Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của đề tài Bất động sản là một loại tài sản có vai trò vô cùng quan trọng của mỗi quốc gia. Nó là thành phần sống của xã hội loài người. Sự phát triển của nền sản xuất hàng hoá theo cơ chế thị trường cũng đã kéo theo nền sản xuất hàng hoá bất động sản phát triển. Loại hàng hoá này được đem ra mua bán, trao đổi trên thị trường, từ đó hình thành nên thị trường bất động sản. Sự ra đời và phát triển của thị trường bất động sản đã có đóng góp đáng kể cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên do BĐS là loại hàng hoá có giá trị lớn và đặc tính TTBĐS là không hoàn hảo nên đã dẫn đến hiện trạng là: các giao dịch trên thị trường phần lớn là các giao dịch phi chính thức, hiện tượng đầu cơ trốn lậu thuế tạo ra những cơn sốt ảo gây tác hại to lớn cho nền kinh tế và sự quản lí yếu kém của các cơ quan nhà nước. Các cơ quan nhà nước chưa có những biện pháp quản lí TTBĐS hiệu quả nên không thể kiểm soát và điều tiết được thị trường Bởi vậy mà thị trường BĐS của Việt Nam được các chuyên gia quốc tế đánh giá là thị trường không minh bạch. Hiện nay cả thế giới khủng hoảng suy thoái kinh tế, một trong những yếu tố góp phần làm nên cuộc khủng khoảng là thị trường BĐS. Việt Nam cũng không nằm ngoài cuộc khủng hoảng này. TTBĐS Việt Nam bắt đầu khủng hoảng vào khoảng đầu năm 2008 và bây giờ bây giờ nó vẫn đang loay hoay tìm lối thoát. Nhằm khắc phục những khuyết tật của thị trường và giúp nhà nước quản lí, điều tiết thị trường này để nó phát triển lành mạnh, ổn định hơn thì SGD BĐS ra đời là một điều tất yếu. Sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS đã có ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS. Bên cạnh những tính năng ưu việt mà nó mang lại thì nó cũng có những tồn tại rất đáng lo ngại. Bởi, sự quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS này còn chưa chặt chẽ dẫn đến những việc làm sai phạm, phản tác dụng của các SGD BĐS. Vì vậy vấn đề quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS là vấn đề rất quan quan trọng và cấp thiết. Nhận thấy được tầm quan trọng của vấn đề này nên tôi đã chọn đề tài: ”Sàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản”. 2. Mục đích nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Mục đích nghiên cứu của đề tài là chỉ ra tính tất yếu cho sự ra đời của sàn giao dịch BĐS. Đi sâu vào phân tích thực trạng hoạt động của các SGD BĐS để thấy được công tác quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS nói riêng và TTBĐS nói chung. Để từ đó có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện vì một TT BĐS lành mạnh và ổn định.

doc38 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2317 | Lượt tải: 2download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Sàn giao dịch bất động sản – Một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
t Nam với mục tiêu là mở mô hình sàn chuẩn để từ đó nhân rộng ra cho cả nước học tập mô hình sàn chuẩn này. Sự tiên phong đi đầu trong việc mở SGD BĐS của hai công ty này đã mở ra một diện mạo mới cho TT BĐS Việt Nam. TT BĐS Việt Nam đã có thêm sự đóng góp của một bộ phận mới đó là SGD – sẽ góp phần thúc đẩy TT BĐS phát triển mạnh mẽ, ổn định, công khai và minh bạch hơn. 2.3.1.2 Sự phát triển của sàn giao dịch Nhờ những đóng góp của mình mang lại cho TT BĐS mà SGD BĐS đã được sự hưởng ứng, ủng hộ của tất cả các chủ thể có liên quan như Nhà nước, doanh nghiệp và khách hàng nên nó đã phát triển nhanh chóng. Các cơ quan quản lý luôn cố gắng nỗ lực bổ sung, hoàn thiện các quy định pháp luật nhằm tạo ra môi trường pháp lý cho SGD phát triển. Vì vậy mà số lượng các SGD phát triển với một tốc độ nhanh chóng (Xem phụ lục 1-Danh sách các sàn giao dịch) và những con số này sẽ còn phát triển nhiều hơn trong tương lai. Hiện nay trên cả nước có hơn 100 sàn giao dịch, trong số đó có một số SGD BĐS có uy tín hoạt động với chất lượng cao như: Sacomreal, ACBR, Đất Lành, Viglacera… Sự phát triển của các SGD đã và đang ngày càng đáp ứng với nhu cầu của TT và nó sẽ còn phát huy hiệu quả hơn nữa trong quá trình phát triển. 2.3.2 Kinh doanh bất động sản qua sàn Tại Điều 59 của Luật kinh doanh bất động sản có quy định: việc kinh doanh bất động sản thông qua sàn giao dịch bao gồm các hoạt động: mua bán, chuyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Như vậy hoạt động kinh doanh BĐS phải được thực hiện trên sàn là: mua bán chyển nhượng, cho thuê và cho thuê mua BĐS. Khi thực hiện các giao dịch trên sàn thì cá nhân tổ chức phải cung cấp toàn bộ thông tin về BĐS để niêm yết tại sàn, để người mua sẽ được tiếp nhận các thông tin về BĐS. Nếu thông tin trên sàn thoả mãn nhu cầu của khách hàng thì hợp đồng giao dịch BDS sẽ được tiến hành trên sàn với sự hướng dẫn, điều phối của nhân viên sàn. ( Phụ lục 2 – Hợp đồng mua bán căn hộ). Như vậy SGD là nơi diễn ra các hoạt động giao dịch BĐS. Việc thực hiện các các giao dịch BĐS trên SGD phải tuân thủ theo những quy định của pháp luật và quy trình chặt chẽ của sàn dể bảo đảm các tiêu chí: minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng. Việc kinh doanh BĐS trên sàn phải công khai, minh bạch để giúp nhà nước quản lí và điều tiết thị trường BĐS. Căn cứ vào những thông tin do sàn cung cấp, nhà nước sẽ nắm bắt được tình hình diễn biến của thị trường, kiểm soát được các hoạt động kinh doanh và tận thu được nguồn thuế. 2.3.3 Thông tin về bất động sản khi giao dịch qua sàn. Khi sản phẩm HH BĐS được đem giao dịch trên SGD thì người bán phải cung các thông tin về BĐS để niêm yết trên sàn, để người mua có thể tiếp cận tìm hiểu. Thông tin về BĐS bao gồm thông tin về kinh tế, xã hội, kỹ thuật của BĐS và thông tin về bản thân BĐS: * Thông tin về kinh tế- xã hội- kỹ thuật gồm có: - Vị trí của BĐS: BĐS nằm ở đâu? - Loại sản phẩm HH BĐS: BĐS thuộc loại gì (nhà ở, chung cư hay biệt thự)? - Giá BĐS: Vấn đề giá được cấu thành bởi nhiều yếu tố: giá đất, giá nhà, giá công trình và các tài sản gắn liền với đất. - Sơ đồ BĐS: mang lại cái nhìn tổng quan về HH BĐS, là một loại thông tin không thể thiếu trong quá trình giao dịch BĐS. - Quy mô, diện tích, hình thể không gian và hướng BĐS. - Đặc điểm, tính chất, công năng sử dụng, chất lượng của BĐS. - Các loại giấy tờ liên quan, giấy tờ pháp lý, thu nhập và chi phí liên quan của BĐS. - Tình trạng kỹ thuật của BĐS. - Quyền năng và hạn chế quyền năng đối với BĐS. - Lịch sử phát triển của BĐS. * Thông tin về môi trường xung quanh BĐS - Thực trạng công trình xung quanh khu vực có BĐS: điện đường, trường trạm, công viên. - Không gian kiến trúc khu vực quanh BĐS. - Thực trạng môi trường dân trí ở khu vực BĐS. - Bản đồ của khu vực có BĐS. - Phong thuỷ của khu