Ứng dụng lý thuyết phân tích dự án và quyết định đầu tư vào dự án trung tâm thương mại cửa khẩu quốc tế Lào Cai

phí khác (dự phòng phí) chiếm 10% so với tổng chi phí hoạt động trong năm. Các chi phí mang tính chất quản lý chung toàn khu như : chi phí nhân viên, chi phí bảo hiểm hoả hoạn, chi phí quảng cáo tiếp thị…sẽ được phân bổ theo diện tích sàn từng khu khi xác định chi phí hoạt động trong năm khai thác dự án. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 42 II.4.2 Dự kiến doanh thu: Dự kiến giá thuê mặt bằng theo trình tự sau : Đối với khu thương mại và văn phòng cho thuê căn cứ vào sơ đồ bố trí gian hàng cho thuê và phân loại gian hàng theo các tiêu chuẩn ưu tiên của các gian hàng nằm ngoài mặt tiền và tầng trệt của khu siêu thị. Đơn giá cho thuê chỉ tính cho diện tích kinh doanh,nhưng phải chịu cho diện tích công trình phụ với tỷ lệ thuận diện ích thuê tương ứng. Đối với khu khách sạn cho thuê căn cứ vào tính chất thuê của dịch vụ khách sạn bao gồm cả các công trình phụ và đơn giá cho thuê dự kiến tính đều cho các diện tích sàn xây dựng. Đơn giá cho thuê được xác định theo phương pháp xác định doanh thu hoà vốn theo khấu hao và chi phí hoạt động hàng năm của dự án. II.4.3 Kế hoạch vay vốn và trả vốn vay : Tổng số vốn vay dài hạn là 53.484 triệu đồng được phân chia theo từng năm và phân bổ từng khu chức năng theo số liệu bảng thuyết minh sau: - Năm thứ nhất : 7.034 triệu đồng - Năm thứ hai : 15.701 triệu đồng - Năm thứ ba : 9.090 triệu đồng - Năm thứ tư : 21.659 triệu đồng Dự kiến lãi suất cho vay dài hạn là 9.6%. Bảng thuyết minh kế hoạch vay vốn và trả vốn vay như sau: ĐVT: 1.000.000 đồng Năm Kế hoạch vay Kế hoạch trả lãi vay Kế hoạch trả vốn gốc Khu Siêu thị Khu KS A Khu KS B Khu Siêu thị Khu KS A Khu KS B Khu Siêu thị Khu KS A Khu KS B 1 2,537 3,535 962 244 339 92 2 6,923 8,778 - 908 1,182 92 3 9,090 908 1,182 965 1,032 2,318 4 21,659 781 960 3,044 1,331 2,541 5,271 5 641 716 3,044 1,458 2,634 5,977 6 487 463 2,367 1,486 2,855 6,049 7 319 189 1,605 1,614 1,965 6,557 8 141 827 1,754 6,455 9 - - 785 1,402 Cộng 9,460 12,313 31,711 4,429 5,030 12,036 9,460 12,313 31,711 (Bảng 6: Kế hoạch vay vốn và trả lãi vay – trích số liệu Công ty Biti’s) Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 43 Đối với dự án khu siêu thị,văn phòng cho thuê và khu khách sạn A (11 tầng) lãi vay trong thời gian xây dựng 2 năm, đối với dự án khu khách sạn B (17 tầng) lãi vay trong thời gian xây dựng là 4 năm, còn lại là lãi vay phải trả và nợ gốc phải trả trong thời kỳ dự án đi vào hoạt động. Để đảm bảo dòng tiền tích luỹ thu được của từng dự án phải đảm bảo kế hoạch trả vốn gốc và lãi vay theo bảng kế hoạch trên. Ta sẽ thẩm định và phân tích điểm hoà vốn trả nợ trong phần sau. II.4.4 Xác định lãi suất chiết khấu : - Phân tích hiệu qủa của dự án nhằm xác định dự án đó có khả thi không tức là hoạt động dự án mang lại lợi nhuận như mong muốn cho các nhà chủ đầu tư. Trong khi lập kế hoạch đầu tư cần xem xét đến cách thức tài trợ vốn cho dự án được xác định bằng cách nguồn vốn vay (ngắn hạn hoặc dài hạn), vốn cổ phần (nếu là công ty cổ phần). Tỷ lệ % giữa vốn vay và vốn tự có của chủ đầu tư rất quan trọng vì sẽ ảnh hưởng đến mức lãi suất tính toán khi xác định chỉ tiêu hiện giá ròng NPV của dự án đồng thời cũng là tỷ lệ so sánh với chỉ tiêu tỷ suất thu lợi nội bộ IRR khi thẩm định dự án. - Lãi suất chiết khấu của dự án tức là chi phí sử dụng vốn của dự án đó. Mỗi nguồn vốn huy động để sử dụng đều phải tốn một số chi phí. Chi phí đó gọi là giá sử dụng vốn. - Có thể xem một cách khá đơn giản giá sử dụng vốn chính là lãi suất tiền gửi ngân hàng vì nếu đầu tư bằng vốn tự có, chủ đầu tư xem việc bỏ vốn đầu tư như là việc gởi vốn trên thị trường vốn lúc đó mức lãi suất sinh lợi ít nhất phải lớn hơn hoặc bằng lãi suất tiền gửi. - Nếu công ty sử dụng vốn vay, dự án đó sẽ chịu ảnh hưởng của lãi suất vay (thông thường lãi suất vay > lãi suất gửi) và chịu ảnh hưởng của thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp (do theo qui định hiện hành lãi suất tiền vay không chịu thuế – nó được xem như là khoản chi phí trong giá thành sản phẩm hàng năm của dự án). - Sử dụng vốn vay còn ảnh hưởng đến tính khả thi của dự án đặc biệt là mức độ rủi ro của dự án, nếu không có rủi ro thì giá sử dụng vốn vay thấp hơn mức lãi suất vay và ngược lại có rủi ro khi giá sử dụng vốn vay cao hơn mức lãi suất vay. Giá sử dụng vay vốn là chỉ tiêu tính lãi suất chiết khấu dòng tiền khi dự án đó có vay vốn và thường được tính là giá sử dụng vốn vay sau thuế. Theo bảng chi tiết kế hoạch đầu tư tổng số vốn vay của Công Ty Biti’s là 45.586 triệu đồng theo tỷ lệ 1 : 1 với vốn tự có công ty. Với giả thuyết lãi suất cho vay dài hạn của ngân hàng đang áp dụng là 9.6% / năm và lãi suất tiền gởi tiết kiệm là 7%/năm. Ta tính được chi phí sử dụng vốn đối với dự án này như sau: ic = VTC * igửi + VDV * ivay * (1-TR) VTC + VDV Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 44 Ta có ic = {(53.484 * 7%) + 53.484 * 9.6%( 1-0.28)} / (53.484+53.484) = 8,3% / năm. Dòng tiền tệ của dự án được chiết khấu hoặc tích lũy để tính các giá trị tương đương. Những giá trị tương đương này phụ thuộc không chỉ vào qui mô của dòng tiền tệ vào khoảng thời gian tính toán mà còn phụ thuộc vào mức lãi suất. Lãi suất tính toán không chỉ là phương tiện để tính các giá trị tương đương mà còn là “ngưỡng” để chấp nhận hay bác bỏ một dự án đầu tư. Để dự án có khả thi thì chỉ số IRR của dự án phải lớn hơn 8,3%. II.5 Thẩm định tài chính dự án đến các quyết định đầu tư và hợp tác kinh doanh trong điều kiện xác định và điều kiện bất định. Thông thường một chương trình đầu tư sẽ gồm một số công trình đầu tư có liên hệ với nhau trong cùng một dự án duy nhất. Đôi khi có ý kiến đề nghị rằng trong những dự án tổng hợp như vậy, cách thẩm định đúng đắn nhất là cách xem xét dự án như một dự án toàn thể và bỏ qua việc xem xét từng thành phần dự án. Lập luận như trên không đúng và dễ dẫn đến việc thẩm định không chính xác thiếu tính khả thi do không xem xét và đánh giá được những thay đổi nhỏ về lợi ích và chi phí có liên quan đến từng thành phần nhỏ hoặc công trình nhỏ của dự án để xác định xem nó làm tăng hay giảm lợi ích của dự án. Do vậy trong phần này ta sẽ lần lượt phân tích từng chỉ tiêu tài chính của từng dự án riêng lẻ. Theo các phương pháp đã trình bày ở chương I nhằm xem xét, đánh giá từng dự án có hiệu quả không? Mang lại những lợi ích gì cho chủ đầu tư cũng như phát sinh những rủi ro, thiệt hại và định hướng phát triển dự án của công ty đối với những lợi ích hoặc rủi ro trên. II.5.1 Thẩm định tài chính dự án khu siêu thị và văn phòng cho thuê (4 tầng) II.5.1.1 Xác định doanh thu – chi phí cho thuê hàng tháng : Nguyên tắc xác định doanh thu, chi phí cho thuê hàng tháng dựa trên cơ sở cung cầu của thị trường và chi phí hình thành dự án cũng như chi phí hoạt động khai thác hàng năm. Xác định giá cho thuê hoà vốn theo chi phí : Chi phí khấu hao toà nhà 4 tầng: ĐVT : đồng STT Hạng mục đầu tư Số năm khấu hao Khu 4 tầng Khấu hao theo năm Khấu hao theo tháng Diện tích sàn xây dựng (m2) 5,212 1 - Xây dựng+ quản lý + lãi vay 25 13,229,000,000 529,110,000 44,090,000 2 - Hệ thống điều hòa không khí 7 3,548,000,000 506,850,000 42,230,000 3 - Thang máy 15 581,000,000 38,730,000 3,220,000 Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 45 4 - Máy phát điện (không VAT) 15 381,000,000 25,400,000 2,110,000 5 - Thiết bị PCCC, chống sét 5 782 ,000,000 156,400,000 13,030,000 6 - Hệ thống truyền thông 5 400,000,000 80,000,000 6,660,000 Tổng cộng 18,921,000,000 1,336,550,000 111,370,000 Giá thành xây dựng/m2 3,660,000 256,437 21,370 (Bảng 7: Chi tiết khấu hao toà 4 tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) Chi phí hoạt động toà nhà 4 tầng: ĐVT : đồng Stt Chỉ tiêu ĐVT Đơn giá/tháng I Chi phí hoạt động 1 Điện Đồng 92,864,800 + Số Kw tiêu thụ Kw 66,332 - Điện chiếu sáng (2.900 bóng*34w/h*12h*30ngay/1000) Kw 35,492 - Điện lạnh(20 máy*5.6kw/h*8h*30ngay) Kw 26,880 - Điện sử dụng tháng máy(2cai*5.5kw/h*12h*30) Kw 3,960 + Đơn giá/kw đồng 1,400 2 Nước sử dụng 5,000,000 3 Chi phí quản lý phân bổ (60%) 66,000,000 - Số lượng người 55 - Lương/người người 2,000,000 4 Bảo trì thiết bị 72,810,000 - Tổng giá trị thiết bị đồng 5,692,000,000 - Tỷ lệ % % 0.50% -Tổng chi phí xây dựng đồng 8,870,000,000 - Tỷ lệ % % 0.50% 5 Bảo hiểm 2,427,000 - Tổng giá trị thiết bị đồng 5,692,000,000 - Tỷ lệ % % 0,2% -Tổng chi phí xây dựng đồng 8,870,000,000 - Tỷ lệ % % 0,2% 6 Chi phí khác (dự phòng phí ) 23,910,180 - Tỷ lệ % 10.00% Tổng cộng 263,011,980 Chi phí hoạt động bình quân tháng/m2 50,463 (Bảng 8: Chi tiết chi phí hoạt động toà 4 tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 46 Chi phí hoạt động toà nhà được xác định là chi phí đều hàng năm trong suốt thời gian hoạt động dự án. Xác định doanh thu toà nhà 4 tầng : Cở sở xác định doanh thu khu siêu thị và văn phòng cho thuê dựa giá vốn theo chi phí hoạt động và chi phí xây dựng tính trên m2, từ đó tham chiếu qua khảo sát thực tế về giá cho thuê siêu thị và văn phòng tại các khu vực khác như : Hà Khẩu – Trung Quốc, Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM. - Chi phí khấu hao /m2 : 21,370 đồng - Chi phí hoạt động bình quân hàng năm /m2 : 50,463 đồng Tổng gía thành khái toán : ~72.000 đồng/m2 Tổng diện tích sàn xây dựng là 5.212 m2, trong đó diện tích kinh doanh 2.957 m2, diện tích công trình phụ như hành lang, tầng hầm, nhà vệ sinh…là : 2.255m2. do vậy chi phí đầu tư công trình phụ được phân bổ vào diện tích kinh doanh chính để xác định giá cho thuê hoà vốn. Giá cho thuê hoà vốn tính trên diện tích kinh doanh : 72.000 x (5.212 / 2.957) = 126.907 đồng/m2 ~ 127.000 đồng/m2. Doanh thu hoà vốn/tháng = Tổng chi phí/tháng = giá cho thuê hoà vốn * diện tích cho thuê Doanh thu hoà vốn = 127.000 đồng/m2 * 2.957 m2 = 375.539.000 đồng Lợi nhuận dự kiến ngành kinh doanh Trung tâm thương mại,siêu thị, dịch vụ dự kiến là 20%-25%. Giá cho thuê bình quân dự kiến : 127.000 x (1+20%) = 152.000 đồng/m2. Giá cho thuê dự kiến sẽ cố định trong 2 năm đầu sau đó sẽ tăng 10% trong các mỗi 2 năm sau. Doanh thu cho thuê bình quân /tháng = 