Vai trò và cơ chế điều chỉnh của pháp luật với hoạt động môi giới bất động sản

LỜI MỞ ĐẦU Pháp luật về hoạt động môi giới là tổng thể các quy phạm pháp luật do nhà nước ban hành để diều chỉnh hoạt động môi giới trên thi trường bất động sản. Vì vậy khi nghiên cứu pháp luật về môi giới bất động sản ở Việt Nam chúng ta không thể không đề cập đến Luật kinh doanh bất động sản đã được Quốc hội nước Việt Nam thông qua ngày 29/6/2006 và có hiệu lực thi hành ngày 01/10/2007. Cùng với Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định 153/2007ND-CP ngày 15/10/2007 hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản và Quyết định 29/2007/QD-BXD ngày 31/12/2007 của Bộ Xây dựng quy định về chương trình khung đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản và Thông tư 13/2008/TT-BXD ngày 21/5/2008 hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị đinh 153/2007/ND-CP ngày 15/10/2007 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật kinh doanh bất động sản. Đây là những văn bản pháp lý quan trọng trực tiếp điều chỉnh môi giới bất động sản. Vì vậy việc nghiên cứu quy định pháp luật hiện hành đối với môi giới bất động sản được thực hiện dưới góc độ là hoạt động kinh doanh bất động sản nhằm mục đích sinh lời. NỘI DUNG CHÍNH : I.KHÁI QUÁT CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm môi giới bất động sản 1.1. Khái niệm về BĐS Theo điều 174- luật số 33/2005/QH11- Bộ Luật Dân sự quy định như sau BĐS là các tài sản bao gồm : Đất đai Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở , công trình xây dựng trên đó. Các tài sản khác gắn liền với đất đai Các tài sản khác do Pháp luật quy định 1.2.Các khái niệm về môi giới BĐS - Môi giới là trung gian giữa bên bán và bên mua, là một chủ thể cá nhân,một nhóm, một hãng làm chủ thể trung gian cho hai hoặc nhiều chủ thể khác tham gia kinh doanh. - Môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo ra sự cảm thông thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hoặc công việc có liên quan giữa các bên với nhau - Môi giới BĐS là hoạt động của người thứ ba có đủ tính năng, điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về BĐS nhằm kết nối các thương vụ giao dịch BĐS. Môi giới bất động sản là người kinh doanh hoàn toàn độc lập, họ bán, cho thuê hay quản lý các bất động sản thuộc sở hữu của khách hàng với một khoản phí theo thỏa thuận. Khi bán bất động sản, người môi giới thực hiện tất cả các nghiệp vụ từ khớp nối và tìm kiếm nhu cầu mua- bán, thu xếp các cuộc thương thảo cho đến khi thành công và chủ mới của bất động sản hoàn tất quyền sở hữu chuyển đổi Bản chất của môi giới BĐS là hoạt động của nhà môi giới chuyên nghiệp, là thực hiện, kết nối các thương vụ tạo ra sự thấu hiểu giữa các bên, là việc lựa chọn sắp xếp các thương vụ, đề ra phương pháp giải quyết 2. Sự cần thiết của hoạt động môi giới Bất động sản Vai trò của những nhà môi giới - họ chính là chất xúc tác đưa các giao dịch tới thành công, đồng thời thúc đẩy sự phát triển của thị trường bất động sản. Vai trò của dịch vụ này thể hiện qua các mặt sau: 2.1. Cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia vào hoạt động giao dịch hàng hoá bất động sản Do tính đặc thù về của hàng hoá bất động sản và thị trường bất động sản. Nó là một thị trường không hoàn hảo, thông tin về thị trường, về hàng hoá không thật đầy đủ và không được phổ biến rộng rãi như các hàng hoá khác và tiêu chí tham gia đánh giá bất động sản cũng không chính xác như các hàng hoá khác. Chính vì vậy hệ thống thông tin đóng một vai trò quan trọng đối với sự vận hành của thị trường bất động sản, đó là toàn bộ các thông tin liên quan đến bất động sản, bao,gồm các thông tin về: luật pháp, chính sách đất đai, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất, vị trí của bất động sản, môi trường, nhu cầu,mức cung tâm lý tập quán… bất động sản là một hàng hoá đặc