Phát triển hiệu quả thị trường tín dụng bất động sản của Việt Nam

hất là có những thời điểm các ngân hàng không còn tiền để cho bà con miền tây vay vốn nuôi cá. Sự thiếu tiền của các ngân hàng thương mại thể hiện thông qua cuộc chay đua lãi suất huy động tiền gởi mấy tháng vừa qua. Cũng vì cho vay một cách dễ dàng, không đòi hỏi nhiều điều kiện nên khi thị trường bất động sản bị đóng băng các khoản nợ xấu bắt đầu xuất hiện. Thị trường tài chính ngân hàng mang một màu sắc u ám và xấu đi thấy rõ. Không chỉ dừng lại ở VNĐ mà còn lây lan sang cả ngoại tệ. Trong tháng 10/2007, khu vực ngân hàng Việt Nam chứng kiến một thị trường ngoại hối rất kỳ lạ. Thực tế có thời điểm trong năm 2007, ngân hàng trung ương không mua, ngân hàng thương mại niêm yết tỷ giá mua bằng tỷ giá bán (!). Và rất bất thường, vào tháng 6/2008 có thời điểm tỷ giá USD tăng lên gần 20.000 VND/USD, sau đó lại đi xuống. Tính ổn định của thị trường ngoại tệ không còn nữa. Không ngoại lệ, thị trường chứng khoán cũng đi xuống, khi thị trường BĐS đóng băng, thì các chỉ số chứng khoán rớt liên tục, có lúc VN-Index giảm xuống còn 364,71 điểm (ngày 20/06/2008). Quy mô giao dịch về số lượng và giá trị giảm rất nhiều. Nhìn chung, việc bùng nổ tín dụng là một trong những nguyên nhân chính gây nên bất ổn thị trường tài chính tiền tệ. 58 Kết luận phần 2 Thời gian qua thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước phát triển đáng ghi nhận, tuy nhiên còn nhiều vấn đề còn phải giải quyết như nạn đầu cơ, như đáp ứng nhu cầu về vốn … Tiềm lực tài chính của hầu hết các đối tượng tham gia vào thị trường bất động sản như: doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, các nhà đầu tư, người mua … vẫn còn hạn chế nhất là các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nên chưa thể tự tạo được những sản phẩm hoàn chỉnh, dồi dào để cung cấp cho thị trường bất động sản. Mặt khác, Việt Nam chưa có cơ chế tài chính phù hợp để thúc đẩy thị trường bất động sản Việt Nam phát triển. Thị trường bất động sản cần phải liên thông với thị trường vốn, thị trường tín dụng bất động sản trong khi đó van tín dụng qua các kênh truyền thống như là qua ngân hàng, qua khách hàng đang bị khóa lai. Nguồn cung tiền cho vay của hệ thống ngân hàng đang rất yếu, nên nhiều ngân hàng hạn chế cho vay thậm chí không tiếp tục cho vay. Trong khi đó huy động vốn thông qua phát hành trái phiếu còn gặp nhiều khó khăn và chưa thực sự là phương án mà các doanh nghiệp áp dụng. Vì vậy, cần có những biện pháp, những công cụ để khai thông thị trường tín dụng và có thể huy động vốn dựa vào nguồn lực dồi dào từ phía các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Cần tạo sự liên thông giữa thị trường bất động sản và thị trường tài chính. 59 Phần 3: Các giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản. Một câu hỏi đặt ra: Nhu cầu về bất động sản về tín dụng bất động sản trong thời gian tới như thế nào? Làm thế nào để khơi thông các nguồn tín dụng nhằm đáp ứng đủ vốn cho thị trường BĐS? Chúng ta lần lượt xem xét các yếu tố: 3.1 Nhu cầu bất động sản. Dân số Việt Nam được đánh giá là trẻ với 46 triệu người ở độ tuổi lao động chiếm khoảng 54% dân số cả nước. Tốc độ tăng dân số trung bình hàng năm tại Việt Nam là 1.5% kể từ năm 1997 đến nay. Tốc độ đô thị hóa và phát triển đô thị tăng nhanh trong thời gian gần đây. Nếu năm 1950 tốc độ đô thị hóa ở Việt Nam là 12% thì năm 2004 đã đạt mức 25.8% và 27% trong năm 2006. Chỉ số này được dự đoán còn tiếp tục tăng lên trung bình 32% một năm trong thời gian 15 năm tới. Tỷ lệ đô thị hóa tăng nhanh đặc biệt ở hai thành phố lớn, thành phố Hà Nội và Hồ Chí Minh. Theo kế hoạch của Bộ Xây dựng, đô thị hóa sẽ đạt 58% vào năm 2010 và 2025 đạt 77%-80% (2007) ở thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội là 30%-32% năm 2010 và 55% - 62,5% năm 2020. Chỉ tính riêng ở vùng đô thị, quĩ đất cần thiết để đáp ứng nhu cầu phát triển sẽ tăng từ 105.000 ha lên đến 460.000 ha vào năm 2020. Như vậy, ngành bất động sản đang đứng trước nhu cầu cấp thiết phải phát triển phục vụ cho quá trình đô thị hóa. Tốc độ tăng trưởng kinh tế trong các năm qua tương đối cao 8,4% năm 2005, 8,17% năm 2006 và 8,48% năm 2007, dự kiến năm 2008 là 7%. Tự do hóa trong thị trường cùng với mức sống của các hộ gia đình dựa trên thu nhập đầu người được cải thiện đáng kể trong thời gian gần đây (thu nhập bình quân đầu người tăng trung bình 13% hàng năm). Việt Nam có dân số trên 85 triệu, hàng năm có không dưới 250.000 gia đình trẻ mới kết hôn. Theo Cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng), tại các đô thị lớn hiện nay như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và Hải Phòng, có trên 30% số hộ gia đình cán bộ, công chức, viên chức có 60 nhu cầu được cải thiện chỗ ở. Trong khi đó, theo thống kê từ ngành xây dựng, trên 1 triệu công nhân đang làm việc tại 154 khu công nghiệp và khu chế xuất, khu kinh tế trên cả nước, chỉ có 7-10% được thu xếp chỗ ở trong các khu nhà tập trung. Còn lại trên 90% phải tự thu xếp chỗ ở tạm bợ, thuê trọ rải rác trong các khu dân cư lân cận các khu công nghiệp. Còn theo báo cáo của các địa phương, trong giai đoạn 2006-2010, Hà Nội cần xây dựng trên 110.000 căn hộ cho các đối tượng thu nhập thấp, thành phố Hồ Chí Minh cần khoảng 100.000 căn hộ cho đối tượng thu nhập thấp và trên 50.000 chỗ ở tập thể cho công nhân lao động (TBKTSG Online). Bên cạnh đó, Nhà nước cho phép các tổ chức và cá nhân người nước ngoài được mua nhà ở Việt Nam, dự báo có khoảng 10.000 người nước ngoài có đủ tiêu chuẩn để mua căn hộ tại Việt Nam. Hơn nữa, ngày càng nhiều Việt kiều trở về Việt Nam sinh sống và đầu tư. Với những yếu tố trên khiến cho nhu cầu về nhà ở chung cư, căn hộ và văn phòng cho thuê bùng nổ rõ rệt. Mặt khác, khi đầu tư nước ngoài vào Việt Nam ngày càng tăng sẽ làm số lượng người nước ngoài tại Việt Nam tăng, điều này sẽ làm tăng nhu cầu về căn hộ cho thuê về mặt dài hạn. Theo đó, vấn đề cải thiện cơ sở hạ tầng cũng trở thành một nhu cầu cấp bách. Hiện nguồn cung theo dự báo của CB Richard Ellis (Việt Nam) trong vòng 4 năm nữa: Nguồn: CB Richard Ellis (Việt Nam) – Hội thảo thị trường nhà ở [3] Nguồn cung này chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu về nhà ở cho người dân. Bên cạnh đó, thị trường văn phòng cho thuê cũng là một thị trường hấp dẫn trong các năm tới. Tổng nguồn cung văn phòng cho thuê dự kiến sẽ tăng nhiều trong các năm tới. Tại thành phố Hồ Chí Minh năm 2007 là 665.486 m2 dự kiến năm 2010 tăng lên là 1.480.031 m2. Tỷ lệ phủ kín của các văn phòng cho Hình 3.1: Dự báo số lượng căn hộ bán từ 2008 - 2012 7.000 10.000 18.500 20.000 22.500 0 5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 6 tháng cu?i n?m 2008 F 2009 F 2010 F 2011 F 2012 F S? c?n h? 61 thuê tại Việt Nam là 97% - 98,4% và cầu về cho thuê văn phòng loại A luôn luôn vượt cung. Nhu cầu về văn phòng cho thuê tại thành phố Hồ Chí Minh trong thời gian tới sẽ tăng 41% trong năm 2008, năm 2009 sẽ tăng 39% và 32% cho năm 2010 (CB Richard Ellis). Như vậy khoảng cách giữa cung và cầu này hứa hẹn mang lại lợi nhuận lớn cho các nhà kinh doanh đầu tư vào lĩnh vực xây dựng văn phòng cho thuê thậm chí sau khi đã tính đến các yếu tố rủi ro trong đầu tư. Cùng với tốc độ đô thị hóa cao, tốc độ tăng trưởng kinh tế cao là việc gia nhập vào WTO đã mang lại cho Việt Nam một kỷ nguyên mới về tăng trưởng các nguồn vốn đầu tư nước ngoài về mọi lĩnh vực công nghiệp, dịch vụ, du lịch, bất động sản và các lĩnh vực khác. Do vậy nhu cầu về bất động sản phục vụ các ngành kinh tế đòi hỏi phải phát triển nhiều hơn nửa Thi trường bán lẻ là một thị trường có tiềm năng phát triển rất lớn. Thị trường đầy tiềm năng do phần lớn là dân số trẻ, năng động, và sẵn sàng chi tiêu. Tổng mức bán lẻ vượt trên 45 tỷ USD trong năm 2007 (tăng 27% so với năm trước) và dự kiến hàng năm sẽ tăng 20% trong các năm tới. Theo xếp hạng chỉ số bán lẻ toàn cầu của AT Kearney năm 2007, Việt Nam đứng thứ 4 sau Ấn Độ, Nga, Trung Quốc, là thị trường bán lẻ hấp dẫn nhất trong 30 thị trường đang nổ lên (AT Kearney – CB Richard Ellis). Mặt khác, do gia nhập WTO nên đến tháng 1/2009, Việt Nam sẽ mở cửa hoàn toàn thị trường cho các công ty kinh doanh bán lẻ 100% vốn nước ngoài. Trong khi đấy, mọi mảng thị trường đều không có mặt bằng trống; mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại được sử dụng gần như 100%. Hiện nguồn cung ở Việt Nam đang rất thiếu, tại thành phố Hồ Chí Minh hiện nay nguồn cung chỉ khoảng 150.000m2 trong khí đó nhu cầu ước tính 800.000 m2 và theo thống kê nguồn cung dự kiến trong các năm tới vẫn chưa đáp ứng đủ nhu cầu của thị trường, và tại Hà Nội tổng nguồn cung hiện nay khoảng 136.496m2 (CB Richard Ellis). Dự tính tại thành phố Hồ Chí Minh trong 3 năm tới như sau: 62 Nguồn: CB Richard Ellis (Việt Nam) – Market trends &Local opportunities for retailers and developers [1] Thị trường bất động sản du lịch cũng là một thị trường đầy tiềm năng. Việt Nam hiện đang là điểm đến hấp dẫn của nhiều khách du lịch trên thế giới. Lượng khách du lịch đến Việt Nam ngày càng tăng. Hơn bốn triệu lượt du khách nước ngoài đến Việt Nam trong năm 2007 và dự tính trên 10 triệu lượt du khách nước ngoài sẽ đến Việt Nam trong năm 2010. Theo một báo cáo của Công ty CB Richard Ellis, số lượng du khách nước ngoài đến Hà Nội: 2,3 triệu lượt khách trong vòng 6 tháng đầu năm 2008 (tăng 8,1% so với cùng kỳ năm ngoái). Mặt khác, do đời sống của người dân ngày càng được nâng cao, nên nhu cầu đi du lịch của người dân ngày càng nhiều. Có những thời điểm vào mùa du lịch, tình trạng khách sạn bị cháy phòng thường xuyên xảy ra. Riêng thị trường resort, hiện nguồn cầu đang tăng nhưng chưa vượt quá nguồn cung, nhưng do dự đoán về sự phát triển du lịch của Việt Nam các xu hướng đầu tư vào resort gia tăng. Gần đây Hình 3.2: Nguồn cung thị trường bán lẽ 12.185 33.000 2.560 8.000 6.880 10.000 11.882 12.000 4.400 2.000 25.000 20.000 25.458 23.000 9.700 30.000 8.292 27.000 30.312 C.T Plaza - Tan Binh Hung Vuong Plaza - Dist.5 Sailing Tower - Dist. 1 Saigon Paragon - Dist.7 Kumho Asiana - Dist. 1 CapitaLand Vista - Dist. 2 Royal Centre - Dist. 1 15 Le Thanh Ton - Dist. 1 Hòa Bình - Dist. 7 Peninsul - Dist. 7 Cong Hoa Plaza - Tan Binh The EverRich - Dist. 11 Saigon Palace - Dist. 11 Saigon M&C - Dist. 1 Times Square -Dist. 1 Saigon Pearl - Binh Thanh SJC Tower - Dist. 1 SATRA - Dist, 1 Sunrise - Dist. 7 2008 2009 2010 2011 M 2 63 ở Việt Nam ngoài việc chỉ cho khách du lich thuê nghỉ dưỡng tại Resort, đã xuất hiện khuynh hướng bán hẳn căn biệt thự của resort cho khách. Hàng năm khách mua chỉ sử dụng để nghỉ ngơi và vui chơi trong thời gian nhất định, thời gian còn lại, sẽ giao cho chủ đầu tư resort đưa vào thuê mướn, lợi nhuận sẽ chia theo thỏa thuận. Đây là cách mới và là xu hướng sắp tới. Với việc gia nhập WTO, và sự tăng không ngừng của nguồn vốn đầu tư trực tiếp nươc ngoài vào Việt Nam sẽ thúc đẩy thị trường khu công nghiệp phát triển hơn nữa trong những năm tới. Hiện các khu công nghiệp đang đua nhau mở rộng phạm vi trên toàn cả nước. Theo đánh giá của Công ty CB Richard Ellis , ngày càng nhiều các tập đoàn đa quốc gia của Hoa Kỳ ngày càng quan tâm nhiều hơn vào mảng thị trường này, các nhà đâu tư quốc tế khác cũng quan tâm nhiều hơn đến việc đầu tư phát triển và mở rộng các khu công nghiệp vì các lý do sau: + Các chính sách ưu đãi đầu tư (thuế suất ưu đãi, cắt giảm thuế,…) + Tiết kiệm chi phí và nguồn nhân lực dồi dào (chi phí đầu vào thấp) + Giá thuê rẻ (so với giá thuê đất khu công nghiệp tại hầu hết các quốc gia châu Á khác) + Thời hạn thuê ổn định (thông thường là dài hạn) + Trong khu công nghiệp đã có cơ sở hạ tầng hoàn thiện + Thị trường trong nước đang dần phát triển Nhìn chung, thị trường bất động sản ở nước ta có tiềm năng phát triển rất lớn, vì còn rất nhiều nhu cầu về nhà ở, văn phòng, cơ sở sản xuất công nghiệp... Dự kiến, đến năm 2020, nước ta sẽ trở thành một nước công nghiệp, tỷ lệ đô thị hoá lúc đó phải chiếm từ 40% đến 50%. Như vậy, nước ta sẽ cần phải có một nguồn cung bất động sản dồi dào để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá. 3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản Bất động sản ngoài là một hàng hóa thiết yếu còn là một cách để tích lũy tài sản, là một kênh đầu tư của người dân và của các doanh nghiệp. Đối với mỗi đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản đều có nhu cầu về tính dụng bất động sản, cụ thể: - Đối với các nhà đầu tư thì tín dụng bất động sản là một cách làm tăng tỷ lệ 64 lợi nhuận. Khi sử dụng tín dụng bất động sản thì tỷ lệ lợi nhuận sau thuế trên tổng số vốn tự có cao hơn. Mặt khác, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn nên việc huy động thêm vốn để đầu tư là một nhu cầu tất yếu. Nhất là đối với các chủ đầu tư các dự án bất động sản thì việc huy động vốn bằng tín dụng là một phần của dự án, do bất động sản hình thành từ các dự án có thời gian hình thành dài và giá trị rất lớn . - Đối với các doanh nghiệp: trong quá trình thành lập và hoạt động của mình, ngoài vốn góp ban đầu các doanh nghiệp luôn có nhu cầu về vốn cho các hoạt động sản xuất và mở rộng kinh doanh của mình, trong đó nhu cầu về tín dụng bất động sản là một bộ phận. Các doanh nghiệp cần huy động vốn cho việc đầu tư vào văn phòng làm việc, nhà xưởng, kho bãi …. - Đối với khu vực tư nhân: là những đối tượng có nhu cầu căn bản về bất động sản, họ cần nhà để ở hay nói cách khác họ muốn trở thành chủ nhà. Phần lớn đối tượng này họ đã có sẵn một lượng vốn nhưng chưa đủ để sở hữu một bất động sản như ý muốn, do vậy họ cần huy động thêm vốn. Với thực trạng các kênh huy động vốn hiện nay đều gặp khó khăn và tắc nghẽn, để khai thông và phát triển minh bạch thị trường tín dụng bất động sản Chính Phủ, các Ngân hàng thương mại, các doanh nghiệp cũng như các nhà đầu tư cần có những biện pháp cụ thể. 3.3 Một số giải pháp phát triển thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho thị trường bất động sản 3.3.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng Đối với các ngân hàng, cần phối hợp với các doanh nghiệp bất động sản, xem xét tiếp tục cho vay, gia hạn đối với các dự án vay để đầu tư bất động sản thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế, đảm bảo đủ hàng hóa cho thị trường. Để hạn chế rủi ro trong cho vay lĩnh vực này, đòi hỏi các ngân hàng thương mại phải tuân thủ nghiêm ngặt quy định an toàn trong hoạt động cho vay và quy định về cho vay bất động sản của Ngân Hàng Nhà Nước; xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, đảm bảo khoản cho vay bất động sản là không dưới 65 chuẩn. Bên cạnh đó, Ngân Hàng Nhà Nước cần tiếp tục tăng cường công tác thanh tra, giám sát việc cho vay của các ngân hàng thương mại trong lĩnh vực bất động sản; đồng thời, giữa các bộ, ngành cần có sự phối hợp triển khai những giải pháp nhằm phát triển ổn định thị trường bất động sản, như hoàn thiện môi trường pháp lý, xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản, minh bạch hoá thông tin về năng lực tài chính của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản... Các ngân hàng thương mại nên đánh giá lại toàn bộ khoản vay bất động sản trong toàn hệ thống ngân hàng. Mục đích việc đánh giá này tập trung vào các yếu tố sau đây : + Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, CBCNV, hộ kinh doanh cá thể …) + Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh?...) + Định giá lại tài sản đảm bảo và so sánh với dư nợ vay hiện tại. + Khả năng tài chính hiện tại của khách hàng và trong tương lai + Lịch sử trả nợ. Sau khi đánh giá xong, NHTM nên sắp xếp các khoản vay theo từng nhóm và tương ứng với mỗi nhóm sẽ có các giải pháp thích hợp. Việc phân chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể của từng ngân hàng và có thể áp dụng một trong các biện pháp sau để xử lý khoản vay: + Cơ cấu lại đối tượng cho vay, chuyển món vay từ đối tượng là đầu cơ sang đối tượng có nhu cầu thật sự về chỗ ở. Điều đó có nghĩa là ngân hàng sẽ cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng này phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn. Tuy nhiên, để có thể thu hút được các khách hàng mua bất động sản vào thời điểm này cần có các chính sách ưu đãi tín dụng như thời hạn vay, thời gian ân hạn và nếu được là lãi suất cho vay. Ưu điểm của giải pháp này là giải quyết triệt để khoản vay bất động sản nhưng với tình hình hiện tại có thể hiệu quả sẽ không đạt như mong muốn. + Xử lý đối với các món vay không có khả năng thanh toán, đây là giải pháp cuối cùng mà muốn hay không ngân hàng phải thực hiện để giảm thiệt hại 66 xuống mức thấp nhất. Các khoản vay mất khả năng thanh toán không phải là đơn lẻ mà là các con số đến hàng trăm, hàng ngàn tỉ đồng. Vì vậy, cần phải có một biện pháp toàn diện áp dụng hết cho các trường hợp trên, ngân hàng có thể thành lập hoặc liên kết với công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với các đối tác trong và ngoài nước để thỏa thuận mua bán lại một số dự án hay bất động sản. Trong thời gian vừa qua, khi thị trường bất động sản nóng lên, các ngân hàng thương mại cho vay ồ ạt, với các điều kiện cho vay tương đối dễ dàng, người đi vay không cần tài sản thế chấp bằng bất động sản có sẵn mà thế chấp bằng bất động sản đi vay, với điều kiện là người vay chứng minh được thu nhập và khả năng chi trả. Các ngân hàng căn cứ chủ yếu vào bản khai của người đi vay và điều tra, thẩm định dựa trên bản khai đó. Nhưng ngân hàng không bao giờ biết được chắc chắn người vay có khai đúng không và thực sự đang có bao nhiêu khoản vay. Do Việt Nam chưa có hệ thống dữ liệu tín dụng đáng tin cậy để thẩm định lịch sử tín dụng của mỗi cá nhân, đây là thiếu sót của hệ thống dữ liệu tín dụng quốc gia, khác với những thị trường đã ổn định. Do vậy để giảm bớt rủi ro và lành mạnh hóa tín dụng bất động sản, các ngân hàng cần báo cáo về việc cho vay vào hệ thống… Các ngân hàng cần có sự liên kết và chia sẽ cho nhau về thông tin lý lịch của khách hàng. Bênh cạnh đó, trong giai đoạn thẩm định cho vay các ngân hàng phải tiến hành phân loại khách hàng, đâu là khách hàng có nhu cầu thực sự và đâu là khách hàng vay đầu cơ, để tránh tình trạng cho vay tràn lan tiếp tay cho bong bóng bất động sản, và làm cho môi trường tín dụng minh bạch hơn. Riêng cho vay với các dự án, các ngân hàng cần thẩm định xem đây có phải là dự án tốt hay không? Khả năng hoàn thành đúng tiến độ hay không? Phân khúc sản phẩm có thực tế hấp dẫn không? Và chỉ cho vay với những dự án thực sự tốt. Trong tình hình thiếu nguồn cung tiền như hiện nay, các ngân hàng cũng