Sự tác động của giá đất giá nhàở tới thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội

ạt nhiều kết quả trong công tác cứu trợ nhân đạo, phòng chống dịch bệnh và an toàn thực phẩm đạt kết quả tốt. Với công tác lao động, thương binh xã hội: Hàng năm quận đã tạo việc làm cho trên 3000 lao động, thực hiện tốt chính sách đối với người có công, về hu, công tác phòng chống tệ nạn xã hội được triển khai sâu rộng. Song song là công tác văn hoá thông tin, thể dục thể thao đạt được nhiều kết quả đáng mừng, đời sống tinh thần của nhân dân ngày được cải thiện, tích cực đẩy mạnh cuộc vận động “ Toàn dân đoàn kết xây dựng đời sống văn hoá ” tại các phường, các trường, các đơn vị. Bên cạnh những kết quả đạt được, trong quá trình thực hiện kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của quận cũng bộc lộ những hạn chế chủ yếu cần khắc phục: Kinh tế phát triển nhưng chưa vững chắc, hiệu quả hoạt động sản xuất kinh doanh còn hạn chế đặc biệt là hiệu quả hoạt động của các hợp tác xã sau khi chuyển đổi còn hạn chế chưa phát huy hết khả năng kinh doanh dịch vụ. Hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật đô thị có nhiều chuyển biến song chưa đáp ứng được yêu cầu, thiếu đồng bộ; điện nước phục vụ đời sống dân sinh, tình trạng mất vệ sinh, ô nhiễm môi trường đang là vườn đề bức xúc cần giải quyết. Công tác quản lí đất đai, quản lý trật tự xây dựng đô thị còn nhiều diễn biến phức tạp, tình trạng xây dựng nhà không phép và trái phép còn diễn ra ở nhiều nơi, tệ nạn xã hội nhất là tệ nạn ma tuý còn diễn biến phức tạp. Trước những phát sinh đó có thể giải thích qua một số nguyên nhân khách quan như: Tình hình chính trị và kinh tế thế giới có những diễn biến phức tạp, đặc biệt là giá thị trường năm 2004 có nhiều thay đổi không thuận lợi (giá xăng dầu, sắt thép tăng cao). Trong hai năm liên tiếp xảy ra dịch bệnh trong diện rộng ảnh hưởng đến sản xuất kinh doanh. Tiếp đến là do tốc độ đô thị hoá và dân số cơ học tăng nhanh làm cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, xã hội chưa đáp ứng được yêu cầu của sự phát triển trong đời sống của nhân dân, mặt khác một số ngành chưa có quy hoạch chi tiết, trong đó có một số bộ phận nhân dân vẫn quen với nếp sống nông thôn, chưa chấp hành tốt các quy định của Nhà nước về quản lý đô thị. Một số nguyên nhân chủ quan như: Công tác chỉ đạo điều hành ở một số ngành, đơn vị, cơ sở ở một số lĩnh vực còn lúng túng, chưa sâu sát, thụ động, giải quyết thiếu triệt để, cá biệt còn có hiện tượng né tránh giải quyết những công việc có tính phức tạp. Kỹ năng nghiệp vụ của một số cán bộ, công chức còn hạn chế dẫn đến việc tham mưu cho lãnh đạo thiếu kịp thời đặc biệt là ở cơ sở. 2.2. Sù t¸c ®éng cña gi¸ ®Êt gi¸ nhµ ë tíi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n t¹i QuËn CÇu GiÊy TP Hµ Néi. Có thể khẳng định trong thị trường bất động sản thì cái chính là thị trường đất đai và thị trường nhà ở, bởi mọi biến động của thị trường bất động sản đều bắt nguồn từ sự biến động của thị trường đất đai và nhà ở. Do đó mọi yếu tố tác động đến đất đai và nhà ở hay giá đất và giá nhà ở chính là tác động đến thị trường bất động sản. Thật vậy, thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy không nằm ngoài phạm vi đó, các yếu tố đã tác động đến giá đất, giá nhà ở và do đó tác động đến thị trường bất động sản trong địa bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội đã được thể hiện qua phân tích sau: 2.2.1. Vườn đề cung - cầu trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội. Đối với con người nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu, đứng thứ hai sau nhu cầu về lương thực và thực phẩm đáp ứng nhu cầu sinh hoạt hàng ngày của con người, qua điều tra khảo sát thì cầu trong thị trường bất động sản của quận Cầu Giấy có thể phân ra những nhóm đối tượng có nhu cầu về bất động sản một cách tương đối như sau: - Nhóm người có thu nhập cao: thường thường là muốn mua thêm đất để nối rộng diện tích sinh hoạt hoặc mua đổi nhà phục vụ nhu cầu tinh thần nh đổi hướng nhà, địa thế nhà, hình dáng nhà, hình dáng khu đất hay mua thêm nhà có mặt tiền, vị trí thuận lợi để kinh doanh. - Nhóm người có thu nhập trung bình: gồm những người có thu nhập vừa đủ và để ra được một ít, qua một số năm tích luỹ họ có nhu cầu mua thêm đất để nới rộng diện tích để sinh hoạt, hoặc các gia đình có nhiều con khi đến tuổi lập ra đình nên muốn ra ở riêng, nhu cầu của nhóm đối tượng này đang là cao trào hiện nay. - Nhóm người có thu nhập thấp: gồm những người có thu nhập thấp, chỉ đủ chi tiêu hàng tháng, đối tượng này gồm rất nhiều thành phần nh: giáo viên, viên chức nhỏ, những người làm công, những người mới nhập cư vào đô thị kể cả những gia đình có đông con những không có khả năng tách hộ, nhu cầu của họ chỉ là căn nhà đơn giản chỉ đáp ứng nhu cầu có chỗ ngủ, đủ để sinh hoạt tối thiểu; nhà tập thể, nhà thuê là mục tiêu của họ. - Nhóm những người nghèo: gồm những người nghèo thành thị, những người mới di cư vào, lao động tại các khu công nghiệp tập chung, nhóm này không có khả năng thoả mãn nhu cầu của chính bản thân họ. Trước nhu cầu về bất động sản nh vậy thì nảy sinh các cung về bất động sản chủ yếu là: Các công ty phát triển nhà đất (khu vực tư nhân) ; Các công ty kinh doanh môi giới nhà đất: hoạt động nhờ vào % môi giới và “hoa hồng”, họ rất nhạy bén với các thông tin liên quan đến bất động sản ( từ các chủ trương mới của nhà nước đến các dự án phát triển, các dự án đầu tư, các nhu cầu mới xuất hiện của xã hội ), hạn chế của loại hình này là tiềm lực yếu, ít có khả năng đầu tư; và thành phần không thể thiếu trong cung thị trường bất động sản là: các chủ sở hữu bất động sản cần bán, họ có trong tay từ một đến nhiều bất động sản cần tung ra thị trường với nhiều lý do như: tăng diện tích ở, thay đổi địa điểm sống, tìm bất động sản khác thoả mãn nhu cầu tâm linh, trong quá trình dịch chuyển họ đã tự nhiên tham gia vào thị trường bất động sản. 2.