Xây dựng dấu hiệu nhận biết bong bóng tài sản - Ứng dụng nhận biết sự tồn tài của bong bóng tài sản ở Việt Nam hiện nay

Lý do chọn đề tài Trong giai đoạn hiện nay, khi Việt Nam ngày càng hội nhập sâu hơn vào nền kinh tế thế giới thì quá trình tự do hóa tài chính chắc chắn sẽ xảy ra như một bước tiến tất yếu của bất kỳ một quốc gia có nền kinh tế phát triển nào. Song song với viễn cảnh tốt đẹp mà quá trình tự do hóa tài chính đem l ại thì Việt Nam phải đối mặt với nguy cơ rất cao về việc hình thành những bong bóng tài sản khi dòng vốn nước ngoài chảy vào trong nước mà không có sự kiểm soát và điều tiết kịp thời của chính phủ. Hậu quả của một đợt bong bóng gây ra thì đã quá rõ ràng, cùng với mức độ tàn phá của nó theo th ời gian càng lúc càng khốc liệt hơn. Chính vì th ế mà việc phải kịp thời nhận ra các dấu hiệu bong bóng đầu cơ đang hình thành trong nền kinh tế là điều rất cần thiết không chỉ với những nhà đầu tư đang trực tiếp tham gia trên thị trường tài chính mà nó còn cần với cả các nhà hoạch định chính sách của chính phủ. o Mục tiêu nghiên cứu Đề tài nghiên cứu được thực hiện nhắm đến mục tiêu xây dựng một lý thuyết chung cho việc nhận biết một bong bóng tài sản đang hình thành. Từ đó ứng dụng vào phân tích diễn biến trên thị trường tài sản ở Việt Nam. Tuy chưa phải là một nền kinh tế mở hoàn toàn, cũng như hệ thống tài chính còn non trẻ và chịu nhiều tác động của tâm lý đám đông, nhưng theo quy luật phát triển chung, các dấu hiệu rút ra trong quá khứ của các bong bóng trên thế giới sẽ vẫn đúng và là cơ sở chính xác cho các nhận định, đánh giá ở Việt Nam. o Phương pháp nghiên cứu Đề tài tập hợp các lý thuyết về bong bóng tài sản của các nhà kinh tế trên thế giới. Qua việc phân tích bong bóng tài sản trên thế giới, rút ra những dấu hiệu của bong bóng tài sản, để từ đó đưa ra những phân tích và nhận định về bong bóng tài sản trong các thị trường ở Việt Nam. o Nội dung nghiên cứu Đề tài được thực hiện gồm 4 chương: Chương I : L ý thuyết chung bong bóng tài sản. Mục tiêu chương này hướng dẫn người đọc những khái niệm cơ bản nhất, nguyên nhân và quá trình hình thành một bong bóng tài sản dưới quan điểm của nhiều trường phái kinh tế học. Chương II: Xây d ựng dấu hiệu nhận biết một bong bóng tài sản đang hình thành bằng cách tổng hợp và quan sát từ bốn bong bóng kinh tế điển hình trên thế giới. Đây là chương đặt nền tảng cho việc phân tích diễn biến tình hình kinh tế ở Việt Nam. Chương III: T ổng hợp những cơn sốt giá tài sản đã hình thành ở Việt Nam trong vòng 20 năm qua. Nhận định diễn biến hiện nay và xem xét với các dấu hiệu bong bóng đã được xây dựng ở chương II nhằm khẳng định lại một lần nữa nền kinh tế Việt Nam đang tồn tài bong bóng tài sản. o Đóng góp của đề tài Đề tài là bản tóm tắt các cơn sốt giá tài sản trên thị trường tài sản Việt Nam sau 20 năm đổi mới và hội nhập : từ quá trình hình thành, phình to và bùng nổ các đợt bong bóng. Đề tài mang lại tính thiết thực đối với nhiều đối tượng: các nhà hoạch định chính sách, các nhà đầu tư, các sinh viên thuộc khối ngành kinh tế. o Hướng phát triển của đề tài Trong tương lai, với mong muốn xác định bong bong tài sản có tồn tại trong nền kinh tế hay không một cách cụ thể và thuyết phục hơn, đề tài sẽ hướng đến việc sử dụng một mô hình định lượng cụ thể. Tuy nhiên do việc thu thập những số liệu cần thiết trong nền kinh tế Việt Nam chưa đáp ứng được những yêu cầu của mô hình, vì vậy mô hình định lượng bong bóng tài sản chưa được đề cập trong phạm vi đề tài này. Đây cũng là một trong những hướng phát triển mang tính thực tế cao cho các đối tượng nghiên cứu vấn đề liên quan đến bong bóng tài sản. MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 1. LÝ LUẬN CHUNG VỀ BONG BÓNG TÀI SẢN . 2 1.1 Khái niệm về bong bóng tài sản . 2 1.2 Quá trình hình thành- nguyên nhân . 3 1.3 Phân loại- lịch sử bong bóng tài sản trên thế giới 5 2. XÂY DỰNG DẤU HIỆU BONG BÓNG TÀI SẢN 8 2.1 Lịch sử bong bóng tài sản thế giới . 8 2.1.1. Bong bóng South Sea (1720) . 8 2.1.2 Bong bóng tài sản ở Nhật Bản (1985-1990) . 11 2.1.3 Khủng hoảng tài chính Thái Lan (1997) 15 2.1.4 Khủng hoảng bất động sản ở Mỹ (2001-2005) . 25 2.1.4 Tổng kết bong bóng tài sản 28 2.2 Dấu hiệu nhận biết bong bóng tài sản . 31 3. TỒN TẠI HAY KHÔNG TÌNH TRẠNG BONG BÓNG TÀI SẢN Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY 32 3.1. Nhìn lại lịch sử các đợt bong bóng tài sản ở Việt Nam từ 1990-2010 . 32 3.1.1 Bong bóng bất động sản 1993-1995 . 33 3.1.2 Bong bóng bất động sản- chứng khoán 2000-2001 . 34 3.1.3 Bong bóng chứng khoán- bất động sản 2006-2007 37 3.2. Tồn tại hay không bong bóng tài sản trong giai đoạn hiện nay . 44 KẾT LUẬN 51

pdf55 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Lượt xem: 2582 | Lượt tải: 3download
Bạn đang xem trước 20 trang tài liệu Xây dựng dấu hiệu nhận biết bong bóng tài sản - Ứng dụng nhận biết sự tồn tài của bong bóng tài sản ở Việt Nam hiện nay, để xem tài liệu hoàn chỉnh bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
