Tín dụng Ngân hàng – Giải pháp tất yếu đối với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2020

KCN, hoặc doanh nghiệp có chức năng kinh doanh nhà ở đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân thuê… Quỹ đất dành để xây dựng nhà ở thu nhập thấp để bán được bố trí trong quy hoạch các dự án phát triển đô thị của địa phương. Nếu các doanh nghiệp tự thân vận động được quỹ đất để xây dựng dự án nhà ở cho người thu nhập thấp thì ưu tiên cho thực hiện. Để tạo quỹ đất sạch cho nhà ở cho người thu nhập thấp cần làm tốt những công việc sau đây: Thứ nhất, tăng cường công tác đền bù giải phóng mặt bằng (GPMB) tạo quỹ đất cho nhà ở cho người thu nhập thấp. Làm tốt công tác tuyên truyền chủ trương và quyết định thu hồi đất đến từng người dân. Nắm bắt kịp thời các thắc mắc và giải quyết cũng kịp thời để tạo sự đồng thuận từ phía người dân. Thứ hai, kiên trì vận động thuyết phục dân, luôn phối hợp với các nhà đầu tư hỗ trợ dân trong phạm vi và khả năng có thể, từ đó quyền lợi của người dân sẽ được đảm bảo hơn. Thứ ba, Nhà nước, các cơ quan chức năng tiếp tục chỉ đạo các đơn vị GPMB phải nghiêm túc thực hiện các quy trình GPMB. Rút kinh nghiệm từ những lần GPMB trước đó để các công tác GPMB sau này sẽ được tiến hành thận trọng và kiên quyết hơn, thực hiện kịp tiến độ của dự án. Ví dụ: một dự án đầu tư xây dựng chung cư cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh. Trước hết, Thành phố sẽ ra quyết định phê duyệt kết quả đấu giá quyền sử dụng đất. Tiếp theo là ra quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi và giao đất để kiểm kê, lập phương án bồi thường. Nếu trong quá trình thực hiện giải phóng mặt bằng có vấn đề gì tranh chấp hay không đồng thuận từ phía người dân thì phải tổ chức kiểm tra, tìm hiểu nguyên nhân, từ đó có phương án vận động, tuyên truyền, phối hợp rà soát các thủ tục pháp lý để đảm bảo tính nghiêm minh. Nếu các cá nhân này vẫn cố tình không thực hiện lệnh thu hồi đất từ phía cơ quan chức năng thì phải có biện pháp cưỡng chế, xử phạt hành chính. Khi công việc giải phóng mặt bằng đã hoàn tất thì sẽ bàn giao cho đơn vị thi công công trình. Thứ tư, thực hiện công tác thanh tra kiểm soát chống tiêu cực trong đền bù GPMB. Để chống tiêu cực, giải quyết tốt việc đền bù GPMB, các cấp chính quyền, đơn vị chức năng cần thực hiện tốt công khai dân chủ về chính sách đền bù GPMB. Cần tăng cường giám sát việc thực hiện phát luật về bồi thường, hỗ trợ tái định cư, có đánh giá và kiến nghị những bất hợp lý trong bồi thường GPMB. Hội đồng đền bù GPMB phải thật sự là những người công tâm, giỏi nghiệp vụ trong kiểm kê, đo đạc, áp giá đền bù theo đúng quy định của pháp luật. Nếu có bất kì thắc mắc hay khiếu kiện từ phía người dân thì phải giải quyết kịp thời trước khi khởi công xây dựng công trình. Đồng thời một vấn đề không kém phần quan trọng mà chúng ta đang thiếu quan tâm đúng mức đó là việc hỗ trợ cho chính các hộ thuộc diện phải di dời được vay vốn, chuyển đổi nghề, có được chổ ở mới nhằm ổn định cuộc sống. Làm được những việc trên chúng ta đã tạo ra được một sự chủ động ở khâu quỹ đất, đáp ứng kịp thời nhu cầu đất sạch cho xây dựng công trình nhà ở cho người có thu nhập thấp. 3.1.3.2. Giải pháp đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp Kinh nghiệm nước ngoài cho thấy để phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp không thể thiếu vai trò của nhà nước. Nhà nước có thể hỗ trợ về vốn qua ba hình thức:  Một là, Nhà nước hỗ trợ trực tiếp về tài chính như cấp vốn, cho vay ưu đãi hoặc bão lãnh về vốn đối với người mua hoặc thuê nhà ở.  Hai là, Nhà nước hỗ trợ gián tiếp qua việc ưu đãi cho các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở đi đôi với việc khống chế các tiêu chuẩn về căn hộ, về giá cho thuê, giá bán.  Ba là, Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp để giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho các đối tượng chính sách xã hội theo hình thức bán trả dần hoặc cho thuê, thuê mua. Theo Bộ Xây dựng, mỗi hình thức hỗ trợ nêu trên đều có những ưu, nhược điểm nhất định. Hình thức thứ nhất có ưu điểm là Nhà nước không can thiệp trực tiếp với thị trường nhà ở, nhưng thủ tục cho vay phức tạp. Hình thức thứ hai khuyến khích tăng nhanh nguồn cung về nhà ở, nhưng có nhược điểm là phải hỗ trợ qua trung gian. Hình thức thứ ba có ưu điểm là Nhà nước có quỹ nhà ở thuộc sở hữu của mình để điều tiết thị trường, nhưng đòi hỏi Nhà nước hằng năm phải đầu tư và phải tổ chức bộ máy để thực hiện đầu tư xây dựng và quản lý quỹ nhà ở này. Do đó, việc lựa chọn áp dụng hình thức hỗ trợ nào phụ thuộc vào điều kiện của từng loại đối tượng, cũng như tình hình và điều kiện cụ thể. Theo nhiều chuyên gia, giai đoạn hiện nay cần có sự đầu tư của Nhà nước để tạo bước đột phá về nhà ở cho người thu nhập thấp. Bởi trên thực tế, các doanh nghiệp hầu như chỉ chú trọng phát triển các dự án nhà ở thương mại để bán cho các đối tượng có thu nhập cao và các hộ gia đình khá giả theo giá thị trường. Nhà ở cho đối tượng thu nhập thấp không phải là mảng thị trường hấp dẫn do vốn đầu tư lớn nhưng tỷ suất sinh lợi thấp. Có doanh nghiệp đã từng ví quá trình đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp giống như "đổi tiền chẵn lấy tiền lẻ", dù có được hỗ trợ bằng cơ chế vay ưu đãi, miễn tiền sử dụng đất... Thực tế, Bộ Xây dựng đã nhiều lần đôn đốc, nhưng hầu hết các địa phương chưa lập quỹ phát triển nhà và dành 20% quỹ đất trong các dự án nhà ở thương mại hoặc trích một phần tiền sử dụng đất để xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên hiện tại nếu một mình Nhà nước thì không đủ nguồn lực để đầu tư xây dựng nhà ở cho mọi đối tượng xã hội nên rất cần có sự góp sức của tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế trong và ngoài nước. Trong thời gian này, Thành phố phải chủ động kích cầu đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp tạo tiền đề thu hút các nguồn vốn khác để phát triển lĩnh vực nhà ở giá thấp hiện đang cần lực đẩy tăng trưởng. Đồng thời để thu hút phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp, chính quyền Thành phố cần có những cơ chế thoáng hơn cho những doanh nghiệp đầu tư xây dựng. Chẳng hạn như cho phép các doanh nghiệp trong các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao nếu bỏ vốn đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp cho công nhân thuê thì được hạch toán vào chi phí của doanh nghiệp; hoặc miễn thuế VAT, áp dụng khung thuế suất ưu đãi hay miễn thuế thu nhập doanh nghiệp cho các đơn vị tham gia đầu tư xây dựng, quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp. Được như vậy thì mới khuyến khích các doanh nghiệp tham gia phát triển nhà ở xho người thu nhập thấp, đồng thời làm giảm áp lực cho chính quyền thành phố về nhà ở cho các đối tượng này. Vai trò của Thành phố là đề ra cơ chế chính sách giải quyết các nguồn lực trong xã hội, tạo điều kiện cho các nhà đầu tư đưa ra nhiều sản phẩm cung cấp ra thị trường. Để làm được điều này Thành phố cần đảm bảo một số yêu cầu sau: Về cơ chế:  Tạo cơ chế cho các nhà đầu tư dễ dàng tiếp cận nguồn vốn “ đất sạch” để thực hiện dự án. Thành phố sẽ trực tiếp giao đất hoặc làm cầu nối để doanh nghiệp được nhận bàn giao đất từ người có đất ( chủ đầu tư khu công nghiệp, chủ đầu tư khu dân cư hoặc hộ gia đình)  Cho phép tăng mật độ xây dựng và không cứng nhắc trong quy định mẫu thiết kế nhà, nhà đầu tư có quyền thiết kế mẫu nhà trên cơ sở nghiên cứu thị trường, kinh nghiệm kinh doanh và phân khúc khách hàng doanh nghiệp nhắm đến. Chủ đầu tư được tự quyết định số tầng xây dựng phù hợp với thực tiễn khu vực dự án để nâng cao hệ số sử dụng đất nhằm giảm giá trị đất trong giá thành căn hộ và tận dụng nguồn nguyên liệu hữu hạn là đất đai.  Quan điểm cho rằng nhà ở cho người thu nhập thấp nên xây dựng thấp tầng, không nên có thang máy để tiết kiệm chi phí xây dựng là đúng nhưng cũng có thể tiết kiệm chi phí bằng công nghệ xây dựng và các biện pháp thi công. Hơn nữa đối với những khu vực có giá đất cao thì xây ít tầng chừng nào thì giá hạch toán tính theo mét vuông xây dựng cao chừng đó. Dĩ nhiên, khi xây cao tầng thì đòi hỏi chi phí đầu tư cao hơn nhưng có thể tính toán, cân đối để xác định điểm tiệm cận giữa giá thành xây dựng và giá đất sao cho hợp lý nhất thay vì một phương án duy nhất đã được ấn định. Ngoài ra, quy mô đầu tư lớn sẽ có điều kiện tích hợp những dịch vụ kinh doanh từ đó có khả năng chia sẽ lợi nhuận nhằm hạ giá thành sản phẩm. Và với quy mô lớn thì chi phí quản lý bình quân cho mỗi căn hộ sẽ rẻ vì chi phí này hầu như cố định ít phụ thuộc vào số lượng căn hộ. Về công tác tổ chức: Phải thành lập một tổ chức đứng ra nghiên cứu, điều tra xã hội học và đề xuất các chỉ tiêu, biện pháp thực hiện đề án nhà ở cho người thu nhập thấp. Tổ chức này sẽ cung cấp các thông tin đáng tin cậy về nhu cầu, lượng cung, hay mặt bằng giá thị trường để các nhà đầu tư xem xét đầu tư dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Về cải cách thủ tục hành chính: Cắt giảm những thủ tục không cần thiết, ưu tiên giải quyết linh hoạt thủ tục đầu tư cho các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp là cái Thành phố cần làm ngay. Cùng với đó, Thành phố cần tạo điều kiện cho các doanh nghiệp, hộ gia đình có đất và các thành phần khác tham gia vào việc cung ứng nhà ở xã hội thay vì chỉ có một số đối tượng như quy định hiện hành. Do lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp không mang lại nhiều lợi nhuận, ta lại đang rất thiếu nhà cho người có thu nhập thấp, vì vậy cần xác định đây là công trình đặc thù phải tạo mọi điều kiện để giải phóng các nguồn lực cung ứng sản phẩm nhà ở cho người thu nhập thấp. Theo như quy luật cung cầu và quy luật cạnh tranh thì càng có nhiều nơi tạo ra hàng hoá thì hàng hóa đó tất yếu phải giảm giá và các chủ đầu tư phải làm cho hàng hóa của mình ngày càng phù hợp hơn so với nhu cầu của người sử dụng. Để tạo điều kiện cho phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp thì các chỉ tiêu về quy hoạch, kiểm tra như: Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất, số dân cư phải tăng lên 20-50% so với dự án khác. 3.1.3.3. Hình thành nguồn vốn đầu tư dài hạn để hỗ trợ cho dự án xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp Từ ngân sách Thành phố: Trong năm ngân sách, Thành phố trích một tỷ lệ nhất định từ các khoản thu của thành phố: thu từ xổ số kiến thiết, tiền chuyển quyền sử dụng đất, tiền bán nhà ở và thanh lý tài sản thuộc sở hữu Nhà nước, các loại phí, lệ phí và phụ thu…và nguồn thu bổ sung nhận từ Ngân sách trung ương để hỗ trợ phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Từ nguồn vốn huy động: Trong bối cảnh thị trường tài chính ở nước ta hiện nay, tín dụng ngân hàng vẫn sẽ là kênh cung cấp vốn chủ yếu cho các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, để việc huy động theo kênh này hiệu quả hơn cần phải tăng cường huy động vốn trung và dài hạn của các ngân hàng . Vai trò của ngân hàng sẽ được đề cập cụ thể trong phần sau của bài nghiên cứu. Ở đây chỉ khái quát sơ lượt vai trò kích cầu của ngân hàng, tuy nhiên không phải hàm ý là tạo ra nhu cầu hoặc kích thích tiêu dùng khi cầu kém ( bởi vì nhu cầu nhà ở giá thấp đang rất lớn) mà với ý nghĩa là tạo ra khả năng thanh toán cho nhu cầu đó. Ví dụ, để có thể mua căn hộ có giá 300 triệu thì một gia đình có hai vợ chồng và hai con phải có ít nhất 10 triệu đồng/ tháng và có vốn tích lũy 100 triệu đông để chi cho các khoản sau:  Đóng tiền mua nhà từ nguồn vốn tích lũy 100 triệu đồng.  Trả gốc 200 triệu đồng tiền vay trong vòng 15 năm tức khoảng 1,1 triệu đồng/ tháng.  Tiền lãi tạm tính hàng tháng 1% trên tổng số tiền vay ban đầu là 2 triệu đồng/tháng.  