Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu Bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam từ 1991 đến nay

Đề bài : Phân tích và đánh giá các quy định của pháp luật Việt Nam về sở hữu Bất động sản của người nước ngoài tại Việt Nam từ 1991 đến nay. Bài làm I/ Một số khái niệm chung về vấn đề sở hữu và bất động sản. 1. Sở hữu Sở hữu trong kinh tế chính trị, là một phạm trù cơ bản, chỉ mối quan hệ giữa người với người trong việc chiếm dụng của cải. Nó là hình thức xã hội của sự chiếm hữu của cải. Quyền sở hữu bao gồm 3 quyền sau: chiếm hữu, sử dụng và định đoạt Trên cơ sở đó BLDS năm 2005 quy định quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật. Theo quy định taị khoản 2 điều 761 Bộ luật Dân sự 2005 thì: “người nước ngoài có năng lực pháp luật dân sự tại Việt Nam như công dân Việt Nam…”. Như vậy, người nước ngoài cũng có quyền sở hữu với các loại tài sản. Tuy nhiên, đối với một số loại tài sản đặc biệt có ảnh hưởng tới chủ quyền lãnh thổ an ninh chính trị như: đất đai, nhà cửa thì người nước ngoài là chủ thể đặc biệt nên có một số quy định khác. 2. Bất động sản: Từ năm 1991 đến nay có nhiều quan điểm về bất động sản như: Theo Điều 181 BLDS năm 1995 thì bất động sản được định nghĩa là: “bất động sản là các tài sản không di, dời được”. Như vậy, mọi người thường hiểu bất động sản là nhà cửa, đất đai, cây cối... vì những thứ đó không di dời được. Tuy nhiên, hiện nay với sự phát triển như vũ bão của khoa học kĩ thuật hiện nay việc di chuyển những thứ tưởng chừng như không thể di chuyển như nhà ở, cây cối giờ cũng có thể di chuyển được. Chính vì thế mà định nghĩa về bất động sản như trong luật dân sự năm 1995 là không còn phù hợp nữa. Vì vậy mà Điều 174 BLDS 2005 đã định nghĩa bất động sản theo một cách khác, bằng cách liệt kê những cái gì là bất động sản, đó là các tài sản bao gồm: “đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn với đất đai, các tài sản gắn liền với nhà và công trình xây dựng đó (quạt trần, hệ thống điện nước...); các tài sản gắn liền với đất đai (cây cối); các tài sản khác do pháp luật quy định (mày bay, tầu thủy...). Như vậy, theo quy định của BLDS 2005 thì định nghĩa về bất động sản phù hợp hơn với thời đại, khắc phục được những hạn chế về bất động sản của BLDS 1995 3.Người nước ngoài Trong Tư pháp quốc tế, người ta thường quan niệm: “người nước ngoài là người không có quốc tịch của nước nơi mà họ đang cư trú” và như vậy, được hiểu là bất kỳ môt cá nhân nào cư trú trên lãnh thổ một nước nhất định mà không mang quốc tịch của quốc gia đó đều là người nước ngoài. Và trong Luật quốc tịch Việt Nam 2008 tại khoản 5 Điều 3 cũng quy định: “Người nước ngoài cư trú ở Việt Nam là công dân nước ngoài và người không quốc tịch thường trú hoặc tạm trú ở Việt Nam”. Như vậy, luật cũng đã gián tiếp thừa nhận người nước ngoài là người không mang quốc tịch Việt Nam. Người nước ngoài có thể được hiểu là tổ chức, cá nhân nước ngoài vào đầu tư, làm ăn sinh sống tại Việt Nam. Vì vậy, trong bài viết này chúng tôi chỉ đề cập đến vấn đề sở hữu bất động sản của người không mang quốc tịch Việt Nam cư trú tại Việt Nam. II/ Các quy định về sở hữu bất động sản trong luật Việt Nam đối với người nước ngoài. Như chúng ta đã nói ở trên thì bất động sản bao gồm đất đai, nhà ở, các công trình gắn với nhà ở và các loại bất động sản khác được quy định trong luật. Vì vậy, bài viết này phân tích theo hướng các quy định về từng loại bất động sản. Quy định về sở hữu đất đai Điều 1 Luật đất đai năm 1993 sửa đổi bổ sung năm 2001: “đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý… Nhà nước cho tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất” Và Điều 5 Luật đất đai 2003 cũng quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”. Như vậy luật đất đai đã cụ thể hóa nội dung của điều 17 Hiến pháp Việt Nam năm 1992. Nói cách khác công dân Việt Nam cũng không được tư hữu về đất đai và người nước ngoài cũng không được sở hữu đất đai. Nhà nước không thừa nhận việc tư hữu về đất dai mà chỉ cho phép tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất vào các mục đích khác nhau theo quy định của pháp luật. a/ Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân người nước ngoài theo Luật đất đai 1993. Theo Điều 80 Luật Đất đai 1993 quy định: “Chính phủ quyết định việc cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế (gọi chung là người nước ngoài), người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê đất. Quyền và nghĩa vụ của người thuê đất do Chính phủ trình Uỷ ban thường vụ Quốc hội quy định”.   Như vậy, Luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất thuê của người nước ngoài tại Việt Nam, tuy nhiên, Luật chưa quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài thuê đất mà chỉ quy định một cách chung chung “Tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức quốc tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư vào Việt Nam sử dụng đất phải tuân theo các quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật Việt Nam, trừ trường hợp Điều ước quốc tế mà Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ký kết hoặc tham gia có quy định khác”. Việc quy định chung chung như vậy là điều dễ hiểu bởi trong thời điểm đó, các chính sách ngoại giao của Nhà nước Việt Nam vẫn chưa được thực hiện một cách rộng rãi, triệt để nên quy định còn mang tính chất “hình thức, rụt rè”. b/ Quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân người nước ngoài theo Luật đất đai 2003. Đến Luật Đất đai 2003, Quyền và nghĩa vụ của các các nhân, tổ chức người nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam đã được quy định rất cụ thể ở Mục 4 của Luật. Theo đó, quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân nước ngoài được mở rộng theo hướng có lợi hơn, các hình thức sử dụng đất cũng phong phú hơn. - Theo điều khoản 3 điều 119 Luật đất đai 2003 thì: Tổ chức, cá nhân nước ngoài đã có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Về quyền tặng, cho; để thừa kế QSDĐ : Quyền tặng, cho QSDĐ là một quyền năng mới được Luật Đất đai năm 2003 bổ sung. Theo đó, người SDĐ được quyền tặng, cho QSDĐ cho Nhà nước; tặng, cho QSDĐ cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng; tặng, cho nhà tình nghĩa theo quy định của pháp luật. - Ngoài ra, người nước ngoài còn có quyền đầu tư kinh doanh nhà ở và có quyền bán nhà trong trường hợp được phép đầu tư kinh doanh nhà ở theo quy định của Chính phủ. Việc chấp nhận quyền này của tổ chức, cá nhân nước ngoài để giải quyết tình trạng khan hiếm nhà ở như hiện nay. Pháp luật đã cho phép nhà đầu tư nước ngoài được tham gia đầy đủ, bình đẳng như tổ chức kinh tế trong nước trong việc đầu tư xây dựng kinh doanh cơ sở hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, cho thuê. Với lý do tạo điều kiện cho nhà đầu tư nước ngoài được kinh doanh trong lĩnh vực này, đẩy nhanh việc hình thành các khu công nghiệp, tạo quỹ nhà ở với những kinh nghiệm, kiến trúc đa dạng, phong phú của nước ngoài, phù hợp với thực tiễn của Việt Nam. Cải thiện chỗ ở cho nhân dân, đặc biệt là công nhân trong khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao. Vì những người này chủ yếu thoát ly từ vùng nông thôn ra làm việc tại các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao hiện đang gặp khó khăn về nhà ở. - Riêng đối với các tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, Luật đã thừa nhận ngoài các quyền sử dụng đối với đất nêu trên, các cơ quan này còn được xây dụng các công trình trên đất theo giấy phép của cơ quan nhà nươc Việt Nam có thẩm quyền, sở hữu công trình do mình xây dựng trên đất thuê trong thời hạn thuê đất; ngoài tra còn được hưởng các quyền khác được ghi trong các điều ước quốc tế. Đây là các quyền ưu đãi đặc biệt mà chỉ các tổ chức ngoại giao nước ngoài mới có, có được các quyền này là do chính sách nới lỏng đối với quan hệ ngoại giao của Nhà nước ta. Tóm lại: Luật Đất đai năm 2003 đã sửa đổi bổ sung các quy định về quyền và nghĩa vụ của người nước ngoài sử dụng đất theo hướng mở rộng các quyền cho các chủ thể Sư dụng đất này. Người nước ngoài được phép sử dụng đất có các quyền chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh và góp vốn bằng quyền sử dụng trong thời hạn thuê đất... tương tự như các quyền của người sử dụng đất trong nước. Những quy định này ra đời sẽ góp phần xây dựng một "khung pháp lý" bình đẳng cho mọi đối tượng sử dụng đất ở nước ta. 2.Sở hữu nhà ở Trong xu thế mở rộng hội nhập kinh tế quốc tế, ngày càng có nhiều người nước ngoài đến nước ta thông qua đầu tư kinh doanh, đại diện ngoại giao, hợp tác trên các lĩnh vực khoa học, y tế, giáo dục, văn hoá thể thao... hiện cả nước có khoảng 75.000 người nước ngoài đang làm việc và sinh sống, tập trung chủ yếu tại các thành phố lớn và các tỉnh có nhiều dự án nước ngoài. Một nhu cầu thiết yếu của họ khi đến Việt Nam là có chỗ ở ổn định để có thể làm việc, nghiên cứu, đầu tư một cách hiệu quả. Để bảo vệ một cách có hiệu quả các quyền và lơị ích hợp pháp của người nước ngoài định cư tại việt nam, thúc đẩy quá trình giao lưu dân sự quốc tế, thúc đẩy việc mở rộng hợp tác trong mọi lĩnh vực, tạo đìêu kiện cho các cá nhân nước ngoài một môi trường pháp lý rõ rang và thuận lợi, nhà nước đã ban hành nhiều chính sách, đáng kể nhất là chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dành cho người nước ngoài: cho thuê đất, cho thuê nhà, đặc biệt là chính sách cho mua nhà gắn liền với quyền sử dụng đất. Theo quy định tại Điều 3 Nghị định số 81/2001/NĐ – CP ngày 05/11/2001 của Chính phủ về việc người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam thì đối tượng được mua nhà ở gồm: 1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc một trong những đối tượng dưới đây có đủ các điều kiện quy định tại Điều 6 Nghị định này thì được mua nhà để ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam: a) Người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam; b) Người có công đóng góp với đất nước; c) Nhà văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam; d) Người có nhu cầu về sống ổn định tại Việt Nam. 2. Những đối tượng được mua nhà quy định tại khoản 1 Điều này chỉ được sở hữu một nhà để ở (căn hộ, căn nhà, nhà biệt thự). Theo quy định tại khoản 2 Điều 9 Luật nhà ở năm 2005: “2. Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này; c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được mua nhà để ở gắn với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam sau khi hoàn tất các thủ tục mua nhà ở thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở đô thị đã cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam thì bản thân điều đó đã là một nơi nhất định để sinh sống và làm ăn, hơn nữa định cư là một thuật ngữ chỉ tính ổn định cao, bền vững, đồng bộ với khái niệm cư trú. Việc cho phép người nước ngoài định cư tại Việt Nam được sở hũu một nhà gắn liền với quyền sử dụng đất thuê là một chính sách rất quan trọng của Nhà nước Việt Nam, ngoài phục vụ cho chính sách đầu tư chúng ta còn thấy đây là một chính sách ngoại giao hết sức mềm dẻo dựa trên chế độ pháp lý “đãi ngộ như công dân”. Có nghĩa là người nước ngoài được hưởng các quyền dân sự và lao động cũng như thực hiện các nghĩa vụ ngang hoặc tương đương với những quyền và nghĩa vụ mà công dân nước sở tại đang được hưởng và sẽ được hưởng trong tương lai. Ở Việt Nam, quyết định 122/CP ngày 25/04/1977 của Hội đồng chính phủ về chính sách đối với người nước ngoài cư trú và làm ăn sinh sống tại Việt Nam, tại Điều 7, 8 đã quy định rằng: người nước ngoài định cư tại Việt Nam được hưởng chế độ đãi ngộ như công dân đối với sở hữu cá nhân về thu nhập hợp pháp và tư liệu sinh hoạt và các quan hệ thừa kế đối với các tài sản trên. Và vì vậy, việc cho phép người nước ngoài định cư tại Việt Nam được sở hữu một nhà mà gắn liền với quyền sử dụng đất thuê tại Việt Nam là hợp lý. * Điều kiện mua nhà và có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. trước đây, trong pháp lệnh về nhà ở 1991, Nhà nước ta đã từng cho phép người nước ngoài được hưởng quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. điều 16 quy định “ngừoi nước ngoài có quyền sở hữu nhà ở trong thời gian tiến hành đầu tư hoặc trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam, nếu điều ước quốc tế mà Việt Nam ký kết hoặc tham gia không có quy định khác”. Như vậy, trong pháp lệnh nhà ở năm 1991, điều kiện có quyền sở hữu nhà ở là: trong thời gian tiến hành đầu tư tại Việt Nam và trong thời gian định cư, thường trú dài hạn tại Việt Nam. Khi bộ luật dân sự ra đời thì không có quy định nào về việc cho phép người nước ngoài định cư tại việt bam có quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, vấn đề này đã được nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ quy định khá chi tiết tại chương IV. Trong đó quy định về điều kiện mua nhà và có quyền sử dụng đất tại Việt Nam của người nước ngoài. Đến năm 2008 Ủy ban Thường vụ Quốc hội ra Nghị quyết 19/2008 theo đó các tổ chức, cá nhân nước ngoài muốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thừa kế, tăng cho và sở hữu nhà tại Việt Nam cần phải có đầy đủ các điều kiện: -Đối với trường hợp là người vào đầu tư trực tiếp tại Việt Nam thì phải có tên trong giấy chứng nhận đầu tư hoặc giấy tờ tương ứng còn thời hạn từ 1 năm trở lên hoặc có giấy chứng minh là thành viên hội đồng quản trị, hội đồng quản lý của doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam. -Trường hợp là người được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam thuê giữ các chức danh quản lý thì phải có hợp đồng thuê giữ chức danh quản lý hoặc có quyết định bổ nhiệm được lập bằng tiếng Việt. -Trường hợp là người có công đóng góp với đất nước thì phải có huân chương hoặc huy chương của Chủ tịch nước trao tặng. -Trường hợp là người có đóng góp đặc biệt cho đất nước thì phải có giấy tờ xác nhận của cơ quan cấp bộ phụ trách lĩnh vực có đóng góp và gửi tới Bộ Xây dựng xem xét để trình Thủ tướng Chính phủ có văn bản cho phép. -Trường hợp là người vào Việt Nam làm việc trong lĩnh vực kinh tế, khoa học, công nghệ, môi trường, giáo dục - đào tạo... thì phải có văn bằng chứng minh có trình độ kỹ sư, cử nhân trở lên do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo giấy phép lao động hoặc giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. -Trường hợp là người có kỹ năng đặc biệt thì phải có giấy tờ xác nhận về chuyên môn, kỹ năng của hiệp hội, hội nghề nghiệp Việt Nam... kèm theo giấy phép hành nghề chuyên môn tại Việt Nam hoặc giấy phép lao động do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp. -Trường hợp là người kết hôn với công dân Việt Nam thì phải có giấy tờ chứng nhận kết hôn do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam hoặc của nước ngoài cấp kèm theo hộ chiếu Việt Nam hoặc hộ khẩu thường trú và chứng minh nhân dân của vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam. Để đủ điều kiện được mua và sở hữu nhà ở tại Việt Nam, các đối tượng trên phải có thẻ thường trú hoặc thẻ tạm trú hoặc giấy tờ chứng nhận được phép cư trú tại Việt Nam từ 12 tháng trở lên do cơ quan quản lý xuất nhập cảnh thuộc Bộ Công an cấp và không thuộc đối tượng được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao, lãnh sự. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam và có giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp còn thời hạn từ 1 năm trở lên cũng thuộc diện đối tượng được mua, thừa kế, tặng cho và sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nghị định của Chính phủ cũng nêu rõ, người đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở phải nộp 1 bộ hồ sơ hợp lệ tại sở xây dựng nơi có căn hộ. Sau khi tiếp nhận hồ sơ, sở xây dựng thể hiện các nội dung trên giấy chứng nhận và trình ủy ban nhân dân cấp tỉnh ký. Thời hạn cấp giấy chứng nhận tối đa là 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, không tính thời gian bổ sung giấy tờ (nếu có). Những trường hợp đang có sở hữu 1 nhà ở tại Việt Nam thì không được sở hữu các nhà ở khác trong phạm vi toàn quốc. Một số kiến nghị Nghị Quyết 19/2008/NQ–QH12 có nhiều điểm khắt khe với người nước ngoài. Theo Nghị Quyết thì người nước ngòai được sở hữu nhà trong 50 năm. Trong thời gian sở hữu, họ có đủ các quyền sử dụng, tặng cho, thừa kế, thế chấp. Tuy nhiên, họ cũng phải chịu một số hạn chế như chỉ mua nhà để ở chứ không được kinh doanh theo kiểu cho thuê, làm văn phòng, chỉ được thế chấp tại các tổ chức tín dụng trong nước, được để thừa kế cho người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nếu người thừa kế không thuộc diện sở hữu nhà thì chỉ được hưởng giá trị căn hộ đó… Cần lới lỏng hơn nữa dối tượng và thời hạn mua nhà nhằm tạo điều kiện cho người nước ngoài đầu tư ổn định tại Việt Nam. Nghị Quyết 19/2008/NQ–QH12 chỉ mới cho phép người nước ngòai mua căn hộ chung cư. Cụ thể người nước ngòai tại cùng một thời điểm chỉ được mua căn hộ chung cư trong các dự án nhà ở thương mại. Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngòai được sở hữu một số căn hộ chung cư cho nhân viên của mình. Căn hộ chỉ dùng cho mục đích để ở, không dùng cho mục đích khác.Tuy quy định như vậy là một cách để hạn chế họ đầu cơ vào bất động sản nhưng nó đã hạn chế việc sở hữu nhà gắn liền với đất tại Việt Nam. Nghị Quyết 19/2008/NQ–QH12 có hiệu lực từ ngày 1/1/2009 và được áp dụng trong thời hạn là 5 năm. Như vậy khi NQ 19 hết hiệu lực, người nước ngòai mua nhà có được tiếp tục sở hữu nhà của họ hay không? Đây là một điều mà chúng ta cần phải suy nghĩ. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luận văn tốt nghiệp: “Tìm hiểu những nội dung cơ bản của Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai năm 1993”. Nguyễn Đình Tự. Trường Đại học Luật Hà Nội. Hà Nội – 2000. Luận văn tốt nghiệp: “Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai – một bước hoàn thiện Luật đất đai 1993”. Nguyễn Thị Thu Hà. Trường Đại học Luật Hà Nội. Hà Nội – 2001. Khóa luận tốt nghiệp: “Chính sách đất đô thị trong quá trình công nghiệp hóa – hiện đại hóa”. Vũ Thị Thúy Hòa. Trường Đại học Luật Hà Nội. Hà Nội – 2004. Bộ luật dân sự 2005. Bộ luật dân sự 1995. Luật đất đai 1993; sửa đổi, bổ sung năm 1998 và năm 2001. Luật đất đai năm 2003. Pháp lệnh nhà ở năm 1991. Luật nhà ở năm 2005. Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994. Nghị định 90/2006/ NĐ-CP. Nghị quyết 19/NQ-QH 12. Nghị dịnh 51/2009/NĐ-CP. Nghị định 81/2001/NĐ-CP. Và một số văn bản pháp luật có liên quan.