có thể nghĩ giải pháp huy động vốn ở thị trường vốn quốc tế, như: đề nghị bảo lãnh phát hành trái phiếu ra thị trường quốc tế, hoặc liên kết cho vay với một số ngân hàng nước ngoài có tiềm lực về vốn mạnh. Tuy nhiên cả hai giải pháp này còn vướng hành lang pháp lý, hiện Chính Phủ chưa ban hành văn bản quy phạm 67 pháp luật để điều chỉnh hai động thái này. 3.3.2 Cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp Khi kênh tín dụng bị nghẽn mạch, nhất là tín dụng thông qua kênh ngân hàng và các tổ chức tín dụng thì việc hoàn chỉnh và mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố và cho phép hình thành thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp sẽ giải quyết được vấn đề tín dụng. Thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp có tầm quan trọng đặc biệt vì có thể biến nguồn vốn tĩnh trong bất động sản thành vốn động để đầu tư. Làm tốt được việc này sẽ khơi thông được kênh nối giữa thị trường vốn và thị trường bất động sản. Trong các nguồn vốn đầu tư đó thì nguồn vốn rất quan trọng là nguồn vốn từ thị trường thế chấp bằng bất động sản hiện hữu và thậm chí cả những bất động sản sẽ hình thành trong tương lai. Việt Nam là nước đang phát triển, đang thực hiện công nghiệp hóa thì nguồn nội lực từ thế chấp - cầm cố bằng bất động sản đóng vai trò rất quan trọng, đó là nguồn đầu tư từ nội lực, giúp cho nền kinh tế không bị lệ thuộc nhiều vào nước ngoài. Hiện nay chúng ta chỉ mới có thị trường thế chấp - cầm cố sơ cấp (là thị trường trực tiếp giữa người nhận thế chấp và người thế chấp) đã có hành lang pháp lý, nhưng vẫn chưa thực sự uyển chuyển, ít năng động, tính thanh khoản không cao, chưa tạo được nguồn vốn mạnh hơn cho thị trường bất động sản. Tại thị trường này có thể xảy ra rủi ro về tính thanh khoản cho các tổ chức tín dụng cho vay khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn hoặc đơn giản là tổ chức tài chính cần tiền cho mục đích kinh doanh khác nhưng các khoản cho vay thì chưa đến hạn trả, tổ chức tín dụng sẽ bị lâm vào “thế kẹt” tiền mặt. Thị trường thế chấp - cầm cố thứ cấp khắc phục được nhược điểm này bằng cách các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này. Vì vậy việc hình thành thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp là cần thiết, tạo thêm nguồn vốn đầu tư, hoạt động sẽ uyển chuyển hơn, tạo cơ chế tốt để phát triển thị trường vốn cũng như thị trường bất động sản. Dựa trên nguyên tắc hoạt động của thị trường nên làm cho nguồn vốn đa dạng hơn, nhiều hơn, năng động và tích cực hơn. Nguyên tắc hoạt động của thị trường thế chấp – cầm cố thứ cấp: tại thị 68 trường cho thế chấp cầm cố sơ cấp, người có nhu cầu về tín dụng sẽ ký một hợp đồng vay với tổ chức tín dụng và được đảm bảo bởi tài sản đã hình thành hoặc sẽ hình thành trong tương lai. Do vậy, bất động sản thế chấp là tài sản của tổ chức tín dụng cho vay chừng nào người đi vay chưa trả hết tiền đã vay. Người cho vay thế chấp, các ngân hàng thương mại, các công ty chuyên cho vay, các tổ chức tín dụng cho vay thế chấp sẽ tập hợp những khoản cho vay này lại thành danh mục và bán chúng cho các tổ chức chuyên mua bán nợ và tài sản thế chấp theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Nguồn vốn của công ty này sẽ được huy động bằng phát hành trái phiếu, vay các chính phủ và tổ chức quốc tế do Chính phủ bảo lãnh … Thông qua nghiệp vụ mua bán này các khoản vốn cho vay ở thị trường sơ cấp đã được giải phóng, nhà cho vay sơ cấp đã có vốn để duy trì tiếp hoạt động của mình. Thông qua cơ chế này, các nhà cho vay ở thị trường sơ cấp cho vay thế chấp cầm cố và bán chúng cho nhà đầu tư ở thị trường thứ cấp để duy trì ổn định quỹ cho vay của mình, lúc này vốn trên thị trường tính dụng thực sự đã được khai thông, các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp sẽ không rơi vào tình trạng thiếu cung tiền. Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, hệ thống tín dụng còn có thể chứng khoán hoá các khoản tín dụng tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng cầm cố nhà ở. Tham gia vào thị trường cầm cố thứ cấp này là rất nhiều tổ chức tài chính, các quỹ nhà ở, quỹ đầu tư, ngân hàng, quỹ bảo hiểm, tiêt kiệm, hưu trí, công ty tài chính... Thành lập được thị trường thế chấp - cầm cố thứ cấp trong thời điểm này là việc nên làm và cần thiết, càng sớm càng tốt vì nó giải quyết được vấn đề vốn cho thị trường đầu tư cũng như thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cũng cần phải có một lộ trình phù hợp, cần có quá trình kiểm tra, để thấy rõ tính khả thi và sự tác động đến xã hội. Để thực hiện được giải pháp này, trước hết cần có các văn bản pháp quy về mua bán nợ bất động sản; các quy định về việc thành lập và hoạt động của các tổ chức mua bán nợ. Và cần phải xây dựng được một hành lang 69 pháp lý tốt để có thể đảm bảo được quyền và quyền lợi cũng như nghĩa vụ của các bên tham gia vào thị trường, nhất là tính thanh khoản khi chuyển nhượng các giá trị đã cho cầm cố thế chấp cho các tổ chức tín dụng khác. Theo pháp luật hiện hành thì hiện nay chúng ra mới chỉ có hành lang pháp lý cho thị trường thế chấp - cầm cố sơ cấp, mà cũng chưa thực sự hiệu quả. Vì vậy, chúng ta cần phải thống nhất việc hoàn chỉnh thị trường sơ cấp này, đồng thời hỗ trợ để thị trường thứ cấp mang lại hiệu quả cao ngay khi đi vào hoạt động. Đó là những điều mà các nhà đầu tư, các tổ chức tín dụng rất quan tâm khi tham gia giao dịch bảo đảm trong thị trường thế chấp - cầm cố vì đó là hành lang pháp lý bảo vệ quyền lợi trực tiếp của họ. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào, dài hạn với lãi suất chấp nhận được. Sức mua của thị trường từ đó sẽ tăng lên, tạo tiền đề cho sản xuất và phát triển nhà ở. 3.3.3 Chứng khoán hóa bất động sản Trong điều kiện các kênh tín dụng đều nghẽn mạch như hiện nay, thì chứng khoán hóa bất động sản là một giải pháp tốt có thể giúp các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thêm nguồn vốn mới một cách linh động nhất. Việc chuyển chứng khoán hóa tín dụng bất động sản là một hình thức chuyển các thể thức tín dụng thành thể thức chứng khoán, phát hành ra công chúng và tạo điều kiện thuận lợi cho người nhà đầu tư. Khi đã được chứng khoán hóa thì nguồn vốn đầu tư này rất linh động, có tính thanh khoản cao và có thể thu hút được thêm vốn của các nhà đầu tư nhỏ lẽ mà các hình thức tín dụng khác bị hạn chế. Chứng khoán hóa bất động sản có nhiều hình thức, trong giới hạn luận văn này tôi xin đề cấp đến 3 hình thức sau: + Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố; + Phát hành trái phiếu công trình; + Chứng chỉ bất động sản. 70 3.3.3.1 Chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố. Ở mức độ tổ chức thị trường cao hơn, các khoản cho vay thế chấp cầm cố được chứng khoán hoá tại thị trường tài chính tạo tính thanh khoản cho tín dụng thế chấp cầm cố. Chứng khoán hóa (chuyển thành chứng khoán) là quá trình tập hợp và tái cấu trúc các tài sản thiếu tính thanh khoản nhưng lại có thu nhập cao bằng tiền trong tương lai như các khoản phải thu, các khoản nợ chuyển đổi thành trái phiếu, hay gọi chung là chứng khoán và đưa ra giao dịch trên thị trường. Nói cách khác, chứng khoán hóa là một quá trình huy động vốn bằng cách sử dụng các tài sản tài chính sẳn có trên bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành các chứng khoán nợ. Theo đó, các nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan đến danh mục tài sản được đem ra làm tài sản đảm bảo. Thông thường kỹ thuật chứng khoán hóa các khoản tín dụng được thực hiện trên hai nhóm tài sản chủ yếu: các khoản vay được thế chấp bằng bất động sản và các tài sản tài chính không được thế chấp bằng bất động sản; và từ đó hình thành tương ứng hai loại chứng khoán tương ứng: các chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securites) và các chứng khoán tài sản tài chính (Asset backed secuirities), gọi tắt là ABS. Chứng khoán dựa trên thế chấp bất động sản (Mortgage backed securities) được hình thành từ chuyển đổi các khoản vay có tài sản thế chấp, khi đó công ty phát hành, chủ nợ thứ nhất, sẽ chuyển giao toàn bộ giấy tờ thế chấp cho nhà đầu tư mua trái phiếu này. Loại trái phiếu này tuy có độ an toàn cao hơn, vì có vật đảm bảo khoản vay, nhưng lãi suất lại thấp hơn so với chứng khoán tài sản tài chính. Thực chất với những trái phiếu gắn liền với tài sản thế chấp này thì có đủ điều kiện để xem đó là một thương vụ bán tài sản. Người bán không còn chịu rủi ro thua lỗ từ số tài sản sau khi đã chuyển đổi và không phải chịu trách nhiệm với người mua vì người vay bị vỡ nợ hay có sự thay đổi giá thị trường về tài sản đó. Sau khi cho vay thế chấp cầm cố ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố sơ 71 cấp, các tổ chức tín dụng trực tiếp tập hợp các khoản cho vay này thành một danh mục và bán chúng cho một công ty có chức năng đặc biệt, chức năng mua bán nợ. Quá trình chứng khoán hóa bắt đầu được thực hiện ở giai đoạn này. Các công ty mua bán nợ này đặc biệt không có vốn chủ sở hữu, mà nguồn vốn của công ty này sẽ được huy động bằng phát hành trái phiếu, đây là điểm mấu chốt của quá trình chứng khoán hóa. Các trái phiếu này được bảo đảm bằng danh mục các tài sản thế chấp cầm cố của các khoản cho vay ở thị trường cho vay thế chấp cầm cố thứ cấp. Thông thường, các trái phiếu này sẽ được phân thành nhiều gói, được định mức tính nhiệm với hệ số khác nhau, có mức độ rủi ro khác nhau và lãi suất cũng khác nhau. Ví dụ: gói 1, gói 2 và gói 3. Gói 1 có hệ số tín dụng cao nhất được thanh toán toàn bộ gốc đầu tiên, và dĩ nhiên lãi suất cũng thấp nhất, Sau khi thanh toán hết gói 1 sẽ đến gói 2 và sau cùng là gói 3. Gói 3 là gói đặc biệt không định được mức tín nhiệm, có mức độ rủi ro cao nhất. Và khi toàn bộ danh mục tín dụng hoạt động tốt thì gói 3 là gói hưởng nhiều lợi nhuận nhất và ngược lại. Qua cách phân gói như trên các nhà đầu tư có nhiều cơ hội để lựa chọn các gói trái phiếu phù hợp với sở thích rủi ro của mình. Điều này kích thích các nhà đầu tư vào các trái phiếu dựa trên thế chấp bất động sản. Thông qua cơ chế này, các khoản cho vay thế chấp cầm cố đã trở thành các chứng khoản nợ phát hành rộng rải ra công chúng, làm tăng tính thanh khoản của các khoản cho vay. Cũng thông qua cơ chế này, các khoản rủi ro về tín dụng đã được chuyển một cách hiệu từ các tổ chức cho vay tín dụng trực tiếp sang các nhà đầu tư trái phiếu. Các tổ chức tín dụng giờ không còn bị hạn chế cho vay bởi nguồn huy động trực tiếp nữa, bởi khi cần họ có thể bán các khoản cho vay thế chấp cấm cố và thu tiền về phục vụ nhu cầu hoạt động của các tổ chức này. Khi tiến hành chứng khoán hóa thì số lượng các nguồn vốn cho vay không chỉ bó hẹp ở khuôn khổ các tổ chức tín dụng nửa, mà qua quá trình này sẽ có rất nhiều đối tượng khác tham gia cung cấp vốn như: các nhà đầu tư nhỏ lẽ, các tổ chức bảo hiềm, các quỹ của xã hội Tuy nhiên để mô hình này có thể hoạt động thì các cơ quan có thẩm quyền 72 của Nhà Nước phải ban hành các quy định để tạo hành lang pháp lý cho các công ty mua bán nợ này hoạt động, cũng như cần có luật pháp để bảo vệ các nhà đầu tư tham gia vào quá trình này. Và để có thể thực sự triển khai hiệu quả kỹ thuật chứng khoán hóa ở Việt Nam thì chúng ta còn khá nhiều việc phải chuẩn bị như tiếp tục hoàn thiện khuôn khổ pháp lý về thị trường tài chính, phát triển các thị trường phụ trợ như thị trường mua lại (Repo), thị trường các sản phẩm phái sinh (derivaties), hình thành các tổ chức xếp hạng tín nhiệm có uy tín và năng lực 3.3.3.2 Trái phiếu công trình Khi hai kênh tín dụng là ngân hàng và các tổ chức tín dụng và kênh khách hàng đang bị thu hẹp lại, thì với hành lang pháp lý hiện có thì phát hành trái phiếu công trình là một giải pháp về vốn cho các công ty bất động sản có thể thực hiện ngay. Tuy nhiên, dù thị trường chứng khoán Việt Nam đã phát triển đến một trình độ nhất định nhưng thị trường trái phiếu lại không khởi sắc, chưa thật sự hấp dẫn nhà đầu tư. Để phát hành trái phiếu bất động sản thành công thì các chủ đầu tư phải đưa ra các điều kiện hâp dẫn các nhà đầu tư như: - Các dự án huy động vốn phải là các dự án tốt, thì sản phẩm nhà đất phải thực sự hấp dẫn và nguồn cung sản phẩm phải đảm bảo, nghĩa là dự án khả thi và được triển khai đúng tiến độ; - Có cam kết chặt chẽ khi mua trái phiếu để bảo hộ quyền lợi cho các trái chủ khi có tranh chấp xảy ra, để các trái chủ sẽ bị thiệt thòi quyền lợi; - Cần kết hợp với các tổ chức bảo lãnh phát hành chuyên nghiệp, có uy tín và có đủ năng lực tài chính; - Đưa ra các sản phẩm phụ trợ hấp dẫn như: phát hành trái phiếu chuyển đổi kèm với quyền mua căn hộ với một tỷ lệ chiết khấu tương đối. Nhưng khi phát hành trái phiếu chuyển đổi chủ đầu tư phải tính đến việc cổ phiếu bị pha loảng sau khi chuyển đổi; cũng như khả năng kiểm soát công ty của các cổ đông hiện hữu; cơ cấu vốn công ty sẽ bị thay đồi nên tỷ suất lợi nhuận trên vốn chủ sẽ thay đổi…. 73 3.3.3.3 Chứng chỉ bất động sản Chứng khoán hóa theo mô hình phát hành chứng chứng chỉ đầu tư bất động sản, là mô hình theo đó chứng khoán được đảm bảo trị giá bằng bất động sản, cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản sau này mà không nhất thiết phải sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Chứng chỉ bất động sản là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán và đầu tư bất động sản. Giá trị được đảm bảo bằng bất động sản mà nó đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của bất động sản này, nhưng không nhất thiết nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ bất động sản đó trong suốt quá trình sở hữu chứng khoán. Cơ chế chuyển hóa thành chứng khoán của hình thức này: là toàn bộ bất động sản tham gia sẽ được chia nhỏ thành những chứng chỉ có giá trị như nhau sau phát hành ra công chúng. Quá trình phát hành này không cần thông qua các định chế tài chính trung gian. Hay nói một cách khác, một doanh nghiệp có nguồn thu trong tương lai có thể chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu này cho các nhà đầu tư để đổi lấy một khoản tiền mặt ngay tại thời điểm thông qua việc phát hành chứng khoán. Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng chỉ bất động sản này bao gồm: đơn vị phát hành (chủ đầu tư dự án), đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát và các nhà đầu tư. Tại thời điểm phát hành chứng khoán sẽ được phát hành rộng rãi cho mọi đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia. Trong quá trình thực hiện dự án, chứng khoán bất động sản sẽ được tự do chuyển nhượng. Theo đó tính thanh khoản của sản phẩm này là rất cao cho người năm giữ chứng nó. Tại thời điểm phát hành thì tất cả các thông tin liên quan đến dự án phải được công bố một cách công khai, minh bạch và được đặt dưới sự giám sát của một tổ chức trung gian làm ngân hàng giám sát. Chủ đầu tư dự án sẽ đưa ra một bản cáo bạch, trong đó có thông tin đầy đủ, rõ ràng, chính xác về tình hình tài 74 chính của chủ đầu tư dự án, chi tiết dự án, các điều khoản về quyền lợi và trách nhiệm của hai bên, cảnh báo những rủi ro có thể xảy ra, cam kết về tiến độ thực hiện dự án và việc bồi thường cho nhà đầu tư vào chứng chỉ bất động sản khi dự án gặp phải những sự cố do lỗi của nhà đầu tư dự án đó. Điều này đảm bảo cho dự án đầu tư được hoàn thành đúng tiến độ và chất lượng đã cam kết, hạn chế hiện tượng tiêu cực trong giao dịch bất động sản cũng như hạn chế được rủi ro cho tổ chức phát hành. Ngoài ra, việc công khai thông tin này sẽ phần nào hạn chế hiện tượng đầu tư bất động sản. Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ dự án được bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản sẽ là người có nhu cầu thực sự, do đó sẽ tránh được hiện tượng đầu cơ bất động sản. Còn các nhà đầu tư sẽ được chia lãi dựa trên lợi nhuận thu được từ việc đấu giá dự án đã hoàn thành Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản cũng là một ưu điểm của chứng chỉ đầu tư bất động sản, sẽ tăng tính thanh khoản cho bất động sản và mở rộng cho các nhà đầu tư ít vốn mặc dù không có khả năng sở hữu hoàn toàn một bất động sản, vẫn có thể tham gia đầu tư vào thị trường này, thị trường mà từ trước tới nay chỉ dành riêng cho những nhà đầu tư nhiều vốn. Bên cạnh đó việc tách quyền sở hữu và quyền sử dụng bất động sản ra sẽ có thêm nhiều đối tượng tham gia vào thị trường như các công ty tài chính, bảo hiểm, các quỹ đầu tư, các nhà đầu tư nước ngoài, kiều bào … Đến đây, chứng chỉ bất động sản đã thực hiện được việc gắn kết ở mức cao giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản. So với hình thức trái phiếu công trình thì chứng chỉ bất động sản an toàn hơn vì nhà đầu tư có thể kiểm soát được việc sử dụng vốn đúng mục đích thông qua sự kiểm soát và giải ngân theo tiến độ triển khai dự án của ngân hàng. Nếu mua trái phiếu công trình, nhà đầu tư không kiểm soát được việc sử dụng vốn của đơn vị phát hành trái phiếu Phát hành chứng chỉ bất động sản tạo điều kiện giảm chi phí huy động vốn so với huy động vốn qua các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên, khi huy động vốn dưới hình thức chứng chỉ bất động cũng có một số bất cập về chi phí gián tiếp cho việc thực hiện các giao dịch cũng như những trở ngại trong việc công bố thông tin theo yêu cầu của cơ quan quản lý. 75 Để cho mô hình chứng chỉ bất động sản có thể đưa vào áp dụng tại Việt Nam thì thị trường chứng khoán phát triển đủ mạnh để tạo ra môi trường thuận lợi cho việc phát hành, niêm yết và giao dịch chứng chỉ bất động sản. Để thị trường chứng khoán Việt Nam phát triển, cần hội đủ 4 yếu tố: cung, cầu, tổ chức tài chính trung gian và hệ thống văn bản pháp lý. Ngoài ra, còn yêu cầu thị trường bất động sản phải phát triển đến trình độ nhất định, phải minh bạch, lành mạnh và ổn định thì lúc đấy chứng chỉ bất động sản mới thực sự trở thành công cụ huy động vốn có sức hút với các nhà đầu tư chứng khoán. 