Tóm tắt Luận án Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ------------------------------------ THÂN NGỌC MINH TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGÂN HÀNG NHÀ NƯỚC VIỆT NAM ĐẠI HỌC NGÂN HÀNG THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH ------------------------------------ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ Chuyên ngành: Tài chính - Ngân hàng Mã số: 9.34.02.01 Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN VĂN LƯƠNG TS. NGUYỄN VĂN PHÚC THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH, 2018 3 CHƯƠNG 1 GIỚI THIỆU VỀ ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU 1.1. LÝ DO CHỌN ĐỀ TÀI Hoạt động tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (BĐS) của các ngân hàng thương mại (NHTM) có liên quan mật thiết với thị trường BĐS và thị trường BĐS lại chịu tác động lớn của nhiều yếu tố, từ quản lý, điều tiết của nhà nước về BĐS đến yếu tố các chủ thể tham gia như người mua, người bán, trong đó NH là một chủ thể tham gia trên thị trường. Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán BĐS trên thị trường (kích cầu BĐS). TP. HCM là nơi mà hoạt động tín dụng BĐS luôn sôi động và có tốc độ tăng trưởng dư nợ đối với lĩnh vực này cao nhất cả nước. Việc tăng trưởng nguồn vốn tín dụng cho BĐS hàng năm bên cạnh những dấu hiệu tích cực trong việc đem lại lợi nhuận khá lớn, đa dạng hóa danh mục đầu tư của các NH và đáp ứng nhu cầu xã hội thì hoạt động này cũng mang lại rủi ro khá cao. Thị trường BĐS nước ta trong thời gian qua đã đóng góp quan trọng vào sự tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Thị trường BĐS đã thu hút nhiều nguồn vốn đầu tư và góp phần chỉnh trang đô thị, tham gia kích cầu và từng bước cải thiện nhu cầu nhà ở của nhân dân. Thông qua hoạt động của thị trường BĐS, hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường đã từng bước được hoàn thiện. Hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như: Luật kinh doanh BĐS, Luật đất đai, Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật nhà ở... đã được ban hành tạo điều kiện để thị trường BĐS phát triển, tạo môi trường đầu tư thông thoáng, thuận lợi cho các nhà đầu tư trong, ngoài nước cũng như người sử dụng ngày càng được tiếp cận trực tiếp hơn với loại hàng hóa đặc biệt này. Bên cạnh những mặt tích cực, thị trường BĐS ở nước ta còn bộc lộ nhiều hạn chế, phát triển thiếu lành mạnh và không bền vững. Cụ thể là, nhà đất chưa được khai thác và chưa được sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát lớn. Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến BĐS còn nhiều. Thị trường BĐS phát triển mang tính tự phát, thiếu minh bạch, giao dịch phi chính thức còn chiếm tỷ trọng cao. Cung - cầu về BĐS bị mất cân đối, đặc biệt là về nhu cầu 4 nhà ở của nhân dân. Tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá BĐS làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã xảy ra rất phức tạp, khó lường dẫn đến hệ quả là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS dễ gặp khó khăn trong việc tiếp tục kinh doanh, làm tăng tỷ lệ nợ xấu cho các NHTM cho vay kinh doanh BĐS, nhu cầu nhà ở cho đại bộ phận dân cư đang gặp khó khăn, nhất là đối tượng lao động có thu nhập thấp... gây ảnh hưởng đến phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó có nguyên nhân từ nguồn vốn tín dụng ngân hàng, từchính sách quy hoạch đất đai, sự phát triển kinh tế, chính sách thuế liên quan đến BĐS còn nhiều bất cập, hạn chế. Nguồn vốn tín dụng bơm vào thị trường BĐS có xu hướng tạo cung nhiều hơn tạo cầu trong một thời gian dài là một trong những nguyên nhân quan trọng tạo ra sự mất cân đối giữa cung và cầu. Điều này cho thấy, sự tác động của chính sách tín dụng ngân hàng đến thị trường BĐS. Sau một thời gian tăng trưởng nóng, cung cầu bất tương xứng, hệ lụy là công ty BĐS đã phải gánh chịu một lượng tồn kho lớn trong những năm gần đây. Tình trạng tồn kho BĐS đã chôn vùi lượng vốn lớn vào các dự án BĐS là nguyên nhân cơ bản tăng tỷ lệ nợ xấu của các ngân hàng. Tuy nhiên, do hoạt động tín dụng có tính hai mặt, vừa mang lại hiệu quả cho khách hàng vay, cho nền kinh tế và cho chính ngân hàng, vừa có thể gây tổn thất tài sản và làm suy giảm năng lực hoạt động của ngân hàng. Mặt khác chưa thể hiện được hiệu quả của tín dụng là công cụ điều tiết nền kinh tế nhằm thúc đẩy phát triển thị trường BĐS ổn định, lành mạnh, bền vững, thu hút đầu tư nước ngoài tạo nguồn vốn cho đầu tư phát triển kinh tế đất nước. Vì vậy, để khắc phục các vấn đề nêu trên nhằm phát triển thị trường BĐS. Đó chính là lý do tôi chọn đề tài “Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM” nhằm nghiên cứu quan hệ giữa hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS để làm luận án tiến sĩ của mình. 5 1.2. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU LIÊN QUAN ĐẾN ĐỀ TÀI Hiện nay, có nhiều công trình nghiên cứu có liên quan đến “Giải pháp nâng cao hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM”. Tuy nhiên theo sự hiểu biết của tác giả, hiện nay có một số công trình nghiên cứu trong nước và nước ngoài tiêu biểu có liên quan đến đề tài như sau: 1.2.1. Nghiên cứu trong nước Một là, Lê Hoàng Châu năm 2017, Diễn biến thị trường bất động sản từ năm 2006 đến ngày 5/9/2017. Đây là báo cáo diễn biến của thị trường BĐS TP. HCM năm 2017 [5]. Báo cáo đã nêu một số nhận định tổng quát về thị trường bất động sản cả nước và Tp. Hồ Chí Minh, trọng tâm là từ năm 2006 đến ngày 5/9/2017. Báo cáo đã nêu diễn biến thị trường bất động sản trong giai đoạn này theo sơ đồ hình SIN bất đối xứng, phụ thuộc vào (1) Quy luật giá trị, (2) Quy luật cạnh tranh, (3) Quan hệ cung – cầu, (4) Chính sách, cơ chế điều tiết vĩ mô của Nhà nước, (5) Hành vi đầu tư, kinh doanh của các doanh nghiệp, nhà đầu tư dưới sự tác động của chính sách, cơ chế hoặc do yêu cầu của thị trường. Thị trường bất động sản trải qua các giai đoạn phát triển: tăng trưởng - ổn định- nóng sốt- đóng băng – trầm lắng – phục hồi và tăng