Nhà ở - Nhận thức và kiến nghị

I. Một số vấn đề lý luận về nhà ở: 1. Khái niệm nhà ở: Trước đây vào thời kỳ nguyên thuỷ, nhà ở mới chỉ đơn giản được hiểu là nơi che mưa, che nắng, tránh thú dữ. Khi cuộc sống ngày một phát triển cũng là lúc tầm quan trọng của ngôi nhà được nâng lên. Nhà ở đã trở thành nơi diễn ra mọi sinh hoạt, nơi tái tạo sức lao động và còn là một hàng hoá đặc biệt có những đặc điểm riêng. Theo từ điển Tiếng Việt "nhà" được định nghĩa là: công trình xây dựng có mái, có tường vách để ở hay để dùng vào một công việc nào đó. Theo Luật Nhà ở ban hành năm 2005 và̀ Điều 3 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ đã giải thích các khái niệm liên quan đến nhà ở như sau: - “Nhà ở là công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân.” (Điều 1 của Luật Nhà ở). - Nhà ở thương mại là nhà ở do tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng để bán, cho thuê theo nhu cầu và cơ chế thị trường. - Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định. - Nhà ở công vụ là nhà ở do Nhà nước đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 60 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này thuê trong thời gian đảm nhiệm chức vụ theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này. - Nhà biệt thự tại đô thị là nhà ở riêng biệt (hoặc có nguồn gốc là nhà ở đang được dùng vào mục đích khác) có sân, vườn, hàng rào và lối ra vào riêng biệt, có số tầng chính không quá ba tầng (không kể tầng mái che cầu thang, tầng mái và tầng hầm), có ít nhất ba mặt nhà trông ra sân hoặc vườn, có diện tích xây dựng không vượt quá 50% diện tích khuôn viên đất, được xác định là khu chức năng trong quy hoạch đô thị được cấp có thẩm quyền phê duyệt. - Nhà chung cư là nhà ở có từ hai tầng trở lên, có lối đi, cầu thang và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho nhiều hộ gia đình, cá nhân. Nhà chung cư có phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng hộ gia đình, cá nhân, của chủ đầu tư và phần diện tích thuộc sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư; - Thuê mua nhà ở xã hội là việc người thuê mua nhà ở thanh toán trước một khoản tiền nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng, số tiền còn lại được tính thành tiền thuê nhà và người thuê mua phải trả hàng tháng hoặc trả theo định kỳ. Sau khi hết hạn thuê mua và người thuê mua đã trả hết tiền thuê nhà thì được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở đó. 2. Đặc điểm của nhà ở: Ta có thể khẳng định, nhà ở là một loại hàng hoá đặc biệt bởi những lý do sau đây: - Nhà ở gắn liền với vị trí không gian nên không thể di chuyển được, không mang đi trao đổi mua bán dễ dàng như những loại hàng hoá khác; - Nhà ở là một trong những loại hàng hóa có giá đắt nhất. Do chi phí xây dựng lớn, giá thành nguyên vật liệu cao và quỹ đất xây dựng luôn có giới hạn so với mức gia tăng của dân số nên giá nhà ở là rất đắt, đặc biệt ở những thành phố lớn; - Nhà ở có tính bền vững, lâu dài. Một ngôi nhà có thể là nơi sinh hoạt của các thế hệ trong một hay nhiều gia đình, trải qua hàng trăm năm lịch sử; - Giá nhà ở trước hết phụ thuộc vào giá đất, tiếp theo là phụ thuộc vào mức độ bền vững về kết cấu xây dựng, mức thuận tiện trong sinh hoạt. Mức giá nhà ở được chia thành hai phần gồm: mức giá đất và mức giá xây dựng; - Việc giao dịch mua bán, chuyển nhượng nhà ở phải thực hiện theo những quy định hết sức chặt chẽ của pháp luật. 3. Phân loại nhà ở: Có rất nhiều tiêu chí để phân loại nhà ở. Việc phân loại nhà ở là hết sức cần thiết cho việc định giá các ngôi nhà, đồng thời để xác định nghĩa vụ của các cá nhân, các hộ gia đình, các doanh nghiệp sở hữu nhà. Nếu Căn cứ Điều 4 Nghị định 209/2004/NĐ-CP ngày 16-12-2004 về quản lý chất lượng công trình xây dựng của Chính phủ, thì nhà ở được phân loại gồm nhà chung cư và nhà riêng lẻ. Theo phụ lục I đính kèm Nghị định 209/2004/NĐ-CP phân cấp công trình xây dựng là nhà ở riêng lẻ như sau: 1. Cấp đặc biệt: Là nhà ở có tổng diện tích sàn lớn hay bằng 15.000m2 (≥15.000m2) hay có chiều cao trên hay bằng 30 tầng ( ≥30 tầng); 2. Cấp I: Là nhà ở có tổng diện tích sàn từ 10.000m2 đến dưới 15.000m2 (từ 10.000m2 < 15.000m2) hay có chiều cao từ 20 đến 29 tầng; 3. Cấp II: Là nhà ở có tổng diện tích sàn từ 5.000m2 đến dưới 10.000m2 (từ 5.000m2 < 10.000m2) hay có chiều cao từ 9 đến 19 tầng; 4. Cấp III: Là nhà ở có tổng diện tích sàn từ 1.000m2 đến dưới 5.000m2 (từ 1.000m2 <5.000m2) hay có chiều cao từ 4 đến 8 tầng; 5. Cấp IV: Là nhà ở có tổng diện tích sàn dưới 1.000m2 hay có chiều cao nhỏ hơn hay bằng 3 tầng ( ≤ 3 tầng); Đối với nhà biệt thự - là nhà riêng biệt, có sân vườn, hàng rào, xây bằng gạch ngói hay bê tông cốt thép, kiến trúc mỹ thuật, tiện nghi sinh hoạt đầy đủ, mỗi tầng có ít nhất 2 phòng để ở quay ra sân hay vườn, được phân ra thành 4 hạng. Việc phân loại biệt thự căn cứ vào mức độ, sử dụng vật liệu xây dựng đắt tiền, sân vườn rộng hay hẹp, vệ sinh- hạng 1 mỗi tầng có thể có 1 phòng vệ sinh còn hạng 4 cứ mỗi phòng phải có một phòng tắm, phòng vệ sinh riêng. Dưới đây là cách phân hạng nhà biệt thự: Hạng 1: Biệt thự giáp tường; Hạng 2: Biệt thự song đôi; Hạng 3: Biệt thự riêng biệt; Hạng 4: Biệt thự sang trọng riêng biệt; Nếu phân loại nhà ở theo khả năng thu nhập của hộ gia đình, ta có thể chia nhà ở thành những nhóm sau đây: Nhóm 1: Nhóm hộ gia đình có thu nhập cao có nhà ở riêng biệt, kiên cố, hiện đại; Nhóm 2: Nhóm hộ gia đình có thu nhập trên mức trung bình có nhu cầu nhà ở đa chức năng, vừa có thể ở, vừa có thể kinh doanh với những tiện nghi tương đối hiện đại; Nhóm 3: Nhóm hộ gia đình có thu nhập trung bình, có nhà ở là căn hộ nhỏ, trong ngõ, hẻm hoặc nhà chung cư có tiện nghi tối thiểu; Nhóm 4: Nhóm hộ có thu nhập thấp, thường có nhà ở là những căn nhà ở tạm, không hợp pháp ở các hẻm, kênh rạch hoặc ngoại ô. Sự phân tầng giàu – nghèo ngày một thể hiện rõ nét, đặc biệt ở các đô thị lớn. Điều này ảnh hưởng rất rõ trong nhu cầu nhà ở, khả năng xây dựng nhà ở của các cá nhân, hộ gia đình. Nếu phân loại nhà ở theo nguồn vốn xây dựng ta có: Nhóm 1: Nhà ở được xây dựng bằng nguồn vốn từ kênh ngân sách nhà nước; Nhóm 2: Nhà ở do các tổ chức kinh tế xã hội bỏ vốn góp xây dựng; Nhóm 3: Nhà ở do vốn của nhiều tổ chức đóng góp xây dựng; Nhóm 4: Nhà ở do vốn tư nhân bỏ ra xây dựng. II. Quy định của pháp luật hiện hành về giao dịch đối với nhà ở: Như đã trình bày ở trên, nhà ở là hàng hóa đặc biệt, việc thực hiện giao dịch, chuyển nhượng, mua bán nhà ở phải được tiến hành theo quy định chặt chẽ của pháp luật. Hiện tại theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005, có các hình thức giao dịch về nhà ở sau: - Mua bán; - Cho thuê; - Thuê mua; - Tặng cho; - Thừa kế; - Đổi; - Cho mượn; cho ở nhờ; - Ủy quyền quản lý nhà ở. Có các giao dịch chuyển quyền sử dụng nhà ở sau: - Cho thuê; - Cho mượn; - Cho ở nhờ; - Ủy quyền quản lý nhà ở (các bên thỏa thuận cho bên quản lý được ở nhà đang quản lý của chủ sở hữu) Luật Nhà ở đã quy định rõ những điều kiện đối với nhà ở được tham gia giao dịch tại Điều 91, theo đó: “ 1. Trong các giao dịch về mua bán, tặng cho, đổi, thừa kế, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở thì nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 2. Trường hợp nhà ở cho thuê ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này còn phải bảo đảm chất lượng, an toàn cho bên thuê nhà ở, cung cấp điện, nước, vệ sinh môi trường và các điều kiện thiết yếu khác. 3. Trong trường hợp nhà ở thuê mua phải bảo đảm các tiêu chuẩn quy định tại Mục 4 Chương III của Luật này” Điều kiện đối với chủ thể tham gia giao dịch về nhà ở cũng được quy định cụ thể như sau tại Điều 92: “1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải có các điều kiện sau đây: a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh. 2. Bên mua, thuê, thuê mua, đổi, nhận tặng cho, mượn, ở nhờ, được uỷ quyền quản lý nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh” Trình tự, thủ tục về giao dịch nhà ở được quy định tại Điều 93 như sau: “1. Các bên trực tiếp hoặc thông qua người đại diện thoả thuận về mua bán, thuê, thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở (sau đây gọi chung là hợp đồng về nhà ở). Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà ở thì phải có văn bản tặng cho. 2. Hợp đồng về nhà ở, văn bản tặng cho nhà ở phải thể hiện các nội dung sau đây: a) Tên và địa chỉ của các bên; b) Mô tả đặc điểm của nhà ở; c) Giá và phương thức thanh toán nếu trong hợp đồng có thoả thuận về giá; d) Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành (nếu có); thời hạn cho thuê; cho mượn, cho ở nhờ; uỷ quyền quản lý; đ) Quyền và nghĩa vụ của các bên; e) Cam kết của các bên; g) Các thỏa thuận khác; h) Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng hoặc ký văn bản; i) Chữ ký của các bên (nếu là tổ chức thì phải đóng dấu và ghi rõ chức vụ của người ký). 3. Hợp đồng về nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã đối với nhà ở tại nông thôn, trừ các trường hợp sau đây: a) Cá nhân cho thuê nhà ở dưới sáu tháng; b) Bên bán, bên cho thuê nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở; c) Thuê mua nhà ở xã hội; d) Bên tặng cho nhà ở là tổ chức. 4. Một trong các bên theo thoả thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. 5. Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở. 6. Trường hợp cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở từ sáu tháng trở lên thì bên cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý nhà ở phải nộp cho Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở bản sao hợp đồng về quy định tại khoản này. 7. Trình tự thế chấp nhà ở thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự. Bên nhận thế chấp được giữ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong thời gian nhận thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.” III. Thực trạng nhà ở tại Việt Nam hiện nay: Theo thống kê mới nhất về nhà ở của Bộ Xây dựng thì đến nay tổng số hộ có nhà ở trên cả nước là 22.186.275 hộ, tỷ lệ số hộ không có nhà ở khoảng 0,52‰ (khoảng 11.458 hộ), trong đó số hộ có nhà ở tại khu vực đô thị là 6.756.726 hộ, số hộ không có nhà ở khoảng 0,67‰ (khoảng 4.502 hộ). Số hộ có nhà ở tại khu vực nông thôn là 15.429.549 hộ, hộ không có nhà ở khoảng 0,45‰ (khoảng 6.956 hộ).Tổng diện tích sàn nhà ở là 1.415.261.687 m2, trong đó khu vực đô thị là 476.309.938 m2 và khu vực nông thôn: 938.951.749 m2. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, loại hình nhà ở chung cư trong một vài năm gần đây có phát triển nhưng vẫn chiếm tỷ trọng rất thấp, chỉ khoảng 1,23% trong tổng số lượng ngôi nhà/căn hộ. Tỷ trọng số lượng căn hộ chung cư tại khu vực đô thị cao hơn nhiều lần so với khu vực nông thôn (3,72% so với 0,20%). Những con số, thống kê của Bộ Xây Dựng đã phần nào nói lên những bất cập, nghịch lý ở thị trường bất động sản nước ta. Trong khi tại 2 thành phố lớn Hà Nội và Hồ Chí Minh việc có được một chỗ ở dù chỉ là đi thuê cũng không hề đơn giản thì thống kê của Bộ Xây Dựng lại cho biết diện tích sàn nhà ở bình quân trên đầu người của cả nước đạt 16,7 m2 sàn/người. Tại khu vực đô thị thì con số này đã tăng lên 19,2 m2 sàn/người, trong khi tại khu vực nông thôn đã giảm xuống chỉ còn 15,7 m2 sàn/người. Thống kê của Bộ Xây Dựng về sự chênh lệch giữa các vùng với nhau về diện tích nhà ở cũng gây ra rất nhiều ngạc nhiên. Trong khi tại Tây Nguyên bao la bát ngát diện tích nhà ở  chỉ đạt 14,8m2/người, thì tại các khu vực khác như Đông Nam Bộ cũng đạt tới 17,4 m2 sàn/người hay khu vực Đồng bằng Sông Hồng đạt 16,5 m2 sàn/người. Kết quả điều tra về chất lượng nhà ở được công bố như sau: tỷ lệ nhà kiên cố ở nông thôn cao vượt xa ở thành thị (49,33% so với 40,9%), trong khi tỷ lệ nhà bán kiên cố ở thành thị chiếm cao hơn ở nông thôn rõ rệt. Ngoài ra, sau 10 năm (1999 -2009), số hộ có diện tích sử dụng lớn (từ 60m2 trở lên) của toàn quốc đã tăng hơn gấp đôi, từ 24,2% lên 52,83%. Tuy nhiên, số hộ có nhà ở với diện tích sử dụng dưới 15 m2 sau 10 năm không giảm, thậm chí còn tăng lên (1999 là 2,2% và 2009 là 2,38%). Số hộ có nhà ở với diện tích dưới 25m2 chiếm tỷ lệ còn nhiều (khoảng 8%), số hộ có nhà ở với diện tích sử dụng trên 100m2 chiếm tỷ lệ gần như cao nhất, đạt trên 19% (đặc biệt là tại khu vực đô thị gần 30%). Từ những con số trên ta có thể thấy rõ khoảng cách giàu nghèo ngày càng tăng, ngoài ra nó còn phản ánh rõ tính thiếu minh bạch, thiếu thông tin cũng như kém chuyên nghiệp của thị trường bất động sản Việt Nam. Khi số căn hộ có diện tích 25m2 – diện tích không đảm bảo đủ công năng sinh hoạt bình thường cho con người vẫn còn chiếm tỉ lệ lớn là một thách thức lớn cho mục tiêu tăng diện tích ở bình quân nhưng vẫn đảm bảo được diện tích sống tối thiểu phù hợp cho mọi đối tượng xã hội. Hiện nay nhiều dự án nhà ở, khu đô thị mới tiếp tục được triển khai, bổ sung nguồn cung cho thị trường. Đặc biệt, chủ trương phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp, công nhân, học sinh - sinh viên bước đầu đã có được những kết quả. Tuy nhiên, vẫn tồn tại một nghịch lý – khó khăn lớn nhất là giá nhà ở nước ta thuộc nhóm cao nhất thế giới, vượt xa thu nhập bình quân của người lao động. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, chỉ số giá nhà/thu nhập của người dân ở Việt Nam từ 24,5 đến 26,6, trong khi ở khu vực Nam Á là 6,25; Đông Á là 4,14; châu Phi là 2,21; châu Âu, Trung Đông và Bắc Mỹ là 6,25; Mỹ Latin và Caribe là 2,38. Ở nhiều nước trên thế giới người dân chỉ cần dành bình quân một phần ba thu nhập cho nhà ở thì tại Việt Nam thu nhập dành cho nhà ở tới 80%. Thậm chí, nếu dành 100% thu nhập cho nhà ở, công chức các nước chỉ mất 4-5 năm có thể tạo lập chỗ ở, trong khi công chức Việt Nam mất hàng chục năm. Hay như trong phát biểu mới đây nhất của ông Nguyễn Trần Nam – Thứ trưởng Bộ Xây Dựng thì “nếu chỉ trông vào lương, người nghèo đừng nghĩ đến nhà thu nhập thấp, vì "lương cỡ Bộ trưởng cũng phải 40 năm mới đủ tiền mua". Kết quả khảo sát thực tế cho thấy, giá nhà ở nói riêng tại các đô thị lớn quá cao so với mặt bằng thu nhập của người dân, cũng như vượt quá giá trị thực của bất động sản. Trong 80 triệu mét vuông nhà xây mới, có 70% là người dân tự xây, chỉ có 30% do doanh nghiệp kinh doanh bán ra thị trường. Nguồn cung loại nhà giá cao (nhất là các chung cư cao cấp) có thời điểm được đầu tư xây dựng ồ ạt theo trào lưu của thị trường. Mức giá của loại nhà này không phù hợp với số đông người dân, những người có nhu cầu ở thực, mà hướng đến nhóm nhỏ người có nhiều tiền. Đến nay, thị trường căn hộ cao cấp bão hòa, nhà xây nhiều trong khi nhu cầu có khả năng thanh toán thực tế thấp, dẫn đến dư thừa, trong khi nguồn cung nhà giá thấp lại quá thiếu, nhất là loại hình nhà ở cho thuê. Đặc biệt, góp phần vào việc đẩy giá nhà ở lên cao là hiện tượng đầu cơ, làm giá và tâm lý mua bán theo tin đồn, tâm lý đám đông diễn ra phổ biến làm cho thị trường đã lộn xộn càng thêm méo mó. Tại Hà Nội, "cơn sốt" đất khu vực phía tây hồi đầu năm 2010 và ở Sóc Sơn, Đông Anh tháng 3 năm 2011 vừa qua là ví dụ điển hình cho hiện tượng đầu cơ. Cũng có thể nhận rõ hiện tượng đầu cơ qua tình trạng biệt thự, nhà liền kề tại các khu đô thị mới bỏ trống, không người ở. Thậm chí, qua kiểm tra tại 18 dự án khu đô thị tại Hà Nội, có dự án 100% nhà biệt thự bỏ không, chưa sử dụng, ảnh hưởng tiêu cực đến kinh tế, gây lãng phí lớn tài nguyên đất và tiền của. Theo thống kê chưa đầy đủ, đến nay cả nước có khoảng 2.500 dự án đang được triển khai và hàng trăm dự án khởi công mới, nhiều dự án hoàn thành hạ tầng kỹ thuật hoặc đủ điều kiện để bán. Trong đó, Hà Nội có hơn 800 dự án; TP Hồ Chí Minh có gần 1.400 dự án; Đà Nẵng có hơn 120 dự án. Bình quân mỗi năm, diện tích nhà ở xây mới xấp xỉ 80 triệu mét vuông. Riêng 6 tháng đầu năm 2011 đã xây mới 30 triệu mét vuông (khu vực đô thị có 10 triệu mét vuông). Tuy vậy hiện tượng nhà xây xong không được đi vào sử dụng trong khi rất nhiều người thu nhập thấp không có nhà ở vẫn còn tiếp diễn trong thời gian dài. Hiện nay nhà ở cho người có thu nhập thấp là vấn đề hết sức bức thiết ở các địa phương trên cả nước. Mới có khoảng 20% trong số khoảng 11,3 triệu cán bộ, công nhân viên chức có chỗ ở ổn định, còn lại là chưa có chỗ ở ổn định hoặc phải thuê nhà sống tạm bợ với 2- 3 m2/người. Số người lao động được ở trong nhà trọ do doanh nghiệp xây chiếm khoảng 2%. Phần lớn cán bộ, công nhân viên chức vẫn chưa có nhà để ở, họ phải đi thuê nhà với giá cao hơn so với đồng lương, hoặc nếu thuê được giá rẻ thì lại không đảm bảo điều kiện sinh hoạt, ảnh hưởng lớn tới việc tái tạo sức lao động. Sau 2 năm triển khai xây dựng nhà ở thu nhập thấp, không chỉ thất bại về mặt số lượng, nhiều dự án đang triển khai cũng đưa ra mức giá quá cao so với mức sống của người dân, đi ngược lại với mục tiêu nhà thu nhập thấp. Theo Bộ xây dựng, tính đến nay, số lượng các dự án nhà ở cho công nhân và người thu nhập thấp được khởi công, bàn giao ít hơn nhiều so với kế hoạch. Nhà ở cho công nhân mới có 25 dự án (đạt 53% so với dự kiến) được khởi công, trong đó 9 dự án hoàn thành bàn giao; nhà cho người thu nhập thấp mới khởi công 39 dự án (đạt 26% so với dự kiến), trong đó đã hoàn thành 1.714 căn hộ đáp ứng cho khoảng 6.800 người (đạt 1% kế hoạch). Dù Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn đã đi vào đời sống nhưng các chính sách hỗ trợ người dân mua nhà của Nhà nước vẫn chưa được người dân ủng hộ bởi thủ tục hành chính hẵng còn rườm rà, phức tạp. Tuy đã có một số ngân hàng tham gia vào việc bán nhà trả góp và cho thuê nhưng số lượng vẫn còn rất ít, mới giải tỏa được số lượng rất nhỏ nhu cầu về nhà ở của người dân. Cơ chế chính sách hỗ trợ của Nhà nước chưa đủ mạnh, chưa có chế tài để thực hiện việc bán nhà trả góp và cho thuê khi số đông người có thu nhập thấp không có khả năng chi trả liên tục. Hơn nữa mục đích của các ngân hàng và các công ty xây dựng là thu được lợi nhuận nhưng đầu tư vào nhà ở cho người có thu nhập thấp lại chỉ đem lại lợi nhuận rất thấp. Riêng trong hai năm 2009 -2010, các doanh nghiệp đã đăng ký 150 dự án, quy mô xây dựng 5.659.740 m2 sàn, số vốn đầu tư 22.738 tỉ đồng, hoàn thành 152.372 căn hộ, đáp ứng cho 640.000 người. Thực tế này cho thấy, số dự án và doanh nghiệp đăng ký tham gia xây dựng nhà ở thu nhập thấp nhiều nhưng rốt cuộc thực hiện không được như vậy.  Phân tích nguyên nhân dẫn tới tình trạng này một phần quan trọng bởi sau năm 2009, tức là sau thời điểm đăng ký dự án, các doanh nghiệp đã có thông tin về việc chỉ thực hiện các cơ chế, chính sách ưu đãi về thuế đối với nhà thu nhập thấp trong năm 2009, nên nhiều doanh nghiệp sau khi khởi công đã tạm dừng hoặc triển khai dự án rất chậm. Chẳng những không được áp dụng ưu đãi thuế, các doanh nghiệp còn rất khó tiếp cận được nguồn vốn vay ưu đãi từ Ngân hàng Phát triển Viêt Nam. Hiện nay, sau rất nhiều “vòng đàm phán”, mới có 5 dự án được vay tại Ngân hàng Phát triển Việt Nam với tổng số vốn vay 740 tỉ đồng, đạt 19% so với số vốn của các dự án đã khởi công. Bên cạnh đó, khó khăn khi vay vốn từ ngân hàng thương mại (lãi suất rất cao) nên chủ đầu tư giảm tiến độ thi công. Chính sách hỗ trợ mua nhà là giành cho người có thu nhập thấp nhưng trong thực tế chỉ những người có thu nhập khá mới mua được nhà. Giá nhà đã cao khi đến được với người mua nhà còn phải chịu thêm 30 – 40% giá trị do đầu cơ hay trung gian. Ngoài ra, tâm lý quen với phong cách nhà thương mại cũng khiến nhà thu nhập thấp trở nên đắt đỏ. Hiện nay, vẫn chưa có tiêu chí xây dựng nhà thu nhập thấp. Phần lớn các đơn vị vẫn làm theo chuẩn nhà chung cư do Bộ Xây dựng quy định. Gạch xây dựng có chất lượng loại một, nhà có thang máy, thậm chí có cả tầng hầm, không kém gì nhà thương mại. Tóm lại, ở Việt Nam hiện nay để người thu nhập thấp có thể sở hữu một ngôi nhà vẫn là một ước mơ xa vời. III. Một số kiến nghị: Như chúng ta đã biết, nhà ở cho người lao động đang là trung điểm thảo luận trong giai đoạn suy thoái kinh tế thế giới hiện nay. Không chỉ ở Việt Nam mà ở nhiều nước trên thế giới, dư luận xã hội đang tập trung vào khu vực xã hội và nhà ở bình dân. Để giải quyết triệt để tình trạng người lao động không có nhà ở trong khi có rất nhiều biệt thự, chung cư xây lên cho người giàu bị bỏ trống, Nhà nước cần sớm ban hành và thực thi những chính sách, biện pháp hữu hiệu nhằm điều chỉnh tình trạng bất cập trên. Vừa qua Bộ Xây Dựng đã đề xuất lộ trình phát triển nhà ở bình dân giai đoạn 2009 – 2015, theo đó tập trung vào khu vực nhà ở xã hội và nhà ở giá rẻ. Các giải pháp chính tập trung vào cách thức tổ chức xây dựng nhà ở xã hội bằng vốn ngân sách nhà nước; chính sách ưu đãi nhà đầu tư xây dựng nhà ở giá rẻ; chính sách kích cầu đối với người lao động có nhu cầu nhà ở; cơ chế quản lý khu vực nhà ở bình dân và cách thức lựa chọn đối tượng vào khu vực nhà ở bình dân. Dưới góc độ là một sinh viên học tập và nghiên cứu pháp luật, dưới đây là những kiến nghị nhằm góp phần giải quyết những vướng mắc còn tồn đọng lâu nay về vấn đề nhà ở tại Việt Nam: Từ những bài học kinh nghiệm của các nước trên thế giới: Từ kinh nghiệm của các nước trên thế giới về việc giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp, chúng ta có thể rút ra được những bài học sau đây1: Thứ nhất: Cung cấp quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho người có thu nhập thấp là điều kiện và nội dung của quá trình giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp. Ta có thể tham khảo tại Hoa Kỳ - quốc gia phải chịu sức ép lớn trong việc giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp, cứ sao hai mươi năm dân số tại quốc gia này tại tăng lên gấp đôi do lượng người nhập cư từ khắp nơi trên thế giới tới. Để giải quyết vần đề nhà ở này, thay vì trợ cấp cho người lao động có thu nhập thấp hay trợ cấp cho các công ty xây dựng độc quyền, Chính phủ Hoa Kỳ đã ban hành quy định về quyền ưu tiên mua nhà. Theo đó những người lấn chiếm đất công đã xây nhà trên đó để ở nhằm cải tạo đất vì các mục tiêu xây dựng được quyền ưu tiên mua trước theo giá quy định của Nhà nước. Thực tế cho thấy nguyên nhân chủ yếu dẫn đến việc khó khăn trong vấn đề giải quyết 1. Tác giả Duy Hiếu. Báo Diễn đàn Doanh nghiệp. nhà ở cho người có thu nhập thấp không phải là thu nhập thấp mà một phần không nhỏ Chính phủ cung cấp hạn chế quyền sở hữu chính thức về nhà đất cho đại bộ phận dân chúng. Tuy nhiên, để áp dụng bài học của Hoa Kỳ chúng ta cần phải xem xét và phân tích kỹ lưỡng trước khi áp dụng bởi quỹ đất của Việt Nam ta nhỏ hơn rất nhiều so với quốc gia rộng lớn này. Thứ hai: Chính phủ không phải là người giữ vai trò quyết định của thị trường nhà ở. Theo các nhà kinh tế thì Chính phủ có vai trò quyết định trong việc giải quyết nhà ở nhưng thực tế đã chứng minh thị trường chứ không phải Chính phủ giữ vai trò quyết định. Thực tế Chính phủ chỉ là người hỗ trợ về mặt pháp lý và tài chính cho các dự án xây nhà cho người thu nhập thấp. Ở các nước đang phát triển đã chứng minh một thực tế rằng ở đâu vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp được giải quyết có sự tham gia của thị trường cùng với sự hỗ trợ của Nhà nước sẽ hiệu quả hơn rất nhiều so với việc chỉ có sự tham gia của Chính phủ. Nếu chỉ có sự tham gia của Chính phủ thì nạn tham nhũng, đầu cơ, nâng giá không thể tránh khỏi, nếu hoạt động có sự tham gia của thị trường và phải tuân thủ nguyên tắc của thị trường thì những tiêu cực trên chắc chắn sẽ hạn chế. Thứ ba: Mô hình nhà cho thuê là mô hình phù hợp với người có thu nhập thấp. Thực tế ở nhiều quốc gia như Đức, Mexico, Hoa Kỳ… đã chứng minh mô hình nhà cho thuê ngày càng thích hợp cho những người có thu nhập thấp. Nhà cho thuê có những ưu điểm như không đòi hỏi số vớn lớn ban đầu, chi phí hàng tháng phải trả thấp, linh hoạt trong việc thay đổi chỗ ở. Tuy nhiên ở Việt Nam, mô hình nhà cho thuê vẫn chưa được chú trọng cho lắm, bởi những yếu tố sau: Nhà kinh doanh bất động sản không có vốn lơn, họ muốn thu hồi vốn và kiếm lời nhanh ngay sau khi xây dựng xong. Đồng thời người mua tuy gặp khó khăn về tài chính nhưng cũng muốn sở hữu nhà ngay để làm tài sản thế chấp kinh doanh hay để lại cho thế hệ sau. Hơn nữa người kinh doanh bất động sản sợ khó thu được tiền nhà, khó đòi lại nhà cho thuê bởi luật pháp, dư luận xã hội có phần thiên vị người thuê nhà hơn. Trong khi đó trên thực tế nhà cho thuê là nhu cầu cấp thiết của rất nhiều người như sinh viên, các gia đình trẻ mới thành lập, những người thu nhập thấp không đủ điều kiện mua nhà…Chính vì lẽ đó các doanh nghiệp Nhà nước cũng như doanh nghiệp tư nhân cần quan tâm hơn nữa đến nhà cho thuê. Bên cạnh những dự án xây nhà cho những đối tượng có khả năng mua được nhà. Nhà nước nên khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào nhà cho thuê cho những đối tượng không mua được nhà. Nhà cho thuê phù hợp với những đối tượng như người lao động tại khu công nghiệp, khu chế xuất mà thường không cần chỗ ở lâu dài. Những doanh nghiệp khi thuê lao động nên có chỗ ở miễn phí cho người lao động, hoặc xây dựng những khu nhà cho thuê với giá rẻ nhưng vẫn cần đảm bảo điều kiện sinh hoạt tối thiểu theo quy định của Nhà nước. Quy hoạch các khu nhà cho người lao động cần nằm trong quy hoạch chung của khu công nghiệp, quy hoạch cần đồng bộ, giá cho thuê phải hợp lý. Những giải pháp cụ thể để giải quyết nhà ở cho người có thu nhập thấp: Có thể khẳng định hiện nay nhu cầu mua nhà ở hẵng còn rất lơn nhưng có rất ít công ty xây dựng tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người có thu nhập thấp. Hiện nay Nhà nước chưa xác định rõ ràng đối tượng được mua nhà ở cho người có thu nhập thấp, đã có rất nhiều trường hợp trong khi người có thu nhập thấp nộp hồ sơ đăng ký mua nhà không được giải quyết trong khi những người có thu nhập cao và đã sở hữu nhà ở vẫn tiếp tục được mua các căn hộ cho người có thu nhập thấp. Hơn hết Nhà nước cần có chính sách tích cực hơn nữa trong việc khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư vào các dự án xây nhà cho người có thu nhập thấp. Nhà nước có thể ban hành những chính sách ưu đãi như có sẵn quỹ đất cho các doanh nghiệp xây nhà theo phương thức cho thuê; cho vay ưu đãi các quỹ phát triển nhà hoặc các quỹ tiết kiệm khác với lãi suất thấp; miễn một số loại thuế về sử dụng đất cho các doanh nghiệp. Các địa phương cũng cần có cơ chế thông thoáng, thủ tục đơn giản hơn khi thực hiện các thủ tục, có các chính sách ưu đãi khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho cán bộ, công nhân viên. Giá thành nhà ở cho người có thu nhập thấp cũng là một vấn đề đáng quan tâm. Để giảm giá thành nhà ở cho người có thu nhập thấp cần phải xác định một mô hình nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của người lao động và vẫn phải đảm bảo chất lượng cuộc sống. Dựa theo bài viết của kiến trúc sư Lương Anh Dũng về nhà ở cho người có thu nhập thấp trong tạp chí về chất lượng cho đô thị của nhà xuất bản Khoa học và kỹ thuật Hà Nội, dưới đây là một số tham khảo về tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng: - Tiêu chuẩn thiết kế, xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp vẫn cần phải đảm bảo những điều kiện về ăn, ở, sinh hoạt tối thiểu, khép kín. Một căn hộ cho 3 người gồm 2 vợ chồng và một người con thì diện tích tối thiểu cho căn hộ này là 50m2. Để đảm bảo ngôi nhà đáp ứng được tiêu chí an cư – lạc nghiệp thì nó cần đáp ứng được tiêu chí cơ bản về điều kiện sinh hoạt, vệ sinh, giáo dục con cái cũng như kết nối với cộng đồng. - Địa điểm để xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp phải là những vị trí có điều kiện tối thiểu về hạ tầng và dịch vụ. Cần đảm bảo có trường học cho con cái đi học, có trung tâm y tế để khám chữa bệnh. Nhà ở cho người có thu nhập thấp cần được xây dựng ở những nơi có giá nhà và giá đất không quá cao, không nên xây ở những trung tâm giao dịch kinh tế văn hóa của đô thị lớn vì giá đất ở đây rất cao và chi phí sinh hoạt cũng rất đắt đỏ. Nhưng đồng thời cũng không nên xây nhà cho người có thu nhập thấp quá xa khu của người có thu nhập cao mà nên xây dựng có tính chất xen kẽ. Vị trí xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp cũng phải đảm bảo vệ sinh môi trường như bất cứ khu nhà nào nói chung. - Để hạ giá thành cho nhà cho người có thu nhập thấp thì không nên xây nhà quá cao tầng mà nên xây nhà thấp tầng, chi phí dịch vụ sẽ thấp hơn. Xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp nên chú tới những chi phí dịch vụ sau khi xây dựng cũng nên có mức phí thấp nhất, các gia đình theo phương thức tự quản lý là chính. Bỏ bớt các dịch vụ như thang máy, bơm nước…cộng thêm việc xây dựng nhà thấp tầng thì giá thành sẽ được giảm xuống. Xây dựng nhà từ 3 tới 5 tầng mái nhẹ là một ý kiến hợp lý. Hiện nay theo quy định của UBND TP Hà Nội, người được mua nhà thu nhập thấp giai đoạn đầu phải là các hộ gia đình có hộ khẩu thường trú tại các quận, phường của thành phố. Mới đây Bộ Xây dựng đã đề nghị UBND thành phố Hà Nội căn cứ điều kiện cụ thể, xem xét, cho phép chủ đầu tư các dự án được tiếp nhận và giải quyết đơn mua nhà đối với các đối tượng thu nhập thấp có hộ khẩu thường trú hoặc đang tạm trú, làm việc và tham gia đóng bảo hiểm xã hội tại thành phố Hà Nội từ 1 năm trở lên (không giới hạn địa bàn quận, phường). Đây là một trong những kiến nghị có tính tích cực đem lại cơ hội được sở hữu nhà ở cho người có thu nhập thấp cao hơn trong tình trạng hiện nay khi nguồn cung nhà ở đã được bổ sung đáng kể với nhiều dự án đã đến giai đoạn bán thì một số chủ đầu tư, đặc biệt là các dự án nằm ở vị trí ở xa trung tâm đang ế căn hộ vì không thu hút được khách hàng. Theo quy định tại điều 6 Quyết định 67/2009/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị; Điều 4 Thông tư 36/2009/TT-BXD của Bộ Xây dựng, hướng dẫn việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (Thông tư 36-BXD); Điều 5 Quy định việc bán, cho thuê, cho thuê mua và quản lý sử dụng nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị, ban hành theo Quyết định số 34/2010/QĐ-UBND, ngày 16-8-2010 của UBND thành phố Hà Nội (Quy định của UBND thành phố Hà Nội), đối tượng thuộc các trường hợp sau, được mua nhà ở thu nhập thấp:chưa có nhà ở; có nhà ở căn hộ thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích quá chật chội (bình quân hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người); có nhà ở riêng lẻ, nhưng diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn 5m2 sử dụng/người và diện tích khuôn viên đất của nhà ở đó thấp hơn tiêu chuẩn diện tích đất tối thiểu thuộc diện được phép cải tạo, xây dựng theo quy định của UBND thành phố; chưa được Nhà nước hỗ trợ về nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức; có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại thành phố Hà Nội. Đối tượng thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, nếu chưa có hộ khẩu thường trú hoặc tạm trú dài hạn, phải có xác nhận của đơn vị nơi người đó đang công tác về chức vụ, thời gian công tác, thực trạng về nhà ở; có mức thu nhập hàng tháng (tính bình quân theo đầu người) dưới mức bình quân theo quy định của UBND thành phố. Nhà nước cần tiếp tục có chính sách quy định rõ đối tượng được phép mua nhà của các dự án cho người có thu nhập thấp, thu nhập bao nhiêu thì được coi là người có thu nhập thấp, chính sách này cần phải được điều chỉnh kịp thời phù hợp với tốc độ phát triển của nền kinh tế. Bên cạnh những chính sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư xây nhà cũng nên có những chính sách hỗ trợ về mặt tài chính cho người mua nhà như cho những người có thu nhập thấp vay tiền mua nhà với lãi suất thấp, mua trả góp trong nhiều năm. Tóm lại, để phát triển được chương trình nhà ở cho người lao động cần phải tập trung giải quyết ba giải pháp sau: thứ nhất là giải pháp tìm kiếm nguồn vốn đầu tư; thứ hai là giải pháp quản lý vốn và quản lý thực hiện dự án; thứ ba là giải pháp lựa chọn đối tượng sử dụng nhà ở xã hội hoặc nhà ở giá rẻ. Chính phủ cần có một chương trình chính thức với lượng vốn cam kết hàng năm thật rõ ràng để chủ động tính toán trong thực hiện. Nguồn vốn vay ưu đãi từ các quỹ xã hội về phát triển nhà ở có vai trò rất quan trọng đối với chương trình này và Chính phủ cần có chính sách cụ thể để hình thành quỹ này từ đóng góp của người lao động, từ các doanh nghiệp sử dụng lao động, từ các doanh nghiệp bảo hiểm và cả từ ngân sách nhà nước. Nguồn vốn đóng góp trước của người có nhu cầu nhà ở được coi như một phần tiền trả trước cho nhà ở, đồng thời cũng là cam kết thực tế để tham gia cộng đồng những người chưa có nhà ở đóng vai trò người giám sát thực thi các ưu đãi về nhà ở xã hội. Nguồn vốn đầu tư từ các nhà đầu tư là điểm khó động viên nhất trong hoàn cảnh thị trường bất động sản nước ta. Trước đây nguồn này gần như tập trung vào khu vực nhà ở cao cấp vì ở đó lợi nhuận cao hơn. Muốn hướng luồng vốn này vào thị trường nhà ở bình dân thì phải có cơ chế sao cho nhà đầu tư thấy được đầu tư vào khu vực này có lợi hơn, lợi có thể từ các ưu đãi của Chính phủ như được miễn hay giảm tiền sử dụng đất, được vay vốn lãi suất thấp và dài hạn, được giao chỉ định thầu một số công trình của Nhà nước… IV. Tổng kết: Như chúng ta đã biết, trên thế giới có hai chính sách cơ bản về nhà ở. Chính sách thứ nhất coi nhà ở quyền cơ bản của con người, nhà nước phải có trách nhiệm phân phối nhà ở tới mọi người dân. Chính sách thứ hai coi nhà ở là một hàng hóa mà các thành phần kinh tế có thể tham gia cung cấp. Hiện nay ở nhiều quốc gia đang sử dụng chính sách tổng hợp từ chính sách trên trong đó có Việt Nam. Vấn đề nhà ở luôn là một vấn đề quan trọng, đặc biệt hơn nữa đối với người Việt Nam khi đã “an cư” rồi mới “lạc nghiệp”, giải quyết được chỗ ở ổn định cho người dân thì mới đảm bảo được khả năng tái tạo sức lao động của họ cũng như sự phát triển của thế hệ trẻ, sự phát triển của nền kinh tế, văn hóa xã hội mới phát triển được. Hy vọng trong thời gian ngắn tới đây với những đề án, quy định mới của Nhà nước người có thu nhập thấp ở nước ta sẽ có được ngôi nhà phù hợp với thu nhập của mình mà vẫn đảm bảo được điều kiện sống, đồng thời tình trạng nhà biệt thự, căn hộ bị bỏ trống sẽ không còn tiếp diễn trong khi nhu cầu về nhà ở vẫn còn là rất nhiều. Tµi liÖu tham kh¶o 1. Bộ luật dân sự năm 2005; 2. Luật Nhà ở năm 2005; 3. Nghị Quyết số 19/2008/NQ-QH12 ngày 03/6/2008 về việc thí điểm cho tổ chức, cá nhân nước ngoài mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam; 4. Nghị định số 51/2009/NĐ-CP ngày 03/06/2009; 5. Nghị định 71/2010 hướng dẫn chi tiết Luật Nhà ở 6. Luật Đất đai năm 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành; 7. 8. 9. môc lôc