43,6 45,7 45,6 Dự trữ ngoại tệ (tỷ USD) 18,4 21,2 25,4 30,3 37,6 38,7 27,0 29,5 Đầu tư cố định tính bằng % GDP 38 39,5 39,9 40,1 42,8 39,8 39,1 ICOR 5,4 5,56 4,85 4,65 4,92 5,94 22 Thái Lan bắt đầu thời kỳ công nghiệp hóạ đất nước từ 1961 ,khi bắt đầu kế hoạch phát triển năm năm lần thứ nhất. Tốc độ tăng trướng GDP trung bình trong thập niên 60 là 8%/năm, trong thập niên 70 là 7%/năm và trong thập niên 80 là 8%/năm. Tổng sản phẩm nội địa theo đầu người tăng từ mức 440USD năm 1955 lên 3.012 USD năm 1996. Nông nghiệp chiếm tỷ trọng 39% trong nền kinh tế vào năm 1961 giảm xuống còn 26,7% năm 1976 và chỉ còn 10,4% năm 1996. Dựa vào những bước phát triển mạnh mẽ vào thập niên 60 và 70, từ thập niên 80 Thái Lan đã thực thi một chiến lược phát triển dựa vào xuất khẩu. Năm 1986 - 1990 tốc độ tăng trưởng xuất khẩu bình quân là 28%/năm. Năm 1992 và 1993 khoảng 13%/năm. Năm 1994 và 1995 khoảng 20%/năm. Năm 1996, tăng trướng xuất khẩu hàng hóa và dịch vụ chỉ còn 3,4% so với năm 1995. Giá trị xuất khẩu theo đầu người đạt 630 USD/người năm 1991, đã tăng lên 1.177 USD/người năm 1996. Như vây, nhìn vào mức độ tăng trưởng GDP của Thái Lan suốt hơn 3 thập kỷ từ 1961 đến 1996, thật khả quan khi tốc độ tăng GDP bình quân hàng năm luôn từ 7% đến 8% . Tuy nhiên, chỉ tiêu GDP mới phản ánh đầu ra của nền kinh tế mà chưa đề cập đến đầu vào. Đầu vào chính là đầu tư. Trong thời kỳ 1991 - 1996, đầu tư của Thái Lan rất cao, hàng năm chiếm bình quân 40% GDP. Bình quân từ 1991 tới 1996, hệ số ICOR của kinh tế Thái Lan là 5,22. Tức là phải đầu tư 5,22 Baht thì GDP mới tăng 1Baht. Tăng trướng cao, đồng thời chi phí cho tăng trướng thấp thì mới bền vững. Tăng trướng cao phải dựa trên hiệu quả kinh tế cao của sản xuất kinh doanh thì mới lâu bền. Từ phân tích trên ta thấy được sự bất ổn trong nền kinh tế Thái Lan. 23 Các doanh nghiệp kinh doanh ngày càng kém hiệu quả Tăng trướng GDP ở mức cao, kéo dài nhiều thập kỷ, cộng với lãi suất tiết kiệm trong nước cao (bình quân 16,3% năm, trong khi ở Mỹ là 7,6%/năm), và tỉ giá hối đoái gần như cố định đã tạo nên một môi trường kinh doanh rất hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, đặc biệt là đầu tư tài chính, cho vay ngắn hạn và tín dụng thương mại. Như vậy, các doanh nghiệp trong nước, nếu vay vốn trực tiếp từ các ngân hàng, công ty nước ngoài như vay từ các ngân hàng, công ty tài chính Mỹ thì chỉ chịu lãi suất bằng 1/2 lãi su ất cho vay trong nước. Nếu các doanh nghiệp tận dụng khả năng sử dụng vốn bên ngoài này không quan tâm thực sự đến hiệu quả sử dụng vốn vay thì hiệu quả kinh tế sẽ giảm, dù tổng giá trị sản lượng tăng. Một điểm đặc biệt ở Thái Lan là trong giai đoạn 1991 - 1996, đầu tư trực tiếp của nước ngoài vào Thái Lan chiếm tỷ trọng rất nhỏ so với đầu tư tài chính (gián tiếp) và sử dụng vốn vay ngắn hạn của nước ngoài. Tổng đầu tư trực tiếp thời kỳ này là 11,701 tỷ USD, tổng đầu tư trực tiếp của Thái Lan ra nước ngoài là 2,857 tỉ USD, do vậy tổng đầu tư trực tiếp thuần là 8,844 tỉ USD. Trong khi đó, tổng đầu tư tài chính thuần (cổ phần, trái phiếu) là 16,4 tỉ USD, và tổng vay ngắn hạn thuần là 60,04 tỉ USD. Như vậy, trong tổng số vốn nước ngoài thuần đã đổ vào Thái Lan thời kỳ 1991 - 1996 là 85,293 tỉ USD thì đầu tư trực tiếp chỉ chiếm 10,36% (8,844 tỉ USD), đầu tư gián tiếp 19,23% (16,404 tỉ USD) và tín dụng, vay ngắn hạn tới 70,4 % (60,045 tỉ USD) Việc sử dụng đến gần 90% nguồn vốn nước ngoài ở dạng đầu tư tài chính và tín dụng ngắn hạn sẽ tạo áp lực tài chính rất lớn lên các công ty, vì phải trả lãi thường xuyên và bằng ngoại tệ (với tín dụng ngắn hạn). Do đó nếu quản lý nguồn vốn kinh doanh không tốt thì gánh nặng trả nợ của công ty sẽ rất cao. Năm 1991, tổng đầu tư tài chính thuần và tín dụng ngắn hạn là 9,913 tỉ USD, gấp 5,36 lần tổng đầu tư trực tiếp (1847 tỉ USD), đến năm 1996, là 18,079 tỉ USD, gấp 12 lần tổng đầu tư trực tiếp thuần (l,405 tỉ USD). Thế nhưng, tỉ suất thu hồi hay tỉ suất lợi nhuận trên tài sản (ROA) bình quân của các doanh nghiệp đã giảm từ 8%/năm vào năm 1991 xuống chỉ còn 1%/năm vào năm 1996 . Trong một nền kinh tế mà lãi suất cho vay là 16,3%/năm, còn hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp là 1%/năm thì rõ ràng đã đang tích lũy nguy cơ khủng hoảng "phá sản doanh nghiệp". 24 Ngân hàng kinh doanh ngày càng kém hiệu quả Trước nhu cầu vốn của các doanh nghiệp và do có phần buông lơi vai trò giám sát hiệu quả kinh doanh của các doanh nghiệp đi vay nên các ngân hàng và công ty tài chính Thái Lan đã rất tích cực vay nợ từ nước ngoài để tài trợ cho doanh nghiệp trong nước. Tổng số nợ nước ngoài của hệ thống ngân hàng Thái Lan so với cung tiền M2 đã tăng từ 2,8% năm 1991 lên 28,69% năm 1996. Tổng số nợ nước ngoài so với tổng số tài sản nước ngoài mà hệ thống ngân hàng có đã tăng từ 171% năm 1991 lên 694% năm 1996 . Trong cùng thời gian này, tỉ lệ lợi nhuận trên tài sản (ROA) của hệ thống ngân hàng Thái Lan đã giảm chỉ còn 0,99%/năm . Rõ ràng, Thái Lan đang tích lũy nguy cơ khủng hoảng "phá sản các ngân hàng" Quốc gia tiến đến bờ vực mất khả năng thanh toán. Trong suốt các năm 1991-1996, cán cân thương mại của Thái Lan luôn bị thâm hụt, tổng cộng là 35,26 tỉ USD. Thâm hụt tài khoản vãng lai năm 1996 tới 14,7 tỉ USD. Một lý do của