Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010

Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 7 Mức thu thuế nhà đất: Chỉ tiêu 2003 2004 20005 2006 2007 2008 2009 2010 Thu thuế đất 510 568 647 705 824 999 1.531 1.325 Tổng thu từ bất động sản 12.513 20.390 20.891 24.35 0 42.133 47.785 51.788 51.030 Tổng thu ngân sách nhà nước 158.05 7 198.614 238.687 289.1 70 336.27 3 434.761 442.34 0 461.50 0 GDP 613.44 3 715.307 839.211 974.2 66 1.143.7 15 1.477.7 17 1.679. 200 1.915. 174 Tỷ trọng thuế/tổn g thu từ bất động sản 4,08% 2,79% 3,10% 2,90 % 1,96% 2,09% 2,96% 2,60% Tỷ trọng thuế đất/ ngân sách nhà nước 0,32% 0,29% 0,27% 0,24 % 0,25% 0,23% 0,35% 0,29% Tỷ trọng thuế đất/GDP 0,08% 0,08% 0,08% 0,07 % 0,07% 0,07% 0,09% 0,07% Nguồn: Bộ Tài chính, tổng cục thống kê Thứ hai, việc xác định diện tích đất tính thuế còn nhiều bất cập. Để đảm bảo xác định diện tích tính thuế một cách chính xác, theo quy định tại Thông tư số 83 TC/TCT ngày 7/10/1994 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 94/CP ngày 25/8/1994 của Chính phủ về thuế nhà, đất, yêu cầu có đủ ba loại tài liệu: giấy giao quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính của lô đất, số liệu đo đạc thực tế với diện tích đất đang sử dụng. Tuy nhiên, trong thực tế, do khó hội đủ các tài liệu trên nên phần lớn các trường hợp tính thuế đều căn cứ vào tờ khai của đối tượng nộp thuế. Điều này khó tránh khỏi sự chênh lệch giữa diện tích đất ở thực tế với diện tích kê khai nộp thuế, dẫn Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 8 đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải mất nhiều chi phí cho việc thực hiện xác minh, kiểm tra. Hơn nữa, đối tượng nộp thuế chủ yếu là các cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất để ở, nhiều khu vực dân cư chưa có quy hoạch ổn định, thậm chí có khu dân cư nằm trong các cơ quan, đơn vị… Có những khu vực hộ khẩu biến động liên tục do vậy tình trạng bỏ sót, tính trùng hộ, thừa hộ xảy ra phổ biến. Theo kết quả thống kê của Tổng cục địa chính, diện tích đất thu thuế năm 2001 là 302.000 ha trên tổng diện tích đất chịu thuế là 469.669 ha, tức chỉ chiếm 64,1% tổng diện tích đất ở. Thứ ba, về việc phân chia hạng đất tính thuế không còn phù hợp với tốc độ phát triển, đặc biệt là các khu đô thị. Yếu tố hạng đất theo quy định hiện hành được xác định căn cứ vào loại đô thị (từ I đến VI), loại đường phố (dựa vào vị trí đất ở khu vực trung tâm, cận trung tâm hay ven đô), các điều kiện có lợi trong sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt…Với tốc độ đô thị hóa mạnh mẽ như hiện nay, quy định này từ năm 1994 đã không còn hoàn toàn phù hợp, nhất là gây khó khăn cho những địa phương mới được xếp hạng lên đô thị loại cao hơn. Thứ tư, việc xác định mức thuế đất quy định dựa vào mức thuế sử dụng đất nông nghiệp đã dẫn đến việc xác định thuế gặp nhiều khó khăn. Điều 7 Pháp lệnh sửa đổi bổ sung Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 19/5/1994 quy định: “Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị xã, thị trấn, mức thuế đất bằng 3 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng… Đối với đất ở, đất xây dựng công trình thuộc vùng ven đô thị, ven trục giao thông chính, mức thuế đất bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng…”. Quy định như trên vừa không thể hiện được tính độc lập của loại thuế này vừa không đảm bảo tính toán thuế một cách chính xác, hợp lý, không đảm bảo công bằng bởi phải dựa vào việc xác định hạng đất theo Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp. Trên thực tế, quy định phân hạng đất tại Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp năm 1993 về mặt hình thức là rất khoa học, tuy nhiên trên thực tế, việc phân hạng đất thường Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 9 mang tính chất đối phó, áp đặt theo ý chí chủ quan của các cơ quan quản lý (ngay cả khi muốn tính toán chính xác để phân hạng thì điều kiện kỹ thuật, nhân lực, vật lực cũng còn nhiều hạn chế). Từ đó, khi xác định mức thuế đất cũng dẫn đến bất cập tương tự đã thường xuyên xảy ra với đất nông nghiệp (ví dụ: trong trường hợp cùng một khu đất nhưng thuộc hai địa phương khác nhau thì mức thuế áp dụng sẽ khác nhau do việc xác định hạng đất nông nghiệp ở hai địa phương không đồng nhất). Áp dụng căn cứ tính thuế nhà, đất trên cơ sở tính thuế của thuế sử dụng đất nông nghiệp cũng là nguyên nhân chủ yếu làm cho tỷ lệ động viên thuế nhà, đất quá thấp so với thuế sử dụng đất nông nghiệp vì quy định mức thuế đất cao nhất là bằng 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp, không phản ánh được giá trị thật mà đất ở, đất xây dựng công trình mang lại. Giá đất ở, đất xây dựng công trình cao hơn rất nhiều so với đất nông nghiệp và những lợi nhuận mà nó mang lại có khi gấp hàng trăm lần đất nông nghiệp. Theo kết quả tổng hợp của cơ quan thuế, năm 2000, tỷ lệ động viên vào đất ở, đất xây dựng công trình hạng cao nhất là 0,23%, đất nông nghiệp hạng cao nhất là 0,42% tức mức động viên thuế đất thấp hơn 18,2 lần so với mức động viên vào thuế sử dụng đất nông nghiệp ở cùng hạng. Trong khi đó, mức chênh lệch giữa giá đất đô thị loại cao nhất với giá đất nông nghiệp loại cao nhất là 595 lần. Mức động viên thực tế càng bất hợp lý: đất vùng núi cao hơn đất đồng bằng, đất nông thôn cao hơn đất đô thị, đất khu vực kém thuận lợi cao hơn đất ở khu vực thuận lợi. Thứ năm, việc xác định thuế nhà, đất theo mức thuế tính bằng thóc nhưng thu bằng tiền đã tạo tính luỹ thoái của thuế, đi ngược với chính sách thuế trực thu. Thuế nhà, đất được tính theo hệ số so sánh với định suất thuế hạng đất nông nghiệp, kết quả tính thuế đất theo số lượng kilogam thóc trong khi thuế đất lại thu bằng tiền nên phải quy đổi theo giá thóc. Quy định này vừa gây thất thu cho ngân sách nhà nước vừa tạo ra tính lũy thoái ngoài mong muốn của thuế nhà, đất với tính chất là một loại thuế trực thu, bởi trong khi giá đất ở, đất xây dựng công trình có xu thế tăng nhanh chóng thì giá thóc Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 10 tăng không đáng kể, thậm chí giữ nguyên hoặc giảm đi. Do vậy việc tính thuế đất bằng thóc theo giá thuế sử dụng đất nông nghiệp vụ cuối năm trước liền kề năm tính thuế vô hình chung khiến cho mức thuế đất tỷ lệ nghịch với giá thực tế của đất ở, đất xây dựng công trình. Thứ sáu, tình hình kinh tế xã hội hiện nay đặt ra yêu cầu cần phải thu thuế đối với nhà ở. Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành có ghi nhận: “Thuế nhà, đất là thuế thu đối với nhà và đối với đất ở, đất xây dựng công trình. Trong tình hình hiện nay, tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà”. Đặt trong thời điểm ra đời của Pháp lệnh, quy định trên là phù hợp với điều kiện xây dựng, sử dụng cũng như đăng ký sở hữu và quản lý nhà còn nhiều hạn chế. Tuy nhiên cho đến nay, qua 15 năm đổi mới, tình hình kinh tế – xã hội đã có nhiều thay đổi, đời sống của đại bộ phận người dân được cải thiện, công tác quản lý nhà cũng đã tương đối ổn định, chủ trương tạm thời chưa thu thuế nhà đã làm mất đi một nguồn thu khá lớn cho ngân sách nhà nước đồng thời hạn chế đáng kể vai trò phân phối lại thu nhập của loại thuế này. Thực tế, cùng với sự tăng trưởng kinh tế, phân hoá giàu nghèo ngày càng rõ nét hơn, thể hiện ở việc có rất nhiều biệt thự, ngôi nhà giá trị được xây dựng. Nếu có sự phân hoá hợp lý, việc thu thuế đối với nhà không những đem lại nguồn thu cho ngân sách mà còn đảm bảo thực hiện mục tiêu công bằng xã hội. Thêm vào đó, thuế nhà, đất mới chỉ được tồn tại dưới hình thức pháp lý là Pháp lệnh, chưa thể hiện được đầy đủ tầm quan trọng của sắc thuế này. Chế độ miễn giảm quy định trong văn bản pháp luật cũng tạo nên những tiêu cực, chủ quan khi đánh giá, xem xét. Chi phí quản lý thuế nhà, đất được đánh giá là khá cao trong khi công tác hành thu lại không hiệu quả, kết quả thu thấp, đóng góp không nhiều vào tổng số thu thuế chung của nhà nước. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 11 1.2 Diễn biến thị trường bất động sản Việt Nam thời gian qua Như đã thấy ở trên, mức thu thuế đối với đất đai tại Việt Nam thấp và do nhiều bất cập nên hiệu quả sử dụng BẤT ĐỘNG SẢN tại Việt Nam chưa cao. Hiện tượng đất bỏ hoang, quy hoạch treo, dự án kéo dài còn phổ biến, đặc biệt là đất đô thị. Tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM, do bị tác động bởi hiện tượng đầu cơ nên dẫn đến nhiều nhà bỏ hoang, không đưa vào sử dụng, gây lãng phí quỹ đất. Đến nay vẫn chưa có cơ quan thống kê hoặc đề tài nghiên cứu nào đưa ra số nhà, đất và dự án bất động sản bị bỏ hoang, chưa đưa vào khai thác. Tuy nhiên, theo khảo sát của Bộ Tài Chính năm 2008, cho biết 38%-70% các căn hộ mới tại Hà Nội được thực hiện bởi các nhà đầu cơ, nhiều chuung cư, căn hộ và biệt thự bỏ trống trong thời gian dài, có khi lên đến 10 năm. Tại TP.HCM, giai đoạn 2004-2010, thành phố đã thu hồi 80/1437 dự án do không triển khai hoặc triển khai chậm, chiếm 10% diện tích đất được giao. Bên cạnh đó, thị trường bất động sản phát triển không ổn định, giá cả bất động sản tăng giảm bất thường làm ảnh hưởng đến phát triển chung của nền kinh tế. Các chỉ số đo lường sự phát triển của thị trường nhà đất như chỉ số giá (RPI), chỉ số giao dịch của thị trường (RAI), chỉ số đánh giá chung thị trường (ARMI)… đến nay vẫn chưa được công bố tầm quốc gia. Theo nghiên cứu tại một số tập đoàn kinh doanh bất động sản cho thấy, giá bất động sản đã qua ba “cơn sốt” giá vào năm 1994, năm 2001, và đỉnh điểm là con sốt thứ ba vào cuối năm 2007 đầu 2008 dã đẩy giá bất động sản lên mức cao kỷ lục. Sau cơn sốt thứ ba, giá căn hộ và đất nền khu vực Hà Nội và TP.HCM tăng từ 50%-300% so với cuối năm 2006, cao gấp 4-6 lần so với Trung Quốc, Thái Lan, và các nước có thu nhập bình quân đầu người gấp 10 lần Việt Nam. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 12 CHƯƠNG 2. DỰ THẢO LUẬT THUẾ NHÀ, ĐẤT VÀ CÁC VĂN BẢN PHÁP LUẬT LIÊN QUAN 2.1 Quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở 2.1.1 Quyền sử dụng đất Theo điều 105 (Luật Đất Đai 2003), người sử dụng đất có các quyền chung sau đây: 1. Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai. Theo điều 106 (Luật Đất Đai 2003), quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất: 1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định khi có các điều kiện sau đây: a) Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; b) Đất không có tranh chấp; c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; d) Trong thời hạn sử dụng đất. 2. Người sử dụng đất được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định. 2.1.2 Quyền sở hữu nhà ở Theo điều 21 (Luật Nhà ở 2005), quyền của chủ sở hữu nhà ở là: Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 13 1. Chiếm hữu đối với nhà ở. 2. Sử dụng nhà ở. 3. Bán, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho, đổi, để thừa kế, cho mượn, cho ở nhờ, uỷ quyền quản lý, thế chấp nhà ở thuộc sở hữu của mình theo quy định của pháp luật. 4. Bảo trì, cải tạo, phá dỡ hoặc xây dựng lại nhà ở và sử dụng không gian của nhà ở phù hợp với quy hoạch xây dựng, kiến trúc và các quy định của pháp luật có liên quan. 5. Khiếu nại, tố cáo những hành vi vi phạm quyền sở hữu nhà ở hợp pháp của mình. 6. Yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp mới, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, xác nhận những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận theo quy định của Luật này. 7. Thực hiện các quyền khác theo quy định của pháp luật. 2.2 Pháp lệnh thuế nhà, đất 1992 2.2.1 Những quy định chung Tổ chức, cá nhân có quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình, gọi chung là chủ nhà đất, đều phải nộp thuế nhà đất. Trong trường hợp còn có sự tranh chấp hoặc chưa xác định được quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng nhà đất, thì tổ chức, cá nhân đang sử dụng nhà phải nộp thuế nhà đất. Tổ chức, cá nhân, kể cả xí nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thuê nhà, đất ở, đất xây dựng công trình thì chỉ trả tiền thuê nhà, đất, còn thuế nhà đất thì do tổ chức, cá nhân cho thuê nhà, đất nộp theo quy định của Pháp lệnh này. Không thu thuế đối với: 1- Nhà ở thuộc vùng nông thôn, trừ nhà ở nơi có hoạt động kinh doanh, dịch vụ ven đường quốc lộ, tỉnh lộ thuộc vùng đồng bằng, trung du; 2- Đất làm đường sá, cầu cống, công viên, sân vận động, đê điều, công trình thuỷ lợi, nghĩa trang; 3- Nhà, đất dùng làm trụ sở cơ quan hành chính, sự nghiệp, tổ chức xã hội, công trình văn hoá, doanh trại đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân; Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 14 4- Nhà, đất chuyên dùng vào việc thờ cúng của tôn giáo; 5- Nhà, đất sử dụng vì lợi ích công cộng mà chủ nhà đất không thu tiền thuê. 2.2.2 Căn cứ tính thuế và biểu thuế nhà đất Căn cứ tính thuế nhà đất là diện tích nhà, diện tích đất, giá tính thuế mỗi mét vuông đối với từng hạng nhà, hạng đất và thuế suất. Giá tính thuế nhà đất được quy định như sau: 1- Giá tính thuế nhà được quy định căn cứ vào giá thị trường đối với từng hạng nhà; 2- Giá tính thuế đất được quy định căn cứ vào khả năng sinh lợi và giá trị sử dụng của đất trong từng khu vực. Căn cứ vào quy định tại điểm 1 và điểm 2, Điều này Hội đồng bộ trưởng quy định việc phân hạng nhà, hạng đất, việc định khung giá tiêu chuẩn và định giá tính thuế nhà đất. Thuế suất thuế nhà đất được quy định như sau: 1- Đối với nhà: 0,3% giá tính thuế/năm 2- Đối với đất: 0,5% giá trị thuế/năm Đối với đất ở thuộc vùng nông thôn, mức thuế đất ở được quy định như sau: 1- Ở vùng đồi trọc, đá sỏi, mức thuế đất ở bằng mức thuế nông nghiệp cùng hạng trong vùng; 2- Ở vùng trung du, đồi núi, mức thuế đất ở bằng 1,5 lần mức thuế nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng; 3- Ở vùng đồng bằng, mức thuế đất ở bằng 2 lần mức thuế nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng; riêng ở vùng đồng bằng sông Hồng, đồng bằng sông Cửu Long và ven các đường quốc lộ, tỉnh lộ, mức thuế đất ở bằng 3 lần mức thuế nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng. 4- Đất ở mà sử dụng vào sản xuất nông nghiệp thì được tính thuế đất bằng mức thuế nông nghiệp cùng hạng đất trong vùng. 2.2.3 Miễn, giảm thuế Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 15 Những người thuộc diện được phân phối nhà ở theo chế độ của Nhà nước, nhưng chưa được phân phối mà có nhà thuộc quyền sở hữu của mình, thì được miễn thuế nhà đất đối với phần diện tích nhà, đất tương đương với tiêu chuẩn quy định của Nhà nước. Những trường hợp sau đây được xét miễn, giảm thuế nhà đất: 1- Nhà xây dựng bằng vật liệu dễ hư hỏng; 2- Nhà hư hỏng phải sửa chữa mà chi phí vượt quá một nửa giá tính thuế nhà; 3- Nhà mới xây dựng trong vòng 3 năm đầu; 4- Nhà xưởng của các xí nghiệp quốc doanh; 5- Nhà đất cơ quan Nhà nước quản lý cho cán bộ, công nhân viên chức Nhà nước thuê; 6- Nhà đất của các đối tượng nộp thuế khó khăn do thiên tai, dịch hoạ, tai nạn bất ngờ. Thủ tục, thẩm quyền quyết định việc xét giảm thuế, miễn thuế nhà đất do Hội đồng bộ trưởng quy định. 2.3 Dự thảo luật thuế nhà, đất năm 2010 2.3.1 Những quy định chung Đối tượng chịu thuế 1. Nhà ở; 2. Đất ở; 3. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp. Đối tượng không thuộc diện chịu thuế 1. Nhà ở, đất sử dụng vào các mục đích, lĩnh vực hoạt động sau đây không vì mục đích kinh doanh: a) Nhà ở, đất sử dụng vào mục đích công cộng, công trình sự nghiệp, phúc lợi xã hội hoặc từ thiện; Nhà ở công vụ; b) Nhà ở, đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng; c) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa; d) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối; Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 16 đ) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; 2. Đất xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, tổ chức xã hội, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh. Người nộp thuế 1. Người nộp thuế là tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 Luật này; 2. Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là Giấy chứng nhận) thì người đang sử dụng đất, nhà ở là người nộp thuế. Việc nộp thuế không phải là công nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất hợp pháp của người nộp thuế. 3. Trường hợp người có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất đem góp vốn bằng quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất thuộc đối tượng chịu thuế quy định tại Điều 2 Luật này thì pháp nhân mới là người nộp thuế. 2.3.2 Căn cứ tính thuế, định hướng, khai, tính và nộp thuế 2.3.2.1 Giá tính thuế 1. Giá tính thuế đối với nhà ở được xác định bằng diện tích nhà ở chịu thuế nhân với giá tính thuế của 1m2 nhà ở. Trong đó: a) Diện tích nhà ở chịu thuế là toàn bộ diện tích sàn xây dựng (kể cả diện tích công trình phụ, diện tích ban công kèm theo nếu có) của một căn hộ chung cư hoặc nhà ở theo Giấy chứng nhận, trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích nhà ở chịu thuế là diện tích thực tế xây dựng. b) Giá tính thuế của 1m2 nhà ở được xác định theo tỷ lệ phần trăm trên đơn giá 1m2 nhà ở xây dựng mới của nhà ở cùng loại (kể cả trường hợp sử dụng nhà ở để cho thuê hoặc kinh doanh) do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định. Chính phủ quy định cụ thể tỷ lệ phần trăm đối với từng loại nhà ở. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 17 c) Trường hợp có quyền sở hữu nhiều nhà ở thì giá tính thuế là tổng giá trị các nhà ở chịu thuế. 2. Giá tính thuế đối với đất được xác định bằng diện tích đất chịu thuế nhân với giá của 1m2 đất: a) Diện tích đất chịu thuế là diện tích đất ghi trong Giấy chứng nhận, trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích đất chịu thuế là diện tích đất thực tế đang sử dụng. Trường hợp có quyền sử dụng nhiều thửa đất ở thì diện tích chịu thuế là tổng diện tích các thửa đất ở có quyền sử dụng. b) Giá của 1m2 đất chịu thuế là giá đất theo mục đích sử dụng đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định, cụ thể như sau: - Trường hợp đã có Giấy chứng nhận (kể cả trường hợp sử dụng đúng mục đích hoặc không đúng mục đích trên Giấy chứng nhận) thì giá của 1m2 đất chịu thuế là giá đất theo mục đích sử dụng được ghi trong Giấy chứng nhận. - Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì giá của 1m2 đất chịu thuế là giá đất theo mục đích đang sử dụng. c) Đối với đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư (bao gồm cả trường hợp vừa để ở vừa để kinh doanh), giá tính thuế được xác định bằng việc áp dụng hệ số phân bổ cho các tầng theo quy định của Chính phủ. 3. Giá tính thuế đối với đất, nhà ở được ổn định theo chu kỳ 5 năm kể từ năm đầu tiên Luật này có hiệu thi hành. 2.3.2.2 Thuế suất Thuế suất đối với nhà ở, đất được quy định như sau: 1. Nhà ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần tính theo năm như sau: Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 18 Bậc thuế Giá tính thuế của nhà ở Thuế suất (%) 1 Đến 500 triệu đồng 0 2 Phần trên 500 triệu đồng 0.03 2. Đất ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần tính theo năm như sau Bậc thuế Diện tích đất chịu thuế (m2) Thuế suất (%) 1 Diện tích trong hạn mức 0.03 2 Phần diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 3 lần hạn mức 0.06 3 Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức 0.09 3. Đất ở nhà nhiều tầng nhiều hộ ở, nhà chung cư: Áp dụng mức thuế suất là 0,03%. 4. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp: Áp dụng mức thuế suất là 0,03% đối với đất được sử dụng và 0,06% đối với đất sử dụng sai mục đích và chưa sử dụng. 2.3.3 Miễn, giảm thuế 2.3.3.1 Miễn thuế Miễn thuế cho các trường hợp sau: 1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực đặc biệt khuyến khích đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn; dự án đầu tư thuộc lĩnh vực khuyến khích đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. 2. Đất của cơ sở thực hiện xã hội hoá đối với các hoạt động trong lĩnh vực giáo dục, dạy nghề, y tế, văn hoá, thể thao, môi trường. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 19 3. Đất xây dựng nhà tình nghĩa, trại trẻ mồ côi, trại cai nghiện, viện dưỡng lão. 4. Nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn. 5. Nhà ở, đất ở của: Người hoạt động cách mạng trước ngày 19/8/1945; thương binh hạng 1/4, 2/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 1/4, 2/4; bệnh binh hạng 1/3; Bà mẹ Việt Nam anh hùng; thân nhân liệt sỹ được hưởng trợ cấp hàng tháng; người hoạt động cách mạng bị nhiễm chất độc màu da cam; người bị nhiễm chất độc màu da cam mà hoàn cảnh gia đình khó khăn. 6. Nhà ở, đất ở của người tàn tật, người chưa đến tuổi thành niên và người già cô đơn không nơi nương tựa không có khả năng nộp thuế; nhà ở, đất ở của đối tượng là hộ nghèo theo quy định của Chính phủ. 7. Hộ gia đình, cá nhân trong năm thuộc diện thu hồi đất, nhà ở theo quy hoạch, kế hoạch được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được miễn thuế trong năm thực tế có thu hồi đất, nhà ở tại nơi bị thu hồi nhà ở, đất và nơi ở mới. 8. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng được miễn thuế nếu giá trị thiệt hại về đất, nhà ở trên 50% tổng giá trị đất, nhà ở chịu thuế. 9. Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ. 2.3.3.2 Giảm thuế Giảm 50% thuế trong các trường hợp sau: 1. Đất của dự án đầu tư thuộc lĩnh vực ưu đãi đầu tư; dự án đầu tư tại địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 20 2. Nhà ở, đất ở của thương binh hạng 3/4, 4/4; người hưởng chính sách như thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh hạng 2/3, 3/3; thân nhân liệt sỹ không được hưởng trợ cấp hàng tháng; anh hùng lực lượng vũ trang nhân dân, anh hùng lao động. 3. Người nộp thuế gặp khó khăn do sự kiện bất khả kháng nếu giá trị thiệt hại về đất, nhà ở từ 20% đến 50% tổng giá trị đất, nhà ở chịu thuế. 4. Nhà ở, đất ở của hộ gia đình, cá nhân tại các xã, phường, thị trấn thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn ngoài đối tượng quy định tại khoản 4 Điều 9 Luật này; Nhà ở, đất ở của người dân tộc thiểu số ở các xã, phường, thị trấn thuộc địa bàn có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. 5. Đất sử dụng để sản xuất, kinh doanh của hợp tác xã; 6. Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ. 2.3.3.3 Nguyên tắc miễn thuế, giảm thuế 1. Người nộp thuế được hưởng cả miễn thuế và giảm thuế thì được miễn thuế; trường hợp người nộp thuế được hưởng nhiều mức giảm thuế khác nhau thì được hưởng mức giảm cao nhất. 2. Người nộp thuế chỉ được miễn thuế hoặc giảm thuế tại một nơi duy nhất (nơi người nộp thuế lựa chọn). 3. Nhà, đất thuộc dự án đầu tư được miễn thuế, giảm thuế thì thực hiện theo từng dự án đầu tư. 4. Miễn thuế, giảm thuế chỉ áp dụng trực tiếp đối với người nộp thuế và chỉ tính trên số tiền thuế phải nộp theo quy định của Luật này. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 21 CHƯƠNG 3. PHÂN TÍCH TÍNH HIỆU QUẢ VÀ CÔNG BẰNG CỦA DỰ THẢO LUẬT THUẾ NHÀ, ĐẤT 2010 3.1 Tính hiệu quả 3.1 - hiện nay cơ quan quản lý nhà, đất chưa xác định được mỗi hộ gia đ công chứng và lúc đó cơ quan thuế mới kiểm soát được. Hiệ khích giao dịch ngầm và khiến các chủ đầu tư, người mua BĐS trì hoãn làm giấy tờ sở hữu để lách thuế. Quyết toán thu ngân sách Nhà nước Tỷ đồng 2000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 Thuế sử dụng đất nông nghiệp 1776 772 151 130 132 111 113 98 67 Các khoản thu về nhà đất 2823 5486 10546 17463 17757 20536 33925 38202 41712 Nguồn: Tổng cục Thống kê - Tại Điểm b khoản 1 Điều 6 của Dự thảo luật quy định giá tính thuế của 1m 2 nhà ở được xác định theo tỷ lệ phần trăm trên đơn giá 1m 2 xây dựng của nhà mới cùng loại Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 22 do UBND cấp tỉnh quy định. Có ý kiến cho rằng, cách tính thuế đối với nhà như quy định của Dự thảo luật: giao toàn quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định dựa trên đơn giá xây dựng mà không quy định trong luật các tiêu chí định giá như tiêu chí về vị trí, địa thế là chưa đầy đủ và chưa phù hợp với thực tế vì: Thứ nhất, việc xác định giá tính thuế đối với nhà ở ngoài việc dựa vào đơn giá xây dựng, cần tính đến các yếu tố cấu thành giá trị nhà như vị trí, địa thế của từng căn nhà. Thứ hai, hiện nay trong quá trình định giá nhà để đền bù, giải phóng mặt bằng thì giá đền bù cũng được xác định dựa trên các yếu tố như vị trí, địa thế của nhà. Vì vậy, nếu quy định như Dự thảo luật sẽ không bảo đảm tính nhất quán trong việc định giá nhà. Và dễ tạo cơ hội xảy ra tiêu cực tham nhũng… - Nhà ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế lũy tiến từng phần như sau: Đất ở: Áp dụng thuế suất theo biểu thuế luỹ tiến từng phần như sau: Bậc thuế Diện tích đất chịu thuế (m 2 ) Thuế suất (%) 1 Diện tích trong hạn mức 0,05 2 Phần diện tích vượt hạn mức 0,1 Bậc Thuế Giá tính thuế của nhà ở (triệu đồng) Thuế suất (%) 1 Đến 600 0 2 Trên 600 đến 1.200 0,05 3 Trên 1.200 0,1 Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 23 Trong đó: Hạn mức diện tích đất làm căn cứ tính thuế là hạn mức công nhận đất ở theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Áp dụng một mức thuế suất là 0,05%/năm. - Theo quy định trên : Thứ nhất việc chia 3 bậc (trong hạn mức và vượt hạn mức) đối với nhà ở sẽ không áp dụng triệt để nguyên tắc nhà giá trị càng cao phải chịu thuế càng cao, và như vậy NSNN sẽ mất một khoản tiền mà đáng lẽ ra phả ừ những người giàu có. Ví dụ khoản thuế phải nộp của ngôi nhà có giá trị 1,2 tỷ bằng thuế phải nộp của ngôi nhà có giá trị 15 tỷ , 100 tỷ. Sẽ không hiệu quả nếu không thu thuế cao hơn đối với những ngôi nhà có giá trị cao hơn nhiều…Thứ hai việc chia 2 bậc (trong hạn mức và vượt hạn mức) đối với đất ở theo diện tích làm cho thuế phải nộp của đất mặt tiền bằng thuế phải nộp của miếng đất trong hẻm cùng diện tích. NSNN lại mất thêm một khoản thu từ việc thu thuế cao hơn đối với đất mặt tiền. Và cũng tương tự như đối với thuế suất đất nhà ở thì tiền thuế thu được của người có diện tích đất gấp 100 lần hạn mức cũng bằng thuế ừ người có diện tích bằng hạn mức. - Mặt khác về vấn đề thuế suất áp dụng đối với nhà ở: dự thảo đưa ra áp dụng mức thuế suất 0% đối với nhà giá trị 600 triệu, còn trên 600 triệu là 0.03%. Trong điều kiện hiện nay, mức 600 triệu đồng có thể phù hợp với loại nhà dành cho người có thu nhập thấp, nhưng về lâu dài thì mức này không phù hợp với sự thay đổi của giá thị trường do những yếu tố như lạm phát, thay đổi về thu nhập trong tầng lớp dân cư; sự khác biệt mang tính khu vực khu vực và vùng miền ..v.v. Tại các thành phố lớn nơi tập trung nhiều dự án nhà ở, chung cư..v.v. thì mức thuế suất 0.03% là tương đối nhỏ so với nhà chung cư có giá trị thương mại lớ ện nay thường có mức giá sàn 10 triệu/m2). - Ngoài ra, dự thảo Luật chưa quy định rõ cơ quan hay tổ chức có thầm quyền định giá nên rất khó thi hành trên thực tế. Bởi mức dưới 600 triệu sẽ được áp dụng mức thuế suất 0 %. Do vậy, đây có thể là cơ sở dẫn đến tham nhũng hoặc các hành vi trốn thuế. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 24 Bên cạnh đó đánh thuế nhà và đất ở như trên thì trong nhiều trường hợp sẽ làm mất động lực đầu tư. Ví dụ: nhà mà đánh đồng loạt theo diện tích và lũy tiến theo giá trị nhà thì người ta chỉ muốn xây nhà một tầng với chi phí thấp. Không bao giờ có được một khu dân cư hiện đại. Như vậy, thuế đất cũng như thuế nhà đều có điểm chung là cần đi theo hướng khuyến khích tiết kiệm đất và đầu tư có hiệu quả trên. Đối với thuế đất, mục tiêu là tạo động lực để sử dụng đất có hiệu quả, cần quy định thuế suất thấp trong trường hợp đầu tư trên đất có hiệu quả cao, suất đầu tư lớn; đồng thời quy định thuế suất cao trong trường hợp sử dụng đất không hiệu quả, nhất là khi có đất nhưng không sử dụng hoặc chỉ sử dụng chiếu lệ. - Dự thảo luật quy định áp dụng biểu thuế lũy tiến theo giá trị căn nhà. Đây là cách làm thường thấy ở các nước phát triển, nhưng ở nước ta việc áp dụng thuế suất như vậy chắc là chưa phù hợp. Cách đánh thuế này không khuyến khích đầu tư vào nhà hiện đại với suất đầu tư cao trên đất. Người có nhà cũng không muốn đầu tư thêm để cuộc sống tốt đẹp hơn. - ực thi và tuân thủ các thuế nhà, đất rất thấp. Chi phí thực thi bao gồm chi phí để duy trì hệ thống địa chính, tiến hành đánh giá thường xuyên và minh bạch, gửi hóa đơn và xử lý hiệu quả các trường hợp vi phạm (trong đó chỉ có một vài trường hợp). Chi phí thực thi tuân thủ thuế đất đai có thể so sánh với chi phí thanh toán hóa đơn điện. Đối với đất đô thị và đất thương mại, nộp thuế hàng tháng có lẽ là cách thuận tiện nhất. Việc này có thể được thực hiện bằng cách tự động trừ từ tài khoản ngân hàng của người nộp thuế. 3.1.3 Chưa có công cụ chống đầu cơ Mức thuế suất thuế đất đai càng cao bao nhiêu thì việc đầu cơ đất càng ít đem lại ít lợi nhuận bấy nhiêu. Do thuế suất thuế đất đai gần bằng 100% giá trị thuê đất, việc đầu cơ đất có lợi nhuận là điều không thể có, vì giá bán đất ngày càng giảm đi Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 25 trong khi giá vốn ngày càng tăng cao. Do đó, thuế đất đai có xu hướng giành lại đất đai từ tay những người đầu cơ và đặt trả vào tay những người có nhu cầu sử dụng. Với những người đầu cơ đất ngoài ra khỏi thị trường thì giá bán đất tiếp tục giảm khiến giá mua đối với đa số người dân cũng giảm đi và do đó trở nên dễ tiếp cận hơn đối với những người có mong muốn và nhu cầu sử dụng đất một cách hiệu quả. Cụ thể: việc đầu cơ đất đai rất hấp dẫn khi người ta tin tưởng rằng giá đất sẽ tăng lên rất nhanh. Những người hy vọng giá cả tăng nhanh sẽ mua đất và chờ đợi. Điều này làm suy giảm tính hiệu quả do hai nguyên nhân: Thứ nhất, những người đầu cơ đất đai thường không phải là những người có tài quản lý đất trong khi chờ đợi giá cả tăng lên. Thứ hai, khi việc đầu cơ hấp dẫn, đất đai là tài sản có giá trị nhất đối với những người hy vọng giá cả sẽ tăng lên nhanh chóng. Những niềm tin thái quá như vậy thường là sai lầm. Những người chủ sở hữu đất tin rằng đất đai sẽ tăng giá nhanh chóng thường nghĩ rằng nâng cấp đất đai ngay thời điểm hiện tại là không có lợi bởi vì sau này sẽ không thể nâng cấp nhiều hơn nữa. Do đó, việc theo đuổi lợi nhuận từ đầu cơ tạo ra xu hướng chống lại việc nâng cấp đất. Thông qua việc cắt giảm hay xóa bỏ lợi nhuận thu được từ đầu cơ đất, việc đánh thuế đất sẽ giúp xóa bỏ xu hướng chống lại việc nâng cấp đất, qua đó dẫn đến việc sử dụng đất tích cực hơn, hiệu quả hơn và bền vững hơn. Mức thuế đất đai cao hơn, ngoài việc làm giảm bớt tình trạng đầu cơ đất, còn có xu hướng làm giảm bớt việc chuyển đổi quá sớm đất nông nghiệp sang sử dụng cho các dự án phát triển. Vì tình trạng đầu cơ đất được giảm bớt hoặc xóa bỏ do mức thuế suất cao, các địa điểm có giá trị nhất được phát triển nhanh chóng khi đất bị đánh thuế cao (tới 100% giá trị thuế đất trên thị trường), thu hẹp nhu cầu hoặc làm mất thị trường đối với các địa điểm chưa sẵn sàng cho phát triển. - Dự thảo luật bị trống một mảng rất quan trọng, đó là thiếu các công cụ để chống tình trạng đầu cơ nhà đất, vốn là nguyên nhân lớn nhất làm thị trường bất động sản Việt Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 26 Nam hỗn loạn. thuế đối với những dạng khác như nhà, đất bỏ trống, dự án sử dụng không hiệu quả, chậm tiến độ... Chưa có một biểu thuế riêng cho nhà đất không sử dụng, bỏ hoang. Ví dụ nhà để đấy không sử dụng hoặc nhà cho thuê hay sử dụng vào mục đích kinh doanh sinh lợi thì cần có khung tính thuế khác nhau. - mức thuế suất 0,03% áp dụng cho mọi đối tượng nhà trị giá trên 600 triệu đồng từ chung cư đến biệt thự và không lũy tiến theo diện tích một lỗ hổng để giới đầu cơ lợi dụng. sử một người sở hữu hàng chục căn nhà cũng chỉ chịu mức thuế 0,03%. Tình trạng buôn bán qua tay, trao đi bán lại sẽ không bị hạn chế bởi mức thuế này vẫn còn thấp đối với giới đầu cơ. - Về diện tích đất ở, dự thảo luật đã nói đến mức thuế lũy tiến để tránh tình trạng đầu cơ nhưng lại chưa triệt để. Diện tích vượt hạn mức sẽ phải chịu lũy tiến 0,06- 0,09%. Tuy nhiên, chỉ đất có nhà ở một tầng, một hộ mới áp dụng biểu thuế lũy tiến. Còn lại, đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ, chung cư lại chịu một mức thuế duy nhất là 0,03%. Trong khi đó, phân khúc chung cư cao cấp hoặc biệt thự được giới đầu tư lựa chọn để đầu cơ lại thuộc diện không chịu thuế lũy tiến. 3.2 Tính công bằng 3.2.1 Tác động của thuế đất đai đối với khả năng tiếp cận đất của các DN Việc đánh thuế đất giúp nâng cao hiệu quả kinh tế bằng cách giao đất vào tay những người biết làm lợi nhiều hơn từ tài sản của họ. Nếu thị trường cho vay vốn hoàn hảo thì tất cả mọi người đều được hưởng cùng một mức lãi suất. Tuy nhiên trên thực tế, một số người phải chịu mức lãi suất cao hơn trong khi một số khác được hưởng lãi suất thấp hơn. Một số người được hưởng lãi suất thấp bởi thay vì đi vay, họ tìm các cách để đầu tư tiền của mình họ. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 27 Khi thuế đất đai tăng lên, những người sử dụng đất tiềm năng giảm bớt được giá mua đất nhờ giá trị chiết khấu hiện tại của thuế đất tương lai. Đối với những người được hưởng lãi suất thấp, giá trị chiết khấu hiện tại của thuế đất tương lai lớn hơn so với những người chịu thuế suất cao hơn. Do đó, việc tăng thuế đất đai sẽ làm giảm bớt giá trị đất đối với những người chịu lãi suất cao ít hơn là đối với những người được hưởng lãi suất thấp. Như vậy, việc tăng thuế đất sẽ làm giảm giá trị của đất đối với những người chịu lãi suất cao với mức thấp hơn việc nó giảm giá trị của đất đối với những người được hưởng lãi suất thấp. Như vậy, việc tăng thuế đất đai sẽ làm quyền sở hữu đất chuyển sang những người chịu lãi suất cao. Vì những người này chịu lãi suất cao hơn, nên họ đòi hỏi mức lợi nhuận đầu tư cao hơn. Do vậy, thuế đất đai cũng chuyển đất sang sử dụng với năng suất cao hơn. 3.2.2 Tác động của thuế đất đai đối với khả năng tiếp cận vốn vay của các DN Giá bán đất là giá trị hiện tại của giá thuê tương lai trừ thuế. Bởi thuế tiến đến gần bằng giá trị thuê đất, nên giá bán tiến gần bằng đến 0. Điều này gây ra 3 ý nghĩa tác động quan trọng: Khi Chính phủ lập kế hoạch đánh thuế đất đai ở mức phù hợp với tỷ lệ giá trị thuê đất đáng kể thì nên lấy cơ sở tính thuế là giá trị thuê đất hàng năm thay cho giá bán đất. Vì thuế suất gần bằng 100% giá trị thuê đất, việc sở hữu đất ngày càng trở nên khả thi đối với những người có ít hoặc hoàn toàn không có khả năng tiếp cận tín dụng. Do đó, số tiền cần thiết để mở một doanh nghiệp sẽ là số tiền cần thiết để đầu tư vốn thực tế. Với mảnh đất ít giá trị được dùng để thế chấp vay vốn, ngân hàng sẽ không thể cho bất kỳ ai có đất thế chấp cũng vay vốn được. Thay vào đó, ngân hàng sẽ phải đánh giá kỹ lưỡng và ủng hộ kế hoạch kinh doanh được đề xuất. Việc này sẽ giúp nâng cao hiệu quả đầu tư tiền tiết kiệm của người dân. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 28 3.2.3 Tác động của thuế đất đai đối với việc hưởng chênh lệch giá Hưởng chênh lệch giá là việc sử dụng các nguồn lực hạn hẹp để thu lợi mà không phải trả tiền. Một hình thức hưởng chênh lệch giá là thuyết phục chính phủ chi tiền thu được từ thuế cho các dự án của mình. Trong khi việc hưởng chênh lệch giá có thể có lợi cho cá nhân, các nguồn lực mà cá nhân chi cho nỗ lực tìm kiếm khoản chênh lệch là lãn hiện nhờ các nỗ lực hưởng chênh lệch giá cũng thường là lãng phí. Thuế đất đai làm giảm bớt lợi nhuận tiềm năng thu được từ việc hưởng chênh lệch giá, qua đó giảm bớt các hoạt động nhằm hưởng chênh lệch giá, từ đó nâng cao. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 29 CHƯƠNG 4. GÓP Ý DỰ THẢO LUẬT THUẾ NHÀ, ĐẤT NĂM 2010 4.1 Góp ý dự thảo Luật thuế nhà, đất - Thủ tục cấp sổ phải được cải thiện nhanh chóng hơn. - Cần tính đến các yếu tố cấu thành giá trị nhà như vị trí, địa thế của từng căn nhà. - Đối với thuế đất, mục tiêu là tạo động lực để sử dụng đất có hiệu quả, cần quy định thuế suất thấp trong trường hợp đầu tư trên đất có hiệu quả cao, suất đầu tư lớn; đồng thời quy định thuế suất cao trong trường hợp sử dụng đất không hiệu quả, nhất là khi có đất nhưng không sử dụng hoặc chỉ sử dụng chiếu lệ. - Dự thảo luật quy định áp dụng biểu thuế lũy tiến theo giá trị căn nhà. Đây là cách làm thường thấy ở các nước phát triển, nhưng ở nước ta việc áp dụng thuế suất như vậy chắc là chưa phù hợp. Cách đánh thuế này không khuyến khích đầu tư vào nhà hiện đại với suất đầu tư cao trên đất. Người có nhà cũng không muốn đầu tư thêm để cuộc sống tốt đẹp hơn. - Đối với đất đô thị và đất thương mại, nộp thuế hàng tháng có lẽ là cách thuận tiện nhất. Việc này có thể được thực hiện bằng cách tự động trừ từ tài khoản ngân hàng của người nộp thuế. - Cần tập trung vào mục tiêu của Luật thuế nhà, đất là quản lý thị trường bất động sản hiệu quả hơn chứ không phải là chống đầu cơ. 4.2 Phương hướng xây dựng Luật thuế nhà, đất Mặc dù còn một số tồn tại như trên song cũng không thể phủ nhận vai trò tích cực của thuế nhà, đất trong việc góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách địa phương (đây hiện là khoản thu ngân sách địa phương được hưởng 100% theo quy định của Luật ngân sách nhà nước năm 2002), từ đó tạo điều kiện để Nhà nước kiểm kê, quản lý tình hình sử dụng đất đai nói chung, đất ở, đất xây dựng công trình nói riêng. Thuế nhà, đất Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 30 cũng đã trở thành một sắc thuế quen thuộc và được đại bộ phận người dân tuân thủ. Tuy nhiên, về lâu dài, pháp luật thuế nhà, đất cần được bổ sung, hoàn thiện để sắc thuế này thực sự thể hiện vai trò quan trọng của mình trong hệ thống pháp luật thuế Việt Nam. Việc sửa đổi bổ sung các quy định của pháp luật thuế nhà, đất phải nằm trong sự sửa đổi hoàn thiện pháp luật thuế đối với đất đai nói riêng cũng như hệ thống thuế nói chung. Một số phương hướng cơ bản để hoàn thiện pháp luật thuế nhà, đất bao gồm: Trước hết, Nhà nước cần sớm ban hành Luật thuế sử dụng đất. Như đã đề cập ở trên, thuế nhà, đất hiện nay mới chỉ tồn tại dưới dạng Pháp lệnh, cơ sở tính thuế chủ yếu dựa trên cơ sở tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Từ thực tiễn thi hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất, cần ban hành Luật thuế sử dụng đất dựa trên sự nhất thể hóa hai văn bản trên. Theo đó, Luật thuế sử dụng đất cần được thiết kế là thuế đánh vào các đối tượng có quyền sử dụng đất không phân biệt mục đích sử dụng, nhằm đảm bảo công bằng về quyền lợi và nghĩa vụ kinh tế của người sử dụng đất. Trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất, Luật thuế sử dụng đất chỉ điều tiết vào hoạt động sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong xã hội, thuế thu với nhà sẽ được điều chỉnh ở một sắc thuế khác. Về đối tượng nộp thuế sử dụng đất, luật cần quy định tất cả các tổ chức, cá nhân có hành vi sử dụng đất đều phải nộp thuế không phân biệt về mục đích sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất có thế tạo ra ra sự khác biệt về thuế suất do chính sách khuyến khích của nhà nước đối với từng loại đất là khác nhau. Quy định này sẽ bao quát được diện người sử dụng đất cần nộp thuế, tuy nhiên, cần quán triệt nguyên tắc là chỉ đánh thuế đối với các hành vi hợp pháp chứ không đánh vào hành vi bất hợp pháp. Việc đánh thuế sử dụng đất chỉ hợp lý và hiệu quả khi việc sử dụng đất của chủ thể là hành vi hợp pháp bởi mục tiêu chủ yếu của thuế sử dụng đất phải là tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với đất đai, đảm bảo công bằng xã hội. Nếu hành vi sử dụng Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 31 đất là bất hợp pháp thì không thể đánh thuế mà nên xử lý bằng các chế tài khác như tịch thu hoa lợi có trên đất, thu hồi đất và xử lý hành chính với các chủ thể đó. Về đối tượng chịu thuế sử dụng đất, cần xác định đó là tất cả các loại đất được sử dụng vào các mục đích khác nhau (nhưng mục đích sử dụng phải là hợp pháp). Bên cạnh đó, cũng cần quy định đối tượng không thuộc diện chịu thuế trong một số trường hợp nhất định (ví dụ: đất giao cho cơ quan nhà nước xây dựng trụ sở, đất phục vụ giao thông công cộng, v.v.). Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành dùng yếu tố diện tích, hạng đất và định suất thuế (hoặc mức thuế đối với thuế đất) làm căn cứ tính thuế. Như đã đề cập ở trên, việc dựa trên hạng đất và định suất thuế để tính toán nghĩa vụ thuế vừa phức tạp vừa lạc hậu, không đảm bảo phản ánh đúng giá trị thực tế mà đất đai đem lại. Do hai sắc thuế trên ra đời từ cách nay hơn 15 năm khi đó cơ chế kinh tế thị trường mới được xác lập, thị trường bất động sản còn chưa ổn định nên quy định khoản thu được Nhà nước thu bằng thóc, sau đó dựa trên định giá thóc để thu thuế bằng tiền. Thực chất, mục tiêu đề ra là điều tiết vào đất ở cao hơn đất nông nghiệp, đất đô thị cao hơn đất nông thôn song tỷ lệ động viên trên đất đô thị là quá thấp khi mà giá đất ngày một tăng cao. Vì vậy, thuế sử dụng đất được ban hành phải thay đổi căn bản các căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất, và thuế suất, đảm bảo công bằng trong nghĩa vụ thuế giữa các loại đất và giữa các tầng lớp dân cư nông thôn, thành thị… Diện tích đất tính thuế là diện tích đất hợp pháp đang sử dụng được xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; giá đất tính thuế do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định song phải dựa trên giá trị sử dụng, khả năng sinh lợi và phải nằm trong mối tương quan với giá thị trường tại thời điểm tính thuế. Giá đất tính thuế phải có sự phân biệt dựa trên đặc thù của từng loại đất như đất đô thị; đất khu dân cư nông thôn hay đất Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 32 nông nghiệp, lâm nghiệp, đất có mặt nước nuôi trồng thủy sản đặt trong mối quan hệ về mặt cung cầu, các yếu tố tự nhiên, yếu tố kinh tế – xã hội cũng như nhu cầu quản lý của Nhà nước để quy định cho phù hợp. Hiện tại, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đang được áp dụng để xác định giá đất, khung giá các loại đất và phương pháp định giá các loại đất cụ thể tại địa phương song do những đặc thù riêng, việc ban hành bảng giá các loại đất cụ thể của một số tỉnh, thành phố chưa thực sự sát với giá thị trường bởi vậy, khi Luật thuế sử dụng đất được ban hành cũng đòi hỏi pháp luật đất đai phải có những điều chỉnh thích hợp. Đối với thuế suất, việc áp dụng thuế suất tỷ lệ có phân biệt giữa đất nông nghiệp và đất sử dụng vào mục đích khác, xuất phát từ mục đích thu thuế đối với từng loại đất để giảm động viên với đất nông nghiệp, tăng động viên với đất ở, đất xây dựng công trình… đảm bảo công bằng giữa các loại đất, không gây ảnh hưởng xáo trộn lớn đối với tới quỹ đất sản xuất nông nghiệp, đất xây dựng công trình và đất sử dụng vào mục đích khác. Quy định việc áp dụng thuế suất tỷ lệ sẽ khắc phục được tính cứng nhắc, bất hợp lý trong việc lấy định suất thuế và mức thuế tính theo mức thuế sử dụng đất nông nghiệp làm căn cứ tính thuế như hiện nay. Tóm lại, Luật thuế sử dụng đất cần được ban hành nhằm tăng cường quản lý nhà nước về đất đai để sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, hạn chế sự tích tụ, đầu cơ đất đai và phân hóa giàu nghèo, đồng thời đem lại nguồn thu cho ngân sách. Các quy định của Luật thuế sử dụng đất cũng cần đơn giản hóa, phù hợp với các tầng lớp dân cư trong xã hội, với trình độ của cán bộ thuế và nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý thuế. Cùng với việc ban hành Luật thuế sử dụng đất, Nhà nước cũng cần sớm ban hành thuế nhà. Xã hội càng phát triển, nhu cầu về nhà ở ngày càng cao. Đây cũng là một Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 33 loại tài sản đặc biệt, gắn liền với đất đai và nguồn cung không phải là vô hạn. Bởi vậy, nhà nước phải có sắc thuế đánh vào loại tài sản này và quy định hạn mức sở hữu nhà để tính thuế. Nếu trong mức trung bình của xã hội thì mức thuế mang ý nghĩa tượng trưng, chủ yếu thể hiện sự quản lý của nhà nước. Nhưng nếu trên mức trung bình trở lên thì người sở hữu càng nhiều nhà ở thì mức động viên về thuế nhà càng cao. Hiện nay, các quan hệ pháp luật liên quan đến sở hữu nhà ở được điều chỉnh bởi Luật nhà ở ngày 29/12/2005, tạo cơ sở pháp lý cho việc sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Do vậy, ban hành thuế nhà là cần thiết để đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước đối với quỹ nhà, khuyến khích việc sử dụng nhà ở tiết kiệm, hiệu quả, góp phần thực hiện công bằng xã hội, đồng thời đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước. Thuế nhà có thể được ban hành thành một sắc thuế độc lập hoặc là nằm trong sắc thuế tài sản. Thuế nhà nên được thiết kế thu hàng năm đối với nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Tương tự như với thuế sử dụng đất, mức động viên của thuế nhà ở tương đối thấp để đảm bảo phù hợp với khả năng đóng góp của người nộp thuế, với mức thu nhập bình quân trong xã hội. Người nộp thuế là người sở hữu nhà, trong trường hợp nhà có sự tranh chấp hoặc chưa xác định người có quyền sở hữu hợp pháp thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử dụng là đối tượng nộp thuế. Căn cứ tính thuế nhà dựa trên diện tích, giá tính thuế và thuế suất. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có kỹ thuật xác định diện tích tính thuế đảm bảo phù hợp với giá trị, công năng sử dụng của nhà, các công trình gắn trên đất. Việc xác định giá tính thuế cần hợp lý, sát với giá thị trường và phù hợp với đặc thù của từng loại nhà cụ thể. Thuế suất với tư cách là “ linh hồn” của một sắc thuế nên thiết kế theo tỷ lệ phần trăm (%) và ở mức thuế suất thấp bởi sắc thuế này có đối tượng nộp thuế khá đông đảo. Việc động viên hợp lý thu nhập từ nhiều bộ phận dân cư thông qua thuế nhà sẽ có tác dụng khuyến khích người dân thực hiện nghiêm chỉnh các quy định các quy định của Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 34 pháp luật về nghĩa vụ thuế cũng như tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền quản lý có hiệu quả quỹ nhà, động viên nguồn thu cho ngân sách và cũng là tạo điều kiện mở rộng đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng. Pháp luật về thuế nhà cũng cần quy định những trường hợp sở hữu, sử dụng nhà được miễn hoặc giảm thuế trong những trường hợp nhất định (nhà sử dụng cho lợi ích công cộng, nhà của các đối tượng thuộc diện chính sách, gặp khó khăn trong cuộc sống v.v.) nhằm mục đích khuyến khích. Những quy định này là cần thiết vì bên cạnh mục đích quản lý nhà nước, tạo nguồn thu cho ngân sách, thuế nhà còn góp phần đảm bảo sự công bằng, giảm bớt khoảng cách giàu nghèo giữa các tầng lớp dân cư trong xã hội. Đồng thời, do phạm vi chủ thể nộp thuế nhà sẽ tương đối rộng nên quy định của pháp luật về thuế nhà cần dễ hiểu, dễ thực hiện; cần triển khai từng bước để tránh ảnh hưởng lớn đối với xã hội. Tóm lại, trong điều kiện hiện nay, khi quỹ đất nông nghiệp đang dần bị thu hẹp, tình trạng đầu cơ nhà đất còn phổ biến, nhu cầu nhà ở ngày một tăng cao thì việc hoàn thiện các quy định của pháp luật thuế nhà, đất ngày càng trở nên cấp thiết. Đất đai là tài sản của quốc gia, việc đánh thuế với người sử dụng đất và sở hữu các tài sản trên đất, đặc biệt là nhà, không những giúp cho công tác quản lý nhà nước đối với đất đai đạt hiệu quả mà còn tác động vào ý thức sử dụng tiết kiệm, hợp lý của người dân với loại tài sản đặc biệt này đồng thời duy trì nguồn thu quan trọng cho ngân sách quốc gia. Đề tài: Phân tích tính hiệu quả và công bằng của dự thảo luật thuế nhà, đất 2010 Page 35 Tài Liệu Tham Khảo 1. Dự thảo Luật thuế nhà, đất năm 2010, Bộ Tài Chính 2. Pháp lệnh thuế nhà, đất năm 1991, Bộ Tài Chính 3. Luật Đất Đai năm 2003 4. Luật Nhà Ở năm 2005 (sửa đổi bổ sung năm 2009)