Về cấu trúc và yếu tố Cung - Cầu - giá cả của thị trường quyền sử dụng đất

VỀ CẤU TRÚC VÀ YẾU TỐ CUNG - CẦU - GIÁ CẢ CỦA THỊ TRƯỜNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta tồn tại như một tất yếu khách quan. Ngay cả khi pháp luật không thừa nhận nó (Luật đất đai 1987), thì thị trường QSDĐ vẫn vận động dưới dạng "kênh ngầm". Từ Luật đất đai 1993 qua các lần sửa đổi, bổ sung vào năm 1998 và 2001 đến Luật đất đai 2003 đã thể hiện quá trình chuyển biến về nhận thức và hành động thực tiễn trong việc thừa nhận và từng bước hoàn thiện khuôn khổ pháp luật cho sự phát triển của thị trường QSDĐ. Nhìn chung, cho đến nay, quá trình trên vẫn chưa phản ánh hết được những nhu cầu của thực tế đặt ra trong thời kỳ mới cũng như những thành tựu của khoa học pháp lý trong lĩnh vực này. Những đổi mới của pháp luật đất đai có liên quan đến thị trường QSDĐ trong thời gian qua thường được thực hiện một cách bị động, thiếu tính cởi mở, dứt khoát trong việc chấp nhận những cái gì sẽ đến và phải đến. Đó chính là biểu hiện của sự nhượng bộ từng bước trước những yêu cầu và đòi hỏi của thực tiễn chứ không phải là kết quả của sự chủ động đổi mới trên cơ sở nắm bắt và phản ánh kịp thời những nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội, nguyện vọng của nhân dân, chủ trương chính sách của Đảng.Trên cở sở các nguyên lý của thị trường bất động sản, bài viết này sẽ tập trung phân tích, đánh giá quá trình trên thể hiện qua sản phẩm mới nhất của nó là các quy định của pháp luật hiện hành với các vấn đề cụ thể sau:1. Về cấu trúcTrong điều kiện chế độ sở hữu hiện hành, đất đai với ý nghĩa là khách thể của quan hệ sở hữu không thể là đối tượng của quan hệ chuyển dịch trên thị trường. Nhà nước không thể bán đất giống như đối với các tài sản khác thuộc sở hữu toàn dân vì không thể chuyển giao quyền sở hữu đất đai cho bất kỳ ai khi mà ngoài hình thức sở hữu toàn dân thì không có một hình thức sở hữu nào khác đối với đất đai. Người sử dụng đất cũng không thể bán đất vì họ không có quyền sở hữu đất đai mà chỉ có QSDĐ. Do vậy, thị trường đất đai ở Việt Nam chỉ là thị trường của QSDĐ.Thị trường QSDĐ, theo nghĩa hẹp được hiểu chỉ là nơi diễn ra các giao dịch QSDĐ. Hiểu theo nghĩa rộng, thị trường QSDĐ chính là tổng hoà các mối quan hệ về giao dịch QSDĐ diễn ra trong một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian nhất định. Như vậy, hoạt động của thị trường QSDĐ không chỉ bao gồm những hoạt động giao dịch QSDĐ mà còn bao gồm cả những hoạt động liên quan đến việc hình thành và bảo đảm cho sự vận động tương tác của các yếu tố cấu thành thị trường QSDĐ theo cơ chế thị trường.Trong điều kiện chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, thị trường QSDĐ ở Việt Nam được cơ cấu thành hai tầng cấp. Tầng cấp thứ nhất bao gồm những mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất thể hiện thông qua các hoạt động giao đất, cho thuê đất... ( thị trường sơ cấp). Tầng cấp thứ hai gồm các hoạt động giao dịch QSDĐ giữa các chủ thể sử dụng đất với nhau hoặc giữa một bên là chủ thể sử dụng đất với một bên là các chủ thể khác tham gia vào quan hệ giao dịch QSDĐ dưới dạng quan hệ chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê QSDĐ... (thị trường thứ cấp). Ở thị trường sơ cấp, thông qua các quan hệ hành chính, nhà nước trao QSDĐ cho các chủ thể sử dụng, xác lập tư cách chủ thể sử dụng đất của họ với những quyền và nghĩa vụ cụ thể. Trên cơ sở những