Tiểu luận Dự án xây dựng khu dân cư củ chi tại xã Tân An Hội –huyện Củ Chi –thành phố Hồ Chí Minh

QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 1 Tiểu luận DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ CỦ CHI TẠI XÃ TÂN AN HỘI – HUYỆN CỦ CHI – TP. HỒ CHÍ MINH. QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 2 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU................................................................................................................. 2 I. Lý do chọn đề tài ......................................................................................................... 3 II. Mục tiêu dự án............................................................................................................ 4 III. Tóm tắt nội dung ....................................................................................................... 4 IV. Phương pháp nghiên cứu ........................................................................................... 4 V. Phạm vi và giới hạn của đề tài .................................................................................... 5 VI. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN ...................................................................... 5 1. Hiện trạng khu vực đầu tư xây dựng dự án .................................................................. 5 2. Quy mô dân số dự kiến................................................................................................ 6 3. Các hạn mục công trình ............................................................................................... 6 3.1 Nhà ở ........................................................................................................................ 6 3.2 Khu thương mại – dịch vụ.......................................................................................... 7 3.3 Đất hoa viên – cây xanh ............................................................................................ 8 3.4 Quy hoạch đường giao thông..................................................................................... 8 3.5 Quy hoạch cấp điện................................................................................................... 9 3.6 Quy hoạch cấp nước............................................................................................... 10 3.7 Phương án thoát nước ............................................................................................ 12 4. Tiến độ xây dựng dự án và kĩ thuật dự án ................................................................. 12 4.1 Tiến độ xây dựng dự án .......................................................................................... 12 4.2 Kĩ thuật của dự án.................................................................................................. 14 5. Tổ chức quản lý khu dân cư...................................................................................... 18 6. Vốn đầu tư................................................................................................................ 19 7. Phân tích tài chính của dự án .................................................................................... 20 8. Đánh gia hiệu quả của dự án..................................................................................... 21 9. Hiệu quả kinh tế xã hội của dự án............................................................................. 23 Kết luận .................................................................................................................................. 24 Tài liệu tham khảo .................................................................................................................. 