Tiêu dùng cá nhân 1,6 triệu đồng/người/tháng nhân cho 4 người là 6,4 triệu/tháng. Tổng cộng là 9,5 triệu/tháng. Kết quả này cho thấy quy định người mua nhà ở cho người thu nhập thấp phải có thu nhập dưới 1,5 triêu/tháng là không thực tế, sẽ đưa các chủ đầu tư vào cảnh xây nhà cho người không có khả năng mua được nhà và ngân hàng cũng không dám cho vay. Vì vậy để thực hiện được chức năng kích cầu, ngân hàng phải cho vay với lãi suất hợp lý, giảm số vốn đối ứng ban đầu của người mua nhà xuống dưới mức 30% giá trị nhà như hiện nay . Kéo dài thêm thời gian trả nợ gốc và lãi hơn nữa, càng dài càng tốt và cũng có thể áp dụng đồng thời ba biện pháp kể trên cùng với việc cho trả nợ gốc ban đầu thật nhẹ sau tăng dần theo quy luật thu nhập sẽ tăng dần theo thời gian. Tiếp theo, cần "chứng khoán hóa" các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản, tức là các dự án bất động sản thường có giá trị rất lớn, cần được chia nhỏ ra để có thể huy động được vốn nhàn rỗi nhỏ lẻ trong dân chúng. Huy động thông qua các hình thức trái phiếu đô thị, tiết kiệm dài hạn, tiết kiệm tích lũy…nhằm tạo nguồn vốn dài hạn cho doanh nghiệp. Ngoài ra, Thành phố còn có thể xem xét thành lập các quỹ tiết kiệm nhà ở. Người lao động có thể trích một phần tiền lương vào quỹ tiết kiệm nhà ở. Quỹ này trả lãi tương đương với lãi suất Ngân hàng. 3.1.3.4. Giải pháp về kiến trúc nhà ở cho người có thu nhập thấp Đề án phát triển nhà ở xã hội do Cục quản lý nhà (Bộ Xây dựng) đệ trình đề xuất phương án kiến trúc nhà ở xã hội dạng chung cư từ 5-6 tầng,không thang máy, trang thiết bị mức độ trung bình nhằm tiết kiệm đất đai và đáp ứng yêu cầu chi phí xây dựng, chi phí vận hành thấp. Tuy nhiên, về lâu dài thì lại quá đắt, phí phạm quỹ đất khi mà giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh ở mức rất cao. Kinh nghiệm trong và ngoài nước cho thấy khu nhà ở xã hội nên thiết kế từ khoảng 9 - 15 tầng và các căn hộ có diện tích sàn khoảng 45, 55 và 65 m2, không nên thiết kế căn hộ lớn. Trừ khu vệ sinh và bếp cố định còn lại các không gian khác nên bố chí linh hoạt, tự do ngăn chia bằng nội thất theo yêu cầu của người sử dụng. Thiết kế nên đơn giản, tối đa hiệu năng sử dụng diện tích. Một điểm đáng chú ý về mặt kiến trúc xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp đó là sử dụng các loại vật liệu mới và công nghệ mới. Cần nhấn mạnh lại rằng nhà ở cho người thu nhập thấp không phải là nhà chất lượng thấp, sử dựng vật tư kém, thi công ẩu…dẫn đến chất lượng sống kém. Mọi giải pháp thiết kế , xây dựng đều phải được tính toán khoa học hợp lý để đưa đến giá cả căn hộ mà đông đảo người dân có thể chấp nhận được mà chất lượng công trình, chất lượng sống vẫn bảo đảm. 3.1.3.5. Giải pháp về trình tự, thủ tục đầu tư Đẩy mạnh công tác cải cách hành chính đối với thủ tục liên quan đến đầu tư xây dựng, tạo điều kiện cho nhà đầu tư triển khai nhanh chóng các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp như thủ tục duyệt quy hoạch, duyệt dự án, giao thuế đất, thẩm định thiết kế cơ sở, cấp phép xây dựng… Phải tinh giảm tối đa các luật lệ, thủ tục hành chính thông thoáng hết mức có thể cho các dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, đừng để có quá nhiều thủ tục chồng chéo lên nhau gây khó khăn cho các nhà đầu tư, nó là một nguyên nhân đẩy giá thành căn hộ lên cao và xảy ra tình trạng cầu vượt quá cung như hiện nay. Có thể nói luật lệ hiện nay chỉ mang tư duy quản lý, bảo mạng chứ không hề có tư duy phát triển, còn cán bộ thụ lý lại thiếu trách nhiệm, đùn đẩy trách nhiệm cho nhau từ đó gây tác hại lớn cho thị trường địa ốc bằng các mầm bệnh mà khi trở trời thì “sốt - lạnh” liên tục theo chu kỳ đã qua. Việc triệt để phá vỡ “lô cốt” thủ tục hành chính sẽ làm các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp phát triển nhanh chóng, bằng trái lại thì “gậy ông đập lưng ông”, chương trình này sẽ thất bại. 3.1.3.6. Giải pháp phát triển mô hình nhà cho thuê tập trung Mặc dù nhà ở cho người thu nhập thấp là một vấn đề mang tính xã hội cao, song không thể phủ nhận mặt kinh tế của nó. Nhà ở là một loại hàng hoá. Mà hàng hoá tất yếu có giá trị của nó. Người tiêu dùng muốn mua hàng hoá thì phải bỏ ra một lượng giá trị tương đương. Lý thuyết cơ bản đầu tiên về trao đổi hàng hoá đã chỉ ra điều đó. Thực tế, trong các đối tượng thu nhập thấp sẽ có một tỷ lệ mà thu nhập của họ quá thấp để mua nhà dù có nhận được bất kì sự hỗ trợ nào. Nhà nước sẽ không đủ tiềm lực để có thể hỗ trợ cho tất cả các đối tượng thu nhập thấp mua được nhà ở. Vậy thì những người có thu nhập quá thấp ấy trước và sau này vẫn lựa chọn và chấp nhận ở nhà thuê. Tuy nhiên, hiện nay nhà cho thuê chủ yếu do các hộ gia đình tự xây dựng, phân lẻ, cuộc sống ở nhà thuê thì rất bấp bênh, có thể phải chuyển đi bất cứ lúc nào. Do đó, chúng tôi cho rằng Thành phố nên đẩy mạnh phát triển mô hình nhà cho thuê tập trung. Mô hình này sẽ đặc biệt thích hợp cho sinh viên, và những người có thu nhập hàng tháng tương đối thấp, phù hợp với cả một lượng rất lớn những người dân nông thôn ly hương vào Thành phố kiếm sống bằng nghiệp bán hàng rong hay nhiều công việc không tên khác. Nó có thể mang lại cho người thuê nhà một môi trường sống ổn định hơn. Thành phố cũng sẽ dễ dàng hơn trong việc quản lý dân cư của mình. 3.1.3.7. Giải pháp tự lực của chủ đầu tư và người dân Về phía chủ đầu tư Nhà nước tuy đóng vai trò quan trọng nhưng không thể bao biện tất cả. Ngân hàng cũng không trực tiếp đầu tư mà chỉ đóng vai trò là người cho vay hỗ trợ vốn. Vì vậy nhà đầu tư là lực lượng không thể thiếu cho việc đưa chương trình nhà ở cho người thu nhập thấp đi vào thực tế cuộc sống. Chức năng kích hoạt của nhà đầu tư được trình bày sau đây: Nhà đầu tư là người bỏ vốn vào để xây dựng nhà rồi bán lại cho người có mức thu nhập thấp. Theo quy luật cạnh tranh các nhà đầu tư phải tính toán sao cho sản phẩm của họ phù hợp nhất với nhu cầu của phân khúc thị trường mà họ nhắm tới, điều này làm cho thị trường đa dạng và ngày càng có tính cạnh tranh cao hơn đem lại nhiều ích lợi hơn cho người tiêu dùng. Điều đáng lưu ý là phù hợp nhất chứ không phải là rẻ nhất tại vì rẻ mà không phù hợp thì cũng thất bại vì cung không đáp ứng cầu. Đầu tiên muốn có căn hộ giá thấp thì cần thỏa mãn các điều kiện: giá đất thấp, giá thành xây dựng thấp, được hưởng lãi suất tín dụng hợp lý và diện tích nhỏ. Vì vậy, nếu cho phép đầu tư căn hộ có diện tích dưới 40 m2 thì sẽ tạo điều kiện cho những đôi vợ chồng mới cưới, người độc thân, người già neo đơn, học sinh sinh viên, cán bộ công chức… có điều kiện mua nhà ở có diện tích phù hợp với nhu cầu sử dụng. Có ý kiến cho rằng, xây dựng những căn hộ có diện tích nhỏ sẽ tạo ra những khu “ổ chuột trên cao” là không hoàn toàn đúng trong thực tế bởi vì “ổ chuột” hay không là do các yếu tố: chất lượng thiết kế, xây dựng, vật liệu, chất lượng quản lý chung cư, ý thức và sự tuân thủ quy định của người sử dụng căn hộ, chứ không phải do diện tích căn hộ quyết định. Về phía người dân : Người dân phải biết tiết kiệm để có tiền đóng trước 20 - 30% và trả góp hàng tháng. Sự chịu khó kiên trì trong chục năm sẽ giúp cho họ có được căn hộ theo nguyện vọng. 3.2. Giải pháp đẩy mạnh vai trò của Tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp 3.2.1. Quan điểm của hệ thống Ngân hàng đối với nhà ở cho người có thu nhập thấp Hiện tại Ngân hàng mới tham gia vào lĩnh vực nhà ở cho người thu nhập thấp với chức năng duy nhất là cung cấp tín dụng. Việc cung cấp tín dụng này được thực hiện hai chiều: cung cấp tín dụng cho các doanh nghiệp, chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp và cung cấp tín dụng cho người dân có thu nhập thấp mua , thuê nhà ở. 3.2.1.1. Quan điểm của Ngân hàng khi cung cấp tín dụng cho dự án nhà ở dành cho người có thu nhập thấp Nếu chủ đầu tư các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp là doanh nghiệp thì gần như chắc chắn trong cấu trúc vốn của dự án có vốn vay Ngân hàng. Quan điểm của các Ngân hàng khi quyết định cho vay hay không vẫn dựa vào quy trình thẩm định dự án. Quy trình thẩm định dự án bất động sản nói chung là rất chặt chẽ bởi rủi ro với dự án bất động sản khá cao và quy mô vốn lớn. Tuy nhiên , dự án nhà ở cho người thu nhập thấp là loại dự án nhận được rất nhiều hỗ trợ từ chính phủ, bên cạnh đó là nhu cầu cao, dễ bán, quay vòng vốn nhanh…Do vậy nếu doanh nghiệp chuẩn bị được một dự án tốt thì Ngân hàng sẵn lòng cung cấp tín dụng. Một ví dụ đã được đề cập ở phần trước của đề tài là dự án KTX Đại học Bách khoa TP.Hồ Chí Minh với sự tài trợ 45 tỷ đồng vốn xây dựng từ BIDV. 3.2.1.2. Quan điểm của Ngân hàng khi cung cấp tín dụng cho người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở Một cơ chế cung cấp tín dụng cho người thu nhập thấp tạo lập nhà ở đã được thiết lập chính thức. Ngày 14-8-2009, NHNN ra thông tư 18/2009 quy định chi tiết việc cho vay của các NHTM đối với các đối tượng mua, thuê mua nhà ở thu nhập thấp tại khu vực đô thị. Nội dung chính của Thông tư như sau:  Đối tượng đủ điều kiện vay vốn : là các đối tượng thuộc khoản 2 điều 6 Quyết định số 67/2009/QĐ-Ttg ngày 24-4-2009. (Riêng đối với TP.Hồ Chí Minh là các đối tượng theo quy định của điều 4, điều 5 của Quyết định 86/2009 của UBND TP-đã được trình bày ở phần trước của đề tài)  Đối tượng phải được chủ đầu tư chấp nhận bán, cho thuê mua nhà ở thu nhập thấp, có tối thiểu 30% giá trị căn nhà nếu mua trả một lần hoặc 20% giá trị nhà nếu mua trả góp. Các đối tượng này cần phải có khả năng tài chính, có phương án trả nợ phù hợp với thời gian cam kết trả nợ Ngân hàng.  Mức cho vay tối đa là 70% giá trị căn nhà nếu mua nhà thanh toán một lần. Thời hạn vay tối thiểu 5 năm.  Mức cho vay tối đa là 80% giá trị căn nhà nếu cho vay mua nhà trả góp hoặc thuê mua. Thời hạn vay tối thiểu 10 năm.  Lãi suất và tài sản chế chấp thực hiên theo các quy định của Ngân hàng. Như vậy, NHNN đã tạo lập cơ chế rõ ràng, dọn đường cho NHTM cho các đối tượng thu nhập thấp vay mua, thuê mua nhà ở. Về phần mình, các NHTM cũng đang tích cực xâm nhập vào phân khúc thị trường tiềm năng này. Một góc nhìn khi chúng tôi tiếp cận vấn đề cho người thu nhập thấp trên quan điểm vay mua nhà ở của Ngân hàng đó là sự hỗ trợ. Nhà ở cho người thu nhập thấp đang là một vấn đề xã hội nóng bỏng. Và dù Nhà nước có hỗ trợ doanh nghiệp và người thu nhập thấp nhiều như thế nào mà thiếu sự tham gia của tín dụng Ngân hàng thì giấc mơ có nhà của người thu nhập thấp cũng sẽ mãi mong manh. Người dân mình thường than thở thật khó để vay vốn Ngân hàng, nhất là vay mua nhà trong khi thu nhập thì thấp. Nhưng Ngân hàng cũng phải chịu những áp lực lớn khi cung cấp nguồn tín dụng cho đối tượng này. Những rủi ro luôn phải đối mặt như là không thu hồi được nợ, không có tài sản đảm bảo chắc chắn, thời hạn cho vay thường dài trong khi lạm phát còn là dấu hỏi lớn, lãi suất thì không được cao do người thu nhập thấp sẽ không gánh nổi…. Ngân hàng đã nỗ lực để tham gia tích cực vào việc cho người thu nhập vay mua nhà, cùng với nhà nước và toàn dân vun đắp ước mơ an cư cho dân mình. Nhưng Ngân hàng là một tổ chức kinh doanh, mà công việc của người kinh doanh là tính toán lợi nhuận. Tín dụng nhà ở có một đặc điểm nổi bật là thời gian đáo hạn dài từ 10 đến 20 năm. Chính vì sự trả chậm của người vay,đặc biệt là trong trường hợp lãi suất cố định, Ngân hàng phải đối phó với các vấn đề: Kỳ hạn: Các khoản vay phải được tính toán trong thời gian dài. Chi phí của các nguồn vốn: Là lợi nhuận của các khoản ký thác tiết kiệm huy động đầu vào. Các khoản thu từ hoạt động cho vay : bị cố định theo lãi suất của các khoản cho vay. Các khó khăn có thể xuất hiện đối với ngân hàng cho vay mua nhà ở cho người thu nhập thấp khi ngân hàng không có khả năng chuyển đổi thời hạn nguồn vốn . Sự chuyển đổi thời hạn nguồn vốn có thể hiểu là sự thu vào các khoản tiền ngắn hạn thông qua các quỹ tiết kiệm và các khoản ký thác cho vay dài hạn. Việc rút ồ ạt các khoản tiết kiệm và ký thác có thể khiến ngân hàng gặp trở ngại trong thanh toán tiền mặt. Trong khi dòng tiền thu vào từ các hợp đồng cho người thu nhập thấp vay mua nhà ở bị ràng buộc theo từng kỳ. Giá cả của các khoản cho vay-Lãi suất cho vay: Đối với ngân hàng thì nó là một thông số quan trọng để tính toán các khoản trả chậm. Lãi suất cho vay trả chậm phải được ngân hàng tính toán sao cho đảm bảo bù đắp đủ ba khoản chi phí sau:  Lãi suất thực tế trả cho các khoản tiền tiết kiệm, ký thác huy động.  Lãi suất có tính đến tỷ lệ lạm phát trong hiện tại và dự tính trong tương lai.  Đảm bảo được các chi phí hoạt động của ngân hàng.  