Quy định về luật đất đai hiện hành, thực trạng và một số giải pháp

doanh t×m kiÕm lîi nhuËn mµ lµ ®Ó thùc hiÖn c¸c dù ¸n, c¸c chÝnh s¸ch x· héi theo yªu cÇu cña nhµ n­íc, v× vËy nÕu cho phÐp thùc hiªn viÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt th× môc ®Ých cña Nhµ N­íc khã ®¹t ®­îc. * §èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n khi sö dông ®Êt ë cã c¸c quyÒn vµ nghÜa vô sau: §­îc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt, trõ tr­êng hîp chuyÓn nh­îng cã ®iÒu kiÖn theo qui ®Þnh cña ChÝnh phñ ®ã lµ: ViÖc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ë cho ng­êi ViÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi hoÆc lµ hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sinh sèng ë xen kÏ trong ph©n khu b¶o vÖ nghiªm nghÆt, ph©n khu phôc håi rõng sinh th¸i thuéc rõng ®Æc dông ch­a cã ®iÒu kiÖn chuyÓn ra khái ph©n khu ®ã thØ chØ ®­îc chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ë cho hé gia ®×nh c¸ nh©n ®ang sèng trong ph©n khu ®ã; hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®­îc giao ®Êt ë trong khu rõng phßng hé chØ ®­îc chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n sinh sèng trong khu vùc ®ã. QuyÒn cho thuª quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®Çu t­ vµo ViÖt Nam C¸ nh©n cã quyÒn ®Ó thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt cña m×nh theo di chóc hoÆc theo ph¸p luËt. Hé gia ®×nh ®­îc Nhµ N­íc giao ®Êt nÕu trong hé cã thµnh viªn chÕt th× quyÒn sö dông ®Êt cña thµnh viªn ®ã sÏ ®­îc theo di chóc hoÆc theo ph¸p luËt. Tr­êng hîp ng­êi thõa kÕ lµ ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi thuéc ®èi t­îng ®­îc mua nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ViÖt Nam th× ®­îc nhËn thõa kÕ quyÒn sö dông ®Êt, nÕu kh«ng thuéc ®èi t­îng trªn th× chØ ®­îc gi¸ trÞ phÇn thõa kÕ ®ã. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã quyÒn tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt ë. §èi t­îng ®­îc tÆng cho cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ë lµ: Nhµ n­íc, céng ®ång d©n c­, tÆng cho nhµ t×nh nghÜa g¾n liÒn víi ®Êt, tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi thuéc ®èi t­îng mua nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt ë, tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh¸c, Hé gia ®×nh, c¸ nh©n cã quyÒn thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt. Kh¸c víi c¸c tæ chøc sö dông ®Êt trong n­íc, tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®èi t­îng ®­îc nhËn thÕ chÊp, b¶o l·nh quyÒn sö dông ®Êt cña hé gia ®×nh,c¸ nh©n ®­îc qui ®Þnh réng h¬n ®ã lµ ngoµi c¸c tæ chøc tÝn dông ®­îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt nam cßn bao gåm c¶ tæ chøc kinh tÕ, c¸c c¸ nh©n. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n cßn cã quyÒn gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt víi tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n, ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®Ó hîp t¸c s¶n xuÊt kinh doanh. So víi luËt ®Êt ®ai 1993 qui ®Þnh më réng h¬n vÒ kh¶ n¨ng gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n biÓu hiªn râ nÐt nhÊt lµ sù cho phÐp c¸c chñ thÓ nµy ®­îc gãp vèn víi ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi. §iÒu nµy cã ýn nghÜa quan träng t¹o ®iÒu kiÖn cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n ph¸t triÓn s¶n xuÊt kinh doanh. * §èi víi ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi khi sö dông ®Êt ë th× cã mét sè quyÒn vµ nghÜa vô sau: - QuyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi sö dông ®Êt ®Ó thùc hÞªn dù ¸n kinh doanh nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª Theo nghÞ ®Þnh 61/1994/N§-CP ngµy 05/07/1994 vÒ mua b¸n kinh doanh nhµ ë th× tr­íc ®©y chØ cã c¸c tæ chøc trong n­íc, c¸ nh©n lµ c«ng d©n ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi míi ®­îc phÐp kinh doanh nhµ ë, nay ®Ó ph¸t triÓn quü nhµ ë, viÖc sö dông ®Êt vµo môc ®Ých x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª ®· ®­îc cho c¸c chñ thÓ cã nh©n tè n­íc ngoµi. QuyÒn vµ nghÜa vô cô thÓ cña c¸c ®èi t­îng nµy ®­îc qui ®Þnh tõ ®iÒu 118 ®Õn ®iÒu 121 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003. Ng­êi ViÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt cã quyÒn chuyÓn nh­îng,cho thuª, thÕ chÊp, b¶o l·nh, gãp vèn, tÆng cho nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt. Tuy nhiªn chØ ®­îc phÐp chuyÓn nh­îng khi ®· hoµn thµnh dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë theo quy hoach ®· ®­îc c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn xÐt duyÖt. Ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®Çu t­ kinh doanh nhµ ë t¹i ViÖt Nam ®­îc nhµ n­íc cho thuª ®Êt thu tiÒn thuª ®Êt hang n¨m th× ®­îc quyÒn b¸n hoÆc cho thuª nhµ ë. Cßn ®èi víi tr­êng hîp tr¶ tiÒn thuª ®Êt hµng n¨m th× chØ cã quyÒn cho thuª nhµ ë. Ng­êi mua nhµ ë ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt æn ®Þnh, l©u dµi.Ngoµi ra nh÷ng ®èi t­îng nµy còng cã quyÒn nh­ gãp vèn, b¶o l·nh, tÆng cho,thÕ chÊp nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt ë - QuyÒn vµ nghÜa vô cña ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®­îc mua nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i ViÖt Nam Theo qui ®Þnh t¹i kho¶n 1 ®iÒu 121 luËt ®Êt ®ai 2003 th× ng­êi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi ®­îc mua nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë ph¶i thuéc mét trong c¸c tr­êng hîp sau: + Ng­êi vÒ ®Çu t­ l©u dµi cã nhu cÇu vÒ nhµ ë trong thêi gian ®Çu t­ t¹i ViÖt Nam + Ng­êi cã c«ng ®ãng gãp víi ®Êt n­íc + Nh÷ng nhµ ho¹t ®éng v¨n ho¸, nhµ khoa häc cã nhu cÇu vÒ ho¹t ®éng th­êng xuyªn t¹i ViÖt Nam nh»m phôc vô sù nghiÖp x©y dùng ®Êt n­íc + Ng­êi cã nhu cÇu vÒ sèng æn ®Þnh t¹i ViÖt Nam Ng­êi ViÖt Nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi mua nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë t¹i viÖt nam ngoµi c¸c quyÒn vµ nghÜa vô chung cßn cã c¸c quyÒn vµ nghÜa vô sau ®©y: B¸n nhµ ë cho tæ chøc, hé gia ®×nh, c¸ nh©n, ng­ßi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi thuéc ®èi t­îng trªn ThÕ chÊp nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt ë t¹i c¸c tæ chøc tÝn dông ®­îc phÐp ho¹t ®éng t¹i ViÖt Nam §Ó thõa kÕ nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë cho hé gia ®×nh , c¸ nh©n, ng­êi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi thuéc ®èi t­îng ®· nªu ë trªn. NÕu kh«ng thuéc ®èi t­îng ®ã th× ®­îc h­ëng gi¸ trÞ cña phÇn thõa kÕ ®ã TÆng cho nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë cho Nhµ n­íc, céng ®éng d©n c­, tÆng cho nhµ t×nh nghÜa, tÆng cho nhµ ë g¾n liÒn víi quyÒn sö dông ®Êt ë ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n hoÆc ng­ãi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngäµi thuéc ®èi t­îng nªu trªn. 2.7. VÒ cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt ë GiÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt lµ chøng th­ ph¸p lý x¸c nhËn mèi quan hÖ gi÷a nhµ n­íc vµ ng­êi sö dông ®Êt ®Ó hä ®­îc h­ëng mäi quyÒn lîi hîp ph¸p vÒ ®Êt ®ai vµ ®­îc nhµ n­íc b¶o hé khi quyÒn lîi cña hä bÞ x©m ph¹m. ViÖc cÊp giÊy chøng nhËn qôyÒn sö dông ®Êt ë ®­îc qui ®Þnh kh¸ cô thÓ t¹i LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 vµ c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn thi hµnh, nh»m gióp c«ng t¸c nµy ®­îc triÓn khai mét c¸ch ®ång bé vµ cã hiÖu qu¶ trªn thùc tÕ. §iÒu 49 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 qui ®Þnh c¸c tr­êng hîp ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn ®Êt nãi chung vµ ®Êt ë nãi riªng gåm cã: hé gia ®Þnh, c¸ nh©n ®­îc nhµ n­íc giao ®Êt ë; tæ chøc ®­îc nhµ n­íc giao ®©t ë phôc vô t¸i ®Þnh c­; ng­êi ®ang sö dông ®Êt ë theo quy ®Þnh t¹i §iÒu 50 vµ §iÒu 51 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 mµ ch­a ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ng­êi mua nhµ ë g¾n liền víi ®Êt ë, ng­êi ®­îc sö dông ®Êt ë theo quyÕt ®Þnh b¶n ¸n cña toµ ¸n, quyÕt ®Þnh gi¶i quyÕt tranh chÊp cña uû ban nh©n d©n cÊp cã thÈm quyÒn; ng­êi nhËn ®­îc quyÒn sö dông ®Êt phï hîp víi quy ®Þnh cña ph¸p luËt; ng­êi ®­îc nhµ n­íc thanh lý ho¸ gi¸ nhµ ë g¾n liÒu víi ®Êt ë, ng­êi tróng ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë. §èi víi c¸c tr­êng hîp ®­îc quy ®Þnh ë ®iÒu luËt nµy, c¸c c¬ quan c«ng quyÒn kh«ng ®­îc phÐp ®Æt thªm thñ tôc hµnh chÝnh g©y chËm trÔ hoÆc tõ chèi cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cho ng­êi d©n. Trong giíi h¹n kho¸ luËn nµy, t«i còng chØ tËp trung lµm râ tr­êng hîp cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ë cho hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n §iÒu 50 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 quy ®Þnh cô thÓ viÖc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nãi chung vµ ®Êt ë nãi riªng cho hé gia ®×nh c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt khi ®¸p øng ®ñ c¸c ®iÒu kiÖn sau: ®ang sö dông ®Êt æn ®Þnh, l©u dµi, ®­îc Uû ban nh©n d©n x· x¸c ®Þnh lµ kh«ng cã tranh chÊp vµ cã ®ñ c¸c giÊy tê hîp lÖ quy ®Þnh t¹i kho¶n 1 §iÒu 50 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003, kÓ c¶ tr­êng hîp giÊy tê hîp lÖ kh«ng chÝnh chñ nh­ng gi÷a c¸c bªn cã c¸c b»ng chøng râ rang chøng minh viÖc giao dÞch hîp ph¸p. Tr­êng hîp hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh«ng cã c¸c giÊy tê hîp lÖ theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt nh­ng ®Êt ë ®· ®­îc sö dông æn ®Þnh tõ tr­íc ngµy 15/10/1993 ®­îc uû ban nh©n x· x¸c nhËn lµ kh«ng cã tranh chÊp, phï hîp víi quy ho¹ch sö dông ®Êt ®ai ®· ®­îc xÐt duyÖt th× còng ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt mµ kh«ng ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt. Hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt khi sö dông ®Êt từ ngµy 15/10/1993 ®Õn tr­íc 1/07/2004 mµ kh«ng cã ®ñ giÊy tê hîp lÖ, nay ®­îc uû ban nh©n d©n x· x¸c nhËn lµ kh«ng cã tranh chÊp, phï hîp víi quy ho¹ch ®­îc xÐt duyÖt. Tr­êng hîp cã giÊy tê vÒ giao ®Êt ë tõ sau ngµy 15/10/1993 nh­ng ch­a thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh víi nhµ n­íc nay ®­îc c©p giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt còng ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt. Nh­ vËy so víi LuËt ®Êt ®ai n¨m 1993 th× LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· cã nh÷ng qui ®Þnh vÒ ®iÒu kiện cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cô thÓ vµ tiÕn bé h¬n rÊt nhiÒu. Tr­íc hÕt luËt ®Êt ®ai ®· luËt ho¸ c¸c giÊy tê hîp lÖ, ®­îc xem lµ c¬ së ph¸p lý ®Ó nhµ n­íc xÐt c©p giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Tr­íc ®©y nh÷ng giÊy tê nµy chØ ®­îc qui ®Þnh t¹i c¸c v¨n b¶n d­íi luËt lµm cho viÖc triÓn khai c«ng t¸c nµy trªn thùc tÕ gÆp nhiÒu khã kh¨n. T¹i luËt ®Êt ®ai n¨m 2003 nhµ n­íc còng ®· níi láng ®iÒu kiện cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt so víi tr­íc ®©y. Theo qui ®Þnh t¹i kho¶n 6 ®iÒu 50 luËt ®Êt ®ai n¨m 2003 hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt ë kh«ng cã c¸c lo¹i giÊy tê hîp lÖ nh­ng ®· ®­îc sñ dông tõ 15/10/1993 còng ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt . Nhµ n­íc qui ®Þnh më réng ®iÒu kiÖn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt nµy nh»m môc ®Þch ®Èy m¹nh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt t¹o ®iÒu kiÖn thèng nhÊt qu¶n lý ®Êt ®ai vµ qu¶n lý ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. ThÈm quyÒn cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt qui ®Þnh tại ®iÒu 52 LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 vµ §iÒu 56 N§ 181/2004/N§-CP. Theo ®ã ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n, ng­íi viÖt nam định c­ ¬ nuíc ngoµi mua nhµ ë g¾n liÒn víi ®Êt ë th× thÈm quyÒn thuéc vÒ uû ban nh©n d©n quËn, huyªn, thµnh phè thuéc tØnh. §èi víi ®Êt do tæ chøc, ng­êi viÖt nam ®Þnh c­ ë n­íc ngoµi, tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi thùc hÞªn dù ¸n t¸i ®Þnh c­ hoÆc x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª thÈm quyÒn thuéc vÒ uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng. §Ó gi¶m g¸nh nÆng c«ng viÖc cho uû b¶n nh©n d©n tØnh t¨ng tr¸ch nhiÖm cña c¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai chuyªn ngµnh LuËt ®Êt ®ai n¨m 2003 qui ®Þnh ñy ban nh©n d©n tØnh cã quyÒn uû quyÒn cho Së tµi nguyªn vµ m«i tr­êng trong viÖc cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt. VÒ h×nh thøc, néi dung cña giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt còng ®­îc luËt qui ®Þnh cô thÓ. GiÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt ë vÒ h×nh thøc gièng nh­ c¸c lo¹i gÞÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt kh¸c do Bé tµi nguyªn vµ m«i tr­êng ph¸t hµnh theo mÉu chung thèng nhÊt trong c¶ n­íc vµ cÊp chung mét giÊy ®èi víi quyÒn së h÷u ®Êt ë và quyÒn së h÷u nhµ ë. GiÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt cã bèn trang, b×a ngoµi mµu ®á, tramg 2 vµ 3 ghi th«ng tin vÒ ng­êi sö dông ®Êt, s¬ ®å thöa ®Êt, trang bèn in b¶ng ghi nh÷ng biÕn ®æi vÒ sö dông ®Êt. Bªn c¹nh ®ã Nhµ n­íc còng quan t©m tíi viÖc cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt ë ®èi víi tr­êng hîp chñ së h÷u chung nh»m ®¶m b¶o sù b×nh ®¼ng h¹n chÕ sù tranh chÊp gi÷a c¸c chñ sö dông ®Êt, kho¶n 3 ®iÒu 80 LuËt ®Êt ®ai 2003 qui ®Þnh “ tr­êng hîp thöa ®Êt cã nhiÒu hé gia ®×nh, c¸ nh©n, tæ chøc cïng sö dông th× giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc cÊp cho tõng c¸ nh©n, tõng hé gia ®×nh, tõng tæ chøc” . Mét ®iÓm míi lÇn ®Çu tiªn ®­îc ghi nhËn trong LuËt ®Êt ®ai 2003 lµ viÖc qui ®Þnh trong giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt lµ ph¶i ghi râ tªn cña vî, chång. Quy ®Þnh nµy ®¶m b¶o sù b×nh ®¼ng gi÷a vî vµ chång khi quyÕt ®Þnh c¸c vÊn ®Ò liªn quan ®Õn quyÒn sö dông ®Êt. 2.8. C¸c qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ tµi chÝnh vµ gi¸ ®Êt ë ®« thÞ vµ n«ng th«n 2.8.1. ChÕ ®é tµi chÝnh ¸p dông cho ng­êi sö dông ®Êt C¸c qui ®Þnh vÒ tµi chÝnh vµ gi¸ ®Êt ®­îc qui ®Þnh t¹i môc 6 ch­¬ng 2 LuËt ®Êt ®ai 2003 lµ vÊn ®Ò hoµn toµn míi, ®­îc ®Ò cËp mét c¸ch cã hÖ thèng so víi LuËt ®Êt ®ai 1993. Víi nh÷ng qui ®Þnh míi nµy ®· ph¸t huy nguån vèn ®Êt ®ai, ®¶m b¶o c¸c nguån thu tµi chÝnh tõ ®Êt ®ai cho Ng©n s¸ch nhµ n­íc. Trong c¸c nguån thu ng©n s¸ch nhµ n­íc tõ ®Êt ®ai th× thu tõ ®Êt ë chiÕm mét phÇn quan träng. Theo ®iÒu 54 luËt ®Êt ®ai 2003 vµ N§198/2004/N§-CP ngµy 3/12/2004 vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt. Hé gÞa ®×nh, c¸ nh©n sö dông ®Êt ë ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh nh­ sau: ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt khi nhµ n­íc giao ®Êt, khi ®­îc cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt qui ®Þnh t¹i kho¶n 6 ®iÒu 50 LuËt ®Êt ®ai 2003, ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt khi chuyÓn môc ®Ých sö dông ®Êt tõ ®Êt n«ng nghiÖp hoÆc ®Êt phi n«ng nghiÖp kh«ng ph¶i lµ ®Êt ë sang ®Êt ë, chuyÓn môc ®Ých tõ ®Êt v­ên ao trong cïng thöa ®Êt cã nhµ ë thuéc khu d©n c­ ®­îc c«ng nhËn lµ ®Êt ë sang ®Êt ë. Ngoµi ra cßn ph¶i nép lÖ phÝ tr­íc b¹ nhµ ®Êt, n«p lÖ phÝ ®Þa chÝnh khi lµm thñ tôc trÝch lôc hå s¬ ®Þa chÝnh, chøng nhËn biÕn ®éng quyÒn sö dông ®Êt, cÊp giÊy chøng nhËn quúªn sö dông ®Êt, trong qu¸ tr×nh sö dông ®Êt ë hé gia ®×nh, c¸ nh©n ph¶i nép thuÕ ®Êt theo qui ®Þnh t¹i ph¸p lÖnh thuÕ nhµ ®Êt, khi chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt ë ph¶i nép thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt. Trong c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt tr­íc ®©y ®Æc bÞªt t¹i nghÞ ®Þnh 38/2000/N§-CP ngµy 11/12/2000 vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt vµ lÖ phÝ ®Þa chÝnh qui ®Þnh: ®èi t­îng lµ hé gia ®×nh, c¸ nh©n ®ang sö dông ®Êt ë kh«ng cã gÝÊy tê hîp lÖ đều ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt. Cô thÓ t¹i ®iÒu 7 N§ sè 38 qui ®Þnh: nÕu sö dông ®Êt æn ®Þnh tõ ngµy 18/12/1980 ®Õn tr­íc ngµy 15/10/1993 ®èi víi ®Êt ®« thÞ, tõ 31/05/1990 ®Õn tr­íc ngµy 15/10/1993 ®èi víi ®Êt n«ng th«n th× ph¶i nép 20% tiÒn sö dông ®Êt. NÕu sö dông æn ®Þnh tõ 15/10/1993 trë vÒ sau th× ph¶i nép 100% tiÒn sö dông ®Êt( trong tr­êng hîp do nhËn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt cña ng­êi sö dông ®Êt tr­íc ®ã kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ, chØ cã giÊy chuyÓn nh­îng ®­îc UBND x·, ph­êng,thÞ trÊn th× nép 40% tiÒn sö dông ®Êt) , tuy nhiªn viÖc thu 20%,40% hay 100% chØ ¸p dông trong h¹n møc ®Êt ë, ®èi víi diÖn tÝch v­ît qu¸ h¹n møc th× ph¶i nép 100% tiÒn sö dông ®Êt. Nh­ chóng ta ®· biÕt do chÝnh s¸ch qu¶n lý ®Êt ®ai cña nhµ n­íc ta trong thêi gian dµi bÞ bu«ng láng vµ kh«ng ®­îc coi träng nªn cã rÊt nhiÒu hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ. Do kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ nªn hä ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh rÊt cao. Theo qui ®Þnh t¹i luËt ®Êt ®ai 1993, luËt söa ®æi, bæ sung 1998 vµ 2001 cßn qui ®Þnh:C¸c ®èi t­îng thuéc diÖn ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt ph¶i thùc hiªn xong nghÜa vô khi ®­îc cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt. §©y chÝnh lµ mét trong nh÷ng lý do lµm cho tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt, ®Æc biÖt lµ ®Êt ë diÔn ra chËm vµ hËu qu¶ lµ nhµ n­íc kh«ng n¾m hÕt ®­îc t×nh h×nh sö dông ®Êt. LuËt ®Êt ®ai 2003 cã nhiÒu söa ®æi,bæ sung qui ®Þnh t¹i ®iÒu 50. Theo ®iÒu 50 LuËt ®Êt ®ai 2003 th× hé gia ®×nh, c¸ nh©n kh«ng cã giÊy tê hîp lÖ nh­ng ®Êt ®· ®­îc sö dông æn ®Þnh tõ tr­íc ngµy 15/10/1993 nay ®­îc UBND x·, ph­êng, thÞ trÊn x¸c nh©n lµ ®Êt kh«ng cã tranh chÊp, phï hîp víi qui ho¹ch sö dông ®Êt ®· ®­îc xÐt duyÖt th× ®­îc cÊp giÊy chøng nh©n quyÒn sö dông ®Êt vµ kh«ng ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt. H¬n thÕ n÷a mét ®iÓm míi quan träng cña luËt ®Êt ®ai 2003 ®­îc ghi nhËn t¹i kho¶n 5 ®iÒu 5 N§17/2006/N§-CP ngµy 27/01/2006 vÒ söa ®æi bæ sung mét sè ®iÒu nghÞ ®Þnh h­íng dÉn thi hµnh luËt ®Êt ®ai ®ã lµ: “hé gia ®×nh, c¸ nh©n thuéc diÖn ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt nÕu ch­a ®ñ kh¶ n¨ng nép tiền sö dông ®Êt cho nhµ nø¬c th× ®­îc ghi nî sè tiÒn sö dông ®Êt ph¶i nép trªn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Sè tiÒn sö dông ®Êt ghi nî ®­îc tÝnh theo gi¸ ®Êt t¹i thíi ®iÓm cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nh­ng theo kho¶n 1 ®iÒu 5 nghÞ ®Þnh 84/2007 l¹i qui ®Þnh hé gia ®×nh, c¸ nh©n ph¶i nép tiÒn sö dông ®Êt nÕu ch­a cã ®iÒu kiÖn mµ cã nguyÖn väng ghi nî th× ®­îc ghi nî tiÕn sö dông ®Êt trªn giÊy chøng nhËn , khi thanh to¸n, ng­êi sö dông ®Êt ph¶i tr¶ theo gi¸ ®Êt t¹i thêi ®iÓm tr¶ nî. Khi hé gia ®×nh, c¸ nh©n thùc hiªn c¸c giao dÞch vÒ quyÒn sö dông ®Êt, tÆng cho quyÒn sö dông ®Êt ®èi víi ng­ßi ngoµi diÖn thõa kÕ hoÆc ®­îc nhµ n­íc båi th­êng vÒ ®Êt khi nhµ n­íc thu håi th× ph¶i nép cho nhµ nø¬c sè tiÒn cßn nî. Cã thÓ nãi ®©y lµ nh÷ng qui ®Þnh rÊt tiÕn bé cña Lu©t ®Êt ®ai 2003 nh»m th¸o gì nh÷ng v­íng m¾c trong thùc tÕ vÒ thu tiÒn sö dông ®Êt- nguyªn nh©n chÝnh lµm chËm tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nhµ n­íc ®· bá qu nh÷ng lîi Ých tr­íc m¾t th«ng qua viÖc kh«ng tËn thu tiÒn sö dông ®Êt ®Ó nh»m qu¶n lý chÆt chÏ vèn ®Êt ®ai trong c¶ n­íc, ®Æc biÖt lµ ®Êt ë.Tõ bá mét phÇn lîi Ých nh­ng bï l¹i Nhµ n­íc sÏ n¾m ®­îc toµn bé quü ®Êt vµ t×nh h×nh sö dông ®Êt trong c¶ n­íc, kh¾c phôc hËu qu¶ xÊu do sù bu«ng láng trong c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai tr­íc ®©y. 2.8.2. C¸c qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ gi¸ ®Êt ë Qu¸ tr×nh thùc hiªn LuËt ®Êt ®ai 2003 còng nh­ thÞ tr­êng vÒ ®Êt ®ai cho thÊy: vÊn ®Ò gi¸ ®Êt lµ vÊn ®Ò bøc xóc kh«ng chØ ®èi víi hé gia ®×nh, c¸ nh©n , tæ chøc sö dông ®Êt mµ cßn víi c¶ Nhµ n­íc trong viÖc qu¶n lý, ®iÒu tiÕt, gi¸m s¸t gi¸ ®Êt vµ nguån lîi ®Êt ®ai. Trong c¸c lo¹i ®Êt th× gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ n«ng th«n ®ang rÊt nãng báng vµ ®¸ng quan t©m h¬n c¶ bêi mét thùc tÕ lµ gi¸ chuyÓn nh­îng®Êt ë trªn thÞ tr­êng cã sù chªnh lÖch rÊt lín so víi khung gÝa NHµ n­íc qui ®Þnh. Bªn c¹nh ®ã trong qu¸ trÝnh thùc hiÖn quyÒn cña m×nh, bªn chuyÓn nh­îng vµ bªn nhËn chuyÓn nh­îng kh«ng ghi theo gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ mµ ghi theo gi¸ Nhµ n­íc qui ®Þnh nh»m trèn tr¸nh nghÜa vô tµi chÝnh. Nguyªn nh©n dÉn ®Õn t×nh tr¹ng nµy lµ do LuËt ®Êt ®ai 1993 ch­a cã c¸c qui ®Þnh vÒ gi¸ ®Êt mét c¸ch cô thÓ, s¸t thùc. LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· cã nh÷ng söa ®æi bæ sung c¬ b¶n thÓ hiÖn nh÷ng tiÕn bé ®¸ng ghi nhËn. Tr­íc hÕt Nhµ n­íc ®· thõa nhËn gi¸ ®Êt trªn thÞ tr­êng do c¸c bªn tho¶ thuËn trong qu¸ tr×nh chuyÓn nh­îng, gãp vèn b»ng quyÒn sö dông ®Êt, bªn c¹nh ®ã giµ ®Êt ë cßn ®­îc h×nh thµnh do ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt ë, ®Êu thÇu vµ do NHµ n­íc qui ®Þnh. Tuy nhiªn viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt cña Nhµ n­íc ph¶i ®¶m b¶o c¸c nguyªn t¾c sau: s¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thÞ tr­êng trong ®iÒu kiÖn b×nh th­êng, khi cã chªnh lÖch lín so víi gi¸ chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt trªn thùc tÕ th× ph¶i ®iÒu chØnh cho phï hîp C¸c thöa ®Êt liÒn kÒ nhau, cã ®iÒu kiÖn tù nhiªn, kinh tÕ x· héi nh­ nhau, cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh­ nhau §Êt t¹i khu vùc gi¸p ranh gi÷a c¸c tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng, cã ®iÒu kiªn tù nhiªn, kÕt cÊu h¹ tÇng nh­ nhau, cã cïng môc ®Ých sö dông hiÖn t¹i, cïng môc ®Ých sö dông theo quy ho¹ch th× møc gi¸ nh­ nhau ViÖc qui ®Þnh nguyªn t¾c ®Þnh gi¸ ®Êt nh»m môc ®Ých ®iÒu tiÕt gi¸ ®Êt s¸t víi thÞ tr­êng ®¶m b¶o lîi Ých cña Nhµ n­íc còng nh­ cña ng­êi sö dông ®Êt. Trªn c¬ së c¸c nguyªn t¾c chung ®ã NghÞ ®Þnh 123/2007/N§-CP söa ®æi, bæ sung nghÞ ®Þnh 188/2004/N§-CP vÒ viÖc x¸c ®inh khung gi¸ ®Êt, theo nghÞ ®Þnh nµy th× khung gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ n«ng th«n ®­îc qui ®Þnh nh­ sau: Khung gi¸ ®Êt ë t¹i n«ng th«n: 1000 ®ång/mÐt vu«ng Lo¹i x· X· ®ång b»ng X· trung du X· miÒn nói Møc gi¸ Gi¸ tèi thiÒu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a 10,00 1.875,00 4,50 1.275,00 2,50 900,00 Khung gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ: 1000 ®ång/mÐt vu«ng Lo¹i ®« thÞ §Æc biÖt Lo¹i 1 Lo¹i 2 Lo¹i 3 Lo¹i 4 Lo¹i 5 Møc gi¸ Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a Gi¸ tèi thiÓu Gi¸ tèi ®a 1.500,0 67.500,0 400,0 42.500,0 150,0 30.000,0 120,0 19.500,0 50,0 13.350,0 30,0 6.700,0 Theo qui ®Þnh t¹i luËt ®Êt ®ai 2003 UBND tØnh,thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng cã thÈm quyÒn quyÕt ®Þnh b¶ng gi¸ ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ n«ng th«n cña ®Þa ph­¬ng trªn c¬ së nh÷ng nguyªn t¾c chung qui ®Þnh t¹i ®iÒu 56 luËt ®Êt ®¹i 2003 vµ khung gi¸ ®Êt do chÝnh phñ qui ®Þnh tai NghÞ ®Þnh 123/2007/N§-CP. B¶ng gi¸ ®Êt nµy ®­îc c«ng bè c«ng khai vµo ngµy 01/01 hµng n¨m vµ dung lµm c¨n cø ®Ó tÝnh thuÕ nhµ ®Êt, thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, tiÒn båi th­êng khi Nhµ n­íc thu håi. Ch­¬ng III : Mét sè kiÕn nghÞ nh»m gãp phÇn hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ n«ng th«n 3.1. Sù cÇn thiÕt ph¶i tiÕp tôc hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë t¹i ®« thÞ vµ n«ng th«n ChÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë quy ®Þnh t¹i LuËt ®Êt ®ai 2003 vµ c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn thi hµnh ®· kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ cña c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt tr­íc ®©y gãp phÇn thóc ®Èy sù ph¸t triÓn kinh tÕ, x· héi. Tr­íc hÕt, viÖc qu¶n lý, sö dông ®Êt ë hîp lý , tiÕt kiÖm ®· ®¶m b¶o ®­îc diÖn tÝch ®Êt n«ng nghiÖp nhÊt lµ ®Êt trång lóa æn ®Þnh . ViÖc båi th­êng, gi¶i phãng mÆt b»ng, thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­ diÔn ra nhanh chãng thu hót ngµy cµng nhiÒu ng­êi ViÖt Nam tõ n­íc ngoµi ®Çu t­ vÒ n­íc vµ c¸c tæ chøc, c¸ nh©n n­íc ngoµi ®Çu t­ vµo ViÖt Nam . ViÖc quy ®Þnh nguyªn t¾c vµ ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt nh»m lµm cho gi¸ ®Êt s¸t víi thùc tÕ vµ viÖc ®Èy m¹nh c«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®· tõng b­íc ®­a quyÒn sö dông ®Êt ë tham gia vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n Tuy nhiªn t×nh h×nh qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ë hiÖn nay cßn béc lé nhiÒu yÕu kÐm, thÓ hiÖn ë mét sè vÊn ®Ò c¬ b¶n sau ®©y : - ViÖc lËp quy ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ch­a ®¸p øng ®­îc yªu cÇu thùc tiÔn ®Æt ra , tiÕn ®é lËp quy ho¹ch , kÕ ho¹ch sö dông ®Êt ë cÊp x· cßn chËm l¹i ch­a kh¸i qu¸t , ch­a ®Çy ®ñ , th­êng thiÕu quy ho¹ch thiÕt kÕ chi tiÕt ®Ó ®¶m b¶o cho viÖc thùc hiÖn . - ThÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ho¹t ®éng tù ph¸t , t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt ®ai ®Èy gi¸ ®Êt lªn cao ®Æc biÖt lµ ë ®« thÞ g©y t¸c ®éng xÊu ®Õn m«i tr­êng ®Çu t­ vµ søc c¹nh tranh cña nÒn kinh tÕ . - T×nh tr¹ng khiÕu kiÖn ®Êt ®ai liªn quan ®Õn ®Êt ë xÈy ra nhiÒu vµ lµ vÊn ®Ò phøc t¹p . §©y lµ vÊn ®Ò mµ c¸c quy ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai 2003 ch­a gi¶i quyÕt mét c¸ch triÖt ®Ó , g©y ¶nh h­ëng xÊu ®Õn an ninh , trËt tù x· héi . - Gi¸ ®Êt do nhµ n­íc quy ®Þnh ®· cã sù ®iÒu chØnh tuy nhiªn thùc tÕ gi¸ ®Êt ë do nhµ n­íc quy ®Þnh vÉn ch­a s¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng trªn thÞ tr­êng. - C«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cßn chËm nhÊt lµ ë khu vùc ®« thÞ. TÝnh 2007 ®Êt ë ®« thi míi cÊp ®­îc 62.2% vµ ë n«ng th«n lµ 76.5%, nh­ vËy ®· kh«ng hoµn thµnh chØ tiªu ®Æt ra cña chÝnh phñ lµ vµo n¨m 2006 hoµn thµnh c«ng t¸c nµy. - C¬ quan qu¶n lý ®Êt ®ai t¹i c¸c cÊp nh×n chung cßn nhiÒu yÕu kÐm , c¸n bé ®Þa chÝnh ë c¬ së cßn h¹n chÕ vÒ chuyªn m«n , nghiÖp vô . T×nh tr¹ng vi ph¹m ph¸p luËt trong qu¶n lý vµ sö dông ®Êt cßn phæ biÕn , biÓu hiÖn d­íi nhiÒu h×nh thøc phæ biÕn lµ t×nh tr¹ng lÊn chiÕm ®Êt c«ng , ®Êt hµnh lang b¶o vÖ an toµn c«ng tr×nh , ®Êt lÞch sö , v¨n hãa …. - LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· quy ®Þnh cho phÐp c¸c nhµ ®Çu t­ n­íc ngoµi tham gia kinh doanh trong lÜnh vùc nhµ ë b»ng viÖc nhµ n­íc cho hä thuª ®Êt ë t¹i ®« thÞ . Tuy nhiªn ph¸p luËt ®Êt ®ai ch­a cã nh÷ng c¬ chÕ thùc sù hÊp dÉn thu hót nguån vèn ®Çu t­ nµy , nÕu so víi c¸c tæ chøc kinh tÕ ®­îc Nhµ n­íc giao ®Êt cã thu tiÒn sö dông ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª th× tæ chøc c¸ nh©n n­íc ngoµi cßn bÞ h¹n chÕ vµ thiÖt thßi vÒ nhiÒu mÆt . VÝ dô hä bÞ h¹n chÕ vÒ thêi gian ®Çu t­ t¹i ViÖt Nam , l¹i th­êng ph¶i thùc hiÖn nghÜa vô tµi chÝnh cao h¬n so víi c¸c tæ chøc kinh tÕ trong n­íc. NÕu thu hót ®­îc nhiÒu t« chøc c¸ nh©n n­íc ngoµi tham gia ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë ®Ó b¸n hoÆc cho thuª ch¾c ch¾n thÞ tr­êng bÊt ®ång s¶n sÏ trë nªn s«i ®éng h¬n bªn c¹nh ®ã sÏ gi¶i quyÕt ®­îc nhu cÇu vÒ nhµ ë cho ng­êi d©n. - Ng­êi sö dông ®Êt ë ch­a thùc hiÖn tèt nghÜa vô khi sö dông ®Êt ë , t×nh tr¹ng ng­êi sö dông ®Êt sö dông kh«ng ®óng vÞ trÝ , sai lÖch diÖn tÝch ®­îc giao , tiÕn ®é x©y dùng chËm , chËm nép tiÒn thuª ®Êt x¶y ra phæ biÕn , nhÊt lµ ë khu vùc ®« thÞ . ViÖc thu håi ®Êt gi¶i phãng mÆt b»ng cßn chËm khiÕn nhiÒu dù ¸n ®Çu t­ kh«ng thùc hiÖn ®óng tiÕn ®é .ChÝnh s¸ch båi th­êng , hç trî t¸i ®Þnh c­ tuy ®· ®­îc quy ®Þnh kh¸ cô thÓ vµ cã nhiÒu tiÕn bé so víi tr­íc ®©y nh­ng nh×n chung vÉn ch­a thùc sù c«ng b»ng , tháa ®¸ng g©y thiÖt thßi cho ng­êi d©n cã ®Êt bÞ thu håi Nguyªn nh©n chñ yÕu dÉn ®Õn nh÷ng yÕu kÐm bÊt cËp trong qu¶n lý , sö dông ®Êt nªu trªn lµ do : - ViÖc ph©n cÊp thùc hiÖn chøc n¨ng qu¶n lý nhµ n­íc vÒ ®Êt ®ai hiÖn nay ch­a hîp lý , cßn chång chÐo vÒ thÈm quyÒn gi÷a c¸c cÊp , c¸c ngµnh trong tæ chøc vµ thùc hiÖn quy ho¹ch , kÕ ho¹ch sö dông ®Êt vµ quy ho¹ch x©y dùng ®« thÞ . ChÝnh v× cã nhiÒu cÊp , nhiÒu ngµnh tham gia thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc nªn c¸c ngµnh , c¸c cÊp kh«ng lµm hÕt tr¸ch nhiÖm , ¶nh h­ëng ®Õn chÊt l­îng c«ng viÖc vµ kÐo dµi thêi gian thùc hiÖn . - §éi ngò c¸n bé c«ng chøc ngµnh ®Þa chÝnh ë c¸c cÊp cßn qu¸ máng , tr×nh ®é chuyªn m«n , nghiÖp vô cßn h¹n chÕ nhÊt lµ ë cÊp x· . §éi ngò c¸c bé ®Þa chÝnh cÊp x· ®ãng vai trß rÊt quan träng trong viÖc qu¶n lý gi¸m s¸t thi hµnh ph¸p luËt ®Êt ®ai cña chÝnh quyÒn c¬ së vµ c¸c ®èi t­îng sö dông ®Êt , nh­ng phÇn lín ch­a ®­îc ®µo t¹o s©u vÒ chuyªn m«n nghiÖp vô , thiÕu ph­¬ng tiÖn lµm viÖc -Do chÝnh s¸ch ®Êt ®ai cña nhµ n­íc ta tr¶i qua nh÷ng biÕn ®éng lín , ®Êt ë tõ chç thuéc së h÷u t­ nh©n trë thµnh së h÷u toµn d©n do nhµ n­íc thèng nhÊt qu¶n lý , nhµ n­íc chØ giao cho c¸c hé gia ®Þnh , c¸ nh©n sö dông . Bªn c¹nh ®ã n­íc ta cã mét thêi gian dµi chiÕn tranh liªn miªn , nªn viÖc qu¶n lý , sö dông ®Êt ®ai kh«ng ®­îc quan t©m ®· lµm cho viÖc qu¶n lý , sö dông ®Êt cµng thªm phøc t¹p khi cã nh÷ng biÕn ®éng lín trong chÝnh s¸ch. - Mét nguyªn nh©n quan träng n÷a lµ do trong thêi gian qua c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt nãi chung , c¸c quy ®Þnh ph¸p luËt nãi riªng bÞ thay ®æi diÔn ra th­êng xuyªn , khi thay ®æi chóng ta l¹i kh«ng tÝnh ®Õn sù phï hîp cña c¸c quy ®Þnh míi víi c¸c quy ®Þnh hiÖn cã dÉn ®Õn t×nh tr¹ng c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt míi ban hµnh m©u thuÉn kh«ng thèng nhÊt víi c¸c v¨n b¶n Ph¸p luËt hiÖn cã . LuËt ®Êt ®ai 2003 ra ®êi ®· kh¾c phôc ®­îc t×nh tr¹ng m©u thuÉn , chång chÊt cña c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt ®Êt ®ai tuy nhiªn vÉn cßn nh÷ng quy ®Þnh ch­a s¸t thùckhi ®­a vµo ¸p dông trªn thùc tÕ kh«ng mÊy hiÖu qu¶ . - C«ng t¸c tuyªn truyÒn, phæ biÕn nh÷ng quy ®Þnh cña LuËt ®Êt ®ai 2003 cßn yÕu kÐm . Ng­êi d©n ë c¸c vïng n«ng th«n nhÊt lµ nång th«n miÒn nói ®a sè ch­a n¾m b¾t ®­îc nh÷ng quy ®Þnh cña ph¸p luËt cïng lµ nguyªn nh©n khiÕn c«ng t¸c cÊp GCNQSDD chËm trÔ . Tõ nh÷ng nguyên nhân trên, yêu cầu hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë ph¶i dùa trªn quan ®iÓm lµ duy tr× nh÷ng quy ®Þnh phï hîp víi thùc tiÔn cuéc sèng , ®¸p øng yªu cÇu c«ng nghiÖp ho¸ , hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc ®ång thêi cã b­íc ph¸t triÓn míi theo ®Þnh h­íng : ph¸t huy m¹nh mÏ vai trß cña nhµ n­íc lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u toµn d©n , thèng nhÊt qu¶n lý chÆt chÏ vèn ®Êt ®ai trong c¶ n­íc trong ®ã cã ®Êt ë . ViÖc qu¶n lý vµ sö dông ®Êt ë ph¶i ®­îc thùc hiÖn theo h­íng tiÕt kiÖm , hîp lý , hiÖu qu¶ ë ®« thÞ ®Èy m¹nh viÖc giao ®Êt cho c¸c tæ chøc c¸ nh©n trong vµ ngoµi n­íc thùc hiÖn dù ¸n ®Çu t­ x©y dùng nhµ ë ®¸p øng yªu cÇu nhµ ë cña ng­êi d©n , kh¾c phôc t×nh tr¹ng ®Çu c¬ ®Êt vµ nh÷ng tiªu cùc , yÕu kÐm trong qu¶n lý , sö dông ®Êt . T¹i n«ng th«n h¹n chÕ viÖc më réng ®Êt ë trªn ®Êt n«ng nghiÖp nhÊt lµ ®Êt tr«ng lóa æn ®Þnh. Ngoµi ra cÇn tæ chøc vµ ph¸t huy tèt thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n . Sau ®©y em xin m¹nh d¹n ®­a ra mét sè kiÕn nghÞ gãp phÇn hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë nh­ sau: 3.2) Mét sè kiÕn nghÞ gãp phÇn hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt ®Êt ë 3.2.1 vÊn ®Ò vÒ cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt Nh×n chung c«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt cßn thÊp, ®Æc biÖt lµ ®Êt ë t¹i ®« thÞ. Nguyªn nh©n chñ yÕu dÊn ®Õn t×nh tr¹ng trªn lµ do: - viÖc triÓn khai thi hµnh LuËt ®Êt ®ai ë c¸c ®Þa ph­¬ng nh×n chung cßn chËm. LuËt ®Êt ®ai vµ c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn cã rÊt nhiÒu qui ®Þnh míi so víi c¸c qui ®Þnh tr­íc ®ã, khèi l­îng c«ng viÖc ph¶i tiÕn hµnh rÊt lín, ®Æc biÖt lµ c«ng t¸c cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt. Nh­ng nhiÒu ®Þa ph­¬ng bÞ cuèn hót vµo viÖc båi th­êng, gi¶I phãng mÆt b»ng, huy ®éng nguån vèn tõ ®Êt ®ai mµ ch­a cã sù quan t©m ®óng møc c«ng t¸c nµy. VÊn cßn nhiÒu ®Þa ph­¬ng ch­a nhËn thøc ®óng vµ ®Çy ®ñ c¸c qui ®Þnh míi cña ph¸p luËt ®Êt ®ai nªn trong qu¸ tr×nh thùc hiÖn cßn lóng tóng, e ng¹i dÉn ®Õn thùc hiÖn kh«ng ®óng qui ®Þnh hoÆc chËm trÔ trong viÖc xÐt duyÖt cÊp giÊy chøng nhËn, kh«ng Ýt ®Þa ph­¬ng thùc hiÖn mét sè thñ tôc theo c¸c qui ®Þnh cò ®· bÞ b·i bá hoÆc thay thÕ. - Tæ chøc bé m¸y c¬ quan chuyªn m«n vÒ tµi nguyªn vµ m«i tr­êng ch­a ®¸p øng ®­îc yªu cÇu nhiÖm vô. Theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt ®Êt ®ai th× hÖ thèng v¨n phßng ®¨ng ký lµ c¬ quan chÞu tr¸ch nhiÖm chÝnh triÓn khai thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ cÊp giÊy chøng nhËn. §Ó hoµn thµnh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn ban ®Çu vµ tæ chøc tèt viÖc qu¶n lý biÕn ®éng ®Êt ®ai th× ph¶i tæ chøc ®­îc hÖ thèng v¨n phßng ®¨ng ký ë hai cÊp cã ®ñ n¨ng lùc vµ ®iÒu kiÖn thùc hiÖn. Song thùc tÕ ba n¨m triÓn khai thi hµnh luËt ®Êt ®ai, ®Õn nay c¶ n­íc vÉn cßn 309 huyÖn ch­a thµnh lËp v©n phßng ®¨ng ký, trong ®ã 19 tØnh ch­a cã v¨n phßng ®¨ng ký cÊp huyÖn. §iÒu kiÖn ho¹t ®éng cña v¨n phßng ®¨ng ký ®· thµnh lËp cã rÊt nhiÒu khã kh¨n do thiÕu c¸n bé chuyªn m«n( b×nh qu©n v¨n phßng ®¨ng ký cÊp tØnh cã 15 c¸n bé vµ cÊp huyÖn cã 5 c¸n bé. NhiÒu v¨n phßng ®¨ng ký cÊp huyÖn ®· thµnh lËp h¬n mét n¨m nh­ng còng chØ bè trÝ ®­îc 03 c¸n bé). MÆt kh¸c tr×nh ®é chuyªn m«n cña c¸n bé cßn h¹n chÕ do hÇu hÕt míi ®­îc tuyÓn dông; thiÕt bÞ cÇn thiÕt cho ho¹t ®éng chuyªn m«n cña cÊp huyÖn hÇu hÕt ch­a ®­îc trang bÞ… Do thiÕu c¸n bé chuyªn m«n nªn c¸c phßng tµi nguyªn vµ m«i tr­êng hiÖn nay rÊt bÞ ®éng khi thùc hiÖn nhiÖm vô, chñ yÕu thùc hiÖn c¸c c«ng viÖc sù vô, cã tÝnh chÊt cÊp b¸ch nh­ c«ng t¸c båi th­êng, gi¶i phãng mÆt b»ng, gi¶I quyÕt tranh chÊp, khiÕu n¹i vÒ ®Êt ®ai. Cßn nhiÖm vô träng t©m nh­ cÊp giÊy chøng nhËn l¹i triÓn khai ch­a tèt. C¸n bé ®Þa chÝnh x· chØ cã mét ng­êi, hÇu hÕt ch­a qua ®µo t¹o vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai, l¹i ph¶i kiªm nhiÖm nhiÒu nhiÖm vô kh¸c vµ th­êng kh«ng æn ®Þnh, nh×n chung kh«ng ®¸p øng khèi l­îng c«ng viÖc vÒ cÊp giÊy chøng nhËn. - HÖ thèng ph¸p luËt cßn mét sè ®iÓm bÊt cËp Theo kho¶n 1 ®iÒu 48 luËt ®Êt ®ai 2003 qui ®Þnh “ giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt ®­îc cÊp cho ng­êi sö dông ®Êt theo mét mÉu thèng nhÊt trong c¶ n­íc ®èi víi mäi lo¹i ®Êt. Tr­êng hîp cã tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt th× tµi s¶n ®ã ®­îc ghi nhËn trªn giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt; chñ së h÷u tµi s¶n ph¶i ®¨ng ký quyÒn së h÷u tµi s¶n theo qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n”. §©y lµ qui ®Þnh hîp lý, phï hîp víi ®iÒu kiÖn thùc tiÔn ®Ó ®Èy m¹nh vµ sím ho¹n thµnh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn, nh»m