớn trong các giao dịch về nhà đất. Đây chính là nguyên nhân làm cho tình trạng đầu cơ đất đai bùng phát, vượt quá tầm kiểm soát của Nhà nước. Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng đối với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai. Hiện nay, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều chủ trương, chính sách, văn bản pháp luật nhằm thực hiện: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý”. Vì thế, đất đai được thống nhất quản lý từ trung ương đến địa phương trên từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất. Để làm được điều đó, đòi hỏi Nhà nước ta đầu tư đúng mức cho công tác quản lý đất đai, nâng cao trình độ quản lý, tuyên truyền pháp luật đến từng người dân, quản lý đất đai theo quy hoạch, kế hoạch, giao đất đúng mục đích, đúng đối tượng, ổn định và lâu dài, để người dân an tâm đầu tư bảo vệ, cải tạo đất, góp phần nâng cao năng suất lao động cho người dân và xã hội. Xuất phát từ thực trạng trên cùng với những kiến thức đã học, được sự phân công của khoa Thương mại – Du lịch trường đại học kinh tế Đà Nẵng và được sự đồng ý của phòng Tài nguyên môi trường quận Thanh Khê tôi tiến hành nghiên cứu đề tài “Hoàn thiện công tác quản ký chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị tại địa bàn quận Thanh Khê thành phố Đà Nẵng”. 2/ Mục đích và yêu cầu * Mục đích - Thông qua nghiên cứu đề tài để đánh giá đúng thực trạng công tác cải cách thủ tục hành chính trong quản lý đất đai cũng như công tác thanh tra, kiểm tra, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo đối với các hoạt động chuyển quyền sử dụng đất của địa phương. - Trên cơ sở đó tìm ra được những nguyên nhân tồn tại và đề xuất kiến nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền về các giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất. * Yêu cầu - Nắm vững các nội dung quản lý Nhà nước về hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. - Những số liệu điều tra phải đảm bảo đầy đủ phản ánh trung thực và khách quan. - Những kiến nghị, đề xuất phải có tính khả thi và phù hợp với thực tế cuả địa phương. 3/ Phương pháp nghiên cứu - Phương pháp thống kê - Phương pháp điều tra, phỏng vấn thăm dò, khảo sát thực tế - Phương pháp phân tích, tổng hợp trên cơ sở số liệu và tài liệu thu thập được. 4/ Đối tượng và phạm vi nghiên cứu * Đối tượng nghiên cứu - Chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị giữa các hộ gia đình, cá nhân - Các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị * Phạm vi nghiên cứu - Chuyển quyền sử dụng đối với đất ở - Thời gian nghiên cứu từ ngày 01/01/2008 đến 04/05/2008 5/ Kết cấu của chuyên đề Chuyên đề gồm các chương: Chương I: Một số vấn đề lý luận cơ bản về chuyển quyền sử dụng đất và công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất Chương II: Phân tích thực trạng chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị và công tác quản lý trên địa bàn quận Thanh Khê Chương III: Một số giải pháp và kiến nghị nhằm hoàn thiện công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất ở đô thị trên địa bàn quận Thanh Khê Phần kết luận