3.3.4 Phát hành quyền chọn mua đối với kênh huy động truyền thống từ người mua và nhà đầu tư. Để bảo vể quyền lợi của người mua, Nhà Nước đã đưa ra một số tiêu chuẩn mà các chủ đầu tư phải tuân theo trước khi huy động vốn từ khách hàng. Như đối với các dự án chung cư và căn hộ cao cấp thi chủ đầu tư phải hoàn thiện phần móng trước khi huy động vốn từ khách hàng. Tuy nhiên điều khoản này là ngặt nghèo đối với các công ty có vốn nhỏ, chỉ đủ để thực hiện giai đoạn đền bù giải tỏa, còn đến giai đoạn thi công họ phải huy động vốn vay. Để có thể vừa bảo vệ người mua cũng như tạo điều kiện cho chủ đầu tư huy động vốn thì Nhà Nước có thể nghiên cứu và áp dụng mô hình của Singapore cho phép chủ đầu tư huy động trước khi xây dựng xong móng. Để bảo vệ người mua, luật pháp Singapore có quy định về quyền chọn mua, đây là quyền mà người bán (thường là chủ đầu tư) phải cung cấp cho người mua. Quyền chọn mua có hiệu lực trong vòng 3 tuần tính từ ngày trao giấy chứng nhận quyền sở hữu và bản thảo hợp đồng mua bán. Như vậy, theo quyền này, ngoài việc được chủ đầu tư cung cấp thông tin và văn bản liên quan đến dự án, người mua còn được quyền cân nhắc trong vòng 3 tuần xem có nên mua hay không và tất nhiên không phải bồi thường trong thời gian quyền này chưa có hiệu lực. Hiện nay, ở VN chưa có quyền này. Một biện pháp khác có thể các doanh nghiệp cần nghiên cứu: để tuân thủ quy định của Nhà Nước và cũng để đảm bảo cho người mua không gặp rủi ro mà 76 doanh nghiệp vẫn huy động được vốn khi chưa xây dựng xong phần móng thì các doanh nghiệp nhà đất mở tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Người mua nhà gửi tiền đặt cọc vào tài khoản đó, sau khi trừ những khoản đảm bảo theo quy định và phí dịch vụ, sẽ cho doanh nghiệp nhà đất vay vốn tương ứng để đầu tư dự án với lãi suất thấp, với hình thức này, người mua không sợ mất tiền mà nhà đầu tư vẫn có vốn thực hiện dự án. Mặt khác, đối với các dự án đã đáp ứng được các tiêu chí của luật pháp nhưng đặt trong bối cảnh Chính Phủ thực thi các biện pháp chóng lạm phát, lãi suất cho vay ngân hàng tăng cao, van tín dụng ngân hàng bị khóa thì kênh tín dụng này cũng gặp vấn đề lớn: khách hàng không có khả năng đóng tiếp các lần huy động tiếp theo của chủ đầu tư. Qua một số báo cáo khảo sát của một số tổ chức, khi thị trường bất động sản đóng băng thì phân khúc sản phẩm căn hộ cao cấp bị ảnh hưởng nhiều nhất. Vì hiện nay, các chủ đầu tư đầu tư ồ ạt vào các dự án được coi là "cao cấp" đã gây ra những khó khăn trong việc tiêu thụ, hàng hóa thừa khá nhiều, trong khi những người thực sự có nhu cầu lại vẫn thiếu nhà. Các chủ đầu tư cần phân khúc lại sản phẩm, những sản phẩm có mức giá vừa phải đang có nhu cầu rất cao sẽ dễ huy động, nhất là với những công ty còn nhỏ hoặc chưa nhiều kinh nghiệm mà sức mạnh kinh doanh chủ yếu dựa vào việc sở hữu một quỹ đất dồi dào. 3.3.5 Các giải pháp về phía nhà nước Hiện các kênh tín dụng qua ngân hàng và tư khách hàng đang bị tắc nghẽn, do vậy Nhà Nước cần có những nghiên cứu đề xuất hành lang pháp lý tạo điều kiện cho sự hình thành các định chế tài chính, tín dụng phí ngân hàng như: quỹ đầu tư bất động sản, Tổ chức tái cho vay thế chấp nhà ở, trái phiếu dự án, quỹ tiết kiệm nhà ở, hệ thống tiêu chí thẩm định các khoản cho vay nhà ở... Các hành lang pháp lý này cần cải tiến, dỡ bỏ những rào cản đang hạn chế hoạt động của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản và ngân hàng thương mại. Bên cạnh đó, cần phải nghiên cứu và ban hành các hành lang pháp lý để một số thị trường hổ trợ thị trường truyền thống ra đời và hoạt động như thị trường thế chấp 77 cầm cố thứ cấp, hay như các công ty ủy thác đầu tư bất động sản … Mặt khác, Nhà Nước cần rà soát, chỉnh sửa và bổ sung để có một hành làng pháp lý về bất động sản và tín dụng bất động sản đồng nhất hơn, tránh sự đá nhau giữa các luật với nhau. Như: Luật Đất đai 2003 và Bộ Luật dân sự quy định, đối với hộ gia đình và cá nhân ở trong nước sử dụng đất không phải là đất thuê, được Nhà nước giao đất không thu tiền, còn đất được Nhà nước giao có thu tiền thì được sử dụng để thế chấp tại các tổ chức tín dụng, tổ chức kinh tế hoặc cá nhân để vay vốn kinh doanh. Nhưng Luật Đất đai 2003 cũng quy định, các ngân hàng không được giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì thế, có trường hợp, một ngân hàng cho một chủ thể thế chấp bất động sản nhưng lại không hề biết rằng bất động sản đó đã bị thế chấp tại một tổ chức khác. Đến lúc đáo hạn, chủ thể không trả được nợ nhưng ngân hàng lại không thể phát mãi vì không giữ cơ sở pháp lý quan trọng là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hoàn thiện và phát triển thị trường thế chấp - cầm cố, trong đó có việc xem xét cho phép hình thành thị trường thứ cấp. Ngoài ra, Chính Phủ cũng nên xem xét việc cho phép thế chấp - cầm cố bằng bất động sản tại các ngân hàng nước ngoài là hướng mở rộng cũng rất hiệu quả. Lực vốn của các ngân hàng trong nước rất hạn chế, việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố với sự tham gia của các tổ chức tín dụng nước ngoài là một cách khơi được nguồn vốn rất mạnh cho đầu tư. Việc mở rộng thị trường thế chấp - cầm cố là một giải pháp đúng đắn cho việc tăng vốn đầu tư đối với thị trường bất động sản hiện nay. 3.3.6 Các giải pháp khác Ngoài các biện pháp đề khai thông nguồn vốn ở trên thì chúng ta có thể nghiên cứu và đưa vào áp dụng một số mô hình cũng như một số sản phẩm: Cần xây dựng hệ thống chính sách và định chế tốt cần xử lý hai việc kỹ thuật quan trọng: + Một là, cung cấp công cụ tài chính có lãi suất cố định cho người sử dụng mua bất động sản để phòng rủi ro lãi suất tăng; + Hai là, cung cấp cơ hội/khả năng cho người vay tái cấp tài chính để 78 mua tài sản khi lãi suất giảm.. Nghiên cứu áp dụng mô hình Công ty tín thác đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT). REIT là tên gọi của Quỹ tín thác đầu tư bất động sản là một loại hình công ty đầu tư chuyên mua, phát triển, quản lý và bán bất động sản dựa trên việc quản lý chuyên nghiệp danh mục đầu tư bất động sản. Đây là một hình thức đầu tư kinh doanh trên thị trường bất động sản thông qua các loại tài sản sở hữu hoặc tài sản đảm bảo nợ mà các tổ chức và cá nhân có thể tham gia bằng cách mua hoặc bán cổ phần. Khi phát triển REIT mang đến một số lợi ít sau: - Lợi ích đối với nhà đầu tư: REIT có lợi thế tránh bị đánh thuế chồng trong đầu tư và không giới hạn mức đầu tư tối thiểu, REIT mang lại cho nhà đầu tư thu nhập trong hiện tại ổn định và hấp dẫn. Một nhân tố khác hấp dẫn nhà đầu tư là sự vận hành của REIT được giám sát dựa trên khuôn khổ pháp lý, bởi ban giám đốc độc lập, các chuyên gia phân tích, kiểm toán, các phương tiện truyền thông chuyên về kinh doanh và tài chính. - Lợi ích đối với nền kinh tế: + Mở ra nhiều cơ hội đầu tư: REIT cung cấp nguồn vốn dài hạn từ việc huy động vốn rộng rãi để hình thành một loại hình đầu tư có