tình trạng này là do xuất khẩu bị kềm hãm, nhập khẩu được khuyến khích khi tỉ giá hối đoái danh nghĩa gần như cố định (25 BAHT/USD), lạm phát trong nước cao hơn so với ở Mỹ (5% so với 3%), làm cho đồng Baht bị lên giá so với đồng USD. Năm 1996, sự lên giá của đồng Baht tới 25%. Để bù đắp khoản thâm hụt thương mại 35,26 tỷ USD và để có vốn đầu tư với mức bình quân 40% GDP mỗi năm, thì con đường không tránh khỏi là phải vay tiền nước ngoài (từ các ngân hàng, doanh nghiệp, nhà đầu tư tài chính, chính phủ các nước...). Vì vậy, nợ nước ngoài của Thái Lan không ngừng tăng, từ 35,99 tỉ USD năm 1991 lên 89 tỉ USD năm 1996, gấp 2,47 lần trong vòng 5 năm và bằng 54% GDP. Mặc dù số nợ này còn được dùng cả đê tăng dự trữ quốc gia, từ 18,4 tỷ USD năm 1991 lên 38,7 tỉ USD năm 1996, song do đầu phải chín h và tín dụng ngắn hạn chiếm tới 90% tổng vốn đầu tư từ nước ngoài hàng năm, nên số nợ ngắn hạn chiếm tỉ trọng tới 67% tổng số nợ nước ngoài năm 1995 và 51% măm 1996, và nợ ngắn hạn năm 1995 và năm 1996 gấp gần 1,18 lần dự trữ ngoại tệ của quốc gia. Tức là Thái Lan, thực tế đã mất khả năng thanh toán nợ nước ngoài từ 1995. Nếu các nhà đầu tư Thái Lan cũng phải thả nổi đồng nội địa Baht, thì chính họ sẽ bán cổ phiếu, trái phiếu, đòi nợ ngắn hạn, đổi từ tiền Baht ra USD, làm tăng cầu ngoại tệ đột ngột. Kết quả là tỉ giá hối đoái sẽ tăng, dự trữ ngoại tệ cạn kiệt, nguy cơ mất khả năng thanh toán của quốc gia sẽ ngày càng cao. Đến tháng 6/1997, trước khi nổ ra khủng hoảng, nợ nước ngoài ngắn hạn đã bằng 1,5 lần dự trữ ngoại tệ của Thái Lan. Tóm lại, cuối năm 1996 và đầu 1997, ở Thái Lan đã xuất hiện đầy đủ 4 nguy cơ khủng hoảng ở mức cao. 25 Tác động nhanh từ tháng 3/1997 Tác động chậm từ tháng 12/1997 Tích lũy nguy cơ khủng hoảng Doanh nghiệp kinh doanh kém hiệu quả, tỷ suất sinh lợi 1%/năm Ngân hàng kinh doanh kém hiệu quả tỷ suất sinh lợi 0,99%/năm BAHT lên giá 25%, thâm hụt tài khoản vãng lai 14,7 tỷ USD Nguy cơ quốc gia mất khả năng thanh toán. 1996: nợ ngắn hạn 45,7 tỷ USD, dự trữ ngoại tệ 38,7 tỷ USD. Khủng hoảng Doanh nghiệp phá sản hàng loạt 4 Ngân hàng công ty tài chính phá sản Người dân rút tiền tiết kiệm mua vàng, ngoại tệ 3 Nội tệ mất giá nhanh từ tháng 3/1997 2 Các nhà đầu tư nước ngoài rút vốn và đổi ra ngoại tệ 1 Tác động nhanh từ tháng 3/1997 Sơ đồ 4.1 Các tiền đề và cơ chế khủng hoảng kinh tế tài chính Thái Lan 1997 26 Diễn tiến khủng hoảng kinh tế - tài chính ở Thái Lan Khi đã xuất hiện 4 nguy cơ khủng hoảng, những người có đủ thông tin về các nguy cơ này sẽ rất hoang mang. Việc lo sợ các ngân hàng và tổ chức tài chính phá sản sẽ thúc đẩy họ rút tiền ra khỏi các tổ chức này. Lo sợ tỷ giá hối đoái tăng, đồng tiền Baht mất giá sẽ khiến họ đổ xô đi mua USD, làm cầu USD tăng. Thực tế Ở Thái Lan, từ đầu năm 1997 đến tháng 3/1997, người dân và các nhà đầu tư bắt đầu rút vốn của mình ở dạng tiền mặt ra khỏi các ngân hàng và công ty tài chính, buộc chính phủ phải đóng cửa thị trường chứng khoán một ngày 3.3.1997 và yêu cầu mọi tổ chức tài chính phải tăng thêm dự trữ tiền mặt, và công bố 10 công ty tài chính đang ở trạng thái không bình thường (Unico Housing Co.Lia; Thai - Fuji; Royallntemational; Sri Dhana; Eastem Finance; County.. .). Ngày 4 và 5.3.1997 , hơn 21,4 tỉ Baht ( 820 triệu USD) đã được rút khỏi các ngân hàng và công ty tài chính. Sau đó một tháng, ngày 9.4.1997, tỷ giá hối đoái tăng lên 26,08 BAHƯUSD, mức cao nhất từ 1991. Ngày 25.6.1997, chính phủ đã ra lệnh đóng cửa 16 công ty tài chính, nâng tổng số công ty tài chính bị đóng cửa lên 58/91 (64%) toàn quốc. Để giữ tỉ giá hối đoái trong điều kiện số lượng ngoại tệ được đặt mua tăng vọt, chính phủ đã phải bán ngoại tệ, làm dự trữ ngoại tệ giảm mạnh từ 38,78 tỉ USD tháng 6.1996 còn 37,7 tỉ USD vào tháng 12.1996 và còn 31,4 tỉ USD vào 30.6.1997. Nếu mức.độ giảm sút dự trữ quốc gia của quý 2.1997 kéo dài thêm khoảng 2 - 3 quý nữa thì lúc đó dự trữ ngoại tệ quốc gia chỉ còn khoảng 10 tỷ USD, bằng 1/3 mức dự trữ ngoại tệ năm 1996, và chính phủ sẽ buộc phải thả nổi tỉ giá hối đoái vì hoàn loàn không còn khả năng bán ngoại tệ để duy trì tỷ giá hối đoái. Có lẽ thấy trước nguy cơ này, ngày 2.7. 1997, chính phủ Thái Lan tuyên bố thả nổi đồng Baht, kết quả là tỉ giá tăng từ 25 BAHT/USD vào tháng 6.1997 lên 53 BAHT/USD vào tháng 1/1998 tức là tăng 112% trong vòng 6 tháng Như vậy,cuộc khủng hoảng ở Thái Lan bùng nổ do hoạt động trước hết của vòng xoáy khủng hoảng số 3 (Sơ đồ 4.1), khi người dân và nhà đầu tư rút vốn khỏi các ngân hàng, làm phá sản hàng loạt ngân hàng và các công ty tài chính, kế đó là tác động của vòng xoáy khủng hoảng số 2 và 1 (Sơ đồ 4. 1 ), khi họ đôi đồng Baht lấy ngoại tệ USD, làm tỉ giá hối đoái tăng vọt. Chỉ trong năm 1997, hơn 22 tỉ USD cho vay ngắn hạn đã được thu hồi và rút ra khỏi Thái Lan. Sự phá sản của các ngân hàng, công ty tài chính và sự tăng vọt của tỉ giá hối đoái sẽ làm cho các doanh nghiệp vốn đã kém hiệu quả bị thua lỗ, phá sản. Trong năm tháng đầu 1998, gần 4.000 doanh nghiệp ở Thái Lan bị phá sản, tạo nên vòng xoáy khủng hoảng số 4. 