Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở

MỤC LỤC Quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở MỞ ĐẦU Nề kinh tế đang ngày càng phát triển theo cơ chế thị trường, dịch vụ cho thuê tài sản ở các thành phố và thị xã phát triển rộng rãi, đa dạng. Nhờ có dịch vụ này mà nhân dân các tổ chức tiết kiệm được nhiều thời gian và tiền của. Với một chi phí có hạn bên thuê có thể sở hữu một tài sản có giá trị lớn đáp ứng được nhu cầu cần thiết của mình. Hợp đồng thuê nhà ở cũng là một loại của hợp đồng thuê tài sản nhưng đối tượng của nó là bất động sản, cho nên khi chuyể cho chủ thể khác, Nhà nước kiểm soát việcc huyể dịch đó. Việc cho thuê nhà ở cần được tuân theo các quy định của từng loại hợp đồng đó. II. NỘI DUNG 1, Khái niệm hợp đồng thuê nhà ở Nhà ở luôn là mối quan tâm hàng đầu cảu mọi tầng lớp dân cư, là mục tiêu cơ bản không thể thiếu của mỗi người, mỗi gia đình, là lĩnh vực sản xuất vật chất quan trọng góp phần tăng trưởng kinh tế và giả quết những vấn đề xã hội của đất nước. Trong khi nhu cầu sử dụng nhà của các tầng lớp dân cư ngà càng tăng thì không phải ai cũng có điều kiện về tài chính để mua được nhà để ở. Vì vậy, thuê nhà là một biện pháp hữu hiệu để giả quết các vấn đề về nhu cầu nhà ở đối với mỗi người. Có thể nói hợp đồng thuê nhà ở là một dạng của hợp đồng thuê tài sản. Tuy nhiên, dựa trên tính chất và tầm quan trọng của nó đối với cuộc sống con người, nên Bộ Luật Dân sự tách hợp đồng thuê nhà ở thành một chế định pháp lý riêng trong hợp đồng thuê tài sản. Bộ luật Dân sự không quy định củ thể về khái niệm hợp đồng thuê nhà ở. Song qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng thuê tài sản và tính chất, đặc điểm của hợp đồng thuê nhà ở, chúng ta có thể rút ra khái niệm hợp đồng thuê nhà ở như sau: hợp đồng thuê nhà ở là một dạng củ thể của hợp đồng thuê tài sản, là sự thỏa thuận giữa các bên,theo đó bên cho thuê nhà có nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng, còn bên thuê nhà có nghĩa vụ trả tiền thuê theo sự thảo thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Thông thường hợp đồng thuê nhà ở được thực hiện trong một thời gain dài, mặt khác quan hệ nhà ở không chỉ là quan hệ giữa bên thuê và bên cho thuê mà còn liên quan đến việc quản lý của nhà nước. Vì vậy, hợp đồng thuê nhà ở phải được lập thành văn bản, nếu thời hạn thuê từ 6 tháng trở lên, thì phải có công chứng hoặc chứng thực và phải đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. theo quy định này thì mọi trường hợp hợp đồng thuê nhà pahir lập thành văn bản. Nhưng chỉ có những hợp đồng có thời hạn 6 tháng trở lên mới phải cso chứng nhận của công chứng và đăng ký tại cơ quan có thẩm quyền. Đây là điều kiện có tính bắt buộc để cơ quan quản lý nhà nước quản lý quan hệ cho thuê nhà ở. Nếu không tuân thủ những điều kiện này, coi như hợp đồng vi phạm về hình thức và hợp đồng đó sẽ bị coi là vo hiệu. 2, Quền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng thuê nhà ở. 2.1Nghĩa vụ của bên cho thuê nhà ở. Bên cho thuê nhà ở giao nhà cho bên thuê đúng hợp đồng; Bên cho thuê nhà ở có nghãi vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn định trong thời hạn trong thời hạn