trưởng trở lạiBáo cáo cũng đã nêu sự biến động này qua từng giai đoạn và phân tích nguyên nhân. Báo cáo đã dự báo thị trường bất động sản sẽ vẫn tiếp tục giữ được đà phục hồi và tăng trưởng cơ bản ổn định, không có biến động lớn [7]. Hai là, Nguyễn Văn Tuấn, năm 2016 tác giả nghiên cứu về “Giải pháp nâng cao chất lượng tín dụng tại Ngân hàng Nông Nghiệp và Phát Triển Nông Thôn Việt Nam”[25]. Công trình nghiên cứu đã có sự kết hợp hai phương pháp định tính và định lượng trong nghiên cứu để tìm ra các nhân tố tác động làm ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng của Agribank trong giai đoạn 2012 – 2015, từ đó tác giả đã đề xuất các nhóm giải pháp rất phù hợp nhằm nâng cao chất lượng tín dụng tại Ngân hàng NNPTNT Việt Nam. Song, đề tài nghiên cứu chỉ dừng lại ở việc giải quyết bài toán về chất lượng tín dụng nói chung mà chưa nghiên cứu cụ thể mảng tín dụng đối với cho vay BĐS và chưa giải thích, trình bày được lý luận về mối liên quan giữa chất lượng tín dụng và hiệu quả tín dụng như thế nào. Lý luận về mối quan hệ đó là: Khi ngân hàng đã xây dựng được chất lượng tín dụng tốt đối với các khoản dư nợ đã cho vay. Điều đó chứng tỏ vai trò của tín dụng đã phát huy hiệu quả đối với nền kinh tế, đối với khách hàng, đối với các ngành nghề, lĩnh vực mà ngân hàng đã tài trợ vốn và đối với 6 chính bản thân ngân hàng trong vấn đề thu nhập và lợi nhuận của hoạt động tín dụng mang lại. Đây cũng chính là khoảng trống cần nghiên cứu tiếp theo mà tác giả đã và đang quan tâm; Ba là, Nguyễn Thị Hải Yến năm 2016, “Biến động của thị trường bất động sản và vai trò của nguồn vốn tín dụng”. Đây là công trình đăng trên tạp chí Tài chính kỳ I tháng 3/2016 [11, 19].Thực tiễn cho thấy, trường bất động sản Việt Nam đã trải qua nhiều biến động với các hiện tượng sốt và đóng băng rõ nét. Giai đoạn 1994-1995 đánh dấu cơn sốt đầu tiên của thị trường do tác động của tăng trưởng kinh tế và sự ra đời của Luật Đất đai 1993. Thị trường bất động sản lúc này mang đặc trưng của giai đoạn sơ khai, chỉ dừng ở hình thức mua bán, trao đổi đất đai và nhanh chóng đóng băng vào những năm 1995-1999, do Chính phủ can thiệp và ban hành Nghị định số 18/ NĐ – CP ngày13/2/1995 và Nghị định 87/NĐ – CP ngày17/8/1994, cùng với sự tác động của cuộc khủng hoảng châu Á năm 1997. Vào các năm 2006-2007, cùng với sự tăng trưởng của vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) và sự dịch chuyển luồng vốn từ thị trường chứng khoán đổ vào thị trường bất động sản, cầu bất động sản tiếp tục tăng nhanh và đẩy giá lên đỉnh vào năm 2007. Sự phát triển quá nóng do làn sóng đầu tư, đầu cơ ồ ạt, cộng với tốc độ tăng trưởng tín dụng tăng nhanh đã tạo ra hiện tượng bong bóng trên thị trường vào những năm 2007– 2008. Tuy nhiên, ngay sau đó “quả bóng” bất động sản đã xì hơi, bởi do tác động của khủng hoảng kinh tế thế giới, thị trường bất động sản gặp khó khăn về thanh khoản, nhà đầu cơ rút khỏi thị trường, khiến cho ngân hàng cùng các doanh nghiệp lao đao, đứng trên bờ vực của sự phá sản. Trước áp lực đó, NHNN đã phải áp dụng chính sách tiền tệ thắt chặt, NHTM kiểm soát chặt tín dụng bất động sản. Bốn là, Lê Hà Diễm Chi năm 2014, “Vốn tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản”. Đây là công trình nghiên cứu đăng trên Tạp chí Thị trường – Tài chính – Tiền tệ số 9/5/2014 [4]. Nghiên cứu đã nêu về mối quan hệ giữa tín dụng ngân hàng với thị trường bất động sản Việt Nam đã đưa ra kết luận “có mối quan hệ hai chiều giữa tín dụng ngân hàng và thị trường bất động sản Việt Nam. Một mặt, tín dụng bất động sản làm thay đổi cung, cầu bất động sản; tăng trưởng tín dụng bất động sản làm gia tăng giá cả bất động sản. Mặt khác, khi thị trường bất động sản chứa đựng nhiều yếu tố tiêu cực (nợ xấu bất động sản, 7 khối lượng giao dịch thấp...) sẽ làm hạn chế nguồn tín dụng vào thị trường này. Ngoài ra, thị trường bất động sản cũng khiến cho cầu tín dụng bất động sản thay đổi theo” [6]. Năm là, Lê Tấn Phước, năm 2013. Tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng BĐS tại các NHTM trên địa bàn TP. HCM từ năm 2013 – 2017”. Đây là một đề tài nghiên cứu cấp ngành khá công phu, được tác giả tóm lược lại và đăng trên tạp chí kinh tế và dự báo, số 12 (22) tháng 9 – 10/2013 [7]. Nội dung nghiên cứu của tác giả đề cập đến các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường BĐS và trình bày thực trạng hoạt động tín dụng BĐS của các NHTM tại TP. HCM. Tác giả đã phân tích được những biến về dư nợ cho vay BĐS tại TP. HCM và trình bày thực trạng về nợ xấu trong cho vay đối với lĩnh vực BĐS tại TP. HCM. Tuy nhiên đề tài nghiên cứu của tác giả chưa đề cập đến hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM và chưa thể hiện được những tồn tại, hạn chế và nguyên nhân tồn tại và hạn chế của hoạt động tín dụng đối với sự phát triển của thị trường BĐS của TP. HCM. Đây cũng chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài và nó cũng chính là hướng nghiên cứu tiếp theo mà NCS đã chọn đề bù đắp vào khoảng trống nghiên cứu đó. Sáu là, Nguyễn Thị Mỹ Linh, năm 2012 tác giả nghiên cứu về “chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [12]. Đề tài đã tập trung nghiên cứu về chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS tại Việt Nam trong giai đoạn 1993 đến năm 2011. Đề tài được nghiên cứu bằng hai phương pháp định tính và định lượng, từ đó phân tích cụ thể cho chính sách thuế đối với phát triển thị trường bất động sản Việt Nam. Đề tài nghiên cứu đã chỉ ra chính sách thuế sẽ tác động trực tiếp đến giá cả (cung - cầu ) của thị trường BĐS và thị trường bất động sản là một trong những “đầu ra” đối với hoạt động ngân hàng. Chính vì vậy, những biến động của thị trường bất động sản có tác động trực tiếp đối với thị trường tài chính, tiền tệ. Khi thị trường bất động sản suy giảm sẽ ảnh hưởng tiêu cực đến hoạt động hệ thống ngân hàng và ngược lại, thị trường tài chính-tiền tệ là nguồn cung vốn cho hoạt động đầu tư tạo lập BĐS cho nên những biến động của thị trường tài