quyền này (quyền giao dịch), người sử dụng đất đưa QSDĐ vào lưu thông trên thị trường thứ cấp.Tuy hoạt động giao đất, cho thuê đất là những hoạt động hành chính nhưng nó cũng đuợc coi là những hoạt động của thị trường quyền sử dụng đất vì:(i) Quan hệ giữa nhà nước với người được giao đất, được thuê đất là quan hệ tài sản. Về bản chất, đây chính là quan hệ phát sinh trong quá trình thực hiện quyền sở hữu đất đai của nhà nước. Yếu tố quyền lực trong quyết định hành chính chỉ là công cụ thực hiện quyền tài sản. (ii) Do bản chất của hoạt động này chứa đựng yếu tố thị trường. Nếu so sánh trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất ở tầng cấp thứ nhất với trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ ở tầng cấp thứ hai, tuy có khác nhau về cách thức thực hiện nhưng lại giống nhau ở hệ quả pháp lý vì chúng đều xác lập QSDĐ của chủ thể sử dụng đất mới, với quyền và nghĩa vụ như nhau (người được giao và người nhận chuyển quyền), đều phải trả tiền, mà số tiền này tuy được gọi bằng những cái tên khác nhau (tiền sử dụng đất, tiền chuyển nhượng QSDĐ) nhưng về mặt tiêu chí là như nhau.Theo Luật đất đai 1993, hoạt động giao đất, cho thuê đất có phải là những hoạt động của thị trường QSDĐ hay không vẫn chưa được xác định. Đến Nghị định 181/2004/NĐ- CP quy định việc thi hành Luật đất đai 2003, những hoạt động này đã được ghi nhận là hoạt động của thị trường QSDĐ tại (khoản 1, khoản 2 Điều 60) bên cạnh những hoạt động của thị trường thứ cấp như: chuyển đổi, chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, cho thuê QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ (từ khoản 3 đến khoản 8 Điều 60, Nghị định 181/2004/NĐ-CP) và những hoạt động nâng đỡ thị trường như: hoạt động của sàn giao dịch... (khoản 9 Điều 60 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).Sẽ có sự khiếm khuyết nếu chúng ta cho rằng, những hoạt động ở tầng cấp thứ nhất chỉ đơn thuần là những hoạt động để Nhà nước chuyển giao QSDĐ cho người sử dụng đất, làm tiền đề cho những hoạt động giao dịch ở tầng cấp thứ hai giống như trong Nghị định 181/2004 khi Nghị định này chỉ thừa nhận hoạt động giao đất cho thuê đất theo khoản 1, khoản 2 Điều 60 của nó mới là những hoạt động của thị trường QSDĐ ở tầng cấp thứ nhất. Trên cơ sở bản chất của mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất và sự vận động của hàng hoá trên thị thường, chúng ta phải coi những hoạt động ở tầng cấp thứ nhất như những hoạt động của một cấp thị trường mà ở đó diễn ra những hoạt động giao dịch đặc thù, có phát sinh, có chấm dứt trên cơ sở quan hệ hàng hoá-tiền tệ và không nhất thiết phải tham gia vào tầng cấp thứ hai. Trở lại với so sánh về hệ quả pháp lý của việc giao đất có thu tiền sử dụng đất và hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đã nói ở trên, chúng ta thấy, hệ quả pháp lý của cả hai hoạt động này còn thể hiện ở chỗ là đều dẫn đến việc chấm dứt QSDĐ của chủ thể khác (trường hợp được giao, thì tình huống này xảy ra khi đất dùng để giao đang có người sử dụng). Trong trường hợp chuyển nhượng, bên chuyển quyền sẽ chấm dứt QSDĐ của mình đối với phần đất đã chuyển nhượng và được nhận tiền chuyển nhượng theo giá thoả thuận. Tương tự như vậy, trong trường hợp thu hồi đất để giao, người có đất bị thu hồi sẽ nhận được một khoản tiền bồi thường. Như vậy, những hoạt động của thị trường bất động sản ở tầng cấp thứ nhất không chỉ bao gồm hoạt động giao đất, cho thuê đất mà còn bao gồm cả hoạt động thu hồi đất và những hoạt động khác ảnh hưởng đến quan hệ cung-cầu của thị trường QSDĐ như hoạt động cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi hình thức sử dụng đất v.v...Chỉ khi nào chúng ta coi những hoạt động ở tầng cấp thứ nhất như là những hoạt động của một cấp thị trường có tính độc lập tương đối, thì lúc đó chúng ta mới đối xử với nó theo nguyên lý của thị trường. Rõ ràng, trong quan hệ giao đất, thu hồi đất hiện nay, yếu tố hàng hoá - tiền tệ vẫn chưa được thể hiện một cách sòng phẳng và minh bạch. Tiêu chí của sự đối xử này là phải làm sao cho người sử dụng đất khi nhận QSDĐ, khi chấm dứt QSDĐ dù thông qua quan hệ ở tầng cấp thứ nhất hay thứ hai đều phải trả hoặc được nhận một khoản tiền theo giá thị trường. Về vấn đề này, cũng cần bác bỏ ý kiến cho rằng, nhà nước nên ưu đãi cho người được giao đất nhất là ngưới có thu nhập thấp vì như vậy là không công bằng và thực tế cho thấy những ưu đãi đó ít khi đến được với đối tượng thuộc diện ưu đãi.Khi đạt được tiêu chí trên, chúng ta cũng không cần phải coi trọng việc mở rộng việc điều phối đất đai thông qua quan hệ thị trường ở tầng cấp thứ hai, giảm bớt việc điều phối đất đai thông qua quan hệ hành chính ở tầng cấp thứ nhất vì lý do cho phù hợp quy luật thị trường (nhưng sẽ tốt hơn nếu chúng ta có phương thức thực hiện việc chuyển giao QSDĐ từ chủ sở hữu cho người sử dụng phù hợp với bản chất tài sản mà không phải thông qua quan hệ hành chính). Trong Luật đất đai 2003 vẫn còn tồn tại sự không hợp lý thể hiện qua việc dùng những quan hệ ở tầng cấp thứ hai thay thế cho những quan hệ ở tầng cấp thứ nhất và ngược lại.Theo quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định 181/2004/NĐ-CP, trong trường hợp sử dụng đất vào mục đích phát triển kinh tế, Nhà nước chỉ thu hồi đất để giao cho doanh nghiệp sử dụng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi thuộc những trường hợp được quy định tại khoản 2, Điều 36, Nghị định 181/2004/NĐ-CP. Những trường hợp còn lại sẽ phải thông qua quan hệ chuyển quyền như chuyển nhượng, góp vốn bằng QSDĐ.... Quy định này có thể sẽ phát huy được tính tích cực của nó trong một thị trường đã phát triển ở mức độ tương đối hoàn thiện. Nhưng nếu xét trong điều kiện thực trạng thị trường QSDĐ đang còn trong giai đoạn manh nha, manh mún và nặng tính "chụp giựt" ở nước ta thì lại là vấn đề cần phải cân nhắc. Thử đặt ra tình huống một doanh nghiệp cần sử dụng đất để thực hiện một dự án đầu tư khi thuộc trường hợp không được Nhà nước thu hồi đất - giao đất thì họ có thể thoả thuận với hàng trăm chủ thể sử dụng đất để nhận chuyển quyền hoặc nhận góp vốn được không? Ngay cả Nhà nước, với quyền lực trong tay, thực hiện thu hồi còn gặp khó khăn, nhiều khi là bế tắc thì nói gì đến việc để doanh nghiệp tự thoả thuận? Không nên cho rằng, việc dùng thoả thuận thay cho cưỡng chế trong trường hợp này thì sẽ hiệu quả hơn. Thực tế trong hoạt động thu hồi đất, chúng ta cũng đã phải qua bước thoả thuận về phương án đền bù rồi, và mặc dù có sự hậu thuẫn của quyền lực nhà nước, nhưng hiệu quả thoả thuận cũng rất hạn chế. Ở đây có hay không biểu hiện của việc, do thấy thu hồi đất quá nhạy cảm và phức tạp mà chúng ta tìm cách đẩy nó cho doanh nghiệp? Nếu như doanh nghiệp không thể tự thỏa thuận được thì họ chỉ còn cách lựa chọn địa điểm khác, thu hẹp quy mô dự án hoặc từ bỏ dự án. Trong trường hợp này không chỉ doanh nghiệp gặp khó khăn trong kinh doanh mà ngay cả quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cũng có nguy cơ không tổ chức thực hiện được vì người đủ điều kiện sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch thì không thoả thuận được để có đất đưa vào sử dụng, người đang sử dụng thì không đủ điều kiện sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch.Bên cạnh đó, sự bất hợp lý trong hoạt động điều phối đất đai hiện nay còn thể hiện qua tình trạng dùng quan hệ hành chính điều chỉnh những quan hệ dịch chuyển QSDĐ, thay vì nếu để chúng dịch chuyển ở tầng cấp thứ hai sẽ phù hợp hơn với bản chất của việc dịch chuyển này. Vấn đề này có liên quan đến quyền giao dịch QSDĐ, đến tính đồng bộ giữa thị trường QSDĐ và thị trường bất động sản. Cụ thể là trường hợp sử dụng đất dưới hình thức thuê của hộ gia đình, cá nhân và tổ chức kinh tế. Theo Luật đất đai 2003, họ chỉ được thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm và không có quyền chuyển QSDĐ. Điều gì sẽ xảy ra nếu người sử dụng đất bán tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình mà lại không có quyền chuyển QSDĐ? Theo Luật đất đai 2003, lúc này Nhà nước sẽ cho người mua tài sản thuê đất. Tính hình thức của quy định này thể hiện ở chỗ, tuy người thuê đất không được chuyển nhượng QSDĐ nhưng đất và tài sản gắn liền với nó là một khối tài sản, tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của người sử dụng đất đã nhất thể hoá vào đất nên trong giá trị tài sản mua bán không thể không bao hàm cả giá trị của đất. Chính vì vậy, chúng ta nên cho chủ thể sử dụng đất dưới hình thức thuê được chuyển nhượng QSDĐ và được thực hiện những hình thức chuyển quyền khác mà hạn chế nhất là giống như trong Luật đất đai 1993. Giá trị chuyển nhượng đất thuê không phải chỉ là tiền thuê đất đã trả trước (nếu có) mà chính là giá trị quyền sử dụng đất với những quyền, nghĩa vụ và thời hạn thuê đã xác định cùng với những giá trị do sự đầu tư của chủ thể sử dụng đất đem lại. Với quy định không cho người sử dụng đất thuê có quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhưng lại có quyền bán tài sản có trên đất ( và cũng không thể không cho phép họ bán tài sản gắn liền với đất thuộc sổ hữu của mình), người mua tài sản được Nhà nước cho thuê đất, Luật đất đai 2003 đã lặp lại tình trạng như đã từng xảy ra với Luật đất đai 1987 khi luật này nghiêm cấm mua bán chuyển nhượng đất đai dưới mọi hình thức nhưng không thể cấm người sử dụng đất mua bán tài sản gắn liền với đất nên trên thực tế, đất đai vẫn được mua bán chuyển nhượng một cách trá hình dưới dạng mua bán tài sản gắn liền với đất mà Nhà nước không thể ngăn chặn được.2. Về yếu tố cung - cầu - giá cảTổng cung về QSDĐ được xác định bằng toàn bộ QSDĐ có thể và sẵn sàng tham gia vào giao dịnh trên thị trường. Trong khi đó QSDĐ bao giờ cũng gắn với đất đai. Do Vậy, QSDĐ mang tính tính chất của một loại hàng hoá đặc biệt được quyết định bởi nguồn gốc tạo thành, tính hạn chế về số lượng, tính không đồng nhất và tính cố định vế vị trí. Lượng cung về QSDĐ không thể điều chỉnh lưu thông theo không gian. Ngoài ra tổng cung về QSDĐ xflà một đại lượng giới hạn nên không thể đẩy tổng cung tăng lên theo ý muốn chủ quan như các lại hàng hoá thông thường. Tổng cung QSDĐ được xác định trên cơ sở loại đất và số lượng đất được tham gia vào thị trường QSDĐ.Về loại đất được tham gia vào thị trường QSDĐ, theo Điều 59 Nghị định 181/2004, yếu tố quyết định đến việc loại