thuê. Nghãi vụ bảo đảm cho người thuê sử dụng ổn đinh nhà trong thời hạn thuê nhà là nghĩa vụ quan trọng của người cho thuê đối với người thuê. Bộ luật Dân sự đã quy định khi có sự thay đổi chủ sở hữu đối với người đang cho thuê mà vãn còn thời hạn thuê với bên cho thuê trước; chủ sở hữu mới có quyền và nghĩa vụ củ bên cho thuê đối với bên thuê. Bên cho thuê nhà phải bảo đảm trong thời hạn thuê nhà không có người thứ ba tranh chấp làm hạn chế quyền sử dụng thì người thuê có quền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Bên cho thuê nhà có nghĩa vụ bảo dưỡng, sửa chữa nhà theo định kỳ hoặc theo thỏa thuận nhằm bảo đảm sự an toàn về tài sản và tính mạng cảu người thuê. Khi nhà ở có hư hỏng mà bên cho thuê không bảo dưỡng sửa chữa gây thiệt hại cho thuê thì phải bồi thường. Theo Điều,494 Bộ Luật Dân sự, bên cho thê nhà có những quền sau đây: Thứ nhất, nhận đủ tiền thuê nhà như đúng thỏa thuận Quền được nhận đủ tiền thuê nhà là quền cơ bản của bên của bên cho thuê nhà. Mục đích của người xây nhà cho thuê là nhận khoản tiền cho thuê nhà làm sao trong khoảng thơi gian tương ứng với thời gian sử dụng nhà họ thu về được tất cả những chi phí xây dựng, tiền thuê nhà, hoặc mua đất, tiền bảo quản, thuế khóa v.v… và có lãi. Vì khi bên cho thuê nhà thực hiện nghĩa vụ giao nhà cho bên thuê sử dụng thì họ có quền nhận tiền cho thêu nhà. Phương thức trả tiền thuê nhà do hai bên cùng thỏa thuận, bên thuê nhà có thể trả tiền thuê nhà từng tháng, hay trả trước ba tháng, sáu tháng, một năm. Trước khi ban hành Pháp lệnh về nhà ở và Bộ luật Dân sự , thì theo Điều lệ của cho thuê nhà ở thành phố và thị xã “ tiền thuê nhà phải trả hành tháng, khi có lý do chính đáng và có sự thảo thuận ghi trong hợp đồng thì có thể thu tiền thuê nhà hai tháng một lần”. Pháp luật quy đinh như trên nhằm tránh tình trạng người có nhà ở cho thuê bắt bí người thuê phải trả tiền thuê nhà trước nhiều tháng, gây khó khăn cho người thêu nhà. Thông thường hiện nay người thuê nhà trả tiền thuê nhà hàng tháng, vì vậy để đảm bảo cho người cho thuê nhà nhận đủ tiền thuê khi đến kỳ hạn, Bộ Luật Dân sự quy định: “ Bên cho thuê nhà có quền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng nếu bên thuê nhà không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng”. Quền trên đây của bên cho thuê nhà không phải đến khi có Bộ Luật Dân sự mới quy định mà nó đã được tại Điều lệ cho thuê nhà ở tại các thành phố, thị xã và pháp lệnh về nhà ở. Thứ hai, Ðơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng thuê nhà theo quy định tại khoản 1 và khoản 3 Ðiều 498 của Bộ luật Dân sự. Bên cho thuê nhà ở ngoài quền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê nhà trong trường hợp đã nêu trên, còn có quền đơn phương đình chỉ thực hiện hợp đồng thuê nhà và yêu cầu đòi bồi thường thiệt hại trong những trường hợp sau: +,  Không trả tiền thuê nhà liên tiếp trong ba tháng trở lên mà không có lý do chính đáng. Nếu như bên thuê nhà không trả tiền nhà cho bên cho thuê quá ba tháng trở lên mà không có bất cứ một lý do nào chính đáng thì người cho thuê nhà có quền đơn phương chấm dứt hợp đồng. Chỉ cần báo trước cho bên thuê nhà một tháng, nếu không có thảo thuận khác. Như vậy để bảo vệ quền lợ cho bên cho thuê nhà ở việc người cho thuê nhà ở có quền chấm dứt hợp đồng cho thuê nhà là hoàn toàn hợp lý. Nhưng cần xem xét thận trọng trong quá trình xác minh rõ lý do không đóng đủ tiền nhà bở có một số trường hợp do bất khả kháng mà người thuê nhà ở không báo được lý do cho bên cho thuê hoặc bên cho thuê lợi dụng điều đó để chấm dứt hợp đồng với bên thuê nhà. +, Bên thuê nhà sử dụng nhà không đúng mục đích thuê. Muốn xách định được mục đích thuê nhà của từng ca nhân cần căn cứ vào hợp đồng thuê nhà. Ví dụ, nếu hợp đồng quy định chỉ được dùng nhà vào việc ở, không được dùng vào mục đích khác, mà bên thuê lại sủ dụng nhà vào việc nuôi Ong để lấy mật bán hay dùng vào sản xuất kinh doanh, làm kho chứa hàng hóa…thì phải coi bên thuê nhà sử dụng không đúng mục đích thuê. Tuy nhiên, trong trường hợp này bên cho thuê nếu dựa vào điều kiện này để đơn phương chấm dứt hợp đồng, cần phải xem xét một cách thận trọng, đầy đủ và khách quan. Nếu bên thuê nhà ở, họ vấn sư dụng diện tích thuê vào việc ở là chính, thì việc bên thuê nhà sử dụng một diện tích nhỏ để sản xuất kinh doanh, như mở quầy nhỏ để bán hành tạp hóa, hay sửa chữa các đồ dân dụng…mà việc sử dụng này không làm ảnh hưởng gì đến cấu trúc của nhà, không ảnh hưởng đến độ bền của nhà hay gái trị sử dụng của nahf.. thì không thể coi bên thuê nhà sưr dụng không đúng mục đích thuê. Nếu sử dụng nhà không đúng mục đích thuê mà gây thiệt hại cho bên thuê, bên thuê có quền yêu cầu bên thuê bồi thường thiệt hại. Trong trường hợp này bên cho thuê phải chứng minh được có thiệt hại thực tế xảy ra và thiệt hại này là do bên thuê gây ra do sủ dụng nhà không đunghs mục đích +, Bên thue nhà cố ý làm nhà hư hỏng nghiêm trọng nhà đang thuê. Việc cố ý làm hư hỏng nghiệm trọng bao gồm làm hư hỏng các thiết bị trong nhà như điện nước… mà khi hỏng những thiết bị này sẽ làm giảm giá trị sử dụng của ngôi nhà. Trong trường hợp này bên cho thuê nhà không những có quền đơn phương chấm dứt hợp đồng, mà còn có quyền yêu cầu bồi thường thiệt hại do bên thuê nhà gây ra. +, Bên thuê nhà sử chữa, đổi hoặc cho người khác thuê lại toàn bộ hoặc một phần nhà đang cho thuê mà có sự đồng ý của bên cho thuê. Bên cho thuê nhà đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp bên thuê nhà tự động sửa chữa nêu ở phần này nếu đó là sửa chữa lớn, việc sửa chữa đó có thể làm thay đổi cấu trúc nhà. Còn sửa chữa nhỏ như lát một vài viên ghạc ở nền nhà, đảo ngói chống dột… hay nhứng hư hỏng do chính bên thuê nhà gây ra, thì đó là nghĩa vụ của bên thuê. +, Bên thuê nhà làm mất trật tự công cộng nhiều lần và ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xong quanh. Đây là vấn đề mới được Bộ Luật Dân sự quy định, các văn bản pháp luật trước đều không có quy định này. Tôn trọng trật tự công cộng là nghĩa vụ của mọi công dân. Nhưng hiện nay một bộ phận lớn những người thuê nhà sống trong khu tập thể, nên yêu cầu tôn trọng các quy tắc sinh hoạt công cộng là yêu cầu cấp thiết đối với người thuê nhà, nên BLDS quy định thành nghĩa vụ của người thuê nhà để đảm bảo cho việc sinh hoạt trong các khu tập thể được bình an tuy nhiên, trong trường hợp này bên cho thuê nhà muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng, chứng minh bên thuê đã nhiều lần làm mất trật tự công cộng và việc mất trật tự đó, ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt bình thường của những người xung quanh. +, Bên thuê nhà làm ảnh hưởng nghiêm trọng đế vệ sinh môi trường. Để đảm bảo cho cộng đồng sống và phát triển một cách bình thường, việc bảo đảm vệ sinh môi trường là yêu cầu thiết hiện nay. Vì vậy BLDS đã đưa vào tiêu chí này để buộc người thuê nhà có ý thức và trách nhiệm vệ sinh nơi đang sống, nếu không bên cho thuê nhà sẽ có quyền đơn phương thực hiện chấm dứt hợp đồng. Thứ ba, Cải tạo nâng cấp nhà cho thuê khi được bên thuê đồng ý, nhưng không được gây phiền hà cho người thuê sử dụng chỗ ở. Cải tạo, nâng cấp nhà cho thuê khác với sửa chữa nhà ở đang cho thuê. Sử chữa nhà ở đang cho thêu là nghĩa vụ của bên cho thuê, nó chỉ sảy ra khi nhà cho thuê bị hư hỏng, hay phải sửa chữa theo định kỳ, nếu không sẽ dẫn đến sự hư hỏng xuống cấp nhà cho thuê. Còn cải tạo nâng cấp nhà cho thuê có thể sảy ra bất kỳ lúc nào mà bên cho thuê thấy vì mục đích nào đó thấy cần cải tạo, nâng cấp. Cải tạo, nâng cấp nhà là quền của bên cho thuê nhà. Song quan hệ thuê nhà khác quan hệ thuê tài sản thông thường, khi hợp đồng thuê nhà đang còn hiệu lực, thì quền sở hữu của bên cho thuê nhà có phần hạn chế. Vì vậy dù cải tạo, nâng cấp nhà thuộc quền của bên cho thuê nhà, nhưng bên cho thuê nhà không phải muốn thực hiện quền này như thế nào cũng được, bên cho thuê nhà muốn cải tạo hay nâng cấp nhà cho thuê phải được sự đồng ý của bên thuê, vì việc cải tạo , nâng cấp ít nhiều cũng ảnh hưởng đến sinh hợt bình thường của bên thuê và theo quy đinh tại Bộ luật Dân sự năm 2005 thì sau khi sửa chữa nâng cấp người cho thuê không được yêu cầu tăng gia thuê nhà tương ứng với giá trị sử dụng nhà sau khi sảu chữa cải tạo.Điều này có nghĩa không cho phép bên cho thuê nhà ở sau khi sửa chữa, cải tạo nhà xong được quền tăng giá thuê nhà ở mà không cần thảo thuận với bên thuê nhà. Thứ tư, bên cho thuê nhà ở được lấy lại nhà cho thuê khi hết hạn hợp đồng thuê. Nuế trong hợp đồng không quy định thời hạn thuê nhà ở thì bên cho thuê muốn lấy lại nhà thì bên cho thuê phải báo trước cho bên thuê trước 6 tháng. Đây cũng là quền cơ bản của bên cho thuê nhà ở, nó thể hiện đúng bản chất và mục đích của hợp đồng thuê nhà . 2.2 Quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà - Nghĩa vụ của bên thuê nhà. Bên thuê nhà có các nghĩa vụ sau đây: sử dụng nhà đúng mục đích đã thỏa thuận trả đủ tiền thuê nhà đúng kỳ hạn đã thỏa thuận giữu gìn nhà, sửa chữa những hư hỏng do mình gây ra. Tôn trong quy tắc sinh hoạt công cộng. Trả nhà cho bên cho thuê theo đúng thỏa thuận. - Quyền của bên thuê nhà ở Theo Điều 494, 497 BLDS, bên thuê nhà có các quyền sau đây: bên thuê nhà ở có quyền nhận nhà thuê theo đúng thỏa thuận. mục đích của bên thuê nhà là nhằm thỏa mãn về chỗ ở của bên thuê, vì vậy pháp luật ghi nhận quyền được nhận nhà theo đúng thỏa thuận của bên thuê nhà ở. Đây là quyền cơ của bên thuê nhà, vì một trong những mục đích của hợp đồng thuê nhà ở là nhằm thỏa mãn chỗ ở của bên thuê, quền được nhận nhà theo đúng thỏa thuận là nhằm mục đích