Tìm hiểu công tác ĐKĐĐ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính tại huyện Nam Sách - Tỉnh Hải Dương

Phần I: ĐẶT VẤN ĐỀ 1.1 Tính cấp thiết của đề tài Đất đai là sản phẩm mà thiên nhiên đã ưu đãi ban tặng cho con người. Đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế của mỗi quốc gia. Đất đai là chỗ đứng, là địa bàn hoạt động của tất cả các ngành, các lĩnh vực và của con người. Đặc biệt với sản xuất nông nghiệp đất đai càng có vai trò quan trọng vì nó là tư liệu sản xuất không thể thay thế được. Để quản lý chặt chẽ và sử dụng hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả đất đai Nhà nước đã ban hành một loạt các văn bản liên quan đến đất đai. Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992 đã nêu: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý…” Các luật đất đai 1987, 1993, 2003, luật sửa đổi bổ sung năm 1998, 2001 cùng với các văn bản hướng dẫn thi hành luật đất đai đang từng bước đi sâu vào thực tiễn. Công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính là một trong 13 nội dung quản lý nhà nước về đất đai. ĐKĐĐ thực chất là thủ tục hành chính bắt buộc nhằm thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ và cấp giấy chứng nhận quyền chủ sử dụng đất cho chủ sử dụng đất hợp pháp, nhằm thiết lập mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật. Từ đó, chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng được bảo vệ và phát huy, đảm bảo đất đai được sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả. Hiện nay, công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính càng trở lên phức tạp và quan trọng. Vì đất đai có hạn về diện tích mà nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng do dân số tăng, kinh tế phát triển đặc biệt là quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước đang diễn ra ồ ạt và Việt Nam lại vừa ra nhập tổ chức thương mại quốc tế WTO. Chính những điều này làm cho việc phân bổ đất đai vào các mục đích khác nhau ngày càng trở lên khó khăn, các quan hệ đất đai càng thay đổi với tốc độ chóng mặt và ngày càng phức tạp. Đối với Hải Dương, trong đó có huyện Nam Sách có đường quốc lộ 183 chạy qua lại nằm giữa 2 thành phố lớn là Hà Nội và Hải Phòng nên việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp ngày càng tăng và các quan hệ đất đai ngày càng phức tạp, làm cho công tác quản lý đất đai ngày càng khó khăn. Từ thực tế cũng như nhận thức được vai trò, tầm quan trọng của vấn đề, đồng thời được sự phân công của khoa Tài nguyên – Môi trường cùng sự hướng dẫn của thầy giáo – PGS.TS Nguyễn Thanh Trà – Khoa Tài nguyên – Môi trường - trường Đại học Nông Nghiệp, tôi tiến hành thực hiện nghiên cứu đề tài: “ Tìm hiểu công tác ĐKĐĐ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính tại huyện Nam Sách - tỉnh Hải Dương”. 1.2 Mục đích và yêu cầu 1.2.1 Mục đích - Tìm hiểu công tác ĐKĐĐ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính tại huyện Nam Sách - tỉnh Hải Dương theo các văn bản hiện hành, công văn hướng dẫn của Nhà nước. - Đề suất một số biện pháp giúp địa phương thực hiện tốt công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính. 1.2.2 Yêu cầu - Nắm vững quy định đất đai hiện hành và các quyết định của UBND tỉnh, huyện liên quan. - Số liệu điều tra thu thập phải khách quan, trung thực và chính xác. - Những đề suất, kiến nghị đưa ra phải có tính khả thi và phù hợp với điều kiện thực tế địa phương. Phần II: TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 2.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính 2.1.1 Lịch sử ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở Việt Nam 2.1.1.1 Thời kỳ trước năm 1945 Ở Việt Nam, công tác ĐKĐĐ có từ thế kỷ thứ VI và nổi bật nhất là: * Thời kỳ Gia Long với sổ Địa bạ được lập cho từng xã phân biệt rõ đất công điền và đất tư điền của mỗi xã. Và trong đó ghi rõ của ai, diện tích, tứ cận, đẳng hạ để tính thuế. Sổ Địa bạ được lập cho 18.000 xã từ Mục Nam Quan đến mũi Cà Mau, bao gồm 10.044 tập và có 3 bộ được lưu ở 3 cấp: bản Giáp được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở dinh Bố Chánh, bản Đinh ở xã sở tại. Theo quy định cứ 5 năm thì phải đại tu, hàng năm tiểu tu. * Thời Minh Mạn: sổ Địa bộ được lập tới từng làng xã. Sổ này tiến bộ hơn sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền với sự chứng kiến của các chức sắc giúp việc trong làng. Các viên chức trong làng lập sổ mô tả ghi các thửa đất, ruộng kèm theo sổ Địa bộ có ghi diện tích, loại đất. Quan Kinh Phái và viên Thơ Lại có nhiệm vụ ký xác nhận vào sổ mô tả. Quan phủ căn cứ vào đơn thỉnh cầu của điền chủ khi cần thừa kế, cho, bán hoặc từ bỏ quyền phải xem xét ngay tại chỗ sau đó trình lên quan Bố Chánh và ghi vào sổ Địa bộ. * Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại rất nhiều chế độ điền địa khác nhau: - Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Pháp đã xây dựng được hệ thống bản đồ dải thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Trong sổ điền thổ, mỗi trang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ đạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng. - Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ dải thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ. - Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: Do đặc thù đất đai ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được các lược đồ đơn giản và lập được hệ thống sổ địa chính. Sổ địa chính lập theo thứ tự thửa đất ghi diện tích, loại đất, tên chủ. Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như sổ điền chủ, sổ khai báo… - Nhìn chung, thời kỳ này áp dụng nhiều chế độ quản lý, nhiều loại hồ sơ khác nhau để vừa phù hợp với điều kiện ngoại cảnh vừa phù hợp với mục tiêu lâu dài là xây dựng được một hệ thống hồ sơ thống nhất. Tuy nhiên, trong các chế độ quản lý này thì hệ thống hồ sơ được thiết lập cũng chỉ gồm hai nhóm tài liệu: nhóm lập theo thứ tự thửa đất và nhóm lập theo chủ đất để tra cứu. 2.1.1.2 Thời kỳ Mỹ Nguỵ tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975): Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất của chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền Nguỵ * Tân chế độ điền thổ: Theo sắc lệnh 1925 miền Nam Việt Nam sử dụng chế độ điền thổ. Đây là chế độ được đánh giá chặt chẽ có hiệu quả nhất trong thời kỳ Pháp thuộc. Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo chế độ này gồm: bản đồ dải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất trong đó ghi rõ: diện tích, nơi toạ đạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục lục lập theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ. Hệ thống hồ sơ trên được lập thành hai bộ lưu tại Ty Điền địa và xã Sở tại. * Chế độ quản thủ điền địa cũng tiếp tục được duy trì từ thời Pháp thuộc. Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản các xã có thể tự đo vẽ lược đồ. Và hệ thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất (mỗi trang sổ lập cho 5 thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một trang), sổ mục lục ghi tên chủ để tra cứu. * Giai đoạn 1960 – 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa. Nha này có 11 nhiệm vụ trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu, tổ chức và điều hành tam giác đạc, lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ và các văn kiện phụ thuộc. 2.1.1.3 Thời kỳ Việt Nam Dân Chủ Cộng Hoà và Cộng Hoà Xã Hội Chủ Nghĩa Việt Nam * Thời kỳ tháng 8/1945 – 1979: Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945 đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm 1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo. Đến năm 1960 hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất đại bộ phận nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến động. Thêm vào đó là điều kiện đất nước khó khăn có nhiều hệ thống hồ sơ địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp do vậy không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo. Trước tình hình đó ngày 03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa chính trong Bộ Tài chính. Hệ thống tài liệu đất đai trong thời kỳ này chủ yếu là bản đồ giải thửa đo đạc thủ công bằng thước dây, bàn đạc cải tiến và sổ mục kê ruộng đất. Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP về việc thành lập tổ chức quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Bộ trưởng thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên toàn bộ lãnh thổ. * Thời kỳ từ năm 1980 – 1988 Hiến pháp năm 1980 ra đời quy định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý “. Nhà nước quan tâm đến công tác quản lý đất đai để quản chặt và nắm chắc quỹ đất trong cả nước. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, hệ thống quản lý đất đai của toàn quốc còn nhiều hạn chế và chưa có biện pháp cụ thể để quản lý toàn bộ đất đai. Nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với các loại đất khác. Từ thực tế đó, Đảng và Nhà nước đã ban hành nhiều Quyết định, Thông tư, Chỉ thị như: Quyết định số 201/QĐ- CP ngày 01/07/1986 về công tác quản lý đất đai trong cả nước. Chỉ thị số 299/CT- TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ về việc triển khai thực hiện công tác đo đạc, ĐKĐĐ, thống kê đất đai, phân hạng đất. Quyết định số 56/QĐ- ĐKTK ngày 05/11/1981 về việc điều tra đo đạc, kê khai đăng ký và lập hồ sơ ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ để đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai. Quyết định số 56 này ban hành đã làm cho công tác quản lý đất đai có bước đột phá mới. Công tác ĐKĐĐ có một trình tự khá chặt chẽ. Việc xét duyệt phải do hội đồng đăng ký thống kê đất đai của xã thực hiện, kết quả xét đơn của xã phải do UBND huyện phê duyệt mới được đăng ký và cấp GCNQSDĐ. Hồ sơ ĐKĐĐ khá hoàn chỉnh và chặt chẽ bao gồm 4 mẫu. Nó đã đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý đất đai giai đoạn đó. Các tài liệu của hệ thống quản lý này bao gồm: biên bản xác định địa giới hành chính, sổ dã ngoại, biên bản và các kết quả chi tiết kiểm tra đo đạc ngoài thực địa, trong phòng, đơn xin cấp GCNQSDĐ, bản kê khai ruộng đất của tập thể, bản tổng hợp các hộ sử dụng đất không hợp pháp, sổ mục kê, biểu thống kê, GCNQSDĐ, bản đồ địa chính, thông báo công khai hồ sơ đăng ký, biên bản kết thúc công khai, sổ khai báo biến động… Tuy nhiên, trong giai đoạn này, việc xét duyệt được thực hiện chưa nghiêm túc do đó độ chính xác chưa cao. Hầu hết các trường hợp vi phạm không bị xử lý mà vẫn còn được kê khai. Có thể nói, hệ thống hồ sơ địa chính cũng như trình tự thủ tục quản lý khá chặt chẽ nhưng trong quá trình thực hiện chúng lại không chặt chẽ. Do vậy, hệ thống hồ sơ này vẫn chỉ mang tính chất điều tra, phản ánh hiện trạng sử dụng đất. Trong quá trình thiết lập hệ thống hồ sơ thì tình trạng sai sót vẫn chiếm tỷ lệ khá cao (trên 10% có nơi trên 30%). Công tác cấp GCNQSDĐ chưa được thực hiện. Công tác quản lý đất đai giai đoạn này thiếu đồng bộ cũng như độ chính xác là do pháp luật chưa chặt chẽ, trình độ chuyên môn nghiệp vụ của cán bộ cũng như nhận thức của người dân giai đoạn này chưa cao. * Thời kỳ từ năm 1988 – 1993 Năm 1988, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp. Giai đoạn này thì công tác cấp GCNQSDĐ và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính là một nhiệm vụ bắt buộc và bức thiết của công tác quản lý, là cơ sở cho việc tổ chức thực hiện Luật Đất đai. Do yêu cầu thực tế, để đáp ứng yêu cầu công việc và thừa kế sản phẩm theo Chỉ thị số 299/CT- TTg ngày 10/11/1980, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201/ĐKTK ngày 14/07/1989 về việc ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201. Chính việc ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển mới, công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và chúng được thực hiện đồng loạt vào những năm tiếp theo trên phạm vi cả nước. Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện đã có những vướng mắc cần phải giải quyết đó là vấn đề chất lượng hồ sơ, tài liệu đã thiết lập theo Chỉ thị số 299 cũng như vấn đề về chính sách đất đai trong giai đoạn hoàn thiện. Trong quá trình triển khai theo Luật Đất đai 1988, Nhà nước đã ban hành chính sách khoán 100 và khoán 10 theo Chỉ thị số 100/CT-TW làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều thay đổi do đó công tác ĐKĐĐ gặp nhiều khó khăn cùng với việc chưa có một hệ thống văn bản hoàn chỉnh chặt chẽ làm cho công tác quản lý đất đai giai đoạn này kém hiệu quả. Chính vì những lý do trên mà công tác quản lý đất đai cũng như việc lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ giai đoạn này chưa đạt kết quả cao. Đến năm 1993, cả nước mới cấp được khoảng 1.600.000 GCNQSDĐ cho các hộ nông dân tại khoảng 1.500 xã tập trung chủ yếu tại các vùng đồng bằng sông Cửu Long (40%). Đặc biệt do chính sách đất đai chưa ổn định nên giấy chứng nhận giai đoạn này chủ yếu là giấy chứng nhận tạm thời (theo mẫu của Tỉnh) chủ yếu cho các xã tự kê khai. Năm 1994, toàn quốc cấp được khoảng 1.050.000 giấy chứng nhận. Loại giấy này có độ chính xác thấp cùng với việc cấp đồng loạt do đó dẫn đến sai sót cao trong quá trình cấp. * Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2003 ra đời Luật đất đai đầu tiên ra đời năm 1988 cùng với nó là sự thành công của Nghị quyết 10 của Bộ Chính trị đã khẳng định đường lối, chủ chương của Đảng là hoàn toàn đúng. Nó đã tạo điều kiện cho Luật Đất đai 1993 ra đời nhằm quản lý chặt chẽ đất đai hơn để đáp ứng nhu cầu sử dụng của người dân khi người dân là chủ thực sự của đất đai. Nhà nước khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp… Do vậy, công tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được hiệu quả cao nhất từ đất. Nhận thấy được tính cấp thiết của vấn đề cấp GCNQSDĐ cho người dân, cơ quan các cấp, các địa phương đã tập trung chỉ đạo công tác cấp GCNQSDĐ và coi nó là vấn đề quan trọng nhất trong quản lý đất đai giai đoạn này. Vì vậy, công tác cấp giấy chứng nhận được triển khai mạnh mẽ nhất là từ năm 1997. Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu của Chỉ thị số 10/1998/CT-TTg và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001. Để hộ trợ cho Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ban hành một số văn bản dưới luật như sau: Tổng cục Địa chính đã ra Quyết định số 499/QĐ – TCĐC ngày 27/7/1995 quy định mẫu hồ sơ địa chính thống nhất trong cả nước và Thông tư số 346/TT – TCĐC ngày 16/3/1998 về việc hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính. Đến năm 2001, Tổng cục Địa chính ban hành Thông tư số 1990/2001/TT – TCĐC ngày 31/11/2001 hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính trong cả nước. Từ khi ban hành Luật Đất đai 1993 trong quá trình thực hiện bên cạnh những tích cực cũng bộc lộ không ít những chưa thật phù hợp, chưa đủ cụ thể để xử lý những vấn đề mới phát sinh nhất là trong việc chuyển quyền sử dụng đất, làm cho quan hệ đất đai trong xã hội rất phức tạp, làm cho kinh tế phát triển chưa ổn định mà còn ảnh hưởng không nhỏ đến sự ổn định của xã hội. Do vậy, Luật Đất đai 1993 đã có nhiều lần sửa chữa, bổ sung vào các năm 1998 và 2001 để kịp thời điều chỉnh những vấn đề mới phát sinh. Nói chung, trong 10 năm thực hiện Luật Đất đai đã tạo ra sự ổn định tương đối trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai. Công tác cấp GCNQSDĐ và hệ thống hồ sơ địa chính cũng khá hoàn thành. Nhưng Luật Đất đai 1993 và Luật sửa đổi bổ sung năm 1998 và 2001 vẫn bộc lộ những vấn đề mới phát sinh mà chưa có định hướng giải quyết cụ thể. Do vậy, Luật Đất đai 2003 ra đời để đáp ứng nhu cầu của thực tế tạo cơ sở để quản lý đất đai chặt chẽ hơn trong quá trình công nghiệp hoá hiện đại hoá đất nước. * Thời kỳ từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến nay Ngày 16/11/2003, Luật Đất đai 2003 được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/07/2004. Luật Đất đai 2003 đã nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa giải quyết được. Sau khi Luật Đất đai 2003 ra đời, Nhà nước đã ban hành các văn bản dưới luật để cụ thể hoá trong quá trình thực hiện: Chỉ thị số số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005. Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành. Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ. Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004. Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007. Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Nhìn chung, việc cấp GCNQSDĐ giai đoạn này đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và đã cấp được 6,2 triệu GCNQSDĐ cho người dân. Các thủ tục hành chính đã được cải cách trong nhiều khâu đặc biệt là nhiều địa phương đã có kinh nghiệm để đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn được thời gian cấp GCNQSDĐ. Tuy nhiên, công tác cấp GCNQSDĐ vẫn còn chậm nhất là đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp. 2.1.2 Cơ sở lý luận Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, là tư liệu sản xuất không gì thay thế được của ngành nông nghiệp, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng cơ sở kỹ thuật, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Song thực tế đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian. Cùng với thời gian giá trị sử dụng của đất có chiều hướng tăng hay giảm điều đó phụ thuộc vào việc triển khai sử dụng của con người. Trong những năm gần đây, Việt Nam đang tiến hành công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước đặc biệt là việc gia nhập WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh mẽ đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử dụng đất hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở lên phức tạp. Chính vì thế, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà nước ta quan tâm sâu sắc. Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính có vai trò rất quan trọng. * ĐKĐĐ là thủ tục hành chính bắt buộc do cơ quan Nhà nước thực hiện và được thực hiện với tất cả các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất. ĐKĐĐ là công việc để thiết lập lên hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ nhất cho tất cả các loại đất trong phạm vi địa giới hành chính để thực hiện cấp GCNQSDĐ cho các đối tượng đủ điều kiện làm cơ sở để Nhà nước quản chặt, lắm chắc đến từng thửa đất và từng sử dụng đất. * GCNQSDĐ là chứng thư pháp lý chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp của người sử dụng đất để họ yên tâm đầu tư, cải tạo và nâng cao hiệu quả sử dụng đất. * Hồ sơ địa chính là hệ thống tài liệu, số liệu, bản đồ, sổ sách chứa đựng những thông tin cần thiết về mặt tự nhiên, kinh tế, xã hội, pháp lý của đất đai được thiết lập trong quá trình đo đạc, lập bản đồ địa chính, ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ. 