Tìm hiểu ba vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở

Trong điều kiện kinh tế nước ta hiện nay, khi mà Nhà nước chưa đáp ứng được nhu cầu nhà ở của nhân dân thì việc mua bán nhà ở sẽ giúp tạo điều kiện cho nhân dân tự giải quyết nhu cầu về nhà ở của mình. Đặc biệt là ở các thành phố lớn, nhu cầu về nhà ở ngày càng cấp thiết bởi một điều tất yếu khi chất lượng cuộc sống tăng lên thì nhu cầu về nhà ở cũng tăng theo; khi nhu cầu mở rộng kinh doanh phát triển thì nhu cầu về nhà để mở văn phòng, cửa hàng, cửa hiệu… lại càng tăng hơn nữa. Trong thời gian gần đây, các giao dịch mua bán nhà được xác lập ngày càng nhiều trong điều kiện nền kinh tế thị trường với những mục đích mua bán nhà đa dạng và phong phú, như: mua bán nhà để ở, để bán lại kiếm lời, để cho thuê, để làm cửa hàng, cửa hiệu… Phương thức mua bán nhà ở, một mặt đáp ứng được nhu cầu nhà ở của các bên; mặt khác, nó cũng tạo ra những bất ổn gây phiền toái cho các chủ thể tham gia vào việc mua bán khi việc mua bán không thuận lợi, xảy ra các tranh chấp. Chính vì vậy, trong bài tập nhóm tháng 2 này chúng em quyết định chọn đề bài: “Tìm hiểu ba vụ việc có tranh chấp về hợp đồng mua bán nhà ở”. I. Một số vấn đề lí luận liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở. 1. Khái niệm chung về hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở là một dạng của hợp đồng dân sự nói chung và là một loại đặc biệt của hợp đồng mua bán tài sản nói riêng. Vì thế mà nó có những đặc điểm chung của hợp đồng dân sự và có đầy đủ đặc điểm của hợp đồng mua bán tài sản. Tuy nhiên, do nhà ở có tính chất đặc thù riêng và mang tính xã hội sâu sắc nên đã chi phối đến hợp đồng mua bán nhà ở, tạo ra những đặc điểm khác biệt so với các loại tài sản khác. Trong Bộ luật dân sự năm 2005, các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được quy định trong sáu điều (từ Điều 450 đến Điều 455). Bộ luật Dân sự năm 2005 không nêu khái niệm hợp đồng mua bán nhà ở; song thông qua khái niệm chung về hợp đồng dân sự, hợp đồng mua bán tài sản, đồng thời thông qua tính chất của hợp đồng mua bán nhà ở thì chúng ta có thể hiểu rằng: “Hợp đồng mua bán nhà ở là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên mua và bên bán, theo đó bên bán có nghĩa vụ chuyển giao nhà ở và quyền sở hữu nhà ở cho bên mua. Bên mua có nghĩa vụ trả tiền cho bên bán đúng thời hạn, địa điểm theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng mua bán nhà ở”. Cũng như các loại hợp đồng dân sự khác, sự thỏa thuận của các bên là yếu tố bắt buộc phải có khi tham gia giao kết hợp đồng. Đây là cơ sở để hình thành nên bất kì một loại hợp đồng nào. Nếu không có sự thỏa thuận thì không thể hình thành một hợp đồng hoặc trong một trường hợp sự thỏa thuận của các bên vi phạm các quy định chung về giao dịch dân sự thì hợp đồng đó bị vô hiệu. 2. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là ngôi nhà được xác định bởi cấu trúc xây dựng, diện tích mặt bằng, diện tích sử dụng, vị trí ranh giới. Ngôi nhà đó phải được xác định cụ thể trên một ranh giới diện tích đất nhất định, ngay cả đối với nhà chung cư, nhà tập thể. Việc mua bán diện tích nhà ở phụ thuộc vào điều kiện sử dụng chung các công trình khác là vấn đề hết sức phức tạp; bên mua và bên bán không những phải thỏa thuận với nhau về diện tích đem bán mà còn phải giải quyết những điều kiện đi kèm như: việc sử dụng công trình phụ, lối đi… Khi các bên tham gia giao kết hợp đồng mua bán nhà ở thì vấn đề đối tượng phải được thể hiện rõ ràng, cụ thể. Mặt khác, do nhà ở đem bán phải thuộc quyền sở hữu của bên bán và đã phải được đăng kí tại cơ quan pháp lý về nhà đất nên thông thường khi đã đăng kí thì nhà ở đó phải có kèm theo sơ đồ vị trí, kích thước, ranh giới với các bất động sản liền kề. Đối tượng của hợp đồng mua bán nhà ở là tất cả các loại nhà được sử dụng vào các mục đích khác nhau như: nhà để ở, để làm văn phòng, trụ sở cơ quan, để làm kho chứa đồ, làm cửa hàng, cửa hiệu, làm nhà văn hóa, viện bảo tàng, nhà hát, rạp chiếu phim…Cho dù các loại nhà khác nhau nhưng quy chế pháp lý áp dụng với chúng là như nhau. 3. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở. Chủ thể của hợp đồng mua bán nhà ở là mọi cá nhân, tổ chức có nhu cầu chuyển dịch quyền sở hữu đối với nhà, không phân biệt mực độ năng lực hành vi dân sự. Tuy nhiên, đối với những cá nhân không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ thì nhất thiết phải tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở thông qua người đại diện theo pháp luật của mình. Đối với cá nhân Việt Nam địch cư ở nước ngoài, hay cá nhân nước ngoài đầu tư làm ăn ở Việt Nam phải đáp ứng thêm các điều kiện luật định khác thì mới có quyền mua nhà tại Việt Nam. 4. Hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở là loại hợp đồng mà pháp luật quy định bắt buộc về hình thức mà các bên phải tuân thủ. Điều 450 BLDS năm 2005 đã quy định: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì nhà là loại tài sản có đăng kí quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Nếu các bên vi phạm về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì hợp đồng sẽ bị tuyên là vô hiệu ngay cả khi các bên đã thực hiện xong hợp đồng nếu có đơn kiện khởi kiện còn thời hiệu (thời hiệu khởi kiện đối với vi phạm về hình thức là 2 năm kể từ ngày xác lập giao dịch). II. Ba vụ việc liên quan đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở. 1. Vụ việc thứ nhất. Nguyên đơn: Ông Trần Kế. Bị đơn: Ông Lê Thảo (đã chết) có con trai là Lê Trung Thuận, đại diện theo ủy quyền 1.1. Tóm tắt vụ việc. Căn nhà tại số 177 đường Tăng Bạt Hổ, phường Lê Lợi, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định có diện tích 107 m2 thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Thảo và bà Tôn Thị Tằng. Ngày 28-9-1978 ông Lê Thảo đã kí vào bản kê khai chi tiết căn nhà trên khi thực hiện chính sách cải tạo nhà của thị xã Quy Nhơn. Ngày 3-8-2979 ông Lê Thảo lập văn tự bán căn nhà số 177 Tăng Bạt Hổ cho ông Trần Kế với giá 80 triệu đồng, ông Kế đã giao cho ông Thảo 60 triệu đồng, gia đình ông Kế đã chuyển về ở một phần trong căn nhà. Ngày 8-10-1979 Ủy ban nhân dân tỉnh Nghĩa Bình ban hành quyết định số 882/QĐ-UB quản lí căn nhà trên. Ngày 30-9-1980 UBND phường Lê Lợi lại chứng thực vào văn tự mua bán nhà giữa ông Trần Kế với ông Lê Thảo. Sau khi có quyết định 882/QĐ-UB thì gia đình ông Thảo không đồng ý bán cho ông Trần Kế nữa. Năm 1993 ông Kế khởi kiện yêu cầu ông Thảo tiếp tục thực hiện hợp đồng mua bán. 1.2. Giải quyết của Tòa án. Tại quyết định số 11 QĐ/TA ngày 28-12-1994 tòa án nhân dân tỉnh Bình Định đình chỉ việc giải quyết vụ án dân sự “về việc yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán nhà” giữa ông Kế và ông Thảo và bà Tằng do anh Lê Trung Thuận đại diện theo ủy quyền. Ngày 3-2-1995 Chủ tịch UBND tỉnh Bình Định có quyết định số 318/QĐ_UB có nội dung: công nhận sở hữu chủ nhà số 177 Tăng Bạt Hổ, thành phố Quy Nhơn cho ông Lê Thảo và gia đình sau khi đã hoàn thành các thủ tục theo quy định của nhà nước về nhà, đất. Tại đơn khởi kiện đề ngày 20-5-1999 ông Trần Kế đề nghị tòa án giải quyết buộc ông Lê Thảo tiếp tục thực hiện hợp đồng, giao lại ngôi nhà đó cho ông. Tại quyết định số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003, TAND tỉnh Bình Định đã quyết định đình chỉ việc giải quyết vụ án tranh chấp “hợp đồng mua bán nhà” đã thụ lý số 06/DSST ngày 12-8-1999. Trả lại đơn khởi kiện ngày 20-5-1999 cho ông Trần Kế với lí do: Vụ án đã được giải quyết bằng một quyết định có hiệu lực (quyết định việc đình chỉ việc giải quyết vụ án số 11/QĐ-TA ngày 28-12-1994 của TAND tỉnh Bình Định). Sau khi có quyết định nêu trên, ngày 25-4-2003 ông Kế kháng cáo không đồng ý với quyết định của tòa án nhân dân tỉnh Bình Định. Tại quyết định phúc thẩm số 29/QĐ-PT ngày 1-7-2003,TA phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng đã quyết định: bác đơn kháng cáo của ông Trần Kế, giữ nguyên quyết định sơ thẩm số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003 của TAND tỉnh Bình Định có hiệu lực pháp luật. Ông Trần Kế phải chịu 500 nghìn đồng tiền án phí dân sự phúc thẩm. Sau khi có quyết định số 29/QĐPT ngày 01-7-2003 của tòa án phúc thẩm tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng, ông Trần Kế có nhiều đơn khiếu nại yêu cầu được xem xét theo thủ tục giám đốc thẩm đối với quyết định phúc thẩm nói trên. Tại quyết định kháng nghị số 101/2006/DS-KN ngày 27-6-2006, Chánh án tòa án nhân tối cao kháng nghị quyết định phúc thẩm số 29/QĐ-PT ngày 1-7-2003 của Tòa án phúc thẩm TANDTC tại Đà Nẵng. Đồng thời đề nghị hội đồng thẩm phán TANDTC xét xử giám đốc thẩm hủy quyết định phúc thẩm nêu trên và hủy quyết định sơ thẩm số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003 của TAND tỉnh Bình Định; giao hồ sơ vụ án cho TAND tỉnh Bình Định giải quyết lại vụ án theo đúng quy định của pháp luật. Theo quyết định tại điều 10 của pháp lệnh thủ tục giải quyết các vụ án dân sự về thẩm quyền giải quyết của tòa án nhân dân không có quy định vụ án “về việc yêu cầu thực hiện hợp đồng mua bán nhà” như yêu cầu khởi kiện của ông Kế vào năm 1993, nên TAND tỉnh Bình Định ra quyết định số 11/QĐ-TA ngày 20-12-1994 là có căn cứ. Sau khi có quyết định 318/QĐ-UB ngày 3-2-1999 về việc công nhận sở hữu căn nhà 177 Tăng Bạt Hổ cho ông Thảo, ông Kế lại khởi kiện và tòa án các cấp đã xác định đây là quan hệ pháp luật về “tranh chấp hợp đồng mua bán nhà” là đúng. Như vậy, vụ án mà Toà án nhân dân tỉnh Bình Định thụ lý ra Quyết định số 11QĐ/TA ngày 20-12-1994 đình chỉ việc giải quyết khác với vụ án mà TAND tỉnh Bình Định thụ lý và ra quyết định số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003; do đó, việc khởi kiện ngày 20-5-1999 của ông Trần Kế chưa được giải quyết, nhưng tại quyết định sơ thẩm số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003 và tại quyết định phúc thẩm số 29/QĐ-TA ngày 1-7-2003, TAND tỉnh Bình Định và tòa phúc thẩm TAND tối cao tại Đà Nẵng lại cho rằng việc khởi kiện ngày 20-5-1999 của ông Kế đã được giải quyết tại quyết định số 11/QĐ-TA ngày 28-12-1994, nên đã quyết định đình chỉ giải quyết vụ án là sai. Sau khi có quyết định kháng nghị của Chánh án TAND tối cao,ngày 9-8-2006 anh Lê Trung Thuận (đại diện ủy quyền của ông Lê Thảo bị đơn) có đơn khiếu nại không đồng ý với quyết định kháng nghị số 101/2006/DS-KN ngày 27-62006 của Chánh án TAND tối cao và cho rằng quyết định việc đình chỉ việc giải quyết của vụ án Tòa án cấp sơ thẩm và Tòa án cấp phúc thẩm là đúng. Tại phiên tòa giám đốc thẩm, đại diện viện kiểm sát nhân dân tối cao đề nghị không chấp nhận quyết định kháng nghị số 101/2006-KN ngày 27-6-2006 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao vì cho rằng vụ án đã được giải quyết bằng các quyết định có hiệu lực của hai cấp tòa; tuy nhiên cần hướng dẫn ông Kế khởi kiện lại bằng một vụ kiện đòi lại tài sản do ông Kế đã giao số tiền mua bán nhà cho ông Thảo. 1.3. Hướng giải quyết của nhóm. Thực tế vụ việc cho thấy, sau khi có quyết định số 318/QĐ-UB ngày 3-2-1999 của UBND tỉnh Bình Định về việc công nhận sở hữu căn nhà trên cho ông Lê Thảo, ngày 20-5-1999 ông Kế lại khởi kiện, yêu cầu ông Lê Thảo tiếp tục thực hiện hợp đồng, TAND tỉnh Bình Định đã thụ lí vụ án tranh chấp hợp đồng mua bán nhà và đáng lẽ ra tòa án sơ thẩm phải giải quyết nội dung tranh chấp hợp đồng mua bán nhà, nhưng tòa án nhân dân tỉnh Bình Định lại căn cứ vào quyết định số 11 QĐ/TA ngày 28-12-1994 và cho rằng sự việc đã được giải quyết để ra quyết định số 04/QĐ-TA ngày 21-4-2003 là sai. Tại quyết định số 29/QĐPT ngày 01-7-2003 Tòa án phúc thẩm TANDTC tại Đà Nẵng đã bác đơn kháng cáo của ông Kế, giữ nguyên quyết định số 04/QĐ-TA nêu trên là cũng không đúng. Trong vụ án này yêu cầu của ông Kế về việc giải quyết nội dung của tranh chấp hợp đồng mua bán nhà chưa được tòa án các cấp giải quyết, làm thiệt hại đến quyền lợi của ông Kế. Theo quy định của điều 450 BLDS 2005 về hình thức hợp đồng mua bán nhà ở thì: Hợp đồng mua bán nhà ở phải có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp huyện đối với nhà ở tại đô thị, chứng thực của UBND xã đối với nhà ở tại nông thôn. Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà ở được công chứng hoặc chứng thực. Ngoài ra, một trong các bên theo thỏa thuận thực hiện nộp thuế và lệ phí theo quy định của pháp luật. Bên mua có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng.Vì việc ngày 30-9-1980 UBND phường Lê Lợi lại chứng thực vào văn tự mua bán nhà giữa ông Kế và ông Thảo là không đúng pháp luật nên hợp đồng mua bán nhà giữa ông Thảo và ông Kế bị vô hiệu theo điều 410 Bộ luật dân sự 2005. Do đó sẽ dẫn đến hậu quả pháp lý theo điều 137 Bộ luật dân sự : “1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. 2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận… Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường” Trên thực tế ông Kế đã đưa cho ông Thảo 60 triệu đồng, vì vậy ông Thảo phải hoàn trả lại số tiền đó cho ông Kế. Mặt khác ông Thảo đã có lỗi vì đã biết trước rằng ngôi nhà đó có thể sẽ thuộc quyền quản lí của UBND tỉnh Nghĩa Bình mà vẫn bán cho ông Kế, khi có quyết định của UBND tỉnh Bình Định về quản lý căn nhà trên thì ông Thảo lại không đồng ý bán mặc dù đã lập văn tự bán căn nhà cho ông Kế. Do đó ông Thảo phải bồi thường những khoản chi phí mà ông Kế đã khởi kiện và 500 nghìn tiền án phí. Vì ông Thảo đã mất nên những người thừa kế của ông sẽ phải thực hiện nghĩa vụ đó theo điều 637 Bộ luật dân sự 2005. Còn gia đình ông Kế cần phải trả lại phần ngôi nhà cho ông Thảo. 2. Vụ việc thứ hai. Nguyên đơn: Bà Trần Thị Lê – được ủy quyền của những người thừa kế của ông Lung. Bị đơn: Ông Trần Văn Thọ. 2.1. Tóm tắt vụ việc. Diện tích nhà 120 m2 nhà trên diện tích 1199 m2 đất tại số 2/7 khu phố 3 đường liên tỉnh lộ 15, phường Bình Thạnh, quận 7, Tp HCM là sở hữu của ông Trần Văn Lung. Ông Lung có vợ là bà Trần Thị Ngọc Hiền. Trong diện tích nhà đất nói trên mới chỉ có 120 m2 nhà trên 170m2 đất có giấy tờ, phần còn lại chưa được hợp thức hóa quyền sử dụng do ông Lung mua lại của người khác do chưa hoàn tất thủ tục mua bán. Ngày 24/09/1999, ông Lung thỏa thuận bán căn nhà 2/7 khu phố 3 nói trên cho vợ chồng ông Thọ, bà Hoa với giá 2,4 tỉ đồng. Dù chưa lập hợp đồng nhưng ông Thọ đã giao cho ông Lung 360 triệu đồng. Ngày 26/9/1999 ông Lung giao toàn bộ nhà đất cho ông Thọ sử dụng. Việc giao nhà cho hai bên có làm tờ giao nhận trong đó có nội dung “trong thời gian ông Lung chưa nhận đủ số tiền còn lại (theo hợp đồng mua bán) mọi chi phí sửa chữa ông Lung hoàn toàn không bồi thường gì cả”. Sau đó, phía ông Thọ tiếp tục trả thêm cho phía ông Lung tổng cộng 1,08 tỉ đồng. Tháng 12/1999 ông Thọ và ông Lung mới cùng nhau lập hợp đồng mua bán nêu trên, nội dung ông Lung bán nhà 2/7 khu phố 3 cho ông Thọ với giá 2,4 tỉ đồng, thanh toán tiền mua nhà làm 2 đợt. Đợt 1: 1,4 tỉ đồng. Đợt 2: tính từ 24/9/1999 đến 24/12/1999, bên ông Thọ phải thanh toán tiếp số tiền còn lại là 1 tỉ đồng. Nếu đến hạn mà ông Thọ không đủ tiền thanh toán thì hai bên sẽ thế chấp căn nhà đang mua bán để vay 1 tỉ đồng trả cho ông Lung. Trong khi làm thủ tục vay thì ông Thọ phải chịu lãi suất 5% trên số tiền 1 tỉ và phần lãi suất này trừ dẫn vào 1,4 tỉ đồng tiền đặt cọc. Bên ông Thọ phải chịu chi phí sang tên thuế trước bạ và các khoản lệ phí khác. Bên bán cam kết nếu nhà đất có tranh chấp thì bên bán chịu trách nhiệm. Hợp đồng này chỉ có ông Lung và ông Thọ ký và UBND phường Bình Thạnh xác nhận chữ kí của hai ông chứ chưa xác nhận tình trạng tài sản chuyển dịch và chưa qua công chứng theo quy định. Tính đến ngày 4/12/1999, phía ông Thọ mới giao cho ông Lung 51.000 USD và 430 triệu đồng (làm 3 lần). Phía ông Thọ cho rằng lần thứ tư giao cho ông Lung 320 triệu đồng nhưng không làm biên nhận. Điều này không được nguyên đơn thừa nhận. Sau đó, ông Thọ cũng không trả thêm tiền cho ông Lung, không thiết lập hợp đồng mua bán nhà đất đó. Ngày 18/4/2000 ông Thọ khởi kiện tại TAND quận 7 yêu cầu ông Lung phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà đất cho ông Thọ sau đó ông Thọ sẽ trả lại số tiền 1 tỉ đồng. Ngày 1/11/2000 ông Thọ xin rút đơn khởi kiện ông Lung tại TAND để yêu cầu UBND quận 7 giải quyết hợp đồng nêu trên. Sự việc chưa được giải quyết thì ngày 10/5/2000 ông Lung chết. Những người được hưởng thừa kế là bà Muội (mẹ ông Lung), bà Hiền (vợ) cùng các con của ông Lung gồm: Trần Thị Ngọc Diệp, Trần Thị Ngọc Chi, Trần Thị Ngọc Hiếu và Trần Thị Bích Trâm. Ngày 1/11/2000 bà Hiền cùng các con ông Lung lập giấy ủy quyền cho bà Lệ giải quyết tranh chấp nhà đất nói trên với ông Thọ. 22/11/2000, bà Lệ khởi kiện ông Thọ, yêu cầu ông Thọ phải trả lại số tiền còn lại và lãi suất chậm trả số tiền đó. Ông Thọ cho rằng nhà đất của ông Lung phần lớn chưa được hợp pháp hóa quyền sử dụng nên yêu cầu phía bà Lệ làm xong thủ tục chuyển quyền sở hữu nhà đất thì ông Thọ trả nốt số tiền còn lại, nếu không thì xin hủy hợp đồng mua bán và yêu cầu phía bà Lệ trả lại ông số tiền 1,4 tỉ đồng cũng lãi suất và tiền sửa chữa nhà hết 100 triệu đồng. Nếu tiếp tục thực hiện hợp đồng thì số tiền còn lại 1 tỉ đồng ông sẽ trả khi án có hiệu lực pháp luật. Ngoài ra, việc hợp đồng phải kéo dài là do ông không đủ tiên trả cho ông Lung, hai bên có ra ngân hàng vay tiền theo thỏa thuận nhưng ngân hàng không cho vay đủ 1 tỉ đồng và do ông Lung đòi lãi suất cho số tiền ông chưa trả quá cao. 2.2. Giải quyết của Tòa án. Bản án sơ thẩm số 151/DSST ngày 24/1/2002, TAND TP HCM quyết định: + Chấp nhận yêu cầu của bà Trần Thị Lệ theo yêu cầu ủy quyền của những người thừa kế của ông Lung. + Hủy hợp đồng mua bán nhà ở lập tháng 12/1999 giữa ông Trần Văn Lung với ông Trần Văn Thọ và bà Phan Thị Hồng Hoa (ông Lung chết tháng 5/2000). + Buộc ông Thọ, bà Hoa có trách nhiệm giao nhà số 2/7 khu số 3, đường liên tỉnh số 15 ( nay là đường Huỳnh Tấn Phát) phường Bình Thuận, quận 7 cùng khuôn viên đất cho những người đồng thừa kế của ông Lung. + Các đồng thừa kế của ông Lung do bà Lệ đại diện có trách nhiệm giao trả cho ông Thọ 1.103.404.350 đồng, giao nhà và tiền thực hiện cùng 1 lúc, hạn chót là 24/4/2002. Ngày 30/1/2002 ông Thọ kháng cáo. Bản án dân sự phúc thẩm số 119/DSPT ngày 30/5/2002 tòa án phúc thẩm TANDTC tại TP Hồ Chí Minh đã quyết định giữ nguyên các quyết định của bản án sơ thẩm VKSNDTC đã kháng nghị ngày 18/4/2003 với nhận xét: việc tòa án cấp sơ thẩm và phúc thẩm xác định hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung với ông Thọ, bà Hoa là hợp đồng vô hiệu là không đúng. Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm mới chỉ xác định lỗi của ông Thọ mà chưa xem xét lỗi của ông Lung là bán nhà thuộc sở hữu chung của vợ chồng nhưng chưa có sự dồng ý của bà Hiền, ông Lung còn cam kết căn nhà và đất không có tranh chấp khiếu nại gì nhưng phần lớn đất chưa có giấy tờ công nhận quyền sử dụng. Trong tổng số 1,08 tỉ đồng phía ông Thọ trả cho phía ông Lung có 51.000 USD nhưng khi buộc bà Lê trả lại cho ông Thọ thì bản án sơ thẩm, phúc thẩm chưa xem xét sự trượt giá của đồng USD cũng là không đúng. Đồng thời giá trị nhà đất theo định giá 7.385.963.200 đồng nhưng bản án sơ thẩm, phúc thẩm chỉ buộc phía bà Lệ trả công Thọ 1,08 tỉ đồng là gây thiệt hại cho ông Thọ. Hướng giải quyết của nhóm. Diện tích nhà đất tại 2/7 khu số 3 đướng Huỳnh Tấn Phát, phường Bình Thuận, quận 7 thuộc sở hữu của ông Lung và mới chỉ được hợp thức hóa 120 m2 nhà trên diện tích 170 m2 trong tổng số 1.191 m2 đất. Toàn bộ diện tích này, ông Lung mua của ông Nhã từ năm 1991 và không có tranh chấp. Mặc dù, bà Hiền là vợ ông Lung không ký hợp đồng mua bán nhà với ông Thọ nhưng bà Hiền không những không có ý kiến phản đối mà còn yêu cầu ông Thọ thực hiện hợp đồng đã kí với ông Lung nên có căn cứ cho rằng ông Lung bán nhà không được sự đồng ý của bà Hiền như lập luận của VKSNDTC là sai. Tại hợp đồng mua bán nhà giữa ông Lung và ông Thọ tháng 12/1999 chỉ quy định “Bên A (ông Lung) chịu trách nhiệm căn nhà và khu đất trên không có tranh chấp, khiếu nại” và thực tế sau khi kí hợp đồng mua bán cũng không có ai tranh chấp. Dù vậy, phía bà Lệ còn chủ động lập bản đồ hiện trường nhà đất để làm thủ tục chuyển nhượng cho phía ông Thọ nên không có căn cứ cho rằng ông Lung có lỗi. Cũng tại hợp đồng mua bán nhà lập tháng 12/1999 quy định ông Thọ phải thanh toán cho ông Lung 1,4 tỉ đồng vào ngày 24/9/1999, số tiền còn lại, thanh toán đợt 2 là 1 tỉ đồng vào ngày 24/12/1999. Tuy ông Thọ khai đã trả cho ông Lung 1,4 tỉ đồng nhưng trên thực tế ông Thọ mới chỉ giao cho ông Lung được 1,08 tỉ đồng; phần còn lại ông Thọ không thanh toán. Đối với số tiền còn lại, ông Thọ khai gia đình ông vẫn có thiện chí tiếp tục mua bán nhà nhưng do tiền bạc bị trục trặc nên không thực hiện đúng thời hạn thỏa thuận. Số tiền thanh toán đợt 2 là 1 tỉ đồng, ông Thọ đồng ý tính theo cách của bà Lệ là 1 tỉ đồng vốn cộng 160 triệu đồng lãi chậm trả trong thời hạn là 3 tháng. Như vậy, bản thân ông Thọ là người có lỗi không thanh toán theo thỏa thuận và hợp đồng mua bán giữa ông Lung và ông Thọ bị vô hiệu về mặt hình thức. Nay bà Lệ đại diện cho những người thừa kế của ông Lung yêu cầu hủy bỏ hợp đồng mua bán nhà giữa ông Thọ và ông Lung. Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm TANDTC tại TP Hồ Chí Minh đã áp dụng Điều 146 Bộ luật dân sự để xử hủy hợp đồng mua bán giữa ông Lung và ông Thọ là có căn cứ. Đối với khỏan tiền 51.000 USD, do phía ông Lung nhận từ phía ông Thọ giao thì các bên đã thống nhất quy đổi và tính trong tổng số 1,08 tỉ đồng nên ông Thọ đã trả lần thứ nhất nên bản án sơ thẩm và phúc thẩm không đặt vấn đề xem xét ngoại tệ đó một cách độc lập là đúng. 3. Vụ việc thứ ba. Nguyên đơn: 1. Ông Trần Tấn Hiệp; 2. Bà Vũ Thị Thục Đức (vợ ông Hiệp). Bị đơn: 1. Ông Lê Trọng Đỉnh; 2. Bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh (vợ ông Đỉnh). 3.1. Tóm tắt vụ việc. Tại đơn khởi kiện ngày 5-6-2002 và các lời khai tại Toà án ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức trình bày: Ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông Hiệp. Từ tháng 3-2000 đến tháng 6-2000 vợ chồng ông Hiệp đã vay ông Đỉnh nhiều lần tiền để kinh doanh; tháng 9-2000 vợ chồng ông Hiệp đã cho vợ chồng ông Đỉnh vào ở nhờ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ. Khi đó hồ sơ về ngôi nhà vợ chồng ông Hiệp đang thế chấp tại Ngân hàng Hàng Hải để vay tiền kinh doanh. Khoảng năm 2000 Ngân hàng Hàng Hải là nơi ông Hiệp thế chấp ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ để vay tiền đã thúc ép ông Hiệp phải thanh toán tiền cho Ngân hàng, do vậy vợ chồng ông Hiệp đồng ý để ông Đỉnh nộp một phần tiền với tư cách chúng tôi nợ ông Đỉnh để trả nợ Ngân hàng Hàng Hải và giải chấp ngôi nhà trên. Ngày 01-02-2001, Ngân hàng Hàng Hải đã trả toàn bộ giấy tờ nhà cho ông Hiệp. Sau đó, do nghĩ là vợ chồng tôi đã nợ ông Đỉnh một số tiền lớn nên ngày 06-3-2001, vợ chồng chúng tôi đã viết giấy nhận nợ ông Đỉnh 5 tỷ đồng, cùng ngày chúng tôi đưa ông Đỉnh toàn bộ giấy tờ của ngôi nhà. Mục đích chúng tôi đưa giấy tờ nhà cho ông Đỉnh là tạo điều kiện cho ông Đỉnh thế chấp nhà để vay tiền Ngân hàng. Ngày 26-5-2001, vợ chồng chúng tôi và vợ chồng ông Đỉnh đã lập tờ khai mua bán ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội. Hai bên thống nhất giá 7,6 tỷ đồng, sau khi trừ số tiền chúng tôi còn nợ ông Đỉnh 5 tỷ đồng, số tiền vợ chồng ông Đỉnh còn phải thanh toán cho vợ chồng chúng tôi là 2,6 tỷ đồng. Vì vậy, tại bản khai mua bán ngày 26-5-2001 chúng tôi thống nhất chỉ ghi giá là 2,6 tỷ đồng, khi nào vợ chồng ông Đỉnh trả đủ tiền sẽ làm hợp đồng mua bán nhà đất. Sau đó, vợ chồng ông Đỉnh tự động mang bản khai mua bán nhà trên ra Uỷ ban nhân dân phường Quảng An để xác nhận. Ông Đỉnh đã “chạy chọt” để sang tên nhà đất nhưng chưa được. Chúng tôi khẳng định giữa vợ chồng chúng tôi và vợ chồng ông Đỉnh không có việc mua bán nhà đất trên và đề nghị huỷ thoả thuận mua bán nhà số 6 đường Âu Cơ, Hà Nội; buộc ông Đỉnh phải trả lại ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng chúng tôi. Ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh trình bày: Chúng tôi quen biết ông Hiệp từ năm 1989, đến tháng 02-2000, chúng tôi gặp lại nhau tại Hà Nội, qua trao đổi trò chuyện, chúng tôi được biết ông Hiệp cần một số tiền để kinh doanh phải cầm cố xe ô tô để vay tiền. Chúng tôi đã cho ông Hiệp vay tiền để trang trải công nợ từ tháng 3-2000 đến tháng 7-2001, ông Hiệp đã nợ chúng tôi số tiền là 417.900 USD và 2.601.527.400 đồng Việt Nam. Do ông Hiệp nợ nần quá nhiều và nhà số 6 đường Âu Cơ đang phải thế chấp Ngân hàng để vay tiền, trước tình hình đó ông Hiệp, bà Đức đã gợi ý bán nhà số 6 đường Âu Cơ cho chúng tôi và đây là lý do chúng tôi nộp tiền tại Ngân hàng Hàng Hải để thanh toán nợ cho ông Hiệp. Sau khi giải chấp được nhà số 6 đường Âu Cơ, ông Hiệp đã đưa toàn bộ giấy tờ của ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng chúng tôi. Sau đó giữa vợ chồng chúng tôi và vợ chồng ông Hiệp thoả thuận giá mua ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ là 5,5 tỷ đồng Việt Nam; số tiền này nhỏ hơn số tiền mà vợ chồng ông Hiệp nợ vợ chồng chúng tôi. Ngày 26-5-2001, ông Hiệp đã lập 4 bản khai mua bán quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất. Trong giấy tờ chuyển nhượng có tên chủ bán là vợ chồng ông Hiệp, bà Đức và người mua là vợ chồng chúng tôi, diện tích nhà đất là toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ có diện tích mặt sàn là 160m2 trên thửa đất 108 rộng 626m2 với số tiền là 2,6 tỷ đồng Việt Nam. Giấy tờ chuyển nhượng có đầy đủ chữ ký của bốn người: Tôi, vợ tôi (bà Thịnh), ông Hiệp, bà Đức (vợ ông Hiệp). Bản kê khai mua bán nhà đất trên đã được Uỷ ban nhân dân phường Quảng An xác nhận vào ngày 04-7-2001. Đến tháng 7-2001, giữa tôi (Đỉnh) và ông Hiệp đã làm đơn đề nghị Sở Địa chính Hà Nội xin được làm sổ đỏ cho ông Hiệp và sau đó làm tiếp thủ tục sổ đỏ từ tên ông Hiệp sang tên tôi là Lê Trọng Đỉnh. Từ khi mua ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ đến nay, vợ chồng chúng tôi đã sửa chữa cải tạo lại như: Xây dựng mới từ gara ô tô lên 3 tầng, diện tích 45,5m2, phòng cạnh bếp làm thêm từ tầng 1 lên 3 tầng diện tích 48,7m2; sửa chữa cải tạo tôn nền sân, bếp, làm lại toàn bộ công trình phụ. Tổng số tiền sửa chữa hết hơn 700 triệu đồng. Nay ông Hiệp xin huỷ hợp đồng mua bán nhà vợ chồng chúng tôi không chấp nhận, vì việc mua bán chuyển nhượng giữa hai bên đã hoàn tất. 3.2. Giải quyết của Tòa án. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2002 Toà án nhân dân quận Tây Hồ đã xử: 1- Bác yêu cầu xin huỷ hợp đồng mua bán nhà số 6 đường Âu Cơ giữa ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh. 2- Ngôi nhà số 6 Âu Cơ diện tích 192m2 thuộc quyền sở hữu của ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh. Diện tích 434 m2 đất chưa hợp thức ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải chấp hành các quyết định của cơ quan nhà đất địa phương. Ngày 07-11-2002, ông Hiệp, bà Đức có đơn kháng cáo. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 63/DSPT ngày 09-4-2003 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội đã sửa toàn bộ án sơ thẩm, xử: - Giao dịch mua bán nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ giữa ông Trần Tấn Hiệp và vợ là Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh và vợ là Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh vô hiệu. - Quan hệ ở nhờ nhà số 6 đường Âu Cơ giữa vợ chồng ông Hiệp với vợ chồng ông Đỉnh và quan hệ vay tiền giữa ông Hiệp và ông Đỉnh do hai bên tự giải quyết, nếu không xong các bên có quyền khởi kiện tại Toà án bằng vụ kiện dân sự khác. Sau khi xét xử phúc thẩm, ông Đỉnh có đơn đề nghị xem xét lại bản án phúc thẩm nêu trên. Tại Quyết định số 79/DS-TK ngày 01-12-2003 Chánh án Toà án nhân dân tối cao đã kháng nghị bản án phúc thẩm nêu trên theo hướng có cơ sở xác định vợ chồng ông Hiệp đã bán nhà số 6 đường Âu Cơ cho vợ chồng ông Đỉnh. Tuy nhiên, việc mua bán hai bên không lập thành văn bản theo quy định của pháp luật, chưa trước bạ sang tên, còn tranh chấp về giá bán nhà. Bên bán khởi kiện xin huỷ hợp đồng, Toà án các cấp cần xác định đúng giá cả mua bán và áp dụng Điều 139 Bộ luật Dân sự để các bên hoàn tất thủ tục mua bán theo quy định của pháp luật, bên có lỗi làm cho hợp đồng vô hiệu phải bồi thường theo quy định tại Điều 146 Bộ luật dân sự. Tại Quyết định giám đốc thẩm số 49 ngày 26-4-2004 Toà dân sự Toà án nhân dân tối cao đã chấp nhận kháng nghị của Chánh án Toà án nhân dân tối cao và quyết định huỷ bản án dân sự sơ thẩm số 09/DSST ngày 01-11-2002 Toà án nhân dân quận Tây Hồ và bản án dân sự phúc thẩm số 63/DSPT ngày 09-4-2003 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội nêu trên để Toà án nhân dân thành phố Hà Nội giải quyết sơ thẩm lại theo quy định của pháp luật. Tại bản án dân sự sơ thẩm số 01/DSST ngày 06-01-2005 Toà án nhân dân thành phố Hà Nội đã quyết định: 1- Chấp nhận yêu cầu xin huỷ hợp đồng chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội của ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức. Xác định giao dịch chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ giữa ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh là hợp đồng vô hiệu. 2- Vợ chồng ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải có trách nhiệm trả lại toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ cho vợ chồng ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức. 3- Ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức phải có trách nhiệm thanh toán trả ông Đỉnh, bà Thịnh số tiền giao dịch chuyển nhượng nhà là 5 tỷ, giá trị thiệt hại là 11.132.216.000 đồng và 446.983.000 đồng phần giá trị vật liệu xây dựng, sửa chữa nhà số 6 đường Âu Cơ, cộng ba khoản là 16.579.199.000 đồng. 4- Ông Lê Trọng Đỉnh phải có trách nhiệm trả ông Hiệp các giấy tờ gốc liên quan đến ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội. 5- Gia đình ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải chuyển khỏi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, thành phố Hà Nội sau khi đã nhận đủ 16.579.199.000 đồng của ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức. 6- Đối với các khoản nợ khác được đối trừ trong việc thanh toán tiền chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ giữa ông Hiệp và ông Đỉnh, các bên tự giải quyết. Nếu các bên có yêu cầu được giải quyết bằng một vụ kiện khác. Ngày 14-01-2005, ông Hiệp và bà Đức làm đơn kháng cáo có nội dung: giữa gia đình ông và gia đình ông Đỉnh không có hợp đồng chuyển nhượng nhà, gia đình ông không phải thanh toán tiền mà ông Đỉnh đã sửa chữa nhà. Không giải quyết việc vay nợ giữa gia đình ông và gia đình ông Đỉnh trong vụ kiện này. Đề nghị xem xét lại toàn bộ nội dung của bản án sơ thẩm. Ngày 18-01-2005, ông Đỉnh, bà Thịnh kháng cáo có nội dung: Vợ chồng ông đã mua bán dứt điểm nhà số 6 đường Âu Cơ với vợ chồng ông Hiệp từ ngày 26-5-2001. Toà án cấp sơ thẩm xác định vợ chồng ông phải chịu 20% lỗi là không đúng. Tại bản án dân sự phúc thẩm số 172/2005/DSPT ngày 19-8-2005 Toà phúc thẩm Toà án nhân dân tối cao tại Hà Nội sửa một phần của bản án dân sự sơ thẩm, xử: Chấp nhận một phần nội dung đơn kháng cáo của ông Lê Trọng Đỉnh và bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh. Bác nội dung đơn kháng cáo của ông Trần Tấn Hiệp và bà Vũ Thị Thục Đức. Sửa một phần quyết định của bản án dân sự sơ thẩm như sau: - Giao dịch chuyển nhượng nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ giữa vợ chồng ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức với ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh là hợp đồng vô hiệu. - Vợ chồng ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải có trách nhiệm trả lại toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu Cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội cho vợ chồng ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức. - Ông Trần Tấn Hiệp, bà Vũ Thị Thục Đức phải có trách nhiệm thanh toán trả ông Đỉnh bà Thịnh số tiền là 19.736.455.128 đồng. - Ông Lê Trọng Đỉnh phải có trách nhiệm trả ông Hiệp các giấy tờ gốc liên quan đến ngôi nhà số 6 Âu Cơ, phường Quảng An, Tây Hồ, Hà Nội. - Gia đình ông Lê Trọng Đỉnh, bà Nguyễn Thị Kim Hồng Thịnh phải chuyển khỏi số nhà 6 Âu cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ, Hà Nội sau khi đã nhận đủ số tiền 19.736.455.128 đồng của ông Hiệp, bà Đức trả. 3.3. Hướng giải quyết của nhóm. Tại Bản khai mua bán quyền sở hữu nhà, công trình và quyền sử dụng đất trong khuôn viên đề ngày 26-5-2001 giữa bên chủ bán là ông Hiệp, bà Đức và bên chủ mua là ông Đỉnh, bà Thịnh (có chữ ký của cả hai bên, có xác nhận về việc mua bán nhà của Uỷ ban nhân dân phường Quảng An ngày 04-6-2001) thể hiện diện tích nhà đất và diện tích khuôn viên đất mua bán gồm toàn bộ ngôi nhà số 6 đường Âu cơ, phường Quảng An, quận Tây Hồ có diện tích mặt sàn là 165 m2, trên thửa đất số 108 rộng 625 m2. Việc ông Hiệp, bà Đức bán nhà cho ông Đỉnh, bà Thịnh là tự nguyện và được Uỷ ban nhân dân phường Quảng An xác nhận nhà đất không có tranh chấp và yêu cầu gia đình ông Hiệp làm thủ tục mua bán tại Sở Địa chính nhà đất thành phố. Do đó, Toà án cấp sơ thẩm áp dụng Điều 139 Bộ Luật Dân sự ra quyết định buộc hai bên phải thực hiện hợp đồng trong thời gian 01 tháng, nhưng ông Hiệp đã không đi hoàn tất thủ tục, nên Toà án cấp phúc thẩm xác định ông Hiệp không đi hoàn tất thủ tục mua bán theo quy định của pháp luật, nên ông Hiệp là bên có lỗi làm cho giao dịch vô hiệu phải bồi thường toàn bộ thiệt hại là đúng. III. Nhận xét của nhóm về những quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở và hướng hoàn thiện. Việc nhận thức đúng và thi hành thống nhất các quy định của Bộ luật Dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung cũng như những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng là yêu cầu cấp thiết trong việc ổn định xã hội hiện nay, khi mà thực trạng giao dịch mua bán nhà ở đang diễn ra một cách đa dạng, phức tạp, không tuân thủ các quy định của pháp luật từ phía người tham gia quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở… dẫn đến nhiều tranh chấp với cấp độ khác nhau, mức độ quyết liệu cúng khác nhau và nhiều khi Tòa án khi giải quyết cũng lúng túng trong việc xác định cách giải quyết những tranh chấp đó. Quy định về hợp đồng mua bán nhà ở có những hạn chế sau: Những quy định về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung cũng như những quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng tuy đã tương đối đầy đủ và hoàn thiện. Song các quy định này mới chi được quy định trong Bộ luật Dân sự, các Nghị quyết của Quốc hội, Ủy ban thường vụ Quốc hội. Việc cụ thể hóa bằng các văn bản dưới luật để hướng dẫn áp dụng, thực hiện được thống nhất trên phạm vi cả nước; đặc biệt là vấn đề trình tự, thủ tục tiến hành giao dịch, ký kết, thực hiện hợp đồng chưa được thực hiện đồng bộ. Nhiều thủ tục không thống nhất, máy móc, rườm rà … đã làm cho tình trạng người tham gia hợp đồng mua bán nhà ở không thực hiện đúng theo pháp luật. Chính vì vậy đã làm hạn chế tính tích cực của loại giao dịch dân sự này, ảnh hưởng lớn đến việc tự điều chỉnh nhu cầu về nhà ở của xã hội và gây thất thu trong việc thu các loại thuế, các chi phí liên quan đến hợp đồng mua bán nhà ở. Công tác tuyên truyền pháp luật về vấn đề hợp đồng mua bán nhà ở nói chung cũng như vấn đề quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng ở mọi cấp độ cho người dân hiểu và thực hiện theo các quy định của pháp luật chưa thường xuyên, liên tục… Từ những nhận xét trên, chúng em xin đưa ra một số ý kiến đề xuất cho vấn đề này như sau: Chính phủ cần ban hành những Nghị định hướng dẫn thi hành các quy định của Bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở nói chung, quyền và nghĩa vụ của các bên khi tham gia hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng. Ví dụ như: quy định thống nhất về cách hiểu và thi hành đúng các quy định của bộ luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà ở; quy định thống nhất trình tự, thủ tục tiến hành giao dịch, ký kết, thực hiện hợp đồng nhà ở… Tiến hành việc tuyên truyền pháp luật thông qua các phương tiện thông tin đại chúng ở mọi cấp độ, phổ biến pháp luật liên quan tới nhà ở, hợp đồng mua bán nhà ở, quyền và nghĩa vụ của các bên trong hợp đồng mua bán nhà ở bằng hoạt động của chính các cơ quan chức năng chuyên môn thực hiện quản lí nhà, đất ở và các cơ quan hữu quan khác. Cải cách cơ chế hành chính trong việc quản lí nhà ở và hoạt động mua bán nhà ở, thống nhất việc quản lí nhà ở, đất ở vào một đầu mối, tào điều kiện thuận lợi cho việc đăng kí quyền sở hữu nhà ở để chủ sở hữu khi đưa nhà vào giao dịch mua bán nhà ở không gặp khó khăn, phiền phức và cũng không trốn tránh được việc giám sát của nhà nước trong việc mua bán cũng như thực hiện nghĩa vụ nộp các loại thuế, các chi phí khi thực hiện việc mua bán nhà ở. KẾT LUẬN: Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng dân sự thông dụng đáp ứng nhu cầu của con người trong việc chuyển dịch quyền sở hữu nhà từ bên bán sang cho người mua, nó vừa bảm đảm tính xã hội trong việc điều chỉnh nhu cầu về nhà ở trong xã hội, vừa đảm bảo việc quản lí nhà ở của Nhà nước. Sự phát triển của hợp đồng mua bán nhà ở từ chỗ chưa hoàn thiện tới hoàn thiện gắn liền với từng giai đoạn của đất nước, từ Bộ luật dân sự năm 1995 đến Bộ luật dân sự năm 2005 được ban hành thì việc pháp điểm hóa các quy định về hợp đồng mua bán nhà ở được nâng lên một tầm cao mới, là động lực thúc đẩy giao lưu dân sự về nhà ở tiến tới hình thành thì trường bất động sản như định hướng phát triển về nhà ở đến năm 2020 đã được Chính phủ phê duyệt theo quy định số 70/2004/QDDTTG ngày 06/05/2004.