Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam - Thực trạng và giải pháp
MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Đăng ký bất động sản với ý nghĩa xác định bất động sản, xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản đã được triển khai tại Việt nam từ nhiều năm qua. Trong những năm gần đây, chúng ta đã có nhiều cố gắng đáng kể nhằm hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này với việc ban hành một số đạo luật cơ bản như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Bảo vệ và phát triển rừng.Trên cơ sở đó, hoạt động đăng ký bất động sản cũng từng bước được triển khai rộng rãi trên phạm vi cả nước, góp phần quan trọng vào việc quản lý nhà nước đối với các bất động sản và giao dịch về bất động sản, đồng thời đáp ứng nhu cầu của người dân cần được nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản. Tuy nhiên, trên thực tế, công tác đăng ký bất động sản vẫn còn bộc lộ những hạn chế nhất định, cụ thể là: Thứ nhất, việc đăng ký bất động sản được quy định phân tán tại nhiều văn bản quy phạm pháp luật, dẫn đến tình trạng các quy định về đăng ký quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất lại tồn tại tách biệt nhau. Hệ quả là việc hình thành những cơ quan quản lý, cơ quan đăng ký và trình tự, thủ tục đăng ký riêng biệt đối với từng loại bất động sản, dẫn đến những bất hợp lý và phiền hà khi triển khai trên thực tế các quy định pháp luật về đăng ký bất động sản. Mặt khác, pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành chưa đồng bộ và còn thiếu, một số quy định không phù hợp, cần được kịp thời sửa đổi, bổ sung. Bên cạnh đó, những quy định về bất động sản được đề cập trong Luật Bảo vệ và phát triển rừng, Bộ luật dân sự năm 2005 lại chưa có quy định cụ thể về trình tự, thủ tục đăng ký. Thứ hai, công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đăng ký bất động sản bị phân tán do pháp luật quy định các Bộ có chức năng quản lý về đất đai, xây dựng, lâm nghiệp thực hiện quản lý việc đăng ký từng loại bất động sản tương ứng, trong khi việc đăng ký giao dịch bảo đảm lại do Bộ Tư pháp quản lý. Sự phân tán nêu trên dẫn đến trong nhiều trường hợp việc quản lý đăng ký bất động sản thiếu đồng bộ, thiếu sự phối hợp có hiệu quả và không tách bạch giữa quản lý về hiện trạng với quản lý về tình trạng pháp lý của bất động sản. Thứ ba, tính không ổn định về tổ chức, sự không thống nhất về thẩm quyền giữa các cơ quan đăng ký tại mỗi địa phương, sự phân tán về thẩm quyền đăng ký bất động sản cũng như mô hình cơ quan đăng ký bất động sản không phù hợp với điều kiện của nền kinh tế thị trường trong những năm qua đã dẫn đến hậu quả là việc quản lý hồ sơ không thống nhất, thông tin về bất động sản không tập trung, bị gián đoạn, cơ chế đăng ký và hệ thống đăng ký hiện nay chưa tạo ra được một “hồ sơ”, “lý lịch” tập trung, rõ ràng, dễ dàng tiếp cận đối với bất động sản – hàng hoá. Thứ tư, hiệu quả hoạt động đăng ký bất động sản còn bộc lộ nhiều yếu kém, nhà nước chưa kiểm soát được đầy đủ các diễn biến của thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển dẫn đến tình trạng các giao dịch “ngầm” về bất động sản vẫn diễn ra và có tính phổ biến . Thực trạng trên phán ánh nhu cầu hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực đăng ký bất động sản nhằm mang lại các lợi ích thiết thực cho người dân thông qua việc đảm bảo quyền sở hữu tài sản là quyền cơ bản đã được Hiến pháp công nhận, đồng thời tạo điều kiện thuận lợi hơn cho các cơ quan quản lý, đăng ký bất động sản. Đặc biệt, trước yêu cầu ổn định và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta, thì những cải cách trong lĩnh vực đăng ký bất động sản là hết sức cần thiết. Với nhận thức như vậy, tôi chọn vấn đề: “Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam. Thực trạng và giải pháp” làm đề tài nghiên cứu khoa học. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Đến nay, chưa có một công trình khoa học nào nghiên cứu cụ thể về vấn đề này. Cho đến thời gian gần đây, do yêu cầu khách quan cần sớm ban hành Luật đăng ký bất động sản nên đã có một số hội thảo, chuyên đề về vấn đề này, liên quan đến nội dung đề tài như: “Chuyên đề về đăng ký bất động sản” đăng trên tạp chí Dân chủ và pháp luật số tháng 10/2005 hay “Hội thảo về pháp luật đăng ký bất động sản” được tổ chức từ ngày 17 đến ngày 19/4/2006 tại Hạ Long . Tuy vậy, chưa có công trình nào nghiên cứu có hệ thống và toàn diện về pháp luật đăng ký bất động sản. Vì vậy, việc nghiên cứu chuyên sâu về vấn đề này là rất cần thiết, có ý nghĩa quan trọng cả về lý luận và thực tiễn 3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài - Mục đích nghiên cứu chính của đề tài là: + Nghiên cứu nhằm nắm bắt những vấn đề lý luận cơ bản của pháp luật về bất động sản, đăng ký bất động sản. + Chỉ rõ thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta từ trước đến nay, từ đó đánh giá những thuận lợi và khó khăn trong thực tiễn áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản. + Kiến nghị một số giải pháp để hoàn thiện khung pháp lý về đăng ký bất động sản, nhằm nâng cao hiệu quả của hoạt động áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta. - Để đạt được những mục đích nghiên cứu nêu trên, đề tài đặt ra và thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu sau đây: + Phân tích làm sáng tỏ khái niệm về tài sản, bất động sản, đăng ký bất động sản theo quy định của pháp luật Việt nam và pháp luật của một sô nước. + Phân tích, đánh giá về các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến hoạt động đăng ký bất động sản ở nước ta. + Nghiên cứu, đánh giá thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản và thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản ở nước ta trong những năm gần đây. + Đề xuất một số giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản trong nền kinh tế thị trường ở nước ta. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài Đề tài tập trung nghiên cứu những vần đề lý luận cơ bản về bất động sản và pháp luật về đăng ký bất động sản. Trên cở sở nghiên cứu quá trình phát triển, thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản cũng như thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản, tác giả kiến nghị một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản và nâng cao hiệu quả của hoạt động áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản. Trong phạm vi một đề tài nghiên cứu khoa học, tác giả tập trung nghiên cứu khái niệm về tài sản, bất động sản và đăng ký bất động sản ở Việt nam và một số nước khác. Tác giả cũng tập trung phân tích những ưu, nhược điểm của pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành, thực trạng áp dụng pháp luật về đăng ký bất động sản để giải quyết các tranh chấp liên quan đến bất động sản, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản trong thời gian tới ở Việt nam. 5. Phương pháp nghiên cứu đề tài Đề tài được nghiên cứu dựa trên cơ sở phương pháp luận của Chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh và các chủ trương, chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước tta về bất động sản và đăng ký bất động sản. Trong quá trình nghiên cứu, đề tài sử dụng một số phương pháp nghiên cứu cụ thể như: phân tích tổng hợp, khảo sát số liệu thực tế, đối chiếu so sánh, trao đổi toạ đàm, sử dụng các bảng biểu v.v 6. Ý nghĩa của việc nghiên cứu đề tài - Về mặt lý luận, thông qua việc nghiên cứu những vấn đề lý luận cơ bản về bất động sản, đánh giá thực trạng của pháp luật về đăng ký bất động sản cũng như thực trạng áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về bất động sản ở nước ta trong những năm qua, đề tài đã góp phần làm phong phú thêm lý luận về bất động sản và đăng ký bất động sản. Kết quả đó góp phần quan trọng vào quá trình xây dựng và hoàn thiện Luật đăng ký bất động sản ở Việt nam – một cơ sở pháp lý quan trọng cho việc giải quyết có hiệu quả các tranh chấp và những vi phạm đang ngày càng phát triển hiện nay ở nước ta. - Về mặt thực tiễn, những phân tích, đánh giá cũng như những đề xuất cụ thể mà tác giả đưa ra nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về bất động sản sẽ là tài liệu quan trong giúp các nhà làm luật tham khảo, vận dụng vào quá trình xây dựng Luật đăng ký bất động sản một cách phù hợp và hiệu quả đồng thời cũng là tài liệu giúp các cơ quan bảo vệ pháp luật giải quyết nhanh chóng, đúng đắn các tranh chấp và vi phạm liên quan đến bất động sản. 7. Kết cấu của đề tài: Đề tài được kết cấu gồm phần mở đầu, ba chương, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo. Cụ thể là: Chương 1: Những lý luận cơ bản về bất động sản và pháp luật về đăng ký bất động sản. Chương 2: Thực trạng pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam. Chương 3: Một số giải pháp nhằm xây dựng và hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản.
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam - Thực trạng và giải pháp, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
øng nhËn quyÒn së h÷u c«ng tr×nh x©y dùng cho c¸ nh©n trong n−íc,
ng−êi ViÖt Nam ®Þnh c− ë n−íc ngoµi, ng−êi n−íc ngoµi.
Qua ®ã cho thÊy hiÖn nay cßn nhiÒu c¬ quan cã thÈm quyÒn tæ chøc ®¨ng
ký bÊt ®éng s¶n, lµm cho c¸ nh©n, tæ chøc ph¶i ®Õn nhiÒu c¬ quan ®Ó yªu cÇu
®¨ng ký giao dÞch.
32
Thø n¨m, thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ngµy cµng ph¸t triÓn, nh−ng Nhµ n−íc
ch−a kiÓm so¸t ®−îc ®Çy ®ñ c¸c diÔn biÕn cña thÞ tr−êng. C¸c giao dÞch “ngÇm”
vÒ bÊt ®éng s¶n vÉn diÔn ra. ë c¸c khu vùc ®« thÞ, thÞ tr−êng giao dÞch “ngÇm”
chi phèi kho¶ng 70-80% c¸c giao dÞch vÒ nhµ, ®Êt. §èi víi ®Êt ®« thÞ (thuéc diÖn
cã nhiÒu giao dÞch nhÊt), th× hiÖn nay theo thèng kª cña Bé Tµi ngyªn vµ M«i
tr−êng míi ®¨ng ký ®−îc kho¶ng 45%. T×nh tr¹ng nµy b¾t nguån tõ viÖc ph¸p
luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ch−a hoµn thiÖn; viÖc tæ chøc thi hµnh c¸c v¨n b¶n
quy ph¹m ph¸p luËt cßn chËm, kh«ng ®ång bé; ®éi ngò c¸n bé lµm c«ng t¸c
®¨ng ký cßn thiÕu vµ ch−a ®−îc ®µo t¹o, båi d−ìng ®Çy ®ñ vÒ chuyªn m«n,
nghiÖp vô vµ ý thøc chÊp hµnh ph¸p luËt cña ng−êi d©n ch−a cao. Cô thÓ lµ:
- VÒ ®¨ng ký ®Êt ®ai
Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt, th× ®¨ng ký ®Êt ®ai bao gåm ®¨ng ký hiÖn
tr¹ng ®Êt ®ai vµ ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt. Theo ®ã, ®¨ng ký hiÖn tr¹ng lµ mét
néi dung quan träng cña ho¹t ®éng qu¶n lý nhµ n−íc vÒ ®Êt ®ai. §¨ng ký hiÖn
tr¹ng sÏ gióp nhµ n−íc ®¸nh gi¸, dù b¸o mét c¸ch chÝnh x¸c, toµn diÖn quü ®Êt
vµ t×nh tr¹ng sö dông ®Êt t¹i mét thêi ®iÓm cô thÓ. Tõ ®ã, Nhµ n−íc cã c¬ së
khoa häc vµ thùc tiÔn ®Ó x©y dùng quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt. Víi ý nghÜa
®ã, viÖc ®¨ng ký hiÖn tr¹ng ®Êt cÇn ®−îc thùc hiÖn mét c¸ch th−êng xuyªn, liªn
tôc. Tuy nhiªn, nh÷ng quy ®Þnh vÒ ®¨ng ký hiÖn tr¹ng ®Êt ®ai míi chØ phôc vô
chñ yÕu cho môc ®Ých qu¶n lý nhµ n−íc. Do vËy, ng−êi sö dông ®Êt ch−a thÊy
hÕt sù cÇn thiÕt, ý nghÜa vµ tÇm quan träng cña viÖc ®¨ng ký hiÖn tr¹ng ®Êt ®ai.
H¬n n÷a ViÖt Nam hiÖn kh«ng thõa nhËn chÕ ®é së h÷u t− nh©n vÒ ®Êt ®ai, mµ
“§Êt ®ai thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ n−íc ®¹i diÖn chñ së h÷u”. V× vËy, ph¸p
luËt kh¼ng ®Þnh c¸c tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n chØ cã quyÒn sö dông ®Êt,
kh«ng cã quyÒn së h÷u ®èi víi ®Êt, mÆc dï ph¹m vi quyÒn n¨ng cña ng−êi sö
dông ®Êt lµ rÊt lín, bao gåm: quyÒn chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, cho
thuª l¹i, thõa kÕ, thÕ chÊp, b¶o l·nh b»ng quyÒn sö dông ®Êt, tÆng cho, gãp vèn
b»ng gi¸ trÞ sö dông ®Êt. Bªn c¹nh nh÷ng quy ®Þnh nh»m thùc hiÖn tèt chøc n¨ng
qu¶n lý nhµ n−íc, ph¸p luËt ph¶i cã nh÷ng quy ®Þnh nh»m b¶o vÖ quyÒn vµ lîi
33
Ých hîp ph¸p cña ng−êi sö dông ®Êt. HiÖn nay, hÖ thèng ph¸p luËt n−íc ta vÉn
thiÕu nh÷ng quy ®Þnh ®Ó cã thÓ thùc hiÖn ®ång thêi nh÷ng môc tiªu trªn.
Qua nghiªn cøu cho thÊy, ®¨ng ký hiÖn tr¹ng ®Êt ®ai ®· ®−îc ph¸p luËt
quy ®Þnh t−¬ng ®èi ®Çy ®ñ vµ chi tiÕt. Tuy nhiªn, tr×nh tù, thñ tôc ®¨ng ký cÇn
ph¶i ®¬n gi¶n ho¸ theo h−íng t¹o thuËn lîi tèi ®a cho ng−êi sö dông ®Êt. §ã
còng lµ mét trong nh÷ng c¸ch thøc ®Ó Nhµ n−íc khuyÕn khÝch ng−êi sö dông ®Êt
thùc hiÖn tèt c¸c quy ®Þnh vÒ ®¨ng ký… Ph¸p luËt cÇn kh¼ng ®Þnh ®¨ng ký hiÖn
tr¹ng lµ ®iÒu kiÖn ®Ó ng−êi sö dông ®Êt cã thÓ thùc hiÖn c¸c quyÒn n¨ng cña
m×nh. Kh¼ng ®Þnh nh− vËy, sÏ gãp phÇn gi¶i quyÕt mçi quan hÖ gi÷a ®¨ng ký
hiÖn tr¹ng víi ®¨ng ký quyÒn sö dông vµ c¸c quyÒn liªn quan ®Õn quyÒn sö dông
®Êt, tõ ®ã lµm hµi hoµ mçi quan hÖ gi÷a lîi Ých cña ng−êi sö dông ®Êt víi chøc
n¨ng qu¶n lý cña Nhµ n−íc.
- VÒ ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt
§iÒu 14 LuËt ®Êt ®ai 2003 quy ®Þnh: “§¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt lµ viÖc
ghi nhËn quyÒn sö dông ®Êt hîp ph¸p ®èi víi mét thöa ®Êt x¸c ®Þnh vµo hå s¬ ®Þa
chÝnh nh»m x¸c lËp quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña ng−êi sö dông ®Êt”.
Theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt, c¸c quyÒn n¨ng cña ng−êi sö dông ®Êt gåm:
ChuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, cho thuª, cho thuª l¹i, thõa kÕ, thÕ chÊp, b¶o l·nh
b»ng quyÒn sö dông ®Êt, tÆng cho, gãp vèn b»ng gi¸ trÞ quyÒn sö dông ®Êt.
C¨n cø vµo hËu qu¶ ph¸p lý cã thÓ chia c¸c quyÒn nªu trªn thµnh hai
nhãm:
Nhãm thø nhÊt: Bao gåm c¸c tr−êng hîp chuyÓn dÞch quyÒn ®èi víi thöa
®Êt (chuyÓn ®æi, chuyÓn nh−îng, thõa kÕ, tÆng cho, gãp vèn b»ng quyÒn sö dông
®Êt mµ bªn nhËn vèn lµ ph¸p nh©n);
Nhãm thø hai: Bao gåm c¸c tr−êng hîp h¹n chÕ quyÒn ®èi víi thöa ®Êt
(cho thuª, cho thuª l¹i, thÕ chÊp, b¶o l·nh).
- VÒ ®¨ng ký tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt
Theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 vµ c¸c v¨n b¶n h−íng dÉn thi hµnh,
c¸c lo¹i tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®−îc ghi nhËn trong GiÊy chøng nhËn quyÒn sö
34
dông ®Êt gåm: Nhµ ë, c«ng tr×nh kiÕn tróc kh¸c, c©y rõng, c©y l©u n¨m. Tuy
nhiªn, viÖc ®¨ng ký quyÒn së h÷u ®èi víi c¸c lo¹i tµi s¶n nµy ®−îc thùc hiÖn theo
quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n.
NghÞ ®Þnh sè 60/1994 chØ quy ®Þnh vÒ ®¨ng ký quyÒn së h÷u nhµ ë vµ
quyÒn sö dông ®Êt ë ®èi víi nhµ ë t¹i ®« thÞ, cßn c¸c lo¹i tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt,
vÉn ch−a cã nh÷ng quy ph¹m ph¸p luËt ®Ó h−íng dÉn cho chñ së h÷u thùc hÞªn
c¸c quyÒn cña m×nh. ViÖc ghi nhËn 4 lo¹i tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt theo quy ®Þnh
cña ph¸p luËt ®Êt ®ai ®−îc c¸c c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn thùc hiÖn ®ång
thêi víi viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Chñ së h÷u tµi s¶n g¾n liÒn
víi ®Êt tiÕn hµnh kª khai, V¨n phßng ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt cã tr¸ch nhiÖm
ghi nhËn tµi s¶n ®ã trªn GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ hå s¬ ®Þa chÝnh.
Theo quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai 2003 vµ c¸c v¨n b¶n h−íng dÉn thi hµnh,
th×: ViÖc ®¨ng ký c¸c lo¹i tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt ®−îc ghi nhËn trªn GiÊy chøng
nhËn quyÒn sö dông ®Êt kh«ng lµm ph¸t sinh quyÒn së h÷u cña chñ së h÷u tµi s¶n.
§iÒu 444 Bé luËt d©n sù 2005 quy ®Þnh c¸c bªn ph¶i ®¨ng ký tr−íc b¹,
sang tªn nhµ ë t¹i c¸c c¬ quan nhµ n−íc cã thÈm quyÒn. QuyÒn së h÷u nhµ ë
®−îc chuyÓn cho bªn mua, kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký quyÒn së h÷u.
C¸c quy ®Þnh trªn cho thÊy, viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ ®¨ng ký tµi s¶n g¾n
liÒn víi ®Êt ®ai hiÖn vÉn ®−îc thùc hiÖn t¹i hai c¬ quan ®¨ng ký kh¸c nhau, ch−a
cã mét c¬ quan thèng nhÊt vÒ ®¨ng ký. §iÒu nµy ¶nh h−ëng ®Õn viÖc theo dâi
diÔn biÕn vÒ ®Êt ®ai vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, kh«ng t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho
viÖc cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n.
Qua viÖc nghiªn cøu thùc tr¹ng ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë ViÖt
nam hiÖn nay cho thÊy, hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ®ang ngµy
®−îc hoµn thiÖn, ho¹t ®éng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ®ang tõng b−íc ®−îc triÓn khai
réng r·i trªn ph¹m vi c¶ n−íc, gãp phÇn quan träng vµo viÖc qu¶n lý nhµ n−íc
®èi víi c¸c bÊt ®éng s¶n vµ giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n, ®ång thêi ®¸p øng nhu cÇu
cña ng−êi d©n cÇn ®−îc nhµ n−íc c«ng nhËn vµ b¶o hé quyÒn së h÷u, quyÒn sö
dông bÊt ®éng s¶n.
35
Tuy nhiªn, xÐt mét c¸ch toµn diÖn th× hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt
®éng s¶n ë n−íc ta hiÖn nay vÉn cßn tån t¹i mét sè bÊt cËp sau ®©y:
Mét lµ, viÖc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ®−îc quy ®Þnh ph©n t¸n t¹i nhiÒu v¨n
b¶n quy ph¹m ph¸p luËt, dÉn ®Õn t×nh tr¹ng c¸c quy ®Þnh vÒ ®¨ng ký quyÒn sö
dông ®Êt vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt l¹i tån t¹i t¸ch biÖt nhau. HÖ qu¶ lµ viÖc h×nh
thµnh nh÷ng c¬ quan qu¶n lý, c¬ quan ®¨ng ký vµ tr×nh tù, thñ tôc ®¨ng ký riªng
biÖt ®èi víi tõng lo¹i bÊt ®éng s¶n, dÉn ®Õn nh÷ng bÊt hîp lý vµ phiÒn hµ khi
triÓn khai trªn thùc tÕ c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n.
MÆt kh¸c, ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n hiÖn hµnh ch−a ®ång bé vµ
cßn thiÕu, mét sè quy ®Þnh kh«ng phï hîp, cÇn ®−îc kÞp thêi söa ®æi, bæ sung.
Bªn c¹nh ®ã, nh÷ng quy ®Þnh vÒ bÊt ®éng s¶n ®−îc ®Ò cËp trong LuËt B¶o vÖ vµ
ph¸t triÓn rõng, Bé luËt d©n sù n¨m 2005 l¹i ch−a cã quy ®Þnh cô thÓ vÒ tr×nh tù,
thñ tôc ®¨ng ký.
Hai lµ, c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n−íc ®èi víi ho¹t ®éng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
bÞ ph©n t¸n do ph¸p luËt quy ®Þnh c¸c Bé cã chøc n¨ng qu¶n lý vÒ ®Êt ®ai, x©y
dùng, l©m nghiÖp thùc hiÖn qu¶n lý viÖc ®¨ng ký tõng lo¹i bÊt ®éng s¶n t−¬ng
øng, trong khi viÖc ®¨ng ký giao dÞch b¶o ®¶m l¹i do Bé T− ph¸p qu¶n lý. Sù
ph©n t¸n nªu trªn dÉn ®Õn trong nhiÒu tr−êng hîp viÖc qu¶n lý ®¨ng ký bÊt ®éng
s¶n thiÕu ®ång bé, thiÕu sù phèi hîp cã hiÖu qu¶ vµ kh«ng t¸ch b¹ch gi÷a qu¶n
lý vÒ hiÖn tr¹ng víi qu¶n lý vÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý cña bÊt ®éng s¶n.
Ba lµ, tÝnh kh«ng æn ®Þnh vÒ tæ chøc, sù kh«ng thèng nhÊt vÒ thÈm quyÒn
gi÷a c¸c c¬ quan ®¨ng ký t¹i mçi ®Þa ph−¬ng, sù ph©n t¸n vÒ thÈm quyÒn ®¨ng
ký bÊt ®éng s¶n còng nh− m« h×nh c¬ quan ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n kh«ng phï hîp
víi ®iÒu kiÖn cña nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng trong nh÷ng n¨m qua ®· dÉn ®Õn hËu
qu¶ lµ viÖc qu¶n lý hå s¬ kh«ng thèng nhÊt, th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n kh«ng tËp
trung, bÞ gi¸n ®o¹n, c¬ chÕ ®¨ng ký vµ hÖ thèng ®¨ng ký hiÖn nay ch−a t¹o ra
®−îc mét “hå s¬”, “lý lÞch” tËp trung, râ rµng, dÔ dµng tiÕp cËn ®èi víi bÊt ®éng
s¶n – hµng ho¸.
36
Bèn lµ, hiÖu qu¶ ho¹t ®éng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n cßn béc lé nhiÒu yÕu
kÐm, nhµ n−íc ch−a kiÓm so¸t ®−îc ®Çy ®ñ c¸c diÔn biÕn cña thÞ tr−êng bÊt ®éng
s¶n ®ang ngµy cµng ph¸t triÓn dÉn ®Õn t×nh tr¹ng c¸c giao dÞch “ngÇm” vÒ bÊt
®éng s¶n vÉn diÔn ra vµ cã tÝnh phæ biÕn .
Nh÷ng bÊt cËp cña ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n nªu trªn ®· lµm ¶nh
h−ëng kh«ng nhá ®Õn hiÖu qu¶ cña c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n gi÷a c¸c c¸
nh©n, tæ chøc liªn quan, ®ång thêi lµm gi¶m hiÖu qu¶ viÖc ¸p dông ph¸p luËt ®Ó
gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n cña c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn.
2.2.2. Thùc tr¹ng ¸p dông ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n trong viÖc gi¶i
quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n
Trong 5 n¨m(tõ n¨m 2000 – 2005), c¸c vô tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n ë
n−íc ta diÔn ra víi sè l−îng ngµy cµng t¨ng vµ chiÕm tû lÖ lín trong tæng sè c¸c
vô ¸n mµ Toµ ¸n c¸c cÊp gi¶i quyÕt.
B¶ng thèng kª c¸c tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n tõ n¨m 2000 –
2005
(Nguån: C¸c b¸o c¸o tæng kÕt cña TANDTC hµng n¨m)
Theo sè liÖu thèng kª nªu trªn cã thÓ thÊy r»ng, nh÷ng lo¹i tranh chÊp liªn
quan ®Õn bÊt ®éng s¶n x¶y ra phæ biÕn mµ c¸c Toµ ¸n ph¶i gi¶i quyÕt lµ: Tranh
chÊp hîp ®ång chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt; tranh chÊp hîp ®ång chuyÓn
®æi quyÒn sö dông ®Êt; tranh chÊp ®ßi ®Êt cho m−în, cho sö dông nhê, lÊn
N¨m
TC H§ chuyÓn
nh−îng QSD
®Êt
Thõa kÕ
QSD ®©t
TC ®ßi ®Êt cho
m−în, cho ë
nhê–
TC H§ thÕ
chÊp QSD ®Êt
TC H§ MB
nhµ ë
N¨m 2000
N¨m 2001
N¨m 2002
N¨m 2003
N¨m 2004
Quý1/2005
1377
1987
1406
4712
5550
2232
651
1426
672
788
1052
232
2075
1464
2464
3317
3717
690
195
948
280
279
278
170
902
4574
2593
1529
1015
839
37
chiÕm…; tranh chÊp thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt; tranh chÊp hîp ®ång mua b¸n
nhµ ë; tranh chÊp hîp ®ång thuª quyÒn sö dông ®Êt; tranh chÊp hîp ®ång thÕ
chÊp quyÒn sö dông ®Êt; tranh chÊp hîp ®ång thuª nhµ ë; tranh chÊp nhµ ë,
quyÒn sö dông ®Êt do viÖc chia thõa kÕ. Trong sè c¸c lo¹i tranh chÊp nªu trªn,
tranh chÊp hîp ®ång chuyÓn nh−îng quyÒn sö dông ®Êt chiÕm sè l−îng lín nhÊt
trong c¸c lo¹i tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n vµ cã xu h−íng t¨ng râ rÖt. ChØ tÝnh
riªng n¨m 2004, sè l−îng vô ¸n cã néi dung tranh chÊp vÒ hîp ®ång chuyÓn
nh−îng quyÒn sö dông ®Êt ®· t¨ng h¬n 4 lÇn so víi n¨m 2000 vµ trong quý
1/2005 ®· t¨ng b»ng gÇn 1/2 so n¨m 2004. C¸c tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n kh¸c
còng cã xu h−íng gia t¨ng. §iÒu nµy chøng tá sù bøc xóc cña ng−êi d©n trong
lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n ngµy cµng gay g¾t, trong khi ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng
s¶n vÉn ch−a ®¸p øng yªu cÇu ngµy cµng phong phó vµ ®a d¹ng cña x· héi
Nghiªn cøu c¸c tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n x¶y ra trong thêi gian qua cho
thÊy, do t¸c ®éng cña nhiÒu nguyªn nh©n nªn c¸c tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n
ngµy cµng phøc t¹p, thêi gian gi¶i quyÕt c¸c vô viÖc th−êng bÞ kÐo dµi hoÆc gi¶i
quyÕt kh«ng chÝnh x¸c, kh¸ch quan.
Tr−íc hÕt, do c¸c chñ thÓ kh«ng tu©n thñ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ
®¨ng ký bÊt ®éng s¶n. Ch¼ng h¹n, tµi s¶n lµ bÊt ®éng s¶n tham gia giao dÞch
kh«ng cã giÊy tê chøng minh quyÒn sö dông, quyÒn së h÷u; kh«ng thùc hiÖn
viÖc ®¨ng ký c¸c hîp ®ång chuyÓn nh−îng bÊt ®éng s¶n theo quy ®Þnh…v.v.
Thùc tÕ cho thÊy, cã nhiÒu vô ¸n tranh chÊp hîp ®ång mua b¸n nhµ ë hai
bªn míi chØ lËp giÊy viÕt tay hoÆc míi chØ cã chøng thùc cña Uû ban nh©n d©n
cÊp x· - ph−êng. Nh÷ng hîp ®ång nµy ®· vi ph¹m ®iÒu kiÖn vÒ h×nh thøc cña hîp
®ång mua b¸n nhµ ë, do ®ã khi tranh chÊp x¶y ra, Toµ ¸n buéc c¸c bªn thùc hiÖn
quy ®Þnh vÒ h×nh thøc cña giao dÞch trong mét thêi h¹n nhÊt ®Þnh; qu¸ thêi h¹n
®ã kh«ng thùc hiÖn th× Toµ ¸n tuyªn bè hîp ®ång v« hiÖu. §iÒu nµy kh«ng chØ
g©y thiÖt h¹i ®Õn lîi Ých cña c¸c chñ thÓ tham gia giao dÞch mµ cßn g©y ¶nh
h−ëng kh«ng nhá ®Õn trËt tù qu¶n lý cña nhµ n−íc vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n.
Bªn c¹nh ®ã, c«ng t¸c gi¶i quyÕt tranh chÊp cña c¸c c¬ quan cã thÈm
quyÒn ch−a nhanh chãng, kÞp thêi vµ chÝnh x¸c lµ do thiÕu c¸c quy ph¹m ph¸p
38
luËt cô thÓ, thèng nhÊt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n hoÆc do viÖc ¸p dông quy ph¹m
ph¸p luËt hiÖn hµnh kh«ng ®óng; viÖc ®iÒu tra, thu thËp chøng cø kh«ng ®Çy ®ñ,
chÝnh x¸c, thËm chÝ cßn cã biÓu hiÖn vi ph¹m vÒ thñ tôc tè tông. Ch¼ng h¹n, ®èi
víi nh÷ng vô tranh chÊp thõa kÕ vÒ nhµ ë cã ®−¬ng sù lµ ng−êi ViÖt nam ®Þnh c−
ë n−íc ngoµi mµ thêi ®iÓm më thõa kÕ tr−íc ngµy 1/7/1991, Toµ ¸n ®· thô lý
gi¶i quyÕt cho ng−êi nµy ®−îc nhËn thõa kÕ nhµ ë. §©y lµ quyÕt ®Þnh tr¸i víi quy
®Þnh t¹i Kho¶n 2 §iÒu 2 NghÞ ®Þnh sè 58/1998 ngµy 20/8/1998 cña Uû ban
th−êng vô Quèc héi quy ®Þnh vÒ c¸c giao dÞch d©n sù vÒ nhµ ë ®−îc x¸c lËp
tr−íc ngµy 1/7/1991.
Tr×nh ®é non kÐm, th¸i ®é chñ quan vµ thiÕu thËn träng cña c¸c c¸n bé cã
thÈm quyÒn khi gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n còng lµ mét trong
nh÷ng nguyªn nh©n dÉn ®Õn viÖc ¸p dông ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
thiÕu chÝnh x¸c, lµm cho viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp kh«ng ®−îc tiÕn hµnh nhanh
chãng, kÞp thêi vµ kh¸ch quan, g©y bÊt b×nh trong d− luËn vµ lµm ¶nh h−ëng
kh«ng nhá ®Õn uy tÝn cña c¸c c¬ quan b¶o vÖ ph¸p luËt. Ch¼ng h¹n, ®èi víi
nh÷ng tranh chÊp vÒ nhµ ë, ®Êt ®ai liªn quan ®Õn viÖc x¸c ®Þnh tµi s¶n chung, tµi
s¶n chia thõa kÕ, do c¸n bé cã thÈm quyÒn kh«ng thùc hiÖn viÖc ®o, vÏ s¬ ®å
nhµ, ®Êt hoÆc cã ®o, vÏ s¬ ®å nh−ng rÊt s¬ sµi, kh«ng chÝnh x¸c(kh«ng x¸c ®Þnh
t− cËn, ghi sai h−íng, c¸c sè ®o tØ lÖ kh«ng chÝnh x¸c). §iÌu nµy dÉn ®Õn viÖc
Toµ ¸n khi ra quyÕt ®Þnh ph©n chia nhµ, ®Êt kh«ng chÝnh x¸c. Do ®ã, b¶n ¸n,
quyÕt ®Þnh cña Toµ ¸n kh«ng thÓ thi hµnh ®−îc v× kh«ng phï hîp víi thùc tÕ.
Mét nguyªn nh©n quan träng dÉn ®Õn sè l−îng c¸c tranh chÊp vÒ bÊt ®éng
s¶n ngµy cµng cã xu h−íng gia t¨ng vµ phøc t¹p trong khi viÖc ¸p dông ph¸p luËt
vÒ bÊt ®éng s¶n ®Ó gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp nµy cßn chËm trÔ vµ kÐm hiÖu qu¶
lµ do hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë ViÖt nam hiÖn nay cßn ph©n
t¸n ë nhiÒu lÜnh vùc kh¸c nhau, ch−a cã sù tËp trung thèng nhÊt vµ ®ång bé. Cã
thÓ nãi, hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n cña Nhµ n−íc ta hiÖn ®ang
trong qu¸ tr×nh x©y dùng vµ hoµn thiÖn nªn th−êng xuyªn cã sù söa ®æi, bæ sung;
sè l−îng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt rÊt lín; mét sè vÊn ®Ò ®−îc quy ®Þnh trong nhiÒu
39
v¨n b¶n ph¸p luËt kh¸c nhau nªn dÔ dÉn ®Õn chång chÐo, m©u thuÉn nhau, rÊt
khã cho viÖc thùc hiÖn. Mét sè quy ®Þnh trong mét sè v¨n b¶n ph¸p luËt ch−a
phï hîp víi thùc tiÔn, g©y khã kh¨n cho c¸c c¬ quan chøc n¨ng trong viÖc ¸p
dông ph¸p luËt. H¬n n÷a, viÖc chËm ban hµnh c¸c v¨n b¶n h−íng dÉn ¸p dông
ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n cña c¸c c¬ quan h÷u quan ®· dÉn ®Õn t×nh
tr¹ng kh«ng thèng nhÊt vÒ nhËn thøc ph¸p luËt gi÷a c¸c c¬ quan qu¶n lý chuyªn
ngµnh víi c¸c c¬ quan b¶o vÖ ph¸p luËt, gi÷a Toµ ¸n cÊp d−íi vµ Toµ ¸n cÊp
trªn. §iÒu nµy ®· t¸c ®éng kh«ng nhá ®Õn hiÖu qu¶ ¸p dông ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký
bÊt ®éng s¶n ®Ó gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n ë ViÖt nam hiÖn nay.
Thùc tr¹ng trªn ph¸n ¸nh nhu cÇu hoµn thiÖn ph¸p luËt trong lÜnh vùc ®¨ng
ký bÊt ®éng s¶n nh»m mang l¹i c¸c lîi Ých thiÕt thùc cho ng−êi d©n th«ng qua
viÖc ®¶m b¶o quyÒn së h÷u tµi s¶n lµ quyÒn c¬ b¶n ®· ®−îc HiÕn ph¸p c«ng
nhËn, ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi h¬n cho c¸c c¬ quan qu¶n lý, ®¨ng ký bÊt
®éng s¶n. §Æc biÖt, tr−íc yªu cÇu æn ®Þnh vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë
n−íc ta, th× nh÷ng c¶i c¸ch trong lÜnh vùc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n lµ hÕt søc cÇn
thiÕt vµ cÊp b¸ch.
40
Ch−¬ng 3
mét sè gi¶i ph¸p nh»m x©y dùng vµ hoµn thiÖn
ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
3.1. C¸c yªu cÇu ®èi víi viÖc x©y dùng vµ hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký
bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam
§¨ng ký bÊt ®éng s¶n lµ ®Ó x¸c ®Þnh quyÒn cña chñ së h÷u, chñ sö dông
bÊt ®éng s¶n ®ã. HiÖn nay, viÖc x¸c ®Þnh quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n ®−îc thùc
hiÖn theo c¸c quy ph¹m ph¸p luËt trong tõng lÜnh vùc ®èi víi tõng lo¹i bÊt ®éng
s¶n. Ch¼ng h¹n nh−, ®Êt ®ai do LuËt ®Êt ®ai ®iÒu chØnh; nhµ ë do LuËt nhµ ë ®iÒu
chØnh; c«ng tr×nh x©y dùng do LuËt x©y dùng ®iÒu chØnh, th«ng qua viÖc cÊp hai
lo¹i giÊy: GiÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt (sæ ®á) vµ GiÊy chøng nhËn quyÒn
së h÷u nhµ ë (sæ hång).
MÆt kh¸c, ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n còng nh»m minh b¹ch ho¸, cung cÊp
th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n. §©y lµ mét néi dung cã ý nghÜa quyÕt ®Þnh trong viÖc
thùc hiÖn qu¶n lý nhµ n−íc vÒ bÊt ®éng s¶n vµ c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n.
Tuy nhiªn, thùc tÕ hiÖn nay, viÖc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n vµ c¸c giao dÞch vÒ
bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam ®−îc ®¸nh gi¸ lµ thiÕu minh b¹ch. Tæ chøc Jones Lang
Lalle xÕp h¹ng cuèi cïng vÒ sù minh b¹ch bÊt ®éng s¶n ë ViÖt Nam (56/56). Sù
thiÕu minh b¹ch vÒ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, tr−íc hÕt ®ã lµ viÖc nhµ gi¸ ë ViÖt
nam bÞ coi lµ cao nhÊt thÕ giíi trong khi ViÖt Nam lµ mét quèc gia nghÌo so víi
thÕ giíi. Do sù bÊt cËp trong viÖc qu¶n lý bÊt ®éng s¶n cña c¸c c¬ quan chøc
n¨ng, cña nhµ n−íc nªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n th−êng th«ng qua c¸c giao dÞch
“ngÇm”, tøc lµ kh«ng th«ng qua sù qu¶n lý cña nhµ n−íc.
Theo hiÖp héi kinh doanh bÊt ®éng s¶n Thµnh phè Hå ChÝ Minh, hiÖn
thµnh phè cã 4.000 doanh nghiÖp kinh doanh bÊt ®éng s¶n chÝnh thøc vµ thªm
kho¶ng 2.000 doanh nghiÖp kh«ng ®¨ng ký vÉn ®ang tham gia vµo kinh doanh
bÊt ®éng s¶n. Theo kh¶o s¸t cña Së t− ph¸p Thµnh phè Hå ChÝ Minh th× 2/3
41
trong sè c¸c doanh nghiÖp nªu trªn kh«ng cã kh¶ n¨ng tµi chÝnh, do ®ã c¸c
doanh nghiÖp nµy thùc chÊt lµ m«i giíi kiÕm lêi. Hiªn nay 70 – 80% ho¹t ®éng
chuyÓn nh−îng bÊt ®éng s¶n lµ giao dÞch “ngÇm”. Ho¹t ®éng chuyÓn nh−îng bÊt
®éng s¶n th«ng qua giao dÞch “ngÇm” vµ sù bÊt cËp trong qu¶n lý nhµ n−íc vÒ
bÊt ®éng s¶n lµ ®iÒu kiÖn thuËn lîi cho tham nhòng ph¸t triÓn, ®ång thêi lµm
Nhµ n−íc thÊt thu thuÕ ®èi víi c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n.
LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n n¨m 2006 ®· ban hµnh vµ cã hiÖu lùc tõ
ngµy 01/01/ 2007. §Ó LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n ®i vµo cuéc sèng th× ®ßi hái
ph¶i sím ban hµnh L§KB§S. Cho ®Õn nay, mÆc dï L§KB§S ®· ®−îc tr×nh
Quèc héi ®Õn 4 lÇn nh−ng vÉn ch−a th«ng qua ®−îc. §©y lµ vÊn ®Ò võa ph¶n ¶nh
tÝnh phøc t¹p trong c¸c quan hÖ vÒ bÊt ®éng s¶n võa thÓ hiÖn sù bÊt cËp cña c¸c
c¬ quan qu¶n lý nhµ n−íc trong lÜnh vùc nµy hiÖn nay. Do ®ã, viÖc ban hµnh
L§KB§S lµ mét yªu cÇu kh¸ch quan hiÖn nay ë n−íc ta, xuÊt ph¸t tõ c¸c yªu
cÇu c¬ b¶n sau:
Mét lµ, xuÊt ph¸t tõ yªu cÇu nh»m b¶o vÖ quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông
bÊt ®éng s¶n cña Nhµ n−íc, tæ chøc vµ c¸ nh©n.
Hai lµ, yªu cÇu cña nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng theo ®Þnh h−íng X· héi chñ
nghÜa ë n−íc ta.
Ba lµ, yªu cÇu cña qu¶n lý hµnh chÝnh nhµ n−íc ®èi víi viÖc kiÓm so¸t,
b¶o vÖ quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n vµ thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
Tuy nhiªn, khi x©y dùng vµ ban hµnh LuËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n cÇn l−u ý
nh÷ng vÊn ®Ò c¬ b¶n sau ®©y:
Thø nhÊt, L§KB§S ph¶i x¸c ®Þnh cô thÓ ®èi t−îng ®iÒu chØnh gåm nh÷ng
lo¹i bÊt ®éng s¶n nµo? trong ®ã cÇn l−u ý ®Æc thï cña ViÖt Nam, mÆc dï ®Êt ®ai
thuéc së h÷u toµn d©n do Nhµ n−íc lµm ®¹i diÖn chñ së h÷u, c¸c tæ chøc, c¸
nh©n chØ cã quyÒn sö dông ®Êt mµ kh«ng cã quyÒn së h÷u, song néi hµm kh¸i
niÖm quyÒn sö dông ®Êt bao gåm nhiÒu quyÒn kh¸c nhau (hiÖn nay ph¸p luËt
quy ®Þnh ng−êi sö dông ®Êt cã tÊt c¶ 9 quyÒn n¨ng). §ång thêi, cÇn nhËn thøc
r»ng kh«ng ph¶i tÊt c¶ c¸c bÊt ®éng s¶n ®Òu cÇn ®−îc ®¨ng ký. Theo ®ã, khi x¸c
42
®Þnh ph¹m vi ®iÒu chØnh cña LuËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n cÇn chó ý ®Õn 3 thuéc
tÝnh sau ®©y:
- TÝnh thÞ tr−êng: NghÜa lµ møc ®é tham gia vµo thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
nhiÒu hay Ýt; nÕu nhiÒu th× cÇn ®¨ng ký ®Ó phôc vô cho thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
- TÝnh gi¸ trÞ: NghÜa lµ ®èi t−îng lµ bÊt ®éng s¶n ph¶i mang l¹i lîi Ých
kinh tÕ lín khi tiÕn hµnh c¸c giao dÞch d©n sù - kinh tÕ.
- TÝnh æn ®Þnh: NghÜa lµ bÊt ®éng s¶n ®ã ph¶i Ýt cã sù thay ®æi vÒ mÆt vËt
lý, còng nh− vÒ mÆt ph¸p lý.
Do ®ã, chØ nh÷ng lo¹i bÊt ®éng s¶n nµo ®¸p øng ®ñ c¸c tiªu chÝ trªn, th×
míi cÇn thiÕt ph¶i ®¨ng ký.
Thø hai, cÇn chó ý mèi quan hÖ gi÷a L§KB§S víi c¸c quy ®Þnh cña LuËt
®Êt ®ai n¨m 2003 vµ c¸c v¨n b¶n h−íng dÉn thi hµnh, ®Ó tr¸nh sù chång chÐo,
kh«ng thèng nhÊt.
§Ó t¹o hµnh lang ph¸p lý, ®¶m b¶o thóc ®Èy sù h×nh thµnh vµ ph¸t triÓn
cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n, n©ng cao hiÖu qu¶ cña c«ng t¸c qu¶n lý nhµ n−íc
®èi víi ho¹t ®éng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký
bÊt ®éng s¶n cÇn ®¸p øng c¸c yªu cÇu sau ®©y:
- B¶o ®¶m tÝnh ®ång bé, thèng nhÊt vµ tÝnh kh¶ thi cña ph¸p luËt vÒ ®¨ng
ký bÊt ®éng s¶n.
Theo −íc tÝnh hiÖn nay ®· cã gÇn 500 v¨n b¶n ph¸p luËt liªn quan ®Õn thÞ
tr−êng bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn, hÖ thèng v¨n b¶n ph¸p luËt cßn nhiÒu bÊt cËp,
vÉn cßn thiÕu mét hÖ thèng v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt ®ång bé vµ thèng nhÊt
vÒ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n. Sù bÊt cËp, thiÕu hôt nµy lµm cho c¸c bªn
tham gia vµo giao dÞch bÊt ®éng s¶n gÆp nhiÒu trë ng¹i, chi phÝ giao dÞch lín dÉn
®Õn viÖc nÐ tr¸nh ph¸p luËt, chÊp nhËn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n “ngÇm”. ChÝnh v×
vËy, viÖc ®¶m b¶o tÝnh ®ång bé, thèng nhÊt vµ kh¶ thi cña hÖ thèng ph¸p luËt vÒ
thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n lµ mét vÊn ®Ò mang tÝnh thêi sù vµ bøc xóc.
- §¶m b¶o tÝnh c«ng khai, minh b¹ch, dÔ tiÕp cËn, hiÖu qu¶ cña c¬ chÕ
®¨ng ký bÊt ®éng s¶n.
43
C¬ chÕ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ph¶i ®¶m b¶o tÝnh c«ng khai, minh b¹ch, dÔ
tiÕp cËn vµ hiÖu qu¶ nh»m ®¶m b¶o cho mäi ng−êi d©n, c¸c doanh nghiÖp, c¸c
nhµ ®Çu t− ®−îc h−ëng thô nh÷ng tiÖn Ých vµ sù an toµn ph¸p lý mµ hÖ thèng
®¨ng ký bÊt ®éng s¶n mang l¹i. Ho¹t ®éng kinh doanh bÊt ®éng s¶n lµ ho¹t ®éng
kinh doanh mang tÝnh siªu lîi nhuËn, hµng ho¸ bÊt ®éng s¶n lµ lo¹i hµng ho¸ ®Æc
biÖt cã gi¸ trÞ cao, song tÝnh rñi ro trong kinh doanh rÊt cao. Do vËy, khi lo¹i
hµng ho¸ nµy ®−îc ®−a vµo kinh doanh, l−u th«ng, trao ®æi, th× c¸c th«ng tin vÒ
sù h×nh thµnh vµ biÕn ®éng vÒ c¸c quyÒn n¨ng ph¸p lý cã trªn nã ph¶i ®−îc cËp
nhËt vµ ghi nhËn ®Çy ®ñ trong sæ s¸ch, ®−îc Nhµ n−íc thõa nhËn vµ b¶o vÖ. Sù
l−u gi÷ vµ ghi nhËn cã tÝnh lÞch sö vÒ bÊt ®éng s¶n ph¶i ®−îc c«ng khai vµ tÊt c¶
mäi ®èi t−îng quan t©m ®Òu ®−îc phÐp tiÕp cËn, ®−îc phÐp t×m hiÓu trªn nguyªn
t¾c tr¶ phÝ dÞch vô. Cã nh− vËy, gi¸ trÞ ph¸p lý cña ho¹t ®éng ®¨ng ký bÊt ®éng
s¶n míi ®−îc kh¼ng ®Þnh vµ ng−êi d©n cã lßng tin vµo hÖ thèng ®¨ng ký nµy. V×
hä hiÓu r»ng, th«ng qua hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, tµi s¶n cña hä, c¸c
quyÒn n¨ng cña hä, c¸c giao dÞch bÊt ®éng s¶n cña hä ®−îc ph¸p luËt b¶o vÖ,
Thø ba, c¸c vÊn ®Ò liªn quan ®Õn néi dung ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, bao
gåm: Nguyªn t¾c ®¨ng ký, gi¸ trÞ ph¸p lý cña viÖc ®¨ng ký, thêi h¹n ®¨ng ký,
tr×nh tù, thñ tôc ®¨ng ký, c¬ quan cã thÈm quyÒn ®¨ng ký…cÇn ®−îc quy ®Þnh
theo h−íng ®¬n gi¶n ho¸ thñ tôc ®¨ng ký, h−íng tíi môc tiªu minh b¹ch ho¸ c¸c
quyÒn, c¸c hîp ®ång vÒ bÊt ®éng s¶n, v× lîi Ých hîp ph¸p cña ng−êi sö dông ®Êt,
chñ së h÷u tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, lîi Ých cña Nhµ n−íc vµ lîi Ých chung cña x·
héi.
Thø t−, luËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ph¶i gi¶i quyÕt ®−îc hËu qu¶ ph¸p lý
cña c¸c tr−êng hîp kh«ng ®¨ng ký quyÒn së h÷u, quyÒn sö dông vµ quyÒn kh¸c
cã liªn quan khi chñ thÓ cña c¸c lo¹i bÊt ®éng s¶n nµy thùc hiÖn giao dÞch d©n sù
- kinh tÕ.
Thø n¨m, tr×nh tù, thñ tôc ®¨ng ký c¸c lo¹i bÊt ®éng s¶n thuéc ®èi t−îng
®iÒu chØnh cña L§KB§S cÇn ®¬n gi¶n, linh ho¹t nh»m t¹o ®iÒu kiÖn ®Ó ng−êi sö
dông ®Êt, chñ së h÷u tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, thùc hiÖn c¸c quyÒn cña m×nh,
44
®ång thêi qua ®ã vÉn cã thÓ ®¶m b¶o c¬ chÕ gi¸m s¸t vÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý cña
tµi s¶n tõ phÝa c¸c c¬ quan cã thÈm quyÒn.
Thø s¸u, hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n cña c¸c n−íc cã nÒn kinh tÕ ph¸t
triÓn ®· x©y dùng vµ hoµn thiÖn vÒ thÓ chÕ, vÒ quy tr×nh ho¹t ®éng. Do vËy, trong
qu¸ tr×nh x©y dùng L§KB§S, chóng ta cã thÓ tham kh¶o nh÷ng yÕu tè phï hîp
víi ®iÒu kiÖn kinh tÕ - x· héi cña n−íc ta.
3.2. Mét sè gi¶i ph¸p nh»m x©y dùng vµ hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký
bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta hiÖn nay
3.2.1. Ban hµnh LuËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
3.2.1.1. Môc tiªu ban hµnh LuËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
Nh÷ng bÊt cËp trong ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n vµ thùc tr¹ng ®¨ng
ký bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta trong nh÷ng n¨m qua ph¶n ¸nh nhu cÇu x©y dùng vµ
hoµn thiÖn ph¸p luËt trong lÜnh vùc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n nh»m mang l¹i c¸c lîi
Ých thiÕt thùc cho ng−êi d©n th«ng qua viÖc b¶o ®¶m quyÒn së h÷u lµ quyÒn c¬
b¶n ®· ®−îc HiÕn ph¸p c«ng nhËn, ®ång thêi t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi h¬n cho c¸c
c¬ quan qu¶n lý, ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n. §Æc biÖt, tr−íc yªu cÇu æn ®Þnh vµ ph¸t
triÓn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta, th× nh÷ng c¶i c¸ch trong lÜnh vùc ®¨ng ký
bÊt ®éng s¶n lµ hÕt søc cÇn thiÕt. Trªn c¬ së ®ã, chóng t«i cho r»ng viÖc x©y
dùng L§KB§S lµ mét b−íc ®i quan träng nh»m hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt
vÒ bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta theo h−íng tiÕp cËn vµ ®¸p øng c¸c yªu cÇu cña nÒn
kinh tÕ thÞ tr−êng. Do ®ã, viÖc x©y dùng ®¹o luËt nµy nh»m h−íng tíi c¸c môc
tiªu c¬ b¶n sau ®©y:
Mét lµ, gãp phÇn hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, b¶o ®¶m
sù ®ång bé, tÝnh kh¶ thi cña c¸c quy ®Þnh cã liªn quan trong BLDS, LuËt §Êt ®ai,
LuËt X©y dùng, LuËt Kinh doanh bÊt ®éng s¶n, LuËt nhµ ë. Tõ ®ã, kh¾c phôc
nh÷ng h¹n chÕ trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n vµ
trong thùc tÕ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n.
Hai lµ, t¨ng c−êng hiÖu lùc qu¶n lý nhµ n−íc ®èi víi c¸c bÊt ®éng s¶n
nh−ng ph¶i phï hîp víi c¸c ®iÒu kiÖn cña nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng ®Þnh h−íng X·
45
héi chñ nghÜa, qua ®ã t¹o ®iÒu kiÖn cho thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh
m¹nh vµ æn ®Þnh, lËp l¹i trËt tù qu¶n lý c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n, tr¸nh t×nh
tr¹ng giao dÞch “ngÇm”, ®Ó c¬ quan nhµ n−íc cã ®−îc nh÷ng th«ng tin quan
träng gióp cho viÖc ho¹ch ®Þnh chÝnh s¸ch qu¶n lý vµ ph¸t triÓn thÞ tr−êng bÊt
®éng s¶n.
Ba lµ, b¶o ®¶m sù an toµn ph¸p lý cho c¸c bªn khi tham gia c¸c giao dÞch
vÒ bÊt ®éng s¶n; gãp phÇn b¶o vÖ quyÒn, lîi Ých hîp ph¸p cña chñ së h÷u bÊt
®éng s¶n vµ c¸ nh©n, tæ chøc cã liªn quan.
Bèn lµ, thùc hiÖn ®æi míi vÒ qu¶n lý nhµ n−íc vµ c¬ quan ®¨ng ký theo
c¸c yªu cÇu cña c¶i c¸ch hµnh chÝnh nh» t¹o thuËn lîi tèi ®a cho ng−êi d©n khi
cã cÇu yªu ®¨ng ký vµ t×m hiÓu th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n, x©y dùng quy tr×nh
®¨ng ký ®¶m b¶o c«ng khai, minh b¹ch, thuËn tiÖn, tiÕn tíi thùc hiÖn c¬ chÕ
“mét cöa, mét giÊy, mét c¬ quan ®¨ng ký” nh»m mang l¹i lîi Ých thiÕt thùc cho
ng−êi d©n nh−: gi¶m chi phÝ, tiÕt kiÖm thêi gian vµ an toµn h¬n trong giao dÞch
vÒ bÊt ®éng s¶n.
3.2.1.2. Quan ®iÓm vµ ph−¬ng h−íng x©y dùng LuËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
L§KB§S cÇn ph¶i ®−îc x©y dùng trªn c¬ së quan ®iÓm chØ ®¹o lµ ®Èy
m¹nh c¶i c¸ch hµnh chÝnh, ®¶m b¶o “mét cöa, mét giÊy, mét c¬ quan ®¨ng ký”,
t¹o thuËn lîi cho ng−êi d©n trong quyÒn ®¨ng ký vµ thùc hiÖn quyÒn së h÷u,
quyÒn sö dông bÊt ®éng s¶n. Theo ®ã, L§KB§S ®iÒu chØnh viÖc ®¨ng ký ®Ó x¸c
lËp, thay ®æi, chÊm døt quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn së h÷u tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt
cña c¸c tæ chøc, c¸ nh©n.
B¶n chÊt cña quan ®iÓm nµy lµ h×nh thµnh nªn c¬ së ph¸p lý h¹ tÇng phï
hîp víi nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng, t¸ch b¹ch c¸c ho¹t ®éng qu¶n lý mang tÝnh hµnh
chÝnh nhµ n−íc ®èi víi bÊt ®éng s¶n víi c¸c ho¹t ®éng hç trî thÞ tr−êng bÊt ®éng
s¶n
Phï hîp víi quan ®iÓm nªu trªn, L§KB§S cÇn ®−îc x©y dùng theo nh÷ng
néi dung chñ yÕu sau:
46
Thø nhÊt, vÒ ph¹m vi ®iÒu chØnh cña LuËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n: Cã thÓ
tãm t¾t theo m« h×nh sau ®©y:
Qua m« h×nh trªn cã thÓ thÊy r»ng, L§KB§S cÇn ®iÒu chØnh vÒ ®¨ng ký
quyÒn sö dông ®Êt, quyÒn së h÷u c«ng tr×nh x©y dùng, quyÒn së h÷u rõng s¶n
xuÊt lµ rõng trång vµ mét sè hîp ®ång vÒ bÊt ®éng s¶n, nh»m kh¾c phôc c¸c h¹n
chÕ trong ph¸p luËt hiÖn hµnh vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, x©y dùng L§KB§S trë
thµnh LuËt chung ®iÒu chØnh vÒ ®¨ng ký c¸c lo¹i bÊt ®éng s¶n, thèng nhÊt m«
h×nh qu¶n lý vµ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, ®¶m b¶o chñ tr−¬ng “mét c¬ quan qu¶n
lý, mét cöa, mét quy tr×nh ®¨ng ký vµ mét giÊy“. Tõ ®ã, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn
tiÖn cho ng−êi d©n trong qu¸ tr×nh ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n.
Thø hai, vÒ c¬ quan qu¶n lý nhµ n−íc vµ c¬ quan ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
Víi môc tiªu hç trî vµ ®¸p øng yªu cÇu cña nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng ®Þnh
h−íng X· héi chñ nghÜa, th× m« h×nh c¬ quan qu¶n lý nhµ n−íc trong lÜnh vùc
®¨ng ký bÊt ®éng s¶n cÇn ®−îc ®æi míi theo h−íng tËp trung, thèng nhÊt vµo
mét ®Çu mèi ë cÊp trung −¬ng vµ ®Þa ph−¬ng, ®ång thêi, h×nh thµnh c¬ quan
®¨ng ký bÊt ®éng s¶n theo h−íng “mét cöa”, tøc lµ mäi quyÒn, giao dÞch vÒ bÊt
®éng s¶n ®Òu ®−îc ®¨ng ký vµ t×m hiÓu th«ng tin t¹i mét c¬ quan nhµ n−íc duy
nhÊt. Cô thÓ lµ:
- VÒ c¬ quan qu¶n lý nhµ n−íc
Qu¸n triÖt quan ®iÓm “cÇn cã quy ®Þnh thèng nhÊt vÒ viÖc chØ cã mét c¬
quan qu¶n lý” vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, L§KB§S cÇn quy ®Þnh tËp trung, thèng
LuËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
Thèng nhÊt ®iÒu chØnh
Nhµ ë B§S kh¸c §Êt ®ai Rõng
47
nhÊt viÖc qu¶n lý vµo mét ®Çu mèi ë cÊp Trung −¬ng vµ ®Þa ph−¬ng, cô thÓ giao
cho mét Bé chÞu tr¸ch nhiÖm tr−íc ChÝnh phñ thùc hiÖn qu¶n lý nhµ n−íc vÒ
®¨ng ký bÊt ®éng s¶n trong ph¹m vi c¶ n−íc vµ ë ®Þa ph−ong giao cho mét c¬
quan chuyªn m«n gióp Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý
nhµ n−íc vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n.
- VÒ m« h×nh c¬ quan ®¨ng ký
Qua kÕt qu¶ kh¶o s¸t còng nh− qua ®¸nh gi¸, ph©n tÝch vÒ hiÖn tr¹ng ®¨ng
ký bÊt ®éng s¶n, chóng t«i ®Ò xuÊt L§KB§S x©y dùng m« h×nh tæ chøc ®¨ng ký
bÊt ®éng s¶n nh− sau:
+ ë cÊp Trung −¬ng cã mét Bé thèng nhÊt qu¶n lý c«ng t¸c ®¨ng ký bÊt
®éng s¶n trong c¶ n−íc
C¸c Bé thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý chuyªn ngµnh ®èi víi tõng lo¹i bÊt
®éng s¶n vÒ mÆt kü thuËt, hµnh chÝnh vÉn tiÕp tôc thùc hiÖn chøc n¨ng cña m×nh
nh− hiÖn nay.
+ ë ®Þa ph−¬ng, Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh thèng nhÊt qu¶n lý vÒ tæ chøc
vµ ho¹t ®éng cña hÖ thèng c¬ quan ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n trong ph¹m vi ®Þa
ph−¬ng ®ã. Uû ban nh©n d©ncã mét c¬ quan gióp viÖc qu¶n lý vÒ ®¨ng ký bÊt
®éng s¶n.
C¸c c¬ quan gióp viÖc Uû ban c¸c cÊp(tØnh, huyÖn, x·) qu¶n lý chuyªn
ngµnh ®èi víi tõng lo¹i bÊt ®éng s¶n vÒ mÆt kü thuËt, hµnh chÝnh vÉn tiÕp tôc
thùc hiÖn chøc n¨ng gióp viÖc cña m×nh nh− hiÖn nay.
+ C¬ quan ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n t¹i ®Þa ph−¬ng lµ mét hÖ thèng c¸c V¨n
phßng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n do Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quyÕt ®Þnh thµnh lËp,
(trªn c¬ së kiÕn nghÞ cña c¬ quan gióp viÖc qu¶n lý vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n), lµ
®¬n vÞ sù nghiÖp ho¹t ®éng cã thu, cã thÈm quyÒn ®¨ng ký trong mét ®Þa giíi
hµnh chÝnh nhÊt ®Þnh do Chñ tÞch Uû ban nh©n d©n quyÕt ®Þnh.
Sè l−îng c¸c v¨n phßng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n trong mét tØnh, thµnh phè sÏ
phô thuéc vµo t×nh h×nh, ®iÒu kiÖn kinh tÕ, x· héi cña ®Þa ph−¬ng ®ã vµ do Chñ
tÞch Uû ban nh©n d©n cÊp tØnh quyÕt ®Þnh.
48
+ VÒ mèi quan hÖ gi÷a V¨n phßng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n vµ c¸c c¬ quan
qu¶n lý chuyªn ngµnh ®èi víi tõng lo¹i bÊt ®éng s¶n vÒ mÆt kü thuËt, hµnh
chÝnh: CÇn thùc hiÖn quan hÖ trao ®æi, phèi hîp trªn c¬ së c«ng khai ho¸ c¸c
th«ng tin do mçi c¬ quan qu¶n lý.
C¸c c¬ quan qu¶n lý chuyªn ngµnh ®èi víi tõng lo¹i bÊt ®éng s¶n vÒ mÆt
kü thuËt, hµnh chÝnh sÏ qu¶n lý vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ viÖc cung cÊp c¸c th«ng
tin sau ®©y: ®Æc ®iÓm, tÝnh chÊt cña bÊt ®éng s¶n; vÞ trÝ cña bÊt ®éng s¶n; môc
®Ých sö dông bÊt ®éng s¶n; ng−êi trùc tiÕp khai th¸c, sö dông c«ng n¨ng cña bÊt
®éng s¶n(kh«ng cÇn quan t©m ®Õn quyÒn d©n sù cña ng−êi ®ã ®èi víi bÊt ®éng
s¶n lµ nh− thÕ nµo).
C¬ quan ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n qu¶n lý vµ chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ viÖc cung
cÊp c¸c th«ng tin sau ®©y: ng−êi cã quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n, quyÒn sö dông
®Êt; c¸c thay ®æi, h¹n chÕ vÒ quyÒn d©n sù ®èi víi bÊt ®éng s¶n.
VÒ phÝa ng−êi d©n vµ tæ chøc, c¸ nh©n cã liªn quan, trong tr−êng hîp
muèn t×m hiÓu th«ng tin vÒ hiÖn tr¹ng vËt lý cña bÊt ®éng s¶n th× ph¶i nép ®¬n
hoÆc th«ng b¸o tíi c¬ quan qu¶n lý chuyªn ngµnh ®èi víi tõng lo¹i bÊt ®éng s¶n
vÒ mÆt kü thuËt, hµnh chÝnh. Tr−êng hîp ®¨ng ký thay ®æi hiÖn tr¹ng vËt lý cña
bÊt ®éng s¶n th× th«ng th−êng kh«ng b¾t buéc ph¶i cËp nhËt th«ng tin t¹i v¨n
phßng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n(chØ cÇn xuÊt tr×nh chøng cø ®· ®¨ng ký hoÆc th«ng
b¸o, nÕu sau nµy cã ®¨ng ký t¹i v¨n phßng). Tuy nhiªn, riªng tr−êng hîp ®¨ng
ký thay ®æi vÒ môc ®Ých, thêi h¹n, h×nh thøc sö dông ®Êt t¹i c¬ quan qu¶n lý ®Êt
®ai hoÆc ®¨ng ký thay ®æi kh¸c t¹i c¬ quan qu¶n lý chuyªn ngµnh mµ dÉn ®Õn
h¹n chÕ vÒ quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n, th× thay ®æi ®ã ph¶i cËp nhËt kÞp thêi t¹i
V¨n phßng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n th«ng qua c¬ chÕ trao ®æi th«ng tin(tr−êng hîp
thay ®æi dÉn ®Õn më réng quyÒn h¬n th× còng kh«ng b¾t buéc)
Tr−êng hîp muèn t×m hiÓu th«ng tin vÒ hiÖn tr¹ng ph¸p lý cña bÊt ®éng
s¶n hoÆc ®¨ng ký thay ®æi hiÖn tr¹ng ph¸p lý cña bÊt ®éng s¶n th× ph¶i nép ®¬n
hoÆc th«ng b¸o tíi V¨n phßng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n. Tr−êng hîp thay ®æi, h¹n
chÕ, chÊm døt quyÒn mµ dÉn ®Õn thay ®æi vÒ ng−êi trùc tiÕp khai th¸c, sö dông
49
c«ng n¨ng bÊt ®éng s¶n th× thay ®èi ®ã ph¶i ®−îc cËp nhËt kÞp thêi t¹i c¬ quan
qu¶n lý chuyªn ngµnh th«ng qua c¬ chÕ trao ®æi th«ng tin(c¸c tr−êng hîp kh¸c
th× kh«ng cÇn thiÕt).
- VÒ m« h×nh tæ chøc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n: CÇn tæ chøc theo m« h×nh sau
ChÝnh phñ
Bé QL vÒ
§KB§S
Bé x©y dùng Bé NN&PTNT Bé TN & MT
UBND cÊp tØnh
Së QL vÒ
§K B§S
Së x©y dùng Së NN&PTNT Së TN&MT
V¨n phßng §K
BÊt ®éng s¶n
P. x©y dùng BP QL rõng P. TN & MT
UBND cÊp huyÖn
Quan hÖ qu¶n lý
Quan hÖ chØ ®¹o
nghiÖp vô
Quan hÖ phèi hîp
c«ng t¸c
50
Thø ba, VÒ gi¸ trÞ ph¸p lý cña viÖc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
L§KB§S cÇn quyÕt ®Þnh gi¸ trÞ ph¸p lý cña viÖc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
trªn c¬ së cô thÓ ho¸ kho¶n 1 §iÒu 168 BLDS n¨m 2005 “ViÖc chuyÓn quyÒn së
h÷u ®èi víi bÊt ®éng s¶n cã hiÖu lùc kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký quyÒn së h÷u, trõ
tr−êng hîp ph¸p luËt cã quy ®Þnh kh¸c”; §iÒu 692 BLDS n¨m 2005 “ViÖc
chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cã hiÖu lùc kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt
theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai”, ®ång thêi ph¸p ®iÓn ho¸ kho¶n 4 §iÒu
146 NghÞ ®Þnh sè 181/2004/N§-CP, theo ®ã c¸c quyÒn vÒ bÊt ®éng s¶n cã hiÖu
lùc kÓ tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký; c¸c hîp ®ång vÒ bÊt ®éng s¶n cã gi¸ trÞ ph¸p lý ®èi
víi ng−êi thø ba còng tõ thêi ®iÓm ®¨ng ký. Qua ®ã, L§KB§S ®¶m b¶o tÝnh
thèng nhÊt cña c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt cã liªn quan vÒ vÊn ®Ò nµy.
ë ®©y, còng cÇn lµm râ kh¸i niÖm “c«ng khai ho¸” th«ng tin vÒ bÊt ®éng
s¶n. Râ rµng, ng−êi d©n cã thÓ cã ®−îc th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n tõ nhiÒu nguån
kh¸c nhau. Nh−ng viÖc cã ®−îc nguån th«ng tin mang tÝnh “chÝnh thøc” vÒ bÊt
®éng s¶n lu«n lµ vÊn ®Ò bøc xóc trong thêi gian qua. VÒ t×nh tr¹ng ph¸p lý cña
bÊt ®éng s¶n, th«ng tin mang tÝnh “chÝnh thøc” ph¶i lµ th«ng tin kh¼ng ®Þnh
quyÒn së h÷u vµ c¸c h¹n chÕ vÒ quyÒn së h÷u(nÕu cã) ®èi víi bÊt ®éng s¶n, cã
gi¸ trÞ ph¸p lý trong tè tông. Do ®ã, tÝnh chÊt cña lo¹i th«ng tin nµy hoµn toµn
kh¸c víi c¸c th«ng tin ®−îc ng−êi d©n tù ®−a lªn “sµn giao dÞch” bÊt ®éng s¶n.
§Ó cã ®−îc nguån th«ng tin ®ã, b¾t buéc ph¶i th«ng qua mét tr×nh tù, thñ tôc
luËt ®Þnh – thñ tôc ®¨ng ký theo ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, ®ång thêi ph¶i
cã sù kh¼ng ®Þnh vÒ gi¸ trÞ ph¸p lý cña t«ng tin. Tõ ®ã, chóng ta míi cã c¬ së ®Ó
x©y dùng c¬ chÕ c«ng bè réng r·i, thuËn tiÖn c¸c th«ng tin ®· qua kiÓm chøng cña
c¬ quan nhµ n−íc.
Tãm l¹i, “c«ng khai ho¸” th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n tuy lµ môc tiªu cña c¬
chÕ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n nh−ng xÐt vÒ l«gic l¹i chØ lµ kh©u tiÕp theo cña ho¹t
®éng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n.
Thø t−, vÒ giÊy chøng nhËn ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
51
Thêi gian qua, ®©y còng lµ vÊn ®Ò g©y x«n xao, tranh luËn rÊt nhiÒu. Së dÜ
nh− vËy bëi c¸c lo¹i giÊy chøng nhËn quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n(giÊy ®á, giÊy
hång) tõ tr−íc ®Õn nay lu«n ®−îc coi nh− mét nguån th«ng tin ®¸ng tin cËy ®Ó
t×m hiÓu th«ng tin vÒ quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n. Thùc tÕ nµy ®Æt ra hai c©u hái:
Mét lµ, c¸c lo¹i giÊy chøng nhËn cã ph¶i lµ nguån th«ng tin duy nhÊt ®¸ng
tin cËy ®Ó x¸c ®Þnh quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n kh«ng?
Hai lµ, trong ®iÒu kÞªn c¸c giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n ngµy cµng phæ biÕn
th× cÇn cã bao nhiªu lo¹i giÊy chøng nhËn vÒ quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n?
§Çu tiªn, ph¶i kh¼ng ®Þnh r»ng c¸c lo¹i giÊy ®á, giÊy hång hiÖn nay kh«ng
ph¶i lµ nguån th«ng tin duy nhÊt ®¸ng tin cËy vÒ quyÒn ®èi víi bÊt ®éng s¶n.
Nguån th«ng tin chÝnh thøc vµ cã gi¸ trÞ nhÊt chÝnh lµ c¸c th«ng tin ®−îc l−u gi÷
trong hÖ thèng sæ s¸ch vÒ bÊt ®éng s¶n. Tuy nhiªn, do thêi gian võa qua, viÖc
tiÕp cËn nguån th«ng tin nµy rÊt khã kh¨n, tèn kÐm vµ kh«ng thuËn lîi, nªn vai
trß cña c¸c lo¹i giÊy chøng nhËn míi ®−îc ®Ò cao qu¸ cÇn thiÕt. ChÝnh v× vËy,
môc tiªu c¬ b¶n cña L§KB§S kh«ng ph¶i lµ x©y dùng mét ph−¬ng ¸n lý t−ëng
vÒ GiÊy chøng nhËn mµ lµ x©y dùng mét c¬ chÕ cung cÊp th«ng tin vÒ bÊt ®éng
s¶n thuËn tiÖn, nhanh chãng víi chi phÝ hîp lý cho mäi tæ chøc, c¸ nh©n cã yªu
cÇu, ®ång thêi kh¼ng ®Þnh gi¸ trÞ ph¸p lý cña v¨n b¶n cã chøa néi dung th«ng tin
®−îc cung cÊp (cã thÓ lµ trÝch lôc, trÝch sao sæ s¸ch vÒ bÊt ®éng s¶n, hoÆc v¨n
b¶n cung cÊp th«ng tin tæng hîp).
TiÕp theo lµ, trong tr−êng hîp cÇn ph¶i cã giÊy chøng nhËn quyÒn ®èi víi
bÊt ®éng s¶n, th× mét giÊy, hai giÊy hay nhiÒu h¬n n÷a míi phï hîp víi yªu cÇu
cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n? NÕu x©y dùng L§KB§S theo lo¹i quan ®iÓm nªu
trªn th× cÇn mét lo¹i giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u tµi s¶n
g¾n liÒn víi ®Êt lµ ®ñ. Tr−íc tiªn, cÇn x¸c ®Þnh lµ lo¹i giÊy nµy ®−îc cÊp cho
tõng bÊt ®éng s¶n - víi ý nghÜa lµ hµng ho¸ trªn thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n. Trªn c¬
së tÝnh chÊt ®Æc thï cña bÊt ®éng s¶n lµ tÝnh æn ®Þnh cao(xÐt c¶ vÒ vÞ trÝ còng nh−
kÕt cÊu), nªn th«ng tin vÒ ®Êt cÇn ph¶i ®−îc lÊy lµm c¬ së cÊp giÊy chøng nhËn.
Khi ®ã, nh÷ng ai cã quyÒn liªn quan ®Õn bÊt ®éng s¶n sÏ ®−îc ghi trªn giÊy
52
chøng nhËn nµy, vÝ dô ai lµ ng−ßi cã quyÒn sö dông ®Êt, ai lµ ng−êi cã quyÒn së
h÷u tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt. Víi quan ®iÓm ®ã th× chØ cÇn mét lo¹i giÊy lµ ®ñ vµ
lo¹i giÊy nµy cã thÓ ®−îc cÊp cho mäi chñ thÓ cã quyÒn liªn quan ®Õn bÊt ®éng
s¶n, nÕu hä cã yªu cÇu. §iÒu nµy sÏ gãp phÇn kh¾c phôc ®−îc c¸c bÊt cËp hiÖn
nay do tån t¹i nhiÒu lo¹i giÊy chøng nhËn cã néi dung t¸ch biÖt víi nhau vµ t¹o
®iÒu kiÖn thuËn lîi cho ng−êi d©n trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn quyÒn sö dông,
quyÒn së h÷u bÊt ®éng s¶n cña m×nh. ViÖc thiÕt kÕ giÊy chøng nhËn mang tÝnh
kü thuËt vµ cã thÓ ®¸p øng ®−îc c¸c t×nh huèng ®¨ng ký, kÓ c¶ trong tr−êng hîp
chñ sö dông ®Êt kh«ng ®ång thêi lµ chñ nhµ.
3.2.1.3. VÒ tr×nh tù ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
§Ó cã thÓ ®¬n gi¶n ho¸ tr×nh tù ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, cÇn gi¶i quyÕt ba
kh©u ®ang cã sù t¸ch biÖt hiÖn nay lµ:
Thø nhÊt lµ, thñ tôc c«ng chøng, chøng thùc: Kh«ng nªn quy ®Þnh lµ thñ
tôc b¾t buéc trong tr×nh tù ®¨ng ký giao dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n nh− hiÖn nay LuËt
§Êt ®ai quy ®Þnh. Tuy nhiªn, xuÊt ph¸t tõ tr×nh ®é d©n trÝ hiÖn nay vµ qua thùc
tiÔn gi¶i quyÕt tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n, còng cÇn ph¶i thÊy r»ng nh÷ng giao
dÞch vÒ bÊt ®éng s¶n cÇn ®−îc kiÓm tra, b¶o ®¶m vÒ mét sè ®iÒu kiÖn nhÊt ®Þnh,
cô thÓ lµ: N¨ng lùc cña c¸c bªn tham gia giao dÞch; nguyªn t¾c tù nguyÖn giao
kÕt; c¸c ®iÒu kiÖn ®èi víi bÊt ®éng s¶n khi tham gia giao dÞch.
§Ó gi¶i quyÕt nh÷ng vÊn ®Ò nªu trªn, néi dung L§KB§S ph¶i ®¶m b¶o c¸c
yÕu tè sau ®©y:
- B¶o ®¶m nguuyªn t¾c c¸c bªn cïng hiÖn diÖn ®¨ng ký, trõ tr−êng hîp
hîp ®ång ®· ®−îc c«ng chøng, chøng thùc(viÖc c«ng chøng, chøng thùc sÏ do
c¸c bªn tù lùa chän, quyÕt ®Þnh);
- C¸n bé ®¨ng ký ph¶i ®−îc ®µo t¹o, n¾m v÷ng kiÕn thøc vÒ ph¸p luËt vµ
nghiÖp vô ®¨ng ký; ho¹t ®éng theo c¬ chÕ tù chÞu tr¸ch nhiÖm vÒ néi dung ®¨ng
ký(nh− c«ng chøng viªn hiÖn nay ë ViÖt nam). Do ®ã, cÇn x©y dùng chøc danh
§¨ng ký viªn cho c¬ quan ®¨ng ký.
53
Thø hai lµ, thñ tôc thu thuÕ: CÇn ®−îc x©y dùng c¬ chÕ uû quyÒn cho V¨n
phßng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n thu thuÕ trªn c¬ së møc thuÕ do c¬ quan thuÕ
tÝnh(dùa trªn th«ng b¸o cña V¨n phßng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n). Khi ®ã, trong qu¸
tr×nh gi¶i quyÕt yªu cÇu ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n, nÕu chÊp nhËn ®¨ng ký th× V¨n
phßng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n sÏ th«ng b¸o c¸c th«ng tin cÇn thiÕt cho c¬ quan
thuÕ ®Ó tÝnh thuÕ. Sau khi cã møc thuÕ ®−îc tÝnh, V¨n phßng ®¨ng ký bÊt ®éng
s¶n sÏ thu cña ng−êi yªu cÇu ®¨ng ký khi cÊp chøng nhËn ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n
vµ chuyÓn cho c¬ quan thuÕ theo ®Þnh kú.
Thø ba lµ, thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn: §Ó cã thÓ ®¬n gi¶n ho¸ thñ tôc
nµy th× ®iÒu kiÖn tiªn quyÕt lµ ph¶i thay ®æi c¸ch nh×n nhËn vÒ b¶n chÊt cña ho¹t
®éng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n. §¨ng ký bÊt ®éng s¶n kh«ng nªn coi lµ viÖc nhµ
n−íc(®¹i diÖn lµ c¸c c¬ quan qu¶n lý hµnh chÝnh – ñy ban nh©n d©n) ®øng ra
xem xÐt, c«ng nhËn quyÒn d©n sù ®èi víi bÊt ®éng s¶n. CÇn coi ®¨ng ký bÊt
®éng s¶n chØ lµ sù xem xÐt, ghi nhËn l¹i nh÷ng c¨n cø x¸c lËp, thay ®æi, h¹n chÕ,
chÊm døt quyÒn d©n sù ®èi víi bÊt ®éng s¶n do mét c¬ quan cã ®ñ n¨ng lùc, b¶o
®¶m ®−îc tÝnh kh¸ch quan thùc hiÖn. Khi ®ã, tÊt c¶ c¸c c¨n cø x¸c lËp, thay ®æi,
h¹n chÕ, chÊm døt quyÒn d©n sù ®èi víi bÊt ®éng s¶n, nÕu ®−îc xuÊt tr×nh ®Çy
®ñ, theo mét thñ tôc ®óng luËt ®Þnh th× ®Òu cã thÓ ®−îc ghi nhËn t¹i c¬ quan
®¨ng ký bÊt ®éng s¶n(tuy nhiªn, còng cã mét sè tr−êng hîp ngo¹i lÖ liªn quan
®Õn ®iÒu kiÖn cña bÊt ®éng s¶n khi ®−a vµo giao dÞch).
3.2.2. Hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ bÊt ®éng s¶n
Tr−íc hÕt, cÇn x©y dùng “§Ò ¸n tæng thÓ vÒ hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ bÊt
®éng s¶n”, trong ®ã x¸c ®Þnh nh÷ng néi dung c¬ b¶n cña tõng ®¹o luËt(LuËt §Êt
®ai, LuËt Nhµ ë, LuËt kinh doanh bÊt ®éng s¶n) vµ nhiÖm vô, kÕt qu¶ cña tõng
giai ®o¹n trong tiÕn tr×nh hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p luËt vÒ bÊt ®éng s¶n. Së dÜ
ph¶i x©y dùng §Ò ¸n v× tõ tr−íc ®Õn nay, chóng ta ch−a cã mét c¸ch nh×n nhËn
mang tÝnh tæng thÓ vµ dù b¸o cho hÖ thèng ph¸p luËt vÒ bÊt ®éng s¶n. §iÒu nµy
dÉn ®Õn hÖ qu¶ lµ trong lÜnh vùc bÊt ®éng s¶n cña n−íc ta, tuy nhµ n−íc ®· cã
c¸c v¨n b¶n ®Ó ®iÒu chØnh c¸c quan hÖ ph¸t sinh nh−ng thiÕu tÝnh thèng nhÊt,
54
chång chÐo, ch−a cã sù ph©n ®Þnh khoa häc vµ phï hîp. Do vËy, hiÖu lùc, hiÖu
qu¶ cña hÖ thèngvÒ bÊt ®éng s¶n trªn thùc tÕ lµ rÊt yÕu. Do bÊt ®éng s¶n hiÖn do
nhiÒu Bé, ngµnh thèng nhÊt qu¶n lý vµ lµ lo¹i tµi s¶n cã ý nghÜa ®Æc biÖt quan
träng nªn §Ò ¸n cÇn ®−îc ChÝnh phñ x©y dùng vµ b¸o c¸o Quèc héi(hoÆc Uû
ban th−êng vô Quèc héi) phª duyÖt. Trªn c¬ së ®ã, chóng ta sÏ triÓn khai thùc
hiÖn mét c¸ch thèng nhÊt vµ ®ång bé.
Thø hai, cÇn ban hµnh kÞp thêi vµ ®ång bé c¸c v¨n bµn h−íng dÉn thi hµnh
L§KB§S. ViÖc ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n lµ vÊn ®Ò nh¹y c¶m trong t×nh h×nh hiÖn
nay. Do sù qu¶n lý nhµ n−íc vÒ lÜnh vùc nµy cßn rÊt yÕu kÐm nªn cïng víi viÖc
nhanh chãng ban hµnh LuËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ph¶i kÞp thêi, ®ång bé ban
hµnh c¸c v¨n b¶n h−íng dÉn thi hµnh ®Ó LuËt nhanh chãng ®i vµo cuéc sèng vµ
®¹t hiÖu qu¶ cao. §©y lµ vÊn ®Ò cã ý nghÜa tÝch cùc to lín trong qu¶n lý nhµ n−íc
vÒ bÊt ®éng s¶n hiÖn nay.
Thø ba, cÇn tiÕn hµnh rµ so¸t, b·i bá nh÷ng quy ®Þnh ch−a khoa häc,
kh«ng cßn phï hîp víi thùc tiÔn vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n trong LuËt §Êt ®ai,
LuËt nhµ ë. Trªn cë së ®ã ph¸p ®iÓn ho¸ c¸c quy ®Þnh trong c¸c LuËt nµy vµo néi
dung cña L§KB§S.
Thø t−, ¸p dông tæng thÓ c¸c biÖn ph¸p nh»m n©ng cao hiÖu lùc, hiÖu qu¶
cña hÖ thèng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta nh−: tiÕp tôc hoµn thiÖn chÝnh s¸ch,
ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai, nhµ ë…, t¨ng c−êng qu¶n lý quy ho¹ch, kÕ ho¹ch vÒ bÊt
®éng s¶n; kiÖn toµn bé m¸y tæ chøc theo h−íng x©y dùng hÖ thèng V¨n phßng
®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt lµm trung t©m; ®Èy nhanh tiÕn ®é cÊp GiÊy chøng
nhËn quyÒn sö dông ®Êt; x©y dùng c¸c thiÕt chÕ gióp cho thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
ho¹t ®éng hiÖu qu¶, an toµn.
3.2.3. Ph¶i t¹o lËp hµnh lang ph¸p lý chÝnh thøc cho c¸c ho¹t ®éng dÞch vô hç
trî thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n
DÞch vô hç trî thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n bao gåm: Më sµn giao dÞch bÊt
®éng s¶n, c¸c dÞch vô vÒ tµi chÝnh, ng©n hµng… ®èi víi thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n.
55
§Æc biÖt, cÇn quan t©m tíi viÖc chÝnh quy ho¸ thÞ tr−êng thÕ chÊp b»ng bÊt ®éng
s¶n ®Ó vay vèn, phôc vô cho ®Çu t− thuËn lîi.
CÇn cã sù ®Þnh h−íng dÞch vô vÒ chøng kho¸n ®Ó h−íng ®−îc luång ®i cña
tiÒn tiÕt kiÖm, kh«ng dån hÕt vµo bÊt ®éng s¶n nh− võa qua, tøc lµ, t¹o lËp c¸c
dÞch vô hç trî mét c¸ch c«ng khai cho thÞ tr−êng chÝnh quy, kh«ng ®Ó nh÷ng vÊn
®Ò nµy trë thµnh c«ng cô hç trî cho thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n “ngÇm” nh− võa qua.
3.2.4. Tæ chøc thi hµnh c¸c v¨n b¶n quy ph¹m ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng
s¶n mét c¸ch cã hiÖu qu¶
Tæ chøc thi hµnh lµ mét néi dung quyÕt ®Þnh, ®¸nh gi¸ tÝnh s¸t thùc cña
v¨n b¶n ph¸p luËt míi ®−îc ban hµnh. Trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn cÇn tæ chøc rót
kinh nghiÖm ®Ó bæ sung cho phï hîp víi thùc tÕ kh¸ch quan.
§Ó c«ng t¸c nµy thùc thi cã hiÖu qu¶, cÇn thùc hiÖn tèt mét sè vÇn ®Ò sau:
- §Èy m¹nh c«ng t¸c gi¸o dôc, tuyªn truyÒn ph¸p luËt d−íi nhiÒu h×nh
thøc kh¸c nhau nh»m n©ng cao sù hiÓu biÕt vµ ý thøc chÊp hµnh ph¸p luËt cña
mäi c¬ quan, tæ chøc vµ mäi c«ng d©n
- Sö dông cã hiÖu qu¶ c¸c c«ng cô, ph−¬ng tiÖn hç trî cÇn thiÕt cho viÖc
triÓn khai c¸c quy ph¹m ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n trªn thùc tÕ.
- Xö lý nghiªm kh¾c c¸c hµnh vi vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng
s¶n ®Ó ®¶m b¶o tÝnh hiÖu qu¶ cña ph¸p luËt ®ång thêi cñng cè lßng tin cña ng−êi
d©n ®èi víi §¶ng, nhµ n−íc, gãp phÇn t¨ng c−êng ph¸p chÕ X· héi chñ nghÜa.
MÆt kh¸c, cÇn tiÕn hµnh thùc hiÖn thÝ ®iÓm m« h×nh c¬ quan ®¨ng ký tËp
trung c¸c bÊt ®éng s¶n t¹i mét sè ®Þa ph−¬ng. Trªn c¬ së kÕt qu¶ thÝ ®iÓm, chóng
ta sÏ ®¸nh gi¸, rót kinh nghiÖm trong qu¸ tr×nh thùc thi c¸c quy ®Þnh cña ph¸p
luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n.
3.2.5. T¨ng c−êng sù phèi kÕt hîp trong ho¹t ®éng cña c¸c c¬ quan chøc
n¨ng
§©y lµ gi¶i ph¸p kh«ng thÓ thiÕu nh»m n©ng cao hiÖu qu¶, hiÖu lùc cña
c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt nãi chung vµ L§KB§S nãi riªng.
56
§Ó lµm tèt c«ng t¸c nµy ®ßi hái c¸c c¬ quan LËp ph¸p, Hµnh ph¸p vµ T−
ph¸p ph¶i cã sù phèi kÕt hîp mét c¸ch ®ång bé, thèng nhÊt nh»m t¹o ra mét
“tiÕng nãi chung” trong ho¹t ®éng x©y dùng vµ thùc hiÖn ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký
bÊt ®éng s¶n.
§èi víi c¬ quan LËp ph¸p, cÇn sím x©y dùng vµ hoµn thiÖn hÖ thèng ph¸p
luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n theo h−íng tËp trung, thèng nhÊt, ®ång bé, phï hîp
víi yªu cÇu cña thùc tÕ kh¸ch quan. Cã nh− vËy míi ®¶m b¶o ®−îc tÝnh hiÖu qu¶
cña ph¸p luËt khi ®i vµo cuéc sèng.
§èi víi c¬ quan Hµnh ph¸p, cÇn vËn dông mét c¸ch ®óng ®¾n, kh¸ch quan
song còng ph¶i ®¶m b¶o tÝnh s¸ng t¹o, linh ho¹t c¸c quy ph¹m ph¸p luËt vÒ ®¨ng
ký bÊt ®éng s¶n ®èi víi tõng tr−êng hîp cô thÓ ®Ó cã thÓ ph¸t huy cao nhÊt tÝnh
hiÖu qu¶ cña c¸c quy ph¹m ph¸p luËt nµy. Thùc tr¹ng ¸p dông ph¸p luËt vÒ ®¨ng
ký bÊt ®éng s¶n cña c¸c c¬ quan chøc n¨ng trong nh÷ng n¨m qua ë n−íc ta cho
thÊy, sù vËn dông ph¸p luËt mét c¸ch thiÕu chÝnh x¸c, kh¸ch quan trong qu¸
tr×nh gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n lµ nguyªn nh©n c¬ b¶n lµm gi¶m
sót tÝnh hiÖu qu¶ cña ph¸p luËt còng nh− gi¶m sót lßng tin cña ng−êi d©n ®èi víi
c¸c c¬ quan qu¶n lý nhµ n−íc.
§èi víi c¬ quan T− ph¸p, cÇn ®¶m b¶o tÝnh kh¸ch quan, v« t− nh−ng ph¶i
hÕt søc nghiªm kh¾c khi gi¶i quyÕt c¸c vi ph¹m ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng
s¶n. CÇn kÕt hîp hµi hoµ gi÷a tuyªn truyÒn, gi¸o dôc, thuyÕt phôc víi viÖc xö lý
nghiªm kh¾c tÊt c¶ c¸c hµnh vi vi ph¹m ®Ó ®¶m b¶o mét m«i tr−êng ph¸p lý an
toµn vµ hiÖu qu¶ cho sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña c¸c quan hÖ ph¸p luËt vÒ bÊt
®éng s¶n.
Trªn ®©y lµ mét sè gi¶i ph¸p cô thÓ nh»m x©y dùng vµ hoµn thiÖn ph¸p
luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta hiÖn nay.
57
KÕt luËn
§¨ng ký bÊt ®éng s¶n lµ mét ho¹t ®éng mang tÝnh ph¸p lý nh»m x¸c lËp
quyÒn vµ nghÜa vô cña chñ së h÷u ®èi víi bÊt ®éng s¶n cña m×nh song l¹i cã ý
nghÜa quan träng ®èi víi sù tån t¹i vµ ph¸t triÓn cña thÞ tr−êng bÊt ®éng s¶n cña
mçi quèc gia.
ë ViÖt nam, ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n mÆc dï ®· h×nh thµnh tõ
rÊt l©u, tuy nhiªn viÖc ph¸t huy hiÖu qu¶ cña c¸c quy ph¹m ph¸p luËt vÒ lÜnh vùc
nµy ë n−íc ta cßn rÊt h¹n chÕ. T×nh tr¹ng “nhiÒu” nh−ng vÉn “thiÕu” lµ biÓu hiÖn
®Æc trung cña hÖ thèng ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n tõ tr−íc ®Õn nay, ®Æc
biÖt lµ trong nÒn kinh tÕ thÞ tr−êng hiÖn nay. Yªu cÇu x©y dùng vµ hoµn thiÖn
ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n nh»m, t¹o ra mét hµnh lang ph¸p lý an toµn vµ
hiÖu qu¶ cho ho¹t ®éng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë ViÖt nam lµ mét ®ßi hái kh¸ch
quan vµ mang tÝnh cÊp thiÕt c¶ vÒ lý luËn vµ thùc tiÔn.
Víi viÖc nghiªn cøu vÊn ®Ò “ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë ViÖt
nam. Thùc tr¹ng vµ gi¶i ph¸p”, ®Ò tµi ®· gi¶i quyÕt ®−îc mét sè vÊn ®Ò lý luËn vµ
thùc tiÔn sau ®©y:
Mét lµ, ph©n tÝch lµm s¸ng tá kh¸i niÖm vÒ tµi s¶n, bÊt ®éng s¶n, ®¨ng ký
bÊt ®éng s¶n theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt ViÖt nam vµ ph¸p luËt cña mét sè
n−íc.
Hai lµ, ph©n tÝch, ®¸nh gi¸ vÒ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt hiÖn hµnh liªn
quan ®Õn ho¹t ®éng ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta.
Ba lµ, nghiªn cøu, ®¸nh gi¸ thùc tr¹ng ph¸p luËt vµ ¸p dông ph¸p luËt vÒ
®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ®Ó gi¶i quyÕt c¸c tranh chÊp vÒ bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta
trong nh÷ng n¨m gÇn ®©y, tõ ®ã ®Ò xuÊt mét sè gi¶i ph¸p nh»m x©y dùng vµ
hoµn thiÖn ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ë n−íc ta hiÖn nay.
§©y lµ mét vÇn ®Ò míi nh−ng rÊt réng vµ phøc t¹p, l¹i bÞ giíi h¹n trong
ph¹m vi mét ®Ò tµi nghiªn cøu khoa häc cña sinh viªn nªn kh«ng thÓ tr¸nh khái
nh÷ng thiÕu sãt. T¸c gi¶ rÊt mong nhËn ®−îc nh÷ng ý kiÕn ®ãng gãp cña c¸c nhµ
nghiªn cøu, c¸c thÇy, c« gi¸o vµ c¸c b¹n sinh viªn./.
Các file đính kèm theo tài liệu này:
Pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt nam - Thực trạng và giải pháp.pdf
