Một số vấn đề lý luận về mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn

MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Trong báo cáo gửi Thủ tướng Chính phủ phân tích số liệu Tổng điều tra dân số và nhà ở Việt Nam 2009 phục vụ việc hoạch định chính sách phát triển lĩnh vực nhà ở - Bộ Xây dựng dự báo - đến năm 2015, dân số Việt Nam sẽ lên tới 91,5 triệu người, nhu cầu về nhà ở lúc đó là gần 2 tỷ m2 sàn (căn cứ chỉ tiêu diện tích 21,5m2/người) và tương đương với nhu cầu vốn đầu tư là 2.205.000 tỷ đồng. Có lẽ nhìn thấy nguy cơ người thì sẽ tăng lên mà đất thì không giãn thêm, nên Bộ Xây dựng đã tính toán đến chuyện hạn chế, tiến tới chấm dứt việc giao đất lẻ cho các hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng nhà ở. Phần để quản lý quỹ đất, phần để đảm bảo quy hoạch. Giá nhà đất có thể sẽ tiếp tục tăng cao làm cho cơ hội của đại bộ phận người dân có thể sở hữu nhà ở riêng sẽ rất khó khăn, vì thế, thời gian tới, thị trường bất động sản Việt Nam cần phát triển đa dạng các loại nhà ở để bán và cho thuê nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trường và điều kiện thu nhập của các tầng lớp dân cư. Liên quan đến vấn đề sở hữu nhà, Bộ Xây dựng cho rằng cần nghiên cứu cơ chế về việc sở hữu nhà ở có thời hạn, đặc biệt là nhà ở chung cư. Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà cũ. Đề xuất nhà ở có thời hạn đang nhận được rất nhiều phản hồi từ người dân chứng tỏ vấn đề này hiện nay đang rất được quan tậm. Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề này, em xin đi vào nghiên cứu đề tài Một số vấn đề lý luận về mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn. Do hiểu biết còn chế, thời gian đào sâu nghiên cứu còn chưa nhiều nên bài viết của em còn nhiều thiếu sót. Em rất mong các thầy cô góp ý, chỉnh sửa để bài viết được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn! I. SỞ HỮU NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN Theo pháp luật hiện hành, người dân khi đã mua nhà, bao gồm cả nhà chung cư, là đã có quyền sở hữu đối với căn nhà đó. Không một văn bản pháp luật nào quy định về quyền sở hữu có thời hạn. Điều 171 Luật Dân sự quy định các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu, trong đó cũng không có quy định về hết thời hạn sở hữu. Thực ra sở hữu có thời hạn ở các nước tiên tiến không phải là một chế định của luật, mà là sản phẩm của quan hệ kết ước trong cuộc sống dân sự. Sở hữu tư nhân, về bản chất, là sở hữu vô thời hạn. Trong khuôn khổ thực hiện quyền sở hữu của mình theo nguyên tắc chủ thể được làm tất cả những gì pháp luật không cấm, có những chủ sở hữu chủ động chuyển giao có thời hạn quyền sở hữu đó bằng một thoả thuận rành mạch. Khi đó, người nhận chuyển giao có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong thời hạn thoả thuận, kể cả quyền định đoạt, để lại cho người thừa kế,… Sở hữu nhà ở các nước rất đa dạng về đối tượng. Đó có thể là căn hộ chung cư được nhìn nhận như một thực thể pháp lý phức hợp, bao gồm các phần sở hữu riêng và một tỷ lệ phần quyền sở hữu đối với những gì gọi là của chung như đất, công trình hạ tầng, thiết bị tiện ích… Có trường hợp căn hộ chung cư được hiểu là một phần không gian nơi nhà chung cư được định vị: đối với phần không gian đó, chủ sở hữu có quyền xây dựng căn hộ theo các quy cách được xác định. Cũng có trường hợp căn hộ chung cư được hình dung theo nghĩa hẹp: đó là căn hộ vật chất, được mô tả theo cấu trúc hiện hữu. Chỉ trong trường hợp thứ ba này, sở hữu căn hộ chung cư mới được xác định một cách bắt buộc là sở hữu có thời hạn; nhưng đó là do bản thân tài sản, nghĩa là một phần của toà nhà, có tuổi thọ được giới hạn theo giới hạn về tuổi thọ của toà nhà được xác định theo pháp luật xây dựng. Có đối tượng là một vật chỉ tồn tại trong một khoảng thời gian, quyền sở hữu tất nhiên cũng chỉ có thể được duy trì đến hết khoảng thời gian đó. Ở Việt Nam, đất thuộc sở hữu nhà nước và chỉ được giao cho người dân để sử dụng; bởi vậy, quyền sở hữu đối với các tài sản gắn liền với đất, kể cả nhà chung cư, hoàn toàn lệ thuộc vào sự tồn tại của quyền sử dụng đất. Giả sử đất được giao có thời hạn hoặc được cho thuê, thì nhà chung cư, dù là một tập hợp phần chung và phần riêng, là một phần không gian được xây dựng hay là một phần vật kiến trúc cụ thể, chỉ có thể tồn tại tối đa đến hết thời hạn giao hoặc cho thuê đất. Nhưng nếu đất được giao để sử dụng ổn định lâu dài, thì chắc chắn quyền xây dựng của người sử dụng đất cũng tồn tại ổn định và lâu dài. Nếu căn hộ chung cư được hiểu là một phần không gian nơi toạ lạc nhà chung cư, thì quyền sở hữu đối với căn hộ xác lập cho người có quyền sử dụng đất phải là loại quyền không bị giới hạn trong thời gian. Tất nhiên, không cấm người có quyền sử dụng đất thoả thuận về việc chuyển nhượng quyền sở hữu đối với căn hộ cho người khác trong một thời hạn. Nhưng nếu không có thoả thuận gì cụ thể, thì một việc chuyển nhượng căn hộ chung cư sẽ có tác dụng trao cho người nhận chuyển nhượng quyền sở hữu không thời hạn đối với căn hộ: một khi toà nhà chung cư hết tuổi thọ theo quy định của pháp luật và phải bị phá dỡ, thì, về mặt lý thuyết, chủ sở hữu căn hộ có quyền xây dựng căn hộ mới trong phần không gian thuộc quyền sở hữu của mình. Trên thực tế, chủ sở hữu thực hiện quyền đó dưới hình thức tham gia vào dự án đầu tư xây dựng toà nhà chung cư mới. Không nên chỉ hình dung đối tượng của quyền sở hữu căn hộ chung cư theo nghĩa rất hẹp, là một phần của một vật kiến trúc cụ thể gọi là toà nhà chung cư; mà nên nghĩ đến các trường hợp căn hộ chung cư có “chứa đựng” một phần quyền sử dụng đất hoặc được đồng hoá với một phần không gian được phép xây dựng. Phải nhìn nhận rằng sự tồn tại của quyền sở hữu thoạt tiên không bị đóng khung trong một khoảng thời gian; chẳng qua do ở đây, đối tượng của quyền sở hữu là một vật có tuổi thọ giới hạn mà quyền sở hữu trở nên có thời hạn. II. HÌNH THỨC NHÀ Ở CÓ THỜI HẠN Ở NƯỚC NGOÀI Với mục đích quan trọng nhất là bảo đảm quỹ đất, không ít quốc gia trên thế giới đã áp dụng hình thức bán nhà có thời hạn, đặc biệt là nhà chung cư. Tại Trung Quốc, ở một số thành phố lớn như Bắc Kinh, Thượng Hải, Thâm Quyến..., mọi căn hộ chung cư đều được bán dưới hình thức có thời hạn. Luật sở hữu nhà đất của Trung Quốc quy định, thời gian sử dụng kéo dài từ 50 đến 70 năm, tùy thuộc “tuổi thọ” của căn nhà và địa thế của tòa chung cư. Đối với Thái Lan, Bộ Đất đai của nước này đưa ra hai hình thức sở hữu cho người dân lựa chọn: sở hữu vĩnh viễn hoặc có thời hạn trong cùng một tòa nhà chung cư. Tuy nhiên, thời hạn sử dụng cho hình thức mua thứ 2 chỉ tối đa là 30 năm. Tuy nhiên, khi hết hạn sử dụng, người dân có thể xin gia hạn. Giá cả mua căn hộ chung cư trong cùng một tòa nhà đương nhiên sẽ khác nhau. Vào cùng một thời điểm ký kết, giá căn hộ mua có thời hạn chỉ bằng khoảng 30 - 70% giá nhà mua vĩnh viễn. Mạnh dạn hơn bất cứ quốc gia châu Á nào, Chính phủ Singapore cho phép bán nhà chung cư có thời hạn tối đa tới 99 năm. Tiền mua nhà có thể trả theo kỳ, giống như thuê nhà. Tuy nhiên, luật pháp Singapore quy định rõ, người mua nhà có thời hạn hoàn toàn có quyền dùng nó làm tài sản thế chấp. Trong khi các nước châu Á chỉ bán có thời hạn với nhà chung cư thì các quốc gia phương Tây, đặc biệt là Mỹ, bán có thời hạn với mọi loại hình nhà ở như chung cư, trang trại hay biệt thự... Theo thống kê mới nhất, có tới 85% bất động sản Mỹ được bán dưới hình thức có thời hạn. Thời gian sử dụng tối đa có thể là 99 năm. Dù tỷ lệ người sử dụng nhà có thời hạn không nhiều bằng Mỹ nhưng tại Anh, người mua có thời hạn sử dụng nhà lên tới 999 năm. Tuy nhiên, luật pháp Anh nêu rõ, người mua nhà có thời hạn chỉ được sở hữu căn nhà, trong khi người mua nhà vĩnh viễn có toàn quyền quyết định đối với mảnh đất nơi căn nhà tọa lạc. Ngoài ra, khi hết hạn sử dụng, nếu có nhu cầu, người mua có thể xin gia hạn. Tuy nhiên, bên cạnh mức giá phải trả thêm do giá cả thị trường leo thang, người mua sẽ phải trả thêm một khoản phí tôn tạo nhà. Vì vậy, người dân Anh chấp nhận mua nhà mới và chuyển chỗ ở, thay vì phải trả thêm tiền. Tại sao hình thức mua nhà có thời hạn được ưa chuộng ở nước ngoài? Sở dĩ người dân tại nhiều quốc gia ưa chuộng hình thức mua nhà có thời hạn là bởi chi phí thấp hơn nhà sở hữu vĩnh viễn mà vẫn có lãi khi chuyển nhượng. Tại Hawaii, Mỹ, giá nhà chung cư có thời hạn thấp hơn 30% so với nhà mua trọn đời. Trong khi đó, người dân Indonesia có thể tiết kiệm tới 50% khi mua nhà có điều kiện về thời gian sử dụng. Không chỉ vậy, người mua nhà có thời hạn còn không phải trả khoản thuế đất hoặc trả với mức thấp hơn nhiều nhà sở hữu trọn đời. Bên cạnh đó, nhiều nhà kinh doanh bất động sản của Singapore khẳng định, nhà chung cư có thời hạn không chỉ thu hút người có nhu cầu sử dụng thực sự mà còn hấp dẫn đối với giới đầu tư. Trước kia người dân cũng như giới đầu tư Singapore thường ưa chuộng nhà sở hữu vĩnh viễn bởi giá trị sử dụng lâu dài. Tuy nhiên, những năm gần đây, quan điểm đó trở thành lạc hậu bởi hầu hết tòa nhà chung cư tọa lạc tại các khu đô thị lớn của Singapore đều chỉ được phép mua có thời hạn. Qua các nghiên cứu hơn 10 năm nay, một nhà nghiên cứu thị trường của Singapore có thể kết luận rằng, giá nhà chung cư có thời hạn nhạy cảm với sự lên xuống của nền kinh tế hơn nhà sở hữu vĩnh viễn. Khi thị trường bất động sản sôi động, nhà đất mua bán nhanh chóng, nhà đầu tư sẽ ưa chuộng nhà có thời hạn hơn bởi có địa thế đẹp hơn mà không quan tâm đến thời hạn sử dụng vì giao dịch nhanh. Ngược lại, khi thị trường ảm đạm, giao dịch khó khăn, thời hạn sử dụng còn lại của nhà chung cư sẽ khiến nhà đầu tư cẩn trọng hơn. Vì vậy, nhà sở hữu lâu dài sẽ có giá hơn. Với những nhân tố đầy sức cuốn hút trên, giới chủ đầu tư các nước thường không phải lo lắng về việc nhà chung cư có thời hạn không thể bán được. Tuy nhiên, đây vẫn là vấn đề gây đau đầu giới chức của không ít quốc gia bởi có thể đảm bảo quỹ đất song những cơn sốt do nó tạo ra vẫn có thể đẩy giá nhà lên mức khó kiểm soát. III. MỘT SỖ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU CÓ THỜI HẠN Ở VIỆT NAM 1. Ý nghĩa của hình thức nhà ở có thời hạn Theo quan điểm của Bộ Xây dựng đưa ra, những khó khăn, vướng mắc của việc cải tạo những khu nhà chung cư, những khu tập thể cũ nát đã làm đau đầu không ít nhà quản lý, quy hoạch về nhà ở. Những khu nhà xập xệ, cơi nới tuỳ tiện không những ảnh hưởng xấu đến mỹ quan thành phố mà còn không đảm bảo an toàn cho người dân sống trong chính những căn hộ cũ kỹ đó. Trên cơ sở quy định của pháp luật, quyền sở hữu nhà ở từ trước đến nay đều được hiểu là không bị giới hạn về mặt thời gian. Điều này xuất phát từ một lý do quan trọng là nhà ở luôn luôn tồn tại với đất. Trong khi, quyền sử dụng đối với đất ở được quy định là ổn định lâu dài. Tuy có tính đặc thù ở phần thuộc quyền sở hữu chung đối với phần diện tích thuộc quyền sử dụng chung, quyền sở hữu đối với căn hộ trong chung cư hiện vẫn đang hưởng quy chế tương tự. Nhưng xuất phát từ thực tiễn và lập luận có thể thấy tình trạng này sẽ không đảm bảo cuộc sống an toàn cho người cư ngụ và quá trình chỉnh trang đô thị. Bởi lẽ, tuổi thọ của công trình luôn luôn được giới hạn trong một giai đoạn nhất định. Sau khoảng thời gian đấy, việc tiếp tục sử dụng chung cư sẽ không bảo đảm an toàn. Trong khi đó, nếu duy trì quyền sở hữu riêng lâu dài của từng hộ dân thì việc quyết định tháo bỏ và xây dựng lại tòa nhà chung không dễ tìm được tiếng nói chung. Tình trạng các chung cư cũ đã xuống cấp vẫn tiếp tục tồn tại trên thực tế phán ánh điều này. Chính điều này đã tạo ra nhiều khó khăn cho các cơ quan quản lý về nhà ở, khu đô thị. Cũng theo quan điểm của Bộ Xây dựng, hàng loạt các chủ đầu tư cũng như chính quyền địa phương đều đánh giá công đoạn giải phóng mặt bằng, đền bù cho người dân trong những dự án xây dựng là công việc đầy khó khăn, ngốn đến thậm chí 1/3 tổng số tiền đầu tư của dự án. Do vậy, đề xuất chỉ cho sở hữu nhà chung cư có một thời hạn nhất định, trước hết là để giảm bớt khó khăn trong việc cải tạo nhà chung cư, xây dựng mới đồng bộ các công trình của thành phố. Đưa ra đề xuất này thực tế là học tập ở các nước bạn. Một công trình bao giờ cũng phải có thời hạn, không có cái gì là vĩnh cửu. Đề xuất này sẽ tạo thuận lợi cho việc điều chỉnh quy hoạch và xây dựng được đồng bộ hơn. Một