152.000 x 2.957 = 449.464.000 đồng. Căn cứ vào chỉ tiêu doanh thu, chi phí, ta tính toán các chỉ tiêu sau : - Chỉ tiêu thời gian đầu tư , xây dựng dự án : 2 năm. - Thời gian phân tích dự án : 25 năm - Chỉ tiêu đầu tư : chi phí xây dựng, trang thiết bị. Vốn tự có, vốn vay và lãi vay trong thời gian xây dựng. - Dòng tiền hoạt động trong thời gian khai thác dự án gồm các chỉ tiêu sau: + Doanh thu + Chi phí : Chi phí hoạt động, chi phí khấu hao + Lãi trước thuế và lãi vay = Doanh thu – chi phí + Lãi vay phải trả (theo kế hoạch vay và trả nợ vay – bảng 8) + Thuế thu nhập : theo thuế suất ưu đãi là 20%, và được m,iễn thuế trong 3 năm đầu từ khi có lãi , sau đó giảm 50% cho 7 năm tiếp theo. + Lãi sau thuế = lãi trước thuế – lãi vay Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 47 + Dòng tiền tệ ròng dự án = Lãi sau thuế + khấu hao + lãi vay (thu hồi hoàn vốn) + Kế hoạch trả nợ vay : lãi vay phải trả, vốn gốc phải trả, vốn gốc còn phải trả + Dòng tiền tích luỹ (dòng tiền ròng của dự án sau khi trừ lãi vay). + Lãi suất chiết khấu: 8,3% (theo mục 7) dùng để xác định giá trị tương đương NPV + Dòng tiền thu tích luỹ hàng năm : tích luỹ tiền thu được qua các năm + Số tiền cần phải bù đắp vốn đầu tư = vốn đầu tư ban đầu – dòng tiền thu tích luỹ hàng năm. - Chỉ tiêu NPV : được xác định bằng dòng tiền ròng của dự án chiết khấu về năm 0 theo lãi suất chiết khấu. - Chỉ tiêu IRR của dự án : được xác định dựa trên dòng tiền tệ ròng của dư án. - Tỷ số lợi ích – chi phí : giá trị hiện tại của thu nhập hàng năm chiết khấu về năm 0 - chi phí hàng năm của dự án chiết khấu về năm 0 theo tỷ suất chiết khấu là 8,3%. - Thời gian thu hồi vốn là số năm tại đó số tiền cần phải bù đắp vốn đầu tư bằng 0. (đính kèm phụ lục số 1 : “Kết quả thẩm định phương án kinh doanh khu siêu thị và văn phòng cho thuê) Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện xác định: - Thời gian hoàn vốn của dự án là 10 năm với đời sống của dự án được chọn là 25 năm. - Với lãi suất chiết khấu đã được xác định ở mục (7) là 8,3% theo cơ cấu nguồn vốn là vốn tự có và vốn vay là 1 :1 các số tiền thu được trong tương lai được tính các giá trị tương đương theo chỉ tiêu hiện giá ròng NPV là 3.448 triệu đồng. - Tỷ suất thu lợi nội bộ IRR là 10% lớn hơn tỷ suất chiết khấu 8,3%. - Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C ) là 1,2 lớn hơn 1. Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện bất định: Các chỉ tiêu tính toán ở trên được xác lập trên cơ sở dự đoán là toàn bộ khu siêu thị và văn phòng cho thuê đều hoạt động 100% công suất và giá thuê bình quân là 152.000đồng/m2, tuy nhiên việc dự tính giá thuê có thể biến động theo nhu cầu của thị trường và diện ích cho thuê có thể thấp hơn do vậy để đảm bảo độ tin cậy của dự án ta phải đưa ra nhiều phương án giá khác nhau và nhiều công suất cho thuê khác nhau để khẳng định hiệu quả của dự án bằng cách phân tích độ nhạy với nhiều phương án giá và nhiều công suất hoạt động từ đó nhận xét, phân tích các kết quả thu được do biến động của giá cả và công suất hoạt động nhằm giúp Công ty có sự chú ý quan trọng trong quá trình dự án đi vào hoạt động. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 48 - Doanh thu hoà vốn tiền tệ hàng năm đều bằng 3.156 triệu nhỏ hơn doanh thu hàng năm là 3.594 triệu - Doanh thu hoà vốn trả nợ hàng năm từ năm 1-25 ở mức cao nhất là 5.074 triệu đồng nhỏ hơn doanh thu hàng năm là 3.594 triệu - Phân tích độ nhạy NPV, IRR, thời gian hoàn vốn theo giá cho thuê và công suất cho thuê . BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY THỜI GIAN HOÀN VỐN KHU 4 TẦNG DT(m2) Gía cho thuê 130,000 140,000 150,000 160,000 170,000 100% 17 13 10 8 7 90% 24 19 14 11 9 85% 24 18 14 11 80% 24 24 18 14 75% 24 24 18 70% 24 24 BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NPV DT(m2) Gía cho thuê 130,000 140,000 150,000 160,000 170,000 100% (3,843) (491) 2,789 6,088 9,398 90% (8,515) (5,224) (2,151) 819 3,779 85% (7,784) (4,695) (1,816) 983 80% (10,348) (7,418) (4,523) (1,816) 75% (10,164) (7,418) (4,695) 70% (10,348) (7,784) BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY IRR DT(m2) Gía cho thuê 130,000 140,000 150,000 160,000 170,000 100% 6% 8% 10% 12% 14% 90% 2% 5% 7% 9% 11% 85% 3% 5% 7% 9% 80% 1% 3% 5% 7% 75% 10% 3% 5% 70% 1% 3% (Bảng 9 : Phân tích độ nhạy khu 4 tầng) Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 49 Qua các bảng số liệu phân tích độ nhạy thời gian hoàn vốn, chỉ tiêu hiện giá ròng và tỷ suất thu lợi nội bộ ta có các trường hợp tốt nhất và xấu nhất như sau : - Nếu mức giá cho thuê 140.000đồng/m2 dự án không khả thi mặc dù diện tích cho thuê có thể đạt được 100% ( NPV = -3,843 triệu) - Tương tự nếu mức giá 150.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê là 100% - Tương tự nếu mức giá 160.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê ít nhất là 90%. - Tương tự nếu mức giá 170.