Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề

MỤC LỤC Trang LỜI MỞ ĐẦU 2 NỘI DUNG 2 I. Những khái niệm chung. 2 1. Khái niệm 2 2. Khái niệm về quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề. 3 II. Căn cứ xác lập, chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. 4 1. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. 4 2. Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. 7 III. Một số vấn đề về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. 8 1. Quy định của luật dân sự 2005 về quyền lối đi qua bất động sản liền kề. 8 2. So sánh quy định của luật dân sự Việt Nam 2005 về quyền lối đi qua bất động sản liền kề với các bộ luật khác. 15 3. Những bất cập còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về quyền lối đi qua bất động sản liền kề. 17 KẾT LUẬN 19 LỜI MỞ ĐẦU Trong thực tiễn cuộc sống, có những trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau. Khi đó, chủ sở hữu bất động sản bị vậy bọc có quyền yêu cầu một trong các chủ sở hữu bất động sản liền kề thỏa mãn những nhu cầu thiết yếu của họ mà một trong số đó là nhu cầu có lối đi qua bất động sản liền kề. Đây là một vấn đề hết sức nhạy cảm bởi lẽ việc mở một lối đi qua ảnh hưởng trực tiếp đến chủ sở hữu bất động sản đó. Nó không chỉ làm chủ sở hữu mất đi quyền lợi về phần bất động sản đem mở lối đi mà còn liên tục ảnh hưởng đến đời sống sinh hoạt, kinh doanh,… của họ. Chủ sở hữu bất động sản có lối đi qua không thể hạn chế quyền sử dụng lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Đồng thời chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc cũng không thể tùy tiện mở lối đi qua một bất động sản khác không thuộc sở hữu của mình. Do đó, vấn đề quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một vấn đề đặc biệt quan trọng và phức tạp. NỘI DUNG I. Những khái niệm chung. 1. Khái niệm - Bất động sản: bất động sản được hiểu là những tài sản không chuyển dời được. Theo quy định tại khoản 1 Điều 174 BLDS thì bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. - Bất động sản liền kề: một bất động sản trong mối liên hệ với các bất động sản được coi là liền kề khác có thể phải chịu các “dịch lụy” được quy định trong chương XVI – phần hai của BLDS. Do đó việc hiểu thế nào là một bất động sản liền kề là một vấn đề đặc biệt quan trong liên quan trực tiếp đến quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu. Theo cách hiểu hiện nay, bất động sản được coi là liền kề với một bất động sản khác và có thể chịu hạn chế về quyền khi chúng thuộc bất động sản về bản chất do tính chất không dời đi được và giữa chúng tồn tại một ranh giới về địa lí cũng như về pháp lí. Theo quy định của BLDS thì bất động sản liền kề chỉ được áp dụng đối với đất đai và một số công trình xây dựng mà giữa chúng có mối liên hệ hữu cơ về vật lý cũng như về pháp lý được pháp luật ghi nhận. 2. Khái niệm về quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một trong các phương diện thể hiện của quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề được pháp luật Việt Nam ghi nhận. Do đó trước hết ta phải làm rõ thế nào là quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề là việc một bất động sản chịu sự khai thác của một bất động sản khác thuộc quyền sở hữu của một người khác. Điều 273 BLDS quy định: “Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất có quyền sử dụng bất động sản liền kề thuộc sở hữu của người khác để bảo đảm các nhu cầu của mình về lối đi, cấp, thoát nước, cấp khí ga, đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý, nhưng phải đền bù, nếu không có thỏa thuận khác.”