Tìm hiểu 3 vụ việc có liên quan đến tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, qua đó làm rõ nội dung của các biện pháp bảo đảm trong thực hiện nghĩa vụ dân sự

ĐỀ: Tìm hiểu 3 vụ việc có lien quan đến tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, qua đó làm rõ nội dung của các biện pháp bảo đảm trong thực hiện NVDS. I. Cơ sở lý luận Trong cuộc sống xã hội, các giao dịch dân sự rất phổ biến và mang tính tất yếu, nó diễn ra hàng ngày và không ngừng phát triển bởi nhu cầu sống bất tận của con người. Sau khi giao kết các hợp đồng dân sự, việc thực hiện quyền và nghĩa vụ dựa vào sự tự giác của các bên nhưng không phải lúc nào các bên cũng tự giác va nghiêm chỉnh thực hiện nghĩa vụ trong đó, đặc biệt là bên có nghĩa vụ. Chính vì vậy, các biện pháp bảo đảm được đặt ra bên cạnh hợp đồng chính nhằm thoả mãn quyền, lợi ích chính đáng của bên mang quyền khi bên có nghĩa vì không thực hiện đúng hạn nghĩa vụ của mình bằng chính tài sản của chính họ. Pháp luật quy định nhiều biện pháp bảo đảm nghĩa vụ dân sự, trong đó các bên có thể thoả thuận với nhau để lựa chọn: Cầm cố, thế chấp, kí quỹ, bảo lãnh, kí cược, tín chấp. Là một biện pháp đảm bảo nghĩa vụ dân sự, thế chấp cũng mang đầy đủ đặc điểm của biện pháp bảo đảm: có tính chất bổ sung cho nghĩa vụ chính, mục đích nâng cao trách nhiệm của các bên, đối tượng là tài sản,… Theo Điều 715 BLDS, “hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên sử dụng đất (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng quyền sử dụng đất của mình để bảo đảm việc thực hiện nghĩa vụ dân sự với bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp). Bên thế chấp được tiếp tục sử dụng đất trong thời hạn thế chấp.” Nếu như ở cầm cố, tài sản cầm cố phải chuyển giao cho bên nhận cầm cố thì ở thế chấp tài sản lại không chuyển giao. Chính vì vậy, trong thực tế có rất nhiều vụ việc tranh chấp liên quan đến thế chấp tài sản và bộc lộ nhiều lỗ hổng pháp luật và bất cập. Chúng ta sẽ tìm hiểu một số vụ việc sau. II. Một số vụ việc trong thực tế Vụ án 1: Tóm tắt vụ việc Dự án Khu du lịch sinh thái cao cấp An Khánh do Công ty Cổ phần Tập đoàn đầu tư xây dựng du lịch Bảo Sơn làm chủ đầu tư, được khởi công vào cuối năm 2004. Trong dự án khu du lịch sinh thái này có tiểu dự án xây dựng khu biệt thư kinh doanh được uỷ ban nhân dân tỉnh Hà Tây phê duyệt từ tháng 5/2007. Sau đó phía Bảo Sơn đã ký hợp đồng hợp tác đầu tư kinh doanh với Công ty Cổ phần Thương mại tổng hợp quốc tế D&T, theo đó, Bảo Sơn chỉ thực hiện giải phóng mặt bằng, xây dựng hạ tầng, phần xây dựng thô biệt thự chuyển giao lại cho D&T. Nhưng vì không có tài sản để thế chấp nên ngay sau đo D&T đã dung quyền sử dụng đất cùng 47 ngôi biệt thự sắp xây thế chấp cho Ngân hàng Dầu khí Toàn cầu (GP Bank) để để vay 66,5 tỉ đồng. Song ngay sau khi làm thủ tục thế chấp vay tiền ngân hàng, D&T đã chia lô khu đất trên để bán cho 47 hộ dân. Đến tháng 12/2008, do D&T không thực hiện nghĩa vụ thanh toán với GP Bank, GP Bank ra thông báo chuyển quyền hưởng thụ lô đất trên. Đến lúc này, 47 hộ dân mới "ngã ngửa" khi