Tăng cường quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất

công năng, tính dụng và khai thác các lợi ích từ đất đai. Được Nhà nước giao, cho thuê đất cũng đồng nghĩa với việc người sử dụng có thể yên tâm đầu tư lâu dài trên mảnh đất đã được giao, được cho thuê và có các quyền năng đối với mảnh đất của mình được quy định trong pháp luật như quyền được bảo vệ khi bị xâm phạm, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, quyền được chuyển nhượng, thế chấp,… Đối với các dự án đầu tư Đất đai là cơ sở đầu tiên để thực hiện dự án đầu tư. Bất kỳ dự án đầu tư phát triển nào cũng cần có đất để xây dựng, không có đất thì các dự án này không thể thực hiện được. Khi thẩm định dự án để ra quyết định đầu tư, dù con số tài chính có thuyết phục đến mấy mà bài toán đất đai không có lời giải thì dự án đó xem như phá sản. Một trong các bước của quá trình thực hiện dự án đầu tư chính là lựa chọn địa điểm thực hiện dự án. Giao đất và cho thuê đất chính là bước tạo lập cơ sở cho việc thực hiện dự án. Để thực hiện một dự án đầu tư thì cần phải có vốn. Bất kì một dự án đầu tư nào cũng đòi hỏi một số vốn rất lớn mà bản thân các chủ đầu tư bằng nguồn vốn tự có của mình không thể có đủ mà phải huy động từ các nguồn khác. Một trong các nguồn huy động vốn là ngân hàng. Tuy nhiên tiếp cận được nguồn vốn này là không dễ. Cơ sở pháp lý của giao và cho thuê đất là GCNQSDĐ tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có thể tiếp cận nguồn vốn ngân hàng bằng cách thế chấp quyền sử dụng đất. Nguồn vốn này cùng với các nguồn vốn từ kênh huy động khác là điều kiện để chủ đầu tư có thể tiến hành đầu tư vào đất đai, thực hiện dự án. IV.CÁC QUY ĐỊNH CỦA NHÀ NƯỚC VỀ GIAO ĐẤT VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 4.1 Căn cứ để giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Điều 31 Luật đất đai 2003 quy định căn cứ để giao và cho thuê đối với các dự án đầu tư là: nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất. Theo điều 30 nghị định 181/2004/NĐ-CP về thi hành Luật đất đai, nhu cầu sử dụng đất của các dự án đầu tư thể hiện trong các văn bản sau: – Đối với dự án đầu tư sử dụng vốn ngân sách Nhà nước là quyết định phê duyệt của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; giấy phép đầu tư đối với dự án có vốn đầu tư nước ngoài. – Đối với những dự án đầu tư không sử dụng vốn ngân sách Nhà nước, không phải là dự án có vốn đầu tư nước ngoài là văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư của tổ chức kinh tế do Sở Tài nguyên và Môi trường phê duyệt. Tuy nhiên, theo chỉ thị số 09/2007/CT-TTg ngày 06 tháng 04 năm 2007 của thủ tướng chính phủ về tăng cường quản lý sử dụng đất của các quy hoạch và dự án đầu tư yêu cầu trước khi phê duyệt, ra quyết định giao đất, cho thuê đất thì “phải xem xét kỹ nhu cầu sử dụng đất, hiệu quả và tính khả thi của dự án, khả năng thực sự của nhà đầu tư trước khi quyết định giao đất, cho thuê đất”. 4.2 Hình thức giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 4.2.1 Giao đất Điều 33 và điều 34 Luật Đất đai 2003 quy định về các hình thức giao đất. Có hai hình thức giao đất đó là giao đất không thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất, đối với các dự án đầu tư chủ yếu dùng hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất. Cho thuê đất Điều 35 Luật Đất đai 2003 quy định các hình thức cho thuê đất. Có hai hình thức cho thuê đất là cho thuê đất thu tiền đất hàng năm và cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đất. Hình thức cho thuê đất đối với các dự án đầu tư được quy định như sau: – Đối với đối tượng thuê đất là tổ chức kinh tế, người Việt Nam được cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm. – Đối với đối tượng thuê đất là tổ chức, cá nhân nước ngoài được lựa chọn hình thức thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc thuê đất trả tiền thuê một lần cho cả thời gian thuê. Thời hạn giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Hiện nay, ngoài đất ở là loại đất giao lâu dài thì tất cả các loại đất đều được giao và cho thuê có thời hạn. Một mặt giúp các nhà đầu tư có thể yên tâm đầu tư và sử dụng đất phù hợp, mặt khác là quy định thời hạn là cơ sở để Nhà nước có thể thu hồi lại đất khi đã hết thời hạn giao và cho thuê để sử dụng vào mục đích khác. Tuy nhiên, Nhà nước cũng quy định thời hạn giao và cho thuê đất đủ dài để nhà đầu tư có đủ thời gian để thu hồi vốn và khai thác các lợi ích mà mình đã đầu tư trên đất. Điều 67 Luật đất đai 2003 quy định thời hạn giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư được xem xét, quyết định trên cơ sở của dự án đầu tư hoặc đơn xin giao đất, thuê đất nhưng không quá năm mươi năm. Đối với dự án có vốn đầu tư lớn nhưng thu hồi vốn chậm, dự án đầu tư vào địa bàn có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn mà cần thời hạn dài hơn thì thời hạn giao đất, cho thuê đât là không quá bảy mươi năm. Luật còn quy định trong trường hợp đã hết thời hạn giao đất, cho thuê đất, nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất đó thì nhà đầu tư có thể đăng ký xin gia hạn thời hạn sử dụng đất. Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào nhu cầu sử dụng đất và sự chấp hành đúng pháp luật về đất đai trong quá trình sử dụng và việc sử dụng đất đó phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt để ra quyết định gia hạn thời hạn giao và cho thuê đất. Có thể thấy rằng đây là một quy định tạo điều kiện cho các nhà đầu tư tiếp tục khai thác những lợi ích mình đã bỏ ra đồng thời khuyên khích họ đầu tư thêm vào đất. Hồ sơ xin giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Hồ sơ xin giao đất hoặc cho thuê đất đối với các dự án được quy định tại khoản 2 điều 122 Luật Đất đai 2003 như sau: – Đối với tổ chức trong nước, hồ sơ xin giao đất, thuê đất bao gồm: 1. Đơn xin giao đất có thời hạn hoặc đơn xin thuê đất. 2. Bản sao đăng ký kinh doanh hợp lệ. 3. Dự án đầu tư đã được phê duyệt hoặc dự án đầu tư đã được chấp thuận trong giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. – Đối với cá nhân và tổ chức nước ngoài, hồ sơ xin giao đất, thue đất bao gồm: Đơn xin giao đất có thời hạn hoặc đơn xin thuê đất. Bản sao giấy phép đầu tư có chứng nhận của công chứng Nhà nước. Dự án đầu tư. Theo Luật định, tất cả các đối tượng này xin giao đất, thuê đất làm dự án đầu tư nộp hai bộ hồ sơ tại cơ quan quản lý đất đai của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có đất. Trình tự, thủ tục giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư 4.5.1 Trình tự, thủ tục giao và cho thuê đối với đất đã được giải phóng mặt bằng hoặc không phải giải phóng mặt bằng được Luật đất đai 2003 tại khoản 2 điều 122 quy định như sau: – Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất. – Trong thời hạn không quá mười ngày làm việc, kể từ này người được giao đất, thuê đất thực hiện xong các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp động thuê đất đối với trường hợp thuê đất, tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao GCNQSDĐ cho người được giao đất, thuê đất. 4.5.2 Trình tự, thủ tục giao và cho thuê đất đối với đất chưa được giải phóng mặt bằng được Luật quy định tại khoản 3 điều 122 như sau: – Trong thời hạn không quá ba mươi ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm hoàn thành việc giới thiệu địa điểm; trích lục bản đồ địa chính hoặc trích đo địa chính khu đất xin giao, xin thuê; xác định mức thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thực hiện các thủ tục về giao đất, cho thuê đất, cấp GCNQSDĐ theo quy định và trao quyết định giao đất hoặc cho thuê đất cho người được giao đất, thuê đất. – Căn cứ vào quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền, Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng. – Trong thời hạn không quả mười ngày làm việc, kể từ ngày thực hiện xong việc giải phóng mặt bằng và người được giao đất, cho thuê đất thực hiện xong nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật, cơ quan quản lý đất đai ký hợp đồng thuê đất đối với trường hợp thuê đất; tổ chức bàn giao đất trên thực địa và trao GCNQSDĐ cho người được giao đất, thuê đất. Thẩm quyền giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Thẩm quyền giao và cho thuê đất được quy định tại điều 37 Luật đất đai 2003. Điều này quy định ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, cá nhân và tổ chức nước ngoài thực hiện các dự án đầu tư. 4.7 Quyền và nghĩa vụ của các đối tượng được giao và cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư 4.7.1 Quyền và nghĩa vụ chung Căn cứ vào mục 1 chương IV Luật Đất đai 2003 về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất, các đối tượng được giao và cho thuê đất thực hiện các dự án đầu tư có các quyền và nghĩa vụ chung sau đây: a. Các quyền chung – Được cấp GCNQSDĐ; – Được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; – Được Nhà nước bảo hộ khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình; – Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phàm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luất về đất đai; b. Các nghĩa vụ chung – Sử dụng đất đúng mục đích, đúng ranh giới, đúng quy định về sử dụng độ sâu trong lòng đất, chiều cao trên không, bảo vệ các công trình công cộng trong lòng đất và tuân theo các quy định khác của pháp luật; – Đăng ký quyền sử dụng dất, làm đầy đủ các thủ tục khi chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; – Thực hiện các nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật; – Thực hiện các biện pháp bảo vệ đất; – Tuân theo các quy định về bảo vệ môi trường, không làm tổn hại đến lợi ích hợp pháp của người sử dụng có liên quan; – Tuân theo các quy định của pháp luật về việc tìm thấy vật trong lòng đât; – Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất. 4.7.2 Quyền và nghĩa vụ của từng đối tượng được giao, cho thuê đất làm dự án đầu tư Luật Đất đai quy định các quyền và nghĩa vụ cụ thể cho đối tượng được giao đất, cho thuê đất là tổ chức tại các điều từ 109 đến điều 111 mục 2 chương IV. a. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước – Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất không có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê quyền sử dụng đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. – Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng các công trình không bằng nguồn vốn từ ngân sách Nhà nước và tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất nhưng tiền sử dụng đất đã trả có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước được quyền bán tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất; thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất. Người mua tài sản đó được Nhà nước tiếp tục giao đất không thu tiền sử dụng đất theo mục đích đã được xác định. b. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước – Chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất và các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng đã được xây dựng gắn liền với đất; – Tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, tặng cho quyền sử dụng đất cho cộng đồng dân cư để xây dựng các công trình phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, tặng cho nhà tình nghĩa gắn liền với đất theo quy định của pháp luật; – Thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền cới đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn theo quy định của pháp luật; – Góp vốn bằng quyền sử dụng đất và tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất để hợp tác sản xuất, kinh doanh với tổ chức, cá nhân, nguời Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá nhân nước ngoài theo quy định của pháp luật. c. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế sử dụng đất thuê – Thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam để vay vốn sản xuất, kinh doanh theo quy định của pháp luật; – Bán tài sản, góp vốn bằng tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê; người mua tài sản được Nhà nước tiếp tục cho thuê đất theo mục đích đã được xác định; – Cho thuê lại đất đã được xây dựng xong kết cấu hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng tại khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế; V. MỐI QUAN HỆ CỦA CÔNG TÁC GIAO, CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ VÀ HIỆU QUẢ SỬ DỤNG ĐẤT Hiệu quả sử dụng đất 5.1.1 Khái niệm Hiệu quả sử dụng đất có thể hiểu đơn giản là những kết quả thu được từ việc khai thác, sử dụng đất đai. Kết quả từ việc khai thác và sử dụng đất đai được lượng hoá bằng số sản phẩm thu được từ việc sử dụng đất, có thể là sản lượng thóc hay hoa màu trên một đơn vị sử dụng đất hay lợi nhuận trên một đơn vị sử dụng đất. Tuy nhiên còn rất nhiều những hiệu quả khác do việc sử dụng đất mang lại không thể lượng hoá được như những lợi ích mang lại cho xã hội và môi trường. Vì vậy, đánh giá hiệu quả sử dụng đất là phải đánh giá tổng hợp trên tất cả các mặt không chỉ căn cứ vào hiệu quả kinh tế. 5.1.2 Ý nghĩa của việc đánh giá hiệu quả sử dụng đất Cần phải đánh giá hiệu quả sử dụng của đất đai vì đất đai ngày nay được xem như nguồn tài sản, nguồn vốn của nền kinh tế. Trong quản lý nói chung bất cứ nguồn vốn nào cũng đòi hỏi phải được đo lường và đánh giá mức độ hiệu quả để có tìm ra phương án, cách sử dụng hiệu quả nhất. Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên không tái tạo và là nguồn lực khan hiếm nên càng cần phải sử dụng hiệu quả hơn. Nên đánh giá hiệu quả sử dụng đất càng cần thiết nhằm tìm ra biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng hơn nữa. Đánh giá hiệu quả sử dụng đất của các dự án đầu tư một mặt giúp loại bỏ các dự án sử dụng đất không có hiệu quả và tìm ra được dự án đầu tư cho hiệu quả sử dụng đất tốt nhất. Tóm lại, đánh giá hiệu quả sử dụng đất là biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai, đảm bảo cho đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất. Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng đất đối với các dự án đầu tư Đặc điểm của đất đai đã chỉ ra rằng sức sản xuất của đất đai là vô hạn nếu được sử dụng hợp lý, nên không thể đưa ra một khái niệm cụ thể thế nào là đất được sử dụng hiệu quả. Tuỳ theo góc độ đánh giá là chủ đầu tư hay trên góc độ của nhà quản lý mà các chỉ tiêu có thể khác nhau. Các chủ đầu tư đánh giá hiệu quả sử dụng đất chủ yếu trên phương diện lợi ích cá nhân, sử dụng các chỉ tiêu tài chính; trong khi đó các nhà quản lý đánh giá hiệu quả sử dụng đất trên quan điểm lợi ích toàn xã hội, sử dụng các chỉ tiêu kinh tế - xã hội. Trong kỹ thuật thẩm định dự án đầu tư, các nhà thẩm định đánh giá hiệu quả sử dụng đất trên cả ba phương diện, đó là: – Hiệu quả kinh tế – Hiệu quả xã hội – Hiệu quả môi trường 5.2.1 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất – Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất bao gồm: + Mức tăng tổng thu nhập hoặc thu nhập thuần trên một đơn vị diện tích đất sử dụng. + Lợi nhuận bình quân/ m2 đất sử dụng. + Tổng vốn đầu tư/ m2 đất sử dụng. + Suất đầu tư/ m2 đất sử dụng. 5.2.2 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả xã hội trong sử dụng đất Hiệu quả xã hội của việc sử dụng đất cũng chính là hiệu quả xã hội mà dự án tạo ra. Các chỉ tiêu để đánh giá hiệu quả xã hội của dự án bao gồm: + Giá trị sản phẩm thuần tuý tăng thêm NVA: chỉ tiêu này xác định quy mô đóng góp của dự án vào nền kinh tế quốc dân. + Các chỉ tiêu về sử dụng lao động như: số việc làm tạo ra từ dự án, số việc làm/ đơn vị chi phí, số lao động trực tiếp và số lao động gián tiếp cũng như số lao động thực tế (tổng lao động gián tiếp và lao động trực tiếp),… + Mức thu nhập gia tăng cho mỗi nhóm dân cư: chỉ tiêu này sẽ giúp xác định có những nhóm dân cư nào được hưởng lợi từ dự án, lượng giá trị sản phẩm tăng thêm của mỗi nhóm từ đó so sánh tỷ lệ này giữa các nhóm dân cư để thấy được tình hình phân phối thu nhập. + Chỉ tiêu tiết kiệm ngoại tệ của dự án. 5.2.3 Các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả môi trường trong sử dụng đất Hiệu quả môi trường của việc sử dụng đất có thể đánh giá thông qua các hoạt động bảo vệ các yếu tố của môi trường. Đối với các dự án đầu tư vào sản xuất kinh doanh công nghiệp, đánh giá các tác động tiêu đến môi trường thông qua các chỉ tiêu về: + Nước thải + Chất độc hại + Khói bụi Các dự án đầu tư cần phải đưa ra được các phương án khắc phục các ảnh hưởng tiêu cực đến môi trường. Mối quan hệ của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư và hiệu quả sử dụng đất Trong sử dụng đất, mục tiêu của các chủ đầu tư là lợi nhuận kinh tế và hiệu quả tài chính của dự án, trong khi đó mục tiêu của Nhà nước và xã hội là hiệu quả kinh tế xã hội. Không phải lúc nào hai quan điểm này cũng đồng hành cùng nhau, không phải dự án đầu tư nào đạt được hiệu quả về mặt tài chính cũng đạt được hiệu quả kinh tế xã hội. Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất nói chung và quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư nói riêng là một trong các điều kiện để tăng hiệu quả kinh tế xã hội. Một khi đất được giao và cho thuê một cách tùy tiện, không đúng đối tượng, không đúng mục đích sử dụng, không phù hợp với quy hoạch đã đề ra thì không thể đạt được hiệu quả kinh tế xã hội. Quản lý công tác giao và cho thuê đất không chỉ là xem xét, quản lý đất đai trước, trong khi đất được giao, được cho thuê và sau khi giao cho các chủ đầu tư mà còn phải quản lý cả quy trình giao và cho thuê đất của các cơ quan có thẩm quyền. Nếu không quản lý tất cả các mặt này hoặc buông lỏng quản lý là cơ hội cho các nhà đầu tư phá vỡ, không thực hiện đúng các cam kết, đây là nguy cơ làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả. Trên cơ sở của giao đất và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư, các cơ quan quản lý đất đai có thể theo dõi tình hình sử dụng đất từ đó kịp thời ban hành các quyết định, chủ trương, chính sách thích hợp tạo điều kiện cho nhà đầu tư sử dụng đất hiệu quả nhất. Đồng thời, có những chấn chỉnh kịp thời nếu chủ đầu tư sử dụng đất không đúng với các cam kết khi được giao đất hay cho thuê đất. Vì vậy, quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án và hiệu quả sử dụng đất có mối quan hệ thống nhất với nhau, không có cái này sẽ không có cái kia. Tăng cường quản lý công tác giao đất và cho thuê đất là đòi hỏi tất yếu trong quản lý Nhà nước về đất đai. CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ I. THỰC TRẠNG QUỸ ĐẤT ĐAI ĐỂ GIAO VÀ CHO THUÊ ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ Thực trạng quỹ đất đai nước ta hiện nay 1.1.1 Cơ cấu sử dụng đất của nước ta hiện nay Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê năm 2006, cơ cấu sử dụng đất của nước ta hiện nay cho các ngành như sau: Đất sản xuất nông nghiệp: chiếm 28.4% Đất lâm nghiệp: chiếm 43.6% Đất chuyên dùng: chiếm 4.2% Đất ở: chiếm 1.8% Còn lại là đất chưa sử dụng. Cơ cấu này cho thấy đất đai dùng cho mục đich nông nghiệp chiếm ưu thế, đất chuyên dùng sử dụng cho mục đích sản xuất, kinh doanh chỉ chiếm diện tích rất nhỏ, chưa tương xứng với tiềm năng phát triển kinh tế của nước ta. Đất chưa sử dụng vẫn còn chiếm một diện tích lớn (22%). Nếu nhìn vào con số này chúng ta sẽ nhận thấy ngay là có một diện tích lớn đất đai không được sử dụng, gây lãng phí tài nguyên trong khi đó có rất nhiều ngành hiện nay đang thiếu đất sản xuất. Vấn đề đặt ra đối với cơ cấu sử dụng đất ở nước ta là phải chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất sao cho phát huy được các tiềm năng phát triển kinh tế cũng như phát huy được các lợi thế so sánh của đất nước. Công tác giao và cho thuê đất cũng góp phần tạo ra sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất. 1.1.2 Thực trạng quỹ đất đai hiện nay ở nước ta Theo số liệu của tổng cục Thống kê năm 2006, tổng diện tích nước ta vào khoảng 33,121 triệu ha, trong đó diện tích đất đã giao và cho thuê là 23,781 triệu ha. Như vậy, diện tích chưa được giao và cho thuê là còn rất lớn. Tuy nhiên đó là về mặt thống kê, trên thực tế phần diện tích chưa được giao và cho thuê phần nhiều là đất rừng, đất đồi núi,…khó đưa vào khai thác sử dụng hoặc là đất ở những nơi khó tiếp cận, không có hệ thống giao thông và cơ sở hạ tầng, vùng sâu vùng xa. Đây chính là nguyên nhân chính dẫn đến việc quỹ đất thực tế của nước ta hiện nay không nhiều. Việc giải quyết khó khăn này không thể tiến hành trong một sớm một chiều được mà cần phải có thời gian rất dài. Nhưng về lâu dài thì diện tích đất đai đưa vào sử dụng chắc chắn sẽ tăng lên vì Nhà nước ta đang nỗ lực thực hiện các chương trình phát triển cơ sở hạ tầng cũng như giao thông của cả nước nói chung và giao thông vùng sâu vùng xa nói riêng. Tuy nhiên ở tương lai gần thì quỹ đất đai dành cho tất cả các mục đích ở nước ta vẫn còn rất khiêm tốn. Thực trạng quỹ đất đai để giao và cho thuê đối với các dự án đầu tư Hiện trạng sử dụng đất ở nước ta tính đến ngày 01/01/2006, tổng quỹ đất sản xuất, kinh doanh, phi nông nghiệp ở nước ta hiện nay vào khoảng 156.700 ha chiếm chưa đến 1% tổng diện tích nước ta, trong đó đã giao và cho thuê được 146.900 ha. Như vậy, quỹ đất còn lại để giao và cho thuê là chưa đến 10.000 ha, và quỹ đất để giao và cho thuê cho mục đích làm các dự án đầu tư còn ít hơn thế. Đây là điều đáng ngại vì trong bối cảnh kinh tế nước ta đã gia nhập tổ chức thương mại WTO, các dự án đầu tư vào nước ta tăng lên rất nhiều, do đó nhu cầu sử dụng đất cũng gia tăng nhanh chóng. Áp lực đối với quỹ đất để giao và cho thuê còn lại sẽ rất lớn. Về nguyên tắc thì tổng quỹ đất đai là không đổi, tuy nhiên quỹ đất cho từng mục đích sử dụng khác nhau là có thể thay đổi. Kết quả này có được là do Nhà nước ta cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng như quá trình chuyển đổi cơ cấu sử dụng đất ở nước ta hiện nay. Xu hướng biến chuyển dịch cơ cấu sử dụng đất đai hiện nay ở nước ta là sự biến động tăng cả về diện tích và tỷ trọng của nhóm đất phi nông nghiệp và sự biến động giảm của nhóm đất nông nghiệp. Năng suất lao động của ngành nông nghiệp tăng cũng như diện tích đất sử dụng cho mục đích nông nghiệp hiện nay vẫn còn rất nhiều sẽ là điều kiện đảm bảo cho quỹ đất nông nghiệp tuy giảm nhưng sản lượng của ngành ở mức ổn định. Điều này cũng đồng nghĩa với việc quỹ đất phi nông nghiệp sẽ được tăng lên và quỹ đất giành để giao và cho thuê làm dự án đầu tư cũng tăng lên. II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 2.1 Quy trình giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư Luật Đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ – CP quy định rõ các thủ tục giao và cho thuê đất. Đối với loại đất không cần giải phóng mặt bằng (đất trống) quy trình giao và cho thuê đất diễn ra nhanh chóng và tương đối dễ dàng cho các chủ đầu tư, tuy nhiên đất trống hiện nay không cón nhiều và công tác giao và cho thuê đất chủ yếu diễn ra đối với loại đất cần phải giải phóng mặt bằng. Quy trình giao và cho thuê đối với đất cần giải phóng mặt bằng để làm các dự án đầu tư bao gồm 3 giai đoạn: Giai đoạn xử lý hồ sơ xin giao, cho thuê đất: thời hạn cho giai đoạn này theo Luật Đất đai quy định là không quá 30 ngày. Trong giai đoạn này, các chủ dự án có nhu cầu sử dụng đất liên hệ với Sở Tài nguyên và Môi trường(STN&MT) để được giới thiệu địa điểm để nghiên cứu sử dụng đất. Sau khi được giới thiệu địa điểm và thoả mãn với địa điểm đó, chủ dự án có nhu cầu sử dụng đất cần lập 2 bộ hồ sơ để trình STN&MT gồm: đơn xin giao hoặc cho thuê đất, văn bản thoả thuận địa điểm, quyết định dự án đầu tư (đối với dự án đầu tư có nguồn vốn Nhà nước) hoặc giấy phép đầu tư (đối với dự án đầu tư nước ngoài) hoặc dự án đầu tư có kèm theo văn bản thẩm định về nhu cầu sử dụng đất của STN&MT (đối với dự án đầu tư không thuộc hai loại trên). Giai đoạn giải phóng mặt bằng: STN&MT thông báo cho UBND cấp quận, huyện để làm cơ sở cho việc lập phương án tổng thể về bồi thường, giải phóng mặt bằng để trình UBND tỉnh, thành phố thuộc trung ương xét duyệt. Sau khi được xét duyệt, UBND quận, huyện thông báo cho chủ sử dụng đất hiện thời biết về lý do thu hồi, thời gian thu hồi, kế hoạch di dời, phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Thông báo gửi trước 90 ngày đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp và trước 180 ngày đối với trường hợp thu hồi đất phi nông nghiệp. Trong thời gian gửi thông báo này và không được chậm quá 20 ngày tính đến ngày hết hạn thông báo, UBND quận, huyện có trách nhiệm trình phương án giải phóng mặt bằng và STN&MT có trách nhiệm trình quyết định thu hồi đất lên UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương trong vòng 15 ngày ra quyết định thu hồi đất, quyết định xét duyệt phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng. Trong vòng 30 ngày tiếp theo, UBND quận, huyện có trách nhiệm tổ chức thực hiện việc bồi thường, giải phóng mặt bằng trên thực địa để bàn giao cho chủ dự án. Sau khi hoàn tất việc bồi thường, giải phóng mặt bằng, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương sẽ quyết định giao hoặc cho thuê đất cho chủ dự án. Giai đoạn giao đất, cho thuê đất: thời hạn theo Luật quy định không quá 20 ngày. Các công việc của giai đoạn này diễn ra như sau: STN&MT thẩm tra hồ sơ và chỉ đạo Văn phòng đăng kí quyền sử dụng đất lập trích lục bản đồ địa chính để gửi lại STN&MT, sau đó gửi số liệu cho cơ quan thuế để xác định nghĩa vụ tài chính. STN&MT sau khi thẩm tra hồ sơ địa chính, xác minh thực địa, trình UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quyết định giao đất, cho thuê đất và cấp GCNQSDĐ. Thực trạng công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư hiện nay Một thực trạng rất đáng quan tâm hiện nay đối với công tác giao và cho thuê đất là tình trạng giao và cho thuê đất tràn lan để thực hiện các dự án đầu tư. Thực trạng này đang diễn ra ở khắp các địa phương trong cả nước. Điều này thể hiện ở việc các khâu thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư và năng lực tài chính của các chủ đầu tư chưa chặt chẽ, đây là một trong những nguyên nhân chủ yếu dẫn đến các “dự án treo”. Việc giao và cho thuê đất tràn lan cũng dẫn đến một hệ quả là chúng ta không thể quản lý tốt việc sử dụng đất của các dự án đầu tư, dẫn đến việc nhiều dự án sử dụng đất sai mục đích, chuyển mục đích sử dụng đất ngoài quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Việc giao và cho thuê đất quá dễ dàng như vậy cũng góp phần tạo điều kiện cho các chủ đầu tư lợi dụng để đầu cơ đất đai, không đầu tư vào đất để chờ chuyển nhượng cho các nhà đầu tư để ăn chênh lệch. Theo như đánh giá của một số nhà chuyên môn thì nếu chúng ta cứ giao và cho thuê đất như hiện nay mà không có tính toán thì chẳng mấy chốc quỹ đất đai sẽ hết. Rất nhiều địa phương với chủ trương phát triển kinh tế đã tiến hành giao và cho thuê đất càng nhiều càng tốt mà hoàn toàn không tính đến đất dự trữ cho tương lai. Đây là điều đáng phải bàn vì nếu đã sử dụng ở hiện tại chúng ta sẽ phải hy sinh cho tương lai. Việc giao và cho thuê tràn lan và thiếu tính toán cũng có thể làm mất cân đối ngành, lĩnh vực của địa phương, ví dụ như có nhiều dự án cùng đầu tư vào một lĩnh vực, hoặc khả năng sinh lời của dự án thấp,… Đây là những nguyên nhân trực tiếp làm cho đất đai không được sử dụng hiệu quả. III. ĐÁNH GIÁ KẾT QUẢ CỦA CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ 3.1 Một số kết quả đạt được Công tác giao và cho thuê đất thời gian qua đã đạt được rất nhiều kết quả tích cực. Các chính sách ưu đãi về giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư của Nhà nước ta cũng như của các địa phương đã tạo điều kiện cho các cá nhân, tổ chức tiếp cận với đất đai dễ dàng hơn. Các chủ đầu tư có thể tiếp cận thông tin và lựa chọn địa điểm xây dựng phù hợp nhất với dự án của mình. Đây cũng là một trong những điều kiện đảm bảo cho các chủ dự án thực hiện tốt dự án qua đó có thể nâng cao hiệu quả sử dụng đất. Thủ tục và quy trình giao và cho thuê đất đã được cải tiến, góp phần rút ngắn thời gian giao đất cho chủ dự án. So với trước đây, thủ tục giao và cho thuê đất đã được đơn giản hơn rất nhiều theo cơ chế “một cửa”, các STN&MT làm đầu mối tiếp nhận và trả hồ sơ, các chủ dự án xin giao đất, cho thuê đất không cần phải ôm hồ sơ chạy đi chạy lại giữa các sở ngành như trước đây. Điều này góp phần tiết kiệm thời gian cho cơ quan quản lý cũng như cho chủ dự án, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án đầu tư, do đó cũng làm cho đất đai được đưa vào sử dụng sớm hơn, tránh được hiện tượng đất đai bỏ hoang, gây lãng phí đất. Vì vậy có thể nói đất đai được sử dụng có hiệu quả hơn. 3.2 Những tồn tại và nguyên nhân 3.2.1 Những tồn tại a. Thủ tục hành chính liên quan đến đất còn phức tạp Mặc dù theo quy định của Luật Đất đai 2003, thời gian giải quyết một hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất kéo dài không quá 20 ngày đối với đất trống và không quá 40 ngày đối với đất chưa qua giải phóng mặt bằng nhưng trên thực tế thì chỉ có một nửa các hồ sơ xin giao đất, cho thuê đất được giải quyết đúng theo thời hạn này. Số còn lại mất trung bình 230 ngày và trải qua nhiều cơ quan có liên quan để được giải quyết việc xin giao đất, cho thuê đất (theo khảo sát của GTZ – tạp chí Bản tin Môi trường kinh doanh). b. Công tác giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng măc ảnh hưởng đến tiến độ giao đất cho các dự án Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng là vấn đề nan giải nhất hiện nay đối với cả các nhà quản lý đất đai và các chủ dự án. Công tác đền bù giải phóng mặt bằng còn nhiều vướng mắc chủ yếu là do khó khăn trong việc thoả thuận giá đền bù. Vấn đề này ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án, làm chậm tiến độ giao đất cho các dự án . c. Công tác quản lý đất sau khi giao và cho thuê còn lỏng lẻo Có thể nói việc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất đai sau khi giao và cho thuê chưa được quan tâm đúng mức. Rất nhiều những sai phạm trong sử dụng đất của các dự án đầu tư không được phát hiện như sử dụng đất sai mục đích, nhiều dự án được giao và cho thuê đất nhưng không đi vào triển khai thực hiện dự án, tình trạng “dự án treo”, đất đã giao bị bỏ hoang không sử dụng. Đất đã giao mà không quản lý có thể ví với việc “đem con bỏ chợ”, thanh tra và kiểm tra việc sử dụng đất của các dự án đầu tư một cách thường xuyên là biện pháp quản lý tốt nhất đối với đất đai nhằm làm cho đất đai được sử dụng một cách đúng đắn góp phần làm tăng hiệu quả sử dụng đất. d. Công tác thu hồi đất của các dự án “treo”, dự án không thực hiện đúng tiến độ vẫn còn nhiều vướng mắc Luật Đất đai 2003 và các nghị định của Chính phủ đã có quy định về việc thu hồi đất đối với các dự án đầu tư không sử dụng sau 12 tháng nhận đất ngoài thực địa hoặc chậm tiến độ 24 tháng. Tuy nhiên việc quản lý đối với việc thực hiện và tiến độ các dự án còn gặp nhiều khó khăn, mặt khác Nhà nước cũng chưa có chế tài đủ mạnh để thu hồi số đất đã giao hoặc cho thuê này. Vì vậy, tình trạng “dự án treo”, đất dự án bỏ hoang đang diễn ra vẫn là bài toán chưa có lời giải. 3.2.2 Nguyên nhân của những tồn tại Một, công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai đối với các cấp chính quyền địa phương và nhân dân chưa được thực hiện một cách sâu rộng và liên tục. Vì vậy, nhận thức về pháp luật đất đai của các tổ chức kinh tế và ngay cả đối với cán bộ địa chính ở các cấp còn hạn chế, ảnh hưởng tới công tác giao và cho thuê đất. Hai, hệ thống các quy định về giao và cho thuê đất không ổn định. Điều này thể hiện trong việc các chính sách, các quy định pháp luật về giao và cho thuê đất thường xuyên thay đổi, các văn bản luật, nghị định, thông tư, chỉ thị về quản lý đất đai thiếu tính đồng bộ, có sự mâu thuẫn và chồng chéo gây khó khăn trong công tác triển khai thực hiện các văn bản này, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác giao và cho thuê đất. Ba, sự phối hợp giữa các cơ quan, ban ngành vẫn còn rất hạn chế. Công tác giao và cho thuê đất là công tác có liên quan đến nhiều cơ quan và ban ngành như Bộ Kế hoạch và đầu tư, Bộ xây dựng, Bộ Giao thông vận tải, và nhiều Bộ ngành có liên quan khác. Một cơ quan thực hiện không tốt công việc của mình thì sẽ làm ảnh hưởng tới tiến độ chung của tất cả các cơ quan và ban ngành liên quan do đó ảnh hưởng đến kết quả của công tác giao và cho thuê đất. CHƯƠNG III: GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ I. QUAN ĐIỂM, MỤC TIÊU CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT Công tác giao và cho thuê đất là một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai, do đó, quan điểm và mục tiêu đối với công tác giao và cho thuê đất cũng bao gồm đầy đủ 5 nguyên tắc về quản lý đất đai như sau: 1.1 Đảm bảo sự tập trung thống nhất quản lý của Nhà nước Chúng ta cần đảm bảo tình tập trung thống nhất quản lý của Nhà nước trong công tác giao và cho thuê đất vì thực hiện nguyên tắc này sẽ bảo đảm mối quan hệ chặt chẽ và tối ưu giữa các hoạt động trong quá trình quản lý đất đai. Đảm bảo tính tập trung thống nhất của Nhà nước trong giao và cho thuê đất nói riêng và trong quản lý đất đai nói chung có nghĩa là chúng ta có một cơ quan chuyên làm nhiệm vụ quản lý đất đai, đó là Bộ Tài nguyên và Môi trường và các cơ quan quản lý được phân cấp ở địa phương. Tính tập trung thống nhất được thể hiện ở tính nhất quán về quan điểm chỉ đạo từ trung ương đến cơ sở, quản lý tập trung thống nhất bằng quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quản lý thống nhất bằng pháp luật. Trong công tác giao đất và cho thuê đất, quan điểm này được thực hiện như sau: các Sở TN&MT tập trung thống nhất giao và cho thuê đất đối với các tổ chức trong nước, các cá nhân và tổ chức nước ngoài sử dụng đất, còn các phòng TN&MT tập trung thống nhất giao và cho thuê đất đối với các cá nhân và hộ gia đình sử dụng đất. Đảm bảo sự tập trung thống nhất quản lý của Nhà nước là một trong những nguyên tắc góp phần làm tăng hiệu quả sử dụng đất. 1.2 Đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả Đất đai là tài nguyên, là tài sản quốc gia, là nguồn vốn của nền kinh tế vì vậy cần được sử dụng hiệu quả. Mặt khác, đất đai còn là một nguồn lực khan hiếm, bị giới hạn về mặt diện tích và nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng cao nên không chỉ đòi hỏi sử dụng hiệu quả mà còn phải sử dụng tiết kiệm. Đảm bảo nguyên tắc sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả trong công tác giao và cho thuê đất có nghĩa là thực hiện việc giao và cho thuê đất đúng đối tượng, đúng mục đích, theo đúng nhu cầu sử dụng đất. 1.3 Đảm bảo kết hợp hài hoà giữa các lợi ích Trong nền kinh tế, lợi ích là động lực để mọi cá nhân, tổ chức phát huy tính tích cực, chủ động của con người. Các lợi ích trong sử dụng đất đai bao gồm lợi ích của chủ đầu tư, lợi ích của Nhà nước và lợi ích của toàn xã hội. Về cơ bản, các lợi ích này là không thống nhất với nhau, đôi khi còn mâu thuẫn nhau vì vậy cần phải điều tiết lợi ích giữa các bên sao cho hợp lý để nhằm mục tiêu phát triển nền kinh tế. Mặt khác trong quan hệ sử dụng đất đai trong xã hội, ai cũng có lợi ích riêng của mình, họ cần có phương tiện để tồn tại và phát triển: cá nhân cần đất để sinh sống, sản xuất; các tổ chức cũng cần đất để làm mặt bằng kinh doanh,…Trong phần lớn các trường hợp thì lợi ích không chỉ liên quan đến một cá nhân cụ thể mà còn liên quan đến nhiều đối tượng khác, vì vậy đòi hỏi phải kết hợp hài hoà giữa các lợi ích; nếu không kết hợp hài hoà lợi ích giữa các bên thì sẽ dẫn đến mâu thuẫn về lợi ích dẫn đến sự bất ổn định trong xã hội. 1.4 Ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp Đối với bất kỳ quốc gia nào an toàn lương thực cũng là vấn đề được quan tâm, sự ổn định của quốc gia cũng gắn liền với an toàn lương thực. Để đảm bảo được an toàn lương thực, chúng ta cần quan tâm đến sản xuất nông nghiệp mà quan trọng nhất là cần phải ưu tiên bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp vì đất đai là tư liệu sản xuất quan trọng và không thể thay thế đối với ngành nông nghiệp. Quan điểm này được thực hiện trong công tác giao và cho thuê đất thông qua việc Nhà nước khuyến khích giao và cho thuê đất ở những khu vực đất chưa sử dụng, hạn chế việc giao và cho thuê đất làm các dự án khu dân cư và đô thị bằng quỹ đất nông nghiệp, ưu tiên đất màu mỡ cho sản xuất nông nghiệp và nghiêm cấm việc giao và cho thuê đất nông nghiệp có năng suất cao để đầu tư vào phát triển công nghiệp, dịch vụ và làm khu đô thị; khuyến khích các hoạt động khai hoang, đưa đất hoang vào sử dụng trong nông nghiệp. 1.5 Quản lý đảm bảo tính hệ thống và đồng bộ Tính hệ thống và đồng bộ trong công tác giao và cho thuê đất thể hiện ở việc ban hành các văn bản pháp luật như luật, nghị quyết, chỉ thị, thông tư,… về giao và cho thuê đât phải đảm bảo tính hệ thống và đồng bộ, không mâu thuẫn, không chồng chéo lên nhau. Tính hệ thống và đồng bộ còn được thể hiện trong việc giao và cho thuê đất phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương. II. ĐỊNH HƯỚNG CỦA NHÀ NƯỚC ĐỐI VỚI LĨNH VỰC ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN Đại hội Đảng Cộng sản Việt Nam lần thứ X đã đưa ra các định hướng phát triển kinh tế - xã hội đến năm 2010 ở nước ta trong đó có rất nhiều vấn đề liên quan đến định hướng đối với lĩnh vực đất đai và bất động sản. Trong tạp chí Bất động sản Nhà đất Việt Nam số ra ngày 25/4/2006 có trích đăng các định hướng của Nhà nước ta đối với lĩnh vực đất đai và bất động sản như sau: Hoàn chỉnh quy hoạch phát triển nông nghiệp và nông thôn Định hướng này thể hiện trong việc Nhà nước khuyến khích nông dân đóng góp quyền sử dụng đất và lao động của mình hợp tác với các doanh nghiệp, hợp tác xã, các chủ trang trại để phát triển sản xuất hàng hoá, ổn định và cải thiện đời sống; khuyến khích đầu tư nước ngoài vào nông nghiệp, nông thôn; tăng đầu tư ngân sách Nhà nước và đa dạng hoá các nguồn vốn để phát triển mạnh kết cấu hạ tầng nông thôn; ưu tiên nâng cấp và xây dựng mới các hệ thống thuỷ lợi đồng bộ; tiếp tục đầu tư phát triển giao thông nông thôn. Xây dựng hoàn chỉnh các quy hoạch phát triển nông nghiệp và nông thôn; tổ chức các chương trình xây dựng nông thôn mới nhằm xây dựng các làng, xã, ấp, bản có cuộc sống văn minh, sạch đẹp, gắn với việc hình thành các khu dân cư đô thị. Phát triển nhanh quỹ nhà đáp ứng nhu cầu nhà ở người lao động Hoàn chỉnh quy hoạch phát triển các khu, cụm, điểm công nghiệp trên cả nước; gắn việc phát triển sản xuất với bảo đảm nhà ở và các điều kiện sinh hoạt khác cho người lao động. Huy động các nguồn lực để xoá bỏ nhà ở dột nát, nhà ở tạm bợ cho người nghèo; phát triển nhanh quỹ nhà để đáp ứng cơ bản nhu cầu nhà ở cho công chức, viên chức, người lao động, sinh viên, học sinh, nhất là công nhân các khu công nghiệp, khu chế xuất. Tăng cường hợp tác liên kết, đưa ngành công nghiệp và xây dựng nước ta hội nhập vào khu vực và quốc tế, trước hết thông qua thu hút mạnh đầu tư và công nghệ của các công ty đa quốc gia tham gia phát triển công nghiệp và xây dựng ở Việt Nam. Từng bước hiện đại hệ thống kết cấu hạ tầng đô thị Nhà nước ưu tiên ngân sách và huy động các nguồn lực để đẩy nhanh việc xây dựng đồng bộ kết cấu hạ tầng trong từng vùng và trên cả nước. Trong đó, chú trọng các công trình quan trọng, thiết yếu và phát huy nhanh tác dụng. Khắc phục tình trạng đầu tư dàn trải, thất thoát, lãng phí. Tập trung huy động các nguồn lực để ưu tiên hoàn chỉnh một bước cơ bản kết cấu hạ tầng giao thông đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế – xã hội. Rà soát, bổ sung và nâng cao chất lượng quy hoạch; tiếp tục tổ chức thực hiện định hướng phát triển đô thị đến năm 2020, hình thành hệ thống đô thị phù hợp trên địa bàn cả nước; đặc biệt chú trọng phát triển các đô thị vừa và nhỏ; hạn chế tập trung dân cư vào số ít một thành phố lớn. Phát triển thị trường bất động sản Phát triển thị trường bất động sản bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất; bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển. Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương trong quản lý đất đai. Nhà nước điều tiết giá đất bằng quan hệ cung – cầu về đất đai thông qua các chính sách về thuế có liên quan đến đất đai. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống pháp luật về kinh doanh bất động sản. III. NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ CÔNG TÁC GIAO VÀ CHO THUÊ ĐẤT ĐỐI VỚI CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ Những giải pháp Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật về đất đai Công tác phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai phải được tiến hành một cách thường xuyên và liên tục với nội dung thiết thực và hình thức phù hợp với từng đối tượng. Để thực hiện tốt giải pháp này, các cơ quan thông tin đại chúng cần tuyên truyền, phổ biến pháp luật đất đai rộng rãi trong nhân dân ở khắp các vùng, miền trong cả nước. Nâng cao chất lượng công tác lập quy hoạch và thực hiện quy hoạch sử dụng đất Nâng cao chất lượng của công tác lập quy hoạch có nghĩa là chúng ta phải xây dựng được một hệ thống quy hoach và kế hoạc ổn định, chắc chắn, mang tính chiến lược lâu dài đáp ứng được yêu cầu của việc sử dụng đất và giải quyết vấn đề quy hoạch chồng chéo. Quy hoạch phải dưa trên nhu cầu sử dụng đất, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội của địa phương và khai thác được các lợi thế sãn có của địa phương. Cần công khai minh bạch các quy hoạch nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho các chủ dự án và người sử dụng đất tiếp cận với các thông tin về đất đai một cách dễ dàng nhất. Để thực hiện được giải pháp này, chúng ta cần có một đội ngũ các nhà làm quy hoạch có chuyên môn và kiến thức tốt, thêm vào đó phải chú trọng đầu tư kinh phí cho việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Mặt khác khuyến khích người sử dụng đất, các chủ dự án, các doanh nghiệp tham gia góp ý vào quá trình lập quy hoạc, kế hoạch sử dụng đất. Song song với các giải pháp trên cũng cần ban hành các nghị định, các văn bản hướng dẫn về công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để tháo gỡ vướng mắc trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng, thực hiện quy hoạch. Giải pháp về tổ chức thực hiện giao và cho thuê đất Nâng cao chất lượng của công tác thẩm định dự án đầu tư có sử dụng đất Thẩm định dự án là một bước trong quy trình giao và cho thuê đất có ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định giao và cho thuê đất. Thông qua công tác thẩm định chúng ta sẽ đánh giá được hiệu quả sử dụng đất của dự án đầu tư, đồng thời lựa chọn được dự án sử dụng nguồn lực tốt nhất và loại bỏ những dự án không hiệu quả hoặc tạo ra hiệu quả thấp. Vì kết quả của công tác thẩm định là cơ sở để ra quyết định giao, cho thuê đất nên yêu cầu của công tác thẩm định là tính trung thực và khách quan trong phân tích và đánh giá. Lựa chọn, đánh giá kỹ năng lực của chủ dự án Năng lực của chủ dự án là điều kiện để thực hiện thành công các dự án đầu tư, điều này cũng đồng nghĩa với việc nếu năng lực của chủ dự án tốt thì sau khi được giao và cho thuê đất, dự án sẽ nhanh chóng được triển khai và đi vào thực hiện, đất đai được sử dụng tốt hơn do đó hiệu quả sử dụng đất tăng lên. Hiện nay chưa có một tiêu chuẩn cụ thể nào để đánh giá năng lực của các chủ dự án, chúng ta mới chỉ dựa vào nguồn vốn của chủ dự án, nhưng đây chưa phải là một giải pháp tối ưu. Cần xây dựng một hệ thống đầy đủ các tiêu chí để đánh giá năng lực của chủ dự án như: kinh nghiệm của chủ dự án, công nghệ, con người và tiềm lực tài chính,… Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các dự án đầu tư Uỷ ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương có trách nhiệm chỉ đạo thường xuyên công tác kiểm tra, thanh tra việc chấp hành pháp luật đất đai, và coi đây là nhiệm vụ đặc biệt quan trọng của công tác quản lý Nhà nước về đất đai của chính quyền các cấp ở địa phương. Thông qua việc thanh tra, kiểm tra việc sử dụng đất của các dự án đầu tư, phát hiện các sai phạm trong sử dụng đất để có biện pháp xử lý kịp thời các sai phạm. Nâng cao năng lực cán bộ Nếu các giải pháp ở trên mang tính chính sách thì giải pháp về mặt con người, không có cán bộ có năng lực, có trình độ chuyên môn tốt thì dù chúng ta có thực hiện các biện pháp trên tốt đến đâu thì kết quả cũng không như mong muốn. Để nâng cao năng lực cho cán bộ làm công tác quản lý đất đai cần tăng cường công tác đào tạo cán bộ, đồng thời phổ biến cho cán bộ quản lý các văn bản pháp luật mới để họ nắm bắt đúng tinh thần của các văn bản đó từ đó áp dụng các văn bản đó vào thực tiễn một cách đúng đắn nhất. Cần quan tâm tới việc giám sát, uốn nắn cán bộ trong việc thực hiện các thủ tục hành chính, có tiêu chí đánh giá năng lực cán bộ quản lý để đánh giá thường xuyên để phát hiện các sai phạm trong quản lý của các cán bộ địa chính, kịp thời kiểm điểm và chấn chỉnh họ. Kiên quyết xử lý các cán bộ cố tình làm sai hoặc có những hành vi gây phiền hà, nhũng nhiễu trong thực hiện các thủ tục hành chính. 