gi¶i quyÕt nh÷ng tån t¹i vÒ sö dông ®Êt do lÞch sö ®Ó l¹i( thùc tÕ 3 n¨m qua nh÷ng ¸ch t¾c trong viÖc tæ chøc cÊp giÊy chøng nhËn ®èi víi ®Êt ë ®« thÞ ®· c¬ b¶n ®­îc th¸o gì vµ tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn ®· t¨ng 42.9% so víi 14 n¨m tr­íc), t¹o tiÒn ®Ò cho viÖc x©y dung, triÓn khai, thùc hiÖn luËt ®¨ng ký bÊt ®ång s¶n.Tuy nhiªn, viÖc cÊp giÊy chøngnhËn theo luËt nhµ ë vµ viÖc ban hµnh luËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n ®· lµm cho viÖc qu¶n lý ®èi víi ®Êt ë bÞ ph©n t¸n, ¶nh h­ëng ®Õn viÖc qu¶n lý thèng nhÊt vµ b¶o ®¶m tÝnh minh b¹ch th«ng tin vÒ bÊt ®ång s¶n. ViÖc ph¸p luËt vÒ nhµ ë qui ®Þnh ng­êi së h÷u nhµ ë cã yªu cÇu th× ®­îc cÊp giÊy chøng nhËn(kho¶n 1 ®iÒu 9 luËt nhµ ë) trong thùc tÕ ®· lµm chËm viÖc c©p giÊy chøng nhËn ®èi víi ®Êt ë, lµm chËm viÖc xö lý c¸c tån t¹i vÒ sö dông ®Êt do lÞch sö ®Ó l¹i vµ kh«ng ®¸p øng yªu cÇu b¾t buéc ng­êi sö dông ®Êt ph¶i ®¨ng ký quyÒn sö dông ®Êt ®Ó nhµ n­íc qu¶n lý ®Êt ®ai. Quy ®Þnh tû lÖ phÝ tr­íc b¹ khi cÊp giÊy chøng nhËn vµ thuÕ suÊt chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt dùa trªn gi¸ ®Êt bao cÊp tr­íc ®©y chËm ®­îc söa ®æi trong t×nh h×nh gi¸ ®Êt do nhµ n­íc qui ®Þnh ®· tiÕp cËn dÇn víi gi¸ chuyÓn nh­îng thùc tÕ trªn thÞ tr­êng ®· buéc ng­êi sö dông ®Êt ph¶I nép nghÜa vô víi møc cao h¬n nhiÒu lÇn so víi tr­íc, dÉn tíi nhiÒu tr­êng hîp ng­êi sö dông ®Êt kh«ng lµm thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn, kh«ng thùc hiÖn thñ tôc chuyÓn nh­îng qua c¬ quan nhµ n­íc mµ chñ yÕu thùc hiÖn b»ng h×nh thøc trao tay, lµm h¹n chÕ viÖc giao dÞch quyÒn sö dông ®Êt trong thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, g©y thÊt thu lín cho ng©n s¸ch nhµ n­íc. - Mét bé phËn ng­êi sö dông ®Êt ch­a nhËn thøc ®Çy ®ñ vÒ tÇm quan träng cña giÊy chøng nhËn hoÆc ch­a cã nhu cÇu thùc hiÖn c¸c quyÒn cña ng­êi sö dông ®Êt( thÕ chÊp vay vèn, chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt) nªn ch­a thùc hiÖn kª khai ®¨ng ký cÊp giÊy chøng nhËn. * §Ó ®Èy nhanh tiÕn ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt th× cÇn ph¶i thùc hiÖn mét sè gi¶i ph¸p sau: - TiÕp tôc hoµn thiÖn chÝnh s¸ch, ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai Tr­íc m¾t, chÝnh phñ tr×nh quèc héi th«ng qua nghÞ quyÕt trong kú häp nµy vÒ viÖc thèng nhÊt cÊp mét lo¹i giÊy chøng nhËn bao gåm quyÒn sö dông ®Êt vµ quyÒn së h÷u tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt, thèng nhÊt qui tr×nh thùc hiÖn viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai, ®¨ng ký tµi s¶n h×nh thµnh tõ sö dông ®Êt trªn nguyªn t¾c thèng nhÊt ®Çu mèi qu¶n lý ®¨ng ký, ®¬n gi¶n thñ tôc hµnh chÝnh, gi¶m phiÒn hµ cho ng­êi sö dông ®Êt, kh¾c phôc l·ng phÝ trong qu¶n lý, t¹o ra sù ®ång bé trong viÖc qu¶n lý ph¸t triÓn thÞ tr­êng bÊt ®ång s¶n trong giai ®o¹n hiÖn nay. Coi viÖc cÊp giÊy chøng nhËn lµ môc tiªu chÝnh ®Ó nhµ n­íc qu¶n lý ®Êt ®ai, kh«ng nªn thu nhiÒu tiÒn cña ng­êi sö dông ®Êt khi lµm thñ tôc cÊp giÊy chøng nhËn lÇn ®Çu; sau khi h×nh thµnh viÖc cÊp giÊy chøng nhËn th× c¸c giao dÞch vÒ ®Êt ®ai ®­îc thùc hiÖn qua hÖ thèng qu¶n lý cña c¬ quan nhµ nø¬c sÏ t¨ng thu cho ng©n s¸ch nhµ n­íc nhiÒu lÇn so víi hiÖn nay. Do vËy, cÇn rµ so¸t söa ®æi, bæ sung c¸c qui ®Þnh vÒ nghÜa vô tµi chÝnh liªn quan ®Õn ®Êt ®ai theo h­íng tr­íc m¾t gi¶m møc thuÕ suÊt chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt, thay thÕ thuÕ chuyÓn quyÒn sö dông ®Êt b»ng thuÕ thu nhËp c¸ nh©n; bá hoÆc ®iÒu chØnh c¸c kho¶n phÝ, lÖ phÝ liªn quan ®Õn cÊp giÊy chøng nhËn cho phï hîp víi thùc tÕ, ®Æc biÖt cã chÝnh s¸ch miÔn gi¶m hoÆc hç trî cho hé gia ®×nh, c¸ nh©n sinh sèng t¹i vïng s©u, vïng xa, vïng cã ®iÒu kiÖn khã kh¨n, vïng ®ång bµo d©n téc thiÓu sè, c¸c hé gia ®×nh nghÌo khi cÊp giÊy chøng nhËn. - Hoµn chØnh bé m¸y qu¶n lý, n©ng cao tr×nh ®é c¸n bé chuyªn m«n Rµ so¸t söa ®æi qui ®Þnh, h­íng dÉn vÒ chøc n¨ng, nhiÖm vô, tæ chøc bé m¸y cña v¨n phßng ®¨ng ký ë cÊp tØnh, cÊp huyÖn ®Ó kiÖn toµn tæ chøc, ho¹t ®éng cña tæ chøc nµy theo h­íng lµ c¬ quan dÞch vô c«ng, thùc hiÖn c¸c thñ tôc hµnh chÝnh vÒ ®¨ng ký ®Êt ®ai vµ tµi s¶n g¾n liÒn víi ®Êt Ngay trong ®Çu n¨m 2008 ph¶i hoµn thµnh viÖc thµnh lËp v¨n phßng ®¨ng ký ë tÊt c¶ quËn, huyÖn, thÞ x·, thµnh phè thuéc tØnh; ®ång thêi bè trÝ ®ñ nh©n lùc vµ trang thiÕt bÞ cÇn thiÕt cho ho¹t ®éng chuyªn m«n ®Ó ®¸p øng ®­îc yªu cÇu vÒ cÊp giÊy chøng nhËn, x©y dùng hå s¬ ®Þa chÝnh vµ triÓn khai thùc hiÖn luËt ®¨ng ký bÊt ®éng s¶n sau khi ®­îc quèc héi th«ng qua TËp trung ®µo t¹o n©ng cao tr×nh ®é n¨ng lùcvµ ®¹o ®øc cña c¸n bé, c«ng chøc qu¶n lý ®Êt ®ai, b¶o ®¶m tÝnh æn ®Þnh, chuyªn nghiÖp, ®Æc biÖt lµ c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x· vµ cÊp huyÖn - §Èy m¹nh c«ng t¸c tuyªn truyÒn, phæ biÕn ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. T¨ng c­êng c«ng t¸c tuyªn truyÒn, vËn ®éng, phæ biÕn ph¸p luËt ®Êt ®ai d­ãi nhiÒu h×nh thøc (th«ng qua c¸c diÔn ®µn, b¸o chÝ, ph¸t thanh, giao l­u trùc tuyÕn…) ®Ó ng­êi d©n nhËn thøc ®­îc ®­îc tÇm quan träng cña viÖc ®¨ng ký ®Êt ®ai, cÊp giÊy chøng nhËn ®èi víi thöa ®Êt ®ang sö dông, hiÓu biÕt vµ chÊp hµnh ph¸p luËt, gi¸m s¸t thùc hiÖn ph¸p luËt, t¹o ®iÒu kiÖn cho viÖc cÊp giÊy chøng nhËn theo ®óng qui ®Þnh cña ph¸p luËt vÒ ®Êt ®ai. 3.2.2) VÊn ®Ò gi¸ ®Êt ë HiÖn nay gi¸ ®Êt do nhµ n­íc quy ®Þnh cßn chªnh lÖch rÊt lín so víi gi¸ chuyÓn nh­îng trªn thùc tÕ. Gi¸ ®Êt t¨ng lµ phï hîp víi quy luËt tù nhiªn, tuy vËy cÇn ph¶i cã sù kiÓm so¸t vµ ®iÒu tiÕt kh«ng ®Ó t¨ng ®ét biÕn t¹o ra nh÷ng c¬n sèt ®Êt nh­ tr­íc ®©y lµ ®iÒu hÕt søc cÇn thiÕt nh»m ®¶m b¶o ph¸t triÓn kinh tÕ x· héi mét c¸ch bÒn v÷ng, thiÕt nghÜ ®Ó æn ®Þnh gi¸ ®Êt cÇn thùc hiÖn mét sè gi¶i ph¸p nh­ sau: - X©y dùng vµ ban hµnh chÝnh s¸ch vÒ gi¸ ®Êt n¨ng ®éng, phï hîp ®¶m b¶o hµi hoµ quyÒn lîi cña ng­êi sö dông ®Êt, nhµ n­íc vµ sù bÒn v÷ng cña x· héi: + Gi¸ ®Êt ph¶i t­¬ng ®­¬ng víi thÞ tr­êng. Khi x©y dùng gi¸ ®Êt ph¶i tiÕn hµnh kh¸ch quan, cã c¬ së kÕ ho¹ch tr¸nh t×nh tr¹ng ¸p ®Æt ý chÝ chñ quan, + Bæ sung gi¸ c¸c lo¹i ®Êt nh­ ®Êt n«ng nghiÖp trong ®« thÞ, ®Êt n«ng nghiÖp liÒn kÒ víi ®Êt ë. Khi x¸c ®Þnh gi¸ c¸c lo¹i ®Êt nµy kh«ng thÓ chØ dùa vµo kÕt qu¶ sinh lîi tõ s¶n xuÊt n«ng nghiÖp mµ ph¶i ®­îc xem xÐt ®©y lµ nguån bæ sung cho ®Êt ë ®« thÞ + Gi¸ ®Êt ph¶i chi tiÕt tíi tõng vÞ trÝ, tõng lo¹i ®Êt cô thÓ phï hîp víi t×nh h×nh thùc tÕ cña ®Þa ph­¬ng - Thùc hiÖn biÖn ph¸p kÝch cÇu ®Ó æn ®Þnh gi¸.Thùc hiÖn kÝch cÇu vÒ nhµ ®Êt th«ng qua nhiÒu biÖn ph¸p cña nhµ n­íc, nhµ ®Çu t­ vµ Ng©n hµng.Trong t×nh h×nh hiÖn nay kÝch cÇu lµ gi¶i ph¸p cã tÇm quan trong ®Æc biÖt,võa ®Ó gi¶i quyÕt nhu cÇu nhµ ë cña ng­êi d©n ( rÊt nhiÒu ng­êi cã nhu cÇu mua nhµ song kh«ng cã kh¶ n¨ng thanh to¸n v× tiÒn mua nhµ ®ãng qu¸ cao kh«ng hîp lý). Võa t¨ng cÇu ®Ó lËp l¹i c©n ®èi cho nhµ n­íc tr¸nh ®­îc nh÷ng c¬n sèt ®Êt ¶o. -Tõng b­íc x©y dùng vµ ph¸t triÓn bÒn v÷ng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n: §Ó