khả năng đáp ứng nhu cầu vốn rất lớn cho các dự án bất động sản và cũng đồng thời hỗ trợ các ngân hàng và những công ty phát triển bất động sản sơ cấp trong việc thu hồi vốn đã bỏ ra để đầu tư cho dự án khác. Chứng chỉ đầu tư của REIT với mệnh giá nhỏ có thể mang lại nhiều cơ hội đầu tư cho bất kỳ ai có thể tham gia vào thị trường bất động sản. + Tạo ra các điều kiện an toàn và chuyên nghiệp hơn cho hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản: Các chính sách đầu tư và cấu trúc của REIT được giám sát theo quy định pháp luật nhằm đảm bảo an toàn đầu tư và thu nhập ổn định. Phần lớn REIT sử dụng tiền vốn của REIT để mua các tài sản đã hoàn thiện sau đó đem cho thuê lại. Tiền thuê là nguồn thu nhập chính của các REIT. REIT thường không được phép cho vay hoặc vay tiền. Những hạn chế này được cởi bỏ 79 một phần hoặc toàn bộ đối với các công ty trực thuộc REIT. + Hỗ trợ cung cấp nhiều sản phẩm đa dạng cho thị trường bất động sản, đặc biệt là đối với thị trường tài sản cho thuê mua: hoạt động chủ yếu của REIT là nắm giữ tài sản để cho thuê và thu nhập chủ yếu của REIT là từ cho thuê tài sản. REIT có thể mua lại nhiều loại tài sản như khách sạn, trường học, bệnh viện, kho hàng, khu mua sắm,… từ bất kỳ cá nhân hoặc tổ chức nào không có đủ kinh nghiệm quản lý, bị thua lỗ, gặp khó khăn trong việc xử lý …, sau đó REIT có thể thuê một công ty quản lý tài sản chuyên nghiệp để thu lợi từ các tài sản mua được. + Giúp phát triển các lĩnh vực chuyên môn và các chương trình phát triển kinh tế xã hội Kết luận phần 3 Trong phần này, người viết đưa ra các giải pháp nhằm tăng thêm các hiệu quả hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản nhằm đáp ứng được nhu cầu về vốn của thị trường bất động sản. Các giải pháp được đưa ra đối với ngân hàng, các tổ chức tín dụng, với khách hàng, các chủ đầu tư, Chính phủ nhằm tập trung vào việc khắc phục những hạn chế và đồng thời khơi thông các nguồn tín dụng như: các giải pháp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng từ ngân hàng; cho phép hình thành thị trường thế chấp cầm cố thế chấp để nâng cao tính thanh khoản các khoản cho vay của các tổ chức tín dụng. Ở mức cao hơn nửa là tiến hành các biện chứng khoán hóa bất động sản như: chứng khoán hóa các khoản cho vay cầm cố thế chấp, phát hành trái phiếu công trình và phát hành chứng chỉ bất động sản một mặt để giải quyết nhu cầu vốn mặt khác nâng cao tính thanh khoản của các khoản tín dụng, đồng thời mỡ rộng nguồn tài trợ cho vay từ rất nhiều đối tượng khác trong nên kinh tế. Các giải pháp được đưa ra như trên hy vọng sẽ góp phần hoàn thiện hơn hoạt động của thị trường tín dụng bất động sản và thị trường BĐS. 80 KẾT LUẬN Việt Nam đã gia nhập WTO, nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng có rất nhiều cơ hội để phát triển. Để thị trường bất động sản có thế phát triển bền vững, minh bạch, có tác động tốt đến sự phát triển của nền kinh tế thì chúng ta cần có các biện pháp hỗ trợ và điều chỉnh, trong đó hổ trợ tín dụng có vai trò rất quan trọng. Và để duy trì cho thị trường tín dụng luôn được thông suốt, phát triển bền vững thì trước hết chúng ta cần hoàn thiện hành lang pháp lý làm cơ sở để cho thị trường này hoạt động. Bên cạnh đó, chúng ta cần có các giải pháp để hổ trợ và phát triển hơn nữa thị trường tín dụng bất động sản hiện giờ như cho phép hình thành thị trường cầm cố thế chấp thứ cấp, thông qua nguyên tắc hoạt động của thị trường này tạo tính thanh khoản cho các khoản cho vay thế chấp cầm cố, và có thể duy trì một lượng vốn nhất định cho các tổ chức tín dụng cho vay trực tiếp. Và phát triển hơn nữa là chứng khoán hóa các khoản cho vay thế chấp cầm cố này, lúc này thị trường tín dụng bất động sản đã được mở rộng với nhiều nhà đầu tư tham gia cho vay vốn thông qua nghiệp vụ mua trái phiếu của các công ty mua bán nợ. Lúc này khả năng tiếp cận các khoản tín dụng sẽ dễ hơn đối với các đối tượng có nhu cầu vế vốn. Một số mô hình chứng khoán hóa bất động sản khác cũng nên nghiên cứu và ứng dụng trong thời điểm này như phát hành trái phiếu công trình, hay phát hành chứng chỉ bất động sản. Các mô hình này nếu hoạt động tốt cũng cung cấp cho thị trường bất động sản một lượng vốn không nhỏ và mang tính thanh khoản cao…. Ngoài những giải pháp mang tính vĩ mô, thì nội tại mỗi tổ chức tín dụng phải có những biện pháp để quản lý chặt hơn, tốt hơn các khoản tín dụng của mình. Các chủ đầu tư thì phải có những biện pháp để có thể huy động và sử dụng tốt nhất nguồn vốn đi vay của mình. … Với mục tiêu tăng trưởng tín dụng một cách ổn định, bền vững, và cung ứng đủ vốn cho thị trường bất động sản hoạt động tốt thì những giải pháp được đề nghị trong đề tài này sẽ góp một phần nhỏ để hoàn thiện mục tiêu chung ấy. 81 TÀI LIỆU THAM KHẢO Tiếng Việt 1. Công ty chứng khoán BảoViệt (2008), báo cáo ngành bất động sản. 2. Trần Thanh Bình,“Khi thị trường địa ốc “đóng băng””, báo Thanh niên 3. Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam), Các xu hướng phát triển bất động sản Việt Nam năm 2008; Hội thảo thị trường nhà ở - Thích nghi để phát triển; Tổng quan thị trường văn phòng – Cao ốc văn phòng hạng B tại TP. Hồ Chí Minh; Tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội năm 2007-triển vọng 2008 & tiêu điểm tỉnh Hà Tâ; Thị trường bất động sản Hà Nội cấp nhật quý II năm 2008. 4. PGS.PTS Vũ Văn Hóa chủ biên (1998), Lý thuyết tiền tệ,- Trường Đại học Tài chính – Kế toán Hà Nội. 5. Luật dân sự 2005 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 6. Luật Đất đai 2003 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 7. Luật kinh doanh bất động sản 2006 của Chính phủ nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam 8. Nghị định Chính Phủ số 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006 9. Nghị định Chính Phủ số 153/2007/NĐ-CP ngày 15 tháng 10 năm 2007 Các trang web 1. Bộ kế hoạch và đầu tư 2. Tổng Cục Thống kê 3. Sở giao dịch chứng khoán TP.HCM 4. Tin nhanh Việt Nam 5. Thời báo kinh tế Việt Nam 6. Saga Việt Nam 7. Báo Tuổi trẻ 8. Báo Vietnamnet 9. Báo thanh niên 10. Báo Sài Gòn tiếp thị Tiếng Anh 1. Rik Mekkelholt, Market Trends &Local Opportunities For Retailers And Developers, 2008