. Điều luật này đã ghi nhận những quyền năng của chủ sở hữu bất động sản liền kề trong điều kiện cần thiết và hợp lí dựa trên sự thỏa thuận của các chủ sở hữu. Như vậy, quyền này tồn tại không phụ thuộc vào việc thay đổi chủ sở hữu của bất động sản bị vây bọc và bất động sản liền kề. Chủ sở hữu bất động sản liền kề vẫn sử dụng, khai thác các quyền lợi bất động sản của mình một cách bình thường chỉ duy nhất phải chịu thêm nghĩa vụ đối với bất động sản bị vây bọc. Từ phân tích trên ta kết luận: quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề là việc bất động sản vây bọc có quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề dựa trên nguyên tắc thỏa thuận đôi bên một cách hợp lí. II. Căn cứ xác lập, chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. 1. Căn cứ xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. * Xác lập theo nguyên tắc thỏa thuận Tự do, tự nguyện cam kết là nguyên tắc cơ bản của quan hệ pháp luật dân sự. Các chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể tự do thỏa thuận theo nguyện vọng và ý chí của mình để tạo nên quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Các chủ sở hữu có thể thỏa thuận về: Giới hạn, kích thước của lối đi qua bất động sản liền kề. Cách thức sử dụng: ngăn lối đi riêng hoặc đi xuyên qua. Thời hạn sử dụng lối đi. Mức đền bù. Cách thức thực hiện đền bù. Ngoài ra tất cả các thỏa thuận này phải phù hợp với quy định của pháp luật và không vi phạm điều cấm của luật thì mới có hiệu lực pháp luật; đồng thời cũng phải phù hợp với thuần phong mĩ tục, đạo đức xã hội. Sự thỏa thuận này có ý nghĩa lớn trong việc cân bằng yêu cầu, tôn trọng ý chí của mỗi bên trong khi sử dụng. Trong trường hợp không đạt được sự thỏa thuận thì các bên có thể có thể yêu cầu Tòa án can thiệp giải quyết. Đặc biệt, quyền này có thể được xác lập thông qua các hành vi pháp lí đơn phương như chuyển quyền sử dụng đất, thừa kế lại nhà đất. * Xác lập theo quy định của pháp luật. Chúng ta phải khẳng định một vấn đề trước hết rằng tất cả mọi quyền dân sự nói chung và quyền về lối đi qua bất động sản liền kề nói riêng đều phải được xác lập trên quy định của pháp luật. Bởi lẽ chỉ khi các quan hệ xã hội được pháp luật điều chỉnh thì nó mới trở thành quan hệ pháp luật; và chỉ khi đó thì các quyền và nghĩa vụ dân dự mới phát sinh, được công nhận về mặt pháp lí và được pháp luật bảo vệ. Do đó việc thỏa thuận về quyền lối đi qua bất động sản liền kề cũng phải được xác lập dựa trên căn cứ pháp luật. Các căn cứ pháp luật này bao gồm: - Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề thông qua phương thức chuyển giao bất động sản theo khoản 2 Điều 274 BLDS: “Trong trường hợp quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đã được xác lập cho chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất thì người được chuyển giao nhà, quyền sử dụng đất cũng được hưởng quyền đó.”. Căn cứ vào quy định này ta có thể xác định khi chuyển giao quyền sử dụng nhà, đất thì nghiễm nhiên quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề cũng được chuyển giao cho chủ sở hữu mới. Đối với người được chuyển giao quyền sử dụng đất: họ được quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề từ chủ sở hữu mà không phải thông qua thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Họ là người kế quyền từ người đã chuyển giao một cách hợp pháp. Chủ sở hữu bất động sản liền kề không có quyền ngăn cản chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mới sử dụng lối đi qua. Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản liền kề (bất động sản chịu hạn chế) chuyển giao quyền sử dụng bất động sản đó thì chủ sở hữu mới phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đối với bất động sản bị vây bọc. Tất nhiên, pháp luật cũng tôn trọng nếu các chủ sở hữu có thỏa thuân lại về quyền lối đi qua bất động sản liền kề. Như vậy việc chuyển chủ sở hữu bất động sản không làm thay đổi quyền lối đi qua bất động sản liền kề trước đó mà bản chất ở đây chỉ là mối quan heeh giữa các bất động sản kiền kề với nhau. - Xác lập quyền lối đi qua bất động sản liền kề theo thời hiệu. Theo Điều 247 BLDS: “1. Người chiếm hữu, người được lợi về tài sản không có căn cứ pháp luật nhưng ngay tình, liên tục, công khai trong thời hạn mười năm đối với động sản, ba mươi năm đối với bất động sản thì trở thành chủ sở hữu tài sản đó, kể từ thời điểm bắt đầu chiếm hữu, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Ðiều này. 2. Người chiếm hữu tài sản thuộc hình thức sở hữu nhà nước không có căn cứ pháp luật thì dù ngay tình, liên tục, công khai, dù thời gian chiếm hữu là bao lâu cũng không thể trở thành chủ sở hữu tài sản đó.” Như vậy, nếu một người chiếm hữu, sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề một cách công khai, liên tục và ngay tình trong 30 năm thì sẽ có quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề cho đến khi có sự kiện làm chấm dứt nó. - Xác lập quyền về lối đi qua bất động sản liền kề thông qua sự phân chia bất động sản. Theo khoản 3 Điều 275 BLDS: “Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Ðiều này mà không có đền bù.”. Như vậy trong trường hợp một bất động sản bị phân chia thành nhiều bất động sản cho nhiều chủ sở hữu khác nhau thì có thể dẫn đến tình trang có chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác. Do đó, để đảm bảo khả năng sử dụng khai thác một cách bình thường bất động sản bị vây bọc thì pháp luật quy định khi phân chia bất động sản phải dành ra một lối đi cần thiết và hợp lí cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều 275 BLDS. 2. Căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Cùng với căn cứ phát sinh thì pháp luật cũng quy định về căn cứ chấm dứt quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. Các căn cứ này bao gồm: * Bất động sản liền kề với bất động sản của chủ sở hữu đang thực hiện quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề đó nhập làm một. (khoản 1 Điều 279 BLDS): Khi bất động sản liền kề và bất động sản bị vây bọc nhập làm một thì sẽ làm mất đi ranh giới giữa các bất động sản đồng thời cùng mất đi nhu cầu sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề. Do đó, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề đương nhiên chấm dứt. * Chủ sở hữu nhà, người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. (khoản 2 Điều 279 BLDS): Do một số lí do mà chủ sở hữu đất không còn nhu cầu sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề nữa, khi đó yêu cầu này có thể thể hiện qua các hành vi như: Từ bỏ quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề thông qua lời tuyên bố hoặc bằng văn bản. Việc thể hiện này phải đảm bảo các yêu cầu có hiều lực của giao dịch dân sự về chủ thể, nội dung và sự tự nguyện về ý chí. Điều này có thể thể hiện ở việc: xây tường bịt lối đi, phá bỏ bờ ruộng,... Chủ sở hữu không tiếp tục sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề. Điều này có thể hiểu là chủ sử hữu đã bỏ mặc quyền sử dụng lối đi. Thông thường là họ đã tìm ra một lối đi khác nên chủ động từ bỏ quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề. Các chủ sử hữu bất động sản liền kề thỏa thuận chấm dứt quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề. * Chấm dứt quyền sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề trong trường hợp bất động sản không còn. Trong trường hợp bất động sản liền kề không còn tồn tại ví dụ như bị giải phóng mặt bằng thì đương nhiên quyền này cũng chấm dứt. III. Một số vấn đề về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề. 1. Quy định của luật dân sự 2005 về quyền lối đi qua bất động sản liền kề. Điều 273 BLDS đã liệt kê một số quyền hạn chế quyền sử dụng bất động sản liền kề một cách trực tiếp đối với chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trong đó có một quyền quan trọng đó là quyền về lối đi qua bất động sản liền kề được quy định chi tiết trong Điều 275 BLDS: “1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thỏa thuận khác. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. 2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thỏa thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. 3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Ðiều này mà không có đền bù.” Theo quy định này thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề mở cho mình một lối đi qua, đối tượng yêu cầu là lối đi vừa thuận tiện vừa hợp lí ra đến đường công cộng. Trên nguyên tắc người sử dụng bất động sản bị vây bọc có thể yeu cầu bất cứ ai trong số các chủ sở hữu bất động sản liền kề mở lối đi. Tuy nhiên, việc yêu cầu này cong phải tùy thuộc vào điều kiện thực tế của các bất động sản để xem xét tính thuận tiện, ít gây phiền hà nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Lối đi được hiểu là khoảng đất hẹp dùng để dẫn từ đường công cộng vào một nơi nào đó. Lối đi này có thể chỉ đi qua bất động sản thuộc một hay nhiều chủ sở hữu, cũng có thể đi qua nhiều bất động sản thuộc nhiều chủ sở hữu khác nhau. Chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ dành một lối đi cho bất động sản bị vây bọc sao cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể khai thác sử dụng bất động sản của minh một cách thuận tiện, hiệu quả nhất. Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi của các bên thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc không được tự ý mở lối đi riêng qua bất động sản liền kề mà phải thông qua thỏa thuận với chủ sở hữu của nó. Điều này không chỉ là sự tôn trọng pháp luật mà còn là tôn trọng văn hóa cũng như tình cảm láng giềng giữa các chủ sở hữu bất động sản. Lối đi qua bất động sản liền kề là vấn đề rất dễ xảy ra tranh chấp. Nguyên nhân cũng bởi việc mở một lối đi qua bất động sản liền kề ảnh hưởng lớn nhất đến chủ sở hữu bất động sản đó trong các quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề. Thể hiện ở các vấn đề: - So với các quyền như cấp thoát nước, mắc đường dây điện, ... thì lối đi chiếm nhiều diện tích mặt đất nhất và không gian đi kèm nhất. Do đó ảnh hưởng lớn nhất đến quyền chiếm hữu sử dụng của chủ sở hữu bất động sản liền kề. - Lối đi qua ảnh hưởng lớn đến đời sống sinh hoạt, sản xuất kinh doanh của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Bởi lối đi này được sử dụng thường xuyên liên tục bởi chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc và gia đình cùng những người liên quan của chủ sở hữu đó. Không chỉ thế, trong trường lối đi mở cho một cơ sở kinh doanh thì hoạt động sản xuất, vận chuyển, cấp thoát nước của cơ sở đó còn ảnh hưởng lớn đến môi trường sống, an ninh, tập quán sinh hoạt của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Do đó mà luôn luôn phải đánh giá một cách thận trọng lối đi như thế nào là “thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên”. Tính “thuận tiện” ở đây cũng đồng thời là quyền lựa chọn cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc khi đưa ra yêu cầu mở lối đi. Tuy nhiên sự thuận tiện ở đây không đơn thuần theo ý chí chủ quan của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà phải được xem xét khách quan. Lối đi “thuận tiện” có nghĩa là lối đi ngắn nhất từ bất động sản bị vây bọc ra đến đường công cộng. Nhưng điều này không đồng nghĩa tính tuận tiện với tính hợp lí. Việc xem xét tính hợp lí có ý nghĩa trong trường hợp bất động sản bị vây bọc bởi nhiều bất động sản khác nhưng lối đi ngắn nhất ra đến đường công cộng lại gây thiệt hại lớn cho chủ sở hữu bất động sản liền kề (như phải phá hủy công trình xây dựng, chặt cây,...). Trong khi đó có thể có lối đi mặc dù dài hơn nhưng lại gây ít tổn thất hơn cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Ví dụ trong Điều 683 BLDS Pháp quy định: “Lối đi được mở ở chỗ nào mà khoảng cách từ địa sản bị vây bọc ra đường cái là ngắn nhất. Tuy nhiên, phải chọn chỗ nào ít gây thiệt hại nhất cho chủ sở hữu địa sản có lối đi qua”. Như vậy, trong những trường hợp này, tính hợp lí lại được ưu tiên hơn so với tính thuận tiện do thiệt hại gây ra là ít hơn. Khi đó cần đến sự thỏa thuận giữa những chủ sở hữu để có phương án thích hợp nhất, pháp luật chỉ can thiệp trong trường hợp xảy ra tranh chấp. Chính vì những điều trên mà pháp luật mới quy định “Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi.”