Tóm tắt Luận văn Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ NỘI VỤ / / HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGUYỄN THỊ DUNG THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI, TỈNH QUẢNG NGÃI Chuyên ngành: Luật Hiến pháp và Luật Hành chính Mã số: 60 38 01 02 TÓM TẮT LUẬN VĂN THẠC SĨ LUẬT HIẾN PHÁP VÀ LUẬT HÀNH CHÍNH THỪA THIÊN HUẾ- NĂM 2017 Công trình được hoàn thành tại: HỌC VIỆN HÀNH CHÍNH QUỐC GIA NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. TRẦN THỊ CÚC Phản biện 1 :.................................................................................... Phảnbiện 2 :...................................................................................... Luận văn được bảo vệ tại Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ, Học viện Hành Chính Quốc gia Địa điểm : Phòng họp............, nhà............ – Hội trường bảo vệ luận văn thạc sĩ Học viện Hành chính Quốc gia Số :.........–Đường....................................– Quận :........... Thành phố........... Thời gian : vào hồi............. giờ............ tháng...............năm 201.............. Có thể tìm hiểu luận văn tại Thư viện Học viện Hành chính Quốc gia hoặc trên trang Web Khoa Sau đại học, Học viện Hành chính Quốc gia 1 MỞ ĐẦU 1.Lý do chọn đề tài Đất đai là tài sản của Quốc gia, đồng thời là tài sản của công dân. Ở Việt Nam, trước khi có Hiến pháp năm 1980, đất đai nước ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể, sở hữu tư nhân. Khi có Hiến pháp năm 1980 và Hiến pháp năm 1992, ở nước ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Hiến pháp năm 2013, tại Điều 54 đã quy định: Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Điều 4, Luật đất đai năm 2013 qui định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Luật Đất đai năm 2013 đã từng bước cụ thể hoá quy định trên của Hiến pháp với xu hướng ngày càng mở rộng các quyền của người sử dụng đất, trước hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê. Việc “thị trường hoá”, “tiền tệ hoá” quyền sử dụng đất ngày càng rõ nét và quyền của người sử dụng đất tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trường xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với các thị trường khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy, trong Đại hội Đảng lần thứ IX đã có chủ trương phát triển đầy đủ thị trường QSDĐ. Luật Đất đai năm 2013 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phương nói chung và trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi nói riêng vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết như: - Người sử dụng đất chưa được thực hiện đầy đủ các quyền sử dụng đất theo quy định, hoặc thực hiện một số quyền sử dụng đất không đúng quy định. - Những quy định pháp luật của cơ quan quản lý nhà nước có nhiều hạn chế đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất. - Công tác bồi thường đất đai khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và phát triển kinh tế, dựa vào khung giá đất do Nhà nước 2 quy định còn nhiều bất cập. Thành phố Quảng Ngãi là trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa - xã hội, khoa học kỹ thuật và an ninh - quốc phòng của tỉnh Quảng Ngãi. Do có lợi thế về vị trí và tiềm năng phát triển kinh tế, nên chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hóa; tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh mẽ; nhu cầu về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội rất lớn nên các hoạt động thực hiện các QSDĐ cũng diễn ra hết sức sôi động trên thị trường. Tuy nhiên, việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn thành phố có nơi, có lúc còn chưa đáp ứng kịp thời, còn bộc lộ những hạn chế, tồn tại, vướng mắc nhất định. Nghiên cứu, đánh giá tình hình thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi nhằm phân tích, đánh giá và giải đáp một cách khoa học để đưa ra hướng giải quyết thích hợp trong thời gian tới. Xuất phát từ thực tế nêu trên, học viên chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn thạc sĩ của mình. 2. Tình hình nghiên cứu liên quan đến đề tài Đã có nhiều đề tài, bài viết liên quan đến các khía cạnh khác nhau về thực hiện quyền sử dụng đất, ví dụ các đề tài, bài viết dưới đây: - Đề tài luận văn thạc sĩ của Tác giả Nguyễn Thu Trang về thực trạng chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô tại tỉnh Bình Dương ( 2010) – Đại học Luật Thành phố Hồ Chí Minh. Tác giả đã phân tích các khía cạnh của pháp luật đất đai thực định qui định về quyền của người sử dụng đất, mà quyền cao nhất đối với mảnh đất là chuyển nhượng. Tác giả phân tích bất cập trong thực hiện quyền chuyển nhượng như đất chưa được cấp GCN quyền sử dụng đất, người dân vẫn chuyển nhượng không cần qua các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và như vậy, nhà nước sẽ thất thu về thuế. Luận