biệt, khan hiếm, chịu sự tác động của rất nhiêu yếu tố và là bộ phận tài sản quan trọng của các doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức chính trị xã hội và của các hộ gia đình và cá nhân. Khi trên thị trường thông tin về các giao dịch đầy đủ, đồng bộ sẽ đưa thị trường bất động sản vận hành thuận tiện hơn, người mua và người bán đều hiểu biết về những thông tin đó, họ sẽ dễ dàng quyết định lựa chọn thị trường tham gia giao dịch.. Các tổ chức môi giới là một trong các chủ thể cung cấp thông tin quan trọng trên thị trường bất động sản. Hệ thống các tổ chức này càng phát triển, hoạt động càng chuyên nghiệp thì mức độ hoàn hảo của thông tin bất động sản ngày càng cao, hạn chế được rất nhiều rủi ro cho các đối tượng tham gia trên thị trường bất động sản. 2.2. Khai thác nguồn thu cho ngân sách nhà nước Thị trường bất động sản ngày càng một phát triển thì nhu cầu giao dịch sẽ ngày càng tăng cả về số lượng và chất lượng. Nhưng do đặc tính về bất động sản là thông tin trường không hoàn hảo, giao dịch chủ yếu là giao dịch ngầm nhà nước không thể kiểm soát được các giao dịch đó, nên việc thu thuế đối với những người có thu nhập cao khi tham gia giao dịch trên thị trường nhà nước không thể thực hiện được. Theo thống kê có trên 70% các giao dịch bất động sản được thực hiện thông qua các tổ chức môi giới không đăng kí kinh doanh, gây thất thu lớn cho ngân sách của nhà nước. Mà thuế là nguồn thu chính của nhà nước để trang trải cho mọi hoạt động, chi phí của cả nước. Vì vật khi các tổ chức, cá nhân môi giới này được công nhận cho phép hành nghề và có đăng kí kinh doanh sẽ giúp cho họ hoạt động có hiẹu quả hơn đồng thời thông qua các giao dịch đó nhà nước tăng thu nhập về thuế. 2.3. Góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội Bất động sản là tài sản quan trọng đối với mỗi quốc gia, cộng đồng và người dân. Nó là tài sản có giá trị lớn, chính vì vậy bất kì một quan hệ giao dịch bất động sản nào trên thị trường cũng có tác động mạnh đến các hoạt động kinh tế xã hội khác nhau.Thị trường bất động sản phụ thuộc và chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tập quán của mỗi vùng, mỗi địa phương, mỗi cộng đồng khác nhau. Một khi thị trường hoạt động không lành mạnh, giá cả lên xuống thất thường, sẽ tác động trực tiếp đến xã hội, xáo trộn tư tưởng, người dân hoài nghi về chính sách pháp luật làm cho xã hội thiếu ổn định. Thông qua các tổ chức môi giới chuyên nghịêp,các chủ thể tham gia giao dịch bất động sản sẽ được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông tin về bất động sản, hạn chế tiêu cực phát sinh, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội. 2.4. Góp phần thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý bất động sản Một thị trường phát triển vững mạnh khi nó có một hành lang pháp lý hoàn thiện.. Mỗi một bất động sản thì bản thân nó cũng chứa đựng các thông tin về pháp lý, đặc tính…Chính vì vậy thông qua các giao dịch trên thị truờng bất động sản những điều kiện không phù hợp thực tế trong chính sách quản lí đất đai của nhà nước sẽ được bộc lộ. Đó là một trong các cơ sở để Nhà nước đổi mới, bổ sung, hoàn thiện công tác quản lí đất đai quản kí bất động sản: thiết lập hệ thống, quy trình đăng kí đất đai, đăng kí tài sản, lập bản đồ địa chín, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…nhằm tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ kinh tế- xã hội, từ đó mở rộng và phát triển thị trường bất động sản, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm, tình trạng hành chính hoá các quan hệ dân sự về đất đai. Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú và đa dạng của các doanh nghiệp, các tổ chức kinh tế- chính trị - xã hội và của các tầng lớp dân cư có thể đáp ứng được các giao dịch trên thị trường bất động sản, thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản. Sự hình thành và phát triển của các tổ chức môi giới là tất yếu khách quan. Dịch vụ môi giới cũng là một nghề cần được công khai hoá coi ngành này như bao ngành nghề khác và tạo khuôn khổ pháp lý cho dịch vụ môi giới phát triển đúng hướng. II. VAI TRÒ VÀ CƠ CHẾ ĐIỀU CHỈNH CỦA PHÁP LUẬT VỚI HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 1. Các chính sách pháp luật liên quan đến hoạt động môi giới Bất động sản Ngày 15/10, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 153/2007/NĐ-CP để hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản. Trong đó qui định những người môi giới phải được đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề. Tổ chức, cá nhân hoạt động môi giới BĐS phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới. Đây là cơ sở pháp lý quan trọng để hình thành lực lượng môi giới chuyên nghiệp, góp phần làm thị trường bất động sản minh bạch, phát triển ổn định, bền vững, giúp Nhà nước kiểm soát được các hoạt động kinh doanh BĐS của doanh nghiệp. Để được cấp chứng chỉ các cá nhân phải có đủ các điều kiện như không phải là cán bộ, công chức nhà nước; có giấy chứng nhận đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản. Sắp tới đây khoảng đầu năm 2009, nhà nước có thêm quy định trong hoạt động môi giới đều phải qua sàn giao dịch bất động sản.Với điều kiện này nhà nước sẽ quản lý chặt chẽ được nguồn cung bất động sản hơn và đánh giá được nhu cầu của thị trường đồng thời thông tin về BĐS sẽ trở nên minh bạch, người dân có cơ hội được tiếp xúc với BĐS dễ dàng hơn. Hoạt động trong lĩnh vực môi giới có liên quan đến rất nhiều loại giấy tờ pháp lý : các loại hợp đồng môi giới, hợp đồng mua bán, cho thuê nhà, giấy tờ liên quan đến chuyển quyền sử dụng, sang tên, sổ đỏ đều phải được công chứng từ các cơ quan pháp lý, vì thế nhà môi giới cần có sự hiểu biết và tư vấn, hỗ trợ được đầy đủ cho khách hàng mà vẫn đảm bảo tuân thủ mọi quy định của pháp luật. Vai trò điều chỉnh và Tác động của chính sách : - Đối với các chủ thể hoạt động môi giới bất động sản : Tại khoản 2 Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định điều kiện đối với chủ thể là tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản nói chung và môi giới bất động sản nói riêng như sau: “ Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ định giá bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản; khi kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản phải có ít nhất hai người có chứng chỉ môi giới bất động sản, nếu có dịch vụ định giá bất động sản thỡ phải có ít nhất hai người có chứng chỉ định giá bất động sản”. Khoản 3 Diều 8 quy định “Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Như vậy theo quy định của khoản 2 và khoản 3 Điều 8 của Luạt KDBDS 2006 thì kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản là ngành nghề kinh doanh có điều kiện, tổ chức cá nhân, khi tham gia dịch vụ kinh doanh môi giớ bất động sản phải đáp ứng những điều kiện nhất định. Nghĩa là đối với cá nhân khi kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập thì phải đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền và phải có chứng chỉ hành nghề môi giới. Còn đối với doanh nghiệp nếu kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản và cũng phải đăng ký kinh doanh tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. So với trước đây khi chưa có luật KDBDS 2006, việc xác định các điều kiện chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường ở Việt Nam phải dựa vào các luật như Luật Doanh Nghiệp, Luật doanh Nghiệp Nhà nước, Luật đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, Luật Hợp tác xã, Luật thương mại… Tình trạng này cho thấy pháp luật điều chỉnh đối với hoạt động môi giới bất động sản mang tính tản mạn, nhiều khi không xác định được tổ chức, cá nhân nào đó có phải là người môi giới bất động sản hay không, từ đó quyền và nghĩa vụ của họ cũng không được xác định rõ ràng. Bên cạnh đó, tại Điều 8 Luật KDBDS 2006 quy định tổ chức cá nhân được tham gia kinh doanh môi giới bất động sản không phân biệt tổ chức cá nhân trong nước, tổ chức cá nhân nước ngoài nếu đáp ứng đủ điều kiện trên thì được tham gia kinh doanh lĩnh vực này. Điều 10 điểm c Luật KDBDS 2006 quy định cụ thể hơn “chủ thể tham gia dịch vụ kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm tổ chức cá nhân trong nước tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam đinh cư ở nước ngoài”. So với trước đây thì chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh môi giới bất động sản được mở rộng. Người nước ngoài vẫn được tham gia hoạt động trong lĩnh vực này nếu có đủ điều kiện Luật KDBDS 2006 quy định, cá nhân được hoạt động một cách độc lập nếu có chứng chỉ môi giới bất động sản và có đăng ký kinh doanh. Từ đó, việc quy định nghề môi giới bất động sản là nghề kinh doanh có điều kiện đã chính thức đưa môi giới bất động sản đến hướng chuyên nghiệp, nâng cao trình độ đối với hoạt động này; quy định như vậy sẽ hạn chế rửi ro, bảo đảm an toàn cho người được môi giới, và sẽ tạo điều kiện cho sự ra đời của các tổ chức cá nhân có uy tín, chất lượng góp phần lành mạnh hóa thị trường bất động sản. - Việc quy định một cách rõ ràng về chủ thể tham gia vào hoạt động môi giới bất động sản đã góp phần đưa việc kinh doanh môi giới bất động sản trở nên chuyên nghiệp, đáng tin cậy cho khách hang khi muốn sử dụng sản phẩm bất động sản của các tổ chức môi giới, góp phần thúc đẩy kinh doanh bất động sản phát triển . Mặt khác,ở một khía cạnh khác hoạt động của các doanh nghiệp , các hợp tác xã trong lĩnh vực cung ứng các dịch vụ bất động sản góp phần hạn chế tình trạng hành chính quan lieu, cửa quyền và chính sách nhiễu của một bộ phận cán bộ nhà nước hoạt động trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ công đối với thị trường bất động sản. Những điều kiện trên là cơ sở quan trọng để hình thành lực lượng môi giới chuyên nghiệp, góp phần làm thị trường BĐS minh bạch, phát triển ổn định, bền vững. III. MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ĐỐI VỚI HOẠT ĐỘN MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN. 1.,Một vài nhận xét về hoạt động môi giới BĐS ở Việt Nam Thị trường BĐS tại VN hình thành chưa lâu, phát triển méo mó lệch lạc mang tính thời vụ. Những ngành dịch vụ trong thị trường mới bắt đầu ở dạng phôi thai. Trong đó nghề môi giới lại có vẻ như phát triển nhất, lâu đời nhất nhưng cũng nhiều bất cập nhất. . Những bất cập này phần lớn xuất phát từ nguyên nhân sâu xa là sự thiếu vắng những trung tâm đào tạo môi giới chính thức, có uy tín với chương trình đào tạo có hệ thống mang tính chuyên môn cao, sự thờ ơ của một số cơ quan chức năng liên quan, đạo đức nghề nghiệp bị bỏ qua… Khách hàng của những trung tâm môi giới thường bị bưng bít thông tin hay nói cách khác là thông tin mà các trung tâm đó đưa ra rất khó kiểm soát. Mỗi trung tâm lại có một kiểu hợp đồng riêng với những điều khoản lắt léo để trói buộc khách hàng và chốn tránh trách nhiệm. Không ít người lỡ mua đất qua môi giới phải “ngậm bồ hòn làm ngọt”. Nhân viên của các trung tâm môi giới hầu như không được đào tạo chuyên môn, dẫn đến việc sản phẩm dịch vụ của họ rất sơ sài, thiếu tôn trọng khách hàng. Ở tầm cao hơn, rất hiếm các nhà môi giới có thể đảm nhận được các thương vụ môi giới lớn một cách trọn vẹn, hiệu quả … Vấn đề này không chỉ với đất lẻ tư nhân, tình cảnh tương tự cũng đến với những người mua đất dự án, đặc biệt là những dự án phải quy hoạch giải tỏa. Phần lớn các cá nhân hoạt động môi giới nhà đất không được đào tạo tư vấn kiến thức vì thế hoạt động của lực lượng này gây nhũng nhiễu thông tin, góp phần chính trong việc đẩy giá lên hoặc làm giá hạ xuống theo các cơn sốt nóng lạnh của thị trường. Trong điều kiện hiện nay người môi giới, nôm na gọi là “cò”, càng có cơ hội kiếm lời do các thông tin về quy hoạch, sử dụng đất, tình trạng pháp lý của từng bất động sản không được công bố đầy đủ và công khai. Chương trình và nội dung đào tạo mang tính chắp vá “ mạnh ai người ấy làm”. Hầu hết các kiến thức về thị trường bất động sản đều là do góp nhặt trên thị trường thiếu sự chính xác về thong tin và sự minh bạch hóa về thong tinh cộng thêm sự hiểu biết và ứng dụng vào thực tế thị trường bất động sản việt nam còn hạn chế. Bộ xây dựng hiện nay mới chỉ xác định nhu cầu và sự cần thiết phải đưa hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản vào sự quản lý của nhà nước để khắc phục thực trạng đã và đang diễn ra ồ ạt và phổ biến của các văn phòng , các cơ sở dịch vụ môi giới bât động sản tự phát . Soghoạt động phátđộng của các cơ sở đào tạo đó ra sao?làm như thế nào để đảm bảo đầu ra của chất lượng đào tạo... Bộ xây dựng vẫn chưa có các giải pháp tích cực. 2. Các giải pháp cơ bản để nâng cao hiệu quả pháp luật đối với hoạt dộng môi giới bất động sản. Theo em để hoạt đông môi giới BĐS này hoạt động tốt và dần trở nên chuyên nghiệp hơn thì bản thân các doanh nghiệp cần: Pháp luật cần có quy định chặt chẽ và cụ thể hơn về chất lượng đào tạo của các cơ sở đào tạo như : nội dung đào tạo, chương trình đào tạo đến trình độ chuyên môn của đội ngũ giảng dạy, đến cơ sở học , thi và kiểm tra chất lượng đào tạo và yế tố cơ sở vật chất đảm bảo cho việc giảng dậy và học tập của các cơ sở đào tạo chứ không nên quy định một cách chung chung. Khi thực hiện thẩm định và cấp giấy phép cho các cơ sở đào tạo môi giới bất động sản, Bộ xây dựng ngoài việc kiểm tra về nội dung và trương trình đào tạo của các cơ sở đào tạo tự xây dựng và lý lịch tự thuật của các giảng viên giảng dạy nên thẩm định nội dung cụ thể từng bài giảng , từng chuyên đề và lĩnh vực đào tạo. Ngay từ khâu tuyển chọn nhân viên cũng cần phải chú ý đến quá trình đào tạo của nhân viên, đã qua các khóa đào tạo theo quy định hay chưa, kinh nghiệm về lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở mức độ nào,nếu chuyển từ lĩnh vực khác sang cần đầu tư đào tạo cho nhân viên những kiến thức cơ bản về môi giới BĐS và những kiến thức có liên quan cần thiết khác. Pháp luật cần quy định về điều kiện , cơ sở vật chất của các văn phòng, cơ sở môi giới (bản đổ, biển hiệu, bàn ghế văn phòng, máy tính và các trang thiết bị khác....) Đạo đức và trách nhiệm của các chủ thể khi thực hiện việc môi giới với khách hàng , tư vấn cho khách hàng sự hiểu biết đầy đủ về các thủ tục pháp lý. Mở thêm các khóa đào tạo chuyên sâu về môi giới BĐS,có thêm các quy chuẩn riêng liên quan đến hoạt động môi giới BĐS Xây dựng các mô hình Môi giới chuyên nghiệp và quy định chặt chẽ về điều kiện để trở thành nhà môi giới , chuyên nghiệp hơn nữa đội ngũ những nhà môi giớiđể thay đổi tâm lý của người dân về nghề mội giới, xóa đi hình ảnh nhà môi giới là “ cò” Không ngừng hoàn thiện bộ máy quản lý, chính sách pháp luật theo hướng gọn, hiệu quả. Đưa ra các chế tài xử phạt nghiêm khắc đối với hành vi trái pháp luật nhằm gây ra sự thiếu minh bạch về thông tin, gây tổn thất cho thị trường bất động sản. KẾT LUẬN: Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động quan trong và tất yếu của thị trường bất động sản, bởi nó thực hiện chức năng làm cầu nối đưa người mua và người bán đến với nhau và hỗ trợ cho giao dịch bất động sản. Việc cho phép môi giới bất động sản hoạt động với mô hình và quy mô phù hợp sẽ tạo ra một kênh phân phối bất động sản mới, qua đó giúp nhà đầu tư bất động sản rút ngắn thời gian thu hồi vốn để tái đầu tư,bảo đảm hiệu quả kinh tế, người tiêu dùng có cơ hội được phục vụ tốt hơn. DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Giáo trình pháp luật về kinh doanh bất động sản, nxb Tư pháp, hà nội – 2009 ật-về-kinh-doanh-bất-dộng-sản-ở-việt-nam- Luật kinh doanh bất động sản 2006