Quyền sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài

Quyền sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài Theo quy định hiện hành, quyền được sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài còn rất hạn chế. Tuy nhiên, theo Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở năm 2005 (dự kiến trình Quốc hội vào thàng 5/2009) thì đại đa số người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ có quyền mua nhà tự do như công dân Việt Nam trong nước, theo nguyên tắc mọi công dân điều bình đẳng trước pháp luật. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở năm 2005. Tuy nhiên, Luật này đã và đang gặp nhiều vướng mắc khi áp dụng và trên thực tế, phần đông người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều không thể mua được nhà tại Việt Nam. Vì thế, chúng ta đang tiến hành sửa đổi, bổ sung Luật Nhà ở để tạo sự bình đẳng giữa công dân Việt Nam trong nước và công dân Việt Nam ở nước ngoài trong lĩnh vực nhà ở. Theo Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung Điều 126 của Luật Nhà ở năm 2005, dự kiến sẽ trình Quốc hội thảo luận vào tháng 5/2009, đại đa số người Việt Nam định cư ở nước ngoài sẽ được mua nhà tại Việt Nam tự do như công dân Việt Nam trong nước. Quyền sở hữu nhà bị hạn chế theo quy định hiện hành Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam hoặc người gốc Việt Nam cư trú, làm ăn sinh sống lâu dài ở nước ngoài theo quy định của Luật Quốc tịch Việt Nam. Theo quy định của Điều 126 của Luật Nhà ở năm 2005, người Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu muốn mua nhà tại Việt Nam thì họ phải là người về đầu tư lâu dài tại Việt Nam (1), người có công đóng góp với đất nước (2), nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước (3), người được phép về sống ổn định tại Việt Nam... Những người không thuộc diện nêu trên nhưng đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên thì chỉ được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ. Với quy định trên, quyền được sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài rất hạn chế. Bởi vì, nếu người Việt Nam định cư ở nước ngoài không phải là những cá nhân mang lợi ích về cho đất nước Việt Nam thì họ chỉ có quyền mua nhà khi họ trở về sinh sống ổn định tại Việt Nam. Nếu không, họ chỉ được quyền sở hữu một căn nhà duy nhất sau khi cư trú tại Việt Nam được 6 tháng. Quy định này rõ ràng là bất hợp lý và bất bình đẳng, bởi các lý do sau: Thứ nhất, Luật này đã đánh đồng giữa quyền được sở hữu nhà ở của công dân Việt Nam và người nước ngoài. Theo Hiến pháp năm 1992 và Luật Quốc tịch Việt Nam 2008, công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam. Như vậy, chúng ta có thể kết luận rằng, người nào không có quốc tịch Việt Nam là người nước ngoài. Do đó, về mặt pháp lý, người gốc Việt Nam ở nước ngoài là người nước ngoài, mặc dù trước kia họ là công dân Việt Nam. Với quy định của Luật Nhà ở năm 2005, chúng ta thấy rằng quyền sở hữu nhà giữa công dân Việt Nam và người gốc Việt Nam (hay còn gọi là người nước ngoài) là ngang nhau, với những điều kiện được sở hữu như nhau. Điều này sẽ không công bằng giữa những người Việt Nam luôn luôn muốn giữ quốc tịch Việt Nam để làm công dân Việt Nam, trong khi những người khác đã từ bỏ quốc tịch Việt Nam để chỉ còn "gốc Việt Nam". Do đó, về nguyên tắc, chúng ta không nên quy định điều kiện được sở hữu nhà một cách ngang nhau giữa những công dân Việt Nam với những người không còn là công dân Việt Nam. Thứ hai, Luật này không đảm bảo được nguyên tắc hiến định là "mọi công dân đều bình đẳng trước pháp luật". Điều này thể hiện ở việc công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài nếu