Quản lý và sử dụng đất đô thị trong quá trình công nghiệp hoá - Hiện đại hoá đất nước

kể từ khi nhận đất, người được giao đất vẫn không tiến hành sử dụng mà không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép thì quyết định giao đất không còn hiệu lực. *. Thuê đất Các tổ chức và cá nhân không thuộc diện được giao đất hoặc không có quỹ đất xin giao, hoặc các công việc sử dụng không thuộc diện được giao đất thì phải tiến hành cho thuê đất. Nhà nước cho các tổ chức, cá nhân Việt Nam thuê đất đô thị để sử dụng vào các mục đích sau đây: - Tổ chức mặt bằng phục vụ cho việc thi công xây dựng các công trình trong đô thị. - Sử dụng mặt bằng làm kho bãi. - Tổ chức các hoạt động xã hội như cắm trại, hội chợ, lễ hội. - Xây dựng các công trình cố định theo các dự án đầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, nhà ở. Các tổ chức, cá nhân nếu có nhu cầu thuê đất trong đô thị dành cho các mụch đích đã được phê duyệt thì phải làm hồ sơ xin thuê đất. * Hồ sơ xin thuê đất bao gồm: - Đơn xin thuê đất. - Thiết kế sơ bộ mặt bằng khu đất xin thuê kèm theo thuyết minh. - Bản đồ địa chính khu đất xin thuê. - Giới thiệu địa điểm của Kiến trúc sư trưởng thành phố hoặc Sở Xây dựng (đối với nơi không có Kiến trúc sư trưởng). Đối với việc xin thuê đất để xây dựng các công trình cố định, việc xin thuê đất được tiến hành như các thủ tục và trình tự xin giao đất. * Thẩm quyền quyết định cho thuê đất: Cơ quan địa chính cấp tỉnh xem xét, thẩm tra hồ sơ xin thuê đất và trình cơ quan nhà nước có thẩm quyền quyết định. * Hợp đồng cho thuê đất: Sau khi có quyết định cho thuê đất, cơ quan nhà nước được uỷ quyền tiến hành ký hợp đồng với bên xin thuê đất. Người thuê đất có nghĩa vụ: - Sử dụng đất đúng mục đích. - Nộp tiền thuê đất, lệ phí địa chính theo đúng quy định của pháp luật. - Thực hiên đúng hợp đồng thuê đất. Hết thời hạn thuê đất, đối với trường hợp sử dụng mặt bằng, người thuê đất phải thu dọn mặt bằng trở lại nguyên trạng, không được làm hư hỏng công trình cơ sở hạ tầng kỹ thuật có liên quan và bàn giao lại cho bên cho thuê. Đối với việc cho người nước ngoài thuê đất được tiến hành theo quy định riêng của Nhà nước. 3.4. Đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị *. Nghĩa vụ đăng ký quyền sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Mọi tổ chức, cá nhân khi sử dụng đất đều phải tiến hành kê khai đăng ký việc sử dụng đất với Uỷ ban nhân dân phường, thị trấn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp đất đang sử dụng. Việc đăng ký đất đai không chỉ đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất mà còn là nghĩa vụ bắt bụôc đối với người sử dụng đất. Việc đăng ký đất đai sẽ giúp cho cơ quan nhà nước nắm chắc hiện trạng sử dụng đất, thực hiện các tác nghiệp quản lý, đồng thời thường xuyên theo dõi, quản lý việc sử dụng đất đai theo đúng mục đích. *. Xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất đô thị Do yếu tố lịch sử để lại, có nhiều người đang sử dụng hợp pháp đất đai tại các đô thị song chưa có đủ các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp đó. Chính vì vậy, để tăng cường công tác quản lý cần phải tổ chức xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hợp pháp cho người sử dụng hiện hành. Việc xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho những người đang sử dụng thường thuộc vào các trường hợp sau đây: - Cá nhân sử dụng đất có các giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ Cách mạmg lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam cấp. - Những người đang có các giấy tờ hợp lệ chứng nhận quyền sử dụng đất do các cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, không có tranh chấp về quyền sử dụng đất và đang sử dụng đất không thuộc diện phải giao lại cho người khác theo chính sách của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam hoặc Chính phủ Cách mạng lâm thời miền Nam Việt Nam. - Các cá nhân đang sử dụng đất đã thực hiện hoặc cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước về quyền sử dụng đất. Những người sử dụng đất đô thị không có nguồn gốc hợp pháp, nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ như quy định song có đủ các điều kiện sau đây thì cũng được xem xét cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: - Đất đang sử dụng phù hợp với quy hoạch xây dựng đô thị được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. - Không có tranh chấp hoặc không có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. - Không vi phạm các công trình cơ sở hạ tầng công cộng và các hành lang bảo vệ các công trình kỹ thuật đô thị. - Không lấn chiếm đất thuộc các công trình di tích lich sử, văn hoá, tôn giáo đã được Nhà nước công nhận - Nộp tiền sử dụng đất và cam kết thực hiện các nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước về sử dụng đất. *. Hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Hồ sơ xin xét, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị phải bao gồm đầy đủ những giấy tờ sau đây: - Đơn xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị. - Các giấy tờ hợp lệ chứng minh quyền sử dụng đất. Nếu không có đủ các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất hợp pháp thì cơ quan tiếp nhận hồ sơ phải thông báo liên tục trên báo địa phương, sau 30 ngày không có ý kiến tranh chấp thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét giải quyết. - Sơ đồ lô đất xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. *. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (gọi tắt là cấp tỉnh) cấp. Cơ quan quản lý và địa chính giúp cho Uỷ ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện việc đăng ký, xét, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ gốc và quản lý hồ sơ về sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị. 3.5. Chuyển quyền sử dụng đất đô thị Chuyển quyền sử dụng đất được hiểu là việc người có quyền sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người khác, tuôn theo các quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai. Sự thay đổi chuyển dịch chủ sử dụng đất là sự vận động bình thường, tất yếu, thường xuyên của cuộc sống xã hội nhất là trong nền kinh tế thị trường. Vì vậy, công tác quản lý đất đai phải thường xuyên nắm bắt, cập nhật được các biến động về chủ sở hữu để một mặt đảm bảo quyền lợi chính đáng của người chủ sử dụng, mặt khác tạo điều kiện tăng cường công tác quản lý đất đai được kịp thời chính xác. Hơn nữa làm tốt công tác quản lý chuyển quyền sử dụng đất sẽ ngăn chặn được tình trạng lợi dụng quyền tự do chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các hành vi đầu cơ, buôn bán đất đai kiếm lời, tăng cường các nguồn thu tài chính thích đáng với các hoạt động buôn bán kinh doanh đất đai. Theo quy định của Luật Đất đai và Bộ Luật Dân sự thì chuyển quyền sử dụng đất gồm 5 hình thức: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế và thế chấp quyền sử dụng đất. - Chuyển đổi quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất trong đó các bên chuyển giao đất và chuyển quyền sử dụng đất cho nhau theo các nội dung, hình thức chuyển sử dụng đất theo quy định của các cơ quan có thẩm quyền được quy định trong Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai. - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất, trong đó người sử dụng đất (gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng (gọi là bên nhận quyền sử dụng đất), còn người được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng. - Cho thuê quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất có thời hạn, trong đó bên cho thuê chuyển giao đất cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, còn bên thuê phải sử dụng đất đúng mục đích, trả tiền thuê và trả lại đất khi hết thời hạn thuê. - Thế chấp quyền sử dụng đất: là hình thức chuyển quyền sử dụng đất không đầy đủ, trong đó bên thế chấp dùng quyền sử dụng đất để đảm bảo việc thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.Thông thường việc thế chấp đất đô thị thường đi liền với thế chấp về nhà ở hoặc thế chấp về nhà ở nhưng thực chất là thế chấp cả về đất ở. - Thừa kế quyền sử dụng đất: là việc chuyển quyền sử dụng đất của người chết sang người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật phù hợp với quy định của Bộ Luật Dân sự và pháp luật về đất đai. *. Thẩm quyền và thủ tục chuyển quyền sử dụng đất. Theo quy định của Điều 692 Bộ Luật Dân sự thì việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Đối với việc chuyển đổi quyền sử dụng đất ở đô thị phải tiến hành làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện. Đối với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đô thị phải làm thủ tục tại Uỷ ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ương. Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được các bên thoả thuận thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản có chứng thực của Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền (trừ văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất thì được tiến hành theo Luật thừa kế). *. Những điều kiện được chuyển quyền sử dụng đất đô thị. Chỉ những người sử dụng đất hợp pháp mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất. Người được phép chuyển quyền sử dụng đất phải có đầy đủ các điều kiện sau đây: - Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp theo quy định của pháp luật về đất đai. - Trong thời hạn còn được quyền sử dụng đất và chỉ được chuyển quyền sử dụng đất trong thời hạn được quyền sử dụng còn lại. - Phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự và Luật Đất đai; đất chuyển quyền sử dụng không thuộc diện thu hồi, không thuộc khu vực có quy hoạch, không có tranh chấp ở vào thời điểm chuyển quyền sử dụng đất. 3.6. Thu hồi đất và đền bù khi thu hồi đất đô thị *. Thu hồi đất xây dựng và phát triển đô thị. Để phục vụ cho nhu cầu xây dựng, phát triển đô thị, Nhà nước có quyền thu hồi phần diện tích đất đai đã giao cho các tổ chức, cá nhân sử dụng hiện đang nằm trong vùng quy hoạch xây dựng phát triển đô thị. Khi thu hồi đất đang có người sử dụng để xây dựng cơ sở hạ tầng công cộng, các công trình lợi ích chung, thực hiện việc cải tạo và xây dựng đô thị theo quy hoạch và các dự án đầu tư lớn đã được duyệt thì phải có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trước khi thu hồi đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho người đang sử dụng đất biết về lý do thu hồi, kế hoạch di chuyển và phương án đền bù thiệt hại về đất đai và tài sản gắn với đất. Người đang sử dụng đất bị thu hồi đất phải chấp hành nghiêm chỉnh quyết định thu hồi đất của Nhà nước. Trong trường hợp người có đất cố tình không chấp hành quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bị cưỡng chế di chuyển ra khỏi khu đất đó. Khi thu hồi đất để xây dựng đô thị mới, hoặc phát triển các công trình công cộng, Uỷ ban nhân dân các thành phố thuộc tỉnh, thị xã, quận huyện phải lập và thực hiện các dự án di dân, giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện sinh hoạt cần thiết và ổn định cuộc sống cho người có đất bị thu hồi. Đối với các trường hợp các tổ chức, cá nhân tự nguyện chuyển nhượng thừa kế, biếu tặng và trường hợp chuyển đổi quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất hợp pháp khác thì việc đền bù, di chuyển và giải phóng mặt bằng do hai bên thoả thuận không thuộc vào chế độ đền bù thiệt hại của Nhà nước. Nhà nước chỉ thực hiện việc thu hồi và giao đất về thủ tục theo quy định của pháp luật. *. Đền bù thu hồi đất đô thị. Đối tượng được hưởng đền bù thiệt hại khi thu hồi đất bao gồm các hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất hợp pháp; các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế, xã hội đang sử dụng đất hợp pháp và đã nộp tiền sử dụng đất mà tiền đó không thuộc nguồn vốn của Ngân sách nhà nước. Ngoài ra, những trương hợp sau đây khi bị thu hồi đất tuy không được hưởng tiền đền bù thiệt hại về đất nhưng được hưỏng đền bù thiệt hại về tài sản và trợ cấp vốn hoặc xem xét cấp đất mới: + Hộ gia đình hoặc cá nhân sử dụng đất tạm giao, đất thuê của Nhà nước, hoặc đất đấu thầu. + Cơ quan nhà nước, tổ chức chính trị- xã hội, các đơn vị lực lượng vũ trang nhân dân, các tổ chức kinh tế của Nhà nước được giao đất mà được miễn không phải nộp tiền giao đất hoặc nộp tiền giao đất bằng nguồn vốn của Ngân sách nhà nước. Những người sử dụng đất bất hợp pháp khi bị Nhà nước thu hồi đất thì không được đền bù thiệt hại về đất và phải tự chịu mọi chi phí tháo dỡ, giải toả mặt bằng theo yêu cầu của Nhà nước. Về nguyên tắc chung, người được Nhà nước giao đất sử dụng vào mục đích nào thì khi Nhà nước thu hồi đất được đền bù bằng cách giao đất có cùng mục đích sử dụng để thay thế. Trường hợp Nhà nước không thể đền bù bằng đất hoặc người bị thu hồi đất không yêu cầu đền bù bằng đất thì đền bù bằng tiền theo giá đất bị thu hồi, do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định. Đối với trường hợp đất ở đô thị, khi Nhà nước thu hồi thì việc đền bù chủ yếu bằng nhà ở hoặc bằng tiền. Việc đền bù thiệt hại về tài sản như nhà cửa, vật kiến trúc, công trình ngầm gắn liền với đất bị thu hồi bằng giá trị thực tế còn lại của các công trình đó. Trong trường hợp mức giá đền bù không đủ để xây dựng ngôi nhà mới có tiêu chuẩn kỹ thuật tưong đương ngôi nhà đã phá dỡ thì hộ gia đình được đền bù thêm, nhưng mức đền bù thêm không được vượt quá giá xây dựng mới. 3.7. Thanh tra, giải quyết các tranh chấp, giải quyết khiếu nại, tố cáo và sử lý các vi phạm về đất đô thị. *. Những nội dung tranh chấp về đất đai đô thị Trong thực tế thực hiện quyền sử dụng đất luôn luôn xuất hiện những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp. Những hình thức tranh chấp đất đai thường xảy ra trong quản lý đất đô thị là: - Tranh chấp về diện tích đất đai sử dụng. - Tranh chấp về hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất ( chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất). - Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất. - Tranh chấp về bồi thường hại về đất. - Tranh chấp về ranh giới sử dụng đất. - Tranh chấp về lối đi. - Tranh chấp về cản trở thực hiện quyền sử dụng đất ( như không cho đào rãnh thoát nước qua bất động sản liền kề...). - Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất đai. *. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai. Theo quy định tại Điều 38, Luật Đất đai, thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất thuộc Uỷ ban nhân dân và toà án nhân dân các cấp. * Uỷ ban nhân dân có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không có các giấy tờ chứng nhận quyền của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Cụ thể: - Uỷ ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân, hộ gia đình với nhau; giữa cá nhân, hộ gia đình với các tổ chức nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình. - Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức; giữa tổ chức với hộ gia đình, cá nhân nếu các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc trung ương. - Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của Uỷ ban nhân dân đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. * Thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất của Toà án nhân dân. Toà án nhân dân giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó. Việc giải quyết xét xử các tranh chấp về đất đai được thực hiện theo các thủ tục và các quy định pháp luật hiện hành 4. Cơ sở lý luận trong quản lý sử dụng đất đô thị 4.1. Việc sử dụng đất đô thị có tác dụng rất lớn đối với sự thúc đẩy hoặc kìm chế sự phát triển của kinh tế đô thị. Đất đô thị với tính cách là tải thể của sự vận hành kinh tế đô thị, về bản chất thuộc vào "tư liệu lao động nóichung". Tất cả mọi hoạt động kinh tế đô thị đều được tiến hành trong một không gian nhất định do đất đô thị tạo ra, tách rời đất đô thị bất kỳ yếu tố nào của kinh tế đô thị cũng không thể phát huy được tác dụng. Từ ý nghĩa này mà nói, đất đô thị là một yếu tố cấu thành quan trọng của kinh tế đô thị. Tại các đô thị, dân số tập trung đông đúc, công trình kiến trúc dày đặc, yếu tố sản xuất tích tụ cao. Đất đô thị phụ tải một số lớn hoạt động kinh tế và tích luỹ một số lớn lao động xã hội. Các đặc điểm này tạo điều kiện thuận lợi cho sự phát triển kinh tế đô thị, vì rằng trong việc phát triển sản xuất chuyên môn hoá phải đi đôi với hiệp tác hoá xã hội rộng rãi. Các đơn vị kinh tế của đô thị có thể sử dụng chung hệ thống kết cấu hạ tầng kỹ thuật công cộng; điều đó chứng tỏ việc sử dụng đất đô thị có tác dụng thúc đẩy rất lớn đối với sự phát triển kinh tế đô thị. Kinh tế đô thị không ngừng phát triển về phía trước mà sự phụ tải kinh tế của đô thị thì thường có mức độ nhất định. Nếu như đất đô thị không được sử dụng hợp lý, sức phụ tải kinh tế của nó sẽ bị giảm bớt. Khi quĩ đất hiện có của đô thị không dung nạp được qui mô là đạt tới của sự phát triển kinh tế đô thị, thì phải mở rộng đất đô thị, dẫn đến làm nảy sinh những vấn đề xã hội mới. Như vậy sự hạn chế của việc mở rộng đất đô thị có tác dụng kiềm chế đối với sự phát triển kinh tế đô thị. 4.2. Kết cấu sử dụng đất đô thị ảnh hưởng trực tiếp đên toàn bộ công năng và cơ cấu kinh tế đô thị, do đó ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế đô thị. Các loại đất sử dụng của đô thị là một chỉnh thể hữu cơ có quan hệ tỷ lệ nhất định; nếu tỷ lệ sử dụng đất đô thị không cân đối, tất sẽ gây ra sự không ăn khớp giữa các loại công năng của đô thị, từ đó hạ thấp công năng kinh tế và cản trở sự phát triển của kinh tế đô thị. Khi kết cấu sử dụng đất đô thị được bố trí hợp lý, sẽ có thể nâng cao mạnh mẽ công năng kinh tế của toàn bộ đô thị. Theo tài liệu nước ngoài, nếu đất sử dụng cho công nghiệp được bố trí hợp lý thì có thể tiết kiệm 10 - 20% đất sử dụng của đô thị; đất sử dụng cho các tuyến đường giao thông nếu được bố trí hợp lý sẽ rút ngắn được 20 - 40%. Nói chung, kết cấu và tỷ lệ các loại đất sử dụng của đô thị có mối tương quan với sự bố cục và tỷ lệ giữa các ngành kinh tế đô thị. Sự phát triển của kinh tế đô thị thường đi liền với sự biến động của cơ cấu kinh tế đô thị, trong trường hợp kết cấu sử dụng đất đô thị không thay đổi hoặc không thay đổi hợp lý, sẽ cản trở sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế đô thị, do đó tác động tiêu cực đến sự phát triển của kinh tế đô thị. 4.3. Sử dụng đất đô thị, đặc biệt là sự khác biệt về vị trí của đất đô thị, ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài của doanh nghiệp đô thị. Hiệu quả kinh tế tụ hội là thuật ngữ dùng để chỉ hiệu ứng sản sinh do sự tập trung của các quần thể và các cá nhân trên cùng một không gian khu vực gồm 2 loại: hiệu quả kinh tế qui mô nội bộ doanh nghiệp và hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài doanh nghiệp. Nói chung hiệu quả kinh tế qui mô nội bộ doanh nghiệp có quan hệ mật thiết với tình hình sử dụng đất đô thị nơi doanh nghiệp đóng; nó sẽ được nâng cao trong điều kiện doanh nghiệp tận dụng được đất đai và bố trí hợp lý các