2.1.3 Căn cứ pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính Sau cách mạng tháng Tám năm 1945, Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà được thành lập và ban hành các văn bản pháp luật về thống nhất quản lý đất đai, các văn bản trước đây đều bị bãi bỏ. Tháng 11/1953, Hội nghị ban chấp hành Trung ương Đảng lần thứ V đã nhất trí thông qua Cương lĩnh cải cách ruộng đất. Tháng 12/1953, Quốc hội thông qua Luật cải cách ruộng đất nhằm xoá bỏ chế độ phong kiến thực hiện khẩu hiệu “người cày có ruộng”. Hiến pháp nước Việt Nam dân chủ cộng hoà năm 1959 quy định 3 hình thức sở hữu về đất đai: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Tháng 4/1975, đất nước thống nhất, cả nước tiến lên xây dựng chủ nghĩa xã hội. Năm 1976, nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam ra đời đã thực hiện kiểm kê, thống kê đất đai trong cả nước. Chính phủ đã ban hành Quyết định số 169/QĐ – CP ngày 20/06/1977 để thực hiện nội dung đó. Năm 1980, Hiến pháp nước cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam đã khẳng định: “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch chung nhằm đảm bảo đất đai được sử dụng hợp lý, tiết kiệm…”. Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính được Đảng và Nhà nước ta quan tâm chỉ đạo thông qua hệ thống các văn bản pháp luật sau: Ngày 01/07/1980, Chính phủ ra Quyết định số 201/QĐ – CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất theo quy hoạch và kế hoạch chung trong cả nước. Ngày 10/11/1980, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 299 – TTg với nội dung đo đạc và phân hạng đất, đăng ký thống kê đất đai trong cả nước. Ngày 05/11/1981, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 56/QĐ – ĐKTK quy định về trình tự thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ. Ngày 08/11/1988, Luật Đất đai ra đời. Trong đó có nêu: “ĐKĐĐ, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý các hợp đồng sử dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp GCNQSDĐ”, đây là một trong bảy nội dung quản lý Nhà nước về đất đai. Ngày 04/07/1989, Tổng cục quản lý ruộng đất ban hành Quyết định số 201/QĐ – ĐKTK về ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ. Hiến pháp năm 1992 ra đời đã khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Luật đất đai năm 1993 được thông qua vào ngày 14/07/1993. Tiếp theo đó là Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật Đất đai được Quốc hội khoá IX thông qua ngày 02/12/1998 và Quốc hội khoá X thông qua ngày 29/06/2001. Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nông nghiệp. Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị. Quyết định số 499/QĐ – ĐC ngày 27/07/1995 của Tổng cục Địa chính quy định mẫu sổ địa chính, sổ mục kê, sổ cấp GCNQSDĐ, sổ theo dõi biến động đất đai. Thông tư số 346/TT – TCĐC ngày 16/03/1998 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính. Chỉ thị số 18/CT – TTg ngày 01/07/1999 của Thủ tướng Chính phủ về một số biện pháp đẩy mạnh hoàn thành cấp GCNQSDĐ nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn. Công văn số 776/CV – NN ngày 28/07/1999 của Chính phủ về việc cấp GCNQSDĐ và sở hữu nhà ở đô thị. Thông tư liên tịch số 1442/TTLT – TCĐC – BTC ngày 21/9/1999 của Bộ Tài chính và Tổng cục Địa chính hướng dẫn cấp GCNQSDĐQSSDĐ theo Chỉ thị số 18/1999/CT – TTg. Nghị định số 04/2000/NĐ – CP ngày 11/01/2000 của Chính phủ quy định về điều kiện được cấp xét và không được cấp GCNQSDĐ. Thông tư số 1990/2001/TT – TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính hướng dẫn các thủ tục ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập hồ sơ địa chính thay thế cho Thông tư số 346/TT – TCĐC ngày 16/03/1998. Luật Đất đai năm 2003 được Quốc hội khoá XI thông qua ngày 26/11/2003. Trong đó có quy định: đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Thông tư số 29/2004/TT – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. Chỉ thị số 05/2004/CT – TTg ngày 29/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về việc các địa phương phải hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ trong năm 2005. Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2003 do Chính phủ ban hành. Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ. Quyết định số 08/2006/QĐ – BTNMT ngày 21/07/2006 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về GCNQSDĐ thay thế cho Quyết định số 24/2004/QĐ – BTNMT ngày 01/11/2004. Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Thông tư số 06/2007/TT – BTNMT ngày 15/06/2007 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ – CP ngày 05/05/2007. Thông tư số 09/2007/TT – BTNMT ngày 02/08/2007 của Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính. 2.1.4 Một số quy định về ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính 2.1.4.1 ĐKĐĐ ĐKĐĐ nhằm thiết lập hồ sơ địa chính và cấp GCNQSDĐ để lập ra cơ sở pháp lý đầy đủ nhất để thực hiện quản lý đất đai thường xuyên. ĐKĐĐ có 2 loại: - Đăng ký ban đầu: là đăng ký thực hiện với các trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, người sử dụng đất đang sử dụng đất mà chưa được cấp GCNQSDĐ. - Đăng ký biến động: được thực hiện với người sử dụng đất đã được cấp GCNQSDĐ mà có biến đổi về quyền sử dụng đất với các trường hợp: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn; được phép đổi tên; thay đổi hình dạng, kích thước thửa đất; chuyển mục đích sử dụng đất; thay đổi thời hạn sử dụng đất; chuyển từ hình thức giao đất có thu tiền sang thuê đất và ngược lại. 2.1.4.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất GCNQSDĐ cấp theo một mẫu thống nhất trong cả nước đối với mọi loại đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành. GCNQSDĐ được cấp theo từng thửa đất gồm 2 bản, trong đó một bản cấp cho người sử dụng đất, một bản lưu tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Các đối tượng được Nhà nước cấp GCNQSDĐ: - Đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trừ trường hợp thuê, thuê lại của người khác hoặc đất công ích. - Những đối tượng được Nhà nước giao đất từ 15/10/1993 đến trước ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực mà chưa được cấp GCNQSDĐ. - Những đối tượng đang sử dụng đất theo quy định của điều 50, 51 Luật Đất đai 2003 mà chưa được cấp GCNQSDĐ. - Những đối tượng được chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, được thừa kế, nhận tặng cho quyền sử dụng đất, người nhận quyền sử dụng đất khi xử lý hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất để thu hồi nợ, các tổ chức sử dụng đất là pháp nhân mới được hình thành do các bên góp vốn bằng quyền sử dụng đất. - Đối tượng sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. - Đối tượng trúng đấu giá quyền sử dụng đất. - Đối tượng sử dụng đất của khu công nghiệp, khu công nghệ cao, khu kinh tế. - Đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở. - Đối tượng được Nhà nước thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở. 2.1.4.3 Lập và quản lý hồ sơ địa chính Hồ sơ địa chính gồm: bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động đất đai và bản lưu GCNQSDĐ. Bản đồ địa chính, sổ địa chính, sổ mục kê, sổ theo dõi biến động có nội dung được lập và quản lý trên máy tính dưới dạng số để phục vụ cho quản lý đất đai cấp tỉnh, huyện và được in ra giấy để phục vụ cho quản lý đất đai cấp xã. Nguyên tắc lập hồ sơ địa chính: - Hồ sơ địa chính được lập theo đơn vị hành chính cấp xã. - Việc lập và chỉnh lý hồ sơ địa chính thực hiện theo đúng trình tự thủ tục hành chính quy định tại chương XI của Nghị định số 181/2004/NĐ – CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai. - Hồ sơ địa chính dạng số, trên giấy phải bảo đảm tính thống nhất nội dung thông tin thửa đất với GCNQSDĐ và hiện trạng sử dụng đất. 2.2 Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của một số nước trên thế giới Trên thế giới có rất nhiều quốc gia và ở mỗi quốc gia có một hình thức sở hữu đất đai và các quan hệ đất đai riêng. Điều đó phụ thuộc vào bản chất của từng Nhà nước và lợi ích của giai cấp thống trị của quốc gia đó. 2.2.1 Tại Mỹ Mỹ là một quốc gia phát triển, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Đến nay, Mỹ đã hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ và hoàn thiện hồ sơ địa chính. Nước Mỹ đã xây dựng một hệ thống thông tin về đất đai và đưa vào lưu trữ trong máy tính, qua đó có khả năng cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng và đầy đủ đến từng thửa đất. Công tác cấp GCNQSDĐ tại Mỹ sớm được hoàn thiện. Đó cũng là một trong các điều kiện để thị trường bất động sản tại Mỹ phát triển ổn định. 2.2.2 Tại Pháp Hầu hết đất đai tại Pháp thuộc sở hữu toàn dân. Nước Pháp đã thiết lập được hệ thống thông tin, được nối mạng truy cập từ trung ương đến địa phương. Đó là hệ thống tin học hoàn chỉnh (phục vụ trong quản lý đất đai). Nhờ hệ thống này mà họ có thể cập nhật các thông tin về biến động đất đai một cách nhanh chóng, thường xuyên và phù hợp và cũng có thể cung cấp thông tin chính xác, kịp thời đến từng khu vực, từng thửa đất. Tuy nhiên, nước Pháp không tiến hành cấp GCNQSDĐ mà họ tiến hành quản lý đất đai bằng tư liệu đã được tin học hoá và tư liệu trên giấy, bao gồm: các chứng thư bất động sản và sổ địa chính. Ngoài ra, mỗi chủ sử dụng đất được cấp một trích lục địa chính cho phép chứng thực chính xác của các dữ liệu địa chính đối với bất kỳ bất động sản nào cần đăng ký. 2.2.3 Tại Thái Lan Thái Lan đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và GCNQSDĐ ở Thái Lan được chia làm 3 loại: - Đối với các chủ sử dụng đất hợp pháp và mảnh đất không có tranh chấp thì được cấp bìa đỏ. - Đối với các chủ sử dụng đất sở hữu mảnh đất có nguồn gốc chưa rõ ràng cần xác minh lại thì được cấp bìa xanh. - Đối với các chủ sử dụng mảnh đất không có giấy tờ thì cấp bìa vàng. Tuy nhiên, sau đó, họ sẽ xem xét tất cả các trường hợp sổ bìa xanh, nếu xác minh mảnh đất được rõ ràng họ sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. Đối với trường hợp bìa vàng thì Nhà nước sẽ xem xét các Quyết định xử lý cho phù hợp và nếu hợp pháp sẽ chuyển sang cấp bìa đỏ. 2.2.4 Tại Ôtrâylia Đây là một nước rộng lớn, bốn bề là biển, tỷ lệ diện tích trên đầu người cao, 90% quỹ đất tự nhiên là do tư nhân sở hữu. Khi Nhà nước muốn sử dụng thì họ phải tiến hành làm hợp đồng thuê đất của tư nhân. Để quản lý tài nguyên đất, Ôtrâylia đã tiến hành cấp GCNQSDĐ và tiến hành hoàn thiện hệ thống thông tin đất. Vì vậy, các giao dịch về đất đai rất thuận tiện, quản lý đất đai rất nhanh chóng. 2.3 Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính cả nước Mục tiêu của nước ta là đến năm 2005 cả nước hoàn thành việc cấp GCNQSDĐ theo Chỉ thị số 05/2004/CT – TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ nhưng đến nay vẫn chưa hoàn thành. Theo bản báo cáo của Chính phủ đến ngày 30 tháng 09 năm 2007, kết quả cấp giấy chứng nhận cho các loại đất chính trong cả nước như sau: - Đất sản xuất nông nghiệp: cấp được 13.686.351 GCNQSDĐ tương ứng với diện tích là 7.485.643 ha và đạt 82,10% diện tích cần cấp. Trong đó cấp cho hộ gia đình, cá nhân 13.681.327 GCNQSDĐ tương ứng với diện tích là 6.963.330 ha; cấp cho tổ chức 5.024 GCNQSDĐ tương ứng với diện tích là 522.313 ha. Cả nước có 31 tỉnh cấp được trên 90%; 11 tỉnh cấp được từ 80 – 90%; 8 tỉnh cấp được từ 70 – 80%; 12 tỉnh cấp được từ 50 – 70%; 2 tỉnh cấp được dưới 50%. - Đất lâm nghiệp: cấp được 1.111.302 GCNQSDĐ tương ứng với diện tích 8.116.154 ha và đạt được 62,10% diện tích cần cấp. Cả nước có 13 tỉnh cấp được trên 90%; 7 tỉnh cấp được từ 80 – 90%; 8 tỉnh cấp được từ 50 – 70%; và 31 tỉnh cấp dưới 50%. Trước đây, công tác cấp GCNQSDĐ đất lâm nghiệp gặp rất nhiều khó khăn do không có bản đồ địa chính. Trong thời gian gần đây, Chính phủ đã đầu tư lập bản đồ địa chính nên đã đẩy nhanh được tiến độ cấp GCNQSDĐ nhưng một số địa phương vẫn còn chậm do chờ quy hoạch lại 3 loại đất rừng và quy hoạch lại cho các lâm trường quốc doanh đang sử dụng và sắp xếp đổi mới các lâm trường. - Đất nuôi trồng thuỷ sản: cấp được 642.545 GCNQSDĐ tương ứng với diện tích 475.225 ha và đạt 68,30% diện tích cần cấp. Và trong cả nước còn 10 tỉnh chưa triển khai cấp GCNQSDĐ nuôi trồng thuỷ sản. - Đất ở đô thị: đã cấp được 2.837.616 GCNQSDĐ tương ứng với diện tích là 64.357 ha và đạt 62,20% diện tích cần cấp. Cả nước có 17 tỉnh cấp được trên 90%; 6 tỉnh đạt từ 80 – 90%; 6 tỉnh đạt từ 70 – 80%; 15 tỉnh đạt từ 50 – 70%; 20 tỉnh dưới 50%. Từ 07/01/2006, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở. - Đất ở nông thôn: cấp được 11.705.664 GCNQSDĐ tương ứng với diện tích 383.165 ha và đạt 76,50% diện tích cần cấp. Cả nước có 19 tỉnh cấp trên 90%; 16 tỉnh cấp được từ 80 – 90%; 10 tỉnh từ 70 – 80 %; 12 tỉnh từ 50 – 70%; 7 tỉnh dưới 50%. Từ 07/01/2006, thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu theo quy định của Luật Nhà ở - Đất chuyên dùng: cấp được 71.897 GCNQSDĐ tương ứng diện tích là 208.828 ha và đạt 37,40% diện tích cần cấp. Cả nước có 3 tỉnh cấp được trên 90%; 11 tỉnh cấp được từ 70 – 80%; 10 tỉnh cấp được từ 50 – 70%; 40 tỉnh dưới 50%. - Đất tôn giáo, tín ngưỡng: cấp được 10.207 GCNQSDĐ tương ứng với diện tích 6.921 ha và đạt 35,70% diện tích cần cấp. Công tác cấp GCNQSDĐ với đất tôn giáo, tín ngưỡng thực hiện chủ yếu từ năm 2005 – 2007. Và khi Nghị định số 84 của Chính phủ được ban hành đã đẩy nhanh tiến độ cấp GCNQSDĐ đối với loại đất này. Nhìn chung, việc cấp GCNQSDĐ đã thực hiện theo đúng quy định của pháp luật về đất đai; đã thực hiện được cải cách hành chính trong nhiều khâu đặc biệt là nhiều địa phương đã có kinh nghiệm để đơn giản hoá thủ tục, rút ngắn thời gian cấp GCNQSDĐ. Có được kết quả này là do: Nhà nước đã ban hành các văn bản hướng dẫn thi hành pháp luật; thực hiện chính sách một cửa; công tác cấp GCNQSDĐ gắn với lợi ích thiết thực của người dân nên được người dân ủng hộ. Tuy nhiên, việc cấp GCNQSDĐ vẫn còn chậm nhất là đối với các loại đất chuyên dùng, đất ở đô thị và đất lâm nghiệp. Việc cấp GCNQSDĐ chưa triển khai thực hiện đồng bộ mà chỉ tập chung vào mấy loại đất chính, chưa thực hiện đồng bộ công tác cấp GCNQSDĐ với lập hồ sơ địa chính. Sau khi dồn điền đổi thửa thì chưa tiến hành cấp lại GCNQSDĐ. Tình trạng này là do: - Việc triển khai thi hành Luật Đất đai 2003 còn chậm. - Hệ thống pháp luật có nhiều bất cập. - Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính là công tác khó khăn, phức tạp. - Kinh phí đầu tư cho công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính còn thấp. - Cán bộ làm công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ còn mỏng và trình độ còn hạn chế. - Nhiều địa phương hiểu không đúng và không thực hiện đầy đủ các quy định của Luật Đất đai 2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành, dẫn tới vận dụng không đúng quy định khi cấp GCNQSDĐ. Một số địa phương chưa ban hành đầy đủ các quy định cụ thể hoá pháp luật về đất đai liên quan đến việc cấp GCNQSDĐ nhất là quy định về thời gian giải quyết thủ tục hành chính ở từng khâu công việc như thẩm định hồ sơ, xác định nghĩa vụ tài chính. 2.4 Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính Hải Dương Kết quả công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của tỉnh Hải Dương được thể hiện ở bảng 1. Cụ thể: 2.4.1 Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đất nông nghiệp Tính đến tháng 12 năm 2007 thì toàn tỉnh đã cấp được 100% GCNQSDĐ cho đất nông nghiệp trước khi dồn điền đổi thửa. Sau khi dồn điền đổi thửa thì tỉnh Hải Dương chưa cấp đổi lại GCNQSDĐ cho người dân với các thửa đất mới. Nguyên nhân của tình trạng này là do tỉnh đang xin ý kiến của cấp trên về việc cấp GCNQSDĐ cho từng thửa đất hay tất cả các thửa đất 1 GCNQSDĐ. 2.4.2 Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ở Tính đến tháng 12 năm 2007, toàn tỉnh đã cấp được GCNQSDĐ đất ở nông thôn cho 339.127 hộ trên tổng số 382.113 hộ đã ĐKĐĐ (đạt 88,75%) với diện tích cấp là 14.199,04 ha trên tổng số 16.383,75 ha diện tích đất cần cấp (đạt 86,66%), cấp được GCNQSDĐ đất ở đô thị cho 44.235 hộ trên tổng số 75.050 hộ đã ĐKĐĐ (đạt 58,94%) với diện tích là 718,09 ha trên tổng số 1.715,33 ha đất ở đô thị cần cấp (đạt 41,86%). Từ kết quả trên cho thấy việc cấp GCNQSDĐ đối với đất ở còn chậm đặc biệt là đất ở đô thị. 2.4.3 Công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ cho các tổ chức Đến nay, hầu hết các tổ chức hành chính sự nghiệp trên địa bàn tỉnh đã được ĐKĐĐ nhưng chưa được cấp GCNQSDĐ. Toàn tỉnh đã cấp được GCNQSDĐ cho 818 tổ chức với diện tích là 2552,16 ha đạt 67,16% số tổ chức cần cấp. 2.4.4 Kết quả lập hồ sơ địa chính của tỉnh Hải Dương Sau khi thực hiện công tác dồn điền đổi thửa, hàng loạt thửa đất nông nghiệp đã bị thay đổi về kích thước, diện tích và chủ sử dụng. Công tác đo đạc và lập bản đồ địa chính đang được tiến hành nhưng vẫn chưa hoàn thành. Việc lập hồ sơ địa chính đạt kết quả chưa cao. Hơn nữa, sự ra đời của Thông tư 29/2004/TT – BTNMT về hướng dẫn lập, chỉnh lý hồ sơ địa chính dẫn đến hồ sơ địa chính còn chông chéo, phức tạp giữa mới và cũ. Và sau đó là Thông tư 09/2007/TT – BTNMT cũng về hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính thay cho Thông tư số 29 trên nhưng Thông tư này chưa được áp dụng. Tổng hợp số liệu địa chính toàn tỉnh đến tháng 12/2007, như sau: - Sổ địa chính: 375 quyển (sao thành 2 bộ) - Sổ mục kê: 452 quyển (sao thành 3 bộ) - Sổ theo dõi biến động: 489 quyển (gốc + sao). Phần III: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1 Nội dung nghiên cứu 3.1.1 Tổng quan về vấn đề nghiên cứu 3.1.1.1 Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác ĐKĐĐ, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính 3.1.1.2 Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ của một số nước trên thế giới 3.1.1.3 Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính cả nước 3.1.1.4 Tình hình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính tỉnh Hải Dương 3.1.2 Điều kiện tự nhiên – kinh tế xã hội của huyện Nam Sách 3.1.2.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường 3.1.2.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 3.1.3 Tình hình quản lý, sử dụng đất và biến động đất đai huyện Nam Sách 3.1.3.1 Tình hình quản lý đất đai 3.1.3.2 Hiện trạng sử dụng đất đai 3.1.4 Kết quả công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính huyện Nam Sách 3.1.4.1 Những căn cứ để huyện Nam Sách thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính 3.1.4.2 Những thuận lợi, khó khăn trong quá trình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính huyện Nam Sách 3.1.4.3 Kết quả thực hiện công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính huyện Nam Sách 3.1.5 Đánh giá công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính huyện Nam Sách 3.1.6 Đề xuất một số giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính huyện Nam Sách 3.2 Phương pháp nghiên cứu 3.2.1 Phương pháp điều tra Phương pháp này sử dụng để thu thập các số liệu, tài liệu tại các phòng ban thuộc Sở Tài nguyên – Môi trường, Phòng Tài nguyên – Môi trường, qua mạng Internet, sách báo. 3.2.2 Phương pháp thống kê Thống kê các số liệu, tài liệu địa chính và các số liệu, tài liệu khác liên quan như: diện tích, vị trí, khoảng cách, mục đích sử dụng… 3.2.3 Phương pháp so sánh So sánh giữa Luật và thực tế của công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính ở địa phương. 3.2.4 Phương pháp phân tích tổng hợp - Tìm hiểu, phân tích số liệu, tài liệu - Thu thập, tổng hợp số liệu, tài liệu 3.2.5 Phương pháp chuyên gia Tham khảo ý kiến để đi đến giải pháp đẩy nhanh tiến độ ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính của huyện Nam Sách. Phần IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1 Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và môi trường 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 4.1.1.1 Vị trí địa lý Huyện Nam Sách nằm ở phía Đông Bắc tỉnh Hải Dương, cách trung tâm của tỉnh (thành phố Hải Dương) khoảng 6km về phía Tây theo quốc lộ 183. - Phía Bắc giáp huyện Chí Linh - Phía Đông giáp huyện Kinh Môn, Kim Thành - Phía Nam giáp huyện Thanh Hà, Thành phố Hải Dương - Phía tây giáp huyện Cẩm Giàng và tỉnh Bắc Ninh Nam Sách nằm trên trục đường giao thông nối liền tam giác kinh tế trọng điểm: Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh như tuyến đường sắt Hà Nội - Hải Phòng, quốc lộ 5A nối liền từ thủ đô Hà Nội – Thành phố Hải Phòng, quốc lộ 183 nối Thành phố Hải Dương với với huyện Chí Linh là hai khu vực phát triển kinh tế năng động nhất tỉnh Hải Dương, hai tuyến đường thuỷ quan trọng của tỉnh là sông Thái Bình và sông Kinh Thầy…tạo điều kiện thuận lợi trong việc giao lưu kinh tế, văn hoá, xã hội với các vùng trong và ngoài tỉnh, tiếp nhận thông tin kinh tế thị trường, chuyển giao công nghệ, tiến bộ khoa học kỹ thuật, cải thiện môi trường đầu tư, phát triển sản xuất hàng hoá, tiêu thụ sản phẩm. 4.1.1.2 Địa hình, địa mạo Nhìn chung, địa hình huyện Nam Sách tương đối bằng phẳng, nghiêng dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam theo hướng nghiêng của đồng bằng Bắc bộ. Tuy nhiên, xét về tiểu địa hình không đồng đều, cao thấp xen kẽ nhau. Nhiều tiểu vùng bị sông ngòi ăn sâu chia cắt nên địa hình thấp trũng, thường bị úng cục bộ vào mùa mưa như các xã: Cộng Hoà, Thượng Đạt, Minh Tân… 4.1.1.3 Khí hậu, thời tiết Nam Sách mang đầy đủ các đặc điểm của khí hậu nhiệt đới gió mùa đặc trưng của miền Bắc nước ta, đó là: mùa hè nóng ẩm mưa nhiều, cuối mùa thường có gió bão gây ảnh hưởng xấu đến sản xuất nông nghiệp; mùa đông khô, lạnh, có những ngày nhiệt độ xuống rất thấp xuất hiện sương muối gây tác động xấu tới sản xuất nông nghiệp đặc biệt là vừa qua đợt rét đậm kéo dài đã làm thiệt hại tài sản của bà con nông dân và làm chậm quá trình gieo cấy lúa; cuối mùa đông có mưa phùn độ ẩm không khí cao. Nhiệt độ trung bình năm tăng 0,5ºC trong vòng 12 năm (1995 – 2007) từ 23,6ºC tháng nóng nhất là 6, 7, 8 có ngày nhiệt độ lên đến 38ºC; tháng lạnh nhất là tháng 1, 2 có thể xuống đến 7ºC. Số giờ nắng trung bình cả năm là 1.447 giờ, năm có số giờ nắng cao là 1.760 giờ (năm 2003), năm có số giờ nắng thấp nhất là 1.315 giờ (năm 1995). Lượng mưa trung bình là 1.464 mm, năm có lượng mưa trung bình cao nhất là năm 2001 (1.880 mm). Độ ẩm trung bình là từ 84% - 87%. 4.1.1.4 Chế độ thuỷ văn Trên địa bàn huyện Nam Sách có sông Thái Bình và một nhánh của sông Thái Bình là sông Kinh Thày chảy qua, bao bọc lấy 3 mặt: Tây, Bắc và Đông của huyện. Hàng năm lưu lượng chảy của 2 con sông này đạt 700 – 800 triệu m3 nước, mang lại nguồn lợi kinh tế không nhỏ cho huyện, cung cấp nước tưới cho hàng ngàn ha đất canh tác, bồi đắp phù sa cho đồng ruộng và là các tuyến đường thuỷ quan trọng của tỉnh. Vì chịu ảnh hưởng trực tiếp của thuỷ triều nên mực nước tại các con sông này chênh lệch giữa đầu nguồn (trạm Phả Lại) và cuối nguồn (trạm Bá Nha) là 1m. Những tháng có mưa nhiều mực nước trung bình cao nhất đạt 2m95 (trạm Phả Lại) và 2m08 (trạm Bá Nha), mực nước trung bình thấp nhất vào các tháng mùa khô đạt 0m76 (trạm Phả Lại) và 0m41 (trạm Bá Nha). Ngoài ra, trên địa bàn huyện còn có hàng trăm km sông trung thuỷ nông và đều bắt nguồn từ các cống hoặc trạm bơm góp phần điều tiết chế độ tưới tiêu cho hàng ngàn ha đất nông nghiệp của huyện. 4.1.2 Tài nguyên thiên nhiên 4.1.2.1 Tài nguyên đất Đất đai Nam Sách được hình thành do sự bồi lắng phù sa của hệ thống sông Thái Bình, đất tương đối màu mỡ, tầng đất dày, thành phần cơ giới chủ yếu là trung bình nên có điều kiện phát triển sản xuất nông nghiệp một cách toàn diện và vững chắc với nhiều loại đất trồng: cây lương thực, cây ăn quả và rau màu thực phẩm cao cấp khác… Với tổng diện tích tự nhiên 13.287,74ha (theo số liệu thống kê, kiểm kê năm 2007) và được sử dụng thích hợp với các mục đích khác nhau: Khu vực thuận lợi cho phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ: ven quốc lộ 5A, quốc lộ 183, huyện lộ 5B thuộc địa bàn các xã: Nam Đồng, Ái Quốc, Đồng Lạc, An Lâm, Quốc Tuấn, Thanh Quang, Hồng Phong… Khu vực thích hợp phát triển rau màu cao cấp, trồng dâu nuôi tằm: Nam Trung, Nam Chính, Nam Tân, Nam Hưng, Thái Tân, Hợp Tiến, Hiệp Cát, An Lâm, An Bình… Khu vực phát triển nuôi trồng thuỷ sản: Cộng Hoà, Nam Tân, Hiệp Cát, Thái Tân, Hồng Phong, Minh Tân, An Sơn, Đồng Lạc… Khu vực thích hợp phát triển lúa đặc sản: Quốc Tuấn, Hợp Tiến, Nam Tân, Đồng Lạc, Cộng Hoà… 4.1.2.2 Tài nguyên nước * Nước mặt: Được cung cấp bởi các con sông: Thái Bình, Kinh Thầy và sông Rạng, ngoài ra còn hàng ngàn ao, hồ, đầm, sông nhỏ nằm rải rác trên địa bàn huyện. Đây là nguồn cung cấp nước chính cho sản xuất và sinh hoạt cho người dân trong huyện. * Nước ngầm: Theo tài liệu khoan thăm dò nước dưới lòng đất cho thấy nguồn nước ngầm của huyện có trữ lượng tương đối lớn so với vùng đồng bằng Bắc bộ, chất lượng nước trung bình, tổng độ khoáng cao, nước lợ, tanh, độ cứng cao, cần phải có quy trình xử lý chặt chẽ trước khi đưa vào cho sản xuất và sinh hoạt. 4.1.2.3 Tài nguyên nhân văn Nam Sách là vùng đất giàu truyền thống cách mạng, là nơi thành lập Chi bộ Đảng đầu tiên của tỉnh Hải Dương. Con người Nam Sách nổi tiếng thông minh, hiếu học và đỗ đạt tiêu biểu là Lưỡng Quốc Trạng Nguyên Mạc Đĩnh Chi. Trong hai cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ, Nam Sách tiếp tục đóng góp sức người, sức của vào chiến thắng hào hùng của dân tộc. Trong đó tấm gương hi sinh anh dũng của nữ anh hùng Mạc Thị Bưởi đã được các thế hệ thanh niên noi theo và học tập. Đến công cuộc đổi mới, xây dựng đất nước, Nam Sách lại thuộc tốp đi đầu trong việc phát triển kinh tế, củng cố an ninh quốc phòng, xây dựng dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ văn minh. Hiện nay trên địa bàn huyện còn có nhiều di tích lịch sử, văn hoá ghi dấu các sự kiện lịch sử lớn là: Đình Đầu (Hợp Tiến), Đền Thờ Thờ Lưỡng Quốc Trạng Nguyên Mạc Đĩnh Chi (Nam Trung),… 4.1.3 Cảnh quan môi trường Nam Sách là huyện đồng bằng, giáp với Thành phố Hải Dương nằm trong khu vực phát triển kinh tế năng động, mật độ dân số cao, đất đai được khai thác triệt để cho các mục đích kinh tế, xã hội, quá trình sử dụng đất có một số chưa hợp lý đã tác động xấu đến môi trường đất, nước và môi trường không khí. Sức ép về việc tăng năng xuất, sản lượng cây trồng, vật nuôi trong khi đất nông nghiệp ngày càng bị thu hẹp dẫn đến việc sử dụng phân bón, thuốc bảo vệ thực vật, thức ăn chăn nuôi không đúng quy định làm cho chất lượng đất suy giảm, nước và không khí bị ô nhiễm. Đặc biệt là ở các khu đô thị; khu dân cư tập trung đông; khu, cụm công nghiệp; làng nghề; khu chăn nuôi tập trung…làm cho vấn đề ô nhiễm môi trường đã và đang là vấn đề quan tâm hàng đầu của chính quyền, doanh nghiệp, người dân. Tuy nhiên, nhìn về tổng thể thì Nam Sách là địa phương có cảnh quan khá đẹp, những hồ sen ven quốc lộ 183, các vùng cây ăn quả là những điểm nhấn chứng minh cho điều này. Hiện nay vấn đề bảo vệ môi trường đã được tuyên truyền sâu rộng trong các tầng lớp nhân dân. Các thôn, khu dân cư đều giành đất để quy hoạch bãi tập kết rác tạm thời, các dự án đầu tư được đánh giá tác động môi trường chặt chẽ… nhằm hạn chế tác động xấu đến môi trường trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội của huyện. 4.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường 4.1.4.1 Thuận lợi Huyện Nam Sách có vị trí thuận lợi, có các tuyến đường giao thông quan trọng của tỉnh và vùng chạy qua tạo điều kiện cho huyện thu hút đầu tư nước ngoài, tiếp nhận tiến bộ khoa học kỹ thuật, ứng dụng công nghệ tiên tiến vào sản xuất một cách nhanh chóng. Đồng thời cũng tạo điều kiện thuận lợi để huyện giao lưu thông thương, mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm với các huyện và tỉnh bạn, đặc biệt là nông sản và thực phẩm. Địa hình tương đối bằng phẳng, nguồn nước ngọt dồi dào, đất đai phì nhiêu, màu mỡ phù hợp với nhiều loại cây trồng tạo điều kiện thuận lợi để đa dạng hoá cây trồng, phá thế độc canh. Từ đó phát triển ngành nông nghiệp theo hướng sản xuất hàng hoá. 4.1.4.2 Khó khăn Khí hậu, thuỷ văn phân hoá theo mùa gây tình trạng thiếu nước về mùa khô, ngập úng về mùa mưa, ảnh hưởng không nhỏ đến sản xuất và đời sống. Quỹ đất hạn hẹp, bình quân diện tích đất đai trên đầu người thấp cũng gây khó khăn cho huyện trong khai thác các tiềm năng, thế mạnh của mình. 4.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 4.2.1 Tăng trưởng kinh tế Trong những năm qua, nhờ có vị trí thuận lợi, chính sách thu hút đầu tư phù hợp, xác định đúng phương hướng phát triển cho từng ngành, từng vùng nên kinh tế của huyện đã có bước chuyển mạnh mẽ, tăng bình quân 10,2%/năm tương đương với mức bình quân của tỉnh (10,8%). Tăng trưởng GDP giai đoạn 2003 – 2007 được thể hiện ở bảng sau: Bảng 2: Tăng trưởng GDP giai đoạn 2003 - 2007 Đơn vị tính: % Chỉ tiêu  2003 – 2007    Tỉnh Hải Dương  Huyện Nam Sách   Tổng GDP  10.80  10.20   Nông, lâm, thuỷ sản  3.90  5.30   Công nghiệp & xây dựng  15.40  18.20   Dịch vụ  11.60  12.30   Tổng sản phẩm trong huyện năm 2007 đạt 1193 tỷ đồng. Thu nhập bình quân đầu người năm 2007 đạt 8.3 triệu đồng. 4.2.2 Chuyển dịch cơ cầu kinh tế Nhờ có đường lối chính sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước, sự lãnh đạo của chính quyền địa phương mà cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh theo hướng tích cực, từ nông nghiệp – công nghiệp - dịch vụ sang nông nghiệp - dịch vụ - công nghiệp. Năm 2007, cơ cấu nông nghiệp - dịch vụ - công nghiệp là: 37,70% - 35,20% - 27,10% so với mục tiêu về chuyển dịch kinh tế đều đã đạt và vượt (48% - 32% - 20% đã đề ra), phù hợp với xu thế chung của quá trình công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước. Đẩy mạnh chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng tăng tỷ trọng ngành công nghiệp, giảm dần ngành nông nghiệp kéo theo sự thay đổi về cơ cấu lao động - số lao động làm trong lĩnh vực công nghiệp, xây dựng, dịch vụ tăng nhanh, lao động nông nghiệp đặc biệt là lao động dư thừa giảm dần. Từ đó, thúc đẩy các thành phần kinh tế phát triển, tạo điều kiện cho người sản xuất, người kinh doanh phát huy tính năng động, sáng tạo và đạt hiệu quả, kinh tế ngoài Nhà nước và kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài tăng nhanh. 4.2.3 Thực trạng phát triển các ngành 4.2.3.1 Sản xuất nông nghiệp Trong 5 năm 2003 – 2007, sản xuất nông nghiệp của huyện có chuyển biến tích cực, tốc độ tăng trưởng bình quân 5,3%/năm. Cơ cấu ngành nông nghiệp: trồng trọt – chăn nuôi - dịch vụ