Tiểu luận Khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán của một căn hộ chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI THƯƠNG CƠ SỞ II TP HCM KHOA NGHIỆP VỤ  TIỂU LUẬN KINH TẾ LƯỢNG KHẢO SÁT CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ BÁN CỦA MỘT CĂN HỘ CHUNG CƯ Ở TPHCM GVHD: TRƯƠNG BÍCH PHƯƠNG SVTH: 1. LÊ HỮU BÌNH 1203015002 2. NGUYỄN TRẦN BẢO KHÔI 1203025022 3. TRẦN HOÀNG VIỆT 4. LƯƠNG ĐẠI QUỐC NAM 1203015038 5. TRƯƠNG HUY CƯỜNG 2 CHƯƠNG I: TỔNG QUAN 1. LÝ DO LỰA CHỌN ĐỀ TÀI Nhà ở là nhu cầu thiết yếu trong đời sống của con người, “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Mỗi người có nhu cầu về cuộc sống khác nhau, nhà ở là một nơi để cho mọi người sống để học tập, lao động và làm việc. Tuy nhiên, việc người dân có thể thỏa mãn nhu cầu về nhà ở hay không lại bị tác động rất lớn bởi giá bán ngôi nhà đó. Giá bán lại do nhiều yếu tố khác chi phối như: diện tích, vị trí, kết cấu, môi trường xung quanh ngôi nhà,…nhưng với mức độ ảnh hưởng khác nhau. Do đó, việc tìm mua nhà đáp ứng được yêu cầu và phù hợp với khả năng chi trả là vấn đề quan trọng hàng đầu với những người có nhu cầu. Nhiều hộ gia đình trên sống trên thành phố thay vì mua cho họ một ngôi nhà, họ lại chọn căn hộ chung cư với giá cả phù hợp với túi tiền và thuận tiện cho việc đi làm trên thành phố Vì lí do này, nhóm đã tiến hành khảo sát các yếu tố ảnh hưởng đến giá bán căn hộ chung cư ở thành phố Hồ Chí Minh để có cái nhìn toàn diện hơn về vấn đề này. 2. PHẠM VI NGHIÊN CỨU Nhóm đã tiến hành thu thập số liệu gồm 50 mẫu quảng cáo mua bán bất động sản từ các thống kê địa ốc sản trên các địa bàn thành phố HCM. Nhóm đã tiến hành chọn lọc thông tin, tiến hành hồi quy, kiểm định đa cộng tuyến, phương sai thay đổi dựa trên 50 mẫu quan sát thu thập được. Trong quá trình tiến hành thực hiện đề tài, nhóm đã sử dụng kiến thức của môn kinh tế lượng cũng với sự hỗ trợ của các phần mềm như: Word, Excel, PowerPoint, Eviews để hoàn thành đề tài. 3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 3 Các yếu tố nào ảnh hưởng đến gía bán của một căn hộ chung cư, yếu tố nào là quan trọng nhất ảnh hưởng đến giá bán căn hộ. CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHƯƠNG PHÁP XÁC ĐỊNH GIÁ ĐẤT Ở NƯỚC TA 1. Địa tô là hình thái theo đó quyền sử dụng đất được thực hiện về mặt kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho ngừoi sở hữu đất. Để chĩ rõ bản chất của địa tô Mác đã phân chia địa ốc thành: địa tô chệnh lệch, địa tô tuyệt đối. 2. Lãi suất ngân hàng: Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giả đi vì khi đó người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng. 3. Quan hệ cung, cầu: Hàng hóa thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó thể hiện sự tối đa hóa lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự hình thành, vận động của giá cả.Theo Điều 55 - Luật Đất đai 2003, giá đất được hình thành trong các trường hợp sau đây: Do Ủy ban nhân dân (UBND) tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định; Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. 4. Phương pháp xác định giá đất ở Việt Nam 4 Bước 1: Xác định khung giá đất tương ứng với loại đô thị: Căn cứ vào phân loại đô thị, đối chiếu bảng giá đất đô thị theo Nghị định 188/2004/NĐ-CP, ta tìm khung giá chuẩn mà Nhà nước quy định cho đô thị mà chúng ta đang cần xác định giá. Bước 2: Phân loại đường và vị trí đất đô thị. Bước 3: Xác định giá cho từng vị trí.  Giá đất quan hệ với quản lý tài chính về đất đai Quản lý tài chính về đất đai là việc Nhà nước sử dụng công cụ tài chính để quản lý, điều tiết tình hình sử dụng đất đai nhằm góp phần đạt được mục tiêu của quản lý Nhà nước về đất đai.Cơ chế chính sách quản lý tài chính về đất đai của nước ta được phân làm các lĩnh vực, đó là: chính sách về giá đất; thu tiền sử dụng đất; thuê đất; bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất; thuế chuyển quyền sử dụng đất; thuế nhà, đất, thuế sử dụng đất nông nghiệp; tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; phí và lệ phí.  Giá đất quan hệ với thị trường bất động sản. Thị trường bất động sản là tổng hoà các giao dịch dân sự về bất động sản tại một địa bàn nhất định, trong một thời gian nhất định. Đó là thị trường của các hoạt động giao dịch bất động sản như: chuyển nhượng, mua, bán, cho thuê, thế chấp… trong phạm vi không gian và thời gian nhất định. Hoạt động của thị trường này tất yếu phải tuân theo qui luật của thị trường, đồng thời bao hàm yếu tố pháp luật, tập quán, phong tục của mỗi quốc gia. Trong nền kinh tế thị trường, giá đất là một yếu tố cấu thành của giá bất động sản. Nó chịu sự tác động của các quy luật của nền kinh tế thị trường (quy luật giá trị, quy luật cạnh tranh, quy luật cung cầu...). Giá đất phụ thuộc vào khả năng và phương thức sinh lợi của đất (sinh lợi sinh học, sinh lợi phi sinh học); giá đất có thể bị các yếu tố tâm lý tạo chi phối (mức quá cao so với khả năng thanh toán của xã hội) và tất yếu nó sẽ giảm xuống một cách nhanh chóng. Cũng như các loại hàng hoá khác, giá 5 đất còn phụ thuộc vào lượng thông tin hai chiều giữa người cần mua và người cần bán. Mối quan hệ giữa giá đất với thị trường bất động sản được thể hiện rõ ràng thông qua quan hệ cung – cầu. Khi phân tích quan hệ về cung và cầu chúng ta thường coi cung và cầu là hàm số của giá. Cung cần cân bằng thì chúng ta có giá cân bằng. Nếu các yếu tố khác không thay đổi, một sự tăng lên hay giảm xuống của cung hoặc của cầu sẽ làm giá thay đổi. Do đó trong thị trường cạnh tranh thì giá cả điều tiết lượng cung - cầu. CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP VÀ ĐỐI TƯỢNG NGHIÊN CỨU 1. Đối tượng nghiên cứu: Căn hộ chung cư TPHCM 2. Phương pháp nghiên cứu Phương pháp bình phương bé nhất(OLS- Ordinary Least Square) 3. Nguồn số liệu Tham khảo tổng cục thống kê nhà đất thành phố 2013. File: data.xlsx CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 1. Giải thích các biến:  Mô hình tổng quát: Ŷi = β1 + β2X2 + β3X3 + β4X4 + β5X5 + β6X6 + β7X7 + β8X8 + β9X9 + Ui  Biến phụ thuộc: Y: giá bán căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh (Đơn vị: triệu đồng).  Biến độc lập: X2: diện tích một căn nhà (đơn vị: m2). X3: vị trí  X3= 1: mặt tiền.  X3= 0: trong hẻm. X4: quận trung tâm (Quận 1, 3, 5, 10). 6  X4= 1: quận trung tâm thành phố.  X4= 0: các quận,huyện khác. X5: quận ngoại thành.  X5= 1: quận ngoại thành.  X5= 0: các quận khác. X6: tình trạng ngôi nhà.  X6= 1: nhà mới xây.  X6= 0: nhà đã qua sử dụng. X7: giá trị pháp lý.  X7= 1: có giấy tờ pháp lý.  X7= 0: không có giấy tờ pháp lý. X8: giao thông.  X8= 1: giao thông thuận lợi.  X8= 0: giao thông không thuận lợi. X9: an ninh.  X9 = 1: có an ninh.  X9 = 0: không an ninh. 2. Bảng thống kê mô tả:  Nhận xét trị thống kê mô tả: Số quan sát của chúng tôi là 50 mẫu quảng cáo bán nhà chung cư tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trong 50 mẫu quảng cáo thì giá bán trung bình của một chung cư là: 1242.14 triệu đồng. Chung cư có giá bán cao nhất là: 2285 triệu đồng. Chung cư có giá bán thấp nhất là: 450 triệu đồng. Khoảng chênh lệch giữa giá bán cao nhất và giá bán thấp nhất là: 1835 triệu đồng. Khoảng chênh lệch này khá lớn là do có sự khác biệt về vị trí căn nhà, giấy tờ pháp lý và an ninh ngôi nhà. Biến X2: diện tích của căn nhà. 7 Biến X3: vị trí của căn nhà, trong số 50 mẫu nhà chung cư được khảo sát là 24 mẫu nhà trong trong hẻm, 26 mẫu là nhà mặt tiền. Biến X4: có 23 căn hộ thuộc các quận trung tâm thành phố. Biến X5: có 23 căn nhà thuộc quận ngoại thành. Còn 4 mẫu là nhà thuộc các quận khác (không thuộc trung tâm thành phố cũng không thuộc quận ngoại thành) Biến X6: tình trạng ngôi nhà, trong đó có 21 căn nhà mới xây, 29 căn nhà đã qua sử dụng. Biến X7: giấy tờ pháp lí của căn nhà, trong đó có 48 mẫu nhà có giấy tờ pháp lí, 2 mẫu nhà không có giấy tờ pháp lí. Biến X8: giao thông, trong đó có 8 mẫu nhà không có vị trí giao thông thuận lợi và 42 mẫu nhà có vị trí giao thông thuận lợi. Biến X9: An ninh xung quanh căn hộ, trong đó có 44 mẫu nhà có an ninh, 6 mẫu căn hộ không có an ninh. 3. Bảng hồi quy gốc: Mô hình 1: 8 Phương trình hồi quy: Ŷi = 142.7753 + 4.4622X2 + 272.2978X3 + 88.3928X4 + 59.7516X5 + 254.6627X6 + 193.2867X7 + 279.0891X8 + 34.3595X9 + Ui Nhận xét: Mức độ phù hợp của mô hình so với thực tế là R2 = 68.92%, dựa vào bảng hồi quy gốc ta thấy các biến X2, X3, X6, X8 có /t-stat/ > 2 nên các biến này thực sự có ý nghĩa tác động đến mô hình. Các biến còn lại có /t-stat/ <2 nên không có tác động đến mô hình. Mô hình tổng quát: Ŷi = 142.7753 + 4.4622X2 + 272.2978X3 + 254.6627 X6 + 279.0891X8 Mô hình 2: Chạy hồi quy với các biết độc lập: biến X2, X3, X6, X8 Ta thấy : R hiệu chỉnh của mô hình 1 nhỏ hơn R hiệu chỉnh của mô hình 2 nên mô hình 2 sẽ phù hợp hơn và yếu tố: diện tích, vị trí, tình trạng nhà, giao thong sẽ quyết định trực tiếp đến giá trị của căn hộ 9 4. Kiểm định đa cộng tuyến và phương sai thay đổi: 4.1 Kiểm định đa cộng tuyến Mô hình hồi qui phụ Giả thuyết : Ho: R2=0 không có hiện tựợng đa cộng tuyến ,với α=5% H1: R2≠0 có hiện tựợng đa cộng tuyến Ta có P-value(prob F) =0.2267>α=0.05 → chấp nhận giả thuyêt Ho Vậy không có hiện tựợng đa cộng tuyến 10 4.2 Kiểm định phương sai thay đổi: Tiến hành kiểm định White bằng Eviews ta thu được kết quả: P_value= 0.1683> α=0.05 nên không có hiện tượng phương sai thay đổi. 11 CHƯƠNG V: KẾT LUẬN Ŷi = 142.7753 + 4.4622X2 + 272.2978X3 + 254.6627 X6 + 279.0891 X8 Nhận xét: Mức độ phù hợp của mô hình so với thực tế tương đối cao là R2 = 66.33%. Dựa vào bảng hồi quy gốc ta thấy /t-stat/ của các biến X2, X3, X6, X8 > 2 nên các biến này có ý nghĩa thống kê. X2: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là khi diện tích tăng lên 1m2 thì giá bán nhà tăng 4.4622 triệu đồng (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi). X3: tác động cùng chiều với giá bán, nghĩa là nếu căn hộ nằm mặt tiền thì giá bán sẽ cao hơn 272.2978 triệu đồng so với căn hộ không nằm trên mặt tiền (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi). X6: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là nếu căn hộ mới xây thì giá bán sẽ cao hơn 254.6627 triệu đồng so với căn hộ đã ở (trong điều kiện các yếu tố khác không đổi) X8: tác động cùng chiều với giá bán, có nghĩa là nếu căn hộ có vị trí giao thông thuận lợi thì giá bán sẽ cao hơn 279.0891 triệu đồng so với căn hộ không có vị trí giao thông thuận lợi(trong điều kiện các yếu tố khác không đổi). TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình kinh tế lượng của NXB LĐXH(Đại học kinh tế HCM) 2. GS-TS Vũ Thiếu, TS Nguyễn Quang Dong, TS Nguyễn Khắc Minh- Nhà xuất bản khoa học và kỹ thuật 1996 3. Tài liệu bài giảng của THS Trương Bích Phương 4. THS Phạm Trí Cao, THS Vũ Minh Châu- kinh tế lượng ứng dụng nxb lao động xã hội 2006