Nghiên cứu xây dựng khu thể thao, giải trí phục vụ cho nhu cầu vui chơi của người dân thành phố Hồ Chí Minh

1 Tổng cộng 1 18 Bảng 2.1: Bảng ví dụ Scoring Model Việc đánh trọng số tương đối được cho bởi nhiều phương pháp và điển hình là phương pháp trọng số tổng hạng (Rank sum weights): Trong đó: Ri là vị trí xếp hạng tiêu chuẩn i (hạng cao nhất là 1) N là tổng số tiêu chuẩn Kinh tế kỹ thuật. Sự cần thiết của phân tích tài chính. Mục đích: Xác định xem tính tài chính của dự án có như mong muốn hay không. Các tiêu chuẩn chính thường được dùng để đánh khía cạnh kinh tế của dự án là: PW (giá trị hiện tại), Rate of Return (suất thu lợi của dự án), và thời gian hồn vốn. Suất chiết khấu Suất chiết khấu (r) là một trong những yếu tố quan trọng được dùng trong phân tích ngân lưu của dự án, vì nó phản ánh khả năng sinh lợi của một đơn vị tiền tệ theo đơn vị thời gian của dự án. Có thể sử dụng suất chiết khấu (r) tính tốn theo thời gian (t) thông qua hệ số gọi là hệ số chiết khấu: Dự án là của tư nhân, cá thể thì đầu tư này của riêng một doanh nghiệp có thể chọn suất chiết khấu phân tích bằng trung bình chi phí sử dụng các nguồn vốn (riêng) của chủ đầu tư được bỏ ra. Dự án công (tức nhiều bên tham gia góp vốn) thì suất khấu của dự án phải được phân tích trên quan điểm mà nó phản ánh được khả năng sinh lợi của từng nguồn vốn góp đó, được xác định trên giá trị trung bình có trọng số của các nguồn vốn góp (WACC - Weighted Average Cost of Capital). Các quan điểm khác nhau trong phân tích tài chánh Phân tích tài chính dự án thường được xây dựng theo những quan điểm khác nhau của các tổ chức , cá nhân có liên quan đến dự án. Nó cho phép việc đánh giá thẩm định dự án có tính hấp dẫn đối với các nhà tài trợ và nhà đầu tư tham gia trực tiếp thực hiện dự án hay không. Việc phân tích dự án theo các quan điểm khác nhau rất cần thiết và quan trọng bởi vì thường các quan điểm ít có sự đồng nhất về lợi ích và chi phí. Quan điểm ngân hàng (quan điểm chủ đầu tư) Theo quan điểm này thì mối quan tâm trong quá trình xem xét và thẩm định dự án nói chung là dựa trên sức mạnh tổng thể của dự án, nhằm đánh giá hiệu quả chung tồn bộ của dự án để thấy được mức độ an tồn của số vốn mà dự án bỏ vào đầu tư. Quan điểm này cũng chính là quan điểm xem xét của các "ngân hàng" thường vận dụng. CFA = Lợi nhuận sau thuế của dòng tiền Quan điểm chủ đầu tư Trong quan điểm này chủ đầu tư xem xét đến ảnh hưởng của vốn vay, tiền lãi và khả năng trả nợ gốc của họ. CF(chủ đầu tư) = CFA + Vay -Trả nợ vay và trả lãi vay. Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C Tỷ số lợi ích – chi phí được tính bằng cách đem chia hiện giá của các lợi ích cho hiện giá của các chi phí. Phân tích lợi nhuận bằng tỷ số B/C hay B / C Là tỷ số Chi Phi /Lợi Nhuận B Lợi nhuận hàng năm O Chi phí hoạt động hàng năm M Chi phí bảo dưỡng hàng năm CR Khấu hao hàng năm của chi phí đầu tư Một dự án được xem là đáng đầu tư đối với các nhà đầu tư khi lợi ích lớn hơn các chi phí liên quan, theo công thức: B / C > 1: chấp nhận đầu tư. B / C < 1: không nên đầu tư. Suất thu lợi nội tại (IRR) Lãi suất nội tại (IRR) i* của một dòng tiền tệ (Cash Flows) là lãi suất mà tại đo,ù giá trị tương đương của các khoảng thu cân bằng giá trị tương đương của các khoảng chi của dòng tiền tệ: PW(i*) = 0 IRR được xem là một trong những tiêu chuẩn để ra quyết định đầu tư: Nếu IRR MARR thì dự án cần được thực hiện. Nếu IRR MARR thì dự án cần được bác bỏ. Với MARR: suất thu lợi nhỏ nhất. Ta chỉ đầu tư khi MARR > lãi suất tiết kiệm (tương ứng đối với từng doanh nghiệp). Giá trị hiện tại NPV Hiện giá thu nhập thuần (hiện giá thuần) của dự án là hiệu số giữa hiện giá lợi ích và hiện giá chi phí trong tồn bộ thời gian thực hiện dự án. Trong đó: NPV Hiện giá thu nhập thuần của dự án. Lợi ích hàng năm của dự án. Chi phí hàng năm của dự án. Hệ số chiết khấu của dự án. NPV > 0: Dự án có hiện giá thu nhập thuần càng lớn thì hiệu quả tài chính của dự án càng cao, dự án càng hấp dẫn. NPV < 0: Dự án không có hiệu quả tài chính; cần được sửa đổi, bổ sung. Thời gian thu hồi vốn (Payback Period) Định nghiã: Là thời gian cần thiết để hồn lại vốn đầu tư ban đầu từ các khoản thu, chi tạo bởi đầu tư đó. Thời gian hồn vốn không chiết khấu Thời gian hồn vốn có chiết khấu (với Ft là giá trị của dòng tiền tại năm t đã được chuyển về giá trị hiện tại). Thời gian hồn vốn E(TP) E(TP) là thời gian hồn vốn kỳ vọng E(TP) . Được xác định tùy thuộc vào từng quốc gia, từng nghành và tùy thuộc vào kỳ vọng của chủ đầu tư. Quy tắc thời gian hòan vốn đã được sử dụng rộng rãi và phổ biến trong việc ra quyết định đầu tư, bởi vì nó dễ áp dụng và khuyến khích các dự án có thời gian hồn vốn nhanh. Cấu trúc tổ chức. Cấu trúc tổ chức. Tổ chức theo các đơn vị chức năng, mỗi đơn vị thực hiện một chức năng riêng biệt. Thuận lợi: Sử dụng phương tiện và kinh nghiệm tập thể hiệu quả Bộ khung có tổ chức cho hoạch định và kiểm sốt Tất cả công việc nhận đựơc lợi ích từ công nghệ cao Phân bổ nguồn lực để dự trữ cho tương lai doanh nghiệp Sử dụng hiệu quả các yếu tố sản xuất Tính liên tục trong nghề nghiệp và phát triển cá nhân Phù hợp với sản xuất hàng loạt Không thuận lợi Không có bộ phận trung tâm có quyền hạn về một dự án Không có hoạch định báo cáo về dự án Giao tiếp với khách hàng yếu Thông tin theo hàng ngang giữa các chức năng kém Khó khăn khi tích hợp các hoạt động đa ngành Xu hướng các quyết định nghiêng về hướng nhóm chức năng Tổ chức dạng dự án. Dự a vào sự phân công dự án cho từng đơn vị tổ chức thành viên. Thuận lợi Quyền kiểm sốt hiệu quả các dự án đơn Thời gian phản ứng nhanh Khuyến khích tính hiệu quả, điều độ và chi phí Trade-off Nhân viên trung thành trong từng dự án Giao tiếp với bên ngồi tốt Bất lợi Không hiệu quả khi tận dụng tài nguyên Không phát triển công nghệ với mục tiêu hướng về tương lai Không chuẩn bị được tương lai doanh nghiệp Cơ hội trao đổi về mặt kĩ thuật giữa các dự án thấp Tính liên tục trong nghề nghiệp nhân sự trong dự án thấp Tổ chức dạng ma trận Cơ cấu tổ chức này là sự lai hợp giữa hai cấu trúc tổ chức trên để tận dụng các thuận lợi của 2 cấu