chính-tiền tệ, lập tức tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Song, đây là công trình nghiên cứu thiên về nghiên chính sách thuế của Nhà nước đối với việc phát triển thị trường bất động sản Việt Nam nên vẫn còn 8 khoảng trống trong nghiên cứu về mảng hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM và đây cũng là hướng nghiên cứu tiếp theo của NCS. Bảy là, Lưu Văn Nghiêm, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Thẩm định giá BĐS ở Việt Nam”. Đề tài nghiên cứu cấp Bộ [6]. Tác giả đã khái quát hóa được những nét cơ bản trong công tác định giá nói chung và thẩm định giá BĐS nói riêng ở Việt Nam. Tuy nhiên đề tài này chỉ mới dừng lại ở việc nghiên cứu ở các Tổng công ty theo mô hình 90 – 91 trong quá trình định giá tài sản để xác định giá trị doanh nghiệp sau cổ phần hóa. Bởi vậy bên cạnh việc định giá các BĐS của doanh nghiệp cổ phần hoá, các doanh nghiệp còn cần phải xác định giá trị các tài sản khác để hình thành nên tài sản vốn của doanh nghiệp. Hơn nữa việc định giá doanh nghiệp cổ phần hoá có nhiều đặc trưng khác biệt so với việc định giá tài sản nói chung. Bên cạnh các tài sản hữu hình còn nhiều tài sản vô hình khác như thương hiệu và lợi thế thương mại. Bởi vậy giá trị BĐS định giá có nhiều khác biệt so với giá trị thực tế trên thị trường. Định giá BĐS là cơ sở để đi đến các giao dịch về mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS. Đối với NHTM, định giá là cơ sở để ngân hàng nhận tài sản thế chấp và quyết định tỷ lệ cho vay trên giá trị tài sản thế chấp. Mặt khác định giá BĐS còn là việc làm rất quan trọng giúp cho ngân hàng có cơ sở để phát mãi các tài sản thế chấp làm BĐS để thu hồi các khoản nợ xấu... Tuy nhiên hoạt động định giá BĐS ở Việt Nam chưa hình thành được các tổ chức, hội nghề nghiệp để thống nhất cách thức thực hiện. Hiện nay các NHTM hay các công ty hoạt động trong lĩnh vực BĐS thường xây dựng độc lập cho đơn vị mình các bộ phận thẩm định giá để phục vụ cho hoạt động kinh doanh nên không có sự thống nhất phương pháp thẩm định dẫn đến kết quả thẩm định của các đơn vị có sự chênh lệch khác nhau, gây khó khăn cho việc đi đến các quyết định giao dịch của các chủ thể tham gia trên thị trường. Đây là rào cản, khoảng trống trong nghiên cứu mà đề tài muốn kiến nghị bổ sung các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động thẩm định giá BĐS trong thời gian tới. Tám là, Nguyễn Tiền Phong, năm 2008 tác giả nghiên cứu về “Nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam”. Đây là công trình luận án tiến sĩ của tác giả [15]. Đề tài đã hệ thống hóa được các vấn đề lý luận về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa nhỏ và phân tích thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng 9 đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ qua đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng đối với các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam. Tuy nhiên đề tài vẫn còn những khoảng trống của nghiên cứu đó là: Phạm vi nghiên cứu chỉ giới hạn về hiệu của tín dụng của Ngân hàng TMCP Ngoài Quốc Doanh Việt Nam và chỉ nói chung chung về hiệu quả của hoạt động tín dụng đối với doanh nghiệp vừa và nhỏ mà không đề cập đến hiệu quả tín dụng đối với các lĩnh vực cụ thể như lĩnh vực bất động sản hay đối với lĩnh vực nông nghiệp, chuyển dịch cơ cấu kinh tế... Đây chính là khoảng trống trong nghiên cứu của đề tài cần được tiếp tục nghiên cứu để bổ sung và hoàn thiện. 1.2.2. Nghiên cứu nước ngoài Một là, Aluko, Bioye Tajudeen (2000), nghiên cứu “ảnh hưởng của giá BĐS thế chấp đến hoạt động cho vay của các tổ chức tín dụng ở Nigeria” [29]. Các tác giả đã đưa ra kết luận rằng giá trị BĐS trên thị trường là một cơ sở căn bản cho việc ước lượng giá trị BĐS thế chấp. Các tác giả đã áp dụng mô hình hồi qui đa biến để ước lượng giá trị thị trường của BĐS. Giá trị này sẽ thiết lập nên mức giới hạn tối đa mà các tổ chức tín dụng không được vượt quá nhằm tránh rủi ro cho hoạt động cho vay. Tuy nhiên trong nghiên cứu này các tác giả cũng chỉ ra rằng, mức giá này là một chỉ số giá cho chúng ta thấy được mức độ rủi ro trước khi khoản vay được thực hiện nhưng nó không có gì đảm bảo rằng mức giá đó sẽ được duy trì trong tương lai. Các tác giả cũng đưa ra kết luận rằng mức giá cho vay thế chấp phụ thuộc rất nhiều vào sự phát triển của thị trường BĐS tại thời điểm định giá và quan điểm về giá trị của định giá viên. Bởi vậy giá trị định giá chỉ mang tính chất thời điểm. Những biến động ngoài thời điểm định giá đều ảnh hưởng đến giá trị định giá BĐS. Hai là, Kwong Chaw, Wailai (2002), đã nghiên cứu “các phương pháp định giá bất động sản để làm tài sản thế chấp vay vốn trong các ngân hàng và tổ chức tín dụng của Trung Quốc” [30]. Đề tài này chủ yếu đi sâu vào nghiên cứu các phương pháp áp dụng trong định giá thế chấp, trong đó Kwong và Wai đã đi sâu vào nghiên cứu 2 phương pháp cơ bản đó là phương pháp chi phí và thu nhập để nhằm xác định giá trị của BĐS thế chấp. Theo ông giá trị của BĐS được tính bằng thu nhập (lợi ích thu được từ việc sử dụng bất động sản) và các chi phí cấu thành nên nó. Đề tài này chỉ dừng lại ở phương pháp định giá, chưa đi sâu vào nghiên cứu qui trình cũng như công tác tổ chức định giá Bất động sản thế 10 chấp. Nhìn chung các nghiên cứu này được thực hiện trong điều kiện thông tin khá đầy đủ và được áp dụng trong điều kiện hệ thống pháp luật khá chặt chẽ và hoàn thiện. 1.3. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU 1.3.1. Mục tiêu tổng quát Mục tiêu chung của đề tài là “Nâng cao hiệu quả tín dụng của các NHTM đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM”. 1.3.2. Mục tiêu cụ thể Thứ nhất, luận án đã hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản; Thứ hai, đánh giá thực trạng hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM cụ thể: – Phân tích các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM; – Đánh giá thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng (hoạt động cho vay) đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM; Thứ ba, đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM trong thời gian tới. 1.4. CÂU HỎI NGHIÊN CỨU  Để đạt được các mục tiêu nghiên cứu nêu trên thì nội dung xuyên suốt của luận án tập trung trả lời các câu hỏi nghiên cứu sau: 1. Hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS là như thế nào? Tiêu chí nào đánh giá? 2. Các nhân tố cụ thể nào ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản? 3. Thực trạng tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM hiện nay như thế nào? Đã đạt được những kết quả gì và còn những tồn tại hạn chế nào? Các nguyên nhân của những tồn tại hạn chế đó là gì? 4. Để nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM cần có những giải pháp nào? 11 1.5. ĐỐI TƯỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU 1.5.1. Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của luận án là hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS; trong đó, hoạt động tín dụng được nghiên cứu trong luận án đó là hoạt động cho vay và hiệu quả tín dụng mà luận án nghiên cứu đó là hiệu quả cho vay đối với phát triển thị trường BĐS. 1.5.2. Phạm vi nghiên cứu – Phạm vi không gian nghiên cứu: Hiệu quả tín dụng (hiệu quả cho vay) đối với phát triển thị trường BĐS của NHTM trên địa bàn TP. HCM. – Phạm vi thời gian nghiên cứu: + Dữ liệu thứ cấp thu thập trong giai đoạn 2012 – 2016. + Dữ liệu sơ cấp: Khảo sát thời gian từ tháng 10/2016 đến tháng 11/2017. 1.6. Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI Từ kết quả nghiên cứu của luận án, đã có những đóng góp mới về mặt khoa học và thực tiễn như sau: (i) Luận án nghiên cứu để trình bày nội dung cơ bản lý luận về thị trường BĐS và hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS một cách tổng thể, toàn diện. Trong đó làm rõ các nhân tố tác động, ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản. Đây là vấn đề lý luận quan trọng có ý nghĩa định hướng trong quá trình nghiên cứu để nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS Việt Nam và TP. HCM nói riêng (ii) Phân tích và đánh giá một cách có hệ thống thực trạng của hoạt động tín dụng ngân hàng (hoạt động cho vay) đối với sự phát triển của thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM. Cơ sở nguồn dữ liệu thứ cấp tin cậy thu thập từ các NHTM trên địa bàn TP. HCM trong khoảng thời gian 2012 – 2016. Luận án đã rút ra những kết quả đạt được, những mặt còn hạn chế và đặc biệt nguyên nhân dẫn đến các hạn chế của hoạt 12 động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM. (iii) Trên cơ sở nghiên cứu kinh nghiệm về nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng của các nước trên thế giới. Luận án đã rút ra bài học kinh nghiệm các nước trong việc nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM; (iv) Luận án đề xuất các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM trong thời gian tới. 1.7. KẾT CẤU CỦA ĐỀ TÀI Luận án có kết cầu gồm 5 chương như sau: Chương 1: Giới thiệu về đề tài nghiên cứu; Chương 2: Lý luận chung về hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản; Chương 3: Phương pháp nghiên cứu; Chương 4: Kết quả nghiên cứu và thảo luận; Chương 5: Giải pháp, kiến nghị và kết luận. 13 CHƯƠNG 2 LÝ LUẬN CHUNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.1. TỔNG QUAN VỀ TÍN DỤNG 2.1.1. Khái niệm 2.1.2. Bản chất của tín dụng 2.1.3. Chức năng của tín dụng 2.1.4. Vai trò của tín dụng ngân hàng 2.1.5. Các loại hình tín dụng 2.1.6. Tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản 2.2. HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI 2.2.1. Khái niệm hiệu quả tín dụng ngân hàng (i) Hiệu quả tín dụng ngân hàng thương mại là một phạm trù kinh tế, phản ánh trình độ sử dụng nguồn lực để đạt được kết quả cao nhất với tổng chi phí thấp nhất, nói cách khác là sự so sánh giữa đầu vào và đầu ra, giữa chi phí và hiệu quả; (ii) Hiệu quả tín dụng là một trong những hiệu quả hoạt động của NHTM, biểu hiện và phản ánh mức độ cống hiến của hoạt động tín dụng đối với nền kinh tế. Sự đóng góp này phụ thuộc vào số lượng và chất lượng dịch vụ mà hoạt động này mang lại cho khách hàng; (iii) Hiệu quả tín dụng của NHTM là hiệu quả do việc cấp tín dụng của NHTM mang lại lợi ích cho khách hàng vay, cho Ngân hàng và cho toàn xã hội. 14 2.2.2. Hiệu quả tín dụng đối với khách hàng 2.2.3. Hiệu quả tín dụng đối với phát triển kinh tế xã hội 2.2.4. Hiệu quả tín dụng đối với ngân hàng thương mại 2.3. HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 2.3.1. Tổng quan về phát triển thị trường bất động sản 2.3.1.1. Khái niệm bất động sản Bất động sản là đất đai, nhà cửa, công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với đất đai. Các tài sản gắn liền với đất đai là BĐS khi chúng tồn tại trên đất đai với một chức năng nhất định. Chức năng này sẽ bị mất đi khi tách rời khỏi đất đai. 2.3.1.2. Khái niệm thị trường bất động sản Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên có liên quan, là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ khác có liên quan đến BĐS giữa các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò của nhà nước có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS. 2.3.1.3. Khái niệm thị trường bất động sản Phát triển thị trường BĐS là phát triển thị trường quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất, làm cho đất đai thực sự trở thành canh thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư, đóng góp thiết thực vào quá trình xây dựng đô thị và nông thôn theo hướng phát triển bền vững, làm cho thị trường BĐS trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. 2.3.2. Hiệu quả của tín dụng ngân hàng đối với phát wtrie6n3 thị trường bất động sản Hiệu quả của hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường BĐS được thể hiện qua các gốc độ như sau: Một là, thu hút nguồn vốn tiết kiệm và thúc đẩy quá trình tập trung vốn, đáp ứng nhu cầu vốn cho phát triển thị trường BĐS. 15 Hai là, hoạt động tín dụng góp phần chuyển tải các tác động của nhà nước đến các mục tiêu vĩ mô, tác động đến tổng cầu nền kinh tế tạo điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường BĐS. Ba là, hoạt động tín dụng góp phần thay đổi CCKT theo hướng CNH – HĐH. Bốn là, vốn tín dụng góp phần xây dựng kết cấu hạ tầng, tạo điều kiện cho doanh nghiệp nâng cao năng lực cạnh tranh, áp dụng khoa học kỹ thuật, công nghệ mới vào SXKD, đáp ứng kịp thời yêu cầu của phát triển thị trường BĐS. Năm là, hoạt động tín dụng góp phần tăng cường và mở rộng hoạt động kinh tế đối ngoại, giao lưu kinh tế tạo điều kiện thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. 2.3.3. Chỉ tiêu đánh giá hiệu quả tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản – Nhóm chỉ tiêu định lượng: + Nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng đối với khách hàng vay vốn; + Nhóm chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tín dụng từ cho vay BĐS cho các NHTM và cho toàn xã hội. – Nhóm chỉ tiêu định tính: + Ưu đãi tín dụng đối với các ngành kinh tế chiến lược + Sự hoàn thiện hệ thống pháp lý trong giao dịch, kinh doanh BĐS + Ưu đãi tín dụng đối với vùng kinh tế trọng điểm + Ưu đãi tín dụng đối với thành phần kinh tế + Ưu đãi thủ tục vay vốn, chính sách tín dụng, sự hài lòng của khách 2.3.4. Các nhân tố ảnh hưởng đến phát triển thị trường bất động sản 2.3.4.1. Nhân tố khách quan: Thứ nhất: Sự phát triển kinh tế Thứ hai: Chính sách quy hoạch đất đai của nhà nước và chính quyền địa phương Thứ ba: Chính sách thuế 16 Thứ tư: Tín dụng ngân hàng Thứ năm: Năng lực tài chính Thứ sáu: Sự gia tăng dân số Thứ bảy: Yếu tố pháp lý 2.3.4.2. Nhân tố chủ quan Thứ nhất: Tập quán, truyền thống và thị hiếu Thứ hai: Thông tin và niềm tin 2.3.5. Nhân tố ảnh hưởng đến hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản 2.4. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VỀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ BÀI HỌC CHO CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM 2.4.1. Kinh nghiệm từ khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ và bài học cho các NHTM Việt Nam 2.4.2. Kinh nghiệm về xử lý “bong bóng” bất động sản của Nhật Bản và bài học cho các NHTM Việt Nam 2.4.3. Kinh nghiệm của Singapore và bài học cho các Ngân hàng thương mại Việt Nam 2.4.4. Kinh nghiệm của Trung Quốc và bài học cho các Ngân hàng thương mai Việt Nam 2.4.5. Bài học kinh nghiệm cho các Ngân hàng thương mại trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh 17 CHƯƠNG 3 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU VÀ THU THẬP DỮ LIỆU 3.1.1. Phương pháp nghiên cứu Luận án sử dụng nhiều phương pháp nghiên cứu khác nhau, cụ thể như: - Phương pháp tổng hợp - Phân tích, thống kê, so sánh - Phân tích, thống kê, so sánh - Phương pháp định lượng - Phương pháp nghiên cứu hỗn hợp 3.1.2. Phương pháp thu thập dữ liệu Để thu thập thông tin, dữ liệu phục vụ cho nghiên cứu đề tài, tác giả sử dụng cả dữ liệu thứ cấp và sơ cấp. - Dữ liệu thứ cấp - Dữ liệu sơ cấp 3.2. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU 3.2.1. Quy trình nghiên cứu Nhằm thực hiện mục tiêu nghiên cứu là “Đánh giá các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường BĐS trên địa bàn TP. HCM”, quy trình nghiên cứu được thực hiện thông qua (Hình 3.1 của luận án). 3.2.2. Các bước thực hiện trong quy trình khảo sát  Giai đoạn nghiên cứu định tính Sau khi xác định được mục tiêu nghiên cứu (bước thứ nhất), khung lý thuyết về nhân tố tác động sự phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam. Giả thiết nghiên cứu (bước thứ hai). Tiến hành xây dựng thang đo, đây là bước nghiên cứu định tính quan trọng nhất của đề tài vì yêu cầu khái niệm lý thuyết của các biến nghiên cứu phải chặt chẽ, đầy đủ và hợp lý với nội dung nghiên cứu của đề tài, phản ánh chính xác mục tiêu nghiên cứu để từ đó soạn thảo phỏng vấn chuyên gia (bước thứ ba). Nhiệm vụ trong (bước thứ ba) sẽ tiến hành thảo luận với nhiều đối tượng (n>10) là các nhà quản lý tại các công ty bất động sản và 18 các NHTM trên địa bàn TP. HCM có nghiên cứu, hiểu biết nhiều về lĩnh vực BĐS, tín dụng đối với BĐS, các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản. Việc phỏng vấn chuyên gia này nhằm hiệu chỉnh để đi đến nhất quán cách hiểu các câu hỏi trong thang đo. Kết thúc giai đoạn nghiên cứu định tính tại (bước thứ ba), bản câu hỏi dùng cho nghiên cứu định lượng sơ bộ được hiệu chỉnh hoàn thành.  Giai đoạn nghiên cứu định lượng Đây là giai đoạn tiến hành khảo sát, thu thập dữ liệu từ thực tế nhằm kiểm định thang đo và mô hình nghiên cứu. Đầu tiên tiến hành nghiên cứu định lượng sơ bộ (bước thứ tư) nhằm thu thập các số liệu đánh giá của cỡ mẫu nhỏ (n>30). Sau đó dữ liệu thu được sẽ được tiến hành phân tích bằng các công cụ hệ số tin cậy (Cronbach’s Alpha) và phân tích nhân tố khám phá (EFA) nhằm sàng lọc các biến quan sát có nội dung trùng lặp, thừa hoặc không đạt độ tin cậy (bước thứ năm). Từ kết quả phân tích trong bước 5, tác giả tiến hành hiệu chỉnh để đưa ra thang đo chính thức (bước thứ sáu). Thang đo này được sử dụng để khảo sát chính thức với cỡ mẫu lớn (n>200) (bước thứ bảy). Dữ liệu thu thập từ khảo sát chính thức được xử lý sơ bộ và tiến hành phân tích nhằm đánh giá độ tin cậy dữ liệu, phân tích nhân tố khám phá, phân tích tương quan, phân tích hồi quy để đưa ra các nhận định về mô hình nghiên cứu, giả thuyết nghiên cứu dựa trên những kết quả có được (bước thứ tám). Quy trình thực hiện nghiên cứu được mô phỏng như (hình 3.2 của luận án) 3.3. THIẾT KẾ NGHIÊN CỨU VỀ NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 3.3.1. Mục đích và đối tượng khảo sát 3.3.2. Giả thuyết nghiên cứu Từ quy trình nghiên cứu và các bước thực hiện được đề xuất ở trên giả thuyết nghiên cứu của luận án bao gồm: Thứ nhất, chính sách quy hoạch đất đai và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể. Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như các khu vực lân cận, là nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất đai nói riêng và BĐS nói chung. Vì vậy, giả thuyết thứ nhất chính sách quy hoạch đất đai được trình bày như sau: 19 H1: Chính sách quy hoạch đất đai có thể tác động tích cực hoặc tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM; Thứ hai, sự phát triển kinh tế của một quốc gia là nhân tố quan trọng thúc đẩy các giao dịch, trao đổi mua bán trên thị trường BĐS ngày càng gia tăng. Vì vậy, giả thuyết thứ hai về sự phát triển kinh tế được trình bày như sau: H2: Sự phát triển kinh tế của một quốc gia có tác động tích cực đến đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM; Thứ ba, sự gia tăng dân số kéo theo nhu cầu về nhà ở, nhu cầu về các dịch vụ BĐS nghỉ ngơi như khách sạn, resort tăng theo. Trước hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh, tiếp theo là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng BĐS làm nhà ở, đất ở. Vì vậy, giả thuyết thứ bảy về sự gia tăng dân số được trình bày như sau: H3: Sự gia tăng dân số có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM; Thứ tư, thị trường bất động sản là một thị trường chịu sự chi phối của nhiều yếu tố, trong đó ngân hàng (tín dụng ngân hàng) là một chủ thể tham gia trên thị trường vừa chi phối vừa bị chi phối bởi thị trường BĐS (quan hệ cung - cầu trên thị trường BĐS). Tín dụng ngân hàng, vừa là kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản dưới dạng các dự án đầu tư bất động sản (kích cung BĐS), vừa là kênh cho vay mua bán bất động sản trên thị trường (kích cầu BĐS). Do đó, giả thuyết thứ tư về tín dụng ngân hàng được trình bày như sau: H4: Tín dụng ngân hàng có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM; Thứ năm, năng lực tài chính là chìa khóa, là phương tiện để biến các ý tưởng trong kinh doanh thành hiện thực. Sử dụng hiệu quả nguồn vốn sẽ góp phần quyết định sự thành bại của doanh nghiệp, chính vì vậy bất kỳ một doanh nghiệp nào dù lớn hay nhỏ, dù to hay bé thì đều quan tâm đến năng lực tài chính và vấn đề nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Vì vậy, năng lực tài chính được xem là cốt lõi của năng lực cạnh tranh. Vì vậy, giả thuyết thứ năm về năng lực tài chính được trình bày như sau: H5: Năng lực tài chính có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM; Thứ sáu, yếu tố pháp lý có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trường BĐS như ở Việt Nam trước khi có Luật đất đai năm 1993 thì các hoạt động mua bán 20 chuyển nhượng BĐS trên thị trường còn gặp nhiều vướng mắc về yếu tố pháp lý. Như vậy có thể nói hệ thống pháp luật là hành lang pháp lý tạo điều kiện cho thị trường BĐS hoạt động và phát triển. Vì vậy, giả thuyết thứ sáu về năng lực tài chính được trình bày như sau: H6: Yếu tố pháp lý có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM; Thứ bảy, chính sách thuế là một nội dung của chính sách tài chính quốc gia, thuế sẽ làm thay đổi giá cả hàng hóa BĐS bán ra trên thị trường và ảnh hưởng đến cung, cầu của hàng hóa BĐS.Vì vậy, giả thuyết thứ ba về chính sách thuế được trình bày như sau: H7: Chính sách thuế có tác động tích cực hoặc tiêu cực đến đến đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM; Thứ tám, Thông tin và niềm tin thường liên quan đến khả năng cung cấp thông tin của người bán như các kỹ năng về marketing, giới thiệu sản phẩm, giới thiệu dự án bằng sa bàn, tại hiện trườngMặt khác, do thủ tục nhà đất thường kéo dài và tốn kém chi phí nên Nhà nước cần có những biện pháp nhất định đối với những dự án quá thời hạn mà không cấp giấy chủ quyền cho khách hàng nhằm đảm bảo tính bền vững của thị trường. Vì vậy, giả thuyết thứ tám về thông tin và niềm tin được trình bày như sau: H8: Thông tin và niềm tin có tác động tích cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM; Thứ chín, thị trường BĐS chịu sự chi phối mạnh bởi yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu. Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp đến các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thế chấp, phương tiện và các hình thức thanh toán. Vì vậy, giả thuyết thứ chín về yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu được trình bày như sau: H9: Yếu tố tập quán, truyền thống và thị hiếu có tác động tiêu cực đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM. 3.3.3. Độ tin cậy của thang đo Tất cả các nhân tố con của các biến độc lập và biến phụ thuộc đều được đo lường thông qua thang đo Likert. Thang đo Likert được thiết kế để kiểm tra mức độ không quan trọng hay rất quan trọng với câu phát biểu trong bảng câu hỏi phỏng vấn cụ thể: (1) = Không quan trọng; (2) = Ít quan trọng; (3) Bình thường; (4) = Quan trọng; (5) = Rất quan trọng. 21 Bên cạnh đó, để đảm bảo độ tin cậy của thang đo, tác giả đã sử dụng phương pháp kiểm định thông qua phương pháp kiểm định Cronbach’s Alpha và Corrected Item-Total Correlation. Phương pháp này cho phép phân tích loại bỏ các biến không phù hợp và biến rác trong mô hình (không đảm bảo độ tin cậy của thang đo) [2]. Do đó, các biến được sử dụng trong mô hình là đáng tin cậy. 3.3.4. Đo lường các biến được sử dụng trong mô hình nghiên cứu Mô hình nghiên cứu của luận án bao gồm các biến như đã trình bày ở phần mô hình nghiên cứu. Các biến nghiên cứu được chọn dựa vào kết quả nghiên cứu tổng quan, dựa trên cơ sở lý thuyết về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS và tổng hợp các nghiên cứu có liên quan như mục (3.3.4 của luận án). 3.3.5. Tổng thể mẫu, kỹ thuật lấy mẫu và xử lý số liệu. 22 CHƯƠNG 4 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 4.1. QUÁ TRÌNH HÌNH THÀNH VÀ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 4.1.1. Vị trí địa lý và tiềm năng kinh tế và xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh Thành Phố Hồ Chí Minh có điều kiện tự nhiên và kinh tế, xã hội có nhiều thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội nói chung và phát triển thị trường bất động sản nói riêng. 4.1.2. Qúa trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh Luật Đất đai ra đời vào năm 1987, tạo điều kiện và nền tảng pháp lý quan trọng cho thị trường BĐS phát triển. Đến năm 1993 Luật Đất đai được sửa đổi, thị trường BĐS ở nước ta đã được khơi dậy, hình thành và từng bước phát triển. Theo luật này thì đất đai cũng là tài sản của toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý nhưng Nhà nước thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đây là lần đầu tiên quan niệm về đất đai và quyền sử dụng đất đai ở nước ta được pháp luật thừa nhận và xem như một “tài sản”. Theo đó mà thị trường BĐS hoạt động ngày càng nhộn nhịp, lượng cầu về nhà ở, đất ở ngày một tăng lên. 4.1.3. Thực trạng phát triển của thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh giai đoạn 2012 đến 2016 4.2. THỰC TRẠNG VỀ HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 23 - Thực trạng về hoạt động của hệ thống ngân hàng thương mại Thành phố Hồ Chí Minh; - Thực trạng về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh; - Huy động vốn đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh; - Thực trạng cho vay đối với phát triển thị trường bất động sản Thành Phố Hồ Chí Minh. 4.3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.3.1. Phân tích kết quả nghiên cứu các nhân tố tác động đến sự phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh - Bảng hỏi Thang đo được sử dụng trong nghiên cứu này là thang đo quãng, định danh. Dạng thang đo quãng Likert năm điểm dùng để đo lường mức độ đồng ý của đối tượng nghiên cứu, biến thiên từ hoàn toàn không đồng ý đến hoàn hoàn toàn đồng ý. Dạng thang đo định danh nhằm mô tả đặc điểm mẫu (ví dụ: Nơi sinh, địa chỉ, độ tuổi, chức vụ ....). - Mô hình nghiên cứu Dựa trên kết quả của các nghiên cứu về các nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM, mô hình nghiên cứu được đề xuất theo (Hình 2.3 của luận án) 24 Hình 4.1: MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU Nguồn: Kết quả nghiên cứu của tác giả SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƯỜNG BĐS TP. HCM C Á C N H Â N T Ố T Á C Đ Ộ N G Đ Ế N T H Ị T R Ư Ờ N G B Đ S Chính sách quy hoạch đất đai Tín dụng ngân hàng Sự phát triển kinh tế Sự gia tăng dân số Năng lực tài chính Yếu tố pháp lý hiếu Chính sách thuế Thông tin và niềm tin Tập quán, truyền thống, thị hiếu 25 Bảng 4.9: Kết quả kiểm định Cronbach’s Alpha cho các thang đo chính thức Biến Cronbach’s Alpha Kết luận Chính sách quy hoạch đất đai 0.917 Rất tốt Sự phát triển kinh tế 0.894 Tốt Sự gia tăng dân số 0.889 Tốt Tín dụng ngân hàng 0.878 Tốt Năng lực tài chính 0.866 Tốt Yếu tố pháp lý 0.77 Chấp nhận được Chính sách thuế 0.807 Tốt Thông tin và niềm tin 0.913 Rất tốt Tập quán, truyền thống và thị hiếu 0.794 Chấp nhận được Nguồn: Từ kết quả xử lý số liệu điều tra của tác giả – Biến phụ thuộc Yi : Sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM – Các biến độc lập Xj là nhân tố thứ j. Các biến độc lập cụ thể sau: (1) Chính sách quy hoạch đất đai; (2) Sự phát triển kinh tế; (3) Sự gia tăng dân số; (4) Tín dụng ngân hàng; (5) Năng lực tài chính; (6) Yếu tố pháp lý; (7) Chính sách thuế; (8) Thông tin và niềm tin; (9) Tập quán, truyền thống và thị hiếu. 26 - Phân tích hồi quy Ta có: – Hệ số “R “ bình phương hiệu chỉnh bằng 0.595 > 0.5, tuy không cao, nhưng cũng cho thấy sự biểu diễn khá tốt sự biến thiên của biến độc lập là tín dụng ngân hàng thông qua các biến độc lập trong mô hình. hồi quy; – Kiểm định sự sai khác về phương sai cũng cho thấy, phương sai là không có sự khác biệt, khi giá trị Sig = 0.000. – Giá trị hệ số VIF của các nhân tố đều nằm trong khoảng từ 1–2, điều này cho thấy, hiện tượng đa cộng tuyến là không xảy ra. - Dựa vào mô hình tổng quát trên và các nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM. Luận án xây dựng mô hình hồi quy như sau: - Y = 0 + 1 X1 + 2 X2 + 3X3 + 4X4 + 5X5 +𝜀 Trong đó: - Y là sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM - Xi là nhân tố thứ i - i là tham số hồi quy - 𝜀 là sai số - Kết quả phân tích EFA có 9 nhân tố tác động đến sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM, 9 nhân tố này được đưa vào phân tích hồi quy tiếp theo để xác định mức độ tác động của từng nhân tố. Kết quả phân tích hồi quy như (Bảng 4). - Từ kết quả của các kiểm định trên, có thể thấy các biến độc lập có thể hiện sự tác động với sự phát triển của thị trường BĐS TP. HCM. Hệ số hồi quy chuẩn hóa sẽ được sử dụng để xác định mức độ ảnh hưởng khác nhau của các biến độc lập. Từ bảng hệ số hồi quy, phương trình hồi quy được xây dựng như sau: 27 Bảng 4.10: Tổng hợp kết quả phân tích nhân tố trong khảo sát sơ bộ Hệ số Nhóm biến độc lập Biến phụ thuộc KMO 0.749 0.786 Sig 0.000 0.000 Phương sai trích 71.326 65.704 Eigenvalues 1.323 2.628 Số nhân tố 9 1 Biến quan sát bị loại bỏ Không Không **. Tương quan với mức ý nghĩa 1% *. Tương quan với mức ý nghĩa 5% Eigenvalue 1.081 Phương sai trích 65.035 Hệ số KMO kiểm định Bartlett’s 0.860 Mức ý nghĩa (sig,) 0.000 Nguồn: Từ kết quả xử lý số liệu điều tra của tác giả - Sự phát triển của thị trường BĐS = 0.265* Sự phát triển kinh tế +0.257* Chính sách quy hoạch đất đai + 0.253* Chính sách thuế + 0.230* Tín dụng ngân hàng + 0.154* Năng lực tài chính + 0.140* Tập quán, truyền thống, thị hiếu + 0.133* Thông tin, niềm tin + 0.119* Yếu tố pháp lý + 0.069* Sự gia tăng dân số. 4.3.2. Đánh giá chung về thực trạng hiệu quả hoạt động tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh - Những kết quả đạt được - Những tồn tại hạn chế 28 CHƯƠNG 5 GIẢI PHÁP, KIẾN NGHỊ VÀ KẾT LUẬN 5.1. MỤC TIÊU, ĐỊNH HƯỚNG NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 5.1.1. Mục tiêu nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản - Mục tiêu chung Mục tiêu phát triển thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TP. HCM nói riêng lành mạnh, bền vững, nhằm thu hút nguồn vốn đầu tư và đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn trong nền kinh tế, sử dụng hiệu quả quỹ đất, tăng nguồn thu cho NSNN và quan trọng hơn cả là nâng cao hiệu quả tín đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM. - Mục tiêu cụ thể Để đạt được mục tiêu nêu trên, việc phát triển thị trường BĐS TP. HCM cần hướng vào những mục tiêu cụ thể sau: - Định hướng của nhà nước về phát triển thị trường BĐS được thể chế hóa thông qua các cơ chế chính sách và chủ động tham gia thị trường với tư cách là chủ sở hữu đất đai của Nhà Nước. - Phát triển thị trường BĐS lớn mạnh toàn diện, đặc biệt là BĐS ở khu vực đô thị, khu vực trung tâm, phát huy tối đa nguồn lực từ BĐS, tạo ra giá trị gia tăng cho BĐS, tránh lãng phí đất. - Thu hút và khuyến khích mọi thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hóa BĐS. Nhà Nước tạo điều kiện thuận lợi, bình đẳng. - Tạo môi trường thuận lợi và an toàn cho các giao dịch trên thị trường BĐS, phát triển các dịch vụ hỗ trợ thị trường BĐS. 5.1.2. Định hướng nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2030 29 5.2. CÁC NHÓM GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ TÍN DỤNG NGÂN HÀNG ĐỐI VỚI PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH 5.2.1. Nhóm giải pháp đối với ngân hàng - Hoàn thiện quy trình quy chế - Hoàn thiện môi trường pháp lý - Hoàn thiện chiến lược kinh doanh - Thực hiện theo chuẩn mực Basel II - Nâng cao chất lượng tài sản của ngân hàng - Quản lý thanh khoản - Nâng cao năng lực quản trị điều hành - Xây dựng hệ thống thu thập dữ liệu - Khai thác và sử dụng hiệu quả nguồn vốn - Cần tăng vốn cho các NHTM - Ban hành các tiêu chí cho vay đối với BĐS 5.2.2. Nhóm giải pháp đối với phát triển thị trường bất động sản - Chính sách phát triển thị trường BĐS - Chính sách đất đai của nhà nước - Chính sách thuế đối với phát triển thị trường BĐS - Đổi mới công tác lập quy hoạch, kế hoạch - Thiết lập chỉ số đo lường thị trường BĐS 5.2.3. Nhóm giải pháp hỗ trợ phát triển thị trường bất động sản khác 5.2.4. Nhóm giải pháp đối với khách hàng vay vốn đầu tư bất động sản 5.3. MỘT SỐ KIẾN NGHỊ - Đối với Chính Phủ - Đối với NHNN - Đối với UBND TP. HCM 5.4. KẾT LUẬN CHƯƠNG 5 30 KẾT LUẬN Để thị trường bất động sản trên địa bàn TP. HCM phát triển, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như: Phân khúc căn hộ bình dân bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường bởi sức cầu mạnh và mức giá hợp lý, phù hợp với nhu cầu thật của thị trường. Điều này sẽ rút ngắn khoảng cách cung - cầu chưa tương xứng hiện nay. Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng và tiện ích đồng bộ của BĐS (bãi giữ xe, tiết kiệm năng lượng, an ninh, trật tự và phòng chống cháy nổ,..); Thị trường sẽ cạnh tranh tương đối khốc liệt với nhiều sản phẩm mới, tiến độ xây dựng nhanh cùng các chính sách bán hàng có nhiều ưu đãi. Cạnh tranh về giá sẽ vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các doanh nghiệp cần hướng tới. Do vậy, các doanh nghiệp cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng. Với những vai trò của nguồn vốn tín dụng đối với phát triển thị trường bất động sản, các nhà đầu tư BĐS cần có các giải pháp khác để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, cần thực hiện các giải pháp: (i) tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án BĐS (ii) tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; (iii) chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà; (iv) phát hành trái phiếu, cổ phiếu. Thông qua nghiên cứu, luận án đã có những đóng góp cơ bản sau: Thứ nhất: Luận giải một cách có hệ thống lý luận quan niệm về hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS; Thứ hai: Nghiên cứu kinh nghiệm của một số NHTM nước ngoài trong nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS, từ đó rút ra bài học kinh nghiệm cho các NHTM Việt Nam nói chung và trên địa bàn TP. HCM nói riêng; 31 Thứ ba: Sử dụng phương pháp phân tích thống kê, so sánh để phân tích thực trạng nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS theo các chỉ tiêu đánh giá; Thứ tư: Sử dụng phần mềm SPSS 16 để phân tích tác động của các nhân tố đến sự phát triển của thị trường BĐSTP. HCM dựa vào kết quả khảo sát từ các tổ chức và cá nhân có nhu cầu đầu tư, kinh doanh hoặc tiêu dùng BĐS và cán bộ nhân viên tại các NHTM trên địa bàn TP. HCM; Thứ năm: Tác giả đã đánh giá những kết quả đạt được, những hạn chế và nguyên nhân của hạn chế trên cơ sở phân tích thực trạng hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM; Thứ sáu: Tác giả đã đề xuất hệ thống các nhóm giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS TP. HCM trong thời gian tới. Tác giả mong muốn nhận được ý kiến đóng góp của quý thầy cô, các nhà khoa học, các chuyên gia trong lĩnh vực tài chính ngân hàng, BĐS và bạn đọc để đề tài được hoàn thiện hơn. Về phương hướng nghiên cứu tiếp theo, tác giả nghĩ rằng về mặt không gian và thời gian nghiên cứu của đề tài còn nhiều hạn chế và phương hướng tiếp theo trong thời gian tới của tác giả là tiếp tục nghiên cứu các nhóm giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả tín dụng đối với phát triển thị trường BĐS trong khoảng thời gian sớm nhất có thể./. 32 DANH MỤC CÁC CÔNG TRÌNH NGHIÊN CỨU CỦA TÁC GIẢ CÓ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN ĐÃ ĐƯỢC CÔNG BỐ    1. Thân Ngọc Minh năm 2017, Tín dụng đầu tư bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Thực trạng và giải pháp. Tạp chí Tài chính kỳ 2 - tháng 8/2017; 2. Thân Ngọc Minh năm 2017, Nâng cao chất lượng tín dụng bất động sản tại TP. Hồ Chí Minh. Tạp chí Kinh tế & Dự báo số 25 tháng 9/2017; 3. Thân Ngọc Minh năm 2018, Giải pháp tín dụng ngân hàng đối với phát triển thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh. Tạp chí Kinh tế châu Á - Thái Bình Dương số..tháng 6/2018; 4. Thân Ngọc Minh năm 2018, Quản lý chặt chẽ tín dụng ngân hàng cho bất động sản vì sự phát triển bền vũng của thị trường. Tạp chí Thị Trường Tài Chính Tiền Tệ số 13 (502) năm 2018. 5. Thân Ngọc Minh năm 2018, Quản trị rủi ro tín dụng bất động sản đối với các ngân hàng thương mại tại TP. HCM. Tạp chí Tài Chính kỳ 1- tháng 8 năm 2018.