Thủ tục hành chính liên quan đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất

LỜI NÓI ĐẦU Vừa qua, Chính phủ và các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã ban hành nhiều văn bản hướng dẫn thi hành và cụ thể hoá các qui định của Luật đất đai , Bộ Luật dân sự về thủ tục chuyển quyền sử dụng đất . Đây là những qui định có ý nghĩa rất quan trọng đối với đời sống xã hội của đất nước ta trong thời đại công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, liên quan đến quyền và lợi ích của Nhà nước , của các tổ chức và của công dân . Theo Luật đất đai năm 1993 ( đã sửa đổi bổ sung năm 1998 và năm 2001). Đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quí giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt , là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống , là địa bàn phân bố các khu dân cư , xây dựng các cơ sở kinh tế , văn hoá, xã hội , an ninh và quốc phòng ; Trải qua nhiều thế hệ , nhân dân ta đã tốn bao công sức , xương máu mới tạo lập , bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay ; Chính vì đất đai có tầm quan trọng như vậy nên nhu cầu tìm hiểu về các thủ tục hành chính liên quan đến vấn đề này là nhu cầu tất yếu của tất cả các đối tượng có nhu cầu sử dụng đất đai từ các tổ chức , đơn vị , cho đến các cá nhân, hộ gia đình . CÁC CĂN CỨ PHÁP LÍ : Bộ luật dân sự dân sự năm 1995 (trích phần thứ năm) : Những qui định về chuyển quyền sử dụng đất . Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi , chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại , thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp , góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thông tư số 1417/1999/tiền tệ- TCĐC ngày 18-9-1999 của Tổng cục địa chính : Hướng dẫn thực thi hành Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi , chuyển nhượng , cho thuê, cho thuê lại, thừa kế quyền sử dụng đất và thế chấp , góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất và thế chấp , góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Thông tư số 1883/2001/tiền tệ- TCĐC ngày 12-11-2001 của tổng cục địa chính : Hướng dẫn mẫu các hợp đồng để thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Các thông tư hướng dẫn , thông tư liên tịch khác. PHẦN MỘT NHỮNG QUI ĐỊNH CHUNG 1/ Căn cứ xác lập quyền sử dụng đất : Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lí . Quyền sử dụng đất của cá nhân , hộ gia đình được xác lập do Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất . Quyền sử dụng đất của cá nhân , hộ gia đình cũng được xác lập do người khác chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với qui định của Bộ luật dân sự năm 1995. 2/ Hình thức chuyển quyền sử dụng đất : Việc chuỷển đổi ,chuyển nhượng , cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất theo qui định của Pháp luật được thực hiện thông qua hợp đồng. Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất được thực hiện tại các điều từ 738 đến 744 của Bộ luật dân sự năm 1995 và điều chỉnh theo luật đất đai . 3/ Thủ tục chuyển quyền sử dụng đất : Việc chuyển quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng kí tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. 4/ Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất : Hộ gia đình , cá nhân có quyền chuyển quyền sử dụng đất cho người khác khi có đủ các điều kiện sau đây: Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp theo qui định của pháp luật về đất đai: Trong thời hạn còn được sử dụng đất. Được phép chuyển quyền sử dụng đất theo qui định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai . Đất không có tranh chấp . 5/ Nguyên tắc chuyển quyền sử dụng đất : Chỉ người sử dụng đất mà pháp luật cho phép chuyển quyền sử dụng đất mới có quyền chuyển quyền sử dụng đất . Khi chuyển quyền sử dụng đất , các bên có quyền thoả thuận về nội dung của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phù hợp với qui định của Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai Bên nhận chuyển quyền sử dụng đất phải sử dụng đất đúng mục đích , đúng thời hạn ghi trong quyết định giao đất cho hộ gia đình , cá nhân của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và phù hợp với quy hoạch tại địa phuơng đó ; Phải có diện tích đất đang sử dụng dưới hạn mức ,phải bảo vệ , cải tạo , bồi bổ làm tăng khả năng sinh lợi của đất; phải bảo vệ môi trường , không làm tổn hại đến quyền , lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất liền kề và xung quanh. 