trúc đó. Lợi ích quan trọng Tận dụng các nguồn tài nguyên tốt hơn Tích lũy các kiến thức về công nghệ ở mức chức năng và có thể chuyển giao tri thức này cho các dự án khác trong cùng tổ chức Thích nghi thay đổi môi trường( cạnh tranh, kết thúc dự án, tổ chức lại nhà cung cấp) Khó khăn Thẩm quyền Tri thức kĩ thuật Thông tin Mục đích Biểu đồ trách nhiệm(Linear Responsibility Chart – LRC) Đây là công cụ quan trọng để thiết kế và thực thi của tổ chức theo hướng dự án. LRC tóm tắt mối quan hệ giữa các bên tham gia dự án và trách nhiệm của họ trong từng phần công việc của dự án. LRC có cấu trúc dạng ma trận với các hàng biểu diễn các phần công việc của dự án, còn các cột thể hiện các đơn vị hay cá nhân có trách nhiệm trong tổ chức. Các kí hiệu được dùng trong LRC A: Phê duyệt công việc P: Trách nhiệm chính R: Xem xét lại các phần công việc N: Báo cáo kết quả của các phần công việc. O: Nhận kết quả đầu ra và tích hợp với các công việc đã hồn thành. I: Cung cấp đầu vào cho gói công việc. B: Khởi tạo công việc Lý thuyết về điều độ dự án Điều độ dự án là một bước rất quan trọng trong quản lý dự án, nó giúp cho nhà quản lý quản lý dự án hiệu quả hơn và làm giảm thời gian dự án trễ hạn. Điều độ dự án sẽ xác giúp ta hoạch định thời bắt đầu hoặc kết thúc một các công việc trong dự án kèm theo các nguồn lực, tài nguyên dành cho dự án. Key Milestones Key Milestone là các cột mốc quan trọng, một sự kiện quan trọng trong vòng đời của một dự án, nó giúp cho nhà quản lý biết mình đã hồn thành được bao nhiêu lượng công việc trong dự án. Các cột mốc này nên được xác định cho tất cả các giai đoạn chính trong dự án trước khi bắt đầu. Điều cần lưu ý là chọn mốc sao cho phù hợp, nếu mốc được chọn quá dài thì các vấn đề nảy sinh ở giữa hai cột mốc sẽ khó kiểm sốt. Mặc khác, quá nhiều cột mốc cũng sẽ làm cho nhà quản lý bối rối và có thể làm gia tăng chi phí cho những công việc không thật sự cần thiết. Kỹ thuật mạng (Network Technique) Đây là một kỹ thuật quan trọng trong điều độ để phác họa mối quan hệ giữa các công việc và các mốc sự liện trong một dự án. Hai phương pháp quan trọng trong kỹ thuật này là: PERT(Project Evaluation ang Review Technique) Phương pháp đừơng tới hạn CPM(Critical Path Method) PERT/CPM đều dựa trên một sơ đồ biểu diễn cho tồn bộ dự án như là một mạng lưới các mũi tên và nút. Có hai các để biểu diễn phổ biến nhất là: AOA (Activity On Arrow/Arc): đặt các công việc trên mũi tên còn các sự kiện, cột mốc trên các nút. AON (Activity on Node): các công việc được đặt trên nút còn các mũi tên dùng để biểu diễn quan hệ trước sau của các công việc. Biểu đồ Gantt Đây là một công cụ quản lý quan trọng cho điều độ và kiểm sốt dự án được xây dựng bởi Henry L.Gantt. Biểu đồ Gantt biểu diễn các công việc trên trục tung và thời gian hồn tất tương ứng của công việc đó trên trục hồnh. Trong hình ví dụ phía dưới, các công việc được biểu diễn thành các thanh ngang và vị trí của thanh ứng với trục thời gian giúp ta biết thời gian hồn thành công việc đó. Ở ví dụ dưới, ta cần phải hồn tất công việc A, B trước khi là C và C, D trước khi là E. Trong hình (a), các công việc được hồn tất càng sớm càng tốt, còn trong hình B các công việc được dịch về bên phải nếu có thể miễn là không làm chậm thời hạn hồn thành tồn bộ công việc. Độ lệch giữa công việc B và D ở hai hình được gọi là Slack. Một công việc không có slack gọi là công việc tới hạn (Critical) và một chuổi các công việc tới hạn gọi là đường tới hạn. Trong ví dụ phía dưới thì các thanh tô đậm biểu diễn cho các công việc tới hạn và đừơng tới hạn là A-C-E. Sự giới hạn của sơ đồ Gantt là nó không có khả năng biểu thị tính phụ thuộc của các công việc cụng như sự đánh đỗi giữa thời gian và tài nguyên. Hình 2.1: Sơ đồ Gantt Phương pháp PERT Trong điều độ dự án, chúng ta cũng cần quan tâm đến yếu tố bất định. Thời gian hồn tất một công việc trong dự án là một con số bất định. Vì thế chúng ta dùng PERT để ước lượng thời gian hồn tất một dự án. Ba thông số quan trọng cần biết về thời gian thực hiện một công việc là: a: thời gian khách quan, khi công việc được thực hiện rất tốt m: thời gian thừơng gặp, khi công việc được thực hiện bình thường b: thời gian bi quan, khi công việc có nhiều khó khăn Thủ tục để thực hiện phương pháp PERT là: Với mỗi công việc, ước lượng phân bố xác suất của nó hay giả sử nó là phân bố Beta và thu thập ước lượng các con số a, b, m. Các con số này nên được cung cấp bởi nhà quản lý dự án hay các chuyên gia trong lĩnh vực đang thực hiện. Nếu giả sử là phân bố Beta thì ta sử dụng các con số ước lương a, b , m để tính và (thời gian trung bình và phương sai để hồn tất công việc i) theo công thức sau: Xác định đường tới hạn với thời hạn thực hiện các công việc ứng với . Khi đường tới hạn được xác định thì ta lấy tổng trị trung bình và phương sai của các công việc trên đường tới hạn có trung bình và phương sai của thời gian thực hiện dự án. Dùng công thức sau đây để đánh giá khả năng hồn tất dự án trước một thời gian mong muốn nào đó: Với Z là phân bố normal chuẩn, là thời gian mong muốn hồn tất dự án. CHƯƠNG III. CƠ SỞ CỦA DỰ ÁN Giới thiệu chủ đầu tư Công ty TNHH T&S Địa chỉ : 55 Aâu cơ P19 Q.TB, Tp.HCM Điện thoại: 08. 8615322 Email: thanhtinh11@Yahoo.com Tổng giám đốc Lâm Thanh Tịnh làm đại diện. Loại hình kinh doanh của công ty chủ yếu là các hoạt động kinh doanh nhà hàng và các dịch vụ du lịch. Cơ sở pháp lý Căn cứ theo: Nghị định số 52/1999/NĐ-CP, nghị định số 12/2000/NĐ- CP, nghị định 7-2003 CP của chính phủ ban hành điều lệ quản lý đầu tư xây dựng cơ bản và sửa chữa bổ sung. Nghị định 88/1999/NĐ-CP, Nghị định 14/2000/NĐ-CP, Nghị định 66/2003/NĐ-CP của chính phủ về việc ban hành quy chế đấu thầu và sửa chữa bổ sung Quyết định 15/2001/QĐ-BXD của bộ trưởng bộ xây dựng về định mức chi phí tư vấn đầu tư và xây dựng. Quyết định 12/2001/QĐ-BXD của bộ trưởng bộ xây dựng về định mức chi phíø thiết kế công trình xây dựng. Giới thiệu về ngành giải trí – thể thao tại thành phố Tọa lạc trên đất miền Đông Nam bộ, thành phố Hồ Chí Minh có diện tích 2091 km2 và dân số hơn 6 triệu người. Thành phố một thời từng được mệnh danh là Hòn Ngọc Viễn Đông, là trung tâm kinh tế, văn hố, khoa học kỹ thuật, du lịch lớn của Việt Nam. Trong thành phố này, chúng ta luôn cảm thấy được sự năng động cũng như không khí lao động, học tập cao. Hiện nay, nhu cầu tập luyện thể thao và giải trí của người dân trong thành phố gia tăng từng ngày. Các phong trào thể thao thừơng xuyên được tổ chức nhiều hơn và thành phố đang cố gắng tạo ra các sân chơi lành mạnh cho người dân. Do đời sống vật chất của người dân thành phố đã cải thiện nhiều nên nhu cầu thể thao-giải trí ngày càng đa dạng cả về số lượng lẫn chất lượng. Lý do đầu tư Hiện nay, các trung tâm thể thao-giải trí tại thành phố vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu rèn luyện và vui chơi của người dân. Vì những năm gần đây, nhu cầu cả gia đình cùng tập luyện thể thao và vui chơi có khuynh hướng gia tăng, đây là một đối tượng cần được quan tâm và có tiềm năng lớn. Công viên văn hóa Đầm Sen, câu lạc bộ Lan Anh là hai đơn vị điển hình có thể đáp ứng một phần các nhu cầu nói trên. Nhưng Đầm Sen chủ yếu tập trung vào các hoạt động giải trí, còn câu lạc bộ Lan Anh thì chủ yếu phục cho các đối tượng có thu nhập cao, nên cả hai vẫn chưa thể đáp ứng đầy đủ các nhu cầu của người dân thành phố. Tóm lại, nhu cầu luyện tập thể thao và giải trí hiện nay là một nhu cầu lớn và là một cơ hội tiềm năng cho các doanh nghiệp có ý định khai thác, phát triển. Do đó, công ty cổ phần T& S quyết định hình thành thành khu liên hợp Thể thao-Giải trí T & S để phục vụ cho đối tượng khách là những người thường xuyên tập luyện thể thao cũng như các cán bộ viên chức hay sinh viên học sinh. Đây là những khách hàng có khả năng thanh tốn ở mức trung bình khá và có nhu cầu rèn luyện thể thao, giải trí sau những giờ học tập và làm việc căng thẳng. CHƯƠNG IV. ĐỊA ĐIỂM ĐẦU TƯ Các địa điểm có thể đầu tư Sau khi thực hiện thu thập các số liệu về các khu vực, vị trí có thể đầu tư từ nhiều nguồn thông tin thứ cấp (Internet www.nhadat.com, và các tài liệu có liên quan), nhóm đã xác định một số vị trí có thể thực hiện đầu tư như sau: Địa điểm 1: tại Xã Trung Lập Thượng, thuộc Huyện củ chi, TP Hồ Chí Minh. Với diện tích đất 25.750 m2, đây là đất nông trại, đường dẫn vào khu vực có bề rộng 12 m. Giá bán đất là 50.000 đ/m2 . Địa điểm 2: tại Aáp Thanh Nguyên đường quốc lộ 51, An phước, Quận 1, TP Hồ Chí Minh. Với diện tích đất là 27.660 m2, đây là đất thổ cư vườn (trái cây), đường dẫn vào nhà rộng 30 m gần sân bay quốc tế Long Thành. Giá bán 500.000 đ/m2. Địa điểm 3: Khu du lịch Văn Thánh trực thuộc Công Ty Du Lịch Gia Định, tại 48/10 Điện Biên Phủ, phường 25 quận Bình Thạnh. Với diện tích tự nhiên khoảng 43.000 m2. Với giá trị được ước tính là 7.500.000.000 đ/m2( chưa kể chi phí thuê đất). Địa điểm 4: tại Xã Phước An, Huyện Củ Chi, TP Hồ Chí Minh. Với diện tích đất là 10.726 m2, đây là đất đất thuộc khu vực dân cư . Giá Bán 300.000 đ/m2. Chọn lựa địa điểm Để có thể lựa chonï được vị trí đầu tư cho dự án, nhóm sẽ sử dụng phương pháp Checklist để loại ngay những phương án kém nhất. Chỉ tiêu Vị trí thuận lợi Diện tích sử dụng Giá cả Cơ sở hạ tầng Tổng   Điểm : 3 2 1 3 2 1 3 2 1 3 2 1 Địa điểm 1 X X X X 7 Địa điểm 2 X X X X 7 Địa điểm 3 X X X  X 9 Địa điểm 4 X X X X 4 Bảng 4.1 : Bảng sàng lọc các phương án địa điểm Từ kết quả trên ta có thể loại ngay địa điểm thứ 4. Để xác định được địa điểm lựa chọn sau cùng, nhóm sử dụng mô hình cho điểm với trọng số các tiêu chí được xác định bằng trọng số tổng hạng (Rank sum Weights). Tiêu chuẩn hạng Trọng số Vị trí thuận lợi 1 4 0.4 Giá 2 3 0.3 Diện tích sử dụng 4 1 0.1 Cơ sở hạ tầng 3 2 0.2 Bảng 4.2: Bảng xác định trọng số của tiêu chí Mô hình cho điểm: Phương án địa điểm Tiêu chuẩn Trọng số Địa điểm 1 Địa điểm 2 Địa điểm 3 Vị trí thuận lợi 0.4 1 2 4 Giá 0.3 4 3 1 Diện tích sử dụng 0.1 2 2 4 Cơ sở hạ tầng 0.2 1 1 2 2 2.1 2.7 Thang điểm từ 1-5 Bảng4.3: Bảng lựa chọn địa điểm bằng mô hình cho điểm Kết luận: Từ mô hình cho điểm trên, nhóm xác định địa điểm đầu tư có nhiều ưu thế cho dự án là địa điểm tại khu du lịch Văn Thánh thuộc công ty du lịch Gia Định. Giới thiệu về địa điểm đầu tư. Từ khi được thành lập cho đến năm 1995, Khu Du Lịch Văn Thánh được người dân thành phố và khách du lịch biết đến như là một khu vui chơi giải trí có tiếng của thành phố. Cùng với Đầm Sen, Kỳ Hồ … với các hoạt động vui chơi giải trí, lễ hội, ẩm thực, điện ảnh và thời trang đã thu hút được hàng triệu lượt khách hàng năm. Tuy nhiên, kể từ năm 1995, với việc hình thành và phát triển của khu du lịch Suối Tiên, Saigon Waterpark và một số khu vui chơi khác trong thành phố và đặc biệt là sự phát triển mạnh mẽ của Khu du lịch Đầm Sen. Khu du lịch Văn Thánh đã lộ rõ những bất lợi so với các khu vui chơi giải trí khác. Bất lợi đầu tiên là diện tích nhỏ, so với Đầm Sen, Suối Tiên hay một số khu giải trí khác nên không thể phục vụ được lượng khách quá lớn trong các dịp lễ, hội. Bất lợi thứ hai là chưa có nhiều loại hình giải trí đặc sắc để thu hút khách. Bất lợi thứ ba là khu du lịch nằm trong khu vực có mật độ giao thông cao, thường bị kẹt xe khi vào khu du lịch. Do đó, khu du lịch Văn Thánh trong các năm qua dần mất đi vị trí của mình trên thị trường vui chơi, giải trí đại chúng. Tuy nhiên, những chương trình phát triển đô thị của thành phố sẽ tạo ra một số thuận lợi sau đây: Việc cải tạo hệ thống giao thông đã làm cho khu du lịch ngày càng gần trung tâm thành phố. Việc cải tạo môi trường xung quanh khu du lịch cũng phần nào tạo thuận lợi cạnh tranh cho khu du lịch. Cùng với những lợi thế hiện có như vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên thuận lợi sẽ góp phần thu hút những đối tượng khách có nhu cầu giải trí, thư giãn, chơi thể thao, rèn luyện sức khỏe hằng ngày trong môi trường sạch và trong lành. Để phát triển khu du lịch Văn Thánh trong các năm tới, công ty cổ phần T&S sẽ thực hiện việc mua quyền sử dụng đất và quyền kinh doanh tại khu du lịch Văn Thánh trong 30 năm để xây dựng thành Khu Thể Thao –Giải Trí T&S. Chi phí đầu tư địa điểm Công ty cổ phần T&S sẽ thực hiện mua lại quyền sử dụng và kinh doanh tại khu