không thuộc diện là những nhà đầu tư, nhà khoa học…thì sẽ không được sở hữu nhà một cách tự do về số lượng như công dân Việt Nam định cư trong nước. Nói cách khác, theo quy định hiện hành, thì chỉ có những công dân Việt Nam đang định cư ở nước ngoài mang lợi ích về cho Việt Nam thì mới được hưởng quyền sở hữu nhà như công dân Việt Nam mà không cần phải về Việt Nam sinh sống ổn định. Những đối tượng công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài khác không được hưởng quyền sở hữu nhà một cách đầy đủ như công dân Việt Nam trong nước. Trong khi đó, quyền sở hữu nhà ở của mọi công dân Việt Nam đã được quy định tại Điều 58 của Hiến pháp năm 1992. Đồng thời, Điều 4 Luật Nhà ở cũng quy định "Công dân có quyền có chỗ ở thông qua việc tạo lập nhà ở hợp pháp (…)theo quy định của pháp luật. Người tạo lập nhà ở hợp pháp có quyền sở hữu đối với nhà ở đó". Rõ ràngt, Điều 126 Luật Nhà ở năm 2005 đã áp dụng hai quy định khác nhau về quyền sở hữu nhà ở đối với công dân Việt Nam trong nước và công dân Việt Nam ở nước ngoài. Trong khi đó Hiến pháp năm 1992 và Điều 4 của chính Luật này lại không phân biệt. Sẽ được bảo đảm như công dân Việt Nam trong nước Theo quy định của Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Nhà ở năm 2005, người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà "có quốc tịch Việt Nam" thì có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như công dân Việt Nam ở trong nước. Riêng đối với người gốc Việt Nam thì họ cũng có quyền này như công dân Việt Nam khi họ là những "người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam, người có công đóng góp cho đất nước, người hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có bằng đại học hoặc tương đương trở lên về Việt Nam làm việc, người có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu hoặc người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước". Đối với người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng nêu trên mà được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ sáu tháng trở lên hoặc được cấp Giấy miễn thị thực thì chỉ có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ tại Việt Nam. Với quy định nêu trên, chúng ta có thể kết luận rằng, pháp luật về nhà ở của Việt Nam, một mặt sẽ bảo đảm quyền bình đẳng giữa công dân Việt Nam với nhau, không phân biệt nơi cư trú trong hay ngoài nước, mặc khác vẫn tạo điều kiện cho những người nước ngoài có gốc Việt Nam được có cơ hội sở hữu nhà tại Việt Nam với một số điều kiện nhất định. Dự thảo đã phân biệt rạch ròi giữa công dân Việt Nam và người có gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài. Theo đó, người có quốc tịch Việt Nam định cư ở nước ngoài (tức là công dân Việt Nam) sẽ có quyền sở hữu nhà tại Việt Nam như công dân Việt Nam trong nước, không cần thêm bất cứ điều kiện nào khác. Nếu không có gì thay đổi và Dự thảo được Quốc hội thông qua thì sẽ không còn bất cứ sự phân biệt nào giữa công dân Việt Nam trong nước và công dân Việt Nam ở nước ngoài về quyền sở hữu nhà ở. Tuy nhiên, chúng tôi cho rằng, quy định của Luật sửa đổi lần này vẫn còn có một số vấn đề cần phải bàn thêm về kỹ thuật lập pháp và đối tượng áp dụng sau. Thứ nhất, không cần phải quy định về đối tượng người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam như trong Điều 126 của Dự thảo. Theo quy định của Điều 49 Hiến pháp năm 1992, "công dân Việt Nam là người có quốc tịch Việt Nam". Như vậy, tất cả những người nào có quốc tịch Việt Nam đều là công dân Việt Nam, dù họ đang định cư trong nước hay ở nước ngoài. Do đó, nếu chúng ta đã áp dụng nguyên tắc bình đẳng trong việc trao quyền sở hữu nhà tại Việt Nam thì chúng ta không cần phải quy định thêm về quyền được sở hữu nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài "có quốc tịch Việt Nam" trong Điều 126 nói trên. Bởi vì những người Việt Nam định cư ở nước ngoài mà có quốc tịch Việt Nam, họ đã trở thành chủ thể mặc nhiên trong nhóm "công dân Việt Nam" ở các quy định chung của Luật Nhà ở năm 2005. Như vậy, Điều 126 chỉ còn lại một đối tượng điều chỉnh duy nhất, đó là người "gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài". Do đó, chúng ta chỉ cần quy định như sau:  “Điều 126: Quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài 1. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam như công dân Việt Nam nếu thuộc các đối tượng: người về đầu tư trực tiếp tại Việt Nam; người có công đóng góp cho đất nước; người hoạt động trong lĩnh vực kinh tế - xã hội có bằng đại học hoặc tương đương trở lên về Việt Nam làm việc; người có kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu; người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước. 2. Người gốc Việt Nam không thuộc các đối tượng quy định tại điểm khoản 1 Điều này được cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cho phép cư trú tại Việt Nam từ sáu tháng trở lên hoặc được cấp Giấy miễn thị thực thì có quyền sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ tại Việt Nam”. Quy định như vậy, vì người Việt Nam định cư ở nước ngoài có quốc tịch Việt Nam là công dân Việt Nam và họ đã hưởng quyền sở hữu nhà tại Việt Nam theo các quy định chung của Luật Nhà ở. Và như thế, quy định về đối tượng được sở hữu nhà ở theo quy định của khoản 2 Điều 9 Luật Nhà ở năm 2005 cũng phải chỉnh sửa lại cho phù hợp. Thay vì như quy định hiện hành (4), chúng ta chỉ cần quy định lại như sau: “Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm tổ chức, cá nhân là công dân Việt Nam không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi cư trú trong hay ngoài nước; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này; ...”. Thứ hai, cần bổ sung thêm một số đối tượng được hưởng quyền này. Theo quy định của Dự thảo, quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam của người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được mở rộng thêm một đối tượng mới, đó là “người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước”. Quy định này cần phải xem xét thêm theo hai hướng. Nếu quan điểm cho rằng người gốc Việt Nam khi kết hôn với công dân Việt Nam trong nước sẽ có nhu cầu nhà ở trong nước theo tiêu chuẩn thân nhân, đoàn tụ gia đình, thì chúng ta cần quy định thêm quyền này cho một số đối tượng nữa, đó là người Việt Nam định cư ở nước ngoài có cha, mẹ, con là công dân Việt Nam ở trong nước. Lý giải cho đề nghị bổ sung này là bởi vì, theo hầu hết các quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành, nhóm người có cha, mẹ, vợ hoặc chồng, con là công dân Việt Nam đều có quyền và nghĩa vụ ngang nhau, ví dụ về quyền thừa kế, quyền về quốc tịch... Như vậy, về nhà ở, họ nên có được quyền sở hữu ngang nhau. Hướng thứ hai, nếu không phải chỉ nhằm tạo điều kiện cho người gốc Việt Nam có vợ, chồng ở Việt Nam đựơc sở hữu nhà do nhu cầu cư trú của họ (vì theo quy định của Dự thảo, người kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước có quyền sở hữu số lượng nhà không hạn chế như công dân Việt Nam trong nước) thì chúng ta chỉ cần quy định một điều kiện duy nhất là “kết hôn với công dân Việt Nam”, không cần phải công dân Việt Nam cư trú trong nước. Với quy định này, chúng ta sẽ đảm bảo được quyền bình đẳng của vợ, chồng của công dân Việt Nam trong nước với vợ, chồng của công dân Việt Nam ở nước ngoài. Đồng thời, chúng ta cũng không gặp phải vướng mắc sau này, khi