Nghiên cứu quy trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện huyện Tháp Mười

ụ ............................................................................ 2 1.4 Một số khái niệm ....................................................................................... 4 1.4.1 Quyền sử dụng đất ................................................................................... 4 1.4.2Nhận chuyển quyền sử dụng đất .............................................................. 4 1.4.3Giá quyền sử dụng đất .............................................................................. 4 1.4.4Chuyển quyền sử dụng đất ....................................................................... 4 1.4.5Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất....................................................... 4 1.4.6 Thuế chuyển quyền SDð ......................................................................... 5 1.5 Chính sách đất đai Việt nam trong thời kỳ 1993 – 1998 .........................5,6 1.6 Chính sách đất đai Việt nam trong thời kỳ 1998-2003............................6,7 CHƯƠNG 2: PHƯƠNG PHÁP VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Kết quả đạt được 3.1.1 Quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất 3.1.2 Quy trình chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất nguyên thửa. 3.2 Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất 3.3 Thảo luận 3.4 Vai trị của nhà nước trong chuyển quyền sử dụng đất CHƯƠNG 4 : KẾ LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 Kết luận 4.2 Kiến nghị Phụ lục 1 Phụ lục 2 Phụ lục 3 Phụ lục 4 Danh mục chữ viết tắt Danh mục hình Tài liệu tham khảo v DANH MỤC HÌNH Hình 1.1 Sơ đồ tổ chức bộ máy nhà nước trong cơ quan Hình 2.1 Sơ đồ thể hiện quy trình chuyển quyền sử dụng đất theo Nghị định 181 Hình 1.2 Sơ đồ thể hiện quy trình chuyển quyền tặng cho nguyên thửa iv DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT CQSDð: Chuyển quyền sử dụng đất QSDð: Quyền sử dụng đất SDð: Sử dụng đất iii TĨM TẮT Tháp Mười là một trong những huyện tương đối phát triển so với các huyện khác của tỉnh ðồng Tháp. Vấn đề chuyển quyền sử dụng đất của huyện diển ra hàng năm tương đối cao. Do đĩ cơng tác chuyển quyền sử dụng đất diễn ra phức tạp để thực hiện tốt và phục vụ cho những người dân cĩ nhu cầu chuyển quyền sử dụng đất trong huyện Văn phịng ðăng ký Quyền sử Dụng đất của huyện là đầu mối thực hiện các thủ tục hành chính về giấy chứng nhận, lưu trữ quản lý và chỉnh lý. Trong quá trình chuyển quyền sử dụng đất cĩ các vấn đề cần thiết sau: Trình tự thụ tục chuyển quyền sử dụng đất. Cụ thể như là trình tự thủ tục chuyển đổi đất nơng nghiệp giữa hộ gia đình cá nhân, chuyển nhương, tặng cho thừa kế. Các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất và nhận chuyển quyền cho từng trường hợp cụ thể. - Chuyển nhượng - Tặng cho - Thừa kế - Chuyển đổi đất nơng nghiệp Các quy định về thuế cho từng trường hợp cũng khác nhau. Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Tháp Mười giai đoạn 2006-2008 1 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN 1.1 Giới thiệu sơ lược về huyện Tháp Mười 1.1.1 Vị trí địa lý Huyện Tháp Mười nằm ở phía ðơng tỉnh ðồng Tháp, cách Thành Phố Cao Lãnh khoảng 32km, diện tích tự nhiên 52.786,5 ha chiếm 15% diện tích tồn tỉnh, dân số trung bình năm 2005 của huyện là 127.175 người chiếm 7.69% dân số tồn huyện là 246 người/km2 với 13 xã và 1 thị trấn.
Phía Bắc giáp huyện Tam Nơng
Phía Nam giáp huyện Cao Lãnh và tỉnh Tiền Giang
Phía ðơng giáp Long An và Tiền Giang
Phía Tây giáp huyện Cao Lãnh Với vị trí địa lý của mình Tháp Mười cĩ điều kiện thuận lợi giao thương với các vùng lân cận. 1.1.2 ðịa hình ðịa hình tương đối bằng phẳng khơng chênh lệch lớn về độ cao. Nhìn chung địa hình cĩ hướng dốc từ Tây Nam đến ðơng Bắc, rãi rác cĩ các gị cao đặc biệt là Gị Tháp cĩ vết tích phù sa cổ. Nằm trong vùng trũng của vùng ðồng Tháp mười huyện Tháp mười là 1 huyện nơng nghiệp, diện tích canh tác rộng lớn và là vùng trọng điểm lương thực của tỉnh, và là huyện cĩ điều kiện thuận lợi phát triển nền nơng nghiệp theo hướng sản xuất hàng hĩa lớn. 1.1.3 Khí hậu Cĩ đặc điểm khí hậu chung của tỉnh ðồng Tháp, chịu ảnh hưởng của khí hậu nhiệt đới giĩ mùa cận xích đạo, cĩ nhiệt độ cao quanh năm, khí hậu hàng năm chia thành 2 mùa rõ rệt. 1.2 Kinh tế xã hội Nền kinh tế chủ yếu của Tháp Mười là sản xuất nơng nghiệp, hơn 85% người dân sống chủ yếu là làm nơng. Ngồi ra trong nền kinh tế hiện nay Tháp 2 Mười cũng thu hút khá nhiều nhà đầu tư xây dựng các cơng ty gĩp phần giải quyết cơng việc cho hàng trăm người thất nghiệp của huyện làm cho nền kinh tế ngày càng phát triển. 1.3 ðịa điểm thực tập 1.3.1 Sơ lược về cơ quan Văn Phịng ðăng Ký Quyền sử dụng đất huyện Tháp Mười thành lập vào ngày 12/6/2005 là cơ quan cĩ dịch vụ cơng, cĩ thu cĩ con dấu riêng và cĩ chức năng tổ chức thực hiện điều kiện sử dụng đất và chỉnh lý thống nhất về biến động sử dụng đất. Quản lý hồ sơ địa chính giúp Phịng Tài nguyên và Mơi trường của huyện trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 1.3.2 Tổ chức nhà nước trong cơ quan Hình 1.1 Sơ đồ về tổ chức bộ máy nhà nước trong cơ quan 1.3.3 Chức năng và nhiệm vụ a) Chức năng Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất là đơn vị chuyên mơn giúp phịng Tài nguyên và Mơi trường trong việc thực hiện thủ tục hành chính về quản lý, sử dụng đất theo quy định của phát luật. b) Nhiệm vụ  Giúp trưởng phịng Tài nguyên làm đấu mối thực hiện các thủ tục hành chính về cấp giấy chứng nhận QSDð trên địa bàn đối với hộ gia đình cá Giám ðốc Phĩ giám đốc Tổ quản lý hồ sơ Tổ tiếp nhận hồ sơ Thẩm định Tổ kĩ thuật 3 nhân người Việt Nam định cư ở nước ngồi mua bán nhà ở gắn liền với cộng đồng dân cư.  ðăng ký QSDð và chỉnh lý biến động về sử sụng đất theo quy định của pháp luật khi thực hiện các QSDð của hộ gia đình cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngồi mua bán nhà ở gắn liền với cộng đồng dân cư.  Lưu trữ, quản lý tồn bộ bản sao hồ sơ địa chính đối với tất cả các thửa đất thuộc phạm vi địa giới hành chính của huyện trích sao hồ sơ điạ chính gốc do Văn phịng ðăng ký QSDð tỉnh gửi tới, hướng dẫn và kiễm tra lưu trữ, quản lý và chỉnh lý tồn bộ bản sao hồ sơ địa chính của UBND xã, thị trấn.  Cung cấp số liệu địa chính cho cơ quan chức năng xác định mức thu tiền SDð, tiền thuê đất, các loại thuế cĩ liên quan đến đất đai đối với người sử dụng đất là hộ gia đình cá nhân người Việt Nam định cư ở nước ngồi mua bán nhà ở gắn liền với cộng đồng dân cư.  Lưu trữ và quản lý bản sao giấy chứng nhận QSDð và các giấy tờ khác cĩ liên quan trong quá trình hình thành thực hiện thủ tục hành chính quy định tại điểm điều 3 (Luật đất đai)  Thực hiện trích đo điạ chính thửa đất, thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất cấp huyện, xã.  Cung cấp bản đồ địa chính, trích lục bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và các thơng tin khác về đất đai phục vụ yêu cầu quản lý nhà nước và nhu cầu của cộng đồng.  Thực hiện thu phí, trong quản lý SDð theo quy định của pháp Luật. Thực hiện các dịch vụ về cung cấp thơng tin đất đai trích lục bản đồ địa chính trích sao hồ sơ địa chính.  Thực hiện chế độ báo cáo theo các quy định hiện hành về tình hình thực hiện nhiệm vụ về các lĩnh vực cơng tác được giao cho phịng Tài nguyên.  Quản lý viên chức, người lao động về tài chính, tài sản thuộc Văn phịng theo quy định của pháp luật. 4 1.4 Một số khái niệm 1.4.1. Quyền sử dụng đất Là quyền của người SDð, được quyền sở hữu, quyền chuyển đổi QSDð với mãnh đất đang sử dụng hợp pháp theo quy định của Pháp Luật. 1.4.2 .Nhận chuyển quyền sử dụng đất Là việc xác lập QSDð do được người khác chuyển QSDð theo quy định của Pháp Luật thơng qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế tặng cho QSDð hoặc gĩp vốn bằng QSDð mà hình thành pháp nhân mới. 1.4.3 Giá Quyền Sử Dụng ðất Là số tiền tính trên một đơn vị diện tích do nhà nước quy định hoặc được hình trong quá trình giao dịch 1.4.4 Khái niệm chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Chuyển nhượng QSDð là việc người cĩ QSDð hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác tuân theo những quy định của bộ luật dân sự và luật đất đai hiện hành. - Chuyển nhượng QSDð là hình thức chuyển QSDð, trong đĩ người sử dụng đất (gọi là bên chuyển QSDð), chuyển giao đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận chuyển nhượng), cịn người nhận chuyển nhượng phải trả tiền cho người chuyển nhượng. - Vì vậy, chuyển nhượng do những nguyên nhân khác nhau mà khơng cịn nhu cầu sử dụng đất nữa, mà họ chuyển nhượng cho người thật sự cĩ nhu cầu sử dụng đất, ở đây sẽ cĩ một bên chấm dứt quan hệ đất đai (bên chuyển nhượng) và một bên thiết lập mối quan hệ pháp luật đất đai mới (bên nhận chuyển nhượng). 1.4.5 Hợp đồng quyền sử dụng đất  Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất; văn bản thừa kế quyền sử dụng đất do các bên liên quan lập nhưng khơng trái với quy định của pháp luật về dân sự.  Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, gĩp 5 vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của hộ gia đình phải được tất cả các thành viên cĩ đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình đĩ thống nhất và ký tên hoặc cĩ văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.  Hợp đồng chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng chung của nhĩm người sử dụng đất phải được tất cả các thành viên trong nhĩm thống nhất và ký tên hoặc cĩ văn bản uỷ quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.  Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất cĩ hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh tốn nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất. Hiệu lực của di chúc hoặc biên bản chia thừa kế, văn bản cam kết tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện theo quy định của pháp luật về dân sự. 1.4..6 Thuế chuyển QSDð Thuế chuyển quyền sử dụng đất là loại thuế thu vào thu nhập của người cĩ quyền sử dụng đất khi thực hiện chuyển quyền sử dụng cho đối tượng khác. Hộ gia đình, cá nhân cĩ quyền sử dụng đất, khi chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp Luật về đất đai là đối tượng chuyển quyền sử dụng đất. Riêng đối với tổ chức kinh doanh cĩ quyền sử dụng đất khi chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 01/01/2004 là đối tượng nộp thuế Thu nhập doanh nghiệp khơng phảI chịu thuế chuyển quyền sử dụng đất Căn cứ tính thuế CQSDð là diện tích đất chuyển quyền, giá đất và thuế suất thuế chuyển quyền sử dụng đất. 1.5 Chính sách đất đai Việt Nam trong thời kỳ 1993 – 1998 ðổi mới quan trọng về chính sách đất đai giai đoạn này là ðảng và nhà nước ta vẫn tiếp tục khẳng định quyền sở hữu tồn dân về đất đai là do nhà nước thống nhất quản lý nhưng đồng thời cũng xác định rỏ, cụ thể quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất đốt với chủ sử dụng đất trong việc quản lý và sử dụng đất 6 cũng đã được Luật quy định chi tiết. Mặt khác bên cạnh việc quy định người sử dụng cĩ năm quyền. Luật và các chính sách đất đai cũng xác định đất cĩ giá. ðiều này làm thay đổi sâu sắc đến tất cả các hoạt động kinh tế xã hội cĩ liên quan đến đất đai và nĩ cũng đã thừa nhận quyền sử dụng đất như là một loại tài sản. Chính sách đất đai trong giai đoạn này đã khẳng định bước tiến quan trọng trong quan điểm và chỉ đạo của đảng và nhà nước về vấ đề về đất đai, đã thể hiện được quan niêm tiến bộ về cấu trúc sở hữu đất đai, sở hữu tồn dân khơng cịn là hành vi pháp lý chính trị đơn thuần mà điều cốt yếu là hướng tới nội dung kinh tế thiết thực, khơi dậy các động lực kinh tế trong việc bảo vệ và sử dụng đất đai. Sự đột phá này đem lại sự thành cơng khá lớn trong sự thành cơng trong cơng cuộc đổi mới và xây dựng đất nước theo mục tiêu Xã hội chủ nghĩa. Mặt khác, quan điểm giao đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quy định tại điều 1,2 của Luật năm 1993 là thể hiện sự gắn bĩ giữa phương diện chính trị của việc giải quyết quan hê ruộng đất trong điều kiện của nước. Phương diện kinh tế thể hiện ở sự kiên quyết thay đổi hình thức sử dụng ruộng đất theo kiểu tập thể sang hình thức giao đất ổn định lâu dài cho hộ gia đình và cá nhân từ “ khoản 100” đến “khoản 10” và theo quy định của Luật đai đai 1993 Nhà nước giao đất ổn định lâu dài cho người nơng dân thì năng