biết mình đã bỏ tiền mua đất đã bị ngân hàng siết nợ. Thay vì được giao nhà như cam kết, 47 hộ dân đứng trước nguy cơ mất trắng số tiền lớn đã nộp. Hiện vụ việc chưa được tòa án giải quyết. Hướng giải quyết của nhóm Đây là việc tranh chấp thế chấp quyền sử dụng đất cùng tài sản hình thành trong tương lai sắp được xây dựng trên đất đó. Hợp đồng chính là hợp đồng vay tiền giữa công ty D&T và ngân hàng GP bank nhưng hợp đồng thế chấp là của 3 bên: Bảo Sơn, GP Bank và D&T vì diện tích đất này vẫn thuộc quyền sử dụng của Bảo Sơn. Còn người dân mua nhà đất đã bị thế chấp là chủ thể bên ngoài hợp đồng. Theo quy định tài điều 348 khoản 4 BLDS 2005. Như vậy, Tài sản ở đây là quyền sử dụng đất và 47 ngôi biệt thự sắp được hình thành trong tương lai, bên D&T chỉ có thể bán nếu ngân hàng đồng ý nhưng trường hợp này bên D&T không cho GP Bank biết do vậy bên D&T phải chịu trách nhiệm hoàn toàn. Nhưng vấn đề là tài sản trên đó sẽ được ưu tiên giải quyết cho bên nào? Trong vụ việc này, khi công ty D&T không trả nợ được cho ngân hàng, tức là không thực hiện được hợp đồng chính thì hợp đồng bảo đảm sẽ được thực hiện. Nắm trong tay hợp đồng thế chấp, ngân hàng có thể đem bán đấu giá quyền sử dụng đất và thanh toán theo quy định của pháp luật. Tuy nhiên, từ phía người dân, họ hoàn toàn không biết và không thể biết là khu ngôi nhà họ mua đã bị thế chấp. Đó là do trong hợp đồng thế chấp, 3 bên đã cam kết với nhau: không bên nào được tiết lộ thông tin về hợp đồng thế chấp này cho người khác biết. Trong khi đó theo nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định: Chính vì nó không được đăng kí nên các cơ quan chức năng không thể có thông tin để cung cấp cho người dân, thêm vào đó các bên lại thoả thuận không cho ai biết thì thông tin này thực sự bị giữ kín. Theo quy định của Nghị định 08/2000/NĐ-CP…thì việc đăng kí tài sản này là bắt buộc và người dân hoàn toàn có thể kiện ra Toà để yêu cầu vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp trên. Nhưng trên thực tế, việc không đăng kí tài sản đem thế chấp là chuyện xảy ra khá bình thường ở nước ta. Mặt khác nắm trong tay hợp đồng thế chấp giữa 3 bên nên việc phân định tài sản sẽ phụ thuộc vào những điêu khoản được kí kết giữa D&T và GP bank. Và như vậy, cũng giống như nhiều vụ việc tương tự, người dân dù đã bỏ tiền tỉ ra để mua nhà đất nhưng phần rủi ro vẫn thuộc về họ Vụ án 2: 1. Tóm tắt vụ việc Nguyên đơn: bà TTH (Vĩnh Long) Bị đơn: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Vĩnh Long. Tháng 8-2004, vì muốn con mình có vốn làm ăn, bà H đã nhờ Công ty TNHH Miền Tây đứng ra vay giùm chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam tỉnh Vĩnh Long. Đổi lại, bà phải dùng quyền sử dụng đất để bảo lãnh hợp đồng vay 300 triệu đồng, thời hạn sáu tháng giữa Công ty Miền Tây với phía ngân hàng. Bà H. đã giao bản chính sổ đỏ cho chi nhánh ngân hàng. Hết thời hạn bảo lãnh chính, bà gia hạn bảo lãnh thêm ba tháng. Sau chín tháng, ngân hàng đã thanh lý hợp đồng cho vay với Công ty Miền Tây nhưng vẫn không chịu trả sổ đỏ cho bà. Bà H đã khởi kiện