du lịch Văn Thánh từ công ty du lịch Gia Định, với các chi phí cụ thể như sau. Giá trị tài sản hữu hình của Gia Định tại khu du lịch Văn Thánh được ước tính là 2.500.000.000 đồng. Giá trị thương quyền của Gia định được ước tính là 5.000.000.000 đồng. (Nguồn : Công ty Gia Định) Tổng chi phí mua lại quyền sử dụng từ Gia Định là 7.500.000.000 đồng Chi phí thuê đất hàng năm phải trả là 8.232 đồng/ m2, tăng 15% mỗi 5 năm CHƯƠNG V. PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG Một trong những nhân tố tác động mạnh đến tính hiệu quả của một dự án là nhu cầu thị trường của dự án, bởi nếu không đáp ứng được nhu cầu thị trường hoặc nhu cầu thấp hơn so với đầu tư thì dự án sẽ không thu lợi và coi như không khả thi. Chính vì thế, nghiên cứu đánh giá thị trường là bước đầu tiên trong quá trình lập dự án. Thị trường Khu thể thao giải trí T&S nhắm vào đối tượng khách là doanh nhân trong nước, cán bộ viên chức, sinh viên, học sinh có độ tuổi từ 16 trở lên là chính. Đây là những khách hàng có khả năng thanh tốn ở mức trung bình – khá và có nhu cầu rèn luyện thân thể, chơi thể thao và giải trí, thư giãn sau những giờ học tập, lao động mệt nhọc căng thẳng. Các gia đình cũng là một đối tượng khách quan trọng của dự án, do vậy dự án cũng đã tính đến việc đa dạng hóa các nội dung hoạt động để có thể đồng thời đáp ứng cả nhu cầu của bố mẹ và con cái. Nói chung, tổ hợp khi hoạt động sẽ thu hút mọi đối tượng khách có chọn lọc và duy trì được sức sống của dự án. Đối tượng khách nói trên ngày càng gia tăng do mức sống được nâng cao và cường độ làm việc càng căng thẳng. Trong nội thành hiện chỉ có hai đơn vị có loại hình kinh doanh đa dạng tương tự như nội dung đầu tư của dự án này. Trong đó, công viên Đầm Sen có hoạt động đa dạng nhưng không tập trung cho đối tượng khách được nói trên, vì vậy không tạo được nét đặc thù cho hoạt động thể thao giải trí. Câu lạc bộ Lan Anh có nội dung đầu tư tương tự nhưng nhắm vào khách có thu nhập cao nên có khác với đối tượng khách mục tiêu của dự án đề ra, hoặc rải rác trong thành phố, cũng có những đơn vị kinh doanh một số nội dung hoạt động nói trên, nhưng không nơi nào có đủ điều kiện để tổ chức thành một tổ hợp và nhất là không nơi nào có được điều kiện kết hợp các hoạt động thể thao và giải trí trong môi trường và cảnh quan như khu giải trí Văn Thánh. Dự báo tiềm năng của dự án  Năm Dân số trung bình Bình quân chi tiêu cho các hoạt động giải trí, thể thao Số người tập luyện thể thao thường xuyên (1000 người) 1997 4852590 18537 610 1998 4957856 19559 728 1999 5063871 20750 772 2000 5174785 20373 758 2001 5285454 23807 897 2002 5449217 21656 1006 2003 5630192 27453 1016 *Nguồn cục thống kê thành phố Bảng 4.1. Số liệu về tình hình tập luyện thể thao trong thành phố Để dự báo tiềm năng phát triển của dự án, ta dựa vào giả thuyết những gì xảy ra trong quá khứ sẽ tiếp tục xảy ra trong tương lai theo quy luật đó. Căn cứ vào quy luật đó, đồ án sẽ thu thập những số liệu có liên quan để xây dựng mô hình dự báo hồi quy như dân số trung bình, bình quân chi tiêu và số ngừơi tập luyện thể thao thường xuyên. Kết quả được tổng hợp sau đây: Biến độc lập Biến phụ thuộc Mô hình hồi quy Dân số thành phố (X1) Số người tập luyện thể thao thường xuyên (Y) Y = -1935 + 0.000531 X1 R 2 = 0.92978 F = 66.209 > F1,5,005 = 6.61 Bình quân chi tiêu thể thao giải trí (X2) Số người tập luyện thể thao thường xuyên (Y) Y= -73.591 + 41.4235 X2 R2 = 0.68436 F = 10.841 > F1,5,005 = 6.61 X1, X2 Y Y= -2135.44 + 0.000598 X1 –6.87628 X2 R’ = 0.900656, F = 28.19 > F2,5,005 = 5.79 Bảng 4.2: Bảng tổng hợp các mô hình hồi quy Kết luận: Qua phân tích hồi quy, ta thấy biến độc lập dân số thành phố có chỉ số R2 = 0.929 và F = 66.209 > F1,5,005 = 6.61 vì R2 cao hơn so với các mô hình khác nên có thể chọn làm cơ sở để xây dựng mô hình hồi quy. Kết quả dự báo theo mô hình dự báo đã chọn (đơn vị 1000 người) Năm 2003 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 X1 5630 5960 6086 6213 6339 6465 6592 6718 Y 1055 1230 1297 1364 1431 1498 1565 1632 Năm 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 X1 6844 6971 7097 7223 7350 7476 7602 7728 Y 1699 1766 1833 1901 1968 2035 2102 2169 Bảng 4.3: Bảng tổng hợp dự báo về số người tập luyện thể thao trong thành phố Giá trị của X1 được dự báo bằng mô hình hồi quy theo thời gian, kết quả được trình bày trong phụ lục. Dự báo số lượng khách tới khu giải trí thể thao T&S. Thị phần công ty đạt được bằng cách ước tính thị phần của một mô hình kinh doanh tương tự như của khu vui chơi T&S, ở đây là công viên Đầm Sen. Đầm Sen thu hút khoảng 3 triệu khách/năm (nguồn trang WEB của công viên văn hố Đầm Sen), chiếm khoảng 0.78% trong tổng số người tập luyện thể thao với quy mô kinh doanh gấp 5 lần quy mô của khu du lịch T&S nên ta ước tính khu du lịch T&S sẽ thu hút khoảng 0.15% trong tổng số người tập luyện thể thao. Kết quả dự báo lượng khách vui chơi tại khu du lịch mỗi ngày Năm 2003 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Lượng khách 1644 1917 2021 2126 2230 2335 2440 2544 Năm 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Lượng khách 2649 2753 2858 2962 3067 3171 3277 3381 Bảng 4.4: Bảng dự báo lượng khách đến khu du lịch T&S CHƯƠNG VI. TỔ CHỨC NHÂN SỰ VÀ KẾ HOẠCH KINH DOANH CỦA KHU THỂ THAO GIẢI TRÍ T&S Tổ chức nhân sự Khu giải trí thể thao T&S được quản lý và điều hành kinh doanh bởi một ban giám đốc. Ban giám đốc khu du lịch sẽ trực tiếp quản lý hoạt động của khu giải trí thể thao T& S đồng thời sẽ báo cáo tình hình hoạt động của công ty cho lãnh đạo công ty T&S. Hình 6.1: Sơ đồ tổ chức của khu thể thao giải trí T&S Tổng số cán bộ và công nhân viên gồm 95 người với cơ cấu và mức lương cụ thể được trình bày trong bảng sau CHỨC VỤ Số người Lương/tháng Quỹ lương Quỹ lương (năm) Bảo hiểm (17%) Lương tháng 13 Tổng giám đốc 1 5500 5500 66000 11220 5500 Phó tổng giám đốc 1 4500 4500 54000 9180 4500 Thư ký BGĐ 1 2000 2000 24000 4080 2000 Kế tốn trưởng 1 3000 3000 36000 6120 3000 Kế tốn tổng hợp 1 2000 2000 24000 4080 2000 Kế tốn viên 2 1500 3000 36000 6120 3000 Nhân viên cung ứng 1 2000 2000 24000 4080 