. Mặc dù vậy lối đi ngắn nhất vẫn được ưu tiên xem xét là ít gây thiệt hại nhất cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Sau khi chủ sở hữu bất động sản liền kề cho phép chủ sở hữu bất động sản bị vậy bọc mở lối đi qua thì hai bên cần tiến tới thỏa thuận về các điều kiện thiết lập lối đi qua bất động sản liền kề. Thông thường các vấn đề này được tiến hành đồng thời với nhau. Với quy định về tính “thuận tiện và ít gây phiền hà nhất” thì BLDS đã thể hiện sự mềm dẻo hơn trong việc dung hòa quyền lợi giữa các bên bởi lẽ tiêu chí xác lập trên cơ sở thỏa thuận là đầu tiên và tối quan trọng. Nếu các bên không thống nhất được thì có thể yêu cầu sự can thiệp của các cơ quan có thẩm quyền. Luật không quy định bên nào có quyền yêu cầu giải quyết nhưng có thể hiểu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có quyền yêu cầu các điều kiện về lối đi bởi nó liên quan trực tiếp đến tiện ích của họ và là mục tiêu của việc thiết lập lối đi. Như vậy, chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ phải thỏa mãn yêu cầu của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Tương ứng với đó, họ cũng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc phải đền bù thỏa đáng cho việc tạo lối đi đó. Như vậy, ở đây đã xác lập một quan hệ nghĩa vụ đặc biệt. Trong các nghĩa vụ thông thường, chủ thể có quyền lựa chọng đối tác tham gia, tự do thỏa thuận,... nhưng ở đây các chủ thể bị hạn chế quyền tự định đoạt như chủ sở hữu bất động sản liền kề buộc phải tham gia, họ chỉ có thể thỏa thuận các điều kiện xác lập lối đi và yêu cầu mức bồi thường thích hợp. Khi chủ sở hữu một bất động sản liền kề phải tạo một lối đi “thuận tiện và hợp lý” cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thì các chủ sở hữu bất động sản liền kề khác sẽ không phải chịu nghĩa vụ này nữa. Do đó, trong thực tế thường xảy ra tranh chấp khi các chủ sở hữu bất động sản từ chối mở lối đi mà cho rằng chủ sở hữu khác mới là người chịu nghĩa vụ đó. Chủ sở hữu bất động sản vây bọc có quyền yêu cầu bất cứ chủ sở hữu bất động sản liền kề nào mở lối đi cho mình. Khi đó chủ sở hữu bất động sản liền kề phải chứng minh chủ sở hữu bất động sản khác mới là người phải đáp ứng nghĩa vụ đó. Điều này dẫn đến những tranh chấp ngày càng kéo dài. Tuy nhiên cùng với đó thì chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc cũng phải chứng minh rằng lối đi họ muốn mở là thuận tiện và hợp lý nhất chứ không phải trên bất động sản của một chủ sở hữu bất động sản liền kề khác. Cũng có khả năng, một chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc có thể yêu cầu tất cả các chủ sở hữu bất động sản liền kề mở cho họ một lối đi. Trong tình huống đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào thực tiễn để xác định lối đi cho bất động sản bị vây bọc nằm trên bất động sản của một hay nhiều chủ sở hữu. Pháp luật quy định chỉ là quyền khách quan của chủ thể, để biến nó thành một quyền thực tế, người có quyền phải đạt được sự thỏa thuận với chủ sở hữu bất động sản liền kề hoặc theo phán quyết của tòa án. Một quyền của chủ thể không thể tồn tại nếu không xác định đối tượng của quyền đó nên khi chưa có thỏa thuận hoặc chưa có quyết đinh của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không có đối tượng của quyền và cũng không thực sự có quyền đó. Việc pháp luật quy định những quyền này không