này. Quyền này của bên thuê tương ứng với nghĩa vụ giao nhà cảu bên cho thuê. Do đó, nếu bên cho thuê không giao nhà theo đúng thỏa thuận về thời gian, chất lượng nhà…, bên cho thuê đẫ vi phạm hợp đồng thuê nhà và phải chịu trách nhiệm dân sự đối với bên thuê nhà, như phải bồi thường thiệt hại do việc chậm trêc việc giao nhà gây ra cho bên thuê. Bên thuê cũng có thể từ chối không nhận nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại nếu có. Bên thuê nhà ở được quyền đổi nhà đang thuê với bên thuê khác, nếu bên cho thuê đồng ý bằng văn bản vì nhà ở thuộc tài sản bên cho thuê, cho nên họ có quyền đối với tài sản đó. Ngoài mục đích nhận được một khoản tiền từ việc cho thuê nhà, bên cho thuê nhà cũng có quyền cho hoặc không cho bất cứ người nào thuê nhà đó. Đối với việc đổi nhà của bên đang thuê của bên thuê cũng vậy, bên thuê không thê tùy tiện sử dụng nhà vào bất cứ việc đổi nhà trong thời gian thuê với lý do họ đã trả tiền cho cả thời gian thuê. Bởi điều này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến nhà ở của bên cho thuê. Vì vậy, khi muốn đổi nhà đang thuê vơi bên thuê khác thì bên thuê nhà phải được sự đồng ý của bên thuê. Bên cho thuê nhà có quền sem xét khả năng trả tiên thuê nhà và ý thức bảo vệ tài sản của bên thuê nhà mới mà đồng ý hoặc không đồng ý cho bên đang thuê đổi nhà. Khi được bên cho thuê đông ý bằng văn bản, bên thuê nhà có quyền được cho người khác thuê lại nhà. Việc đồng ý bằng văn bản của bên thuê có thê được quy định ngay trong phần quyền của bên thuê nhà tại hợp đồng thuê nhà hoặc bằng một văn bản khác. Tuy nhiên, quyền cho thuê lại nhà đang thuê chỉ được thực hiện khi có đủ hai điều kiện sau: khi thời hạn thuê nhà vẫn còn và bên cho thuê nhà đồng ý bằng văn bản. Khi có đủ hai điều kiện này, bên thuê nhà mới được quền cho thuê lại. Đây là hợp đồng thuê nhà khác với hợp đồng ban đầu, nên bên cho thuê lại và bên thuê mới phải làm hợp đồng theo đúng quy định của pháp luật. Thời hạn hợp đồng phải nằm trong thời hạn mà bên thuê cho thuê đã giao kết với bên thuê ban đầu, trừ trường hợp bên thuê ban đầu đồng ý ký với thời hạn dài hơn. Bên thuê lại cũng có quyền và nghĩa vụ của bên thuê nhà ở. Riêng nghĩa vụ sửa chữa nhà đang thuê và cải tạo, nâng cấp do bên cho thuê ban đầu chịu trách nhiệm. Bên nhà ở được tiếp tục thuê theo đúng các điều kiện đã thảo thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu đối với nhà. Thay đổi chủ sở hữu nhà đang cho thuê có thê xảy ra trong các trường hợp chủ sỏ hữu bán nhà, cho tặng, đổi… Nếu hợp đồng thuê nhà với chủ sỏ hữu cũ vẫn còn có thời hạn, thì bên thuê nhà sẽ tiếp tục được thuê với điều kiện như đã thỏa thuận với chủ sỏ hữu cũ. Chủ sở hữu mới có các quyền và nghĩa vụ của bên thuê cho thuê nhà đã quy định trong hợp đồng và trong BLDS. Pháp luật quy định như trên là xuất pahts từ nguyên tắc hợp đồng thuê nhà nói riêng mà thuê tài sản nói chung, bên thuê chỉ pahir trả lại tài sản khi hết hạn hợp đồng thuê, bên cho thuê muốn lấy lại nhà trước thời hạn phải được sự đồng ý cảu bên thuê. Nguyên tắc này không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu nhà cho thuê. Chính vì vậy trong hợp đồng mua bán nhà ở, nếu nhà đang bán đem cho thuê, bên bán nhà phải thông báo cho bên thuê nhà biết, để bên mua nhà phải thực hiện các quyền và nghĩa vụ của Khi hết thời hạn thuê nhà ở, bên thuê nhà có quyền thỏa thuận với bên cho thuê thuê tiếp với bên cho thuê trên cơ sở bình đẳng và cùng có lợi, chứ không trên cơ sở quyền ưu tiên thuê nhà tiếp. Bên thuê nhà cũng không được quền ưu tiên mua nhà đang thuê nếu như bên cho thuê bán nhà đó. Về nguyên tắc bên thuê nhà chỉ được trả lại nhà trước thời hạn nếu được sự đồng ý của bên cho thuê nhà. Tuy nhiên, pháp luật cũng cho phép bên thêu bên thuê được trả lại nhà trước khi hết hanh hợp đồng và đòi bồi thường thiệt hại trong các trường hợp bên cho thuê không sửa chữa nhà khi chất lượng nhà giảm sút nghiêm trọng, hoặc bên cho thuê nhà tăng giá thuê nhà bất hợp lý. Bên cho thuê nhàcũng có quền đơn phương chấm dứt hợp đồng nếu quền sử dụng nhà bị hạn chế do lợi ích của người thứ ba. Trong trường hợp này, bên thuê nhà không được yêu cầu bên cho thuê bồi thường vì thiệt hại vì bên cho thuê không có lỗi. Khi mà bên thuê muốn đơn phương chấm dứt hợp đồng phải báo cho bên thuê biết trước một tháng nếu 2 bên không có thỏa thuận nào khác. Trong trường hợp bên thuê nhà có nhiều người và cùng đứng tên trong hợp đồng thuê nhà ở thì họ cũng có quyền và nghĩa vụ ngang nhau đối với bên cho thuê nhà và phải liên đới thực hiện nghĩa vụ của bên thuê đối với bên cho thuê. Hợp đồng thuê nhà chấm dứt khi bên thuê nhà chết và không còn ai chung sống. Điều này có nghĩa khi bên thuê nhà chết mà thời hạn hợp đồng vẫn còn, thì người cùng chung sống với bên thuê có quyền tiếp tục thực hiện hợp đồng đến khi hết hạn. Ở đây chúng ta không nên hiểu việc những người cùng sống chung với bên thuê nhà có quyền tiếp tục hợp đồng cho đến hết thời hạn là việc thừa kế quền thuê nhà ở. Bởi trường hợp này chỉ áp dụng đối với người cùng chung sống với bên thuê nhà ở mà pháp luật không quy định người sống chung với bên thuê buộc phải là người thân thích thuộc hành thừa kế như vợ, chồng, con… Quy định như vậy là tạo điều kiện cho người ở cùng với bên thuê nhà có chỗ ở ổn định. Người cùng chung sống ở đây có thể là người thân thích nhưng cũng có thể là những người khác cùng quê chung nhà để ở. Khi bị hư hỏng nặng, bên thuê nhà có quyền bên cho thuê phải sửa chữa. Ben thuê nhà ở cũng có quền đơn phương chấm dứt hợp đồng trong trường hợp nếu có yêu cầu mà bên cho thuê không chịu sửa chữa và bồi thường thiệt hại ( nếu có). Đối với những hư hỏng không lớn thì bên thuê nhà có quyền yêu cầu bên cho thuê nhà sửa chữa theo định kỳ hoặc theo thảo thuận. Trong trường hợp có thỏa thuận mà khi có yêu cầu củ bên thuê mà bên cho thuê vẫn không sửa chữa thì bên thuê có thể tự sủa chữa và yêu cầu thanh toán hoặc trừ vào tiền thuê nhà. 3, Chấm dứt hợp đồng thuê nhà ở Theo quy định tại Điều 499 Bộ Luật Dân sự thì hợp đồng thuê nhà ở trong những trường hợp sau đây: -Hợp đồng thuê nhà hết hạn Thời hạn thuê nhà ở là thời hạn mà các bên đã thỏa thuậnvà được ghi trong hợp đồng thuê nhà ở. Nếu hợp đồng không xác định thời hạ thuê, thì hợp đồng chấm dứt sau 6 tháng, kể từ ngày bên cho thuê thông báo cho bên thuê về việc đòi nhà. Nhà cho thuê không còn Đây là trường hợp do nhà bị tiêu hủy, hỏa hoạn, hoặc trường hợp do nhà bị phá dỡ do quyết đinh của cơ quan nhà nước để giải phóng mặt bằng xây dựng công trình công cộng…nghĩa là nhà cho thuê không còn do lỗi của bên cho thuê. Bên thuê chết và không còn ai chung sống Những người thừa kế của bên thuê nhà ở không có quền thừa kế quền thuê nhà ở đối với thời gian chưa hết hạn hợp đồng thuê nhà trong trường hợp bên thuê chết và không có ai chung sống. Vì vậy, khi bên thuê nhà chết, mặc dù thời hạn thuê vẫn còn, nhưng không có ai cùng chung sống với bên thuê thì hợp đồng thuê nhà cũng được coi như chấm dứt. Nhà cho thuê phải phá vớ do hư hỏng nặng có nguy cơ sụp đổ hoặc do thực hiện quy hoạch xây dựng của nhà nước Bên cho thuê có nghĩa vụ sửa chữa khi bị hư hỏng, tuy nhiên có những nhà bị hư hỏng nặng không thể sửa chữa được hoặc trong trường hợp bên cho thuê không có khả năng sửa chữa, bên thuê cũng không có khả năng sửa chữa, nếu để tồn tại sễ gây nguy hiểm đến tính mạng và tài sản của bên thuê chính quyền địa phương yêu cầu phá dỡ. Các cam kết và thỏa thuận khác 1. Vì điều kiện khách quan, nếu bên cho thuê muốn lấy lại diện tích nhà cho thuê hoặc bên thuê muốn trả lại diện tích nhà thuê trước thời hạn hợp đồng thì hai bên phải thông báo cho nhau là 03 tháng trước khi chấm dứt hợp đồng. 2. Nếu khi hết hạn hợp đồng mà bên cho thuê tiếp tục cho thuê thì bên B được quyền ưu tiên tiếp tục thuê, giá cho thuê sẽ do hai bên thương lượng. 3. Các hạng mục xây dựng gắn liền với kết cấu xây dựng không thể di chuyển thuộc về bên cho thuê khi chấm dứt hợp đồng. Tuy nhiên bên thuê sẽ bàn giao lại cho bên cho thuê mà không phải hoàn trả lại hiện trạng ban đầu. 4. Bên thuê phải thanh toán đầy đủ tiền thuê nhà, tiền điện, nước và các chi phí khác đã sử dụng (bên cho thuê có quyền truy đòi nếu nhận được các hóa đơn sau khi chấm dứt hợp đồng). 5. Nếu trong thời gian thuê nhà có phát sinh việc nhà, đất cho thuê bị giải tỏa, di dời thì bên cho thuê phải thông báo trước cho bên thuê trước 03 tháng. 6. Hai bên cam kết thực hiện đúng và đầy đủ các điều khoản đã ghi trong hợp đồng, trường hợp phát sinh tranh chấp, hai bên cùng nhau thương lượng giải quyết, nếu hai bên không tự giải quyết được thì có quyền khởi kiện đến Tòa án nhân dân các cấp để yêu cầu giải quyết theo quy định của pháp luật. Mọi sửa đổi, bổ sung hoặc hủy bỏ hợp đồng này chỉ có giá trị khi được lập thành văn bản do hai bên cùng ký tên và được cơ quan có thẩm quyền chứng nhận. III. KẾT BÀI Để những quy định được đi vào thực tiễn, cho đến nhận thức của công dân tuân thủ là một quá trình không phải dễ dàng. Cho nên cần có những biện pháp hữu hiệu nhất và các chế tài cần thiết cho quá trình thực thi pháp luật.Nhất là vẫn đề nhà ở đang rấ nhảy cảm hiện nay, và việc các hợp dồng thuê nhà đang ngày càng nhiều càng phát triển. Để phục vụ cho yêu cầu tất yếu của con người. bên cạnh đó cần hoàn thiện pháp luật nhà ở hơn nữa so với thực tế hiện nay. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam module2, Nxb Công An Nhân Dân, 2006. Bộ Luật Dân sự Việt Nam, 2005 Nguyễn ngọc Điện, Bình luận các hợp đồng thông dụng trong luật dân sự Việt Nam, Nxb Trẻ, TP Hồ Chí Minh www.diendanphapluat.vn www.thuvienphapluat.vn