ra TAND tỉnh Vĩnh Long, yêu cầu phía ngân hàng phải trả lại sổ đỏ. Tại phiên tòa sơ thẩm Phía ngân hàng đưa ra lí lẽ nói rằng Công ty Miền Tây vẫn trả lãi đủ nhưng chưa thanh toán vốn nên trong trường hợp này hợp đồng vay có thời hạn đã trở thành không thời hạn, tức là hợp đồng thế chấp bảo lãnh của bà H. vẫn còn có hiệu lực. Tại phiên tòa phúc thẩm - Phía nguyên đơn Bà H kháng cáo, cho rằng Công ty Miền Tây đã thanh toán hết vốn vay cho phía ngân hàng. Tại đây, chồng bà H (người có quyền lợi liên quan) cũng kháng cáo, cho rằng hợp đồng thế chấp bảo lãnh trên vô hiệu vì quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng nhưng bà H. lại đem đi bảo lãnh mà không được ông đồng ý. - Phía bị đơn Phía ngân hàng xác nhận công ty Miền Tây đã trả xong tiền vay. Dù vậy, phía ngân hàng vẫn từ chối trả giấy đỏ cho bà H., lập luận: Việc vay, cho vay giữa ngân hàng với Công ty Miền Tây là luân chuyển, hết hợp đồng này thì tiếp hợp đồng khác (từ năm 2004, phía ngân hàng đã cho công ty vay thêm 10 hợp đồng ngắn hạn). Vì thế, giấy tờ thế chấp bảo lãnh của bà H. phải được tiếp tục giữ lại. 2. Phán quyết của tòa án Tòa sơ thẩm: TAND tỉnh Vĩnh Long đồng tình với quan điểm của chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam tỉnh Vĩnh Long và bác yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp bảo lãnh của bà H. Tòa phúc thẩm: Tòa đã chấp nhận kháng cáo của vợ chồng bà H., sửa bản án sơ thẩm, hủy hợp đồng thế chấp bảo lãnh, yêu cầu chi nhánh Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam tỉnh Vĩnh Long trả lại sổ đỏ cho vợ chồng bà H. 3. Nhận xét của nhóm về phán quyết của tòa án. Theo ý kiến của nhóm, chúng tôi cho rằng:Phán quyết của tòa án sơ thẩm là sai, phán quyết của toà phúc thẩm là đúng. Về phía ngân hàng: Theo quy định tại khoản 2, khoản 3 điều 221 Bộ luật dân sự năm 2005: “2. Vợ chồng cùng nhau tạo lập, phát triển khối tài sản chung bằng công sức của mỗi người, có quyền ngang nhau trong việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung. 3. Vợ chồng cùng bàn bạc, thoả thuận hoặc uỷ quyền cho nhau chiếm hữu, sử dụng định đoạt tài sản chung” Như vậy, ngay từ đầu, việc ngân hàng cho bà H bảo lãnh vay tiền thế chấp sổ đỏ mà không có sự đồng ý của cả hai vợ chồng là sai quy định của pháp luật. Mặt khác, việc ngân hàng liên tiếp chấp nhận yêu cầu của công ty TNHH Miền Tây dùng tài sản mà bà H thế chấp cho hợp đồng vay của mình làm tài sản thế chấp cho các hợp đồng tín dụng khác sau này giữa công ty và ngân hàng cũng là trái với quy định của pháp luật. Bản thân lời khai từ phía ngân hàng cũng đã không có sự thống nhất. Tại phiên toà sơ thẩm, ngân hàng lập luận rằng Công ty Miền Tây vẫn trả lãi đủ nhưng chưa thanh toán vốn nên trong trường hợp này hợp đồng vay có thời hạn đã trở thành không thời hạn, tức là hợp đồng thế chấp bảo lãnh của bà H. vẫn còn có hiệu lực. Nhưng đến phiên phúc thẩm, phía ngân hàng và Công ty Miền Tây lại đều xác nhận rằng công ty đã trả xong tiền vay. Dù vậy, phía ngân hàng vẫn từ chối trả sổ đỏ cho bà H., và lập luận rằng: Việc vay, cho vay giữa ngân hàng với Công ty Miền Tây là luân chuyển, hết hợp đồng này thì tiếp hợp đồng khác (từ năm 2004, phía ngân hàng đã cho công ty vay thêm 10 hợp đồng ngắn hạn). Vì thế, giấy tờ thế chấp bảo lãnh của bà H. phải được tiếp tục giữ lại. Như vậy, chẳng lẽ khi nào Công ty Miền Tây còn vay tiền thì bà H. vẫn không thể lấy lại giấy tờ đất? Nếu Công ty Miền Tây rũ bỏ trách nhiệm, bỏ trốn thì bà H. sẽ níu áo ai đây để lấy lại giấy tờ? Theo quy định tại điều 371 về việc chấm dứt bảo lãnh: “ Việc bảo lãnh chấm dứt trong các trường hợp sau: 1. Nghĩa vụ được bảo đảm bằng bảo lãnh chấm dứt…” Tiền vay đã được hoàn trả toàn bộ có nghĩa là trách nhiệm bảo lãnh của công ty TNHH Miền Tây đã chấm dứt. Như vậy, ngân hàng không được phép cho công ty tiếp tục thế chấp quyền sử dụng đất của bà H để vay tiền. Rõ ràng đây là cách làm trái pháp luật theo đúng như toà án phúc thẩm đã khẳng định. Về phía Công ty TNHH Miền Tây: Ban đầu, theo như thoả thuận giữa bà H và công ty TNHH Miền Tây, công ty chỉ chịu trách nhiệm đứng ra vay Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam Chi nhánh Vĩnh Long 300 triệu đồng cho bà H với thời hạn sáu tháng. Hết thời hạn bảo lãnh, bà H đã gia hạn thêm 3 tháng. Hết thời hạn chín tháng theo như thoả thuận, công ty TNHH Miền Tây đã hoàn trả hết số tiền đã vay có nghĩa là trách nhiệm bảo lãnh cho công ty TNHH Miền Tây của bà H cũng chấm dứt. Công ty không có quyền tiếp tục dùng tài sản của bà H để thế chấp phục vụ cho các giao dịch khác của mình. Về phía bà H: Việc bà H thế chấp quyền sử dụng đất mà không có sự đồng ý của chồng là sai quy định của pháp luật về tài sản chung của vợ chồng. Chồng bà H hoàn toàn có quyền khiếu nại theo quy định của pháp luật. Tòa phúc thẩm nhận định nguồn gốc đất thế chấp là từ cha mẹ chồng bà H. cho vợ chồng bà. Cấp sơ thẩm cho rằng vợ chồng họ sống chung thì người chồng đương nhiên phải biết việc bà H. thế chấp sổ đỏ, cũng như nhận định đó là tài sản riêng của bà H. là không có căn cứ. Bởi vậy, rõ ràng hợp đồng bảo lãnh chỉ có mỗi mình bà H. đứng tên là không có giá trị. Đồng thời, khoản vay trên đã giải chấp xong nên hợp đồng bảo lãnh này cũng không còn giá trị nữa. Vụ án 3: 1. Tóm tắt vụ việc - Nguyên đơn: bà Trần Thị Tuyết, trú tại  phường Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai, Hà Nội. - Bị đơn: Nguyễn Tiến Hoàng (SN 1981), hộ khẩu thường trú ở phố Vọng, phường Đồng Tâm, quận Hai Bà Trưng; hiện ở 259 khu Quốc Bảo, thị trấn Văn Điển, huyện Thanh Trì. Tháng 5 năm 2003, do muốn có tiền đầu tư làm ăn, Nguyễn Tiến Hoàng đã thế chấp “sổ đỏ” căn nhà ở 259 Quốc Bảo , Văn Điển, Thanh Trì mang tên ông Nguyễn Tiến Cương (bố của Hoàng) để vay ngân hàng Vietcom bank 850 triệu đồng. Do buôn bán thua lỗ, cần có tiền gấp để cứu vớt công việc làm ăn, mà không vay được ai, Hoàng đã nghĩ cách làm “sổ đỏ” giả để thế chấp vay tiền. Hoàng nhờ 1 người quen là Tùng trú tại huyện Thanh Trì, làm “sổ đỏ giả” cho căn nhà ở khu Quốc Bảo – căn nhà mà đã được đem đi thế chấp cho Ngân Hàng Vietcom bank. Sau khi có trong tay quyển sổ đỏ giả trên, Hoàng bàn với bố là ông Nguyễn Tiến Cương cùng giúp sức. Sau đó, Hoàng mang “sổ đỏ” giả mang tên ông Cương đến cửa hàng cầm đồ của bà Trần Thị Tuyết tại  phường Thịnh Liệt, Quận Hoàng Mai để thế chấp vay 450 triệu đồng. Chị Tuyết cũng cẩn thận đến gặp ông Cương, kiểm tra thực tế nhà. Ông Cương xác nhận đó chính là nhà của mình cũng như đồng ý thế chấp “sổ đỏ”  theo đúng “kịch bản” của Hoàng. Bà Tuyết yên tâm, cho Hoàng vay 450 triệu đồng mà không đòi phải viết giấy bán nhà có công chứng. Đến thời hạn trả tiền cho Ngân hàng, Hoàng hoàn toàn không có khả năng thanh toán nên Ngân hàng xử lí tài sản để thu nợ bằng cách mang căn nhà địa chỉ 259 Quốc Bảo , Văn Điển, Thanh Trì mà Hoàng đã thế chấp để bán đấu giá. Lúc này, bà Trần Thị Tuyết mới vỡ lẽ là mình bị lừa. Bà đã có đơn kiện Nguyễn Tiến Hoàng lên Tòa án Nhân dân Thành phố Hà Nội vì hành vi làm “sổ đỏ” giả để thế chấp vay 450 triệu của bà. Bên cạnh đó, bà Trần Thị Tuyết lại có những hành vi gây cản trở cho việc bán đấu giá căn nhà địa chỉ 25 Quốc Bảo, Văn Điển, Thanh Trì kia. Hiện vụ việc chưa được tòa án giải quyết. 2. Hướng giải quyết của nhóm: Việc Nguyễn Tiến Hoàng vay ngân hàng Vietcom bank 850 triệu và thế chấp bằng "sổ đỏ" đã được đăng ký giao dịch đảm bảo nên việc thế chấp đó hoàn toàn có giá trị. Bà Trần Thị Tuyết đồng ý cho ông Nguyễn Tiến Hoàng vay tiền tuy nhiên lại không yêu cầu công chứng đối với "sổ đỏ" của căn nhà trên. Ngay từ đầu, hành vi này của bà đã sai với quy định của pháp luật nên bà không thể biết cuốn sổ đỏ đó là giả. Bởi thế, theo ý kiến của nhóm, trong vụ việc này, bà Tuyết buộc phải chịu rủi ro do không chấp hành theo đúng quy định của pháp luật, tạo cơ hội cho Hoàng thực hiện hành vi lừa đảo của mình. Bà Tuyết phải chấm dứt những hành vi gây cản trở việc bán đấu giá căn nhà; đồng thời, ngân hàng Vietcom bank có thể ký kết hợp đồng với Trung tâm dịch vụ bán đấu giá thuộc Sở Tư pháp Hà Nội để tổ chức bán đấu giá căn nhà địa chỉ 25 Quốc Bảo, Văn Điển, Thanh Trì mà Nguyễn Tiến Hoàng đã thế chấp cho ngân hàng Vietcom bank theo đúng trình tự quy định của pháp luật để thu hồi nợ cho ngân hàng Vietcom bank. Nguyễn Tiến Hoàng phải có trách nhiệm hoàn trả lại toàn bộ số tiền 450 triệu đồng cho bà Trần Thị Tuyết. III. Ý kiến của nhóm về hướng hoàn thiẹn pháp luật quy định về thế chấp sử dụng đất. Từ thực tiễn những tranh chấp xảy ra cho thấy thực trạng pháp luật nước ta vẫn còn nhiều sơ hở. Nhìn chung chúng ta cần củng cố và hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật của mình để không tồn tại những thiếu sót gây thiệt hại về tài sản cho các cá nhân nói riêng và nhà nước ta nói chung: - Trong việc thế chấp quyền sử dụng đất, ngân hàng thường là bên nhận thế chấp chủ yếu do có thế mạnh về kinh tế. Bởi vậy ngân hàng thuờng lợi dụng điểm mạnh của mình để có những yêu cầu sai với quy định của pháp luật, làm lợi cho mình như kéo dài thời gian giữ tài sản thế chấp, chấp nhận việc thế chấp tài sản chung khi chưa có sự đồng ý của tất cả chủ tài sản, có những hướng dẫn sai lệch gây hiểu nhầm hoặc nhiều rắc rối cho khách hàng về mặt thủ tục hay