Pháp luật về đất kinh tế trang trại hộ gia đình – thực tiễn áp dụng tại ủy ban nhân dân xã Đông Sơn

t có các quyền và nghĩa vụ cơ bản được pháp luật đất đai quy định *) Các quyền chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 105 Luật đất đai 2003 như sau: “1. Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2. Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3. Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước về bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp’ 4. Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5. Được nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất đai hợp pháp của mình; 6. Khiếu nại, tố cáo, khiếu kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi vi phạm khác về đất đai” *) Các nghĩa vụ chung của người sử dụng đất được quy định tại Điều 107 Luật đât đai 2003 “1. Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới thửa đất, đúng quy định về đọ sâu trong lòng đất cà chiều cao trên không, baỏ vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; 2. Đăng kí quyền sử dụng đất, làm đủ thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; 3. Thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; 4. Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất 5. Tuân thủ các quy định về bảo vệ môi truờng, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất có liên quan; 6. Tuân thủ theo quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đất; 7. Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. Ngoài việc quy định về quyền và nghĩa vụ chung thì người sử dụng đất làm kinh tế trang trại còn có các quyền riêng phân theo hình thức sử dụng đất cho các loại hình đất sử dụng làm kinh tế trang trại 1.3.1. Quyền của gia đình sử dụng đất kinh tế trang trại không phải là đất thuê - Quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình khác - Quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất - Quyền cho thuê quyền sử dụng đất - Quyền thừa kế quyền sử dụng đất - Quyền tặng cho quyền sử dụng đất - Quyền thế chấp, bảo lành bằng quyền sử dụng đất - Quyền góp vốn bằng quyền sử dụng đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh 1.3.2. Quyền của hộ gia đình sử dụng đất kinh tế trang trại là đất thuê - Bán, để thừa kế, tặng cho tài sản tuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua, người nhận thừa kế, người được tặng cho tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định. - Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại tổ chức tín dụng dược phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn sản xuất kinh doanh. - Góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê trong thời hạn thuê đất. Chương 2: Thực trạng pháp luật về đất kinh tế trang trại hộ gia đình và Thực tiễn áp dụng tại xã Đông Sơn huyện Đông Hưng tỉnh Thái Bình 2.1. Thực trạng pháp luật về đất kinh tế trang trại hộ gia đình 2.1.1. Thực trạng về giao đất, cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình để phát triển kinh tế trang trại Dự án sử dụng đất làm mô hình kinh tế trang trại hay đơn xin giao đất, cho thuê đất của hộ gia đình là căn cứ để cơ quan có thẩm quyền ra quyết định giao đất hay cho thuê đất. Hộ gia đình được giao đất trong hạn mức quy định nếu vẫn có nhu cầu mở rộng diện tích sử dụng đất thì sẽ chuyển sang hình thức thuê đất. Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho hộ gia đình sử dụng vào mục đích nông nghiệp thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Quy định pháp luật là thế tuy nhiên trên thực tế hoạt động giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền còn nhiều bất cập tồn tại: Thứ nhất: Tình trạng giao đất, cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền còn bừa bãi, không tuân thủ các quy định của pháp luật Căn cứ giao đất, cho thuê đất đuợc quy định tại Điều 31 Luật đất đai 2003 là: - Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy họach xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt - Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất Đối với căn cứ đầu tiên ta sẽ không bàn đến bởi nó nằm trong những chính sách kế hoạch phát triển dân cư, đô thị thuộc thẩm quyền của các cơ quan nhà nước tại địa phương. Chúng ta đề cập đến ở đây là căn cứ giao đất, cho thuê đất cho chủ thể sử dụng đất bình thường đó chính là hộ gia đình. Trường hợp thứ nhất: Giao đất, cho thuê thông qua dự án đầu tư, đơn xin giao đất hay đơn xin thuê đất. Căn cứ giao đất, cho thuê đất trong truờng hợp này có thể chủ hộ kinh tế trang trại chỉ cần thực hiện thủ tục trên là có thể có đất để sử dụng. Các cơ quan có thẩm quyền sẽ không đánh giá chính xác khả năng thực tế của việc thực hiện dự án (Từ ngày UBND xã chuyển hồ sơ lên cùng với tờ trình đề nghị UBND cấp huyện cấp giấy chứng nhận kinh tế trang trại thì chỉ có 3 ngày làm việc cho UBND huyện kiểm tra tính khả thi của dự án và làm thủ tục cấp). Thời gian quá ngắn như vậy thì việc thẩm tra dự án không thể đảm bảo chất lượng. Cho nên mới có tình trạng các trang trại dù được cấp giấy chứng nhận và được giao đất hay cho thuê đất sử dụng nhưng lại bỏ hoang vì không có khả năng duy trì hoạt động sản xuất, kinh doanh. Trường hợp thứ hai: Cho thuê đất theo hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Các hộ gia đình phải thực hiện hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đấu giá để có được quyền sử dụng đất. Việc quy định hình thức đấu giá quyền sử dụng đất nhằm mục đích tạo cơ hội bình đẳng cho những ai có nhu cầu sử dụng đất khi muốn thuê đất đồng thời nhằm hạn chế tình trạng người có thẩm quyền quyết định cho thuê đất làm việc không minh bạch. Tuy nhiên hoạt động đấu giá cũng đã bộc lộ một số tiêu cực như: Cơ quan và người có thẩm quyền tổ chức đấu giá thường thực hiện một cách qua loa, sơ sài cho nên mục đích của của quy định đấu giá quyền sử dụng đất không được thực hiện. Hay như trong phiên đấu giá một số kẻ sử gài cắm “quân đen quân đỏ” để có được quyền sử dụng đất. Thứ hai: Ở một số địa phương, các hộ gia đình có mong muốn được nhận đất, thuê đất để phát triển