Vụ án tranh chấp hợp đồng nhà ở

Vụ án tranh chấp hợp đồng nhà ở Nguyên đơn: Bà Nguyễn Thị Hạt- sinh năm 1962 Nơi cư trú: Thôn Đản Mỗ, xã Uy Nỗ, Huyện Đông Anh – Hà Nội. Bị đơn: ông Nguyễn Minh Chính – sinh năm 1956 Nơi cư trú: số nhà 107 tổ 7, thị trấn Đông Anh, huyện Đông Anh, Hà Nội. Cơ quan giải quyết vụ việc: Tòa án nhân dân Thành phố Hà Nội. Người có quyền, nghĩa vụ liên quan: Ông Nguyễn Văn Vương – sinh năm 1956 (chồng bà Hạt). Nơi cư trú: Thôn Đản Mỗ, xã Uy Nỗ, Huyện Đông Anh – Hà Nội. Ông Nguyễn Văn Khương – sinh năm 1973 Nơi cư trú: Thôn Đản Mỗ, xã Uy Nỗ, Huyện Đông Anh – Hà Nội. Bà Nguyễn Thị Thúy Nga – sinh năm 1977 (vợ ông Khương). Bà Nga ủy quyền cho ông Khương. Bà Lê Thị Duyên – sinh năm 1953 Nơi cư trú: 59a tổ 8, thị trấn Đông Anh, huyện Đông Anh, Hà Nội. * Nhận thấy: Vào năm 1984, vợ chồng bà Lê Thị Duyên được cơ quan thanh lý 02 gian nhà cấp 4 trị giá 4.500đ, nhà tập thể, xây dựng tạm từ thời kì sơ tán chống Mỹ trên diện tích đất cơ quan mượn của thôn Đản Mỗ, Uy Nỗ, Đông Anh. Ngày 28-9-1995 bà Duyên bán nhà trên cho vợ chồng ông Nguyễn Văn Vượng và bà Nguyễn Thị Hạt. Hai bên lập “giấy chuyển nhượng nhà” nội dung: Bà Duyên bán cho ông Vượng căn nhà 24m2, 02 gian cấp 4 và bếp, chuồng lợn 15m2. trị giá 10.000.000đ. Ông Vượng sử dụng từ ngày 28-9-1995, diện tích đất ông Vượng gặp chính quyền và hợp tác xã Uy Nỗ giải quyết làm thủ tục lấy giấy sử dụng đất. Vợ chồng bà Hạt đã dọn về ở từ 1995. Ngày 17-5-1999 ông Vượng lại viết giấy bán nhà trên cho ông Nguyễn Minh Chính – sự thỏa thuận được lập thành văn bản: “giấy chuyển nhượng thành quả lao động” có chữ ký của ông Vượng, Bà Hạt. Nội dung văn bản thỏa thuận ghi: “Ông Vượng có căn nhà gồm: 24m2 hai gian nhà cấp 4 và bếp, chuồng lợn là 15m2, được xây dựng trên đất thôn Đản Mỗ, vợ chồng thống nhất nhượng lại nhà trên cho ông Chính với giá tiền hai bên thỏa thuận”. Văn bản này có chữ ký của trưởng thôn Đản Mỗ. Ông bà Hạt đã bàn giao nhà và ông Chính đã quản lý từ tháng 10/1996. Ngày 07/12/1999, ông Chính nhượng lại nhà cho ông Nguyễn Văn Khương và lập văn bản: “giấy chuyển quyền sở hữu nhà” với giá 6.500.000 đồng nhưng không ghi vào văn bản và không có xác nhận của chính quyền địa phương. Vợ chồng ông Khương đã xây dựng nhà lửng, móng ép cọc, phá công trình phụ và chuồng lợn. Ngày 30/11/2005, bà Nguyễn Thị Hạt nộp đơn khởi kiện ông Nguyễn Minh Chính yêu cầu hủy bỏ hợp đồng chuyển nhượng thành quả lao động và trong các đơn ngày 5/12/2005; 04/1/2006 bà Hạt nêu lý do xin hủy hợp đồng vì: Việc giao dịch chồng bà là ông Vượng bị ông Chính đe dọa, sau đó ông Vượng ép buộc bà ký vào giấy chuyển nhượng. Việc giao dịch không phù hợp quy định của pháp luật về hình thức theo luật đất đai 1993 và điều 443 BLDS. Đồng thời đề nghị tòa buộc ông Khương trả lại quyền sử dụng đất cho vợ chồng bà gồm: Diện tích nhà và công trình phụ 39m2, diện tích đất được xã cấp giãn dân; Công nhận khoản nợ giữa vợ chồng bà và ông Chính là 6.000.000 đồng; ông bà có trách nhiệm trả cả gốc lẫn lãi. Ông Chính không đồng ý với quan điểm bà Hạt vì cho rằng việc mua bán là hoàn toàn tự nguyện gia đình ông đã quản lý, sử dụng từ lâu và đã bán lại cho người khác. Ông Khương không đồng ý quan điểm bà Hạt vì nhà ông mua của ông Chính có đủ giấy tờ, bản đủ phải đóng thuế đất từ năm 1999 và nộp tiền đất cho thôn là 5.100.000 đồng. Hiện ông đang sử dụng 290m2 trong đó lấn ao của thôn 100m2. Tại bản án sơ thẩm số 04/2006/DSST, Tòa án nhân dân huyện Đông Anh quyết định: - Yêu cầu tuyên bố giao dịch sân sự vô hiệu do bị ép buộc, đe dọa của bà Hạt đã hết thời hiện khởi kiện. - Xác định “Giấy chuyển nhượng thành quả lao động” giữa vợ chồng bà Hạt, Ông Vượng với ông Chính ngày 17/5/1996 có hiệu lực. Bác tất cả các yêu cầu của bà Hạt, ông Vượng. Đất tranh chấp thuộc thẩm quyền giải quyết của Ủy ban nhân dân không thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án. Ngày 03/2/2006 bà Hạt kháng cáo đề nghị tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức theo BLDS năm 1995. Tại bản án phúc thẩm số 95/2006/DSPT, Tòa án nhân dân thành phố Hà Nội quyết định: - Hủy bản án dân sự sơ thẩm số 04/2006/DSST ngày 17/01/2006 của Tòa án nhân dân huyện Đông Anh - Giao hồ sơ về cho Tòa án nhân dân huyện Đông Anh giải quyết vụ án theo thủ tục chung. (Quyết định có hiệu lực pháp luật kể từ ngày 26/4/2006). Nhận xét của nhóm: Quyết định của Tòa án cấp sơ thẩm là sai với quy định. Bởi lẽ: Giao dịch dân sự giữa vợ chồng ông Vượng với ông Chính được thể hiện tại văn bản: “Giấy chuyển nhượng thành quả lao động” ngày 17/5/1996 trước ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực được điều chỉnh bởi pháp lệnh Hợp đồng dân sự năm 1991; Pháp lệnh nhà ở năm 1991; vì thực chất đây là giao dịch mua bán nhà ở. Tháng 10/1996 (sau ngày BLDS 1995 có hiệu lực) bà Hạt đã bàn giao nhà cho ông Chính như vậy các bên vẫn thực hiện hợp đồng. Cấp sơ thẩm đã áp dụng đoạn 2 điểm b, khoản 1.4 mục I của Nghị quyết số 02/2004/NQ-HĐTP ngày 10/8/2004 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao để xác định yêu cầu của bà Hạt tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm khoản 3 điều 15 (do bị đe dọa) và điều 56 Pháp lệnh hợp đồng dân sự đã hết thời hiệu khởi kiện và xét xử vụ án theo thủ tục chung là đúng. Nội dung Nghị quyết quy đinh: “trong trường hợp các bên vẫn thực hiện hợp đồng và phát sinh tranh chấp, cho nên một bên hoặc các bên khởi kiện yêu cầu tòa án giải quyết, nếu đã hết thời hạn 3 năm, kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập, thì họ không có quyền yêu cầu giao dịch dân sự đó vô hiệu vì lý do vi phạm quy định tại khoản 2 hoặc khoản 3 điều 15 của Pháp lệnh hợp đồng dân sự. Trong trường hợp này tòa án tiến hành giải quyết tranh chấp giao dịch dân sự theo thủ tục chung. Khi khởi kiện bà Hạt còn đưa ra yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm hình thức. Xét các bên ký hợp đồng để mua bán nhà ở nhưng đã không tuân thủ các quy định về hình thức của hợp đồng theo điều 13 Pháp lệnh Hợp đồng dân sự và Điều 33 Pháp lệnh Nhà ở. Cấp sơ thẩm “đã áp dụng” điều 134, điều 136 BLDS 2005 có hiệu lực từ ngày 01/01/2006 để xác định thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vi phạm về hình thức là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập nên vợ chồng ông Vượng không có quyền yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu nữa là không đúng Bởi lẽ: Theo Nghị quyết số 45/2005/QH11 của Quốc Hội về việc thi hành BLDS 2005 khoản 2 quy định: “đối với giao dịch dân sự được xác lập trước ngày BLDS 2005 có hiệu lực thì áp dụng pháp luật được quy định như sau: “b)…Giao dịch dân sự được thực hiện xong trước ngày BLDS có hiệu lực mà có tranh chấp xảy ra thì áp dụng quy định của BLDS năm 1995 và các văn bản pháp luật hướng dẫn áp dụng BLDS 1995 để giải quyết”. Đối với giao dịch dân sự giữa vợ chồng ông bà Hạt và ông Chính diễn ra ngày 17/5/1996. Xét theo BLDS 1995 thì không có quy định về thời hiệu khởi kiện tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm hình thức. Theo khoản 2 Nghị quyết số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31/3/2005 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân Tối cao quy định về thời hiệu khởi kiện theo khoản 3 điều 159 bộ luật tố tụng dân sự. “b) Đối với các vụ việc dân sự mà trong văn bản quy phạm pháp luật không quy định thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu thì áp dụng quy định tai khoản 3 điều 159 của bộ luật tố tụng dân sự về thời hiệu khởi kiện, thời hiệu yêu cầu. Tuy nhiên, cần phân biệt như sau: b.1 Nếu tranh chấp phát sinh trước ngày 01/01/2005 thì thời hạn hai năm kể từ ngày 01/01/2005”. Ngày 04/9/2005 bà Hạt đã nộp đơn khởi kiện là nằm trong thời hiệu khởi kiện theo các quy định của các văn bản pháp luật nêu trên. Do việc áp dụng không đúng quy định của pháp luật về thời hiệu khởi kiện dẫn đến đường lối giải quyết vụ án không đúng. Ở vụ án này lẽ ra cấp sơ thẩm phải áp dụng các quy định tại b tiểu mục 2.2 mục 2 phần I, Nghị quyết số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 của Hội đồng Thẩm phán tòa án nhân dân Tối cao đối với hợp đồng mua bán nhà ở vô hiệu do không tuân thủ các điều kiện về hình thức của hợp đồng, áp dụng điều 139 BLDS năm 1995 ấn định thời gian để các bên đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoàn thiện về hình thức của hợp đồng. Nếu họ không thực hiện thì tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu. Bên có lỗi phải bồi thường theo quy định tại điều 146 BLDS 1995.