suất cây trồng và vật nuơi tăng lên đáng kể. Từ chổ nước ta phải nhập lương thực đến nay chúng ta cĩ lương thực để ăn và giành một phần đáng kể để xuất khẩu. Từ đĩ cũng cho rằng, một khi quyền lợi của người sử dụng đất gắn liền với mảnh đất mà họ đang sử dụng thì đất đai được sử dụng cĩ hiệu quả. Khoản 2, ðiều 2 – Luật đất đai cũng tuyên bố tơn trọng thành quả Cách mạng của các thời kỳ, đây là một quan điểm chính trị rất lớn trong giải quyết mối quan hệ ruộng đất. Tĩm lại, chính Luật đất đai 1993 và các hệ thống các văn bản dưới Luật giai đoạn này đã bước đầu tạo ra tiền đề cho quan hệ ruộng đất vận động theo qu1 trình phát triển của nền sản xuất hàng hĩa, đặt nền tảng pháp Luật cho qun hệ đất đai tham gia vào thị trường. Quá trình phát triển của nĩ đã thừa nhận các phạm trù kinh tế` trong quan hệ đất đai: giá trị, giá cả thị trường đất đai ...Quan niệm về mặt cấu trúc mới trong qua hệ sở hữu đất đai của Luật đất đai 1993 đã 7 tạo ra những tiền đề kinh tế chủ yếu nhất để hỗ trợ nơng dân thật sự là đơn vị kinh tế tự chủ. Tuy nhiên trong quá trình thực hiện Luật đất đai 1993, Luật đã bộc lộ những hạn chế nhất định như: Luật đất đai 1993 cĩ những quy định chung, cị một số quy định khơng phù hợp với thực tế từ đĩ trong quá trình thực hiện các ngành các cấp cịn lúng túng. Các văn bản dưới luật tuy đã được ban hành nhưng vẫn chưa đủ, cịn chồng chéo khơng đồng bộ và cĩ những thay đổi liên tục. Việc phân cấp, quản lý đất đai giữa các ngành, các cấp chưa hợp lí, thủ tục rườm rà hiệu lực quản lý nhà nước. Luật đất đai 1993 chưa cĩ đủ các quy định để giải quyết triệt để nhiều vấn đề thực tiễn mới đặt ra như: việc sử dụng và quản lý đất phục vụ cho mục tiêu cơng nghiệp hĩa hiện đại hĩa đất nước. Chính sách đất ở ,chế độ quản lý nhà nước về mặt kinh tế đối với thị trường bất động sản chuyển quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp đất đai., 1.6 Chính sách pháp luật đất đai trong thời kỳ 1998- 2003 Với Luật sửa đổi bổ sung 1998 , 2001 và một loạt các văn bản hướng dẫn Luật ban hành thể hiện điểm nối mới quan trọng về việc Nhà nước tập trung tháo dỡ các ách tắc trong cơng việc về các vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các thủ tục chuyển đổi đất đai, cũng cố quản lý nhà nước đối vời khu vực nơng thơn . Các thay đổi đã mang lại hiệu quả trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở khu vực nơng thơn làm ổn định và kích thích người nơng dân tập trung sản xuất. Việc thực hiện các quyề của người dân cũng tương đối dễ dàng hơn và nhờ đĩ giá trị đất đai được khơi dậy và đất đai được đánh giá như một nguồn nội lực quan trọng trong việc thúc đẩy sự phát triển kinh tế xã hội của đất nước. Tuy nhiên trước tình hình phát triển nhanh chĩng về kinh tế xã hội pháp luật đất đai đã bộc lộ rõ một số hạn chế sau: 8  Pháp luật đất đai chưa xác định rõ nội dung cốt lỗi của chế độ sở hữu tồn dân về đất đai do nhà nước thống nhất quản lý. Vai trị đại diện chủ sở hữu tồn dân về đất đai của nhà nước chưa được xác định trong luật.  Pháp luật về đất đai chưa đủ tầm để giải quyết một cách cĩ hiệu quả những vấn đề đất đai để đáp ứng nhu cầu cơng nghiệp hĩa hiện đại hĩa đất nước trong thời kỳ mới.  Pháp luật về đất đai chưa thật sự theo kịp với tiến trình đổi mới kinh tế thị trường theo địnhhướng Xã Hội Chủ Nghĩa và chủ đơng hội nhập kinh tế quốc tế cĩ hiệu quả. Luật đất đai quy định tương đối tập trung vào biện pháp quản lý hành chính và vẫn cịn mang nặng tính bao cấp trong khi các mối quan hệ kinh tế được đề cập, điều chỉnh cịn ít.  Pháp luật đất đai chưa giải quyết được những tồn động trong lịch sử trước đây về đất đai cũng như những vấn đề mới nảy sinh. Trong thực tế vấn đề địi hỏi lại là nhà đất những tiếp xúc xảy ra và cịn cĩ ý kiến khác nhau trong xử lý. Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai tranh chấp khiếu nại vẫn cịn tiếp tục là vấn đề bức xúc trong khi các quy định về chế tài giải quyết cịn ít hoặc ít mang tính khả thi.  Nhiều nội dung của pháp luật đất đai mới dừng lại ở mức độ quy định nguyên tắc, quan điểm mà vẫn thiếu các văn bản quy định cụ thể nên hiểu pháp luật và thực thi pháp luật cịn khác nhau giữa các ngành, các cấp. Hệ thống pháp luật đất đai cịn cồng kềnh kém hiệu quả. ðể khắc phục những thiếu sĩt trên, thực hiện nghị định 12/2001-QH 11 về chương trình xây dựng pháp lệnh của Quốc hội khĩ IX(2002-2007) tại kì hợp thứ 4 của Quốc hội khĩa IX đã thong qua luật đất đai mới Luật đất đai 2003 thay thế cho Luật đất đai 1993 (sửa đổi bổ sung năm 1998,2001).(Rỗn Ngọc Chiến,2005) 9 CHƯƠNG 2 PHƯƠNG PHÁP VÀ NỘI DUNG NGHIÊN CỨU 2.1 Thời gian và địa điểm nghiên cứu - Thời gian: 8 tuần từ 27/4/2009 đến 19/6/2009 - ðịa điểm: Văn phịng ðăng ký QSDð huyện Tháp Mười tỉnh ðồng Tháp 2.2 Mục đích nghiên cứu - Nhằm tìm hiểu sâu hơn quy trình chuyển quyền SDð trên địa bàn huyện Tháp Mười. - Biết được tác động của Luật đất đai trên thị trường CQSDð. - Tìm ra giải pháp tốt nhất để hồn thiện cơng tác quản lý về đất đai. - ðể giúp cho cơng việc sau này được tốt hơn qua cơng việc thực tế tại cơ quan. 2.3 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu - ðối tượng là tất cả các văn bản vi phạm Pháp Luật, các quy định về CQSDð các văn bản Luật cĩ liên quan đến đề tài. - Phạm vi nghiên cứu là địa bàn huyện Tháp Mười. 2.4 Các bước thực hiện đề tài - Nhận đề tài - Thu thập các tài liệu cĩ liên quan đến đề tài như: Luật đất đai, Nghị ðịnh 181, các Quyết định cĩ liên quan. - Viết đề cương. - Thực tập tại cơ quan để tiếp xúc với cơng việc thực tế. - Thu thập tài liệu tại cơ quan, tài liệu tham khảo từ các giáo trình, qua mạng. - Rút ra kinh nghiệm từ cơng việc thực tế trong quá trình thực tập. - Viết báo cáo tốt nghiệp. - Hồn tất báo cáo. 10 CHƯƠNG 3 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 3.1 Nội dung liên quan đến đề tài 3.1.1 Quy định chung về chuyển quyền sử dụng đất a) Các nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất Khi hộ gia đình, cá nhân muốn chuyển quyền sử dụng đất cho nhau thì phải tuân thủ các nguyên tắc sau:
Hộ gia đình, cá nhân cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong sáu (06) loại giấy tờ về quyền sử dụng đất thì mới được chuyển quyền.