yếu tố sản xuất. Hiệu quả kinh tế tụ hội bên ngoài doanh nghiệp được sản sinh bởi vị trí của doanh nghiệp trên đất đô thị, phân ra thành hiệu quả kinh tế khu vực hoá và hiệu quả kinh tế đô thị hoá. Đó chủ yếu là nói, khi vị trí đô thị tốt, sẽ bảo đảm cho doanh nghiệp có thể tập trung được các loại nguyên vật liệu cần thiết bằng chi phí tương đối thấp. Trong một không gian xác định của đô thị, thường tập trung một số lượng lớn các doanh nghiệp công nghiệp phải dựa vào các nguyên vật liệu do bên ngoài cung cấp, làm cho cự lý đất đô thị đến nơi sản xuất nguyên vật liệu là vô cùng quan trọng đối với giá thành vận tải nguyên vật liệu, cự ly ngắn giá thành vận tải sẽ thấp và ngược lại. Mặt khác, trên lĩnh vực không gian hữu hạn của đô thị, tập trung một số lượng lớn dân số và hoạt động kinh tế, tồn tại một hệ thống đồng bộ các ngành nghề, do vậy mà giảm giá thành vận tải. Hơn nữa, đô thị là một thị trường lớn, doanh nghiệp có thể thông qua việc khai thác đầy đủ thị trường bản địa để hạ giá thành tiêu thụ sản phẩm. Đây là một vấn đề có ý nghĩa quan trọng đối với việc nâng cao hiệu quả kinh tế vi mô của doanh nghiệp. 4.4. Sử dụng đất đô thị là cơ sở của kinh tế sinh thái đô thị, là điều kiện không thể thiếu được của kinh tế tiêu dùng của dân cư đô thị. Trên đất đô thị, tất cả các loại hoạt động kinh tế cùng được tiến hành. Trong trường hợp các loại hoạt động kinh tế diễn ra trên địa bàn đô thị thiếu sự liên kết, tác động và chế ước qua lại với dây chuyền kinh tế sinh thái đô thị, sử dụng không hợp lý đất đô thị thì kinh tế sinh thái đô thị sẽ bị phá hoại, tất sẽ mang lại những tổn thất không lường được cho sự phát triển kinh tế đô thị. Các nhu cầu về ăn, ở, mặc, học hành, việc làm, đi lại của dân cư đô thị đều cần phải có một địa điểm nhất định để đáp ứng. Thông qua các hoạt động kinh tế tiêu dùng của dân cư trên địa bàn đô thị, sản xuất và tái sản xuất sức lao động của đô thị sẽ được tiến hành, bảo đảm cung cấp nguồn nhân lực chủ yếu cho sự phát triển kinh tế đô thị theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. II. THỰC TRẠNG SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ Ở NƯỚC TA. 1. Hiện trạng quỹ đất và quản lý đất đô thị của nước ta. Tính đến năm 1995, cả nước có 53 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương (hiện nay là 61); 560 thành phố, quận, huyện, thị xã, trực thuộc cấp tỉnh. Cả nước có 521 đô thị lớn nhỏ, trong đó có 19 thành phố, 62 thị xã, 440 thị trấn. Diện tích chiếm đất của các đô thị nước ta là 1.102.335ha, bằng 3,3% đất tự nhiên của cả nước. Trong đó: - Đất đô thị vùng đồng bằng sông Hồng là 45.675ha, bằng 3,6% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng đồng bằng sông Cửu Long là 142.649ha, bằng 3,6% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng đông Nam Bộ là 167.875ha, bằng 7,0% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng trung du, miền núi phía Bắc là 337.432ha, bằng 3,2% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng Tây Nguyên là 197.501ha, bằng 3,5% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng Khu Bốn cũ là 90.846ha, bằng 1,7% diện tích toàn vùng. - Đất đô thị vùng duyên hải miền Trung là 119.847 ha, bằng 2,6% diện tích toàn vùng. Bình quân chỉ tiêu sử dụng đất đô thị trên đầu người của nước ta là 60m2. Hiệu quả sử dụng đất đô thị chưa hợp lý và mức độ đô thị hoá còn thấp. Mật độ đô thị phân bố giữa các vùng lãnh thổ của đất, nước rất không đồng đều: - Vùng đồng bằng Bắc Bộ: 4,64 đô thị/1000 km2 - Vùng núi và trung du Bắc Bộ: 1,17 đô thị/1000 km2 - Vùng Thanh Nghệ Tĩnh: 1,42 đô thị/1000 km2 - Vùng duyên hải Nam Trung Bộ: 1,17 đô thị/1000 km2 - Vùng Tây Nguyên: 0,66 đô thị/1000 km2 - Vùng đông Nam Bộ: 1,26 đô thị/1000 km2 - Vùng tây Nam Bộ: 2,37 đô thị/1000 km2 Những vùng đất có quần cư đô thị phát triển mạnh đều là những vùng tập trung quĩ đất đô thị tốt nhất như vùng đồng bằng Sông Hồng, đồng bằng Sông Cửu Long, đồng bằng đông Nam Bộ. Hiện tượng ít nhiều mang tính tự phát này tuy là kết quả của một quá trình điều chỉnh tự nhiên lâu dài và tương đối ổn định, nhưng đã để lại hậu quả là tài nguyên đất đai của đất nước chưa được khai thác và sử dụng hợp lý, nhất là khi áp dụng công nghệ mới để phát triển đô thị. Công tác quản lý đất đai nói chung, đất đô thị nói riêng có nhiều yếu kém, bất cập. Mãi đến ngày 14/7/1993 Luật đất đai mới đề cập đầy đủ đến khái niệm đất đô thị, các chính sách tiếp theo mặc dù được xây dựng khẩn trương nhưng cũng gần một năm sau mới được hình thành. Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị; Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ qui định khung giá các loại đất; Nghị định 88/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ ban hành điều lệ quản lý đô thị. Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất đô thị theo tinh thần của Nghị định 60/CP ngày 5/7/1994 là một việc làm phức tạp, liên quan đến nhiều lĩnh vực của các quan hệ về bất động sản trên phương diện lịch sử, pháp lý, kinh tế, chính trị, xã hội, tốn nhiều công sức và tác động trực tiếp đến lợi ích của Nhà nước và công dân, nó không chỉ đơn thuần là công tác quản lý nhà nước mà còn là hoạt động mang tính xã hội. Đến giữa năm 1997 cả nước mới có 285 phường, thị trấn đã được đo vẽ xong bản đồ địa chính, với diện tích 82.000 ha. Trong đó khoảng 80.000 thửa phục vụ choi việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà theo Nghị định 60/CP của Chính phủ. Cả nước đang tiếp tục đo vẽ bản đồ địa chính nhưng mới chỉ đạt 10% diện tích tự nhiên ở các khu vực đô thị, việc cấp giấy uỷ quyền sử dụng đất, sở hữu nhà mới chỉ thực hiện được 10% diện tích đã được đo vẽ bản đồ địa chính. Riêng thành phố Hà Nội, tính đến hết tháng 3/1998 đã kê khai nhà ở, đất ở trên 87 phường, thị trấn đạt 95,7%, phát 124.609 hồ sơ cho dân kê khai đạt 42,5% thu về 25.028 hồ sơ. Hội đồng đăng ký cấp phường, thị trấn đã phân loại được 3003 hồ sơ, trong đó hội đồng cấp cơ sở lại duyệt 616 hồ sơ, có 171 hồ sơ được chuyển lên cấp quận, huyện trong đó đã xét duyệt được 120 hồ sơ. 2. Những vấn đề tồn tại về sử dụng đất đô thị ở nước ta. Do có những yếu kém nói trên về mặt quản lý mà việc sử dụng đất đô thị còn tồn tại nhiều vấn đề nổi cộm cần được nghiên cứu giải quyết. 