Trường hợp đất đã bị quy hoạch mà sau một thời gian không thực hiện dự án thì cần phải giải quyết như thế nào?

Dàn ý Mở bài. Tìm hiểu vấn đề Tại sao nhà thuộc diện quy hoạch lại không bị thu hồi, gia đình ông X vẫn được ở mà không được phép xây dựng? Nếu khu vực nhà ông X bị quy hoạch thì ông có những quyền và nghĩa vụ gì? Trường hợp đất đã bị quy hoạch mà sau một thời gian không thực hiện dự án thì cần phải giải quyết như thế nào ? Việc từ chối của UBND phường đúng hay sai? Vì sao ? Trong trường hợp này, ông X có được xây dựng nhà mới không? Vì sao ? Kết luận Bài làm Mở bài. Trong thực tế, việc quy hoạch đất đai có ý nghĩa rất to lớn trong công tác quản lý và sử dụng đất. Bởi việc quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cơ sở khoa học và thực tế của các mục tiêu kinh tế - xã hội để việc sử dụng đất phù hợp với các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và từng ngành sản xuất. Sau đây là tình huống liên quan đến vấn đề quy hoạch đất đai: Gia đình ông X trú tại phường C thành phố H. Do nhà đã quá cũ và bị lún nặng nên ông có ý định phá đi xây lại, nhưng khi ông xin phép UBND phường để xây dựng thì UBND phường không đồng ý và giải thích là khu nhà ông ở thuộc diện quy hoạch , không được phép xây dựng. Tìm hiểu vấn đề Tại sao nhà thuộc diện quy hoạch lại không bị thu hồi, gia đình ông X vẫn được ở mà không được phép xây dựng? Thứ nhất, nhóm chúng tôi khẳng định không phải là nhà thuộc diện quy hoạch không bị thu hồi mà chỉ là chưa thu hồi mà thôi. Giải thích nguyên nhân trên, chúng tôi cho rằng đây chính là một trong những bất cập của việc quy hoach đất đai, mà người ta thường gọi đó là các dự án “quy hoạch treo”. Tức là các quy hoạch được lập và xây dựng nhưng khi đi vào thực tế thì lại không có tính khả thi. Nguyên nhân của tình trạng trên có thể giải thích trên nhiều khía cạnh khác nhau nhưng ở góc độ quy hoạch thì đó là: Khi lập quy hoạch chúng ta chưa tính toán đầy đủ các điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội, hiện trạng sử dụng đất và vấn đề vay vốn,… nên nhiều dự án đã bị chậm trễ hoặc thậm chí là đổ vỡ vì những nguyên nhân ấy. Đó là những nguyên nhân khiến cho nhà ông X thuộc diện quy hoạch nhưng lại chưa bị thu hồi. Để khắc phục tình trạng trên Khoản 1 Điều 29 Luật Đất đai năm 2003 đã quy định rằng: “Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp”. Với cơ chế trên đã ràng buộc các cấp chính quyền vào cuộc trong chỉ đạo và thực hiện quy hoạch để xử lý và ngăn chặn kịp thời các hành vi sử dụng đất trái với quy hoạch và kế hoạch đã công bố. Thứ hai, vấn đề nhà ông X vẫn được ở nhưng không được phép xây dựng thì Khoản 2 Điều 29 Luật đất đai 2003 có quy định: “Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật. Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”. Đó là nguyên nhân khiến cho ông X vẫn được ở nhưng không có quyền được tự ý xây dựng. Sở dĩ có quy định như trên là bởi vì tránh tình trạng khi nhà nước công bố quy hoạch thì nhưng gia đình có đất thuộc vùng quy hoạch lại thi nhau xây dựng trên vùng đất đó để được đền bù với giá trị lớn. Như vậy thì Nhà nước phải mất một khoản lớn để bồi thường cho nhân dân. Đây là một quy định rất cụ thể, xác thực và hữu ích của các nhà làm luật. Nếu khu vực nhà ông X bị quy hoạch thì ông có những quyền và nghĩa vụ gì? * Trường hợp 1 : Nhà nước chưa công bố quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất trước UBND xã,phường,thị trấn và trên các phương tiện thông tin đại chúng trước ngày ông A đến UBND phường thì ông X được tiếp tục sử dụng đất theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch căn cứ theo Điều 28 về Công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và khoản 2 ,khoản 3 Điều 29 Luật đất đai 2003 . + Căn cứ vào Điều 29 Luật đất đai 2003 quy định thì ông X có quyền : “…2. Trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; ...” Còn nếu ông X ko còn nhu cầu sử dụng đất thì “Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật ” (khoản 2 điều 29 luật đất đai 2003 ) + Căn cứ vào khoản 2 Điều 29 Luật đất đai 2003 “Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép”,thì ông X có nghĩa vụ không được tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đã được công bố. * Trường hợp 2 : Nhà nước đã công bố quy hoạch,kế hoạch sử dụng đất trước UBND xã,phường,thị trấn và trên các phương tiện thông tin đại chúng trước ngày ông A đến UBND phường thì ông A có nghĩa vụ giao đất cho Nhà nước và có quyền được Nhà nước bồi thường theo điều 42 Luật đất đai 2003 : + Điều 42. Bồi thường, tái định cư cho người có đất bị thu hồi : “1. Nhà nước thu hồi đất của người sử dụng đất mà người bị thu hồi đất có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định tại Điều 50 của Luật này thì người bị thu hồi đất được bồi thường, trừ các trường hợp quy định tại các khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11 và 12 Điều 38 và các điểm b, c, d, đ và g khoản 1 Điều 43 của Luật này. 2. Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi. 3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở. Khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.” Như vậy,khi Nhà nước tiến hành thu hồi đất theo quy hoạch,gia đình ông X sẽ được Nhà nước bồi thường hoặc được giao đất mới với mục đích sử dụng đất là để ở. Trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của Nhà nước đối với khu vực đô thị; bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn, trường hợp giá trị quyền sử dụng đất ở bị thu hồi lớn hơn đất ở được bồi thường thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền đối với phần chênh lệch đó. + Căn cứ vào khoản 3 Điều 39 Luật đất đai năm 2003 :“ Sau khi có quyết định thu hồi đất và phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt, được công bố công khai, có hiệu lực thi hành, người bị thu hồi đất phải chấp hành quyết định thu hồi đất. Trường hợp người bị thu hồi đất không chấp hành quyết định thu hồi đất thì Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định thu hồi đất ra quyết định cưỡng chế. Người bị cưỡng chế thu hồi đất phải chấp hành quyết định cưỡng chế và có quyền khiếu nại.” và khoản 7 điều 107 Luật đất đai 2003 “Giao lại đất khi Nhà nước có quyết định thu hồi đất hoặc khi hết thời hạn sử dụng đất ” thì khi Nhà nước thực hiện việc thu hồi đất , ông X phải giao đất cho Nhà nước để thực hiện việc giải phóng mặt bằng, triển khai dự án. Trường hợp đất đã bị quy hoạch mà sau một thời gian không thực hiện dự án thì cần phải giải quyết như thế nào ? Thực tế hiện nay có nhiều những dự án treo (quy hoạch, kế hoạch không có tính chất khả thi ) gây lãng phí đất, có những nơi sau 5 năm hoặc 7 năm hay thậm chí là 10 năm sau vẫn chưa triển khai dự án, làm người sử dụng trong vùng quy hoạch không cải tạo sửa chữa nhà cửa, cuộc sống không ổn định gây nhiều bức xúc. Trường hợp này thì ta căn cứ vào khoản 3 Điều 29 của Luật Đất Đai năm 2003 và căn cứ vào Điều 29 Nghị định số 181/2004/ NĐ-CP của Chính phủ về vấn đề giải quyết vấn đề đất đã được quy hoạch một thời gian nhưng không thực hiện dự án mà cụ thể là sau 3 năm mà không thực hiện dự án thì: Căn cứ vào khoàn 3 Điều 29 Luật Đất đai 2003: “Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án, công trình hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau ba năm không được thực hiện theo kế hoạch thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt kế hoạch sử dụng phải điều chỉnh hoặc hủy bỏ và công bố” Hay theo Điều 29 của Nghị định 181/2004/ NĐ-CP thì diện tích đất đã được quy hoạch đó mà không thực hiện dự án thì sẽ do cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyện kế hoạch sử dụng đó phải có sự xem xét để điều chỉnh dự án đó hay là có các quyết định hủy bỏ dự án và phải công bố với người dân. Với những quy định này đã góp phần khắc phục tình trạng quy hoạch không mang tính khả thi ở nhiều địa phương, hạn chế tình trạng “quy hoạch treo” đảm bảo đầy đủ mọi quyền lợi của người dân, trả lại cho người sử dụng đất niềm tin vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Nhà nước. Và muốn hạn chế được tình trạng quy hoạch đất đai bừa bãi tại một số địa phương thì các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền về xét duyệt đất đai cần phải có xự xem xét kỹ lưỡng hơn, trước khi phê duyệt thì cần phải tìm hiểu xem có thật sự cần thiết phải quy hoạch diện tích đất đó không, thường xuyên thanh tra, khảo sát tiến độ thực hiện dự án tại các khu đã có quy hoạch. Việc từ chối của UBND phường đúng hay sai? Vì sao ? Việc từ chối của UBND phường là hợp lý vì theo khoản 1 Điều 29 Luật Đất đai 2003 đã quy định :“Chính phủ tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh tổ chức, chỉ đạo việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; kiểm tra việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương cấp dưới trực tiếp. Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn tổ chức, chỉ đạo thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương; phát hiện, ngăn chặn các hành vi sử dụng đất trái với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố” và khoản 2 Điều 28 (về quản lý quy hoạch sử dụng đất) nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/4/2004 của Chính phủ về thi hành luật Đất đai quy định “Ủy ban nhân dân xã phường, thị trấn có trách nhiệm theo dõi việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại địa phương. Khi phát hiện những trường hợp sử dụng đất không đúng quy hoạch, kế hoạch đã được công bố thì xử lý theo thẩm quyền hoặc đề nghị với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xử lý. Chủ tịch Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn chịu trách nhiệm chính về việc không ngăn chặn, không xử lí kịp thời, để xảy ra trường hợp sử dụng đất không đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được xét duyệt ở địa phương ” Việc từ chối của UBND phường là đã thực hiện đúng theo khoản này, vì trong trường hợp này chúng ta có thể hiểu là nhà ông X đang thuộc khu đất đã được công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vậy nên ông X không được xây lại nhà ở mà chỉ được cải tạo sửa chữa mà thôi ( khoản 2 Điều 29 Luật đất đai 2003) bởi vì nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng , đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch , kế hoạch sử dụng đất. Trong trường hợp có nhu cầu cải tạo sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Như vậy việc UBND phường C đã không đồng ý cho nhà ông X xây lại nhà là hoàn toàn đúng. Trong trường hợp này, ông X có được xây dựng nhà mới không? Vì sao ? Theo quy định của Điều 29 Luật Đất đai 2003 thì nhà nước nghiêm cấm mọi hành vi tự ý xây dựng trên diện tích đất phải thu hồi. Tuy nhiên, nếu nhà ông X quá cũ và bị sụt lún nặng, ảnh hưởng đến cuộc sống gia đình, thì ông X có thể là đơn đến cơ quan có thẩm quyền đề nghị được sửa chữa nâng cấp lại ngôi nhà cũ để đảm bảo được cuộc sống của gia đình ông đến lúc nhà nước thực hiện việc thu hồi đất. Trong trường hợp này ông X có quyền viết đơn lên các cơ quan có thẩm quyền quyết định, xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xem xét và giải quyết việc nâng cấp xây dựng lại nhà ở của ông theo quy định tại Điều 26 Luật đất đai 2003 : “3. Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của đơn vị hành chính cấp dưới trực tiếp. 4. Uỷ ban nhân dân huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của xã quy định tại khoản 4 Điều 25 của Luật này.” Tuy nhiên, cần xem xét các trường hợp sau: Thứ nhất là kế hoạch quy hoạch sử dụng đất đó đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt hay chưa. Bởi vì quy định tại Điều 29 Luật Đất Đai năm 2003 chỉ được áp dụng cho các quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất chi tiết đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét duyệt. Thứ hai là quy hoạch sử dụng đất trong trường hợp nêu trên đã bao lâu từ khi được xét duyệt cho tới khi ông X nộp đơn xin xây nhà mới. Nếu dự án đó đã trên 3 năm mà chưa thực hiện thì ông X có quyền yêu cầu UBND phường xem xét lại dự án theo Khoản 3 Điều 29 Luật Đất Đai năm 2003. Sau khi xem xét mà dự án đó được hủy bỏ và được công bố thì ông X hoàn toàn có quyền xây nhà mới theo quyền lợi của người sử dụng đất. III. Kết luận Qua tìm hiểu vụ việc trên, vấn đề đặt ra cho các cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có những những biện pháp hữu hiệu trong việc quản lý, sử dụng đất đai thuộc diện quy hoạch chung. Tránh tình trạng các “dự án treo” đang diễn ra phổ biến như hiện nay, để việc sử dụng đất được hợp lý không gây lãng phí nguồn đất gây bức xúc cho nhân dân. Đồng thời nhằm thiết lập một bộ mặt mới cho đô thị Việt Nam trong tương lai. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. CAND, Hà Nội, 2008. Viện đại học mở Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2008. Khoa luật - Đại học quốc gia Hà Nội, Giáo trình luật đất đai, Nxb. Đại học quốc gia Hà Nội. Luật đất đai năm 2003 Bộ luật dân sự năm 2005 Nghị định của Chính phủ số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành Luật đất đai. Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2005 của Chính phủ Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực hiện quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai. Hội Luật gia Việt Nam - Trung tâm thông tin tư vấn pháp luật Tân Việt, "Luật đất đai và một số văn bản hướng dẫn thi hành", NXB Lao động - xã hội, năm 2004. "Hỏi - đáp Luật đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành", NXB Thống kê, năm 2005. www.sinhvienluat.vn