27 Sự phá sản của các doanh nghiệp, tuy tác động chậm hơn, song sẽ lại thúc đẩy quá trình phá sản các ngân hàng, công ty tài chính, vòng xoáy khủng hoảng số 4. Trong tổng số 108 ngân hàng, công ty tài chính của Thái Lan, từ tháng 4. 1997 đến tháng 3.1998, 64 ngân hàng, công ty tài chính có vấn đề (chiếm 59%), trong đó 56 bị đình chỉ hoạt động, 4 bị quốc hữu hóa hoặc chính phủ giám sát và 4 bị bán cho các công ty nước ngoài. Như vậy tiến trình bùng nổ khủng hoảng kinh tế - tài chính ở Thái Lan có thể được mô tả như Sơ đồ 4.1. Việc ghi mức thời gian chỉ có tính tương đối, vì các quá trình đan xen vào nhau và việc bắt đầu mỗi vòng xoáy khủng hoảng đều diễn ra ở quy mô nhỏ từ trước các mốc thời gian. Dưới tác động của vòng xoáy khủng hoảng số 2 và 1 , tỉ giá hối đoái (đã tăng vọt từ khoảng 25 BAHT/USD vào tháng 6.1997 lên 53 BAHT/USD vào 31.12.1997, sau đó tuy có giảm song vẫn ở mức trên 38 BAHT/USD vào 30.4.1998. Quá hài lòng thỏa mãn trong thời kỳ tăng trưởng nhanh và quên đi nhiều nhiệm vụ quan trọng để thích ứng với môi trường toàn cầu đang thay đổi. Mặc dù Thái Lan đã thu hút các dòng vốn to lớn với lãi suất thấp nhưng chúng ta không được đầu tư đúng đắn và với sự thận trọng cần thiết. . . Người Thái đã sao nhãng trong việc nâng cao khả năng cạnh tranh của mình. Và điều quan trọng hơn là dù đã đạt được thành tựu kinh tế, Thái Lan đã không kiểm tra nền tảng chính trị và quản lý nhà nước của mình, đã không thành công trong việc tấn công các vấn đề như sự phi hiệu quả của hệ thống chính quyền, thiếu minh bạch và thiếu trách nhiệm. Như vậy, nguyên nhân của bong bóng dẫn đến khủng hoảng tài chính – tiền tệ châu Á 1997-1998 không quá khó hiểu. Nó là kết cục của một quá trình tăng trưởng tín dụng cao độ, từ các nguồn ngoại tệ ngắn hạn, tập trung mạnh vào một vài phân khúc của nền kinh tế như bất động sản, cổ phiếu và cả đồng nội tệ đang lưu hành. Hiện tượng lien tục tạo ra những dòng tín dụng lớn, tích lũy qua thời gian dài, đã góp phần tạo nên một cơ chế cuồng đầu cơ trong xã hội, nhờ dễ dàng tiếp cận tín dụng lỏng lẻo. Đó chính là môi trường cho quá trình kích phát bong bong đầu cơ quy mô ở nhiều nền kinh tế trong khu vực. 28 2.1.4. Bong bóng bất động sản ở Mỹ (2001 – 2005): Sau một thời gian dài thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt nhằm đối phó với hậu quả từ cuộc khủng hoảng Dotcom (2000), nền kinh tế Mỹ rơi vào suy thoái trầm trọng. Để khuyến khích nền kinh tế trong nước tăng trưởng trở lại, FED đã liên tục cắt giảm lãi suất. Cụ thể đã cắt giảm 11 lần trong năm 2001 từ 6.5% xuống còn 1.75 % và đạt mức kỷ lục 1% vào tháng 6/2003 (thấp nhất trong vòng 45 năm qua). Chính sách tiền tệ mở rộng ngay lập tức đã khuyếch trương các hoạt động kinh tế. Đến giữa năm 2002, nền kinh tế đã thực sự phục hồi nhưng mối lo ngại về suy thoái có thế quay trở lại đã khiến chủ tịch FED, Alan Greenpan và chính phủ Mỹ quyết định giữ nguyên lãi suất chỉ đạo ở mức 1% trong suốt hai năm 2003 và 2004. Đáp lại chính sách tiền tệ nới lỏng của FED , lãi suất trên hầu khắp các thị trường tài chính đều giảm mạnh đồng thời lượng cung tiền tệ trong nền kinh tế Mỹ gia tăng đáng kể . Khối lượng cho vay của tất cả các loại hình tín dụng ngân hàng gia tăng liên tục, thúc đẩy quá trình mở rộng tiền tệ đang diễn ra. Sự gia tăng khối lượng tín dụng còn được tạo ra bởi dòng vốn nước ngoài chảy vào ổn định . Với sự tăng trưởng mạnh mẽ của nền kinh tế vào cuối năm 2002, thu nhập cá nhân và lợi nhuận của các công ty đều tăng lên đáng kể. 29 Biểu đồ : Doanh số bán nhà ở Mỹ giai đoạn 1995-2007 Nguồn: Cuối năm 2002, hoạt động của thị trường nhà ở diễn ra sôi động nhờ thu nhập cá nhân tăng, lãi suất cho vay thế chấp thấp và các khoản tín dụng dồi dào. Điều này càng kích thích các nhà đầu tư tranh thủ gia tăng hơn nữa lợi nhuận kiếm được. Người dân đổ xô đi mua nhà nhằm kiếm lời bởi họ tin tưởng rằng giá nhà sẽ tăng cao hơn trong tương lai. Các nhà đầu cơ nắm bắt được cơ hội này đã thu được lời lớn chỉ đơn giản bằng cách mua đi và bán lại, thậm chí ngay cả khi những ngôi nhà đó chưa được xây xong và đưa vào sử dụng. Các nhà môi giới cho vay thế chấp nôn nóng đẩy nhanh và kết thúc các giao dịch nhằm thu về các khoản phí và chuyển sang các hợp đồng kế tiếp. Biểu đồ : Nhu cầu nhà ở Mỹ giai đoạn 1995-2007 Nguồn: 30 Trong suốt giai đoạn bong bóng hình thành, những người mua nhà không cảm nhận được bất kỳ rủi ro nào bởi vì sự gia tăng liên tục của giá nhà cho phép họ trả nợ rất dễ dàng bằng cách vay thêm. Những người cho vay cũng không duy trì các khoản nợ của họ trong sổ sách mà bán cho các ngân hàng đầ u tư chứng khoán để trở thành công cụ chứng khoán phái sinh được đảm bảo bằng chính tài sản cho vay thế chấp. Do vậy, những người cho vay thế chấp liên tục có thêm tiền mặt để tạo ra các khoản cho vay mới, đẩy giá nhà lên cao hơn nữa và một chu trình mới lại bắt đầu. Biểu đồ : Lượng cung nhà ở Mỹ giai đoạn 2000-2007. Nguồn: Tuy nhiên, vào đầu năm 2006 , thị trường nhà đất bắt đầu có dấu hiệu suy giảm. Những ngôi nhà mới xây đã không bán được và hậu quả là sự gia tăng giá bắt đầu giảm mạnh. Nguyên nhân của tình trạng này là sự đảo ngược chính sách tiền tệ của FED. Nền kinh tế Mỹ đã bước vào năm thứ 4 tăng trưởng liên tục và những dấu hiệu lạm phát gia tăng mạnh đã xuất hiện. Một loạt các chỉ số giá khác cũng gia tăng. FED đã phản ứng lại bằng cách liên tục gia tăng lãi suất lên 5,25%. Chính sách tiền tệ thắt chặt của FED đã làm lãi suất trên thị trường tăng cao, điều này gây bất ngờ lớn với những nhà đầu tư. Nhất là các con nợ dưới chuẩn. Do tình trạng tài chính eo hẹp, nhiều người đã không đủ khả năng thanh toán. Tỷ lệ nợ quá hạn và nợ bắt đầu tăng mạnh. Bong bóng nhà đất ở Mỹ bùng nổ châm ngòi cho cuộc đại khủng hoảng tài chính diễn ra ngay sau đó trên toàn nước Mỹ và lan ra khắp thế giới. 31 2.1.5. TỔNG KẾT DẤU HIỆU BONG BÓNG TÀI SẢN DẤU HIỆU 1 : CHÍNH SÁCH TIỀN TỆ CỦA CHÍNH PHỦ BONG BÓNG SOUTH SEA (1720) BONG BÓNG TÀI SẢN Ở NHẬT (1985 – 1990) BONG BÓNG TÀI CHÍNH Ở THÁI LAN (1997) BONG BÓNG TÀI SẢN Ở MỸ (2001 -2006) Lãi suất cơ bản Không biến đổi mạnh trong thời kỳ này. Lãi suất thấp (2.5%) và duy trì trong thời gian dài Lãi suất cao duy trì trong thời gian dài Lãi suất thấp (1%) và duy trì trong thời gian dài Tỷ lệ tăng trưởng tín dụng Tăng cung tiền tệ bằng cách phát hành trái phiếu. Gia tăng đột biến, các thủ tục thẩm định được đơn giản hóa. Tín dụng không tăng mạnh Gia tăng đột biến, các thủ tục thẩm định được đơn giản hóa. Chỉ số tăng trưởng kinh tế Kinh tế phát triển mạnh. GDP tăng nhanh ( từ 2,61% lên 6,67%) Chỉ số GDP tăng mạnh (8%/năm) GDP tăng nhanh ( từ 0,759% lên 3,65%) Chỉ số ICOR & Tỷ lệ tăng trưởng GDP Không thu thập được số liệu. Không bị tác động bởi ICOR Chỉ số ICOR tăng cao tương ứng với tốc độ tăng GDP Không bị tác động bởi ICOR 32 DẤU HIỆU 2 : PHẢN ỨNG CỦA THỊ TRƯỜNG TRONG NƯỚC : BONG BÓNG SOUTH SEA BONG BÓNG TÀI SẢN Ở NHẬT (1985 – 1990) BONG BÓNG TÀI CHÍNH Ở THÁI LAN (1997) BONG BÓNG TÀI SẢN Ở MỸ (2001 -2006) Chỉ số CPI Không thu thập được số liệu. CPI tăng nhẹ từ 88,08 lên 97,22 Chỉ số CPI không biến động mạnh trong thời gian này. CPI tăng nhẹ từ 172,2 lên 201,6 Chỉ số chứng khoán Tăng gấp 10 lần trong thời gian ngắn Tăng gấp 3 lần trong vòng 4 năm từ năm 1985- 1989 Chỉ số chứng khoán SET Index không thay đổi nhiều có xu hướng giảm nhẹ. Chỉ số Dow Jones Index không biến động mạnh Giá bất động sản Không thu thập được số liệu. Tăng gấp 20 lần trong vòng 10 năm ( 1978-1989) Giá bật động sản có xu hướng giảm nhẹ. Giá bất động sản tăng nhẹ Tương quan giữa các thị trường tài sản Không thu thập được số liệu. Tương quan đồng biến giữa thị trường bất động sản và chứng khoán Tương quan đồng biến giữa thị trường bất động sản và chứng khoán Tương quan đồng biến giữa thị trường bất động sản và chứng khoán Dấu hiệu đầu cơ Tính đầu cơ rất mạnh thể hiện qua những cơn khát hàng của các nhà đầu cơ. Hiện tượng làm giá diễn ra mạnh mẽ trong thị trường bất động sản ở các thành phố lớn ở Nhật Bản (Tokyo, Osaka). Đầu cơ tiền tệ tăng mạnh từ phía nhà đầu tư nước ngoài. Có xuất hiện đầu cơ thể hiện qua lượng cầu tăng đột biến ở thị trường nhà thứ cấp 33 DẤU HIỆU 3 : PHẢN ỨNG CỦA NHÀ ĐẦU TƯ NƯỚC NGOÀI : BONG BÓNG SOUTH SEA BONG BÓNG TÀI SẢN Ở NHẬT (1985 – 1990) BONG BÓNG TÀI CHÍNH Ở THÁI LAN (1997) BONG BÓNG TÀI SẢN Ở MỸ (2001 -2006) Dòng vốn của nhà đầu tư nước ngoài Đầu tư nước ngoài không có nhiều biến động Không có biến động trong dòng vốn đầu tư của nước ngoài Nhà đầu tư đổ vốn rất nhiều vào trong nước đầu tư vào lĩnh vực tài chính Không có biến động trong dòng vốn đầu tư của nước ngoài Tỷ giá hối đoái Không biến động mạnh Tỷ giá tăng liên tục, đẩy giá đồng nội tệ lên cao Tỷ giá hối đoái biến động mạnh, đồng nội tệ bị phá giá. Không biến động mạnh 34 2.2 Dấu hiệu nhận biết bong bóng tài sản: Nhìn lại quá trình hình thành, phát triển và nổ vỡ của các đợt bong bóng tài sản lớn trong lịch sử thế giới như đã phân tích ở phần trên. Chúng ta có thể rút ra một số dấu hiệu nhận biết bong bóng giá tài sản dựa trên các nguyên nhân đã hình thành nên chúng. • Về phía chính phủ, với mục tiêu phát triển nhanh nền kinh tế quốc gia, các công cụ tài ch ính như tăng cung tiền tệ, nới lỏng tín dụng đã được áp dụng. Và chính những chính sách này là nền tảng cho việc hình thành bong bóng với những dấu hiệu cụ thể: - Lãi suất cơ bản được hạ thấp và duy trì trong một thời gian dài. - Tỷ lệ tăng trưởng tín dụng cao, các thủ tục cấp tín dụng được đơn giản hóa, biện pháp thẩm định, giám sát của các định chế cho vay cũng lỏng lẻo hơn. - Các chỉ số tăng trưởng của nền kinh tế nhờ đó cũng dần dần được cải thiện và tăng cao trong suốt những năm hình thành bong bóng. - Đầu tư chiếm một tỷ trọng lớn trong cấu trúc GDP, tuy nhiên, chỉ số ICOR cao phản ánh tính không hiệu quả của đầu tư. Số vốn bỏ ra nhiều nhưng lại không đóng góp vào sự tăng trưởng của tổng sản phẩm quốc gia chứng tỏ đã có hiện tượng đầu cơ trong nền kinh tế. • Các chính sách của chính phủ cũng tạo ra những phản ứng từ thị trường trong nước. - Giá của hàng hóa tăng cao được phản ánh qua tỷ lệ lạm phát và chỉ số CPI ngày càng tăng. - Thị trường chứng khoán cũng nóng dần lên thể hiện bằng việc lên giá của hàng loạt cổ phiếu. Số lượng các công ty chứng khoán, các tài khoản giao dịch cũng như lựơng giao dịch thành công tăng với tốc độ chóng mặt trong thời kỳ đó. - Trong mối tương quan với thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản cũng trở nên sôi động. Giá thuê mua bất động sản cũng tăng nhanh chóng theo đà của giá cổ phiếu. - Với những dấu hiệu khả quan từ thị trường thể hiện qua các chỉ số tăng trưởng, nhu cầu đầu tư cũng dần dần tăng cao tạo ra hiệu ứng bầy đàn trong nền kinh tế. 35 • Thị trường nước ngoài cũng có những phản ứng tích cực theo thị trường trong nước: - Nguồn vốn đầu tư gián tiếp thông qua thị trường tài chính cũng tăng mạnh thể hiện qua nguồn vốn đầu tư nước ngoài. - Quá trình toàn cầu hóa được đẩy mạnh thông qua việc ký kết các hiệp định tự do tài chính. Từ đó việc luân chuyển vốn đầu tư giữa các quốc gia cũng dễ dàng hơn. Tuy nhiên, các dấu hiệu rút ra không luôn đúng trong mọi quốc gia. Đối với các quốc gia phát triển, lãi suất thường được chính phủ hạ thấp để kích thích đầu tư trong nước, làm cho nguồn tín dụng gia tăng tạo ra lượng tiền dư thừa trong nền kinh tế. Đồng thời đa số người dân có thu nhập cao và luôn tìm mọi cơ hội có khả năng sinh lợi dù là nhỏ nhất, do đó hiện tượng đầu cơ thường do các nhà đầu tư trong nước tạo ra, không có nguồn vốn từ nước ngoài đổ vào đồng thời tỷ giá cũng không biến động mạnh. Ngược lại, đối với những nước đang phát triển, với mục tiêu tăng trưởng dựa vào nguồn vốn và chuyển giao công nghệ từ các nước phát triển, chính phủ thường nâng cao lãi suất để thu hút vốn đầu tư nước ngoài, nguồn vốn nước ngoài tăng mạnh, thường đổ vào lĩnh vực tài chính, làm cho tỷ giá, và giá cổ phiếu biến động mạnh. Nguồn cung tín dụng trong nước tăng không đáng kể. Bong bóng được hình thành là do quá trình đầu cơ nhằm tìm kiếm lợi nhuận của các nhà đầu tư nước ngoài. 3. TỒN TẠI HAY KHÔNG TÌNH TRẠNG BONG BÓNG TÀI SẢN Ở VIỆT NAM TRONG GIAI ĐOẠN HIỆN NAY. 3.1. Nhìn lại lịch sử các đợt bong bóng tài sản ở Việt Nam từ 1990 – 2010: Từ khi thực hiện chính sách mở cửa năm 1990 cho đến nay, giá cả trên thị trường bất động sản vẫn đang trên đà gia tăng liên tục, tuy nhiên, giới chuyên môn đã tổng hợp lại và phân chia thành 3 giai đoạn tăng trưởng nóng nhất của thị trường này ở Việt Nam : 36 3.1.1. Bong bóng bất động sản năm 1993 – 1995: Năm 1991, Đai hội Đảng lần thứ VII khuyến khích phát triển kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Chính sách đó đã khơi dậy nhiều nguồn lực trong và ngoài nước. Năm 1993, Việt Nam bình thường hóa quan hệ ngoại giao với các tổ chức tài chính quốc tế (IMF, WB, ADB,..) Nguồn vốn đổ vào Việt Nam ngày càng tăng. Thị trường bất động sản cũng bắt đầu nóng lên. Giai đoạn 1993 – 1995, lạc quan trước những thành quả bước đầu của quá trình đổi mới. Các chỉ số tăng trưởng, dự báo kinh tế đều lạc quan, cùng với luật đất đai và nhà ở ban hành năm 1993 của chính phủ đã tại môi trường thuận lợi và tâm lý yên tâm cho nhà đầu tư. Giá nhà đất liên tục tăng cao trong giai đoạn này. Tuy nhiên, theo lý thuyết thì đây là bong bóng hợp lý nhằm điều chỉnh lại giá cả trên thị trường phù hợp với giá trị thật bị lãng quên của tài sản và phù hợp với quy luật cung cầu. Chính vì vậy, khi cuộc khủng hoảng tài chính năm 1997 nổ ra, nguồn vốn FDI có dấu hiệu giảm sút, Việt Nam hiểu rằng còn phải mất thời gian quá độ rất dài nữa mới có thể đạt được mục tiêu phát triển đất nước toàn diện theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Những giấc mơ đã quay trở về hiện thực. Thị trường bắt đầu sụt giảm, tuy nhiên, cơn sốt này không gây ra hậu quả nghiêm trọng cho nền kinh tế. Do giá đất chưa lên mức quá cao kh iến lượng giao dịch có giảm nhưng không đến mức gây ảnh hưởng nặng nề đến các ngành kinh tế khác. Thị trường bất động sản đóng băng liên tục từ 1995 đến 2000. 37 3.1.2. Bong bóng bất động sản – Chứng khoán năm 2000 - 2001: Năm 1997 khủng hoảng tài chính toàn cầu nổ ra, kết quả là đã khiến các nước con hổ Châu Á, những đối thủ cạnh tranh FDI với Việt Nam thời điểm đó, bị thiệt hại nặng nề. Tuy nhiên, Việt Nam và Trung Quốc vẫn đứng vững trong giai đoạn khó khăn đó. Chính Trung Quốc đã biết tận dụng cơ hội này để thu hút mạnh mẽ đầu tư và đã trở thành một nhà máy sản xuất khổng lồ của thế giới. Nền kinh tế Việt Nam nổi lên là nước Đông Nam Á có tốc độ tăng trưởng trên 7% vào thời điểm đó và bắt đầu được xem như một điểm đầu tư tiềm năng. Nguồn đầu tư trực tiếp vào Việt Nam càng gia tăng mạnh mẽ. Nguồn Cùng với việc thu hút được các nguồn đầu tư nước ngoài, ch ính phủ đã thực thi những chính sách để kích thích tăng trưởng kinh tế. Cụ thể lãi suất đã được điều chỉnh giảm trong giai đoạn này, trong vòng 1 năm từ tháng 8/2000 đến tháng 10/2001 lãi suất đã giảm từ 9%/năm xuống còn 7.2%/năm. 38 Lãi suất cơ bản 9 9 8.3 7.2 7.2 7.44 7.5 7.5 0 2 4 6 8 10 6/2000 12/2000 6/2001 12/2001 6/2002 12/2002 6/2003 12/2003 % Nguồn www.sbv.gov.vn Chính sách điều chỉnh lãi suất và nới lỏng tín dụng làm cho lượng cung tiền trong nền kinh tế cũng tăng vọt. Tạo ra một lượng tiền dư thừa trong nền kinh tế. Những chính sách điều chỉnh của chính phủ đã tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế đặc biệt là thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán. Thị trường bất động sản Thị trường bất động sản lại bắt đầu nóng dần lên. Năm 2000, Luật Doanh Nghiệp ra đời, Luật Đầu Tư nước ngoài được ban hành tiếp theo vào năm 2001. Bên cạnh đó, sự xuất hiện của thị trường chứng khoán đã kéo cơn sốt lên đến đỉnh điểm. Chỉ số chứng khoán VN-Index tăng phi mã từ 100 điểm lên đỉnh 572 điểm trong 6 tháng, ngay sau đó, thị trường bất động sản bắt đầu vào cơn sốt thứ hai kể từ thời gian bị đóng băng 6 năm trước đó. 39 Nguồn CBRE Vietnam Tuy nhiên, điều này đã buộc nhà nước lại phải ban hành các chính sách điều chỉnh cùng với giá đất bị đẩy lên mức quá cao khiến lượng giao dịch liên tục tụt dốc kể từ cuối năm 2003. Cụ thể, lượng giao dịch cuối năm 2003 bắt đầu giảm mạnh kéo tỷ lệ giao dịch thành công của cả năm chỉ bằng 28% so với 2002, sang năm 2004 tỷ lệ này đã là 56% và đến năm 2005 vọt lên con số 78%. Thị trường đóng băng hoàn toàn. Thị trường chứng khoán Thị trường chứng khoán giai đoạn này cũng phát triển mạnh mẽ nhờ vào các biện pháp kích thích tăng trưởng của chính phủ. 40 Kể từ thời điểm thành lập, thị trường chứng khoán ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ trong năm 2001, trong vòng 6 tháng chỉ số VN-Index đã tăng từ 100 điểm lên 572 điểm. Thị trường chứng khoán mới hình thành, đón nhận những chỉ số tăng trưởng tốt đẹp đã tạo niềm tin về sự phát triển trong tương lai của các nhà đầu tư. Làn sóng đầu tư mới được hình thành, tâm lý bầy đàn xuất hiện làm cho thị trường chứng khoán sôi nổi hản lên. Giá của hàng loạt cổ phiếu cũng theo đà đó tăng lên đáng kể. Thị trường chứng khoán Việt Nam ghi nhận đợt bong bóng đầu tiên trong lịch sử chứng khoán Việt Nam . 3.1.3. Bong bóng chứng khoán – bất động sản năm 2006 – 2007 : Năm 2006, ĐH Đảng toàn quốc lần thứ X đặt ra quyết tâm đẩy mạnh toàn diện công cuộc đổi mới được thể hiện cụ thể bằng các chương trình cải cách thủ tục hành chính, chống tham nhũng, một loạt bộ luật, luật, nghị định thông tư hướng dẫn các luật được ban hành tạo nên một hành lang pháp lý ngày càng hoàn chỉnh. Dòng vốn đầu tư nước ngoài đổ vào Việt Nam tăng lên mạnh mẽ. Trong chín tháng đầu năm 2007, cả nước thu hút được 9.6 tỷ USD vốn FDI, trong đó đa số các dự án có qui mô lớn đều nằm trong lĩnh vực bất động sản. Cung tiền trong nền kinh tế tăng, tỷ lệ tăng trưởng tín dụng mở rộng. 41 Ngày 11/1/2007, Việt Nam gia nhập WTO, các cam kết đối với thị trường thương mại toàn cầu bắt đầu được triển khai, cánh cửa hội nhập mở rộng thêm.. Năm 2007 tốc độ tăng trưởng kinh tế đạt 8.5% cao nhất trong vòng 10 năm qua. Cùng với những tin tức khả quan từ các chỉ số tăng trưởng kinh tế khác và dòng vốn dư thừa chuyển sang từ thị trường chứng khoán, thị trường bất động sản cũng bắt đầu nóng dần lên để bước vào một cơn sốt mới. 42 07a.jpg Tuy nhiên đợt sốt này không giống như hai lần trước mà có một số đặc trưng riêng: • Mang tính cục bộ tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TPHCM. Giá tăng lên rấ t cao có những nơi tăng từ 100% - 300%. Chung cư, căn hộ cao cấp trở thành một mặt hàng giao dịch được ưa chuộng, có giá cao. Trong khi nhu cầu ở phân khúc thị trường này chỉ chiếm khoảng 5% trong tổng nhu cầu về nhà ở. 43 Nguồn CBRE Vietnam Trong năm 2006, 2007 tại TPHCM và Hà Nội đã xảy ra tình trạng giá văn phòng cho thuê, căn hộ cao cấp, giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở riêng lẻ tăng đột biến, cục bộ ở một số dự án, một số khu vực nhất định. Theo thống kê, giá các căn hộ chung cư cao tầng tại TPHCM và Hà nội tháng 10/2007 tăng khoảng 30% so với năm 2006, cuối tháng 1, đầu tháng 2 năm 2008 tăng khoảng 50% so với năm 2006. Tỷ lệ lấp đầy các văn phòng cho thuê loại A và B tại Thành phố Hồ Chí Minh là trên 95%, với giá thuê trung bình trên 50 USD/1m2/tháng. Tại những khu vực giá bất động sản tăng đột biến đã có hiện tượng đầu cơ, mua đi bán lại, các nhà đầu tư găm, giữ hàng không đưa ra thị trường, nhằm đẩy giá lên cao. Nguồn CBRE Vietnam 44 • Việc cho vay mua bán bất động sản cũng có biểu hiện cho vay dễ dãi nhất là vào thời điểm cuối năm 2007. Do bùng nổ sự ra đời các ngân hàng thương mại cổ phần vào cuối 2006 đầu 2007, tạo áp lực cạnh tranh trong kinh doanh quay vòng vốn nên có biểu hiện cho vay dễ dãi. Có những ngân hàng cho vay mua bất động sản đến 70% giá trị bất động sản thế chấp tại thời điểm giá bất động sản cao. Mặc dù chưa có khung pháp lý cho việc chứng khoán hóa bất động sản thế chấp, nh- ưng cũng có hiện tượng có công ty kinh doanh bất động sản ban hành trái phiếu doanh nghiệp (theo quy định tại Nghị định 52/2006/NĐ-CP ngày 19 tháng 5 năm 2006 của Chính phủ) và cho người mua trái phiếu quyền ưu tiên mua bất động sản. Theo quy định, trái phiếu doanh nghiệp cũng có quyền chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố... ; hoặc các chủ đầu tư có dự án bất động sản, tiến hành thành lập doanh nghiệp mới sau đó cổ phần hóa doanh nghiệp đó. Cách làm đó cũng gần như phát hành trái phiếu bất động sản, và cũng có sự lan tỏa thông qua chuyển nhượng, thế chấp, cầm cố. • Chính sách tín dụng không ổn định, việc hạn chế cho vay đầu tư kinh doanh bất động sản và tăng lãi suất cho vay vào những tháng giữa