Tiểu luận Thẩm định tài sản đảm bảo

ng tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh. - Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của tài sản. - Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin: + Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận. + Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…). - Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin. 2.4. Phân tích thông tin. Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định. 2.4. 1. Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản. 2.4. 2. Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá. a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. - Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng. - Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng. b. Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản. - Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường. - Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá. 2.4. 3. Phân tích về khách hàng: - Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng. - Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản. - Nhu cầu, sức mua về tài sản. 2.4. 4. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản. - Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. - Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai. + Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản. + Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật. + Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản. + Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất. 2.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. - Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá. - Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.” - Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. - Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định. 2.6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.” CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Giải thích các thuật ngữ 1.1. Phương pháp thẩm định giá: Là những phương pháp, cách thức để ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về giá trị của một tài sản. 1.2. Giá trị thị trường của một tài sản: là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm định giá, trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. 1.3. Giá trị định giá TSBĐ tiền vay: là giá trị ước tính bằng tiền (dựa trên các phương pháp thẩm định giá theo Quy định của pháp luật và Quy định của từng ngân hàng) của TSBĐ tiền vay, đảm bảo cho khoản vay của khách hàng tại ngân hàng. 2. Đối tượng và mục đích của thẩm định giá 2.1 Đối tượng thẩm định giá: Nhà phố, nhà biệt thự, nhà chung cư. Nhà xưởng, nhà máy, kho tàng, bến bãi, công trình xây dựng dân dụng, công nghiệp. Các tài sản gắn liền trên đất: cầu đường, bến cảng, bờ kè, nhà ga, bệnh viện, trường học. Thẩm định giá đất ở, đất chuyên dùng, đất công nghiệp, đất nông nghiệp, các dự án đầu tư bất  động sản, các khu resort... 2.2 Mục đích thẩm định giá: - Mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, vay vốn ngân hàng. - Bảo hiểm và bồi thường tài sản - Phục vụ thuê tài chính - Tính thuế và hạch toán sổ sách kế toán, báo cáo tài chính. - Đầu tư và góp vốn doanh nghiệp, cổ phần hoá. - Xác định giá trị đầu tư.  - Các mục đích khác 3. Các nguyên tắc thẩm định giá Giá trị của tài sản được hình thành bởi nhiều yếu tố tác động như giá trị sử dụng, sự khan hiếm, nhu cầu có khả năng thanh toán... Bản chất của thẩm định giá tài sản là sự phân tích các yếu tố tác động đến quá trình hình thành giá trị của tài sản cụ thể, do đó khi tiến hành thẩm định giá cần tuân theo các nguyên tắc nhất định. 3.1. Các nguyên tắc thẩm định giá căn bản Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc dự báo Nguyên tắc cung - cầu Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Nguyên tắc phù hợp Nguyên tắc đóng góp 3.1.1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất a) Khái niệm Sử dụng cao nhất và tốt nhất là cách sử dụng tốt nhất một tài sản có thể thực hiện được về mặt vật chất, được pháp luật chấp nhận, khả thi về tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. Nói cách khác, việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp, có thể cho phép về mặt kỹ thuật, pháp lý, tài chính và đem lại giá trị cao nhất cho tài sản. Khái niệm sử dụng cao nhất và tốt nhất là một phần cơ bản không thể thiếu được của sự ước tính giá trị thị trường. b) Đánh giá việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản - Việc sử dụng không được pháp luật chấp nhận hay không thể thực hiện được về mặt vật chất không được xem là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Tuy nhiên, ngay cả việc sử dụng có thể thực hiện về mặt vật chất và luật pháp cho phép cũng cần phải có sự đánh giá thích đáng cuả thẩm định viên về tính hợp lý của việc sử dụng hiện tại. - Đặc điểm cuả thị trường là luôn biến động và mất cân bằng giữa cung và cầu nên việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của một tài sản có thể phục vụ cho mục đích sử dụng trong tương lai; vì khi việc sử dụng tài sản đang trong tình trạng có sự thay đổi thì việc sử dụng trước mắt cao nhất và tốt nhất có thể chỉ là việc sử dụng tạm thời. Trong một số trường hợp, khi có nhiều loại sử dụng cao nhất và tốt nhất tiềm năng, thì thẩm định viên phải trình bày các cách sử dụng thay thế nhau và ước tính các khoản chi phí và thu nhập tương lai từ đó xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản . c) Yêu cầu của nguyên tắc Nguyên tắc này đòi hỏi khi thẩm định giá tài sản phải đặt tài sản trong tình huống sử dụng cao nhất và tốt nhất, chứ không phải dựa trên sự sử dụng hiện tại nếu như sự sử dụng hiện tại chưa phải là cao nhất và tốt nhất, đặc biệt là đối với bất động sản. Bởi vì việc sử dụng cao nhất và tốt nhất quyết định giá trị thị trường của tài sản 3.1.2. Nguyên tắc thay thế Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến sự thay thế. Một người thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản thay thế trong cùng một thị trường và cùng một thời điểm. Hệ quả của nguyên tắc : giá trị của một tài sản có thể được đo bằng chi phí tạo ra hoặc mua một tài sản có tính hữu ích tương tự 3.1.3. Nguyên tắc dự báo Với nguyên tắc này, trong thẩm định giá tài sản cần dự báo trước các tình huống về kinh tế, chính trị, môi trường,… có thể xảy ra trong tương lai có tác động đến giá trị của tài sản thẩm định giá. Bởi vì khác với kế toán, thẩm định giá luôn luôn dựa trên triển vọng tương lai hơn là sự thực hiện trong quá khứ, nhất là đối với bất động sản 3.1.4. Nguyên tắc cung - cầu Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu của tài sản đó trên thị trường. Ngược lại, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu của tài sản. Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung của tài sản. Do vậy khi thẩm định giá thì các lực lượng thị trường phái được phân tích và đánh giá cẩn thận về sự tác động của nó đến giá trị tài sản. Khi phân tích các thong tin thị trường như cho thuê hay bán, cần thiết phải cân nhắc đến tình trạng thị trường trước khi thực hiện các điều chỉnh. 3.1.5. Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai. Do đó, việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận được từ quyền sử dụng tài sản của người mua. 3.1.6. Nguyên tắc đóng góp Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến tổng giá trị của tài sản đó. Nguyên tắc này dùng để xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào tài sản khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và hiệu quả nhất. 3.1.7.Nguyên tắc phù hợp Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. 3.1. 8.Các nguyên tắc khác Ngoài các nguyên tắc cơ bản trên chi phối đến việc thẩm định giá của tất cả các loại tài sản; khi thẩm định giá các loại tài sản cụ thể còn có các nguyên tắc gắn liền với đặc điểm của loại tài sản đó 3.2. Vận dụng các nguyên tắc trong thẩm định giá cụ thể 3.2.1. Thẩm định giá bất động sản Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều bất động sản có thể có sự giống nhau về mặt vật chất hoặc tương tự với bất động sản khác, nhưng có thể khác nhau đáng kể trong việc sử dụng. Một tài sản được sử dụng tối ưu là nền tảng cho việc xác định giá trị thị trường của nó. Đối với bất động sản, thẩm định viên về giá cần xem xét cả việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của đất xem như đất trống và sử dụng cao nhất và tốt nhất của các công trình trên đất. Đặc tính độc nhất của đất xác định việc sử dụng tối ưu. Do đó, giá trị thị trường của đất dựa trên khái niệm “sử dụng cao nhất và tốt nhất” phản ánh tính hữu dụng và bền vững của đất trong bối cảnh thị trường, với các công trình trên đất tạo nên sự khác biệt giữa giá trị đất trống và tổng giá trị thị trường của đất đã cải tạo. ▪ Nguyên tắc thay thế Với nguyên tắc này trong thẩm định giá bất động sản, người mua thường không trả cho một bất động sản nhiều hơn chi phí để có được diện tích đất tương đương và xây dựng một công trình tương ứng, trừ khi do điều kiện thời gian, sự không thuận lợi và rủi ro. ▪ Nguyên tắc dự báo Những thay đổi về kinh tế, về chu kỳ của một vùng đất cũng như các chính sách quản lý của Nhà nước về bất động sản và thị trường bất động trong tương lai có tác động đến giá trị của bất động sản. Vì vậy trong thẩm định giá bất động sản cần dự báo được biến động của các yếu tố này để ước tính giá trị bất động sản được chính xác Nguyên tắc cung - cầu Giá trị thị trường của bất động sản được xác định bởi sự tác động qua lại của các lực lượng cung và cầu trên thị trường bất động sản vào thời điểm thẩm định giá. Do đó trong thẩm định giá bất động sản cần chú ý phân tích các yếu tố cung cầu trên thị trường, đặc biệt là sức mua, tình hình đầu tư kinh doanh bất động sản, chủ trương, chính sách của Nhà nước đối với thị trường bất động sản Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai Giá trị thị trường của bất động sản được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của bất động sản, đặc biệt là đối với bất động sản đầu tư. Vì vậy trong thẩm định giá cần dự đoán sát khả năng sinh lợi của bất động sản Nguyên tắc đóng góp Giá trị của mỗi bộ phận của bất động sản sẽ đóng góp vào tổng giá trị của bất động sản. Do đó, thẩm định viên cần vận dụng nguyên tắc này khi tiến hành điều chỉnh giá trị của các bất động sản so sánh để ước tính giá trị của bất động sản thẩm định giá. ▪ Nguyên tắc phù hợp Bất động sản cần phải phù hợp với môi trường của nó và các bất động sản lân cận nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu dụng cao nhất; do đó phải phân tích xem liệu bất động sản đó có phù hợp với môi trường, với các bất động sản lân cận, phù hợp giữa đất và tài sản trên đất hay không khi xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất. ▪ Nguyên tắc cân bằng trong sử dụng đất và phát triển. Giá bán của một vị trí đất không nhất thiết chỉ ra rằng miếng đất ở vị trí kế cận cũng một giá như vậy. Người thẩm định giá phải cân nhắc đến sự cân bằng trong việc sử dụng đất và sự phát triển bằng sự hiểu biết các chính sách hoạch định, các nguyên tắc sử dụng đất có hiệu quả. 3.2.2.. Thẩm định giá máy, thiết bị Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất dựa trên quan điểm cho rằng giữa hai hay nhiều máy, thiết bị có thể có sự giống nhau về mặt vật chất; nhưng chỉ thỏa mãn nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất khi máy, thiết bị nào phát huy công suất tối đa khi sử dụng. Nguyên tắc thay thế: Theo nguyên tắc này, người mua sẽ không trả cho một máy, thiết bị nhiều hơn chi phí chế tạo ra một máy, thiết bị với công dụng và tính năng tương tự. Nguyên tắc dự báo: Khi thẩm định giá cần dự báo các thay đổi trong chính sách quản lý kinh tế vĩ mô của Nhà nước như chính sách thuế đối với máy, thiết bị nhập khẩu trong tương lai ; các thay đổi trong công nghệ chế tạo,…tác động đến giá trị của máy, thiết bị như thế nào. Nguyên tắc cung - cầu: Giá trị thị trường của máy, thiết bị chịu sự tác động của cung và cầu trên thị trường máy, thiết bị vào thời điểm thẩm định giá. Do vậy khi thẩm định giá máy thiết bị cần chú ý đến tình hình cung ứng và tiêu thụ, nhu cầu của xã hội, các sản phẩm thay thế, sự tiến bộ/ lạc hậu về mặt tính năng kỷ thuật, sự ưa chuộng của người tiêu dùng,… ▪ Nguyên tắc dự kiến lợi ích tương lai: Giá trị của máy, thiết bị có thể được đo lường bằng khả năng tạo ra thu nhập, lợi ích mong đợi trong tương lai của máy, thiết bị đó. Nguyên tắc đóng góp:Mỗi bộ phận cấu thành máy, thiết bị sẽ đóng góp vào tổng giá trị của máy, thiết bị nên dựa vào nguyên tắc này thẩm định viên sẽ điều chỉnh giá trị các máy, thiết bị so sánh để ước tính giá trị của máy, thiết bị thẩm định. 4. Các phương pháp thẩm định 4.1. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản Căn cứ Thông tư 17/2006/TT-BTC Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03 tháng 8 năm 2005 của Chính phủ về Thẩm định giá hướng dẫn các phương pháp thẩm định giá cụ thể: 4.1.1 Phương pháp so sánh:   Phương pháp so sánh là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở phân tích mức giá của các tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá đã giao dịch thành công hoặc đang mua, bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá hoặc gần với thời điểm thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. So sánh phương pháp chủ yếu áp dụng trong định giá bất động sản là giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường. Phương pháp so sánh trực tiếp được sử dụng khá rộng rãi ở nhiều nước trên thế giới, và hầu hết được sử dụng trong thực tế của sự khác biệt định giá tài sản. Phương pháp này không có mô hình hay công thức cố định, mà dựa vào thông tin của các giao dịch để xác định giá trị thị trường. ● Lý do: So sánh trực tiếp dựa trên phương pháp lý thuyết cho rằng giá trị thị trường của một tài sản nhất định, được liên kết với các giá trị thị trường của tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Vì vậy, phương pháp này liên quan giá cả và các đặc điểm tương tự của tài sản. So sánh các phương pháp dựa trên các bất động sản đặc điểm tương tự như kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý …. Thẩm định viên phải so sánh các thông số kinh tế, chủ yếu là kỹ thuật, tình trạng pháp lý của tài sản để xác định giá trị tài sản so với kiểm soát (tăng hoặc giảm) giá để đi đến hướng dẫn giá tài sản phải đánh giá. So sánh cách tiếp cận áp dụng cho định giá tài sản thường được giao dịch trên thị trường. Đánh giá kết quả sử dụng cho mục đích mua, bán, cho thuê, góp vốn, thế chấp tài sản, xây dựng báo cáo tài chính … Phổ biến các giao dịch trên thị trường: như đối với việc mua bán tài sản công trên thị trường. tài sản được coi là phổ biến giao dịch khi có ít nhất hai loại tài sản tương tự đã được giao dịch trên thị trường. Giá thị trường là số tiền thực tế trả cho một hàng hoá và dịch vụ theo quy định của người mua, người bán có hoặc có thể mua hàng đồng ý trong từng trường hợp cụ thể. ● Trường hợp áp dụng: Đối với bất động sản, phương pháp so sánh trực tiếp thường được sử dụng trong các trường hợp sau đây: + Các bất động sản thống nhất, chẳng hạn như căn hộ, chung cư, các khối xây dựng được phong cách tương tự, các nhà bán lẻ và riêng biệt, các hội thảo và các kho trên một mặt bằng, các nhóm văn phòng và các nhóm của các cửa hàng. + Các mảnh đất trống … Phương pháp so sánh trực tiếp là một phương pháp sử dụng rộng rãi trong xác định giá trị cho các mục đích bán hàng, định giá thế chấp, định giá đối với thuế tài sản và định giá mua và chuyển quyền sở hữu (hoặc sử dụng sử dụng) của đất … Việc định giá cho các tài sản bằng phương pháp này chỉ có thể được thực hiện khi bằng chứng về việc mua và cho thuê có thể được sử dụng. Phương pháp so sánh trực tiếp thường được xem là đầu vào cho phương pháp xác định giá trị như: phương pháp tiếp cận chi phí và phương pháp thặng dư. Phương pháp này có ưu thế trong bối cảnh hiện nay do sự phát triển của công nghệ thông tin và máy tính … ● Các bước: Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên phân tích của việc mua, cho thuê tài sản có thể được so sánh trên thị trường, và hàng hoá có thể được giả định “thay thế” mỗi khác. Tuy nhiên, sự vắng mặt của các tài sản như nhau, hơn nữa, giá bất động sản thường thay đổi theo thời gian. Do đó, khi tiến hành phương pháp xác định giá trị so sánh trực tiếp phải thực hiện theo các bước sau: Bước 1 – tìm thông tin về tài sản “tương tự như” giao dịch trong khoảng thời gian đã gần đến thời điểm định giá. Các yếu tố của tài sản tương tự, bao gồm cả đặc tính kỹ thuật, tính năng thiết kế bằng cách sử dụng tương tự … bao gồm: + Các đặc tính vật lý của tài sản: kích thước, chủng loại, hình dạng, kết cấu, tuổi thọ, chất lượng, thiết bị, phương tiện… + Tình trạng pháp lý bất động sản: Bất động sản là một cấp độ hoàn thành các văn bản pháp lý cao, cao hơn các giá trị. Do đó, việc định giá, cần được xem xét trên các giấy tờ, vào quy hoạch, hoàn thành các thủ tục pháp lý, nghĩa vụ tài chính hoàn thành, thời gian sử dụng bất động sản … + Bề mặt đặc điểm: các đặc điểm về mặt bằng, bao gồm kích thước, chiều rộng mặt tiền, hình dáng và đặc điểm địa lý. + Địa điểm: gần bất kỳ cảnh quan, điều kiện giao thông, những nơi gần công trình công cộng, ô nhiễm, thoát nước và các tính năng địa hình khác. Những đặc điểm này quan trọng trong việc xác định vị trí, vị trí có thể được xem bằng cách sử dụng cao nhất và không phải tốt nhất. + Các công trình xây dựng có liên quan: các công trình liên quan đến hình dạng và cấu trúc: các đồ trang trí, làm thế nào để xây dựng, trang bị và thiết kế cơ sở … + Giờ giao dịch: ngày giao dịch là rất quan trọng để ảnh hưởng đến giá giao dịch của thị trường bất động sản. + Các điều khoản và điều kiện của giao dịch: các điều kiện thanh toán (thanh toán một lần / nhiều lần), bán trực tiếp / bán hàng gián tiếp buộc / tự nguyện … Bước 2 – Kiểm tra và phân tích các thông tin thu thập, so sánh các thông tin với các thông tin theo định giá tài sản, để tìm thấy những gì có thể làm một so sánh. Bước 3: Lựa chọn và tiến hành điều chỉnh thông tin cho phù hợp với nhu cầu định giá tài sản. Trong thực tế, các nhân viên thường chọn thông tin giá cả khoảng 3-5 tài sản tương tự, để điều chỉnh cho phù hợp với nhu cầu định giá tài sản Kiểm soát các đối tượng: giá của tài sản so sánh (có thể là giá tổng cộng của một tài sản hoặc so sánh đơn giá chuẩn). Cơ sở của quy định dựa trên sự khác biệt trong những yếu tố chính để so sánh (đặc biệt các) tự nhiên và luật pháp so sánh giữa các bất động sản, định giá bất động sản nhu cầu. Nguyên tắc điều chỉnh: lấy tài sản theo giá tiêu chuẩn, các yếu tố tích cực tồn tại trong định giá tài sản mà không cần phải tồn tại trong bất động sản được thêm vào so sánh (tăng giá) và ngược lại. Điều chỉnh tỷ lệ: Tuỳ theo đặc điểm của tài sản, giá giao dịch trênxác định giá trị tài sản mà các thành viên lựa chọn để điều chỉnh tốc độ (tính theo% tỷ lệ phần trăm của giá trị tài sản). Bước 4 – Bước cuối cùng là ước tính giá trị tài sản theo định giá dựa trên giá tài sản tương đương sau khi điều chỉnh. ● Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp so sánh - Ưu điểm: + Phương pháp này là kỹ thuật ít khó khăn, bởi vì nó không cần thiết để xây dựng mô hình tính toán hoặc công thức, mà dự vào sự hiện diện của giao dịch thị trường + Phương pháp này được đánh giá giá trị thị trường của các giao dịch thực tế, do đó dễ dàng để thuyết phục khách hang. - Nhược điểm: + Nó là cần thiết để có thêm thông tin rõ ràng và chính xác. Nếu thông tin giao dịch là không chính xác, không sử dụng phương pháp này. + Các thông tin giao dịch thường rất khó để trùng hợp với việc định giá bất động sản có nhu cầu, đặc biệt là thời gian (thông tin giao dịch thành công thường diễn ra trước sự cần thiết cho mục tiêu thực tế giá bất động sản). Trong điều kiện thị trường biến động, thông tin một cách nhanh chóng trở nên lỗi thời trong một thời gian ngắn Phương pháp so sánh chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản có giao dịch, mua, bán phổ biến trên thị trường.            4.1.2 Phương pháp chi phí: Phương pháp chi phí là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương tự tài sản cần thẩm định giá để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. ● Cơ sở lý luận Phương pháp này dựa trên giả định chi phí của hàng hoá có thể thay đổi. Do đó, giá trị tài sản theo định giá có thể được đo lường bằng chi phí của một tài sản tương tự. Lập luận theo cách này mà nhânviên thẩm định có thông tin đầy đủ sẽ không bao giờ trả tiền cho một tài sản lớn hơn các chi phí để sản xuất (tạo ra) một tài sản tương tự. Trường hợp áp dụng Chi phí phương pháp thường được áp dụng cho giá trong các trường hợp sau đây: + Giá bất động sản dự định để sử dụng riêng biệt, thị trường trao đổi ít hơn, chẳng hạn như bệnh viện, trường học, nhà thờ, thư viện, nhà máy điện, nhà máy hóa chất, dầu các cơ sở lọc dầu. .. + Các chi phí cho các mục đích bảo hiểm; + Giá đất để tham gia vào các dự án đấu thầu, giải phóng mặt bằng và bồi thường đất… ● Các bước Căn cứ để thực hiện phương pháp chi phí bao gồm chi phí để làm cho bất động sản bất động sản tương tự như giá cả, tại thời điểm định giá, khấu hao luỹ kế của tài sản theo định giá. Khi xác định giá theo phương pháp chi phí, là cần thiết để tham khảo các quy tắc khấu hao và các quy định về giá của tài sản, hàng hoá và dịch vụ. Các bước đánh giá bao gồm: Bước 1: Ước tính giá trị thị trường của đất đai, mục tiêu cần định giá. Để ước tính giá trị thị trường của đất xác định giá trị tài sản phải: Giả sử đất trống (không có các tòa nhà) và sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Bước 2: Ước tính giá trị xây dựng mới các tòa nhà tương đương với công việc hữu ích trong định giá. Ước tính giá trị xây dựng mới phải thực hiện theo quy định của Nhà nước và với thị trường so sánh giá (nguyên liệu, nhiên liệu, đơn vị chi phí tiền lương …). Bước 3: Ước tính khấu hao của các công trình xây dựng thực tế trên đất. Khấu hao tài sản bao gồm: khấu hao khấu hao hữu hình và vô hình. Bước 4: Ước tính giá trị thị trường của bất động sản theo công thức: Giá thị trường của bất động sản = Giá trị thị trường của lô đất trống + chi phí xây dựng mới các công trình đất– khấu hao. Những lưu ý khi áp dụng phương pháp chi phí Lưu ý: Chi phí xây dựng các loại công trình mới có thể được tái tạo chi phí hoặc chi phí thay thế. + Chi phí sinh sản: chi phí hiện tại để xây dựng một cơ sở để thay thế cho công việc giống nhau là có giá trị, bao gồm cả việc xác định giá trị lỗi thời của các tài sản cho họ.Đó là, bản sao này là chính xác bản sao của tác phẩm gốc về vật liệu, thiết kế trang trí, và tay nghề chất lượng, bao gồm người thụ hưởng của những sai lầm thiết kế và kém hiệu quả hoặc sự lỗi thời của nó. Chi phí thay thế: là chi phí hiện tại của việc xây dựng một tác phẩm có giá trị sử dụng tác phẩm tương tự đang được đánh giá theo thiết kế, tiêu chuẩn, bố trí của hiện tại. Bình thường chi phí thay thế cho giá trị năng lượng tái tạo chi phí thấp hơn, bởi vì bất kể các phần lỗi thời không cần thiết, được tính trên việc sử dụng các vật liệu và kỹ thuật hiện đại. Việc sử dụng các chi phí thay thế trong tính toán được coi là rất thực tiễn, trong thực tế cần được sử dụng nhiều hơn các chi phí taoUu lại và bất lợi của phương pháp chi phí. ● Ưu nhược điểm của phương pháp chi phí. Ưu điểm: + Các phương pháp xác định giá trị sử dụng hiệu quả khi xác định giá trị tài sản tại thị trường bán hàng hoặc thiếu cơ sở để dự báo thu nhập trong tương lai. + Phương pháp này tương đối đơn giản, toán học, dữ liệu được sử dụng để tính toán cập nhật tương đối. Nhược điểm: + Chi phí của tài sản được tạo ra là không phải luôn luôn thích hợp hoặc bằng giá trị của tài sản. Vì vậy, chi phí dựa trên giá cả không phản ánh nhiều khi giá trị thị trường.Ngoài ra, phương pháp này cũng có chi phí giá thành của mỗi thành phần, do đó, tổng của nhiều bộ phận của một tài sản là giá trị nhiều hơn và nhiều hơn nữa không thể thiếu của tất cả tài sản. + Các ước tính khấu hao tài sản thường phụ thuộc vào việc định giá chủ quan. Trong thực tế, không có phương pháp cụ thể chính xác ước tính khấu hao. + Việc định giá phải được thông thạo hiểu biết về kỹ thuật và tài chính có đủ kinh nghiệm để áp dụng phương pháp định giá.             Phương pháp chi phí chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá các tài sản chuyên dùng, ít hoặc không có mua, bán phổ biến trên thị trường; tài sản đã qua sử dụng; tài sản không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp so sánh. 4.1.3 Phương pháp thu nhập:   Phương pháp thu nhập (hay còn gọi là phương pháp  đầu tư) là phương pháp thẩm định giá dựa trên cơ sở chuyển đổi các dòng thu nhập ròng trong tương lai có thể nhận được từ việc khai thác tài sản cần thẩm định giá thành giá trị vốn hiện tại của tài sản (quá trình chuyển đổi này còn được gọi là quá trình vốn hoá thu nhập) để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. ● Cơ sở lý luận: Thu nhập được dựa trên cơ sở lý thuyết, giá của một tài sản là thu nhập trong tương lai bằng cách đưa những tài sản, hoặc giá trị thị trường của một tài sản tương đương với giá trị hiện tại (ở xác định giá trị thời gian) của tất cả các lợi nhuận có thể kiếm được trong tương lai từ tài sản . Thu nhập được chia thành hai phương pháp: -Phương pháp trực tiếp vốn, -Phương pháp chiết khấu dòng tiền. Vốn trực tiếp các phương pháp: phương pháp là một hình thức thu nhập, thông qua quá trình chuyển đổi dòng thu nhập trong tương lai thành một giá trị hiện tại của vốn (tại thời điểm định giá) các tài sản như sau: V=I/R Trong đó : - V: là giá trị tại sản cần định giá - I: là thu nhập ròng do tài sản mang lại (trong 1 năm) - R: là tỷ lệ vốn hóa. Phương pháp chiết khấu dòng tiền là một phương pháp thu nhập, thông qua kỹ thuật chuyển đổi dòng thu nhập (ước tính) trong tương lai vào giá trị hiện tại của tài sản.Phương pháp chiết khấu dòng tiền để áp dụng xác định giá trị thích hợp của tài sản mang lại thu nhập hàng năm ổn định hay không ổn định, trong tương lai. ● Trường hợp áp dụng: Thu nhập chủ yếu áp dụng trong việc định giá tài sản mang lại thu nhập hàng năm (doanh nghiệp, khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, lợi ích tài chính và tài sản cho thuê …), hoặc áp dụng để xác định giá trị trong lĩnh vực đầu tư để lựa chọn kế hoạch đầu tư. ● Việc xác định giá trị của phương pháp thu nhập được tiến hành theo trình tự sau: Bước 1: thu nhập bình quân hàng năm ước tính rằng các tài sản cung cấp, có tính đến tất cả các yếu tố liên quan ảnh hưởng đến thu nhập. Bước 2: ước tính các chi phí để  khấu trừ từ thu nhập hàng năm, bao gồm cả thuế bất động sản, sửa chữa, bảo hành … Bước 3: Xác định mức lãi suất thích hợp sử dụng để tính toán, điều này có thể dựa trên việc phân tích các mức lãi suất của tài sản tương tự. Bước 4: các hoa công thức hoặc công thức chiết khấu dòng tiền của Bất động sản. Ưu điểm và nhược điểm của phương pháp thu nhập Ưu điểm: + Công thức để tính toán rõ ràng, dễ hiểu + Có độ chính xác tương đối cao khi các thông tin chính xác Nhược điểm: + Rất nhiều dữ liệu để ước tính, điều chỉnh, vì vậy đòi hỏi một điều chỉnh kỹ thuật cao,đầy đủ thông tin. + Độ chính xác có thể được hạn chế, dự báo của các cảm giác thông tin dễ bị tổn thương. + Thật khó để thuyết phục khách hàng, bởi vì các số liệu đã được điều chỉnh, ít liên quan chứng minh có thể được nhìn thấy ngay lập tức. Phương pháp thu nhập chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản, doanh nghiệp, tài chính) mà tài sản đó có khả năng tạo ra thu nhập trong tương lai và đã xác định tỷ lệ vốn hoá thu nhập. 4.1.4 Phương pháp thặng dư:    Phương pháp thặng dư là phương pháp thẩm định giá mà giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá được xác định giá trị vốn hiện có trên cơ sở ước tính bằng cách lấy giá trị ước tính của sự phát triển giả định của tài sản trừ đi tất cả các chi phí phát sinh để tạo ra sự phát triển đó. Phương pháp thặng dư biểu diễn bằng công thức sau đây: Giá trị hiện tại của tài sản = giá trị tài sản phát triển – sở hữu chi phí phát triển. Trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư chủ yếu được sử dụng trong việc định giá tài sản có thể được phát triển hoặc có tiềm năng để phát triển. Trong đó, phương pháp thặng dư được áp dụng có hiệu quả trong việc định giá tài sản đầu tư như xây dựng nhà ở, văn phòng cho thuê … Ngoài ra, phương pháp cũng được sử dụng thặng dư thương mại trong thiết kế nhà chung cư cũ, lỗi thời … để đánh giá nếu người mua nhiều tiền hơn để cải thiện và hiện đại hoá nhà, thì ngôi nhà cũ có giá trị. Phương pháp thặng dư được thực hiện thông qua các bước sau: + Bước 1: Xác định việc sử dụng cao nhất và tốt nhất của tài sản theo định giá, có tính đến các quy định hiện hành về việc sử dụng tài sản và hạn chế khác. + Bước 2: Ước tính tổng giá trị của quá trình phát triển, sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp hoặc các phương pháp đầu tư. + Bước 3: Tổng chi phí phát triển ước tính, bao gồm cả chi phí đầu tư, chi phí xây dựng, lợi nhuận, chi phí tiếp thị, chi phí pháp lý, chi phí tài chính và các chi phí khác có liên quan .. . + Bước 4: Lấy tổng giá trị phát triển trừ đi tổng chi phí đầu tư phát triển để có được tổng chi phí còn lại. Tổng giá trị còn lại sau khi trừ đi các phí pháp lý, thuế tài sản, chi phí tài chính của đất và lợi nhuận liên quan sẽ cho giá trị đất còn lại.              Phương pháp thặng dư chủ yếu được áp dụng trong thẩm định giá bất động sản có tiềm năng phát triển. 4.1.5 Phương pháp lợi nhuận:              Phương pháp lợi nhuận là phương pháp thẩm định giá  dựa trên khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản để ước tính giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định giá. Bước 1: Ước tính tổng số lợi nhuận ròng của bất động sản. Trong việc định giá tài sản, có nhiều tài sản có thuộc tính tương tự, ví dụ cùng kích thước, cùng một kết cấu … nhưng lợi nhuận là khác nhau. Một khách sạn bên cạnh trung tâm thành phố, có thể có tiềm năng sinh lợi cao hơn so với một khách sạn tương tự nhưng đi từ thành phố. Do đó, việc định giá tài sản thuộc loại này, các thẩm định viên có thể sử dụng phương pháp lợi nhuận. Bước 2: Xác định trần lãi suất. Căn cứ vào nguyên tắc trên, lợi nhuận đòi hỏi phương pháp phân tích và ước tính thu nhập tài sản, chi phí của hoạt động kinh doanh hợp lý, để tính thu nhập ròng hàng năm của tài sản, thu nhập ròng sau đó được chuyển đổi thành đúng cách trong phương pháp đầu tư vốn. Lợi nhuận dựa trên phương pháp giả định giá trị tài sản liên quan đến lợi nhuận có thể đạt được bằng cách khai thác các tài sản đó, nếu tài sản được lợi nhuận cao, sau đó các tài sản đó sẽ có giá trị hơn so với tài sản không được hưởng lợi hoặc lợi nhuận. Bước 3: Ước tính các chi phí liên quan đến việc tạo ra lợi nhuận, bao gồm cả lãi suất trên tài khoản vốn, tiền lương cho giám đốc điều hành, tiền thưởng cho nhân viên … Bước 4: Ước tính giá trị tài sản theo công thức vốn hóa thu nhập. Lợi nhuận chủ yếu là phương pháp áp dụng trong định giá tài sản đó so sánh tài sản này với các vấn đề tài sản khác tương tự, vì giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào lợi nhuận của các sản phẩm tài chính như các khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu phim … Những điều cần lưu ý khi sử dụng phương pháp lợi nhuận và loại bỏ nếu dữ liệu có chứa một lượng bất thường, chúng phải được xem xét kỹ. Phương pháp này chỉ áp dụng cho các khoản thu nhập để xác định giá trị của các hoạt động bất động sản tạo ra lợi nhuận. Phương pháp này không yêu cầu phải đánh giá cụ thể của giá trị tài sản, nó là thích hợp để xác định giá trị tài sản không được giao dịch trên thị trường với một cơ sở doanh thu của một loại hình cụ thể của doanh nghiệp đạt được trong với sự đóng góp từ bất động sản.             Phương pháp lợi nhuận chủ yếu được áp dụng trong  thẩm định giá các tài sản mà việc so sánh với những tài sản tương tự gặp khó khăn do giá trị của tài sản chủ yếu phụ thuộc vào khả năng sinh lời của tài sản như khách sạn, nhà hàng, rạp chiếu bóng,… Các phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị Việc lựa chọn phương pháp thẩm định giá là một vấn đề quan trọng trong thực hành thẩm định giá máy, thiết bị . Để lựa chọn được phương pháp thẩm định giá phù hợp, phải căn cứ vào các yếu tố sau:             - Loại tài sản là máy, thiết bị cần thẩm định giá.             - Nguồn  thông tin liên quan thu thập được cũng như mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị trường vào công việc thẩm định gía             - Mục đích của công việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tính thuế, để bảo hiểm hay để đầu tư mới,...             Các phương pháp thẩm định giá là máy, thiết bị bao gồm:             - Phương pháp so sánh trực tiếp             - Phương pháp chi phí             - Phương pháp thu nhập                        Nội dung cụ thể của từng phương pháp được trình bày như sau: 4.2.1 Phương pháp so sánh trực tiếp      a) Khái niệm:             Tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá có đặc điểm cơ bản sau:             - Có đặc điểm vật chất giống nhau.             - Có các thông số kinh tế, kỹ thuật cơ bản tương đồng.             - Có cùng chức năng, mục đích sử dụng.             - Có chất lượng tương đương nhau.             Có thể thay thế cho nhau trong sử dụng.             b) Phạm vi áp dụng:             Phương pháp này thường được sử dụng để thẩm định giá các tài sản có giao dịch phổ biến trên thị trường.    c) Cơ sở để thẩm định giá máy móc, thiết bị             + Phương pháp so sánh trực tiếp dựa trên cơ sở giá trị thị trường của tài sản cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tương tự đã hoặc đang được mua bán trên thị trường.             + Đặc điểm:             - Phương pháp này chỉ dựa vào các giao dịch mua bán các tài sản tương tự trên thị trường để cung cấp số liệu thực tế so sánh với tài sản cần thẩm định.             - Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường phải dựa vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết "người bán tự nguyện và người mua tự nguyện" và càng có khả năng so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định thì sẽ cho kết quả thẩm định càng chính xác hơn. +Yêu cầu:             - Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tương tự được mua bán trên thị trường thì phương pháp này mới sử dụng được. Nếu không có thông tin thị trường về việc mua bán các tài sản tương tự thì không có cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định.             - Thông tin thu thập được trên thực tế phải so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định, nghĩa là phải có sự tương quan về mặt kỹ thuật: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các điều kiện kỹ thuật khác,...             - Chất lượng của thông tin cần phải cao tức là phải tương đối phù hợp về cấu tạo, kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra được, đầy đủ và thu thập từ các nguồn thông tin đáng tin cậy, chẳng hạn như: tạp chí, bản tin giá cả thị trường hàng ngày; các công ty chuyên doanh thiết bị, máy móc;... Nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu.             - Thị trường phải ổn định: nếu thị trường có biến động mạnh thì phương pháp này khó chính xác, mặc dù các đối tượng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt.             - Người thẩm định giá cần phải có kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trường mới có thể vận dụng phương pháp thẩm định giá thích hợp để đưa ra mức giá đề nghị hợp lý và được công nhận.             + Nội dung:             Khi tiến hành thẩm định giá theo phương pháp trực tiếp cần phải tuân theo các bước sau:             - Tìm kiếm các thông tin về những tài sản được bán trong thời gian gần nhất trên thị trường có thể so sánh được với tài sản đối tượng cần thẩm định về mặt cấu tạo, cụ thể: kích cỡ, công suất, kiểu dáng và cá chi tiết kỹ thuật khác,...             - Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh được để xác định giá trị thị trường của nó làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định. Thông thường, nên lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất về mặt cấu tạo có thể so sánh được với tài sản mục tiêu cần thẩm định.             - Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kỹ thuật như: kích cỡ, kiểu loại, tuổi thọ và các điều kiện khác (tốt hơn hoặc xấu hơn) của mỗi tài sản so với tài sản cần thẩm định; sau đó điều chỉnh giá bán tài sản này (có thể tăng lên hoặc giảm xuống) so với tài sản cần thẩm định.                   Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tượng thẩm định giá được tiến hành như sau: Lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn, nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngược lại. Ước tính giá trị của tài sản đối tượng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán có thể so sánh được sau khi đã điều chỉnh.             d) Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản             - Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hưởng quan trọng đối với giá thị trường của tài sản.             - Bán tài sản trong điều kiện cưỡng ép: nghĩa là hoặc người bán không tự nguyện hoặc người mua không tự nguyện thì sẽ ảnh hưởng đến giá trị mua bán của tài sản trên thị trường.             e) Ưu nhược điểm:              Ưu điểm:             - Được áp dụng phổ biến rộng rãi và được sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là một phương pháp không có những khó khăn về kỹ thuật.             - Có cơ sở vững chắc để được công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trường để so sánh, đánh giá.             Nhược điểm:             - Có khi việc so sánh không thể thực hiện được do tính chất đặc biệt về kỹ thuật của tài sản mục tiêu cần thẩm định nên khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường hoàn toàn giống với tài sản mục tiêu. Điều này sẽ ảnh hưởng đến tính chính xác của phương pháp này. Tính chính xác của phương pháp này sẽ giảm khi thị trường có sự biến động mạnh về giá.             f) Sử dụng công thức Berim trong thẩm định giá máy, thiết bị:             - Xác định đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất tài sản cần thẩm định giá             - Khảo sát thị trường lựa chọn tài sản so sánh             - Áp dụng công thức tính toán để tìm ra các mức gía điều chỉnh căn cứ vào giá máy, thiết bị so sánh và chênh lệch về thông số kinh tế kỹ thuật chủ yếu theo công thức sau:             Trên cơ sở đó tìm kiếm máy móc thiết bị có cùng công dụng, nhưng hơn kém về đặc tính kỹ thuật chủ yếu, có giá thị trường đã biết làm máy chuẩn. Từ đó xác định giá thị trường máy cần định giá theo công thức Bêrim :                                                                               G1 =  G0 x (N1/N0)x                                                 Trong đó :     G1  là giá trị của máy móc thiết bị cần định giá .     G0  là giá trị của máy móc thiết bị có cùng công dụng có giá bán trên thị trường được chọn làm giá chuẩn .     N1  là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy cần định giá .     N0  là đặc trưng kỹ thuật cơ bản nhất của máy chuẩn (đã có giá bán trên thị trường ) .      x   Là số mũ hãm độ tăng giá theo đặc trưng kỹ thuật cơ bản .              Để kết quả định giá theo phương pháp so sánh được chính xác thì vấn đề quan trọng là phải xác định được trong các đặc tính kinh tế kỹ thuật của máy móc thiết bị thì đặc tính nào là quan trọng nhất, và được sử dụng làm thông số để tính toán . Để tạo thuận lợi trong khi vận dụng phương pháp so sánh trực tiếp khi định giá, có thể sử dụng bảng tính sẵn theo giá trị số mũ x và theo đặc tính kỹ thuật chủ yếu N1 của máy cần định giá và đặc tính kỹ thuật của máy chuẩn N0 ( đã biết giá thị trường ) như sau : Bảng tính sẵn theo x và N1/ N0 x N1/N0 0,7 0,75 0,8 0,85 0,9 0,95 1,1 1,2 1,3 1,4 1,5 1,6 1,7 1,8 1,9 2,0 2,1 2,1 2,3 2,4 2,5 2,6 2,7 2,8 2,9 3,0 3,1 3,2 3,3 3,4 3,5 1,047 1,122 1,175 1,259 1,318 1,380 1,445 1,479 1,549 1,622 1,660 1,698 1,778 1,820 1,862 1,950 1,995 2,042 2,089 2,153 2,203 2,254 2,301 2,355 2,399 1,072 1,146 1,202 1,285 1,349 1,422 1,486 1,552 1,618 1,679 1,742 1,803 1,866 1,928 1,986 2,046 2,104 2,163 2,218 2,275 2,333 2,388 2,443 2,500 2,559 1,079 1,156 1,233 1,306 1,380 1,455 1,528 1,600 1,671 1,738 1,807 1,875 1,945 2,014 2,080 2,148 2,213 2,275 2,339 2,404 2,472 2,535 2,594 2,661 2,723 1,084 1,167 1,247 1,330 1,409 1,489 1,567 1,648 1,722 1,799 1,875 1,954 2,028 2,104 2,178 2,249 2,323 2,399 2,472 2,541 2,612 2,685 2,754 2,825 2,897 1,089 1,178 1,265 1,352 1,439 1,524 1,611 1,694 1,778 1,862 1,945 2,032 2,113 2,198 2,280 2,360 2,443 2,523 2,606 2,685 2,767 2,844 2,924 3,006 3,083 1,094 1,189 1,282 1,374 1,469 1,560 1,652 1,746 1,837 1,928 2,023 2,113 2,203 2,296 2,388 2,477 2,564 2,655 2,748 2,838 2,924 3,013 3,105 3,192 3,281 4.2.2 Phương pháp chi phí a) Khái niệm             Là phương pháp  thẩm định giá dựa trên cơ sở chi phí tạo ra một tài sản tương đương với tài sản cần thẩm định giá trừ hao mòn thực tế của tài sản cần thẩm định giá (nếu có) để  ước tính giá trị của tài sản cần thẩm định giá.             Hao mòn thực tế của tài sản: Là tổng mức giảm gía của tài sản do hao mòn vật chất và do sự lỗi thời (hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình) về tính năng tác dụng của tài sản. b) Phạm vi áp dụng             - Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng, đơn chiếc, có ít khoặc không có giao dịch (mua, bán phổ biến trên thị trường).             - Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.             - Là phương pháp của người đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu... c) Yêu cầu             Người thẩm định giá phải thông thạo kỹ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng phương pháp này, cụ thể:             - Xác định được chi phí hiện tại để tạo ra tài sản tương tự với tài sản cần thẩm định giá tại thời điểm thẩm định.             - Xác định được khấu hao tích luỹ đối với máy, thiết bị cần thẩm định giá. d) Nội dung:             Nội dung khái quát các công việc thẩm định giá  tiến hành theo phương pháp cụ thể như sau:             - Ước tính các chi phí hiện tại để thay thế máy móc, thiết bị cần thẩm định, giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là sử dụng cao nhất và tốt nhất. Để ước tính chính xác số chi phí đó, nhà thẩm định cần phải hiểu về máy móc nhằm đạt được việc ước tính chi phí ở một mức độ hợp lý.             - Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ (hao mòn thực tế) của máy móc do mọi nguyên nhân bao gồm do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình 4.2.3 Phương pháp đầu tư Trong thẩm định giá máy thiết bị thì phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống không được áp dụng vì tuổi thọ của máy thiết bị là hữu hạn nên để thẩm định giá máy thiết bị phải dùng phương pháp thu nhập hay phương pháp dòng tiền chiết khấu, được gọi là phương pháp đầu tư. Khái niệm  Là phương pháp ước tính giá trị của máy, thiết bị bằng cách chiết khấu dòng tiền ròng trong tương lai về thời điểm hiện tại và có tính đến yếu tố lạm phát. + Cơ sở Dựa vào thị trường và các giả thiết liên quan đến thị trường + Công thức - Trường hợp dòng tiền không đều Trong đó: V : Giá trị thị trường của tài sản, CFt : Thu nhập năm thứ t, Vn : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n, n : Thời gian nắm giữ tài sản, r : tỷ suất chiết khấu. - Trường hợp dòng tiền đều R có thể được tìm ra bằng phương pháp thử dần + Chọn ngẫu nhiên r1 sao cho PV1 > PV Chọn ngẫu nhiên r2 sao cho PV2 > PV Giá trị PV1 và PV2 càng gần giá trị PV bao nhiêu thì độ chính xác của r càng cao + Có thể tính được giá trị gần đúng của r theo công thức Ứng dụng trong thực tiễn - Hữu ích đối với các máy thiết bị có dòng tiền không thường xuyên và và không đều, và có giá trị hiện tại phụ thuộc vào dòng tiền tương lai nhận được. c) Ưu và nhược điểm - Ưu điểm : Khắc phục được nhược điểm của phương pháp vốn hóa thu nhập truyền thống (chưa tính yếu tố lạm phát và dòng tiền không ổn định). Hữu ích trong phân tích các nhà đầu tư quan trọng để đưa ra quyết định. - Nhược điểm : Dùng nhiều phương pháp giả định nên cần nhiều thông tin để phân tích, phương pháp rất phức tạp, thẩm định viên phải có năng lực chuyên môn. CHƯƠNG IV KẾT LUẬN ¶¶¶ Có thể nói, thẩm định tín dụng đóng vai trò quan trọng trong hoạt động tín dụng của ngân hàng, góp phần phòng ngừa và hạn chế rủi ro. Ngân hàng cần có những phương pháp thẩm định, áp dụng những phương pháp này một cách hợp lí và hiệu quả để phòng ngừa rủi ro có thể xảy ra sao cho quản trị rủi ro hợp lí. Thực tế :Về nguyên tắc thì các văn bản pháp luật hiện nay đều “quản” kết quả thẩm định giá phải chính xác, công tâm, khách quan. Tuy nhiên, thực tế hiện nay, vẫn có hiện tượng các công ty thẩm định giá làm ăn không đảm bảo, vẫn theo lợi ích cá nhân. Ngân hàng thường thẩm định giá bất động sản, tài sản thấp hơn giá trị thực. Các ngân hàng tự thẩm định và đánh giá tài sản thế chấp. Như vậy, để đảm bảo cho việc thu hồi nợ, hạn chế rủi ro, trong công tác thẩm định cần chú ý thẩm định kỹ lưỡng tài sản dựa trên các nguyên tắc, phương pháp thẩm định nhằm đưa ra mức đảm bảo tối đa của tài sản đó là bao nhiêu đảm bảo sát với giá thị trường, tạo thuận lợi cho cả ngân hàng và khách hàng. Vai trò của hệ thống ngân hàng trong nền kinh tế rất quan trọng. Ngân hàng là chiếc cầu nối luân chuyển vốn giữa các thành phần kinh tế, góp phần thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Ngân hàng cần nhận thức được tầm quan trọng của vấn đề nhằm nâng cao chất lượng dịch vụ, sản phẩm tiện ích đáp ứng nhu cầu khách hàng. Để làm tốt công tác thẩm định tài sản đảm bảo, đòi hỏi cán bộ thẩm định cần có một khối lượng kiến thức thị trường, giá cả, pháp luật ổn định đế dảm bảo việc áp dụng vào công tác thẩm định là phù hợp, chính xác, cán bộ thẩm định cần nhạy bén, khách quan trong công việc. Vì thế ngân hàng cần chú trọng đến việc đào tạo nâng cao chất lượng nguồn nhân lực để có thể thể hoạt động tốt hơn, góp phần nâng cao chất lượng công tác thẩm định đóng góp vào sự lớn mạnh của các ngân hàng trong điều kiên cạnh tranh ngày càng gay gắt. JTÀI LIỆU THAM KHẢO: THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN HỆ THỐNG TIÊU CHUẨN THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT NAM. Tiêu chuẩn số 09 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ MÁY MÓC THIẾT BỊ TS, Đoàn Văn Trường, 2007. Tuyển tập các phương pháp thẩm định giá trị tài sản, NXB Khoa học và kỹ thuật. Phần 2- chuong 2: các phương pháp thẩm định giá trị bất động sản, trang 100_200. Phần 3_ chuong2: các phương pháp thẩm định giá máy móc thiết bị, trang 216_248. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN