Thủ tục về việc cấp giấy chứng nhận quyền sủ dụng đất

Dàn ý Mở bài. Tìm hiểu vấn đề Việc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này sẽ được giải quyết như thế nào? Căn cứ vài những văn bản pháp lý nào để giải quyết. Trong vụ việc này, ai đúng ai sai? Vì sao ? Tranh chấp về GCNQSDĐ xảy ra trước ngày 1/7/ 2004 thì giải quyết ntn? Tranh chấp về cấp GCNQSDĐ xảy ra sau ngày 01/07/2004 thì giải quyết ntn? Tư vấn giúp ông B và ông D để bảo vệ quyền có lối đi chung Kết luận Bài làm Mở bài. Đất đai là yếu tố chủ yếu tạo nên bề mặt của quả đất được ranh giới bởi đường biên giới quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, là nền tảng để xây dựng các ngành kinh tế quốc dân, khu dân cư đô thị và nông thôn. Chính vì vậy, trong thực tế thường xuất hiện những mâu thuẫn và làm phát sinh các tranh chấp về đất đai, mà điển hình là tranh chấp về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .Sau đây là tình huống liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Năm 2004, ông A chuyển nhượng quyền sử dụng 140m2 đất (QSDĐ) cho ông B và ông D (mỗi ông 70m2). Ngoài diện tích đất chuyển nhượng, ông A có để thêm một phần đất làm ngõ đi chung cho cả 3 gia đình. Diện tích đất được sử dụng làm ngõ đi chung được ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ)., không hộ nào được lấn chiếm sử dụng riêng và được UBND xã xác nhận. Gia đình ông B và ông D đã làm nhà và đi lại ở ngõ chung này. Năm 2010, Nhà nước xây dựng một con đường chạy đi ngang qua mặt tiền nhà ông B và ông D; vì vậy, ông A đòi lại ngõ đi chung này và làm đơn đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) đối với diện tích đất ông A đang sử dụng và diện tích ngõ đi chung của ba gia đình:Ông A,ông B, ông D. Tìm hiểu vấn đề Việc cấp GCNQSDĐ trong trường hợp này sẽ được giải quyết ntn? Căn cứ vào những văn bản pháp lý nào để giải quyết? * Trong vụ việc này, việc cấp GCNQSDĐ sẽ được giải quyết theo hai trường hợp cụ thể sau: - Trường hợp thứ nhất: Nếu ông A thỏa thuận được bằng văn bản với ông B và ông D về phần đất làm ngõ đi chung ấy, có nghĩa là không xảy ra tranh chấp giữa hai bên thì ông A có quyền được cấp GCNQSDĐ theo Khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003. - Trường hợp thứ hai: Nếu ông A không thỏa thuận được với ông B và ông D mà xảy ra tranh chấp, cần sự can thiệp của chính quyền thì ông A sẽ không được cấp GCNQSDĐ theo Khoản 1 Điều 50 Luật đất đai năm 2003. * Để giải quyết được việc cấp GCNQSDĐ trong vụ việc này thì chúng ta phải căn cứ vào các văn bản pháp lý. Cụ thể: - Căn cứ vào Luật đất đai 2003: Khoản 1 và khoản 2 Điều 48 Luật đất đai 2003 quy định về "cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất." Điểm d, khoản 2 Điều 41 Luật đất đai 2003 quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: "...2. Nhà nước không cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp sau: ...d. Người đang sử dụng đất mà không đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 và Điều 51 của Luật Đất đai..." Điều 50 Luật đất đai năm 2003 về "cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình cá nhân, cộng đồng dân cư đang sử dụng đất": Khoản 1 quy định: "Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và không phải nộp tiền sử dụng đất:…” - Căn cứ vào Điều 275, 214 và Điều 217 Bộ luật dân sự năm 2003: Điều 214 về sở hữu chung: "Sở hữu chung là sở hữu của nhiều chủ sở hữu đối với tài sản. Sở hữu chung bao gồm sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất. Tài sản thuộc hình thức sở hữu chung là tài sản chung." Điều 217 về sở hữu chung hợp nhất: "1. Sở hữu chung hợp nhất là sở hữu chung mà trong đó phần quyền sở hữu của mỗi chủ sở hữu chung không được xác định đối với tài sản chung. Sở hữu chung hợp nhất bao gồm sở hữu chung hợp nhất có thể phân chia và sở hữu chung hợp nhất không phân chia. 2. Các chủ sở hữu chung hợp nhất có quyền, nghĩa vụ ngang nhau đối với tài sản thuộc sở hữu chung." Trong vụ việc này, ai đúng, ai sai ? Vì sao ? - Trong vụ việc này, Ông A sai, ông B và ông D đúng. Năm 2004, ông A chuyển nhượng quyền sử dụng đất 140m2 đất cho ông B và ông D (mỗi ông 70m2). Khi đó ông A phải có để thêm một phần đất làm ngõ đi chung cho cả 3 gia đình theo điều 275 Luật dân sự 2005: “1. Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc bởi các bất động sản của các chủ sở hữu khác mà không có lối đi ra, có quyền yêu cầu một trong những chủ sở hữu bất động sản liền kề dành cho mình một lối đi ra đến đường công cộng; người được yêu cầu có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó. Người được dành lối đi phải đền bù cho chủ sở hữu bất động sản liền kề, nếu không có thoả thuận khác. Lối đi được mở trên bất động sản liền kề nào mà được coi là thuận tiện và hợp lý nhất, có tính đến đặc điểm cụ thể của địa điểm, lợi ích của bất động sản bị vây bọc và thiệt hại gây ra là ít nhất cho bất động sản có mở lối đi. 2. Vị trí, giới hạn chiều dài, chiều rộng, chiều cao của lối đi do các bên thoả thuận, bảo đảm thuận tiện cho việc đi lại và ít gây phiền hà cho các bên; nếu có tranh chấp về lối đi thì có quyền yêu cầu cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác định. 3. Trong trường hợp bất động sản được chia thành nhiều phần cho các chủ sở hữu, chủ sử dụng khác nhau thì khi chia phải dành lối đi cần thiết cho người phía trong theo quy định tại khoản 2 Điều này mà không có đền bù” Hai bên đã có sự thỏa thuận theo các điều kiện, nội dung, hình thức chuyển quyền sử dụng đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng. Trong tình huống có nêu diện tích được sử dụng làm ngõ đi chung có ghi rõ trong hợp đồng chuyển nhượng không hộ nào được lấn chiếm sử dụng riêng, được cơ quan nhà nước có thẩm quyền là Ủy ban nhân dân xã xác nhận nhưng tình huống cũng nêu ông A chuyển nhượng quyền sử dụng 140m2 đất cho ông B và ông D, mỗi ông 70 m2, như vậy diện tích làm ngõ đi chung không phải là đối tượng chính của hợp đồng. Vì thế, phần đất làm ngõ đi chung không nằm trong phần đất chuyển nhượng cho ông B và ông D nên nó vẫn thuộc quyền sở hữu của ông A. Tuy nhiên, ông A đã cam kết về việc sử dụng ngõ đi chung trong hợp đồng chuyển nhượng có xác nhận của UBND phường thì phải tôn trọng cam kết này. Việc đòi lại là không hợp lý, hợp pháp. Như vậy, trong vụ việc này, ông A đòi lại ngõ đi chung là sai. Trong trường hợp này, nếu ông A muốn đòi lại ngõ đi chung này cần phải được sự đồng ý của B và D để sửa lại hợp đồng, thứ hai là do nhà nước đã mở đường chạy ngang qua mặt tiền nhà ông B, ông D nên ông B và ông D giờ còn có thể sử dụng con đường mà nhà nước mới mở để làm lối đi, không nhất thiết phải sử dụng ngõ đi chung. Tranh chấp về GCNQSDĐ xảy ra trước ngày 1/7/2004 thì giải quyết như thế nào ? Tranh chấp về GCNQSDĐ xảy ra sau ngày 1/7/2004 thì giải quyết như thế nào ? * Trong thực tế,sở dĩ có sự khác nhau trong áp dụng văn bản luật đất đai để giải quyết việc cấp GCNQSDĐ trước và sau ngày 01/07/2004 vì Luật đất đai năm 2003 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/07/2004. Chính vì thế, nếu tranh chấp xảy ra trước ngày 01/07/2004 thì vẫn áp dụng Luật đất đai năm 1993 và các văn bản luật có hiệu lực trước đó. * Tranh chấp về cấp GCNQSDĐ xảy ra trước ngày 01/07/2004 thì được giải quyết theo các căn cứ : Khoản 3 Điều 36 Luật đất đai năm 1993. “3.Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hoặc không cùng 1 tổ chức sử dụng thì GCNQSDĐ dc cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, từng cá nhân”. Khoản 2 Điều 49 Luật đất đai năm 2003:“Người được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực( 1 tháng 7 năm 2004) thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì sẽ được nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.” Điều 50 Luật đất đai 2003 quy định : 6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành, nay được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt đối với nơi đã có quy hoạch sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định của Chính phủ. 7. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. Ngoài ra còn căn cứ vào khoản 1 điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007: “1. Trường hợp người đang sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất hoặc nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở (sau đây gọi là người nhận chuyển quyền) trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng có giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của bên chuyển quyền (không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền về việc chuyển quyền) thì không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất, người nhận chuyển quyền nộp hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận theo quy định tại khoản 1 Điều 135 hoặc khoản 1 Điều 136 Nghị định số 181/2004/NĐ-CP.” - Về cơ quan thẩm quyền giải quyết thì được quy định trong điều 38 Luật Đất đai năm 2003, cụ thể : “…2. Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không só giấy chứng nhận của cơ quan, nhà nước có thẩm quyền thì do UBND giải quyết theo quy định sau: a. UBND huyện quận quản lý xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết các tranh chấp giữa cá nhân hộ gia đình với nhau, giữa cá nhân, hộ gia đình với tổ chức nên các tổ chức đó thuộc quyền quản lý của mình. b. UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW giải quyết các tranh chấp giữa tổ chức với tổ chức, giữa tổ chức với hộ gia đình các nhân nên tính chất đó thuộc quyền quản lý của mình hoặc TW. c. Trong trường hợp không đồng ý với quyết định của UBND đã giải quyết tranh chấp, đương sự có quyền khiếu nại lên cơ quan hành chính nhà nước cấp trên. Quyết định của cơ quan hành chính nhà nước cấp trên trực tiếp có hiệu lực thi hành. 3. Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất đó thì do tòa án giải quyết." * Tranh chấp về cấp GCNQSDĐ xảy ra sau ngày 01/07/2004 thì được giải quyết theo Điều 49 và Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và mục h khoản 2 điều 3 Quyết định số 24/2004/QĐ-BTNMT ngày 01/11/2004 của bộ Tài nguyên và môi trường. - Về vấn đề cơ quan thẩm quyền giải quyết thì được qui định trong Điều 135 Luật đất đai năm 2003 ,Cụ thể được quy định như sau: “…2. Tranh chấp đất đai mà các bên tranh chấp không hoà giải được thì gửi đơn đến Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn có trách nhiệm phối hợp với Mặt trận Tổ quốc Việt Nam và các tổ chức thành viên của Mặt trận, các tổ chức xã hội khác để hoà giải tranh chấp đất đai…” Tư vấn giúp ông B và ông D để bảo vệ quyền có lối đi chung - Để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì ông B và ông D phải có căn cứ pháp lý xác đáng khẳng định phần đất làm ngõ đi chung là của cả 3 gia đình, không ai có quyền lấn chiếm. Thật vậy, căn cứ vào thực tế ghi nhận trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hai bên đã thỏa thuận năm 2004, ghi rõ không hộ nào được lấn chiếm sử dụng riêng phần đất làm ngõ đi chung và được Ủy ban nhân dân xã xác nhận. Vì thế ông A đòi lại diện tích ngõ đi chung là sai, vi phạm hợp đồng. Từ những căn cứ pháp lý như vậy, ta có thể biết được quyền và nghĩa vụ của hai bên đối với diện tích ngõ đi chung, khẳng định ngõ đi chung đó không ai có quyền lấn chiếm. - Việc làm của ông A là vi phạm hợp đồng, ông B và ông D hoàn toàn có căn cứ pháp lý để bảo vệ lối đi chung. Trước tiên, ông B và ông D chủ động gặp gỡ ông A để tự hòa giải theo khoản 1 Điều 159 (về hòa giải tranh chấp đất đai) Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ: "Các bên tranh chấp đất đai phải chủ động gặp gỡ để tự hòa giải, nếu không thỏa thuận được thì thông qua hòa giải ở cơ sở để giải quyết tranh chấp đất đai." Nếu ông B, ông D thỏa thuận được với ông A thì phần đất đi chung được giữ lại cho 3 gia đình sử dụng hoặc ông A đền bù cho ông B và ông D một khoản tiền để thay đổi hợp đồng chuyển nhượng, ông A nhận lại phần đất đi chung và đăng ký GCNQSDĐ. Nếu ông A vẫn tiếp tục đòi lại và chiếm đoạt ngõ chung đó để sử dụng riêng thì ông B và ông D có thể gửi đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân xã giải quyết theo Khoản 2 Điều 159 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ: "Trường hợp cá bên tranh chấp không hòa giải được thì gửi đơn đến Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp để hòa giải...". Trong trường hợp ông B và ông D vẫn chưa đồng ý với quyết định của cơ quan có thẩm quyền thì vẫn có thể gửi đơn khiếu nại lên Ủy ban nhân dân cấp trên theo Điều 163 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ để được giải quyết. III. Kết luận Qua tình huống cụ thể trên có thể cho thấy rõ trong thực tế đời sống những tranh chấp về đất đai và điển hình là tranh chấp về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất xảy ra rất đa dạng. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước và người sử dụng đất, là cơ sở pháp lý để Tòa án nhân dân giải quyết các tranh chấp về đất đai. Chính vì vậy, để giải quyết những tranh chấp này đòi hỏi cần có một hệ thống pháp luật phù hợp với thực tế, khắc phục những lỗ hổng của pháp luật hiện hành. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2008. Viện đại học mở Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2008. Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Đại học quốc gia Hà Nội. Luật đất đai năm 2003 Bộ luật dân sự năm 2005 Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2005 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Hội Luật gia Việt Nam - Trung tâm thông tin tư vấn pháp luật Tân Việt, "Luật đất đai và một số văn bản hướng dẫn thi hành", NXB Lao động - xã hội, năm 2004. "Hỏi - đáp Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành", NXB Thống kê, năm 2005. www.sinhvienluat.vn