vực có BĐS. * Thông tin về thị trường BĐS: Thông tin về thị trường BĐS là các chính sách quy hoạch, xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng, các chính sách pháp luật có liên quan khác. 2.3.2 Hiệu quả hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Hiệu quả hoạt động của SGD BĐS sẽ phản ánh hiệu quả quản lý của các cơ quan nhà nước đối với hệ thống các SGD BĐS. Bởi nếu nhà nước có chính sách pháp luật phù hợp sẽ tác động đến hoạt động của các SGD. Kể từ khi ra đời cho đến nay hệ thống các SGD BĐS đã đạt được những hiệu quả nhất định. Trên cơ sở tham khảo số liệu của một số đề tài, người viết cũng đã có một quá trình khảo sát thực tế để thu thập được những số liệu cần thiết cho sự phân tích đánh giá về hiệu quả hoạt động của các SGD giai đoạn trước năm 2009 và giai đoạn từ năm 2009 cho đến nay.Thể hiện qua những nội dung sau: 2.3.2.1 Đối với nguồn thông tin Nguồn thông tin có vai trò rất quan trọng đối với nhà nước, đối với doanh nghiệp, đối với người mua; có ý nghĩa cho việc đưa ra các quyết định của các chủ thể này. Vì vậy mà yêu cầu đặt ra là nguồn thông tin đòi hỏi phải chính xác, trung thực và khách quan. Tuy nhiên, do TT BĐS là thị trường không hoàn hảo, các thông tin trên thị trường không công khai và minh bạch gây ra tình trạng không ổn định, không lành mạnh trên thị trường. Khắc phục tồn tại này của TT BĐS, sàn giao dịch ra đời cung cấp thông tin chính xác và kịp thời cho thị trường. Và việc cung cấp thông tin này không ngừng tăng lên về số lượng và chất lượng, được thể hiện qua 2 giai đoạn: trước năm 2009 và từ đầu năm 2009 đến nay. Trước năm 2009: Biểu đồ 2.1: Các nguồn thông tin trên thị trường (1) Trong giai đoạn này các nguồn thông tin trên TT là rất phong phú: qua môi giới; qua người quen; qua sàn giao dịch và các nguồn khác. Qua biểu đồ cho thấy: thông tin được cung cấp từ các sàn giao dịch chiếm một tỉ lệ tương đối nhỏ, chỉ khoảng 1/3 trên thị trường. Trong khi đó nguồn thông tin từ các nguồn khác lại chiếm tới 2/3. Điều này đã giải thích tại sao các giao dịch ngầm là giao dịch chủ yếu trên thị trường và cũng từ đó mà nhà nước không thể nắm bắt được hệ thống các thông tin trên thị trường chính xác và minh bạch. Đặc biệt là nhà nước đã mất một khoản ngân sách lớn từ thuế giao dịch BĐS. Từ 2009 đến nay: Giai đoạn này, nhờ có sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống các SGD mà cơ cấu nguồn thông tin trên thị trường đã có những chuyển biến tích cực. Biểu đồ 2.2: Các nguồn thông tin trên thị trường (2) Nguồn thông tin trên thị trường BĐS lúc này đã chiếm khoảng 1/2 trong tổng cơ cấu các nguồn thông tin trên thị trường. Điều này cho thấy SGD BĐS đang hoạt động ngày càng hiệu quả hơn, chuyên nghiệp hơn, phát huy được vai trò của mình hơn. 2.3.2.2 Đối với số lượng giao dịch Thực trạng rõ nét nhất của TT BĐS Việt Nam là các giao dịch ngầm phi chính thức. Điều này đã gây tác hại không nhỏ cho nền kinh tế quốc dân. Sự ra đời của SGD đã phần nào hạn chế các giao dịch phi chính thức diễn ra. Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn. Trước năm 2009: Biểu đồ 2.3: Các loại giao dịch bất động sản(1) Qua biểu đồ trên cho thấy số lượng các giao dịch BĐS được qua sàn đăng kí chính thức chỉ chiếm khoảng 1/3 tổng số các giao dịch trên thị trường. Số còn lại là các giao phi chính thức. Từ năm 2009 đến nay: Biểu đồ 2.4: Loại giao dịch bất động sản Từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên thị trường. Đây là một dấu hiệu tốt, bởi những con số này cho thấy người dân và các doanh nghiệp đã dần tin tưởng vào hoạt động của các SGD, thông tin và những gói dịch vụ mà sàn cung cấp. Điều đó cũng có nghĩa là thông tin trên SGD cung cấp có tính xác thực và hiệu quả hơn, nó sẽ có tác dụng cho các chủ tham gia thị trường BĐS. Đặc biệt, thông qua sàn giao dịch nhà nước có thể thu thêm được một lượng ngân sách đáng kể. `* Nhận xét: Sự phân tích ở trên không chỉ phản ánh hiệu quả hoạt động của các sàn giao dịch BĐS mà còn phản ánh hiệu quả quản lí của nhà nước đối với các sàn giao dịch. Với mục tiêu quản lí là làm cho thị trường phát triển ổn định và minh bạch hơn, nhà nước đã cố gắng có những biện pháp tạo điều kiện cho SGD ra đời và phát triển. 2.3.3 Những tồn tại trong hoạt động của các sàn giao dịch 2.3.3.1 Khái quát những tồn tại trong thực trạng hoạt động của hệ thống các sàn giao dịch bất động sản. Các SGD BĐS ra đời là để thúc đẩy cho thị trường BĐS, giúp nhà nước thực hiện chức năng quản lí và điều tiết thị trường. Tuy nhiên, sự phụ thuộc của SGD vào thị trường lại là một trở ngại làm cho các SGD không phát huy hết được chức năng và vai trò của mình để góp phần làm cho TT BĐS phát triển lành mạnh ổn định và bền vững. Các sàn giao dịch BĐS đang trong giai đoạn thử nghiệm nên vừa hoạt động vừa rút kinh nghiệm. Hiện nay các sàn giao dịch BĐS mọc lên nhiều như "nấm mọc sau cơn mưa" nhưng hiệu quả hoạt dd toàn ngược lại. Bởi: Việc thành lập sàn chỉ mang tính đối phó với các quy định của pháp luật. Luật kinh doanh bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007 và dự kiến đến hết quý I năm 2009 thì mọi giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS đều giao dịch trên sàn. Vì vậy các công ty địa ốc đua nhau mở sàn trên cơ sở nâng cấp các trung tâm giao dịch BĐS từ trước. Vì vậy nên hoạt động của các sàn này cũng chẳng khác các trung tâm môi giới. Các sàn này thực hiện các hoạt động kinh doanh bằng việc mua sỉ bán lẻ các sản phẩm HH BĐS, vì vậy mà cứ có được lợi nhuận là họ lại tung hàng hoá ra bán phá giá thị trường. Điều này đã gây khó khăn cho các chủ đầu tư và các sàn giao dịch khác. Còn trường hợp các sàn do chủ đầu tư thành lập thì thực hiện công việc mua bán hàng hoá độc quyền của công ty mẹ. Vì vậy nên mới có chuyện tất cả sản phẩm của dự án mặc dù được niêm yết trên sàn nhưng phải có chuyện xét duyệt đơn xin mua của lãnh đạo Tổng công ty thì khách hàng mới mua được sản phẩm (đây là một thực tế đang diễn ra ở một dự án của chủ đầu tư trên trục đường 70, Từ Liêm – Hà Nội). Do SGD trực thuộc tổng công ty nên khách hàng không có cơ hội tìm kiếm thông tin của dự án. Hoạt động của các SGD BĐS hiện nay vẫn chỉ như một nấc thang trung gian nên chủ đầu tư bảo sao thì các sàn cứ như vậy mà thực hiện . Các sàn chỉ việc bán theo giá của chủ đầu tư ấn định để hưởng hoa hồng từ 1%- 2%. Đối với những người có BĐS bán lẻ thì bán thế nào cũng được chứ không cần phải qua nghiệp vụ thẩm định giá. Các thông tin được niêm yết trên sàn thì không bảo đảm sẽ chính xác hoàn toàn. Mỗi sàn công bố một chỉ số giá khác nhau, thông tin giữa các sàn về cùng một đối tượng cũng không thống nhất. Xét về tính hiệu quả của các SGD mang lại cho TT BĐS là có nhưng hiệu quả thấp so với mục tiêu đặt ra. Vì vậy"Khi mà SGD BĐS không thể thực hiện được chức năng của mình thì việc TT BĐS Việt Nam luôn phát triển trong sự thiếu ổn định, minh bạch là một điều tất yếu. [26.2] 2.3.3.2 Một số sai phạm cụ thể TT BĐS và SGD BĐS ở Việt Nam còn là một lĩnh vực khá mới mẻ, vì vậy mà nguồn tư liệu nghiên cứu về lĩnh vực này còn rất ít, đặc biệt là về SGD BĐS. Để thực hiện đề tài này, người viết có những cuộc khảo sát thực tế và đã phát hiện được các hành vi sai phạm trong hoạt động của các SGD BĐS. Trong vai trò là một khách hàng đi mua BĐS hay là một nhà đầu cơ thì vẫn luôn nhận thấy một điều là các SGD BĐS giúp các nhà đầu cơ trốn lậu thuế để hưởng % hoa hồng được cao. Cụ thể như sau (xin được dấu tên SGD BĐS): * Trong vai trò là một nhà đầu tư: Là một người đầu cơ BĐS có nhu cầu tìm nguồn hàng để mua đi bán lại đã tìm đến SGD BĐS để tìm kiếm nguồn hàng, đồng thời liên kết với sàn để bán lại hàng hoá đã mua. Sản phẩm mà người đầu cơ mua với giá dự kiến là 1200 USD/ m2 (đây là giá gốc không vênh – tức là mua trực tiếp của nhà đầu tư chưa phải mua lại của nhà đầu cơ khác). Diện tích các căn hộ này là khoảng 90m2 – 120m2/ căn. Người mua sẽ đóng tiền theo tiến độ thi công công trình và chia làm 5 lần, riêng lần đầu là 20%. Giá gốc, người mua với giá 1200 USD/ m2 được thực hiện với hình thức là hợp đồng góp vốn. Sau khi xây dựng xong có hoạt động mua bán, lúc này người đầu cơ sẽ bán lại sản phẩm và vào tên khách hàng của mình trong hoạt động góp vốn. Đây là giữa nhà đầu tư với khách hàng và coi như khách hàng mua trực tiếp của nhà đầu tư. Còn về phía nhà đầu cơ với chủ đầu tư sẽ tìm "n…" lí do để huỷ hợp đồng góp vốn giả tạo trước. Nhưng vấn đề ở đây là giá thật của căn hộ người mua phải trả không phải là giá trên hợp đồng mà giá thật bao gồm giá trên hợp đồng cộng với khoản tiền chênh mà người mua phải trả cho người đầu cơ. Khoản tiền chênh này có thể lên tới 100 đến 300 triệu đồng đối với một căn hộ chung cư và từ 400 – 500 triệu đồng đối với một ngôi biệt thự. Khoản tiền vênh này không được đề cập trên bất cứ một loại giấy tờ nào và đây là thoả thuận miệng, vì vậy nên chủ đầu cơ không phải đóng thuế. * Trong vai trò là một người mua Nếu người mua có nhu cầu về nhà ở thì phải mua lại của các chủ đầu cơ chứ không thể mua trực tiếp của các nhà đầu tư. Bởi khi dự án được công bố, chưa hoàn thành xong phần móng người đến hỏi mua nhà được trả lời là đã bán hết. Vì vậy, khách hàng muốn mua sản phẩm thì qua SGD BĐS. Sau khi giới thiệu qua về sản phẩm, sàn sẽ kết nối người mua và người bán với nhau. Nếu quá trình đàm phán đi đến thống hất, người đầu cơ sẽ đưa khách hàng đến kí hợp đồng với chủ đầu tư. Đây là hợp đồng sang tên căn hộ từ chủ đầu tư với khách hàng, giá tính thuế sẽ là giá ghi trên hợp đồng. Người mua còn phải trả thêm cho một khoản tiền vênh nhất định cho chủ đầu cơ, khoản tiền này không được nhắc đến trên bất cứ giấy tờ gì, vì đây là thoả thuận miệng. Và người mua được SGD giải thích là: "vì người đầu cơ là người nhà giám đốc chủ đầu tư công trình nên mặc dù họ đã mua nhưng họ không phải đứng tên trên giấy tờ nên hợp đồng mua là hợp đồng mua nhà một lần" Đánh giá: Hiện tượng trên diễn ra bởi sự liên kết giữa chủ đầu tư, người đầu cơ và đăc biệt là sự dàn xếp của SGD và cũng được sự đồng ý của người mua, bởi "thuận mua, vừa bán". Hơn nữa, nếu khoản tiền vênh không được hiện diện trên hợp đồng thì người mua sẽ không phải nộp thêm một khoản giá trị thuế từ số tiền vênh này. Điều này đã mang lại thiệt thòi cho người mua và nhà nước. Nó nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà nước. Bởi đó là những giao dịch ngầm, thoả thuận miệng, phi chính thức giữa nguồn cung và nguồn cầu và khâu dịch vụ. Đây là lí do giải thích rất dễ hiểu cho các cơn sốt nóng giả tạo do nhà đầu cơ tạo ra để nhằm đạt được mục đích lợi nhuận. Những hoạt động này của các sàn giao dịch chẳng khác gì của các trung tâm giao dịch. Như vậy SGD đã bị các "cò đất" lợi dụng để hoạt động. 2.3.4 Sàn giao dịch bất động sản ACBR Công ty cổ phần địa ốc ACB ra đời với thương hiệu là ACBR (lô go) 2.3.4.1 Giới thiệu khái quát. Năm 1999 Ngân hàng thương mại cổ phần á Châu (ACB) cho ra đời trung tâm giao dịch giao dịch bất động sản. Trên nền tảng các trung tâm giao dịch địa ốc ACB năm 2001 công ty địa ốc ACB (ACBR) ra đời và phát triển thành một chuỗi siêu thị địa ốc gắn liền với các hoạt động tài chính của ACB. Đến nay, ACBR đã phát triển và lớn mạnh với tổng số 6 sàn giao dịch trên cả nước. Trong đó có 5 sàn có quy mô lớn tại Thành phố Hồ Chí Minh đạt tiêu chuẩn của Bộ Xây dựng và 1 sàn ở Hà Nội, 2 văn phòng kinh doanh tại Nha Trang và Khánh Hoà. Hiện đang phát triển hệ thống các sàn ở Đà Nẵng và Cần Thơ. Với mong muốn góp sức vào thị trường bất động sản tính minh bạch và bảo đảm thuận lợi cho khách hàng ACBR luôn chú trọng cung cấp các giải pháp toàn diện về sản phẩm và cách thức giao dịch cho khách hàng. 2.3.4.2 Mô hình cơ cấu tổ chức Mô hình cơ cấu tổ chức 2.3.4.3 Thực trạng hoạt động Những năm đầu hoạt động với mô hình là các trung tâm giao dịch, nội dung hoạt động chính của công ty là các dịch vụ môi giới và quảng cáo BĐS. Cho đến nay, do sự phát triển của TT BĐS cùng chủ trương của nhà nước là khuyến khích mọi GD BĐS đưa lên sàn thì nội dung hoạt động của ACBR cũng ngay càng phong phú và đa dạng hơn. Hiện nay, ACBR có cung cấp các dịch vụ cho TT là: Tư vấn, thực hiện thủ tục nhà đất, sang tên cấp đổi, tách thửa, bảo đảm tính an toàn nhanh chóng trong GD BĐS, xác nhận GD BĐS thực hiện qua sàn, hỗ trợ tư vấn phát triển các dự án kinh doanh, môi giới BĐS , thẩm định giá, quảng cáo, đấu giá, tư vấn tín dụng, thanh toán chuyển nhượng BĐS qua ACBR, tư vấn đầu tư tiếp thị dự án BĐS, quản lí khai thác dự án. Trong bộ máy tổ chức của ACBR thì SGD, chi nhánh văn phòng đại diện thực hiện chức năng chính của sàn. Ngoài những cơ sở vật chất kĩ, bảng điện tử kết nối Internet, đặt tại trụ sở. ACBR còn phát hành tạp chí bất động sản, dịch vụ video nhà đất được đăng tải trên website: www.diaoc.acb.vn và LCD, Tạp chí bản tin bất động sản của ACBR được phát hành rộng rãi và miễn phí hàng tuần. ACBR còn phát triển dịch vụ tư vấn tại nhà giúp tiết kiệm thời gian cho khách hàng có nhu cầu giao dịch. 2.3.5 Sàn giao dịch bất động sản Sacomreal 2.3.5.1 Giới thiệu khái quát Sacomreal là thương hiệu nổi tiếng trên thị trường BĐS Việt Nam hiện nay của công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín. Tiền thân của công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín là các trung tâm giao dịch BĐS. Ngày 29/ 3/ 2004 các trung tâm GD BĐS này đã hợp nhất thành công ty cổ phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín. Với lợi thế là có quan hệ trực thuộc ngân hàng Sacomreal nên ngay từ tháng 6-2006 công ty cổ phần địa Sài Gòn Thương Tín đã triển khai mô hình sàn giao dịch điện tử vào kinh doanh. Công ty đã trang bị hệ thống giao dịch kết nối qua Internet, máy tra cứu thông tin tự động điện tử và qua điện thoại di động. Chính vì vậy mà Sacomreal được xem là một trong những là cờ đầu của cả nước đi tiên phong trong việc ứng dụng công nghệ điện tử cho hoạt động cung cấp thông tin và môi giới BĐS . Hiện nay Sacomreal đang phát triển nhiều dự án quy mô lớn . Mục tiêu đến năm 2011 Sacomreal sẽ trở thành SGD BĐS hiện đại với các hoạt động đa chức năng trong lĩnh vực BĐS và các lĩnh vực khác có liên quan 2.3.5.2 Mô hình tổ chức của sàn giao dịch bất động sản Sacomreal Mô hình 2.3.5.3 Thực trạng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản Lĩnh vực hoạt động đầu tiên của Sacomreal khi còn là các trung tâm giao dịch là: môi giới và quảng cáo BĐS , sau đó phát triển mở rộng lĩnh vực kinh doanh theo hướng đa phương hoá. Hiện nay Sacomreal có các hoạt động kinh doanh là: Tư vấn nhà đất phục vụ cho nhu cầu mua bán; chuyển nhượng, hoạt động liên doanh liên kết đầu tư các dự án, GD BĐS thẩm định giá, quảng cáo BĐS, đấu giá; tư vấn tín dụng; thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến BĐS; xin cấp phép đầu tư xây dựng; thanh toán liên ngân hàng khi mua bán BĐS; cho vay trả góp nhà. Trong bộ máy tổ chức của Sacomreal chỉ có các trung tâm giao dịch thực hiện chức năng vai trò của SGD. Cho đến nay Sacomreal đã xây dựng lên một hệ thống các SGD BĐS. Tại các SGD được trang bị các bảng địên tử, các tạp chí, các bảng điện tử là một ngân hàng thông các hàng hoá BĐS của Việt Nam , hệ thống tích hợp đa dữ liệu về BĐS thông qua cá máy tính tra cứu màn hình cảm ứng kết hợp với Internet. Hệ thống này được lắp đặt tại trụ sở của Sacomreal, các chi nhánh và đơn vị thành viên của Sacomreal, nó hoạt động 24/24. Điều này sẽ giúp cho khách hàng tìm kiếm và tham khảo thông tin nhanh chóng. 2.3.6 Nhận xét hai sàn giao dịch trên: Qua sự phân tích ở trên cho thấy, hai SGD Sacomreal và ACBR được thành lập và đi vào hoạt động đã tạo ra những bước phát triể nhất định cho diện mạo của TT BĐS. Hai sàn này có quan hệ trực thuộc với ngân hàng nên nguồn lực tài chính khá dồi dào để đầu tư cơ sở vật chất kĩ thuật hiện đại với đội ngũ nhân viên chuyên nghiệp. Hai sàn có tiền thân là các trung tâm giao dịch BĐS nên có ảnh hưởng nhất định trên thị trường vì vậy mà họ có được lợi thế về khách hàng, về nguồn thông tin trên thị trường. Bên cạnh những chức năng mà Sacomreal và ACBR thực hiện được thì hai sàn này vẫn còn những hạn chế nhất định. Các sàn mới chỉ hoạt như một trung tâm cung cấp thông tin cho thị trường BĐS, các giao dịch BĐS diễn ra trên sàn còn ít và mờ nhạt. Khách hàng đến sàn chủ yếu là để tìm kiếm và tham khảo thông tin nhiều hơn là để giao dịch, số lượng các vụ giao dịch thực hiện thành công trên sàn không được nhiều lắm. Quy trình hoạt động của các bộ phận trên sàn còn chưa được xác định rõ ràng, tính chuyên nghiệp chưa cao, chưa đồng bộ trong các bước tiến hành quá trình cung cấp các gói dịch vụ cho khách hàng.Tính chuyên nghiệp chưa cao thể hiện qua phương thức ghép lệnh bằng miệng. Hai sàn giao dịch này không thuộc cơ quản lí của nhà nước chính vì vậy mà việc cập nhật các thông tin pháp lí mới ban hành có liên quan đến thị trường, thông tin quy hoạch có những hạn chế nhất định. 2.4. Đánh giá chung về hoạt động quản lí của nhà nước Qua quá trình tìm hiểu thực trạng của TT BĐS nói chung và thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay cũng như xem xét thực tế hoạt động của SGD BĐS Sacomreal và ACBR nói riêng, người viết có sự nhận xét đánh giá chung về hoạt động quản lí của nhà nước đối với hệ thống các sàn giao dịch BĐS như sau: Sau gần 20 ra đời và phát triển TT BĐS đã có những đóng góp to lớn cho nền kinh tế quốc dân, tạo ra những diện mạo mới cho đất nước. Tuy nhiên, bên cạnh đó TT BĐS Việt Nam còn rất nhiều khuyết tật cần phải khác phục đó là: các thông tin trên thị trường không công khai minh bạch làm cho thị trường phát triển không ổn định. Các giao dịch ngầm diễn ra còn khá phổ biến, nhà nước khó nắm bắt được những thông tin cụ thể và chính xác về thị trường nên việc quản lí và điều tiết thị trường không mang lại hiệu quả. Để khắc phục những khuyết tật trên của thị trường thì SGD BĐS ra đời với hi vọng là sẽ tạo ra những bước phát triển mới của TT BĐS. Thực trạng hoạt động của các sàn được phân tích ở trên đã phản ánh công tác quản và điều của nhà nước đối với lĩnh vực này còn rất yếu và thiếu kinh nghiệm. - Để TT BĐS được công khai minh bạch nhà nước đã ban hành hàng loạt các văn bản pháp luật nhằm đưa các đông kinh doanh bất động sản lên SGD BĐS đó là: Luật kinh doanh bất đọng sản; Nghị định 153/ 2007/NĐ – CP; Thông tư 13/2008/TT – BXD; Nghị định 23/2009/NĐ – CP đã tạo cơ sở pháp cho SGD BĐS Việt Nam ra đời và phát triển. Sự ra đời và phát triển của các sàn giao dịch BĐS được trông chờ và hi vọng là một trong những nhân tố chủ yếu làm cho thị trường BĐS phát triển lành mạnh. Tuy nhiên, qua thực trạng hoạt động của của các SGD cho thấy rằng các sàn vẫn chưa phát huy hết vai trò và tác dụng của mình. Trên cả nước hiện nay số lượng các SGD đã đăng kí hoạt động với cơ quan nhà nước là khoảng hơn 100 sàn. Trong khi rất nhiều sàn hoạt động trong cảnh đìu hiu thì một thực tế là các vụ giao dịch ngầm vẫn diễn ra trên thị trường, chiếm tới hơn 40% tổng số lượng các vụ giao dịch. Vì vậy, vấn đề là làm sao để đưa các giao dịch BĐS lên giao dịch trên sàn là một bài toán khó đối với các sàn và đối với cơ quan nhà nước. - Đồng thời sự quan tâm của nhà nước đối với việc quản lí hệ thống các sàn gia dịch còn lỏng lẻo, chưa thật sự chặt chẽ và đúng mức.Từ khi có quy định về việc đưa các giao dịch lên sàn cho đến nay nhà nước vẫn chưa thành lập được một sàn giao dịch của nhà nước. Các sàn giao dịch BĐS hiện nay đều thuộc sở hữu của tư nhân. Nhà nước mới đưa ra được các tiêu chí để cho các sàn đủ điều kiện hoạt động chứ chưa đưa ra được một tiêu chí xác định thế nào là sàn chuẩn và quy trình hoạt động cũng như giao dịch chuẩn trên sàn. - Hạn chế trong công tác quản lí nhà nước hiện nay chính là những quy định của pháp luật còn chưa hoàn thiện, chưa thống nhất và chưa đồng bộ. Với những hoạt động sai phạm của các sàn giao dịch đã được phân tích ở trên nhà nước cũng chưa có những quy định pháp luật xử lí. Những chế tài xử phạt đối với hoạt động kinh doanh BĐS và với sàn giao dịch mới được ban hành trong Nghị định 23/2009/NĐ – CP. Tuy nhiên, những chế tài xử phạt này còn rất chung chung. Điều này được thể hiện rất rõ trong Điều 32 của Nghị định 23/2009/NĐ-CP quy định như sau: "Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm quy định về thành lập và hoạt động sàn giao dịch bất động sản. 1. Phạt tiền từ 50 000 000 đồng đến 60 000 000 đồng đối với tổ chức, cá nhân có một trong các hành vi sau đây: a. Vi phạm quy định về thành lập Sàn giao dịch bất động sản; b. Vi phạm quy định về hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản; 2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại các khoản 1 Điều này, tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm cũng bị buộc thực hiện đúng quy định về thành lập, hoạt động của Sàn giao dịch bất động sản. Nếu gây thiệt hại thì phải bồi thường theo quy định. Trường hợp tái phạm thì bị tước quyền sử dụng Giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh từ một năm đến ba năm hoặc không thời hạn". Những chế tài xử phạt của Nghị định còn rất nhẹ, chưa đủ nghiêm khắc để mang tính răn đe, đặc biệt là chưa cụ thể. Chính vì vậy mà khi các sàn giao dịch vi phạm thì khó áp dụng cơ sở pháp lí để xử phạt. Các quy định của pháp luật chưa thể với tay đến những thủ thuật trong kinh doanh của các SGD. Vì thế, các quy định của pháp luật còn mang tính định khung. Công tác quản lí của nhà nước đối với hệ thống các sàn chưa mang lại hiệu quả cho TT BĐS. Vì vậy vấn đề cần thiết đặt ra cho công tác quản lí và điều tiết của nhà nước là phải nhanh chóng hoàn thiện các quy định của pháp luật, đặc biệt là các chế tài xử phạt phải vừa cụ thể, vừa mang tính răn đe đối với những hoạt động sai phạm của các sàn giao dịch. 2.5. Kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore Do sự hạn chế về thời gian và khả năng nghiên cứu nên người viết xin được giới thiệu mô hình tổ chức và quản lí sàn giao dịch bất động sản của Singapore. Singapore là một đất nước phát triển, họ có một thị trường BĐS phát triển và được các chuyên gia thế giới đánh giá là một trong những thị trường minh bạch của thế giới. Đặc biệt là mô hình tổ chức và hoạt động quản lí của cơ quan nhà đối với hệ thông các sàn giao dịch BĐS rất hợp lí và khoa học. 2.5.1 Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore Mô hình 2.1.Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore 2.5.2. Hoạt động quản lí hệ thống các sàn giao dịch của Singapore Qua mô hình tổ chức SGD BĐS của Singapore ở trên cho thấy: tất cả các SGD BĐS của Singapore đều được quản lí theo một hệ thống tập trung và thống nhất, đặt dưới sự kiểm soát của một cơ quan – cơ quản lí sàn giao dịch bất động sản. Điều này sẽ rất thuận lợi cho việc quản lí và điều tiết của các cơ quan nhà nước đối với các SGD và đối với TT BĐS. Mọi giao dịch BĐS đều phải được đưa lên trên sàn. Thông tin giao dịch trên sàn sẽ được sàn giao dịch có trách nhiệm báo cáo về cơ quan quản lí của nhà nước nên nhà nước sẽ nắm trực tiếp tình hình hoạt động của các SGD và những thông tin của thị trường BĐS một cách nhanh chóng và cập nhật. Nhìn vào mô hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn giao dịch ở trên cho thấy TT BĐS của Singapore được chia làm ba khu vực: khu vực công, khu vực BĐS tư nhân; khu vực BĐS cho thuê. * Khu vực bất động sản công cộng: Khu vực BĐS này do nhà nước quản lí và kiểm soát. Các giao dịch BĐS đều phải thông qua cơ quan nhà nhà nước. Cho dù là mua bán sơ cấp hay thứ cấp thì vẫn thộc thẩm quyền xét duyệt của cơ quan của cơ quan nhà nước. Nhà nước sẽ quyết định phương thức giao dịch, đối tượng giao dịch. Với sự kiểm soát chặt chẽ theo phương thức này của cơ quan nhà nước sẽ ngăn chặn được hiện tượng đầu cơ làm lũng đoạn thị trường. * Khu vực bất động sản tư nhân: Đây là khu vực thị trường do các cá nhân tự đầu tư xây dựng để tạo lập HH BĐS cung ứng trên thị trường. Các giao dịch BĐS của khu vực này đều phải thông qua xác nhận về mặt pháp lí và xác nhận giao dịch ở trên sàn. * Khu vực bất động sản cho thuê: Đây là khu vực có hàng hoá bất động sản của các cá nhân được tự do thoả thuận giao dịch với nhau nhưng vẫn phải qua sàn để hoàn thiện thủ tục pháp lí khi giao dịch kết thúc, để bảo đảm tính pháp lí cho BĐS. Với cách tổ chức và quản lí TT BĐS của Singapore như trên cho thấy mọi hoạt động giao dịch BĐS đều phải qua sàn. Điều này đã làm cho thị trường BĐS của Singapore trở lên minh bạch, không còn có hiện tượng giao dịch ngầm trên thị trường. Đồng thời nhà nước kiểm soát và nắm bắt được hệ thống thông tin do việc lưu trữ lại dữ liệu, thông tin hồ sơ của các sàn giao dịch. 2.5.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam Thị trường bất động sản của Việt Nam còn non trẻ, đặc biệt là mô hình sàn giao dịch BĐS còn rất mới mẻ. Nhà nước vẫn còn lúng túng trong công tác quản lí vì vậy mà năng lực quản lí thị trường BĐS cũng như quản lí hệ thống các sàn giao dịch BĐS còn rất yếu. Điều đó đặt ra yêu cầu là các cơ quản lí nhà nước nên học tập, tham khảo công tác quản lí của các nước khác trên thế giới và rút kinh nghiệm khi thực hiện công việc quản lí. Sau khi xem xét và nghiên cứu mô hình SGD BĐS của Singapore, người viết có một số kết luận rút kinh nghiệm cho công tác quản lí và điều tiết về SGD BĐS của Việt Nam như sau: * Về nhận thức: Các cơ quan quản lí nhà nước phải nhận thức được vai trò của sàn giao dịch BĐS đối với TT BĐS và đối với cơ quan quản lí nhà nước trong việc quản lí và điều tiết thị trường BĐS. Để từ đó có sự quan tâm và quản lí tốt hơn đối với hệ thống các sán giao dịch BĐS. * Về kinh nghiệm tổ chức và quản lí: Với hiệu quả mà SGD BĐS của Singapore mang lại cho thị trường BĐS đã chứng minh rằng: mô hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn là rất đúng đắn và hợp lí. Kết luận được rút ra ở đây là: sàn giao dịch BĐS phải kiểm soát tất cả các hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường. Tất cả các giao dịch BĐS muốn được nhà nước công nhận tính pháp lí thì phải giao dịch qua sàn và có xác nhận của san giao dịch. * Về nguồn thông tin: Sàn là nơi cung cấp mọi thông tin trên thị trường một cách chính xác cho mọi chủ thể, đặc biệt là cơ quản lí của nhà nước. Để bảo đảm tính chính xác thông tin trên thị trường do các sàn cung cấp thì các cơ quan nhà nước phải thường xuyên kiểm tra giám sát các thông tin được niêm yết trên sàn. * Về cơ chế chính sách: Nhà nước cần thực hiện những chính sách tạo điều kiện về mặt thủ tục để các sàn được nhanh chóng đưa vào hoạt động trên thị trường. Đồng thời nhanh chóng xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, để hệ thống các sàn này nhanh chóng mang lại hiệu quả cho TT BĐS. Chương III Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản 3.1 Mục tiêu và nguyên tắc quản lí * Mục tiêu quản lí Trong quả trình nghiên cứu TT BĐS nói chung và thực trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay cho thấy vấn đề quản lí của nhà nước với hai đối tượng này hiện nay còn rất nhiều bất cập. TT BĐS nước còn có nhiều biến động thất thường, bất ổn, không lành mạnh và thiếu minh bạch. Để khắc phục n hững khuyết tật đó của thị trường thì SGD BĐS đã ra đời. Tuy nhiên sự ra đời của các SGD đã mang lại hiệu quả không như mong muốn.Bởi, những phương thức hoạt động của các sàn này vẫn không khác gì so với các trung tâm giao dịch BĐS. Kể từ khi có Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp luật khác bắt buộc các chủ thể kinh doanh bất động sản phải đưa sản phẩm hàng hoá lên SGD. Các trung tâm giao dịch này muốn tiếp tục hoạt động thì phải thành lập SGD nhằm mục đích đối phó với quy định của pháp luật. Thực trạng trên đặt ra yêu cầu đối với cơ quan quản lí nhà nước là phải có biện pháp quản lí hệ thống các SGD BĐS thật chặt chẽ, thống nhất và khoa học để ngăn chặn thực trạng hoạt động bát nháo của các SGD BĐS tra hình. Nhằm giúp cho SGD thực hiện đúng chức năng, vai trò và hoạt động có hiệu quả giúp cơ quan nhà nước thực hiện mục tiêu: xây dựng một thị trường BĐS ổn định và bền vững. Vì vậy, người viết xin đưa ra một vài kiến nghị với mục tiêu là hoàn thiện các biện pháp quản lí của nhà nước, nhằm khắc phục những tồn tại trên góp phần ổn định TT BĐS. * Nguyên tắc quản lí Hoạt động quản lí SGD của cơ quan nhà nước phải được thực hiện thống nhất, tập trung bởi một cơ quan có chức năng chuyên môn. Có như vậy việc nắm bắt thông tin mới được nhanh chóng, chính xác, kịp thời và hoạt động quản lí nhà nước mới thực sự hiệu quả. 3.2 Phương pháp quản lí Phương pháp quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và đối với các SGD là phổ biến tuyên truyền pháp luật, khuyến cáo, mệnh lệnh, cưỡng chế. Các phương pháp này được thực hiện từng bước, để các SGD hoạt động có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật. Nếu các SGD có hiện tượng, hành vi sai quy định, lách luật thì sẽ sử dụng phương pháp khuyến cáo, mệnh lệnh, và cưỡng chế để các SGD buộc phải tuân theo quy định của pháp luật, hoạt động có hiệu quả trong khuôn khổ pháp lí của các cơ quan nhà nước. 3.3 Đề xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch bất động sản 3.3.1 Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn * Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước Sở dĩ phải thành lập các SGD BĐS của nhà nước là vì hiện nay các SGD BĐS trên cả nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này sẽ dẫn đến một số hạn chế sau: -Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính xác một trăm phần trăm. Bởi, các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành lập để bán sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động của chủ đầu tư, bảo gì nghe lấy. Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư khi họ gửi bán sản phẩm. Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặt lên hàng đầu. - Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để thu thuế từ các giao dịch BĐS cho dù là các giao dịch này đã qua sàn. Chính vì những lẽ đó mà nhà nước cần phải thành lập các sàn giao dịch BĐS Khi các SGD BĐS của nhà nước được thành lập và phát triển thì vấn đề thu thập thông tin trên thị trường sẽ bảo đảm chính xác nhờ có sự chọn lọc từ hai nguồn: SGD của tư nhân và SGD của nhà nước. Vì vậy, tính minh bạch càng rõ ràng. Đồng thời việc ra đời của các SGD nhà nước sẽ khuyến khích và từng bước đưa bước đưa tât cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu: mọi giao dịch bất động sản của người dân hay của các chủ thể kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan quản lí nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả. *Xây dựng chỉ số chuẩn: Cho đến nay cơ quan nhà nước vẫn chưa ban hành chỉ số chuẩn (bao gồm thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại). Khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành các cơ quản lí nhà nước có dự kiến là sẽ ban hành chỉ số chuẩn vào quý I năm 2009 trên cơ lấy dữ liệu và thông tin từ các sàn giao dịch chuẩn trên cả nước. Tuy nhiên với tình trạng hiện nay thì sàn giao dịch đạt chuẩn nhưng thông tin cung cấp cho cơ quản lí chưa đạt chuẩn. Vì vậy mà cho đến nay cơ quan quản lí nhà nước vẫn chưa ban hành được chỉ số chuẩn. Nếu SGD của nhà nước của nhà nước ra đời thì vấn đề cung cấp thông tin cho cơ quan quản lí nhà nước xây dựng chỉ số chuẩn sẽ sớm được thực thi và có hiệu quả. * Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn Hiện nay nhà nước vẫn chưa đưa ra một tiêu chí, quy trình hoạt động của một sàn giao dịch chuẩn. Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải có ít nhất hai nhân viên mô giới trở lên…là những tiêu chí cho các sàn đủ điều kiện hoạt động. Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay rất bát nháo không đồng bộ và thống nhất, thông tin không đảm bảo chính xác và minh bạch. Mỗi sàn có một tiêu chí, một quy trình làm việc khác nhau, không thống nhất. Trên cơ sở phát triển các SGD BĐS của nhà nước các cơ quan lí sẽ nhanh chóng đưa ra một mô hình sàn chuẩn với những tiêu chí và quy trình hoạt động nhất định trên cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và sàn giao dịch của nhà nước. * Tuy nhiên vấn đề thành lập các SGD của nhà nước cần phải chú ý đến các quy định của pháp luật bảo đảm tính bình đẳng giữa các sàn không tạo lên những bất lợi cho các sàn giao dịch của tư nhân. Vì mục đích thành lập sàn của nhà nước là tạo ra một công cụ giúp nhà nước thu thập thông tin, sàng lọc thông tin và đặc biệt là kiểm soát kiểm soát các sàn giao dịch bảo đảm cho các sàn này hoạt động minh bạch đúng theo quy định của pháp luật mà vẫn bảo đảm được lợi nhuận cho các doanh nghiệp. 3.3.2 Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung. Hiện nay cơ quan quản lí các SGD BĐS ở trung ương là Cục quản lí nhà ở và thị trường bất động sản của Bộ Xây dựng và ở địa phương là sở xây dựng của các tỉnh, thành phố. Kiểu quản lí này của các cơ quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành chính vì vậy mà nó sẽ chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà và rắc rối. Khi doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS thì phải làm thủ tục đăng lí với cơ quản lí ở địa phương là sở xây dựng, và sở xây dựng địa phương sẽ lại trình lên Bộ xây dựng. Quá trình này trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt trên giấy tờ, gây mất nhiều thời gian cho doanh nghiệp và tâm lí ngại hành chính của các doanh nghiệp đối với cơ quan nhà nước. Doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước còn chưa "gặp nhau" nên việc các doanh nghiệp phản ánh những đề xuất những cơ chế chính sách với các cơ quan lí nhà nước để hoàn thiện môi trường pháp lí là không thuận tiện và khó tới nơi. Đồng thời nhà nước cũng không quản lí trực tiếp được các sàn giao dịch vì vậy mà việc nắm bắt thông tin còn thiếu chính xác và không thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí và điều tiết thị trường. Sự tác động giữa cơ quan quản lí nhà nước và các sàn giao dịch BĐS hiện nay thường được thông qua hiệp hội BĐS. Khi các doanh nghiệp SGD BĐS muốn phản ánh chính sách của nhà nước thì họ thường thông qua hiệp hội BĐS và hiệp hội BĐS sẽ đề xuất ý kiến với cơ quan nhà nước. Còn nhà nước muốn nắm bắt được thông tin, muốn đề ra những chính sách quản lí phù hợp với thực tiễn thì phải thu thập ý kiến của các doanh nghiệp thông qua hiệp hội BĐS. Khi các doanh nghiệp SGD BĐS có hành vi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lí ở địa phương là các sở xây dựng. Các sở xây dựng ở địa phương điều tra xem xét và tiến hành xử lí vi phạm theo quy định của pháp luật và có thể sau đó sẽ báo cáo lên Bộ xây dựng về tình hình hoạt động chung của các SGD. Tuy nhiên, cho đến nay vẫn chưa có một quy định cụ thể nào của pháp luật về việc tiến hành thanh tra kiểm tra các SGD. Việc kiểm tra hoạt động của các sàn chủ yếu lại được tiến hành thông qua cơ quan thuế và cơ quan kiểm toán. Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo của các sàn giao dịch cho đến nay vẫn chưa có một trường hợp nào bị kiểm tra và xử lí. Đây chính là một vấn đề thể hiện công tác quản lí của nhà nước còn rất yếu kém và nhiều bất cập. Chính vì vậy mà người viết xin được đề xuất việc cơ cấu lại cơ quan quản lí nhà nước đối với các SGD BĐS như sau: TT BĐS vẫn thuộc quản lí của Bộ xây dựng và các Sở xây dựng. Tuy nhiên đối với các sàn giao dịch thì phải thành lập một cơ quan chuyên môn tập trung và thống nhất chuyên quản lí hoạt động của các sàn giao dịch BĐS. Cơ quan này trực thuộc Bộ Xây dựng và trực tiếp quản lí các sàn giao dịch BĐS trên phạm vi cả nước. Với cơ cấu quản lí như trên thì cơ quản lí nhà nước sẽ trực tiếp quản lí các sàn giao dịch BĐS. Như vậy thì các doanh nghiệp SGD BĐS và nhà nước sẽ luôn "gặp nhau"(tiếp xúc trực tiếp với nhau). Điều này có ý nghĩa trực tiếp đối với các doanh nghiệp SGD BĐS cũng như đối với nhà nước. Các thông tin về thị trường mà cơ quản lí nhà nước thu thập được từ các SGD sẽ bảo đảm sự chính xác và minh bạch. Còn các doanh nghiệp sẽ phản ánh ý kiến trực tiếp tới cơ quan quản lí chuyên nghành và sẽ luôn được sự hỗ trợ của các cơ quan nhà nước thông qua việc ban hành các cơ chế chính sách phù hợp, các quy định pháp kịp thời tạo điều kiên cho các doanh nghiệp có môi trường pháp lí ổn định. Với cơ quan quản lí thì cơ cấu quản lí trên có một ý nghĩa hết sức to lớn đó là: khu vực sàn giao dịch BĐS sẽ hạn chế sự phục thuộc vào TTBĐS, vào các nhà đầu tư và các nhà đầu đầu cơ. Bởi, với thực trạng quản lí trước của nhà nước thì các SGD luôn chịu tác động mạnh mẽ của các nhà đầu tư và các nhà đầu cơ thể hiện qua việc họ gửi bán sản phẩm qua sàn giao dịch. Họ bảo gì các sàn giao dịch nghe lấy. Họ ấn định giá còn các sàn thì hưởng hoa hồng theo phần trăm khi bán được sản phẩm. Đây chính là lí do giải thích tại sao sự ra đời của các SGD đã không mang lại hiệu quả cho TT BĐS phát triển ổ định và minh bạch và đặc biệt là không mang lại hiệu quả cho công tác quản lí của nhà nước. Bởi chính các SGD không thể hoạt động độc lập và tự chủ được thì sẽ không có chuyện thông tin trên sàn là công khai và minh bạch. Nhưng nếu thực hiện cơ cấu quản lí như trên thì cục diện các SGD BĐS và TT BĐS sẽ thay đổi. 3.3. Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch bất động sản - Theo qui định của pháp luật, các giao dịch BĐS được đưa lên sàn thì hàng hoá BĐS phải có đầy đủ các giáy tờ pháp lý. Tăng cường tính pháp lý cho sàn giao dịch BĐS là một việc làm cần thiết cho việc hoàn thiện chức năng quản lý và điều tiết TT BĐS của các cơ quan nhà nước. Theo quan điểm của luật kinh doanh BĐS thì tất cả các giao dịch từ hoạt động kinh doanh BĐS đều phải qua sàn giao dịch. Theo quy định của pháp luật, HH BĐS giao dịch trên sàn phải có đầy đủ giấy tờ pháp lý. Việc GD trên sàn nhằm bảo đảm tính công khai và minh bạch. Sau khi GD trên sàn xong thì sàn sẽ cấp giấy xác nhận là đã GD qua sàn. Và còn khâu quan trọng cuối cùng là công chứng đảm bảo tính pháp lý. Nếu việc nhà nước tăng cường tính pháp lý cho sàn thì việc GD BĐS sẽ diễn ra nhanh chóng. Gộp việc sàn cấp giấy chứng nhận và công chứng sẽ rất thuận lợi cho người mua và người bán. Khâu thủ tục hành chính cắt giảm làm cho việc mua bán qua sàn trở nên đơn giản mà chặt chẽ. Nếu thực hiện được việc cấp giấy xác nhận của sàn với việc công chứng làm một thì mọi hoạt động GD BĐS của người dân cũng sẽ được đưa lên sàn là một điều tất yếu. Khi sàn được tăng cường tính pháp lý thì chỉ những GD BĐS có xác nhận của sàn mới được nhà nước công nhận về mặt pháp lý. Điều này có ý nghĩa hết sức quan trọng. Thứ nhất, nếu tăng cường tính pháp lý cho sàn thì một yêu cầu tất yếu là mọi thông tin liêm yết sàn GD BĐS phải đảm bảo tính chính xác 100%. Việc này đòi hỏi các doanh nghiệp GD BĐS phải tự nâng cao trách nhiệm của mình đối với mọi GD, đối với nhà nước, đối với khách hàng. Lúc này trách nhiệm quản lý TT BĐS không chỉ còn là của riêng nhà nước mà nó còn là trách nhiệm của các SGD BĐS. Thứ hai, tăng cường tính pháp lý cho sàn sẽ làm cho công tác quản lý điều tiết BĐS có hiệu quả hơn. TT BĐS sẽ hạn chế được tính không minh bạch và phát riển ổn định lành mạnh. Tuy nhiên, cũng đặt ra một vấn đề cho việc tăng cường tính pháp lý cho sàn. Đó là việc lạm dụng của các sàn đối với việc cấp xác nhận bừa bãi cho các GD BĐS không đủ giấy tờ pháp lý. Điều này đòi hỏi các cơ quan quản lý nhà nước pahỉ có những quy định pháp luật thật chặt chẽ để các sàn không thể lợi dụng khe hở của pháp luật. Bên cạnh đó các chế tài xử vi phải thật nghiêm khắc, đó không phải chỉ là những chế tài xử phạt hành chính mà còn có cả những biện pháp cưỡng chế của nhà nước được thực hiện theo quy định của luật hình sự. 3.4. Giảm thuế lệ phí cho các GD BĐS thực hiện trên sàn Theo quy dịnh của pháp luật hiện nay thì các khỏan thuế và lệ phí khi GD BĐS còn quá cao. Theo quy định là 4% đối với trường hợp xác định được giá mua, giá bán và chi phí liên quan. Và 2% đối với trường hợp không xác định được giá mua và chi phí liên quan còn lệ phí thứ 3 là 1%. Vì thuế và lệ phí thứ ba khi GD BĐS quá cao nên hiên tượng GD BĐS ngầm trốn thuế diễn ra phổ biến là một điều dễ hiểu dẫn đến thị trường BĐS không minh bạch. Nếu các cơ quan nhà nước áp dụng chính sách giảm thuế cho các