xác lập quyền sở hữu nhà của công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài mà có vợ chồng là người gốc Việt Nam cũng cùng định cư ở nước ngoài. Một chứng minh cho vướng mắc sẽ xảy ra là việc xác định quyền đồng sở hữu hay còn gọi là cùng đứng tên trong giấy chứng nhận sở hữu nhà. Về mặt pháp lý, tài sản của vợ chồng kể từ khi kết hôn là tài sản thuộc sở hữu chung. Như vậy, tại sao công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài có quyền sở hữu nhiều căn nhà ở Việt Nam mà vợ, chồng họ của họ (người có gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài) không được quyền sở hữu này?. Như vậy, các quy định khác của pháp luật về tài sản chung của vợ chồng sẽ không còn được bảo đảm đúng bản chất của nó. Ví dụ, một người chồng gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, kết hôn với vợ là công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài. Nếu theo quy định của Dự thảo, thì người vợ sẽ mặc nhiên được sở hữu nhà tại Việt Nam như công dân Việt Nam trong nước, bởi vì người này có quốc tịch Việt Nam. Tuy nhiên, người chồng sẽ không được sở hữu nhà tại Việt Nam vì lý do vợ anh ta không cư trú tại Việt Nam. Đây là một điểm bất cập chắc chắn sẽ xảy ra nếu chúng ta vẫn giữ quy định người gốc Việt Nam “kết hôn với công dân Việt Nam ở trong nước” mới được quyền sở hữu nhà như công dân Việt Nam. Tóm lại, việc mở rộng thêm đối tượng được sở hữu nhà tại Việt Nam của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Dự thảo sẽ bảo đảm được quyền bình đẳng giữa công dân Việt Nam trong việc sở hữu nhà. Tuy nhiên, Dự thảo vẫn còn một số vấn đề cần bổ sung về nội dung và chỉnh sửa về kỹ thuật lập pháp để bảo đảm cho các quy định vừa ngắn gọn, đầy đủ, vừa bảo đảm tính chặt chẽ và bình đẳng giữa các chủ thể áp dụng khi họ có những yếu tố được hưởng quyền ngang nhau. (1) Là người trực tiếp hoạt động đầu tư theo quy định của Luật Đầu tư, được cấp Giấy chứng nhận đầu tư. (2) Bao gồm: người được hưởng chế độ ưu đãi theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng ngày 29/6/2005; người có thành tích đóng góp trong sự nghiệp giải phóng dân tộc, xây dựng đất nước được Chủ tịch nước, Chính phủ tặng Huân chương, Huy chương; được Thủ tướng Chính phủ tặng Bằng khen; được Chủ tịch Đoàn Chủ tịch ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan quản lý ngành ở Trung ương tặng Kỷ niệm chương vì sự nghiệp của ngành đó; người tham gia vào Ban Chấp hành của các tổ chức chính trị - xã hội của Việt Nam từ cấp tỉnh trở lên được các tổ chức chính trị - xã hội đó xác nhận; người được bầu vào Ban Chấp hành Trung ương Hội, người là nòng cốt trong các phong trào, tổ chức của kiều bào có quan hệ với trong nước thông qua ủy ban về người Việt Nam ở nước ngoài và người có những đóng góp và giúp đỡ tích cực cho các cơ quan đại diện hoặc các hoạt động đối ngoại của Việt Nam ở nước ngoài xác nhận. (3) Bao gồm: nhà văn hoá, nhà khoa học được phong học hàm, học vị về khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật của Việt Nam hoặc của nước ngoài; chuyên gia trong lĩnh vực kinh tế - xã hội. Các đối tượng nêu tại điểm này phải được lãnh đạo Đảng, Nhà nước hoặc Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ, cơ quan thuộc Chính phủ, Chủ tịch ủy ban nhân dân cấp tỉnh mời về Việt Nam làm chuyên gia, cộng tác viên khoa học, giáo dục, văn hoá nghệ thuật, có xác nhận của lãnh đạo cơ quan mời. (4) Đối tượng được sở hữu nhà ở tại Việt Nam bao gồm: a) Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; b) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài quy định tại Điều 126 của Luật này; c) Tổ chức, cá nhân nước ngoài quy định tại khoản 1 Điều 125 của Luật này.