2000 Nhân viên kho 2 1400 2800 33600 5712 2800 Trưởng phòng QT-HC-NS 1 2500 2500 30000 5100 2500 Thư ký 1 1500 1500 18000 3060 1500 Trưởng phòng tiếp thị 1 3500 3500 42000 7140 3500 Nhân viên tiếp thị 4 2000 8000 96000 16320 8000 Đội trưởng bảo vệ 1 2200 2200 26400 4488 2200 Bảo vệ 14 1000 14000 168000 28560 14000 Tổ trưởng bảo trì 1 2200 2200 26400 4488 2200 Kỹ thuật viên 1 2000 2000 24000 4080 2000 Công nhân kỹ thuật 3 1200 3600 43200 7344 3600 Quản lý dịch vụ thể thao, nhà hàng 1 3500 3500 42000 7140 3500 Nhân viên hồ bơi 1 1000 1000 12000 2040 1000 Trực cứu hộ 2 2000 4000 48000 8160 4000 Phục vụ tennis / minigolf 10 800 8000 96000 16320 8000 Phục vụ phòng gym 2 2000 4000 48000 8160 4000 Quản lý massage-sauna-jacuzzi 1 3500 3500 42000 7140 3500 Kỹ thuật viên (lương CB) 16 180 2880 34560 5875.2 2880 Nhân viên phục vụ 15 1000 15000 180000 30600 15000 Nhân viên vệ sinh 10 800 8000 96000 16320 8000 TỔNG 95 114180 1370160 232927.2 114180 Lương bình quân tháng 1201.8947 TỔNG QUỸ LƯƠNG 1717267.2 Bảng 5.1 : Bảng cơ cấu lương Kế hoạch sản xuất kinh doanh và các giải pháp đảm bảo Nội dung đầu tư Khu thể thao giải trí T&S gồm những loại hình giải trí thể thao như sau: Câu lạc bộ thể thao sức khỏe gồm các loại hình Tennis, bóng bàn, bơi lội, đánh golf …Kèm theo đó là khu vật lý trị liệu với các dịch vụ xông hơi, xoa bóp, giúp khách giải tỏa mệt mỏi. Khu trò chơi: có nhiều loại hình, các trò chơi trong nhà, ngồi trời dành cho thanh thiếu niên. Nhà chiếu phim gồm một cụm phòng chiếu phục vụ cho mọi đối tượng. Khu dịch vụ bán hàng: gồm nhà hàng, các gian hàng bán dụng cụ thể thao, các mắt hàng tiện dụng trong sinh hoạt hàng ngày, quầy rửa hình. Hạng mục đầu tư Khu Thể thao-Giải trí T&S gồm các loại hình kinh doanh như sau: Hạng mục Số lượng Diện tích (m2) Vốn xây dựng (1000 đồng) TỔNG VỐN XÂY DỰNG 15,852,800 1. CÂU LẠC BỘ 9,557,300 Sân tennis có mái che 2 1555 1,100,000 Sân tennis không mái che 4 2592 1,400,000 Bóng bàn trong nhà 4 144 172,800 Hồ bơi người lớn 4 450 765,000 Hồ bơi trẻ em 1 250 300,000 Thiết bị lọc cho 2 hồ 600,000 Khu tiếp tân 1 40 80,000 Phòng tập thể dục thẫm mỹ 2 300 360,000 Trang thiết bị phòng TDTM 240,000 Sân tâp golf mini 1 1500 1,500,000 Đường chạy bộ 1 1000 240,000 Khu Sauna-massage-Jacuzzi nam, nữ 2 160 352,000 Phòng Massage cho nam, nữ 25 175 262,500 Sảnh 2 160 320,000 Khu tiện nghi: Tủ đồ, phòng tắm 1 400 400,000 Khu dịch vụ Nhà hàng 1 350 875,000 Quầy giải khát 1 150 300,000 Billiard 4 60 90,000 Cắt tóc, uốn tóc 2 100 200,000 2. KHU TRÒ CHƠI 1,550,000 Khu trò chơi ngồi trời 1 1000 200,000 Khu trò chơi trẻ em 1 500 600,000 Thiết bị 750,000 3. NHÀ CHIẾU PHIM 1 200 300,000 4. KHU DỊCH VỤ BÁN HÀNG 1,268,000 Khu nhà hàng 2 600 840,000 Khu bán hàng dụng cụ thể thao 1 80 112,000 Quầy rửa hình 1 30 36,000 Khu bán hàng tiện dụng 1 200 280,000 5. CÁC CÔNG TRÌNH PHỤ KHÁC 3,177,500 Văn phòng điều hành 1 150 225,000 Nhà xe nhân viên 1 300 105,000 Kho 1 150 67,500 Khu tiện nghi cho nhân viên 1 100 80,000 Hạ tầng: đường, điện, nuớc. 2,000,000 Bãi xe ôtô và gắn máy 1 800 200,000 Nhà xe gắn máy 1 500 200,000 Cây xanh 300,000 Bảng 5.2 : Bảng hạng mục đầu tư Phương án kinh doanh Doanh thu được thu từ 3 loại hình kinh doanh sau: Dịch vụ trọn gói Khách vãng lai Các dịch vụ cho thuê Để xác định cơ cấu khách vào khu thể thao giải trí, nhóm sẽ nghiên cứu mức sống của người dân tại ở thành phố Hồ Chí Minh. 1997 1998 1999 2000 2001 2002 Tổng số 100 100 100 100 100 100 1. Mức sống khó khăn 10.7 10.6 9.6 9.8 9.9 10.2 2. Mức sống tạm ổn 28.1 27.9 27.5 16 15 15.8 3. Mức sống trung bình 35.9 36.2 37.4 21 21.5 20 4. Mức sống khá 18.9 19 19.3 23.9 24.7 24.1 5. Mức sống cao 6.4 6.3 6.2 29.3 28.9 29.9 Nguồn : Tổng cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh Bảng 5.3 Bảng thống kê cơ cấu mức sống của thành phố Hình 5.2: Biểu đồ cơ cấu mức sống Qua biểu đồ thống kê về cơ cấu mức sống của người dân thành phố Hồ Chí Minh, ta thấy trong những năm 2000, 2001, 2002 cơ cấu mức sống dao động tương đối ít, nên trong đồ án này để xác định cơ sở cho việc phân loại khách hàng vào khu thể thao giải trí T&S, trung bình cơ cấu mức sống được xác định bằng cách lấy trung bình qua các năm 2000, 2001, 2002 như sau: Trung bình cơ cấu mức sống 1. Mức sống còn khó khăn 2. Mức sống tạm ổn 3. Mức sống trung bình 4.Mức sống khá 5. Mức sống cao 10 15.6 21 24 29.4 Bảng 5.4 Trung bình cơ cấu mức sống Từ cơ cấu mức sống như trên và lượng khách dự tính, ta có kế hoạch kinh doanh năm đầu như sau: Dịch vụ trọn gói chiếm 33% (không tính số người có mức sống khó khăn) trong tổng số khách đến vui chơi, trong đó dịch vụ trọn gói gồm các loại vé được ước tính như sau: Loại A: chiếm 25%, khoảng 135 vé * 7.700.000 đồng = 1.039.500.000 đ Loại B: chiếm 15%, khoảng 80 vé * 4.500.000 đồng = 360.000.000 đ Loại C: chiếm 30%, khoảng 160 vé * 4.500.000 đồng = 720.000.000 đ Loại D: chiếm 30%, khoảng 160 vé *4.500.000 đồng = 720.000.000 đ Tổng cộng: = 2.839.500.000 đ Khách vãng lai: chiếm 67% khách đến vui chơi, ước tính như sau: Sân tập golf: chiếm 13% lượng khách Hồ bơi lớn: chiếm 10% lượng khách Hồ bơi nhỏ: chiếm 13% lượng khách Trò chơi trong nhà: chiếm 30% lượng khách Nhà hàng, giải khát trong khu thể thao: chiếm 10% lượng khách Các dịch vụ khác: chiếm 25% lượng khách. Các dịch vụ này được tính theo số giờ và suất của khách tham gia. Số liệu ước tính bằng cách lấy trung bình doanh thu đạt được của các hoạt động tương ứng. Tennis : 10 giờ * 41.000 * 3 sân *360 ngày = 442.800.000 đ Bóng bàn: 6 giờ * 9.000*2 bàn* 360 = 38.880.000 đ Massage, sauna, jacuzzi: 3 suất*66.000 * 25 phòng *360ngày =1.782.000.000 đ Ngồi ra còn các dịch vụ chuyên doanh như các hoạt động cho thuê: Khu nhà hàng: 1.000.000 đ/m2/năm x 300m2 x2 = 600.000.000 đ Nhà chiếu phim: 200.000 đ/m2/năm x 200m2 = 40.000.000 đ Khu cắt, uốn tóc, chăm sóc sắc đẹp: 1.500.000 đ/m2/năm x 30m2 x 2 = 150.000.000 đ Khu bán hàng thể thao 1.500.000 đ/m2/năm x 80 m2= 120.000.000 đ Khu chụp và rửa hình 1.500.000 đ/m2/năm x 30 m2= 45.000.000 đ Khu bán hàng tiện dụng 1.200.000 đ/m2/năm x 200m2 = 240.000.000 đ Bảo hiểm hoả hoạn và tai nạn Công