Mức cầu về nhà ở tại Hà Nội trong vài năm gần đây - Thực trạng, giải pháp.

A – LỜI MỞ ĐẦU. Trong công cuộc đổi mới, bên cạnh việc thực hiện các chủ trương, chính sách phát triển kinh tế - xã hội thì vấn đề cải thiện chất lượng cuộc sống của người dân cả về vật chất lẫn tinh thần luôn được Đảng và Nhà nước dành cho sự quan tâm đặc biệt. Trong đó,việc giải quyết vấn đề nhà ở là một mối quan tâm của toàn xã hội. Hà Nội - nơi có mật độ dân số ở mức cao, nhu cầu về nhà ở càng trở nên khó khăn hơn. Kể từ khi đất nước đổi mới, Hà Nội đã phát triển nhà ở với tốc độ tương đối nhanh, song cầu về nhà ở của Hà Nội vẫn là một trong những đề tài thu hút sự quan tâm lớn. Vì lẽ đó, bài tiểu luận “ Cầu về nhà ở của Hà Nội” trên cơ sở thực tế thực trạng nhà ở Hà Nội giai đoạn 1990-2000 của chúng em sau đây xin phép được đưa ra một số quan điểm và giải pháp cho vấn đề này. B – GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ. I.Cơ sở lý luận: 1. Một số khái niệm: a) Cầu: Cầu biểu thị những lượng hàng hóa hay dịch vụ mà người mua có khả năng và sẵn sàng mua ở các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định (với các yếu tố khác không đổi). b) Lượng cầu: Lượng cầu là lượng hàng hóa hay dịch vụ mà người mua có khả năng và sẵn sàng mua ở một mức giá cụ thể trong một khoảng thời gian nhất định. c) Giá cả: Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị trao đổi của hàng hóa. Về nghĩa rộng đó là số tiền phải trả cho một hàng hóa, một dịch vụ, hay một tài sản nào đó. d) Đường cầu: Đường cầu là đường biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu khi các yếu tố khác không đổi .Mỗi một điểm trên đường cầu cho ta biết lượng cầu tại một mức giá nhất định, toàn bộ đường cầu cho ta biết lượng cầu tại các mức giá khác nhau. 2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu: Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu, bao gồm:giá của chính mặt hàng đó, thu nhập của người tiêu dùng, sở thích của người tiêu dùng, giá cả của các loại hàng hóa có liên quan, các kỳ vọng và dân số. a) Giá cả của chính mặt hàng đó: Khi giá cả của chính mặt hàng đó thay đổi (các yếu tố khác không đổi ) thì sẽ tạo ra sự di chuyển dọc theo đường cầu lên phía trên hoặc xuống phía dưới.Khi giá cả hàng hoá đó tăng lên thì lượng cầu giảm xuống tạo sự di chuyển dọc theo dường cầu lên phía trên, và ngược lại. b) Sở thích của người tiêu dùng: Nếu sở thích của người tiêu dùng về một hàng hóa, dịch vụ nào đó mà tăng lên thì cầu về hàng hóa đó tăng lên đường cầu dịch chuyển sang phải và ngược lại đương cầu dịch chuyển sang trái. c) Thu nhập của người tiêu dùng: Nếu thu nhập của người tiêu dùng, về một hàng hóa dịch vụ nào đó mà tăng lên thì cầu về hàng hóa đó tăng lên đường cầu sẽ dịch chuyển sang phải. Đây là hàng hóa thông thường, Nếu thu nhập của người tiêu dùng về một hàng hóa dịch vụ nào đó tăng lên mà cầu về hàng hóa đó giảm thì đường cầu dịch chuyển sang bên trái. Đây là hàng hóa thứ cấp. d) Giá cả của các loại hàng hóa có liên quan: - Hàng hóa thay thế là hàng hóa có thể sử dụng thay cho hàng hóa khác vi dụ: cà phê thay cho chè, phở thay cho cơm…nếu X và Y là hai hàng hóa thay thế cho nhau thì giá của hàng hóa Y tăng lên thì cầu đối với hàng hóa X sẽ tăng đường cầu dịch chuyển sang phải và ngược lại đường cầu dịch chuyển sang trái. - Hàng hóa bổ sung là hàng hóa được sử dụng đồng thời với hàng hóa khác ví dụ: xăng và ô tô, đường và cà phê….Nếu X và Y là hai hàng hóa bổ sung cho nhau thì khi giá của hàng hóa Y tăng sẽ làm cho cầu đối với hàng hóa X giảm thì đường cầu dịch chuyển sang trái và ngược lại đường cầu dịch chuyển sang phải. e) Các kỳ vọng : Nếu người tiêu dùng cho rằng , giá cả của hàng hóa nào đó sẽ tăng lên trong tương lai thì cầu hiện tại đối với hàng hòa đó sẽ tăng lên đường cầu sẽ dịch chuyển sang phải và ngược lại đường cầu dịch chuyển sang trái. f) Dân số: Dân số tăng lên (các yếu tố khác không đổi) sẽ làm cho cầu đối với các hàng hóa tăng lên đường cầu dịch chuyển sang phải và ngược lại dân số giảm(các yếu tố khác không đổi) sẽ làm cho cầu đối với các hàng hóa giảm xuống đường cầu dịch chuyển sang trái. II. Một số vấn đề về thị trường nhà ở Hà Nội giai đoạn 1990-2000: 1. Thực trạng cầu về nhà ở trên thị trường Hà Nội giai đoạn 1990 – 2000: Dựa theo diện tích bình quân đầu người và số dân ta có được bảng nhu cầu về diện tích nhà ở của Hà Nội như sau: Bảng nhu cầu về diện tích nhà ở tại Hà Nội (1990 – 2000). BF Dân số (người) Diện tích bình quân (m2/người) Nhu cầu về nhà ở (m2) Nhu cầu tìm nhà mới (m2) 1990 966.300 4,6 4.444.980 513.869,688 1992 2.155.000 4,5 9.697.500 1.121.031 1995 2.315.000 4,8 11.112.000 1.284.547,2 1996 2.364.000 5 11.820.000 1.366.392 1999 2.522.000 6,3 15.888.600 1.836.722,16 2000 2.570.000 6,5 16.705.000 1.931.098 Nhìn vào số liệu kể trên, kể từ những năm đầu của thập niên 90, nhu cầu về diện tích nhà ở tại Hà Nội có nhiều biến động. Trong khi vào năm 1990, nhu cầu về diện tích nhà ở chỉ là gần 4,5 triệu m2 với nhu cầu nhà mới là hơn 500 m2 thì hai năm sau đó, khi đất nước ta mở cửa chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường khiến không chỉ dân số tăng lên hơn gấp đôi và kéo theo đó là nhu cầu về nhà ở tăng lên tương tự. Tiếp đó, vào các năm 1995, 1996, nhu cầu giữ ở mức ổn định và trong 4 năm kể từ 1992 đến 1996, nhu cầu nhà ở tại Hà Nội chỉ tăng lên hơn 2 triệu m2. Tuy nhiên, khoảng thời gian 1996 đến năm 2000 lại chứng kiến một sự biến động mạnh khi nhu cầu về nhà ở tăng tới hơn 5 triệu m2 và đạt ngưỡng 16,7 triệu m2 diện tích nhà ở nằm trong nhu cầu của người dân. Nhìn chung, cầu về nhà ở tại Hà Nội những năm 1990 – 2000 tăng đều qua các năm và có những biến động mạnh mẽ chủ yếu vào giai đoạn đầu và cuối của thập niên 90. Thêm vào đó, thực tế đáp ứng về chỗ ở của người dân ở Hà Nội như sau: Biểu đồ chênh lệch cung cầu về nhà ở tại Hà Nội (1990 – 2000). Xem xét các số liệu, có thể thấy rõ ràng rằng sự mất cân bằng giữa nguồn cung và lượng cầu nhà ở tại Hà Nội lớn dần theo thời gian. Điều này giải thích cho việc thời kì này giá nhà đất dễ biến động, có nơi có lúc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Trên thực tế, giá đất bình quân ở Hà Nội đã thuộc loại cao trong khu vực, một số khu vực trung tâm Hà Nội có giá đất còn cao hơn gấp chục lần so với giá đất trung bình trong thành phố. 2. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu về nhà ở trên thị trường Hà Nội từ năm 1990 đến 2000: - Sự tăng trưởng dân số và các nhu cầu phát triển: Dân số tăng lên ở Hà Nội mạnh mẽ nhất là vào đầu những năm 90. Cụ thể là trong suốt 3 năm(1990 – 1992) đã tăng từ gần 1 triệu dân lên tới gần 2,2 triệu dân. Điều này làm cho nhu cầu về nhà ở tăng lên rõ rệt, với năm 1992 là 9,7 triệu m2 gấp đôi so với năm 1990 là 4,4 triệu m2. Dân số tăng vì chất lượng cuộc sống được cải thiện, cũng kéo theo nhu cầu về xã hội của người dân nhiều hơn (sinh hoạt, điều kiện sống, kinh doanh, y tế, giáo dục,…). Và một hệ quả tất yếu người dân sẽ lựa chọn nơi nào có điều kiện sống tốt nhất để định cư. Một phần không nhỏ những người dân đến Hà Nội để kiếm công ăn việc làm. Từ đó, nhu cầu tìm nhà để ở tăng lên nhanh chóng. Các năm sau đó, dân số vẫn tăng nhưng duy trì ở mức ổn định hơn. Tuy vậy rõ ràng với tình hình dân số không có sự thay đổi mới nào như vậy thì việc cầu về nhà ở trong giai đoạn 1990 – 2000 chắc chắn sẽ không thể giảm. - Thu nhập dân cư: Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yêú của mỗi người dân. Do vậy cầu về nhà ở sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập. Hà Nội những năm 1990 – 2000 cũng không phải là một ngoại lệ. Sau một thời gian dài của thời kỳ bao cấp, từ đầu thập niên 1990, kinh tế Hà Nội bắt đầu ghi nhận những bước tiến mạnh mẽ. Tốc độ tăng trưởng GDP bình quân của thành phố thời kỳ 1991–1995 đạt 12,52%, thời kỳ 1996–2000 là 10,38%. Từ năm 1991 tới 1999, GDP bình quân đầu người của Hà Nội tăng từ 470 USD lên 915 USD, gấp 2,07 lần so với trung bình của Việt Nam. Theo số liệu năm 2000, GDP của Hà Nội chiếm 7,22% của cả quốc gia và khoảng 41% so với toàn vùng Đồng bằng sông Hồng. Chính điều này lại càng thúc đẩy người dân Hà Nội tìm kiếm để mua được một căn nhà làm nơi sinh sống. Ban đầu, nhu cầu về nhà chỉ dừng lại ở mức có thể ở được từ thời kì bao cấp cho đến đầu thập niên 90, khi đất nước mở cửa và Hà Nội trở thành một trung tâm kinh tế của cả nước thì nhu cầu chuyển sang loại nhà đẹp, chất luợng cao hơn. Nhìn vào biểu đồ chênh lệch cung cầu nhà ở tại Hà Nội giai đoạn này, năm 1996, cầu cao gấp 2,5 lần cung thì đến năm 2000, nguồn cung nhà ở chỉ đáp ứng được 1/3 nhu cầu nhà ở của người dân Hà Nội. - Giá cả tiêu dùng: Thặng dư tiêu dùng về nhà ở cũng thay đổi rất nhanh khi quy mô tiêu dùng nhà ở còn thấp và tăng lên rất chậm khi quy mô tiêu dùng vượt quá giới hạn cần thiết. Nhà ở hay bất động sản nói chung đều tồn tại dưới 2 hình thức: hiện vật và giá trị. Các hình thức này luôn tác động qua lại với nhau, ví dụ như một ngôi nhà được xây thêm diện tích sử dụng hoặc cải tạo, nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà ở trạng thái cũ. Tuy thế, giá trị của nhà ở còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Đơn cử, cùng một căn hộ, vào thời kì sốt nóng, giá của chúng có thể cao gấp 2 hay 3 lần lúc bình thường. Còn vào thời kì đóng băng, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thuờng. Trong khoảng hơn 10 năm từ 1990 – 2000, thị trường nhà đất Hà Nội nói chung đã trải qua cơn sốt năm 1993, đóng băng trong những năm 1997-1999 rồi lại sốt lại vào cuối năm 2000. Ví dụ, vào năm 2000, chỉ lấy một khu vực ở Hà Nội dài 5km, rộng 5km và giả sử giá trung bình của 1m2 đất là 1500USD (khoảng 5 cây vàng) thì tổng giá trị của 25km2 (tức 25 triệu m2) đất nội thành Hà Nội là 37,5 tỷ USD, nhiều gấp 1,16 lần toàn bộ GDP của Việt Nam. Giá cả dễ biến động, có nơi, có lúc theo hướng nhảy vọt, trong khi tổng giao dịch trên thực tế không tăng đột biến. Thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động như vậy đã dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. Dù lượng cầu trong những năm này vẫn tăng mạnh nhưng vẫn luôn chịu ảnh hưởng phần nào từ giá cả tiêu dùng nhà ở. - Kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của Chính phủ: Việc phát triển mạnh các khu công nghiệp, và tăng mức độ thu hút đầu tư nước ngoài, với tốc độ đô thị hoá nhanh chóng như ở Hà Nội trong những năm 90 đã làm tăng mức cầu về nhà ở. Thêm vào đó, việc thực hiện các dự án cải tạo cơ sở hạ tầng các khu đô thị sẵn có, tại các khu đô thị mới hoặc các dự án giải toả các khu nhà kém chất lượng, giải toả nhà ở để xây dựng nhà máy, công trình công cộng đã nhanh chóng khiến nhu cầu về nhà ở tại Hà Nội tăng lên. Ngoài ra, các chính sách hỗ trợ của Nhà nước về tín dụng, trợ giá cho những người dân có thu nhập thấp cũng làm tăng mức cầu về nhà ở. Tóm lại, trong thời gian từ năm 1990 – 2000, thực trạng cầu về nhà ở trên thị trường nhà ở còn tồn tại nhiều vấn đề. Đó là sự mất cân bằng cung cầu nhà ở, cầu luôn vượt xa so với nguồn cung của thị trường. Thêm vào đó, thị trường “nóng, lạnh” bất thường, giá cả dễ biến động dễ dẫn đến nạn đầu cơ trong nhà đất. 3. Một số nguyên nhân dẫn đến thực trạng trên: Như đã phân tích ở trên, có thể nhận thấy sức nóng của nhà ở trên thị trường Hà Nội trong những năm cuối của thập kỷ trước. Nguồn cung mặc dù đã cải thiện nhưng cầu về nhà ở vẫn ở mức cao, nhất là nhà ở cho những người có thu nhập thấp. Có nhiều nguyên nhân của cầu về nhà ở trên thị trường Hà Nội lớn hơn cung, nhưng xét đến cùng gồm những nguyên nhân cơ bản sau: - Dân số ngày càng tăng cao, mật độ dân số tại Hà Nội đông nên nhu cầu về nhà ở rất lớn là điều tất yếu. Hà Nội là trung tâm kinh tế- chính trị- văn hoá- giáo dục của cả nước, kinh tế ngày càng phát triển, điều kiện sống tốt, đó là điều kiện thu hút lao động và tri thức các tỉnh lân cận đổ xô về tìm việc nhà và mua nhà đất ở Hà Nội. . - Một nguyên nhân khác là do những khu nhà chung cư, những khu tập thể đã xuống cấp trầm trọng khiến cho những người sống trong đó không cảm thấy an toàn, thoải mái và nhất là những người có thu nhập cao luôn có nhu cầu tìm nhà mới. Tình trạng này dẫn đến một thực tế về nhà ở thừa vẫn thừa mà thiếu vẫn thiếu. - Quy hoạch và các biện pháp quản lý của Hà Nội chưa thực sự phù hợp, kịp thời, vẫn còn nhiều chồng chéo, bất cập dẫn đến tình trạng lãng phí đất công mà nhà ở thì không đáp ứng được cho người dân. Việc sử dụng đất vào nhiều mục đích khác khiến đất về nhà ở bị thu hẹp. - Hiện tượng đầu cơ nhà ở khiến cho giá nhà ở tăng cao, nhu cầu về nhà ở là rất lớn song không thể đủ nguồn cung, hoặc thu nhập của đại đa số dân cư không thể mua được nhà. Điều đó càng làm cho sự chênh lệch giữa cung- cầu tăng lên. 4. Một số biện pháp đã được sử dụng và một số giải pháp trong tương lai để ổn định thị trường nhà ở Hà Nội: - Hợp tác xã nhà ở- giải pháp tốt nhất cho vấn đề nhà ở của người dân Hà Nội. Hợp tác xã nhà ở với tính chất đoàn kết tự lực, tự trợ giúp và chịu trách nhiệm chính là mô hình phù hợp nhất được các nhà chức trách Hà Nội áp dụng giải quyết. Bên cạnh đó còn là chính sách xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp. - Nhà nước và Chính phủ rà soát, sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cơ chế, chính sách để phát triển nhanh, lành mạnh thị trường nhà ở, chú trọng tăng nguồn cung về nhà ở có quy mô, chất lượng và giá cả phù hợp với đại đa số nhu cầu của xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp. Công tác phát triển nhà ở phải đảm bảo quy hoạch cụ thể và xác định là một trong những chỉ tiêu phát triển kinh tế – xã hội trong từng thời kỳ, từng khu vực. Đối với khu vực đô thị như Hà Nội, phát triển nhà ở phải theo các dự án bảo đảm sự đồng bộ,tính hiệu quả cao, chấm dứt xây dựng nhà ở theo tính tự phát, tập trung xây dựng căn hộ chung cư cao tầng để đẩy nhanh quỹ nhà ở, tiết kiệm đất xây dựng các khu đô thị văn minh hiện đại. Nhà nước còn nghiên cứu việc khoanh nợ,giãn nợ, tạo điều kiện cho doanh nghiệp có kinh phí triển khai các dự án xây dựng chung cư, nhà ở nhằm tăng cường nguồn cung cho thị trường. - Ở Hà Nội, số lượng sinh viên, người lao động làm thuê luôn chiếm tỷ lệ rất lớn vì vậy đòi hỏi phải có sự hỗ trợ của nhà nước về tài chính, hỗ trợ trực tiếp bằng việc nhà nước đứng ra xây nhà sau đó bán hoặc cho thuê, hỗ trợ trung gian thông qua doanh nghiệp để tạo sản phẩm nhà ở. - - Hoàn thiện chính sách về thuế, tín dụng: nghiên cứu, điều chỉnh, bổ sung hệ thống thuế nhà đất để đảm bảo thị trường phát triển một cách cân đối theo quy luật cung- cầu, hạn chế đầu cơ. Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, xử lý vi phạm trong hoạt động kinh doanh nhà ở. - Công khai minh bạch quỹ đầu tư xây dựng nhà ở cho sinh viên, công nhân và người có thu nhập thấp để các nhà đầu tư và xã hội cùng biết. Công bố cụ thể nhu cầu của các đối tượng thuộc các loại nhà ở nào để các nhà đầu tư nắm rõ thị trường và khả năng tiêu thụ sản phẩm một cách hợp lý nhất. - Phân phối lại cơ cấu kinh tế, phát triển kinh tế đồng đều giữa các tỉnh, thành phố. Phân bố lại các trường đại học- cao đẳng giữa các vùng tạo ra sự đồng đều về giáo dục. Từ đó làm giảm đáng kể lượng cầu về nhà ở của bộ phận sinh viên tại Hà Nội. - Những dự án xây dựng các khu đô thị,chung cư, nhà ở xã hội đã lên kế hoạch cần phải được thực hiện nhanh chóng, hạn chế những tác động xấu do “độ trễ thời gian” gây ra. - Quỹ đất là có hạn nên việc phân bố hợp lý đất là rất quan trọng, cần phải phân bố phù hợp giữa đất kinh doanh, nông nghiệp, nhà ở... đem lại hiệu quả kinh tế cao nhất. Ngày nay, vấn đề nhu cầu nhà ở chênh lệch quá cao so với nguồn cung ở Hà Nội vẫn còn là một vấn đề bức xúc, bất cập, đặc biệt là trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế. Vì vậy, Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung cần tiếp thu những biện pháp trong những năm của thập kỷ trước và đề ra chủ trương, chính sách phù hợp, hiệu quả nhằm giải quyết triệt để vấn đề bức xúc này, đưa kinh tế đất nước ngày càng phát triển bền vững. C- KẾT LUẬN Qua tìm hiểu và phân tích ở trên, chúng ta hiểu được phần nào cầu về nhà ở trên thị trường Hà Nội – một trong những thị trường nhà đất sôi động nhất cả nước. Cầu về nhà ở không chỉ riêng giai đoạn 1990- 2000 mà bất cứ giai đoạn nào về sau đều luôn là một vấn đề nan giải cho các nhà chức trách. Mặc dù lượng nhà ở đã tăng lên song chưa thể đủ để đáp ứng nhu cầu của người dân. Tương lai cầu về nhà ở của Hà Nội chắc chắn vẫn sẽ còn tăng cao, vì vậy cần có những chính sách cụ thể và linh hoạt sao cho phù hợp và đáp ứng được những nhu cầu thiết yếu của người dân. Phát triển nhanh nền kinh tế nhưng phải đảm bảo được chất lượng cuộc sống của người dân mà trước tiên là cân đối lượng cầu về nhà ở với nguồn cung là một yêu cầu cấp thiết với Hà Nội nói riêng cũng như cả nước nói chung. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO: Giáo trình Kinh tế học đại cương – Trường đại học Luật Hà Nội. Một số trang web: - www.google.com - www.mof.gov.vn - www.vneconomy.vn - Trang web của Tổng cục thống kê. - www.tailieu.vn 3. Một số bài báo, bài tiểu luận khác.