gi¸ ®Êt æn ®Þnh , ®iÒu cÇn thiÕt lµ ph¶i cã thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn lµnh m¹nh , minh b¹ch , c¸c th«ng tin ®­îc c«ng khai .KhiÕm khuyÕt lín ®ang tån t¹i trªn thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n n­íc ta hiÖn nay lµ vÉn cã hiÖn t­îng giao dÞch ngÇm, giao dÞch b»ng giÊy tê trao tay kh«ng qua c¬ quan nhµ n­íc c¸c cÊp, v× vËy b»ng mäi c¸ch ph¶i xo¸ bá ®­îc t×nh tr¹ng nµy. Muèn vËy ph¶i ®Èy nhanh tèc ®é cÊp giÊy chøng nhËn quyÒn sö dông ®Êt vµ giÊy chøng nhËn quyÒn së h÷u tµi s¶n trªn ®Êt cho c¸c tæ chøc , hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n . CÇn hoµn thiÖn c¸c tæ chøc dÞch vô trung t©m bÊt ®éng s¶n víi c¸c ho¹t ®éng liªn quan ®Õn ®Þnh gi¸ , th«ng tin , giao dÞch kÕt hîp víi c¸c c¬ quan qu¶n lý cña nhµ n­íc ®Ó t¨ng c­êng c«ng t¸c qu¶n lý sau giao ®Êt , c«ng khai ho¸ quy ho¹ch sö dông ®Êt , ®¬n gi¶n ho¸ tæ chøc hµnh chÝnh vÒ ®Êt ®ai , gi¶i quyÕt hîp lý ®Òn bï thiÖt hai khi gi¶i phãng mÆt b»ng , ®¶m b¶o quyÒn lîi chÝnh ®¸ng cña ng­êi sö dông ®Êt nh»m rót ng¾n thêi gian gi¶i quyÕt mÆt b»ng khi thùc hiÖn dù ¸n . §ång thêi më réng quyÒn giao dÞch cña c¸c ®èi t­îng tham gia thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n, t¹o ®iÒu kiÖn thuËn lîi ®Ó c¸c tæ chøc vµ ph¸p nh©n cã ®Çy ®ñ c¸c quyÒn nh­ hé gia ®×nh vµ c¸ nh©n vÒ chuyÓn nh­îng, chuyÓn ®æi, cho thuª vµ thÕ chÊp quyÒn sö dông ®Êt. G¾n liÒn víi viÖc më réng quyÒn giao dÞch ph¶i më réng c¸c ®èi t­îng tham gia giao dÞch thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n nhÊt lµ c¸c ®èi t­îng cã yÕu tè n­íc ngoµi .ViÖc më réng thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n cho ng­êi ViÖt Nam ë n­íc ngoµi , ng­êi n­íc ngo×a vµ tæ chøc n­íc ngoµi tham gia ®Çu t­ lµ yªu cÇu kh¸ch quan cña qu¸ tr×nh héi nhËp , kh«ng chØ cã t¸c dông ®Èy m¹nh ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n mµ cßn gãp phÇn thóc ®Èy c¸c ho¹t ®éng ®Çu t­ , kinh doanh kh¸c ®ång thêi gióp c¸c ®èi t­îng nµy cã ®iÒu kiÖn c­ tró , sinh sèng , lµm viÖc æn ®Þnh l©u dµi t¹i ViÖt Nam . Víi nh÷ng gi¶i ph¸p, chÝnh s¸ch thÝch hîp ch¾c ch¾n gi¸ nhµ , ®Êt trªn ®Þa bµn c¶ n­íc nãi chung vµ ®Æc biÖt lµ thµnh phè lín sÏ æn ®Þnh t¹o ®iÒu kiÖn cho thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n ph¸t triÓn bÒn v÷ng theo ®óng tiÕn tr×nh héi nhËp kinh tÕ quèc tÕ. 3.2.3 VÒ vÊn ®Ò gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai §iÒu 135 LuËt ®Êt ®ai 2003 quy ®Þnh hoµ gi¶i t¹i UBND x·,ph­êng,thÞ trÊn lµ mét thñ tôc b¾t buéc vµ lµ thñ tôc ®Çu tiªn trong qu¸ tr×nh gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai . §Ó kÕt qu¶ hoµ gi¶i cã gi¸ trÞ ph¸p lý th× kÕt qu¶ hoµ gi¶i ph¶i ®­îc lËp thµnh biªn b¶n, cã ch÷ ký cña c¸c bªn tranh chÊp vµ x¸c nhËn cña UBND x·, ph­êng, thÞ trÊn n¬i cã ®Êt. Theo chóng t«i quy ®Þnh nh­ vËy lµ kh«ng cÇn thiÕt vµ nh×n chung sÏ lµm kÐo dµi viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai v× trong mét sè tr­êng hîp viÖc lÊy ch÷ ký cña tÊt c¶ c¸c bªn tranh chÊp lµ rÊt khã .VÝ dô : 2 hé gia ®×nh tranh chÊp vÒ diÖn tÝch ®Êt ë vµ ®· göi ®¬n ®Õn UBND x· ®Ó tiÕn hµnh gi¶i quyÕt .Tuy nhiªn khi UBND x· triÖu tËp ®Õn ®Ó hoµ gi¶i tranh chÊp th× mét bªn cè t×nh v¾ng mÆt . ThiÕt nghÜ LuËt ®Êt ®ai nªn quy ®Þnh cô thÓ vÊn ®Ò nµy trong c¸c v¨n b¶n d­íi luËt theo h­íng dÉn :NÕu ®­îc triÖu tËp mµ mét bªn cè t×nh v¾ng mÆt hoÆc cè t×nh kh«ng hîp t¸c g©y trë ng¹i cho viÖc hoµ gi¶i th× lËp ngay biªn b¶n hoµ gi¶i kh«ng thµnh , cã ch÷ ký cña 1 bªn tranh chÊp vµ x¸c nhËn cña UBND x· , ph­êng , thÞ trÊn n¬i cã ®Êt . Quy ®Þnh nh­ vËy sÏ gióp cho viÖc gi¶i quyÕt tranh chÊp ®Êt ®ai diÔn ra nhanh chãng h¬n, b¶o ®¶m ®­îc quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cho ng­êi sõ dông ®Êt hoµ. Trong nhiÒu tr­êng hîp quy ®Þnh nµy cßn tiÕt kiÖm ®­îc thêi gian vµ c«ng søc cña c¶ nhµ n­íc vµ nh©n d©n, thÓ hiÖn th¸i ®é døt kho¸t cña nhµ n­íc ®èi víi c¸c tæ chøc, c¸ nh©n vi ph¹m ph¸p luËt ®Êt ®ai nªn cè t×nh ch©y lú kh«ng chÞu hîp t¸c ®Ó thùc hiªn viÖc hoµ gi¶i. 3.2.4 VÊn ®Ò xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp , b¶o l·nh ®Ó thu håi nî Theo quy ®Þnh t¹i kho¶n 3 ®iÒu 130 LuËt ®Êt ®ai 2003 th× vÒ nguyªn t¾c viÖc xö lý quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp, b¶o l·nh ®Ó thu håi nî chØ ®­îc thùc hiÖn khi bªn thÕ chÊp, bªn ®­îc b¶o l·nh kh«ng thùc hiÖn hoÆc thùc hiÖn kh«ng ®óng nghÜa vô tr¶ nî theo hîp ®ång tÝn dông . VÒ c¸ch thøc xö lý quyÒn sö dông ®Êt trong tr­êng hîp nµy LuËt ®Êt ®ai 2003 qui ®Þnh nh­ sau: -NÕu trong hîp ®ång tÝn dông cã tho¶ thuËn th× xö lý theo sù tho¶ thuËn cña c¸c bªn ghi trong hîp ®ång - Tr­êng hîp trong hîp ®ång tÝn dông kh«ng cã tho¶ thuËn hoÆc kh«ng xö lý ®­îc theo tho¶ thuËn ®· ghi trong hîp ®ång th× bªn nhËn thÕ chÊp , nhËn b¶o l·nh cã quyÒn chuyÓn nh­îng sö dông ®Êt cho ng­êi kh¸c ®Ó thu håi nî - C¸c bªn cã quyÒn yªu cÇu c¬ quan nhµ n­íc cã thÈm quyÒn b¸n ®Êu gi¸ quyÒn sö dông ®Êt. -KhiÕu kiÖn t¹i TAND theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt Theo chóng t«i, LuËt ®Êt ®ai 2003 quy ®Þnh cho phÐp bªn nhËn thÕ chÊp , nhËn b¶o l·nh cã quyÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt ®· thÕ chÊp , ®· b¶o l·nh cho ng­êi kh¸c ®Ó thu håi nî lµ kh«ng hîp lý . Thø nhÊt , ng­êi nhËn thÕ chÊp , nhËn b¶o l·nh kh«ng ph¶i lµ chñ së h÷u tµi s¶n nªn theo quy ®Þnh cña ph¸p luËt kh«ng cã quyÒn chuyÓn nh­îng tµi s¶n nÕu ch­a ®­îc chñ së h÷u uû quyÒn .Thø hai , bªn thÕ chÊp , bªn ®­îc b¶o l·nh chØ cã nghÜa vô tr¶ trong ph¹m vi sè tiÒn ®· nî ghi trong hîp ®ång tÝn dông chø kh«ng ph¶i sè tiÒn chuyÓn nh­îng quyÒn sö dông ®Êt . §Ó phï hîp víi quy ®Þnh cña Bé luËt d©n sù vµ b¶o vÖ quyÒn vµ lîi Ých chÝnh ®¸ng cña nguêi sö dông ®Êt . Trong tr­êng hîp nµy LuËt ®Êt ®ai 2003 nªn söa ®æi theo h­íng ®­a tµi s¶n ®· thÕ chÊp, ®· b¶o l·nh ra ®Êu gi¸ t¹i tæ chøc ®­îc phÐp thùc hiÖn viÖc ®Êu gi¸ theo quy ®Þnh ph¸p luËt. 3.2.5 VÒ vÊn ®Ò thu håi ®Êt ë ChÝnh s¸ch ®Òn bï thiÖt h¹i cho ng­êi sö dông ®Êt ë trong tr­¬ng hîp Nhµ n­íc thu håi hiÖn nay cßn nhiÒu ®iÓm ch­a tho¶ ®¸ng, cÇn ph¶i nghiªn cøu, söa ®æi cho phï hîp ®¶m b¶o lîi Ých cho ng­íi sö dông ®Êt. Gi¸ ®Êt lµ mét trong nh÷ng c¨n cø ®Ó ®Òn bï thiÖt h¹i khi Nhµ n­íc thu håi ®Êt, tuy nhiªn gi¸ ®Êt ë do Nhµ n­íc qui ®Þnh hiÖn nay vÉn thÊp h¬n nhiÒu so víi gi¸ thÞ tr­êng. LuËt ®Êt ®ai 2003 vµ c¸c v¨n b¶n h­íng dÉn thi hµnh ®· qui ®Þnh mét c¸ch kh¸ cô thÓ vÒ nguyªn t¾c, ph­¬ng ph¸p x¸c ®Þnh gi¸ ®Êt, tuy nhiªn gi¸ ®Êt do uû ban nh©n d©n c¸c tØnh qui ®Þnh cßn ch­a s¸t víi gi¸ chuyÓn nh­îng trªn thÞ tr­êng, ng­êi sö dông ®Êt ë khi bÞ Nhµ n­íc thu håi ®Êt rÊt khã kh¨n trong viÖc t¹o dùng n¬i ë míi. Nguyªn nh©n cña t×nh tr¹ng trªn lµ do ë c¸c ®Þa ph­¬ng thiÕu mét c¬ quan thùc sù cã chuyªn m«n trong viÖc ®Þnh gi¸ ®Êt, v× vËy viÖc ®¸nh gi¸ ®Êt thiÕu khoa häc kh«ng phï hîp víi thùc tÕ. LuËt ®Êt ®ai 2003 cã qui ®Þnh vÒ mét tæ chøc cã ®ñ ®iÒu kiÖn, n¨ng lùc vµ ®­îc ho¹t ®éng dÞch vô vÒ gi¸ ®Êt.Thùc tÕ ®ßi hái ph¶i thiÕt lËp ë mçi tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng mét tæ chøc cã ®ñ ®iÒu kiÖn vÒ vËt chÊt vµ ®ñ n¨ng lùc thùc hiÖn c«ng viÖc nµy.Theo t«i, chÝnh tæ chøc sÏ c«ng bè gi¸ ®Êt c«ng khai vµo ngµy 01/01 hµng n¨m. Tæ chøc nµy do Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng thµnh lËp vµ chÞu tr¸ch nhiÖm tr­íc Uû ban nh©n d©n tØnh, thµnh phè trùc thuéc trung ­¬ng trong lÜnh vùc ho¹t ®éng cña m×nh. ViÖc ®Òn bï ®Êt ë hiÖn nay còng xuÊt hiÖn nhiÒu tiªu cùc. Khi biÕt thöa ®Êt sÏ bÞ thu håi ng­êi sö dông ®Êt th­êng tù ý x©y dùng thªm c¸c c«ng tr×nh kiÕn tróc trªn ®Êt hoÆc tù ý trång trät c©y tr«ng trªn ®Êt ë ®Ó tÝnh vµo gi¸ ®Òn bï g©y thiÖt h¹i nhiÒu cho ng©n s¸ch nhµ n­íc. ViÖc nµy x¶y ra phæ biÕn ë khu vùc n«ng th«n. LuËt ®Êt ®ai 2003 ®· qui ®Þnh t¹i ®iÒu 29 vÒ viÖc: “ nghiªm cÊm mäi ho¹t ®éng tù ý x©y dùng, ®Çu t­ bÊt ®éng s¶n trong khu vùc ph¶i thu håi ®Ó thùc qui ho¹ch, kÕ ho¹ch sö dông ®Êt”, tuy nhiªn l¹i ch­a cã c¬ chÕ gi¸m s¸t chÆt chÏ ®Ó thùc hiÖn qui ®Þnh nµy trong thùc tÕ. ThiÕt nghÜ, ®Ó kh¾c phôc vÊn ®Ò nµy nªn trao quyÒn h¹n cho tæ chøc ph¸t triÓn quÜ ®Êt phèi hîp cïng víi Uû ban nh©n d©n x· t¨ng c­êng viÖc kiÓm tra gi¸m s¸t c«ng t¸c ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng. 3.2.6) Mét sè kiÕn nghÞ kh¸c - VÊn ®Ò qu¶n lý , sö dông ®Êt ë t¹i n«ng th«n tõ tr­íc ®Õn nay lu«n bÞ coi nhÑ , cã rÊt Ýt v¨n b¶n ph¸p luËt vÒ vÊn ®Ò nµy . §Ó tr¸nh t×nh tr¹ng qu¶n lý, sö dông ®Êt ë lén xén, bõa b·i t¹i khu vùc n«ng th«n, h¹n chÕ viÖc më réng ®Êt n«ng nghiÖp, ®Êt trång lóa æn ®Þnh th× viÖc quy ®Þnh vÊn ®Ò nµy trong mét v¨n b¶n ph¸p luËt lµ thùc sù cÇn thiÕt . - ë ®« thÞ vµ n«ng th«n vÊn ®Ò ®µo t¹o, båi d­ìng vÒ nghiÖp vô chuyªn m«n, kü thuËt cho c¸n bé ®Þa chÝnh lµ vÊn ®Ò cÊp b¸ch v× ®éi ngò c¸n bé ch­a ®¸p øng ®­îc c¸c yªu cÇu ®Æt ra trong thêi kú c«ng nghiÖp ho¸ , hiÖn ®¹i ho¸ ®Êt n­íc nhÊt lµ c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x· , ph­êng . V× vËy cÇn ph¶i cã gi¶i ph¸p ®Ó n©ng cao n¨ng lùc qu¶n lý , t¨ng c­êng c¸n bé ®Þa chÝnh cÊp x·, ®ång thêi quy ®Þnh cô thÓ tr¸ch nhiÖm cña hä trong qu¶n lý ®Êt ®ai nãi chung vµ ®Êt ë nãi riªng v× ®©y chÝnh lµ kh©u quan träng trùc tiÕp thùc hiÖn viÖc qu¶n lý sö dông ®Êt . Muèn lµm ®­îc ®iÒu ®ã th× theo chóng t«i chÝnh phñ nªn giao cho ngµnh cã thÓ tõ cÊp tØnh xuèng qu¶n lý theo ngµnh däc, cã nh­ vËy viÖc qu¶n lý chØ ®¹o míi cã sù thèng nhÊt hiÖu qu¶ . TiÕn hµnh bæ nhiÖm ®éi ngò c¸n bé c¬ së theo ®óng quy ®Þnh vÒ tiªu chuÈn ho¸ c¸n bé .Nh÷ng c¸n bé ch­a ®ñ tiªu chuÈn b¾t buéc ph¶i ®i ®µo t¹o l¹i . Tr­êng hîp kh«ng ®¸p øng ®­îc nhiÖm vô ph¶i thay thÕ. MÆt kh¸c c¬ quan chuyªn m«n vÒ qu¶n lý ®Êt ®ai tham m­u ®Ó chñ tÞch uû ban nh©n d©n tØnh cã v¨n b¶n quy ®Þnh vÒ æn ®Þnh ®éi ngò c¸n bé lµm c«ng t¸c chuyªn m«n vÒ ®Êt ®ai . ChØ cã æn ®Þnh vÒ con ng­êi vµ n©ng cao nghiÖp vô th× c«ng t¸c qu¶n lý ®Êt ®ai ë cÊp c¬ së míi cã hiÖu qu¶ , ®¸p øng ®­îc yªu cÇu qu¶n lý hiÖn nay . Bªn c¹nh yÕu tè con ng­êi th× viÖc t¹o ®iÒu kiÖn vÒ c¬ së vËt chÊt, vÒ c«ng cô qu¶n lý nh­ x©y dùng c¬ së d÷ liÖu cho c¬ s¬ còng lµ mét trong nh÷ng yÕu tè ®Ó gióp cho viÖc qu¶n lý sö dông ®Êt ë hiÖu qu¶ h¬n . - TiÕn hµnh tæ chøc triÓn khai c«ng t¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt mét c¸ch thèng nhÊt, ®ång bé vµ chuyªn nghiÖp víi 3 yÕu tè sau : + Quy ho¹ch sö dông ®Êt lµ c¬ së ®Ó quy ho¹ch ph¸t triÓn chung vµ quy ho¹ch ngµnh trë thµnh hiÖn thùc. Néi dung cña quy ho¹ch ®­îc phæ cËp c«ng khai ®Õn tõng thöa ®Êt, tõng ng­êi sö dung ®Êt ®ai vµ huy ®éng ®­îc sù gi¸m s¸t cña x· héi tõ khi b¾t ®Çu lËp dù ¸n ®Õn khi h×nh thµnh viÖc x©y dùng + ViÖc chØnh trang ph¶i ®¶m b¶o sù c©n ®èi gi÷a ®Êt ë vµ ®Êt sö dông vµo môc ®Ých phóc lîi vµ c«ng céng theo tiªu chuÈn cã s½n cho tõng vïng , tõng ®Þa ph­êng . +X©y dùng c¬ chÕ lËp , xÐt duyÖt , tæ chøc , thùc hiÖn vµ gi¸m s¸t thi c«ng c¸c quy ho¹ch sö dông ®Êt .Nh÷ng tæ chøc chuyªn m«n lµnh nghÒ bao gåm c¶ chuyªn gia vµ nhµ qu¶n lý giái cã kü n¨ng t¹o ra b­íc ®ét ph¸ ®ång thêi huy ®éng ®­îc x· héi tham gia x©y dùng thùc hiÖn vµ gi¸m s¸t quy ho¹ch MÆt kh¸c theo qui ®Þnh t¹i §iÒu 83 LuËt ®Êt ®ai 2003 quy ®Þnh vÒ ®Êt ë tai n«ng th«n ngoµi ®Êt ®Ó x©y dùng nhµ cöa , x©y dùng c¸c c«ng tr×nh phôc vô ®êi sèng, v­ên ao trong cïng thöa ®Êt cßn cã ®Êt ë dïng lµm di s¶n thê cóng. Nªn qui ®Þnh râ rµng vÒ lo¹i ®Êt nµy trong luËt ®Êt ®ai v× lo¹i ®Êt nµy vèn xuÊt ph¸t tõ phong tôc tËp qu¸n, tÝn ng­ìng cña ng­íi d©n ViÖt Nam vµ ®Ó chóng ta cã c¬ së phap lý ®Ó gi¶i quyÕt tranh chÊp lo¹i ®Êt nµy. §Êt dïng lµm di s¶n thê cóng vèn lµ ®Êt cña c¶ mét gia téc, do ng­êi ®­îc gia téc cö ®øng ra qu¶n lý vµ thùc hiÖn viÖc thê tù.Khi ®Êt ®· ®­îc lµm di s¶n thê cóng th× mäi quyÕt ®Þnh liªn quan ®Õn ®Êt ®ã sÏ do c¶ gia téc häp bµn quyÕt ®Þnh, trõ nh÷ng tr­êng hîp do nhu cÇu mµ Nhµ n­íc thu håi ®Êt theoqui ®Þnh cña ph¸p luËt. KÕT LUËN Cã thÓ nãi chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë lµ mét trong nh÷ng chÕ ®Þnh quan träng cña ph¸p luËt ®Êt ®ai nãi chung. §Æc biÖt trong thêi kú c«ng nghiÖp ho¸, hiÖn ®¹i ho¸ ngµy nay th× ®Êt ë cµng ®­îc quan t©m h¬n bao giß hÕt. Ph¸p luËt ®Êt ®ai ®· cã nh÷ng qui ®Þnh míi tiÕn bé h¬n ngµy mét phï hîp víi sù ph¸t triÓn kinh tÕ cña ®Êt n­íc, thÓ hiÖn ë mét sè ®iÓm nh­: thø nhÊt, nÕu nh­ tr­íc ®©y ®Êt ë thuéc së h÷u t­ nh©n th× nay ®Êt ë thuéc së h÷u toµn d©n do nhµ n­íc lµ ®¹i diÖn chñ së h÷u vµ thèng nhÊt qu¶n lý; thø hai, nÕu tr­íc ®©y ®Êt ë kh«ng ®­îc phÐp chuyÓn nh­îng th× nay ®Êt ë trë thµnh mét lo¹i hµng ho¸ ®Æc biÖt vµ cã gi¸ trÞ rÊt lín, tham gia s«i ®éng vµo thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n. Víi qui ®Þnh nµy ph¸p luËt ®Êt ®ai ®· më réng quyÒn cho ng­êi sö dông ®Êt. Víi luËt ®Êt ®ai 2003 ra ®êi th× vÊn ®Ò ®Êt ë ®­îc qui ®Þnh rÊt cô thÓ, râ rµng trong tõng ®iÒu luËt, nhê ®ã gióp cho Nhµ N­íc dÔ dµng h¬n trong viÖc qu¶n lý vèn ®Êt ®ai nãi chung vµ ®Êt ë nãi riªng. C¸c c¬ quan chuyªn m«n ®· kiÓm so¸t ®­îc t×nh h×nh sö dông ®Êt ë cña hé gia ®×nh, c¸ nh©n trªn c¶ n­íc . Nhê ®ã mµ viÖc sö dông ®Êt ë kh«ng cßn bõa b·i nh­ tr­íc mµ ngµy mét trë nªn hîp lý, tiÕt kiÖm vµ hiÖu qu¶. Nh­ vËy luËt ®Êt ®ai 2003 ra ®êi ®· kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ cña c¸c v¨n b¶n ph¸p luËt tr­íc ®©y- qui ®Þnh mét c¸ch chung chung vÒ vÊn ®Ò ®Êt ë, v× vËy ®· g©y khã kh¨n cho Nhµ N­íc trong viÖc qu¶n lý ®Êt ë. Tuy nhiªn LuËt ®Êt ®ai 2003 còng cßn nh÷ng qui ®Þnh ch­a hîp lý,kh«ng s¸t thùc cho nªn khi ®­a vµo ¸p dông trªn thùc tÕ ch­a ®¹t ®­îc kÕt qu¶ nh­ mong muèn. V× vËy viÖc tiÕp tôc hoµn thiÖn chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë lµ mét ®iÒu thùc sù cÇn thiÕt, nh»m n©ng cao hiÖu qu¶ ho¹t ®éng cña c¬ quan nhµ n­íc ®ång thêi ®¶m b¶o quyÒn vµ lîi Ých hîp ph¸p cña ng­íi sö dông ®Êt ë. Ngµy nay víi sù quan t©m cña §¶ng, Nhµ N­íc vµ cña toµn x· héi th× trong mét t­¬ng lai kh«ng xa chÕ ®Þnh ph¸p luËt vÒ ®Êt ë sÏ ®­îc hoµn thiÖn, kh¾c phôc nh÷ng h¹n chÕ, bÊt cËp,v­íng m¾c nh­ hiÖn nay.