Phân tích ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đối với hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

Lời mở đầu: Thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay đang chiếm một vai trò quan trọng trong nền kinh tế. Những năm gần đây, chịu ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới và các nước trong khu vực đã làm cho thị trường bất động sản có sự thay đổi theo chiều hướng xấu. Sau đây là những tác động của khủng hoảng kinh tế đến thị trường bất động sản Việt Nam và những giải pháp giành cho các nhà đầu tư. 1. Khái quát chung về thị trường bất động sản: 1.1. Khái niệm thị trường bất động sản: Trên thực tế chưa có một khái niệm cụ thể nào về thị trường bất động sản, tuy nhiên dựa trên khái niệm về thị trường và bất động sản, chúng ta có thể đưa ra một khái niệm như sau: “Thị trường bất động sản là tổng thể các hoạt động về đầu tư và kinh doanh bất động sản, gồm đầu tư giao dịch cùng các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, định giá, tư vấn... giữa các chủ thể có liên quan (người tạo lập, người đại diện bán bất động sản với người có nhu cầu sử dụng bất động sản và người thực hiện dịch vụ trung gian môi giới, định giá ...). Những giao dịch về bất động sản dựa trên quan hệ hàng hóa, tiền tệ, diễn ra trên một khoảng thời gian và không gian nhất định”. Vì thế, một thị trường bất động sản hoàn chỉnh phải là nơi diễn ra các giao dịch mua bán bất động sản và các giao dịch có liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm, chuyển dịch quyền sử dụng bất động sản. 1.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản: Thứ nhất, thị trường bất động sản không phải là thị trường giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong các bất động sản. Đặc điểm này do đặc điểm của đất đai quy định (do đất đai là sở hữu nhà nước). Vì vậy khi xem xét giá cả đất đai, chúng ta cần phải dựa trên khả năng sinh lời của đất đai và khả năng sinh lời của vốn đầu tư vào đất đai. Thứ hai, thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo. Do sự so sánh giữa các bất động sản cùng loại chỉ mang tính tương đối nên trong nhiều trường hợp người bán có lợi thế về mặt độc quyền mà giá cả độc quyền luôn mang lại lợi ích cao cho người sở hữu bất động sản. Thứ ba, nguồn cung trong thị trường bất động sản thường chậm, do việc tạo ra hàng hóa bất động sản phức tạp, cần nhiều thời gian, và tất yếu, khi cung không kịp cầu sẽ dẫn đến sự biến động của giá cả đòi hỏi nhà nước phải có những can thiệp nhất định để bình ổn thị trường. Thứ tư, vì bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn nên quá trình giao dịch bất động sản thường phức tạp, mất nhiều thời gian và chi phí cho các dịch vụ như cung cấp thông tin, tư vấn, kiểm định. Thứ năm, thị trường bất động sản rất nhạy cảm và dễ biến động khi có sự thay đổi về kinh tế, chính trị, xã hội. Điều này thể hiện rõ trong vài năm trở lại đây, thị trường luôn biến động dữ dội trước ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới. Thứ sáu, thị trường bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật. Việc pháp luật can thiệp vào thị trường bất động sản nhằm tạo sự an toàn hơn cho thị trường này, bên cạnh đó nó còn tạo giá trị cho bất động sản và là cơ sở cho bất động sản tham gia vào các giao dịch khác trên thị trường. 1.3. Các yếu tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản: Trên thực tế, có nhiều yếu tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, cụ thể đó là: Thứ nhất, nhóm các nhân tố tự nhiên. Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện khai thác. Như vậy, những vùng nào có điều kiện tự nhiên tốt, có vị trí địa lý thuận lợi... thì thị trường bất động sản ở đó sẽ mở rộng. Thứ hai, nhóm các nhân tố chính trị. Mỗi một chế độ chính trị khác nhau đều có tác động khác nhau đến thị trường bất động sản. Chế độ tư bản chủ nghĩa, quyền sở hữu đất đai được đẩy đến mức cao hơn và thị trường bất động sản cũng có tiềm năng mở ra đến những giới hạn rông hơn, hoàn thiện hơn. Dưới chế độ quốc hữu hóa ruộng đất xã hội chủ nghĩa, đất đai tham gia vào thị trường bất động sản có những giới hạn nhất định, theo đó, chỉ có thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất là được pháp luật cho phép. Bên cạnh đó, vấn đề quản lý nhà nước cũng có những tác động rất lớn đến thị trường bất động sản. Cụ thể là đường lối chỉ đạo của Đảng và chính sách pháp luật của nhà nước có tác động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường này. Nếu chính sách pháp luật thông thoáng thì sẽ tạo điều kiện cho thị trường này phát triển hơn, ngược lại, nếu quy định pháp luật trở nên khó khăn và thắt chặt thì sẽ làm cho thị trường này phát triển chậm hơn. Vì thị trường bất động sản có ảnh hưởng rất lớn tới nền kinh tế, nên việc pháp luật can thiệp là rất cần thiết, nó đảm bảo cho thị trường này hoạt động an toàn và hiệu quả nhất. Thứ ba, nhóm các nhân tố kinh tế. Trình độ phát triển kinh tế, đặc biệt là trình độ phát triển kinh tế thị trường nói chung, quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện của thị trường bất động sản. Khi nền kinh tế càng phát triển thì mục đích và kỹ năng sử dụng đất cũng trở nên đa dạng hơn và theo đó, chủng loại hàng hóa bất động sản cũng sẽ trở nên đa dạng hơn. Bên cạnh đó, sự xuất hiện của các ngành nghề mới, kỹ thuật mới cũng đòi hỏi đổi mới và chuyển giao bất động sản giữa các chủ thể và các ngành kinh tế. Vì thế, nền kinh tế phát triển kéo theo sự phát triển của thị trường kinh doanh bất động sản phát triển theo. Mặt khác, các dạng thị trường khác trong đó có thị trường tài chính phát triển thì đòi hỏi thị trường bất động sản cũng phát triển. Lúc này, bất động sản từ việc là tài sản thế chấp trở thành hàng hóa (khi con nợ không thể trả được nợ). Như vậy, thị trường tín dụng là tiền đề ra đời và khi thị trường này phát triển thì kéo theo thị trường bất động sản phát triển. Khi phát hành chứng khoán, các doanh nghiệp đã đưa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường chứng khoán, thúc đẩy thị trường này phát triển. Nhưng chỉ khi thị trường bất động sản đã tồn tại khá phát triển, sự giao lưu vốn trên thị trường chứng khoán dưới dạng cổ phiếu có đảm bảo mới có cơ sở thực tế để tính toán giá trị doanh nghiệp, từ đó tính toán được giá trị cổ phiếu trái phiếu. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản còn chịu ảnh hưởng của chu kỳ kinh doanh trong nền kình tế thị trường Thứ tư, nhóm các nhân tố xã hội. Khi dân số ngày càng tăng, thì các vấn đề xã hội như giao thông, cơ sở, thông tin liên lạc... cũng ngày càng tăng sẽ kéo theo sự phát triển của thị trường bất động sản để phục vụ cho các vấn đề xã hội đó. 2. Tình hình cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới hiện nay. Trong những thập kỷ qua, nhiểu quốc gia, nhiều vùng, và cả toàn thế giới đã phải trải qua những năm tháng tồi tệ, kinh tế phát triển chậm, khủng hoảng tổ chức tiền tê, khủng hoảng kinh tế ở những mức độ khác nhau. Có nhiều nguyên nhân dẫn tới khủng hoảng, và một trong số đó chính là sự đổ vỡ của thị trường bất động sản ở các quốc gia này. Khủng khoảng kinh tế thế giới năm 2008-2009 là cuộc khủng khoảng kinh tế đầu tiên của thế kỷ 21 nhưng không giống các cuộc khủng khoảng kinh tế trước đó. Có thể gọi đây là cuộc khủng khoảng của các nhà băng, khủng khoảng tín dụng hay cuộc khủng khoảng "phi vật chất"...Có những ngày, những tuần, hàng loạt ngân hàng tuyên bố phá sản, bị mua lại hoặc bị kiểm soát đặc biệt. Thế giới đã thực sự chao đảo, nghiêng ngả bởi làn sóng sụp đổ của các nhà băng. Theo thống kê chưa đầy đủ, từ cuối năm 2007 đến giữa năm 2009 toàn thế giới đã có khoảng 33 ngân hàng ở các qui mô khác nhau bị mua lại, 92 ngân hàng phải