đất nào được tham gia vào thị trường QSDĐ chính là việc chủ thể sử dụng loại đất đó có quyền giao dịch QSDĐ hoặc giao dịch đối với tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất hay không?Mặt khác, khi nói đến tổng cung của thị trường QSDĐ là chúng ta phải nói đến số lượng QSDĐ có thể và sẵn sàng tham gia vào quan hệ giao dịch. Do vậy, điều kiện để thực hiện quyền giao dịch QSDĐ cũng có ý nghĩa quyết định đến lượng cung trên thị trường. Theo Luật đất đai 1993 thì người sử dụng đất tuy có quyền chuyển nhượng QSDĐ nhưng chỉ được phép thực hiện quyền này khi đã có giấy chứng nhận QSDĐ và do tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ quá chậm, nên rất nhiều chủ thể sử dụng đất mặc dù có quyền chuyển nhượng, có nhu cầu chuyển nhượng nhưng lại không thể đưa QSDĐ của mình vào giao dịch trên thị trường vì chưa có giấy chứng nhận QSDĐ.Ngay cả khi QSDĐ có đủ điều kiện tham gia giao dịch, nhưng người sử dụng đất do không muốn đưa vào giao dịch vì tâm lý chờ đợi vào những “cơn sốt giá”, do đầu cơ, coi đất đai như một thứ tài sản tích lũy... thì cũng có thể ảnh hưởng tới việc đẩy lượng cung QSDĐ trên thị trường.Để tăng cung trên thị trường QSDĐ, Luật đất đai 2003 đã tiếp tục mở rộng quyền giao dịch QSDĐ của người sử dụng như: mở rộng các hình thức giao dịch QSDĐ (quyền tặng cho QSDĐ), cho phép người sử dụng đất được lựa chọn hình thức sử dụng có quyền giao dịch hoặc không có quyền giao dịch QSDĐ (giữa giao có thu tiền sử dụng đất và thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm...), cho phép tổ chức nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam có quyền chuyển nhượng QSDĐ (nếu thuê đất trả tiền thuê đất một lần), đơn giản hoá những điều kiện thực hiện quyền giao dịch QSDĐ (không nhất thiết phải có giấy chứng nhận QSDĐ...) v.v... Rõ ràng, đây là những tín hiệu tích cực. Tuy nhiên, về vấn đề hạn chế đầu cơ đất đai thì cho đến nay chúng ta vẫn chưa đưa ra những giải pháp hữu hiệu. Muốn làm được điều này, theo tôi bên cạnh những giải pháp như: giới hạn về hạn mức sử dụng, thu hồi đất khi không đưa vào sử dụng trong khoảng thời gian nhất định... thì về lâu dài chúng ta nên lựa chọn những giải pháp mang tính thị trường đánh vào chính lợi ích của người đầu cơ đất đai để họ, vì chính lợi ích của mình mà phải thay đổi hành vi xử sự trên thị trường.Để điều tiết về số lượng QSDĐ tham gia lưu thông, quy hoạch sử dụng đất, cho chuyển mục đích sử dụng đất đóng vai trò quyết định. Điều này phụ thuộc vào chất lượng quy hoạch. Rất đáng mừng khi "nhu cầu của thị trường" đã được xác định là một trong những căn cứ lập quy hoạch sử dụng đất tại Điều 22 Luật đất đai 2003. Trình tự, thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 cũng thoáng hơn rất nhiều so với Luật đất đai 1993.Bên cạnh đó, để tăng số lượng QSDĐ trên thị trường, Nhà nước cần đẩy mạnh hoạt động giao đất, cho thuê đất nhất là đối với đất hiện chưa đưa vào sử dụng hoặc đang sử dụng lãng phí của đơn vị hành chính sự nghiệp, các chủ thể sử dụng đất quốc phòng, an ninh... vì đây chính là đầu ra cho QSDĐ ở thị trường thứ cấp. Điều này không chỉ làm tăng cung trên thị trường mà còn góp phần khai thác có hiệu quả hơn tài sản của Nhà nước, tăng nguồn thu cho ngân sách. Thật khó chấp nhận tình trạng chúng ta đang phải rất khó khăn trong việc huy động nguồn tín dụng và đầu tư trực tiếp từ nước ngoài trong khi còn khối tài sản đất đai trị giá hàng trăm ngàn tỷ đồng lại chưa được khai thác trong điều kiện có thể.Tổng cầu về thị trường QSDĐ chính là toàn bộ số lượng QSDĐ mà các chủ thể trong xã hội dự kiến sẽ nhận được tương ứng với nguồn lực tài chính có khả năng thanh toán của họ. Cần lưu ý rằng, cầu về QSDĐ không đồng nhất với nhu cầu về QSDĐ vì trong tổng cầu về QSDĐ không thể tính đến nhu cầu của những chủ thể muốn có QSDĐ nhưng lại không có khả năng tham gia giao dịch, trong khi đó có những nhóm đối tượng không có nhu cầu sử dụng đất nhưng vì mục đích đầu cơ mà làm tăng cầu trên thị trường. Trong điều kiện hiện nay ở Việt Nam, chúng ta cần phải có chính sách điều tiết sao cho cầu về QSDĐ gần với nhu cầu sử dụng đất nhằm bình ổn giá đất và tạo điều kiện cho người có nhu cầu thực tế có đất để sử dụng.Có nhiều giải pháp khác nhau để cân đối giữa cung và cầu. Những giải pháp mà Luật đất đai sử dụng hiện nay chủ yếu là những giải pháp phi thị trường thông qua những quy định về điều kiện nhận chuyển QSDĐ, hạn mức nhận chuyển QSDĐ. Đây là những giải pháp không bền vững, thiếu linh hoạt và đặc biệt là rất khó kiểm soát.Mặt khác, do đặc thù của thị trường QSDĐ là lượng cung luôn cố định về không gian, lượng cầu cũng có thể gia tăng không đều giữa các địa phương do do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về quyền sử dụng đất luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà. Điều này đòi hỏi chính sách thị trường QSDĐ phải có sự cá biệt theo không gian, có nghĩa là phải cho phép các địa phương được tự chủ hơn trong việc đưa ra những quy định nhằm điều hoà yếu tố cung cầu cho phù hợp với thực tiễn thi trường của mình nhất là trong việc quy định về điều kiện chuyển quyền và nhận chuyển QSDĐ. Rất đáng tiếc là, trong Luật đất đai 2003 chúng ta lại đang có xu hướng tạo ra khuôn khổ pháp lý chung, cụ thể thống nhấp áp dụng trên phạm vi cả nước. Điều này chứng tỏ Luật đất đai 2003 chưa lưu ý hết đến khía cạnh đặc thù trên của thị trường QSDĐ.Phù hợp với những quy luật của kinh tế thị trường, chúng ta cần phải sử dụng công cụ tài chính nhất là giá cả để điều tiết quan hệ cung cầu cũng như việc có thể điều tiết giá đất thông qua việc điều tiết quan hệ cung cầu vì cung cầu được xem như hàm số của giá .Theo Luật đất đai 2003, hiện ở nước ta có hai loại giá đất được xác định căn cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nước quy định và giá thị trường do các bên thoả thuận. Về nguyên tắc, giá đất do Nhà nước quy định phải bám sát giá thị trường. Giá đất do Nhà nước quy định dùng để áp dụng cho mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất vì không thể thoả thuận về giá đất trong mối quan hệ này. Nếu giá đất do Nhà nước quy định không sát giá thị trường thì cũng là do chúng ta không thể làm được điều đó mà thôi. Thậm chí, trong mối quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, cũng có những trường hợp áp dụng giá thị trường nếu có thể (đấu giá QSDĐ).Yếu tố quyết định để giá đất do Nhà nước quy định bám sát giá thị trường là cơ chế định giá. Với cơ chế định giá như quy định của Luật đất đai 2003 và Nghị định 188/2004/NĐ-CP về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất thì việc bảo đảm giá đất do nhà nước ban hành sát giá thị trường là rất khó vì theo những quy định này, giá đất do Nhà nước quy định vẫn mang tính quy phạm và ổn định, trong khi đó giá thị trường lại mang tính cá biệt và luôn biến động.Điều đáng lo ngại về giá đất hiện nay chính là tình trạng giá đất quá cao, tác động tiêu cực đến sự phát triển lành mạnh, sự ổn định của thị trường bất động sản và tình hình kinh tế-xã hội nói chung. Để đánh giá sự cao, thấp của giá đất không dựa trên sự so sánh giữa giá đất do Nhà nước quy định và giá thị trường, hay sự so sánh giữa giá của ngay hôm nay với giá của ngày hôm qua, và càng không phải là sự so sánh giá đất áp dụng cho những trường hợp cụ thể vì như vậy là không nhận thức đúng bản chất, vai trò của giá cả. Tiêu chí quan trọng nhất để đánh giá về sự cao, thấp của giá đất là phải xem giá đất có phản ánh đúng giá trị của đất, có phù hợp với mặt bằng giá cả chung hay không?Điều tiết quan hệ cung cầu thông qua giải pháp mang tính thị trường chính là giải pháp và hữu hiệu nhất cho việc tạo ra một mặt bằng giá cả hợp lý. Chúng ta không thể hy vọng giá đất do Nhà nước quy định sẽ tác động được vào giá thị trường theo ý chí Nhà nước. Thực tế đã chứng minh là, giá thị trường là do thị trường quyết định bởi sự vận động tự thân của nó và hầu như không ảnh hưởng đáng kể bởi giá đất do Nhà nước quy định. Ngược lại, giá đất do nhà nước quy định luôn phải đuổi theo giá thị trường.Với mục đích nhằm điều tiết giá đất, bình ổn thị trường, nhà nước cần sử dụng chính sách thuế như là công cụ tác động gián tiếp và sử dụng quyền sở hữu đất đai qua những quan hệ thể hiện đúng bản chất tài sản, tác động trực tiếp và quan hệ thị trường, định hướng sự vận động của nó theo ý chí của mình vì lợi ích toàn dân, phù hợp quy luật. Đây cũng chính là những giải pháp mà pháp luật đất đai hiện nay chưa quy định một rõ ràng và thuyết phục. Những giải pháp bình ổn thị trường QSDĐ hiện nay vẫn mang tính đơn lẻ, tình thế chứ chưa phải là hệ thống các giải pháp mang tính bền vững, phản ánh đúng và đầy đủ quan hệ tương tác giữa các yếu tố cung - cầu - giá cả.Có thể nói, từ Luật đất đai 1993 qua các lần sửa đổi bổ sung đến Luật đất đai 2003 là một bước tiến dài về việc đưa quan hệ đất đai vận hành theo cơ chế thị trường. Để đánh giá một cách chính xác và công bằng những quy định của Luật đất đai 2003 cần có thời gian để thực tế kiểm nghiệm. Tuy nhiên, tại thời điểm này, qua thực tế thực hiện Luật đất đai 1993, trên cơ sở quan điểm khoa học pháp lý và khoa học về thị trường cho phép chúng ta khẳng định: những đổi mới của Luật đất đai 2003 vẫn chưa phải là những đổi mới mang tính đột phá, còn chứa đựng nhiều yếu tố chủ quan, mang nặng tính hành chính, nhiều quy định mà tính khả thi của nó chưa thật thuyết phục. Muốn khắc phục những hạn chế này trước hết phải nhận thức đúng bản chất của quan hệ đất đai, nguyên lý của thị trường để đưa ra hướng tác động phù hợp theo hướng thay đổi phương thức thực hiện quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, để thị trường được làm cái công việc của nó. Chúng ta cần cân nhắc trong việc dùng quyền lực Nhà nước để tác động trực tiếp vào quan hệ cung - cầu - giá cả, quyền lực Nhà nước ở đây chỉ có thể tác động mang tính định hướng cho quan hệ thị trường mà không thể thay thế, đứng trên quy luật thị trường. Điều này không có nghĩa là, Nhà nước không can thiệp đối với thị trường bất động sản và cũng không hẳn là can thiệp ít đi mà quan trọng nhất là phải can thiệp khác đi. Nếu không có sự thay đổi về cách thức tiếp cận vấn đề, tiếp cận phương pháp điều chỉnh trong lĩnh vực này, chúng ta rất khó đạt được mục đích như mong muốn bởi nó chẳng khác gì việc dùng dây chuyền công nghệ cũ để sản xuất ra những sản phẩm mới.