2.1. Tốc độ tăng đất đô thị không theo kịp tốc độ tăng dân số và phát triển kinh tế đô thị. Tại thủ đô Hà Nội, hàng năm chuyển khoảng 30ha đất nông nghiệp sang xây dựng các công trình nhằm phát triển đô thị, tuy vậy diện tích đất đô thị bình quân đầu người cũng chỉ đạt 50m2 chỉ tiêu này so với diện tích sử dụng bình quân đầu người tại thủ đô Bắc Kinh (Trung Quốc) là 79.5m2 thì chỉ bằng 66%. Hơn nữa, bố cục sử dụng đất đô thị lại rất không đồng đều, quận Hoàn Kiếm là nơi tập trung cao độ dân số và hoạt động kinh tế, diện tích đất sử dụng bình quân đầu ngươi chỉ còn 25m2, bằng 50% chỉ tiêu chung về diện tích đất sử dụng trên địa bàn các khu đô thị của thành phố. Vì vậy, gây ra tình trạng chỗ ở chật chội, không gian cây xanh và nơi vui chơi giải trí bị thu hẹp, giao thông thường xuyên bị ách tắc và môi trường sinh thái bị suy thoái. Tình hình này cũng diễn ra tương tự ở các đô thị lớn khác của nước ta. Ví như trong 12 quận nội thành của thành phố Hồ Chí Minh hiện có diện tích 14.037 ha, với số dân thường trú gần 4 triệu người, tính ra diện tích đất đô thị khoảng 45 - 47 m2/người; tại đây dân cư phân bổ tập trung vào một số khu vực. Có quận mật độ dân cư trên 55.000 người/km2, có phường lên đến 150.000người/km2. Mật độ dân cư này còn cao hơn cả thành phố Thượng Hải (Tại Thượng Hải mật độ dân số khu vực trung tâm thành phố là 41.000 người/km2, trong đó khu Nam Thị là 86.400 người/km2, khu Hoàng Phố là 105.400 người/km2). 2.2. Tuỳ tiện chuyển đất nông nghiệp sang đất đô thị. Dưới áp lực của đô thị hoá, nhiều diện tích đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa, ven đô thị, ven đường quốc lộ, ven các trục giao thông chính chuyển thành đất đô thị, sự chuyển đổi này diễn ra một cách tràn lan và nghiêm trọng, hầu hết mang tính tự phát, không theo hướng dẫn, không theo qui hoạch, trái pháp luật, làm giảm hàng vạn ha đất lúa nước, dễ dẫn đến nguy cơ mất an toàn lương thực quốc gia. Năm 1985 so với năm 1980, đất trồng cây hàng năm toàn quốc giảm 5,88%, riêng đất trồng lúa giảm 7,89%. Những năm gần đây, bình quân đất cho nhu cầu nhà ở mỗi năm tăng 15.000ha, hầu hết lấy vào đất nông nghiệp. Phần lớn đô thị nằm ở vùng đồng bằng ven biển, có tốc độ tăng trưởng không gian nhanh từ 7 - 10 ngàn ha/năm. Tình trạng tuỳ tiện chuyển đổi đất nông nghiệp, đặc biệt là đất trồng lúa sang đất đô thị một cách tràn lan đã làm cho đất nông nghiệp bị thu hẹp nghiêm trọng. Năm 1993 so với năm 1990, đất nông nghiệp ở đồng bằng sông Hồng giảm 79.697ha, trong đó có 39.600 ha đất lúa ở khu IV cũ giảm 17.655 ha, trong đó có 7.800ha đất lúa, ở vùng duyên hải miền Trung giảm 7.138 ha, trong đó có4.663ha đất lúa. 2.3. Hiệu quả sử dụng đất đô thị còn thấp. Hệ số sử dụng đất đô thị nói chung thường dưới 1 lần riêng khu vực trung tâm của thủ đô Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh đạt 1,2 - 1,3 lần. Tầng cao xây dựng trung bình tại các đô thị chỉ khoảng 1,5 tầng, riêng Hà Nội đạt 2 - 3 tầng, thành phố Hồ Chí Minh đạt 4- 5 tầng. Sự yếu kém của việc sử dụng đất đô thị được biểu hiện khá rõ nét ở kết cấu sử dụng và bố cục không gian, sử dụng đất đô thị còn nhiều bất hợp lý. Trong tổng diện tích đất đô thị, đất dành cho các hoạt động công thương chiếm tỷ lệ hơi cao, thường khoảng 25%, diện tích đất ở, đất giao thông, đất cây xanh hơi thấp. Tại phần lớn các đô thị nước ta hiện nay, diện tích đất ở chỉ khoảng 18 - 20/người, diện tích đất giao thông chỉ khoảng 2 - 3m2/người, diện tích đất cây xanh chỉ khoảng 1,5m2/người. Chẳng hạn ở thành phố Nam Định, trong khi đất nông nghiệp và kho tàng là 5,7m2/người thì đất giao thông đối ngoại chỉ là 2,5m2/người. Hoặc như thành phố Vinh có diện tích tự nhiên là 6.100h, nằm trên trục đường 1A xuyên Việt và đường sắt Bắc Nam, trong vùng chịu ảnh hưởng của gió Lào(tây nam), mà diện đất giao thông chỉ 80ha, diện tích đất cây xanh công viên chỉ 164ha. Phân vùng công năng đô thị rất không rõ ràng, trong các nhà máy, công xưởng có khu dân cư, trong khu dân cư lại có nhà máy công xưởng, đặc biệt là việc bố trí phân tán vào các quần thể nhà ở đô thị một số nhà máy, công xưởng gây ra ô nhiễm môi trường, uy hiếp sự bình yên và tác hại đến sức khoẻ của nhân dân trong khu vực. Thí dụ: Trong nội thành Hà Nội, hiện vẫn còn một số nhà máy làm cho môi trường sinh thái bị ô nhiễm nặng nề mà chưa có cách giải quyết như nhà máy da Thụy Khuê, Nhà máy Thuốc lá Thăng Long, Nhà máy Cao su Sao Vàng, Nhà máy Dệt 8.3, Nhà máy Rượu Hà Nội. 2.4. Quản lý sử dụng đất đô thị còn nhiều bất cập. Ngày nay tại các đô thị nước ta tấc đất đã trở thành "tấc vàng", nó có giá đắt hàng trăm lần so với đất ở nông thôn. Hiện tượng lấn chiếm đất công ở các đô thị đang diễn ra một cách phổ biến. Người sử dụng đất bất chấp pháp luất đã lấn chiếm vỉa hè, lấn chiếm đất trong hành lang an toàn đê điều, đường dẫn điện, hệ thống giao thông, cấp thoát nước, công sở, nhà ở, làm rối loạn trật tự đô thị, phá hỏng cảnh quan kiến trúc và gây ô nhiễm môi trường đô thị. Trên địa bàn các khu vực đô thị ở nước ta, việc sử dụng đất còn nhiều căn cứ khoa học, nhất là thiếu qui hoạch chi tiết và dự án đầu tư. Tình trạng mua bán đất đai trao tay, không cần phép tắc trên thị trường ngầm xảy ra thường xuyên không kiểm soát được, làm thất thu ngân sách nhà nước, rối loạn trật tự pháp luật và vi phạm nguyên tắc công bằng. Các tồn tại lịch sử về nhà đất chưa được giải quyết, nhất là việc đo đạc địa chính, xác định quyền sử dụng hợp lý của các tổ chức và cá nhân. Mặc dù Nghị định 60/CP ngày 5/7/94 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất đô thị đã được ban hành, nhưng đây là một công việc phức tạp, có thể được thực hiện trong một thời gian dài. Một thách thức lớn đối với việc sử dụng đất đô thị, hiện nay là sức ép tăng dân số cơ học. Mấy năm gần đây cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn các đô thị, là tình trạng dân nông thôn đổ xô vào các đô thị đặc biệt là các thành phố lớn, để tìm kiếm việc làm. Theo thống kê, riêng năm 1995 dân số thành phố Hà Nội tăng thêm 68.384 người, tương đương với dân số quận Tây Hồ, trong đó tăng dân số cơ học xấp xỉ tăng dân số tự nhiên đạt tỷ lệ 1,4%, chưa kể 4 - 5 vạn người buôn bán thời vụ, cơ nhỡ bám vào các khu trung tâm để kiếm sống. Dân cư vào thành phố tập trung chủ yếu ở khu vực nội thàh đã làm cho mật độ dân cư nội thành cao gấp 10 lần so với ngoại thành. Tương tự như Hà Nội, số người nhập cư vào TP Hồ Chí Minh để tìm kiếm việc