GD BĐS thực hiên trên sàn thì hiện tượng GD BĐS ngầm sẽ không còn nữa. Đặc biệt chính sách này sẽ lôi kéo được mọi GD BĐS đều được đưa lên sàn. Bởi thuế trên sàn giảm so với GD ở ngoài sàn, sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của các người mua và người bán. Vì vậy mà họ sẽ tự nguyện đưa GD BĐS của mình lên trên sàn. Điều này sẽ rất có ý nghĩa đối với cơ quan quản lý nhà nước. Khi mọi GD BĐS được tự nguyện đưa lên sàn thì mọi thông tin về TT BĐS , về các GD BĐS được niêm yết sẽ chính xác và minh bạch. Giúp cho nhà nước nắm bắt thông tin được chính xác cụ thể về tình hình GD, về xu hướng phát triển của thị trường để từ đó đề ra các chính sách điều tiết và hoạch định đúng đắn. 3.5. Thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành kiểm tra các hoạt động của sàn giao dịch Để quản lý hệ thống các sàn GD BĐS có hiệu quả thì vấn đề thành lập cơ quan thanh tra chuyên nghành, kiểm tra các hoạt động cảu sàn GD BĐS là việc làm cần thiết. Bởi nhà nước quản lý các SGD bằng cách ban hành những quy định pháp luật. Tuy nhiên những quy định của pháp luật không phải lúc nào cũng được các SGD chấp hành một cách nghiêm chỉnh. Chính vì vậy mà cần phải có cơ quan thanh tra giám sát hoạt động của các sàn để phát hiện xử lý kịp thời những hành vi vi phạm, lách luật của các sàn. 3.3.6 Hoàn thiện chế tài xử lí đối với các sàn giao dịch vi phạm quy định của pháp luật Những quy định của pháp luật về sự ra đời và phát triển của các SGD BĐS có từ năm 2006. Tuy nhiên những quy định của pháp luật lại thiếu chế tài xử lý vi phạm. Chính vì vậy mà hoạt động của các sàn GD thời gian qua có nhiều vi phạm. Tuy nhiên chưa có trường hợp nào bị xử lý. Đến năm 2009 mới có nghị định 23/N hướng dân xử phạt hành chính đối với các hành vi vi phạm sai phạm của các sàn. Tuy nhiên những chế tài trong Nghị định là xử phạt hành chính với mức xử phạt chưa hợp lý, còn quá nhẹ và quy định hành vi xử phạt còn rất chung. Chính vì vậy mà cơ quan quản lý nhà nước cần phải hoàn thiện chế tài xử lý đối với các sàn GD BĐS vi phạm quy định của pháp luật. Việc hoàn thiện pháp luật phải thật nhanh chóng kịp thời. Các quy định của pháp luật phải thật cụ thể rõ ràng, các chế tài phải thật nghiêm khắc mới có tính răn đe và ngăn chặn. 3.3.7 Ban hành cơ chế liên kết giữa các sàn giao dịch bất động sản với nhau Thực trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay còn cho thấy việc cơ quan quản lí nhà nước ban hành một số cơ chế chính sách liên kết giữa các sàn là cần thiết. Bởi, các SGD BĐS hiện nay còn hoạt động trong tình trạng manh mún, nhỏ lẻ, chưa tạo ra được dấu ấn cho TT BĐS. Không ít sàn hoạt động trong tình trạng đi mua sỉ bán lẻ HH BĐS. Đặc biệt có tình trạng bán phá giá, cạnh tranh không lành mạnh của một số SGD. Thông tin giữa các sàn về các dự án là không thống nhất và thiếu chính xác. Tất cả các điều này cho thấy các sàn cứ mạnh ai người ấy làm chứ chưa có sự liên kết với nhau để có được hoạt động đồng bộ. Chính vì vậy mà yêu cầu đặt ra là các sàn phải liên kết, hợp tác với nhau. Sự liên kết hợp tác này là do sự thoả thuận của các sàn với nhau dựa trên những cơ chế mà cơ quản lí nhà nước ban hành. Qua đó tạo thành một mạng lưới các sàn giao dịch hoạt động có hiệu quả. 3.4. Kiến nghị Để nhà nước quản lí các sàn giao dịch BĐS hiệu quả trong thời gian tới người viết xin đưa ra một số kiến nghị sau: - Hoàn thiện tính pháp lí cho hàng hoá bất động sản: Hiện nay có rất nhiều HH BĐS chưa đủ tiêu chuẩn về tính pháp lí nên họ không giao dịch trên sàn mà giao dịch ngầm. Chính vì vậy mà yêu cầu cấp thiết là nhà nước nhanh chóng ban hành Luật Đăng kí bất động sản để hoàn thiện tính pháp lí cho HH BĐS. - Cần phải thống nhất nội dung của các văn bản pháp luật: Cho đến nay những văn bản pháp luật liên quan đến TT BĐS còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo gây khó khăn cho các doanh nghiệp. Vì vậy nhà nước cần phải nhanh chóng sửa đổi và bổ sung các văn bản pháp luật có nội dung thống nhất. - Thành lập trung tâm dữ liệu về HH BĐS nhằm kiểm soát lượng cung và lượng cầu trên thị trường để có chính sách điều tiết hợp lí. - Ban hành những quy định pháp luật về việc đầu cơ BĐS của các cá nhân và tổ chức, nhằm quản lí chặt chẽ hơn nữa các hoạt động mua đi bán lại BĐS không để hiện tượng này thả nổi như hiện nay. Đồng thời ban hành chính sách bảo hiểm BĐS nhằm hạn chế rủi do cho chủ sở hữu BĐS - Để bảo đảm cho công tác quản lí của nhà nước có hiệu quả thì bộ máy quản lí phải được tổ chức thật tập trung chặt chẽ và khoa học. Cơ quan quản lí phải đào tạo đội ngũ cán bộ có năng lực và trình độ chuyên môn có kinh nghiệm thì việc quản lí và điều tiết mới có hiệu quả. Kết luận Sau gần 20 năm ra đời và phát triển thị trường BĐS Việt Nam đã có những đóng góp to lớn cho nền kinh tế quốc dân. Tuy nhiên TT BĐS còn nhiều tồn tại, điển hình là hiện tượng giao dịch ngầm, các thông tin về thị trường không được công khai làm cho TT BĐS phát triển không minh bạch và không lành mạnh. Vì vậy, yêu cầu cấp thiết là phải thực hiện các biện pháp làm cho TT BĐS lành mạnh và minh bạch. Một giải pháp để khắc phục tồn tại của thị trường đó là những quy định của pháp luật tạo cơ sở pháp lí cho sự ra đời của các sàn giao dịch BĐS. Tuy nhiên qua thực tế cho thấy hiện trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay còn rất nhiều bất cập, có nhiều hành vi lách luật, lợi dụng kẽ hở của pháp luật để hoạt động. Các SGD hoạt động không theo một quy trình chuẩn. Sở dĩ có hiện tượng này là do cho đến nay nhà nước vẫn chưa có biện pháp quản lí các SGD BĐS hiệu quả. Chính những thực trạng trên mà người viết mới có hướng nghiên cứu về hoạt động quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS. Đề tài tập trung vào mục tiêu cơ bản là: Phân tích hiện trạng hoạt động của các SGD BĐS và đề xuất phương án quản lí của nha nước đối với các SGD BĐS hiệu quả và khoa học, để TT BĐS Việt Nam có một mạng lưới các SGD BĐS hoạt động hiệu quả trong khuôn khổ pháp lí. Về mặt lí luận, đề tài đề tài làm sáng tỏ những vấn đề cơ bản về BĐS, TT BĐS, những nội dung cơ bản về SGD BĐS. Về mặt thực tiễn: Đề tài phân tích thực trạng hoạt động quản lí nhà nước đối với các SGD BĐS thông qua thực trạng hoạt động của các SGD BĐS. và đúc rút kinh nghiệm tổ chức và quản lí SGD BĐS của nước ngoài. Trên cơ sở lí luận và thực trạng nghiên cứu, người viết có đề xuất phương án quản lí của nhà nước đối với các SGD BĐS đồng thời có một số kiến nghị để việc quản lí các SGD BĐS được hiệu quả hơn.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docSàn giao dịch bất động sản – một trong những nội dung quản lý của nhà nước đối với thị trường bất động sản.doc
Luận văn liên quan