án tiến sĩ luật học của tác giả Nguyễn Cảnh Quý về đề tài "Hoàn thiện cơ chế điều chỉnh pháp luật đất đai ở Việt Nam" (2002); Luận văn của thạc sĩ luật học của tác giả Phạm Thu Thuỷ với đề tài "Pháp luật về chuyển quyền nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cả nhân" (2001); Luận văn thạc sĩ luật học của Trần Đăng 3 Vinh về đề tài "Hoàn thiện pháp luật về chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở nước ta" (2000); Luận văn thạc sĩ luật học của tác giả Nguyễn Thị Hồng Nhung với đề tài "Những điểm mới của Luật đất đai 2003 về chuyển quyền sử dụng đất " (2004). Luận văn thạc sĩ ( 2014) của tác giả Nguyễn Ngọc Anh bảo vệ tại Khoa luật, Đại học Quốc gia Hà Nội với đề tài: Chuyển nhượng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế theo qui định của Luật đất đai năm 2013. Các luận văn, luận án kể trên đều phân tích các khía cạnh của chuyển nhượng quyền sử dụng đất, phân tích pháp luật thực định qui định về quyền của người sử dụng đất, nêu bất cập của các qui định và nêu các giải pháp sửa đổi bổ sung Luật đất đai. Mặt khác, việc tìm hiểu về chuyển quyền sử dụng đất dưới khía cạnh hoạt động kinh doanh BĐS đã được đề cập và công bố trên các tạp chí chuyên ngành khác, cụ thể: "Sự tác động của Luật đất đai 2003 đến việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta" của PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến đăng trên Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 10/2005; bài "Một sổ vấn đề về thị trường bất động sản" của tác giả Vũ Anh công bố trên Tạp chí Nhà nước và Pháp luật, số 2/2014; bài "Đất đai và thị trường bất động sản" của tiến sỹ Nguyễn Đình Bồng - Tạp chí Địa chính, số 1 - 2/2015... Các công trình trên đã giải quyết một số vấn đề lý luận và thực tiễn, bao gồm phân tích khái niệm, đặc điểm, ý nghĩa của chuyển quyền sử dụng đất; cơ sở của quy định về chuyển quyền sử dụng đất; phân tích nội dung quy định của chuyển quyền sử dụng đất và đưa ra giải pháp hoàn thiện. Tuy nhiên, tìm hiểu, phân tích một cách có hệ thống, toàn diện và đầy đủ về thực hiện các quyền sử dụng của hộ gia đình và cá nhân chưa có đề tài nào. Bởi vậy, học viên chọn đề tài: “Thực hiện pháp luật về quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi” làm luận văn không trùng lặp với bất cứ đề tài nào trước đó. 3. Mục đích và nhiệm vụ của đề tài 3.1. Mục đích - Từ việc phân tích, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi để tìm ra được những tồn tại, bất cập, nguyên nhân của tồn tại trong quá trình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi. - Đưa ra các giải pháp có ý nghĩa thực tiễn, góp phần thúc đẩy 4 việc thực hiện các QSDĐ ở thành phố Quảng Ngãi. 3.2. Nhiệm vụ - Hệ thống hóa vấn đề lý luận về thực hiện pháp luật và thực hiện quyền của người sử dụng đất. - Đánh giá những mặt được và chưa được trong thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi. - Đề xuất một số giải pháp nhằm thúc đẩy việc thực hiện pháp luật các quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi đã được pháp luật qui định. 4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu của đề tài 4.1. Đối tượng nghiên cứu của luận văn: Thực hiện pháp luật về các quyền sử dụng đất trên địa bàn Thành phố Quảng Ngãi. 4.2. Phạm vi nghiên cứu: Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất (chủ yếu của hộ gia đình, cá nhân) trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, tỉnh Quảng Ngãi, từ năm 2012 đến năm 2016. 5. Phương pháp nghiên cứu của đề tài 5.1. Phương pháp luận Đề tài sử dụng phương pháp luận của chủ nghĩa duy vật lịch sử và chủ nghĩa duy vật biện chứng của Chủ nghĩa Mác – Lê Nin, vận dụng quan điểm của Đảng và tử tưởng Hồ Chí Minh. 5.2.Phương pháp nghiên cứu cụ thể Phương pháp điều tra, thu thập số liệu: Điều tra điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội; tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất. Số liệu các trường hợp đăng ký biến động do thực hiện các quyền sử dụng đất được thu thập tại 2 nguồn là: Phòng Tài nguyên và môi trường thành phố Quảng Ngãi; Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi (tiền thân là Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thành phố Quảng Ngãi). Số liệu về tình hình quản lý đất đai và công tác cấp GCN quyền sử dụng đất tổng hợp trên cơ sở số liệu báo cáo các năm của Phòng Tài nguyên và Môi trường. Tổng hợp các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội theo báo cáo của UBND thành phố và các Phòng, ban chuyên môn. Số liệu về công tác giải phóng mặt bằng tại Trung tâm phát 5 triển Quỹ đất tỉnh-Chi nhánh thành phố Quảng Ngãi cung cấp. Phương pháp thống kê, tổng hợp số liệu, xử lý số liệu: Tổng hợp tình hình chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDĐ và thế chấp bằng QSDĐ, góp vốn bằng QSDĐ và quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn nghiên cứu theo số liệu đã đăng ký làm thủ tục của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi và Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai thành phố Quảng Ngãi. Trên cơ sở đó, số liệu được tổng hợp theo từng đối tượng địa bàn là xã, phường từng nội dung quyền sử dụng đất và từng năm để đánh giá, phân tích. Tác giả sử dụng phần mềm máy tính Microsoft Excel để tổng hợp, phân tích và xử lý số liệu. 5. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn Luận văn là công trình của kết hợp giữa cơ sở lý luận và cơ sở thực tiễn của quá trình nghiên cứu. Luận văn hoàn thành góp phần đánh giá đúng thực trạng thực hiện các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn, từ đó đề xuất được những giải pháp nhằm thúc đẩy tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng đất. Luận văn có thể là tài liệu tham khảo cho học viên, sinh viên, cán bộ nghiên cứu về đất đai, quản lý nhà nước về đất đai. 6. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn có kết cấu gồm 3 chương như sau: Chương 1: Cơ sở lý luận về thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân. Chương 2: Thực trạng thực hiện pháp luật các quyền sử dụng đất ở thành phố Quảng Ngãi. Chương 3: Một số giải pháp để thực hiện pháp luật quyền sử dụng đất tại Thành phố Quảng Ngãi. 6 Chương 1 CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN 1.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 1.1.1. Khái niệm về quyền sở hữu, quyền sở hữu đất đai Điều 158, Bộ luật dân sự năm 2015 có hiệu lực từ ngày 01/01/2017 qui định về quyền sở hữu, theo đó quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo quy định của luật. Điều 159, Bộ luật dân sự 2015 qui định về quyền khác đối với tài sản như sau: 1. Quyền khác đối với tài sản là quyền của chủ thể trực tiếp nắm giữ, chi phối tài sản thuộc quyền sở hữu của chủ thể khác. 2. Quyền khác đối với tài sản bao gồm: Quyền đối với bất động sản liền kề; quyền hưởng dụng; quyền bề mặt. 1.1.2. Khái niệm về quyền sử dụng đất 1.1.3. Khái niệm về quyền của người sử dụng đất Khi nghiên cứu về các quyền của người sử dụng đất, các tác giả Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng (2005), Nguyễn Đình Bồng (2006) đã hệ thống hoá các khái niệm về quyền của người sử dụng đất như sau: - Chuyển đổi QSDĐ: - Chuyển nhượng QSDĐ: - Cho tặng, thừa kế QSDĐ: - Thế chấp QSDĐ: - Góp vốn bằng giá trị QSDĐ: - Quyền được bồi thường khi nhà nước thu hồi đất: 1.2. Cơ sở lý luận của việc tổ chức thực hiện các quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.2.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.2.2.Cơ sở lý luận tổ chức thực hiện các quyền của người sử dụng đất Theo lý luận về nhà nước và pháp luật có 4 hình thức thực hiện pháp luật: - Tuân thủ pháp luật: 7 - Thi hành pháp luật: - Sử dụng pháp luật: - Áp dụng pháp luật 1.2.3. Chủ thể, khách thể, hình thức tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất 1.2.3.1. Chủ thể tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất 1.2.3.2.Khách thể của việc tổ chức thực hiện quyền sử dụng đất 1.2.3. Quá trình thực hiện quyền sử dụng đất tại Việt Nam 1.3. Qui định pháp luật về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất tại một số nước trên thế giới 1.3.1. Một số nước phát triển 1.3.1.1. Thụy Điển 1.3.1.2. Ôxtrâylia 1.3.1.3. Cộng hoà Liên bang Đức 1.3.1.4. Mỹ 1.3.2.Một số nước và vùng lãnh thổ trong khu vực 1.3.2.1. Thái Lan 1.3.2.2. Singapore 1.3.2.3. Trung Quốc 1.3.3. Một số kinh nghiệm tham khảo của một số nước 8 TIỂU KẾT CHƯƠNG 1 Thực tiễn ở Việt Nam cho thấy các quyền của người sử dụng đất ngày càng được hoàn thiện. Luật đất đai năm 2013 ra đời cũng không ngoài mục đích đó. Các nghiên cứu và thực tiễn đã chỉ ra rằng việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thời gian qua đã có sự cải thiện, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập, tồn tại. Hàng loạt các văn bản có liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất được ban hành nhằm cải thiện và hoàn thiện các quyền của người sử dụng đất nhưng cần phải có thời gian để kiểm chứng và phải có các nghiên cứu, đánh giá cụ thể ở nhiều địa bàn khác nhau mới có thể khẳng định được tính đúng đắn, cũng như những điểm hạn chế trong việc thực thi các quyền của người sử dụng đất đang được triển khai. 9 Chương 2 THỰC TRẠNG TỔ CHỨC THỰC HIỆN PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội thành phố Quảng Ngãi. 2.1.1. Điều kiện tự nhiên 2.1.1.1. Vị trí địa lý Thành phố Quảng Ngãi thuộc tỉnh Quảng Ngãi, là trung tâm chính trị, kinh tế - xã hội của tỉnh, có vị trí nằm về phía Đông Bắc của tỉnh. Tọa độ địa lý từ 15003'18" đến 15014'07" vĩ độ Bắc và 108033'39" đến 108046'04" kinh độ Đông. Ranh giới hành chính của thành phố Quảng Ngãi được xác định như sau: - Phía Đông giáp: Biển Đông. - Phía Tây giáp: Huyện Sơn Tịnh và huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi. - Phía Nam giáp: Huyện Tư Nghĩa, tỉnh Quảng Ngãi. - Phía Bắc giáp: Huyện Sơn Tịnh Hình 2.1. Sơ đồ khu vực nghiên cứu (Nguồn: UBND thành phố Quảng Ngãi) 2.1.1.2. Địa hình, địa mạo a) Địa hình: b) Địa mạo: 2.1.1.3. Khí hậu và thời tiết Khí hậu của thành phố Quảng Ngãi mang đặc tính chung của khí hậu cả tỉnh và khu vực Duyên hải Nam Trung bộ là nhiệt đới, gió mùa, nền nhiệt độ trong năm cao và ít biến động. a) Nhiệt độ: b) Lượng mưa: 10 c) Nắng: d) Độ ẩm không khí: e) Gió: 2.1.1.4. Thực trạng về môi trường 2.1.1.5. Thủy văn 2.1.1.6. Các nguồn tài nguyên a) Tài nguyên đất Hình 2.2. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của thành phố Quảng Ngãi (Nguồn:Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi) b) Tài nguyên nước - Nguồn nước mặt - Nguồn nước ngầm: c) Tài nguyên biển và ven biển: d) Tài nguyên khoáng sản: đ) Tài nguyên rừng và thảm thực vật: e) Tài nguyên nhân văn 2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội 2.1.2.1. Tình hình kinh tế - xã hội của thành phố Quảng Ngãi Hình 2.3. Cơ cấu các ngành kinh tế ở thành phố Quảng Ngãi (Nguồn: UBND thành phố Quảng Ngãi) a) Dịch vụ, thương mại và du lịch b) Công nghiệp - xây dựng 50.24% 45.02% 4.74% Đất nông nghiệp 46.39% 38.66% 14.95% Dịch vụ 11 c) Nông, lâm nghiệp và thủy sản 2.1.2.2. Dân số, lao động và việc làm - Dân số: - Lao động và việc làm: 2.1.2.3. Tình hình phát triển cơ sở hạ tầng 2.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế- xã hội 2.1.3.1. Thuận lợi 2.1.3.2. Khó khăn 2.2. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi: Trên cơ sở Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ, UBND tỉnh và UBND thành phố đã tổ chức triển khai thực hiện. Đồng thời, đã ban hành các văn bản thuộc thẩm quyền của mình để phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương. Thời gian qua, dưới sự chỉ đạo lãnh đạo của Thành Ủy, sự hướng dẫn chuyên môn của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Quảng Ngãi, công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn thành phố đã đi vào nề nếp, có nhiều chuyển biến tích cực và đã đạt được những kết quả khả quan. Theo Luật đất đai năm 2003 có 13 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai (Luật Đất đai 2013 có 15 nội dung quản lý nhà nước về đất đai), tuy nhiên đề tài chỉ nghiên cứa 6 nhóm vấn đề thể hiện rõ các công cụ quản lý Nhà nước về đất đai hiện nay như sau: 2.2.1. Tình hình thực hiện văn bản qui phạm pháp luật đất đai tại Thành phố Quảng Ngãi Kết quả nghiên cứu cho thấy, công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi được xem là một trong những nhiệm vụ đặc biệt quan trọng và được lãnh đạo UBND thành phố quan tâm, quản lý rất chặt chẽ. Trên cơ sở của Luật đất đai 2013; các văn bản quy định, hướng dẫn thi hành Luật của Chính phủ và của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tài chính; UBND tỉnh và UBND thành phố Quảng Ngãi đã tổ chức triển khai thực hiện. Đồng thời, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã ban hành một số văn bản thuộc thẩm quyền phù hợp với tình hình thực tế của địa phương, nhằm thúc đẩy và tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn tỉnh Quảng Ngãi, gồm những văn bản thuộc các lĩnh vực như sau: 12 - Về giá đất, hàng năm: - Về công tác đầu tư, xây dựng, quy trình thực hiện các thủ tục pháp lý trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai: - Về lĩnh vực bồi thường, hỗ trợ và tái định cư: - Việc chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất: + Giai đoạn thứ nhất: + Giai đoạn thứ hai: 2.2.2. Công tác lập, quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi 2.2.2.1. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.2.2.2. Công tác quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 2.2.3. Quản lý hành chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi 2.2.3.1. Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính 2.2.3.2. Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất 2.2.3.3. Thống kê, kiểm kê đất đai 2.2.3.4. Đăng ký sử dụng đất, cấp GCNQSDĐ tại thành phố Quang Ngãi Theo báo cáo của Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi, từ năm 2012 đến ngày 31 tháng 12 năm 2016 UBND thành phố đã cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân, với tổng số là 24.552 GCNQSDĐ [16]. 2.2.3.5. Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất và chuyển mục đích sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi - Công tác giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất: - Chuyển mục đích sử dụng đất: 2.2.3.6. Công tác thanh tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất đai tại thành phố Quảng Ngãi 2.2.4. Quản lý tài chính về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi Để giải quyết khó khăn về điều kiện phát triển kinh tế - xã hội, tỉnh Quảng Ngãi nói chung và thành phố Quảng Ngãi nói riêng đặc biệt quan tâm nguồn lực thu ngân sách từ đất. Hàng năm, UBND tỉnh Quảng Ngãi đã kịp thời ban hành bảng giá các loại đất để thực hiện bồi thường, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất. Giá đất được ban hành phù hợp với khung giá do Chính phủ quy định. Sau khi có cơ chế đấu giá QSDĐ, tỉnh đã chỉ đaọ các địa 13 phương lập quy hoạch tạo quỹ đất, đưa vào đấu giá QSDĐ, qua đó đã phát huy giá trị QSDĐ, tăng thu ngân sách tỉnh qua từng năm. Nhìn chung, việc thu tiền sử dụng đất qua các năm ở thành phố đều đạt và vượt dự toán UBND tỉnh, Hội đông nhân dân thành phố giao. Tổng hợp các nguồn thu từ đất giai đoạn 2012 - 2016 được thể hiện tại bảng 2.1. 2.2.5. Ứng dụng công nghệ thông tin trong quản lý đất đai tại thành phố Quảng Ngãi 2.2.5.1. Công nghệ trong quản lý đất đai 2.2.5.2. Quản lý các hoạt động dịch vụ công về đất đai 2.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi Hình 2.3. Cơ cấu sử dụng đất năm 2016 của thành phố Quảng Ngãi (Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố Quảng Ngãi) Tổng diện tích tự nhiên của toàn thành phố Quảng Ngãi là 15.903,97 ha. Trong đó diện tích đất nông nghiệp là 7.991,04 ha, chiếm 50,24% tổng diện tích tự nhiên; đất phi nông nghiệp là 7.159,43, ha chiếm 45,02% và đất chưa sử dụng là 753,50 ha, chiếm 4,74%. Việc phân bổ theo mục đích sử dụng với diện tích, cơ cấu được thể hiện cụ thể ở bảng 4.3, 4.4 và bảng 4.5 [16]. 2.3.1. Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp Từ bảng 2.3 cho thấy, diện tích đất nông nghiệp của thành phố Quảng Ngãi là 7.991,04 ha, tăng 6.429,01 ha so với trước ngày 01/4/2014. Nguyên nhân diện tích đất nông nghiệp tăng là do thành phố Quảng Ngãi mở rộng địa giới hành chính (tăng thêm 13 xã, phường). 50.24% 45.02% 4.74% Đất nông nghiệp Đất phi nông nghiệp 14 2.3.2. Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp Từ bảng 2.4 cho thấy, diện tích đất phi nông nghiệp tại thành phố Quảng Ngãi sau khi mở rộng địa giới hành chính là 7.159,43 ha, tăng 4.736,23 ha so với trước ngày 01/4/2014. Nguyên nhân diện tích đất phi nông nghiệp tăng chủ yếu là do thành phố mở rộng địa giới hành chính. Ngoài ra, quá trình đô thị hóa ở thành phố diễn ra mạnh nên nhu cầu về đất ở tăng cao và việc chuyển mục đích sử dụng đất từ đất trồng cây hàng năm khác sang đất ở là nguyên nhân tăng diện tích đất phi nông nghiệp [16]. 2.3.3. Hiện trạng đất chưa sử dụng Từ bảng 2.5 cho thấy trước khi thành phố Quảng Ngãi mở rộng địa giới hành chính (trước ngày 01/4/2014) thì diện tích đất chưa sử dụng là 22,11 ha; sau khi thành phố mở rộng địa giới hành chính diện tích đất chưa sử dụng là 753,5 ha (chiếm 4,74 % diện tích tự nhiên), diện tích đất chưa sử dụng tăng 731,39 ha. Nguyên nhân diện tích tăng là do thành phố mở rộng địa giới hành chính [16]. 2.4. Đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn từ năm 2012 – 2016. 2.4.1.Tình hình thực hiện quyền chung của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi. Trong nhóm quyền chung của người sử dụng đất, đề tài chỉ nghiên cứu về tình hình thực hiện 02 quyền mà người dân thường hay quan tâm, đó là: Quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân và quyền bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi. 2.4.1.1. Tình hình thực hiện quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân tại thành phố Quảng Ngãi a) Tình hình thực hiện cấp GCNQSDĐ đất lần đầu cho hộ gia đình, cá nhân (giai đoạn từ năm 2012 – 2016): b) Những nguyên nhân ảnh làm hưởng đến quá trình thực hiện hiện quyền cấp GCNQSDĐ lần đầu của hộ gia đình, cá nhân 2.4.1.2. Tình hình thực hiện quyền được bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi 2.4.2. Tình hình thực hiện các quyền trong giao dịch chuyển quyền của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi 15 2.4.2.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất Kết quả tổng hợp số liệu điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ được thể hiện trong bảng 4.8 và phụ lục 02. 2.4.2.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất 2.4.2.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất 2.4.2.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 2.4.2.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 2.4.2.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất 2.4.2.7. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 2.5. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi 2.5.1. Những mặt làm được 2.5.2. Những mặt còn hạn chế 16 TIỂU KẾT CHƯƠNG 2: Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã tạo hành lang pháp lý quan trọng để người sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại thành phố Quảng Ngãi giai đoạn 2012 - 2016 cho thấy mức độ thực hiện các quyền của người sử dụng đất tại các xã, phường có sự khác nhau, mỗi năm cũng có sự khác nhau. Đánh giá của chủ sử dụng đất trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi khi thực hiện các quyền sử dụng đất trong giai đoạn 2012-2016 cho thấy: về thủ tục hành chính và các văn bản hướng dẫn có 40% ý kiến cho rằng đơn giản và rất đơn giản. Tuy nhiên chỉ có 16% chủ sử dụng đất đó cho rằng thời gian để hoàn thành thủ tục là rất nhanh và nhanh; đồng thời có đến 41% ý kiến cho rằng các khoản phí, lệ phí khi thực hiện các quyền còn ở mức cao và rất cao; vẫn còn một bộ phận cán bộ (4%) khi tiếp xúc, giao tiếp với người dân có thái độ gây phiền hà. Như vậy, các bất cập trong thực hiện các quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân chủ yếu trong thủ tục thực hiện quyền sử dụng đất. 17 Chương 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP ĐỂ TỔ CHỨC THỰC HIỆN ĐÚNG QUI ĐỊNH PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ QUẢNG NGÃI Pháp luật đất đai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật của Nhà nước, do đó, có đầy đủ những thuộc tính của hệ thống pháp luật nói chung và một trong những thuộc tính đó là tính thống nhất. Tất cả các hành vi (về quản lý và sử dụng đất) của mọi thành viên trong xã hội đều áp dụng chung một hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai do Nhà nước ban hành, đồng thời không cho phép các ngành, địa phương đưa ra những quy định riêng, trái với pháp luật đất đai của Nhà nước. Như vậy, mặc dù việc điều tra chỉ thực hiện trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi nhưng kết quả nghiên cứu của đề tài là những giải pháp được đề xuất của pháp luật đất đai, những quy định này không chỉ giới hạn trong phạm vi không gian của đề tài (thành phố Quảng Ngãi) mà còn có tính chất chung, áp dụng cho các địa phương khác. 3.1. Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất Nguồn thu cho ngân sách nhà nước từ đất đai chiếm một tỷ trọng đáng kể và ngày càng tăng, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai là rất nặng nề, tuy nhiên đầu tư ngân sách cho công tác này chưa tương xứng, chưa có sự khen thưởng, động viên kịp thời đối với những người trực tiếp thực hiện các công việc chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai. Trong khi đó, đối với một số ngành, lĩnh vực chuyên môn khác (thuế, hải quan, công an) đã có quy định trích một tỷ lệ nhất định từ các khoản thu để đầu tư trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ và động viên, khen thưởng các cán bộ chuyên môn hoàn thành xuất sắc công việc được giao. 3.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất - Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính cơ sở. 18 - Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. - Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều hạn chế, một bộ phận người dân và thậm chí cả cán bộ ở cơ sở vẫn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định của pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó, bên cạnh việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương. - Tăng cường cập nhật, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai cho các xã, phường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi để thực hiện tốt công tác đăng ký QSDĐ. 3.3. Giải pháp về chính sách đất đai Qua kết quả đã nêu ở trên, mặc dù tại thành phố Quảng Ngãi, số lượng người sử dụng đất nông nghiệp hiện nay không còn nhu cầu sử dụng đất nông nghiệp để trực tiếp sản xuất là khá lớn (do chuyển sang nghề khác: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại dịch vụ,...). 3.4. Giải pháp về tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt được đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất nói riêng. Do đó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về đất đai để cung cấp cho các địa phương. 3.5. Giải pháp đẩy nhanh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Để thuận lợi cho người dân trong giao dịch bất động sản, trước hết 19 phải bảo đảm cho người dân quyền được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để mọi giao dịch trên cơ sở một hệ thống hàng hóa và các quan hệ trao đổi công khai, ổn định lành mạnh và hợp pháp. Do vậy, việc tạo lập tính chất pháp lý cho hàng hóa bất động sản trước hết là cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà, đóng vai trò hết sức quan trọng. 