Bên nhận chuyển nhượng phải sử dụng đúng mục đích, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương, khơng làm tổn hại đến lợi ích của người sử dụng đất xung quanh, thực hiện quyền và nghĩa vụ trong thời hạn sử dụng theo quy định của pháp luật và các quy định khác cĩ liên quan. Các bên tham gia chuyển quyền phải thoả thuận theo các điều khoản cĩ trong hợp đồng và phù hợp với Luật đất đai, Luật dân sự. b) Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất Hạn mức nhận chuyể quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình cá nhân do Chính Phủ UBND thường vụ Quốc Hội quyết định. c) Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất  Thời hạn sử dụng đất khi nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất cĩ qui định thời hạn là thời gian sử dụng đất cịn lại của thời hạn sử dụng đất trước khi chuyển quyền sử dụng đất.  Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đối với loại đất được sử dụng ổn định lâu dài thì được sử dụng lâu dài. 11 d) ðiều kiện chuyển quyền sử dụng đất  Cĩ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cĩ một trong 06 loại giấy tờ cĩ liên quan về quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cơng nhận.  Quyền sử dụng đất khơng bị biên kê để đảm bảo thi hành án.  ðất cịn trong thời hạn sử dụng.  ðất khơng tranh chấp. Nếu bên nhận chuyển quyền thỗ mãn các điều kiện nêu trên thì được xem là chuyển quyền hợp pháp, và ngược lại sẽ bị xử lý theo quy định của pháp luật. e) Giá chuyển quyền sử dụng đất UBND cấp tỉnh xây dựng giá đất cụ thể tại địa phương theo khung giá các loại đất do chính phủ quy định. 3.1.2 Các quy định cụ thể về chuyển quyền sử dụng đất • Trường hợp khơng được nhận chuyển quyền: - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khơng đựơc nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất mà pháp luật khơng cho phép chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất. - Hộ gia đình, cá nhân khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp khơng được nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất chuyên trồng lúa nước. - Hộ gia đình, cá nhân khơng đựơc nhận chuyển nhượng tặng cho quyền sử dụng đất ở, đất nơng nghiệp trong khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng ,trong khu vực rừng phịng hộ nếu khơng sinh sống trong khu vực này. • Người nhận chuyển quyền sử dụng đất được quy định như sau: - Hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thơng qua chuyển đổi quyền sử dụng đất quy định tại khoản 2 điều 113 Luật đất đai và điều 102 Nghị định 181. - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được nhận chuyển quyền sử dụng đất thơng qua nhận chuyển quyền sử dụng đất trừ trường hợp quy định tại ðiều 103 của Nghị định 181 12 - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư nhận quyền sử dụng đất thơng qua thừa kế quyền sử dụng đất. - Người Việt Nam định cư ở nước ngồi thuộc trường hợp quy định tại điều 121 của luật đất đai được nhận quyền sử dụng đất thơng qua mua nhà ở, nhận thừa kế nhà ở, được tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất nhà ở. - Tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thơng qua gĩp vốn bằng quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất từ người tham gia gĩp vốn. - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo được nhận quyền sử dụng đất đối với đất đang sử dụng ổn định. - Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cộng đồng dân cư, cơ sở tơn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngồi, tổ chức nứoc ngồi, cá nhân nước ngồi được nhận quyền sử dụng đất theo kết quả hồ giải thành về tranh chấp đất đai được UBND cĩ thẩm quyền cơng nhận. - Người nhận chuyển quyền sử dụng đất đúng mục đích đã được xác định trong thời hạn sử dụng đất. 3.1.3 Quy định về mức thuế trong chuyển quyền sử dụng đất Từ việc nhu cầu chuyển nhượng Quyền Sử Dụng ðất diễn ra ồ ạt thì giá đất cũng gia tăng tỉ lệ thuận với nhu cầu chuyển nhượng; để đáp ứng được gia tăng loại hàng hĩa này địi hỏi nhà nước phải cĩ những văn bản pháp luật quy định về giá đất để thuận lợi trong cơng tác quản lý cũng như đem lại ngân sách cho nhà nước tránh tình trạng thất thu ngân sách. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là nhu cầu rất cần thiết cho người sử dụng và đã được nhà nước ta cộng nhận và quy định cụ thể cho từng trường hợp. Bên cạnh đĩ cần phải quy định về mức thuế là một điều tất yếu và cần thiết trong quản lý nhà nước về đất đai nhằm thể hiện được vai trị chức năng và quyền hạn của nhà nước. Ngày 22/6/1994 Luật thuế chuyển quyền đã ra đời để khuyến khích người sử dụng đất một cách cĩ hiệu quả, đảm bảo nhà nước cơng bằng và dân chủ. Nhà nước quy định cụ thể cho từng trường hợp sau: * ðối với chuyển nhượng phải nộp: - 20% giá trị chuyển nhượng đối với đất nơng nghiệp 13 - 40% giá trị chuyển nhượng đối với đất phi nơng nghiệp * ðối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp - 5% phí trích bạ giá trị tài sản thuế . Mức thuế đã được nhà nước quy định cụ thể và chi tiết như vậy mà mức thuế cịn quá cao so với khả năng của người dân cho nên trong thời gian qua người sử dụng đất chuyển nhượng QSDð trái phép so với quy phạm pháp luật khơng thơng qua nhà nước, mua bán bằng giấy tay nên nhà nước khơng quản lý được và làm thất thu ngân sách nhà nứơc. Từ thực tế cho thấy nhà nước ta phải thay đổi mức thuế phải đĩng trong chuyển nhượng để làm thế nào cho phù hợp với khả năng của ngừơi sử dụng đất. Vì thế 22/12/1999 Quốc hội đã ban hành Luật sửa đỗi một số điều luật thuế chuyển quyền chỉ cịn: * ðối với bên chuyển nhượng phải nộp: - 2% đối với đất nơng lâm nghiệp, nuơi trồng thủy sản. - 4% đối với đất ở và đất chuyên dùng * ðối với bên nhận chuyển nhượng phải nộp: - 1% phí trích bạ giá trị tài sản thuế. Quốc hội cũng ban hành một số nghị định như 19/2000/Nð- CP quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sửa đổi một số điều của luật thuế chuyển nhượng và ngày 20/10/2000 ra đời