làm bình quân mỗi năm 3 vạn người, hiện có khoảng 50 vạn.... đã gây ra sự quá tải về nhà ở, giao thông, trường học, bệnh viện... đồng thời mang lại cho công tác quản lý thành phố những khó khăn mới. Những người nhập cư vào đô thị, một số người mua đất làm nhà, một số người chiếm đất làm nhà, làm cho diện tích sử dụng bình quân đầu người của đô thị ngày càng giảm bớt một cách nhanh chóng. Trước tình hình đó, quản lý tăng dân số cơ học trên địa bàn đô thị trở thành một vấn đề bức xúc. 2.5. Mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu. Việt Nam được xếp vào một trong các quốc gia có tỷ trọng dân số đô thị thấp trên thế giới, với khoảng 20% dân số chính thức sống ở các đô thị. Tuy nhiên, trong những năm gần đây tốc độ đô thị hoá tăng nhanh kéo theo sự gia tăng của dân số đô thị chính thức và nhiều hơn là sự gia tăng dân số đô thị phi chính thức. Chính sự gia tăng nhanh chóng của dân số đô thị trong khi các điều kiện cơ sở hạ tầng đô thị tăng chậm đang tạo ra những sức ép lớn về giải quyết các nhu cầu sinh hoạt đô thị. Để gia tăng, phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng đô thị, một trong những điều kiện cơ bản là khả năng đáp ứng về diện tích đất đai tạo bề mặt cho phát triển đô thị. Việc mở rộng thêm diện tích đất đai cho phát triển đô thị đang gặp nhiều giới hạn: giới hạn về quỹ đất hiện có có thể mở rộng; giới hạn về địa hình bề mặt và nhất là giới hạn cho phép phát triển quy mô đô thị. Chính những giới hạn trên đang làm tăng thêm mâu thuẫn giữa cung và cầu về đất đai các đô thị ở nước ta. 2.6. Đan xen nhiều hình thức và chủ thể sử dụng đất. Do điều kiện đặc thù về lịch sử, đất đai đô thị ở nước ta hiện đang sử dụng phân tán về mục đích sử dụng và chủ thể sử dụng. Sự đan xen giữa đất đai các khu dân cư với đất phát triển các hoạt động sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ và các cơ quan hành chính sự nghiệp. Sự đan xen về mục đích sử dụng cũng dẫn đến sự đan xen về chủ thể đang sử dụng đất đô thị. Sự đan xen về chủ thể và mục đích sử dụng đang làm tăng thêm tính bất hợp lý trong việc sử dụng đất của các đô thị ở nước ta hiện nay. Việc đan xen trên cũng đang là lực cản cho việc quy hoạch phát triển đô thị theo hướng hiện đại. 2.7. Tình trạng sử dụng đất không theo quy hoạch. Việc phát triển các đô thị ở nước ta vốn dĩ đã thiếu quy hoạch thống nhất, thêm vào đó do sự đan xen về chủ thể sử dụng và mục đích sử dụng, nên tình trạng sử dụng đất đô thị hiện nay không theo quy hoạch đang là vấn đề nổi cộm phổ biến của các đô thị. Do thiếu quy hoạch và sử dụng không theo quy hoạch nên việc sử dụng đất đô thị hiện nay đang thể hiện nhiều điều bất hợp lý cả về bố trí kết cấu không gian, địa điểm và lợi ích mang lại. Những vấn đề bất cập trên đây đặt ra cho công tác quản lý đất đai, phát triển đô thị ở nước ta trong thời gian tới nhiều vấn đề lớn cấp bách phải thực hiện. Trước hết phải hình thành quy hoạch về định hướng phát triển tổng thể hệ thống đô thị, tránh tình trạng phát triển đô thị tự phát không theo quy hoạch. Việc quy hoạch hệ thống đô thị cần phải xác định được quy mô, phạm vi phát triển của các đô thị trung tâm, các đô thị vệ tinh và giới hạn tình trạng tự phát kéo dài nối liền các đô thị trung tâm với các đô thị vệ tinh. Tiếp đến cần thống kê, điều tra nắm chắc thực trạng sử dụng đất đai của các đô thị hiện có; xây dựng quy hoạch chi tiết việc phát triển không gian và sử dụng đất đô thị để công bố công khai rộng rãi nhằm hạn chế các hoạt động sử dụng tự phát sai quy hoạch, hướng các hoạt động tư nhân đi theo định hướng quy hoạch đã phê duyệt. Xúc tiến việc thực hiện các phương án quy hoạch ở những nơi, những khâu trọng điểm. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống chính sách, công cụ và bộ máy quản lý việc sử dụng đất đai, quản lý phát triển đô thị từ trung ương đến các thành phố, các quận và cấp phường. III. PHƯƠNG HƯỚNG GIẢI QUYẾT TRONG QUẢN LÝ SỬ DỤNG ĐẤT ĐÔ THỊ 1. Quy hoạch sử dụng đất đô thị. *. Sự cần thiết và nhiệm vụ của qui hoạch sử dụng đất đô thị. +. Sự cần thiết của qui hoạch sử dụng đất đô thị. Qui hoạch sử dụng đất đô thị là tổng thể các biện pháp về kinh tế, kỹ thuật, sinh thái và pháp chế để tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị. Nó là quá trình căn cứ vào yêu cầu đối với đất cho sự phát triển các ngành kinh tế, các doanh nghiệp, và chất lượng, tính thích nghi của bản thân đất, tiến hành phân phối đất cho các ngành, các doanh nghiệp, điều chỉnh quan hệ đất, xác định công dụng kinh tế khác nhau và các loại đất, sắp xếp hợp lý đất đô thị và sắp xếp tương ứng các tư liệu sản xuất khác và sức lao động có quan hệ với sử dụng đất. Qui hoạch sử dụng đất đô thị do Nhà nước qui định là một trong những công cụ cơ bản để tăng cường sự quản lý vĩ mô của Nhà nước đối với việc sử dụng đất đô thị. Thông qua việc qui hoạch sử dụng đất đô thị, một mặt có thể giải quyết thoả đáng mẫu thuẫn giữa các loại đất sử dụng, xác định cơ cấu hợp lý về sử dụng đất đô thị, mặt khác có thể kết hợp hài hoà lợi ích trước mắt với lợi ích lâu dài, lợi ích cục bộ với lợi ích tập thể, làm cho việc sử dụng đất đô thị ăn khớp với sự phát triển kinh tế - xã hội của đô thị. Sự cần thiết của qui hoạch đất đô thị được biểu hiện chủ yếu ở những mặt sau: Trước hết, sự cần thiết của qui hoạch sử dụng đất đô thị bắt nguồn từ đặc điểm của bản thân đất đô thị. Một mặt, đô thị là nơi tập trung cao độ dân số, công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, nghiên cứu khoa học và văn hoá, giáo dục của một quốc gia. Đất đô thị không chỉ bao gồm đất dùng cho công nghiệp, thương nghiệp giao thông vận tải, xây dựng và nông nghiệp ngoại thành là những ngành sản xuất, mà còn bao gồm đất dùng cho nhà ở, văn hoá giáo dục, y tế, dịch vụ, hàng chính là những ngành phi sản xuất, và mối quan hệ về sử dụng đất giữa các ngành đó. Như vậy, đô thị là sự kết hợp qua lại về đất của tất cả các công trình kiến trúc trong phạm vi đô thị: Sản xuất và phi sản xuất, doanh nghiệp và phi doanh nghiệp, ngành và phi ngành, cận đại và cổ đại. Mặt khác, đất đô thị là một tài nguyên quý giá hữu hạn, nó có đặc điểm là tính cố định, tính không gian tái sinh và tính thay thế nhỏ. Điều đó đòi hỏi phả lấy hiệu quả kinh tế - sinh thái làm tiền đề tiến hành sắp xếp hợp lý quĩ đất đô thị theo kế hoạch, phù hợp với tình hình của từng