Thực trạng đầu tư của công ty phát triển đô thị mới tại Tổng công ty đầu tư phát triển nhà và đô thị

(k). Nh vậy cứ 1 đồng vốn bỏ ra thì có 0,847 đồng giá trị TSCĐ đợc huy động vào nền kinh tế. - Vốn đầu t thực hiện của một đơn vị tài sản cố định huy động (iv): Năm 1997 1998 1999 2000 Hệ số 0,085 0,367 0,315 0,233 Cho biết để tạo ra 1 đồng giá trị TSCĐ thì phải đầu t 1,181 đồng vốn. Chỉ tiêu kết quả mới chỉ phản ánh đợc mặt lợng. Muốn nghiên cứu về mặt chất của quá trình đầu t ta cần phải xem xét đánh giá hiệu quả đầu t của dự án. Bảng10 2.1. Hiệu quả tài chính. Đánh giá hiệu quả tài chính sẽ cho biết những lợi ích trực tiếp của dự án đem lại cho Chủ đầu t. Các chỉ tiêu chính phản ánh hiểu quả tài chính của dự án bao gồm: Thu nhập thuần (NPV), hệ số hoàn vốn nội hệ (IRR), thời hạn thu hồi vốn đầu t (T), tỷ suất sinh lời vốn đầu t (RR)… Để tính toán các chỉ tiêu này ta dựa vào lãi suất trung bình của các nguồn vốn đầu t. Đối với vốn Ngân sách Nhà nớc, lãi suất đợc tính bằng tỷ suất thu trên vốn đợc Nhà nớc quy định là 6%/năm. Vốn tự có của Tổng công ty cũng đợc tính bằng 6%/năm, vì đây là doanh nghiệp Nhà nớc nên vốn tự có của doanh nghiệp cũng đợc coi nhlà vốn Ngân sách. Lãi suất vốn vay tín dụng thơng mại là 15%/năm, lãi suất phát hành trái phiếu là 12%/năm. Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng thì lãi suất đợc tính bằng lãi suất tiền gửi Ngân hàng 11%/năm. Vậy lãi suất bình quân: r = 0,2x6%+0,098x6%+0,353x11%+0,14x15%+0,21x12%=10,3% - Chỉ tiêu thu nhập thuần (NPV) Tr.đ Dự án hoàn thành sẽ đem lại cho Tổng công ty một khoản thu nhập thuần ( tính theo giá trị năm 1997) là 13.975 triệu đồng, tức là dự án hoạt động có lãi. - Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR) Theo kết quả tính toán trong bảng 11, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR = 30,61%, cao hơn tỷ suất chiết khấu hằng năm (10,3%), nếu cộng thêm vào suất chiết khấu với mức lạm phát 4-5% thì IRR vẫn lớn hơn. Nh vậy dự án có hiệu quả về mặt tài chính và đáng giá đầu t. - Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn (T): Đợc tính theo phơng pháp cộng dồn. Các khoản lợi nhuận thuần hàng năm đợc quy về cùng một mặt bằng hiện tại năm 1997. Theo bảng 11, dự án thực hiện đến năm thứ 4 thì thu hồi đủ vốn và có lãi 12.992 triệu đồng, hay sau 3 năm dự án còn phải hoạt động thêm 3 tháng nữa thì mới thu hồi đủ vốn. Vậy kết quả là: T = 3 năm 3 tháng nhỏ hơn thời gian thực hiện dự án. Tức là khi hoàn thành dự án đã thu hồi đủ vốn và có lãi. - Tỷ suất sinh lời vốn đầu t của cả đời dự án (RR). Nghĩa là, cứ 100 đồng vốn đầu t thì tạo ra đợc 11,36 đồng lãi. Kết quả nh vậy là thấp, nhng vì đây là dự án phát triển đô thị mang tính lợi ích xã hội cao nên mức sinh lời của vốn không cao. Bảng11 2.2. Hiệu quả kinh tế xã hội. Dự án hoàn thành đã đem lại cho quốc gia nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng hiệu quả kinh tế - xã hội rất lớn, có ý nghĩa to lớn đối với chiến lợc quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2020. Dự án đã đóng góp vào Ngân sách Nhà nớc thêm 48.250 triệu đồng thông bằng việc thu thuế (thúe giá trị gia tăng: 9.969 triệu đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp: 12.370 triệu đồng) và tiền sử dụng đất, thuê đất: 25.911 triệu đồng. Cung cấp cho Thành phố một khu đô thị mới đồng bộ với giá trị hệ thống kết cấu hạ tầng là 65 tỷ đồng và đóng góp cho Thành phố 138.000 m2 sàn nhà ở các loại, đáp ứng đợc chỗ ở cho hơn 360 hộ gia đình, góp phần tích cực vào chơng trình phát triển nhà ở quốc gia và chơng trình giãn dân của Thủ đô Hà Nội. Tạo công ăn việc làm cho hơn 1000 công nhân, lao động phổ thông làm việc ttrực tiếp và gián tiếp trong dự án, với thu nhập trung bình khoảng 800 ngàn đồng. Tăng cờng đợc kết cấu cơ sở hạ tầng của thành phố, tạo ra một khu vực dân c đô thị hoàn chỉnh, phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị có đầy đủ và đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nâng cao điều kiện sống của nhân dân trong khu vực. Huy động vốn đầu t từ nhiều nguồn nhng đợc quản lý thống nhất tạo sự phối hợp đồng bộ, thực hiện nhanh gọn, góp phần đa việc phát triển đô thị của Hà Nội vào nề nếp, trật tự, đảm bảo thực hiện mô hình mới về phát triển đô thị, thúc đẩy quá trình đô thị hoá thủ đô Hà Nội. Nâng cao năng lực thực hiện quản lý các dự án phát triển đô thị của đội ngũ cán bộ công nhân viên của Tổng công ty tạo cơ sở vững chắc để triển khai đầu t và xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ khu vực hồ Linh Đàm. CHƠNG III NHỮNG ĐỊNH HỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TIẾP TỤC NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU T PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU T PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ I. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC THỰC HIỆN ĐẦU T Trong những năm qua việc thực hiện đầu t phát triển các khu đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị đã gặp đợc rất nhiều thuận lợi, đem lại những kết quả thật khả quan, nhng bên cạnh đó cũng còn không ít những khó khăn phức tạp đòi hỏi Tổng công ty cần phải tiếp tục có giải pháp tháo gỡ, cụ thể một số thuận lợi và khó khăn nh sau: 1. Thuận lợi. Đợc sự quan tâm chỉ đạo, giúp đỡ, hợp tác của các ngành, các cấp từ Trung ơng đến địa phơng có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty nh: Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây Dựng, UBND Thành phố Hà Nội, Bộ Kế hoạch đầu t, Bộ Tài chính,… UBND các quận, huyện… để Tổng công ty hoàn thành tốt nhiệm vụ của mình. - Có đợc sự lãnh đạo sáng suốt, đúng đắn của Đảng uỷ, Ban lãnh đạo Tổng công ty… - Có đội ngũ cán bộ đã kinh qua thực tế, kinh nghiệm và năng lực ngày càng đợc củng cố và nâng cao, có đợc sự đoàn kết thống nhất đồng lòng trong toàn bộ Tổng công ty từ Tổng Giám đốc xuống đến nhân viên, có tinh thần tự giác, năng động, sáng tạo, có trình độ năng lực có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc, nghiêm chỉnh chấp hành mọi chủ trơng đờng lối của Đảng và Nhà nớc. - Trải qua việc thực hiện các dự án, Tổng công ty đã đúc rút đợc quy trình thực hiện các dự án từ quy mô nhỏ (vài nghìn m2) đến quy mô lớn (hàng trăm ha) đúc kết đợc những bài học kinh nghiệm quý báu trong triển khai thực hiện dự án về phát triển nhà ở và đô thị mới. Đồng thời Tổng công ty đã xác định đợc vị thế của mình trong thị trờng kinh doanh và phát triển nhà trong địa bàn Thành phố Hà Nội. - Tiềm lực tài chính của Tổng công ty lớn, có khả năng huy động từ nhiều nguồn vốn khác nhau với số lợng lớn. - Nhận đợc sự động viên khích lệ của bạn bè, đồng nghiệp, sự quan tâm ủng hộ của quần chúng nhân dân trong khu vực dự án. 2. Khó khăn. - Khó khăn chính là công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất phức tạp, nó liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều hộ dân, nhiều vấn đề nảy sinh trong công tác này. Giá cả đền bù theo chính sách thấp, nhất là những nơi có diện tích đất bị thu hồi lớn, các hộ sản xuất nông nghiệp không còn đất sản xuất hoặc còn rất ít, khó khăn trong việc di chuyển mồ mả nằm trong khu vực dự án đã kéo dài thời gian thực hiện dự án. Đồng thời cơ chế chính sách đền bù giải phóng mặt bằng cha ổn định, cha thống nhất. - Một loạt các chi phí phân bổ vào hạ tầng nhà cao tầng nh: đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí các loại thuế nh thuế giá trị gia tăng, các khoản thu về tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất … đã làm tăng giá trị đầu vào của 1m2 diện tích sử dụng căn hộ, khiến việc tiêu thụ bị chậm. - Một số dự án Tổng của công ty việc chi phí đầu t xây dựng các hạng mục công trình kỹ thuật hạ tầng ngoài hàng rào dự án nh cấp điện, cấp nớc, thoát nớc,… dùng vào mục đích chung sử dụng vốn chịu lãi suất để đầu t, vốn xây dựng nhà chung c cũng vay với lãi suất còn cao nên giá thành còn cao, cha đáp ứng yêu cầu của ngời mua. - Trong thời gian vừa qua theo quy chế quản lý đầu t và xây dựng việc phân cấp thẩm định thiết kế kỹ thuật và dự toán thay đổi nên hồ sơ di chuyển lại mất nhiều thời gian, gây chậm trễ cho việc khởi công một số hạng mục công trình trong kế hoạch thực hiện. - Công tác tiếp thị, tiêu thụ sản phẩm còn cha ngang tầm với đòi hỏi của cơ chế thị trờng hiện nay, việc tiêu thụ sản phẩm khó khăn do đó việc thu hồi vốn bị chậm, vốn đầu t bị đọng lại trong khi nhu cầu về vốn lại lớn. - Lực lợng cán bộ quản lý dự án còn trẻ, cha kiên quyết với một số trờng hợp xây dựng sai phép, gây lộn xộn trong việc thi công cũng nh mỹ quan chung. - Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thờng kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu t phụ thuộc vào nhiều yếu tố khách quan nh địa điểm, cảnh quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào. - Vốn đầu t của các dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của chủ đầu t, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộ và khoa học. - Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn, trụ sở… nhng đòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện. - Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh chính của Tổng công ty liên quan đến quỹ đất của các khu đô thị đặc biệt là của Thành phố Hà Nội. Quỹ đất này cũng hạn hẹp cho nên khó khăn cho việc tìm kiếm các dự án mới. 3. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn tình hình hoạt động của Tổng công ty. Từ những kết quả đã đạt đợc trong thời gian qua. Tổng công ty đã rút ra đợc nhiều bài học kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới từ đó có những định hớng đầu t phù hợp cho thời gian tới. Những bài học kinh nghiệm đó là: - Bài học thứ nhất rút ra đợc là trong công tác đền bù giải phóng mặt bằng. Ngay trong quá trình lập và trình duyệt đề án quy hoạch chi tiết, Tổng công ty chủ động tiếp xúc với các địa phơng mà dự án có liên quan để phối hợp lập phơng án đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng. Xác định đợc rằng việc lập và thoả thuận phơng án đền bù giải phóng mặt bằng là cả một quá trình khó khăn lâu dài, Tổng công ty đề ra phơng châm “sống giữa lòng dân”, bám sát và nắm bắt diễn biến t tởng của ngời dân để có những giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế, Tổng công ty đã vận dụng những quy định của Nhà nớc và thành phố để đề xuất nhiều hình thức hỗ trợ thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Đây là một điều rất quan trọng và đã đợc chứng minh qua một dự án giai đoạn 1 của tuyến đờng bao quanh hồ Linh Đàm, dự án bán đảo Linh Đàm và đặc biệt thể hiện qua dự án khu đô thị mới Định Công. Ngoài ra Tổng công ty còn phải luôn luôn quán triệt t tởng mềm dẻo, linh hoạt, bám sát mặt bằng và giữ đợc sự hoà thuận với quan điểm đảm bảo lợi ích của ngời dân thì việc đền bù giải phóng mặt bằng mới có kết quả tốt đẹp. - Bài học thứ hai mà Tổng công ty đúc rút đợc từ các dự án phát triển khu đô thị mới phải có phơng thức tổ chức triển khai dự án một cách hợp lý. Với một lợng vốn khổng lồ cần phải có ngay để thực hiện việc đền bù giải phóng mặt bằng và đầu t xây dựng hệ thống hạ tầng nếu không có phơng thức triển khai khoa học và tạo ra tính hấp dẫn thì sẽ gặp rất nhiều khó về mặt tài chính. Từ kinh nghiệm những dự án quy mô nhỏ ở lân cận trung tâm đã thực hiện, khi triển khai các dự án quy mô lớn, ngay từ khi nhận bàn giao đất, Tổng công ty khẩn trơng tổ chức thi công xây dựng toàn bộ mạng giao thông trong khu vực để tạo thành từng ô đất theo quy hoạch, đồng thời triển khai công tác tiếp thị và thu hút vốn đầu t. Bởi vậy khi các tuyến đờng đã hình thành, khách hàng muốn đầu t xây dựng nhà ở trong khu vực dự án không những chỉ đợc xem từng ô đất trên bản vẽ quy hoạch mà còn có thể đến tận nơi để khảo sát tìm hiểu và lựa chọn vị trí đất phù hợp với nguyện vọng. Vì thế, mặc dù mới đợc khởi công vào cuối tháng 9/1999 nhng đến nay khu đô thị mới Định Công khoảng 80% mặt bằng hạ tầng đã có khách đến ký hợp đồng và góp vốn đầu t xây dựng nhà ở. Do việc đầu t xây dựng khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào các yếu tố nguồn vốn, mặt bằng, hạ tầng ngoài hàng rào hoặc mức độ khai thác dự án. Nguồi vốn đầu t đa dạng, không tập trung mặt bằng xây dựng có nhiều vấn đề phát sinh liên quan đến đất đai, tài sản và mồ mả của nhân dân địa phơng ảnh hởng đến tiến độ thi công các công trình, các hạng mục công trình đợc xây dựng đan xen với các chuyên ngành khác nhau. Nghiên cứu kỹ đặc điểm này và căn cứ vào năng lực của mình Tổng công ty đã chủ động đề xuất với Bộ Xây Dựng kiến nghị Thủ tớng Chính phủ cho phép thực hiện thí điểm việc tự thi công các công trình hạ tầng và nhà ở trong các khu đô thị mới do Tổng công ty làm chủ đầu t. Đây là một đề xuất rất quan trọng, đến nay đã khẳng định đợc tính đúng đắn của mình. Cơ chế tự thi công xây dựng trong khu đô thị mới giúp cho việc điều chỉnh tiến độ thi công xây dựng từng công trình hoặc từng hạng công trình (phù hợp với tình hình thực tế, tạo điều kiện cho Tổng công ty chủ động cân đối nguồn vốn để đầu t có trọng điểm tránh bị chồng chéo, tràn lan làm giảm hiệu quả đầu t, đảm bảo cho việc đầu t đợc thực hiện theo một quá trình khép kín với sự quản lý thống nhất và đảm bảo tiến độ chung của dự án. Một trong những yếu tố quan trọng đem lại kết quả thiết thực cho việc thực hiện dự án phát triển khu đô thị mới là công tác quản lý và dịch vụ đô thị. Công tác quản lý trong một khu đô thị mới rất đa dạng, bao gồm quản lý sử dụng đất đai, quản lý kỹ thuật xây dựng và chất lợng công trình, quản lý việc vận hành các công trình hạ tầng, quản lý việc thi công xây dựng công trình của khách hàng về mặt kiến trúc quy hoạch. Tuy nhiên để đảm bảo thực hiện xây dựng khu đô thị mới theo đúng nội dung của dự án đợc duyệt, cần phải kết hợp công tác quản lý với việc tạo ra và cung cấp các loại dịch vụ đô thị để hình thành các khu dân c mới. Để thực hiện mục tiêu này, Tổng công ty đã thành lập Công ty dịch vụ tổng hợp và vui chơi giải trí với chức năng chính là tổ chức và cung cấp các loại hình dịch vụ nh trồng cây bóng mát, cây cảnh, phục vụ nhu cầu vui chơi, thể thao (dịch vụ câu cá, bóng bàn, tennis, bể bơi, thể dục thể hình...) câu lạc bộ phục vụ ăn uống, giải khát... Với các hoạt động của mình theo định hớng coi trọng công tác phục vụ, Công ty đã góp phần làm cho khu vực hồ Linh Đàm xanh, sạch, đẹp bớc đầu đã hình thành một điểm dân c hấp dẫn tại khu vực dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. Hiện nay Xí nghiệp đang triển khai các hoạt động của mình tại khu đô thị mới Định Công và mở rộng ra các dự án khác của Tổng công ty. - Bài học thứ ba: Là cần phải quan tâm một cách đúng mức đến các công trình hạ tầng ngoài hàng rào có liên quan đến khu vực dự án. Ngay trơc khi nhận bàn giao đất từ nhân dân và địa phơng, Tổng công ty đã chủ động tìm hiểu những khó khăn liên quan đến mạng lới giao thông dẫn vào khu vực dự án, hệ thống cấp điện và cấp nớc sinh hoạt để giải quyết kịp thời. Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công đều nằm trong những vị trí không thuận lợi về giao thông, điều kiện kỹ thuật ngoài hàng rào rất nghèo nàn. Khi tổ chức khởi công khu nhà ở Bắc Linh Đàm, Tổng công ty đã xúc tiến lập dự án và thoả thuận đền bù, giải phóng mặt bằng để thực hiện giai đoạn 1 của tuyến đờng bao quanh hồ Linh Đàm rộng 30m để nối thông từ quốc lộ 1A vào khu vực dự án với chiều dài gần 1km. Khu đô thị mới Định Công nằm gọn trong khu vực ruộng nông nghiệp canh tác của thôn Hạ (xã Định Công), giao thông ra vào rất khó khăn, nguồn nớc của thành phố không đáp ứng đợc việc cấp nớc sinh hoạt cho dự án. Cuối năm 1996, khi việc đền bù giải phóng mặt bằng còn đang khó khăn, bế tắc, Tổng công ty vẫn quyết định đầu t cải tạo mở rộng tuyến đờng hiện có từ quốc lộ 1A và xây dựng tuyến đờng Hải Âu dẫn từ đờng Trờng Chinh vào khu vực dự án. Vì vậy khi toàn bộ mặt bằng dự án đã đợc giải phóng, các tuyến đờng trên không những đã tạo điều kiện thuận lợi cho việc thi công san nền mà còn còn trở thành những tuyến giao thông quan trọng làm cho khu vực dự án trở nên hấp dẫn góp phần đẩy nhanh việc tiêu thụ mặt bằng hạ tầng. Và khi đối mặt với khó khăn về cấp nớc, Tổng công ty chủ động đề xuất với Bộ Xây Dựng và các cơ quan quản lý chuyên ngành để đầu t xây dựng một trạm xử lý nớc sạch đủ cung cấp nớc cho toàn bộ khu vực trong giai đoạn nguồn nớc của thành phố còn cha đáp ứng đợc. Nh vậy có thể nói để thực hiện tốt các dự án phát triển khu đô thị mới cần phải có một định hớng về các giải pháp cho tất cả các giai đoạn từ lập đề án quy hoạch chi tiết, công tác tổ chức điều hành, công tác đền bù giải phóng mặt bằng đến việc triển khai xây dựng và quản lý quá trình thực hiện dự án. Các giải pháp này liên kết phối hợp chặt chẽ với nhau để phục vụ cho một kết quả cuối cùng là hình thành và phát triển các khu dân c đô thị mới theo quy hoạch tổng thể đã đợc phê duyệt. II. ĐỊNH HỚNG CHUNG CỦA TỔNG CÔNG TY TRONG THỜI GIAN TỚI Thực hiện chỉ đạo của Bộ Xây Dựng về việc đẩy mạnh công tác phát triển nhà và đô thị, và xây dựng một tổ chức kinh doanh mạnh trong lĩnh vực này trong những năm từ 2000 - 2010, Tổng công ty xác định tiếp tục hoạt động theo định hớng đã đợc Tổng công ty thực hiện có hiệu quả trong thời gian qua là đầu t phát triển, kinh doanh cơ sở hạ tầng và nhà ở theo mô hình các dự án đầu t đồng bộ, tăng cờng quy mô tổ chức của Tổng công ty kể cả về bộ máy tổ chức, con ngời, vốn đầu t và cung cách quản lý, tiếp tục mở rộng kinh doanh theo chiều sâu tại Thủ đô Hà Nội, theo chiều rộng tại các tỉnh phía Bắc. Tiếp tục thực hiện tốt các dự án đợc giao nh dự án Khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở Hồ Linh Đàm, Khu đô thị mới Định Công, Khu Công nghiệp Ô Cách, Khu đô thị mới Pháp Vân - Tứ Hiệp, dự án phát triển khu đô thị mới Mỹ Đình II - Từ Liêm - Hà Nội, xin thêm các dự án phát triển đô thị mới khu vực phía Tây, Tây bắc Thành phố Hà Nội. Chuẩn bị điều kiện để tham gia thực hiện các dự án lớn hơn trong các khu đô thị mới Bắc sông Hồng (Hà Nội). Hớng hoạt động của mình ra các tỉnh phía Bắc nh chuỗi đô thị Miếu Môn - Hoà Lạc (Sơn Tây), Bắc Ninh, Hng Yên, Hải Dơng, Quảng Ninh, Ninh Bình, Thanh Hoá… Phấn đấu đạt tốc độ tăng trởng thời kỳ 2001 - 2005 bình quân khoảng 15%/năm và riêng năm 2001 phấn đấu đạt các chỉ tiêu kinh tế tài chính cụ thể nh sau: - Vốn sản xuất kinh doanh : 399 tỷ đồng - Doanh thu : 450 tỷ đồng - Nộp Ngân sách : 20 tỷ đồng - Hoàn thành đa vào sử dụng 8 vạn m2 sàn nhà ở các loại. Để đạt đợc các chỉ tiêu trên, trong năm 2001 Tổng công ty cần phải thực hiện các công việc sau: ãĐối với dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm: - Phải đầu t xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. - Đầu t xây dựng hàng loạt các nhà chung c cao tầng. - Hoàn chỉnh các khu công viên cây xanh... ã Dự án khu đô thịmớiĐịnh Công: - Hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật. - Phấn đấu hoàn thành 70% khối lợng nhà ở thấ tầng và tiếp tục đầu t xây dựng 2 chung c cao tầng khác. - Đầu t xây dựng hệ thống hạ tầng xã hội. ã Dự án khu đô thịmới Mỹ Đình II: - Hoàn thành các thủ tục đầu t xây dựng dự án. - Tiến hành thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. - Khởi công xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật. III. MỘT SỐ GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ NHẰM TIẾP TỤC NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐẦU T PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU T PHÁT TRIỂN NHÀ VÀ ĐÔ THỊ - BỘ XÂY DỰNG Những kết quả của hoạt động đầu t tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị đạt đợc trong thời gian qua đã khẳng định đợc mục tiêu và chiến lợc của Tổng công ty đã và đang thực hiện. Trong những năm tiếp theo, nhu cầu phát triển nhà ở và đô thị rất lớn, nhiều dự án có quy mô lớn đợc triển khai. Từ trớc tới nay, cơ chế đầu t các dự án phát triển nhà và đô thị thực tế là cơ chế “xin-cho”. Theo xu hớng phát triển của nền kinh tế thị trờng thì cơ chế “xin-cho” sẽ không thể còn tồn tại, việc tham gia của chủ đầu t xây dựng các dự án sẽ thông qua đấu thầu. Để đảm bảo thắng thầu, liên tục có dự án thực hiện, đồng thời thực hiện tốt phơng châm: Nhanh chóng kết thúc có hiệu quả các dự án đang triển khai, nhanh chóng triển khai thực hiện các dự án đã đợc duyệt, tích cực tìm kiếm các dự án mới thì yêu cầu đặt ra đối với Tổng công ty là phải có những giải pháp đúng đắn nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả công tác đầu t thực hiện dự án. Đó cũng chính là một trong các điều kiện để thực hiện thắng lợi nhiệm vụ sản xuất kinh doanh năm 2001 và mục tiêu chiến lợc đến năm 2010 của Tổng công ty. Sau đây là một số giải pháp của Tổng công ty nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả của đầu t phát triển đô thị mới trong thời gian tới: 1. Phát triển các đô thị thông qua những khu đô thị mới phải đợc thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. Thực tế cho thấy, hiện nay điều kiện hạ tầng kỹ thuật ở Hà Nội đã trở nên quá tải không đáp ứng đợc với yêu cầu phát triển đô thị. Yếu tố đồng bộ không chỉ là hệ thống hạ tầng kỹ thuật hiện đại nh giao thông, các tuyến điện sinh hoạt, điện thoại chôn ngầm, hệ thống thoát nớc ma và nớc bẩn tách riêng, mà còn các công trình hạ tầng xã hội khác nh nhà trẻ, trờng học, bệnh viện, khu thơng mại, công viên vui chơi giải trí, văn hoá thể thao, cây xanh.v.v. đảm bảo phục vụ nhu cầu sinh hoạt có chất lợng ngày càng cao của nhân dân. Các dự án khu đô thị mới Định Công, Linh Đàm đã và đang đợc đầu t hoàn chỉnh các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và các khu công viên cây xanh, công trình dịch vụ vui chơi giải trí, trở thành các khu đô thị mới hấp dẫn xanh, sạch, đẹp thực sự đi vào cuộc sống, đợc các ngành, các cấp đánh giá cao và đợc đông đảo nhân dân chấp nhận, không ngừng tạo đợc bộ mặt kiến trúc đô thị hiện đại mà môi trờng cảnh quan và điều kiện sống của nhân dân trong khu vực cũng đợc cải thiện rõ rệt. 2. Các khu đô thị mới phải đợc thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hớng phát triển lâu dài. Hiện nay trong cơ cấu quy hoạch của một khu đô thị mới có nhiều loại đất với chức năng sử dụng khác nhau, ngoài đất dành cho hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, đất công trình công cộng và các loại đất sử dụng mục đích khác, thành phần quan trọng nhất là đất ở bao gồm đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng. Hiện nay, hiệu quả về tài chính của các dự án phát triển khu đô thị mới phụ thuộc rất nhiều vào tỷ trọng đất ở thấp tầng do tập quán và lối sống của ngời dân đô thị Việ Nam. Trong điều kiện diện tích đất đô thị ngày càng chật hẹp và khan hiếm, việc xây dựng các công trình kiến trúc cao tầng (trong đó có nhà ở) là xu hớng chủ yếu của đô thị hiện đại, vấn đề đặt ra là cần phải xác định một cơ cấu hợp lý giữa đất xây dựng nhà ở thấp tầng và cao tầng trong quy hoạch khu đô thị mới để vừa đảm bảo tính khả thi trong giai đoạn hiện nay vừa phù hợp với xu hớng phát triển sau này. 3. Trong việc phát triển các khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại công trình cao tầng. Nhà ở là một trong những cơ cấu quy hoạch quan trọng của khu đô thị mới, đợc xây dựng không những phải phù hợp với tập quán, lối sống của ngời dân Việt Nam mà còn cần phải phù hợp với xu hớng phát triển của đô thị hiện đại. Hiện nay, trong các khu đô thị mới có các loại nhà ở cao tầng và thấp tầng. Xét về hiệu quả thì nhà ở cao tầng có nhiều u điểm hơn nh: Hiệu quả sử dụng đất cao, là giải pháp tốt nhất về mặt quy hoạch đô thị, đảm bảo việc phát triển các đô thị mang tính cộng đồng, tính xã hội cao và đặc biệt là giá thành các căn hộ chung c thấp hơn nên có thể đáp ứng đợc nhu cầu nhà ở của nhiều tầng lớp dân c, trong đó có những ngời có thu nhập thấp. Vì vậy, cần phải có các giải pháp thiết thực để xoá bỏ tâm lý e ngại sống trên tầng cao của ngời Việt Nam nh giải quyết vấn đề giao thông đứng bằng việc trang bị các thang máy, thiết kế mẫu mã các căn hộ phù hợp và đặc biệt là thực hiện quản lý cung cấp các dịch vụ hàng ngày cho những ngời dân đến định c tại các khu nhà cao tầng. Tính đến nay, Tổng công ty đã hoàn thành đa vào sử dụng 1 chung c 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm với 144 căn hộ đã tiêu thụ hết, đang xây 2 chung c 9-12 tầng tại khu đô thị mới Định Công và 1 chung c 9 tầng tại khu nhà ở Bắc Linh Đàm đã đợc khách hàng đăng ký và ký hợp đồng mua hết. Trong kế hoạch phát triển từ 2001-2005 Tổng công ty đề ra mục tiêu xây dựng hàng loạt các chung cu cao tầng tại các dự án đợc giao với chỉ tiêu mỗi năm hoàn thành đa vào sử dụng từ 7- 8 vạn m2 nhà ở để nhanh chóng phủ kín các dự án theo quy hoạch đợc duyệt. 4. Việc phát triển các khu đô thị mới phải đợc xây dựng kết hợp giữa tính hiện đại với việc coi trọng giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc. Các khu đô thị mới ở Hà Nội hiện nay hầu hết đợc xây dựng trên cơ sở đất nông nghiệp thuộc các huyện ngoại thành nơi thờng có những công trình kiến trúc có giá trị và di tích lịch sử. Vì vậy, khi quy hoạch các khu đô thị mới cần phải có giải pháp đúng đắn để khu đô thị mới với các công trình kiến trúc hiện đại phù hợp với lối sống công nghiệp hiện đại, nâng cao giá trị của của những di tích lịch sử hoặc công trình kiến trúc cổ trong khu vực. Đây là yếu tố rất quan trọng đối với những khu đô thị mới nằm trong khu vực có nhiều công trình đình, chùa và có truyền thống văn hoá lâu đời nh hồ Linh Đàm. Các công trình di tích trong khu vực hồ Linh Đàm nh chùa Tứ Kỳ, chùa Linh Đàm, miếu Gàn, Đình làng Đại Từ đợc nghiên cứu xem xét nh là một thành phần trong tổng thể của dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và đợc tôn tạo góp phần tăng thêm các u thế về cảnh quan, khí hậu, đất đai, văn hóa truyền thống khu vực. 5. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu t. Vốn đầu t là yếu tố hết sức quan trọng và khó khăn chung cho các chủ đầu t vì các dự án phát triển khu đô thị mới thờng đòi hỏi lợng vốn đầu t lớn. Thực tế cho thấy ngoài các nguồn vốn vay Nhà nớc (u đãi), vay của các tổ chức tín dụng trong và ngoài nớc, vốn phát hành trái phiếu, cổ phiếu…thì vốn huy động từ nhân dân là rất lớn chiếm khoảng 40% lợng vốn cần thiết cho mỗi dự án. Vì vậy việc huy động đợc nguồn vốn này có ý nghĩa cực kỳ quan trọng, nếu các doanh nghiệp thực hiện các dự án phát triển đô thị biết khai thác nguồn vốn này thì có thể đảm bảo thực hiện có hiệu quả các dự án. Có thể thấy đợc ý nghĩa của vấn đề là ở chỗ: Thực hiện các dự án phát triển khu đô thị mới một mặt đem lại hiệu quả về quy hoạch, tạo ra chỗ ở khang trang, nâng cao điều kiện sống, mặt khác kích thích tiêu dùng trong nhân dân tạo điều kiện đẩy nhanh quá trình thực hiện hoàn chỉnh các dự án, góp phần vào quá trình đô thị hoá các khu dân c. Với một quy trình đầu t hợp lý, mang lại lòng tin cho nhân dân, tại các dự án khu dịch vụ tổng hợp và nhà ở hồ Linh Đàm và khu đô thị mới Định Công, Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị đã huy động đợc tối đa nguồn vốn nhàn rỗi trong nhân dân để đầu t xây dựng hạ tầng đồng bộ và phát triển nhà theo đúng quy hoạch đợc duyệt. 6. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành. trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thịmới. Sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới cũng là một yếu tố hết sức quan trọng, nâng cao tính khả thi của dự án và đảm bảo việc bàn giao vận hành các hạng mục công trình khi hoàn thành. Trong một dự án khu đô thị mới có rất nhiều chuyên ngành nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, nhà ở.v.v. với các hạng mục công trình riêng biệt đòi hỏi phải có sự phối hợp thực hiện và tham gia đầu t của các ngành, các cấp, trong đó sự phối hợp quản lý có một ý nghĩa quan trọng. Với các bài học kinh nghiệm mà Tổng công ty đã đúc rút đợc qua việc thực hiện dự án, có thể thấy rõ ràng việc phát triển đô thị theo mô hình các khu đô thị mới đồng bộ kết hợp với việc cải tạo các khu đô thị cũ là hớng đi đúng đắn trong điều kiện phát triển của nớc ta hiện nay. Nó đòi hỏi những chính sách hợp lý, có sự quản lý thống nhất và sự đầu t xây dựng đồng bộ hiện đại theo xu hớng thời đại kết hợp với việc bảo tồn, coi trọng và phát huy những bản sắc văn hoá, truyền thống dân tộc. 7. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. Hiện nay, đối với các dự án phát triển nhà và đô thị, yếu tố chủ yếu tác động ảnh hởng trực tiếp đến tiến độ thực hiện dự án là công tác thoả thuận đền bù giải phóng mặt bằng. Xác định đợc vấn đề này Tổng công ty cần phải tập trung nhân lực, trí lực vào công việc này. Về mặt bản chất, việc đền bù giải phóng mặt bằng không chỉ là giải quyết các mối quan hệ kinh tế vốn đã rất phức tạp và nan giải mà còn liên quan đến một loạt các vấn đề pháp lý và chính sách xã hội nh: quyền sở hữu cá nhân, việc làm, môi trờng sống, sự công bằng và sự hài hoà giữa các nhóm lợi ích. Do đó công tác đền bù giải phóng mặt bằng vừa cần có sự thận trọng vừa đòi hỏi các giải pháp toàn diện, đồng bộ cả từ góc độ pháp lý lẫn thực tiễn mà có thể quy tụ thành các nhóm giải pháp sau: - Nâng cao hiệu quả công tác đánh giá và lập các phơng án tiền khả thi các dự án có đền bù giải phóng mặt bằng: các mức đánh giá, các cuộc khảo sát thực tế địa bàn nhằm xây dựng chỗ ở mới, chính sách tạo việc làm,… phải đợc xem xét một cách kỹ lỡng thông qua các Hội đồng chuyên gia. Nên đầu t một phần thích đáng chi phí của dự án cho phần việc này; Chuẩn bị đầy đủ cơ sở vật chất để phục vụ cho việc đền bù và tái định c. Vấn đề chuẩn bị quỹ đất ở và nhà ở đủ điều kiện hạ tầng cho các đối tợng phải di chuyển là vấn đề quan trọng quyết định kết quả đền bù giải phóng mặt bằng; Các phơng án đền bù giải phóng mặt bằng, xây dựng khu định c mới, đào tạo chuyển nghề tạo việc làm cho ngời dân có đất bị thu hồi phải là một phần bắt buộc của một dự án và phải trình cơ quan có chức năng của Thành phố phê duyệt. - Coi trọng các phơng thức hỗ trợ tài chính: Khuyến khích các cơ sở thuộc diện phải di chuyển hiện đang sử dụng vị trí thuận lợi cho kinh doanh dịch vụ có giá đất cao, tổ chức đấu thầu, thơng lợng, chuyển nhợng quyền sử dụng đất đối với các đối tác khác nhằm tạo kinh phí thích đáng hỗ trợ cho các cơ sở di chuyển; Đối với các hộ làm nông nghiệp cần đợc thông báo sớm kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng, các hộ này định hớng lại trong công tác và hình thành các công việc mới. Hỗ trợ đào tạo nghề, đặc biệt khơi dậy các nghề truyền thống. Ưu tiên tuyển dụng các đối tợng này trong các chơng trình việc làm của Tổng công ty. - Phát huy vai trò của các tổ chức quần chúng, lôi cuốn cộng đồng tham gia vào công tác đền bù giải phóng mặt bằng: quán triệt nguyên tắc công khai hoá và dân chủ hoá các phơng án đền bù đền bù giải phóng mặt bằng để mọi đối tợng có liên quan đến đều biết, thống nhất tránh so bì thắc mắc và tiêu cực; Tiến hành các điều tra xã hội học đối với các dự án lớn, tiến hành phỏng vấn hộ gia đình trong khu vực sẽ tiến hành đền bù giải phóng mặt bằng, đồng thời tổ chức các cuộc gặp gỡ giữa chủ dự án các cấp, các ngành với nhân dân; Phát huy vai trò của các Hội trong công tác vận động quần chúng nh Hội phụ nữ, Hội cựu chiến binh… của các địa phơng có đất bị thu hồi. Thực hiện phơng châm "Sống giữa lòng dân" bám sát và nắm vững t tởng của ngời dân để có giải pháp thích hợp theo từng thời điểm. Trên cơ sở những diễn biến thực tế để vận dụng những quy định của Nhà nớc và Thành phố để đề xuất các hình thức hỗ trợ khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Đối với giai đoạn thi công xây lắp, để đảm bảo thực hiện đúng tiến độ đề ra thì phải lựa chọn thông qua đấu thầu các đơn vị thi công có trình độ năng lực và tiềm lực kinh tế lớn, với thiết bị thi công hiện đại đảm bảo thi công đúng chất lợng, đúng yêu cầu kỹ thuật, không bị phá bỏ làm lại,… đồng thời phải có đủ nguồn vốn để thanh toán kịp thời các hạng mục công trình, giám sát liên tục chặt chẽ và nghiệm thu kịp thời. Ngoài ra việc điều phối công việc giữa các đơn vị thi công các hạng mục công trình cũng đợc quan tâm và chỉ đạo khoa học nhằm giảm sự chồng chéo công việc gây chậm tiến độ, tập trung nguồn lực cho các công việc u tiên,… 8. Tăng cờng công tác quản lý đánh giá xây dựng công trình. Giá thành sản phẩm xây dựng là một trong những vấn đề nóng bỏng, nhất là trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị trờng thì vấn đề này càng trở nên phức tạp và sôi động. Việc giảm giá thành xây dựng thông qua việc lập dự toán và xét duyệt dự toán. Việc lập dự toán phải đợc lập chính xác, có căn cứ. Đồng thời việc thẩm định dự toán cũng phải là ngời có trình độ năng lực, có tinh thần trách nhiệm, để đảm bảo chi phí theo đúng quy định của Nhà nớc ban hành, chống thất thoát, lãng phí. Đồng thời việc tổ chức đấu thầu cũng là một hình thức làm giảm giá thành. Thông qua đấu thầu, các nhà thầu muốn thắng thầu phải tính toán, huy động mọi khả năng, tiềm tàng, áp dụng công nghệ hiện đại, tiên tiến, phơng pháp quản lý khoa học để giảm giá thành, đảm bảo tính cạnh tranh. Thông qua đấu thầu, có những gói thầu có thể giảm hàng chục phần trăm giá thành so với dự toán ban đầu. Nh vậy, chủ đầu t đã thành công trong việc quản lý giá xây dựng thông qua công tác đấu thầu. Tuy nhiên, việc xét chọn thầu phải cần chú ý kiểm tra, tính toán thẩm định kỹ trách tình trạng giảm giá thành làm giảm theo chất lợng và tăng thời gian thi công công trình. Ngoài ra, trong ký kết hợp đồng và giám sát thi công phải chú ý tránh tình trạng khối lợng công việc phát sinh lớn so với dự toán, so với hợp đồng. 9. Một số giải pháp từ các cơ quan quản lý Nhà nớc. - Cần phải đơn giản hoá các thủ tục đầu t. Vấn đề đơn giản thủ tục đầu t không phải là soạn thảo văn bản mới mà là tổ chức công việc tốt hơn. Với nhận thức về sự tồn tại của mỗi cơ quan nằm trong hệ thống tổ chức Nhà nớc, trớc hết là nhằm hỗ trợ, phục vụ rồi sau đó mới là thực hiện kiểm tra việc thi hành pháp luật. - Trong định hớng phát triển, Nhà nớc cần xác định rõ phát triển nhà ở và đô thị là lĩnh vực quan trọng nhằm đáp ứng mục tiêu quy hoạch tổng thể của Nhà nớc, nâng cao mức sống cho nhân dân về lĩnh vực nhà ở, nghỉ ngơi, vui chơi, môi trờng sinh thái… Trong những năm qua vốn đầu t cho lĩnh vực này còn hạn chế ảnh hởng không nhỏ đến tiến trình đô thị hoá phục vụ công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nớc. Vậy Nhà nớc cần u tiên hơn nữa vốn và công nghệ cho lĩnh vực phát triển này tạo bộ mặt đô thị khang trang, tăng vị thế của đất nớc. - Các Dự án phát triển khu đô thị mới có một yếu tố quan trọng đó là tính vùng. Các hạng mục công trình hạ tầng kỹ thuật và xã hội của một khu đô thị mới phải phù hợp với mạng lới hạ tầng cuả Thành phố nói chung và của khu vực xung quanh nói riêng. Hơn nữa, khi kết thúc Dự án, toàn bộ hạng mục công trình này đợc bàn giao không bồi hoàn cho Thành phố, các cấp có thẩm quyền cần chỉ đạo các cơ quan quản lý chức năng chuyên ngành phối hợp chặt chẽ với chủ đầu t trong quá trình thực hiện Dự án để tạo điều kiện thuận lợi cho việc làm các thủ tục có liên quan đến nhà ở, đất đai và công tác bàn giao sau này. Đặc biệt cần có giải pháp thực hiện giao quyền sử dụng đất cho các hộ dân đóng góp đầu t hạ tầng để xây dựng nhà ở trong điều kiện Dự án cha đợc phủ kín toàn bộ theo qui hoạch. - Để tạo điều kiện phát triển các khu đô thị mới đồng bộ và nhanh chóng theo qui hoạch chung, Nhà nớc và Thành phố cần quan tâm đầu t phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật ngoài hàng rào, đặc biệt là các tuyến đờng giao thông chính. Đồng thời nhằm tạo sự hấp dẫn của dự án, góp phần đẩy nhanh tốc độ tiêu thụ và nâng cao giá trị sử dụng của các công trình trong dự án. Đối với các công trình kỹ thuật hạ tầng ngoài hàng rào Dự án này (nh cấp điện, cấp nớc, thoát nớc, đờng giao thông,…) Nhà nớc cần cấp đủ và kịp thời nguồn vốn ngân sách cho chủ đầu t Dự án theo qui hoạch và Dự án đã đợc duyệt (hiện nay, nguồn vốn này là vốn do chủ đầu t tự đi vay). - Đối với các công trình hạ tầng xã hội nh nhà trẻ, trờng học, trụ sở chính quyền cấp Phờng trong khu vực Dự án: Khi công trình nhà ở và công trình công cộng đợc xây dựng trong khu đô thị mới, cần phải có các công trình hạ tầng xã hội để phục vụ. Các công trình này là một trong những yếu tố quan trọng để thu hút dân c trong các khu vực trung tâm Thành phố. Phần vốn đầu t cho các công trình này là phần tiền sử dụng đất chủ đầu t đợc chậm nộp, phần tiền này thờng không đủ để xây dựng các công trình hạ tầng xã hội. Nhà nớc và Thành phố nên bổ xung phần còn thiếu bằng nguồn vốn ngân sách. - Về công tác đền bù giải phóng mặt bằng: Ngoài các khoản kinh phí đền bù và hỗ trợ theo qui định của Nhà nớc và Thành phố, cho phép chủ đầu t đợc căn cứ vào hiệu quả của Dự án để áp dụng hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp, cơ cấu kinh tế cho các địa phơng và cho những hộ dân có đất canh tác bị thu hồi để thực hiện các Dự án phát triển các khu đô thị mới; Chính phủ cần có sự điều chỉnh giá đền bù cho phù hợp hơn nữa; Lập cơ quan Thành phố chuyên trách với các tổ công tác cần thiết cho việc giải phóng mặt bằng trên toàn Thành phố. Cơ quan này có trách nhiệm thống nhất và trực tiếp giúp, hớng dẫn và triển khai các dự án giải phóng mặt bằng, từ khâu khảo sát thẩm định giá trị đất, xây dựng khu tái định c cho đến khi hoàn tất yêu cầu giải phóng mặt bằng của Dự án; Gắn kết trách nhiệm giải phóng mặt bằng với nhiệm vụ chung cuả các quận huyện, phân cấp rõ trách nhiệm các cơ quan chức năng, xây dựng chế độ phụ cấp hợp lý; Xúc tiến qui hoạch chi tiết các quận, huyện, xã, phờng; Chủ động và kiên quyết phòng ngừa "nhảy dù" lấn chiếm đất công rồi đòi đền bù, nhằm trục lợi cá nhân và gây mất trật tự, cảnh quan đô thị, mất sự tôn nghiêm của pháp luật; Cho phép các cơ sở phải di chuyển vay vốn với lãi suất u đãi, tạo điều kiện thuận lợi cho việc đầu t công nghệ, xây dựng cơ sở kỹ thuật hạ tầng mới. Đối với các công nhân của các cơ sở di chuyển, có thể hỗ trợ tài chính theo cách phù hợp thời gian chuyển đổi; Có chế độ miễn giảm các loại thuế vài năm đầu cho các cơ sở di chuyển (có thể từ 3 đến 5 năm); Cho vay tín dụng u đãi để các hộ di chuyển xây nhà mới và thế chấp bằng chính ngôi nhà mới này; Tạo niềm tin của quần chúng đối với chủ trơng và chính sách của Nhà nớc thông qua giải quyết dứt điểm những khiếu nại của nhân dân, kiên trì xử lý nghiêm minh các trờng hợp lợi dụng chính sách của Nhà nớc để trây ỳ trục lợi, thông tin rộng rãi chủ trơng chính sách, các vấn đề cá nhân, các địa chỉ, điện thoại liên quan đến công tác và quá trình giải phóng mặt bằng trên các kênh và phơng tiện thông tin đại chúng của Thành phố, quận, huyện, phờng, xã. IV. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ Để tạo điều kiện thuận lợi cho việc thực hiện các dự án phát triển đô thị nói chung và phát triển khu đô thị mới nói riêng. Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị xin nêu một số kiến nghị nh sau: - Chính phủ nghiên cứu và ban hành Nghị định về khu đô thị mới, tạo thành hành lang pháp lý để các dự án phát triển đô thị đợc thực hiện đúng theo hớng và đạt đợc mục tiêu đề ra. - Nhà nớc cần có chính sách giúp các chủ đầu t nhằm triển khai đồng bộ các dự án nh bố trí vốn đầu t xây dựng các công trình hạ tầng xã hội, các công trình nhà ở cao tầng, xác định quy trình, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan trong việc tiếp nhận các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội từ các chủ đầu t khi dự án kết thúc, có kế hoạch triển khai kịp thời các công trình hạ tầng đầu mối và hạ tầng ngoài hàng rào phục vụ các khu đô thị mới. - Với ý nghĩa quy hoạch phải đi trớc một bớc, các cơ quan chức năng nhanh chóng thực hiện và phê duyệt quy hoạch chi tiết các quận, huyện, các khu đô thị mới trên cơ sở quy hoạch tổng thể đã đợc duyệt, thông báo công khai các chủ đầu t đăng ký thực hiện nếu đợc chấp thuận sẽ lập dự án khả thi không phải thoả thuận với địa phơng. - Để thực hiện tốt việc xây dựng nhà ở cao tầng theo quy hoạch đợc duyệt, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở cho đại đa số nhân dân có mức thu nhập trung bình và thấp, Nhà nớc có chính sách u đãi cho chủ đầu t vay vốn để đầu t xây dựng nhà ở chung c cao tầng hoặc cho nhân dân vay tiền mua căn hộ chung c theo hình thức trả góp với lãi suất đặc biệt u đãi, kể cả hỗ trợ lãi suất thời gian trả vốn tối thiểu là 10 năm để những ngời có thu nhập thấp có điều kiện cải thiện nhà đồng thời tạo tâm lý yên tâm cho chủ đầu t mạnh dạn xây dựng các chung c cao tầng trong các khu đô thị mới. KẾT LUẬN Trên đây là những cơ sở lý luận, thực trạng và một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị- Bộ Xây Dựng. Thông qua việc nghiên cứu đề tài này, đã giúp tôi có thêm đợc những kiến thức và kinh nghiệm bổ ích về lĩnh vực đánh giá hiệu quả dự án đầu t phát triển đô thị mới. Qua nghiên cứu chuyên đề này, chúng ta nhận thấy việc đánh giá hiệu quả đầu t là rất cần thiết đối với mỗi công cuộc đầu t. Thời kỳ đầu mới thực hiện các dự án, Tổng công ty còn gặp không ít những khó khăn, bất cập. Nhng với sự mạnh dạn và đầu t đúng hớng vào các dự án phát triển đồng bộ khu đô thị mới nên trong hơn 10 năm qua đã đạt đợc những kết qủa đáng kể. Các dự án Tổng công ty đã và đang thực hiện đều đạt đợc mục tiêu đề ra: nhanh chóng, chất lợng, chi phí hợp lý. Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị luôn là một đơn vị hàng đầu trong lĩnh vực phát triển các dự án khu đô thị mới. Tuy nhiên, để tiếp tục đạt đợc hiệu quả cao hơn thì Tổng công ty cần nỗ lực hơn nữa trong công tác của mình và có những giải pháp phù hợp với chiến lợc phát triển kinh tế xã hội của Thủ đô, đồng thời có phải có sự chỉ đạo, giúp đỡ của các cơ quan Nhà nớc có liên quan bằng các giải pháp cụ thể, đúng đắn và hiện thực. Với những tiềm năng của mình, bằng các giải pháp thích hợp, tơng lai Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị sẽ vẫn là một doanh nghiệp hàng đầu trong lĩnh vực đầu t phát triển nhà và đô thị, giữ một vai trò quan trọng trong việc túc đẩy quá trình hoàn chỉng quy hoạch Thủ đô đến năm 2020 và hoàn thành sự nghiệp Công nghiệp hoá-Hiện đại hoá đất nớc. Qua thời gian thực tập tốt nghiệp với quá trình tìm hiểu và vận dụng những kiến thức lý luận đã học vào thực tiễn của Tổng công ty, trong chuyên đề này đã đa ra một số giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hơn nữa hiệu quả đầu t tại Tổng công ty. Những giải pháp đó chỉ là bớc đầu, do thời gian tiếp cận đề tài ngắn ngủi và do những hạn chế về mặt kiến thức của mình, chắc chắn việc đánh giá hiệu quả và những giải pháp đa ra còn nhiều thiếu sót. Em rất mong đợc sự đóng góp ý kiến của các thầy cô giáo và các cô chú cán bộ ở Tổng công ty. Một lần nữa tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành và sâu sắc tới cô giáo GVC Phạm Thị Thêu và chú trởng phòng Nghiên cứu phát triển dự án Thạc sỹ Phạm Trung Kiên đã giành nhiều thời gian, đóng góp nhiều ý kiến bổ ích giúp tôi thhực hiện thành công chuyên đề này. Em cũng xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong bộ môn Kinh tế Đầu t, các cô chú cán bộ của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị và các bạn bè đã tạo điều kiện hỗ trợ, bổ sung những ý kiến thiết thực giúp em hoàn chỉnh chọn vẹn chuyên đề này. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO. 1. Giáo trình Kinh tế Đầu t - Trờng ĐHKTQD NXB Giáo dục – 1998 Chủ biên: PGS, PTS Nguyễn Ngọc Mai. 2. Giáo trình Lập và quản lý dự án Đầu t - Trờng ĐHKTQD NXB Thống kê - 2000 Chủ biên: TS Nguyễn Bạch Nguyệt 3. Sách: Chơng trình khung tổ chức thực hiện định hớng quy hoạch tổng thể phát triển đô thị Việt Nam đến năm 2020. NXB Xây dựng 4. Sách: Một số vấn đề cơ bản về kinh tế đầu t, quy hoạch và quản lý cơ sở hạ tầng đô thị. NXB Xây dựng. 5. Sách: đô thị hoá và các chính sách phát triển đô thị trong Công nghiệp hóa – Hiện đại hoá ở Việt Nam NXB Chính trị quốc gia – 1996 6. Sách: Đô thị và quản lý đô thị ở Hà Nội. NXB Chính trị quốc gia - 2000 Chủ biên: GS. TS Nguyễn Đình Hơng 7. Hội thảo “quy hoạch và phát triển đô thị mới Việt Nam thế kỷ 21” 8. Tạp chí xây dựng số: 9/1999; 6+8/2000; 1+2/2001 9. Tạp chí cộng sản số: 13/2000; 2/2001 10. Tạp chí thị trờng giá cả số: 8+10/2000 11. Thời báo kinh tế số: 20/2001 12. Một số báo cáo tiến độ triển khai các dự án khu đô thị mới và kinh nghiệm phát triển khu đô thị mới của Tổng công ty đầu t phát triển nhà và đô thị-Bộ Xây Dựng. NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN HỚNG DẪN MỤC LỤC Lời nói đầu 1 Chơng I: Những vấn đề lý luận chung 2 I. Những vấn đề lý luận chung về đầu t và đầu t phát triển. 2 1. Khái niệm đầu t. 2 2. Đầu t phát triển, vai trò và đặc điểm của nó trong nền kinh tế quốc dân. 2 2.1.Khái niệm đầu t phát triển. 2 2.2.Những đặc điểm của hoạt động đầu t phát triển. 2 2.3.Vai trò của hoạt động đầu t phát triển 2 2.3.1. Đầu t vừa tác dụng tới tổng cung vừa tác động đến tổng cầu hàng hoá của nền kinh tế. 2 2.3.2. Đầu t tác động hai mặt đến sự ổn định kinh tế. 2 2.3.3. Đầu t tác động đến tăng trởng và phát triển kinh tế. 2 2.3.4. Đầu t tác động đến chuyển dịch cơ cấu kinh tế. 2 2.3.5. Đầu t với việc tăng cờng khả năng công nghệ và khoa học kỹ thuật của đất nớc. 2 2.3.6. Đối với các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ thì đầu t quyết định sự ra đời, tồn tại và phát triển của mỗi cơ sở. 2 3. Vốn và nguồn vốn đầu t. 2 3.1.Nguồn vốn tron0g nớc bao gồm: 2 3.2.Vốn huy động từ nớc ngoài 2 II. Kết quả và hiệu quả của hoạt động đầu t. 2 1. Khái niệm và bản chất kết quả và hiệu quả đầu t. 2 1.1.Khái niệm và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá kết quả đầu t. 2 1.2.Bản chất và ý nghĩa của việc phân tích đánh giá hiệu quả đầu t 2 1.2.1. Bản chất 2 1.2.2. Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả tài chính hoạt động đầu t 2 1.3.Bản chất và ý nghĩa của việc đánh giá mặt kinh tế xã hội dự án đầu t. 2 1.3.1. Bản chất 2 1.3.2. Ý nghĩa của việc phân tích hiệu quả mặt kinh tế-xã hội dự án đầu t 2 2. Phân tích và đánh giá kết quả của hoạt động đầu t 2 2.1.Khối lợng vốn đầu t thực hiện 2 2.2.Tài sản cố định huy động và năng lực sản xuất phục vụ tăng thêm. 2 2.3.Chỉ tiêu phản ánh mức độ đạt đợc kết quả cuối cùng trong số vốn đầu t đã đợc thực hiện. 2 2.4.Chỉ tiêu phản ánh cờng độ thực hiện đầu t và kết quả cuối cùng của đầu t. 2 3. Phân tích, đánh giá hiệu quả tài chính của hoạt động đầu t. 2 3.1.Các chỉ tiêu lợi nhuận thuần, thu nhập thuần.2 3.2.Tỷ suất lợi nhuận của vốn đầu t: 2 3.3.Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn đầu t. 2 3.3.1. Thời hạn thu hồi vốn từ lợi nhuận thuần. 2 3.3.2. Thời hạn thu hồi vốn đầu t từ lợi nhuận thuần và khấu hao. 2 3.4.Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR). 2 4. Phân tích và đánh giá hiệu quả kinh tế xã hội của dự án. 2 4.1.Giá trị sản phẩm hàng hoá gia tăng (Giá trị gia tăng). 2 4.2. Việc làm và thu nhập của ngời lao động. 2 4.3. Mức đóng góp vào Ngân sách Nhà nớc. 2 4.4. Một số lợi ích xã hội khác thu đợc từ việc thực hiện dự án. 2 III. Khu đô thị mới và sự cần thiết phát triển các khu đô thịmới. 2 1. Khái niệm và chức năng của đô thị. 2 1.1.Khái niệm. 2 1.2.Chức năng của đô thị. 2 1.2.1. Chức năng kinh tế.2 1.2.2. Chức năng xã hội. 2 1.2.3. Chức năng văn hoá. 2 1.2.4. Chức năng quản lý. 2 1.3.Vai trò của đô thị. 2 2. Đặc điểm của các dự án phát triển khu đô thị mới. 2 3. Sự cần thiết phát triển các khu đô thị mới. 2 Chơng II: Thực trạng và hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng 2 I. Giới thiệu chung về Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị – Bộ Xây Dựng. 2 1. Vai trò, vị trí của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị. 2 1.1.Vai trò. 2 1.2.Vị trí. 2 2. Chức năng, nhiệm vụ của Tổng công ty Đầu t phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng 2 3. Cơ cấu tổ chức quản lý của Tổng công ty. 2 3.1.Tổng giám đốc. 2 3.2.Các Phó Tổng giám đốc. 2 3.3.Các Công ty thành viên. 2 3.4.Các liên doanh với các đối tác nớc ngoài. 2 3.5.Các phòng chức năng chuyên môn nghiệp vụ. 2 3.6.Các Ban quản lý dự án đầu t và xây dựng. 2 4. Tình hình quản lý nhân sự. 2 II. Thực trạng đầu t phát triển đô thị mới trong thời gian qua. 2 1. Sự hình thành và nhu cầu phát triển các khu đô thị mới. 2 2. Nguồn vốn đầu t cho các dự án phát triển đô thị mới. 2 3. Thực trạng đầu t phát triển đô thị mới của Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng 2 3.1.Vốn đầu t thực hiện. 2 3.2.Cơ cấu nguồn vốn đầu t. 2 3.3.Thành phần vốn đầu t thực hiện. 2 4. Hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị. 2 III. Hiệu quả đầu t của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. 2 1. Khái quát tình hình thực hiện đầu t của dự án. 2 1.1.Mục tiêu và cơ sở pháp lý thực hiện dự án. 2 1.1.1. Mục tiêu của dự án. 2 1.1.2. Cơ sở pháp lý. 2 1.2.Mô tả khái quát dự án. 2 1.3. Tình hình thực hiện đầu t của dự án. 2 1.3.1. Đầu t xây dựng các công trình. 2 1.3.2. Tiến độ thực hiện dự án. 2 1.3.3. Nguồn vốn đầu t và kế hoạch phân bổ vốn cho từng năm. 2 2. Hiệu quả đầu t của dự án khu nhà ở Bắc Linh Đàm. 2 2.1. Hiệu quả tài chính. 2 2.2.Hiệu quả kinh tế xã hội. 2 Chơng III: Những định hớng và giải pháp nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị 2 I. Những thuận lợi và khó khăn trong việc thực hiện đầu t 2 1. Thuận lợi. 2 2. Khó khăn. 2 3. Những bài học kinh nghiệm từ thực tiễn tình hình hoạt động của Tổng công ty. 2 II. Định hớng chung của Tổng công ty trong thời gian tới 2 III. Một số giải pháp và kiến nghị nhằm tiếp tục nâng cao hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô thị - Bộ Xây Dựng 2 1. Phát triển các đô thị thông qua những khu đô thị mới phải đợc thực hiện đồng bộ hạ tầng kỹ thật và hạ tầng xã hội theo tiêu chuẩn hiện đại. 2 2. Các khu đô thị mới phải đợc thực hiện với một cơ cấu sử dụng đất hợp lý trong từng giai đoạn phát triển, trong đó cần phải tính đến xu hớng phát triển lâu dài. 2 3. Trong việc phát triển các khu đô thị mới, cần xây dựng tập quán, lối sống đô thị hiện đại với việc sống và sinh hoạt tại công trình cao tầng. 2 4. Việc phát triển các khu đô thị mới phải đợc xây dựng kết hợp giữa tính hiện đại với việc coi trọng giữ gìn bản sắc văn hoá dân tộc. 2 5. Để thực hiện phát triển các khu đô thị mới đạt hiệu quả về các mặt cần phải có biện pháp huy động mọi nguồn vốn đầu t. 2 6. Cần có sự tham gia phối hợp của các cơ quan quản lý chuyên ngành. trong quá trình thực hiện các dự án phát triển đô thị mới. 2 7. Giải pháp đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án. 2 8. Tăng cờng công tác quản lý đánh giá xây dựng công trình. 2 9. Một số giải pháp từ các cơ quan quản lý Nhà nớc. 2 IV. Một số kiến nghị 2 Kết luận 2 Danh mục tài liệu tham khảo. 2