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung - cầu bất động sản trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy thành phố Hà Nội. 2.2.2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản: Sự tăng trưởng về dân số: Tăng trưởng về dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội và theo đó cầu về bất động sản (nhà ở và đất đai) tăng lên. Sự gia tăng dân số là áp lực lớn làm tăng nhu cầu về bất động sản. Dân số làm tăng quy mô gia đình độc lập, các gia đình truyền thống, đa thế hệ ngày càng giảm dần, thay vào đó là sự gia tăng nhanh chóng của số lượng các gia đình hạt nhân. Điều đó dẫn đến cầu về bất động sản tăng lên một cách tương ứng. Sự gia tăng dân số không chỉ làm tăng nhu cầu về bất động sản mà còn làm tăng thêm nhu cầu về các hoạt động dịch vụ thương mại, y tế, văn hoá giáo dục, đều là các nhân tố làm tăng cầu về bất động sản. Tại địa bàn quận Cầu Giấy từ năm 1997 cho đến năm 2005 dân số tăng mạnh mẽ, nếu như khi thành lập dân số trong toàn quận khoảng 85000 người thì cho đến năm 2005 đã là khoảng 168.000 người, với mức độ tăng dân số mạnh mẽ nh vậy dự kiến trong vòng 5 năm tới tức là từ năm 2005 cho đến năm 2010 thì dân số trong toàn Quận sẽ là 215.000 người, do đó báo hiệu một nhu cầu lớn về mọi lĩnh vực khác nhau trong đó nhu cầu về nhà ở, bất động sản là vườn đề đáng quan tâm trong toàn quận, sẽ dẫn đến sự thay đổi lớn về cơ cấu của thị trường bất động sản. Tác động của thu nhập và việc làm: Nhu cầu về bất động sản tăng lên không ngừng do sự gia tăng của quy mô dân số, quy mô gia đình và sự đòi hỏi nâng cao chất lượng cuộc sống, sự tác động của việc làm và thay đổi thu nhập cũng ảnh hưởng lớn đến cầu bất động sản. Nếu mức thu nhập tăng lên cho phép phần lớn các nhu cầu trở thành nhu cầu có khả năng thanh toán thì khi đó rõ ràng cầu về bất động sản tăng lên. Mối quan hệ giữa thu nhập và cầu bất động sản hết sức chặt chẽ, khi thu nhập còn thấp thì các khoản thu nhập phải ưu tiên thoả mãn các nhu cầu thiết yếu về vật phẩm nuôi sống và duy trì sự tồn tại của con người, khi các nhu cầu đó được thoả mãn thì phần thu nhập dư sẽ được chuyển sang giải quyết nhu cầu về nhà ở, do vậy thu nhập tăng lên thì cầu về bất động sản cũng tăng lên rõ nét, nhưng ngược lại khi nhu cầu về nhà ở được giải quyết mà thu nhập vẫn tăng lên thì cầu về bất động sản cũng sẽ chậm dần lại. Cùng với sự tác động của thu nhập thì việc làm và nghề nghiệp cũng có tác động rất lớn đến thay đổi về cầu bất động sản. Vì tình trạng việc làm và nghề nghiệp ảnh hưởng đến sự gia tăng thu nhập của người dân, tiếp đó thì tình trạng nghề nghiệp và việc làm có những tính chất, đặc điểm của nhà ở phù hợp với yêu cầu và tính chất công việc. Có những nghề nghiệp yêu cầu chủ nhà sử dụng nhà ở nh một phần địa điểm làm việc, hay đặt các mối quan hệ nhưng cũng có những nghề nghiệp đòi hỏi nơi ở chỉ là nơi sinh hoạt ngoài giờ làm việc, do đó sự thay đổi về cơ cấu nghề nghiệp sẽ dẫn đến sự thay đổi về cơ cấu nhà ở sau đó là sự thay đổi về cầu bất động sản. Hiện nay trong địa bàn quận Cầu Giấy các cơ quan nhà nước chiếm ngày càng nhiều lên biểu hiện rõ nhất từ năm 2000 diện tích đất trụ sở cơ quan công trình sự nghiệp là 3.73 ha, cho đến năm 2005 đã lên tới 60.36 ha, diện tích đất công cộng năm 2005 là 385.53 ha so với năm 2000 tăng 128.31 ha, nhìn chung cơ cấu nghề nghiệp trong toàn quận rất đa dạng, phong phú, từ buôn bán kinh doanh lớn, nhỏ, từ làm công nhân viên chức đến mở công ty kinh doanh riêng, từ làm nghề truyền thống đến đi làm thuê, đặc biệt trong địa bàn quận đang được đầu tư mạnh về cơ sở hạ tầng nhằm thu hút nguồn nhân lực, các trung tâm thương mại được xây dựng càng nhiều nên nhu cầu về bất động sản cũng biến đổi theo mạnh mẽ, quận Cầu Giấy là một trong những quận có nhiều cán bộ ở địa bàn khác, học sinh, sinh viên học tại các trường đại học hay những người đi làm thuê từ địa phương khác tới thuê nhà ở do đó đóng góp đáng kể vào cơ cấu về cầu bất động sản trong địa bàn của quận. 3. Sự thay đổi về tính chất và mục đích sử dụng đất đai: Do Xã Hội ngày càng phát triển nên nhu cầu về đất đai cho sản xuất, trăn nuôi, trồng trọt giảm, thay vào đó là đất đai phục vụ cho hoạt động dịch vụ, sản xuất công nghiệp, thương mại. Do vậy nếu nh vẫn duy trì mục đích sử dụng đất đai cho lĩnh vực sản xuất khu vực I thì cầu về đất đai cho sản xuất sẽ thấp, trái lại khi chuyển mục đích sử dụng sang phục vụ cho các hoạt động của khu vực II thì cầu về các loại bất động sản làm công sở, văn phòng, trung tâm dịch vụ thương mại tăng lên rất nhiều, biểu hiện rõ nhất là ở việc thay đổi về giá cả trao đổi về cùng một loại đất ở cùng vị trí và điều kiện nhưng khác nhau về mục đích sử dụng đất. Ví dụ: Tính đến thời điểm tổng kiểm kê (1/1/2005), diện tích đất nông nghiệp toàn quận là 87.54 ha chiếm 7.28% so với tổng diện tích đất tự nhiên trong toàn quận Cầu Giấy so với năm 2000 giảm 307.56 ha. Sự biến động của đất nông nghiệp thể hiện cụ thể qua biểu sau đây ( Đơn vị ha ) Số TT Loại đất Diện tích năm 2005 Diện tích năm 2000 Cân đối Tăng(+) Giảm (-) Đất nông nghiệp 87.54 395.1 -307.56 1 Đất trồng cây hàng năm 66.76 365.96 -299.20 2 Đất trồng cây lâu năm 1.27 1.27 00 3 Đất nuôi trồng thuỷ sản 17.26 25.62 -8.36 4 Đất nông nghiệp khác 2.25 2.25 00 Trong đó năm 2005 diện tích đất trồng lúa là 33,95 ha so với năm 2000 đất trồng lúa giảm 267.38 ha, sở dĩ có sự giảm nh vậy là do đất được lấy để chuyển sang đất cây hàng năm khác 0.47 ha, chuyển sang đất ở 61.83 ha, chuyển sang đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp 19.41 ha, chuyển sang đất xây dựng các công trình quốc phòng an ninh 0.92 ha, chuyển sang đất sử dụng vào mục đích công cộng 87.94, chuyển sang đất phi nông nghiệp khác 77.77 ha. Đô thị hoá và sự phát triển của đô thị: Đặc trưng rõ nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số về các vùng đô thị và sự phát triển quy mô bề rộng của không gian đô thị và quận Cầu Giấy cũng không nằm ngoài tình hình đó: Qúa trình đô thị hoá không chỉ làm thay đổi tổng cầu về bất động sản mà còn làm thay đổi kết cấu nhu cầu về nhà ở. Tầng lớp thu nhập cao có thể lựa chọn khu vực và kiểu dáng kiến trúc cũng nh độ tiện nghi cả nhà ở, còn tầng lớp lao động có sự lựa chọn và tiêu chuẩn khác với tầng lớp trên. Ngoài ra còn những luồng di dân đổ về thành thị, những người sống không bằng nghề nghiệp ổn định đã làm xuất hiện những kiểu dạng cầu về nhà ở đặc biệt nh xóm liều, khu ổ chuột. Nhu cầu bất động sản không ngừng tăng lên: Năm 2005 diện tích đất ở trong toàn Quận Cầu Giấy là: 392.58 ha, chiếm 32.63% so với tổng diện tích đất tự nhiên, so với năm 2000 diện tích đất ở trong toàn quận đã tăng 77.31 ha. Mốt, thị hiếu nhà ở, sự thay đổi dự báo về tương lai: Cùng với sự phát triển của xã hội, đời sống cao hơn thì đòi hỏi về tính tiện dụng và kiến trúc của nhà phải nâng cao hơn. Người sử dụng sẵn sàng bỏ khoản tiền lớn hơn để mua bất động sản có kiến trúc đẹp, tiện dụng và thoả mãn sở thích của mình hơn là những bất động sản chỉ giải quyết được nhu cầu ở đơn thuần. Ngoài ra cầu bất động sản cũng thay đổi khi những dự báo trong tương lai biến đổi theo nhu cầu, thị hiếu: chẳng hạn những dự báo của một số người trong tơng lai sẽ sắm ô tô thì cầu đối với nhà có nơi để ô tô sẽ biến đổi. Và kế hoạch phát triển trong toàn địa bàn quận Cầu Giấy từ năm 2006 cho đến năm 2010 trong đó có một số nội dung cơ bản như: “ tốc độ tăng giá trị sản xuất công nghiệp bình quân /năm: 10 - 20%, giải quyết việc làm hàng năm: 2.500 - 3.000 người /năm, cơ cấu kinh tế: Dịch vụ, thương mại - Công nghiệp - Nông nghiệp ”, chính một số chỉ tiêu của này cũng góp phần tác động đến cầu về bất động sản để đáp ứng được nhu cầu phát triển trong thời kỳ mới của Quận sè chØ tiªu cña quËn còng gãp phÇn t¸c ®éng ®Õn cÇu vÒ bÊt ®éng s¶n ®Ó ®¸p øng ®îc nhu cÇu ph¸t triÓn tromg thêi kú Chính sách của chính phủ: Vai trò của nhà nước thể hiện không chỉ với t cách là người quản lý tối cao đối với đất đai mà còn là người quyết định các nội dung của quan hệ sở hữu đất đai. Thái độ của chính phủ về quyền sở hữu và sử dụng về nhà ở và đất là một tác nhân mạnh và nhạy cảm đối với sự thay đổi về quy mô, kết cấu và tính chất cầu về nhà đất, sự thừa nhận sở hữu tư nhân về nhà ở là một đột phá làm tăng cầu về nhà ở không chỉ nhằm thoả mãn nhu cầu về nhà ở mà nhiều khi là nhu cầu tích trữ, để dành không chỉ riêng đối với địa bàn quận Cầu Giấy mà còn ảnh hưởng trong phạm vi cả nước. Ngoài ra các ban hành về chính sách thuế nhà và bán nhà cũng tác động đáng kể đến cầu thuê bất động sản hay mua bất động sản. 7. Sự thay đổi giá cả về hàng hoá thay thế: Khi giá nhà trong địa bàn quận tăng lên quá cao thì sẽ xuất hiện cầu không có khả năng thanh toán đồng thời cũng xuất hiện một loại hình thay thế nó, đó là cung của bất động sản cho thuê và làm thay đổi quan hệ cung - cầu của nhà cho thuê của thị trường bất động sản trong địa bàn quận. 2.2.2.2.Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản: 1. Quỹ bất động sản trong quy hoạch của chính phủ: Nhà nước thực hiện quy hoạch và phân định các vùng đất đai dành cho các mục đích sử dụng khác nhau, chẳng hạn một vùng đất nằm ngay trong thành phố nếu nó được quy hoạch cho sản xuất nông nghiệp thì mảnh đất đó không hề đóng góp cho việc tăng cung về nhà đất, nhưng một quyết định của chính phủ về việc chuyển mục đích sử dụng đất thì chính mảnh đất đó sẽ lập tức làm tăng cung đất ở và cũng đồng nghĩa với việc tăng cung bất động sản. Hay nói cách khác khi thực hiện quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất sẽ làm tăng hoặc giảm lượng cung cho một mục đích nào đó: chẳng hạn trong địa bàn quận Cầu Giấy khi quy hoạch chuyển mục đích sử dụng đất thì diện tích đất phi nông nghiệp năm 2005 là 1105.13 ha, chiếm 91.87% tổng diện tích tự nhiên, so với diện tích đất phi nông nghiệp năm 2000 tăng 321.81 ha, do đó làm tăng lượng cung cho đất phi nông nghiệp trong đó có đất ở đô thị với biến động tăng lên là 81.15 ha, đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp biến động tăng là 24.19 ha. 2. Các yếu tố đầu vào và chi phí phát triển bất động sản (giá thành khai phát bất động sản) Các yếu tố nguyên liệu đầu vào có vai trò quan trọng đến lượng cung bất động sản, nếu nguyên liệu cho xây dựng nhà có sẵn thì khả năng và tốc độ xây dựng nhà mạnh hơn, nếu giá cả các nguyên vật liệu thấp thì giá thành xây dựng cũng thấp và khả năng cung bất động sản cũng thấp. Gía khai phá bất động sản ảnh hưởng trực tiếp đến mức lợi nhuận của nhà đầu tư, do đó ảnh hưởng đến quyết định đầu tư để tăng số lượng cung thành cao hay thấp còn phụ thuộc vào lãi suất cho vay của ngân hàng, tình hình lạm phát. 3. Chính sách và pháp luật của nhà nước: Khác với hàng hoá thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của chính phủ về các chế độ quản lí các bất động sản, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển bất động sản. Tổng cung phụ thuộc vào các chế độ quy định về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, việc quy định rõ ràng và xác lập rộng rãi các quyền này đối với các nguồn bất động sản hiện có là điều kiện để các nguồn này sẵn sàng và có đủ điều kiện tham gia vào thị trường bất động sản hợp pháp. Những nguồn bất động sản có thể sử dụng cho phát triển các công trình dân dụng nhưng không được hợp thức hoá về các quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất, không thể tham gia vào nguồn cung chính thức về bất động sản, nếu có chăng nó chỉ tham gia vào giao dịch ngoài thị trường phi chính thứcvà do vậy nó cũng được thể hiện mức cung đầy đủ. Sự hợp thức hoá các quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cùng với việc thực hiện và cho ra đời hoạt động công khai của thị trường bất động sản cũng là một nhân tố tác động rất lớn đến lượng cung và cầu của bất động sản. Sự hoạt động công khai hoá của thị trường cho phép mọi đối tượng đều có thể tham gia thị trường, làm phong phú thêm nguồn cung và làm đa dạng hoá cơ cấu về cung. Nếu không được thừa nhận và không có sự điều tiết của nhà nước thì thị trường sẽ bị một số thế lực tiêu cực chi phối điều tiết, sẽ tạo sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy thái độ cũng nh can thiệp của nhà nước đối với hoạt động của thị trường bất động sản cũng là những tác động hết sức quan trọng đối với sự cân bằng của cung - cầu. 4. Sự thay đổi dự báo trong tương lai: Đây là vườn đề thông tin nhạy cảm không chỉ đối với người kinh doanh bất động sản mà cả những người sở hữu bất động sản có nhu cầu cần bán. Trong trường hợp khi người kinh doanh bất động sản dự báo rằng sắp tới giá bất động sản trong khu vực quận Cầu Giấy sẽ tăng lên thì lập tức họ sẽ găm lại một số bất động sản và do đó lượng cung đã bị biến đổi giảm xuống một phần trong thời điểm đó, khi giá bất động sản sau thời gian đó tăng thực sự theo dự đoán họ sẽ tung số bất động sản mà họ giữ lại đó để kiếm lời và do đó vô hình dung lượng cung bất động sản trong quận Cầu Giấy tại thời điểm đó sẽ tăng lên so với lượng cung thực chất của nó. 2.2.3. Giá bất động sản qua điều tra tại địa bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội. Giá đất ở đơn vị: đ/m2 STT Tên đường phố Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 Cầu Giấy 22 000 000 12 900 000 10 800 000 9 700 000 2 Chùa Hà 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000 3 Dịch Vọng 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000 4 Doãn kế thiện 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000 5 Dơng Quảng Hàm 15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000 6 Đông Quan 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000 7 Đờng 361 12 000 000 8 450 000 7 550 000 6 480 000 8 Chùa hà đến Nguyễn Văn Huyên 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000 UBND Quận đến cầu Dịch Vọng 15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000 Cầu Dịch Vọng đến Lạc Long Quân 14 000 000 9 450 000 8 200 000 7 280 000 10 Hồ Tùng Mậu 15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000 11 Hoa Bằng 14 000 000 9 450 000 8 200 000 7 280 000 12 Hoàng Đạo Thuý 22 000 000 12 900 000 10 800 000 9 700 000 13 Hoàng Minh Giám 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000 14 Hoàng Quốc Việt 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000 15 Hoàng Sâm 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000 16 Lạc Long Quân 16 000 000 10 200 000 8 800 000 7 800 000 17 Lê Đức Thọ 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000 18 Lê Văn Lương 23 000 000 13 300 000 11 200 000 10 000 000 19 Mai Dịch 14 000 000 9 450 000 8 200 000 7 280 000 20 Nghĩa Tân 16 000 000 10 200 000 8 800 000 7 800 000 21 Nguyễn Khang 15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000 22 Nguyễn Khánh Toàn 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000 23 Nguyễn Ngọc Vũ 15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000 24 Nguyễn Phong Sắc 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000 25 Nguyễn Phong Sắc (Xuân Thuỷ đến Phạm Hùng) 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000 26 Nguyễn Văn Huyên 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000 27 Phạm Hùng 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000 28 Phạm Văn Đồng 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000 29 Phan Văn Trường 16 000 000 10 200 000 8 800 000 7 800 000 30 Phùng Chí Kiên 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000 31 Quan Nhân 13 000 000 9 100 000 8 000 000 6 890 000 32 Tô Hiệu 18 000 000 11 200 000 9 400 000 8 500 000 33 Trần Bình 11 000 000 7 800 000 7 040 000 6 050 000 34 Trần Cung(69 cũ) 13 000 000 9 100 000 8 000 000 6 890 000 35 Trần Đăng Ninh 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000 36 Trần Duy Hng 25 000 000 14 300 000 11 800 000 10 500 000 37 Trần Quốc Hoàn 17 000 000 10 700 000 9 100 000 8 200 000 38 Trung Hoà 15 000 000 9 750 000 8 400 000 7 500 000 39 Trung Kính 14 000 000 9 450 000 8 200 000 7 280 000 40 Xuân Thuỷ 20 000 000 12 000 000 10 100 000 9 100 000 41 Yên Hoà 14 000 000 9 450 000 8 200 000 7 280 000 ( Số liệu từ phòng tài nguyên môi trường quận Cầu Giấy TP Hà Nội ) Trong đó giá đất cao nhất thuộc về các tuyến phố nh: Cầu Giấy, Lê Văn Lương, Phạm Hùng, Trần Duy Hng, đó là những tuyến phố đẹp, tập trung nhiều nhất các khu trung tâm thương mại, dịch vụ, vui chơi, giải trí va sinh hoạt của người dân trong địa bàn Quận. Một số tuyến phố có giá đất thấp so với mặt bằng chung giá đất trong toàn Quận là: đường 361, Trần Bình, Quan Nhân,…, do đó là những khu vực có cơ sở hạ tầng chưa đầy đủ và chưa được đầu tư nhiều. Giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đơn vị: đ/m2 STT Tên đường phố Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 Cầu Giấy 9 570 000 5 612 000 4 698 000 4 220 000 2 Chùa Hà 7 830 000 4 872 000 4 098 000 3 698 000 3 Dịch Vọng 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000 4 Doãn kế thiện 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000 5 Dơng Quảng Hàm 6 525 000 4 241 000 3 654 000 3 263 000 6 Đông Quan 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000 7 Đờng 361 5 220 000 3 676 000 3 284 000 2 819 000 8 Chùa hà đến Nguyễn Văn Huyên 7 830 000 4 872 000 4 098 000 3 698 000 UBND Quận đến cầu Dịch Vọng 6 525 000 4 241 000 3 654 000 3 263 000 Cầu Dịch Vọng đến Lạc Long Quân 6 090 000 4 111 000 3 567 000 3 167 000 10 Hồ Tùng Mậu 6 525 000 4 241 000 3 654 000 3 263 000 11 Hoa Bằng 6 090 000 4 111 000 3 567 000 3 167 000 12 Hoàng Đạo Thuý 9 570 000 5 612 000 4 698 000 4 220 000 13 Hoàng Minh Giám 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000 14 Hoàng Quốc Việt 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000 15 Hoàng Sâm 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000 16 Lạc Long Quân 6 960 000 4 437 000 3 828 000 3 393 000 17 Lê Đức Thọ 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000 18 Lê Văn Lương 10 005 000 5 786 000 4 872 000 4 350 000 19 Mai Dịch 6 090 000 4 111 000 3 567 000 3 167 000 20 Nghĩa Tân 6 960 000 4 437 000 3 828 000 3 393 000 21 Nguyễn Khang 6 525 000 4 241 000 3 654 000 3 263 000 22 Nguyễn Khánh Toàn 7 830 000 4 872 000 4 089 000 3 698 000 23 Nguyễn Ngọc Vũ 6 525 000 4 241 000 4 089 000 3 698 000 24 Nguyễn Phong Sắc 7 830 000 4 872 000 4 089 000 3 698 000 25 Nguyễn Phong Sắc (Xuân Thuỷ đến Phạm Hùng) 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000 26 Nguyễn Văn Huyên 7 830 000 4 872 000 4 089 000 3 689 000 27 Phạm Hùng 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000 28 Phạm Văn Đồng 7 830 000 4 872 000 4 098 000 3 689 000 29 Phan Văn Trường 6 960 000 4 437 000 3 828 000 3 393 000 30 Phùng Chí Kiên 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000 31 Quan Nhân 5 655 000 3 959 000 3 480 000 2 997 000 32 Tô Hiệu 7 830 000 4 872 000 4 089 000 3 698 000 33 Trần Bình 4 785 000 3 393 000 3 062 000 2 632 000 34 Trần Cung (69 cũ) 5 655 000 3 959 000 3 480 000 2 997 000 35 Trần Đăng Ninh 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000 36 Trần Duy Hng 10 875 000 6 221 000 5 133 000 4 568 000 37 Trần Quốc Hoàn 7 395 000 4 655 000 3 959 000 3 567 000 38 Trung Hoà 6 525 000 4 241 000 3 654 000 3 263 000 39 Trung Kính 6 090 000 4 111 000 3 567 000 3 167 000 40 Xuân Thuỷ 8 700 000 5 220 000 4 394 000 3 959 000 41 Yên Hoà 6 090 000 4 111 000 3 567 000 3 167 000 ( Số liệu từ phòng tài nguyên môi trường quận Cầu Giấy TP Hà Nội ) Trong đó giá đất về kinh doanh sản xuất phi nông nghiệp cao nhất so với mặt bằng chung trong địa bàn Quận Cầu Giấy là: Cầu Giấy, Hoàng Đạo Thuý, Lê Văn Lương, Trần Duy Hưng, Phạm Hùng, đây là một số tuyến phố có vị thế và không gian tốt cho kinh doanh và dịch vụ. Một số tuyến phố có giá đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp thấp so với mặt bằng chung của địa bàn Quận là: Đường 361, Trần Bình, Quan Nhân, Trần Cung… 2.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng tới biến động giá đất tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội. 2.2.4.1. Yếu tố tự nhiên: # Vị trí địa lý Đối với mỗi bất động sản thì vị trí đóng vai trò rất quan trọng, nó liên quan chặt chẽ đến khả năng sinh lời của bất động sản, có ý nghĩa quyết định đến giá bất động sản. Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản đem lại càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn luôn tồn tại hai loại vị trí, đó là vị trí tuyệt đối và vị trí tơng đối, về mặt tổng quát thì hai vị trí này đều có vai trò ngang hàng nhau tham gia đóng góp vào giá trị của bất động sản. Nhưng trong những trường hợp cụ thể thì sự đóng góp vào giá trị chung của bất động sản có thể khác nhau giữa hai loại vị trí này. Điều đó giải thích tại sao các thửa đất thuộc khu trung tâm có giá trị cao hơn các vùng lân cận. Các thửa đất càng gần trung tâm đô thị hay một vùng nào đó có giá trị lớn hơn so với những bất động sản cùng loại nhưng lại ở một khu vực khác và cung dễ dàng có thể giải thích tại sao những bất động sản ở các vị tí nh ngã ba, ngã t đường giao thông hay đường phố lại có giá trị cao hơn so với vị trí những bất động sản tơng tự trong cùng khu vực, từng vùng nhưng không phải ở vị trí ngã ba hay ngã tư. Và cũng như vậy các bất động sản gần đường phố tuy không sử dụng cho mục đích kinh doanh thì giá cũng cao hơn các bất động sản ở xa đường phố vì lý do là ở gần mặt đường sẽ giảm chi phí giao thông, thời gian, thuận tiện trong sinh hoạt và nhiều tiện ích hơn so với thửa đất sau trong ngõ hẻm. (+) Cùng một loại vị trí mặt phố ở các khu vực khác nhau thì giá cả cũng hoàn toàn khác nhau. Năm 2005, theo số liệu bảng giá đất thuộc địa bàn quận Cầu Giấy được kem theo quyết định của Uỷ Ban Nhân Dân thành phố Hà Nội, ở cùng vị trí 1 nhưng tại đường 361 thuộc địa phận quận Cầu Giấy thì giá 1m vuông là 12 triệu đồng (Việt Nam đồng), còn tại đường Trần Duy Hng là 25 triệu, có thể giải thích do đường Trần Duy Hng là đường có diện tích mặt đường lớn, vừa được quy hoạch nên dọc hai bên đường có nhiều khu trung c, cơ quan, khu thương mại thuận lợi cho sinh hoạt và làm việc. Đó chỉ là số liệu mà theo quy định của cơ quan nhà nước, còn theo giá thị trường thì giá đất trên hai tuyến đường nầy còn thay đổi theo chiều hướng tăng lên rất cao. (+) Cùng một khu phố, một tuyến phố nhưng ở các loại vị trí khác nhau thì giá lại hoàn toàn khác nhau. Ngay cả khi các thửa đất trong cùng một ngõ nhưng khoảng cách so với mặt đường khác nhau thì giá cũng có sự chênh lệch. Một số thuật ngữ chỉ vị trí trong thị trường bất động sản nh: “ mặt đường, mặt phố” và “ mặt ngõ” lại chia ra “ mặt ngõ có ô tô vào được” và “ô tô cách bao nhiêu mét”. Trên đường Cầu Giấy: năm 2005 thửa đất ở vị trí 1 có giá là 22 triệu đồng, còn vị trí 2 có giá là 12.900.000 đồng, vị trí 3 có giá 10.800.000, vị trí 4 có giá là 9.700.000 đồng, ta dễ dàng nhận they vị trí 1 chênh hơn hẳn vị trí 4 là 12.300.000 đồng. Trong đó các vị trí trong mỗi đường, phố thuộc các quận và các thị trấn được xác định nh sau: . vị trí 1: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với đường, phố. . vị trí 2: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất cso ít nhất một mặt giáp với ngõ, ngách, hẻm có mặt cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất từ 3,5m trở lên. . vị trí 3: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với nhõ có mặ cắt ngõ nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất từ 2m đến dưới 3,5m. . vị trí 4: áp dụng đối với thửa đất của một chủ sử dụng đất có ít nhất một mặt giáp với ngõ có mặt cắt nhỏ nhất tính từ đường, phố tới vị trí thửa đất có chiều rộng nhỏ hơn 2m. Theo số liệu năm 2001: ví dụ: ngõ số 5 trên đường Hoàng Quốc Việt, ngôI nhà số 66 do ông Nguyễn Văn Thanh chủ hộ được bán với giá 5 triệu/1mét vuông với điều kiện là nhà ở cuối ngõ, đầu ngách, đường hẹp 2m, ô tô không vào được. Nhưng căn nhà số 46 với vị trí là đầu ngõ, đường rộng 3,4m, ô tô di vào được, cách đường chính Hoàng Quốc việt 100m lại được bán với giá gấp đôI là 7.8 triệu/ mét vuông. Năm 2004 khu vực đầu hồi Hoàng Quốc Việt có hai mặt tiền thoáng, mặt tiền 4m với diện tích là 38 mét vuông lại có giá bán là 23.4 triệu đồng /mét vuông. Nh vậy chỉ sau 3 năm với vị trí tốt hơn gần đường hơn thì được bán với giá gấp 6-4 lần so với những vị trí gần đấy. # Hình dáng thửa đất mà bất động sản đó toạ lạc Hình dáng của thửa đất cũng có ảnh hưởng quan trọng đến giá bất động sản. Thửa đất có hình vuông hay hình chữ nhật thì có giá cao hơn thửa đất có hình đa giác. Tuy nhiên với người phương Đông thì thửa đất có hình dáng “nở hậu” hay chiều rộng phía sau lớn hơn mặt tiền một chút thì giá lại cao hơn những hình khác nh là có chiều rộng phía sau nhỏ hơn mặt tiền thì giá sẽ giảm đi rất nhiều. Năm 2003 ngõ số 5 đường Hoàng Quốc Việt có ngôi nhà số 4 có hình dáng nở hậu được bán với giá 20 triệu/1 mét vuông, còn ngôi nhà số 83 có hình dáng chữ nhật chỉ bán được với giá 11triệu/1 mét vuông. # Kích thước, diện tích, hướng. Trong thực tế, những thửa đất có mặt tiền lớn hay trên 3.5m thì giá sẽ cao hơn những thửa đất cso mặt tiền nhỏ và hẹp, điều đó rất đúng và rõ ràng vì nếu mặt tiền mà nhỏ thì chủ nhà không thể trang trí hay bố cục cho cong việc kinh doanh của minh hay là bài trí nội thất nhà ở và không thuận tiện cho sinh hoạt. Hoặc những bất động sản quá nhỏ hay quá lớn cũng bị giảm giá thành, ngay cả những bất động sản có kích thước chuẩn nhưng lại quá sâu cũng bị giảm bớt giá thành . # Hình dáng kiến trúc bên ngoài bất động sản. Cuộc sống ngày càng phát triển và nhu cầu của con ngơì cũng ngày một đòi hỏi cao hơn, do vậy hình dáng kiến trúc bên ngoài là đặc điểm ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành bất động sản. Nếu nh hai bất động sản có chi phí xây dựng nh nhau nhưng bất động sản nào có kiến trúc phù hợp với thị hiếu chắc chắn sẽ có giá hơn, những bất động sản nào có hình dáng kiến trúc đẹp, nội thất hiện đại và phù hợp cảnh quan thì tất nhiên thu hút được nhiều người hơn vì trước mắt là người mua sẽ ít phải sửa chữa hơn và do đó mất ít tiền sửa chữa hơn. Ví dụ: Ngôi nhà ở đầu phố Tô Hiệu, hướng Đông Bắc, kiến trúc đẹp, hiện đại, cửa lim, nội thất ngoại, có gara, mặt tiền 4.2m, diện tích 56 mét vuông, mới xây dựng năm 2003, ngôi nhà gồm 5 tầng, có sổ đỏ chính chủ, ô tô đỗ tận cửa được bán với giá 46.4 triệu đồng/1mét vuông. Trong khi đó cách khoảng 3 nhà là ngôi nhà hướng Đông Bắc, xây trước năm 2003 khoảng 10 năm, mặt tiền 3.8m, diện tích 55 mét vuông, sổ đỏ chính chủ, nhưng để ở thì phải tu sửa gần nh toàn bộ vì ngôi nhà xây theo kiến trúc cũ, nên có giá bán là 36.4 triệu /1mét vuông. Qua đó cho thấy đã có sự chênh lệch giữa hai căn nhà lên tới 10 triệu đồng. # Hiện trạng đường phố, ngõ hẻm bất động sản chiếm cứ. Hiện trạng đường phố, ngõ hẻm tốt sẽ thuận tiện về giao thông, tiết kiệm thời gian và các chi phí hao mòn phương tiện giao thông, giảm nguy cơ rủi ro thì sẽ thu hút được nhiều người muốn mua và góp phần đẩy giá trị của bất động sản lên cao hơn. Ví dụ: Ngôi nhà có hai mặt tiếp giáp với đường Bởi và đường Hoàng Quốc Việt, hai mặt tiếp giáp hai tuyến đường, có kích thước 5m và 15m có giá 54 triệu/1 mét vuông, trong khi ngôi nhà cũng nằm trên đường Hoàng Quốc Việt nhưng chỉ có một mặt tiền lại chỉ có giá trung bình 30 triệu/1 mét vuông. # Tình trạng môi trường và cấp thoát nước. Nhu cầu của con người ngày càng nhiều, một trong những vườn đề đó là vườn đề sức khoẻ con người. Do vậy tình trạng môi trường cấp thoát nước ảnh hưởng trực tiếp tới sức khoẻ con người nên mọi người rất quan tâm đến vườn đề môi trường xung quanh, cấp thoát nước, rác thải, ô nhiễm không khí… chính vì vậy nó tác động khá lớn đến giá bất động sản. Điển hình là các thửa đất quanh sông Tô Lịch giá thấp hơn vì lý do môi trường chưa được xử lý hoàn thiện. # Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro đe doạ khác cuả tự nhiên Giá trị của bất động sản sẽ cao hơn khi những bất động sản đó nằm gần các dịch vụ công cộng nh bệnh viện, trường học, công viên, ngợc lại còn các bất động sản chịu nhiều nguy cơ đe doạ nh gần đê, gần nhà máy, gần xưởng cơ khí, hoá chất…thì sẽ chịu giá trị thấp đi rất nhiều. # Điạ hình, đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất. Địa hình bất động sản toạ lạc cao hay thấp so với các bất động sản khác trong vùng lân cận có quan hệ trực tiếp tới giá trị của bất động sản đó. Tuy nhiên, sự tác động nhiều hay ít của yếu tố địa hình còn phụ thuộc vào đặc điểm của vùng lân cận bất động sản là vùng dân cư, công nghiệp hay thương mại dịch vụ. Mức độ ảnh hưởng của đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất, đến giá trị bất động sản còn tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng. 2.2.4.2. Yếu tố kinh tế. # Quan hệ cung – cầu Cũng như các loại hàng hoá khác, trong thị trường bất động sản thì yếu tố cung – cầu luôn là yếu tố động, nó mang tính không gian và thời gian, trong đó tính chất vùng mang tính đặc thù. Do không thể di chuyển từ nơi này đến nơi khác nên cung về bất động sản của một vùng mang tính chất ổn định cả về số lượng và vị trí. Mặt khác cầu trong thị trường bất động sản gồm cầu về sử dụng đất và cầu có khả năng thanh toán của một vùng cũng mang tính ổn định tơng đối theo vùng. Do tính ổn định theo vùng như vậy mà nó gây nên sự chênh lệch khá lớn giữa các vùng và các địa phương. ë giai đoạn hiện nay, thị trường bất động sản trong địa bàn quận Cầu Giấy liên tục biến động mạnh, sở dĩ như vậy là do trong địa bàn quận đang được tác động bởi một số chính sách của thành phố bằng việc đầu tư và xây dựng các khu trung cư, thương mại, xây dựng những tuyến đường lớn, do đó thu hút mạnh mẽ trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. # Giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong vùng. Những bất động sản nào mà nằm trong khu vực được đầu tư cơ sở vật chất hạ tầng kỹ thuật tốt thì thu hút nhiều người mua hơn những khu vực có đầu tư cơ sở vật chất kém. Trong thực tế tại địa bàn quận Cầu Giấy giá bất động sản tại một số khu vực đang nóng lên từng ngày như khu vực đường Trần Duy Hng, Nguyễn Phong Sắc, Xuân Thuỷ, Phạm Hùng, sở dĩ nh vậy bởi khu vực này được đầu tư cơ sở hạ tầng tương đối lớn, thuận tiện trong giao thông đi lại, cho sinh hoạt. # Tỷ lệ lãi suất tín dụng, tỷ lệ lạm phát Giá cả đất đai có cốt lõi là địa tô tư bản hoá, tức là giá đất bằng một số tiền mà nếu gửi số tiền đó vào ngân hàng sẽ thu được lợi tức ít nhất bằng địa tô của thửa đất. Khi lãi suất ngân hàng giảm thì giá đất có cơ hội tăng do người dân rút tiền để đầu tư bất động sản và ngợc lại khi lãi suất ngân hàng tăng thì giá bất động sản giảm. 2.2.4.3. Yếu tố xã hội # Đặc điểm khu dân cư, mật độ dân số, trình độ nhận thức, tâm lý và các tập quán của người dân trong vùng. Với bất kỳ người đi mua bất động sản dù với mục đích sản xuất, kinh doanh hay để ở đều quan tâm đến vườn đề này, bởi đó là vườn đề rất nhạy cảm đối với người sử dụng. Hay những khu đất thuộc khu xóm liều, nhà ổ chuột, khu người lao động làm thuê, thì chắc chắn giá trị sẽ giảm so với những khu dân cư có nhiều gia đình viên chức, cán bộ, người có thu nhập cao, trình độ dân trí của người dân cao, có lối sống văn hoá. Do đó vườn đề này tác động đến giá trị bất động sản (nhà ở). Ngoài ra một số vườn đề như: thu nhập bình quân của người dân trong vùng so với các vùng khác, giáo dục y tế, tình hình an ninh trật tự trong vùng cũng tác động lớn tới giá trị bất động sản trong khu vực. 2.2.4.4. Yếu tố pháp lý. # Quy hoạch sử dụng đất. Vườn đề quy hoạch có vai trò hết sức quan trọng đối với giá trị bất động sản, vì nó có khả năng tác động mạnh đến mảnh đất làm cho tăng hoặc giảm khả năng sinh lợi do vị trí của mảnh đất đem lại trong quy hoạch, có nhiều bất động sản có giá cao hơn rất nhiều sau khi quy hoạch. Ví dụ: năm 1997 đường Hoàng Quốc Việt được quy hoạch đến năm 2000 là hoàn thành xong, kế hoạch mở đường này đã làm thay đổi toàn diện bộ mặt đời sống của người dân sống xung quanh. Các bất động sản nằm ở khu vực mặt đường có giá trị tăng lên gấp hàng chục lần từ giá trị trung bình là 8.5 triệu/1 mét vuông đã tăng lên 56.3 triệu /1 met vuông, ngay cả các bất động sản trong ngõ cũng có giá trị tăng đến chóng mặt từ 4.2triệu/1 mét vuông cho đến tháng 9/2003 là có giá trị 21 triệu/1 mét vuông. Qua đó khẳng định được nhờ có quy hoạch mà đất đai trở nên có giá thực sự và những người có đất trong tay lại trở thành triệu phú. Không chỉ có những khu vực được quy hoạch có biến động tăng lên về giá cả mà những khu vực sắp sửa có quy hoạch lấy đất, đền bù, những khu vực có kế hoạch xây khu công nghiệp, trường học, đại học, khu du lịch sinh thái hay sân vận động thì những bất động sản xung quanh cũng có biến động mạnh về giá cả. Tuy nhiên, cũng có một số bất động sản giá giảm một cách đáng ngờ vì bị nằm trong khu vực giải toả nên người chủ lập tức bán vội, hay việc thị trường thiếu thông tin về sự chênh lệch giữa giá đền bù của nhà nước vơi giá thị trường đôi khi gây ra nhiều phiền toái đối với người dân và cơ quan quản lý . # Các quy định về đất đai, nhà cửa và các công trình khác gắn liền với đất đai. Những chính sách của chính phủ, trung ơng và địa phương là những nhân tố rất nhạy cảm đến giá đất, các quy định về đất đai có thể đẩy giá lên cao hoặc ngợc lại. Thái độ của chính phủ về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở là một trong các tác nhân mạnh và nhạy cảm với sự thay đổi quy mô, kết cấu và tính chất thị trường bất động sản. Sự hợp thức hoá về quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cùng với việc thừa nhận cho ra đời hoạt động công khai của thị trường bất động sản đã tác động rất lớn đến lượng cung – cầu về bất động sản. Nhưng với một thị trường hoạt động mà không có sụe điều tiết của nhà nước thì thường bị một số người đầu cơ chi phối, để thu được lợi nhuận họ có thể tạo ra sự khan hiếm về cung và tăng cầu một cách giả tạo. Chính vì vậy mà các chính sách quy định của nhà nước đối với đất đai cũng là những tác động hết sức quan trọng đến cán cân cung cầu và cũng nh đối với giá đất. Vào thời điểm năm 2001 sau khi có nghị định 81/2001/CP cho phép Việt kiều làm ăn và định cư lâu dài ở Việt Nam được phép mua bất động sản đã gây ra đợt sốt nhà đất tại Thành Phố Hồ Chí Minh và Hà Nội. Theo nghị định này đã tác động đến giá bất động sản trên thị trường, đẩy mặt bằng giá lên cao. # Các chính sách thuế của nhà nước về bất động sản. Hiện nay với mức thuế quy định là khá cao đối với các chuyển dịch quyền sử dụng đất. Điều đó ảnh hưởng không nhỏ đến giá bất động sản trong thị trường bất động sản chính thức và cũng chính lý do đó mà tình trạng mua bán bất động sản không chính thức, trao tay mà không thông qua chính quyền diễn ra khá phổ biến. # Tình trạng pháp lý. Tình trạng pháp lý của bất động sản ảnh hưởng quan trọng đến giá của nó. Những bất động sản đã được cấp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” và “Sổ đỏ” thì giá sẽ cao hơn những thửa đất khác, vì giấy chứng nhận đó là một đảm bảo yên tâm cho quyền sử dụng thửa đất đó và quyền sở hữu nhà ở mà người sử dụng sẽ được hưởng mức giá đền bù theo giá thị trường nếu nh trường hợp bất động sản đó bị nằm trong khu vực giải toả. Đó chính là một số yếu tố ảnh hưởng đến biến động giá đất tại địa bàn quận Cầu Giấy thành phố Hà nội, những yếu tố này có liên quan chặt chẽ và mật thiết với giá đất, khi một trong những yếu tố này thay đổi thì cũng kéo theo sự thay đổi của giá đất trong địa bàn quận. Một mặt do quận Cầu Giấy là một trong những quận mới tại địa bàn thành phố Hà Nội, cùng với vị trí huyết mạch trung chuyển thuận tiện với các cùng ven đô, các chính sách đầu tư về cơ sở hạ tầng, những định hướng của thành phố cho vai trò của toàn quận n đã tạo nên địa thế và vai trò quan trọng của quận với sự phát triển chung của thành phố, do đó mà thị trường bất động sản trong toàn quận đẫ có những thay đổi và biến động cho phù hợp với nhu cầu phát triển kinh tế, cho dân sinh, theo định hướng phát triển chung trong thực tế. Kết quả là: hệ thống hạ tầng kỹ thuật đô thị được tập trung đầu tư như hoàn thành xây dựng mới và nâng cấp nhiều tuyến đường, nút giao thông quan trọng. Triển khai xây dựng các khu đô thị mới và nhiều khu nhà tái định c theo hướng đồng bộ hiện đại, nên đã tạo ra một diện mới về đô thị, tính từ năm 2001 đến nay toàn quận đã thực hiện được 9.724 tỷ đồng vốn đầu tư xây dựng cơ bản. Từ nguồn vốn đầu tư, nhiều công trình đã phát huy được hiệu quả kinh tế, xã hội nh: Hệ thống đường giao thông gồm: Đờng vành đai 3; Cầu vợt nút Mai Dịch; đường Trần Duy Hưng; kè nạo vét sông Tô Lịch; đường Chùa Hà; đường Tô Hiệu kéo dài; đường Phan Văn Trường; đường Nguyễn Phong Sắc kéo dài… Dự án các khu đô thị: Làng Quốc tế Thăng Long; khu Trung Yên; khu Trung Hoà Nhân Chính; khu đô thị Dịch Vọng Nghĩa Đô, Khu đô thị hành chính mới quận Cầu Giấy (50.7 ha) và nhiều công trình phục vụ dân sinh, giáo dục như: trường học, sân chơi, đường, thoát nước, … Ngoài ra Quận còn tổ chức 3 đợt đấu giá quyền sử dụng đất đảm bảo công khai, dân chủ. đúng luật, đã thu được 211.888 triệu đồng và dự kiến sẽ thu được 206.203 triệu đồng trên tổng số 664.315,7 triệu đồng theo kế hoạch. Song song với việc phát triển nh vậy thì tỷ lệ cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nàh ở và quyền sử dụng đất ở hàng năm đều vợt chỉ tiêu Thành phố giao, cho đến nay cấp được 17.805 Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu dất ở trong tổng số 18.231 hồ sơ kê khai đạt 97.7%. Quá trình phát triển trong toàn quận về mặt cơ sở hạ tầng và quản lý đã tác động mạnh đến giá đất trong địa bàn quận một cách rõ nét và rộng lớn. Ch­¬ng 3 kÕt luËn vµ kiÕn nghÞ 3.1. KÕt luËn. 3.1.1. Dưới góc độ quản lý nhà nước: Thị trường bất động sản của quận còn bộc lộ những điểm yếu : thứ nhất, thủ tục còn rườm rà, mất nhiều thời gian của nhân dân. Ví dụ: người có bất động sản cần chuyển dịch, sau khi làm thủ tục xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải đến cơ quan thuế xuất trình toàn bộ hồ sơ và nộp thuế chuyển quyền, người nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ, làm thủ tục tài chính xong, người có bất động sản quay lại cơ quan địa chính làm các thủ tục tài chính xong, người có bất động sản quay lại cơ quan địa chính làm các thủ tục xác nhận diện tích, đo vẽ bản đồ…Và cấp giấy chứng nhận quền sử dụng đất, nếu việc chuyển quyền sử dụng đất có gắn với việc bán nhà và công trình thì lại phải đến cơ quan cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở làm thủ tục chuyển nhượng. Thứ hai, tổ chức hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản hình thành và phát triển một cách tự phát không có sự quản lý, quản lý quỹ đất lỏng lẻo, các hoạt động thanh tra kém hiệu quả, xử lý vi phạm chưa nghiêm minh dẫn đến các vi phạm vẫn tiếp tục xảy ra, việc cung cấp thông tin và tổ chức dịch vụ cho thị trường bất động sản còn nhiều hạn chế, công tác định giá đất còn thiếu lực lượng và yếu về trình độ nên định giá đất chưa sát và chưa kịp với diễn biến thị trường. 