nước nhằm đạt tới mục tiêu sử dụng nó một cách hợp lý, tiết kiệm. Nói cụ thể, cần lập qui hoạch sử dụng đất đô thị một cách hợp lý, điều hoà chính xác mâu thuẫn giữa các loại đất sử dụng, xác định cơ cấu hợp lý của việc sử dụng đất đô thị. Sau nữa, sự cần thiết của quy hoạch sử dụng đất đô thị còn bắt nguồn từ mối quan hệ mật thiết giữa đất đô thị với phát triển kinh tế - xã hội đô thị. Như trên đã nói, việc sử dụng đất đô thị hợp lý hay không trực tiếp gây ra ảnh hưởng to lớn đối với sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị. Ngược lại, sự phát triển không ngừng của kinh tế - xã hội đô thị không ngừng đề ra những yêu cầu mới đối với việc sử dụng đất đô thị. Điều đó đòi hỏi việc sử dụng đất đô thị không chỉ xuất phát từ lợi ích cục bộ trước mắt, mà cần có một qui hoạch đồng bộ lâu dài, làm cho việc sử dụng đất đô thị thích ứng với sự phát triển kinh tế - xã hội đô thị. Cuối cùng, sự cần thiết của qui hoạch sử dụng đất đô thị cũng bắt nguồn từ tính chất của chế độ sở hữu đất đô thị. Ở nước ta, đất đô thị thuộc sở hữu toàn dân. Điều đó quyết định Nhà nước XHCN không chỉ với tư cách người chủ sở hữu đất đai tham gia kinh doanh đất đô thị, hơn nữa còn với tư cách người đại diện cho lợi ích của toàn thể nhân dân lao động tiến hành kiểm soát và điều tiết ở tầm vĩ mô đối với việc sử dụng đất đô thị, đòi hỏi Nhà nước phải tiến hành qui hoạch đối với việc sử dụng đất đô thị nhằm xác định phương hướng cơ bản cho việc sử dụng hợp lý, tiết kiệm. +. Nhiệm vụ của quy hoạch sử dụng đất đô thị. Trong kinh tế đô thị, mức độ hợp lý của việc tổ chức sử dụng đất đô thị, có ảnh hưởng tất yếu đến mức độ của tỷ suất sử dụng đất, tỷ suất sinh sản đất và hiệu suất lao động. Vì vậy tổ chức sử dụng hợp lý đất đô thị trong các ngành, các doanh nghiệp là vấn đề hạt nhân của qui hoạch sử dụng đất đô thị. Xoay quanh hạt nhân này, nhiệm vụ chủ yếu của qui hoạch sử dụng đất đô thị là: Thứ nhất, điều tra rõ ràng thực trạng sử dụng đất đô thị. Chi trong trường hợp làm rõ về số lượng, chất lượng và phân bố sử dụng quỹ đất đô thị, mới có thể cung cấp căn cứ chuẩn xác cho việc có kế hoạch tiến hành phân phối đất và điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất. Trước hết cần tổ chức tốt việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đô thị, cung cấp những số liệu gốc cho việc xây dựng hệ thống bản đồ sổ sách, làm cơ sở pháp lý cho việc quản lý sử dụng đất đô thị và giám sát sự biến động của việc sử dụng đất đô thị. Thứ hai, phân phối hợp lý quỹ đất đô thị. Qui hoạch sử dụng đất đô thị có nhiệm vụ phân phối hợp lý đất đô thị cho nhu cầu các mặt của xây dựng đô thị, cần căn cứ vào trình độ phát triển của lực lượng sản xuất xã hội và nhận thức, khả năng chinh phục tự nhiên của loài người, tiến hành sắp xếp hợp lý đất đô thị cùng với các tư liệu sản xuất khác được bố trí trên đó. Điều đó có nghĩa là cần tuỳ theo loại hình sản xuất và yêu cầu của qúa trình sản xuất, đồng thời phải xuất phát từ đặc tính tự nhiên của đất đô thị, để xác định qui mô đất của toàn đô thị và tỷ lệ chiếm giữ của các loại đất, vị trí và phân chia các loại đất sử dụng trong đô thị. Khi điều chỉnh việc phân phối đất đô thị, cần chú ý loại bỏ các thiếu sót trong việc sử dụng đất đô thị, hơn nữa cần phòng ngừa hậu quả của việc sử dụng không tốt các loại đất gây ra cho môi trường sinh thái. Thứ ba, điều chỉnh hợp lý cơ cấu sử dụng đất đô thị. Xây dựng cơ cấu sử dụng hợp lý đất đô thị cũng là một nhiệm vụ chủ yếu của qui hoạch sử dụng đất đô thị. Đây là một trong những điều kiện cơ bản để tiến hành phân bổ hợp lý sức sản xuất của đô thị. Bởi lẽ cơ cấu sử dụng đất đô thị hợp lý có thể thúc đẩy kinh tế đô thị phát triển toàn diện, bền vững với tốc độ cao, đồng thời có thể đáp ứng nhu cầu tăng lên không ngừng của dân cư đô thị. 2. Vai trò của luật pháp trong quản lý sử dụng đất đô thị. Luật pháp là công cụ quản lý không thể thiếu được của nhà nước. Từ xưa đến nay Nhà nước luôn luôn thực hiện quyền cai trị của mình, trước hết bằng luật pháp. Nhà nước dùng luật pháp tác động vào ý chí của con người để điều chỉnh hành vi của con người. Đối với công tác quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở, luật pháp có những vai trò chủ yếu sau đây: - Duy trì trật tự và an toàn xã hội trong lĩnh vực đất đai và nhà ở. Đất đai và nhà ở là hai yếu tố gắn chặt với lợi ích vật chất, tinh thần của các tổ chức và cá nhân, do đó rất dễ nảy sinh nhiều mâu thuẫn phức tạp. Trong các mâu thuẫn đó, nhiều trường hợp phải dùng đến pháp luật để cưỡng chế thì mới có thể giải quyết được. Như vậy luật pháp là công cụ quan trọng nhằm duy trì trật tự và an toàn xã hội. - Luật pháp là công cụ bắt buộc các tổ chức và cá nhân thực hiện nghĩa vụ thuế và các nghĩa vụ khác. Nghĩa vụ của các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở, trước hết là nghĩa vụ thuế có tính chất bắt buộc. Song, không phải lúc nào các nghĩa vụ đó đều được các tổ chức và cá nhân tự giác thực hiện. Rất nhiều trường hợp phải dùng đến luật pháp để cưỡng chế và bắt buộc thì nghĩa vụ đó mới được thực hiện. Điều này không những để duy trì trật tự xã hội, mà còn là để cho các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai, nhà ở thấy được trách nhiệm và nghĩa vụ của mình. - Thông qua công cụ luật pháp nhà nước đảm bảo sự bình đẳng, công bằng giữa các tổ chức và cá nhân sử dụng đất đai và nhà ở cũng như đảm bảo sự kết hợp hài hoà các lợi ích. Trong luật pháp, thông qua những điều khoản bắt buộc, thông qua các chính sách miễn giảm, thưởng phạt v.v. cho phép Nhà nước thực hiện được quyền bình đẳng, sự công bằng cũng như giải quyết tốt mối quan hệ về lợi ích trong lĩnh vực đất đai và nhà ở giữa các tổ chức và cá nhân. - Luật pháp là công cụ tạo điều kiện cho các công cụ quản lý khác, các chính sách chế độ của nhà nước thực hiện có hiệu quả hơn. Thông qua việc giám sát, kiểm tra, xử phạt, khen thưởng... công cụ pháp luật với chức năng canh giữ, điều chỉnh và xử lý sẽ tạo điều kiện cho các công cụ chính sách, chế độ của Nhà nước thực hiện an toàn, thuận lợi hơn và có hiệu quả hơn. 3.1. Các công cụ luật pháp chủ yếu trong quản lý sử dụng đất đô thị. Hệ thống luật pháp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến lĩnh vực quản lý đất đai và nhà ở có rất nhiều loại khác nhau như: Hiến pháp, luật về đất đai, pháp lệnh về đất đai và nhà ở, các thông tư chỉ thị v.v. của Nhà nước trug ương và của các chính quyền địa phương, của các bộ, ngành có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến đất đai nhà ở. Các loại công cụ chủ yếu trên đây sẽ được nghiên cứu cụ thể ở chương V và được thể hiện qua các chương khác. 3.2. Một số vấn đề cần lưu ý khi sử dụng công cụ luật pháp trong quản lý sử dụng đất đô thị - Hoàn thiện thệ thống luật pháp nói chung và hệ thống luật pháp có liên quan đến đất đai và nhà ở. Hệ thống luật pháp của chúng ta hiện nay nói chung là chưa hoàn chỉnh. Nhiều luật ra đời, nhưng chưa cụ thể hoá ngay bằng các văn bản dưới luật. Nhưng cũng có nhiều văn bản dưới luật có chỗ chưa thống nhất với nhau và với văn bản luật pháp. Nhiều trường hợp các văn bản hợp pháp lại thay đổi quá nhanh, nhưng cũng có nhiều trường hợp văn bản thay đổi quá chậm do đó không đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý. Nhà nước ta đã nhận thấy các thiếu sót trong tình thế của luật pháp và hàng năm đã trình quốc hội thông qua nhiều luật mới, bổ sung hoàn chỉnh pháp luật đã ban hành. Tuy vậy, cho đến nay hệ thống pháp luật của chúng ta vẫn còn nhiều thiếu sót nhất định, cần phải được điều chỉnh tiếp tục hoàn thiện. - Các đối tượng sử dụng đất đai, nhà ở phải hiểu rõ luật pháp. Muốn luật đi vào cuộc sống thì các đối tượng sử dụng đất đai nhà ở nói rộng ra là tất cả mọi công dân mọi tổ chức phải hiểu được luật pháp. Hiện nay, vẫn còn tình trạng nhiều tổ chức và cá nhân chưa hiểu rõ luật pháp, nhất là khu vực nông thôn, miền núi. Tuy vậy họ rất dễ làm sai luật và nguy hiểm hơn là họ không hiểu họ đã làm sai luật như thế nào. Để cho mọi đối tượng sử dụng đất đai, nhà ở hiểu được luật và làm theo luật, phải sử dụng nhiều hình thức phổ biến pháp luật như: hệ thống hoá các văn bản luật pháp thành sách phát xuống tận cơ sở, làng, xã; phổ biến thông qua các cơ quan truyền thông, báo chí, thông qua các lớp học; đưa chương trình giáo dục luật pháp vào trường học... - Tổ chức thực hiện nghiêm túc các công cụ luật pháp. Để luật đi vào cuộc sống thì vấn đề hoàn chỉnh hệ thống luật pháp, tuyên truyền phổ biến sâu rộng trong nhân dân vẫn chưa đủ. Một trong các khâu then chốt và quan trọng đó là việc tổ chức thực hiện nghiêm chỉnh luật pháp. Nếu tổ chức thực hiện nghiêm túc, xử lý công bằng thì luật sẽ được thực hiện tốt và ngược lại nếu thực hiện không nghiêm túc, né tránh, không công bằng thì luật sẽ không được thực hiện tốt, công cụ quản lý luật pháp sẽ không phát huy vai đầy đủ trò và hiệu quả vốn có của nó. Để thực hiện nghiêm túc các công cụ pháp luật ngoài hai điều kiện tiền đề: Hệ thống luật phải được hoàn thiện và chặt chẽ, mọi công dân phải hiểu được luật pháp thì khâu xử lý các vụ việc theo pháp luật phải được giải quyết tốt. Muốn vậy người đại diện luật pháp phải là người giỏi về luật pháp, có đạo đức trong sáng, xử án phải chí công vô tư và phải chịu trách nhiệm về những phán quyết của mình. Mặt khác, nhà nước phải có cơ chế kiểm tra, giám sát và xử lý nghiêm túc những người đại diện luật pháp làm sai luật pháp. 3. Tổ chức quản lý - Quản lý sử dụng đất đô thị phải làm chủ được tình hình phát triển đô thị. - Quá trình quản lý sử dụng đất đô thị phải có kế hoạch cụ thể hoá bằng các văn bản pháp luật. - Phải có quy hoạch chung và quy hoạch chi tiết cho các đô thị, đổi mới phương án luật quy hoạch xây dựng đô thị. - Đổi mới phương pháp quản lý về đất đai cho phù hợp với tình hình thực tế. - Kiến trúc đô thị phát triển phải có định hướng. - Các chính sách, biện pháp, cơ chế tạo vốn phải tạo điều kiện phát huy sức mạnh cộng đồng, các thủ tục hành chính trong giao đất cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng và thẩm định các dự án đầu tư phải được thực hiện tốt. - Xoá bỏ những tồn tại lịch sử trong quản lý nhà nước về đất đô thị, thiết lập lại trật tự, kỷ cương và tạo nguồn lực để các đô thị phát triển tốt. - Tổ chức lại bộ máy quản lý nhà nước về đất đai nhà ở. - Lập kế hoạch đào tạo cán bộ chuyên ngành. - Tái sử dụng quĩ đất đô thị hiện có nâng cao hiệu quả sử dụng đất lên hai lần, thông qua việc cải tạo nâng cấp, nâng cao các ngôi nhà ở tại các khu phố có phố cũ, trung cư. - Sử dụng quĩ đất chưa sử dụng trong đô thị, thông qua việc san lấp một số ao hồ trong nội thành và các vùng đất trũng. - Chuyển mục đích sử dụng một số diện tích đất đai dùng làm kho bãi thời bao cấp và ngày nay trong nền kinh tế thị trường không cần thiết nữa. - Di chuyển ra khỏi nội thành và các công sở sản xuất làm cho môi trường đô thị bị ô nhiễm nghiêm trọng mà không tìm ra được giải pháp xử lý hữu hiệu. - Lập quy hoạch định hướng phát triển đô thị đến năm 2010 hoặc đến năm 2020 và thông báo quy hoạch đó đến tận người dân để tránh việc tuỳ tiện sử dụng đất bất hợp pháp. - Hạn chế đi đến nghiêm cấm chuyển đất phù sa ở các đồng bằng lớn thành các khu công nghiệp, khu chế xuất. Phải đưa các khu này lên vùng trung du còn rất nhiều đất đồi chưa sử dụng có thể phát triển được, trên cơ sở đầu tư thích đáng cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng. Phải xử lý nghiêm minh các trường hợp làm sai quy định của Nhà nước. - Phát triển giao thông ở các vùng trung du, miền núi và áp dụng chính sách thích hợp để khuyến khích dãn dân, mở rộng đô thị ra các vùng có nhiều đất. Để quản lý đất đô thị trước hết cần làm tốt công tác quy hoạch đô thị và hoàn thiện kết cấu hạ tầng, sau đó chấn chỉnh lại các tổ chức quản lý nhà nước có liên quan, hình thành đội ngũ địa chính đô thị, tăng cường giáo dục pháp luật về đô thị cho nhân dân, trong đó có những quy định về sử dụng và quản lý đất đô thị. KẾT LUẬN Nhằm đáp ứng về đất đô thị cho sự phát triển kinh tế - xã hội của các đô thị cho đến năm 2000 và xa hơn nữa, việc phát triển đất đô thị cần được thực hiện theo khuynh hướng hợp lý tiết kiệm và hiệu quả. Ngày nay, tấc đất đô thị đã trở thành "tấc vàng", điều này lại càng đúng đối với đô thị nơi đất chật người đông và tập trung cao độ các hoạt động kinh tế - xã hội. Do vậy đất đô thị cũng giống như nhà ở đô thị cần được đối xử như một hàng hoá đặc biệt, để từ đó xác lập những nguyên tắc quản lý và sử dụng cho phù hợp. Diện tích đất đai có hạn việc quản lý sử dụng một cách tiết kiệm và hiệu quả nguồn tài nguyên naỳ có ý nghĩa vô cùng to lớn trong việc phát triển kinh tế đất nước. Em xin chân thành cảm ơn