tuyên bố phá sản. Khủng khoảng tín dụng, khủng khoảng tài chính dẫn đến các phương thức giải cứu cũng bằng biện pháp tài chính. Đó là những nét chính của khủng khoảng kinh tế mà chúng ta đón nhận trong thập niên đầu tiên của thế kỷ 21 này mà nguyên nhân của cuộc khủng hoảng là từ nhiều phía khác nhau. Cụ thể: Từ tháng 09/2008, cuộc khủng hoảng tài chính của người Mĩ bắt đầu và kéo theo nhiều nước, nhiều vùng trên thế giới cũng bị cuốn vào cuộc khủng hoảng mà cho đến nay nhiều quốc gia vẫn chưa vượt qua được hoặt chưa được phục hồi được nền kinh tế để tăng trưởng như cũ. Căn nguyên cũng từ việc các ngân hàng đã buông lỏng quản lý và giám sát; mặt khác cũng do muốn làm giàu nhanh nên đã cho vay dưới chuẩn, nhiều người đã vay và đầu tư vào BĐS để trở thành nợ xấu, khó đòi. Nền kinh tế Mĩ đã và đang phát triển yếu ớt trong 06 tháng đầu năm 2011 và chương trình tiết kiềm 2400 tỷ USD chắc chắn sẽ còn bóp nghẹt đà tăng trưởng nhiều hơn nữa. Nhiều nhà kinh tế đã lên tiếng cảnh báo nền kinh tế Mỹ có nguy cơ sa vào một đợt suy thoái mới. Ở Châu Âu, cuộc khủng hoảng nợ đang hoành hành tàn phá Nam Âu và buộc các chính phủ sở tại phải đưa ra các chương trình tiết kiệm khổng lồ. Nhật bản, nền kinh tế lớn thứ ba thế giới, hiện đang gánh chịu những hậu quả khổng lồ của thảm họa sóng thần hồi tháng 3/2011. Tố độ phát triển kinh tế chững lại và nợ công cao nhất thế giới (cao gấp 2 GDP). Ngoài những vấn đề đó nền kinh tế các nước đang trỗi dậy, vốn là động lực thúc đẩy kinh tế thế giới tăng trưởng, cũng vấp phải nhiều vấn đề nghiêm trọng. Trung Quốc đang tìm cách hạ nhiều nền kinh tế để đối phó với nạn lạm phát cao chưa từng có. Với các dẫn chứng nêu trên, có thể khẳng định: trong quan hệ kinh tế quốc hiện nay, các quốc gia đều có mối quan hệ mật thiết, có sự phụ thuộc và ràng buộc nhau rất lớn. Mọi biến động về kinh tế ở nước này đều có tác động, có ảnh hưởng đến kinh tế nước khác hoặc nhiều nước khác. Khủng khoảng kinh tế có thể xảy ra tại bất cứ quớc gia nào nếu không phát hiện và điểu chỉnh kịp thời các yếu tố làm mất cân đối vĩ mô, cho dù có thể là quốc gia lớn nhất như Mỹ năm 2008; nước xa xôi như Mêhicô năm 1994; nước có kinh tế tăng trưởng cao như Thái Lan và Hàn Quốc năm 1997-1998... 3. Ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đến hoạt động của thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay: Tác động của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới là tác động mang tính hai chiều, song chủ yếu là tác động tiêu cực tới nền kinh tế toàn cầu cũng như của Việt Nam. Do sự hội nhập ngày càng sâu và rộng của nền kinh tế Việt Nam vào thế giới nên Việt Nam chịu những tác động nhất định, tuy không trực tiếp. 3.1. Tác động của cuộc khủng hoảng tới chính sách của Nhà nước: Cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới không tác động trực tiếp quá lớn tới Việt Nam. Tuy nhiên, tác động gián tiếp của cuộc khủng hoảng đã buộc Chính phủ phải thay đổi các chính sách của mình. Trong cuộc khủng hoảng, việc đồng USD mất giá cùng với giá dầu thô trên thế giới tăng mạnh là một trong các nguyên nhân dẫn đến tình hình lạm phát của Việt Nam tăng cao khiến cho cuộc sống của người dân đặc biệt là người lao động ngày càng khó khăn. Nay từ nửa đầu năm 2008, việc kiềm chế lạm phát đã trở thành vấn đề được ưu tiên hàng đầu trong chính sách kinh tế của Việt Nam. Nhằm kiềm chế lạm phát, Chính phủ đã đưa ra một loạt các biện pháp đối với nền kinh tế. Đặc biệt, ngày 7/5/2008, chính phủ đã đưa ra 8 nhóm giải pháp nhằm hạn chế lạm phát như sau: Thắt chặt tiền tệ Cắt giảm đầu tư, chi phí không cần thiết Đẩy mạnh sản xuất Đảm bảo cân đối các mặt hàng chủ yếu, đẩy mạnh xuất khẩu, chống nhập siêu; Triệt để tiết kiệm trong sản xuất và tiêu dùng Quản lý thị trường, chống đầu cơ; Triển khai mở rộng các chính sách an sinh xã hội Ổn định tình hình kinh tế xã hội