Nghiên cứu các quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và hướng hoàn thiện các quy định này

t thắt” chủ yếu trong vấn đề giải phóng mặt bằng tại khu đô thị mới Cầu Giấy là diện tích hơn 4.000m2 đất của hơn 30 hộ dân tổ 40 và tổ 41 của phường Dịch Vọng Hậu. Nguồn gốc của số đất này là đất phần trăm được hợp tác xã nông nghiệp Dịch Vọng Hậu cho người dân canh tác từ những năm sáu mươi của thế kỷ trước. Đến cuối những năm 90 của thế kỷ trước do khó khăn về nhà ở, người dân thực hiện xây dựng nhà ở trên đất phần trăm và ở ổn định đến trước khi giải phóng mặt bằng. Bà Thái Thuỷ Thu, xã viên hợp tác xã dịch vụ tổng hợp Dịch Vọng Hậu quận Cầu Giấy cho biết: “chúng tôi không được cơ quan có thẩm quyền phổ biến hoặc thông báo nội dung dự án là thế nào, lấy đất để làm gì, bản đồ thu hồi đất ra sao, ranh giới thu hồi đất từ đâu đến đâu…”. Bà Thu bức xúc “chúng tôi chỉ thấy cán bộ đi cắm cuốc, rồi một thời gian lại di dời cột mốc. Cuối cùng thì ranh giới cắm mốc lượn như rắn bò. Bao nhiêu nhà kiên cố trên đất canh tác của cán bộ, chức sắc thì chìa ra ngoài. Có lô đất của dân dù ở xa đường quy hoạch nhưng cũng bị lôi vào diện tích đất bị thu hồi”. Theo ông Nguyễn Kỳ Lân (tổ 40, phường Dịch Vọng Hậu), đây là đất ở ổn định trước khi có Luật đất đai năm 1993. Năm 2003, dự án Khu đô thị mới Cầu Giấy mới thực hiện công tác giải phóng mặt bằng, nhưng khi bồi thường, Ban Quản lý dự án chỉ coi là đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, công trình xây dựng trên đất bị coi là những công trình xây dựng trái phép và không được đền bù. Người dân không được hỗ trợ, tái định cư. “Nếu có được thì với giá đất đền bù là đất nông nghiệp, chúng tôi cũng không thể nào có đủ tiền để mua nhà”, ông Lân phân trần. “Người dân sẵn sàng hiến đất đai – tài sản cho các công trình cơ sở hạ tầng của thành phố, nhưng cần được biết những đồng tiền từ đất đai của chúng tôi đi đâu, đóng góp vào công trình nào, hiệu quả ra sao? Chính quyền địa phương không hề công bố những thông tin này. Mặt khác, chính sách đền bù cũng không rõ ràng. Tiền đền bù cho nhiều hộ gia đình không có hoá đơn, mà chỉ ký sổ và nhận tiền. Ai đảm bảo được rằng, số tiền đó là đúng theo quy định của Nhà nước với thiệt hại về kinh tế và tinh thần của người dân khi bị thu hồi đất sản xuất và đất ở? Ai đảm bảo rằng, những lợi ích từ đất đai của người dân được đóng góp đúng và đủ vào ngân sách nhà nước?”. ông Lân nói.[[14]. Tuỳ Phong, Mập mờ quy hoạch, Thời báo kinh tế Việt Nam số 9 ra ngày 10/01/2007. ] Như vậy, có thể nói công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng rất phức tạp. Việc cơ quan chức năng mập mờ trong quy hoạch ở Khu đô thị mới Cầu Giấy đã gây ra rất nhiều khó khăn trong vấn đề giải phóng mặt bằng, ảnh hưởng tới quá trình phát triển kinh tế đất nước. Các cơ quan chức năng đã không thực hiện theo các trình tự, thủ tục cụ thể, chưa làm tròn trách nhiệm đối với bà con có đất bị thu hồi. Nếu có tác phong cầu thị, có thái độ nghiêm túc trước Đảng, trước dân, những người làm nhiệm vụ giải phóng mặt bằng phải giải thích cho những hộ gia đình có đất bị thu hồi thông suốt, tránh được những bức xúc không đáng có. Nghĩa là, trước khi ra quyết định thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, cần làm tốt công tác tư tưởng cho những gia đình có đất bị thu hồi. 2.3.5. Quyết định thu hồi đất UBND cấp có thẩm quyền chịu trách nhiệm xem xét và ký quyết định thu hồi đất sau khi được cơ quan TN&MT gửi tờ trình. Trường hợp khu đất bị thu hồi vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của UBND cấp tỉnh, vừa có thửa đất thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh ra quyết định thu hồi chung đối với toàn bộ các thửa đất trên khu đất và ra quyết định thu hồi đối với từng thửa đất thuộc thẩm quyền thu hồi của mình. Trong thời hạn 15 ngày, UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất thuộc thẩm quyền của mình. Các quy định này hoàn toàn phù hợp với thẩm quyền thu hồi đất tại Điều 44 Luật đất đai năm 2003. Để đảm bảo tính công khai minh bạch, công bằng dân chủ, khoản 3 Điều 53 Nghị định 84/2007/NĐ-CP quy định cụ thể: “quyết định thu hồi đất phải được gửi đến người có đất bị thu hồi và được niêm yết tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất bị thu hồi trong suốt thời gian kể từ ngày UBND cấp xã nhận được quyết định đến thời điểm kết thúc việc thu hồi”. Nếu người bị thu hồi đất chưa thông về tư tưởng, nhận thức thì họ có những hành động, phản ứng tiêu cực, thậm chí manh động chống đối lại quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Thực tế cho thấy, địa phương nào làm tốt công tác tuyên truyền vận động, giáo dục người dân hiểu về chủ trương thu hồi đất, những lợi ích do việc thu hồi đất mang lại thì ở đó dễ nhận được sự đồng thuận của người dân. Họ tích cực, chủ động di dời, bàn giao mặt bằng cho Nhà nước trong thời gian ngắn nhất thậm chí có một số nơi như ở huyện Thăng Bình (tỉnh Quảng Nam), người dân còn tự giác phá dỡ nhà và các công trình xây dựng để bàn giao mặt bằng cho Nhà nước mở rộng đường quốc lộ mà không nhận tiền đền bù. Tuy nhiên, trên thực tế đã có nhiều quyết định thu hồi đất trái thẩm quyền. Một quyết định thu hồi đất 4 năm mới đến tay người dân là một dẫn chứng khá cụ thể về thực trạng này. Theo sự phản ánh của nhân dân tổ 27, phường Khê Trung, quận Cẩm Lệ, Thành phố Đà Nẵng, dự án khu dân cư số 25 đường Nguyễn Tri Phương công bố quy hoạch đã lâu. Vậy mà, chủ đầu tư là Ban quản lý các dự án tái định cư đến ngày 13/6/2007 mới họp dân công bố quyết định thu hồi đất và ngày 16/6/2007 mới tống đạt quyết định thu hồi đất đã được chủ tịch UBND thành phố ký từ năm 2003.[[15]. Thanh Bình, Một quyết định thu hồi đất 4 năm mới đến tay người dân, Báo đầu tư 2007. ] Vì sao gần 4 năm một văn bản hành chính mới đến tay chủ thể thi hành quyết định là người dân? Việc chậm trễ thi hành quyết định hành chính như trên rõ ràng đã góp phần tạo nên những dự án “treo”, tự “làm khó mình” trong công tác quản lý điều hành. Việc chậm công bố quyết định thu hồi đất tại Đà Nẵng không rõ có khiến các cơ quan chức năng giật mình? Nhưng, nó đã làm ảnh hưởng đến đời sống của rất nhiều hộ dân nơi đây, gây hoang mang bất bình trong nhân dân. 2.3.6. Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi Khi nhận được quyết định thu hồi đất, các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình có quyền khiếu nại nếu nhận thấy quyền và lợi ích của mình bị xâm phạm. Việc giải quyết khiếu nại được thực hiện theo các quy định của luật đất đai và các quy định khác có liên quan tại các văn bản hướng dẫn thi hành. Điểm cần lưu ý rằng, theo khoản 2 Điều 54 Nghị định 84/2007/NĐ-CP thì: “Trong khi chưa có quyết định giải quyết khiếu nại thì vẫn phải tiếp tục thực hiện quyết định thu hồi. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là trái pháp luật thì phải dừng việc thực hiện quyết định thu hồi đất, cơ quan nhà nước đã ban hành quyết định thu hồi đất phải có quyết định huỷ bỏ quyết định thu hồi đất đã ban hành và bồi thường thiệt hại do quyết định thu hồi gây ra. Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết khiếu nại có kết luận việc thu hồi đất là đúng pháp luật thì người có đất bị thu hồi phải chấp nhận quyết định thu hồi”. Thực tiễn cho thấy, công tác bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất gặp không ít khó khăn và phức tạp, việc khiếu kiện liên quan đến giá đất đang có xu hướng gia tăng. Theo báo Pháp lý số 12 tháng 9/2005 thì tại Hải Phòng đoàn kiểm tra tình hình thực thi Luật đất đai năm 2003 của Bộ TN&MT đã tiếp nhận 500 ý kiến, kiến nghị của người dân. Trong đó 90% số kiến nghị tập trung vào vấn đề bồi thường giải phóng mặt bằng. Tại Đồng Nai có gần 900 đơn khiếu nại nộp cho đoàn. Tại Bà Rịa – Vũng Tàu, trong ngày đoàn làm việc có khoảng 2000 người khiếu nại, nêu ý kiến trong đó có 799 đơn khiếu nại, 200 ý kiến trực tiếp. Tại Long An có hơn 300 ý kiến với khoảng hơn 300 đơn khiếu nại… Với các tỉnh này, số lượng đơn thư khiếu nại về giá bồi thường, tái định cư cũng chiếm từ 70% - 80% tổng số ý kiến, đơn thư khiếu nại.[[16]. Hà Linh, Thấy gì qua kiểm tra việc thực hiện Luật Đất đai ở địa phương, Báo pháp lý số 12, tháng 9/2005. ] Từ những con số trên có thể nhận thấy cơ chế thực thi pháp luật về thủ tục thu hồi đất vẫn còn nhiều bất cập, cần được bổ sung và hoàn thiện. 2.3.7. Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai Đây là công việc được tiến hành bởi hai bên chủ thể: người bị thu hồi đất và tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng. Sự phối kết hợp này thể hiện tính thống nhất về ý chí, tính minh bạch rõ ràng, công khai của các chủ thể trong một quan hệ pháp luật có lợi ích trái ngược nhau. Để thực hiện tốt giai đoạn này, người bị thu hồi đất cần tiến hành kê khai theo mẫu tờ khai được tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng phát và hướng dẫn. Nội dung của quá trình tự kiểm kê cần thể hiện được đầy đủ các thông tin như: diện tích, mục đích sử dụng đất, nguồn gốc, thời điểm bắt đầu sử dụng, số lượng nhà, loại nhà, cấp nhà, số lượng cây, diện tích, năng suất sản lượng nuôi trồng thuỷ sản, làm muối, số nhân khẩu, số lao động chịu ảnh hưởng do việc thu hồi đất gây ra, nguyện vọng tái định cư, chuyển đổi nghề nghiệp, số lượng mồ mả phải di dời… Những quy định này chứng tỏ rằng, người dân được tham gia vào quá trình thu hồi đất tạo điều kiện cho họ thể hiện ý chí nguyện vọng của mình, việc người bị thu hồi đất tự nguyện và trung thực trong quá trình kê khai tạo điều kiện cho các cơ quan chức năng thực hiện tốt nhiệm vụ, bảo vệ quyền và lợi ích chính đáng của người dân. Sau khi nhận được tờ kê khai, tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng có trách nhiệm kiểm tra tại hiện trường, kiểm đếm tài sản bị thiệt hại và so sánh với nội dung người sử dụng đất đã kê khai. Trong quá trình thực hiện các công việc này cần có sự tham gia của đại diện UBND cấp xã nơi có đất và người có đất bị thu hồi. Kết quả kiểm đếm phải có chữ ký của người trực tiếp thực hiện kiểm đếm tại hiện trường, người bị thu hồi đất, người bị thiệt hại về tài sản, cán bộ địa chính cấp xã, đại diện của Phòng TN&MT, đại điện của lãnh đạo Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng. 2.3.8. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Một trong những nội dung được coi là rất quan trọng, được đánh giá là vấn đề nhạy cảm trong quá trình thu hồi đất, đó là xác định giá đất để tính bồi thường thiệt hại. Việc xác định giá đất bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất căn cứ vào giá đất do UBND cấp tỉnh, tuy nhiên trên thực tế cho thấy giá đất do cơ quan này quy định thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường. Vì thế, dẫn đến việc người bị thu hồi đất không đồng ý với phương án bồi thường do Hội đồng bồi thường đưa ra, không thực hiện quyết định thu hồi đất. Để giải quyết vấn đề này, khoản 5 Điều 56 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định: “Trường hợp phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư do UBND cấp huyện phê duyệt mà trong đó giá đất bồi thường, hỗ trợ cao hoặc thấp hơn giá đất do UBND tỉnh quyết định và công bố thì UBND cấp huyện phải báo cáo UBND cấp tỉnh và chỉ được phê duyệt phương án bồi thường sau khi được UBND cấp tỉnh phê duyệt giá đất”. Việc xác định loại đất để bồi thường dựa trên nguyên tắc thu hồi loại đất nào thì bồi thường theo giá của loại đất đó. Trong một dự án thu hồi đất thường có nhiều thửa tiếp giáp, xen kẽ và nhiều thửa tiếp giáp không xen kẽ. Chính vì vậy, trong một dự án sẽ có nhiều mức giá bồi thường khác nhau, mặc dù công năng sử dụng đất đó hoàn toàn giống nhau, gây khó khăn cho người dân cũng như cho công tác kiểm kê xác định của các cơ quan chức năng. Dự án khu đô thị mới tại xã Cổ Nhuế, huyện Từ Liêm, nhiều hộ dân đã tụ tập đông người khiếu kiện đến UBND xã, UBND huyện và UBND Thành phố Hà Nội kéo dài tới vài tháng về việc giá đất bồi thường chỗ này 180.000đồng/m2, chỗ kia lại được 1.080.000m2.[[17]. Những bất cập của Nghị định 84/2007/NĐ-CP: Hà Nội “vướng” nhiều, theo Diễn đàn doanh nghiệp, 28/10/2007. ] Gây ra tâm lý “ghen tỵ” về mức bồi thường chưa công bằng, chưa thoả đáng. Do vậy, vấn đề xác định giá và đặt ra yêu cầu đối với giá đất do Nhà nước ban hành cho trường hợp khi thu hồi đất cần phải được xem xét một cách toàn diện, liên quan đến cả quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Tái định cư cũng là một vấn đề nóng bỏng tại các địa phương khi tiến hành các thủ tục thu hồi đất. Luật đất đai năm 2003 quy định đối với trường hợp thu hồi đất ở thì trước khi thu hồi đất, UBND cấp tỉnh phải xây dựng khu tái định cư cho người có đất bị thu hồi. Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án ở địa phương không diễn ra như vậy. Các nhà đầu tư không thực hiện đúng cam kết hỗ trợ tiền thuê chỗ ở cho người dân trong thời hạn tạm cư, tạm tái định cư… Tại Long An, dân tố cáo nhiều chủ đầu tư chỉ quan tâm đến tiến độ dự án mà không lo tái định cư khiến người dân phải ở nhờ chờ được tái định cư. Trong 34 dự án trong tỉnh chỉ có duy nhất một dự án có khu tái định cư và một chủ dự án tự thoả thuận với dân về tái định cư. Tại thành phố Biên Hoà - Đồng Nai, nhiều hộ dân đang sinh sống ổn định nhưng bị giải toả trắng. Trong khi dân chưa biết sinh sống ổn định ở đâu thì chính quyền chỉ ra thông báo cho dân tự tìm chỗ ở khác để bàn giao mặt bằng. Tại Thành phố Hồ Chí Minh, tái định cư cũng là một vấn đề gây bức xúc trong nhân dân nhiều nhất. Với dự án nút giao thông Quang Trung, dân kiến nghị họ bị giải toả từ cuối 2001, UBND Quận thông báo những hộ thuộc diện giải toả được tái định cư tại phường Tân Thới Nhất, sau đó lại được thông báo chuyển sang khu An Sương. Nhưng đến tận 22/4/2004, dân mới được bốc thăm chia nền tái định cư trong khi đất để tái định cư vẫn chưa giải toả xong… Có thể dễ dàng nhận thấy rằng, các trường hợp nêu trên tại một số địa phương trong cả nước, quyền lợi chính đáng của người dân vẫn chưa được đảm bảo quan tâm đúng mức, người dân không được cùng tham gia đóng góp ý kiến về các phương án mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền công bố. Bởi vậy, họ luôn bị rơi vào thế “bị động”, “chờ đợi”, chưa thể có một phương án nào giúp bản thân và gia đình được an cư lạc nghiệp. Do đó, phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phải được niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và tại các điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi để người bị thu hồi đất và những người có liên quan tham gia ý kiến. Trong trường hợp có nhiều ý kiến không tán thành thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng cần giải thích rõ cho người dân hoặc xem xét điều chỉnh trước khi chuyển cho cơ quan Tài chính thẩm định. Quyết định cuối cùng về việc xem xét, phê duyệt phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư thuộc thẩm quyền của UBND cấp có thẩm quyền. 2.3.9. Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư Công khai, dân chủ là nguyên tắc cơ bản xuyên suốt quá trình thực thi pháp luật của Nhà nước ta. Phương án bồi thường hỗ trợ tái định cư là một bước đi rất quan trọng trong cả quá trình thu hồi đất. Vì vậy, khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được UBND cấp có thẩm quyền phê duyệt sẽ được phổ biến và niêm yết công khai tại trụ sở UBND cấp xã và địa điểm sinh hoạt khu dân cư nơi có đất bị thu hồi. 2.3.10. Thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư Sau khi các trình tự, thủ tục trên đã được hoàn thành, chúng tạo thành tiền đề, là bước đệm cho việc chính thức thực hiện chi trả bồi thường và bố trí tái định cư. Công việc này cũng cần được tiến hành theo một quy trình nhất định. Theo Điều 58 Nghị định 84/2007/NĐ-CP: Sau 5 ngày, kể từ ngày gửi văn bản thông báo về phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đến người có đất bị thu hồi, Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thực hiện chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ. Trong trường hợp bố trí tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng có trách nhiệm bàn giao nhà ở hoặc đất ở và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở cho người được bố trí tái định cư trước khi giải phóng mặt bằng. Trong trường hợp có thoả thuận giữa Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường giải phóng mặt bằng và người được bố trí tái định cư về việc nhận nhà ở, đất ở tái định cư sau khi giải phóng mặt bằng thì thực hiện theo văn bản thoả thuận có chữ ký của hai bên. Tuy nhiên, nhu cầu tái định cư tại các khu vực đô thị rất lớn trong khi quỹ đất và nhà xây dựng thường không theo kịp nhu cầu. Cho nên, đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn tới việc triển khai dự án xây dựng Đại học Quốc gia Hà Nội tại Hà Tây bị chậm so với yêu cầu đặt ra. Mặc dù điều chỉnh quy hoạch chung ĐHQGHN tại Hoà Lạc được Chính phủ phê duyệt từ năm 2002 và nhiều công việc đã được triển khai từ trước đó, nhưng đến 8/2007 Ban quản lý dự án mới chính thức tiếp nhận được khoảng 25% diện tích mặt bằng của khu vực xây dựng ĐHQGHN tương đương với hơn 220 ha và vẫn chưa phải là mặt bằng sạch (tức là nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng vẫn chưa được di dời). Có nhiều nội dung trong mục tiêu mà Đảng uỷ ĐHQGHN đã đặt ra: đến hết năm 2007 thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng được 800ha, đến hết quý II/2007 thi công xong phân khu phía bắc để chuyển các hộ dân thuộc diện di dời đến khu tái định cư… Trên thực tế là cả một vùng dự án vẫn xanh màu cỏ dại và cây rừng xen lẫn với những nương chè. Mặc dù đây là một trong những dự án đầu tư cơ sở vật chất cho ngành giáo dục lớn nhất từ trước tới nay, có mức đầu tư dự kiến đến khoảng trên 11.000 tỷ đồng nhưng cách điều hành và triển khai dự án lại hết sức thiếu chuyên nghiệp. Ông Cấn Văn Lai – trưởng ban giải phóng mặt bằng huyện Thạch Thất thừa nhận là, mặc dù đã tiến hành kiểm đếm, bồi thường được trên 600 ha đất thu hồi và bàn giao 340 ha nhưng thực tế thì tái định cư cho cả ngàn hộ dân thuộc diện di dời vẫn nằm trên giấy. Bản thân phần đất để đưa dân đến tái định cư cũng mới bồi thường tiền thu hồi đất được 43 ha. Đất tái định cư đã được bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư đã một năm nay nhưng khu tái định cư vẫn chưa thấy đâu.[[18]. Tuấn Minh, Mỏi mắt chờ các khu đô thị đại học đẳng cấp, theo Báo Nhân dân 2007. ] Như vậy, có thể nhận thấy rằng mặc dù yêu cầu đặt ra là khu tái định cư phải đi trước một bước, nhưng thực tế dự án này thì ngược lại, thu hồi đất rồi mà vẫn chưa xây khu tái định cư. Nhà cửa trong khu vực thu hồi không được tu sửa, cải tạo, cộng thêm với việc người lao động tại nông trường mất việc làm do bị thu hồi đất khiến nhiều hộ dân hoang mang, không ổn định cuộc sống dẫn đến giải phóng mặt bằng thêm nhiều khó khăn. Sai phạm từ phía các cơ quan chức năng là có nhưng không chỉ theo hướng một chiều như vậy. Theo báo Pháp lý số 6 năm 2005 thì việc thu hồi đất tại Vĩnh Phúc để sử dụng vào mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng gặp rất nhiều khó khăn, vì nó gắn liền với lợi ích kinh tế và việc làm của mỗi người dân. lãnh đạo Sở TN&MT cho biết công tác thu hồi đất, giải phóng mặt bằng ở Vĩnh Phúc vẫn còn đứng trước một số khó khăn cần tháo gỡ: Một số người dân do thiếu hiểu biết pháp luật, thậm chí có những người cố tình đòi hỏi mức bồi thường vượt quá quy định của pháp luật mà không giao đất, làm cản trở quá trình giao đất cho các dự án. Trong đó, một số hộ dân yêu cầu mức bồi thường phải tương đương mức bồi thường của một số thành phố lớn như Hà Nội, Hải Phòng, vượt quá mức bồi thường quy định của tỉnh.[[19]. Làm tốt công tác thu hồi đất, giao đất, ký hợp đồng thuê đất, giải phóng mặt bằng, chìa khoá để thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển, Báo Pháp lý số 6/2005. ] Để tháo gỡ vấn đề này, khoản 3 Điều 58 Nghị định 84/2007/NĐ-CP đưa ra cách giải quyết cụ thể: “trường hợp người bị thu hồi đất không nhận tiền chi trả về bồi thường, hỗ trợ, không nhận nhà hoặc đất tái định cư thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng chuyển khoản tiền chi trả vào tài khoản riêng mở tại Ngân hàng và giữ nguyên nhà hoặc đất tái định cư để làm căn cứ cho việc giải quyết khiếu nại sau này (nếu có)”. Một trong những khó khăn nảy sinh sau khi Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính Phủ có hiệu lực là: Những người thuộc diện bồi thường từ những dự án của năm 2004 đã kiên quyết không nhận tiền bồi thường. Họ dây dưa kéo dài không chịu bàn giao đất chờ đến năm 2005 để có thể được áp dụng mức giá bồi thường cao hơn. Điều này, đã làm ách tắc một số dự án, ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Với những trường hợp này, biện pháp mà khoản 4 Điều 58 Nghị định 84/2007 đưa ra là: Trường hợp đã thực hiện xong việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước ngày Nghị định số 197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành thì không áp dụng hoặc không điều chỉnh theo Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và Nghị định số 17/2006/NĐ-CP; Trường hợp do chậm chi trả hoặc chậm nhận tiền bồi thường, hỗ trợ được giải quyết theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP; Trường hợp đã có quyết định phê duyệt trước ngày Nghị định số 197/2004/NĐ-CP có hiệu lực thi hành nhưng chưa thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và tái định cư mà sau đó giá đất cao hơn giá đất đã phê duyệt thì thực hiện điều chỉnh giá đất theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP và khoản 2 Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP. 2.3.11. Thời điểm bàn giao đất đã thu hồi Như trên đã phân tích, ở một số nơi, sự hiểu biết và chấp hành pháp luật của người dân còn chưa cao. Bởi vậy, có nhiều dự án đã thực hiện và tuân thủ đầy đủ các quy định của pháp luật về bồi thường thiệt hại; nhưng lại chưa được sự đồng tình ủng hộ của người dân. ở rất nhiều dự án người dân đã cố tình không bàn giao đất và viện vào nhiều lý do: giá đất đền bù chưa thoả đáng, chưa giải quyết được quyền lợi cho họ, gây cản trở chậm tiến độ cho các công trình. Chính vì vậy, pháp luật có quy định cụ thể tại Điều 59 Nghị định 84/2007: “trong thời hạn 20 ngày, kể từ ngày Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng thanh toán xong tiền bồi thường, hỗ trợ cho người bị thu hồi đất theo phương án đã được xét duyệt thì người có đất bị thu hồi phải bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng”. Thời điểm này được coi là mốc thời gian quan trọng làm cơ sở để tiến hành các thủ tục cưỡng chế sau này (nếu có). 2.3.12. Cưỡng chế thu hồi đất Việc cưỡng chế thu hồi đất chỉ được thực hiện khi có đủ các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều 60 Nghị định 84/2007: Thực hiện đúng trình tự, thủ tục về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Đã quá 30 ngày, kể từ thời điểm phải bàn giao đất quy định tại Điều 59 Nghị định 84/2007 mà người có đất bị thu hồi không bàn giao đất cho Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng; Sau khi đại diện của tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, UBND và UBMTTQ cấp xã nơi có đất thu hồi đã vận động thuyết phục nhưng người có đất bị thu hồi không chấp hành việc bàn giao đất đã bị thu hồi cho Nhà nước; Có quyết định cưỡng chế của UBND cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật đã có hiệu lực thi hành; Người bị cưỡng chế đã nhận được quyết định cưỡng chế. Trường hợp người bị cưỡng chế từ chối nhận quyết định cưỡng chế thì Tổ chức làm nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng phối hợp với UBND cấp xã niêm yết công khai quyết định cưỡng chế tại trụ sở UBND cấp xã nơi có đất thu hồi. Sau 15 ngày kể từ ngày giao trực tiếp quyết định cưỡng chế hoặc ngày niêm yết công khai quyết định cưỡng chế mà người bị cưỡng chế không bàn giao đất thì UBND cấp huyện chỉ đạo, tổ chức lực lượng cưỡng chế thu hồi đất theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, nhiều nơi lại thực thi theo một quy trình ngược lại. Báo Pháp luật Việt Nam số 67 ngày 18/3/2008 có phản ánh những bất cập của UBND thành phố Nha Trang trong khi chưa ban hành quyết định thu hồi 403,6m2 đất, cũng chưa giao đất tái định cư khi bị giải toả trắng cho vợ chồng ông Quang Nhật Mạnh và bà Nguyễn Thị Tuyết Huệ để thực hiện dự án cải tạo chợ Vĩnh Hải, Thành phố Nha Trang nhưng lại quyết định ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi đất. Điều 32 Luật đất đai năm 2003 quy định: “việc giải quyết giao đất, cho thuê đất đối với đất đang có người sử dụng cho người khác chỉ được thực hiện sau khi có quyết định thu hồi đất đó”. Thế nhưng, gia đình ông Quang Nhật Mạnh chưa nhận được quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chỉ có “thông báo” bị thu hồi đất và “thông báo” khối lượng giải toả với số tiền được bồi thường không hợp lý là hoàn toàn trái pháp luật. Đây chính là những thiếu sót không đáng có của UBND thành phố Nha Trang trong quá trình thực hiện công tác đền bù giải toả và thu hồi đất để thực hiện dự án. Mặt khác, gia đình ông Minh bị giải toả trắng cũng chưa được cấp đất tái định cư, nhưng UBND thành phố Nha Trang đã ban hành Quyết định số 5017/QĐ-UB ngày 31/10/2007 về việc cưỡng chế thu hồi đất để thực hiện dự án, dẫn đến gia đình ông Mạnh phải gửi nhiều đơn khiếu nại nhưng vẫn chưa được giải quyết thoả đáng.[[20]. Hùng Lượng, Dân khởi kiện… “quan", theo Báo Pháp luật Việt Nam số 67, ngày 18/3/2008. ] Trên đây là một trong số rất nhiều vụ việc xảy ra trên thực tế cần được xem xét và điều chỉnh cho phù hợp với quy định của pháp luật nói chung cũng như các điều kiện về thu hồi đất nói riêng. Cần có một cách nhìn khách quan hơn trong quá trình thực thi pháp luật để chúng ngày càng trở thành công cụ đắc lực trong quá trình quản lý nhà nước. Chương 3 Các kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất Đất nước ta đang phát triển mạnh mẽ theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá và thúc đẩy quá trình đô thị hoá. Nhiều đô thị, khu công nghiệp, khu kinh tế, khu du lịch được hình thành. Hệ thống công trình hạ tầng cấp quốc gia, cấp địa phương, cấp đô thị được mở mang. Hiển nhiên, công tác thu hồi đất cũng không nằm ngoài xu thế đó. Trong những năm qua, thu hồi đất, bồi thường thiệt hại khi nhà nước thu hồi và các trình tự, thủ tục thực hiện luôn là vấn đề nhạy cảm và mang tính thời sự, thu hút được sự quan tâm của Nhà nước và toàn xã hội. Mặc dù hệ thống pháp luật quy định về các vấn đề này luôn được sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện cho phù hợp với thực tiễn cuộc sống, song các tranh chấp, khiếu kiện trong lĩnh vực này vẫn chiếm tỷ lệ cao trong các khiếu kiện về đất đai. Vì vậy, để công tác này thực hiện ngày càng tốt hơn thì pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất cần được tiếp tục sửa đổi, hoàn thiện. Sau đây, chúng tôi xin có một số đề xuất như sau: 3.1. Các kiến nghị góp phần sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất 3.1.1. Cần xem xét lại các quy định về trường hợp cho phép các tổ chức kinh tế thoả thuận để nhận chuyển nhượng, thuê đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo khoản 2 Điều 40 Luật đất đai năm 2003 và Điều 40 Nghị định 84/2007/NĐ-CP Một trong những điểm mới của Luật đất đai năm 2003 là: “Đối với dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không phải thực hiện thủ tục thu hồi đất”. Theo cách nhìn nhận ban đầu có thể thấy rằng quy định này đã mở ra cho các nhà đầu tư con đường đi nhanh nhất và ngắn nhất để có quyền sử dụng đất như mong muốn. Nhưng qua thực tiễn áp dụng, chính các quy định này đã vô tình đẩy doanh nghiệp vào hoàn cảnh khó khăn, các địa phương kêu ca rất nhiều về vấn đề này, việc thoả thuận để có quyền sử dụng đất tưởng chừng là không thể. Tình trạng doanh nghiệp giải phóng mặt bằng xong vẫn không triển khai được dự án. ở nhiều nơi, chủ đầu tư đã giải phóng được gần hết mặt bằng, dự án sắp động thổ thì bỗng nhiên phải dừng lại vài năm trời, nguyên nhân chỉ vì một vài hộ không chịu chuyển đi… Một trong những thay đổi được coi là có tính đột phá của Nghị định 84/2007/NĐ-CP đó là đề ra phương hướng giải quyết đối với các trường hợp đất thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đã chủ động đề nghị và được phép thoả thuận với người sử dụng đất. Đây là một trong những vấn đề được các doanh nghiệp quan tâm nhất. Bởi hầu như dự án nào khâu thoả thuận bồi thường cho người có quyền sử dụng đất cũng bị vướng ít nhiều. Khoản 1 Điều 40 của Nghị định này có quy định “đất dự án phát triển kinh tế thuộc diện Nhà nước thu hồi mà nhà đầu tư đề nghị và được UBND cấp tỉnh có văn bản chấp thuận cho thực hiện theo phương thức tự thoả thuận với những người sử dụng đất thuộc phạm vi dự án để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất nhưng sau 180 ngày, kể từ ngày có văn bản chấp thuận mà còn người sử dụng đất không đồng thuận với nhà đầu tư thì UBND cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi diện tích đất mà nhà đầu tư chưa thoả thuận được với người sử dụng đất; việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật. UBND cấp tỉnh quyết định giao đất hoặc cho nhà đầu tư thuê đất đối với diện tích đã thu hồi”. Với quy định này, nhìn chung có vẻ thoáng hơn, doanh nghiệp tưởng chừng sẽ được gỡ rối, giúp cho họ “dễ thở” hơn trong công tác đền bù giải toả, thế nhưng đi sâu vào thực tế lại có những điều gây trở ngại cho doanh nghiệp. Lâu nay, việc đền bù kéo dài là do lấn cấn về giá bồi thường. Một khi năng lực tài chính của nhà đầu tư thấp thì thời gian giải toả kéo dài. Trong điều kiện giá nhà, đất thay đổi từng ngày thì sau một thời gian, những hộ chưa di dời sẽ đòi giá mới, ngay cả khi bồi thường xong dự án vẫn không thể triển khai vì người dân đòi thêm tiền bồi thường, đẩy doanh nghiệp vào tình thế tiến thoái lưỡng nan. Do đó, càng kéo dài thì chi phí càng bị đẩy lên cao. ở các dự án, đặc biệt là các dự án phát triển nhà đều không bồi thường, giải phóng mặt bằng được do người dân đưa ra giá bồi thường quá cao. Công việc thoả thuận giá rất phức tạp bởi doanh nghiệp phải thương lượng với quá nhiều người có đất. Hơn nữa, tâm lý của nhà đầu tư, kể cả trong nước hay nước ngoài đều không muốn đụng đến vấn đề pháp lý và đứng ra tranh chấp với người dân, nhiều chủ đầu tư muốn có “đất sạch” để làm dự án mà không phải qua thương lượng đền bù. Đó là chưa kể đến áp lực đè nặng lên vai các nhà đầu tư, nếu họ đứng ra thoả thuận bồi thường mà không thực hiện kịp theo thời gian quy định thì sẽ bị thu hồi dự án. Do đó, các doanh nghiệp cho rằng, nên chăng sửa cơ chế về thu hồi đất, theo đó không để doanh nghiệp tự đối đầu với người bị thu hồi đất, mà để Nhà nước dùng biện pháp hành chính thu hồi đất, bàn giao “đất sạch” cho nhà đầu tư. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu. Thiết nghĩ, việc Nhà nước đứng ra can thiệp vào quá trình thu hồi đất khẳng định được vai trò đắc lực của mình trong quản lý và sử dụng đất là thực sự cần thiết và hợp lý. 3.1.2. Cần quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất trong một văn bản duy nhất của Chính phủ về bồi thường hỗ trợ và tái định cư Hiện nay, tồn tại ít nhất bốn Nghị định của Chính phủ đề cập về thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư đối với người bị thu hồi đất: Nghị định 181/2004/NĐ-CP, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, Nghị định 17/2006/NĐ-CP, Nghị định 84/2007/NĐ-CP. Bốn văn bản quy định về một vấn đề như vậy làm cho việc nắm bắt và vận dụng cho đúng luật không phải là chuyện dễ. Hơn nữa, đây là một vấn đề mới, nếu không được cụ thể hoá, hệ thống hoá trong một văn bản duy nhất của Chính phủ sẽ dễ dẫn đến tình trạng vừa “thừa luật”, vừa “thiếu luật”; tình trạng tản mạn, mâu thuẫn, chồng chéo nhiều tầng nhiều nấc là điều rất dễ xảy ra. Để thực hiện được ý tưởng trên, nhằm nâng cao chất lượng và tính khả thi trong quá trình thực hiện thu hồi đất, trước hết chúng ta cần đặt ra những nhiệm vụ mới cho công tác xây dựng pháp luật trong thời gian tiếp sau, trên cơ sở khắc phục những tồn tại đã có. Sau đó, cần phải tích cực bổ sung, hoàn thiện hệ thống pháp luật và triển khai trên thực tế theo hướng tạo ra cho các quy định này thành một chỉnh thể có mối liên hệ nội tại hữu cơ, không được loại bỏ hay vô hiệu hoá lẫn nhau. Việc tập trung bốn văn bản trên vào một Nghị định duy nhất quy định cụ thể về thu hồi, bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư sẽ tạo cơ sở pháp lý rõ ràng, vững chắc cho công tác thu hồi đất trở thành một nghề mang tính chuyên nghiệp, giúp cho việc minh bạch hoá các thủ tục này được thực hiện một cách đầy đủ và toàn diện hơn. 3.2. Cần áp giá bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo đúng cơ chế thị trường Từ trước đến nay, cơ chế bồi thường còn thiếu sòng phẳng giữa Nhà nước và người bị thu hồi đất. Trên thực tế khi thực hiện Nghị định 17, việc xác định giá đất để tính bồi thường vẫn chưa phù hợp với giá đất do UBND cấp tỉnh quy định, nhìn chung vẫn chỉ bằng 60% - 70% giá thực tế trên thị trường và được coi như đó là giá thị trường, do vậy, khiếu kiện nhiều khi nóng bỏng. Từ đó dẫn tới việc thu hồi đất ở phần lớn các địa phương bị ách tắc làm chậm tiến độ triển khai nhiều dự án đầu tư, gây nên những bức xúc cho cả người sử dụng đất, nhà đầu tư và cơ quan chính quyền, trình tự thủ tục thu hồi đất không thể tiến hành theo đúng quy định. Sự chênh lệch giữa giá đất do Nhà nước xác định với giá đất hình thành trên thị trường đã tạo ra kẽ hở cho các hiện tượng tham nhũng, tiêu cực, đầu cơ đất đai, mua bán chuyển nhượng đất đai bất hợp pháp… gây nên những bất bình trong xã hội. Từ đây, nguồn vốn do đất đai tạo ra không được điều tiết vào ngân sách Nhà nước mà lại rơi vào túi của cá nhân hoặc chủ đầu tư. Trong trường hợp này, Nhà nước với tư cách đại diện chủ sở hữu đất đai đã bị thất thu. Với sự chênh lệch quá lớn giữa giá đất bồi thường với giá đất thị trường thì sau khi bị thu hồi, người sử dụng đất cũng khó có thể có được một diện tích đất khác tương đương với phần đất đã bị thu hồi. Điều này dẫn tới hệ quả là đa số người bị thu hồi đất đều mong muốn được bồi thường bằng việc giao đất mới chứ không muốn nhận một khoản tiền bồi thường. Để khắc phục được tình trạng này, theo tôi Nhà nước cần tiếp tục sửa đổi, bổ sung, hoàn thiện quy định về cơ chế xây dựng giá đất theo hướng ngày càng sát với giá thị trường; chuyển giao chức năng xác định giá đất từ UBND cấp tỉnh sang cho các tổ chức tư vấn, định giá đất chuyên nghiệp thực hiện là một biện pháp cần được xem xét đến khi xây dựng các quy định về giá đất, trong đó Nhà nước vẫn giữ vai trò là người quản lý, giám sát. Chính sách mới về bồi thường theo giá thị trường tại thành phố Hồ Chí Minh cũng là một quy định mới mà theo chúng tôi có tính khả thi cao khi áp dụng. Theo đó, bắt đầu từ 24/3/2008 việc đền bù giải toả tại thành phố Hồ Chí Minh phải sát giá thị trường. Quy định mới xác định giá đất để tính bồi thường là giá do UBND thành phố quy định tại thời điểm thu hồi đất theo mục đích đang sử dụng của đất bị thu hồi được công nhận. Trường hợp tại thời điểm có quyết định thu hồi đất mà giá đất do UBND thành phố quy định chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, chủ tịch UBND quận – huyện chỉ đạo Ban bồi thường, giải phóng mặt bằng thuê đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá xác định giá đất để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; sau khi có kết quả của đơn vị tư vấn, UBND quận – huyện xem xét đề xuất đơn giá đất để tính bồi thường và có văn bản gửi Sở Tài chính để Sở chủ trì cùng các sở, ngành liên qua thẩm định và trình UBND thành phố xem xét, quyết định.[[21]. Trần Thanh Bình, Từ hôm nay, đền bù giải toả phải sát giá thị trường, theo Báo Thanh niên số 84, ngày 23/4/2008. ] Từ bao năm nay, giá đất luôn là vấn đề muôn thuở, để các thủ tục thu hồi đất được thực hiện dễ dàng, thuận tiện Nhà nước cần có cơ chế một giá theo đó tạo nên sự đồng thuận giữa ba chủ thể: doanh nghiệp – Nhà nước – người dân. Thực tế hiện nay, việc bồi thường giải phóng mặt bằng để thực hiện dự án đầu tư tại các địa phương (đối với các dự án có quy mô sử dụng đất lớn) thường kéo dài từ 2 - 5 năm, cá biệt có trường hợp kéo dài tới 10 năm, giá đất thay đổi hàng năm như vậy đã làm ảnh hưởng tới việc triển khai các nhiều công trình đầu tư. Để nâng cao chất lượng và tính khả thi trong quá trình thực hiện các thủ tục thu hồi đất, theo cá nhân tôi cho rằng, chúng ta cần quy định khung giá đất nên có hiệu lực trong khoảng 3 - 5 năm chứ không phải 1 năm như hiện nay để thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng. Trong những trường hợp đặc biệt, nếu có biến động giá quá lớn so với giá địa phương đã quy định thì mới cần điều chỉnh lại cho phù hợp nhưng không vượt quá khung của Chính phủ đã quy định. 3.3. Thành lập Tổng công ty bồi thường, một giải pháp quan trọng nhằm khắc phục các ách tắc hiện nay về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư Nhiều năm qua, vấn đề đền bù giải toả luôn khiến cho các chủ đầu tư dự án đau đầu. Các cấp chính quyền khi đụng vào vấn đề này luôn gặp phải hàng loạt khó khăn và đối diện với hàng ngàn trường hợp khiếu kiện. Theo Thanh niên online, mới đây Công ty cổ phần Đức Khải đã có đề xuất gửi cơ quan chức năng xem xét thành lập một Tổng công ty chuyên về đền bù. Dẫn số liệu về những khó khăn trong bản đề án của mình, lãnh đạo Công ty Đức Khải cho rằng, nếu cứ làm theo cách cũ, cứ loay hoay với những điều chỉnh chính sách đền bù giải toả năm này sang năm khác mà không có một bước đột phá thì khó có thể hoàn thành được công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án. Công ty Đức Khải dẫn chứng: “trong số 60 tỉnh, thành phố được khảo sát thì có 55 tỉnh, thành phố có dự án chậm giải phóng mặt bằng với tổng số 1.273 dự án (tổng diện tích là 31.288 ha). Riêng tại thành phố Hồ Chí Minh, tính từ năm 1998 đến nay, có gần 50% số dự án đang tiếp tục giải phóng mặt bằng ảnh hưởng tới 102 ngàn hộ dân, trong đó hiện còn gần 5000 hộ đang chờ được tái định cư. Tại Hà Nội có 164 dự án chậm triển khai giải phóng mặt bằng…”. Cũng theo điều tra khảo sát của Công ty Đức Khải, việc giải phóng mặt bằng ở các địa phương đều chậm so với quy định và thường phải kéo dài từ 18 tháng đến 5 năm, cá biệt có một số dự án kéo dài đến 10 năm. Đề án cũng chỉ ra nhiều nguyên nhân khác như do nhà đầu tư không có đủ khả năng thực tế về tài chính và không huy động được vốn để đền bù; giá đất bồi thường tăng lên do việc đền bù giải toả kéo dài; một số nhà đầu tư xin giao đất để sản xuất kinh doanh nhưng thực tế chỉ nhằm đầu cơ đất đai, chuyển nhượng dự án để kiếm lời nhưng sau đó do có quy định phải đầu tư xây dựng công trình mới được chuyển nhượng nên đã rút lui không thực hiện đền bù nữa… ngoài ra, còn rất nhiều nguyên nhân khác từ phía các cơ quan nhà nước và người dân cũng được đề án chỉ ra.[ [22]. Trần Thanh Bình, theo Thanh niên online, Chủ nhật, 30/3/2008. ] Theo đề án, quy trình thực hiện đền bù giải toả tại một dự án có 3 bước: Đối với các dự án đã được phê duyệt quy hoạch tổng thể, sẽ lập hồ sơ đăng ký với chính quyền địa phương làm thủ tục tạm giao đất và sau đó đơn vị sẽ bỏ vốn ra trực tiếp thương lượng thoả thuận với người dân. Khi đã được chính quyền địa phương chấp nhận, sẽ phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố họp dân để tìm hiểu tâm tư, nguyện vọng và nhu cầu thực tế của dân. Nếu hộ dân nào muốn tái định cư, đơn vị sẽ tìm mua nhà có vị trí phù hợp với nguyện vọng của họ, hộ dân nào có nhu cầu nhận tiền đền bù tự lo chỗ ở thì đơn vị sẽ lập tức thanh toán tiền. Giao “đất sạch” đã giải toả xong cho chính quyền địa phương tổ chức đấu giá. Theo tờ trình của Công ty cổ phần Đức Khải gửi cơ quan chức năng, công ty đền bù sẽ có tên là Tổng công ty Đền bù giải toả, vốn điều lệ 1.650 tỉ đồng. Trong đó vốn góp cổ đông của Công ty Đức Khải là 850 tỉ đồng (chiếm 50%), còn lại là huy động vốn. Công ty này cũng khẳng định, trên cơ sở nguồn vốn 100% của đơn vị tham gia việc đền bù giải toả, tiền lời sau khi đấu giá đơn vị sẽ nộp 28% thuế thu nhập doanh nghiệp và các khoản thuế khác đúng và đủ theo quy định hiện hành. Đồng thời, trong bản đề án của mình, công ty Đức Khải cũng cam kết sẽ trích nộp 10% lợi nhuận sau thuế của công ty vào quỹ phúc lợi xã hội của địa phương nơi có dự án. Có thể nói đây là một ý tưởng mới, đã nhận được hưởng ứng, ủng hộ của các bộ và địa phương bởi việc thành lập Tổng công ty này là rất cần thiết, sẽ đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng và mang tính khách quan. Sau khi nhận được đề án thành lập, Phó Thủ tướng Nguyễn Sinh Hùng đã giao cho Bộ Kế hoạch và Đầu tư chủ trì cùng với các bộ TN&MT, bộ Xây dựng và UBND các thành phố Hà Nội, Hải Phòng, thành phố Hồ Chí Minh nghiên cứu và báo cáo Thủ tướng Chính phủ. Theo ý kiến của Bộ TN&MT, đề nghị của Công ty Đức Khải là “có thể chấp nhận được” vì tranh thủ nguồn vốn xã hội cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Ngoài ra sẽ tạo quỹ đất “sạch” cho các nhà đầu tư thực hiện dự án. Bộ xây dựng có văn bản cho rằng: “Việc thành lập Tổng công ty đền bù giải toả là một trong những nội dung điều chỉnh của Luật doanh nghiệp. Vì vậy, theo quy định của Luật này, Công ty cổ phần Đức Khải cùng với nhiều nhà đầu tư khác có thể góp vốn thành lập công ty hoạt động trong những ngành nghề mà pháp luật không cấm, trong đó có việc đầu tư đền bù, giải phóng mặt bằng mà không cần phải có ý kiến của Thủ tướng Chính Phủ”. Bộ xây dựng cũng đề nghị: “Đây là loại hình kinh doanh dịch vụ mới, vì vậy đề nghị Nhà nước bổ sung mã số ngành nghề kinh doanh để tạo điều kiện cho các nhà đầu tư thực hiện được đăng ký kinh doanh”.[[23]. Trần Thanh Bình, theo Thanh niên online, Chủ nhật, 30/3/2008. ] UBND thành phố Hải Phòng có ý kiến ủng hộ: “Đề nghị của Công ty Đức Khải là có thể chấp nhận được bởi thực hiện theo mô hình này, có thể tranh thủ nguồn vốn ngoài ngân sách cho việc giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch khi giao đất cho các nhà đầu tư và giảm gánh nặng công việc cho cơ quan quản lý nhà nước địa phương. Nếu được chọn là địa phương thực hiện thí điểm theo mô hình này, Hải Phòng xin sẵn sàng ủng hộ chủ trương và sẽ lựa chọn các dự án triển khai”.[ ] UBND thành phố Hồ Chí Minh đưa ra nhận xét về đề án này: “trước mắt có thể cho phép thành lập công ty cổ phần làm dịch vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng để đền bù giải toả thay cho nhà đầu tư hoặc Nhà nước và phải thực hiện đúng quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư. Sau khi được thành lập, công ty tiến hành hoạt động kinh doanh của mình trên cơ sở thoả thuận, ký kết hợp đồng thực hiện đền bù giải toả với các tổ chức được nhà nước giao đất”.[[24].[25]. Trần Thanh Bình, theo Thanh niên online, Chủ nhật, 30/3/2008 ] Từ những ý kiến và nhận định trên, cá nhân tôi cảm thấy rằng việc thành lập Tổng công ty đền bù giải toả Việt Nam là việc làm thực sự cần thiết trước bối cảnh thực hiện quy trình thu hồi đất ở nước ta còn vô vàn những khó khăn, thử thách như hiện nay. Theo ý tưởng này, chủ đầu tư và người dân trong phạm vi dự án đều có lợi. Hơn nữa, tổng công ty này sẽ giảm bớt gánh nặng cho các cơ quan chức năng, Nhà nước vẫn có thể đứng sau giám sát quản lý, làm cho các hoạt động bồi thường giải phóng mặt bằng được tiến hành một cách khách quan nhất. Hy vọng rằng trong một tương lai không xa, nước ta sẽ có một hành lang pháp lý an toàn, điều chỉnh hiệu quả vấn đề này, làm sao phải hài hoà được lợi ích của các bên: Nhà nước, đơn vị thực hiện đền bù, người dân và chủ đầu tư dự án. Việc ra đời của Tổng công ty đền bù sẽ là mốc quan trọng đánh dấu việc chuyển cơ chế thực hiện bồi thường từ cơ chế hành chính sang cơ chế kinh tế cho phù hợp với những đòi hỏi của công tác quản lý, sử dụng đất trong điều kiện kinh tế thị trường. Tuy nhiên, để ý tưởng này có thể nhanh chóng đi vào thực tiễn cuộc sống một cách hiệu quả, theo cá nhân tôi, Nhà nước cần: quy định cụ thể, rõ ràng về cơ chế hoạt động của tổng công ty đền bù, giải toả; xác định rõ cơ chế huy động vốn để giúp cho việc đảm đương tốt nhiệm vụ; cần chú ý đến việc đảm bảo lợi ích cho các chủ thể có liên quan… Kết luận Trên đây, tôi đã trình bày các nghiên cứu bước đầu về trình tự, thủ tục hành chính trong quá trình thu hồi đất theo quy định của pháp luật hiện hành. Nhìn chung, các thủ tục đều được quy định rõ ràng, đơn giản, chặt chẽ, thời gian thực hiện nhanh chóng. Điều này thể hiện ở việc mỗi một trình tự, thủ tục hành chính đó đều được quy định một cách cụ thể về các bước đi, những công việc phải làm, thời hạn thực hiện, cơ quan có thẩm quyền thực hiện và trách nhiệm của cơ quan đó trước dân, trước Nhà nước. Việc thực hiện thủ tục ở khâu này là tiền đề cho thực hiện các bước tiếp theo ở khâu sau. Vì thế, sự chậm chễ ở khâu nào sẽ dễ được phát hiện và xử lý kịp thời. Tất cả các quy định này nếu được thực thi nghiêm túc sẽ đáp ứng tốt hơn mong mỏi của người dân, sự chờ đợi từ phía các doanh nghiệp cũng như yêu cầu của cuộc cải cách thủ tục hành chính hiện nay. Tiếp đó là một số suy nghĩ và những đề xuất ban đầu mà tôi cho là cần thiết với mong muốn các thủ tục hành chính trong quá trình thu hồi đất sẽ tiếp tục được hoàn thiện hơn nữa trong thời gian tới. Với mục tiêu mà Đảng và Nhà nước ta đang theo đuổi là xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa Việt Nam của dân, do dân, vì dân thì việc tổ chức tốt bộ máy Nhà nước trong đó cải cách thủ tục hành chính là nhiệm vụ then chốt. Để công cuộc cải cách này thành công, thiết nghĩ cần phải bắt đầu và làm thật tốt công việc cấp thiết mà người dân nước ta đang mong đợi trong đó có trình tự, thủ tục hành chính khi nhà nước thu hồi đất. Trong bối cảnh về quá trình thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá ở đất nước ta hiện nay, cũng như thực tiễn áp dụng các thủ tục hành chính khi nhà nước thu hồi đất trên thực tế còn gặp nhiều khó khăn, vướng mắc. Tôi nhận thấy việc thực hiện đề tài này trong khuôn khổ khoá luận tốt nghiệp là việc làm có ý nghĩa đối với một sinh viên ngành luật. Song tôi cũng biết rằng việc thực hiện đầy đủ và thấu đáo các yêu cầu của đề tài này là công việc hết sức khó khăn và dường như không thể đạt được đối với vốn hiểu biết hạn hẹp của bản thân. Vì vậy, rất mong nhận được sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và toàn thể các bạn. tài liệu tham khảo Hiến pháp 1992, nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Bộ luật dân sự 2005, nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Luật đất đai 1987, 1993, 2003, nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam, Nghị định 181/2004/NĐ-CP Ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật đất đai. Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Báo cáo tổng kết 10 năm thi hành Luật đất đai (1993-2003) của Bộ Tài nguyên và Môi trường. Từ điển tiếng Việt – Nxb Đà Nẵng, 2004. Huy Thịnh, Thành phố Hồ Chí Minh: Thủ tướng giao đất, thành phố tuỳ tiện thu hồi, Báo Tiền Phong 2007. Huyền Thi, Lại vướng do giải phóng mặt bằng, Báo đầu tư số 7 ra ngày 15/1/2007. Hùng Cường, Dân khởi kiện… “quan”, theo Báo Pháp luật Việt Nam số 67, ngày 18/3/2008. Hà Linh, Thấy gì qua kiểm tra việc thực hiện Luật đất đai ở địa phương, Báo Pháp lý số 12, tháng 9/2005. Làm tốt công tác thu hồi đất, giao đất, ký hợp đồng thuê đất, giải phóng mặt bằng, chìa khoá để thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển, Báo Pháp lý số 6/2005. Mỹ Lệ, Thu hồi đất, thất nghiệp sau khi học nghề, Báo điện tử của Thời báo kinh tế nông thôn ra ngày 30/12/2007. Những bất cập của Nghị định 84/2007/NĐ-CP: Hà Nội “vướng” nhiều, theo Diễn đàn doanh nghiệp. Quang Hậu, Giải phóng mặt bằng sân Golf Minh Trí – Huyện Sóc Sơn, nhiều quyết định chưa hợp lòng dân. Tạp chí Tài Nguyên và Môi Trường tháng 6/2006. Thông tấn xã Việt Nam, Giải pháp nào cho nông dân không còn đất, ngày 14/9/2007. Tuỳ Phong, Mập mờ quy hoạch, Thời báo Kinh tế Việt Nam số 9 ngày 10/1/2007. Thanh Bình, Một quyết định thu hồi đất 4 năm mới đến tay người dân, Báo đầu tư 2007. Tuấn Minh, Mỏi mắt chờ các khu đô thị đại học đẳng cấp, theo Báo Nhân dân 2007. Trần Thanh Bình, Từ hôm nay, đền bù giải toả phải sát giá thị trường, theo Báo Thanh niên số 84, ngày 23/4/2008. Trần Thanh Bình, theo Thanh niên online, chủ nhật ngày 30/03/2008. www.hoinongdan.org.VN, Đất đai phải được coi là hàng hoá đặc biệt, thứ ba ngày 10/4/2007. Mục lục Lời mở đầu 1 Phần nội dung 3 Chương 1. Các vấn đề lý luận về trình tự, thủ tục thu hồi đất 3 1.1. Khái niệm “thu hồi đất” và “trình tự, thủ tục thu hồi đất” 3 1.1.1. Khái niệm “thu hồi đất” 3 1.1.2. Khái niệm “trình tự, thủ tục thu hồi đất” 5 1.2. Hậu quả pháp lý của việc thu hồi đất 8 1.3. Mục đích, ý nghĩa và sự cần thiết phải quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất 12 1.4. Cơ sở pháp lý cho việc quy định về trình tự, thủ tục thu hồi đất và các vi phạm pháp luật thường xảy ra khi thực hiện các thủ tục thu hồi đất 14 1.4.1. Cơ sở pháp lý 14 1.4.2. Các vi phạm pháp luật thường xảy ra khi thực hiện các thủ tục về thu hồi đất 16 Chương 2. Thực trạng pháp luật về trình tự, thủ tục thu hồi đất 18 2.1. Trình tự, thủ tục thu hồi đất đối với các trường hợp quy định tại khoản 2 và khoản 8 Điều 38 Luật đất đai 18 2.2. Trình tự thu hồi đất đối với các trường hợp do vi phạm pháp luật của người sử dụng đất 19 2.3. Trình tự, thủ tục thu hồi đất theo quy định tại Nghị định số 84/2007 26 2.3.1. Xác định và công bố chủ trương thu hồi đất 26 2.3.1.1. Các quy định cụ thể 26 2.3.1.2. Vi phạm pháp luật liên quan đến việc xác định và công bố chủ trương thu hồi đất 28 2.3.2. Chuẩn bị hồ sơ địa chính cho khu đất bị thu hồi 28 2.3.3. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án tổng thể về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 31 2.3.4. Thông báo về việc thu hồi đất 34 2.3.5. Quyết định thu hồi đất 36 2.3.6. Giải quyết khiếu nại đối với quyết định thu hồi 37 2.3.7. Kê khai, kiểm kê và xác định nguồn gốc đất đai 38 2.3.8. Lập, thẩm định và xét duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư 39 2.3.9. Công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư 41 2.3.10. Thực hiện chi trả bồi thường, hỗ trợ và bố trí tái định cư 41 2.3.11. Thời điểm bàn giao đất đã thu hồi 44 2.3.12. Cưỡng chế thu hồi đất 45 Chương 3. Các kiến nghị góp phần hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất 47 3.1. Các kiến nghị góp phần sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật đất đai về trình tự, thủ tục thu hồi đất 47 3.1.1. Cần xem xét lại các quy định về trường hợp cho phép các tổ chức kinh tế thoả thuận để nhận chuyển nhượng, thuê đất 47