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê ít nhất là 85%. Việc xác định mức giá cho thuê là rất quan trọng đối với dự án khu siêu thị và văn phòng cho thuê theo như phân tích ở trên do vậy để đảm bảo chọn mức giá cho thuê bình quân theo các chỉ tiêu phân tích là 150.000 đồng/m2 dựa trên cơ sở so sánh giá cả thị trường tại các khu vực và triển vọng của dự án theo kết quả khảo sát thông tin giá tại các thành phố, khu vực trọng điểm như sau : Một số thông tin về thị trường cho thuê nhà văn phòng, siêu thị : Tại TTTM Tây Nguyên: Biti's đã cho trên 20 đối tác thuê các gian hàng theo mức giá sau: Đối với khu Thương mại: có chừa lối đi lại, bao gồm máy lạnh: 146,000đ/m2/tháng Đối với khu Văn phòng (tầng 03) tính bao nguyên tầng 492 m2 51,700đ/m2/tháng Tại Lào Cai: Các mức giá cho thuê về nhu cầu nhà văn phòng, mặt bằng kinh doanh tại Lào Cai từ 60.000 đồng/m2/tháng đến 70.000 đồng/m2 tháng đối với kết cấu nhà cấp 3 – 2 tầng, tuy nhiên không đảm bảo đủ quy mô và tương xứng cho việc thiết lập văn phòng tầm cở để thực hiện công tác xúc tiến thương mại cho các doanh nghiệp. Tại Hà Khẩu – Trung Quốc Giá cho thuê mặt bằng: 50 NDT/m2/tháng tương đương 100.000 VNĐ/m2/tháng, tuy nhiên cơ sở vật chất chưa xứng tầm kinh doanh Quốc tế, mức giá cho thuê các hoạt động kinh doanh dịch vụ thương mại khác 60 NDT/m2/tháng tương tương 120.000 VNĐ/m2/tháng, tuy nhiên mức giá này chưa bao gồm chi phí về diện tích phụ, điện nước, bảo quản hàng hóa tại khu vực kinh doanh. Tại Hà Nội: Giá cho thuê mặt bằng kinh doanh văn phòng tại khu vực quận Đống Đa là 150.000 đồng/m2/tháng. Giá cho thuê mặt bằng tại Hà Nội :khu Siêu thị Tràng Tiền từ 160.000 đồng – 260.000 đồng/m2/tháng, Trung tâm Thương mại Tháp Đôi-Bà Triệu 20USD-25USD/m2, tuỳ theo vị trí, địa điểm kinh doanh và diện tích thuê. Tại Đà Nẵng: Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 50 Mức giá cho thuê mặt bằng kinh doanh tại Siêu thị Bài Thơ Đà Nẵng giao động từ 150.000 đồng – 210.000 đồng/m2/tháng tuỳ theo vị trí mặt bằng của khu vực, mức giá thuê này chưa bao gồm thuế VAT (10%). Tại TP. Hồ Chí Minh : Tại TP.HCM, giá cho thuê mặt bằng kinh doanh tại cao ốc từ 20-25USD/m2 như Diamond Plaza, Saigon Trade Center… Qua các chỉ tiêu trên kết luận dự án có khả thi, đáng được đầu tư. II.5.2 Thẩm định tài chính dự án khu khách sạn cho thuê (11 tầng) II.5.2.1 Xác định doanh thu – chi phí cho thuê hàng tháng Chi phí khấu hao toà nhà 11 tầng: ĐVT : đồng STT Hạng mục đầu tư Số năm khấu hao Khu 11 tầng + tầng hầm khấu hao năm khấu hao tháng Diện tích sàn xây dựng (m2) 4,592 1 - Xây dựng+ quản lý + lãi vay 25 18,348,000,000 733,920,000 61,160,000 2 - Hệ thống điều hòa không khí 7 3,460,000,000 494,285,714 41,190,476 3 - Thang máy 15 1,200,000,000 80,000,000 6,666,667 4 - Máy phát điện (không VAT) 15 380,000,000 25,333,333 2,111,111 5 - Thiết bị PCCC, chống sét 5 689,000,000 137,800,000 11,483,333 6 - Hệ thống truyền thông 5 550,000,000 110,000,000 9,166,667 Tổng cộng 24,627,000,000 1,581,339,048 131,778,254 Đơn giá đầu tư / m2: 5,363,000 344,368 28,697 (Bảng 10: Chi tiết khấu hao toà 11 tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 51 Chi phí hoạt động khu khách sạn 11 tầng: ĐVT : đồng Chi phí hoạt động bình quân tháng/m2 56.481 (Bảng 11: Chi tiết chi phí hoạt động khu khách sạn 11 tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) Chi phí hoạt động toà nhà được xác định là chi phí đều hàng năm trong suốt thời gian hoạt động dự án. Xác định doanh thu khu khách sạn 11 tầng : Cở sở xác định doanh thu khu khách sạn cho thuê dựa vào giá vốn theo chi phí hoạt động và chi phí xây dựng tính trên m2, từ đó tham chiếu qua khảo sát thực tế về giá cho thuê khách sạn tại các khu vực khác như : Hà Khẩu – Trung Quốc, Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM. - Chi phí khấu hao/m2 : 28,697 đồng Stt Chỉ tiêu ĐVT Đơn giá/tháng I Chi phí hoạt động 1 Điện Đồng 96,432,000 + Số Kw tiêu thụ/m2. Kw 15 + Đơn giá/kw Đồng 1,400 2 Nước sử dụng 15,000,000 3 Chi phí quản lý (phân bổ 20%) 22,000,000 - Số lượng Người 55 - Lương/người Người 2,000,000 4 Bảo trì thiết bị 99,050,000 - Tổng giá trị thiết bị Đồng 6,279,000,000 - Tỷ lệ % % 0.50% -Tổng chi phí xây dựng thô Đồng 13,531,000,000 - Tỷ lệ % % 0.50% 5 Chi phí bảo hiểm hoả hoạn 3,301,667 - Tổng giá trị thiết bị Đồng 6,279,000,000 - Tỷ lệ % /năm % 0.20% -Tổng chi phí xây dựng Đồng 13,531,000,000 - Tỷ lệ % /năm % 0.20% 5 Chi phí khác 23,578,367 - Tỷ lệ % % 10.00% Tổng cộng 259,362,033 Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 52 - Chi phí hoạt động bình quân hàng năm /m2 : 56,481 đồng Tổng gía thành khái toán : ~85.000 đồng/m2 Tổng diện tích xây dựng là 4.592 m2. Doanh thu hoà vốn/tháng = Tổng chi phí/tháng = giá cho thuê hoà vốn * diện tích cho thuê Doanh thu hoà vốn = 85.000 đồng/m2 * 4.592 m2 = 390.320.000 đồng Giá cho thuê bình quân dự kiến : 120.000 đồng/m2 tăng 40% so với giá vốn, giá cho thuê dự kiến sẽ cố định trong các năm sau. Doanh thu cho thuê bình quân /tháng : 120.000 x 4.592 = 551.040.000 đồng. Tương tự như khối 4 tầng ta cũng xác định các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án khối khách sạn 11 tầng ( đính kèm phụ lục số 2 – “kết quả thẩm định phương án kinh doanh khu khách sạn 11 tầng “) Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện xác định: - Thời gian hoàn vốn của dự án là 9 năm với đời sống của dự án được chọn là 25 năm. - Với lãi suất chiết khấu đã được xác định ở mục (7 ) là 8,3% theo cơ cấu nguồn vốn là vốn tự có và vốn vay là 1 :1 các số tiền thu được trong tương lai được tính các giá trị tương đương theo chỉ tiêu hiện giá ròng NPV là 8.165 triệu đồng. - Tỷ suất thu lợi nội bộ IRR là 12% lớn hơn tỷ suất chiết khấu 8,3%. - Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C ) là 1,4 lớn hơn 1. Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện bất định: - Doanh thu hoà vốn tiền tệ hàng năm đều bằng 3.112 triệu nhỏ hơn doanh thu hàng năm là 6.612 triệu đồng. - Doanh thu hoà vốn trả nợ hàng năm từ năm 1-25 ở mức cao nhất là 5.997 triệu đồng nhỏ hơn doanh thu hàng năm là 6.612 triệu đồng. - Phân tích độ nhạy NPV, IRR, thời gian hoàn vốn theo giá cho thuê và công suất cho thuê . BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY THỜI GIAN HOÀN VỐN KHU 11 TẦNG DT(m2) Gía cho thuê 100,000 110,000 120,000 130,000 140,000 100% 13 10 8 7 6 90% 12 10 8 7 85% 11 9 8 80% 12 10 9 75% 12 10 70% 13 11 Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 53 BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NPV DT(m2) Gía cho thuê 100,000 110,000 120,000 130,000 140,000 100% (885) 3,610 8,165 12,758 17,381 90% (296) 3,751 7,849 11,976 85% 1,566 5,411 9,296 80% (606) 2,984 6,617 75% 582 3,962 70% (1,825) 1,326 BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY IRR DT(m2) Gía cho thuê 100,000 110,000 120,000 130,000 140,000 100% 8% 10% 12% 14% 16% 90% 8% 10% 12% 14% 85% 9% 11% 13% 80% 8% 10% 11% 75% 9% 10% 70% 7% 9% (Bảng 12: Phân tích độ nhạy khu khách sạn 11 tầng) Qua các bảng số liệu phân tích độ nhạy thời gian hoàn vốn, chỉ tiêu hiện giá ròng và tỷ suất thu lợi nội bộ ta có các trường hợp tốt nhất và xấu nhất như sau : - Nếu mức giá cho thuê 100.000đồng/m2 dự án không khả thi mặc dù diện tích cho thuê có thể đạt được 100% ( NPV = -885 triệu) - Tương tự nếu mức giá 110.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê là 100%. - Tương tự nếu mức giá 120.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê ít nhất là 85%. - Tương tự nếu mức giá 130.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê ít nhất là 75%. II.5.3 Thẩm định tài chính dự án khu khách sạn cho thuê (17 tầng) II.5.3.1 Xác định doanh thu – chi phí cho thuê hàng tháng Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 54 Chi phí khấu hao toà nhà 17 tầng: ĐVT : đồng STT Hạng mục đầu tư Số năm khấu hao Khu 17 tầng + tầng hầm Khấu hao năm Khấu hao tháng Diện tích sàn xây dựng (m2) 12,400 1 - Xây dựng+ quản lý + lãi vay 25 48,971,000,000 1,958,840,000 163,236,667 2 - Hệ thống điều hòa không khí 7 9,617,000,000 1,373,857,143 114,488,095 3 - Thang máy 15 1,323,000,000 88,200,000 7,350,000 4 - Máy phát điện (không VAT) 15 750,000,000 50,000,000 4,166,667 5 - Thiết bị PCCC, chống sét 5 1,860,000,000 372,000,000 31,000,000 6 - Hệ thống truyền thông 5 900,000,000 180,000,000 15,000,000 Tổng cộng 63,421,000,000 4,022,897,143 335,241,429 Đơn giá đầu tư / m2: 5,114,596.7742 324,427 27,036 (Bảng 13 : Chi tiết khấu hao toà 17tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 55 Chi phí hoạt động khu khách sạn 17 tầng: ĐVT : đồng Cộng 620.301.000 Chi phí hoạt động bình quân tháng/m2 50.024 (Bảng 14: Chi tiết chi phí hoạt động khu khách sạn 17tầng – trích số liệu Công ty Biti’s) Chi phí hoạt động toà nhà được xác định là chi phí đều hàng năm trong suốt thời gian hoạt động dự án. Xác định doanh thu khu khách sạn 17 tầng : Cở sở xác định doanh thu khu khách sạn cho thuê dựa vào giá vốn theo chi phí hoạt động và chi phí xây dựng tính trên m2, từ đó tham chiếu qua khảo sát thực tế về giá cho thuê khách sạn tại các khu vực khác như : Hà Khẩu – Trung Quốc, Hà Nội, Đà Nẵng, TP. HCM. - Chi phí khấu hao/m2 : 27.036 đồng/m2 - Chi phí hoạt động bình quân hàng năm /m2 : 50.024 đồng/m2 Tổng gía thành khái toán : ~80.000 đồng/m2 Tổng diện tích xây dựng là 12.400 m2. Stt Chỉ tiêu ĐVT Đơn giá/tháng I Chi phí hoạt động 1 Điện đồng 260,400,000 + Số Kw tiêu thụ/m2. kw 15 + Đơn giá/kw đồng 1,400 2 Nước sử dụng đồng 25,000,000 3 Chi phí quản lý (phân bổ 20%) 22,000,000 - Số lượng người 55 - Lương/người người 2,000,000 4 Bảo trì thiết bị 256,510,000 - Tổng giá trị thiết bị đồng 14,450,000,000 - Tỷ lệ % % 0.50% -Tổng chi phí xây dựng đồng 36,852,000,000 - Tỷ lệ % % 0.50% 5 Chi phí bảo hiểm hoả hoạn 8,550,333 - Tổng giá trị thiết bị đồng 14,450,000,000 - Tỷ lệ % /năm % 0.20% -Tổng chi phí xây dựng đồng 36,852,000,000 - Tỷ lệ % /năm % 0.20% Chi phí khác 56,391,000 - Tỷ lệ % % 10.00% Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 56 Doanh thu hoà vốn/tháng = Tổng chi phí/tháng = giá cho thuê hoà vốn * diện tích cho thuê Doanh thu hoà vốn = 80.000 đồng/m2 * 12.400 m2 = 992.000.000 đồng Giá cho thuê bình quân dự kiến bằng với khu khách sạn 11 tầng là 120.000đồng/m2, giá cho thuê dự kiến sẽ cố định trong các năm sau. Doanh thu cho thuê bình quân /tháng : 120.000 x 12.400 =1.488.000.000 đồng. Tương tự như khối 4 tầng và 11 tầng ta cũng xác định các chỉ tiêu phân tích tài chính dự án khối khách sạn 17 tầng ( đính kèm phụ lục số 3 - kết quả thẩm định phương án kinh doanh khu khách sạn 17 tầng) Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện xác định: - Thời gian hoàn vốn của dự án là 7 năm với đời sống của dự án được chọn là 25 năm. - Với lãi suất chiết khấu đã được xác định ở mục (7 ) là 8,3% theo cơ cấu nguồn vốn là vốn tự có và vốn vay là 1 :1 các số tiền thu được trong tương lai được tính các giá trị tương đương theo chỉ tiêu hiện giá ròng NPV là 31.457triệu đồng. - Tỷ suất thu lợi nội bộ IRR là 14% lớn hơn tỷ suất chiết khấu 8,3%. - Tỷ số lợi ích – chi phí (B/C ) là 2 lớn hơn 1. Tính toán các chỉ tiêu trong điều kiện bất định: - Doanh thu hoà vốn tiền tệ hàng năm đều bằng 7.556 triệu nhỏ hơn doanh thu hàng năm là 17.856 triệu đồng. - Doanh thu hoà vốn trả nợ hàng năm từ năm 1-25 ở mức cao nhất là 16.825 triệu đồng nhỏ hơn doanh thu hàng năm là 17.856 triệu đồng. - Phân tích độ nhạy NPV, IRR, thời gian hoàn vốn theo giá cho thuê và công suất cho thuê . BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY THỜI GIAN HOÀN VỐN KHU 17 TẦNG DT(m2) Gía cho thuê 100,000 110,000 120,000 130,000 100% 11 9 7 6 90% 13 10 8 7 85% 11 9 8 80% 13 10 9 75% 12 10 70% 13 11 Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 57 BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY NPV DT(m2) Gía cho thuê 100,000 110,000 120,000 130,000 100% 7,109 19,222 31,457 43,790 90% (2,085) 8,685 19,604 30,609 85% 3,477 13,716 24,075 80% (1,713) 7,856 17,536 75% 2,049 11,066 70% (3,756) 4,630 BẢNG PHÂN TÍCH ĐỘ NHẠY IRR DT(m2) Gía cho thuê 100,000 110,000 120,000 130,000 100% 10% 12% 14% 16% 90% 8% 10% 12% 14% 85% 9% 11% 13% 80% 8% 10% 12% 75% 9% 10% 70% 8% 9% (Bảng 15 – Phân tích độ nhạy khu khách sạn 17 tầng) Qua các bảng số liệu phân tích độ nhạy thời gian hoàn vốn, chỉ tiêu hiện giá ròng và tỷ suất thu lợi nội bộ ta có các trường hợp tốt nhất và xấu nhất như sau : - Nếu mức giá cho thuê 100.000đồng/m2 dự án có khả thi khi diện tích cho thuê đạt 100% - Tương tự nếu mức giá 110.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê ít nhất là 85% - Tương tự nếu mức giá 120.000 đồng thì dự án có khả thi khi diện tích cho thuê ít nhất là 75% Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 58 Một số thông tin về thị trường cho thuê phòng nghĩ khách sạn Tại Lào Cai: Giá cho thuê Phòng tại các khách sạn tại Sapa, Lào Cai mức độ 2 sao, chỉ có thấp tầng, chưa có cao tầng, khoảng 300.000 đồng- 400.000 đồng/ngày. Tại Hà Khẩu – Trung Quốc Giá cho thuê phòng khách sạn 150 NDT/ngày, tương đương 300.000 VNĐ/ngày, khách sạn ở mức độ 2 sao. NHưng không có các dịch vụ kèm theo như phòng hội họp, massage, xông hơi, karaoke… Tại Hà Nội: Giá cho thuê nhà khách sạn 3 sao tại Hà Nội hoặc TP.HCM từ 450.000 đồng/ngày đến 80 USD/ngày, nhưng đối với khách sạn 3 sao không có cao tầng, cao tầng tại khách sạn 5 sao từ 250USD/ngày đến 400 USD/ngày như Newworld – TP.HCM, Deawoo –Hà Nội Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 59 CHƯƠNG III ĐỀ XUẤT VÀ KIẾN NGHỊ III.1 Nhận xét tổng hợp về kết quả thu thập được Qua bảng phân tích thẩm định các dự án riêng lẻ trong một dự án tổng thể là Trung tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế tại biên giới Tỉnh Lào Cai với các loại hình kinh doanh là cho thuê văn phòng đại diện của các doanh nghiệp tại Việt nam và Trung quốc, khu thương mại siêu thị, du lịch khách sạn vơi tổng kinh phí đầu tư hơn 114 tỷ đồng chưa bao gồm kinh phí giải tỏa mặt bằng và chi phí xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng trong các khu vực liên quan đến dự án. Kết cấu dự án gồm khu văn phòng cho thuê và siêu thị (4 tầng), khu khách sạn A (11 tầng) và khu khách sạn B (17 tầng). Tổng nguồn kinh phí trên là rất lớn đối với một doanh nghiệp trong nước đặc biệt là doanh nghiệp tư nhân như Công ty Biti’s và đặc biệt hơn Công ty cũng chưa từng kinh doanh loại hình dịch vụ – giải trí – du lịch trong thời gian qua. Tuy nhiên với tiềm lực về tài chính và nguồn nhân lực hiện nay cũng như khả năng phán đoán về hiệu quả đầu tư tại biên giới cửa khẩu quốc tế theo chủ trương ưu đãi của Nhà nước nhằm mở cánh cửa đầu tư tại Lào cai giáp ranh với Trung Quốc có tiềm năng kinh tế rất lớn và là mục tiêu của nhiều quốc gia trên thế giới chú ý đến trong quá trình hợp tác phát triển kinh tế trong nước cũng như khu vực mậu dịch tự do Asean. Qua các số liệu về kết quả thẩm định tài chính của từng dự án, ta thấy các dự án đều có lợi nhuận cao và thu hồi vốn tương đối nhanh, khu siêu thị và văn phòng cho thuê có thời gian hoàn vốn dài nhất và chỉ tiêu đánh giá NPV thấp nhất so với các dự án khác với cùng một tỷ suất chiết khấu là 8,3% để qui giá trị đồng tiền thu được trong tương lai về thời điểm hiện tại. Toàn bộ kinh phí xây dựng dự án được xác định là tỷ lệ vay vốn 50% với số tiền 45.586 triệu đồng và tỷ lệ vốn vay với vốn tự có của công ty Biti’s đối ứng theo tỷ lệ 1:1 với mức lãi suất vay dài hạn ưu đãi tạm tính là 9,6%/năm,tỷ lệ vốn vay càng cao thì rủi ro của dự án càng lớn do khi dự án đi vào hoạt động thì ngoài việc tổ chức khai thác kinh doanh một cách có hiệu quả thì công ty Biti’s phải có trách nhiệm trả lãy vay và trả vốn gốc hàng năm. Tuy nhiên do các dự án đều có lợi nhuận cao do vậy cả ba dự án đều có thể trả được nợ vay trong năm hoạt động đầu tiên và thời gian trả nợ không quá 7 năm là an toàn đối với dự án và khả thi khi lập kế hoạch vay vốn tại Ngân hàng. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 60 III.2 Đề xuất và kiến nghị Qua phân tích như trên, cho thấy dự án Trung Tâm TMCK Quốc Tế Lào Cai có nhiều cơ hội, nhiều lợi thế kinh doanh, cũng như thông qua dự án này làm gia tăng uy tín của thương hiệu Biti’s trên thương trường quốc tế, bên cạnh đó với những khó khăn trước mắt của một tỉnh Miền núi phía Bắc đang thực hiện xây dựng chính sách ưu đãi, thu hút nguồn đầu tư của các doanh nghiệp trong nước và nước ngoài, vì vậy sự thay đổi các chính sách ưu đãi, thu hút đầu tư của tỉnh Lào Cai cho phù hợp với tình hình thực tế là không tránh khỏi. Biti’s xác định việc đầu tư vào công trình này ngoài yếu tố mở rộng ngành nghề kinh doanh, thu lợi nhuận còn có một yếu tố quan trọng chính là tạo uy tín về thương hiệu Biti’s đối với khu vực Tây Nam Trung Quốc, nhằm đánh mạnh vào thị trường tiêu thụ sản phẩm giày dép Biti’s của khu vực đông dân này với những mức sống tương đồng với Việt Nam. Việc xây dựng đầu tư và khai thác thành công dự án Trung Tâm TMCK Quốc tế Lào Cai của Công ty Biti’s sẽ là động lực để Biti’s xây dựng nhiều dự án khác tại các tỉnh như Hà Tây-Hà Nội (hiện đã được thuê đất) và Đà Nẵng, đây cũng là thành công của chính quyền Lào Cai trong việc thực hiện các chính sách thu hút đầu tư. Chính vì vậy, có thể nói Trung tâm Thương Mại CKQT Lào Cai là một bước ngoặc lớn thực hiện các chính sách phát triển của nhà nước Việt Nam đối với các tỉnh miền núi Phía Bắc nói chung và tỉnh Lào Cai nói rêng. Từ những khó khăn trước mắt của dự án trong việc thu hút đầu tư của các đối tác Trung Quốc vào Trung tâm Thương mại Cửa khẩu Quốc Tế Lào Cai, nhằm khai thác tối đa hiệu quả kinh doanh tại Trung tâm Thương Mại này, với những kiến nghị sau : a. Đối với chính sách khuyến khích đầu tư của Việt Nam nói chung và tỉnh Lào Cai nói riêng : Thực hiện một chính sách ưu đãi riêng cho Trung tâm TMCKQT Lào Cai để tạo sự thu hút mạnh các đối tác Trung Quốc có tiềm lực tài chính mạnh đến đầu tư tại TTTMCKQT Lào Cai, như Trung tâm Thương Mại – Oân Châu Cá Cựu – Trung Quốc muốn sang đầu tư tại Việt Nam, nay là các đối tác chuyên thực hiện khai thác các dự án và luôn có sự so sánh về lợi ích khi đầu tư vào dự án nào mang lại nhiều nguồn lợi và ổn định nhất. Chính sách ưu đãi này phải lâu dài, cam kết áp dụng ít nhất là 20 năm, để tạo sự tin tưởng của các đối tác đặt vấn đề đầu tư lâu dài ở đây. Thực hiện xây dựng các bãi kiểm hoá tại cửa khẩu và giải quyết nhanh các thủ tục hải quan để giải phóng hàng nhanh đối với các đối tác kinh doanh tại Trung tâm CKQT Lào Cai. Giúp cho đối tác có sự yên tâm và không làm ảnh hưởng đến cơ hội đầu tư của các đối tác. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 61 Trung tâm Thương Mại được phép lựa chọn đối tác tương xứng có thực lực tài chính, kinh nghiệm, khả năng tổ chức, khai thác kinh doanh, có bộ máy nhân sự vững, lành mạnh để cùng hợp tác khai thác kinh doanh, đồng thời đảm bảo ổn định lâu dài quy hoạch của khu kinh tế cửa khẩu. Chính quyến Lào Cai hỗ trợ nhanh các điều kiền cần thiết về thủ tục cấp giấy phép hoạt động để đối tác nhanh chóng kinh doanh tạo lợi nhuận. Tỉnh chịu toàn bộ chi phí giải tỏa mặt bằng và chi phí xây dựng kết cấu cơ sở hạ tầng trong các khu vực liên quan đến dự án. Cơ sở Hạ Tầng phải đảm bảo theo tiêu chuẩn của Thành Phố. Đồng thời với việc Biti’s thực hiện quảng bá, quảng cáo cho dự án nhằm thu hút các nhà đầu tư, khách hàng cho dự án tại Trung Quốc và Việt Nam, kiến nghị chính quyền Tỉnh và Trung ương có hỗ trợ các chương trình giới thiệu về tiềm năng kinh tế của tỉnh, về dự án và quan trọng nhất là thực hiện và công bố các cam kết ưu đãi của tỉnh, nước Việt Nam khi thực hiện đầu tư theo từng khu vực qui định, đặc biệt cam kết xây dựng – nâng cấp kết cấu cơ sở hạ tầng như hệ thống đường bộ và đường sắt Hà Nội – Lào Cai. Được hưởng ưu đãi ở mức tối đa theo Quy định của Luật và các văn bản dưới luật cho toàn bộ dự án, cụ thể: a. Được miễn 13 năm tiền thuê đất kể từ khi ký hợp đồng thuê đất và giảm 50% tiền thuê đất cho các năm còn lại, theo quy định tại điểm 3b điều 18 Nghị định 51/1999/NĐ-CP; điểm 3 điều 2, quyết định 53/2001/QĐ-TTG ngày 19/04/2001 của Thủ Tướng Chính phủ. b. Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp 03 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% số thuế Thu nhập Doanh nghiệp phải nộp cho 07 năm tiếp theo. c. Được miễn thuế thu nhập bổ sung theo quy định của Luật thuế Thu nhập Doanh nghiệp. d. Được hưởng ưu đãi bổ sung về thuế thu nhập Doanh nghiệp nếu có việc kinh doanh sản xuất hàng xuất khẩu. e. Miễn thuế thu nhập cá nhân đối với các thành viên góp vốn trong thời hạn 10 năm, kể từ khi có nghĩa vụ nộp thuế thu nhập cá nhân. f. Được miễn thuế nhập khẩu máy móc thiết bị, phương tiện vận tải tạo thành tài sản cố định của Công ty mà trong nước chưa sản xuất. g. Được vay 50% tổng số kinh phí đầu tư từ Quỹ hỗ trợ đầu tư phát triển của Tỉnh với lãi suất ưu đãi 5,4%/năm trong thời hạn 10 năm. h. Được hưởng bổ sung các ưu đãi về đầu tư (nếu có) phát sinh do Chính phủ, Tỉnh ban hành trong quá trình triển khai đầu tư xây dựng và hoạt động của dự án. Do vậy, cần phải đánh giá đúng tầm quan trọng của cửa khẩu này, Nhà nước cần quan tâm đầu tư hạ tầng cơ sở, có cơ chế chính sách khuyến khích để hàng hoá Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 62 Việt Nam có điều kiện xuất sang vùng Tây Nam Trung Quốc và ngược lại, góp phần cân bằng cán cân mậu dịch xuất nhập giữa hai nước trong thời gian tới. b. Đối với Công ty Biti’s : - Tổ chức công tác tiếp thị với quy mô lớn, xúc tiến thương mại với các tập đoàn lớn tại Trung Quốc muốn tham gia hợp tác kinh doanh tại Trung Tâm Thương Mại Cửa Khẩu Quốc Tế Lào Cai. Tổ chức hội thảo giới thiệu chi tiết về dự án thông qua các hội chợ trong nước và quốc tế tổ chức tại Hà Nội, Đà Nẵng, Thành Phố Hồ Chí Minh, TP.Côn Minh –TQ, Quảng Châu-TQ. Đối tượng tham gia là các đối tác trong nước và nước ngoài tại địa bàn tỉnh Lào Cai, các đối tác thuộc các tỉnh thành trong cả nước, tập đoàn lớn của nước ngoài có tiềm lực tài chính mạnh. Một số đối tác tiềm năng hợp tác đầu tư, khai thác Trung tâm TMCK QT Lào Cai: + Công ty Du Lịch Lào Cai xác định hợp tác cùng công ty Biti’s khối 11 tầng theo sự chứng kiến của tỉnh lào Cai: Công ty Biti’s xây dựng khối 11 tầng theo công năng sử dụng của Công ty Du Lịch Lào Cai, sau khi Biti’s xây dựng xong sẽ cho Công ty Du Lịch Lào Cai thuê dài hạn 49 năm, đơn giá thuê và các điều khoản điều kiện hợp đồng sẽ tiến hành thống nhất. + Công ty Biti’s tạo mối quan hệ hợp tác rộng rãi với các công ty du lịch, lữ hành quốc tế như : Saigon tourist, Đất Việt…, công với sự giới thiệu của tỉnh lào Cai để khai thác hiệu quả khu khách sạn Trung tâm Thương Tâm Thương mại nói riêng và du lịch của tỉnh Lào Cai nói chung. + Đẩy mạnh hợp tác với các tập đoàn nước ngoài, các đối tác có kinh nghiệm khai thác các dự án, có tiềm lực về tài chính trong việc khai thác các dự án khi dự án hoàn thành đưa vào sử dụng. Với hình thức này sẽ tăng mức độ chuyên nghiệp trong quản lý, phục vụ, nhằm khai thác tối đa hiệu quả của dự án. Hiện nay, Toà nhà Etown của Ree, toà nhà Bitexco tại TP.HCM, khách sạn Sofitel – Hà Nội đều có các tập đoàn chuyên khai thác dự án hoạt động…. việc giao cho các tập đoàn này tổ chức khai thác một cách chuyên nghiệp sẽ tạo sự thành công của dự án. Qua đó Biti’s sẽ học hỏi được nhiều kinh nhiệm trong tổ chức, quản lý, khai thác dự án. + Biti’s với mối quan hệ rộng với các tập đoàn Trung Quốc như tập đoàn lớn nhất Trung Quốc : Tân Huy Vọng, Tập đoàn Trung Sơn, Hải Ngoại Quảng Đông…cũng như quan hệ tốt với chính quyền các tỉnh Quảng Châu, Trung Sơn Trung Quốc, nhất là sự kiện thủ tướng Trung Quốc đến thăm chính thức Công ty Biti’s vào năm 1999, đã tạo sự tin tưởng của chính quyền Trung Quốc và các doanh nghiệp Trung Quốc khi làm ăn với Công ty Biti’s, nhiều tập đoàn muốn hợp tác liên doanh với Biti’s để khai thác thị trường Việt Nam. Vì vậy, Biti’s sẽ đẩy mạnh mối quan hệ tốt với các tập đoàn này để tranh thủ sự hợp tác, đầu tư lâu dài trong TTTMCKQT Lào Cai cũng như với các dự án sau này, giảm mức rủi ro không có đơn vị khai thác, hoạt động trong dự án. Trung Tâm thương mại Cửa Khẩu Quốc tế Lào Cai ___________________________________________________________________________________ ___________________________________________________________________________________ 63 - Kết hợp giữa cơ chế mở của Tỉnh Lào Cai và uy tín thương hiệu Biti’s trên thương trường nội địa và Quốc tế để kêu gọi các đối tác thực sự có tiềm lực tài chính mạnh và mong muốn đầu tư lâu dài tại Việt nam và làm bàn đạp đầu tư sang Campuchia, Lào…. - Tổ chức nghiên cứu các chính sách ưu đãi giữa Việt Nam và Trung Quốc để kiến nghị lên chính quyền Lào Cai kịp thời các chính sách không còn thu hút nhà đầu tư hay đang là khó khăn cho các nhà đầu tư để nhanh chóng thay đổi phù hợp, thu hút ý định đầu tư của các doanh nghiệp vào Lào Cai, để đưa ra chính sách phù hợp . Trên đây là nội dung phân tích tài chính Dự án Trung Tâm Thương Mại Quốc Tế Cửa Khẩu Lào Cai với Công ty Biti’s là chủ đầu tư. Việc đầu tư vào dự án là nhìn đến lợi ích lâu dài, đi theo chiến lược phát triển của Tỉnh Lào Cai và của Chính phủ Việt Nam. Sự thành công của dự án, ngoài nỗ lực của bản thân Công ty Biti’s, còn phụ thuộc vào sự ổn định về cơ chế thực thi chính sách ưu đãi của tỉnh Lào Cai và sự thực hiện đồng bộ của các chính sách theo định hướng phát triển của tỉnh Lào Cai trong những năm tới, nhằm thay đổi toàn diện các mặt của Tỉnh nhà, để Lào Cai thật sự có đầy đủ các điều kiện thiên thời – địa lợi – nhân hòa, thu hút ngày càng nhiều các doanh nghiệp trong và ngoài nước đến đầu tư.