thơng tư 104 hướng dẩn thi hành nghị định 19/2000/Nð-CP. ðiều này chứng minh rằng nhà nước rất quan tâm tới cơng tác quản lỳ cũng như sử dụng đất. Từ việc cho ra thơng tư tạo điều kiện thuận lợi cho cơng tác đất đai và tạo lịng tin cho ngừơi sử dụng. Năm 2009 chính phủ ban hành thuế thu nhâp cá nhân cĩ hiệu lực từ ngày 01/01/2009 xác định mức thuế cũng được áp dụng trong cơng tác quản lý về đất đai. 14 3.2 Kết quả đạt được 3.2.1 Quy trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất theo Nghị định 181/Nð-CP Hình 3.1 Sơ đồ thể hiện chuyển quyền sử dụng đất theo Nghị định 181 Hộ gia đình cá nhân nơi cĩ đất tại xã UBND xã nơi cĩ đất Văn phịng ðăng ký Quyền sử dụng đất Hộ gia đình cá nhân nơi cĩ đất tại phường Phịng Tài nguyên và Mơi Trường huyện UBND cấp huyện Cơ quan thuế K ý G CN ki ễm tr a hồ sơ tr íc h lụ c tr íc h đo G CN hồ sơ đă n g ký th ẩm tr a hồ sơ nộp hồ sơ X ác n hậ n th ẩm đị n h hồ sơ gửi số liệu ðC loại mức n.vụ Tb n.vụ Tài chính Trao Gcn nộp hs Tb n.vụ Tài chính Trao Gcn 15  Mơ tả: (Xem hình 3.1) • Hộ gia đình cá nhân nơi cĩ đất tại xã Nộp hồ sơ tại UBND xã nơi cĩ đất • Hộ gia đình cá nhân cĩ dất tại phường Nộp hồ sơ tại Văn phịng đăng ký QSDð • UBND xã Thẩm tra hồ sơ hợp lệ gửi về Văn phịng ðăng ký QSDð • Văn phịng ðăng ký QSDð Gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính chi người dân, đồng thời gửi đến phịng Tài nguyên và Mơi trường • PhịngTài nguyên và Mơi trường Kiểm tra hồ sơ thẩm tra và trích lục sau đĩ ký giấy chứng nhận và trả lại cho văn phịng gửi về xã và trao lại cho người dân. 3.2.2 Quy trình chuyển nhượng, tặng cho Quyền Sử Dụng ðất nguyên thửa  Mơ tả: (Xem hình 3.2)  Nhận hồ sơ Cán bộ giao nhận hồ sơ Văn phịng nhận hồ sơ từ “một cửa”, kiểm tra hồ sơ, vào sổ nhận hồ sơ, giao tổ thẩm định.  Thẩm định hồ sơ Cán bộ thẩm định kiểm tra hồ sơ, đơi chiếu sổ địa chính, mục kê và bản đồ. Xem cĩ trùng thửa, thu hồi, sai tờ bản đồ, sai tên, diện tích hay khơng: - Nếu hồ sơ khơng hợp lệ ghi phiếu trả cho cán bộ tiếp nhận - Nếu hợp lệ ký trích lục, phiếu trả hồ sơ và trình lên lãnh đạo Văn phịng ký duyệt. 16 Hình 3.2 Sơ đồ thể hiện quy trình chuyển nhượng, tặng cho nguyên thửa Nhận hồ sơ từ “1cửa” Thẩm định hồ sơ Duyệt ký Chuyển thơng tin thuế Tồ kỹ thuật chỉnh lý Duyệt ký Trả kết quả “1 cửa” 17  Xét duyệt Lãnh đạo văn phịng xem xét duyệt, ký hồ sơ - Nếu khơng hợp lệ trả lại cho cán bộ thẩm định để thẩm định lại hồ sơ - Nếu hợp lệ ký trích lục và phiếu trả hồ sơ  Chuyển thơng tin thuế Sau khi xét duyệt xong, cán bộ Văn phịng viết phiếu chuyển thơng tin qua chi cục thuế để xác định nghĩa vụ tài chính cho người dân, thời hạn khơng quá 03 ngày văn phịng phải gửi thơng báo để người nhân chuyển nhượng thực hiên nghĩa vụ tàu chính của mình. Sau khi người dân đã thực hiện xong nghĩa vụ tài chính thì cán bộ Văn phịng nhận lại hồ sơ và chuyển qua tổ kỹ thuật – chỉnh lý.  Tổ kỹ thuật – chỉnh lý Chỉ thực hiện khi người dân đã thực hiện nghĩa vụ tài chính. - Tổ kỹ thuật Chỉnh lý trang tư: cĩ thể chỉnh lý bằng 2 cách + Viết trực tiếp vào trang tư nội dung thay đổi + ðánh máy và in vào trang tư nội dung thay đổi Sau khi đã hạ trang tư thì tổ kỹ thuật chuyển sang bộ phận chỉnh lý để chỉnh lý hồ sơ. - Tổ chỉnh lý Vào sổ biến động đất đai những nội dung thay đổi. Cán bộ của bộ phận chỉnh lý cập nhật sổ địa chính, sổ mục kê chỉnh lý những nội dung thay đổi vào mục III của sổ địa chính, của người chuyển quyền nếu cấp giấy mới thì phải lập trang sổ mới cho người nhận chuyển quyền. Chỉnh sổ mục kê theo những nội dung thay đổi. Sau khi đã chỉnh lý cả 3 sổ thì viết thơng báo gửi sở Tài nguyên Cuối cùng là lưu hồ sơ (giấy trắng và hồ sơ) 18  Duyệt ký Sau khi đã chỉnh lý cán bộ chỉnh lý trình lãnh đạo Văn phịng ký hạ trang tư.  Trả kết quả Cán bộ Văn phịng trả kết quả tại bộ phận 1 cửa tại UBND huyện gồm giấy chứng nhận đã hạ trang tư (giấy mới) để trả lại cho người dân. • Thời gian thực hiện Khơng quá 11 ngày làm việc (khơng kể thời gian chuyển thơng tin thuế và thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính) • Chế độ báo cáo Báo cáo kết quả về UBND huyện và sở TNMT theo quý, tháng , năm 3.3 Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất a) Trình tự, thủ tục chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp của hộ gia đình, cá nhân (phụ lục 1)  Trường hợp chuyển đổi theo chủ trương chung về “dồn điền đổi thửa” thì thực hiện theo quy định sau:
Các hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nơng nghiệp tự thoả thuận với nhau bằng văn bản về việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp; nộp văn bản thoả thuận kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất đai (nếu cĩ);
Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập phương án chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp chung cho tồn xã, phường, thị trấn (bao gồm cả tiến độ thời gian thực hiện chuyển đổi) và gửi phương án đến Phịng Tài nguyên và Mơi trường;
Phịng Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm thẩm tra phương án và chỉ đạo Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất trực thuộc để chuẩn bị hồ sơ địa chính;
Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cĩ trách nhiệm làm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất đối với nơi chưa cĩ bản đồ địa chính, trích sao hồ sơ địa chính và gửi đến Phịng Tài nguyên và Mơi trường 19
Phịng Tài nguyên và Mơi trường cĩ trách nhiệm thẩm tra hồ sơ và trình Uỷ ban nhân dân cùng cấp quyết định;
Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cĩ trách nhiệm xem xét, ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các thửa đất chuyển đổi và gửi cho Phịng Tài nguyên và Mơi trường.  Việc chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp giữa hai hộ gia đình, cá nhân được thực hiện như sau:
Hộ gia đình, cá nhân cĩ nhu cầu chuyển đổi quyền sử dụng đất nơng nghiệp nộp một (01) bộ hồ sơ gồm hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất đai (nếu cĩ).