25 QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 3 LỜI MỞ ĐẦU Cùng với sự phát triển chung của nền kinh tế, việc xây dựng các công trình nhà ở, khu dân cư để phục vụ lợi ích cộng đồng ngày càng trở thành một vấn đề hết sức cấp thiết. Với tốc độ gia tăng dân số và tốc độ đô thị hoá hiện nay của nước ta thì cung về nhà ở tại các đô thị tăng nhiều, nhưng vẫn không đủ so với cầu về nhà. Vì vậy, việc xây dựng các khu chung cư, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu của người dân đã và đang được Nhà nước dành những khoản đầu tư thích đáng. Từ thực tế đó, việc quy hoạch đô thị của thành phố Hồ Chí Minh là vấn đề cấp thiết. Chính vì xu hướng cho tương lai của thành phố, việc di dời tất cả các khu công nghiệp ra khỏi trung tâm trong thành phố là không thể tránh khỏi. Số lượng công nhân di dời sẽ lớn. Huyện Củ Chi là một trong các vùng kinh tế trọng điểm tập trung các khu công nghiệp, mật độ dân cư lớn và lực lượng dồi dào. Chính vì vậy, tình hình hiện nay nhu cầu về nhà ở cho công nhân và dân cư tại khu công nghiệp Tây Bắc, TP HCM là rất lớn mặc dù đã có nhiều nhà lưu trú nhưng khả năng đáp ứng còn hạn chế, đa số công nhân vẫn phải thuê nhà trọ bên ngoài. Nhà ở cho công nhân và dân cư hiện nay và tương lai đang là vấn đề có tính thời sự, được nhiều cấp, nhiều ngành, nhiều giới quan tâm. Bởi lẽ, giải quyết được điều này là một trong những giải pháp góp phần cải thiện và nâng cao đời sống vật chất, y tế, giáo dục, văn hoá tinh thần của người lao động nói chung, đặc biệt là lực lượng công nhân làm việc trong các khu công nghiệp. Mặt khác xây dựng khu dân cư cho công nhân và dân cư cũng là nhằm đảm bảo về an ninh lao động (các vấn đề ổn định cuộc sống, cung cấp phúc lợi xã hội,…). Do đó nhóm 2 tiến hành dự án xây dựng khu dân cư cho dân cư nơi này và công nhân tại xã Tân An Hội. QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 4 I. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI 1. Ý nghĩa thực tiễn của đề tài Vị trí địa lý thuận lợi, đây là vùng đất trống tiếp giáp với hệ thống giao thông chính có khả năng lưu thông thuận, tiếp giáp với giao lộ lớn trong tương lai. Vùng đất này có phía Bắc tiếp giáp Khu Công Nghiệp Tây Bắc, phía Đông tiếp giáp với thị trấn huyện Lỵ Củ Chi, hướng Tây đi Tây Ninh, còn hướng Đông đi Long An. Cân đối các yếu tố kinh tế - xã hội dự kiến quy mô dân số khu đô thị khoảng 300.000 dân. Khu công nghiệp thu hút khoảng 70.000 lao dộng. Trong lĩnh vực dịch vụ, thương mại có khả năng tạo được 130.000 việc làm chính thức. Dự kiến khu trung tâm công cộng khu vực cấp thành phố và khu giáo dục đào tạo (trong và ngoài nuớc) hình thành với khoảng 600 ha đất, sẽ có hơn 60.000 lao động cho các loại dịch vụ đô thị. 2. Tính cấp thiết của đề tài Huyện Củ Chi là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, mật độ dân cư đông, lực lượng công nhân và lao động nhiều. Khu đô thị Tây Bắc – Củ Chi nằm trong dự kiến quy hoạch của Thành phố cho kế hoạch tương lai. Khu dân cư dự kiến được xây dựng nằm trên quốc lộ 22 nối liền với Hốc Môn và là tuyến đường lớn để đi vào nội thành và các quận, ngoài ra còn là quốc lộ cho tuyến đường đi Tây Ninh. Dự án khu dân cư cách khu công nghiệp Tây Bắc khoảng 1km, với lực lượng lao động ở đây cùng với mật độ dân cư tập trung chủ yếu tại đây, thì việc cung cấp một nơi ở tiện nghi là điều mong muốn của những người dân nơi này, giáp với những tuyến giao thông quan trọng, thuận tiện cho việc di chuyển đi nhiều hướng khác nhau và nhanh chóng khi đến khu công nghiệp Tây Bắc – Củ Chi, rút ngắn thời gian cho công nhân và dân cư khi di chuyển đến khu công nghiệp Tây Bắc. Trong tương lai tới, việc di dời các khu công nghiệp ra ngoại thành là rất lớn, nhằm phục vụ số lượng dân cư chuẩn bị di chuyển xuống Củ Chi, là cần một nơi ở tiện nghi. Ngoài ra dự án còn làm giảm mật độ dân cư lưu thông xe trong nội thành tránh tình trạng kẹt xe. QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 5 Để đáp ứng nhu cầu của người dân nơi đây về tính tiện nghi trong một không gian tươi mát và trong lành, đảm bảo an ninh và thuận tiện khi đi mua sắm hàng hóa, vật dụng, ngân hàng, thể thao, giải trí,…Chính vì việc cung cấp một khu dân cư hiện đại là cần thiết. II. MỤC TIÊU DỰ ÁN Cung cấp nhà ở cho dân cư hiện tại xã Tân An Hội và lực lượng lao động. Ngoài ra còn hướng đến lượng dân cư trong tương lai sau này và lực lượng lao động dồi dào sẽ hướng về Củ Chi, đặc biệt là tại Khu công nghiệp Tây Bắc – Củ Chi. Cung cấp một nơi ở cho những người có thu nhập trung bình và thấp. Tạo cho cho những người dân nơi đây một khu dân cư hiện đại cùng những sự tiện lợi. III. TÓM TẮT NỘI DUNG DỰ ÁN Tên dự án: DỰ ÁN XÂY DỰNG KHU DÂN CƯ CỦ CHI TẠI XÃ TÂN AN HỘI – HUYỆN CỦ CHI – TP. HỒ CHÍ MINH. Tổng diện tích: 4251,86m2 Công ty nhằm mục tiêu và lực lượng lao động lao động dồi dáo và lượng dân cư tập trung nơi Tây Bắc hiện tại và trong tương lai. Dự án nhằm mục đích cung cấp tất cả các dịch vụ ngay trong khu vực dân cư mà không phải di chuyển đi xa. Tạo một môi trường sinh sống gần gủi với thiên nhiên, với cây xanh, tạo nên một bầu không khí trong lành và một an ninh được thắt chặt và đảm bảo. IV. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU Sử dụng nguổn thông tin thứ cấp để làm cơ sở cho đề tài. Nội dung chi tiết của đề tài được các thành viên trong nhóm đã tiến hành phân tích từ các số liệu từ nguồn thông tin thứ cấp. Hầu hết các nguồn thông tin từ internet và bài báo cáo của địa phương. Và nhóm đã thực hiện việc nghiên cứu và tìm hiểu thị trường trong thời gian gần đây nhất để có số liệu chính xác làm cở sở dự báo thị trường. Mặt khác, nhóm thực hiện các bản phân tích nhằm tăng tính thuyết phục cho dự án. QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 6 V. PHẠM VI – GIỚI HẠN CỦA ĐỀ TÀI Thiết lập bản vẽ dự án tại xã Tân An Hội – huyện Củ Chi, tiếp giáp với thị trấn huyện Lỵ Củ Chi và tiếp giáp với khu công nghiệp Tây Bắc. Do không thể dự báo được những thay đổi có thể xảy ra của môi trường vĩ mô như: ban lãnh đạo địa phương và các chính sách đối với nhà đầu tư, luật đầu tư – kinh doanh...; hoặc những biến số ngoài tầm kiểm soát của người thực hiện dự án nên dự án giới hạn trong nội dung đã thu thập từ nguồn thông tin sơ cấp - thứ cấp, tính các khoản đầu tư và dùng công cụ dự báo để tính nhu cầu thị trường cho kế hoạch dài hạn. VI. NỘI DUNG CHỦ YẾU CỦA DỰ ÁN 1. HIỆN TRẠNG KHU VỰC ĐẦU TƯ XÂY DỰNG DỰ ÁN Khu đất dự án có nguồn gốc là đất nông nghiệp của người dân địa phương, khu vực này trước đây chưa có các công trình kiến trúc công cộng, chưa có hệ thống cung cấp điện và cấp thoát nước. Do dự án xây dựng khu dân cư Củ Chi nằm trong quy hoạch của Khu Tây Bắc – Củ Chi, khu quy hoạch này đã được triển khai xây dựng nên hệ thống hạ tầng kỹ thuật như mạng lưới cấp điện, cấp thoát nước,.. tại khu vực này hầu như đã được hoàn thiện. Vì vậy khi thiết kế quy hoạch mới, hệ thống hạ tầng kỹ thuật của Khu Dân Cư Củ Chi sẽ được đấu nối với hệ thống kỹ thuật của Khu Tây Bắc theo đúng thiết kế được duyệt của Khu Tây Bắc – Củ Chi. QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 7 Quy hoạch kiến trúc 2. QUY MÔ DÂN SỐ DỰ KIẾN Khu dân cư Củ Chi được xây dựng sẽ có 360 căn hộ dân cư và 01 tòa nhà thương mại, dịch vụ, thể thao, giải trí. Nếu tính trung bình có 04 người/căn hộ, thì tổng quy mô dân số toàn khu dân cư là 1.440 người. Dự tính cho quá trình phát triển lâu dài trong tương lai thì quy mô dân số tối đa của KDC Bình Thắng khoảng 1.600 người. 3. CÁC HẠN MỤC CÔNG TRÌNH QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 8 3.1 Nhà ở Nhà ở trong khu dân cư Củ Chi là chung cư cao tầng, được xây dựng trong khuôn viên khu đất 2880,5m2 , chiếm 67,7% trong tổng quỹ đất với kiến trúc giống nhau, tất cả đều gồm 10 tầng, mỗi tầng có 4 căn hộ với tổng số 360 căn hộ. Trong 09 tòa nhà ở, bao gồm: 04 tòa loại A và 05 tòa loại B Căn hộ loại A 02 phòng ngủ. Căn hộ loại B 03 phòng ngủ. QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 9 3.2 Khu thương mại – dịch vụ – thể thao – giải trí Khu thương mại – dịch vụ - thể thao – giải trí được bố trí xây dựng trong khuôn viên khu đất rộng 325,7m2. Khu thương mại – dịch vụ - thể thao – giải trí có 05 tầng lầu với chức năng là cung cấp tất cả các dịch vụ như: siêu thị, ngân hàng, trung tâm thể thao, giải trí,… 3.3 Đất hoa viên – cây xanh Tổng diện tích trồng cây xanh là 691,32 m2, chiếm 16,26% trong tổng quỹ đất. Trong đó: Diện tích cây xanh tập trung : 345,5 m2. Diện tích cây xanh hoa viên (cây xanh trong khuôn viên nhà cao tầng): 172,7 m2 Diện tích cây xanh dọc hành lang các đường lộ là 173,12 m2 Cây xanh ven đường khác : khoảng 50 cây. Cây xanh đường phố được trồng trên vỉa hè với khoảng cách 10m/cây. Trồng các loại cây bóng mát. Yêu cầu cây trồng không được che khuất tầm nhìn tại các góc rẽ, giao lộ. 3.4 Quy hoạch đường giao thông Do khu dân cư Củ Chi nằm trong tổng thể Khu quy hoạch Tây Bắc Củ Chi. Mặt khắc khu dân cư Củ Chi được nằm tiếp giáp với hai mặt đường lớn. Ngoài ra, chủ dự án cũng đã lập quy hoạch hệ thống giao thông nội bộ cho khu dân cư Củ Chi. Một số thông số về hệ thống đường giao thông khu vực dự án được đưa ra trong bảng 1.1 QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 10 dưới đây. Bảng 1.1. Các thông số cơ bản về hệ thống đường giao thông khu vực dự án Lề đường S STT Loại đường Chiều rộng Lòng đường Lề trái Lề phải 1Đường chính 17m 5+1+5m 3m 3m 3Đường nội bộ 8m 6m 1m 1 m a). Tuyến đường chính khu dân cư Củ Chi Tuyến đường chính khu vực của Khu dân cư Củ Chi có đặc điểm kỹ thuật như sau :  Bề rộng đường chính 17m trong đó lòng đường rộng 10m (dải phân cách trồng hoa rộng 1m), mỗi vỉa hè rộng 3m.  Mặt đường trải bê tông nhựa.  Vĩa hè lát gạch và trồng cây xanh khoảng cách 10m.  Đường được bố trí chiếu sáng. b). Đường nội bộ khu dân cư Củ Chi  Bề rộng đường 8m (Trong đó lòng đường rộng 6m, mỗi vĩa hè 1m)  Mặt đường trải bê tông nhựa.  Vỉa hè lát gạch và trồng cây xanh cách khoảng 10m.  Đường được bố trí chiếu sáng. 3.5 Quy hoạch cấp điện QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 11 a). Phụ tải điện: Phụ tải điện cho Khu dân cư Củ Chi được tính toán theo bảng 1.2 dưới đây. Bảng 1.2. Tính toán phụ tải điện cho Khu dân cư Củ Chi stt Hạng mục Đơn vị Số lượng 1 Dân số dự kiến Người 1.600 2 Tổng số căn hộ Căn hộ 360 3 Chỉ tiêu sử dụng điện chiếu sáng Kw/hộ/ngày 2,4 4 Hệ số cosfi cosfi 0,8 5 Tổng chỉ tiêu Kw 691,2 6 Dự phòng 10% * tổng chỉ tiêu Kw 69,12 7 Tổng công suất ( cho máy biến áp ) KVA 760,32 Qua kết quả tính toán ở bảng 1.2 chủ dự án quyết định chọn máy biến áp 180 KVA (trạm giàn) cho khu dân cư Củ Chi. b). Nguồn và lưới điện :  Nguồn điện cấp cho khu dân cư Củ Chi là nguồn cấp theo tuyến đường chính được lấy từ nguồn điện quốc gia.  Mạng lưới điện phân phối cho khu dân cư được bố trí theo trục đường đi đến các khu tòa nhà liên tục.  Khoảng cách xa nhất giữa hai trụ là 35m. Dùng trụ bêtông ly tâm dài 8,4m và trụ côn thép tráng kẽm kết hợp đường dây hạ thế đi nổi với mạng chiếu sáng lối đi, sân bãi bố trí đi ngầm trong ống.  Lưới điện sử dụng điện áp 380V - 3 pha 4 dây, trung tính nối đất .  Dùng dây tải cáp LV – ABC 4x70mm2 đến cho hệ thống điện hạ thế cấp đến các hộ tiêu thụ.  Dùng dây tải cáp CV 3x22mm2 cho hệ thống chiếu sáng lối đi, sân bãi được kết hợp với trụ côn thép tráng kẽm cao 08m, khoảng cách trung bình giữa các trụ là 25 -30m.  Hệ thống điều khiển hoàn toàn tự động bằng 2 chế độ để tiết kiệm điện khi giờ thấp điểm (Đầu hôm tất cả các đèn đều sáng sau 10giờ tắt ½ xen kẽ nhau ).  