Tìm hiểu 3 vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

MỤC LỤC Trang ĐẶT VẤN ĐỀ……………………………………………………………………2 NỘI DUNG………………………………………………………………………2 I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở ……..…2 1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở…………..…….…………………2 2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở…………………….……..……3 3. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở…………….……….…3 4. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở……………….……..….4 5. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở……………………….…..…….5 5.1 Quyền và nghĩa vụ của bên bán:……………………..…………5 5.2 Quyền và nghĩa vụ của bên mua:……………………………….6 II. BA VỤ VIỆC CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở .…6 1. Vụ việc thứ nhất………………………………………………...………6 2. Vụ việc thứ hai………………………………………………….………8 3. Vụ việc thứ ba…………………………………………………………10 KẾT LUẬN……………………………………..……………...………………14 ĐẶT VẤN ĐỀ Nhà ở là một nhu cầu thiết yếu của con người, do đó từ trước đến nay, nhà ở là một trong những đối tượng được quan tâm rộng rãi và cũng từ đó hoạt động mua bán có đối tượng là nhà ở trở nên phổ biến. Xã hội ngày càng phát triển, nhu cầu về nhà ở càng cao, vì vậy các tranh chấp trong mua bán nhà cũng ngày càng nhiều và khá phức tạp. Để hiểu rõ, dưới đây chúng ta sẽ tìm hiều vấn đề này thông qua một số vụ việc phổ biến trong tình hình mua bán nhà ở hiện nay. NỘI DUNG I. MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở. 1. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với nhà ở. Với bên bán: Bên bán phải thỏa mãn các điều kiện tại Khoản 1 Điều 92 Luật nhà ở 2005 về điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở: “a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người đại diện theo quy định của pháp luật về dân sự; b) Cá nhân có năng lực hành vi dân sự; tổ chức bán, cho thuê nhà ở phải có chức năng kinh doanh nhà ở, trừ trường hợp tổ chức bán nhà ở không nhằm mục đích kinh doanh”. Với bên mua: “Bên mua nhà ở là tổ chức, cá nhân; nếu là cá nhân trong nước thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký hộ khẩu thường trú và phải có năng lực hành vi dân sự; nếu là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thì phải thuộc diện được sở hữu, được thuê nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu là tổ chức thì không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh” (Khoản 2 Điều 92 Luật nhà ở 2005). Đối với cá nhân là người Việt Nam định cư ở nước ngoài hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam. 2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà hoặc diện tích nhà dùng vào việc ở. Nhà ở được hiểu là một ngôi nhà độc lập, một căn hộ dùng cho con người sinh sống, nghỉ ngơi được xác định bằng diện tích, giới hạn về không gian. Trường hợp nhà ở có khuôn viên thì diện tích khuôn viên cũng thuộc đối tượng mua bán. Ngôi nhà đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định. Theo quy định của pháp luật, nhà ở là đối tượng của hợp đồng mua bán phải đang tồn tại, đang xây dựng. Nhưng trên thực tế, giao dịch về nhà ở vẫn được tiến hành ngay tại thời điểm ngôi nhà là đối tượng của hợp đồng mua bán chưa hình thành. Đây là trường hợp mua bán nhà ở trong dự án – tài sản hình thành trong tương lai. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung hợp nhất phải có sự đồng ý bằng văn bản của tất cả chủ sở hữu. Trường hợp có chủ sở hữu chung không đồng ý bán thì các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung khác có quyền làm đơn yêu cầu tòa án quyết định theo quy định của pháp luật. Các chủ sở hữu nhà ở thuộc sở hữu chung được quyền ưu tiên mua, nếu không mua thì nhà ở đó được bán cho người khác. Nhà ở tham gia giao dịch phải thỏa mãn điều kiện: “a) Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; b) Không có tranh chấp về quyền sở hữu; c) Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền” (Khoản 1 Điều 91 Luật nhà ở 2005). 3. Hình thức, thủ tục của hợp đồng mua bán nhà ở Hình thức: Theo quy định tại Điều 450 BLDS 2005, “hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì nhà ở là loại tài sản có đăng kí quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Hợp đồng đó phải lập thành văn bản theo mẫu quy định của Nhà nước có xác nhận của UBND phường, xã về tình trạng của ngôi nhà không có tranh chấp. Ý nghĩa pháp lý: + Là điều kiện để phát sinh hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà. + Là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu nhà ở từ bên bán sang bên mua chứ không cần đòi hỏi phải hoàn tất thủ tục trước bạ sang tên. Trong trường hợp mua bán nhà mà một bên là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là thời điểm bên bán bàn giao nhà ở cho bên mua theo thỏa thuận trong hợp đồng. + Là nguồn chứng cứ để giải quyết nếu có tranh chấp xảy ra. + Là sự cụ thể hóa quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng. Thủ tục tiến hành: Hợp đồng về nhà ở phải thể hiện đầy đủ các nội dung yêu cầu tại Khoản 2 Điều 93 Luật nhà ở 2005 về trình tự, thủ tục trong giao dịch về nhà ở. Khi làm thủ tục mua bán nhà, hai bên phải có mặt tại cơ quan công chứng nhà nước hoặc UBND cấp có thẩm quyền và phải có đầy đủ các giấy tờ cần thiết để làm thủ tục mua bán nhà. Sau khi các bên ký kết hợp đồng, cơ quan công chứng nhà nước hoặc UBND có thẩm quyền kiểm tra tính hợp pháp của các loại giấy tờ trên và chứng thực việc mua bán nhà ở. Trong một thời gian nhất định do pháp luật quy định, bên bán và bên mua phải cùng làm thủ tục trước bạ sang tên tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. 4. Đặc điểm pháp lí của hợp đồng mua bán nhà ở Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng song vụ. Bên bán và bên mua có quyền và nghĩa vụ đối nhau. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng có đền bù. Khoản tiền hoặc lợi ích vật chất khác mà bên mua có nghĩa vụ trả cho bên bán nhà ở theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật. Hợp đồng mua bán nhà ở có đặc điểm đền bù nhằm để phân biệt với hợp đồng tặng cho nhà ở hoặc tặng nhà tình nghĩa. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng chuyển giao quyền sở hữu với phần nhà hoặc ngôi nhà của bên bán sang bên mua. Đây là một đặc điểm để phân biệt hợp đồng mua bán nhà ở với hợp đồng cho thuê nhà ở, gửi giữ nhà ở, cho nhà ở. 5. Nội dung của hợp đồng mua bán nhà ở 5.1. Quyền và nghĩa vụ của bên bán Quyền (Điều 452 BLDS): + Yêu cầu bên mua nhận nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận. + Yêu cầu bên mua trả tiền đúng hạn, theo phương thức đã thỏa thuận. + Yêu cầu bên mua hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận. + Không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền nhà như đã thỏa thuận. Nghĩa vụ (Điều 451 BLDS): + Thông báo cho bên mua về các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà mua bán nếu có. Nhà phải dành lối đi ra đường công cộng cho bất động sản liền kề… Nếu không được thông báo mà sau đó bên mua mới phát hiện thì có quyền hủy hợp đồng mua bán nhà và yêu cầu bồi thường thiệt hại. + Bảo quản nhà ở đã bán trong thời gian chưa giao nhà ở cho bên mua, không được sửa chữa làm hư hỏng nhà. + Giao nhà ở đúng tình trạng ghi trong hợp đồng kèm theo hồ sơ về nhà cho bên mua. Khi bên bán giao nhà ở thì phải chuyển giao các công trình khác liên quan đến nhà ở để đảm bảo cho bên mua sử dụng nhà ở một cách bình thường. + Thực hiện đúng các thủ tục mua bán nhà ở theo quy định của pháp luật. Chủ sở hữu có nghĩa vụ cùng với bên mua làm thủ tục sang tên trước bạ nhà ở tại các cơ quan nhà nước có thẩm quyền. + Chủ sở hữu bán nhà ở đang cho thuê thì phải thông báo cho bên thuê nhà ở biết về việc bán nhà và các điều kiện bán nhà ở; bên thuê nhà được quyền ưu tiên mua nếu không có chỗ ở khác và đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của bên thuê. Trong thời hạn một tháng kể từ ngày bên thuê nhà ở nhận được thông báo mà không mua thì chủ sở hữu nhà ở được quyền bán nhà ở đó cho người khác, trừ trường hợp có thỏa thuận về thời gian. 5.2. Quyền và nghĩa vụ của bên mua Quyền (Điều 454 BLDS): + Được nhận nhà kèm hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận. + Yêu cầu bên bán hoàn thành các thủ tục mua bán nhà ở trong thời hạn đã thỏa thuận. + Yêu cầu bên bán giao nhà đúng thời hạn, nếu không giao hoặc chậm giao nhà thì phải bồi thường thiệt hại. + Bên mua nhà ở có quyền sở hữu về nhà ở kể từ thời điểm đăng kí quyền sở hữu tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nghĩa vụ (Điều 453 BLDS): + Trả đủ tiền mua nhà đúng thời hạn, theo phương thức đã thỏa thuận; nếu không có thỏa thuận về thời hạn và địa điểm trả tiền thì bên mua phải trả vào thời điểm bên bán giao nhà tại nơi có nhà. Nếu chậm thanh toán thì phải trả lãi theo lãi suất cơ bản tương ứng với thời gian chậm trả và bồi thường thiệt hại cho bên bán. + Nhận nhà và hồ sơ về nhà đúng thời hạn đã thỏa thuận. Nếu bên mua chậm nhận nhà thì phải chịu các chi phí liên quan đến việc trông coi, bảo quản và phải chịu rủi ro xảy ra đối với nhà mua. + Trong trường hợp mua nhà đang cho thuê phải bảo đảm quyền lợi của người thuê như thỏa thuận trong hợp đồng thuê khi thời hạn thuê còn hiệu lực. II. BA VỤ VIỆC CÓ TRANH CHẤP VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở 1. VỤ VIỆC THỨ NHẤT Nguyên đơn: Anh Nguyễn Bá Sơn, trú tại xã Tân Dân, An Lão, Hải Phòng. Bị đơn: Anh Trần Văn Minh, trú tại số 4, phường Tứ Minh, tỉnh Hải Dương. Tóm tắt vụ việc Anh Nguyễn Bá Sơn mua một căn nhà 5 tầng tại lô đất số 162 xã An Tiến, huyện An Lão, TP. Hải Phòng của anh Trần Văn Minh. Theo thỏa thuận ban đầu anh Sơn phải đặt cọc 400 triệu đồng. Khi khai hợp đồng công chứng, người mua (anh Sơn) hoàn toàn đồng ý về việc thanh toán, hợp đồng công chứng đã ký, lăn tay giữa người mua và người bán, thỏa thuận thanh toán tiền lần 1 là 900 triệu đồng; lần 2 (sau khi ký hợp đồng công chứng) là 1,1 tỉ đồng; lần 3 (sau khi sang tên) là 1 tỉ đồng, không nói rõ thời gian bao lâu phải giao tiền. Anh Sơn đã thanh toán xong lần 1. Ngay sau khi công chứng anh Sơn giao người bán nhà 500 triệu đồng, chưa nhận hợp đồng công chứng bản chính. Sau nửa tháng anh Sơn giao anh Minh 600 triệu đồng, nhưng lúc này anh Minh không chịu nhận tiền và tuyên bố không bán nhà nữa. Vợ chồng anh Sơn đã thương thuyết 3 lần và chấp nhận tăng thêm tiền lãi của khoản tiền anh Sơn chưa giao đủ (coi như anh Sơn chậm trả cho anh Minh trong nửa tháng) nhưng anh Minh không nhận tiền và nói không bán nhà nữa. Anh Sơn đã gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân thành phố Hải Phòng, vụ việc đang được xem xét, chờ đến ngày giải quyết. Bình luận và hướng giải quyết của nhóm Theo như vụ việc thì anh Sơn (người mua) và anh Minh (người bán) đã thỏa thuận rằng, ngay sau khi ký hợp đồng công chứng, anh Hải sẽ giao tiền lần 2 cho bên bán nhà 1,1 tỉ đồng. Tuy nhiên, anh Hải đã thanh toán không đúng như thỏa thuận (lần 2 chỉ trả 500 triệu đồng). Tại khoản 2 điều 305 BLDS 2005 đã quy định: “Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”. Do đó, nếu hợp đồng có quy định việc chậm trả tiền của bên mua nhà là điều kiện để bên bán nhà có quyền hủy hợp đồng thì bên bán không bán nhà nữa là đúng pháp luật. Nếu việc chậm trả của bên mua không là căn cứ để bên bán nhà hủy bỏ hợp đồng thì hai bên mua bán phải tiếp tục thực hiện hợp đồng. Bên nào không đồng ý tiếp tục thực hiện hợp đồng thì phải bồi thường thiệt hại cho bên kia do hành vi đơn phương chấm dứt hợp đồng của mình. Nếu việc đặt cọc có hiệu lực (đặt cọc để đảm bảo thực hiện tất cả các điều khoản của hợp đồng) thì anh Sơn có thể bị mất toàn bộ số tiền đã đặt cọc. Để đảm bảo hơn quyền lợi của mình, sau khi vụ án được thụ lý hoặc ngay khi nộp đơn khởi kiện, anh Sơn nên nộp đơn đề nghị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để yêu cầu ngăn chặn việc bán nhà của người bán (Điều 99 Bộ luật tố tụng dân sự). Đồng thời, anh Sơn nên xin sao y bản chính hợp đồng mua bán đã lưu trữ tại phòng công chứng và tất cả các giấy tờ có liên quan trong giao dịch mua bán để làm bằng chứng trước Tòa án. 2. VỤ VIỆC THỨ HAI Nguyên đơn: Ông Phan Duy Thái, trú tại: 53/3 Nguyễn Đình Chiểu, Quận 3, Thành phố Hồ Chí Minh. Bị đơn: Ông Nguyễn Văn Đồng và vợ là Bà Nguyễn Thị Mận, trú tại: số 12/5 Trương Định, Quận 1, Thành phố Hồ Chí Minh. 2.1. Tóm tắt vụ việc Tháng 6/2007, ông Phan Duy Thái mua căn nhà số 12/5 Trường Định, Quận 1, TP. Hồ Chí Minh do ông Nguyễn Văn Đồng và bà Nguyễn Thị Mận làm chủ sở hữu. Theo biên bản hoàn công do Kiến trúc sư trưởng TP.HCM lập năm 1998, căn nhà có phần lầu sáu và sân thượng vi phạm độ cao. Do vậy, phần diện tích hợp lệ của căn nhà chỉ gồm có hầm, trệt, năm lầu với tổng diện tích 525m2. Vợ chồng ông Đồng chấp thuận bán cho ông Tiến căn nhà trên với giá 1.700 lượng vàng. Đó là giá cố định, không thay đổi bất kể thị trường lên hay xuống. Ông Tiến đã đặt cọc 45 lượng vàng. Hai bên thỏa thuận thanh toán tiền theo ba lần: lần 1 là 300 lượng vàng; lần 2 (sau khi ký hợp đồng công chứng) là 1000 lượng vàng; lần 3 (sau khi sang tên) là 355 lượng vàng (số tiền đặt cọc được trừ vào số tiền bán nhà). Nếu bên bán không bán thì hoàn trả tiền cọc và bồi thường gấp ba tiền cọc, nếu bên mua không mua thì mất cọc. Bên bán có nghĩa vụ hoàn tất thủ tục công chứng và sang tên sổ đỏ ngôi nhà. Sau khi ông Tiến đã giao cho bên bán 300 lượng vàng, vợ chồng ông Đồng lại yêu cầu tăng giá bán thêm 100 lượng vàng. Theo họ, hợp đồng mua bán ghi hiện trạng căn nhà là “hầm, trệt, năm lầu” nên giờ ông Tiến muốn mua lầu sáu thì phải trả thêm tiền. Nếu không, ông phải chịu mất 45 lượng vàng đặt cọc. Ông Tiến cho rằng bên bán đòi tăng giá như thế là vô lý, bởi lẽ hợp đồng ghi rõ ông đã “mua đứt” căn nhà. Như vậy, dù cho căn nhà có mấy lầu thì bên bán cũng phải giao toàn bộ căn nhà cho ông theo giá cũ. Do thương lượng bất thành, ông Tiến khởi kiện yêu cầu bên bán giao toàn bộ căn nhà, nếu không bên bán phải hoàn trả 345 lượng vàng và chịu phạt cọc. 2.2. Quyết định của tòa án Vì hợp đồng mua bán của hai bên chưa được công chứng nên không đảm bảo về hình thức. Tháng 11/2007, TAND quận 1 đã ấn định cho các bên thời hạn để đi công chứng hợp đồng nhưng họ không thực hiện. Sơ thẩm vụ án tháng 2/2008, TAND quận 1 TP. Hồ Chí Minh ra quyết định: Hủy hợp đồng mua bán trên vì giao dịch vi phạm hình thức. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông Tiến, buộc vợ chồng ông Đồng phải hoàn trả cho ông Tiến 345 lượng vàng đã nhận đồng thời chịu phạt cọc. Tòa cho rằng bên bán có lỗi làm hợp đồng vô hiệu nên phải hoàn trả cho bên mua số vàng đã nhận là 345 lượng vàng và chịu phạt cọc gấp ba. Bởi lẽ căn nhà không có lối đi riêng nào dẫn tới lầu sáu thì bên bán không thể yêu cầu giữ lại lầu sáu. Hơn nữa, các bên đã cam kết mua bán đứt căn nhà. 2.3. Nhận xét của nhóm Nhóm chúng em không hoàn toàn đồng ý với cách giải quyết của tòa, bởi: Thứ nhất, về lỗi của bên mua: Hợp đồng mô tả “hầm, trệt, năm lầu” thì khó có thể suy đoán đối tượng mua bán là toàn bộ căn nhà. Như vậy, lầu sáu và sân thượng vẫn thuộc về bên bán nên vợ chồng ông Đồng có cơ sở đòi thêm tiền. Ngoài ra, thuật ngữ “mua bán đứt” (bán không cho chuộc lại) cần phân biệt với “mãi lai thục” (bán cho chuộc lại). Nếu hợp đồng dùng từ “mua bán trọn” thì mới giải thích theo hướng mua bán toàn bộ căn nhà. Do đó, ông Tiến không thể căn cứ vào cụm từ “mua bán đứt” trong hợp đồng để yêu cầu vợ chồng ông Đồng giao toàn bộ căn nhà. Căn cứ vào Khoản 2 Điều 454 BLDS 2005: “Bên mua nhà có quyền được nhận nhà và hồ sơ về nhà theo đúng tình trạng đã thỏa thuận” thì bên mua có lỗi khi không chịu nhận “hầm, trệt, năm lầu” như đã thỏa thuận. Thứ hai, về lỗi của bên bán: Theo thỏa thuận, bên bán nhà có nghĩa vụ công chứng hợp đồng mua bán nhà. Tuy nhiên, sau khi nhận tiền cọc, nhận tiếp 300 lượng vàng mà bên bán vẫn không công chứng hợp đồng. Khi Tòa án ấn định cho các bên thời hạn để đi công chứng hợp đồng nhưng bên bán vẫn tiếp tục không không thực hiện. Căn cứ vào Điều 134 BLDS, Tòa án đã tuyên hợp đồng vô hiệu do quy không tuân thủ quy định về hình thức. Bên bán có lỗi làm cho hợp đồng bị tuyên vô hiệu. Do đó, cả hai bên đều có lỗi làm hợp đồng vô hiệu chứ không phải chỉ bên bán có lỗi làm hợp đồng vô hiệu như quyết định của tòa án. 2.4. Hướng giải quyết của nhóm Nghị quyết 01/2003 của Hội đồng thẩm phán TAND tối cao quy định: Nếu các bên đều có lỗi tương đương nhau làm cho hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu, thì mỗi bên chịu trách nhiệm 1/2 giá trị thiệt hại; nếu mức độ lỗi của họ không tương đương nhau, thì trách nhiệm bồi thường thiệt hại được xác định theo mức độ lỗi của mỗi bên. Thiệt hại trong trường hợp này chính là 45 lượng vàng đặt cọc. Riêng 300 lượng vàng nhận sau, bên bán phải hoàn trả lại đủ cho bên mua. Căn cứ vào tình tiết thực tế, Tòa án cần cần xem xét lỗi của cả bên mua để xử lý tiền đặt cọc theo đúng hợp đồng. 3. VỤ VIỆC THỨ BA Nguyên đơn: Cụ Đỗ Thị Chung sinh năm 1949; trú tại nhà số 45 xã Vượng Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh, uỷ quyền cho bà Trần Thị Ngọc Mai sinh năm 1973; trú tại nhà 23 xã Phú Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh đại diện. Bị đơn: Ông Trần Văn Liên sinh năm 1958 và vợ là bà Ngô Thị Dung sinh năm 1958; đều trú tại nhà số 45 xã Vượng Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Hữu Tùng và bà Nguyễn Ngọc Phượng (hai người con của cụ Chung ở trong nước). Ông bà Nguyễn Hữu Long, Nguyễn Hữu Tâm, Nguyễn Ngọc Minh (đều đang định cư tại Mỹ, do ông Vũ Văn Ninh đại diện theo uỷ quyền trú tại số 8 xã Phú Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh). 3.1. Tóm tắt vụ việc Cụ Nguyễn Hữu Tài (mất năm 2001) và cụ Đỗ Thị Chung đã tạo lập căn nhà số 45 xã Vượng Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh (diện tích nhà 115,50m2, diện tích đất 185,60m2). Cụ Tài mất không để lại di chúc. Hai cụ có 5 người con là các ông bà: Nguyễn Hữu Tùng, Nguyễn Ngọc Phượng (đều ở Việt Nam); Nguyễn Hữu Long, Nguyễn Hữu Tâm, Nguyễn Ngọc Minh (đều định cư tại Mỹ). Ngày 22/8/2005, cụ Chung và hai người con ở Việt Nam là ông Tùng, bà Phượng đã bán căn nhà số 45 xã Vượng Lộc cho vợ chồng ông Trần Văn Liên và bà Ngô Thị Dung với giá 264 chỉ vàng với điều kiện là cụ Chung sẽ lấy đủ chữ ký đồng ý của 3 người con còn lại ở nước ngoài, nếu thay đổi ý kiến, có tranh chấp khiếu nại làm ảnh hưởng đến thủ tục mua bán hoặc không thu thập được chữ ký của 3 người nêu trên đồng ý bán nhà thì phải bồi thường gấp 3 lần số vàng đã nhận (giấy thoả thuận mua bán này có chứng thực của phòng công chứng Nhà nước ngày 22/8/2005). Đến ngày 16/1/2007 cụ Chung nhận thêm 20 chỉ vàng nữa và giao nhà cho vợ chồng ông Liên sử dụng. Nay cụ Chung xin huỷ hợp đồng mua bán nhà vì các người con ở Mỹ không đồng ý bán nhà. Cụ xin chịu phạt gấp đôi số vàng đã nhận, ông bà Liên không đồng ý; yêu cầu cụ Chung và ông Tùng, bà Phượng tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán nhà. Ngày 5/5/2007 cụ Đỗ Thị Chung (do bà Trần Thị Ngọc Mai đại diện theo uỷ quyền) đã khởi kiện yêu cầu Tòa án nhân dân tỉnh Hà Tĩnh giải quyết vụ việc. Những người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Hữu Tùng và bà Nguyễn Ngọc Phượng (hai người con của cụ Chung ở trong nước) thừa nhận là cụ Chung và ông bà đã ký hợp đồng mua bán nhà đất ở số 45 xã Vượng Lộc cho vợ chồng ông Liên, bà Dung vào ngày 22/8/2005; nay cụ Chung không đồng ý bán nữa và xin huỷ hợp đồng mua bán nhà thì ông bà nhất trí với yêu cầu của cụ Chung. Ông bà Nguyễn Hữu Long, Nguyễn Hữu Tâm, Nguyễn Ngọc Minh (đều đang định cư tại Mỹ, do ông Vũ Văn Ninh đại diện theo uỷ quyền) trình bày rằng việc mua bán này là trái pháp luật vì nhà đất là tài sản thừa kế chưa chia; yêu cầu huỷ hợp đồng mua bán nhà đất nêu trên. 3.2. Giải quyết của Tòa án Tại bản án dân sự sơ thẩm số 11/DSST ngày 31/8/2007, Toà án nhân dân tỉnh Hà Tĩnh quyết định: Bác yêu cầu của nguyên đơn, buộc cụ Đỗ Thị Chung, bà Nguyễn Ngọc Phượng và ông Nguyễn Hữu Tùng phải tiếp tục thực hiện nghĩa vụ đã cam kết tại “giấy thoả thuận về việc giao nhận tiền và mua bán nhà số 45 xã Vượng Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh” lập ngày 22/8/2005 đã được công chứng và phải làm thủ tục chuyển quyền sở hữu một phần căn nhà số 45 xã Vượng Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh cho vợ chồng ông Trần Văn Liên và bà Ngô Thị Dung theo quy định của pháp luật (có sơ đồ kèm theo). Buộc ông Trần Văn Liên và bà Ngô Thị Dung phải thanh toán phần tiền nhà, đất còn thiếu cho cụ Đỗ Thị Chung, bà Nguyễn Ngọc Phượng và ông Nguyễn Hữu Tùng là 195.640.000 đồng. Tạm giao cho vợ chồng ông Liên, bà Dung tiếp tục quản lý nhà đất tại số 45 xã Vượng Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh. Cụ thể diện tích nhà 115,50m2, diện tích đất 185,60m2 cho đến khi cơ quan có thẩm quyền cấp sổ công nhận. Các đương sự có trách nhiệm liên hệ cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục chuyển quyền sở hữu theo quy định đối với phần nhà, đất mình quản lý. 3.3. Nhận xét của nhóm Nhóm chúng em không đồng ý với cách giải quyết của Tòa án bởi: Cụ Tài mất không để lại di chúc. Căn nhà được tạo lập trong thời kỳ hôn nhân giữa cụ Tài và cụ Chung là tài sản chung của vợ chồng. Do vậy, căn cứ vào Điểm a khoản 2 Điều 95 Luật Hôn nhân gia đình: “Tài sản chung của vợ chồng về nguyên tắc được chia đôi” thì cụ Chung được quyền sở hữu ½ căn nhà. ½ căn nhà còn lại là di sản chia thừa kế của cụ Tài. Điểm a Khoản 1 Điều 678 BLDS 1995 quy định: “Thừa kế theo pháp luật được áp dụng trong trường hợp không có di chúc.” Như vậy, cụ Chung và 5 người con là Nguyễn Hữu Tùng, Nguyễn Ngọc Phượng; Nguyễn Hữu Long, Nguyễn Hữu Tâm, Nguyễn Ngọc Minh thuộc hàng thừa kế thứ nhất (Điểm a Khoản 1 Điều 679 BLDS 1995) sẽ được hưởng thừa kế theo pháp luật. Mỗi người được hưởng phần di sản bằng nhau. Tuy nhiên do những người thừa kế chưa yêu cầu phân chia di sản nên căn nhà số 45 xã Vượng Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh là tài sản chưa chia thừa kế. Khoản 1, Điều 91 Luật nhà ở 2005 quy định nhà ở được tham gia giao dịch mua bán khi thỏa mãn các điều kiện: Có giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở theo quy định của pháp luật; Không có tranh chấp về quyền sở hữu; Không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy, nếu một trong các đồng thừa kế không đồng ý chuyển nhượng thì các đồng thừa kế còn lại sẽ không thể bán nhà (trừ khi có bản án của Tòa án về viêc phân chia tài sản chung). Do vậy tòa án công nhận hợp đồng mua bán nhà giữa cụ Chung và với vợ chồng bà Liên là không có căn cứ. Ngoài ta, tòa án còn ra quyết định buộc ông Liên, bà Dung phải thanh toán phần tiền nhà còn thiếu cho cụ Chung, ông Tùng, bà Phượng theo thời giá tại thời điểm tòa án thụ lý vụ việc là 195.640.000 đồng. Quyết định này không hợp lý ở chỗ các bên giao kết thực hiện hợp đồng bằng vàng nên không thể quy đổi số vàng này thành tiền khi giải quyết vụ án. Hướng giải quyết vụ việc Do nhà số 45 xã Vượng Lộc, huyện Can Lộc, tỉnh Hà Tĩnh có tranh chấp về quyền sở hữu nên Tòa cần xử theo hướng huỷ hợp đồng mua bán nhà và buộc hai bên hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận (Khoản 3 Điều 425 BLDS 2005). Việc hợp đồng mua bán nhà đất không thực hiện được do lỗi của bên bán (cụ Chung, ông Tùng, bà Phượng) . Vì vậy, để bảo đảm được lợi ích của bên mua thì tòa án cần buộc bên bán phải bồi thường do bên bán có lỗi trong việc hợp đồng bị hủy bỏ (Khoản 4 Điều 425 BLDS 2005). Mức bồi thường được xác định theo thỏa thuận ban đầu giữa bên bán và bên mua. Cụ thể hai bên thoả thuận có nội dung là bên bán phải thu thập được chữ ký của ba người con của cụ Chung ở nước ngoài đồng ý bán nhà; nếu thay đổi ý kiến, có tranh chấp khiếu nại làm ảnh hưởng đến thủ tục mua bán hoặc không thu thập được chữ ký của năm người nêu trên đồng ý bán nhà thì phải bồi thường gấp 3 số vàng đã nhận. Căn cứ vào thỏa thuận này bên bán phải bồi thường cho bên mua gấp 3 lần số vàng đã nhận, thanh toán tiền sửa chữa nhà căn nhà cho bên mua. KẾT LUẬN Các tranh chấp thường gặp trong hợp đồng mua bán nhà ở là bên bán không bảo đảm thời gian công chứng, giao nhà... do các rủi ro khách quan chủ yếu là tài sản đó bị tranh chấp hoặc thủ tục thừa kế không hợp pháp. Tranh chấp này rất khó giải quyết vì nguyên nhân khách quan, do vậy nên tránh trường hợp này bằng cách tìm hiểu kỹ tình hình pháp lý của bất động sản đó, xem xét có bao nhiêu người cùng sở hữu nó, có tranh chấp hay không. Như vậy, để đảm bảo hợp đồng được tiến hành một cách thuận lợi, tránh những rủi ro thì các bên tham gia cần tuân thủ chặt chẽ các quy định về thủ tục, nhất là việc chứng minh nhà ở đó là tài sản hợp pháp, chính chủ. Việc tìm hiểu thêm các điều luật liên quan đến mua bán nhà ở là thực sự cần thiết, hữu ích, giúp cho các bên mua bán tránh lợi dụng những sơ hở để trục lợi. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO *** Bộ Luật Dân sự năm 1995. Bộ Luật Dân sự năm 2005. Luật nhà ở năm 2005. Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2000. Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hướng dẫn áp dụng pháp luật trong việc giải quyết một số loại tranh chấp dân sự, hôn nhân và gia đình. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam – Tập 2, Nxb. CAND, Hà Nội, 2010. Đặng Minh Tiến, Hợp đồng mua bán nhà ở một số lý luận và thực tiễn, Trường đại học Luật Hà Nội, 1997 . Đoàn Đức Lương, Những vướng mắc khi giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở, Tạp chí Kiểm sát, Viện kiểm sát nhân dân tối cao. Số 1/2008. Nguyễn Việt Cường, Hỏi - đáp hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản, mua bán nhà ở, hợp đồng thuê nhà ở và phương hướng giải quyết tranh chấp, Nxb. CTQG, 2000. Nguyễn Xuân Hách, Hợp đồng mua bán nhà ở và đường lối giải quyết tranh chấp: Khoá luận tốt nghiệp, Trường Đại học Luật Hà Nội, 1997.