5/ Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất: Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm được đăng kí quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền. 6/ Hậu quả của việc chuyển quyền sử dụng đất trái pháp luật : Trong trường hợp hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất vi phạm các điều kiện nội dung ,hình thức chuyển quyền sử dụng đất do pháp luật về đất đai thì hợp đồng đó vô hiệu ; người vi phạm bị xử lí theo qui định của pháp luật .Đất có thể bị thu hồi , tài sản giao dịch và hoa lợi thu về có thể bị tịch thu theo qui định của pháp luật. Người nào lợi dụng chức vụ, quyền hạn hoặc vượt quá quyền hạn cho phép chuyển quyền , chuyển mục đích sử dụng đất trái với pháp luật thì bị xử lí theo qui định của pháp luật . PHẦN HAI CÁC VẤN ĐỀ LIÊN QUAN ĐẾN CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI HỘ GIA ĐÌNH , CÁ NHÂN 1/ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân: 1. Hộ gia đình , cá nhân sử dụng đất nông nghiệp , đất lâm nghiệp để trồng rừng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây: Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc để sc kinh doanh ; Chuyển sang làm nghề khác ; 2. Hộ gia đình , cá nhân sử dụng đất ở , đất chuyên dùng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển đi nơi hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất đó . 3. Hộ gia đình , cá nhân được Nhà nước cho thuê đất mà đã trả tiền thuê đất cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho thuê. 2 / Điều kiện nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp : Hộ gia đình , các nhân nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp phải có các điều kiện sau đây: 1. Có nhu cầu sử dụng đất; 2. Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo qui định của pháp luật về đất đai Trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất lúa nước thì người nhận chuyển nhượng phải là hộ gia đình , cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp. Đối với hộ gia đình nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất vượt hạn mức đó phải là chuyển sang thuê đất theo qui định tại điểm 1 khoản 5 Điều 1 của Luật sửa đổi , bổ sung một số điều của Luật đất đai . 3/ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm : 1. Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Mẫu số 02 ban hành kèm với Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29-3-1999. 2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( bản sao có công nhận của công chứng Nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã , phường, thị trấn 3. Sơ đồ thửa đất (trích lục bản đồ thửa đất hoặc trích đo trên thực địa). 4.Chứng từ nộp tiền thuê đất. 4/ Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất : ' Trong thời hạn 03 ngày , kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ do Phòng địa chính trình Uỷ ban nhân dân quận , huyện , thị xã ,thành phố thuộc tỉnh hoàn thành việc xác nhận được chuyển nhượng vào mục 2 Phần II ( phần ghi của cơ quan Nhà nước ) của Bản hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất . Sau khi được Uỷ ban nhân dân quận huyện thị xã thành phố thuộc tỉnh xác nhận xác nhận được chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật . Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất và lệ phí trước bạ , Phòng địa chính vào sổ theo dõi biến động đất đai và trả hồ sơ cho các bên , Bên nhận chuyển nhượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật . ĐỐI VỚI TỔ CHỨC 1/ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất của tổ chức kinh tế Tổ chức kinh tế được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây: Đất do Nhà nước giao có thu tiền sử dụng . Đất do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp . Đất do Nhà nước cho thuê mà đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian thuê hoặc đã trả trước tiền thuê cho nhiều năm mà thời hạn thuê đất đã được trả tiền còn lại ít nhất là 05 năm . 2/ Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm có : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo mẫu số 02 ban hành cùng Nghị định nàu . Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trích lục bản đồ thửa đất chuyển nhượng . Chứng từ nộp tiền sử dụng đất ,tiền thuê đất ( bản sao có chứng nhận của công chứng Nhà nước ) 3/Trình tự thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp tại Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất tỉnh , thành phố trực thuộc Trung ương. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ ,Sở Địa chính hoặcSở Địa chính - Nhà đất thẩm tra hồ sơ , xác nhận vào mục 4 phần II ( Phần ghi của cơ quan Nhà nước ) của bản hợp đồng chuyển nhượng cho trường hợp được chuyển nhượng ; nếu không được chuyển nhượng thì trả lại hồ sơ và thông báo cho tổ chức biết lý do không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất thông báo cho bên chuyển nhượng nộp thuế chuyển quyền quyền sử dụng đất, bên nhận chuyển nhượng nộp lệ phí trước bạ theo qui định của pháp luật . Sau khi các bên đã nộp xong thuế chuyển quyền sử dụng đất , lệ phí trước bạ , Sở Địa chính hoặc Sở Địa chính - Nhà đất trình Uỷ ban nhân dân tỉnh , thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đăng kí quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân xã ,phường thị trấn nơi có đất đó. PHẦN BA HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 1/ Khái niệm : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thoả thuận giữa các bên tuân theo các điều kiện , nội dung , hình thức chuyển quyền sử dụng đất được Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai qui định , theo đó người sử dụng đất ( gọi là bên chuyển quyền sử dụng đất) chuyển giao đất và quyền sử dụng đất cho người được chuyển nhượng ( gọi là bên nhận quyền sử dụng đất ) , còn được chuyển nhượng trả tiền cho người chuyển nhượng . 2/ Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Hộ gia đình , cá nhân sử dụng đất nông nghiệp , đất lâm nghiệp để trồng rừng được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có một trong các điều kiện sau đây: Chuyển đến nơi cư trú khác để sinh sống hoặc sản xuất , kinh doanh ; Chuyển sang làm nghề khác; Không còn hoặc không có khả năng trực tiếp lao động . Hộ gia đình , cá nhân sử dụng đất ở được chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi chuyển đi nơi khác hoặc không còn nhu cầu sử dụng đất ở đó . 3/ Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản . Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được phép của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền , phải được làm thủ tục và đăng kí tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo qui định của pháp luật về đất đai . 4/Nội dung chủ yếu của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất : Họ , tên, địa chỉ của các bên ; Lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ; Quyền , nghĩa vụ của các bên ; Loại đất , hạng đất , diện tích , vị trí , ranh giới và tình trạng đất; Thời hạn sử dụng đất còn lại của bên nhận quyền ; Giá chuyển nhượng Phương thức , thời hạn thanh toán ; Quyền của người thứ ba đối với đất chuyển nhượng , nếu có ; Trách nhiệm của mỗi bên khi xảy ra vi phạm hợp đồng . 5/ Nghĩa vụ của bên chuyển quyền sử dụng đất Bên chuyển quyền sử dụng đất có các nghĩa vụ sau đây : Xin phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo qui định của pháp luật về đất đai ; Chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời hạn được giao. Chuyển giao đất cho bên nhận quyền sử dụng đất đủ diện tích , đúng hạng đất , đúng loại đất , đúng vị trí , đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng và các giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất ; Báo cho bên nhận quyền sử dụng đất về quyền của người thứ ba đối với quyền sử dụng đất được chuyển nhượng , nếu có ; Nộp thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trừ trường hợp pháp luật có qui định khác . 6/Quyền của bên chuyển quyền sử dụng đất : Được nhận tiền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ; nếu bên nhận quyền sử dụng đất chậm trả tiền , thì áp dụng theo qui định tại khoản 2 Điều 313 của Bộ luật dân sự . Huỷ bỏ hợp đồng và yêu cầu bồi thường thiệt hại , nếu bên nhận quyền sử dụng đất trả tiền chuyển nhượng không đúng thời hạn hoặc không đầy đủ . 7/ Điều kiện của người được chuyển nhượng quyền sử dụng đất Có nhu cầu sử dụng đất . Chưa có đất hoặc đang sử dụng đất dưới hạn mức theo qui định pháp luật về đất đai và nếu sau khi nhận quyền sử dụng đất , thì đất sử dụng không vượt quá hạn mức đối với từng loại đất . 