3.1.5 Tạo điều kiện để người dân tham gia giám sát các dự án đầu tư Thanh tra, kiểm tra là một trong những công tác của giao và cho thuê đất. Tuy nhiên, nếu chỉ giao phó việc thanh tra, kiểm tra cho cơ quan quản lý đất đai thôi thì chưa đủ. Lý do là sự hạn chế về mặt số lượng. Do đó, nếu chỉ có sự kiểm tra của cơ quan quản lý đất đai thì chúng ta sẽ khó phát hiện được các vi phạm trong sử dụng đất của các dự án. Vì vậy, cần khuyến khích và tạo điều kiện cho người dân tham gia vào giám sát việc sử dụng đất của các dự án đầu tư, khuyến khích họ phản ánh ý kiến, các bất cập trong sử dụng đất của các dự án. Nhân dân là một đội ngũ đông đảo, nếu sử đụng được đội ngũ này vào công tác giám sát thì nó sẽ tạo điều kiện cho cơ quan quản lý đất đai quản lý tốt. Cần thường xuyên lắng nghe ý kiến phản ánh của nhân dân, tuyên truyền pháp luật đất đai đến từng người dân cho người dân thấy được quyền lợi và nghĩa vụ của họ đối với việc sử dụng đất đai và khuyến khích họ nói lên tiếng nói của mình là cách tốt nhất để người dân tham gia vào công việc quản lý đất đai. Kiến nghị 3.2.1 Cần tiếp tục hoàn thiện các chính sách pháp luật về đất đai và công tác giao và cho thuê đất Các cơ quan chức năng tiến hành rà soát, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện các văn bản quy định, hướng dẫn cụ thể về quản lý đất đai, cũng như về công tác giao và cho thuê đất. Hoàn thiện các chính sách pháp luật trong công tác bồi thường, hỗ trợ tái định cư, nhằm ổn định sản xuất, đời sống của nhân dân, tạo điều kiện đẩy nhanh tiến độ triển khai các dự án đầu tư. 3.2.2 Cần tiếp tục hoàn thiện chiến lược phát triển ngành địa chính Bất kỳ một chiến lược nào cũng Cần có một chiến lược cụ thể để phát triển ngành địa chính một cách lâu dài. Khi có chiến lược phát triển ngành sẽ có phương hướng và biện pháp cụ thể để thực hiện thành công các chiến lược đã đề ra. Công tác giao và cho thuê đất nói riêng và các công tác quản lý khác của ngành địa chính lấy chiến lược phát triển ngành làm cơ sở để hoạch định ra các định hướng và các biện pháp để thực hiện. Vì vậy, hoàn thiện chiến lược phát triển ngành địa chính là một trong những yêu cầu căn bản để tránh những lệch lạc trong công tác quản lý đất nói chung và công tác giao và cho thuê đất nói riêng. KẾT LUẬN Công tác giao và cho thuê đất là một trong các nội dung của quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác này có ảnh hưởng và tác động rất nhiều tới đời sống kinh tế - xã hội của nước ta. Trong điều kiện nước ta hiện nay, công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư đóng một vai trò quan trọng trong sự phát triển của nền kinh tế. Cơ sở cho công tác này chính là Luật Đất đai 2003 và các văn bản dưới luật. Quản lý tốt công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư không chỉ giúp Nhà nước quản lý tốt quỹ đất đai của mình mà còn còn giúp cho việc sử dụng đất có hiệu quả hơn. Trong phạm vi nghiên cứu của mình, em muốn chỉ ra những vấn đề chung nhất của công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ở nước ta hiện nay. Làm rõ các khái niệm và bản chất của giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư. Vấn đề quan trọng nhất mà đề án này hướng đến là tầm quan trọng và thực trạng giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư ở nước ta hiện nay, những kết quả đã đạt được và những tồn tại cần giải quyết. Trên cơ sở này đề án đưa ra các giải pháp chung nhằm tăng cường quản lý công tác giao và cho thuê đất đối với các dự án đầu tư. Các giải pháp chung này bao gồm: Một, tăng cường phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai đến từng người dân. Hai, giải pháp về công tác tổ chức thực hiện giao và cho thuê đất. Công tác này cần chú trọng đến 3 vấn đề là: chất lượng của công tác thẩm định dự án, năng lực của chủ dự án và công tác thanh tra, kiểm tra sử dụng đất đã giao và cho thuê. Ba, nâng cao chất lượng của công tác lập quy hoạch. Bốn, giải pháp về nâng cao năng lực của đội ngũ cán bộ địa chính. Năm, tạo điều kiện để người dân tham gia vào công tác giám sát sử dụng đất đai. Những kiến nghị với Nhà nước nhằm tăng cường công tác quản lý giao và cho thuê đất đó là: Thứ nhất, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai nói chung và công tác giao và cho thuê đất nói riêng. Thứ hai, Nhà nước cũng cần hoàn thiện chiến lược lâu dài để phát triển ngành địa chính. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Các văn bản pháp lý Luất Đất đai 2003; Luật Đầu tư 2005; Nghị định 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai; 2. Tài liệu tham khảo Luận án tiến sỹ kinh tế, Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh bất động sản ở Việt Nam, mã số 5.02.05, 2006; PGS. TS. Ngô Đức Cát, Giáo trình Kinh tế Tài nguyên Đất, NXB Nông nghiệp, 2000; PGS.TS. Nguyễn Bạch Nguyệt, Giáo trình Lập dự án đầu tư, NXB Thống kê, 2005; PGS. TSKH Lê Đình Thắng – ThS. Đỗ Đức Đôi, Giáo trình đăng ký – Thống kê đất đai, NXB Chính trị quốc gia, 2000; Tạp chí Bất động sản Nhà đất Việt Nam số ra ngày 25/4/2006; Tạp chí Bản tin Môi trường kinh doanh số 19 (22) tháng 4/2007; TS. Hoàng Văn Cường – TS. Nguyễn Minh Ngọc – TS. Nguyễn Thế Phán – ThS. Vũ Thị Thảo, Thị trường bất động sản, NXB Xây dựng, 2006; Tổng cục thống kê, Niên giám thống kê năm 2006, Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ X, NXB Chính trị quốc gia, 2006;