3.6. Giải pháp về cải cách hành chính và áp dụng công nghệ thông tin Trong điều kiện kinh tế - xã hội ngày càng phát triển, đòi hỏi sự đáp ứng của bộ máy Nhà nước ngày càng tiến bộ và phù hợp với sự phát triển của xã hội. Do đó, nếu không cải cách thủ tục hành chính thì không thể đáp ứng và phù hợp với yêu cầu thực tế. Trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi, nhu cầu thực hiện QSDĐ đang rất cao, nhất là chuyển nhượng QSDĐ và đăng ký giao dịch bảo đảm bằng QSDĐ. Muốn giải quyết tình trạng này, trước hết UBND Thành phố Quảng Ngãi cần cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính, nghiên cứu và đề xuất các biện pháp thực hiện nhằm đơn giản hóa các thủ tục hành chính, tạo điều kiện để người sử dụng đất thực hiện quyền SDĐ được thuận lợi, nhanh chóng. Đặc biệt, là cải cách thủ tục hành chính liên quan đến lĩnh vực thuế. Bởi vì, sau khi Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện xong thủ tục đăng ký biến động (chuyển nhượng) quyền sử dụng đất và chuyển thông tin thuế đến Chi Cục thuế thành phố để xác định nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, Chi Cục thuế hẹn trả kết quả trong thời hạn 05 ngày làm việc. Do đó, ảnh hưởng đến việc đẩy nhanh tiến độ cải cách thủ tục hành chính. 20 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1.kẾT LUẬN - Với vị trí thuận lợi, thành phố Quảng Ngãi có tốc độ đô thị hóa khá nhanh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch mạnh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Kết quả điều tra ở các điểm nghiên cứu cho thấy số lượng các giao dịch về đất đai (chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp QSDĐ) ngày càng gia tăng. - Các giao dịch về đất đai tại thành phố Quảng Ngãi diễn ra rất sôi động, làm cho thị trường về bất động sản nóng lên và nhu cầu về nhà ở tăng cao. Bên cạnh đó, nhiều nhà đầu tư bất động sản tăng cường đầu cơ, tích tụ đất đai nhiều. Do đó, nhu cầu đăng ký lần đầu về cấp GCNQSDĐ là rất lớn. Kết quả là số lượng hồ sơ cấp GCNQSDĐ lần đầu của hộ gia đình, cá nhân nộp quá nhiều nhưng cơ quan Nhà nước chưa giải quyết đảm bảo được thời gian theo đúng quy trình. - Qua điều tra cho thấy, phần lớn người dân ủng hộ chủ trương thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để thực hiện các dự án phát triển kinh tế; công tác thu hồi đất và giải phóng mặt bằng trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi được thực hiện tương đối nhanh và theo đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, bảng giá đất do UBND tỉnh Quảng Ngãi ban hành còn thấp, chưa theo sát thị trường. Do vậy, khi được áp dụng để tính toán nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất đai đã gây thất thu cho ngân sách Nhà nước, nhưng nếu khi dùng mức giá thấp này để tính toán giá bồi thường thì người bị thu hồi đất lại không đồng ý, dẫn đến phát sinh khiếu kiện và ảnh hưởng đến tiến độ giải phóng mặt bằng. Mặt khác, theo quy định đối với trường hợp thu hồi đất nông nghiệp của hộ gia đình cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được Nhà nước hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp và tạo việc làm, nhưng cho đến nay tại thành phố Quảng Ngãi vẫn chưa có các 21 chính sách thích hợp để giải quyết việc làm cho những người thuộc diện này. - Tình hình giao dịch về QSDĐ diễn ra ở các xã, phường có mức độ phát triển khác nhau thì khác nhau. Các địa phương ở trung tâm thành phố có điều kiện kinh tế tiểu thủ công nghiệp, dịch vụ, du lịch phát triển (các phường Lê Hồng Phong, Trương Quang Trọng) thì các giao dịch về đất đai diễn ra sôi động hơn các xã ở nông thôn (như xã Nghĩa Dõng). - Tại thành phố Quảng Ngãi các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 6 QSDĐ là: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp, góp vốn (trong đó quyền chuyển đổi và cho thuê được thực hiện không đáng kể). Tình trạng giao dịch QSDĐ không làm thủ tục khai báo ở thành phố Quảng Ngãi vẫn diễn ra nhưng có xu hướng giảm dần. - Qua nghiên cứu ở thành phố Quảng Ngãi trong giai đoạn từ năm 2012 - 2016 cho thấy một số nguyên nhân chính dẫn đến tình trạng người sử dụng đất không khai báo khi thực hiện các QSDĐ là: + Ý thức của một bộ phận người sử dụng đất trong việc tuân thủ các quy định của pháp luật đất đai nói chung và các quy định về QSDĐ nói riêng còn hạn chế. + Công tác cấp GCNQSDĐ còn chậm trong khi đây là giấy tờ bắt buộc phải có để thực hiện các QSDĐ theo đúng quy định của pháp luật. + Công tác quản lý, giám sát việc thực hiện các QSDĐ còn yếu kém, trình độ chuyên môn của cán bộ quản lý đất đai ở cấp xã còn hạn chế. Những quy định trong việc thực hiện các QSDĐ chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương còn thiếu, chưa kịp thời và không được cập nhật thường xuyên. + Các quy định về trình tự, thủ tục thực hiện các QSDĐ còn rườm rà, phức tạp và thường xuyên thay đổi khiến người dân gặp khó khăn trong việc cập nhật và thực hiện: 15% số hộ cho rằng thủ tục 22 thực hiện QSDĐ phức tạp; 29,17% số hộ cho rằng thời gian hoàn thành các thủ tục dài; 23,33% số hộ cho rằng các văn bản hướng dẫn khó hiểu; 16,67% số hộ trả lời là khó thực hiện các quy định về QSDĐ và 16,66% số hộ cho rằng các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ còn cao. 2.KIẾN NGHỊ Tiếp tục đổi mới công tác chỉ đạo điều hành, tăng cường công tác phối hợp giữa UBND thành phố Quảng Ngãi với các sở ngành của tỉnh, với chủ đầu tư, cơ quan lập phương án bồi thường giải phóng mặt bằng với địa phương để kịp thời giải quyết các vướng mắc về cơ chế bồi thường giải phóng mặt bằng phát sinh từ thực tiễn. Định kỳ hàng tuần, tháng tổ chức họp trực báo về tiến độ thực hiện các dự án. - Đổi mới tuyên truyền, tích cực phổ biến, giáo dục chính sách pháp luật về đất đai. Công tác tuyên truyền phải được xác định là khâu then chốt nhằm nâng cao nhận thức của người có đất bị thu hồi, đất trong dự án. Do đó cần tăng cường sự lãnh đạo của các cấp ủy Đảng, các cấp chính quyền, các tổ chức quần chúng trong hệ thống chính trị, từ cơ sở đến đến thành phố, tuyên truyền bằng nhiều hình thức tới toàn thể đảng viên, nhân dân, đến từng thôn xóm, đến từng tổ dân phố, hiểu được chủ trương đường lối chính sách pháp luật của nhà nước, tuyên truyền,vận động thuyết phục bằng nhiều hình thức tới các đối tượng có đất bị thu hồi, trước hết là những cán bộ, đảng viên, quần chúng gương mẫu nhận thức rõ trách nhiệm, nghĩa vụ và quyền lợi trong việc chấp hành chủ trương thu hồi đất của nhà nước. - Cải cách thủ tục hành chính trong công tác bồi thường hỗ trợ và tái định cư. Thành phố Quảng Ngãi lấy năm 2017 là năm thực hiện tốt công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Do đó thủ tục hành chính trong thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, đảm bảo công khai quy trình thủ tục, thời gian giải quyết, công khai minh bạch kết quả kiểm kê, phương án, chính sách, đơn giá áp dụng. Tiếp và 23 hướng dẫn, giải thích các phản ảnh, kiến nghị của công dân ngay khi phát sinh từ cơ sở, các ngành các cấp không đùn đẩy né tránh. Xác định rõ trách nhiệm cá nhân của người đứng đầu chính quyền địa phương, các tổ chức làm công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải pháp mặt bằng phải có trách nhiệm giải quyết dứt điểm các kiến nghị của người dân. Khi cần, đối thoại trực tiếp, giải thích chính sách cho người dân hiểu. Đối với những kiến nghị vượt thẩm quyền phải phân nhóm, báo cáo cấp thẩm quyền giải quyết kịp thời. Các cơ quan tham mưu cho UBND thành phố phải xác định rõ lỗi thuộc về phía người chịu trách nhiệm bồi thường hay của người có đất bị thu hồi để đề xuất biện pháp giải quyết hợp lý, đúng đắn, khách quan và hiệu quả. Kiên quyết áp dụng các biện pháp mạnh đối với các trường hợp đã tính đúng, đủ về khối lượng, đảm bảo đúng chế độ chính sách, đã giải thích vận động, đối thoại công khai, nhưng vẫn cố tình kiến nghị, không thực hiện việc nhận tiền, bàn giao mặt bằng. Song song với giải pháp vừa nêu trên thì cũng cố và hoàn thiện tổ chức bộ máy làm công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của thành phố tinh gọn, hoạt động có hiệu quả, có tính chuyên nghiệp, có trình độ nghiệp vụ và ý thức trách nhiệm cũng là một trong những giải pháp đảm bảo thành công cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. - Nghiên cứu thành lập quỹ hỗ trợ giải quyết việc làm, ổn định đời sống cho người dân có đất bị thu hồi; quỹ được hình thành từ một phần của các khoản tiền sử dụng đất, tiền thuế đất nộp vào ngân sách nhà nước của các doanh nghiệp khi sử dụng đất. - Nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của cán bộ địa chính cơ sở, tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai rộng rãi, cập nhật tới người dân. - Xây dựng hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu quản lý đất đai cho tất cả các xã, phường trên địa bàn thành phố Quảng Ngãi. 24 - Đẩy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để người sử dụng đất dễ dàng thực hiện các QSDĐ. - Cần trích lại một tỷ lệ nhất định trong nguồn thu tài chính từ đất đai để đầu tư trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa phương như mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin (tài liệu chuyên môn, pháp luật,...), khen thưởng cho người có công,... - Xây dựng các phương án quy hoạch dài hạn, có tính khả thi cao để người dân có kế hoạch sử dụng đất đai hợp lý và yên tâm sử dụng đất theo quy hoạch. - Nội dung nghiên cứu của đề tài được giới hạn trong phạm vi của thành phố Quảng Ngãi, với một đối tượng cụ thể là các hoạt động chuyển QSDĐ nông nghiệp, đất ở và đất vườn, ao liền kề của hộ gia đình, cá nhân, do đó các giải pháp được đề xuất còn có những hạn chế nhất định. Để đánh giá một cách hệ thống và toàn diện về thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời có được những giải pháp đồng bộ cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi và đối tượng được mở rộng hơn. Mặc dù tác giả luận văn đã có nhiều cố gắng và nghiên cứu, tìm hiểu trong quá trình thực hiện và hoàn thiện đề tài nhưng luận văn khó tránh khỏi những thiếu sót, hạn chế. Rất mong nhận được sự thông cảm, đóng góp ý kiến từ quý thầy, cô giáo và các bạn để đề tài được hoàn thiện.