Kết quả là những chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản, thắt chặt điều kiện đầu tư vào thị trường bất động sản được ban hành. Hiện nay, những chính sách vẫn còn hiệu lực thi hành được ghi nhận trong các văn bản pháp luật và có nội dung như sau: - Thông tư 13/2010/TT-NHNN được sửa đổi bổ sung bởi TT 22/2011/TT-NHNN và Thông tư số 33/2011/TT-NHNN quy định về tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng đã quy định các khoản vay nhằm mục đích kinh doanh bất động sản có hệ sối rủi ro là 250% (so với trước đây là 100%). - Chỉ thị 01/CT-NHNN về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội quy định: tổ chức tín dụng phải giảm tốc độ và tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất với năm 2010, nhất là lĩnh vực bất động sản, chứng khoán; đến 30 tháng 6 năm 2011, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa là 22% và đến 31 tháng 12 năm 2011, tỷ trọng này tối đa là 16%. Trường hợp tổ chức tín dụng chưa thực hiện được tỷ trọng này theo lộ trình, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam áp dụng tỷ lệ dự trữ bắt buộc gấp hai (02) lần so với tỷ lệ dự trữ bắt buộc chung đối với tổ chức tín dụng và biện pháp hạn chế phạm vi hoạt động kinh doanh trong 06 tháng cuối năm 2011 và năm 2012. - Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật nhà ở 2005 với các điều khoản thắt chặt điều kiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở. Dưới tác động các chính sách kiềm chế của chính phủ thị trường bất động sản từ quý II năm 2008 dần dần có dấu hiệu giảm nhiệt và suy thoái trầm trọng. 3.2. Tác động của cuộc khủng hoảng tới nguồn vốn đầu tư vào thị trường BĐS: Hiện nay hầu hết các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản của Việt Nam, tiềm lực tài chính khá hạn hẹp mà phần lớn lại phụ thuộc vào nguồn vốn bên ngoài chủ yếu là vốn vay của các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Đây là một khó khăn của doanh nghiệp kinh doanh BĐS trong điều kiện khủng hoảng kinh tế hiện nay. Vào cuối năm 2007 tình trạng đầu cơ BĐS đã đẩy giá BĐS ở Việt Nam lên quá cao so với giá trị thực. Bước sang năm 2008 nền kinh tế Việt Nam gặp khó khăn do ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, lạm phát tăng cao buộc người dân phải giảm chi tiêu, thị trường BĐS đóng băng, giá BĐS đã giảm đến 40%, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS rơi vào khó khăn, không bán được sản phẩm lại phải chịu lãi suất cao do chính sách thắt chặt tiền tệ làm lãi suất ngân hàng tăng cao. Giá BĐS giảm sẽ kéo theo tài sản ngân hàng cũng giảm theo, nợ xấu tăng lên làm cho cơ cấu vốn của ngân hàng thương mại rơi vào tình thế bất lợi. Năm 2011 là giai đoạn FDI đăng ký và tăng thêm vốn đổ vào lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam thấp nhất trong vòng 5 năm trở lại đây. Các nhà đầu tư FDI trong lĩnh vực bất động sản tại Việt Nam chủ yếu hướng vào phát triển dòng sản phẩm bất động sản cao cấp vì đây là thế mạnh của họ, nhưng hiện phân khúc này đang có xu hướng bão hòa và giá đứng ở mức cao nên cũng khó tìm đầu ra cho thị trường. Bên cạnh đó năm 2011, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tập trung thực hiện giảm tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất và bất động sản bị xếp vào nhóm này nên cũng không tránh khỏi tình trạng khát vốn. Tính đến giữa năm, tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa giảm xuống còn 22% và đến 31/12 thì tỷ trọng này chỉ được tối đa là 16%. Cùng với lãi suất vẫn ở mức cao, việc huy động vốn qua hình thức phát hành cổ phiếu, trái phiếu... không thể thực hiện được do thị trường chứng khoán cũng chung cảnh khốn khó. Bởi vậy, dòng tiền đổ vào thị trường bất động sản năm 2011 đã hạn chế đi rất nhiều so với những năm trước.Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản năm 2010 có mức tăng 23,5% so với năm 2009 nhưng đã có sự thay đổi theo chiều hướng giảm liên tục trong cả năm 2011. Tổng dư nợ cho vay bất động sản chiếm chưa tới 10% tổng dư nợ của toàn hệ thống với dư nợ xấu khoảng 2%. Khủng hoảng kinh tế thế giới đã kéo theo sự thắt chặt tín dụng từ các ngân hàng nhằm chống lạm phát, vì nếu lạm phát tăng cao sẽ dẫn đến nguy cơ phá sản của nhiều dự án. Trong khi trước đây, các chủ đầu tư dự án bất động sản thường tập trung vốn chủ sở hữu làm chi phí đền bù, giái phóng mặt bằng, phát triển dự án nhằm mục đích thế chấp, vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp mà ngân hàng lại thắt chặt tín dụng, như vậy nguồn vốn sẽ trở nên eo hẹp. Có thể thấy rằng không chỉ nhà đầu tư trong nước mà các nhà đầu tư nước ngoài cũng đang rất muốn tranh thủ thời điểm giá bất động sản Việt Nam đang xuống thấp như hiện nay để đầu tư tại Việt Nam nhưng không làm được. Bởi vì quan điểm của họ là chỉ đầu tư khi ngân hàng tài trợ 70% giá trị dự án nhưng hiện tại ngân hàng chỉ bảo lãnh 30%. Tác động đến thị trường bất động sản này cũng xuất phát từ các quy định của pháp luật đất đai và luật kinh doanh bất động sản hiện còn gây nhiều trở ngại cho nhà đầu tư. Một trong những trở ngại gây ra tình hình trên đó là Luật đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản quy định “ nhà đầu tư” phải xây dựng xong hạ tầng mới được chuyển nhượng dự án. Vì thế mà khi dự án đang dở dang mà thiếu vốn đầu tư, trong khi ngân hàng thắt chặt cho vay làm cho các công trình, dự án bị ưng trệ. Việc thiếu hụt nguồn vốn từ phía các tổ chức tín dụng, ngân hàng không những làm cho các giao dịch bất động sản giảm, tiến độ triển khai chậm lại mà còn xuất hiện tình trạng các nhà đầu tư trong nước có dự án nhưng do thiếu vốn đầu tư đã phải chuyển nhượng dự án cho các nhà đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài. 3.3. Tác động tích cực của cuộc khủng hoảng tới thị trường bất động sản ở Việt Nam: Bên cạnh những tác động tiêu cực mà khủng hoản kinh tế tác động tới thị trường bất động sản Việt nam hiện nay thì cũng có thể thấy rằng nếu nhìn vấn đề một cách lạc quan thì tình trạng “đóng băng” của thị trường bất động sản phải chăng cũng có cái hay là nó kéo giá nhà đất xuống đến mức hợp lý hơn, đúng với thực tế và vừa với túi tiền của đa số dân chúng, trong bối cảnh mà nhu cầu địa ốc, nhất là nhu cầu về nhà ở tại Việt Nam rất lớn.Cụ thể là vốn đầu tư trực tiếp ở nước ngoài(FDI) sẽ không được giải ngân toàn bộ như đã cấp phép. Xét riêng về lĩnh vực xây dựng văn phòng, căn hộ và khu đô thị mới, tính sơ bộ trong 8 tháng đầu năm 2008, số vốn đầu tư vào lĩnh vực này chiếm gần 30% tổng số vốn FDI. Việc chậm giải ngân để triển khai các dự án sẽ tạm thời không làm gia tăng mức cung về nhà ở và văn phòng. Trong tình hình thị trường đóng băng, việc tạm ngưng cung có thể được coi là tích cực trong ngắn hạn. Nhất là trong trường hợp lượng cung có thể tăng vọt do người đi vay bán hoặc ngân hàng phải thanh lý tài sản thế chấp để thu nợ khi các khoản cho vay bất động sản đáo hạn trong thời gian sắp tới, giả định rằng lãi suất cho vay vẫn không hạ nhiệt và nguồn tín dụng vẫn bị kiềm chế do lạm phát chưa trở về mức mong đợi. 4. Một số ý kiến tư vấn cho các nhà đầu tư khi tham gia kinh doanh bất động sản trong thời kỳ kinh tế khủng hoảng. Thứ nhất, cần giải quyết khó khăn về nguồn vốn: Sau khi Nghị định số 71/2010/NĐ-CP được ban hành thì các điều kiện huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở càng bị thắt chặt. Các văn bản pháp luật trên được ban hành đã dẫn đến sự khó khăn cho các nhà đầu tư trong việc huy động vốn nhằm đầu tư vào thị trường bất động sản. Vì vậy, đối với những nhà đầu tư muốn tham gia vào thị trường này thì trước hết cần giải quyết khó khăn về nguồn vốn của nhà đầu tư. Theo Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thì nhà đầu tư chỉ được huy động vốn bằng các cách sau đây: Ký hợp đồng vay vốn của các tổ chức tín dụng, các quỹ đầu tư hoặc phát hành trái phiếu theo quy định của pháp luật để huy động số vốn còn thiếu cho đầu tư xây dựng nhà ở; bên cho vay vốn hoặc bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở. Như đã trình bày tại phần trên, do tác động của Thông tư 13/2010/TT-NHNN được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 22/2011/TT-NHNN, Thông tư 33/2011/TT-NHNN; Chỉ Thị 01/CT-NHNN và Công văn số 8844/NHNN-CSTT, các ngân hàng thương mại đã phải cơ cấu lại các khoản vay đầu tư vào các lĩnh vực phi sản xuất dẫn đến lãi suất vay vốn đầu tư vào thị trường Bất động sản tăng mạnh. Do vậy, phương pháp này không thật sự khả thi. Ký hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư cấp II nhằm mục đích chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư cấp II. Phương pháp huy động vốn này không áp dụng đối với các chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở độc lập (kể cả chủ đầu tư cấp II). Đối với chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, khu đô thị mới phải đáp ứng những điều kiện tại điểm a Khoản 3 Điều 9 Nghị định số 71/2010/NĐ-CP. Ký hợp đồng, văn bản góp vốn hoặc hợp đồng, văn bản hợp tác đầu tư với tổ chức, cá nhân để đầu tư xây dựng nhà ở; hợp đồng hợp tác kinh doanh với doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản để đầu tư xây dựng nhà ở (điểm c, d khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP). Về hình thức đầu tư trên, do Luật đất đai 2003 đã cho phép nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào lĩnh vực bất động sản nhà ở với các hướng dẫn tại Nghị định 181/2004/NĐ-CP và Nghị định 84/2007/NĐ-CP vì vậy, việc góp vốn hoặc hợp tác đầu tư với nhà đầu tư nước ngoài nhằm tận dung nguồn vốn lớn của nhà đầu tư nước ngoài có thể coi là sự lựa chọn hợp lý đối với các nhà đầu tư trong lúc này. Huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với hình thức huy động vốn này thì chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở. Thứ hai, trong thời kỳ khủng hoảng kinh tế, việc đầu tư vào các dự án bất động sản gặp rất nhiều khó khăn (khó khăn về huy động vốn do tác động của CT 01/CT-NHNN và Công văn 8844/NHNN-CSTT, khó khăn về giải tỏa mặt bằng và tìm quỹ đất để đầu tư…) Vì vậy, việc đầu tư vào những dự án đầu tư được nhà nước ưu đãi, hỗ trợ là một sự lựa chọn hợp lý cho các nhà đầu tư thời kỳ khủng hoảng. Sau đây là các dự án đầu tư hiện nay được nhà nước ưu đãi, khuyến khích thực hiện và các ưu đãi cụ thể của nhà nước cho các nhà đầu tư. Ngày 20/4/2009 Chính phủ đã ra nghị quyết số 18/NQ-CP về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Theo đó, quan điểm của chính phủ là đẩy mạnh đầu tư xây dựng nhà ở cho học sinh, sinh viên, nhà ở cho công nhân làm việc tập trung tại khu công nghiệp, nhà ở giá thấp cho các đối tượng có thu nhập thấp nhằm tạo lượng nhà ở cần thiết đáp ứng nhu cầu ăn ở của những đối tượng trên. Để thực hiện mục tiêu này Nghị quyết số 18/NQ-CP đã quy định những ưu đãi về quỹ đất; hỗ trợ thiết kế; hỗ trợ về nguồn vốn và các ưu đãi kinh tế khác cho nhà đầu tư khi đầu tư vào các dự án nhà ở nêu trong nghị quyết số 18/NQ-CP. Để thực hiện nghị quyết trên, ngày 24/4/2009 Thủ tướng chính phủ đã ra ba quyết định số 65, 66, 67/2009/QĐ-TTg về ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở được nêu trong nghị quyết số 18/NQ-CP. Theo đó, đã cụ thể hóa cơ chế, chính sách đối với các dự án nhà ở tại NQ 18/NQ-CP đặc biệt là quy định cụ thể các biện pháp ưu đãi đầu tư đối với chủ đầu tư dự án như miễn, giảm thuế, các biện pháp hỗ trợ tín dụng… Ngoài ra ngày 23/6/2010 Chính phủ đã ra Nghị định số 71/2010/NĐ-CP thay thế Nghị định số 90/2006/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở. Theo nghị định này, các chủ đầu tư vào dự án nhà ở xã hội_Là nhà do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 Là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ mà chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người hoặc có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát của Luật Nhà ở và quy định tại nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do nhà nước quy định Khoản 2 Điều 3 Nghị định 71/2010/NĐ-CP _sẽ được hưởng những ưu đãi sau Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt; Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng; Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp; Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có); được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay; Được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội; Được Bộ Xây dựng cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng; được áp dụng hình thức chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp hoặc mua sắm thiết bị; Đối với doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và các doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho công nhân ở thì chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp. Kết luận: Trên đây là các phân tích những tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới tới thị trường bất động sản Việt Nam. Thông qua những phân tích đó, chúng ta rút ra được những giải pháp tốt nhất cho các nhà đầu tư để giảm thiểu những rủi ro và mang lại lợi nhuận, đồng thời tránh những tác động tiêu cực của nó tới nền kinh tế nói chung. Đề bài: Nhóm Anh (chị) hãy phân tích ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới đối với hoạt động của thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay. Hãy đưa ra một số ý kiến tư vấn cho các nhà đầu tư khi tham gia kinh doanh bất động sản trong thời kỳ kinh tế khủng hoảng MỤC LỤC DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật Nhà ở Năm 2005 Luật đất đai 2003 Nghị quyết số 18/NQ-CP Ngày 20/4/2009 về một số cơ chế, chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà ở cho học sinh, sinh viên các cơ sở đào tạo và nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp tập trung, người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Nghị định số 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật nhà ở năm 2005 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP Về thi hành luật đất đai 2003 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai Quyết định 65/2009/QĐ-TTg sửa đổi bổ sung theo Quyết định 96/2009/QĐ-TTg Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho sinh viên các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp và dạy nghề thuê Quyết định 66/2009/QĐ-TTg sửa đổi bổ sung theo Quyết định 96/2009/QĐ-TTg Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho công nhân lao động tại các khu công nghiệp thuê Quyết định 67/2009/QĐ-TTg sửa đổi bổ sung theo Quyết định 96/2009/QĐ-TTg Ban hành một số cơ chế, chính sách phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị Thông tư số 13/2010/TT-NHNN được sửa đổi bổ sung bởi Thông tư 22/2011/TT-NHNN và Thông tư 33/2011/TT-NHNN Quy định về các tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng Chỉ thị số 01/CT-NHNN về thực hiện giải pháp tiền tệ và hoạt động ngân hàng nhằm kiểm soát lạm phát, ổn định kinh tế vĩ mô và bảo đảm an sinh xã hội. Công văn 8844/NHNN-CSTT về hoạt động tín dụng trong các tháng cuối năm 2011 Sách, bài viết: Pháp luật về kinh doanh bất động sản_TS. Trần Quang Huy – TS. Nguyễn Quang Tuyến_NXB Tư pháp Khủng hoảng tài chính toàn cầu – thách thức với Việt Nam – TS. Nguyễn Đức Hưởng – NXB Thanh Niên Tạp chí Tài chinh số 1(543)/2010 Tạp chí nhà nước và pháp luật số 2/2004 Tạp chí nghiên cứu lập pháp số 4(141)/2009 Tạp chí dân chủ và pháp luật số 12/2006 Trang web: kinhtevadubao.com.vn Trang web: tapchi@ssc.gov.vn Trang web: thongtinphapluatdansu.worpress.com