mô hình kinh tế trang trại xong đó không phải là dự án sử dụng đất được các tỉnh này ưu tiên áp dụng. Thay vì họ giao đất, cho thuê đất để các hộ gia đình làm mô hinh kinh tế trang trại họ lại giao cho các dự án công nghiệp. Trong khi đó nhiều dự án công nghiệp do không điều tra rõ ràng dần tới tình trang đất không sử dụng bị bỏ hoang vì không có khả năng tiến hành dự án hoặc những chủ đầu cơ trá hình, xây dựng tương bao quanh để giữ đất, đầu cơ trục lợi từ đất. Ví dụ ở Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất cho các dự án công nghiệp thuộc về UBND cấp tỉnh. Nên việc tỉnh xét duyệt các dự án đầu tư không xét tới nhu cầu sử dụng đất của các hộ kinh tế trang trại bởi thẩm quyền xét duyệt đất kinh tế trang trại cho hộ gia đình thuộc thẩm quyền của UBND cấp huyện. Điều này đã dẫn tới một thực tế đáng buồn là đất được UBND cấp huyện giao hoặc cho hộ gia đình thuê làm kinh tế trang trại lại nằm trong khu vực UBND cấp tỉnh thu hồi nhằm mục đích xây dựng các KCN. Vừa mới có quyết định giao đất, cho thuê đất chưa lâu; người dân vừa bỏ tiền đầu tư trang thiết bị máy móc đắt tiền để phục vụ mục đích kinh doanh thì đất lại bị thu hồi. Điều này gây ra bức xúc lớn trong nhiều bộ phận người dân ở nhiều nơi gây mất ổn định tình hình đất đai và xã hội ở địa phương đó Thứ ba: Có hiện tượng biến chất của một số cán bộ có thẩm quyền trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Tuy hiện tượng trên không nhiều song nó cũng gây ra những hệ lụy bất cập trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Những người muốn sử dụng đất có thể “vận động hành lang” để có quyền sử dụng đất. Điều này dẫn đến đất đai không đuợc trao đúng tay người thực sự cần đất. Hay một cách nói khác cho hiện tượng này “người cần không có người có sử dụng bừa bãi”. Đây chính là một trong những nguyên nhân dẫn tới những mâu thuẫn gay gắt trong xã hội trong từ trước đến nay. 2.1.2. Chính sách hạn điền với kinh tế trang trại hộ gia đình 2.1.2.1. Thực trạng thực hiện quy định về hạn mức giao đất Việc quy định hạn mức giao đất nông nghiệp đặc biệt là hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho các hộ gia đình sử dụng trong thời gian hiện nay đang là vấn đề được quan tâm khá nhiều khi Quốc hội đang tiến hành lấy ý kiến về việc sửa đổi Luật đất đai 2003. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho các hộ gia đình sử dụng không quá 3 hecta đối với mỗi loại đất. Nếu hộ gia đình được giao sử dụng hai hoặc cả ba loại đất trên thì tổng hạn mức không quá 5 hecta. Trong khi đó diện tích đất để đạt tiêu chuẩn mô hình kinh tế trang trại là 3.1 hecta đối vùng Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long; 2.1 hecta đối với các tỉnh còn lại. Và vì vậy việc quy định hạn mức ở trên có sự mâu thuẫn với chính sách khuyến khích các hộ gia đình mở rộng diện tích đất sử dụng trong mô hình kinh tế trang trại của Nhà nước. Đất đuợc sử dụng cho mô hình kinh tế trang trại thường phải có diện tích lớn để các hộ gia đình đầu tư phát triển sản xuất, mở rộng quy mô của trang trại thì mới mong có được lợi nhuận. Với diện tích quy định trong hạn mức giao đất thì người nông dân không thể tập trung phát triển sản xuất. Điều này gây cản trỏ sự phát triển của các mô hình kinh tế trang trại. 2.1.2.2. Thực trạng hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp Các hộ sử dụng đất có nhu cầu sử dụng đất thông qua chuyển nhượng quyền sử dụng đất vì hạn mức đất được giao có hạn. Cũng giống những bức xúc về của người dân về hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất tập trung chủ yếu ở loại đất trồng cây hằng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối dưới hình thức nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, xử lý nợ theo thoả thuận trong hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất. Tổng số diện tích tối đa mà họ được nhận sử dụng là không quá 6 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá 4 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại. Với diện tích mở rộng không nhiều như vậy các chủ hộ trang trại vẫn không thể mở rộng quy mô của mình so với khả năng tài chính của họ. Hiện nay người nông dân có tâm lý đầu tư vào nông nghiệp, không chỉ dùng lại ở việc sản xuất đơn thuần mà họ còn muốn phát triển kinh tế của mình thông qua các mô hình kinh doanh nông nghiệp. Họ muốn thông qua các hình thức sử dụng đất để mở rộng diện tích sử dụng tuy nhiên pháp luật lại quy định quy định về hạn mức Như vậy, cộng gộp cả hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hạn mức giao đất thì không quá 9 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực Đồng bằng sông Cửu Long; không quá 7 hecta đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương còn lại. Diện tích như vậy là quá nhỏ mâu thuẫn với mục đích của Nhà nuớc khuyến khích tích tụ ruộng đất thúc đẩy phát triển kinh tế trang trại. 2.1.2.3. Thực trạng về thời hạn sử dụng đất cho kinh tế trang trại Pháp luật đất đai quy định thời hạn sử dụng đất là 20 năm đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản và 50 năm đối với đất sản xuất nông nghiệp trồng cây lâu năm và đất rừng sản xuất. Tại thời điểm đó, việc quy định thời hạn giao đất như vậy là hợp lý để tạo tâm lý cho người dân yên tâm sản xuất, đầu tư phát triển kinh tế song đến nay việc quy định như vậy đã làm phát sinh một số vấn đề tồn tại cần tháo gỡ. Thời hạn 20 năm để sử dụng đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản để làm mô hình kinh tế trang trại là một bất cập cần được giải quyết. Mô hình kinh tế trang trại để có thể thu được lợi nhuận thì phải đầu tư lớn kể KH-KT và cây trồng vật nuôi. Trong những năm đầu mới đi vào hoạt động sản xuất kinh doanh, các chủ hộ thường không thu được lãi thậm chí còn thua lỗ do sản phẩm làm ra chưa có thị trường tiêu thụ, cộng với phải đầu tư lớn cho trang thiết bị, máy móc. Những năm hoạt động sau đó họ mới thu được vốn về thì đã gần hết thời hạn sử dụng đất. Vì vậy họ không yên tâm khi đầu tư vào mô hình kinh tế trang trại Một ví dụ thực tế trên địa bàn