8/ Nghĩa vụ của bên nhận quyền sử dụng đất Trả đủ tiền , đúng thời hạn và đúng phương thức đã thoả thuận cho bên chuyển quyền sử dụng đất. Đăng kí quyền sử dụng đất tại Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền . Thực hiện các nghĩa vụ khác theo qui định của Luât đất đai. Bảo đảm của bên thứ ba về việc sử dụng đất. 9/ Quyền của bên nhận quyền sử dụng đất : Yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao cho mình toàn bộ giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất. Yêu cầu bên chuyển quyền sử dụng đất giao đất đủ diện tích, đúng hạng đất , đúng loại đất , đúng vị trí , đúng tình trạng như đã thoả thuận trong hợp đồng ; Được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất được chuyển nhượng . Được sử dụng đất đúng mục đích , đúng thời hạn. 10/ Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất: HỢP ĐỒNG SỐ:…CN CỘNG HOÀ XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM ĐỘC LẬP - TỰ DO - HẠNH PHÚC ------------ HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT ( Mẫu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã ban hành kèm theo Thông tư số 1883/ 2001/TT- TCĐC ngày 12-11-2001) I.PHẦN GHI CỦA CÁC BÊN 1. Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ông ( bà ) : Tuổi - Nghề nghiệp : - Hộ khẩu thường trú: 2. Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất Ông ( bà ) : Tuổi - Nghề nghiệp : - Hộ khẩu thường trú: Hoặc Ông(bà ) : - Đại diện cho ( đối với tổ chức ) : - Địa chỉ : - Số điện thoại : Fax (nếu có ). Thửa đất chuyển nhượng - Diện tích đất chuyển nhượng : m2 - Loại đất : Hạng dất (nếu có ) - Thửa số: - Tờ bản đồ số : - Thời hạn sử dụng đất còn lại : - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số: do…………..cấp ngày….... tháng …..năm….. Tài sản gắn liền với đất (nếu có ) : 3. Hai bên nhất trí thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo các cam kết sau đây: - Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bằng số ) : (bằng chữ) - Giá chuyển nhượng tài sản (nhà ở , công trình , vật kiến trúc, cây lâu năm và tài sản khác có trên đất ) ( bằng số ) ( bằng chữ ) - Tổng giá trị chuyển nhượng ( bằng số ) (bằng chữ ) - Thời điểm thanh toán : - Phương thức thanh toán: - Bên chuyển nhượng phải chuyển giao đủ diện tích, đúng hiện trành vầ các giấy tờ liên quan đến thửa đất chuyển nhượng và các tài sản kèm theo cho bên nhận chuyển nhượng khi hợp đồng này có hiệu lực ; - Bên chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất ( nếu không có thoả thuận khác), tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ ghi nợ trước đây ( nếu có ) , lệ phí địa chính theo qui định của pháp luật ; - Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải trả đủ tiền, đúng thời điểm và phương thức thanh toán đã cam kết ; - Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nộp lệ phí trước bạ . 4. Các cam kết khác - Bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất xin cam đoan thửa đất có nguồn gốc hợp pháp , hiện tại không có tranh chấp , không thế chấp , không bảo lãnh ,không góp vốn ( Trừ trường họp các bên có thoả thuận ). Nếu có gì man trá trong việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chúng tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật . - Bên nào không thực hiện những nội dung đã thoả thuận và cam kết nói trên thì bên đó phải bồi thường cho việc vi phạm hợp đồng gây ra theo qui định của pháp luật . - Các cam kết khác : Hợp đồng này lập tại ……………ngày …….tháng ……năm thành …….bản và có giá trị như nhau và có hiệu lực kể từ ngày được Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền dưới đây xác nhận được chuyển nhượng . Đại diện bên Đại diện bên nhận chuyển nhượng QSDĐ chuyển nhượng QSDĐ (Ghi rõ họ tên, chữ ký) (Ghi rõ họ tên, chữ ký, dấu nếu có ) II. PHẦN GHI CỦA CƠ QUAN NHÀ NƯỚC Nội dung xác nhận của cơ quan Địa chính , Uỷ ban nhân dân cấp huyện nơi có đất chuyển nhượng : - Về giấy tờ sử dụng đất: - Về hiện trạng thửa đất : Chủ sử dụng đất : Loại đất : Diện tích : Thuộc tờ bản đồ số : Số thửa đất : Đất sử dụng ổn định , không có tranh chấp : - Về điều kiện chuyển nhượng : thuộc trường hợp được chuyển nhượng quyền sử dụng đất quy định tại khoản …… Điều 8, Điều 9 ( nếu chuyển nhượng đất nông nghiệp ) của Nghị định số 17/1999/NĐ-Chính phủ ngày 29-3-1999 của Chính phủ . …, ngày ….tháng…năm200… Cơ quan địa chính cấp huyện (Ghi rõ họ tên ,ký và đóng dấu ) …, ngày ….tháng…năm200… TM. Uỷ ban nhân dân … ( Ghi rõ họ tên, ký và đóng dấu ) 11/Sơ đồ trình bày trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với tổ chức : Nộp hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Sở Địa chính - Nhà đất thẩm tra hồ sơ Sở Địa chính Nhà đất thông báo TRƯỜNG ĐẠI HỌC DÂN LẬP PHƯƠNG ĐÔNG KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH Tiểu luận THỦ TỤC HÀNH CHÍNH LIÊN QUAN ĐẾN VẤN ĐỀ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT