Tiểu luận Thẩm định tài sản đảm bảo trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng hiện nay

TRƯỜNG CAO ĐẲNG KINH TẾ - TÀI CHÍNH VĨNH LONG KHOA TÀI CHÍNH BÀI TIỂU LUẬN HỌC PHẦN : THẨM ĐỊNH TÍN DỤNG Tên đề tài: Thẩm định tài sản đảm bảo trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng hiện nay GVHD : BÙI THÀNH QUÍ NHÓM SV THỰC HIỆN: NHÓM 5 K6 _ Ngân Hàng 1 Vĩnh Long, tháng 10 năm 2012 NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN DANH SÁCH THÀNH VIÊN STT MSSV HỌ TÊN SV NHIỆM VỤ MỨC ĐỘ HOÀN THÀNH KÝ TÊN 1 006 Nguyễn Hùng Bá Sơ đồ thẩm định, khái niệm thẩm địnhTSĐB, mục tiêu thẩm định TSĐB, hoàn chỉnh. Hoàn thành 2 007 Dư Thị Ngọc Bích Xác định TSĐB, các loại TSĐB Hoàn thành 3 016 Phan Lê Kim Cương Nội dung thẩm định Hoàn thành 4 043 Dương Văn Hoằng Bảo đảm tín dụng Hoàn thành 5 051 Lê Hoàng Trung Khánh Ví dụ thẩm định TSĐB, biểu mẫu báo cáo thẩm định, thực trạng, khó khăn, hoàn chỉnh Hoàn thành 6 055 Nguyễn Thúy Kiều Nội dung thẩm định Hoàn thành 7 070 Phạm Thị Trúc Ly Mở đầu, kết luận, quy trình thẩm định, đề xuất, khó khăn, hoàn chỉnh. Hoàn thành 8 153 Võ Cao Thủy Bảo đảm tín dụng, khó khăn trong thẩm định, hoàn chỉnh. Hoàn thành TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Sách thẩm định tín dụng, Trường CĐ Kinh Tế Tài Chính Vĩnh Long. Năm 2010. 2. Tài liệu: - Thông tư Hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất. -Quyết định số 219/2008/QĐ-BTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Tài chính) - Phụ lục số 1:Ví dụ về phương pháp lợi nhuận (kèm theo Tiêu chuẩn số 11-TĐGVN 11) 3. Các trang web: -Tổng giám đốc NHCSXH, 2009. “Bài 8: Hướng dẫn thực hiện các biện pháp bảo đảm tiền vay trong hệ thống NHCSXH”, 05/10/2012. - Ths. Hồ Đắc Hiếu, 2007, “QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN”, 05/10/2012, . - Trương Văn Sáu, 2012, Quy định giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn tỉnh Vĩnh Long- 27/2011/QĐ-UBND, 05/10/2012. -“ Tài sản đảm bảo và các vấn đề vướng mắc về tài sản đảm bảo”, Vĩnh Long 12/10/2012. MỞ ĐẦU Ngân hàng thương mại là một tổ chức kinh tế lớn và quan trọng trong nền kinh tế các nước hiện nay. Với vai trò là trung gian trong việc thực thi các chính sách tiền tệ, là đầu tàu thúc đẩy các hoạt động sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp phát triển đã giúp cho các ngân hàng khẳng định và chiếm giữ vai trò ngày càng quan trọng. Tuy nhiên trong nền kinh tế hiện nay, việc thực hiện các nghiệp vụ của hệ thống ngân hàng hiện nay hết sức khó khăn do những trở ngại trong khâu huy động và cho vay, đặc biệt là tỉ lệ nợ quá hạn, nợ xấu vẫn đang gia tăng làm ảnh hưởng trực tiếp đến nguồn vốn và lợi nhuận của các ngân hàng. Ngân hàng là tổ chức hoạt động mang tính chất lợi nhuận. Mọi hoạt động của ngân hàng đều hướng tới hiệu quả kinh tế, tìm cách phân tán và giảm thiểu rủi ro. Đứng trước thực tế đó, các ngân hàng đã có những biện pháp nhằm đảm bảo cho nguồn vốn của mình nhằm đạt tiêu chí: lợi nhuận- an toàn- lành mạnh. Bảo đảm tín dụng, hay còn gọi là tài sản đảm bảo được các ngân hàng hiện nay xem như là một biện pháp an toàn và tạo sự an tâm cho phần vốn của mình khi cho vay. Mặc dù là một nguyên tắc thứ yếu trong các nguyên tắc thẩm định của ngân hàng, nhưng thẩm định tài sản đảm bảo vẫn gặp nhiều trở ngại và vướng mắc. Như vậy, tài sản đảm bảo là gì? thẩm định tài sản đảm bảo như thế nào?.... Những vấn đề trên sẽ được nhóm 5 chúng tôi trình bày trong phần bài viết sau với chủ đề: “ Thẩm định tài sản đảm bảo trong hoạt động cấp tín dụng của các ngân hàng hiện nay”. Trong sự hạn hẹp về kiến thức và phân tích của nhóm, bài làm sẽ không tránh khỏi những sai sót nhất định, nhóm kính mong sự đóng góp của giáo viên để bài làm hoàn thiện và đạt được yêu cầu đã đề ra. Xin chân thành cảm ơn. NỘI DUNG Chương I. CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1. BẢO ĐẢM TÍN DỤNG 1.1.1. Cơ sở pháp lý Bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo được thực hiện theo Nghị định 178/1999/NĐ – CP ban hành ngày 29/12/2006 của Chính Phủ và thông tư hướng dẫn số 60/2000/TT-NHNN1 ngày 04/04/2000 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng;  Nghị định số 85/2002/NĐ-CP ngày 25/10/2002 về sửa đổi, bổ sung Nghị định 178/1999/NĐ-CP ngày 29/12/1999 về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. 1.1.2 Khái niệm Bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo là việc bên vay vốn dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm với bên cho vay về khả năng hoàn trả nợ vay của mình. 1.1.3.Tác dụng: Bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo có một số tác dụng chủ yếu như sau: - Giảm bớt tổn thất cho ngân hàng khi khách hàng vì một lý do nào đó không thanh toán được nợ. - Làm động lực thúc đẩy khách hàng trả nợ và sử dụng vốn vay có hiệu quả. Nếu không trả nợ sẽ mất tài sản và tốn kém chi phí nhiều hơn. - Là rào cản đối với những đối tượng đi vay có chủ định lừa đảo. 1.1.4. Các hình thức bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo. Hiện nay, các ngân hàng thường thực hiện bảo đảm tín dụng bằng 3 hình thức chủ yếu sau: Cầm cố, thế chấp, bảo lãnh. - Thế chấp tài sản là việc một bên (còn gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự đối với bên kia (bên nhận thế chấp) và không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. -Cầm cố tài sản vay vốn ngân hàng là sự thỏa thuận giữa khách hàng và ngân hàng theo đó, khách hàng phải chuyển giao tài sản là bất động sản hoặc các chứng từ thuộc chứng nhận quyền sở hữu tài sản của mình (có giá trị ngang bằng hoặc lớn hơn) cho ngân hàng để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ trả nợ (bao gồm nợ gốc, lãi và tiền phạt). - Bảo lãnh là việc người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ (Điều 361 bộ luật dân sự 2005). 1.2. TÀI SẢN ĐẢM BẢO 1.2.1. Khái niệm: Tài sản đảm bảo (TSĐB) là tài sản thuộc sở hữu của bên có nghĩa vụ hoặc thuộc sở hữu của người thứ ba mà người này cam kết dùng tài sản đó để bảo đảm có thể là tài sản hiện có, tài sản hình thành trong tương lai và được phép giao dịch. 1.2.2. Điều kiện của TSBĐ:   Theo Nghị định 178/1999/NĐ-CP và Nghị định 85/2002/NĐ-CP quy định: - Tài sản phải thuộc quyền sở hữu, quản lý, sử dụng hợp pháp của người vay, bên bảo lãnh theo quy định. Cụ thể: +Đối với giá trị quyền sử dụng đất, phải thuộc quyền sử dụng của người vay, bên bảo lãnh và được thế chấp, bảo lãnh theo quy định của pháp luật về đất đai; +Đối với tài sản của doanh nghiệp nhà nước, thì phải là tài sản do nhà nước giao cho doanh nghiệp đó quản lý, sử dụng và được dùng để bảo đảm tiền vay theo quy định của pháp luật; +Đối với tài sản khác, thì phải thuộc quyền sở hữu của người vay, bên bảo lãnh. Trường hợp tài sản mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu thì người vay, bên bảo lãnh phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản. - Tài sản được phép giao dịch. - Tại thời điểm thế chấp, cầm cố, bảo lãnh tài sản không có tranh chấp. - Tài sản mà pháp luật quy định phải mua bảo hiểm thì người vay phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay. Người vay, bên bảo lãnh chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính hợp pháp của tài sản bảo đảm tiền vay. 1.2.3. Các loại tài sản đảm bảo. - Tài sản bằng tiền. - Tài sản là bất động sản. - Tài sản là động sản. - Tài sản là hoa lợi, lợi tức. - Tài sản hình thành trong tương lai 1.2.4. Cách xác định tài sản đảm bảo: - Đối với bất động sản: căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc một trong các giấy tờ hợp lệ về quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyết định cấp nhà cấp đất, quyết định giao đất, cho thuê đất, thanh lý, hóa giá, tặng của cơ quan có thẩm quyền theo quy định hiện hành của pháp luật, giấy tờ thừa kế Nhà ở được pháp luật công nhận, bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật về sở hữu nhà ở. - Đối với động sản (máy, thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải…): căn cứ vào hồ sơ, tài liệu, chứng từ, hóa đơn mua bán, nhập khẩu… của tài sản. Trường hợp hồ sơ, tài liệu về tài sản bị thất lạc hoặc bị tiêu hủy do nguyên nhân bất khả kháng (thiên tai, hỏa hoạn….) thì dựa trên khai báo, cam kết, xác nhận của khách hàng hoặc dựa trên danh mục tài sản trong Bảng cân đối kế toán gần nhất của doanh nghiệp để xác minh. - Đối với tài sản bằng tiền: Bao gồm tiền gửi ngân hàng, tiền mặt trong két, các khoản phải thu. Tiền gửi và tiền mặt là tài sản có thể dùng để chi trả ngay, song thường chiếm tỷ trọng nhỏ trong tổng tài sản của khách hàng. Các khoản phải thu (chủ yếu là tiền bán hàng hoá và dịch vụ chưa thu được tiền) luôn có khả năng chuyển thành tiền gửi hoặc tiền mặt. Ngân hàng cần xem xét kĩ khoản này để loại trừ các khoản bán chịu không thu được, khó thu được hoặc đã bán lại cho người khác. Các khoản cho vay ngắn hạn liên quan chặt chẽ tới tình hình ngân quỹ của khách hàng, đặc biệt thời hạn cho vay có thể tính toán dựa trên số ngày của kì thu tiền. - Đối với tài sản mang lại lợi tức trong tương lai: thường là các chứng khoán có giá, đây là các tài sản tài chính của doanh nghiệp. Các tài sản này làm tăng nguồn thu và có thể mang bán khi cần tiền để chi trả. - Đối với tài sản hình thành trong tương lai: là động sản, bất động sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch bảo đảm và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình đang xây dựng, các tài sản khác mà bên bảo đảm có quyền nhận” (Điều 2, Nghị định số 165/1999/NĐ-CP ngày 19/11/1999 của Chính phủ về giao dịch bảo đảm). Chương II. THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO 2.1. THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO 2.1.1.Khái niệm: Thẩm định tài sản đảm bảo là việc mà ngân hàng sử dụng các công cụ và phương tiện kĩ thuật nhằm đánh giá được giá trị của tài sản đảm bảo mà các khách hàng để đảm bảo cho khoản vay. 2.2.2. Mục tiêu: - Kiểm soát rủi ro tín dụng. - Tính pháp lý: Quyền sở hữu, lợi ích hợp pháp của Ngân hàng đối với TSBĐ. - Tính thanh khoản: + Khả năng thanh khoản: Khả năng có thể chuyển hóa thành tiền để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ của khách hàng vay vốn; +Giá trị thanh khoản: Đảm bảo tính thanh khoản về mặt số lượng đối với nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng. - Nâng cao chất lượng tín dụng, thúc đẩy hoạt động kinh doanh của Ngân hàng. - Kết quả thẩm định giá chính xác, khách quan và tin cậy, phù hợp với giá trị TSĐB. - Rút ngắn được thời gian phê duyệt khoản vay. - Giảm chi phí xử lý nợ. 2.2.3. Nội dung thẩm định. Khi thẩm định tài sản đảm bảo chúng ta thường thẩm định một số đặc điểm của tài sản như sau: - Thẩm định điều kiện của tài sản - Thẩm định đặc điểm kĩ thuật. - Thẩm định giá trị tài sản, giá trị còn lại: - Khả năng thanh khoản,... 2.2. QUY TRÌNH THẨM ĐỊNH GIÁ Trong những nội dung thẩm định tài sản đảm bảo thì ngân hàng chú ý đến giá trị của tài sản đảm bảo, như vậy, chúng ta sẽ cùng tìm hiểu về quy trình thẩm định giá như sau: 2.2.1.Sơ đồ thẩm định tổng quát Xác định TSĐB Lập kế hoạch thẩm định Thu thập thông tin số liệu thực tế Phân tích số liệu Xác định giá trị TSĐB Lập biên bản báo cáo thẩm định 2.2.2. Quy trình thực hiện chi tiết. 2.2.2.1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá. - Đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá. - Mục đích thẩm định giá: thẩm định viên phải xác định và nhận thức mục đích thẩm định giá của khách hàng, phải được nêu rõ trong báo cáo thẩm định giá. - Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; người sử dụng kết quả thẩm định giá. - Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng thẩm định giá: thẩm định viên phải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với: những yêu cầu và mục đích thẩm định giá của khách hàng; những yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản; những giới hạn về: tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả; quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên theo hợp đồng thẩm định giá. - Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của thẩm định viên dựa trên cơ sở: + Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thông qua kết quả thẩm định giá. + Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan. + Trong quá trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là không chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thông báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá và cho khách hàng. - Xác định thời điểm thẩm định giá. Việc xác định đặc điểm, bản chất (tự nhiên, pháp lý) của tài sản cần thẩm định giá phải được thực hiện ngay sau khi ký hợp đồng thẩm định giá và ý kiến đánh giá về giá trị của tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng. - Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá. - Xác định cơ sở giá trị của tài sản. Trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm, loại hình tài sản cần thẩm định giá, thẩm định viên cần xác định rõ loại hình giá trị làm cơ sở cho việc thẩm định giá: giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường. + Giá trị thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 01 (TĐGVN 01). +Giá trị phi thị trường: được xác định tuân theo những quy định tại tiêu chuẩn thẩm định giá số 02 (TĐGVN 02). 2.2.2.2. Lập kế hoạch thẩm định giá. a.Việc lập kế hoạch một cuộc thẩm định giá nhằm xác định rõ những bước công việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước công việc cũng như toàn bộ thời gian cho cuộc thẩm định giá. b. Nội dung kế hoạch phải thể hiện những công việc cơ bản sau: - Xác định các yếu tố cung-cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua/bán và đặc điểm thị trường. - Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về tài sản, tài liệu so sánh. - Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện. - Lập đề cương báo cáo kết quả thẩm định giá. 2.2.2.3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin. a. Khảo sát hiện trường Thẩm định viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường: - Đối với máy móc thiết bị, dây chuyền công nghệ: Thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về tính năng kỹ thuật (công suất, năng suất, công dụng) vị trí, đặc điểm, quy mô, kích thước, độ mới, cũ của tài sản cần thẩm định giá và các tài sản so sánh. - Đối với bất động sản, thẩm định viên phải khảo sát và thu thập số liệu về: + Vị trí thực tế của bất động sản so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. + Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản, bao gồm: diện tích đất và công trình kiến trúc; khung cảnh xung quanh, cơ sở hạ tầng (cấp và thoát nước, viễn thông, điện, đường), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi đời, tình trạng duy tu, sửa chữa… + Đối với công trình xây dựng dở dang, thẩm định viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dựng công trình. - Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cứ cho việc thẩm định giá, thẩm định viên cần chụp ảnh tài sản theo các dạng (tòan cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau. b. Thu thập thông tin. Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, thẩm định viên phải thu thập các thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh. - Các thông tin về yếu tố cung - cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua - người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của tài sản. - Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin: + Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản thẩm định giá toạ lạc và khu vực lân cận. + Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…). - Để thực hiện thẩm định giá, thẩm định viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn: khảo sát thực địa; những giao dịch mua bán tài sản (giá chào, giá trả, giá thực mua bán, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch…) thông qua phỏng vấn các công ty kinh doanh tài sản, công ty xây dựng, nhà thầu, ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng; thông tin trên báo chí (báo viết, nói, hình) của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước về thị trường tài sản; thông tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền năng của chủ tài sản, về các đặc tính kinh tế, kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng có liên quan đến tài sản. Thẩm định viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo thẩm định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm độ chính xác của thông tin. 2.2.2.4. Phân tích thông tin. Là quá trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của tài sản cần thẩm định. a.Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản. b.Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá. — Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. - Đối với tài sản thương mại hoặc công nghiệp, bao gồm: đặc điểm của mỗi lĩnh vực (thương mại hoặc công nghiệp) hình thành nên những nhóm cung và cầu về tài sản, hình thức sở hữu của pháp nhân tham gia thị trường (công ty tư nhân hay sở hữu nhà nước, liên doanh…); mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng. - Đối với tài sản là nhà cửa dân cư, bao gồm: tuổi tác, cơ cấu gia đình, mức độ thu nhập của nhóm cung và nhóm cầu, mức độ mở rộng thị trường tài sản loại này với những người mua tiềm năng. — Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản. - Những xu hướng tăng giảm về nguồn cung, tăng giảm về nhu cầu của những tài sản tương tự hiện có trên thị trường. - Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá. c. Phân tích về khách hàng: - Đặc điểm của những khách hàng tiềm năng. - Sở thích của khách hàng về vị trí, quy mô, chức năng và môi trường xung quanh tài sản. - Nhu cầu, sức mua về tài sản. d. Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản. - Thẩm định viên cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất một tài sản trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. - Thẩm định viên cần đánh giá cụ thể việc sử dụng tài sản trên các khía cạnh: + Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại và sử dụng trong tương lai. + Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản: xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản. + Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật. + Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét tới các yếu tố giá trị thị trường, mục đích sử dụng trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hoá của tài sản. + Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất. 2.2.2.5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá. - Thẩm định viên phải nêu rõ các phương pháp được áp dụng để xác định mức giá trị của tài sản cần thẩm định giá. - Phương pháp thẩm định giá quy định tại tiêu chuẩn số 07 (TĐGVN 07) “Các phương pháp thẩm định giá.” - Thẩm định viên cần phân tích rõ mức độ phù hợp của 01 hoặc nhiều phương pháp trong thẩm định giá được sử dụng với đặc điểm kinh tế kỹ thuật của tài sản và với mục đích thẩm định giá. - Thẩm định viên cần nêu rõ trong báo cáo thẩm định phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng làm căn cứ chủ yếu, phương pháp thẩm định giá nào được sử dụng để kiểm tra chéo, từ đó đi đến kết luận cuối cùng về giá trị thẩm định. 2.2.2.6. Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá. Nội dung báo cáo, chứng thư thẩm định giá thực hiện theo quy định tại tiêu chuẩn số 04 (TĐGVN 04) về “Báo cáo kết quả, hồ sơ, chứng thư thẩm định giá.” 2.2.3. Biểu mẫu báo cáo kết quả thẩm định. Ví dụ minh họa của Agribank: 2.2.4.Ví dụ minh họa thẩm định và tính giá trị tài sản Một khách hàng A địa chỉ : ấp Bình Hòa 1, xã Hòa Tịnh, huyện Mang Thít, tỉnh Vĩnh Long. Đến Ngân hàng Nông Nghiệp & Phát Triển Nông Thôn để xin vay một khoảng tiền là 100 triệu đồng. Với tài sản đảm bảo là một mảnh đất thuộc sở hữu với diện tích 2400 m2. Cán bộ thẩm định đến hiện trường và thực hiện việc thẩm định, sau quá trình kiểm tra tính hợp pháp của mảnh đất, vị trí của mảnh đất so với vị trí trên bản đồ với các số liệu sau : -Vị trí : + đất ruộng cách trục giao thông của xã 100m. +thuộc vị trí 4. + Không có cây trồng giá trị cao. - Diện tích : 30m x 80m = 2400m2 - Trị giá : + Giá theo khung nhà nước : 60.000đ/m2. + Tổng trị giá mảnh đất : 60.000 x 2400m2 = 144.000.000đ Căn cứ vào giá trị hiện thực mà cán bộ thẩm định tính toán là đủ khả năng đảm bảo cho khoản vay. Như vậy, việc xác định giá trị tài sản đảm bảo cần phụ thuộc vào sự quan sát và tính toán của nhân viên thẩm định. Tuy nhiên, trong quá trình thẩm định vẫn còn mắc một số lỗi khách quan và chủ quan, dẫn đến kết quả thẩm định bị sai lệch, chúng ta cùng tìm hiểu các lỗi thường gặp sau. Chương III. THỰC TRẠNG VÀ KHÓ KHĂN THƯỜNG GẶP TRONG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO. 3.1. THỰC TRẠNG THẨM ĐỊNH TSĐB HIỆN NAY. Thời gian qua việc xử lý tài sản đảm bảo tại các ngân hàng chịu nhiều vướng mắc nhưng có 2 nguyên nhân chính. Đầu tiên, là từ yếu tố chủ quan của ngân hàng, cụ thể là từ trình độ, tư duy, kinh nghiệm của cán bộ ngân hàng khi nhận và xử lý tài sản đảm bảo. Về nguyên nhân chủ quan, nhiều ngân hàng hiện nay không quản lý chặt chẽ về quy định chính sách bảo đảm, cũng như công cụ quản lý thông qua hệ thống quy định, quy trình bài bản, hợp đồng, biểu mẫu rõ ràng, không chú trọng đào tạo, tập huấn cho cán bộ tín dụng, dẫn tới khi nhận tài sản đảm bảo không thẩm định được nguồn gốc kỹ lưỡng về vấn đề sở hữu. Ví dụ: Ngân hàng nhận 1 giấy tờ nhà thấy duy nhất có tên ông Nguyễn Văn A nên thấy ông Nguyễn Văn A ký tên hợp đồng là chấp nhận nhưng không biết là pháp luật liên quan đến sở hữu rất rắc rối. Giấy tờ nhà do đứng tên ông A nhưng là giấy tờ mới cấp 1 năm trở lại sau khi vợ mất. Thực tế căn nhà đã tồn tại hàng chục năm và là tài sản chung của 2 vợ chồng. Người vợ mất không để lại di chúc. Theo pháp luật thừa kế thì ½ căn nhà sẽ được chia cho các con. Mặc dù không thể hiện trên giấy tờ nhưng các con đều có quyền sở hữu với căn nhà. Khi thế chấp tài sản và khi xử lý tài sản, nếu các con ông A không đồng ý thì không thể xử lý được, hợp đồng thế chấp vô hiệu. Trường hợp này, sự nhận thức về pháp lý không tốt của cán bộ ngân hàng dẫn đến tài sản thế chấp có giấy tờ đầy đủ nhưng cũng không xử lý được tài sản đảm bảo. Thứ hai, vướng mắc từ nguyên nhân pháp lý do thủ tục hành chính phức tạp, cơ chế pháp lý không phù hợp và thứ ba do một số nguyên nhân khách quan.  Một số nguyên nhân pháp lý đến từ hệ thống pháp luật và các cơ quan quản lý, tư pháp cũng gây khó khăn cho việc xử lý tài sản bảo đảm cho hệ thống ngân hàng. Tài sản bất động sản mặc dù được thế chấp tại ngân hàng đầy đủ giấy tờ, công chứng tài sản đầy đủ nhưng khi cần ngân hàng không thể tự bán bất động sản. Lý do là nghị định 163 về giao dịch bảo đảm cho phép, nhưng theo Bộ luật dân sự quy định rõ hợp đồng mua bán phải là chủ tài sản hay đại diện luật pháp được ủy quyền. Do đó, tài sản đã được công chứng thế chấp nhưng bên công chứng vẫn không thể thực hiện thủ tục sang tên đổi chủ cho bất động sản đó nếu như chủ tài sản không đồng ý, không ủy quyền rõ ràng và thậm chí còn phản đối việc xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng.  Trong những trường hợp này, giải pháp cuối cùng để có quyền hợp pháp bán bất động sản là ngân hàng phải khởi kiện ra tòa. Nhưng thực tế, thì phải trải qua vài ba năm, qua rất nhiều cấp xét xử như sơ thẩm, phúc thẩm, có khi lại giám đốc thẩm để xử lại từ sơ thẩm… ngân hàng mới nhận được một bản án, quyết định có hiệu lực làm căn cứ yêu cầu thi hành án xử lý tài sản bảo đảm. Mà không có gì bảo đảm chắc chắn ngân hàng thắng kiện để có thể xử lý tài sản. Thắng kiện rồi đến khi thi hành án tại cơ quan Thi hành án dân sự để xử lý tài sản bảo đảm cũng phức tạp không kém. Tóm lại để cuối cùng xử lý được một bất động sản thì ngân hàng cũng đã tốn nhiều chi phí. Việc xử lý còn phức tạp hơn khi các cơ quan tài phán còn có những nhận thức không nhất quán trong xử lý tranh chấp. Ví dụ là việc Tòa án Quảng Ngãi tuyên vô hiệu với hợp đồng thế chấp của bên thứ 3 cho khoản vay tại ngân hàng. Bởi theo tòa án đó phải là hợp đồng bảo lãnh thế chấp chứ không được gọi là hợp đồng thế chấp. Mặc dù sự nhận thức của Tòa án ở đây là có vấn đề khi nhầm lẫn giữa nội dung quy định của Bộ luật Dân sự năm 2005 hiện hành với nội dung cũ của Bộ luật Dân sự năm 1995 đã hết hiệu lực. Điều này dẫn tới rủi ro với các ngân hàng khi đem xử lý tài sản đảm bảo có thể bị tòa tuyên vô hiệu. Như thế các khoản vay từ có bảo đảm sẽ thành không bảo đảm. Có thể thấy xử lý tài sản đảm bảo cũng có nhiều rủi ro, nhất là khi Tòa án không chú trọng vào bản chất –  là việc dùng bất động sản để bảo đảm cho dư nợ là có thật, tự nguyện, được công chứng ghi nhận, dẫn đến dựa vào một yếu tố hình thức để tước đi cái phao cứu sinh cho ngân hàng. Ngoài ra, trong việc xử lý bất động sản còn một số nguyên nhân khách quan khác dẫn đến vướng mắc trong xử lý như bất động sản ở trong một địa bàn phức tạp về trật tự, cộng đồng địa phương cục bộ, nhà đất có yếu tố về phong thủy không tốt… rất khó thanh lý. 3.2. KHÓ KHĂN TRONG THẨM ĐỊNH TSĐB. - Đối với tài sản là bất động sản: Chưa hình thành chuẩn mực định giá giữa các ngân hàng. Việc định giá gặp nhiều khó khăn bởi các qui định từ Ngân hàng cấp trên chưa thống nhất, chưa cụ thể, còn có những điểm chồng chéo, khó hiểu làm cho cấp dưới khó thực hiện. Cụ thể: Quy định về phương pháp xác định giá trị TSBĐ là quyền sử dụng đất ở hiện nay của Ngân hàng Công thương Việt Nam. Ngân hàng cho các chi nhánh ngân hàng trong hệ thống của mình được cùng với khách hàng thoả thuận theo giá đất thực tế chuyển nhượng ở địa phương đó tại thời điểm định giá thế chấp /định giá lại với mức: + Thứ nhất, mức tối đa bằng với mức giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu thấp hơn hoặc bằng với giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất. + Thứ hai, mức tối đa không quá 70% giá thực tế chuyển nhượng trên thị trường nếu cao hơn giá ghi trong khung giá đất của UBND tỉnh, thành phố nơi có đất. Tuy nhiên, nếu áp dụng cách thứ nhất thì không thể cho vay được vì giá trị quyền sử dụng đất mà UBND các địa phương đưa ra chỉ để áp dụng tính thuế chứ không quy định bán, chuyển nhượng trên thị trường. Còn áp dụng cách thứ hai, mặc dù có thoáng hơn cách thứ nhất nhưng cũng rất khó thực hiện do một số tỉnh hiện nay chưa ban hành khung giá đất, các ngân hàng không thể có khung giá thị trường để áp dụng tính đúng 70% theo qui định được. Còn nếu thuê cơ quan chuyên môn thì do có những qui định ràng buộc bởi trách nhiệm về cách đánh giá của họ. Như vậy, khó có cơ quan nào đứng ra nhận xây dựng khung giá đất cho ngân hàng. - Đối với tài sản là động sản: Việc nhận tài sản bảo đảm tiền vay là máy móc, thiết bị và dây chuyền sản xuất đang gặp không ít khó khăn, vướng mắc về thủ tục và khả năng thẩm định.Cụ thể: + Máy móc thiết bị và dây chuyền sản xuất của bên cầm cố, thế chấp thường là đã qua sử dụng nên việc đánh giá, định giá lại những tài sản này khi nhận cầm cố thế chấp la rất khó khăn. + Khi bán, phát mãi tài sản cầm cố, thế chấp thủ tục rất phức tạp và số tiền bán được thường không thu hồi đủ vốn gốc và lãi vay. Nguyên nhân chính là do những máy móc, thiết bị đều mạng bí quyết công nghệ riêng, thường bị lỗi thời, lạc hậu nhanh chóng mất giá trị bởi sự phát triển của khoa học kĩ thuật, hơn nữa là do quá trình cạnh tranh nên máy móc thiết bị và dây chuyền và dây chuyền sản xuất phải thường xuyên được nâng cấp, đổi mới liên tục để phù hợp với sự phát triển và hội nhập quốc tế. Vì thế những tài sản này khi thanh lý rất khó do ít người có nhu cầu mua lại máy móc thiết bị cũ đã qua sử dụng, thời gian kéo dài càng làm cho tài sản hư hỏng, xuống cấp và mất giá trị. Chương IV. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH. 4.1. ĐỐI VỚI NGÂN HÀNG. Như những phân tích như trên, công tác thẩm định tài sản đảm bảo còn gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc và rủi ro khiến chất lượng, hiệu quả thẩm định thấp. Trong tầm kiến thức nhất định, chúng tôi đề xuất một số biện pháp như sau: - Nâng cao kiến thức chuyên môn và phẩm chất đạo đức đối với cán bộ thẩm định. Điều này đòi hỏi sự đào tạo, cập nhật thông tin và cọ sát thực tế của nhân viên thẩm định. Hoàn thiện hệ thống luật pháp và các chính sách trong khâu thẩm định, các nội dung về tài sản cần cụ thể và thống nhất hơn. - Nâng cao công tác quản lý của ngân hàng 4.2. ĐỐI VỚI CÁN BỘ THẨM ĐỊNH. - Thẩm định về nhân thân của người tham gia ký kết hợp đồng: xác định chính xác nhân thân của người tham gia ký kết hợp đồng, người ký kết hợp đồng có đủ năng lực hành vi dân sự, người ký kết có đủ thẩm quyền hay không, khả năng xảy ra rủi ro đối với người được ủy quyền thế chấp tài sản. - Thẩm định tài sản đảm bảo: cảnh báo tài sản đảm bảo ảo hoặc tài sản đảm bảo thật nhưng định giá không đúng, rủi ro của tài sản đến từ các yếu tố khách quan hoặc các quy định pháp luật của nhà nước. - Xác định tài sản đảm bảo chung hay tài sản riêng: rủi ro khi ký kêt hợp đồng thế chấp tài sản không đủ căn cứ xác định tài sản chung hoặc riêng của vợ chồng, tài sản đảm bảo là đất cấp cho hộ gia đình nhưng không có đủ thành viên từ 15 tuổi trở lên trong hộ gia đình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tham gia ký kết hợp đồng thế chấp. - Xác định và nhận diện tài sản hợp pháp: các hành vi vi phạm pháp luật của các cán bộ NH hoặc các công chứng viên, rủi ro khi ký kết hợp đồng thế chấp quyền sở hữu nhà, rủi ra khi thế chấp quyền sử dụng đất chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng, rủi ro tài sản đang trong quá trình đấu giá hoặc tài sản được đem ra thế chấp. KẾT LUẬN Từ thực tế trong hoạt động của ngân hàng hiện nay, vấn đề tài sản đảm bảo không chỉ là một chỉ tiêu thứ yếu mà đã trở thành một trong những vấn để quan trọng để bảo đảm tín dụng. Như phần trình bày trên, tài sản đảm bảo bao gồm nhiều loại khác nhau như: động sản, bất động sản, tiền, tài sản hình thành trong tương lai hay là hoa lợi, lợi tức,.. vì vậy việc thẩm định đòi hỏi nhân viên thẩm định phải có kiến thức về các loại tài sản, đồng thời phải xem xét nhiều khía cạnh, lợi ích, giá trị, khả năng thanh khoản của tài sản đảm bảo nhằm mục đích phục vụ cho quyết định cấp tín dụng, đảm bảo cho nguồn vốn của ngân hàng được an toàn. Mặc dù đã có những văn bản hướng dẫn về tài sản và việc thẩm định tài sản nhưng trên thực tế vẫn gặp rất nhiều trường hợp mà ngân hàng phải dở khóc dở cười khi không thể xử lý tài sản đảm bảo. Điều này còn phụ thuộc nhiều vào phẩm chất, đạo đức, trình độ của nhân viên thẩm định và của khách hàng. Như vậy, để tránh được những rủi ro nhất định, ngân hàng cần phải áp dụng nhiều biện pháp đối với hình thức bảo đảm tín dụng này, trong đó đào tạo cán bộ thẩm định về chuyên môn và đạo đức nghề nghiệp là một trong những nhân tố quan trọng. Ngoài ra, theo điều kiện của đất nước ta hiện nay thì chúng ta còn cần hoàn thiện luật pháp trong khâu thẩm định, đặc biệt trong thẩm định giá trị tài sản, đảm bảo công bằng và chính xác về phía khách hàng và ngân hàng, có như vậy thì chất lượng thẩm định tài sản đảm bảo sẽ được cải thiện và nâng cao một cách rõ rệt. % % % % % % % % % % % % % % MỤC LỤC Trang MỞ ĐẦU 1 NỘI DUNG 2 CHƯƠNG I. CƠ SỞ LÝ LUẬN 2 1.1. Bảo đảm tín dụng. 2 1.1.1. Cơ sở pháp lý 2 1.1.2. Khái niệm: 2 1.1.3.Tác dụng: 2 1.1.4. Các hình thức bảo đảm tín dụng bằng tài sản đảm bảo. 2 1.2.Tài sản đảm bảo. 3 1.2.1. Khái niệm: 3 1.2.2. Điều kiện của TSBĐ:   3 1.2.3. Các loại tài sản đảm bảo. 4 1.2.4. Cách xác định tài sản đảm bảo: 4 CHƯƠNG II. THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO 6 2.1. Thẩm định tài sản đảm bảo. 6 2.1.1.Khái niệm: 6 2.1. 2. Mục tiêu: 6 2.1.3. Nội dung thẩm định. 6 2.2. Quy trình thẩm định giá. 6 2.2.1.Sơ đồ thẩm định tổng quát 7 2.2.2. Quy trình thực hiện chi tiết. 7 2.2.3. Biểu mẫu báo cáo kết quả thẩm định. 13 2.2.4. Ví dụ minh họa thẩm định và tính giá trị tài sản. 16 CHƯƠNG III. THỰC TRẠNG VÀ KHÓ KHĂN THƯỜNG GẶP TRONG THẨM ĐỊNH TÀI SẢN ĐẢM BẢO. 17 3.1. Thực trạng. 17 3.2. Khó khăn. 19 CHƯƠNG IV. MỘT SỐ ĐỀ XUẤT NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH. 21 4.1.Đối với ngân hàng. 21 4.2. Đối với cán bộ thẩm định: 21 KẾT LUẬN 22