lý do đặc biệt khác được đưa ra là, chính quy định việc sở hữu không thời hạn như hiện nay là nguyên nhân dẫn đến tình trạng găm hàng của một số người đầu cơ. Hẳn nhiên, nếu xác lập quyền sở hữu có thời hạn, việc găm hàng sẽ phải bị trả giá do phải khấu hao vì thời hạn sỡ hữu sẽ giảm dần. 2. Thuận lợi của việc mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn 2.1 Đối với Nhà nước Theo đề xuất của Bộ Xây dựng, người dân chỉ được sở hữu nhà chung cư có thời hạn, khi hết hạn định sẽ phải trả lại nhà. Việc quy định sở hữu nhà ở có thời hạn sẽ tạo điều kiện thuận tiện cho Nhà nước trong việc nâng cấp, cải tạo lại nhà cũ. Khi nhà ở có thời hạn đã hết thời hạn sử dụng thì sẽ không phải của ai nữa, lúc đó là của nhà nước. Nhà nước có thể phá đi xây dựng cái khác. Ví dụ như quy hoạch của Nhà nước là 50 năm, có thể 50 năm sau sẽ không xây dựng lại thành khu chung cư nữa mà sẽ là vườn hoa, công viên, đường phố… Nhà nước không thể xây nhà sở hữu vĩnh viễn ở đây, mà cũng không thể để không khu đất trống trong một khoảng thời gian dài 50 năm mà không sử dụng vào mục đích gì. Vì thế, Nhà nước cơ thể xây nhà với thời hạn sử dụng là 50 năm. Trong thời gian này đất sẽ được sử dụng với mục đích xây nhà để ở. Hết thời hạn, Nhà nước có thể sử dụng đất vào mục đích khác mà không phải đề bù, giải phóng nữa, vì Nhà nước chỉ thu tiền của người sử dụng nhà ở trong thời gian 50 năm. 2.2 Đối với người dân Hiện nay, trong cơ cấu giá nhà chung cư trên thị trường là 10% chi cho đất, 40% chi cho xây dựng, còn lại 50% là thổi giá. Do đó, khi đưa ra thời hạn sở hữu chung cư sẽ làm cho giá trị nhà giảm đi, kéo theo giá bán cũng giảm. Mặt khác, giới đầu cơ cũng sẽ hết cơ hội “ôm” chung cư bởi càng ôm lâu thì càng bị mất giá. Lúc ấy thị trường chỉ còn lại những người có nhu cầu thực và sẽ không còn việc thổi giá. Chung cư mà rẻ đi thì giá nhà đất các khu vực đó cũng “hạ nhiệt”. Đây sẽ là cơ hội cho người thu nhập thấp có thể mua một căn hộ chung cư. Đưa thêm loại nhà chung cư có thời hạn vào thị trường là nhằm tạo ra nhiều cơ hội cho người dân lựa chọn phù hợp với túi tiền và điều kiện hoàn cảnh của từng gia đình. Nếu có tiền thì họ mua nhà không thời hạn. Nếu ít tiền mà cần nhà ngay thì họ có thể lựa chọn căn hộ chung cư có thời hạn với giá cả tương xứng với số năm sử dụng. Như vậy nhiều người có cơ hội mua nhà. 3. Khó khăn của việc mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn 3.1 Đối với người dân Nhà ở là tài sản lớn đối với đại bộ phận người dân Việt Nam. Thu nhập của người dân đa phần là thấp so với trị giá của một căn hộ hay mảnh đất, những người dân nghèo chiếm đa số phải tiết kiệm có khi cả nửa đời người mới có thể mua được. Khi đã là tài sản thì người dân có quyền sử dụng lâu dài và thừa kế cho con cháu. Nếu áp dụng chính sách này, nghiễm nhiên đã tước đoạt quyền sở hữu chính tài sản của họ cả đời làm ra trong lâu dài. Sẽ rất khó khăn cho người dân nếu họ tích cóp nhiều năm mới mua được một căn nhà và 50 năm sau sẽ bị thu hồi và khi đó quyền lợi của họ sẽ được giải quyết ra sao? Đối với người dân, nếu chung cư chỉ được sở hữu có thời hạn nhất định, thì thực chất đây chỉ là hình thức thuê nhà với giá cao mà người sử dụng phải trả tiền một cục. Tâm lý chung của mọi người dân là an cư thì mới lạc nghiệp. Mua một căn nhà nhưng thực chất là đi thuê sẽ làm cho người dân thấp thỏm, đếm ngược thời gian để lo sợ một ngày nào đó mình không còn nhà. Người dân Việt Nam luôn coi nhà ở là một tài sản cũng như một khoản đầu tư, tích góp, mặt khác nó còn mang ý nghĩa lưu giữ truyền thống gia đình. Khi quy định này được đưa vào thực tế, những giá trị đó, vô hình chung bị mất đi. Một số người dân nằm trong diện thu hồi đất trong nhiều dự án đều có chung băn khoăn: Khi nhà nước thu hồi đất ở của họ nhưng lại đền bù bằng nhà tái định cư trong các khu chung cư. Đương nhiên, nếu quy định được ban hành, thì người dân cũng phải chấp nhận và họ lại càng thiệt thòi hơn bao giờ hết. 3.2 Đối với các nhà đầu tư Sở hữu nhà chung cư có thời hạn là một chính sách mà nhiều nước phát triển đã làm từ lâu và nó rất cần thiết cho việc phát triển các đô thị lớn. Tuy nhiên, ở nước ta, chính sách này hoàn toàn mới mẻ nên chắc chắn sẽ tác động khá lớn đến tâm lý của người mua nhà cũng như chủ đầu tư. Do chưa quen với việc sở hữu có thời hạn căn hộ của mình nên sẽ hình thành rào cản tâm lý khi người dân quyết định mua bán, giao dịch căn hộ. Nếu áp dụng việc sở hữu chung cư có thời hạn sẽ tác động mạnh tới tâm lý của người dân, họ sẽ e ngại mua chung cư vì không được sử dụng lâu dài. Từ đó, chung cư có khả năng “ế ẩm” khiến thị trường có nhiều thay đổi. Khi đó, thay vì mua nhà có thời hạn người dân sẽ cố gắng góp tiền để mua đất nhằm được sử dụng vĩnh viễn. Việc đề xuất sở hữu nhà chung cư có thời hạn ngay lập tức giá đất sẽ bị đẩy lên cao bởi khi đó chẳng có ai muốn mua nhà chung cư nữa mà chỉ chăm chăm mua đất để được sở hữu vĩnh viễn. Nếu đề xuất này đi vào hiện thực sẽ khiến các nhà đầu cơ không đầu tư vào nhà chung cư mà sẽ đầu cơ vào quỹ đất ở. Mà quỹ đất ở là có hạn, dần dần quỹ đất ở thuộc sở hữu toàn dân nhưng thực tế lại thuộc về một số ít người giàu có. Giá đất sẽ ngày càng tăng cao, cơ hội cho những người dân có thu nhập trung bình để có quyền sử dụng đất ở là cả một bài toán khó giải. Nếu quy định nhà chung cư chỉ được sở hữu có thời hạn thì dân sẽ không mua nhà chung cư và các công ty sẽ không đầu tư xây dựng nhà chung cư nữa. Thành phố sẽ không có nhiều khu nhà cao tầng có quy hoạch đẹp và khi không có quỹ nhà cho người dân thì hiện tượng xây nhà ống, nhà tự phát sẽ bùng phát làm cảnh quan đô thị lộn xộn. Đề xuất này mâu thuẫn với chủ trương khuyến khích, ưu tiên phát triển nhà chung cư của Nhà nước. Bởi người dân nghe nói sở hữu có thời hạn thì họ sẽ ngần ngại khi mua, thay vào đó cố gắng dành thêm chút ít đi mua đất để được sở hữu lâu dài, vĩnh viễn. Nhà đầu tư cũng băn khoăn khi đầu tư kinh doanh loại hình này khi giá cả, thị trường bị ảnh hưởng. Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp còn cho rằng đề xuất của Bộ Xây dựng chứa đựng sự bất hợp lý khó chấp nhận. Tại sao nhà phố đóng tiền sử dụng đất mà sở hữu vĩnh viễn, trong khi chung cư cũng đóng số tiền sử dụng đất tương đương lại còn phải đầu tư hạ tầng đủ thứ mà lại sở hữu chỉ có thời hạn? Hiện nay doanh nghiệp vừa phải thỏa thuận để mua đất của người dân, sau đó lại đóng tiền sử dụng đất theo giá thị trường cho Nhà nước. Thế nhưng theo đề xuất của Bộ Xây dựng, quyền sử dụng đất vẫn thuộc Nhà nước, vài chục năm sau phải trả lại cho Nhà nước như vậy sẽ không có doanh nghiệp nào muốn đầu tư vào lĩnh vực phải đầu tư nhiều mà lợi nhuận không được hưởng lâu dài. 3.3 Đối với Nhà nước Theo Luật Dân sự, người dân khi đã mua nhà, bao gồm cả nhà chung cư, là đã có quyền sở hữu đối với căn nhà đó. Không một văn bản pháp luật nào quy định về quyền sở hữu có thời hạn. Điều 171 Bộ luật Dân sự quy định các trường hợp chấm dứt quyền sở hữu, trong đó cũng không có quy định về hết thời hạn sở hữu. Luật Nhà ở năm 2005 cũng quy định rất rõ ràng, đầy đủ về quyền sở hữu nhà ở của công dân; trong đó Điều 4 quy định: “Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp hoặc thông qua việc thuê, mượn, ở nhờ nhà ở theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó”. Còn Điều 5 trong bộ luật thì khẳng định: “1. Nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu nhà ở của chủ sở hữu. 2. Nhà ở thuộc sở hữu của tổ chức, cá nhân không bị quốc hữu hóa. Trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và vì lợi ích quốc gia, Nhà nước quyết định trưng mua hoặc trưng dụng nhà ở thì Nhà nước bồi thường cho chủ sở hữu nhà ở theo giá thị trường tại thời điểm thanh toán và tạo điều kiện để họ tạo lập nhà ở khác”. Ngoài ra, Điều 58 Hiến pháp năm 1992 quy định: “Công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, vốn và tài sản khác trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác; đối với đất được Nhà nước giao sử dụng thì theo quy định tại Điều 17 và Điều 18. Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp và quyền thừa kế của công dân”. Quy định trên cho thấy, không thể sử dụng bất kỳ một quyền lực hành chính nào để xóa bỏ trách nhiệm “Nhà nước bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp” của công dân và cũng không thể tự nhiên xóa bỏ “quyền thừa kế của công dân”. Điều đó có nghĩa để thực hiện đề xuất này, cần sửa ít nhất hai đạo luật và cả Hiến pháp. Hình thức sở hữu nhà ở có thời hạn đối với khung pháp lý hiện tại là mâu thuẫn nên trước khi đưa vào thực hiện phải sửa đổi Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật dân sự… rồi từ đó mới có thể thực thi được quy định mới. Việc sửa đổi cùng một lúc nhiều luật là một việc rất khó khăn đối với Nhà nước. Để thực hiện một chính sách mà phải sửa đổi hoặc hơn nữa là tạo ra một khung pháp lý hoàn toàn mới là điều không đơn giản, cần thời gian và tốn nhiều chi phí. Vì chủ trương này rất nhiều bất lợi cho người dân cũng như các nhà đầu tư nên muốn nhận được sự ủng hộ phía Nhà nước phải chịu hy sinh bớt quyền lợi của mình. Chẳng hạn không thu tiền sử dụng đất, Nhà nước lãnh trách nhiệm đầu tư cơ sở hạ tầng, miễn thuế… Khi đó giá thành chung cư sẽ giảm và người dân sẽ chấp nhận ngay dù chỉ sở hữu có thời hạn. Còn phía doanh nghiệp cũng có sự khích lệ để đầu tư, kinh doanh. Nhà nước muốn khuyến khích mô hình nào đó thì cũng phải có chủ trương chính sách nuôi nó. IV. Ý KIẾN CỦA BẢN THÂN VỀ VẤN ĐỀ MUA BÁN NHÀ Ở TRONG TRƯỜNG HỢP SỞ HỮU CÓ THỜI HẠN 1. Dưới góc độ pháp lý Có thể thấy rằng trong đề xuất của mình, Bộ Xây dựng đã có sự nhầm lẫn về cách nhìn nhận sự tồn tại của căn hộ trong chung cư. Được coi là một thực thể pháp lý phức hợp, bao gồm các phần sở hữu riêng và một tỷ lệ phần quyền sở hữu đối với những gì gọi là của chung, chung cư không hẳn chi mà một căn hộ vật chất, được mô tả theo cấu trúc hiện hữu mà còn phải được hiểu là một phần không gian, nơi nhà chung cư được định vị. Và ở đó, chủ sở hữu có quyền xây dựng căn hộ theo các quy cách được xác định. Về bản chất, sở hữu tư nhân, là sở hữu vô thời hạn. Với những gì đã được pháp luật thực định ghi nhận, đề xuất sở hữu nhà có thời hạn không đi theo nguyên tắc và đi ngược lại thực tiễn pháp lý ở Việt Nam. Đề xuất vấn đề phải xuất phát từ nguyên tắc cơ bản của pháp luật, chưa hề có văn bản quy định về sở hữu có thời hạn, kể cả hiện nay, quyền sử dụng đất ở và quyền sở hữu nhà ở nhà nước cũng cố gắng chuyển dần từ các giấy phép đầu tiên từ 50 năm đến lâu dài. Yêu cầu của việc phải chỉnh trang đô thị sau một thời gian tuổi thọ sử dụng trung bình của chung cư đã hết là một vấn đề hoàn toàn khác, không liên hệ trực tiếp đến vấn đề sở hữu và việc thực hiện quyền sở hữu căn hộ chung cư. Hai khái niệm hoàn toàn khác nhau, một là quyền sở hữu căn hộ, một là giải tỏa chung cư để xây mới. Khi nhà nước tiến hành giải tỏa thì quyền lợi của người dân tại chung cư đó vẫn được tái lập bình thường, không là vấn đề gì cả đối với việc quy hoạch, giải tỏa để xây mới chung cư. Thực tế, sở hữu có thời hạn cũng tồn tại ở các nước tiên tiến, nhưng đó không phải là chế định trong luật mà là quan hệ kết ước trong cuộc sống dân sự. Trong khuôn khổ thực hiện quyền sở hữu của mình, chủ sở hữu sẽ chủ động chuyển giao có thời hạn quyền sở hữu đó bằng một thoả thuận rành mạch. Và người nhận chuyển giao có đầy đủ các quyền của chủ sở hữu đối với tài sản trong thời hạn thoả thuận, kể cả quyền định đoạt hay để lại cho người thừa kế. Nói cách khác, không thể vì đối tượng của quyền sở hữu là một vật có tuổi thọ giới hạn mà quyền sở hữu trở nên có thời hạn. 2. Dưới góc độ thực tiễn Hính thức nhà ở có thời hạn là một hình thức có ưu điểm về nhiều mặt và cũng gây không ít băn khoăn cho người dân. Trước hết, đề xuất đối với việc sở hữu nhà chung cư có thời hạn nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc nâng cấp, cải tạo lại nhà chung cư cũ, quy hoạch đô thị; Thứ hai là góp phần làm giảm giá nhà đất, tạo cơ hội cho các đối tượng thu nhập trung bình và thu nhập thấp có cơ hội mua nhà; Thứ ba, xuất phát từ thực tế Nhà nước đã thực hiện nhiều chính sách để làm tăng nguồn cung về nhà ở cho thị trường, góp phần làm giảm giá nhà ở nhằm tạo điều kiện cho những người thu nhập trung bình có khả năng tạo lập chỗ ở. Tuy nhiên, do các chính sách được ban hành còn chưa đồng bộ nên trong thời gian vừa qua, giá nhà ở luôn tăng cao, vượt quá khả năng về tài chính của một bộ phận lớn dân cư, đã dẫn đến sức ép về nhà ở ngày càng tăng, đặc biệt là nhà ở tại khu vực đô thị. Quy định về việc mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn nếu áp dụng sẽ giải quyết được nhiều mâu thuẫn, lực cản đối với sự phát triển đô thị và thị trường bất động sản, tránh tình trạng đầu cơ do giá trị tiền mặt mua chung cư ở thời điểm ban đầu giảm dần theo thời gian kéo theo giá trị nhà chung cư giảm; tạo thời hạn sửa chữa và bảo trì chung cư. Dưới đây là một vài đề xuất nhằm hoàn thiện hơn quy định về vấn đề mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn trong tương lai: 2.1 Nên đa dạng hình thức sở hữu nhà ở Trong quá trình nghiên cứu ở nước ngoài cho thấy, nhiều nước có nhiều hình thức sở hữu nhà ở, sở hữu đất. Nhà nước cho người dân quyền sử dụng đất đa dạng, lâu dài. Nhà ở cũng vậy, làm trên đất nào thì hình thức sở hữu khác nhau. Từ đó người dân có nhiều điều kiện để lựa chọn hơn. Đây là kinh nghiệm của nước ngoài chúng ta cần nghiên cứu khi nào có điều kiện thì chúng ta áp dụng. Sở hữu nhà có thời hạn trên thực tế ở nước mình đã có rồi như Vincom, Pacific… Việc đưa ra loại nhà chung cư có thời hạn chỉ là một trong các hình thức sở hữu nhằm tạo thêm nhiều cơ hội cho người dân lựa chọn. Nhà ở nói chung liên quan rất nhiều đến đất đai, trong đó ở nước ta, đất là sở hữu toàn dân. Hiện nay Nhà nước cũng cho nhiều hình thức sử dụng đất như: Sử dụng đất lâu dài cũng có trường hợp sử dụng có thời hạn 70 năm, 50 năm... Nếu công trình ở trên đất ấy, đương nhiên nhà thuộc sở hữu cá nhân, nhưng đất sở hữu có thời hạn. Hết thời hạn phải bàn giao lại. Thuê đất có thời hạn có nhiều hình thức: Trả tiền hằng năm, trả tiền một lần, trả tiền cho cả thời gian thuê... Vậy lý do gì mà nhà ở không có những hình thức như thế. Vì thế nên đa dạng hình thức sở hữu. Thực ra sở hữu nhà ở phụ thuộc vào mục đích sử dụng đất và thời hạn sử dụng đất đấy và đương nhiên đất có giá trị sử dụng. Ví dụ nhà chung cư, nếu bóc tách giá đất ra, chỉ có giá thành nhà thì giá nhà chắc chắn sẽ rẻ hơn. Về thời gian sở hữu thì để yên tâm nên có thời hạn tương đối dài một chút. Sau khi hết thời hạn có thể gia hạn thêm nếu người sở hữu có yên cầu. Ở nước ngoài có thể gia hạn thêm 70 năm nữa. 2.2 Nên hạ giá đất từ đó hạ giá nhà ở Việc đa dạng sở hữu nhà chung cư chưa chắc là một phương thức tốt để hạ giá. Thực tế, một số chung cư tại Việt Nam như Vincom và Pacific đang sở hữu có thời hạn, nhưng giá vẫn rất cao. Giá chung cư được hình thành gồm giá đất và tài sản gắn liền với đất. Để làm hạ giá chung cư, Nhà nước cần phải can thiệp chính sách vĩ mô để làm hạ giá đất. Nhiều nước đã áp dụng hình thức sở hữu chung cư có thời hạn song Việt Nam cần cân nhắc kỹ trước khi học hỏi các nước khác bởi thực tế, mỗi nước có những phong tục tập quán khác nhau. Ngoài ra, tính tuổi của chung cư không đơn giản. Ai dám chắc rằng cứ 50 năm hoặc 70 năm sau chung cư sẽ xuống cấp. Nếu chưa đến thời điểm gia hạn, chung cư đã xuống cấp thì sao. Liệu chúng ta có thể dễ dàng cải tạo lại chung cư này không? Do đó, Nhà nước cần cân nhắc kỹ trước khi đưa ra quyết định. Để làm hạ giá chung cư, trước tiên Bộ Xây dựng phải đưa ra các giải pháp hạ giá đầu vào của giá thành tạo nên công trình. Chỉ khi nguồn cung dồi dào, chung cư mới hạ nhiệt. 2.3 Thời hạn đối với nhà sở hữu có thời hạn Ở Việt Nam, Bộ Xây dựng đề xuất sở hữu chung cư có thời hạn là 50 năm để sau này nếu cần cải tạo sẽ không bị vướng mắc. Nhưng tại sao tuổi thọ công trình chỉ có 50 năm? Chung cư cũng có thể là nhà cấp 4, nhưng nhà cấp 1 cũng là chung cư. Tuổi thọ 50 năm thực ra chỉ là nhà cấp 3, cấp 2. Còn nhà cấp 1, chung cư cao tầng, có thể tính tuổi thọ lên đến hàng 80, 90 hoặc 100 năm. Tính tuổi thọ công trình 50 năm là lãng phí. Vì vậy, nên có quy định về thời hạn cho từng loại nhà ở chung cư cho phù hợp tránh tình trạng dập khuôn, máy móc gây lãng phí, khó khăn cho người dân và các nhà đầu tư. 2.4 Biện pháp chống đầu cơ Có thể nói quy định về mua bán nhà ở trong trường hợp sở hữu có thời hạn sẽ ngăn chặn việc đầu cơ, thế nhưng vẫn phải đề xuất những quy định tác động trực tiếp hạn chế nạn đầu cơ. Nếu như không thể đầu cơ chung cư thì khi đó các nhà đầu cơ sẽ chuyển hướng sang đầu cơ vào đất. Khi đó, Bộ Xây dựng tiếp tục đề xuất sử dụng đất có thời hạn là một điều không thể thực hiện. Để chống đầu cơ, phải đưa ra hàng loạt biện pháp đó là giảm tỷ lệ cho vay tối đa mua nhà, đánh thuế bán bất động sản cao lên; đồng thời tăng thuế đối với người bán. Bên cạnh đó phải đánh thuế cao trên thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản. Thế nhưng, biện pháp hiệu quả nhất để không tạo ra thị trường thứ cấp của nhà ở bình dân là nhanh chóng tung ra thị trường nhiều nhà ở để cung cấp đủ căn hộ bình dân, đảm bảo cho người dân ai cũng có nhà phù hợp với yêu cầu của mình để mua. * Đề xuất nhà ở có thời hạn của Bộ xây dựng một phần nhằm hạ thấp giá chung cư hiện tại. Thay vì áp dụng quy định sở hữu chung cư có thời hạn, thì Nhà nước có thể đưa ra biện pháp là đầu tư trực tiếp xây dựng nhà ở chung cư giá thấp, sau đó bán với giá rẻ với thời gian sở hữu bị giới hạn khoảng vài chục năm, hoặc là cho thuê nhà dài hạn với giá rẻ. Nguồn ngân sách có thể đến từ thuế đánh lên bất động sản. Cụ thể: - Đánh thuế luỹ tiến hàng năm vào giá trị những căn nhà có diện tích lớn, nghĩa là diện tích càng lớn thì tỷ lệ thuế trên giá trị nhà càng cao. - Đánh thuế lũy tiến dựa vào thời gian sở hữu khi chuyển nhượng bất động sản. Nghĩa là thời gian sở hữu bất động sản càng ngắn thì tỷ lệ thuế đánh vào giá trị chuyển nhượng hay thu nhập từ việc chuyển nhượng bất động sản càng cao. Phương pháp này giúp hạn chế tình trạng đầu cơ trong ngắn hạn. - Đánh thuế giá trị gia tăng luỹ tiến vào giá bán của sản phẩm bất động sản của các chủ đầu tư bán ra. Nghĩa là khi giá bán càng cao thì tỷ lệ thuế giá trị gia tăng dựa trên giá bán sẽ càng cao. Thực tế cho thấy, các sản phẩm nhà đất có giá trị lớn thường là căn hộ cao cấp, hạng sang, biệt thự, đất nền ở vị trí đắc địa hay những sản phẩm tương tự mà chỉ có những người có nhiều tiền mới có thể mua được những sản phẩm này, do đó mặc dù có nguồn cung nhà ở mà người dân không thể mua được vì giá quá cao. Khi đánh thuế theo cách này thì sẽ đẩy giá bán sản phẩm sau thuế lên cao, có hai trường hợp xảy ra: một là nếu chủ đầu tư bán được sản phẩm thì ta có thể thu về một nguồn ngân sách lớn, hai là khi giá bán sau thuế lên cao thì người mua nhà ít lại, doanh nghiệp khó bán được sản phẩm nên sẽ quay sang đầu tư vào căn hộ giá thấp. Ngoài ra, cũng nên đánh thuế giá trị gia tăng thấp hơn quy định bình thường khi chủ đầu tư bán căn hộ ở mức giá thấp nào đó theo quy định của Nhà nước. Phương pháp nhìn vào thực tế là có hiệu quả hơn cả, vì giá bán của chủ đầu tư thường minh bạch hơn các phương pháp trên, và một mặt phương pháp này tạo nguồn thu lớn cho ngân sách Nhà nước, mặt khác khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào các dự án nhà ở giá thấp. KẾT LUẬN Có ý kiến cho rằng các nước trên thế giới đều đã áp dụng quy định chung cư có thời hạn. Thế nhưng, ở các nước, nhà chung cư sở hữu có thời hạn do Nhà nước xây chứ không phải do các công ty hay dự án tư nhân bỏ tiền ra xây, cho nên ta cần phải nghiên cứu kĩ lưỡng khi đưa quy định này vào áp dụng. Thực tế cho thấy chúng ta vẫn còn nhiều giải pháp hạ thấp giá nhà ở, hạn chế đầu cơ mà vẫn chưa áp dụng đến hay áp dụng không hiệu quả. Do đó việc đưa ra quy định sở hữu chung cư có thời hạn liệu có cần thiết hay không khi ta còn những giải pháp khác. Cho nên, Nhà nước cần phải xem xét kỹ khi đưa ra một chính sách để mang lại lợi ích thiết thực cho người dân. TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ luật dân sự 2005; Luật Nhà ở 2005; Pháp luật về nhà ở - thực trạng và giải pháp hoàn thiện : Khoá luận tốt nghiệp / Vũ Thị Tuyết Loan; Người hướng dẫn: ThS. Phạm Thu Thuỷ, Hà Nội, 2010; Quyền sở hữu nhà ở của công dân : Luận văn / Cù Tuấn Hiến, Trường đại học Luật Hà Nội, 1989; Hợp đồng mua bán nhà ở một số vấn đề lý luận và thực tiễn : Luận văn thạc sĩ luật học / Đặng Mạnh Tiến, 1997;