trình khi thiết kế được yêu cầu đáp ứng các qui định về phòng cháy chữa cháy theo những qui định hiện hành của nhà nước đối với các khu giải trí thể thao đặc thù. Các lối thốt hiểm được thiết kế ở những vị trí thuận lợi cho việc thốt hiểm cũng như kích thước đảm bảo đủ chổ cho mọi người di chuyển khi có sự cố. Chi phí cho hoạt động bảo hiểm hoả hoạn và tai nạn được trích từ doanh thu của các hoạt động kinh doanh trực tiếp với mức trích 5% mỗi năm. Điện – nước Sử dụng hệ thống điện nước tại sẵn có tại khu du lịch Văn Thánh cũ. Với chi phí điện nước được ước tính trực tiếp từ doanh thu kinh doanh trực tiếp là 10%. Chi phí cho một số hoạt động Lương cho kĩ thuật viên massage được ước tính từ doanh thu của bộ phận massage với mức ước tính là 10% qua các năm. Chi phí cho hoạt động kinh doanh của massage được lấy bằng 5% doanh thu của bộ phận massage. Chi phí kinh doanh tại nhà hàng, giải khát trong câu lạc bộ được xác định bằng 75% doanh thu cho hoạt động kinh doanh tại khu nhà hàng giải khát thuộc câu lạc bộ. Chi phí cho các hoạt động hành chính của khu thể thao giải trí T&S là 1 % tổng doanh thu của khu thể thao giải trí. Chi phí tiếp thị và quảng bá cho khu thể thao giải trí hàng năm được ước tính là 4% doanh thu trực tiếp kinh doanh. Chi phí cho một số hoạt động khác được ước tính là 1% tổng doanh thu. CHƯƠNG VII. PHÂN TÍCH TÀI CHIÙNH VÀ RỦI RO DỰ ÁN Thông số tài chính Các thông số tài chính bao gồm suất chiết khấu, thời gian hoạt động và các chỉ số khác. Suất chiết khấu Suất chiết khấu là yếu tố dùng phân tích chỉ tiêu tài chính của dự án và được xác định theo quan điểm của chủ đầu tư và được nhóm xác định là 0.12% đây là suất chiết khấu thực không xét đến các ảnh hưởng của yếu tố lạm phát. Giá trị MARR được nhóm xác định là 12 % Thời gian hoạt động và thời kì phân tích của dự án Thời gian hoạt động của dự án là 30 năm kể từ ngày thành lập, sau 30 năm thì công ty T& S sẽ trao trả lại quyền sử dụng đất và quyền kinh doanh cho Gia Định. Thời kỳ phân tích của dự án được xác định phụ thuộc vào chiến lược kinh doanh của công ty nhằm đánh giá khả năng sinh lợi và thu hồi vốn đầu tư của dự án. Theo ý kiến của các thành viên trong nhóm, đồ án này sẽ sử dụng thời kì phân tích dự án là 15 năm. Sau 15 năm tùy tình hình thực tế có thể tiếp tục duy trì hay chấm dứt dự án. Khấu hao và phương pháp trích khấu hao Trong đồ án thời gian khấu hao tài sản hữu hình theo qui định của cơ quan thuế, và lấy khung thời gian là 10 năm. Đối với các thiết bị thì thời gian khấu hao được lấy là 7 năm Chi phí kiến thiết cơ bản được khấu hao trong vòng 10 năm. Phương pháp khấu hao được dùng là phương pháp khấu hao theo đường thẳng. Thuế Trong đồ án, các chi phí đầu tư, xây lắp chưa có VAT và giá vé các loại hình vào khu thể thao giải trí T&S cũng chưa xác định thuế VAT, nên trong phần phân tích dòng ngân lưu của dự án không đưa thuế VAT vào. Vì VAT là thuế đánh lên nghười cuối cùng là khách hàng sử dụng. Mức thuế suất thu nhập doanh nghiệp được xác định theo luật thuê thu nhập doanh nghiệp 2003 là 28%. Giá của các loại hình kinh doanh Trong đồ án này giá của các loại hình kinh doanh được xác định theo giá của một số loại hình kinh doanh tương tự trên thị trường và từ một số tài liệu liên quan. Vốn đầu tư Vốn đầu tư gồm vốn đầu tư xây lắp các công trình, đầu tư một số thiết bị, chi phí kiến thiết cơ bản và chi phí chuyển quyền sử dụng đất và dự phòng(10%). Tổng đầu tư cho xây lắp Tổng đầu tư xây lắp là tổng giá trị kinh phí dự trù để xây dựng các hạng mục công trình được nêu trong mục 6.2.1 với tổng kinh phí dự trù là Tổng chi phí xây lắp chưa có VAT : 14.262.800.000 đồng Tổng đầu tư cho thiết bị Tổng đầu tư thiết bị là tổng giá trị kinh phí dự trù để mua sắm các thiết bị (thiết bị lọc, thiết bị trong khu trò chơi, trang thiết bị trong khu TDTM) được nêu trong mục 6.2.1 với tổng kinh phí dự trù là Tổng chi phí thiết bị chưa có VAT : 1.590.000.000 đồng Chi phí chuyển quyền sử dụng đất Công ty cổ phần T&S sẽ thực hiện mua lại quyền sử dụng và kinh doanh tại khu du lịch Văn Thánh từ công ty du lịch Gia Định, với các chi phí như sau. Tổng chi phí mua lại quyền sử dụng từ Gia Định là 7.500.000.000 đồng Chi phí kiến thiết cơ bản Chi phí này là chi phí cho hoạt động thủ tục chuẩn bị cho việc triển khai dự án. Được xác định theo hệ thống văn bản pháp qui về các qui định quản lý đầu tư và xây dựng xây dựng và phân chia theo giai đoạn đầu tư. STT Chi phí Cách tính Tỷ lệ% Giá trị (1000 đồng) I Giai đoạn chuẩn bị đầu tư 1 Báo cáo nghiên cứu khả thi GTXL+GTTB 0.38403 60,880 2 Chi phí thẩm định BCNCKT GTXL+GTTB 0.03062 4,854 II Giai đoạn thực hiện đầu tư 2 Chi phí thiết kế công trình Thiết kế kĩ thuật 55% GTXL 1.44518 206,123 Thiết kế bản vẽ 35% GTXL 0.91966 131,169 Giám sát tác giả 10% GTXL 0.26276 37,477 3 Chi phí thẩm định thiết kế GTXL+GTTB 0.09394 14,893 4 Lập hồ sơ mới thầu xây lắp, san lấp GTXL 0.08266 11,790 5 Đánh giá hồ sơ dự thầu GTXL 0.12399 17,685 6 Chi phí giám sát thi công xây lắp GTXL 0.20499 29,237 7 Chi phí ban quản lý dự án Phần xây lắp GTXL 1.38885 198,088 Phần thiết bị GTTB 0.66525 10,577 8 Chi phí giấy phép xây dựng TT 7,000 9 Chi phí thẩm định tổng dự tốn GTXL+GTTB 0.08455 13,404 III Giai đoạn kết thúc 1 Nghiệm thu bàn giao TT 10,000 Tổng 753,176 Bảng 7.1 : Bảng xác định chi phí kiến thiết cơ bản Trong đó: Giá trị xây lắp (GTXL) : 14.262.800.000 đồng. Giá trị thiết bị (GTXL) : 1.590.000.000 đồng. Tổng giá trị xây lắp và thiết bị là 15.852.800.000 đồng. Tổng vốn đầu tư STT Khoản mục Giá trị trước thuế (chưa có VAT) đồng 1 Giá trị xây lắp (GTXL) : 14.262.800.000 2 Giá trị thiết bị (GTXL) : 1.590.000.000. 3 Tổng chi phí mua lại quyền sử dụng từ Gia Định: 7.500.000.000 4 Chi phí kiến thiết cơ bản 753.176.000 5 Dự phòng 10%(GTXL+GTTB+KTCB+CPmua đất) 2.410.598.000 6 Vốn lưu động 483.426.000 Tổng vốn đầu tư 27.000.000.000 Bảng 7.2: Bảng tổng vốn đầu tư Nguồn vốn trong dự án là nguồn vốn lấy từ công ty T&S. Kết quả phân tích tài chính Kết quả phân tích tài chính như sau: Tổng mức đầu tư là 27 tỷ đồng. NPV là 14.690.054.000 đồng. IRR là 21%. Thời gian hồn vốn không chiết khấu là 5 năm. Thời gian hồn vốn có chiết khấu là 8 năm. Tỉ số B/C modify là 1.54 Kết quả phân tích độ nhạy Yếu tố được xem là ảnh hưởng lớn nhất đến hiệu quả tài chính của dự án là yếu tố thị phần trong kinh doanh, để thấy đước tác động của nó lên thông số tài chính nhóm sẽ thực hiện liệt kê những giá trị của phần trăm thị phần để xác định những ảnh hưởng của nó. Đơn vi (tỷ đồng) % Thị phần 0.15% 0.14% 0.13% 0.12% 0.11% 0.1% 0.09% 0.08% 0.07% 0.06% 0.05% NPV 14.6 13.6 12.5 11 9.3 7.4 5.5 3.6 1.7 -0.1 -2.01 IRR 21% 20% 29% 18% 17% 16% 15% 14% 13% 11.9% 11% Bảng 7.3: Bảng phân tích ảnh hưởng của % thị phần Từ bảng trên ta có thể thấy rằng yếu tố % thị phần làm ảnh hưởng đến các chỉ số đánh giá tài chính và khi thị phần của công ty so với thị trường là 0.06% thì dự án sẽ không mang lại hiệu quả. CHƯƠNG VIII. KẾ HOẠCH THỰC HIỆN DỰ ÁN Cấu trúc tổ chức thực hiện dự án Dự án "Đầu tư kinh doanh khu thể thao giải trí T&S" là dự án nhóm B với vốn đầu tư 27 tỷ. Theo nghị định 52/1999/NĐ-CP, các hình thức tổ chức bộ máy quản lý dự án do luật pháp quy định là: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý thực hiện dự án. Chủ nhiệm điều hành dự án. Chìa khóa trao tay, Tự thực hiện dự án. Mỗi hình thức có những điều kiện áp dụng riêng biệt. Sau khi xem xét trường hợp của mình, nhóm quyết định lựa chọn tổ chức bộ máy quản lý dự án theo mô hình chủ nhiệm điều hành dự án vì những lý do sau đây: Chủ đầu tư - công ty TNHH T&S không đủ điều kiện để trực tiếp quản lý việc thực hiện dự án. Dự án có quy mô lớn và thời gian xây dựng kéo dài. Trong mô hình chủ nhiệm điều hành dự án, do chủ đầu tư không đủ điều kiện trực tiếp quản lý nên thuê tư vấn điều hành dự án theo hợp đồng. Cơ cấu tổ chức của bộ máy quản lý dự án theo mô hình chủ nhiệm điều hành dự án: Hình 8.1: Sơ đồ tổ chức quản lý dự án Cấu trúc phân việc trong dự án Cấu trúc các công việc chủ yếu của dự án Hình 8.2: Cấu trúc công việc tổng quát của dự án Bảng phân công trách nhiệm CĐT CNDA NVKT NVHC NVTT NVNS Thầu TVPL TVKT, giám sát 1.Chuẩn bị P I I 2.Khởi tạo dự án A P I,O I,O I,O I,O O O 3.Đầu thầu xây dựng công trình R P I I I,O I,O 4.Đấu thầu XDCSHT R P I I I,O I,O 5.Chỉ định thầu giám sát N A I P 6.Xây dựng CSHT R, N P A 7.Xây dựng R, N P A 8.Giám sát R I P 9.Tuyển dụng nhân sự cho công ty A I,O I P I 10.Xin giấy phép khác O P I 11.Quyết tốn A R P A R R 12.Khánh thành P R I I I Bảng 8.1 Bảng phân công trách nhiệm * Ghi chú: CĐT: Chủ đầu tư CNDA: Chủ nhiệm điều hành dự án NVKT: Nhân viên kế tốn NVHC: Nhân viên hành chánh NVTT: Nhân viên tiếp thị NVNS: Nhân viên nhân sự TVPL: Tư vấn pháp lý , TVKT: Tư vấn kĩ thuật Mô tả các công việc trong dự án Mã số Tên công việc Nội dung Thực hiện Kết quả 1.0 Chuẩn bị đầu tư 1.1 Nghiên cứu khả thi Xác định tính khả thi của dự án NVKT, TT, TV Có được giấy phép đầu tư cho dự án 1.2 Thẩm định và phê duyệt dự án Nộp báo cáo nghiên cứu khả thi và xin giấy phép đầu tư CĐT, NVHC 2.0 Khởi tạo dự án 2.1 Thành lập ban quản lý dự án Thành lập ban dự án và tuyển dụng thành viên CĐT Có được giấy phép xây dựng cho khu thể thao T&S 2.2 Lập hồ sơ xin giao đất Thực hiện kí kết hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất CĐT, NVHC, NVKT 2.3 Thiết kế công trình Xây dựng bản vẽ kỹ thuật cho công trình TVKT 2.4 Duyệt thiết kế và dự tốn Kiểm tra lại thiết kế và dự tốn chi phí cho xây dựng CNDA, NVHC, TVPL , TVKT 2.5 Xin giấy phép xây dựng Nộp hồ sơ và xin giấy phép xây dựng CNDA, NVHC, TVPL 3.0 Đấu thầu xây dựng 3.1 Lập kế hoạch đấu thầu Xác định giá trị của các gói thầu, các thông số để đánh giá và lựa chọn nhà thầu CNDA, TV Lựa chọn và ký kết hợp đồng xây dựng các công trình xây dựng 3.2 Thông báo mời thầu xây dựng thông báo cho các đơn vị biết về nội dung đấu thầu NVHC 3.3 Phát và nhận hồ sơ mời thầu Phát và nhận hồ sơ đấu thầu NVHC 3.4 Mở thầu XD (chọn thầu và ký kết hợp đồng) Công bố kết quả đấu thầu và ký kết hợp đồng với các nhà thầu CĐT, TV, NVHC, CNDA 4.0 Đấu thầu xây dựng cơ sở hạ tầng 4.1 Lập kế hoạch đấu thầu Xác định giá trị của các gói thầu, các thông số để đánh giá và lựa chọn nhà thầu CNDA, TV Lựa chọn và ký kết hợp đồng xây dựng các công trình xây dựng 4.2 Thông báo mời thầu xây dựng thông báo cho các đơn vị biết về nội dung đấu thầu NVHC 4.3 Phát và nhận hồ sơ mời thầu Phát và nhận hồ sơ đấu thầu NVHC 4.4 Mở thầu XD (chọn thầu và ký kết hợp đồng) Công bố kết quả đấu thầu và ký kết hợp đồng với các nhà thầu CĐT, TV, NVHC, CNDA 5.0 Chỉ định thầu giám sát Phân công, chọn lựa nhà thầu giám sát việc xây dựng CNDA, TVKT Xác định giám sát xây dựng 6.0 Xây dựng cơ sở hạ tầng 6.1 Xây dựng cơ sở hạ tầng Xây dựng cơ sở hạ tầng như đường chạy, hệ thống điện, nước Thầu Hồn tất cơ sở hạ tầng cho khu thể thao T&S 6.2 Quyết tốn và nghiệm thu xây dựng Kiểm tra chất lượng của công trình và quyết tốn CNDA, TVKT, NVKT, Thầu 7.0 Xây dựng 7.1 Xây dựng các công trình xây dựng Xây dựng các công trình xây dựng như các nhà hàng, khu vui chơi, thể thao… Thầu Hồn tất các công trình xây dựng của khu thể thao T&S 7.3 Nghiệm thu Kiểm tra từng bộ phận công trình được thực hiện TVKT 7.4 Quyết tốn Xác định giá trị của công trình CNDA, TVKT, NVKT, Thầu 8.0 Giám sát Thực hiện việc giám sát chất lượng các công trình xây dựng, giải quyết những sự cố xảy ra và báo cáo định kỳ cho chủ nhiệm dự án về tiến độ xây dựng Giám sát, TVKT, CNDA Việc giám sát đi cùng với hoạt động xây dựng. 9.0 Tuyển dụng nhân sự 9.1 Thông báo tuyển dụng Tuyển dụng nhân sự cho hoạt động của khu du lịch T&S CĐT, NVNS, NVHC Bộ máy điều hành, hoạt động cho khu thể thao 9.2 Nhận hồ sơ 9.3 Phỏng vấn và ký hợp đồng LĐ 10.0 Xin các loại giấy phép khác Xin giấy phép cho hoạt động kinh doanh của khu thể thao NVTT, NVHC, TVPL Giấy phép hoạt động 11.0 Khánh thành Khai trương khu thể thao T&S CĐT, CNDA, NVNS, NVTT ĐƯA khu thể thao vào hoạt động Bảng 8.2 Bảng mô tả công việc trong dự án Ghi chú: CĐT: Chủ đầu tư CNDA: Chủ nhiệm điều hành dự án NVKT: Nhân viên kế tốn NVHC: Nhân viên hành chánh NVTT: Nhân viên tiếp thị NVNS: Nhân viên nhân sự TVPL: Tư vấn pháp lý TVKT: Tư vấn kĩ thuật TV: Tư vấn pháp lý và tư vấn kĩ thuật Xác định trình tự và thời gian thực hiện các công việc Mã số Tên công việc Thời gian Công việc trước Thời gian dự tính a m b 1.0 Chuẩn bị đầu tư 47 1.1 Nghiên cứu khả thi 25 30 47 32 1.2 Thẩm định và phê duyệt dự án 15 30 45 1.1 30 2.0 Khởi tạo dự án 83 2.1 Thành lập ban quản lý dự án 1 1 1 1.2 1 2.2 Lập hồ sơ xin giao đất 15 18 27 1.2 19 2.3 Thiết kế công trình 30 45 60 1.2 45 2.4 Duyệt thiết kế và dự tốn 15 30 45 2.3 30 2.5 Xin giấy phép xây dựng 15 18 21 2.4; 2.2 18 3.0 Đấu thầu xây dựng 68 3.1 Lập kế hoạch đầu thầu 7 10 13 2.4 10 3.2 Chọn và thông báo mời thầu xây dựng 3 3 3 2.5 3 3.3 Phát và nhận hồ sơ đấu thầu 15 15 15 3.2 15 3.4 Mở thầu XD (chọn thầu và ký kết hợp đồng) 15 30 57 3.3 32 4.0 Đấu thầu xây dựng cơ sở hạ tầng 69 4.1 Lập kế hoạch đầu thầu 7 10 13 2.4 10 4.2 Chọn và thông báo mời thầu xây dựng 3 3 3 2.5 3 4.3 Phát và nhận hồ sơ đấu thầu 15 15 15 3.2 15 4.4 Mở thầu XD (chọn thầu và ký kết hợp đồng) 15 30 63 3.3 33 5.0 Chỉ định thầu giám sát 7 10 13 3.0; 4.0 10 6.0 Xây dựng cơ sở hạ tầng 181 6.1 Khởi công xây dựng 1 1 1 5 1 6.2 Xây dựng hệ thống giao thông, đường chạy bộ 140 150 220 6.1 160 6.3 Nghiệm thu hệ thống giao thông, đuờng chạy bộ 1 1 1 6.2 1 6.4 Quyết tốn hệ thống đường giao thông 15 30 45 6.2 30 6.5 Xây dựng hệ thống cấp thốt nước 140 150 220 6.1 160 6.6 Nghiệm thu hệ thống cấp nước và thốt nước 1 1 1 6.5 1 6.7 Quyết tốn công trình 15 30 45 6.5 30 6.8 Xây dựng hệ thống điện 140 150 220 6.1 160 6.9 Nghiệm thu hệ thống điện 1 1 1 6.8 1 6.10 Quyết tốn hệ thống điện 15 30 45 6.10 30 7.0 Xây dựng 171 7.1 Xây dựng và mua sắm thiết bị 906 151 7.1.1 Sân Tennis (có mái che và không có mái che) 95 120 151 6.1 121 7.1.2 Sân Golf 20 30 46 6.1 31 7.1.3 Nhà chiếu phim 40 60 80 6.1 60 7.1.4 Bóng bàn trong nhà 30 45 60 6.1 45 7.1.5 Khu bán hàng và nhà hàng 75 90 117 6.1 92 7.1.6 Khu chăm sóc sức khoẻ 95 120 145 6.1 120 7.1.7 Khu dịch vụ 100 120 140 6.1 120 7.1.8 Hồ bơi 45 60 75 6.1 60 7.1.9 Khu trò chơi 48 60 78 6.1 61 7.1.10 Khu điều hành 80 90 112 6.1 92 7.1.11 Bãi xe 25 30 41 6.1 31 7.1.12 Mua sắm và lắp ráp thiết bị cho khu trò chơi 20 30 46 7.1.9 31 7.1.13 Mua sắm trang thiết bị cho thể dục thẫm mỹ 20 30 46 7.1.6 31 7.2 Nghiệm thu, bàn giao 2 3 10 7.1 4 7.3 Quyết tốn công trình 15 30 45 7.1 30 8.0 Tuyển dụng nhân sự cho công ty 162 27 8.1 Thông báo tuyển dụng 15 15 15 7.2 15 8.2 Nhận hồ sơ 7 7 7 8.1 7 8.3 Phỏng vấn và ký hợp đồng LĐ 5 5 5 8.2 5 9.0 Xin các loại giấy phép khác 15 18 33 7.3 20 10.0 Khánh thành 1 3 5 9 3 Bảng 8.3 Bảng xác định trình tự và thời gian của công việc * Ghi chú: Thời gian của các công việc trong dự án trong bảng trên được ước tính dựa trên ý kiến của các chuyên gia về xây dựng. Các mốc công việc quan trọng đối với dự án gồm những công việc sau đây: Thành lập ban quản lý dự án. Khởi công xây dựng. Quyết tốn hệ thống đường giao thông, chạy bộ. Khánh thành. Kết quả điều độ Theo kết quả điều độ dự án xây dựng kéo dài 430 ngày, bắt đầu từ ngày 12/10/2004 và kết thúc vào ngày 14/6/2006. Trong đó, có một số công việc sau đây cần được kiểm sốt chặt chẽ để tránh việc kéo dài dự án. Nghiên cứu khả thi Thẩm định và phê duyệt dự án Thiết kế công trình Duyệt thiết kế và dự tốn Xin giấy phép xây dựng Chọn và thông báo mời thầu xây dựng Phát và nhận hồ sơ đấu thầu Mở thầu XD (chọn thầu và ký kết hợp đồng) Chỉ định thầu giám sát Khởi công xây dựng Xây dựng hệ thống giao thông, đường chạy bộ Quyết tốn hệ thống đường giao thông Xin các loại giấy phép khác Khánh thành Những công việc liệt kê ở trên là những công việc Gantt của dự án, thời gian thực hiện những công việc này hầu hết đều nằm trong luật định nên không thể nhanh hơn được. Phân tích PERT Để nắm được khả năng hồn thành dự án, chúng ta thực hiện phân tích PERT. Kết quả được trình bày trong bảng sau đây. Mã số Tên công việc Thời gian Thời gian dự tính Phương sai a m b 1.1 Nghiên cứu khả thi 25 30 47 32 13.44 1.2 Thẩm định và phê duyệt dự án 15 30 45 30 25.00 2.3 Thiết kế công trình 30 45 60 45 25.00 2.4 Duyệt thiết kế và dự tốn 15 30 45 30 25.00 2.5 Xin giấy phép xây dựng 15 18 21 18 1.00 3.2 Chọn và thông báo mời thầu xây dựng 3 3 3 3 0.00 3.3 Phát và nhận hồ sơ đấu thầu 15 15 15 15 0.00 4.4 Mở thầu XD (chọn thầu và ký kết hợp đồng) 15 30 63 33 64.00 5.0 Chỉ định thầu giám sát 7 10 13 10 1.00 6.1 Khởi công xây dựng 1 1 1 1 0.00 6.2 Xây dựng hệ thống giao thông, đường chạy bộ 140 150 220 160 177.78 6.4 Quyết tốn hệ thống đường giao thông 15 30 45 30 25.00 9.0 Xin các loại giấy phép khác 15 18 33 20 9.00 10.0 Khánh thành 1 3 5 3 0.44 Tổng 430 366.67 Bảng 8.4: Bảng phân tích PERT Trung bình thời gian hồn tất dự án là 430 ngày với độ lệch chuẩn 19.1 Xác suất để hồn tất dự án trước 460 ngày là 95% . CHƯƠNG IX. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận Qua kết quả phân tích tài chính cho thấy dự án “ Đầu tư phát triển khu thể thao giải trí T & S” có giá trị NPV khoảng 14,6 tỷ đồng với IRR là 21 % lớn hơn giá trị MARR là 12 % , do đó dự án được xem là hiệu quả về mặt tài chính. Từ kết quả phân tích độ nhạy của yếu tố thị phần của Khu thể thao giải trí T&S, ta thấy dự án trở nên không có hiệu quả khi thị phần của công ty chiếm khoảng 0.06 % thị trường. Do đó Khu thể thao gỉai trí T&S cần lưu ý yếu tố thị phần trong quá trình hoạt động của dự án . Kiến nghị Trong quá trình thực hiện dự án một số công việc cần được lưu ý để đảm bảo tiến độ cho dự án và do mức độ đa dạng của các công trình xây dựng chúng ta cần xây dựng tốt các kế hoạch đảm bảo chất lượng, thời gian các công việc và theo dõi sát tiến độ thực hiện. Do thời gian còn hạn hẹp, nên nhóm đã bỏ qua một số phân tích về độ rủi ro cho các yếu tố % thị phần và tỉ lệ khách tham gia các hoạt động vui chơi tại khu thể thao giải trí T&S. TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình “Quản Lý Dự Aùn” của PGS.TS Hồ Thanh Phong “Kinh Tế Kỹ Thuật” của giáo sư Phạm Phụ “Máy Tính Trong Kinh Doanh” Giáo trình “Microsoft Project” Các nguồn dữ liệu: Niên giám thống kê năm 2001 Trang Web www.nhadat.com Trang Web www.hochiminh.gov.vn Trang Web www.pso.hochiminh.gov.vn của cục thống kê TP.HCM