Một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư, lí luận và thực tiễn hiện nay trong xã hội

I/ LỜI MỞ ĐẦU Nhà ở là tài sản có giá trị đặc biệt đối với con người, đồng thời phục vụ nhu cầu thiết yếu, sinh hoạt hằng ngày của mỗi người, mỗi họ gia đình. Thị trường mua bán nhà ở trong những năm gần đây diễn ra hết sức sôi động, một trong những đối tượng của hoạt động này hướng tới chính là những căn hộ chung cư. Theo quy định của pháp luật hiện hành, căn hộ chung cư là một loại nhà ở thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Nhà ở 2005, cùng với các văn bản pháp luật khác. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, số lượng nhà chung cư trên cả nước ngày càng tăng và chiếm một tỉ lệ đáng kể trong cơ cấu về diện tích nhà ở. Tính đến thời điểm đầu năm 2011, tại Hà Nội, nhà chung cư chiếm tỉ lệ tới 16,64%, TPHCM 6,13%. Trong bài tiểu luận dưới đây, dưới góc nhìn của một sinh viên và bằng một số tài liệu tham khảo, em xin trình bày đề tài một số vấn đề về mua bán căn hộ trong nhà chung cư, lí luận và thực tiễn hiện nay trong xã hội. II/ NỘI DUNG 1. Cơ sở lí luận Trong các giai đoạn lịch sử khác nhau các giao dịch về nhà ở trong xã hội trở nên tương đối phổ biến dưới nhiều hình thức như mua bán, cầm cố, thế chấp, tặng cho… Nhà nước luôn tạo điều kiện để các tổ chức, cá nhân thực hiện giao dịch nhà ở. Tuy nhiên, đối với giao dịch mua bán có đối tượng là nhà ở được pháp luật quy định rất cụ thể và chặt chẽ. Theo đó, việc mua bán nhà ở phải thực hiện theo đúng trình tự mà pháp luật quy định trong các văn bản liên quan. Sở dĩ pháp luật có quy định như vậy vì đây là một giao dịch dân sự nhưng liên quan đến đối tượng là nhà ở, một tài sản có giá trị lớn về mặt kinh tế và mang ý nghĩa sâu sắc về mặt xã hội của cá nhân và tổ chức nên các quy định pháp luật nhằm mục đích cuối cùng là bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp cho các bên tham gia giao dịch góp phần thực hiên tốt các chính sách về nhà ở của Nhà nước. Hiện nay, hợp đồng mua bán nhà ở là một hình thức phổ biến của giao dịch về nhà ở. Dễ thây rằng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là một trong các hình thức giao dịch mua bán nhà. Do đó, giao dịch mua bán căn hộ trong nhà chung cư có đầy đủ các đặc điểm pháp lí của giao dịch mua bán nhà. 2. Tìm hiểu những vấn đề cơ bản về hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư 2.1. Khái niệm hợp đồng mua bán cănhộ trong nhà chung cư Trước hết, ta đi tìm hiểu khái niệm thế nào là hợp đồng mua bán nhà ở : “ Hợp đồng mua bán nhà là sự thỏa thuận giữa các bên theo đó bên bán chuyển giao nhà và các giấy tờ liên quan đến quyền sở hữu nhà cho bên mua, bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và thanh toán tiền ”. Theo quy định tại Điều 70 Luật Nhà ở năm 2005 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 7 năm 2006 : “ Nhà chung cư là nhà ở có từ 2 tầng trở lên, có lối đi, hành lang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần sở hữu riêng của từng hộ gia đình cá nhân và phần sở hữu chung của tất cả các hộ gia đình, cá nhân sử dụng nhà chung cư chung…” Theo quy định về sở hữu nhà chung cư, pháp luật thừa nhận hai hình thức sở hữu đó là sở hữu chung và sở hữu riêng. Theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005 thì : “ Hệ thống hạ tầng kĩ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó thuộc sở hữu chung. Dựa vào khái niệm hợp đồng mua bán nhà, có thể đưa ra khái niệm hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư như sau: “ Hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao căn hộ nhà chung cư và quyền sở hữu căn hộ cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên thỏa thuận trong hợp đòng mua bán căn hộ trong nhà chung cư ”. 2.2. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là căn hộ mà một bên có nhu cầu mua và một bên có nhu cầu bán. Căn hộ trong nhà chung cư được xác định bởi cấu trúc xây dựng, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. Căn hộ đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giơi diện tích đất nhất định. Gía trị của căn hộ sẽ là khác nhau đối với các vị trí khác nhau ( ở trung tâm hay ngoại thành, tầng thấp hoặc tầng cao, diện tích căn hộ…) và khoảng cách của ngôi nhà đó gắn với đất theo vị trí các tầng khác nhau đối với nhà chung cư. Vì mua bán căn hộ trong nhà chung cư là một dạng của hợp đồng mua bán nhà, do đó, căn hộ mua bán phải đáp ứng các điều kiện sau : - Căn hộ không thuộc đối tượng bị cấm như nhà làm trụ sở của các cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị, tổ chức chính trị - xã hội… - Căn hộ không bị tranh chấp liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng hợp pháp của căn hộ - Căn hộ phải có giấy tờ chứng minh quyền sở hữu hợp pháp như giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ chung cư. 2.3. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với căn hộ, không phân biệt mức độ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, đối với những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất thiết phải tham gia vào hợp đồng mua bán căn hộ thông qua người đại diện theo pháp luật của mình. Đối với cá nhân Việt Nam định cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam. Chủ thể của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải đáp ứng các điều kiện : - Bên bán phải có quyền định đoạt đối với căn hộ bán; + Đó có thể là chủ sở hữu đối với ngôi nhà + Hoặc người được chủ sở hữu ủy quyền định đoạt với căn hộ + Hoặc là người có quyền định đoạt với căn hộ theo thỏa thuận với chủ sở hữu căn hộ hay theo quy định của pháp luật. - Là cá nhân có năng lực hành vi dân sự khi tham gia kí kết và thực hiện hợp đồng mua bán căn hộ. Chủ đầu tư xây dựng căn hộ chung cư phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp chủ đầu tư bán căn hộ không nhằm mục đích kinh doanh; - Bên mua căn hộ nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng kí hộ khẩu thường trú, nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu nhà theo quy định của Luật Nhà ở, nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng kí kinh doanh. 2.4.Nghĩa vụ của các bên 2.4.1. Nghĩa vụ của bên bán căn hộ trong nhà chung cư - Nghĩa vụ thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với mua bán như căn hộ đang cho thuê… Nếu không được thông báo mà sau đó bên mua mới phát hiện ra thì có quyền hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu bồi thường thiệt hại; - Nghĩa vụ trong trường hợp bán căn hộ đang cho thuê . Trường hợp chủ sở hữu bán căn hộ đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê căn hộ biết về việc bán và các điều kiện bán căn hộ; - Nghĩa vụ giao căn hộ theo tình trạng như đã thỏa thuận và kèm theo các giấy tờ pháp lí chứng minh quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ cho bên mua; - Nghĩa vụ thực hiện đúng các thủ tục mua bán căn hộ theo quy định của pháp luật như công chứng, chứng thực, nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất, sở hữu nhà… 2.4.2. Nghĩa vụ của bên mua căn hộ trong nhà chung cư - Nghĩa vụ tôn trọng quyền của các bên liên quan đến căn hộ mua như tiếp tục thực hiên hợp đồng thuê cho đến hết thời hạn thuê đối với bên đang thuê căn hộ mua. - Nghĩa vụ nhận căn hộ đúng thời hạn. Nếu bên mua chậm nhận căn hộ thì phải chịu các chi phí liên quan đến việc trông coi, bảo quản căn hộ và phải chịu mọi rủi ro xảy ra đối với căn hộ mua. - Nghĩa vụ thanh toán tiền nhà đúng thời hạn, địa điểm, phương thức như đã thỏa thuận. Các bên có thể thỏa thuận tiền mua căn hộ được thanh toán khi công chứng chứng thực khi nhận mua căn hộ. Tiền đặt cọc ( nếu có ) sẽ được trừ vào tiền thanh toán giá trị nhà. Trường hợp không có thỏa thuận thì bên mua phải thanh toán một lần vào thời điểm nhận căn hộ và tại địa điểm nới có nhà mua bán. Nếu chậm thanh toán thì phải trả lãi theo lãi suất có bản tương ứng với thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại cho bên bán. 3. Đặc điểm của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư 3.1. Hình thức của hợp đòng mua bán căn hộ trong nhà chung cư Theo quy định tại Điều 450 Bộ luật dân sự 2005 về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở : “ Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực trừ trường hợp pháp luật có quy định khác ”. Đối với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo quy định tại Điều 93 Luật Nhà ở năm 2005 nếu bên bán nhà là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì hợp đồng mua bán không bắt buộc phải công chứng chứng thực. Như vậy đối với bên bán căn hộ phải đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 8 Luật kinh doanh Bất động sản : “ Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã, đăng kí kinh doanh theo quy định của pháp luật ”. Nếu các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng thì hợp đồng sẽ bị tuyên bố là vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng nếu có đơn khởi kiện còn thời hiệu (thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm về hình thức là 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch). Việc công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư có ý nghĩa pháp lí rất quan trọng : - Là điều kiện để phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán - Là thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ từ bên bán sang cho bên mua chứ không cần đòi hỏi phải hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên. Trong trường hợp mua bán căn hộ trong nhà chung cư mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu căn hộ là thời điểm bên bán giao căn hộ cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. - Là nguồn chứng cứ để giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra; - Là sự cụ thể hóa một cách chặt chẽ quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng; Về quy định của pháp luật về mẫu hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trước thời điểm năm 2009 hầu như chưa có quy định cụ thể nào về mẫu thống nhất của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư. Trong quá trình mua bán các bên tự soạn thảo hợp đồng, các mẫu hợp đồng chủ yếu do bên bán (chủ đầu tư) đưa ra. Từ đó dẫn đến việc mỗi chủ đầu tư, mỗi công ty đưa ra mẫu hợp đồng của riêng mình không hợp đồng nào giống họp đồng nào. Về phía người mua căn hộ thường thì họ chấp nhận toàn bộ nội dung của hợp đồng mà bên bán đưa ra. Có thể thấy rằng thực tế này ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của người mua bởi việc mua bán căn hộ là thỏa thuận dân sự và các bên có địa vị ngang nhau trong việc soạn thảo hợp đồng và thống nhất các điều khoản. Nếu hợp dồng do một bên đưa ra sẽ không đảm bảo yếu tố khách quan và quyền lợi cho bên kia. Ngày 25/02/2009 Bộ xây dựng đã ban hành Thông tư số 01 hướng dẫn các tổ chức kinh doanh nhà ở phải áp dụng mẫu hợp đồng này trong mua bán căn hộ trong nhà chung cư kể từ khi Thông tư này có hiệu lực. Thông tư số 01 có hiệu lực thi hành là một giải pháp bảo vệ quyền lợi cho người mua nhà chung cư, những người đã phải chịu sự áp đặt ý chí đơn phương của chủ đầu tư trong một thời gian dài. Các chủ đầu tư thưòng lợi dụng sự thiếu chặt chẽ của các quy định pháp luật cộng với sự thiếu hiểu biết của người mua nhà nhằm soạn thảo mẫu hợp đồng với những điều khoản có lợi nhất cho mình dẫn đến nhiều mâu thuẫn tranh chấp trong thời gian vừa qua. Việc ban hành Thông tư 01 của Bộ xây dựng đã hạn chế được phần nào các tranh chấp phát sinh trong tương lai đồng thời tăng cường công tác giám sát, quản lí hoạt động mua bán bất động sản. 3.2. Một số nội dung cơ bản trong hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư Ngày 25/02/2009 Bộ xây dựng ban hành Thông tư số 01 hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư, trong đo quy định về những nội dung cơ bản của hợp đồng. * Phần sở hữu chung và sở hữu riêng Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải nêu rõ diện tích thuộc sở hữu riêng của bên mua, phần diện tích thuộc sở hữu chung của nhà chung cư (theo quy định tại khoản 3 Điều 70 Luật Nhà ở). Trong trường hợp nhà chung cư có công trình , diện tích thuộc sở riêng của chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu khác phải nêu rõ (như bể bơi, sân tennis, siêu thị, nơi để xe phục vụ cho mục đích kinh doanh hoặc các phần diện tích khác). Để hiểu rõ về phần diện tích thuộc sở hữu chung, phần diện tích thuộc sở hữu riêng, công ty tư vấn quản lí bất động sản CBRE đưa ra khái niệm : “ Khu vực chung là những phần trong tòa nhà, đất và các diện tích được sở hữu hoặc quản lí bởi một hiệp hội nhà ở và các đồng sở hữu có thể dùng và chịu các chi phí chung cho công tác vận hành để phân biệt phần sở hữu chung và riêng trong nhà chung cư. Đây được xem là một tiêu chí quan trọng bởi các đồng sở hữu chỉ phải trả các chi phí cho việc vận hành và bảo trì phần diện tích mà mình là chủ sở hữu. Để đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà chung cư, Thông tư số 01 quy định khi kí kết hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư, chủ đầu tư phải đính kèm Bản nội quy quản lí sử dụng nhà chung cư, bản nội quy này được pháp luật xem như là một bộ phận không thể tách rời của hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư. Nội dung bản nội quy quản lí sử dụng nhà chung cư (Điều 9 Quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư) ban hành kèm theo quyết định số 08/2008 QĐ - BXD ngày 28/05/2008 gồm một số nội dung cơ bản sau : - Trách nhiệm của các tổ chức (chủ đầu tư hoặc đơn vị quản lí nhà chung cư, doanh nghiệp quản lí vận hành và Ban quản trị) trong quản lí sử dụng nhà chung cư theo quy định của Quy chế này; - Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu hoặc người sử dụng hợp pháp nhà chung cư; - Các hành vi bị nghiêm cấm trong sử dụng nhà chung cư; - Các khoản phí, mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lí, vận hành, bảo trì nhà chung cư và các loại phí hợp lí khác; - Xác định danh mục, vị trí, diện tích quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư và các loại phí hợp lí khác; - Xác định danh mục, vị trí, diện tích, quy mô các phần sở hữu riêng trong nhà chung cư, phần sở hữu, sử dụng chung trong và ngoài nhà chung cư; - Quy định về việc sửa đổ, bổ sung Bản nội quy quản lí sử dụng nhà chung xư và một số nội dung khác. * Về diện tích căn hộ chung cư Diện tích căn hộ chung cư (diện tích sàn) là một chi tiết qua trọng trong thỏa thuận mua bán giữa các bên. Diện tích sàn căn hộ quyết định đến phần giá cả và chất lượng của căn hộ chung cư. Thông thường trong một nhà chung cư diện tích của các căn hộ không giống nhau nên việc quy định bắt buộc phải ghi diện tích sàn căn hộ là cần thiết. Hiện nay, khi các bên giao kết hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư, pháp luật quy định bắt buộc các bên khi soạn thảo hợp đồng phải ghi rõ diện tích căn hộ và cách tính diện tích sàn căn hộ. Cách tính diện tích sàn căn hộ chung cư quy định tại Điều 2 Thông tư 01/2009 - TT - BXD ngày 25/02/2009 như sau : “ Diện tích căn hộ nhà chung cư được ghi theo diện tích sàn căn hộ, bao gồm diện tích logia, ban công của căn hộ (nếu có). Diện tích sàn tính theo kích thước thông thủy của căn hộ hoặc tính theo kích thước tính từ tim tường chung và tim tường bao ngoài của căn hộ. Trong đó tường chung là tường ngăn chia giữa hai căn hộ, tường bao ngoài là tường ngoài giữa hai căn hộ và hành lang, lối đi, mặt ngoài căn hộ). Diện tích sàn căn hộ và cách tính diện tích này phải được ghi rõ trong hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư và bản vẽ sơ đồ nhà ở quy định tại tiết c Điểm 2.1 Khoản 2 Điều 1 Thông tư 01 ”. Nghị định 71/2010, đã sửa đổi cơ bản quy định tại Điều 62, Nghị định 90/2006, với những chi tiết cụ thể giúp bảo vệ người mua, tránh những thiệt thòi khi ký kết với chủ đầu tư và cả những tranh chấp trong tương lai. Tại Điều 63 quy định, trong trường hợp mua bán căn hộ chung cư, các hợp đồng "Phải ghi rõ thêm phần diện tích thuộc quyền sở hữu chung, phần diện tích thuộc quyền sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, khoản kinh phí bảo trì 2% tiền bán nhà ở và cách tính diện tích căn hộ mua bán". Tuy nhiên, rắc rối lại nảy sinh từ đây. Việc bổ sung vào hợp đồng mua bán, cách tính diện tích căn hộ mua bán, ghi rõ phần diện tích sở hữu chung, riêng của Nghị định 71/2010, đã vô hình trung gây khó khăn cho các địa phương khi thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận cho các căn hộ chung cư. Ngày 19/1, Sở Xây dựng TP Hồ Chí Minh có Công văn số 419 gửi Bộ Xây dựng đề nghị hướng dẫn cách xác định diện tích căn hộ nhà chung cư cho trường hợp dự án Hoàng Anh của Công ty CPXD&PT nhà Hoàng Anh (công ty Hoàng Anh). Theo đó, Công ty Hoàng Anh và khách hàng ký hợp đồng mua bán căn hộ trước khi có Nghị định 71, nay Công ty đã lập thủ tục cấp giấy chứng nhận cho các hộ và nộp hồ sơ về Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố nhưng cách tính lại diện tích sàn của Nghị định 71/2010 đã gây ra sự không thống nhất số liệu diện tích sàn giữa hợp đồng được xác định theo Nghị định số 90/2006 với việc xác định lại diện tích theo quy định tại Nghị định số 71. Sau đó, Cục quản lý Nhà - Bộ Xây dựng đã có Công văn trả lời về trường hợp này, nhưng theo ghi nhận của Tổng cục Quản lý đất đai, “ nội dung phúc đáp không rõ ràng và khó thực hiện nên các cơ quan vẫn đang trong quá trình tham khảo các ngành để giải quyết hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận ”. Quy định chi tiết về tính diện tích sàn căn hộ chung cư sẽ hạn chế những cách hiểu khác nhau trong cách tính toán diện tích căn hộ trong nhà chung cư. Pháp luật bắt buộc các bên phải ghi rõ cách tính diện tích sàn căn hộ trong hợp đồng góp phần giải thích chính xác xà toàn diện các nội dung của hợp đồng. * Về kinh phí bảo trì vận hành nhà chung cư Ngoài phần giá cả tính trên từng mét vuông căn hộ để đảm bảo cho nhà chung cư vận hành một cách bình thường và góp phần khai thác có hiệu quả các tiện ích trong nhà chung cư, những người mua nhà phải nộp một khoản phí dùng để bảo trì những phần sở hữu chung trong nhà chưng cư như cầu thang máy, nơi để xe, hệ thống cháy nổ… Khoản phí này chiếm 2% tổng số tiền bán căn hộ theo quy định tại điểm a Khoản 1 Điều 54 Nghị định 90/206 NĐ - CP ngày 09 tháng 6 năm 2006 của Chính phủ : “ Mức phí bảo trì phần sở hữu chung trong nhà chung cư có thể được điều chỉnh trong trường hợp kinh phí thu ban đầu không đủ. Các chủ sở hữu căn hộ nhà chung cư phải đống góp thêm trên nguyên tắc tương ứng giữa số tiền góp với phần sở hữu riêng trong nhà chung cư. Ngoài ra, trong hợp đồng mua bán căn hộ trong nhà chung cư phải có điều khoản nêu rõ dự kiến về mức phí phải đóng góp dùng cho công tác quản lí vận hành nhà chung cư. Mức phí này là phí phải trả cho các dịch vụ như trông giữ xe, phí quản lí. Các khoản phí này đước trả theo tháng hoặc quý, mức phí này có thể được điều chỉnh phù hợp trên nguyên tắc không vượt quá mức giá trần do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà chung cư ban hành ”. Hiện nay, ở một số chung cư lớn trên địa bàn Hà Nội, thành phố HCM tồn tại một thực tế là bên chủ đầu tư tăng giá dịch vụ một cách vô lí gây ra nhiều bức xúc cho các hộ dân sống trong nhà chung cư, điển hình ở Thủ đô Hà nội hiên nay là tòa nhà Keang nam nằm trên đường Phạm Hùng. Để hạn chế thực trạng này, pháp luật cần có quy định chặt chẽ hơn về vấn đề tăng phí dịch vụ. Việc tăng phí dịch cụ phải thông qua ý kiến của các hộ dân trong Hội nghị nhà chung cư. 4. Quy đinh của pháp luật hiện hành về mua bán căn hộ trong nhà chung cư 4.1. Các quy định của Luật Nhà ở 2005 Luật nhà ở được Quốc hội thông qua ngày 09/12/2005 và có hiệu lực từ ngày 01/07/2005. Áp dụng với tổ chức, cá nhân có liên quan đến sở hữu nhà ở, phát triển, quản lí việc sử dụng nhà ở, giao dịch về nhà ở và quản lí Nhà nước về nhà ở. Các quy định về quản lí và sử dụng nhà chung cư từ Điều 70 đến Điều 73 có thể xem như bước cụ thể hóa các quy định của Điều 225 BLDS 2005. Điều 70 Luật Nhà ở quy định về nhà chung cư, theo đó nhà chung cư là nhà có từ 2 tầng trở lên. Theo quan điểm của cá nhân, tôi nhận quy định như vậy là chưa thật sự hợp lí, tuy nhiên trên thực tế các nhà chung cư hiện nay hầu hết là các tòa nhà cao tầng nhưng nó lại không phản ánh bản chất của nhà chung cư. Theo quy định tại Điều 71 Luật Nhà ở : “ Nhà chung cư phải có Ban quản trị, Ban quản trị nhà chung cư là người đại diện để bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của các chủ sở hữu và những người sử dụng nhà chung cư… Cũng theo quy định này thời hạn để thành lập Ban quản trị là 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được đưa vào khai thác và sử dụng với tối thiểu 50% số căn hộ được bán kể cả số căn hộ chủ đầu tư giữ lại thì chủ đầu tư phải tổ chức Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban quản trị. Ban quản trị nhà chung cư chịu trách nhiệm chủ yếu trong việc quản lí, vận hành nhà chúng cư, thông qua Ban quản trị các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư thống nhất các khoản thu chi trong nhà chung cư, hạn chế sự can thiệp của chủ đầu tư. Cũng theo quy định trên, trong trường hợp chưa thành lập được Ban quản trị thì chủ đầu tư có trách nhiệm thực hiện các công việc của Ban quản trị. Lợi dụng các quy định này, nhiều chủ đầu tư đã cố tình hoãn việc thành lập Ban quản trị nhằm khai thác các phần sở hữu chung trong nhà chung cư. Ở Việt Nam hiện nay các quy định liên quan đến việc nâng cao trách nhiệm của chủ đầu tư còn hạn chế, chế tài xử phạt các hình vi vi phạm trong quản lí nhà chung cư vẫn chưa được áp dụng triệt để. Hơn nữa, trong các quy định hiện hành vai trò của Ban quản trị nhà chung cư là rất lớn nhưng quy chế hoạt động, cơ cấu tổ chức, kinh phí hoạt động chưa được quy định chặt chẽ dẫn tới việc Ban quản trị không phát huy hiệu quả hoạt đông trên thực tế. 4.2. Các văn bản pháp luật hiện hành khác Trong những năm gần đây, nhiều văn bản pháp luật có hiệu lực pháp lí khác nhau đã được ban hành nhằm giải quyết các vấn đề pháp lí liên quan đến nhà chung cư. Cụ thể là : - Quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư ban hành kèm theo Quyết định số 08/QĐ - BXD/2008 ngày 28 tháng năm 2008 của Bộ trưởng Bộ xây dựng; - Thông tư 14/2008/TT - BXD ngày 02 tháng 6 năm 2008 hướng dẫn về phân hạng nhà chung cư; - Thông tư số 01/2009/ TT - BXD ngày 25 tháng 2 năm 2009 quy định một số nội dung về cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng của tổ chức kinh doanh nhà ở; - Luật kinh doanh bất động sản năm 2006 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành; Các văn bản pháp lí trên đã cụ thể hóa các quy định liên quan đến nhà chung cư trong Luật Nhà ở đáp ứng yêu cầu của các giao dịch mua bán nhà chung cư trong thời gian vừa qua. Nhiều vướng mắc đã được khắc phục, tuy nhiên bên cạnh đó các văn bản trên cũng tồn tại nhiều hạn chế, đó là : - Luật Nhà ở năm 2005 chính thức áp dụng từ ngày 28 tháng 7 năm 2006 nhưng phải đến gần 2 năm sau, ngày 28 tháng 5 năm 2008 Bộ xây dựng mới ban hành Quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư và đến ngày 15 tháng 2 năm 2009 Bộ xây dựng mới ban hành hướng dẫn mẫu về hợp đồng mua bán căn hộ chung cư. Có thể thấy rằng văn bản hướng dẫn ban hành quá chậm trễ, dẫn đến tình trạng những vụ tranh chấp trước khi có Thông tư ban hành của Bộ xây dựng lại không quy định áp dụng. - Các tiêu chí để phân hạng nhà chung cư bộc lộ nhiều hạn chế : tiêu chí về sử dụng các loại vật tư, vật liệu phải có thông số cụ thể để đánh giá chất lượng của vật tư nếu quy định như thông tư trên là chung cư loại 1 vật tư, vật liệu phải cao, còn loại 2 phải tốt thì không biết phải lí giải thế nào giữa cao và tốt; chưa kể các loại vật tư, vật liệu xây dựng trên thị trường hiện nay chênh lệch nhau về chất lượng, giá cá giữa hàng nội và hàng ngoại. - Theo quy định diện tích căn hộ cao cấp hạng 1 không nhỏ hơn 70m2, hạng 2 tối thiểu 60m2 bộc lộ nhiều điểm bất hợp lí. Những căn hộ có diện tích lớn nhưng dùng vật liệu rẻ tiền, thiết kế kém tinh tế có thể coi là cao cấp ? trong khi thực tế nhiều căn hộ diện tích chỉ khoảng 40 - 50m2 vẫn được đánh giá là cao cấp. 5. Thực trạng tranh chấp giữa bên mua và bên bán căn hộ trong nhà chung cư hiện nay Một trong những mâu thuẫn đang bùng nổ tại nhiều toà chung cư là diện tích, tài sản sở hữu chung - riêng  không rõ ràng. Cuối tháng 7, cư dân Cantavil Hoàn Cầu (Bình Thạnh) yêu cầu chủ đầu tư phải giải thích về việc xây dựng văn phòng kinh doanh trên phần diện tích công viên cây xanh của tòa nhà. Trước đó, năm 2008, các toà nhà Mỹ Vinh (quận 3), Botanic (quận Phú Nhuận) đã nổ ra tranh chấp diện tích chung riêng khi chủ đầu tư tận dụng một số không gian trong toà nhà để kinh doanh cho thuê. Cư dân thắc mắc, tranh chấp này có được giải quyết theo Nghị định 71 hay không ?( Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23 tháng 6 năm 2010 của Chính Phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở) . Bởi lẽ, Nghị dịnh 71 quy định khá tỉ mỉ các loại hình sở hữu và hạng mục nào là tài sản chung - riêng trong toà nhà nhưng không nhắc đến việc hồi tố. Hiện nay, nhiều khách hàng hiện đang trong tình cảnh chậm được giấy chứng nhận (GCN) quyền sở hữu căn hộ (giấy hồng) do Nghị định 71 quy định : Diện tích của căn hộ gồm: Phần bên trong căn hộ, sân phụ bên trong căn hộ và ban công (không tính phần tường bao ngoài căn hộ). Nhưng theo hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nêu rõ diện tích nhà bao gồm: Diện tích tường bao quanh, tim tường chung giữa hai căn hộ và ban công, sân phụ trong căn hộ. Với hai cách tính vênh nhau này, số mét vuông trên GCN quyền sở hữu căn hộ sẽ bị giảm đi. Do đó, quyền lợi của khách hàng bị thiệt hại! Liên quan vấn đề này, Tổng cục Quản lý đất đai vừa có hướng dẫn: Diện tích nhà chung cư ghi trên giấy hồng xác định theo hợp đồng mua bán nhà ở nếu hợp đồng mua bán này phù hợp quy định pháp luật vào thời điểm ký kết. Nếu diện tích căn hộ bàn giao trên thực tế khác với hợp đồng mua bán thì xác định theo thực tế bàn giao. Hướng dẫn này đã kịp thời giải tỏa vướng mắc việc cấp giấy hồng cho nhiều dự án nhà chung cư. Tuy nhiên, hướng dẫn trên lại mâu thuẫn với Nghị định 71. Nghị định 71 quy định tường chung, tường bao... của căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung, còn theo hướng dẫn trên nếu hợp đồng mua bán căn hộ xác định tường chung, tường bao căn hộ là sở hữu riêng thì được tính là sở hữu riêng của người mua căn hộ. Vấn đề đặt ra ở đây là nếu công nhận quyền sở hữu nhà chung cư dựa trên công văn hướng dẫn của Tổng cục Quản lý đất đai thì có được các cơ quan pháp luật khác chấp nhận? Và khi có tranh chấp phần sở hữu riêng, chung ở chung cư thì người mua căn hộ sẽ được bảo vệ quyền lợi như thế nào ? Nghị định 71 quy định về nghĩa vụ của nhà đầu tư là làm giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người mua nhà sau 50 ngày, tính từ lúc bàn giao. Tuy nhiên, từ trước đến nay, chưa có doanh nghiệp nào thực hiện được quy định này. Điển hình là chung cư Mỹ Thuận (quận 8, TP HCM), theo hợp đồng mua bán của công ty M&C với khách hàng, năm 2004, chủ đầu tư sẽ giao nhà, 6 tháng sau thì người mua có giấy chủ quyền. Nhưng thực tế cuối năm 2005, 270 hộ dân mới được nhận nhà. Đến nay, cư dân Mỹ Thuận vẫn chưa có trong tay giấy xác nhận quyền làm chủ căn hộ. Còn chung cư Conic Đình Khiêm, Conic Garden (Bình Chánh) đã đi vào sử dụng từ năm 2006 - 2007 nhưng dân vẫn dài cổ chờ giấy tờ nhà. Tại hội nghị giới thiệu Nghị định 71 với sự tham dự của hơn 600 doanh nghiệp bất động sản TP HCM, Phó giám đốc Sở Xây dựng TP HCM Nguyễn Văn Hiệp cho rằng, các vấn đề tranh chấp trong nhà chung cư hiện nay hết sức phức tạp, không thể chỉ trông chờ vào Nghị định 71 để giải quyết dứt điểm. Lãnh đạo Sở Xây dựng TP HCM cho hay, để giải bài toán tranh chấp sở hữu chung riêng trong nhà chung cư, cách duy nhất tháo gỡ là căn cứ theo hợp đồng được ký kết, xác lập giữa doanh nghiệp và khách hàng. Theo hợp đồng này, ngay từ đầu trước khi bán nhà, chủ đầu tư phải minh bạch phần sở hữu chung, sở hữu riêng của cư dân và sở hữu riêng của doanh nghiệp để tránh mập mờ, gây hiểu lầm. 6. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện các quy định về mua nbán căn hộ chung cư Theo quy định tại Thông tư số 01 năm 2009, trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải liệt kê đầy đủ diên tích sở hữu chung riêng. Tuy nhiên Thông tư này không quy định các chế tài xử phạt đối với chủ đầu tư khi vi phạm vấn đề này dẫn đến tính phiến diện của các quy định. Mặt khác, ở nhiều khu chung cư hiện nay ranh giới giữa các phần sở hữu không rõ ràng nên khi xảy ra các tình huống bất khả kháng, rủi ro rất khó quy trách nhiệm cho bên nào. Do đó, cơ quan pháp luật cần phải : - Cụ thể hóa trách nhiệm của chủ đầu tư trong hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; Với hợp đồng mua bán căn hộ chung cư trách nhiệm của bên bán (chủ đầu tư không đương nhiên chấm dứt khi bên bán bàn giao nhà và bên mua trả đủ tiền). Trong quá trình sử dụng nhà chung cư chủ đầu tư phải có trách nhiệm quản lí nhà chung cư khi nhà chung cư chưa có Ban quản trị và trách nhiệm bảo trì nhà chung cư theo quy định của pháp luật. Hiện nay, các tranh chấp sau khi bàn giao nhà liên quan đến trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc triệu tập Hội nghị nhà chung cư lần đầu để bầu ra Ban quản trị, nhiều chủ đầu tư vì muốn tiếp tục khai thác lợi ích chung trong nhà chung cư nên cố tình chậm trễ trong việc thành lập Ban quản trị, đây là một thực tê không hiếm gặp trong các nhà chung cư hiện nay. Trong nội dung của Quy chế quản lí và sử dụng nhà chung cư có đề cập đến trách nhiệm của chủ đầu tư nhưng lại không đề cập đến chế tài xử lí khi các chủ đầu tư có hành vi vi phạm. - Cần xây dựng luật riêng về nhà chung cư Các quy chế pháp lí về nhà chung cư hiện nay nằm rải rác ở các văn bản khác nhau cụ thể như Luật Dân sư quy định về sở hữu chung của nhà chung cư, Luật Nhà ở liệt kê các diện tích chung riêng, Quy chế quản lí sử dụng nhà chung cư quy định trách nhiệm của các bên… ngoài ra còn có quy chế phân hạng nhà chung cư và Luật Kinh doanh bất động sản. Việc có quá nhiều văn bản quy định một số vấn đề pháp lí theo quan điểm của cá nhân là không cần thiết, nó dễ dẫn đến việc áp dụng không thống nhất và mâu thuẫn với nhau. Vấn đề đặt ra hiện nay là phải tập hợp các quy định tản mạn về nhà chung cư thành một văn bản thống nhất, đó là Luật nhà chung cư. Luật nhà chung cư phải đảm bảo các vấn đề pháp lí như sau : - Phạm vi, đối tượng của Luật chung cư; - Các hình thức, nội dung của quyền sở hữu nhà chung cư; - Các giao dịch (nội dung, trình tự, hiệu lực…) mua bán trao đổi, tặng cho… nhà chung cư; - Cụ thể hóa các nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư; - Trách nhiệm của tổ chức, cá nhân trong quản lí sử dụng nhà chung cư; - Quản lí Nhà nước về nhà chung cư; - Thủ tục, tình giải quyết tranh chấp liên quan đến nhà chung cư; III/ KẾT LUẬN Hiện nay, xây dựng nhà chung cư là một giải pháp phù hợp để phát triển nhà ở tại đô thị với các ưu điểm tiết kiệm đất, tận dụng tối đa các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, tạo môi trường sống và diện mạo đô thị theo hướng văn minh, hiện đại. Đối với người dân, việc sở hữu một căn hộ chung cư đang là xu hướng lựa chọn hàng đầu bởi những lý do thiết thực như vừa túi tiền, phù hợp với lối sống hiện đại, an ninh đảm bảo. Do đó, những quy định chặt chẽ của pháp luật về mua bán căn hộ trong nhà chung cư là yêu cầu cấp thiết ở nước ta hiện nay để đảm bảo quyền lợi cũng như lợi ích của nhân dân và sự phát triển cua toàn xã hội. Do thời gian có hạn, cũng như khả năng nắm bắt vấn đề còn hạn chế, bài tiểu luận không thể trách khỏi những thiếu sót nhất định, em rất mong nhận được ý kiến đóng góp, khắc phục từ các thầy cô. MỤC LỤC