chỉ đơn giản là chủ sơ hữu bất động sản có quyền đó mà còn bởi lợi ích xã hội. Việc sử dụng lối đi qua bất động sản liền kề không chỉ phục vụ mục đích khai thác bất động sản của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà còn đem lại lợi ích cho xã hội từ chính việc khai thác bất động sản đó. Xét về lợi ích riêng, việc bảo vệ quyền của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sẽ làm tổn hại đến quyền của chủ sở hữu bất động sản liền kề nhưng về tổng thể xã hội thì lại không thiệt hại. Do đó, trên lợi ích chung thì quyền lối đi qua bất động sản liền kề đem lại lợi ích cho xã hội. Hơn nữa sự thiệt hại của chủ sở hữu bất động sản liền kề cũng được bồi thường theo pháp luật. Khi lối đi đã được xác lập cho chủ sở hữu bất động sản bị vậy bọc thì quyền về lối đi trở thành một dạng vật quyền tức là quyền của chủ thể với tài sản là lối đi, là quyền đối với bất động sản của người khác. Tuy nhiên lối đi là một khái niệm động, tùy theo điều kiện kinh tế, mục đích sử dụng bất động sản bị vây bọc mà có thể thay đổi theo những hướng sau: * Thay đổi vị trí lối đi so với vị trí lối đi ở dạng ban đầu: Chủ sở hữu bất động sản liền kề mà đã tạo lối đi cho bất động sản bị vây bọc có quyền thay đổi lối đi khác so với lối đi ban đầu với điều kiện phải sử dụng kinh phí của mình và không được làm xấu đi tình trạng của bất động sản bị vây bọc. Ngoài ra, trong trường hợp vì một số lí do như canh tác, xây dựng lại, chủ sở hữu bất động sản liền kề có thể thỏa thuận thay đổi vị trí lối đi để đảm bảo quyền lợi của mình nhưng vẫn phải xem xét tiêu chí thuận tiện và hợp lí cho bên có lối đi. * Thay đổi mục đích sử dụng bất động sản bị vây bọc: Trong trường hợp chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc thay đổi mục đích sử dụng bất động sản của mình thì có thể dẫn đến nhu cầu thay đổi lối đi theo hướng mở rộng lối đi để đáp ứng mục đích sử dụng bất động sản bị vây bọc. Khi thay đổi mục đích sử dụng thay đổi, các phương tiện đi qua lối đi cũng có thể thay đổi. Đặc biệt là các hoạt động sản xuất kinh doanh thường sử dụng các phương tiện vận tải lớn. Do đó, yêu cầu lối đi qua cũng cần được mở rộng. Việc thay đổi này hết sức khó khăn và phức tạp bởi lẽ mở rộng lối đi ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Nhất là khi mở rộng lối đi gây thiệt hại cho các công trình xây dựng, vườn tược hoặc chính bất động sản liền kề cũng không còn đất để cho phép mở rộng. Về nguyên tắc không ai có thể tước đoạt quyền và lợi ích hợp pháp của người khác nên việc mở rộng buộc phải có sự đồng ý của chủ sở hữu bất động sản liền kề. Trên thực tế vấn đề này chỉ áp dụng khi mở rộng đường giao thông vì mục đích công cộng và được đền bù theo quy định nhà nước. Như vậy, mở rộng lối đi qua bất động sản liền kề không chỉ bó hẹp trong quan hệ dân sự mà còn là giữa các chủ thể trong quan hệ hành chính với các chủ thể trong quan hệ dân sự cũng như các chủ thể khác. * Thay đổi tổng thể về lối đi bao gồm thay đổi vị trí và mở rộng lối đi: Vấn đề thay đổi tổng thể này giống như tổng hợp của cả hai loại trên. Sự thay đổi này tương tự như khi các chủ sở hữu bắt đầu thượng lượng mở một lối đi hoàn toàn mới. Do đó tính thuận tiện và hợp lí lại được đặt ra lần nữa. Không những thế, vì yêu cầu của sự phát triển sản xuất kinh doanh nên lối đi này có thể ảnh hưởng còn lớn hơn so với trước đây. Không loại trừ khả năng có những chủ sở hữu muốn gây ra thay đổi này để làm khó cho chủ sở hữu bất động sản liền kề. Vì thế, vấn đề này luôn gây ra rất nhiều tranh cãi bức xúc. 2. So sánh quy định của luật dân sự Việt Nam 2005 về quyền lối đi qua bất động sản liền kề với các bộ luật khác. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề đã được các bộ luật dân sự trên thế giới nói chung và Việt Nam nói riêng đặt rất nhiều quan tâm. Theo quy định của Luật La Mã thì lối đi qua này không chỉ dành cho con người mà còn để mang, vác đồ vật, cho gia súc đi qua,... Thông thường các bộ luật quy định tiêu chí về lối đi không rõ ràng, có thể là “tiện lợi” hay “một cách hợp lý nhất”. Điều này dẫn đến những khái niệm mở về quyền lối đi qua bất động sản liền kề. Điều 682 BLDS Pháp quy định dịch quyền lối đi như sau: “Chủ sở hữu một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra đường cái cần thiết cho hoạt động sản xuất nông nghiệp, công nghiệp, thương mại hoặc cho việc thực hiện công việc xây dựng, có quyền đòi những người hàng xóm dành cho mình một lối đi thỏa đáng trên phần đất của họ với điều kiện phải bồi thường tổn thất mình gây ra.”. Điều 620 BLDS Bắc Kỳ quy định: “người chủ đất nào đó bị bao bọc xung quanh không có lối đi ra đường công (kể cả sông ngòi thuyền bè đi được) hay có lối đi mà không đủ sự kinh lý cho các công việc công, nông trong nhà đất mình, thì có thể đặt lối đi trên đất của người láng giềng được, nhưng thiệt hại cho người ta bao nhiều thì phải bồi thường bấy nhiêu.”. Điều 472 BLDS Sài Gòn quy định: “sở hữu chủ một địa sản bị vây bọc không có hoặc không đủ lối đi ra công lộ hay thủy đạo cần cho sự khai thác địa sản của mình được quyền đòi các địa chủ lân cận để cho mình đi qua trên phần đất của họ, với điều kiện phải bồi thường thiệt hại gây ra”. Từ quy định trên ta nhận thấy hầu hết các bộ luật đều quy định “không có hoặc không đủ” lối đi ra đường công cộng. Có nghĩa là bất động sản bị vây bọc hoàn toàn hoặc bất động sản có lối đi nhưng quá nhỏ không đủ cho nhu cầu sử dụng thì đều có thể yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề mở cho mình một lối đi. Sự vây bọc này thường xảy ra đối với các vùng đất mới khai hoang bởi các bất động sản đã sử dụng lâu đời thì thường được xác định sẵn một lối đi, ít trường hợp xáy ra sự vây bọc hơn. Những quy định này mang tính linh động theo sự thay đổi của điều kiện kinh tế thị trường. Nếu chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc hoàn toàn thì việc mở lối đi là đương nhiên nhưng việc xác định thế nào là “lối đi không đủ” thì lại rất phức tạp. Không những thế Điều 210 BLDS Nhật còn áp dụng cho cả trường hợp “không có lối ra do ao, sông, kênh, biển hoặc do có sự chênh lệch đáng kể về độ dốc giữa khoảng đất và trục đường công cộng.” Khác với các bộ luật trên, luật dân sự Việt Nam năm 2005 quy định hẹp hơn về vấn đề này. Theo đó, Điều 275 quy định chỉ được yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề trong trường hợp bị vây bọc hoàn toàn chứ không dành cho trường hợp lối đi “không đủ”. Bởi theo luật Việt Nam, nếu đã có lối đi thì không tính là có đủ hay không. Lối đi như thế nào là đủ ? Điều này còn tùy thuộc vào lập trường của mỗi người. Hơn nữa, lối đi chỉ để dành cho người với những nhu cầu thông thường chứ không xác định cho gia súc hay cho sản xuất kinh doanh, việc đó thì các chủ sở hữu tự thỏa thuận chứ pháp luật không ép buộc. Pháp luật tôn trọng quyền sở hữu và sự tự nguyện của chủ sở hữu. Việc quy định như vậy còn có thể giải thích dưới các góc độ khác nhau: * Dưới góc độ lịch sử - kinh tế: Các bộ luật dân sự trên đều được ban hành trong giai đoạn kinh tế hiện đại chưa phát triển, các ngành nông nghiệp, công nghiệp nặng còn lớn mạnh nhất. Việc sử dụng các bất động sản cho các mục đích kinh tế trên đương nhiên cần nhiều đường giao thông và lối đi đủ rộng cho sản xuất. Do đó, việc quy định của các luật cũng cần đảm bảo cho các chủ sở hữu khai thác tốt nhất bất động sản của mình. Khác với đó, luật dân sự Việt Nam năm 2005 được ra đời trong giai đoạn nền kinh tế đã khá phát triển, cơ sở hạ tầng giao thông phát triển. Hầu như không có cơ sở sản xuất nào mà không gắn với đường giao thông. Hơn nữa nền kinh tế đã chuyển một hướng phát triển mới nên yêu cầu về lối đi qua bất động sản liền kề cũng khác. Đặc biệt, việc quy hoạch phát triển đo thị bao giờ cũng phải xác định các điều kiện cơ sở hạ tầng cần thiết cho các bất động sản trước tiên. Tuy nhiên đối với các vùng sản xuất kinh doanh với quy mô lớn, các trang trại thì quy định về lối đi là thật sự cần thiết cho phát triển sản xuất. * Dưới góc độ pháp lý: Trước đây đất đại là tài sản thuộc nhiều loại hình sở hữu khác nhau. Tuy nhiên hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, cac cá nhân chỉ có quyền sử dụng và một số quyền chuyển dịch khác. Trong khi đó, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề lại là sản phẩm của sở hữu tư nhân về đất đai. Mặc dù vậy việc quy định về quyền lối đi qua bất động sản liền kề là cần thiết, sự thu hẹp quy định về sự “hợp lý” là đúng đắn. Đối với bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà một trong số đó thuộc sở hữu Nhà nước được sử dụng cho mục đích công cộng thì không đặt ra vấn đề bất động sản liền kề bởi lẽ ai cũng có thể tự mở lối đi ra đường công cộng, trổ cửa sổ, lỗ thông khí ra đường công cộng. Tuy nhiên lại không được tự ý mắc dây tải điện, cống thoát nước nếu không có sự đồng ý của các cơ quan có thẩm quyền. Như vậy, về nguyên tắc công dân có quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề thuộc sở hữu Nhà nước trừ những điều mà pháp luật cấm. 3. Những bất cập còn tồn tại trong thực tiễn áp dụng quy định pháp luật về quyền lối đi qua bất động sản liền kề. Mặc dù pháp luật đã quy định rất rõ ràng về quyền lối đi qua bất động sản liền kề tuy nhiên trong thực tiễn giải quyết các tranh chấp có liên quan thì ta còn nhận thấy rất nhiều các vấn đề bất cập chưa được táo gỡ. Trường hợp thứ nhất, khoản 3 Điều 275 BLDS quy định: “Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Ðiều này mà không có đền bù.”. Quy định này phù hợp trong điều kiện bất động sản, đất đai và nhà ở đều là một tầng. Khái niệm này xác định theo mặt bằng ngang của bất động sản. Vậy trong điều kiện nhà ở có nhiều tầng như hiện nay thì vấn đề này áp dụng như thế nào ? Trường hợp khác, luật quy định quyền yêu cầu mở lối đi qua bất động sản liền kề đối với bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác. Nếu bất động sản bị vây bọc bởi ba bất động sản và mặt còn lại là sông, hồ,.. thì có được yêu cầu về lối đi qua bất động sản liền kề hay không ? Một mặt sông, biển có được coi là đường giao thông cho chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc sử dụng thuận tiện không bởi không phải lúc nào giao thông đường thủy cũng có thể sử dụng được. Như đã nói ở trên thì luật Dân sự Nhật bản có quy định rất rõ ràng về vấn đề này nhưng luật Dân sự Việt Nam thì không. Trường hợp khác: Theo quy định của luật Đất đai Việt Nam thì diện tích đất tối thiểu đủ điều kiện cấp sổ đỏ là 30m2. Vậy nếu trong trường hợp một bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản khác mà các bất động sản liền kề đó đều có diện tích đất 30m2 hoặc hơn 30m2 nhưng nếu tạo lối đi qua thì cũng không đủ 30m2 thì giải quyết như thế nào? Bởi nếu tạo lối đi qua bất động sản liền kề sẽ làm ảnh hưởng đến quyền được cấp giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất. Mà tiêu chí để mở lối đi qua chính là thuận tiện và “ít gây phiền hà nhất”. Đây là vấn đề rất khó khăn trong điều kiện các đô thị đỗng dân hiện nay. Ngoài ra, còn không ít những bất cập chưa có hướng giải quyết khác. KẾT LUẬN Tóm lại, quyền về lối đi qua bất động sản liền kề là một vấn đề rất nhạy cảm hiện nay. Trong mối quan hệ giữa chủ sở hữu bất động sản liền kề và bất động sản bị vây bọc luôn có những vướng mắc khó giải quyết. Bởi lẽ, việc mở một lối đi ảnh hưởng không nhỏ đến quyền lợi của các chủ sở hữu. Nói chung, cho đến nay vấn đề này cần được xem xét và quy định rõ ràng hơn nữa, khắc phục những điều còn tồn đọng trong quy định của luật để việc áp dụng được rõ ràng và thuận tiện hơn.