3.1.2. Dưới góc độ kinh tế đầu tư: Xu thế của thị trường không chính thức là nhạy cảm, trốn thuế và lệ phí chuyển quyền, nhưng lại không an toàn và không chắc chắn, người mua không có những thông tin chính thức t vườn cho việc xem xét lại quyền sở hữu của người bán, do đó yếu tố rủi ro cao nên không thu hút được các nhà đầu tư, hệ thống thông tin không đảm bảo cho các nhà đầu tư nước ngoài, đăng ký cấp giấy chứng nhận về quyền sở hữu nhà và sử dụng đất còn chậm, mức thuế lại quá cao. 3.2. KiÕn nghÞ Trước những diễn biến phức tạp của thị trường bất động sản, thì việc can thiệp của các cấp có thẩm quyền là vô cùng quan trọng, những can thiệp, thái độ kịp thời của các cơ quan và những quy định rõ ràng, thuận tiện trong quản lý sẽ giải quyết các vườn đề của thị trường bất động sản một cách dễ dàng hơn. Việc giải quyết các vườn đề đất đai trong quan hệ thị trường thị trường bất động sản cần được nhanh chóng đa vào quỹ đạo pháp luật để đồng bộ hoá cơ cấu của một nền kinh tế thị trường lành mạnh, thúc đẩy quá trình huy động mọi nguồn lực đầu tư vào đất đai để xây dựng cơ sở hạ tầng làm tăng giá trị sử dụng đất. Trước những bất cập của thị trường thị trường bất động sản của quận Cầu Giấy, tôi xin đưa ra một số đề xuất: 1. Cần hoàn thiện văn bản – chính sách để quản lý tốt thị trường bất động sản: Các văn bản, nghị định, nghị quyết, thông tư…ban hành cần phải sát vói thực tế, kịp với tốc độ phát triển của thị trường bất động sản, phải mau chóng làm cho giá đất sát với thị trường . 2. Tổ chức đăng ký bất động sản thường xuyên: Nhằm nắm bất chính xác và kịp thời các thông tin liên quan đến biến động về đất đai nh: diện tích, vị trí, hình thể…Các cơ quan vạch ra kế hoạch, quy hoạch phù hợp với định hướng phát triển kinh tế, đồng thời phải thường xuyên cập nhật số liệu định kỳ và phải tổ chức công việc một cách khoa học, không để chồng chéo, nhanh nhưng chính xác và hiệu quả. 3. Hình thành tổ chức định giá bất động sản: Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thì đất đai không đơn thuần chỉ là nơi để ở, địa bàn sản xuất nữa mà còn là một loại hàng hoá có gía trị cao, do đó việc định giá là rất quan trọng nên cần một đội ngũ cán bộ chuyên nghiệp, trình độ cao để hỗ trợ, giám sát và quản lí thị trường. 4. Chấn chỉnh hoạt động tư vườn và môi giới bất động sản của các trung tâm môi giới: vì chính những trung tâm này hiện nay đã là nguyên nhân đẩy giá đất tăng cao, tạo thị trường ảo, gây trở tngại cho cả hai bên mua và bán. 5. Công bố quản lý quy hoạch qua kế hoạch sử dụng đất: quản lý thật tôt quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất bằng biện pháp lập quy hoạch đúng thẩm quyền đảm bảo “dân biết, dân bàn, dân làm, dân kiểm tra ”. 6. Tổ chức lại hệ thống kinh doanh bất động sản: quy định cụ thể việc đăng ký kinh doanh hành nghề và làm nghĩa vụ tài chính với nhà nước theo quy định thống nhất của pháp luật. TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình : Thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản - CVCC: Mai Xuân Yến. 2. Luật đất đai sửa đổi năm 2003. 3. Bài viết “Một số vấn đề lý luận về xây dựng và quản lý hiệu quả thị trường bất động sản (BĐS) có tổ chức ở nước ta hiện nay” – TS. Nguyễn Quang Tuyến trường Đại học Luật Hà Nội. 4. Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất - Lê Đình Thắng - ĐHKT QD - năm 2000. 5. Nghị định 17/1999/ ND – CP ngày 29 tháng 3 năm 1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng đấtvà thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 6. Quyết định 3519/QĐ -UB quy định thực hiện Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của chính phủ về khung giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. 7. Quyết định 69/1999/ QĐ - UB của UBND thành phố Hà Nội ngày 18/8/1999 về việc ban hành sửa đổi bổ sung về kê khai đăng ký nhà ở, đất ở và cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội. 8. Quyết định 104/2000/ QĐ - UB về việc bổ sung điều chỉnh điều 1 – QĐ số 06/1998/ QĐ - UB thành phố về hệ số điều chỉnh (k) để xác định giá đất khi bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người đang ở thuê và cấp giấy quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. 9. Quyết định 840 – QĐ/UB ngày 25/02/1997 truy thu tiền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993. 10. Quyết định 158/2002/QĐ - UB ngày 25/11/2002 về việc ban hành quyền sở hữu nhà ở định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp ( hoặc bảo lãnh ), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn thành phố Hà Nội. 11. Tạp chí địa chính năm 2002. 12. Bài viết “Bản chất giá đất hiện nay” của CVCC Mai Xuân Yến. Môc lôc Lêi më ®Çu Ch­¬ng 1: Tæng quan vÒ thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n 1.1. Khái niệm về bất động sản, vai trò, đặc tính bất động sản 1.2. Thị trường bất động sản 1.3. Tổng quan về thị trường bất động sản ở Việt Nam. 1.3.1. Một số đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản ở Việt Nam hiện nay. 1.3.2. Các khu vực của thị trường bất động sản 1.3.3. Gía cả bất động sản trên thị trường 1.3.4. Vai trò của thị trường bất động sản đối với sự phát triển nền kinh tế Ch­¬ng 2: Sù t¸c ®éng cña gi¸ ®Êt gi¸ nhµ ë tíi thÞ tr­êng bÊt ®éng s¶n t¹i QuËn CÇu GiÊy TP Hµ Néi. 2.1. Khái quát vùng nghiên cứu 2.1.1. Đặc điểm tự nhiên 2.1.2. Đặc điểm kinh tế xã hội 2.2. Sự tác động của giá đất giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại Quận Cầu Giấy TP Hà Nội. 2.2.1. Vườn đề cung - cầu trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội 2.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung - cầu bất động sản trong thị trường bất động sản tại quận Cầu Giấy TP Hà Nội. 2.2.2.1. Các nhân tố ảnh hưởng đến cầu bất động sản. 2.2.2.2. Các nhân tố ảnh hưởng đến cung bất động sản. 2.2.3. Giá bất động sản qua điều tra tại địa bàn quận Cầu Giấy TP Hà Nội. 2.2.4. Sự tác động của giá đất, giá nhà ở tới thị trường bất động sản tại Quận Cầu Giấy TP Hà Nội. 2.2.4.1. Yếu tố tự nhiên 2.2.4.2. Yếu tố kinh tế. 2.2.4.3. Yếu tố Xã Hội. 2.2.4.4. Yếu tố pháp lý. Ch­¬ng 3: KÕt luËn vµ kiÕn nghÞ. 3.1. Kết luận. 3.1.1. Dưới góc độ quản lý nhà nước. 3.1.2. Dưới góc độ kinh tế đầu tư. 3.2. Kiến nghị. KÕt luËn Tµi liÖu tham kh¶o