Cộng thêm vào một biên độ lợi nhuận hợp lý cho Ngân hàng. Nếu lãi suất cho vay cố định, rủi ro sẽ gia tăng trong trường hợp lãi suất cho vay của thị trường tăng cao.Thông thường các ngân hàng thường dự trù trước khả năng rủi ro dễ xảy ra bằng cách tăng lãi suất trước trong số tiền cho vay mà điều này lại làm phần lớn các hộ có thu nhập thấp không có khả năng vay vốn vì không gánh nổi tiền lãi. Rủi ro không thu hồi được nợ: Đây cũng là điều mà các Ngân hàng rất quan ngại. Nền tảng thu nhập của người thu nhập thấp không bảo đảm một sự an toàn đối với việc thu hồi nợ của Ngân hàng. Nếu người thu nhập thấp vì một biến cố nào đó không tiếp tục trả được nợ, Ngân hàng sẽ khó giải quyết tiếp. Việc tịch biên tài sản thế chấp là nhà ở của người thu nhập thấp sẽ vướng phải những vấn đề về chữ “tình”. Do các đặc điểm trên, bài toán tính toán lợi nhuận khi cho người thu nhập thấp vay mua nhà ở là một bài toán khó của Ngân hàng. Do đó, để thúc đẩy Ngân hàng tham gia cung cấp tín dụng cho lĩnh vực này, Nhà nước phải hỗ trợ nhiều hơn. 3.2.2. Một số gói sản phẩm cung cấp tín dụng cho người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở của Ngân hàng 3.2.2.1. Dự án “Tài chính nhà ở” với vốn vay từ ADB Bắt đầu từ tháng 1-2004, dự án Tài chính nhà ở bắt đầu có hiệu lực. 30 triệu USD vốn vay từ Ngân hàng phát triển châu Á (ADB) sẽ được giải ngân thông qua Ban quản lý các dự án tín dụng quốc tế của NHNN. Dự án có hai mục tiêu chính: mục tiêu trước mắt là thông qua hệ thống ngân hàng, các tổ chức tín dụng cho các đối tượng hộ gia đình nghèo, hộ có thu nhập thấp ở đô thị vay để cải thiện điều kiện nhà ở; và mục tiêu dài hạn là thiết lập một thị trường tài chính nhà ở bền vững tại Việt Nam có khả năng huy động các nguồn vốn trung và dài hạn cho lĩnh vực nhà ở, nhưng vẫn có thể tiếp cận và chi trả được đối với các hộ nghèo và thu nhập thấp. Dự án quy định: các hộ gia đình nghèo đô thị có thu nhập bình quân từ 550 ngàn đồng đến 1,5 triệu đồng/tháng thì có thể được vay đến 28 triệu đồng để sửa chữa nhà ở. Còn những hộ thu nhập thấp, bình quân từ 1,5 đến 6,6 triệu đồng/tháng, có thể vay mua nhà trị giá đến 300 triệu đồng/căn và thời hạn trả tối đa là 20 năm, kể từ ngày dự án có hiệu lực. Người vay phải có ít nhất 30% số tiền trị giá sửa nhà hoặc nhà mua, và được vay 70% giá trị còn lại từ các ngân hàng tham gia thực hiện dự án, trong 70% đó sẽ có 80-90% là từ nguồn vốn từ ADB, còn lại 10-20% là từ nguồn vốn của chính ngân hàng tham gia thực hiện cho vay. Lãi suất vay của ADB là lãi suất ưu đãi, nên lãi suất cho vay đầu ra cũng phù hợp với đối tượng thu nhập thấp. Dự án có một tham vọng lớn. Qua 6 năm thực hiện, bước đầu dự án Tài chính nhà ở cũng đạt được những thành quả nhất định: Theo trả lời của bà Vũ Phương Liên - Trưởng Ban Quản lý các dự án tín dụng quốc tế - Ngân hàng nhà nước Việt Nam, tính đến cuối năm 2008, hơn 1.500 hộ thu nhập thấp đã được vay vốn từ dự án này. Một số NHTM đã tham gia vào dự án như là: Ngân hàng phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long, Ngân hàng phát triển nhà Thành phố Hồ Chí Minh, Ngân hàng Đông Á, Ngân hàng Chính sách xã hội, Ngân hàng Sài Gòn thương tín, Quỹ tín dụng nhân dân trung ương… Tuy nhiên dự án chưa tạo được một hiệu ứng như nó mong muốn. Nếu với thu nhập hiện tại 1,5 đến 6,6 triệu đồng/tháng/hộ gia đình, khả năng trả nợ sẽ rất thấp và các NHTM sẽ rất ngại khi tham gia dự án này. Dự án cần điều chỉnh một vài tiêu chí để phù hợp với thực tế để nó tiếp tục duy trì và phát huy được hiệu quả. 3.2.2.2. Sản phẩm “ Cho vay mua nhà đối với người có thu nhập thấp” của Maritime Bank Theo gói sản phẩm này, các cá nhân có thu nhập hàng tháng từ 4 đến 10 triệu có cơ hội vay tối đa 500 triệu đồng để mua nhà ở. Thời hạn vay tối đa là 120 tháng. Nếu khách hàng thế chấp bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay, Maritime Bank sẽ cung cấp tín dụng tối đa 70% giá trị tài sản. Mức thu nhập 4 đến 10 triệu là tương đối phù hợp với đối tượng cán bộ công chức của Thành phố hay những thanh niên trẻ mới tốt nghiệp vài năm. Do đó, sản phẩm này của Maritime bank đã nhận được nhiều sự quan tâm từ khách hàng. 3.2.2.3. Sản phẩm “Gia đình trẻ” của Techcombank Mục tiêu chính của sản phẩm là tín dụng dài hạn dành cho các cặp vợ chồng trẻ từ 23 đến 40 tuổi mua nhà chung cư. Theo đó, với thu nhập tối thiểu của hai vợ chồng là 6 triệu đồng/tháng, công việc ổn định, đã tốt nghiệp Đại học hoặc Cao đẳng, Ngân hàng sẽ xem xét cho vay đến 800 triệu đồng trong tối đa 15 năm, ¼ thời gian đầu tiên chỉ phải trả 15% tổng số tiền vay, sau đó là 25%, 30%, 30%. Với quy định này, Gia đình trẻ đã quan tâm đến khả năng tăng thu nhập trong tương lai của các cặp vợ chồng trẻ. Lãi suất và các quy định khác của sản phẩm có thể điều chỉnh theo thời gian. Lãi suất sẽ giảm 0.02% nếu hai vợ chồng thực hiện trả lương qua Techcombank. Ngoài ra , Techcombank cũng cung cấp một sản phẩm mang tên “Nhà mới” giúp khách hàng cá nhân vay vốn để thực hiện việc xây, mua, sửa nhà, chuyển quyền thuê lại nhà của nhà nước, chuyển quyền sử dụng đất. Nếu khách hàng vay dưới 10 năm thì lãi suất là 15.5% / năm.Nếu từ 10 năm trở lên thì lãi suất là 16% / năm. Thời hạn cho vay tối đa lên đến 25 năm giúp người đi vay chia nhỏ được số tiền vay, giảm áp lực trả nợ, phù hợp với thu nhập của từng đối tượng. 3.2.2.4. Sản phẩm An cư - an cư lạc nghiệp của Sacombank Sản phẩm cũng hướng tới đối tượng là các hộ gia đình trẻ từ 18-40 tuổi, thu nhập tối thiểu của hộ gia đình là 8 triệu/tháng. Hạn mức vay là 70% nhu cầu vốn. Thời gian vay lên đến 25 năm. Phương thức trả nợ là trả góp hàng tháng vốn gốc, sản phẩm cũng tính đến dòng thu nhập của khách hàng khi số tiền gốc phải trả chia làm 4 giai đoạn tương ứng với mức 15%, 20%, 30% và 35%, trả lãi hàng tháng và giảm dần theo dư nợ thực tế. 3.2.2.5. Sản phẩm ưu đãi vay vốn để mua nhà ở từ ACB Sở hữu một căn nhà như ý với những điều kiện như: thời hạn vay có thể lên đến 15 năm, có thể thế chấp bằng chính căn nhà, nền nhà dự định mua hoặc tài sản khác, phương thức trả nợ linh hoạt: lãi trả dần hàng tháng và vốn trả hàng tháng chia đều hoặc trả góp bậc thang. Được công ty địa ốc ACBR tư vấn miễn phí về tình trạng pháp lý, thông tin quy hoạch giải tỏa căn nhà, nền nhà dự định mua. 3.2.3. Nhận định và đánh giá về công cụ Tín dụng ngân hàng 3.2.3.1. Nhận định vai trò tất yếu của Tín dụng ngân hàng trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp Những giải pháp trong gói giải pháp tổng hợp là quan trọng. Với những giải pháp đó, chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp được thực hiện tốt hơn, người có thu nhập thấp càng có cơ hội tiếp cận với nhà ở tốt hơn. Tuy nhiên, những giải pháp trên chỉ là điều kiện cần nhưng chưa phải là đủ để thực hiện chính sách hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp. Khi một chính sách của Nhà nước hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp được đưa ra thì điều kiện quan trọng nhất để chính sách được thực thi là nguồn vốn lấy ở đâu. Vốn từ Ngân sách có hạn và sẽ để lại nhiều hệ luỵ, doanh nghiệp xây dựng thiếu vốn đầu tư, người thu nhập thấp thiếu tiền mua nhà, tất yếu họ sẽ tìm đến sự hỗ trợ của Tín dụng ngân hàng - công cụ không những đáp ứng nguồn vốn cho những dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp, mà còn hỗ trợ tài chính cho người có thu nhập thấp trong việc tạo lập nhà ở. Với công cụ tín dụng, các Ngân hàng sẽ cùng nhau đóng góp để giúp cho chính sách hỗ trợ nhà ở của Nhà nước đến gần với những người có thu nhập thấp hơn, những người đang thật sự cần có một nơi để an cư. Nếu những công cụ tín dụng này tạo điều kiện tốt để mỗi người dân đều có thể có được căn nhà phù hợp với thu nhập, khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cho người có thu nhập thấp, thì thật sự nó đã góp phần rất lớn trong việc thúc đẩy thị trường nhà đất phát triển hơn trong tương lai. Bằng việc cung cấp tín dụng cho các doanh nghiệp đầu tư, Ngân hàng gián tiếp đẩy nguồn cung nhà ở cho người thu nhập thấp lên. Và với sự hỗ trợ từ phía các ngân hàng, thì những cá nhân, hộ gia đình có thu nhập thấp sẽ có cơ hội nhiều hơn trong việc sở hữu được một căn nhà riêng cho bản thân mình, cho gia đình mình. Điều đó sẽ giúp cho người dân ổn định được chổ ở, tạo điều kiện để họ làm việc tốt hơn góp phần nhỏ bé vào công cuộc phát triển kinh tế đất nước. Vì vậy, Tín dụng ngân hàng là giải pháp tất yếu đối với vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. 3.2.3.2. Đánh giá về thực tế sử dụng công cụ Tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp Hiện nay, các ngân hàng chưa thực hiện được hết vai trò quan trọng của mình trong việc cho vay hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp. Với mức lãi suất cao, 15-17%, thì không thể nói rằng, các ngân hàng đang khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư cho những dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp. Những điều kiện trong những gói tín dụng mà các ngân hàng đưa ra để hỗ trợ người dân mua nhà cũng còn quá thắt chặt nhất là điều kiện về thu nhập và tài sản thế chấp. Thực tế cũng cho thấy, hầu hết các Ngân hàng đều cung cấp gói sản phẩm cho người dân tạo lập nhà ở nhưng những cá nhân được ngân hàng cho vay để mua nhà đều là những người có thu nhập từ trung bình trở lên. Những người có thu nhập thấp khó tiếp cận những nguồn tín dụng từ phía ngân hàng bởi không đáp ứng được các điều kiện mà Ngân hàng đưa ra. Vì vậy mà các đối tượng được nhóm nghiên cứu khảo sát tuy đều có nhu cầu vay Ngân hàng để tạo lập nhà ở, song phần lớn họ dè dặt khi chọn tỷ trọng tín dụng và thời hạn vay. Cũng bởi họ biết thực tế Ngân hàng khó cho vay thoáng hơn con số họ chọn. 3.2.3.3. Nhận định tiềm năng phát triển công cụ Tín dụng ngân hàng trong thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp Theo kết quả khảo sát của nhóm thuyết trình, 75% đối tượng được khảo sát có nhu cầu vay vốn Ngân hàng để tạo lập nhà ở. Với một lượng cầu đã có sẵn, và đang chờ để được đáp ứng, tiềm năng phát triển công cụ Tín dụng Ngân hàng trong thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp là rất lớn. Tuy nhiên, các Ngân hàng có tận dụng tiềm năng sẵn có này một cách triệt để hay không, thì còn tùy thuộc vào việc ngân hàng có phát huy hết vai trò quan trọng của mình trong việc hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp hay không? Và cơ chế, điều kiện cấp tín dụng của các ngân hàng có tạo được điều kiện để người có thu nhập thấp có cơ hội mua được nhà hay không? Và có khuyến khích được các nhà đầu tư đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cho người có thu nhập thấp hay không? Và đây cũng là một bài toán nan giải của các ngân hàng. Vì trên quan điểm của các ngân hàng, việc cấp tín dụng cho người có thu nhập thấp mua nhà hay việc cấp tín dụng cho các nhà đầu tư đầu tư vào lĩnh vực nhà ở cho người có thu nhập thấp thông thường có mức lợi nhuận thấp hơn nhiều so với các hoạt động khác. Các ngân hàng phải tính toán làm sao để người thu nhập thấp và những nhà đầu tư tiếp cận được với các gói tín dụng hỗ trợ mà ngân hàng đã đưa ra; và ngân hàng cũng đạt được mức lợi nhuận theo mong muốn. Như vậy, để phát huy hết vai trò quan trọng của công cụ tín dụng ngân hàng trong việc hỗ trợ nhà ở cho người có thu nhập thấp, thì Nhà nước cần khuyến khích, hỗ trợ cho các ngân hàng nhiều hơn nữa . Hơn cả những sự hỗ trợ, đó là việc vận động của chính bản thân thị trường. Thị trường cần những tác động hiệu quả để bảo đảm lợi ích cho tất cả các bên. Có như thế, thì các ngân hàng mới tính toán được mức lợi nhuận mục tiêu, thúc đẩy họ đưa ra những gói tín dụng phù hợp hỗ trợ vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp. 3.2.4. Mô hình tam giác +1 Cơ quan nhà nước chuyên trách Doanh nghiệp Người dân 3.2.4.1. Ý tuởng Thiết lập nên một thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp mà ở đó Ngân hàng là trung gian kết nối giữa nhà nước, doanh nghiệp và người dân. (Thí điểm cho Thành phố Hồ Chí Minh) 3.2.4.2. Quy trình thực hiện Nhà nước :  Chuẩn bị quỹ đất sạch, thủ tục đầu tư và các chính sách ưu đãi cho một dự án cụ thể.  Tổ chức đấu thầu chọn doanh nghiệp xây dựng (2 gói thầu).  Gói thầu kỹ thuật (mở trước): gồm quy mô dự án, phương án thiết kế, xây dựng,…  Gói thầu giá trị: thời gian hoàn thành dự án nhanh nhất và giá bán nhà thấp nhất.  Thẩm định và chọn doanh nghiệp xây dựng dự án.  Công bố rộng rãi về chi tiết dự án.  Nhận hồ sơ xin cấp tín dụng cho dự án từ các Ngân hàng (lãi suất, điều kiện cho vay).  Thẩm định và lựa chọn Ngân hàng cấp tín dụng cho dự án, có thể là một Ngân hàng hoặc một sự đồng tài trợ từ nhiều Ngân hàng. Ngân hàng:  Thông báo nhận hồ sơ xin vay vốn để mua nhà dự án của những người thu nhập thấp.  Thẩm định và chọn lựa hồ sơ để đảm bảo cầu đầu ra của dự án.  Cấp tín dụng cho người thu nhập thấp mua nhà khi dự án hoàn thành.  Cấp tín dụng cho doanh nghiệp đã trúng thầu theo nhu cầu của doanh nghiệp để xây dựng dự án. Vì vậy, sẽ đảm bảo nguồn cung.  Thu hồi vốn từ doanh nghiệp khi dự án hoàn thành và bán xong. Hậu kiểm  Nhà nước kiểm tra chất lượng dự án trong khi thi công và khi hoàn thành.  Nhà nước kiểm tra hồ sơ xin vay vốn mua nhà ở mà Ngân hàng đã duyệt xem có đúng đối tượng hay không? 3.2.4.3. Đặc điểm của mô hình Giá nhà giảm: Có nhiều cơ sở để tin rằng những căn nhà ra đời từ mô hình này sẽ có giá giảm đáng kể. Những cơ sở đó là:  Giá nhà không phải gánh giá đất.  Thời gian hoàn thành nhanh. Các thủ tục đầu tư đã được chuẩn bị trước, đất không phải GPMB, sau khi trúng thầu , các doanh nghiệp có thể bắt tay ngay vào xây dựng. Do đó chỉ cần từ 6 tháng đến 1 năm là dự án có thể hoàn tất tuỳ theo quy mô từng dự án. Tốc độ quay vòng vốn sẽ nhanh, hạn chế những ảnh hưởng tiêu cực từ lạm phát hay các chi phí khác. Sự ràng buộc trách nhiệm: Nhà nước phải chịu trách nhiệm tạo lập quỹ đất sạch, chuẩn bị trước các thủ tục đầu tư và những ưu đãi cho từng dự án. Trong quá trình thẩm định và chọn thầu phải chặt chẽ, nghiêm minh. Trong quá trình xây dựng là trách nhiệm giám sát các doanh nghiệp. Và cuối cùng là thực hiện công tác hậu kiểm nghiêm túc. Doanh nghiệp bị ràng buộc trách nhiệm với hồ sơ đã dự thầu. Nếu vi phạm sẽ phải chịu các chế tài đã thoả thuận trước. Đồng thời doanh nghiệp cũng bị ràng buộc thanh toán ngay khoản vay Ngân hàng khi thu được tiền từ việc bán các căn hộ của dự án. Người thu nhập thấp cũng có thể bị ràng buộc với việc chỉ được sở hữu một căn nhà thuộc các dự án hình thành theo mô hình này. Hoặc không được mua bán , chuyển nhượng trong một thời gian nhất định. Ngoài ra họ còn chịu trách nhiệm hoàn trả khoản vay Ngân hàng đúng theo hợp đồng tín dụng. Ngân hàng ràng buộc trách nhiệm cung cấp tín dụng của mình theo đúng hồ sơ đã gửi cho cơ quan nhà nước. Mặt khác Ngân hàng cũng phải cho vay đúng đối tượng người thu nhập thấp bởi còn có công tác hậu kiểm của nhà nước. Một hệ thống quản lý mô hình tam giác + 1 này là khả thi. Các dữ liệu chi tiết về dự án, nhà thầu xây dựng, Ngân hàng, danh sách người vay mua nhà và danh sách người mua nhà theo hợp đồng, tất cả đều có thể được kiểm soát để tránh các gian lận, hay giải quyết các tranh chấp, mâu thuẩn nảy sinh về sau. Các bên đều chủ động tính toán lợi nhuận của mình: Như tôi đã từng nhận xét ở phần trên của đề tài, một trong những công việc quan trọng của nhà nước là tạo ra một thị trường có thể sinh lợi. Còn công việc của các bên tham gia vào thị trường là tính toán lợi nhuận của riêng họ. Với mô hình này, các bên đều chủ động tính toán được lợi nhuận của riêng mình. Nhà nước tính được số lượng nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ được cung cấp ra thị trường trong một thời gian nhất định. Đồng thời nhà nước kiểm soát được chất lượng dự án, đối tượng thụ hưởng. Nhà nước có quyền bởi vì nhà nước đã tham gia vào mô hình với phần gốp vốn của mình là đất và các ưu đãi khác. Doanh nghiệp xây dựng tính toán được lợi nhuận của mình qua hồ sơ họ dự thầu. Ngân hàng cũng có thể đạt được tỷ suất sinh lợi khả quan. Giá nhà đã giảm đáng kể, tạo điều kiện cho Ngân hàng tính toán được một lãi suất cho vay và phương án cho vay hợp lý, đảm bảo được lợi nhuận cho Ngân hàng. Ngân hàng thẩm định hồ sơ tín dụng cho người thu nhập thấp nên Ngân hàng có thể lựa chọn được những hồ sơ phù hợp , giảm thiểu rủi ro không thu hồi được nợ. Ở một hướng khác, Ngân hàng có triển vọng làm tối ưu hoá dòng tiền của mình thông qua việc bù trừ và làm trung gian thanh toán của doanh nghiệp và người mua nhà. Có thể Ngân hàng vẫn cung cấp tín dụng cho người thu nhập thấp mua nhà, mà tiền vẫn không hề rời khỏi Ngân hàng… Người thu nhập thấp cũng có thẻ tự tính toán được dòng tiền chi trả Ngân hàng của mình. Tính cạnh tranh cao: Các doanh nghiệp tham gia đấu thầu xây dựng dự án, các Ngân hàng nộp hồ sơ xin cung cấp tín dụng, người dân nộp hồ sơ xin vay vốn,…tất cả đều phải cạnh tranh với nhau để đạt được mục đích của mình. Nhà nước thì phải tự cạnh tranh với chính mình vì nếu nhà nước đưa ra một dự án không hiệu quả thì sẽ không thu hút được ai tham gia cả. KẾT LUẬN Sau một quá trình thực hiện đề tài, nhóm nghiên cứu kết luận những vấn đề liên quan đến nhà ở cho người có thu nhập thấp như sau: Thứ nhất, về mặt kinh tế, thị trường nhà ở cho người có thu nhập thấp có tiềm năng lớn để phát triển. Về mặt xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp mang ý nghĩa an sinh, góp phần lớn vào phồn vinh, văn minh của đất nước. Thứ hai, cầu nhà ở cho người có thu nhập thấp hiện cao gấp nhiều lần nguồn cung. Các chính sách Nhà nước đề ra rất đáng ghi nhận song chưa phát huy hiệu quả rõ ràng. Thứ ba, Tín dụng Ngân hàng có vai trò tất yếu trong việc giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngân hàng hiện đã tham gia cung cấp tín dụng hỗ trợ vấn đề nhà ở cho người có thu nhập thấp nhưng còn ngần ngại. Từ kinh nghiệm của quốc tế, của các địa phương khác trong nước, từ thực trạng phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp tại Thành phố Hồ Chí Minh, nhóm nghiên cứu đã đưa những định hướng và giải pháp chung để giải quyết vấn đề: tạo quỹ đất , đẩy mạnh xã hội hóa đầu tư, hình thành nguồn vốn dài hạn để hỗ trợ dự án, kiến trúc, trình tự-thủ tục đầu tư xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp, và đặc biệt là những ý tưởng riêng cho công cụ tín dụng ngân hàng:…Nhóm nghiên cứu hy vọng sẽ đóng góp phần nào để Nhà nước cùng người dân giải quyết bài toán nan giải: nhà ở dành cho người có thu nhập thấp. Để trong tương lai không xa, thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp sẽ phát triển hoàn thiện dưới vai trò trung gian của Ngân hàng. Doanh nghiệp xây dựng và Ngân hàng đạt được mục tiêu lợi nhuận, Nhà nước đạt được mục tiêu xã hội, người thu nhập thấp tạo lập được nhà ở đường hoàng. PHỤ LỤC Phụ lục 1: Thu nhập bình quân đầu người một tháng theo giá thực tế theo Niên giám thống kê 2009 Phụ lục 2: Thu nhập bình quân nhân khẩu 1 tháng theo 5 nhóm thu nhập từ thấp nhất đến cao nhất (mỗi nhóm chiếm 20% dân số) (Kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2006 của Tổng cục thống kê) Phụ lục 3: Tỷ lệ có nhà ở của 5 nhóm thu nhập (Kết quả khảo sát mức sống dân cư năm 2006 của Tổng cục thống kê) Phụ lục 4: DANH MỤC CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở LƯU TRÚ CÔNG NHÂN THÀNH PHỐ NĂM 2009-2010 (Ban hành kèm theo Quyết định số 4372/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2009 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố) Ghi chú: (*) Ước tính số chỗ lưu trú khoảng 06 m2/chỗ lưu trú. Số chỗ lưu trú = DTSSD/6m2 (DTSSD chiếm khoảng 80% DTSXD). Phụ lục 4: DANH MỤC CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở LƯU TRÚ CÔNG NHÂN THÀNH PHỐ NĂM 2009-2010 (Ban hành kèm theo Quyết định số 4372/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2009 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố) (tiếp theo) Ghi chú: (*) Ước tính số chỗ lưu trú khoảng 06 m2/chỗ lưu trú. Số chỗ lưu trú = DTSSD/6m2 (DTSSD chiếm khoảng 80% DTSXD). Phụ lục 4: DANH MỤC CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở LƯU TRÚ CÔNG NHÂN THÀNH PHỐ NĂM 2009-2010 (Ban hành kèm theo Quyết định số 4372/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2009 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố) (tiếp theo) Ghi chú: (*) Ước tính số chỗ lưu trú khoảng 06 m2/chỗ lưu trú. Số chỗ lưu trú = DTSSD/6m2 (DTSSD chiếm khoảng 80% DTSXD). Phụ lục 5: DANH MỤC CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở LƯU TRÚ CÔNG NHÂN THÀNH PHỐ NĂM 2011-2015 (Ban hành kèm theo Quyết định số 4372/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2009 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố) Ghi chú: (*) Ước tính số chỗ lưu trú khoảng 06 m2/chỗ lưu trú. Số chỗ lưu trú = DTSSD/6m2 (DTSSD chiếm khoảng 80% DTSXD). Phụ lục 5: DANH MỤC CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở LƯU TRÚ CÔNG NHÂN THÀNH PHỐ NĂM 2011-2015 (Ban hành kèm theo Quyết định số 4372/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2009 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố) (tiếp theo) Ghi chú: (*) Ước tính số chỗ lưu trú khoảng 06 m2/chỗ lưu trú. Số chỗ lưu trú = DTSSD/6m2 (DTSSD chiếm khoảng 80% DTSXD). Phụ lục 5: DANH MỤC CÁC DỰ ÁN NHÀ Ở LƯU TRÚ CÔNG NHÂN THÀNH PHỐ NĂM 2011-2015 (Ban hành kèm theo Quyết định số 4372/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2009 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố) (tiếp theo) Ghi chú: (*) Ước tính số chỗ lưu trú khoảng 06 m2/chỗ lưu trú. Số chỗ lưu trú = DTSSD/6m2 (DTSSD chiếm khoảng 80% DTSXD). Phụ lục 6: QUỸ ĐẤT QUẬN HUYỆN CẦN QUY HOẠCH ĐỂ PHÁT TRIỂN NHÀ LƯU TRÚ CÔNG NHÂN THEO ĐỊNH HƯỚNG ĐẾN NĂM 2015 (Ban hành kèm theo Quyết định số 4372/QĐ-UBND ngày 21 tháng 9 năm 2009 của Chủ tịch Ủy ban nhân dân thành phố) (6) Chung cư cao 6 tầng, mật độ xây dựng 40%. (7) Chỉ tiêu 6m2/công nhân. Phụ lục 7: PHIẾU KHẢO SÁT NHU CẦU NHÀ Ở Phần I: Thông tin cá nhân Họ tên:.................................... Tuổi: Nam/nữ Quê quán: ............................... Nghề nghiệp: .......................... Đơn vị công tác/học tập: ......... Email:..................................... Phần II: Thông tin khảo sát ( những câu không phù hợp với bản thân có thể bỏ qua) 1.Bạn có mong muốn sở hữu một căn nhà ở TP Hồ Chí Minh hay không? a. Có b. Không 2.Tình trạng nhà ở hiện tại của bạn tại TP Hồ Chí Minh a. Ở cùng nhà với gia đình; b. Nhà tự mình mua; c. Nhà thuê; d. Trường hợp khác 3. Giá thuê nhà hàng tháng của bạn: a. <500 ngàn; b.500 ngàn 700 ngàn; c. 700 ngàn1 triệu; d. >1 triệu 4. Thu nhập bình quân hàng tháng: a. 15 triệu 5. Thu nhập tích luỹ dành cho việc tạo lập nhà ở: a. 30% 6. Bạn có nhu cầu vay Ngân hàng để tạo lập nhà ở hay không? a. Có b. Không 7. Tỷ trọng tín dụng mà bạn muốn tiếp cận để tạo lập nhà ở?(Tính trên tổng giá trị nhà ở) a. 60% 8. Kỳ hạn cho tín dụng nhà đất mà bạn thấy cần cho mình: a. 15 năm 9. Bạn hy vọng bao nhiêu năm nữa mình sẽ sở hữu một căn nhà ở TP.Hồ Chí Minh? 10. Thực tế, theo khả năng thu nhập của chính bạn, bạn nghĩ bao nhiêu năm nữa mình sẽ tự mua được nhà ở TP.Hồ Chí Minh? 11. Bạn có quan tâm đến chương trình nhà ở giá thấp của Thành phố? a. Có b. Không 12. Hãy cho chúng tôi một vài ý kiến của bạn về việc Tín dụng Ngân hàng nên hỗ trợ vấn đề nhà ở cho bạn như thế nào? 13.Xin vui lòng cho chúng tôi biết thêm thông tin nếu bạn quan tâm đặc biệt với đề tài “Tín dụng Ngân hàng hỗ trợ nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn TP Hồ Chí Minh từ nay đến năm 2020” Chân thành cảm ơn sự giúp đỡ của các bạn! Nhóm sinh viên trường Đại học Kinh tế TP.Hồ Chí Minh. Phụ lục 8: Kết quả cuộc khảo sát nhu cầu nhà ở Phần I: Quy mô khảo sát 300 đối tượng tuổi từ 20 đến 30, có việc làm và thu nhập ổn định hàng tháng. 50% đối tượng là sinh viên văn bằng 2 trường Đại học Kinh tế Thành phố Hồ Chí Minh. Phần II: Thông tin khảo sát 1.Bạn có mong muốn sở hữu một căn nhà ở TP Hồ Chí Minh hay không? a. Có(99%) b. Không(1%) 2.Tình trạng nhà ở hiện tại của bạn tại TP Hồ Chí Minh a. Ở cùng nhà với gia đình(20%); b. Nhà tự mình mua(4%); c. Nhà thuê(70%); d. Trường hợp khác (6%); 3. Giá thuê nhà hàng tháng của bạn: a. <500 ngàn(32%); b.500 ngàn 700 ngàn(20%) ; c. 700 ngàn1 triệu(27,78%); d. >1 triệu(20,22%); 4. Thu nhập bình quân hàng tháng: a. <5 triệu(66%); b. 5 triệu10 triệu(24%); c. 10 triệu15 triệu(3,34%); d. >15 triệu(6,66%); 5. Thu nhập tích luỹ dành cho việc tạo lập nhà ở: a. <10%(44%); b. 1020%(34%); c. 20% 30%(10%); d.>30%(12%); 6. Bạn có nhu cầu vay Ngân hàng để tạo lập nhà ở hay không? a. Có(75%) b. Không(25%) 7. Tỷ trọng tín dụng mà bạn muốn tiếp cận để tạo lập nhà ở?(Tính trên tổng giá trị nhà ở) a. <20%(20%); b. 2040%(40%); c. 40% 60%(22%); d.>60%(18%); 8. Kỳ hạn cho tín dụng nhà đất mà bạn thấy cần cho mình: a. <5 năm(20%); b. 5 năm10 năm(28%); c. 10 15 năm(35%); d.>15 năm(17%) 9. Bạn hy vọng bao nhiêu năm nữa mình sẽ sở hữu một căn nhà ở TP.Hồ Chí Minh? Bình quân là 6,9 năm. 10. Thực tế, theo khả năng thu nhập của chính bạn, bạn nghĩ bao nhiêu năm nữa mình sẽ tự mua được nhà ở TP.Hồ Chí Minh? Bình quân là 9,83 năm. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Báo cáo tại cuộc họp của Chủ tịch UBND Thành phố Đà Nẵng và Sở Xây dựng về việc rà soát tiến độ thi công nhà ở xã hội, tháng 4-2010. 2. Báo cáo chương trình phát triển nhà ở xã hội của Thành phố Hà Nội, tháng 4- 2010. 3. Các quyết định có liên quan của UBND Thành phố Hồ Chí Minh. 4. Chương trình đầu tư xây dựng nhà ở xã hội 2009-2015, Bộ Xây dựng, 2009 5. Dương Thị Kiều Anh, Luận văn Thạc sĩ: “Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2000-2010”, 2008. 6. Thông tư 18/2009 của NHNN. 7. Võ Thị Thanh Tuyền, Kết quả khảo sát nhà ở của CBCC trẻ Thành phố Hồ Chí Minh, Viện Nghiên cứu Thành phố Hồ Chí Minh, 2009. 8. Các Website: Website www.gso.gov.vn Website www.hepza.hochiminhcity.gov.vn Website www.hochiminhcity.gov.vn Website www.hof.com.vn Website www.moc.gov.vn Website www.pso.hochiminhcity.gov.vn Website www.sbv.gov.vn