Trong thời hạn khơng quá hai (02) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn cĩ trách nhiệm gửi hồ sơ cho Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phịng Tài nguyên và Mơi trường;
Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cĩ trách nhiệm làm trích sao hồ sơ địa chính và chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận. * Lệ phí: - ðăng ký biến động (đối với hộ gia đình, cá nhân): + ðất nơng thơn: 7.000đ/giấy. + ðất đơ thị: 15.000đ/giấy. - Trích lục bản đồ địa chính: + ðất nơng thơn: 5.000đ/thửa đất. + ðất đơ thị: 10.000đ/thửa đất. * Phí đo đạc: Thu theo Quyết định số 44/2007/Qð-UBND ngày 13/8/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành Quy định về thu phí thuộc lĩnh vực địa chính trên địa bàn tỉnh ðồng Tháp. 20 b) Trình tự, thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất (phụ lục 2)  Bên nhận chuyển nhượng nộp một (01) bộ hồ sơ gồm cĩ: - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất đai (nếu cĩ).  Thơng tư 1417/TT-TCðC hướng dẫn Nghị định 17/1999/Nð-CP cĩ quy định thêm: “ Hộ gia đình nhận chuyển nhượng QSDð nơng nghiệp trồng cây hàng năm, cây lâu năm, thì trong hồ sơ chuyển nhượng phải cĩ bản kê khai diện tích đất nơng nghiệp trồng cây hàng năm, cây lâu năm mà mình đang sử dụng…. ðối với phần diện tích đã được cấp giấy chứng nhận thì gởi kèm bản sao chứng nhận QSDð  Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: - Trong thời hạn khơng quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cĩ trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính; chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; - Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thơng báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn cĩ trách nhiệm thơng báo cho bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện nghĩa vụ tài chính; - Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi cĩ đất cĩ trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử * Nếu thuộc thẩm quyền cấp huyện: - Hồ sơ nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả cấp xã nơi cĩ đất để chứng thực vào hợp đồng chuyển nhượng (thực hiện theo Thơng tư 04/2006/TTLT-BTP- BTNMT), sau khi giải quyết ở cấp xã hồ sơ nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả cấp huyện (đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư sử dụng đất tại 21 phường và người Việt Nam định cư ở nước ngồi được mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở). - Thời hạn giải quyết: 11 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ; đối với trường hợp làm hồ sơ ghép (tách thửa hoặc hợp thửa kết hợp với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì thời gian thực hiện được cộng thêm 05 ngày làm việc; đối với trường hợp chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cũ) thì thời hạn giải quyết được cộng thêm 03 ngày làm việc:
Thời hạn tiếp nhận giải quyết lần 1: 06 ngày làm việc kể cả thời gian cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính; đối với trường hợp làm hồ sơ ghép (tách thửa hoặc hợp thửa kết hợp với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì thời gian thực hiện được cộng thêm là 05 ngày. Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất huyện: 06 ngày làm việc kể cả thời gian cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính; đối với trường hợp làm hồ sơ ghép (tách thửa hoặc hợp thửa kết hợp với chuyển nhượng quyền sử dụng đất) thì thời gian thực hiện được cộng thêm là 05 ngày.
Thời hạn tiếp nhận giải quyết lần 2: 05 ngày làm việc (khơng kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính); trường hợp cĩ chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cũ) thì thời hạn giải quyết được cộng thêm 03 ngày, cụ thể: - Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất huyện: 05 ngày (đối với trường hợp chuyển nhượng nguyên thửa). Trường hợp cấp mới giấy chứng nhận (đối với trường hợp chuyển nhượng một phần thửa): - Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất huyện: 02 ngày; - Ủy ban nhân dân cấp huyện: 03 ngày. Trường hợp chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cũ): - Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện: 03 ngày. * Lệ phí: - ðăng ký biến động: 22 + Hộ gia đình, cá nhân: ðất nơng thơn: 7.000đ/giấy. ðất đơ thị: 15.000đ/giấy. + Tổ chức: 20.000đ/giấy. - Trường hợp cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: + Hộ gia đình, cá nhân: ðất nơng thơn: 12.000đ/giấy. ðất đơ thị: 25.000đ/giấy. + Tổ chức: 100.000đ/giấy. - Trích lục bản đồ địa chính: + Hộ gia đình, cá nhân: ðất nơng thơn: 5.000đ/giấy. ðất đơ thị: 10.000đ/giấy. + Tổ chức: 20.000đ/giấy. * Phí đo đạc: Thu theo Quyết định số 44/2007/Qð-UBND ngày 13/8/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành Quy định về thu phí thuộc lĩnh vực địa chính trên địa bàn tỉnh ðồng Tháp. c) Trình tự, thủ tục thừa kế quyền sử dụng đất (phụ lục 3)  Người nhận thừa kế nộp một (01) bộ hồ sơ gồm cĩ: - Di chúc; biên bản phân chia thừa kế; bản án, quyết định giải quyết tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất của Tồ án nhân dân đã cĩ hiệu lực pháp luật; đơn đề nghị của người nhận thừa kế đối với trường hợp người nhận thừa kế là người duy nhất. - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất đai (nếu cĩ).  Việc đăng ký thừa kế được thực hiện như sau: - Trong thời hạn khơng quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cĩ trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu cĩ); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực 23 hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; - Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thơng báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi cĩ đất cĩ trách nhiệm thơng báo cho bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; - Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên nhận thừa kế quyền sử dụng đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi cĩ đất cĩ trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. d) Trình tự, thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất (phụ lục 4) • Bên được tặng cho quyền sử dụng đất nộp một (01) bộ hồ sơ gồm cĩ: a) Văn bản cam kết tặng cho hoặc hợp đồng tặng cho hoặc quyết định tặng cho quyền sử dụng đất của tổ chức; b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 5 ðiều 50 của Luật ðất đai (nếu cĩ). • Việc tặng cho quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: a) Trong thời hạn khơng quá bốn (04) ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất cĩ trách nhiệm thẩm tra hồ sơ, làm trích sao hồ sơ địa chính; gửi số liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính (nếu cĩ); chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp hoặc thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với trường hợp phải cấp mới giấy chứng nhận; b) Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày nhận được thơng báo nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn nơi cĩ đất cĩ trách nhiệm thơng báo cho bên được tặng cho quyền sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính; c) Trong thời hạn khơng quá ba (03) ngày làm việc kể từ ngày bên được tặng cho thực hiện xong nghĩa vụ tài chính, Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất hoặc 24 Uỷ ban nhân dân xã, thị trấn cĩ trách nhiệm trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. * Nếu thuộc thẩm quyền cấp huyện: - Hồ sơ nộp tại Bộ phận Tiếp nhận và Trả kết quả cấp huyện. - Thời hạn giải quyết: 11 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. ðối với trường hợp làm hồ sơ ghép (tách thửa hoặc hợp thửa kết hợp với tặng cho quyền sử dụng đất) thì thời gian thực hiện được cộng thêm 05 ngày làm việc. Trường hợp cĩ chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cũ) thì thời hạn giải quyết được cộng thêm 03 ngày làm việc.
Thời hạn tiếp nhận giải quyết lần 1: 06 ngày làm việc kể cả thời gian cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính; đối với trường hợp làm hồ sơ ghép (tách thửa hoặc hợp thửa kết hợp với tặng cho quyền sử dụng đất) thì thời gian thực hiện được cộng thêm 05 ngày. - Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất huyện: 06 ngày làm việc kể cả thời gian cơ quan thuế xác định nghĩa vụ tài chính; đối với trường hợp làm hồ sơ ghép (tách thửa hoặc hợp thửa kết hợp với tặng cho quyền sử dụng đất) thì thời gian thực hiện được cộng thêm là 05 ngày.
Thời hạn tiếp nhận giải quyết lần 2: 05 ngày làm việc (khơng kể thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính); trường hợp cĩ chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cũ) thì thời hạn giải quyết được cộng thêm 03 ngày làm việc. - Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất huyện: 05 ngày (trường hợp tặng cho nguyên thửa). Trường hợp cấp mới giấy chứng nhận (trường hợp tặng cho một phần thửa): - Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất huyện: 02 ngày; - Ủy ban nhân dân cấp huyện: 03 ngày. Trường hợp chỉnh lý giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cũ): - Văn phịng ðăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện: 03 ngày. 25 * Lệ phí: - ðăng ký: + Hộ gia đình, cá nhân: ðất nơng thơn: 12.000đ/giấy. ðất đơ thị: 25.000đ/giấy + Tổ chức: 100.000đ/giấy. - Trích lục bản đồ địa chính: + Hộ gia đình, cá nhân: ðất nơng thơn: 5.000đ/giấy. ðất đơ thị: 10.000đ/giấy. + Tổ chức: 20.000đ/giấy. * Phí đo đạc: Thu theo Quyết định số 44/2007/Qð-UBND ngày 13/8/2007 của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc ban hành Quy định về thu phí thuộc lĩnh vực địa chính trên địa bàn tỉnh ðồng Tháp. 3.4 Thảo luận Sơ lược về tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất của huyện Tháp Mười giai đoạn 2006 – 2008 a) Tình hình chuyển nhượng năm 2006 Năm 2006 tình hình chuyển nhượng ở huyện diển ra mạnh mẽ hơn so với các năm trước. Trong đĩ 2 xã Mỹ Quý, Mỹ ðơng và thị trấn Mỹ An cĩ số lượng hồ sơ nhiều nhất tiếp đĩ là Tân Kiều, Hưng Thạnh, Thanh Mỹ cịn lại ít biến động. Tồng hồ sơ cả năm là 2.935 giấy tổng diện tích là 167.93 ha. b) Tình hình chuyển nhượng năm 2007 Qua 05 năm thực hiện Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/Nð - Cp thì số lượng hồ sơ tương đối tăng nhanh so với các năm trứơc tổng lượng hồ sơ cả năm là 3.992 giấy tổng diện tích là 1.635,45 ha. c) Tình hình chuyển nhượng năm 2008 Việc chuyển nhượng của năm 2008 lượng hồ sơ cũng như diện tích tăng vọt so với những năm trứơc.Theo thống kê thì tổng lượng hồ sơ của năm là 5.358 giấy tổng diện tích 2.556,56 ha. Do tốc độ phát triển của xã hội ngày càng cao 26 như hiện nay ở một số xã như Trường Xuân, Phú ðiền thì lựơng hồ sơ tăng nhanh hơn so vĩi năm trước và nhiều hơn so với các xã trên cùng địa bàn huyện. 3.5 Vai trị của nhà nước trong chuyển quyền sử dụng đất - Luật đất đai 2003 cĩ quy định tại khoản 1 điều 5 “đất thuộc sở hữu tồn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu “. Nhà nước khơng nhận sở hữu tư nhân hoặc bất kỳ hình thức sở hữu nào khác đối với đất đai. Nhà nước giữ vai trị là chủ sở hữu để đảm bảo sử dụng đúng mục đích đúng mức và cĩ hiệu quả cho việc khai thác và sử dụng của người dân. - Như vậy đất đai là một loại hàng hĩa đặc biệt tham gia vào nền kinh tế thị trường. Vì đất đai là tài sản vơ cùng quí giá. Là nguồn tài nguyên được xếp vào loại hạn chế. Chúng ta phải khai thác và sử dụng sao cho cĩ hiệu quả và theo đúng quy định của pháp luật. 27 CHƯƠNG 4 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 4.1 Kết luận Trong những năm gần đây, việc đơ thị hĩa diễn ra mạnh mẽ cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế của Huyện cao làm cho Huyện cĩ nhiều sự biến đổi nhiều về mặt kinh tế, văn hĩa và xã hội ảnh hưởng khơng nhỏ đến đời sống nhân dân, làm cho tình hình chuyển nhượng QSDð của huyện ngày càng sơi động, đặc biệt là những năm gần đây. Kết quả đạt được chính của đề tài là biết được quy trình chuyển quyền sử dụng đất một cách hiểu biết hơn, tìm hiểu sâu hơn về cơng tác chuyển quyền sử dụng đất và tình hình chuyển nhượng trên địa bàn huyện Tháp Mười. Biết được các qui định về thuế trong chuyển quyền sử dụng đất. 4.2 Kiến nghị Qua kết quả nghiên cứu cơng tác chuyển nhượng QSDð của huyện Tháp Mười cĩ những thuận lợi và khĩ khăn. ðể cơng tác chuyển quyền QSDð thực hiện đảm bảo đúng luật, nhanh gọn giải quyết kịp thời theo nhu cầu của nhân dân, em cĩ những kiến nghị sau: - Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định người đựơc nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp phải là người trực tiếp sản xuất nơng nghiệp trong khi đĩ co những ngưởi dân họ khơng trực tiếp sản xuất nơng nghiệp nhưng họ lại muốn nhận chuyển nhượng đất nơng nghiệp thì lại khơng được nhận chuyển nhượng gây bức xúc cho người dân vấn đề này cần được xem xét lại. - Hiện nay mức thuế khá cao do cĩ thuế thu nhập cá nhân trong khi đĩ cĩ một số dân nghèo họ khơng cĩ khả năng đĩng với mức thuế cao như thế làm cho người dân lo lắng dẫn đến việc chuyển nhượng trái phép, thơng qua giấy tay vì vậy phải cĩ mức thuế tương đối hơn phù hợp với người dân nhât là dân nghèo để người dân thực hiện tốt nghĩa vụ tài chính của mình khơng chậm trễ. - Phải nghiên cứu thêm để cĩ một quy trình thực hiện thiết thực hơn nữa để ngày càng hồn thiện cơng tác quản lý đất đai cũng như chuyển đổi quyền sử dụng đất của huyện là vấn đề tất yếu như hiện nay. 28 - Cĩ một số cán bộ chưa được niềm nở và giúp người dân tận tình vấn đề này cần xem xét lại để khắc phục. - Trong số hồ sơ chuyển nhượng trên địa bàn, phần lớn diện tích chuyển nhượng là đất nơng nghiệp, đất ở chiếm một vị trí nhỏ. Nhà nước cĩ thể quản lý chặt chẽ quỹ đất thơng qua các hồ sơ đăng ký (trước kia phần lớn chuyển nhượng bằng giấy tay rất khĩ kiểm sốt) người dân yên tâm thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình. Khi người sử dụng cĩ giấy chứng nhận thì sẽ hạn chế rất nhiều tình trạng tranh chấp đất đai. - Các trường hợp chuyển nhượng QSDð phổ biến là tách thửa đất thổ cư, đất nơng nghiệp thường là loại đất trồng cây cĩ giá trị kinh tế thắp sau khi nhận chuyển nhượng sẽ làm thủ tục chuyển đổi mục đích nơng nghiệp sang đất ở, hoặc sản xuất kinh doanh mang lại lợi nhuận cao gĩp phần thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. - Bên cạnh đĩ, trên địa bàn Huyện hiện nay áp lực tăng dân số ngày càng nhanh, do quá trình đơ thị hố và nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng trong khi quỹ đất là cố định. - Cơng tác Quy hoạch - Kế hoạch chưa đáp ứng được nhu cầu xã hội, khi chuyển khai cịn quá chậm so với thời gian quy định.Từ đĩ xuất hiện giao dịch ngầm về đất đai gây khĩ khăn trong cơng tác kiểm sốt thị trường đất đai gây thất thốt lớn cho ngân sách nhà nước. - Các văn bản quy phạm pháp luật về đất đai ban hành được cấp UBND huyện vận dụng tích cực, linh hoạt và phát huy phù hợp với tình hình thực tế ở địa phương, tạo điều kiện cho cơng tác giải quyết hồ sơ chuyển nhượng QSDð được thuận lợi, nhanh chĩng. - Nên cơng khai dự án quy hoạch trên phương tiện thơng tin đại chúng và đối với người dân trên địa bàn cĩ dự án quy hoạch được phê duyệt. Nhất là các dự án quy hoạch đất ở khu vực đang sản xuất nơng nghiệp. - Cần phổ biến pháp luật rộng rãi trong nhân dân giúp người dân hiểu các quyền và nghĩa vụ của mình. Cần hướng dẫn cụ thể về điều kiện chuyển nhượng khi người dân cĩ nhu cầu. 29 - Cần ban hành những văn bản hướng dẫn cụ thể để cán bộ địa chính xã, thị trấn cĩ cơ sở xác nhận điều kiện chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng, tạo điều kiện cho người cĩ nhu cầu sử dụng đất để sản xuất kinh doanh, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai. - ðẩy nhanh quá trình ứng dụng cơng nghệ thơng tin vào quản lý đất đai nhằm đẩy nhanh tiến độ giải quyết hồ sơ biến động đất đai, nhất là hồ sơ CNQSDð. Ngồi ra cịn giúp khắc phục những sai sĩt trong quá trình cấp GCNQSDð như sai diện tích, sai thửa, trùng thửa … - Thường xuyên thanh tra, kiểm tra tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn. Phải kiên quyết xử lý các trường hợp sử dụng đất khơng đúng mục đích, tự ý san lấp, xây cất trái phép…sau khi nhận chuyển nhượng QSDð. - Tăng cường cơng tác quản lý nhà nước về đất đai ở các cấp, đặc biệt là cấp xã. Thường xuyên tổ chức tập huấn chuyên mơn, nghiệp vụ cho cán bộ địa chính cấp cơ sở. Cán bộ địa chính phải cĩ trách nhiệm, tâm huyết gắn bĩ với nghề. Nghiêm khắc xử lý cán bộ lạm dụng quyền hạn gây nhũng nhiễu nhân dân, cĩ hành vi tiêu cực trong quản lý. vi PHỤ LỤC 1 Thủ tục chuyển đổi QSDð nơng nghiệp Gồm hợp đồng chuyển nhượng - Hợp đồng - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập cá nhân - Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất - ðơn xin cấp giấy chứng nhận - Trích lục - Biên bản đo đạt Kèm theo giấy chứng nhận QSDð vii PHỤ LỤC 2 Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất Gồm hợp đồng chuyển nhượng - Hợp đồng - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập cá nhân - Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất - ðơn xin cấp giấy chứng nhận - Trích lục - Biên bản đo đạt Giấy chứng nhận QSDð kèm theo viii PHỤ LỤC 3 Thủ tục thừ kế quyền sử dụng đất - Văn bản phân chia tài sản thừa kế - ðơn xin hợp thửa hĩa nhà ở thừ kế (nếu cĩ) - Di chúc - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập cá nhân - Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất - ðơn xin cấp giấy chứng nhận - Trích lục - Biên bản đo đạt Giấy chứng nhận QSDð kèm theo ix PHỤ LỤC 4 Thủ tục tặng cho quyền sử dụng đất Hợp đồng gồm cĩ - Hợp đồng tặng Hợp đồng - Tờ khai thuế thu nhập cá nhân thuế thu nhập cá nhân - Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất - ðơn xin cấp giấy chứng nhận - Trích lục - Biên bản đo đạt Giấy chứng nhận QSDð kèm theo