Lắp một trạm hạ thế 180KVA – 22/0,4KV theo vị trí thể hiện trên bản vẽ quy hoạch cấp cho khu quy hoạch. Đồng thời xây dựng các tuyến cấp điện sinh hoạt đến các lô nhà trên trụ bê tông cốt thép cao 8,4m, kết hợp trụ côn thép tráng kẽm và mạng lưới chiếu sáng đường phố bằng đèn cao áp Sodium 250w đi ngầm. QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 12  Chủ dự án còn đầu tư mua sắm và lắp đặt 01 máy phát điện dự phòng có công suất 180 KVA để phòng ngừa trường hợp mất điện lưới ảnh hưởng đến dân cư trong khu dân cư Củ Chi. 3.6 Quy hoạch cấp nước a). Nguồn cấp nước Khu dân cư Củ Chi nằm thuộc địa bàn huyện Củ Chi nên việc cung cấp nước sinh hoạt cho các khu dân cư là do nhà máy cấp nước Tân Hiệp ở huyện Củ Chi cung cấp và được chủ đầu tư thiết kế và lắp đât, phân phối đến tường khu nhà. b). Tiêu chuẩn cấp nước và nhu cầu dùng nước Nhu cầu dùng nước được tính toán cho các mục tiêu sử dụng như sau :  Nhu cầu dùng nước cho sinh hoạt với tiêu chuẩn : q = 180 l/người/ngày.  Nhu cầu dùng nước khác: + Nước cho các công trình công cộng, dịch vụ : tạm tính bằng 15% nhu cầu nước sinh hoạt(Qsh). + Nước dùng để tưới cây, rửa đường : tạm tính bằng 10% nhu cầu nước sinh hoạt(Qsh). + Nước thất thoát, rò rỉ : tạm tính bằng 20% nhu cầu dùng nước(Qnc). Nhu cầu dùng nước được tính toán theo bảng 1.3 dưới đây. Bảng 1.3. Tính toán nhu cầu dùng nước cho khu dân cư Củ Chi stt Các yếu tố tính toán Dân số (người) Tiêu chuẩn Nhucầu( m3/ng) QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 13 1 2 3 4 5 Nước sinh hoạt (Qsh) Nước cho CTCC, dịch vụ,.. Nước tưới cây Tổng nhu cầu dùng nước (Qnc) Nước thất thoát, rò rỉ 1.600 180 l/người /ngày 15 % Qsh 10 % Qsh 20 % Qnc 288 43,2 28,8 360 72 Tổng công suất mạng Qm 792 Lưu lượng cấp nước chữa cháy q = 10l/s cho một đám cháy theo Tiêu Chuẩn Việt Nam, số đám cháy xảy ra đồng thời một lúc là 1. c). Thiết kế mạng lưới cấp nước Do Khu dân cư hoàn toàn chưa có hệ thống đường ống cấp nước, nên bố trí mạng lưới đường ống hoàn toàn mới. Theo qui hoạch dân cư bố trí dọc theo trục đường, vì vậy mạng lưới đường ống được bố trí một bên đường cho các tuyến ống, tuy nhiên vẫn phải đảm bảo công suất 792 m3/ngày. Hành lang đặt ống sẽ được tuân thủ theo qui hoạch của từng tuyến đường giao thông trong khu dân cư. Để cấp nước cho dân cư, Chủ dự án xin phép đấu mạng lưới phân phối nước vào tuyến ống cấp nước chạy dọc đường chính của khu dân cư Củ Chi. 3.7 Phương án thoát nước Qui hoạch Khu dân cư Củ Chi là dự án mới, do đó thiết kế thoát nước cho khu dân cư Củ Chi chỉ cần tuân thủ theo quy định của nhà máy cấp nước, từ đó đảm bảo việc an toàn mạng lưới thoát nước nội bộ cho khu dân cư trước khi đấu nối vào hệ thống thoát nuớc chung. Phương án của dự án là chọn cống thoát nước kín, tiết diện tròn bằng bêtông cốt thép ly tâm, đấu nối bằng phương pháp xảm. Hệ thống thoát nước thải sinh hoạt và nước mưa được tách QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 14 riêng biệt. Đối với nước thải sinh hoạt, sau khi xử lý qua hệ thống tự hoại của mỗi khu nhà, nước thải sẽ chảy qua hệ thống hố ga và cống thoát thoát để chảy về hệ thống xử lý nước thải tập trung của Khu dân cư Củ Chi. Hệ thống xử lý nước thải tập trung của Khu có công suất thiất kế 1.000m3/ngày được bố trí ở phía Tây Bắc. 4. TIẾN ĐỘ XÂY DỰNG DỰ ÁN VÀ KĨ THUẬT CỦA DỰ ÁN 4.1 Tiến độ xây dựng dự án Công tác Quản lý dự án được chia thành 4 giai đoạn của một vòng đời dự án đầu tư xây dựng: quản lý dự án ở giai đoạn hình thành và phát triển, Giai đoạn nghiên cứu thực hiện, Giai đoạn thi công xây dựng, Giai đoạn kết thúc. Giai đoạn hình thành dự án, chuẩn bị đầu tư : Tìm kiếm và xác định cơ hội đầu tư: Xác định hiện trạng pháp lý của khu đất; Đánh giá khả năng đầu tư và hiệu quả kinh tế của khu đất; Làm việc với đơn vị chủ quản để thống nhất chủ trương hợp tác đầu tư; Chuẩn bị các thủ tục pháp lý tham gia đầu tư: Xin giới thiệu hoặc thỏa thuận địa điểm; Xin thỏa thuận với Quận - Huyện, Phường – Xã, cũng như chủ trương đầu tư của UBND Tỉnh – thành phố (Gửi tờ trình xin lập Dự án đầu tư); Xin thông tin quy hoạch kiến trúc khu đất như : tính chất sử dụng khu đất, mật độ xây dựng, chiều cao trung bình, hệ số sử dụng đất, khoảng lùi, chỉ giới xây dựng. Đây là những cơ sở quan trọng để thiết kế công trình; Lập bản đồ khảo sát địa hình TL 1/500 và các số liệu kỹ thuật khu đất; Lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Giai đoạn thực hiện dự án: Lập Quy hoạch tổng mặt bằng khu đất (với khu đất nhỏ hơn 3,0 ha), hay hồ sơ Quy QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 15 hoạch chi tiết TL 1/500 (với khu đất lớn hơn 3,0 ha). Có thể triển khai thiết kế phương án kiến trúc sơ bộ đồng thời với thiết kế Tổng mặt bằng để tiện việc kết nối đồ án; Lưu ý: đối với hồ sơ Quy hoạch chi tiết TL 1/500, Chủ đầu tư phải lập nhiệm vụ thiết kế, để Sở quy hoạch kiến trúc thẩm định và UBND Tỉnh, thành phố phê duyệt, khi đó mới đủ cơ sở để thiết kế phương án kiến trúc. Thẩm định phương án Tổng mặt bằng khu đất hoặc hồ sơ Quy hoạch chi tiết 1/500. Có thể xin thẩm định đồng thời phương án thiết kế kiến trúc sơ bộ với thiết kế Tổng mặt bằng; Lựa chọn phương án chọn để làm Thiết kế cơ sở; Lưu ý: khâu thiết kế thường bao gồm 2 bước là Thiết kế cơ sở (Basic Design hay Concept Design) và Thiết kế chi tiết (Detailed Design), tương ứng với các bước thiết kế kỹ thuật và thiết kế bản vẽ thi công được quy định trong Luật xây dựng Việt Nam năm 2003 (Điều 54). Xin công văn thỏa thuận các chuyên ngành: Sở tài nguyên môi trường (thỏa thuận về môi trường và thoát nước), cấp điện, cấp nước, phòng cháy chữa cháy; Khoan khảo sát địa chất công trình; Thẩm định Thiết kế cơ sở tại Sở xây dựng; Lập Báo cáo đầu tư (Dự án đầu tư) để Chủ đầu tư tự phê duyệt Dự án; Xin giao đất hoặc thuê đất; Thành lập Ban QLDA hoặc thuê Tư vấn QLDA; Thiết kế các bước tiếp theo: Thiết kế kỹ thuật & thiết kế bản vẽ thi công; Tổ chức thẩm định, phê duyệt TKKT & TK BVTC; Xin cấp phép xây dựng; Lập hồ sơ mời thầu, dự thầu và lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng, cung cấp thiết bị. Giai đoạn thi công xây dựng: Thi công xây dựng; QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 16 Giám sát thi công công trình; Nghiệm thu công trình; Nghiệm thu, thanh quyết tóan các hợp đồng tư vấn; Quyết toán vốn đầu tư xây dựng. Giai đoạn kết thúc, bàn giao. Bàn giao công trình; Công tác bảo hành công trình; Công tác vận hành, quản lý và khai thác công trình. Tiến độ xây dựng dự án khu dân cư Củ Chi được đưa ra trong bảng 1.4 dưới đây. 4.2 Kĩ thuật của dự án Bảng Sơ đồ GANTT QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 17 2011 20112 2013 Hạng mục 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Tìm kiếm và xác định cơ hội đầu tư Chuẩn bị các thủ tục pháp lý tham gia đầu tư Xin thông tin quy hoạch kiến trúc khu đất Lập bản đồ khảo sát địa hình TL 1/500 và các số liệu kỹ thuật khu đất Lập phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư Lập Quy hoạch tổng mặt bằng khu đất Thẩm định phương án Tổng mặt bằng khu đất hoặc hồ sơ Quy hoạch chi tiết 1/500 Lựa chọn phương án chọn để làm Thiết kế cơ sở Xin công văn thỏa thuận các chuyên ngành Khoan khảo sát địa chất công trình QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 18 2011 20112 2013 Hạng mục 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Thẩm định Thiết kế cơ sở tại Sở xây dựng Lập Báo cáo đầu tư (Dự án đầu tư) để Chủ đầu tư tự phê duyệt Dự án Xin giao đất hoặc thuê đất Thành lập Ban QLDA hoặc thuê Tư vấn QLDA Thiết kế các bước tiếp theo: Thiết kế kỹ thuật & thiết kế bản vẽ thi công Tổ chức thẩm định, phê duyệt TKKT & TK BVTC Xin cấp phép xây dựng Lập hồ sơ mời thầu, dự thầu và lựa chọn nhà thầu thi công xây dựng, cung cấp thiết bị Thi công xây dựng Giám sát thi công công trình QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 19 2011 20112 2013 Hạng mục 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 Nghiệm thu công trình Nghiệm thu, thanh quyết tóan các hợp đồng tư vấn Quyết toán vốn đầu tư xây dựng Bàn giao công trình Công tác bảo hành công trình Công tác vận hành, quản lý và khai thác công trình QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 20 5. TỔ CHỨC QUẢN LÝ KHU DÂN CƯ BẢNG LƯƠNG: ( ĐVT:TRIỆU ĐỒNG) CHỨC VỤ SỐ LƯỢNG LƯƠNG/THÁNG LƯƠNG/ NĂM QUẢN LÝ 1 5 60 TRƯỞNG BỘ PHẬN 4 3,5 168 LAO ĐỘNG TRỰC TIẾP 30 2 720 THÙ LAO LOẠI LAO ĐỘNG 1 2 3 4-10 QUẢN LÝ 60 60 60 60 TRƯỞNG BỘ PHẬN BẢO VỆ 42 42 42 42 TRƯỞNG BỘ PHẬN VỆ SINH MÔI TRƯỜNG, CHĂM SÓC CÂY XANH VÀ ĐÈN ĐƯỜNG 42 42 42 42 TRƯỞNG BỘ PHẬN GIỮ XE DƯỚI TẦNG HẦM 42 42 42 42 TRƯỞNG BỘ PHẬN HÀNH CHÍNH 42 42 42 42 LAO ĐỘNG TRỰC TIẾP 720 720 720 720 TỔNG LƯƠNG HÀNG NĂM 948 948 948 948 BHXH 151,68 151,68 151,68 151,68 PHẦN THÙ LAO THỰC TẾ 796,32 796,32 796,32 796,32 QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 21 TỔ CHỨC BỘ MÁY QUẢN LÝ KHU DÂN CƯ CỦ CHI 6. VỐN ĐẦU TƯ Bảng Nhu cầu vốn và nguồn vốn ĐVT: đồng STT KHOẢN MỤC TIỀN GHI CHÚ I Nhu cầu vốn 177.495.472.900 1 Đất đai 6.077.790.000 2 Bồi thường, giải tỏa 600.000.000 3 Chi phí đầu tư xây dựng và chi phí khác 154.681.730.800 4 Tổng cộng 161.359.520.800 5 Dự phòng 10% 16.135.952.080 II Nguồn vốn 177.495.472.900 1 Vốn chủ sở hữu 124.246.831.000 70% 2 Vôn vay 53.248.641.870 30% QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 22 Bảng Lãi suất chiết khấu của dự án ĐVT: đồng STT NGUỒN VỐN LƯỢNG TIỀN (Ci) LÃI SUẤT (ri)% TIỀN LÃI (Ci * ri) 1 Vốn chủ sở hữu 124.246.831.000 10,5 13.045.917.260 2 Vốn vay 53.248.641.870 15 7.987.296.281 3 Tổng 177.495.472.900 12,75 22.630.672.790 ri 12,75% Dự kiến trả nợ vốn vay ĐVT: đồng Trả nợ trong năm Năm vận hành Dư nợ đầu năm Trả nợ gốc Tiền lãi Tổng cộng Dư nợ cuối năm Lãi suất 15% Năm 1 53.248.641.870 10.649.728.370 7.987.296.281 18.637.024.650 42.598.913.500 Năm 2 42.598.913.500 10.649.728.370 6.389.837.025 17.039.565.400 31.949.185.130 Năm 3 31.949.185.130 10.649.728.370 4.792.377.770 15.442.106.140 21.299.456.760 Năm 4 21.299.456.760 10.649.728.370 3.194.918.514 13.844.646.880 10.649.728.390 Năm 5 10.649.728.390 10.649.728.370 1.597.459.259 12.247.187.630 0 7. PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Bảng Doanh thu ĐVT: triệu đồng Năm 1 Năm 2 Năm 3 Các khoản thu Đơn giá SL SL SL SL Thành tiền Bán căn hộ Loại A Loại B 600 760 160 200 40 50 24.000 38.000 96 120 57.600 91.200 24 30 14.400 22.800 96.000 152.000 Thu nhập khác 360 1.800 1.440 3.600 Tổng cộng thu 62.360 150.600 38.640 251.600 QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 23 Bảng Chi phí ĐVT: đồng Các khoản thu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Thành tiền Chi phí nhà ở 10.471.953.180 52.359.765.900 41.887.812.720 104.719.531.800 Chi phí đất đai và bồi thường 6.677.790.000 6.677.790.000 Chi phí khác 3.805.170.573 19.025.852.870 15.220.682.290 38.051.705.730 Tổng cộng chi 20.954.913.750 71.385.618.770 57.108.495.010 150.397.027.500 Bảng dự kiến lãi, lỗ ĐVT: đồng Các chỉ tiêu Tiền 1- Tổng doanh thu 251.600.000.000 2- Tổng chi phí 150.397.027.500 3- Lợi nhuận trước thuế 101.202.972.500 4- Thuế TNDN 25.300.743.130 5- Lợi nhuận sau thuế. 75.902.229.370 8. ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN Chỉ tiêu doanh lợi Tỉ suất lợi nhuận trên vốn đầu tư (LN/VĐT)*100% = (75.902.229.370/177.495.472.900)*100% = 42,8% Tỉ suất lợi nhuận trên doanh thu (LN/DT)*100% = (75.902.229.370/251.600.000.000)*100% = 30,2% Hiện giá thuần (NPV) Lãi suất thanh toán (i) = 15% ĐVT: đồng Năm 1 2 3 Lợi ích (Bj) 62.360.000.000 150.600.000.000 38.640.000.000 Chi phí (Cj) 20.954.913.750 71.385.618.770 57.108.495.010 Ngân lưu ròng (CFj) 41.405.086.250 79.214.381.230 -18.468.495.010 QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 24 0 0 (1 ) (1 ) (1 ) (1 ) n n j j j j j o j n n j j j j j j o j B C NPV i i or B C CF NPV i i                  NPV = [62.360.000.000/(1+15%)1 – 20.954.913.750/(1+15%)1] + [150.600.000.000/(1+15%)2 – 71.385.618.770/(1+15%)2] + [38.640.000.000/(1+15%)3 – 57.108.495.010/(1+15%)3] = 83.758.540.290 Suất hoàn vốn nội bộ (IRR) 1 1 2 1 1 2 ( ) NPVIRR i i i NPV NPV     NPV1 = 83.758.540.290 i1 = 15% i1 = 20% NPV2 = [62.360.000.000/(1+20%)1 – 20.954.913.750/(1+20%)1] + [150.600.000.000/(1+20%)2 – 71.385.618.770/(1+20%)2] + [38.640.000.000/(1+20%)3 – 57.108.495.010/(1+20%)3] = 78.826.439.040 IRR = 17,6% Ta thấy IRR = 17,6% > lãi suất thanh toán (itt) = 15% Vậy chấp nhận dự án Tỷ suất lợi ích trên chi phí (B/C) 0 0 ( 1 ) ( 1 ) n j j j n j j j B iB CC i        Với lãi suất là 15%/năm, ta có: Hiện giá dòng tiền vào (PB): PB = 62.360.000.000*(1 + 15%)-1 + 150.600.000.000*(1 + 15%)-2 + 38.640.000.000*(1 + 15%)-3 = 193.507.750.500 PC = 20.954.913.750*(1 + 15%)-1 + 71.385.618.770*(1+15%)-2 + 57.108.495.010*(1 QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 25 +15%)-3 = 109.749.210.200 PB/ PC = 193.507.750.500/109.749.210.200 = 1,76 Nghĩa là bình quân cứ 1 đồng chi phí tạo ra được 1,76 đồng thu nhập trong suốt vòng đời dự án. B/C = 1,76 > 1, nên chấp nhận dự án Thời gian hoàn vốn (PP) Không xét đến thời gian của tiền tệ (không có chiết khấu) ĐVT: đồng Năm 1 2 3 Ngân lưu ròng (CFj) 41.405.086.250 79.214.381.230 -18.468.495.010 Số dư ra trong năm thứ 2: 41.405.086.250 - 18.468.495.010 = 22.936.591.240 Vậy thời gian hoàn vốn là: 1 + (22.936.591.240/79.214.381.230) = 1 năm 3 tháng 9. HIỆU QUẢ KINH TẾ XÃ HỘI Với qui mô đầu tư như đã trình bày, dự án xây dựng khu dân cư Củ Chi là dự án có tính khả thi cao. Nó đem lại nguồn lợi không nhỏ cho doanh nghiêp phù hợp với định hướng phát triển sản xuất kinh doanh lâu dài của Công ty đồng thời góp phần làm tăng hiệu quả cho nền kinh tế xã hội trong công cuộc công nghiệp hoá, hiện đại hóa đất nước như hiện nay. Lợi nhuận cho Công ty Sau khi hoàn trả vốn vay, dự án sẽ đem lại cho Công ty khoản lợi nhuận là 75.902.229.370 đồng, dùng để trích lập các quỹ của doanh nghiệp: Quĩ phát triển sản xuất và quỹ phúc lợi Quỹ dự trữ tài chính. Bổ sung nguồn vốn kinh doanh Bổ sung quỹ lương, nâng cao hơn nữa đời sống của người lao động. Thu nhập của người lao động Việc thực hiện dự án sẽ đem lại thu nhập bình quân cho một lao động trực tiếp 2.000.000 đồng/tháng, trưởng bộ phận: 3.500.000 đồng/tháng, quản lí: 5.000.000 đồng/tháng. Đây là một con số đáng kể so với mức sống tại địa phương hiện nay. QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 26 KẾT LUẬN Qua nội dung phân tích và tính toán trong dự án “Đầu tư xây dựng khu dân cư Củ Chi” cho thấy rằng, việc đầu tư xây dựng khu dân cư Củ Chi nhằm cung cấp lượng nhà ở và các dịch vụ tiện nghi cho dân cư khu địa phương này. Vật liệu Xây dựng khu nhà ờ và khu thương mại là thực sự cần thiết, đáp ứng được định hướng phát triển lâu dài của khu độ thị mới và theo tiến độ quy hoạch của địa phương. Bên cạnh đó dự án được thực hiện sẽ tạo công ăn, việc làm, có thu nhập ổn định cho người lao động, tăng thu ngân sách cho quốc gia. Và qua các kết quả nghiên cứu trên thì đây là 1 dự án kinh doanh có tính khả thi về mặt tài chính với các chỉ số đều thỏa các điều kiện. NPV = 83.758.540.290 > 0 IRR = 17,6% > 15% B/C = 1,76 > 1 QUN TR D ÁN ĐU T NCMK2B Page 27 Tài liệu tham khảo Giáo trình Kinh tế đầu tư – Nguyễn Ngọc Mai. NXB giáo dục 1999. Giáo trình quản trị dự án đầu tư – TS. Phạm Xuân Quang. NXB ĐH quốc gia tp. Hồ Chí Minh. Một số Website: www.cuchi.hochiminhcity.gov.vn www.diaoconline.vn www.horea.org.vn www.nhadatphuongnam.com