huyện Đông Hưng tỉnh Thái Bình. Gia đình bác Nguyễn Mạnh Thắng thực hiện mô hình kinh tế trang trại từ năm 2006 đến nay đã được 7 năm với diện tích 5 hecta trên địa phận xã Đông La. Tuy nhiên trong gần 3 năm trở lại đây gia đình bác mới thu được lợi nhuận từ mô hình sau khi trừ đi mọi chi phí đầu vào như tiền giống vật nuôi cây trồng, tiền xây dựng lò giết mổ trâu bò, xây dựng tường bao quanh, tiền thuê lao động… Trong quá trình trao đổi, bác Thắng cho biết: “Tuy mới bắt đầu có lãi xong không biết các năm sau như thế nào? Công việc làm ăn thì ngày càng khó khăn mà thời hạn sử dụng đất quá nửa chút xúi nên tôi cũng không muốn đầu tư thêm nữa. Chỉ làm từng đó thôi tuy không giàu được nhưng bác cũng không muốn mạo hiểm mở rộng thêm nữa.” Sau khi đi tham quan trang trại của bác và hỏi thêm bác còn gặp khó khăn gì trong việc quy định thời hạn sử dụng đất của pháp luật không, bác cho biết thêm: “Sau khi sử dụng hết thời hạn được giao bác phải làm như thế nào để có thể tiếp tục được gia hạn thêm thời gian sử dụng đất?” Câu hỏi của bác Thắng cũng là câu hỏi của đa số của những hộ kinh tế trang trại trong thời gian gần đây. Điều 67 Luật đất đai 2003 quy định: “Khi hết thời, hạn người sư dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất, chấp hành nghiêm chỉnh pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt”. Tại Điều 34 Nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành luật đất đai quy định thời hạn tiếp tục được sử dụng đất với thời hạn sử dụng được quy định bằng với hạn mức được giao. Tuy nhiên thời hạn được sử dụng còn phải phụ thuộc vào quy hoạch sử dụng đất của từng địa phương. Mà một kì quy hoạch của cơ quan quản lý là 10 năm theo quy định tại Điều 24 Luật đất đai 2003. Do đó có thể bị thu hồi đất bất cứ lúc nào nều cơ quan có thẩm quyền ra quyết định thu hồi để sử dụng vào mục đích nào đó. Vì vậy trong thực tiễn hiện nay sau khi hết thời hạn sử dụng đất và có được gia hạn thêm thời gian sử dụng đất thì cũng không thể tạo được tâm lý ổn định cho các chủ hộ thực hiện mô hình kinh tế trang trại được. Do vậy cần phải quy định lại để tạo điều kiện cho mo hình kinh tế trang trại phát triển. 2.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về đất kinh tế trang trại hộ gia đình tại xã Đông Sơn * Khái quát tình hình đất đai ở xã Đông Sơn Thái Bình là một tỉnh ven biển, thuộc khu vực đồng bằng sông Hồng, có địa hình tương đối bằng phẳng với độ dốc nhỏ hơn 1%, cao trình biến thiên phổ biến từ 1 – 2 m so với mực nước biển, thấp dần từ Bắc xuống Đông Nam. Diện tích đất tự nhiên của tỉnh là 1.545.84 km2. Toàn tỉnh có 7 huyện, 1 thành phố thuộc tỉnh, 284 xã, phường, thị trấn. Đông Sơn là mảnh đất đựơc bồi đắp và quy tụ cách đây trên 2000 năm nằm trên địa phận tỉnh Thái Bình, nằm cách trung tâm huyện Đông Hưng 2.5 Km về phía Bắc. Tổng diện tích đất tự nhiên của xã là 635 hecta trong đó đất nông nghiệp chiếm diện tích 482.3 hecta, đất chuyên dùng có 92.7 hecta, đất ở chiếm 53 hecta, đất chưa sử dụng 7 hecta. Đất nông nghiệp được phân ra các loại như sau: - Đất trồng lúa bằng 463.6 hecta -Đất trồng cây hằng năm khác bằng 2.4 hecta - Đất vườn tạp bằng 0.0735 hecta - Đât trồng cây lâu năm bằng 0.092 hecta - Đất có mặt nườc nuôi trồng thủy sản bằng 16.15 hecta 2.2.1. Về hoạt động giao, đất cho thuê đất Đất được hộ gia đình sử dụng cho mô hình kinh tế trang trại bao gồm đất được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất trong hạn mức sử dụng để trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất do Nhà nước cho thuê; đất do thuê, nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, được tặng cho; đất nhận khoán của tổ chức, đất do hộ gia đình, cá nhân góp. Như vậy đất kinh tế trang trại đuợc hình thành từ rất nhiều nguồn khác nhau và có được thông qua nhiều hình thức sư dụng đất Căn cứ vào Khoản 3 Điều 72 Luật đất đai 2003 quy định về quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn như sau: “Quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường trị trấn do UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất quản lý sử dụng”. Và theo khoản 3 Điều 37 Luật đất đai 2003: “Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn”. Do vậy UBND xã Đông Sơn chỉ có thẩm quyền cho thuê diện tích đất nông ngiệp sử dụng vào mục đích công ích của mình. Diện tích đất công ích ở xã Đông Sơn là 31.75 hecta. Diện tích đất này, đã được UBND xã triển khai cho các hộ gia đình có nhu cầu thuê đất để sử dụng thông qua hợp đồng thuê đất với thời hạn 5 năm. Trong tổng số các hộ thuê đất thì có tới 38% là các hộ kinh tế trang trại thuê để mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh của mình. Tổng số diện tích họ thuê chiếm tới hơn một nửa diện tích đất công ích mà xã cho thuê. Đối với những thửa đất nhiều người có nhu cầu sử dụng, UBND xã đã tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất tuy nhiên việc đấu giá quyền sử dụng đất vẫn còn một số bất cập. 2.2.2. Về thực hiện chính sách hạn điền Ở xã Đông Sơn đa số các hộ kinh tế trang trại có diện tích đất sử dụng trong hạn mức( tiêu chuẩn của các xã ở đồng bằng là 2.1 hecta), nguồn gốc đất chủ yếu là do được nhà nước giao cho sử dụng vào mục đích trồng cây hàng năm. Như vậy diện tích tối đa mà họ được sử dụng không quá 3 hecta. Nếu muốn tăng diện tích sử dụng thì họ phải sử dụng đất theo hình thức thuê đất. Tiền thuê đất với họ mà nói là một khoản khá lớn nếu đầu tư cao kinh tế trang trại. Thêm vào đó, việc thuê đất gây cho họ tâm lý không an toàn khi đầu tư phát triển kinh tế trang trại. Theo khảo sát có đến hơn 80% các hộ muốn tăng hạn mức giao đất nông nghiệp, hạn mức nhận chuyển nhượng để mở rộng quy mô trại. Những quy định về hạn mức giao đất, hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất đều là những quy định mà người dân muốn kiến nghị với cơ quan có thẩm quyền để sủa đổi sao cho phù hợp với tình hình kinh tế xã hội của đất nước 2.3. Đánh giá chung về đất kinh tế trang trại hộ gia đình tại xã Đông Sơn 2.3.1. Thành tựu Từ năm 2002 mô hình kinh tế trang trại bắt đầu manh nha và phát triển trên địa bàn xã Đông Sơn. Từ chỉ có một vài hộ thực hiện mô hình nhỏ lẻ cho đến nay đã nâng lên tới hơn 90 hộ áp dụng mô hình kinh tế trang trại. Trong những năm qua việc sử dụng đất vào mô hình kinh tế trang trại đã đạt được những thành quả đáng ghi nhận Thứ nhất: Các trang trại tập trung phần lớn tại các Đồng Sánh, Đồng Xép, Đồng Gàu, Đồng Me, Đồng Gấc, Đồng Cỏ đã góp phần sử dụng hiệu quả hơn đất ở các vùng này. Đất ở các khu vực này là đất phèn chua, đất trũng không phù hợp để trồng lúa. Các vùng đất trũng luôn xảy ra tình trạng ngập lụt kéo dài trong các mùa mưa lũ. Theo các hộ dân ở đây cho biết, khi canh tác trên diện tích đất này hiệu quả sản xuất không cao mà còn phải luôn lo lắng về tình trạng mất mùa do ngập úng mỗi mùa mưa bão đến. Sau khi có chính sách khuyến khích các hộ kinh tế trang trại tập trung ở các vùng này thì sản lượng nông nghiệp của xã có sự tăng lên đáng kể. Các hộ kinh tế trang trại đã biết quy hoạch đất, chuyển đổi cơ cấu vật nuôi cây trồng hợp lý, áp dụng các tiến bộ của KH –KT vào sản xuất để sử dụng có hiệu quả các loại đất đó tạo ra quy trình khép kín từ sản xuất đến chế biến và tiêu thụ sản phẩm. Không chỉ tăng giá trị sản lượng nông nghiệp mà còn góp phần thay đổi cơ cấu kinh tế của xã. Thêm nữa các loại đất chưa sử dụng trên địa bàn xã đã được đưa vào sử dụng tránh đuợc tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai Thứ hai: Mô hình kinh tế trang trại đã góp phần làm thay đổi bộ mặt của xã. Từ một xã có đến 20% dân số thuộc đối tượng hộ nghèo năm 2004. Đến nay con số đó đã giảm gần một nửa. Trông đó có rất nhiều hộ đã áp dụng mô hình kinh tế trang trại trên diện tích đất được giao của mình Mô hình kinh tế trang trại đã giúp rất nhiều hộ gia đình thoát khỏi cảnh nghèo khó trở thành những hộ gia đình sản xuất, kinh doanh giỏi có thu nhập tưong đối lớn. Đến hơn 30% số hộ áp dụng có tổng thu nhập bình quân trong một năm lên tới gần 200 triệu đồng. Các hộ còn lại Thứ ba: Việc quy hoạch sử dụng đất làm mô hình kinh tế trang tại đã góp phần thực hiện thành công chính sách “ dồn điền đổi thửa” trong công cuộc xây dựng nông thôn mới ở Việt Nam Các hộ gia đình làm mô hình kinh tế trang tại chủ yếu sử dụng đất theo hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất. Do đó họ có quyền “chuyển đổi quyền sử dụng đất” cho các hộ làm nông nghiệp trên cùng địa bàn xã. UBND xã đã tổ chức hướng dẫn các hộ được giao đất họ đã thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp của mình sử dụng cho mô hình kinh tế trang trại. Cho nên các trang trại thường tập trung và có sự liên kết hợp tác giữa các hộ kinh doanh. Các trang trại đã tập hợp thành một khu rộng lớn gọi là “khu trang trại Đông Sơn”. Đồng thời cũng góp phần xóa bỏ tình trạng đất đai manh mún, phân tán trên địa bàn xã. 2.3.2. Hạn chế Từ năm 2002 đến nay việc thực hiện mô hình kinh tế trang trại hộ gia đình tại địa phương bên cạnh những thành tựu đáng kể song vẫn còn tồn tại nhiều hạn chế cần tháo gỡ như: Thứ nhất: Theo quy định tại Khoản 2 Điều 82 Luật đất đai 2003: “Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất làm kinh tế trang trại được chủ động chuyển đổi mục đích sử dụng các loại đất theo phương án sản xuất, kinh doanh đã được ủy ban nhân dân huyện , quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt ”. Nhưng tại địa phương, các chủ trang trại tự ý chuyển đổi mục đích sử dụng mà không thông báo với cơ quan quản lý tại UBND xã. Điều đó dẫn tới tình trạng hồ sơ khai báo diện tích các loại đất của hộ kinh tế trang trại khác xa diện tích họ sử dụng như thế nào trên thực tế. Như vậy nó dẫn tới những bất cập trên thực tế như sau: - UBND xã Đông Sơn gặp khó khăn trong công tác quản lí việc sử dụng đất của các hộ kinh tế trang trại. - Các hộ kinh tế trang trại dần chuyển dịch phương án sản xuất kinh doanh khác xa với dự án đã đăng kí ở UBND huyện. - Các hộ gia đình tại địa phương tự ý chuyển đổi đất trồng lúa trong trong trại sang đất vườn ao, nhà ở. Điều 75 Nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ về thi hành luật đất đai đất sử dụng cho kinh tế trang trại có quy định “ đất xây dựng các cơ sở chế biến thức ăn chăn nuôi, chế biến sản phấm nông nghiệp, ngư nghiệp, muối; đất sân phơi, làm nhà kho; đất xây dựng cơ sở dịch vụ phục vụ trực tiếp cho hoạt đọng sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp,nuôi trồng thủy sản, làm muối; đất xây dựng nhà để nghỉ cho nguời lao động và người bảo vệ trang trại”. Do từng quy mô của các trang trại khác nhau nên phấp luật đã không quy định diện tích cụ thể sử dụng để xây nhà nghỉ cho người lao động và người bảo vệ trang trại. Quy định như vậy đã dẫn đến các hộ đã tự ý xây dựng nhà để ở và vườn ao mà không phải thực hiện nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước. Thứ hai: Đặc biệt là các hộ tự ý lấy đất trồng lúa để sản xuất gạch, ngói. Hành động này làm mất đi độ phì nhiêu của đất, phá vỡ tính ổn định trong kết cấu của tài nguyên đất Các hộ kinh tế trang trại thường phải xây dựng các cơ sở hạ tầng như nhà kho, sân bãi, bờ tường, bờ ao để phục vụ cho việc sản xuất, kinh doanh của mình. Do muốn làm giảm chi phí đầu tư vào trang trại họ đã tự ý đào đất ruộng để đốt gạch, ngói để sử dụng. Tuy đã có sự ngăn chặn từ phía chính quyền song hiện tượng này vẫn chưa chấm dứt. Thay vì công khai lấy họ chuyển sang lấy “lén lút” làm cho chính quyền xã rất khó khăn trong việc xử lý và ngăn chặn. Thứ ba: Một số hộ do sản xuất nông nghiệp còn gặp nhiều rủi ro, đầu tư chi phí lớn nhưng giá trị thu nhập thấp, thậm chí thua lỗ nên đã bỏ hoang một phần hay toàn bộ diện tích đất đã được giao. Điều này gây ra tình trạng lãng phí tài nguyên đất đai, đất không được tôn tạo, vun xới sẽ dẫn tới tình trạng bạc màu, chất lượng đất giảm sút trầm trọng. Thế nhưng trong thời hạn sử dụng Nhà nước không thể thu hồi đã dẫn tới nhiều bức xúc cho nhân dân trong xã 2.4. Bàn về những quy định mới của Dự luật đất đai sửa đổi sẽ tác động đến chế độ dụng đất kinh tế trang trại của hộ gia đình khi Dự luật được thông qua Luật đất đai 2003 khi được triển khai thực hiện đã bộc lộ một số yếu kém, hạn chế trong quá trình thi hành. Thực trạng ở trên đã chứng minh được quy định về hoạt động giao đất, cho thuê đất của cơ quan có thẩm quyền; trong quy định về hạn mức giao đất, thời hạn sử dụng đất hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn nhiều tồn tại, bất cập. Vì vậy trong Nghị quyết số: 48/2010/QH12 của Quốc hội ngày 19 tháng 6 năm 2010 đã lên chương trình chuẩn bị sửa đổi Luật đất đai (sửa đổi). Đến nay dự thảo Luật đất đai sửa đổi đã đuợc công bố rộng rãi trong nhân dân. Trong dự thảo Luật đất đai sửa đổi lấy ý kiến nhân dân ngày 30/01/2013 những quy định về hoạt động giao đất, cho thuê đất; chính sách hạn điền cũng đã được sửa đổi để phù hợp với yêu cầu của thực tiễn. 2.4.1. Những quy định mới về hoạt động giao đất, cho thuê đất; chính sách hạn điền * Điều 50. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất “1. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm: a) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt; b) Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất đã được cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định.” Trong quy định này có sự thay đổi rõ rệt trong căn cú giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất là: - Bỏ căn cứ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt thay bằng căn cứ kế hoạch sử dụng đất cấp huyện đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. - Quy định thêm đối với căn cứ nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất thì nhu cầu sử dụng đất đó phải được cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định. * Điều 57. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất “1. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định trong các trường hợp sau đây: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với tổ chức; b) Giao đất đối với cơ sở tôn giáo; c) Giao đất, cho thuê đất đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài; d) Giao đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê; đ) Cho thuê đất đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài, tổ chức kinh tế liên doanh; e) Cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ; hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; làm cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác; g) Cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ. 2. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định trong các trường hợp sau: a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân trừ trường hợp quy định tại điểm e và điểm g khoản 1 Điều này; b) Giao đất đối với cộng đồng dân cư. 3. Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn. 4. Người có thẩm quyền quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này không được ủy quyền.” Những thay đổi mới trong quy định này là: - Thêm chủ thể được giao đất, cho thuê đất là tổ chức kinh tế liên doanh - Quy định thêm là cho thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ; hoạt động khoáng sản; sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; làm cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp khác; cho phép hộ gia đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp, đất thương mại, dịch vụ thuộc thẩm quyền quyết định của Chủ tịch UBND cấp tỉnh - Thay đổi chủ thể có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất là Chủ tịch UBND các cấp * Đ121: Đất sử dụng có thời hạn “1. Thời hạn giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp sử dụng theo quy định tại các khoản 1, 2, điểm b khoản 3 và khoản 4 Điều 124 của Luật này là năm mươi (50) năm; khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì được Nhà nước tiếp tục giao đất với thời hạn là năm mươi (50) năm. Thời hạn cho thuê đất nông nghiệp đối với hộ gia đình, cá nhân sử dụng không quá năm mươi (50) năm. Khi hết thời hạn, người sử dụng đất được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất nhưng không quá thời hạn quy định tại điểm này nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng, chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt thì được gia hạn thời hạn sử dụng đất. 2. Thời hạn giao đất, cho thuê đất quy định tại khoản 1 Điều này được tính từ ngày có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 5. Thời hạn cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn là không quá năm (05) năm.” Sự thay đổi trong quy định này là: - Thay vì sử dụng căn cứ vào các loại đất đổi thành căn cứ vào hoạt động trực tiếp sản xuất nông nghiệp của chủ thể sử dụng đất để quy định thời hạn sử dụng đất nông nghiệp - Nâng thời hạn sử dụng đất đựoc giao lên 50 năm * Điều 124. Hạn mức giao đất nông nghiệp “1. Hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp như sau: a) Không quá ba (03) ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực Đông Nam bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; b) Không quá hai (02) ha cho mỗi loại đất đối với các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác. 2. Hạn mức giao đất trồng cây lâu năm cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá mười (10) héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá ba mươi (30) héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. 3. Hạn mức giao đất cho mỗi hộ gia đình, cá nhân không quá ba mươi (30) héc ta đối với mỗi loại đất: a) Đất rừng phòng hộ; b) Đất rừng sản xuất. 4. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối thì tổng hạn mức giao đất không quá năm (05) héc ta. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất trồng cây lâu năm thì hạn mức đất trồng cây lâu năm là không quá năm (05) héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở đồng bằng; không quá hai mươi lăm (25) héc ta đối với các xã, phường, thị trấn ở trung du, miền núi. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân được giao thêm đất rừng sản xuất thì tổng hạn mức giao đất rừng sản xuất là không quá hai mươi lăm (25) héc ta. 5. Hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối không quá hạn mức giao đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này và không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định hạn mức giao đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước chưa sử dụng cho hộ gia đình, cá nhân đưa vào sử dụng theo quy hoạch quy định tại khoản này. 6. Hạn mức giao đất nông nghiệp trồng cây hàng năm, trồng cây lâu năm, trồng rừng, nuôi trồng thủy sản, làm muối thuộc vùng đệm của rừng đặc dụng cho mỗi hộ gia đình, cá nhân được thực hiện theo quy định tại các khoản 1, 2, 3, 4 và 5 của Điều này. 7. Đối với diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng ở ngoài xã, phường, thị trấn nơi đăng ký hộ khẩu thường trú thì hộ gia đình, cá nhân được tiếp tục sử dụng, nếu là đất được giao không thu tiền sử dụng đất thì được tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp của mỗi hộ gia đình, cá nhân. Cơ quan quản lý đất đai nơi đã giao đất nông nghiệp không thu tiền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân gửi thông báo cho Ủy ban nhân dân cấp xã nơi hộ gia đình, cá nhân đó đăng ký hộ khẩu thường trú để tính hạn mức giao đất nông nghiệp. 8. Diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều này.” Sự thay đổi mới trong quy định này là: - Giảm hạn mức giao đất của các hộ gia đình, cá nhân ở các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương không thuộc khu vực Đông Nam Bộ và Đồng bằng sông Cửu Long từ không quá 3 hecta xuông không qúa 2 hecta - Thêm quy định mới là diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp * Điều 125. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân “1. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá mười (10) lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 124 của Luật này. 2. Chính phủ quy định hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân phù hợp với điều kiện cụ thể theo từng vùng và từng thời kỳ.” Thay đổi hạn mức nhận chuyển nhượng. Bỏ quy định về hạn mức cụ thể đối với từng loại đất thay bằng Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân không quá 10 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân đối với mỗi loại đất được giao 2.4.2. Đánh giá những quy định mới của Dự thảo Luật đất đai sửa đổi và so sánh với Luật đất đai 2003 Thứ nhất: Về căn cứ giao đất, cho thuê đất Có sự thay đổi đáng kể trong căn cứ giao đất, cho thuê đất trong dự thảo sửa đổi với Luật đất đai 2003. Nếu như trước chỉ cần hộ gia đình có nhu cầu sử dụng đất vào mô hình kinh tế trang trại thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất thì trong quy định mới còn phải cần thêm điều kiện là đã được cơ quan tài nguyên và môi trường thẩm định. Quy định việc thẩm định của cơ quan tài nguyên môi trường nhằm mục đích để cơ quan chuyên môn đánh giá được các tác động trong hoạt động của chủ sử dụng đất trong quá trình sử dụng đất. Có lẽ việc ghi nhận quy định này trên cơ sở để bảo vệ tài nguyên đất. Cơ quan tài nguyên môi trường căn cứ vào mục đích sử dụng đất được thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đât, thuê đất để dự báo những biến đổi của đất trong tương lai. Trên cơ sở đó cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định có đồng ý hay không. Quy định như vậy là rất hợp lý bởi tài nguyên đất là tài nguyên không thể tái sinh. Việc sử dụng đất của hộ gia đình cũng phải dựa sự phát triển bền vững của môi truờng. Tuy nhiên, trong căn cứ vẫn chưa thể hiện được việc đánh gía mức độ thành công của dự án nên khi đã cho phép sử dụng đất các hộ gia đình làm ăn không hiệu quả vẫn dẫn tới tình trạng lãng phí tài nguyên đất. Cho nên đối với căn cứ này cần có thêm quy định về thẩm định dự án của cơ quan chuyên môn để từ đó kết với nhưng những quy định ở trên để làm căn cứ giao đất, cho thuê đất. Thứ hai: Về thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất Thay vì chỉ quy định cơ quan cấp nào có thẩm quyền trong Luật đất đai 2003 thì trong dự luật mới quy định cụ thể là Chủ tịch UBND là người có thẩm quyền quyết định. Với quy định mới này đã nâng cao trách nhiệm cá nhân của người có thẩm quyền từ đó có thể xác định rõ ràng nguời phải chịu trách nhiệm pháp lý nếu giao đất, cho thuê đất không đúng quy định của pháp luật. Quy định trên có thể xóa bỏ được tình trạng đùn đẩy trách nhiệm trong sai phạm của cơ quan có thẩm quyền. Và cũng có thể làm hạn chế phần nào việc giao đất, cho thuê đất bừa bãi của cơ quan có thẩm quyền đồng thời ngăn chặn những hành vi vi phạm của những người có liên quan. Thay đổi này rất phù hợp với thực trạng giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất trong thời gian hiện nay và nó có thể làm giảm bớt những bất cập còn tồn tại trong thời gian qua. Tuy nhiên vẫn còn vấn đề đặt tra là Chủ tịch UBND các cấp có lạm quyền hay xuất phát từ tình cảm cá nhân trong hoạt động của mình không? Vì vậy, để ngăn chặn nguy cơ pháp luật phải quy định cụ thể chế tài xử lý vi phạm nếu có hành vi vi phạm từ phía người có thẩm quyền một cách thật nghiêm khắc. Có như vậy các quy định của pháp luật mới phát huy đuợc hiệu quả và người dân mới có cơ hội tiếp cận quyền sử dụng đất một cách bình đẳng. Áp dụng đối với đất kinh tế trang trại hộ gia đình: Hộ gia đình muốn nhận đất để làm mô hình kinh tế trang trại thì người có thẩm quyền quýêt định là Chủ tịch UBND huyện. Còn thuê đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã thì thẩm quyền quyết định là Chủ tịch UBND xã Thứ ba: Về thời hạn sử dụng đất, về hạn mức sử dụng đất và hạn mức nhận chuyển nhựơng quyền sử dụng đất Để đánh giá được những quy định này có hợp lý hay không cần có những kiến thức lý luận chuyên sâu về những quy phạm pháp luật đất đai hay bề dày kinh nghiệm thực tiễn trong hoạt động sử dụng đất. Với kiến thức còn hạn chế của mình em không thể đánh giá được toàn diện để có thể khẳng đinh quy định mới này vẫn còn bất cập hay hợp lý của những thay đổi trong dự luật. Trong quá trình nghiên cứu và tiếp xúc thực tiễn sử dụng đất trong thời gian vừa qua em mạnh dạn đưa ra ý kiến của mình về dự thảo mới này. Dựa trên những quy định mới của Dự luật đất đai sửa đổi được trích dẫn ở trên em sẽ đưa ra một ví dụ mà có khả năng xảy ra trong thực tiễn. Anh A là con trong gia đình có 3 anh chị em. Do 2 người kia đã thoát ly hẳn với nông nghiệp nên diện tích 20 hecta đất rừng sản xuất của bố mẹ anh được cả nhà đồng ý là để anh thừa kế sử dụng. Trước đó anh đã được UBND huyện giao cho 25 hecta đất rừng sản xuất để sử dụng. Hạn mức nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất rừng sản xuất tối đa của anh có thể nhận là không quá 10 lần hạn mức nhận đất rừng sản xuất (không quá 30 hecta). Suy ra anh A có thể nhận tới 280 hecta đất rừng sản xuất thông qua hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Tổng diện tích tối đa anh A có quyền sử dụng là 305 hecta. Do quy định mới là diện tích đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân do nhận chuyển nhượng, thuê, thuê lại, nhận thừa kế, được tặng cho quyền sử dụng đất, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất từ người khác, nhận khoán, được Nhà nước cho thuê đất không tính vào hạn mức giao đất nông nghiệp. Nếu sử dụng tận dụng triệt để các quy định của pháp luật thì diện tích đất mà anh A được sử dụng không chỉ dừng lại ở con số 345 heccta. Có hai khả năng xảy ra với diện tích lớn như vậy của anh A: Khả năng thứ nhất: Anh A sẽ trực tiếp sử dụng diện tích đất của mình vào sản xuất làm mô hình kinh tế trang trại hộ gia đình. Ở trường hợp này sẽ không có vấn đề gì vì đất được sử dụng hợp lý. Diện tích nhiều như vậy tạo điều kiện cho anh A đầu tư KH-KT, cơ sở hạ tầng vào sản xuất để phát triển kinh tế. Đây được coi như là một thành công lớn của quy định của phát luật về khuyến khích tích tụ đất đai để phát triển sản xuất. Khả năng thứ hai: Do tình cờ biết được rất nhiều hộ dân trong xã đang có nhu cầu sử dụng đất rừng sản xuất nhưng không có đất vì huyện anh diện tích đất nông nghiệp đã hết. Anh đã nghĩ ra một cách không trực tiếp sản xuất nữa mà cho thuê diện tích đang có của mình. Những người nông dân không có đất sẽ phải thuê diện tích đất của anh để sử dụng nếu không sẽ không có khẳ năng nuôi sống gia đình. Với thời hạn giao đất là 50 năm thì trong thời gian còn anh chỉ việc ngồi thu tiền từ hoạt động cho thuê đất. Từ ví dụ trên em đưa ra một số nhận xét như sau: - Với thời hạn sử dụng đất lâu và được kéo dài thời gian sử dụng nếu có nhu cầu khi đã đáp ứng đủ điều kiện thì thời hạn sử dụng đất sẽ lên tới 100 năm. Thử hỏi những người sinh ra sau khi đất đã được giao, được cho thuê thì lấy đất ở đâu để sử dụng? - Khi đã tích tụ diện tích đất được sử dụng khá lớn người sử dụng đất có thể cho thuê để kiếm lời mà không cần phải trực tiếp sản xuất. - Khi không có đất để sản xuất nhiều người sẽ phải chấp nhận giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất rất cao. Điều này gây ra những bất công trong xã hội. - Đồng thời khi đầu tư trá hình vào sản xuất nông nghiệp thông qua tích tụ ruộng đất sẽ gây phân cực giàu nghèo trong xã hội. Đây là những điểm chưa hợp lý cần phải khắc phục của Dự thảo luật mà em nhận thấy trong thời gian vừa qua. Chương 3: Một số kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về đất kinh tế trang trại tại địa phương và hoàn thiện hệ thống pháp luật 3.1. Nguyên nhân của những bất cập còn tồn tại Những bất cập nêu ở trên còn tồn tại là do những nguyên nhân sau: Thứ nhất: Các hộ gia đình chưa được trang bị những kiến thức pháp luật cần thiết để sử dụng đất kinh tế trang trại có hiệu quả Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về đất kinh tế trang trại nằm rải rác bởi đuợc ban hành bởi nhiều chủ thể có thẩm quyền. Mà người dân ở nông thôn không có điều kiện nghiên cứu và tìm hiểu hết đuợc nên các quy định nên việc tuân thủ các quy định của pháp luật không đuợc triệt để Mặt khác, kiến thức pháp luật của các hộ gia đình tại các khu vực nông thôn chưa cao nên họ chưa hiểu hết những quy định của pháp luật. Thứ hai: Chính quyền địa phương còn chưa thực hiện tốt chức năng đại diện chủ sở hữu trong thưc hiện quyền quản lý đất kinh tế trang trại tại địa phương mình Công tác kiểm tra, giám sát các hộ kinh tế trang trại của chính quyền địa phương trang trại trong việc sử dụng đất còn buông lỏng, chưa được tiến hành thường xuyên. Các hộ kinh tế trang trại thường nằm xã khu vực nông thôn, đường xá đi lai khó khăn nên người có thẩm quyền rất ngại trong việc đi lại để kiểm tra, theo dõi việc sử dụng đất của các hộ đó. Hoạt động thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định về đất đai và xử lý vi phạm về đất đai còn chưa nghiêm túc thực hiện. Một số người có thẩm quyền trong hoạt động này còn lợi dụng chức vụ của mình để tư lợi bất chính, sách nhiều nhân dân Thư ba: Một số người lợi dụng quy định của pháp luật về sử dụng đất kinh tế trang trại để đầu cơ, tích tụ ruộng đất không nhằm mục đích phát triển nông nghiệp. Căn cứ giao đất, cho thuê đất để các hộ gia đình thực hiện mô hình kinh tế trang trại dựa trên dự án kinh doanh của hộ gia đình sau khi được UBND huyện thẩm tra xác định. Trên thực tế sau một số nguời lợi dụng quy định này của pháp luật để sử dụng đất một cách Ví dụ minh họa cho hiện tượng trên là: Có một số đại gia ở các thành phố về nông thôn xây dựng trá hình thành các khu giải trí tiêu khiển những ngày cuối tuần. Diện tích đất được giao họ chỉ sử dụng một phần rất nhỏ còn lại để hoang không sử dụng dẫn tới đất bạc màu, hoang hóa. Một số người lợi dụng những quy định của pháp luật còn nhiều kẽ hở đầu cơ đất để chuyển nhượng trái phép nhằm mục đích trục lợi. Những người này họ thường có quan hệ khá tốt với người có thẩm quyền trong việc giao đất, cho thuê đất do đó họ có thê dễ dàng nhận được đất trong khi những người nông dân hiền lành, chất phác làm đơn lên làm đơn xuống mà không có đất sử dụng để nuôi sống bản than và gia đình. 3.3 Giải pháp kiến nghị Để giải quyết những bất cập trên em xin mạnh dạn đưa ra những giải pháp như sau: Thứ nhất: Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật trong cộng đồng dân cư ở các khu vực nông thôn đặc biệt là các vùng sâu