hồ sơ thanh toán… Thế chấp là biện pháp bảo đảm quyền lợi cho bên có quyền là ngân hàng nhằm bảo đảm công bằng giữa bên có quyền và bên có nghĩa vụ nhưng trên thực tế nó lại gây ra quá nhiều bất lợi cho người đi vay. Do vậy, pháp luật nên có thêm những quy định hạn chế quyền của ngân hàng chẳng hạn như gia hạn thời gian ngân hàng phải giao lại tài sản thế chấp cho khách hàng nếu không phải bồi thường… - Về việc đăng kí tài sản thế chấp: Việc pháp luật quy định những tài sản đảm bảo bắt buộc phải đăng kí là để bảo vệ cho những chủ thể liên quan khi có tranh chấp xảy ra đồng thời xác định thứ tự ưu tiên thanh toán khi một tài sản được thế chấp cho nhiều nghĩa vụ. Việc đăng kí tài sản cũng giúp cho các cơ quan chức năng quản lý và lưu trữ thông tin về bất động sản, giúp cho mọi người có thể cập nhật thông tin trước khi xác lập giao dịch liên quan đến tài sản đó. Tuy nhiên trong thực tế việc đăng kí tài sản thế chấp không được thực hiện phổ biến do chế đăng ký giao dịch bất động sản hiện nay còn nhiều bất cập, thủ tục rườm rà, mất thời gian,… Nếu như trong hợp đồng trên đây, các bên có liên quan chủ động đăng kí thì chắc chắn bên ngân hàng GP bank chắc chắn sẽ nắm quyền sử dụng quyền sử dụng đất đó. mặt khác, khi đã được đăng kí, cơ quan đăng kiểm của nhà nước sẽ có nhiệm vụ cung cấp thông tin cho người dân thì họ sẽ biết tài sản đó đã được thế chấp và không mua ngôi biệt thự đó nữa. Như vậy việc đơn giản hoá cơ chế đăng kí tài sản thế chấp là việc làm hết sức cần thiết để khuyến khích các bên thực hiện đúng pháp luật và bảo vệ các bên khi có tranh chấp xảy ra. - Cuối cùng, cần cung cấp thông tin cho người dân kịp thời và chính xác: Việc thông tin cho người dân về tình trạng pháp lý của bất động sản còn rất hạn chế, chủ yếu là thông tin về đất đai bị quy hoạch, còn việc thế chấp hay bảo lãnh,…lại không được công khai, thậm chí không được lưu giữ hay việc lưu giữ mất nhiều thời gian. Vì vậy, người dân muốn tìm hiểu về tình trạng pháp lý của đất đai thì thường phải qua những con đường không chính thức, rất nhiều rủi ro. Điều đó đặt ra yêu cầu phải đơn giản hó thủ tục về lưu trữ thông tin, triển khai việc thông tin rộng rãi đến cho các tổ chức và cá nhân. Về phía người dân, khi tiến hành các giao dịch liên quan đến bất động sản như ủy quyền, chuyển dịch cần phải hiểu sâu sắc nội dung thực hiện cũng như việc lập hoặc xem xét các giấy tờ có giá trị pháp lý một cách chính xác để ngăn ngừa các âm mưu đã dự liệu nhằm chiếm đoạt tài sản của mình. Đối với giao dịch ủy quyền liên quan đến bất động sản cần biết rõ quyền hạn pháp lý của nội dung ủy quyền. IV. Kết thúc vấn đề Thông qua việc tìm hiểu các vụ việc xảy ra trong thực tế xung quanh những tranh chấp về thế chấp quyền sử dụng đất, trên đây là một số ý kiến của nhóm về việc hoàn thiện pháp luật quy định về thế chấp quyền sử dụng đất. Hy vọng rằng các nhà làm luật sớm khắc phục được những thiếu sót để không xảy ra những tranh chấp và thiệt hại đáng tiếc cho các bên khi tham gia các hợp đồng dân sự liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất.