Một số vấn đề lý luận về khái niệm thị trường bất động sản

i. Vì vậy, huy động vốn là một vấn đề vô cùng quan trọng đối với doanh nghiệp. Hiện nay, có nhiều kênh huy động vốn khác nhau, trong đó thị trường bất động sản là một trong những kênh huy động vốn đang nhận được sự quan tâm từ nhiều phía. Vậy thực trạng huy động vốn từ thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay ra sao?  Có thể nhận thấy rằng thị trường bất động sản là một loại hình thị trường quan trọng. Đối với các nước công nghiệp, hoạt động của thị trường bất động sản thường chiếm khoảng 30% GDP. Cũng có rất nhiều quốc gia có nguồn thu thuế cho Ngân sách Nhà nước từ đất đai và bất động sản chiếm 50%-70% tổng thu. Sự ra đời và phát triển của loại hình thị trường này đã có những đóng góp không nhỏ vào sự phát triển kinh tế xã hội của nước ta trong thời gian qua bởi nó là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra những kích thích cho đầu tư vào đất đai, sự chuyển dịch năng động về lao động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; chuyển bất động sản thành tài sản tài chính để thu hút vào hoạt động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế…. Và thị trường bất động sản thực sự là một kênh huy động vốn hiệu quả cho các doanh nghiệp. Điều này được thể hiện rất rõ thông qua tình hình huy động nguồn vốn từ đất đai cho Ngân sách Nhà nước sẽ gián tiếp tác động tới nguồn vốn cho doanh nghiệp. Cụ thể trong thời gian qua, các khoản thu từ đất đai luôn là một nguồn thu ổn định và chiếm từ 8- 9,5% tổng số thu của Ngân sách Nhà nước. Đó là chưa tính đến lệ phí trước bạ khi chuyển quyền sử dụng đất và các khoản thu gián tiếp thông qua góp vốn liên doanh bằng giá trị quyền sử dụng đất… cũng làm tăng các khoản thu khác của Ngân sách Nhà nước. Điều này được thể hiện số thu cho Ngân sách Nhà nước từ đất đai qua các năm như sau: Trong số 12 nội dung thu nội địa của năm 2006, thu từ thị trường bất động sản có số thu cao đứng thứ 6. Theo thông kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu Ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm ở nước ta bình quân khoảng 20.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 7% GDP và thời gian qua, thị trường bất động sản đã trở thành một một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế. Và như vậy, thông qua các giao dịch mua bán, cho thuê, thế chấp góp vốn của thị trường này… các nguồn vốn sẽ được huy động cho hoạt động SXKD. Tuy nhiên, khả năng huy động vốn cho các doanh nghiệp (gián tiếp lẫn trực tiếp) qua thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay vẫn còn hạn chế. Theo số liệu thông kê thì năm 2007, kiểm toán Nhà nước đã kiểm tra và thu hồi về cho Ngân sách Nhà nước là 11.600 tỷ đồng từ các doanh nghiệp, trong đó có một phần là do hiện tượng đầu cơ bất động sản, trốn thuế khi giao dịch bất động sản. Ngoài hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất vào các dự án liên doanh, bất động sản hầu như chưa được chuyển hoá thành tài sản tài chính dành cho phát triển kinh tế, xã hội. Vì sao vậy? Thứ nhất, tình hình huy động vốn trực tiếp của các doanh nghiệp từ thị trường bất động sản vẫn chưa hiệu qua vì các doanh nghiệp nước ta vẫn chưa thực sự coi thị trường này là một nơi thu hút vốn hiệu quả. Việc khai thác nguồn lực tài chính từ bất động sản chủ yếu qua các hình thức: cho thuê, mua bán, luân chuyển bất động sản, góp vốn liên doanh, thế chấp vay vốn… Thứ hai, thị trường bất động sản vẫn còn nhiều hạn chế: – Thị trường bất động sản còn diễn ra nhiều nghịch lý, nhiều bất cập. Hiện nay, vẫn khoảng 70- 80% là giao dịch ngầm, không đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nước, do đó tác dụng huy động vốn không những kém mà còn gây nhiều tác động tiêu cực. Sỡ dĩ như vậy là vì thủ tục hành chính còn rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và tốn kém chi phí. - Tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển tự phát. Bên cạnh các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, còn có nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất. Những trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu chỉ là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp được cho người mua những thông tin cần thiết về bất động sản. Vẫn còn nhiều trường hợp hoạt động chưa đăng ký hành nghề, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Đặc biệt, chính sách và biện pháp tài chính của Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản được hình thành và phát triển ở nước ta là cả một quá trình do nhiều yếu tố hợp thành, trong đó có yếu tố chính sách và biện pháp tài chính. Tuy nhiên, hệ thống chính sách và biện pháp tài chính hiện hành chưa đủ mạnh để thúc đẩy nhanh hơn sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản. Cụ thể như mức thuế chuyển quyền sử dụng đất, tiền sử dụng đất và lệ phí trước bạ cao, cũng như các biện pháp hỗ trợ tài chính còn đơn điệu chưa đủ mạnh để thúc đẩy kinh doanh phát triển bất động sản. - Việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Yếu tố thông tin về bất động sản và thực hiện các dịch vụ tư vấn là rất cần thiết để đảm bảo độ an toàn cho các bên giao dịch tại thị trường. Các tổ chức môi giới về bất động sản chưa làm được các dịch vụ trên đây, Nhà nước chưa thành lập tổ chức cung cấp thông tin và tổ chức cung cấp dịch vụ một cách đầy đủ cho thị trường bất động sản. - Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh. Nhìn chung, thị trường bất động sản ở nước ta, đã có những bước phát triển nhất định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế. Tuy nhiên, còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều bất cập trong hoạt động và quản lý nhà nước về lĩnh vực này. Do đó, đất đai bị sử dụng kém hiệu quả, sai mục đích và vi phạm pháp luật; nhiều loại bất động sản chưa hoặc không chuyển được thành tài sản hợp pháp, vì vậy không phát huy được giá trị trong lưu thông; gây thất thu cho Ngân sách Nhà nước… Để tăng hiệu quả huy động vốn cho các doanh nghiệp từ thị trường bất động sản thì điều đầu tiên là thị trường này phải thực sự phát triển. Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, bền vững, cần có các giải pháp đồng bộ, trong đó cần phải: Một là, Nhà nước cần tạo lập và phát triển hàng hoá cho thị trường bất động sản thông qua việc đẩy mạnh hơn nữa quá trình cải cách thủ tục hành chính rườm rà trong lĩnh vực đất đai, sắp xếp lại quỹ đất. Hai là, cần phải nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến thị trường bất động sản. Cụ thể, các chính sách và các quy định về thị trường bất động sản phải đảm bảo tính nguyên tắc đồng bộ, không chồng chéo, ổn định bởi thị trường này có mối ảnh hưởng đến rất nhiều lĩnh vực và nhiều loại hình thị trường khác. Thứ ba, cần tạo môi trường và điều kiện thuận lợi nhằm thu hút đầu tư trên thị trường bất động sản. Cần tạo ra một "sân chơi" lành mạnh, bình đẳng cho các chủ thể khi tham gia vào loại hình thị trường này. Thứ tư, tiếp tục hoàn thiện chính sách thuế liên quan đến nhà đất để tránh chồng chéo, mâu thuẫn, tránh tạo điều kiện cho giới đầu cơ "lách" luật. Thứ năm, Nhà nước cần có tính nguyên tắc khi xây dựng các phương pháp định giá bất động sản. Để thị trường bất động sản ngày một phát triển hơn, để hạn chế sự lạm dụng, bóp méo, thao túng thị trường thì cần có sự quản lý của Nhà nước. Muốn vậy, Nhà nước cần phải xây dựng, chuẩn hoá các nguyên tắc, các phương pháp định giá bất động sản, từ đó làm căn cứ cho việc tính giá trị bất động sản phục vụ cho các hoạt động tư vấn, thế chấp, mua, bán bất động sản. Tóm lại, thị trường bất động sản là một kênh huy động vốn quan trọng nhằm phục vụ cho quá trình hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Tuy nhiên, trong thời gian qua thị trường bất động sản đang đầy bất ổn, giá cả "nhảy múa", lên xuống thất thường, hết lên "cơn sốt" lại chuyển sang một giai đoạn "đóng băng", điều đó đã đóng góp vào sự  "nghẽn mạch" của thị trường tài chính và gây nên sự bất ổn của thị trường tiền tệ, đặc biệt đã hạn chế đến khả năng huy động vốn đối với các doanh nghiệp, ảnh hưởng đến sự tăng trưởng, phát triển nền kinh tế. SOURCE: TẠP CHÍ NHÀ QUẢN LÝ SỐ 68, THÁNG 2 NĂM 2009 PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG CÔNG CUỘC ĐỔI MỚI ĐẤT NƯỚC Posted on 26/06/2009 by Civillawinfor CHU THÁI THANH Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt" hoặc quá "lạnh" dẫn tới "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, góp phần vào công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển kinh tế – xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư cho phát triển, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững. Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng nhấn mạnh: Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Cho đến nay, ở hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài sản theo luật cổ La Mã, thành bất động sản và động sản. Bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người gắn liền với đất đai. Thị trường bất động sản có nhiều khu vực, bao gồm thị trường nhà ở, thị trường bất động sản trong công nghiệp và dịch vụ; thị trường bất động sản nông nghiệp; thị trường hạ tầng cơ sở, hạ tầng xã hội và công trình công cộng, thị trường dịch vụ hỗ trợ. Xét về hình thức kinh doanh, có thị trường mua bán, chuyển nhượng, thị trường cho thuê, thị trường xây dựng, kinh doanh, chuyển giao. Hàng hóa bất động sản là đòn bẩy để tạo động lực phát triển kinh tế – xã hội. Từ khi Đảng ta khởi xướng và lãnh đạo công cuộc đổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, thị trường bất động sản nước ta đã từng bước hình thành và phát triển nhanh chóng. Thị trường quyền sử dụng đất phát triển nhanh trên các lĩnh vực giao đất, cho thuê, chuyển đổi, chuyển nhượng và thế chấp quyền sử dụng đất, góp phần sử dụng có hiệu quả nguồn lực của đất đai (nguồn tư liệu sản xuất đặc biệt), thúc đẩy các ngành cũng như nhiều lĩnh vực của nền kinh tế phát triển (công nghiệp, nông nghiệp, giao thông – vận tải, xây dựng, dịch vụ, du lịch…). Nhà nước đã tiến hành có kết quả việc giao đất, cho thuê đất để tạo điều kiện cho các hoạt động của các ngành kinh tế và hộ gia đình trên phạm vi cả nước. Nguồn lực đất đai của quốc gia đã dần được sử dụng với hiệu quả ngày càng cao hơn. Sau hơn 25 năm, kể từ Hiến pháp năm 1980 và 13 năm, kể từ Luật Đất đai năm 1993 tới nay, vấn đề quan tâm về sử dụng đất ổn định, lâu dài đã được khẳng định. Toàn bộ diện tích đất đai có khả năng sử dụng vào các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội đều đã được Nhà nước giao và cho thuê. Thí dụ, bằng việc giao và cho thuê trên 71% tổng diện tích lãnh thổ quốc gia, Chính phủ đã trao quyền sử dụng đất cho: 12 triệu hộ nông dân; gần 20.000 hợp tác xã; hơn 5.000 doanh nghiệp nhà nước; hơn 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; hơn 60.000 trang trại và gần 4.000 dự án đầu tư nước ngoài. Thị trường nhà đất phát triển thúc đẩy tính năng động trong hoạt động đầu tư, góp phần làm cho tình hình kinh tế – xã hội của đất nước chuyển biến nhanh. Phát triển thị trường bất động sản đã thu hút sự tham gia đông đảo, đa dạng của các thành phần kinh tế vào đầu tư phát triển bất động sản. Các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản hiện nay tương đối đa dạng. Nhà nước cung cấp đất đai lần đầu cho người sử dụng đất thông qua giao đất, cho thuê đất. Quá trình công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước cần nhiều đất từ nông nghiệp. Người nông dân được Nhà nước giao đất, sẽ cung đất cho các công trình, các khu công nghiệp, các dự án và khu đô thị mới. Phát triển thị trường bất động sản nhà ở đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư trong nước và nước ngoài tham gia vào đầu tư phát triển bất động sản. Hằng năm khối lượng xây dựng nhà ở của cả nước rất lớn. Theo tính toán thống kê trên các dự án đầu tư phát triển nhà, trong một dự án trung bình đầu tư 28 tỉ đồng/ha sẽ tạo ra 7.000 m2 nhà ở và 6.000 m2 dịch vụ với lãi suất 2,2 tỉ đồng, tạo mới 200 công việc thường xuyên trong lĩnh vực dịch vụ cho người lao động. Trong những năm qua, diện tích nhà ở của những thành phố lớn tăng đáng kể. Chủ trương phát triển nhà ở theo dự án được triển khai ở nhiều tỉnh, thành phố. Ở Hà Nội: Linh Đàm, Định Công, Mỹ Đình; Hải Phòng: ngã 5 sân bay Cát Bi, hồ Sen, Cầu Rào; Đà Nẵng: khu dân cư Bàn Thạc Gián, Vĩnh Trung, Bắc Mỹ An, Liên Chiểu. Ở thành phố Hồ Chí Minh: Phú Mỹ Hưng được coi là một điểm sáng về một đô thị văn minh, hiện đại, xanh – sạch – đẹp, mang đậm tính nhân văn. Nơi đây có rất nhiều loại hình dịch vụ được mở ra và hoạt động sôi nổi như bệnh viện, trường học, các địa điểm vui chơi giải trí, ngân hàng, siêu thị, cửa hàng bán lẻ, nhà hàng… Theo các nhà khoa học, việc đầu tư vào lĩnh vực nhà ở sử dụng sản phẩm của trên 60 ngành sản xuất. Do đó phát triển nhà ở có tác dụng thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển. Số tiền đầu tư vào xây dựng nhà ở hằng năm càng lớn, càng tạo thêm nhiều công ăn việc làm cho người lao động, thúc đẩy các ngành sản xuất phát triển, góp phần tăng trưởng kinh tế, ổn định đời sống xã hội. Hoạt động đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực nhà ở cũng đã có những chuyển biến đáng kể. Một số dự án nhà ở có vốn đầu tư nước ngoài được triển khai thành công tại thành phố Hồ Chí Minh, Hà Nội và nhiều địa phương khác. Việc đầu tư vào các lĩnh vực bệnh viện, trường học, văn phòng, khách sạn, thương mại, khu du lịch, vui chơi giải trí… đã làm cho diện mạo đô thị thêm khởi sắc. Hiện nay, cả nước có hơn 650 ngàn cơ sở sản xuất công nghiệp. Các khu công nghiệp, khu chế xuất ra đời góp phần đáng kể vào sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và thu hút vốn đầu tư vào sản xuất, nhất là vốn đầu tư nước ngoài chiếm trên 40% đầu tư nước ngoài vào Việt Nam. Thị trường bất động sản nhà ở và các loại bất động sản khác đã từng bước đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở và góp phần thúc đẩy phát triển đô thị và nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại. Nhiều khu nhà mới khang trang đang dần dần thay thế các khu nhà ổ chuột, khu nhà ở cũ bị xuống cấp, hư hỏng. Nhà ở phát triển đa dạng cả về kiểu dáng, không gian kiến trúc và chất lượng nội, ngoại thất. Bên cạnh việc phát triển các loại nhà biệt thự, nhà vườn, một số thành phố lớn đã bắt đầu quan tâm và khuyến khích phát triển nhà chung cư cao tầng, với kiến trúc đẹp và cơ cấu căn hộ hợp lý. Nhiều đô thị trong thời gian qua đã hình thành những khu dân cư mới, tuyến phố mới, với kiến trúc và quy hoạch đẹp góp phần vào việc chỉnh trang đô thị và tạo ra chỗ ở bền vững. Trong quá trình phát triển thị trường bất động sản, hệ thống các văn bản pháp quy được ban hành và sửa đổi bổ sung ngày một hoàn thiện như: Luật Dân sự; Luật Đầu tư trong nước; Luật Đầu tư ngoài nước; Luật Đất đai; Luật Xây dựng; Luật Nhà ở và Luật về kinh doanh bất động sản… Thông qua thực tế vận hành thị trường bất động sản, công tác quản lý nhà nước và thể chế kinh tế thị trường được hình thành hoàn thiện từng bước để phù hợp với yêu cầu phát triển và hội nhập. Qua hai mươi năm đổi mới, thị trường bất động sản nước ta đã hình thành và phát triển với tốc độ nhanh. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, hoạt động của thị trường bất động sản còn bộc lộ nhiều khuyết tật, hiệu quả còn hạn chế. Thị trường bất động sản quá "nóng" dẫn tới "sốt", hoặc quá "lạnh" dẫn đến "đóng băng" đều ảnh hưởng không tốt đến đầu tư phát triển sản xuất và đời sống của nhân dân. Điều đáng nói là, chúng ta đã sử dụng không có hiệu quả tiềm năng đất đai. Thí dụ, việc giao và cho thuê đất chưa tính toán hết kinh tế của đất; việc áp dụng cơ chế đổi đất lấy hạ tầng chưa tính toán hết được giá trị tương lai của đất; nhiều tổ chức, doanh nghiệp nhà nước sử dụng lãng phí các cơ sở làm việc, sản xuất, kinh doanh. Giao và cho thuê đất không đúng thẩm quyền, không đúng mục đích xảy ra thường xuyên không chỉ ở cấp xã, cấp huyện mà cả ở cấp tỉnh và các cấp tương đương ở đô thị. Ở nhiều địa phương, đất đai được các cơ quan hành chính ban phát theo cơ chế "xin – cho" không dựa trên cơ sở luận chứng kinh tế – kỹ thuật khả thi về dự án đầu tư trên đất được giao hoặc cho thuê. Tài sản bất động sản chưa được tính hết giá trị tại các doanh nghiệp. Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất quản lý nhưng không những không huy động được giá trị to lớn của đất mà lại phải chi phí rất nhiều tiền đền bù khi tiến hành thu hồi đất để xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị và công trình quốc gia. Nhiều nơi tiền đền bù gấp 9 – 10 lần tiền làm đường, có trường hợp chiếm trên 50% tổng mức đầu tư. Chúng ta cũng chưa có giải pháp hữu hiệu trong quản lý và điều tiết thị trường bất động sản để xảy ra tình trạng giá cả có khi biến động mạnh, vượt khỏi tầm kiểm soát của Nhà nước, ảnh hưởng đến đầu tư phát triển, tác động không tốt đến đời sống tâm lý của một bộ phận đáng kể nhân dân, nhất là các đối tượng có thu nhập thấp, đối tượng thuộc diện bị thu hồi đất nông nghiệp. Hàng hóa bất động sản và thị trường bất động sản còn nhiều khiếm khuyết. Bất động sản chưa hoàn toàn được thừa nhận là hàng hóa. Thị trường "ngầm" phát triển rất đa dạng trong tất cả các khâu. Ở các khu vực đô thị, thị trường này chi phối khoảng 70% – 80% các giao dịch về nhà đất. "Cung – cầu" bất động sản nhà đất mất cân đối. Trong khi nhu cầu của dân cư về nhà ở và nhu cầu về mặt bằng kinh doanh của các doanh nghiệp rất lớn nhưng chưa được đáp ứng. Tình trạng "sốt" nhà đất, đầu cơ bất động sản khá phổ biến ở nhiều địa phương, nhất là các đô thị lớn làm ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, gây mất ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo và nảy sinh các vấn đề xã hội như tham nhũng, lừa đảo, hối lộ, sách nhiễu. Theo tính toán, đến năm 2010, dân số nước ta khoảng 88,3 triệu người, trong đó dân số đô thị khoảng 29,2 triệu người, chiếm tỷ lệ trên 33% tổng số dân toàn quốc. Điều đó dẫn đến nhu cầu bất động sản nhà ở rất lớn, tăng thêm áp lực vốn đã căng thẳng cho thị trường bất động sản. Đó cũng là nguyên nhân nảy sinh tình trạng đầu cơ nhà đất ngày càng trở nên trầm trọng. Thị trường bất động sản trong thời gian qua trải qua hai đợt "sốt" là 1991 – 1993 và 2001 – 2003. Sau cơn sốt, mặt bằng mới được tạo ra và hầu như không giảm, dù cho thị trường giai đoạn tiếp theo đang đóng băng. Giao dịch trên thị trường bất động sản còn nhiều bức xúc. Quá trình mua bán phức tạp, qua nhiều khâu trung gian không cần thiết, tốn nhiều thời gian, sức lực, chi phí giao dịch cao. Các văn phòng môi giới hình thành tự phát, hoạt động không chuyên nghiệp, hiện nay chủ yếu là môi giới giữa người mua và người bán, chưa cung cấp được cho người mua những thông tin cần thiết về bất động sản. Thị trường bất động sản thiếu công khai, minh bạch dẫn đến nhiều tiêu cực, phiền hà, sách nhiễu đã ảnh hưởng đến quyền và lợi ích chính đáng của nhân dân và tạo ra tâm lý không tin tưởng đối với các quy định của hệ thống pháp luật. Quản lý nhà nước yếu kém dẫn đến lãng phí, thất thoát, xây dựng tự phát tràn lan phá vỡ quy hoạch và để phát sinh nhiều tiêu cực trên nhiều mặt, nhất là công tác lập và quản lý quy hoạch, quản lý và điều hành quyền sử dụng đất. Công tác kiểm tra, kiểm soát và xử lý vi phạm của các cơ quan quản lý nhà nước và chính quyền các cấp đối với các mặt hoạt động của thị trường bất động sản, đặc biệt là hoạt động giao dịch bị thả nổi dẫn đến vi phạm kỷ cương, pháp luật và hậu quả tất yếu là sự thất thu ngân sách. Mô hình tổ chức quản lý và năng lực của cán bộ trong lĩnh vực bất động sản và thị trường bất động sản còn quá bất cập trước yêu cầu bức xúc của thực tiễn. Vấn đề bức thiết đặt ra là, phải nhanh chóng khắc phục những yếu kém, bất cập trong phát triển thị trường bất động sản hiện nay; hướng tới các mục tiêu: tăng khả năng thu hút các nguồn lực của xã hội, khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển hàng hóa bất động sản. Khai thác, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất động sản nhà đất, phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực từ đất đai và nhà cửa để phát triển kinh tế – xã hội, phục vụ sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung – cầu về đất đai và thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất nhằm ổn định thị trường, góp phần tăng trưởng kinh tế, phát triển nông thôn, đô thị bền vững. Để đạt được các mục tiêu nêu trên, nhằm khơi dậy nguồn lực to lớn phục vụ công cuộc đổi mới toàn diện của đất nước, đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân, góp phần thực hiện thắng lợi Nghị quyết Đại hội lần thứ X của Đảng về phát triển thị trường bất động sản, trong thời gian tới, chúng ta cần tập trung thực hiện một số giải pháp cơ bản sau: Một là, tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở, bảo đảm bình ổn thị trường theo quy luật cung – cầu. Mở rộng các hình thức cung của thị trường bất động sản nhà ở bao gồm: nhà cho thuê, nhà bán trả dần để vừa tăng nguồn cung vừa phù hợp với các đối tượng của thị trường. Phát huy vai trò chủ đạo của kinh tế nhà nước trong kinh doanh và bình ổn giá bất động sản. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư. Khuyến khích đầu tư để tăng khả năng cung cấp hàng hóa bất động sản, nhất là bất động sản nhà ở và bất động sản khu công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật, thương mại, khách sạn, văn phòng… nhằm phục vụ các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội của đất nước. Hai là, xây dựng hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường bất động sản. Trước mắt, cần tập trung hoàn thành cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở… hoàn thiện việc phân loại, đánh giá đất đai và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và công trình để hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch hợp pháp trên thị trường bất động sản. Giá bất động sản được hình thành theo nguyên tắc thị trường. Nhà nước tác động đến giá đất trên thị trường bằng các chính sách kinh tế vĩ mô trên cơ sở quan hệ "cung – cầu" về đất đai. Tạo cơ chế chính sách thuận lợi về tín dụng để phục vụ tốt hơn yêu cầu phát triển thị trường bất động sản. Ba là, có chế tài đủ mạnh để hạn chế các giao dịch ngoài luồng theo hướng đơn giản thủ tục, giảm phiền hà, sách nhiễu và tạo điều kiện thuận lợi để các chủ thể dễ dàng tham gia thị trường từ khâu đầu tư tạo lập bất động sản, đến giao dịch để tăng cường khả năng lưu thông của hàng hóa, góp phần định hướng thị trường bất động sản. Tăng cường tính công khai, minh bạch trong giao dịch trên thị trường bất động sản. Có cơ chế định giá đất, đền bù giải phóng mặt bằng bảo đảm bình đẳng, công khai phục vụ phát triển thị trường bất động sản và yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Tích cực đấu tranh chống tham nhũng, lãng phí, tiêu cực trong quản lý đất đai và giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai. Tăng cường các biện pháp chống đầu cơ, giao dịch không theo quy định của pháp luật, nhất là tình trạng mua bán trao tay, trốn lậu thuế cũng như các nghĩa vụ khác đối với Nhà nước. Bốn là, tạo cơ chế, chính sách đồng bộ để đẩy mạnh phát triển thị trường bất động sản theo hướng tăng cường tính cạnh tranh, khai thông ách tắc, tạo điều kiện cho thị trường hoạt động lành mạnh và hiệu quả. Chú trọng cơ chế, chính sách về giao đất và cho thuê đất, về dự án, bán đấu giá, về thuế, thế chấp, định giá… Đổi mới cơ chế giao dịch bất động sản trên nguyên tắc của giá cả thị trường để tạo môi trường cạnh tranh lành mạnh. Có chế tài kiểm tra chặt chẽ đối với các loại bất động sản khác nhau, hạn chế đầu cơ và tạo cơ hội cho người có nhu cầu có thể mua, thuê bất động sản. Nhà nước thống nhất quản lý việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đổi mới toàn diện công tác lập quy hoạch để nâng cao chất lượng của quy hoạch và quản lý đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Xây dựng hệ thống đăng ký, thông tin bất động sản. Xúc tiến việc hoàn thiện thị trường chứng khoán, sàn giao dịch bất động sản để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản vận hành có hiệu quả. Phát triển nhanh các dịch vụ thị trường bất động sản. Năm là, hoàn thiện bộ máy quản lý đất đai, nâng cao trình độ và đạo đức của cán bộ quản lý thị trường bất động sản. Điều quan trọng là phải đổi mới nhận thức về phát triển và quản lý thị trường bất động sản. Chính quyền các cấp cần nhận thức rõ thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế quốc dân, có quan hệ trực tiếp với các thị trường khác như thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường khoa học và công nghệ… Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động được nguồn vốn lớn cho phát triển kinh tế và tạo tác động lan tỏa tới sự phát triển của các ngành, lĩnh vực khác nhau; thúc đẩy quá trình phát triển đô thị, nông thôn theo hướng bền vững. Nhận thức rõ vai trò của thị trường này đối với nền kinh tế, chính quyền các cấp sẽ có định hướng phát triển, điều tiết vĩ mô và kiểm soát đối với hoạt động của thị trường nhằm hạn chế ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế- xã hội của đất nước. Phát triển thị trường bất động sản là góp phần vào sự nghiệp đổi mới toàn diện đất nước do Đảng ta lãnh đạo; tạo tiền đề phát triển mạnh mẽ đô thị và nông thôn theo hướng công nghiệp hóa, hiện đại hóa vì mục tiêu dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh. SOURCE: TẠP CHÍ CỘNG SẢN SỐ 115 NĂM 2006 LỐI THOÁT NÀO CHO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM? Posted on 20/08/2009 by Civillawinfor THS. VŨ THỊ THÙY LINH Bất động sản (BĐS) là ngành sản xuất hàng hóa chiếm tỷ trọng vốn khá lớn trong nền kinh tế quốc dân và các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Giá trị tài sản là BĐS chiếm 70% tổng tài sản cố định, cũng có thể nói là cơ sở hạ tầng của nền kinh tế, là yếu tố đầu vào của mọi ngành sản xuất. Do đó chỉ cần một hiện tượng bất ổn của thị trường BĐS cũng gây ra hiệu ứng domino cho toàn bộ nền kinh tế của một quốc gia và ảnh hưởng đến kinh tế toàn cầu. Tại Việt Nam, chỉ trong thời gian ngắn từ 2007 đến đầu năm 2008 thị trường BĐS có quá nhiều bất ổn, khó có thể nhận định được các giai đoạn của chu kỳ để có những quyết định đầu tư và chính sách hợp lý.  Vốn đầu tư đổ vào thị trường BĐS từ các nguồn:  1. Nguồn vốn tín dụng của các NHTM,  Năm 2007 là năm Việt Nam có mức tăng trưởng kinh tế cao nhất trong hơn một thập kỷ qua, đứng thứ hai trong khu vực sau Trung Quốc, GDP đạt 461.189 tỷ đồng tăng 8,48%, tính thanh khoản của các NHTM cao, sự chuyển động nhanh và mạnh của giá BĐS, nên các NHTM đã nới lỏng chính sách cho vay đầu tư BĐS. Chỉ tính từ quý IV/2007 đến quý I/2008 đã có khoảng 2,6 tỷ USD được đưa vào nền kinh tế từ các ngân hàng cổ phần. Hầu như số vốn này đều phục vụ cho việc đầu cơ BĐS. Theo thống kê của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối năm 2008 dư nợ vốn vay đầu tư bất độn sản của các tổ chức tín dụng trong nước đạt khoảng trên 115 nghìn tỷ đồng, chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn bộ nền kinh tế. Trước tình hình này, Nhà nước thắt chặt tín dụng BĐS. Vào thời điểm này, giá vật liệu xây dựng tăng (đầu tháng 7/2008 giá bán lẻ sắt cây phi 18 của Vina Kyoei và Pomina chỉ ở mức 380 – 390 nghìn đ/cây thì giữa tháng tăng thêm 100 nghìn đ/cây hoặc thép cuộn tăng gần 3 nghìn đ/kg), khiến thị trường BĐS đóng băng cục bộ, khách hàng không có khả năng trả nợ, các NHTM phát mại nhà, đất, căn hộ… để thu hồi vốn. Đẩy thị trường BĐS vào tình trạng cung lớn hơn cầu. Tình huống xấu nhất có thể xảy ra: các đối tượng vay kinh doanh BĐS đã và đang gánh chịu giá trị ròng âm của BĐS, họ không có khả năng thanh toán nợ gốc và lãi. Hoạt động của các NHTM sẽ lao đao, nếu 9,5% số vốn đã cho vay BĐS trên tổng dư nợ trở thành nợ xấu. Đây là hiệu ứng xấu của thị trường tín dụng BĐS tác động trực tiếp đến nền kinh tế. 2. Nguồn vốn từ các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư trực tiếp (FDI), sau khi gia nhập WTO được 2 năm nguồn vốn từ FDI tăng vọt, chiếm kỷ lục cao nhất trong 20 năm qua, khoảng 30% số vốn FDI được đổ vào thị trường BĐS. Năm 2007 có 24 dự án FDI với tổng vốn đầu tư 1530,4 triệu USD, năm 2008 có 45 dự án với tổng vốn đầu tư lên gần 3 tỉ USD. Đây là dấu hiệu không tốt, bởi sẽ làm nảy sinh nguy cơ nhập siêu tăng cao trong tương lai, do các nhà đầu tư phải NK nguyên liệu để triển khai các dự án. Việc cân đối ngoại tệ của Việt Nam sẽ gặp khó khăn vì các dự án BĐS không tham gia XK tạo ra ngoại tệ, các nhà đầu tư thu hồi vốn bằng VND nhưng chuyển vốn ra nước ngoài bằng ngoại tệ. Hơn nữa chính vì vốn FDI đổ vào nhiều trong khi cơ sở hạ tầng yếu kém hoặc có nâng cấp nhưng không đồng bộ gây ra tình trạng kẹt xe, ngập nước, ô nhiễm môi trường ngày càng trầm trọng. 3. Nguồn vốn của các TCty và các DNNN di chuyển sang lĩnh vực BĐS trong năm 2007 với một lượng khá lớn khoảng 23.344 tỷ đồng, chiếm 8,7% vốn chủ sở hữu và 20% tổng số vốn đầu tư ra ngoài làm cho giá trị của BĐS bị thổi phồng lên, tạo ra hiện tượng sốt ảo do đầu cơ và cũng là nguyên nhân làm cho tình hình tín dụng trong nước lên cơn sốt. 4. Nguồn vốn rất lớn trong xã hội từ các tầng lớp dân cư đã dồn vào thị trường BĐS mua đất nền, đất nông nghiệp… để đầu cơ, dẫn đến tình trạng lãng phí qũi đất không tạo ra được sản phẩm cho xã hội. Cơ cấu hàng hóa của thị trường BĐS: Trong thời gian qua có sự mất cân đối về chủng loại hàng hóa của thị trường BĐS, trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời thị trường BĐS sôi động trong phân khúc giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án phân lô bán nền và một phần giao dịch của hộ gia đình, cá nhân. Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời thị trường chỉ tập trung vào phân khúc sản phẩm cao cấp: căn hộ chung cư cao cấp hoặc cao ốc văn phòng, trong khi phân khúc nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp, đang cần một nguồn cung lên đến 90% thì lại thiếu trầm trọng mà ít được quan tâm từ phía nhà đầu tư.Các DN có nhu cầu thuê mặt bằng để phục vụ sản xuất kinh doanh không tiếp cận được với thị trường vì giá thuê cao. Đó là nguyên nhân làm cho thị trường BĐS đóng băng. Sự phát triển của thị trường BĐS chưa đồng bộ với các thị trường chính của nền kinh tế Việt Nam dẫn đến bất ổn, không bền vững thể hiện ở các mặt như sau: - Chưa đáp ứng nhu cầu về BĐS cho sản xuất và tiêu dùng: các đơn vị sản xuất trong nội thành ở các thành phố lớn thiếu mặt bằng sản xuất với giá cả hợp lý để di dời ra ngoại thành. Chi phí về đất của khu vực ngoài quốc doanh cao khiến nhà đầu tư trong nước khó có thể cạnh tranh khi hội nhậpkinh tế thế giới. - Nạn đầu cơ BĐS làm thị trường vốn vay ngắn hạn mất cân đối trong phân bổ vốn vay cho các ngành sản xuất vật chất khác đang “đói” vốn đầu tư để phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế – xã hội như y tế, giáo dục, giao thông… Vấn đề này đã tác động tiêu cực đến đời sống của đại đa số dân cư có thu nhập trung bình và thấp : người có nhu cầu thật sự về nhà ở khó có thể tìm được nơi cư ngụ có điều kiện trung bình do giá nhà đất quá cao so với thu nhập. Giá nền đất của các dự án vùng ven bị đẩy lên cao, gây bức xúc cho người nông dân bị thu hồi đất dẫn đến khiếu kiện đông người và lâu dài, gây mất ổn định về chính trị, xã hội. - Nhà nước mất đi khoản thu ngân sách từ thị trường này, trung bình khoảng 20 nghìn tỷ đồng/năm, chiếm khoảng 7% GDP qua các khoản thu từ giao dịch: nghĩa vụ tài chính, thuế chuyển nhượng… Lối thoát cho thị trường BĐS Việt Nam:  Một là: Nhà nước cần phát huy vai trò định hướng phát triển, quản lý điều hành thị trường BĐS thể hiện ở công tác quy hoạch tổng thể, quy hoạch xây dựng hạ tầng kỹ thuật đồng bộ, hạ tầng xã hội để phục vụ phát triển kinh tế và đảm bảo an sinh xã hội. Nhà nước tham gia thị trường trên hai phương diện cung và cầu hàng hóa BĐS. Nhà nước tham gia cung cấp đất đai và một số BĐS thiết yếu cho nhu cầu phát triển kinh tế mà các chủ thể khác trên thị trường không đủ sức tham gia như xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật hoặc không muốn tham gia ở phân khúc sản phẩm giá trị thấp như nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhà nước cung ứng BĐS và cũng có nhu cầu lớn như các công trình công cộng, nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước để chủ động điều tiết thị trường. Hai là: Nhà nước phải tạo hành lang pháp luật cho sự vận hành của thị trường trong việc minh định quyền sở hữu tài sản tư nhân và bảo hộ quyền sở hữu này về nhà và các tài sản trên đất theo một cơ chế thực thi hiệu quả: khi giao dịch trên thị trường họ không chỉ mua bán BĐS mà còn mua bán quyền sở hữu BĐS, có như thế hàng hóa BĐS dễ giao dịch hơn. Khi quyền sở hữu tư nhân được minh định sẽ ngăn chặn: sự chiếm đoạt tài sản, nạn đầu cơ, sự bất bình đẳng và thiếu công bằng trong nền kinh tế. Ba là: Nhà nước cần nhanh chóng tạo lập đòn bẩy vốn thông qua thị trường vốn dài hạn để vực dậy thị trường BĐS tức là nới lỏng chính sách tín dụng dài hạn, khuyến khích cho vay các dự án BĐS có chọn lọc như dự án phát triển nhà ở, nhà xưởng cho sản xuất kinh doanh cơ bản đáp ứng nhu cầu đô thị hóa và công nghiệp hóa của đất nước, phát triển các khu đô thị mới. Trong thời gian qua do sự dễ dãi, lỏng lẻo trong giám sát đối với NHTM, một số NHTM cổ phần lao vào cho vay và tham gia đầu tư trực tiếp BĐS thông qua việc thành lập các Cty kinh doanh BĐS vốn dĩ không phải là lĩnh vực chuyên môn của họ dẫn đến việc che giấu hành vi vụ lợi gây tổn thất cho thị trường tài chính và nền kinh tế. Các Cty và tập đoàn Nhà nước đang nắm giữ tài sản chung cùng với sự ưu đãi trong việc tiếp cận tín dụng đã trở thành tập đoàn đa ngành sử dụng nợ đầu tư BĐS để đầu cơ BĐS. Do vậy Nhà nước sử dụng hệ thống các công cụ quản lý vĩ mô về luật pháp, tài chính nhằm hạn chế nạn đầu cơ BĐS và tránh những rủi ro xảy ra. Chính qui hóa phương thức và hình thức đầu tư vào thị trường BĐS, giải quyết hài hòa các mối quan hệ kinh tế giữa các chủ thể tham gia hoạt động trên thị trường BĐS cũng như giải quyết được mối quan hệ giữa tăng trưởng kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội, giữa tăng trưởng kinh tế với gìn giữ môi trường sinh thái… Bốn là: Nhà nước cần tạo hành lang pháp luật cho việc chứng khoán hóa BĐS, các DN đang triển khai dự án phát hành cổ phiếu và người sở hữu cổ phiếu có thể đổi cổ phiếu lấy nhà hoặc có thể bán cổ phiếu lấy tiền. Nhà nước cho phép nhà đầu tư được huy động vốn, được chuyển nhượng dự án sau khi đền bù xong để giảm bớt khó khăn về tài chính cho các nhà kinh doanh BĐS. Năm là: Nhà nước nên thành lập Ban nghiên cứu về quỹ tín thác đầu tư BĐS REIT, áp dụng mô hình hợp tác nhà nước – tư nhân (PPP) và cần xây dựng hành lang pháp luật cho các định chế tài chính phi ngân hàng để phát triển các quỹ như: quỹ tín thác BĐS, quỹ đầu tư BĐS, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà ở nhằm thu hút các nguồn vốn khác trong xã hội; cân đối cung cầu hàng hóa cho thị trường đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo qui luật cung cầu. Sáu là: Nhà nước cần ban hành nhanh Luật Thuế nhà, đất để chuẩn hóa hệ thống tài chính đất đai nhằm xử lý tình trạng lãng phí từ đầu cơ nhà đất và để đảm bảo tính công bằng trong việc thu thuế cần có nhiều bậc thuế khác nhau, hơn nữa trong chính sách thuế cần có công cụ chống đầu cơ nhà đất vốn là nguyên nhân gây bất ổn cho thị trường BĐS. Bảy là: Nhà nước cần có chính sách bình ổn nhà ở bằng cách hình thành quỹ đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Có chính sách hỗ trợ tài chính đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp về các mặt cung ứng tín dụng, lãi suất tiền vay, hỗ trợ các tổ chức tín dụng để họ giảm lãi suất cho đối tượng vay mua nhà ở lần đầu nhằm đưa thị trường BĐS vào quỹ đạo phát triển để mọi người đều có thể tạo lập được nhà ở của mình. Tám là: Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống thông tin, dự báo thị trường BĐS để nâng cao tính cạnh tranh, minh bạch của thị trường BĐS từ khâu tạo lập đến hoạt động giao dịch mua bán. Cần hình thành các tổ chức dịch vụ hỗ trợ thị trường như môi giới, định giá, dịch vụ quản lý BĐS, sàn giao dịch BĐS … góp phần hoàn thiện cơ cấu hàng hóa cho thị trường BĐS và giảm thiểu rủi ro trong giao dịch. Chín là: Về phía DN kinh doanh BĐS, thời kỳ thị trường đóng băng là dịp để các DN nhìn lại tổ chức của mình về chiến lược kinh doanh, nguồn nhân lực vì đây là thời kỳ có sự sàng lọc loại bỏ bớt các DN không có khả năng thực sự trên thị trường. Mười là: Các DN kinh doanh BĐS đều đang khó khăn về vốn mà không thể trông mong vào vốn tín dụng ngân hàng phải tự tìm ra cho mình các giải pháp về nguồn tài chính, cụ thể là: - Thiết lập các định chế tài chính linh hoạt nhằm kết nối sức mạnh giữa các nhà đầu tư chuyên nghiệp và không chuyên nghiệp, thông qua việc hợp tác kinh doanh hoặc hợp nhất một số DN thành một DN hoặc một tập đoàn lớn có đủ tiềm lực về chuyên môn và tài chính để thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh BĐS. - Thay đổi cách làm ăn, tìm đường đi đúng nghĩa là hướng sự đầu tư vào số đông, đẩy mạnh việc thay đổi cơ cấu hàng hóa cho thị trường hướng tới phục vụ số đông với nhu cầu thực sự. - Mở ra hướng đầu tư mới chẳng hạn đầu tư vào các công trình ngầm đô thị và hình thành thêm nhiều phương thức bán hàng cũng như phương thức thanh toán linh hoạt như cho mua nhà trả góp trong thời gian dài 20 năm hay 30 năm, thuê mua. - Thị trường BĐS Việt Nam được dự báo sẽ phát triển tốt, với nhu cầu nhà ở còn rất lớn, cả nước hiện có khoảng 1,5 triệu cán bộ, công chức và khoảng 800 nghìn công nhân lao động đang làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Do vậy, quỹ đất đầu tư xây dựng cần có để cho thuê, cho thuê mua trong cả nước dự kiến lên đến 11 triệu m2, với tổng vốn đầu tư lên đến 31 nghìn tỷ đồng. Vì vậy các DN cần phát triển có tính chuyên nghiệp hơn, luôn chú trọng bốn yếu tố quan trọng: Demand (nhu cầu khách hàng), Utility (giá trị sử dụng), Scarcity (sự khan hiếm), Transfer process (quá trình chuyển giao). Theo đề cương kinh doanh của DUST phù hợp để áp dụng đối với thị trường BĐS Việt Nam, DN sẽ tạo ra được một MPV (Most valuable Property) đối với BĐS khi định hướng về phía cầu chứ không phải cung. Sau đó, hãy tiến hành quá trình chuyển giao cần thiết để bán hoặc cho thuê BĐS với lợi nhuận cao nhất. SOURCE:  TẠP CHÍ THƯƠNG MẠI SỐ 22 NĂM 2009 TIÊU CHÍ NÀO NHẰM PHÁT TRIỂN BỀN VỮNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN? Posted on 24/08/2009 by Civillawinfor NGUYỄN NGỌC VINH Trải qua hơn hai mươi năm hình thành và phát triển, thị trường bất động sản (BĐS) nước ta được đánh giá là rất giàu tiềm năng, nhưng đã qua 3 lần biến động mạnh về giá [1]1, trong suốt thời gian từ cuối năm 2003 đến hết năm 2006 và từ đầu năm 2008 đến nay, sự đóng băng cục bộ trên thị trường nhà, đất đã làm sụt giảm vai trò chiến lược của toàn bộ hệ thống thị trường BĐS. Sự trì trệ của khu vực thị trường này đã gây thất thu lớn cho nguồn ngân sách nhà nước, lãng phí nguồn tài nguyên đất, hạn chế phát triển thị trường vốn và chậm tiến trình hội nhập… Việc phân tích về những nguyên nhân gây ra sự đóng băng cũng như những giải pháp tháo gỡ luôn được các chuyên gia kinh tế, nhà hoạch định chính sách quan tâm. Trong phạm vi bài viết dưới giác độ người làm công tác nghiên cứu xin đề xuất một số tiêu chí nhằm phát triển bền vững thị trường BĐS trong tương lai, với kỳ vọng thị trường này sẽ phát triển ổn định hơn, góp phần thúc đẩy kinh tế nước ta hội nhập nhanh vào nền kinh tế toàn cầu và phát triển ngang tầm với các nước trong khu vực. 1. Tại sao cần phải phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững? - Tài nguyên đất trong cơ cấu BĐS nói riêng và thị trường BĐS nói chung là tài sản đặc biệt của quốc gia vì tài nguyên đất không chịu tác động quy luật hao mòn vô hình, không thể thay thế được, có diện tích hữu hạn nhưng nhu cầu sử dụng thì vô hạn, sử dụng cho nhiều mục đích và là tài sản có giá trị lớn trong cơ cấu vốn của chủ thể sở hữu hoặc sử dụng nó [2]2. Mặt khác tài nguyên đất gắn liền với các yếu tố chủ quyền, an ninh, quốc phòng của mỗi quốc gia do đó tài nguyên đất luôn được quan tâm và quản lý chặt chẽ bằng các chính sách nhà nước nhằm tạo sự phát triển bền vững vừa thoả mãn nhu cầu của người sử dụng vừa đảm bảo các mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội và quốc phòng. - Sự khác biệt của các công trình xây dựng trên đất (tuỳ vào mục đích sử dụng) khi tham gia giao dịch đã tạo ra tính đa dạng hàng hoá của thị trường BĐS như thị trường đất nông nghiệp, đất công nghiệp, nhà xưởng, nhà ở, BĐS dịch vụ, BĐS thương mại… mà chúng ta thường gọi chung là thị trường BĐS. Trong các năm qua thị trường nhà và đất, hai thị trường quan trọng của hệ thống thị trường BĐS phát triển không ổn định, không những làm giảm sút vai trò chiến lược của kinh tế BĐS mà còn chậm phát trong việc an sinh xã hội, do đó mấu chốt cơ bản để giải quyết căn bệnh trầm kha lúc nóng, lúc lạnh nhằm tạo sự ổn định trong tăng trưởng của từng khu vực bằng chiến lược phát triển bền vững thị trường BĐS là việc quan tâm hàng đầu của các chủ thể tham gia thị trường. -  Khi thị trường nhà đất bất ổn thì dòng vốn khổng lồ từ của các nhà đầu tư chảy vào kênh chứng khoán, vàng, ngoại tệ, là những thị trường rất hấp dẫn nhưng có nhiều yếu tố rủi ro. Do đó phát triển bền vững thị trường BĐS sẽ có vai trò chiến lược trong việc đa dạng hoá danh mục đầu tư, phân tán rủi ro không những tạo sự phát triển ổn định của riêng thị trường BĐS mà còn cho cả thị trường vốn của nước ta. - Với dân số hơn 86 triệu người có tốc độ tăng trưởng dân số bình quân hơn 1 triệu người/năm với tổng diện tích đất là 331.690 km2 trong đó ¾ diện tích đất là đồi núi và cao nguyên nếu tính thêm sông, hồ, công trình giao thông và những diện tích bỏ hoang khác thì cho thấy sự khan hiếm tài nguyên đất một nguồn cung cơ bản của thị trường BĐS nước ta trước mắt và lâu dài ngày càng trầm trọng. Mặt khác BĐS là tài sản có tính bền vững theo thời gian và sử dụng cho nhiều mục đích do đó giá trị của BĐS thông thường sẽ tăng dần theo thời gian. Vậy chiến lược nào cho đại đa số những người dân có có mức độ thu nhập trung bình hoặc thấp trong toàn xã hội có thể tham gia vào thị trường cùng chia sẻ và cùng hưởng thụ từ sự phát triển của thị trường BĐS? - Vì vậy việc hoạch định chiến lược quy hoạch và sử dụng hợp lý tài nguyên đất nói riêng và thị trường BĐS nói chung, nhằm tạo nguồn cung ổn định cho thị trường BĐS đồng thời gắn liền với các lợi ích của các chủ thể tham gia thị trường và bảo vệ tài nguyên mội trường là nội dung chính của chiến lược phát triển bền vững thị trường BĐS nước ta trong tương lai, sao cho những thế hệ mai sau không phải nghĩ rằng: Đời cha ta đã ăn quá mặn… 2. Tiêu chí phát triển bền vững thị trường BĐS Theo quan điểm cá nhân phát triển bền vững thị trường BĐS cần hội đủ 3 tiêu chí: 2.1. Tiêu chí tăng trưởng đều và liên tục - Thị trường BĐS bao gồm nhiều khu vực, nhưng chính sách dành cho thị trường nên vận dụng theo cơ chế linh động với mục đích kiến tạo từng thị trường khu vực bên trong sao cho sự tăng trưởng là liên tục và biên độ tăng trưởng hàng năm càng ổn định càng tốt. Nếu đạt được sự tăng trưởng đều và ổn định từ các khu