vùng xa, vùng đồng bào dân tộc thiểu số Các quy định của pháp luật sẽ thực sự phát huy hiệu quả nếu người dân có những hiểu biết về chúng. Việc tuyên truyền pháp luật phải được thực hiện từng bước và có chương trình, kế hoạch cụ thể. Tránh việc tuyên truyền miệng cứ “thao thao bất tuyệt”, trong khi nói sử dụng nhiều thuật ngữ khó hiểu, bài giảng dài dòng phức tạp làm cho nguời nghe khó hiểu Thực hiện một số biện pháp để thực hiện việc tuyên truyền, giáo dục pháp luật như: - Phát triển các mô hình hỗ trợ, tư vấn pháp lý cho người dân - In tờ rơi, sách báo, tranh ảnh có minh họa những quy định của pháp luật đã đi vào cuộc sống - Tổ chức mở các lớp bổ túc pháp luật tập trung để kịp thời cung cấp những quy định pháp luật mới nhất về nhưng lĩnh vực mà họ quan tâm Việc tăng sự hiểu biết của người dân về quy định của pháp luật sẽ giúp cho việc triển khai và thực thi pháp luật trong cuộc sống đạt hiệu quả cao hơn Thứ hai: Tăng cường hoạt động quản lý của Nhà nước trong lĩnh vực đất đai Đối với cơ quan có thẩm quyền: Việc lập quy họach, kế họach sử dụng đất phải đồng bộ và mang tính chiến lược cao. Phải có tầm nhìn xa hơn để dự đoán những biến động về đất trong tương lai để đề ra nhưng phương hướng phát triển hợp lý Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất cần kĩ càng và chặt chẽ. Tăng cường công tác thẩm tra, xác định các dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để hạn chế phần nào diện tích đất bị sử dụng trái mục đích gây lãng phí tài nguyên đất. Có thể mở thêm các lớp bồi dưỡng nghiệp vụ cho những người có thẩm quyền trong các hoạt động để tránh trường hợp không biết luật nhưng vẫn làm liều hoặc vì kiến thức có hạn không áp dụng đuợc những quy định của pháp luật vào thực tế Tăng cường hiệu quả hoạt động giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất. Đây là vấn đế nhạy cảm và luôn nóng bỏng trong quan hệ đất đai. Nếu không giải quyết kịp thời, dứt điểm sẽ gây mất ốn định trong lĩnh vực đất đai và toàn xà hội. Tuyên truyền đấy mạnh công tác hòa giải để giải quyết tranh chấp, khiếu nại đất đai tại địa phương. Các cơ quan có thẩm quyền giải quyết phải đặt vấn để nâng cao nghiệp vụ của thành viên trong cơ quan mình để họ có khả năng giải quyết đúng đắn và triệt để các vấn để trong việc tranh chấp, khiếu nại về đất đó. Đặc biệt, phải tăng cường đạo đức của những người có thẩm quyền trong hoạt động giao đất, cho thuê đất. Như thế mới giải quyết được nguyên nhân sâu xa của việc yếu kém trong hoạt động quản lý của Nhà nước bởi những quy định của pháp luật có quy định hợp lý, đúng đắn nhưng người thực hiện không nghiêm chỉnh thì có thể dẫn tới việc gây bất ổn trong quan hệ pháp luật đất đai và sự phát triển của xã hội. Thứ ba: Quy định những chế tài xử lý nghiêm khắc hành vi đầu cơ, tích tụ đất nông nghiệp không vì sản xuất Muốn ngăn chặn hành vi đầu cơ, tích tụ đó các nhà làm luật cần phải thắt chặt lại các quy định của pháp luật từ các hoạt động của cơ quan và tổ chức có thẩm quyền. Có như vậy mới đảm bảo sự bình đẳng về đất cho những người có nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp Thứ tư: Hoàn thiện Luật đất đai sửa đổi sao cho phù hợp với điều kiện thực tiễn của việc sử dụng đất trong thời gian hiện tại và tương lai Các cơ quan có thẩm quyền tổ chức lấy ý kiến của người dân, các chuyên gia trong lĩnh vực đất đai đồng thời tham khảo thêm những quy định của những nước tiên tiến trên thế giới sao cho các quy phạm được quy định hợp lý, tránh những bất cập còn tồn tại trong Luật đất đai 2003 Những quy phạm phải dựa trên những dự báo biến động về tình hình kinh tế chính trị trong tương lai để tránh sửa đi sửa lại do không theo kịp sự phát triển của thời đại. Nâng cao kĩ thuật lập pháp của những người có thẩm quyền trong xây dựng luật để những quy định có thể giải quyết được những quan hệ mới phát sinh trong quá trính sử dụng đất trong tương lai. Vì vậy hoàn thiện Luật đất đai sửa đổi không thể một sớm một chiều mà xong được. Hoàn thiện các quy phạm pháp luật không phải là nhiệm vụ của riêng các cơ quan Nhà nước mà còn là nhiệm vụ của người dân trong xã hội. Để thành công trong chương trình sửa đổi lần này cần có sự chung tay vào cuộc của toàn thể xã hội, có như vậy thì mục đích to lớn của việc sửa đổi mới thành công như đã đề ra. KẾT LUẬN Mô hình kinh tế trang trại phát triển đã làm tăng thêm quỹ đất chưa sử dụng, đất trống đồi trọc, đất hoang hóa đuợc đưa vào sử dụng mang lại hiệu quả kinh tế cao. Việc tập trung sản xuất theo mô hình trang trại đã dần chuyển dịch cơ cấu thuần nông tự cung tự cấp sang mô hình phát triển tập trung, đồng bộ hóa theo hướng công nghiệp hóa nông nghiệp nông thôn. Gắn sản xuất nông nghiệp, ngư nghiệp, nuôi trồng thủy sản với dịch vụ chế biến và tiêu thụ sản phẩm nông nghiệp. Tuy còn những bất cập trong việc quản lý và sử dụng đất kinh tế trang trại xong không thể phủ nhận những thành quả đáng ghi nhận mà nó mang lại. Trong tương lai xu hướng sử dụng đất để phát triển mô hình kinh tế trang trại sẽ ngày càng tăng nên việc hoàn thiện các quy định pháp luật vần là yêu cầu cấp bách đuợc đặt ra cần phải giải quyết kịp thời. Các quy định của pháp luật đúng đắn và phù hợp sẽ tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy phát triển các mô hình kinh tế tương tự như mô hình kinh tế trang trại để góp phần phát triển đất nước thực hiện thành công sự nghiệp CNH –HĐH mà Đảng và Nhà nước ta đã đề ra. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO TS Trần Quang Huy ( Chủ biên)(2011), Giáo trình Luật đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội, Nxb Lao động – Xã hội GS –TS Nguyễn Ngọc Long, GS-TS Nguyễn Hữu Vui ( Đồng chủ biên)(2011), Giáo trình Triết học Mác- Lênin, Bộ Giáo dục và đào taọ, Nxb Giáo dục và đào tạo Chính phủ, Nghị quyết Số: 03/2000/NQ-CP của Chính phủ Về kinh tế trang trại ngày 02/02/2000, Hà Nội PGS. TS. Nguyễn Văn Hảo, PGS. TS. Nguyễn Đình Kháng, PGS.TS. Lê Danh Tốn ( Đồng chủ biên)(2011), Giáo trình Kinh tế chính trị Mác – Lênin, Bộ giáo dục và đào tạo, Nxb Giáo dục và đào tạo