vực bên trong thị trường BĐS thì đồng nghĩa với sự tăng trưởng đều và liên tục của toàn hệ thống thị trường này. Vấn đề đặt ra là tỷ suất tăng trưởng hàng năm bao nhiêu là tốt và thế nào là ổn định? Giả định ta có dữ liệu của 2 thị trường A và B với sự thay đổi năm sau so với năm trước như sau: Năm 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Thị trường A 5% 7,5% 10% 3% - 4% 6% Thị trường B 5% 5,5% 6,8% 7,5% 7% 7,5% Thị trường B có sự thay đổi ổn định hơn thị trường A theo 2 chỉ số cơ bản: Biên độ dao động của A trong các năm: 14% và thay đổi biên cao nhất :10% thể hiện sự “nóng và lạnh” trong vòng 6 năm, nhưng thị trường B có biên độ dao động: 2,5% và thay đổi biên cao nhất: 1,3%.Thị trường B tăng trưởng đều và ổn định hơn thị trường A là mục tiêu của chiến lược tăng trưởng bền vững. Theo quan điểm của tôi việc định hướng chỉ tiêu tăng trưởng của thị trường BĐS nên cân đối theo chiến lược tăng trưởng chung của kinh tế quốc gia và sự đóng góp của kinh tế BĐS vào tỷ suất tăng trưởng của toàn nền kinh tế, ngoài ra những yếu tố như sự tác động của thị trường vốn vào thị trường BĐS, yếu tố vĩ mô, vi mô và môi trường ngành cần được nghiên cứu và cân nhắc thêm. -  Nếu chỉ số tăng trưởng đã được thiết lập, mục tiêu cho chiến lược tăng trưởng đều và liên tục đã có thì vấn đề đặt ra là bằng công cụ gì nhà quản lý có thể điều tiết chỉ tiêu tăng trưởng đó? - Nguồn cung cho thị trường BĐS phụ thuộc rất nhiều vào sự điều tiết của “ông lớn” là Nhà nước vì chủ thể này là người chủ sở hữu duy nhất tài nguyên đất và sở hữu rất nhiều công trình xây dựng trên đất hay nói khác đi là chủ sở hữu của rất nhiều BĐS hàng hoá lưu thông trên thị trường, thông qua quyền định đoạt nhà nước có thể trao quyền sử dụng đất cho các cá nhân, doanh nghiệp hoặc mua – bán những công trình gắn liền với đất. - Chính sách đa dạng hoá thị trường BĐS là giải pháp tốt nhằm góp phần bình ổn sự phát triển thị trường BĐS. - Vận dụng chính sách thuế cũng được cân nhắc nhằm điều tiết, phù hợp với từng giai đoạn phát triển của thị trường. - Chính sách về tín dụng cũng là công cụ hỗ trợ đắc lực cho việc hoạch định một chiến lược tăng trưởng đều và liên tục nhằm phát triển bền vững - Công tác quy hoạch và thủ tục hành chính là những nhân tố tác động đến cung thị trường, góp phần cân bằng và ổn định thị trường BĐS 2.2. Tiêu chí phân bổ các lợi ích từ sự tăng trưởng -  Một vấn đề cơ bản khác cũng không kém phần quan trọng là sự tăng trưởng đều và liên tục trên có mang lại lợi ích cho những chủ thể tham gia thị trường không? Nếu sự phân bổ lợi ích có thiên lệch về một số chủ thể nhất định sẽ làm cho thị trường hoạt động kém hiệu quả mà kết quả sau cùng là chiến lược bền vững sẽ không thể thực hiện được. Một thí dụ đơn cử là khi có mâu thuẫn về quyền lợi phát sinh trong công tác đền bù giải toả hệ quả là: Người bị giải toả đau đầu vì khiếu kiện, không thể ổn định cuộc sống như mong đợi, chủ đầu tư thì không thể triển khai dự án, đọng vốn, chi phí cao do lãi vốn vay tăng…dự án chậm thực hiện gây lãng phí nguồn tài nguyên đất, tất cả chỉ xoay quanh việc phân bổ lợi ích từ các dự án BĐS cho các bên có liên quan. - 70% dân thành phố không có khả năng mua căn hộ hoặc nhà riêng, hàng triệu người đang sống trong các điều kiện dưới chuẩn nhưng nhiều dự án không thể triển khai, đất bỏ hoang trong nhiều năm, hàng trăm ngàn gia đình có nhu cầu mua nhà ở nhưng khoảng 1/3 căn hộ chung cư xây xong nhưng không có người sử dụng [3]3, theo tính toán của các chuyên gia từ nay đến 2010 nước ta cần xây dựng 5,6 triệu m2 nhà cho người thu nhập thấp [4]4, nhưng thực tế chương trình này triển khai ở mức độ “khiêm tốn”. Tất cả những nghịch lý trên thực sự là thách thức lớn cho những nhà quản lý hiện nay trong công tác phân bổ các lợi ích từ sự phát triển thị trường BĐS. 2.3. Tiêu chí sử dụng hợp lý và bảo vệ tài nguyên, môi trường đất - Không thể nói sự phát triển bền vững thị trường BĐS mà không tính đến yếu tố cảnh quan và môi trường, khi kinh tế phát triển cuộc sống sung túc hơn trình độ dân trí cao hơn thì bài toán về môi trường cảnh quan được các chủ thể tham gia thị trường đặc biệt quan tâm. Chắc chắn rằng không ai muốn sống trong điều kiện môi trường bị ô nhiễm, cảnh quan nghèo nàn hoặc cơ sở hạ tầng kỹ thuật xuống cấp… - Tài nguyên đất trong thị trường BĐS nước ta là tài nguyên khan hiếm do đó việc sử dụng hợp lý bằng các chính sách quy hoạch khai thác và sử dụng đồng bộ, có tầm nhìn dài hạn vừa đảm bảo cho sự tăng trưởng kinh tế ngày nay vừa bảo tồn để cho thế hệ mai sau. Nhưng thực tế những chỉ số báo động về việc ô nhiễm và hoang hoá nguồn tài nguyên đất do sử dụng tràn lan chất bảo vệ thực vật và việc khai thác bừa bãi tài nguyên rừng, nạn xả chất thải từ các khu công nghiệp….đã làm suy thoái nghiêm trọng tài nguyên đất vốn đã khan hiếm lại càng khan hiếm hơn. Do đó việc bảo tồn và phát triển thị trường BĐS phải gắn liền với việc sử dụng hợp lý tài nguyên đất và bảo vệ tài nguyên môi trường có ý nghĩa sống còn trong việc phát triển bền vững thị trường BĐS. 3. Lời kết Việc định hướng phát triển bền vững thị trường BĐS có ý nghĩa cấp thiết và quan trọng trong chiến lược kinh tế BĐS nói riêng và ổn định nền kinh tế quốc gia nói chung. Phát triển bền vững thị trường BĐS nên xây dựng trên 3 tiêu chí là: tăng trưởng đều và liên tục, phân bổ hợp lý các lợi ích từ sự tăng trưởng đó và việc sử dụng hiệu quả tài nguyên đất gắn liền với bảo vệ tài nguyên, môi trường. Mong rằng những định hướng trên là tài liệu mang tính tham khảo dành cho những nhà quản lý và kỳ vọng rằng thị trường BĐS nước ta sẽ sớm phát triển bền vững hơn góp phần thúc đẩy nhanh chóng tiến trình hội nhập kinh tế quốc tế và sớm trở lại vai trò chủ đạo trong sự tăng trưởng kinh tế nước nhà. Chú thích: 1. Các thời kỳ sốt giá: 1993 -1995, 2000 – 2002, 2007 2. Là yếu tố đầu vào của mọi ngành sản xuất Giá trị tài sản là BĐS chiếm khoảng 70% tổng tài sản cố định 3. Nguồn: Hội thảo nhà ở với giá thành thấp tại Hà Nội 4. Theo đánh giá của Ngân hàng Phát triển Châu Á Tài liệu tham khảo: Trang web Bộ xây dựng: www. moc.gov.vn Thị trường bất động sản – NXB Bộ xây dựng 2006 SOURCE: TẠP CHÍ PHÁT TRIỂN KINH TẾ SỐ 218 THÁNG 12 NĂM 2008