năm 2008, tuy có tác động hạn chế đầu cơ bất động sản, góp phần “giảm nhiệt” thị trường nhưng làm các chủ đầu tư khó khăn trong việc huy động vốn, nhiều dự án đã bị kéo dài tiến độ hoặc bị đình hoãn có thể dẫn đến nguy cơ thiếu hàng hóa xét trong ngắn hạn vài ba năm tới, làm trầm trọng thêm sự mất cân đối cung cầu, làm thị trường phát triển thiếu ổn định. Trong mối tương quan với thị trường bất động sản, thị trường chứng khoán giai đoạn 2006-2007 cũng bị tác động mạnh mẽ bởi những chính sách kích thích tăng trưởng của chính phủ. Thị trường chứng khoán Việt Nam ghi nhận sự tăng trưởng về mọi mặt trong giai đoạn này. Tăng số lượng công ty chứng khoán Luật Chứng khoán sau khi được thông qua trong phiên họp thứ 9 của Quốc hội khoá XI ngày 23-6-2006 đã được ban hành ngày 1 -7-2006 và bắt đầu có hiệu lực từ 1-1-2007. Luật ra đời với nhiều sửa đổi như nâng vốn điều lệ tối thiểu của một công ty chứng khoán lên 170 tỷ đồng, của công ty quản lý quỹ lên 25 tỷ đồng. Chính những thay đổi này đã gián tiếp tạo ra cuộc đua thành lập công ty chứng khoán và công ty quản lý quỹ trong vài tháng qua với tổng cộng hơn 70 công ty đã được cấp phép mới. 45 Bảng số lượng công ty chứng khoán qua các năm Năm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 CTCK 3 8 9 11 13 14 55 80 102 105 Tăng số lượng cổ phiếu niêm yết Tiếp đến là Công văn số 10997/CV-BTC của Bộ Tài chính ngày 8-9-2006 quy định các doanh nghiệp lên niêm yết và đăng ký giao dịch trên TTCK sau ngày 31 -12-2006 không được hưởng ưu đãi miễn giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 2 năm liên tiếp kể từ ngày lên sàn như trước đây, tạo ra cuộc đua thứ hai trên TTCK là đua lên sàn. Chỉ trong tháng 12 có đến 51 chứng khoán mới niêm yết tại TTGDCK TPHCM và 69 cổ phiếu khác tranh nhau giao dịch tại TTGDCK Hà Nội, nâng tổng số cổ phiếu và chứng chỉ quỹ giao dịch trên cả 2 thị trường lên con số 195 đơn vị với quy mô vốn hơn 25.000 tỷ đồng mệnh giá. Quy mô sở giao dịch qua các năm SỞ GIAO DỊCH CHỨNG KHOÁN TP. HCM – CỔ PHIẾU Năm Số cổ phiếu Số lũy kế KL niêm yết 2000 5 5 179.535.198 2001 3 8 33.188.960 2002 8 16 111.436.779 2003 0 16 0 2004 6 22 55.614.436 2005 6 28 258.213.679 2006 56 84 1.850.529.929 2007 35 119 2.081.630.564 2008 33 152 1.372.358.814 2009 44 196 3.602.246.588 Nguồn: Ủy ban chứng khoán nhà nước Tăng tổng giá trị vốn hóa thị trường Tổng giá trị vốn hoá thị trường của cổ phiếu toàn TTCK theo số liệu mới công bố của Uỷ ban Chứng khoán Nhà nước đạt trên 240.000 tỷ đồng (15 tỷ USD), chiếm khoảng 25% GDP cả nước. 46 Trong đó giá trị thị trường cổ phiếu niêm yết tại sàn TPHCM gần 148.000 tỷ đồng (9 tỷ USD) chiếm 15,36 GDP; giá trị thị trường cổ phiếu giao dịch tại sàn Hà Nội trên 102.000 tỷ đồng (6 tỷ USD) chiếm khoảng 10% GDP. Như vậy mục tiêu Chính phủ đặt ra cho chiến lược phát triển TTCK đến năm 2010 có quy mô bằng 10%-15% GDP đã n hanh chóng vượt xa trong năm 2006. Bảng tỷ trọng vốn hóa thị trường so với GDP Năm 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 TT (%) 0.28 0.34 0.48 0.39 0.64 1.21 22.7 43 20 42 Cũng trong giai đoạn này, thị trường chứng khoán Việt Nam được ghi nhận là thị trường chứng khoán có tốc độ tăng trưởng nhanh nhất thế giới. Chỉ số VN-Index đạt mốc lịch sử 1171 điểm vào tháng 3/2007. Với đà tăng trưởng mạnh mẽ, thị trường chứng khoán trở thành kênh đầu tư hấp dẫn nhất đối với hầu hết nhà đầu tư Việt Nam. Các nhà đầu tư dần rút tiến từ các kênh đầu tư khác như bất động sản, vàng, ngoại tệ, tài khoản tiết kiểm để dồn sang thị trường chứng khoán. Tâm lý bầy đàn xuất hiện rõ rệt trong giai đoạn này. Thị trường chứng khoán giai đoạn này đã tập trung hầu hết các nhân tố để hình thành bong bóng chứng khoán, và thực tế, bong bóng đã hình thành và nổ vỡ không lâu sau đó vào ngày 12/3/2007. Quá trình hình thành và nổ vỡ của bong bóng chứng khoán giai đoạn này là một minh chứng rất có giá trị cho việc xây dựng dấu hiệu nhận biết bong bóng giá tài sản của đề tài này. 47 3.2. Tồn tại hay không bong bóng tài sản trong giai đoạn hiện nay: Từ những kết luận về dấu hiệu của những đợt bong bóng tài sản trên thế giới so sánh với các đợt tăng giá tài sản đột biến ở Việt Nam, có thể nhận thấy một điều là mô hình những dấu hiệu nhận biết sự hình thành của bong bóng tài sản có thể được áp dụng để nhận biết bong bóng trong thị trường Việt Nam. Các đợt sốt đất đai, chứng khoán hay gần đây là vàng và ngoại tệ tuy đã hình thành và nổ vỡ nhưng hậu quả để lại không nặng nề như các trường hợp bong bóng trên thế giới do thị trường tài chính của Việt Nam còn quá non trẻ và vẫn chịu một sự điều tiết chặt chẽ của chính phủ. Vì thế mà hiện tượng đầu cơ trong các đợt bong bóng đã ít nhiều được hạn chế và chưa để lại những hậu quả nặng nề cho nền kinh tế. Cụ thể, có thể lấy tình hình năm 2008 – 2009 làm ví dụ cho việc nhận biết một bong bóng tài sản có đang tồn tại trong nền kinh tế Việt Nam hay không? Ngày 11/2/2009, Ngân hàng nhà nước nâng tỷ giá US D/VND lên 18.544 (tăng thêm 3%) . Động thái này nhằm cân bằng thị trường ngoại tệ trong nước, thu hẹp chênh lệch khoảng cách với tỷ giá trên thị trường tự do. Với biên độ +/- 3%, giá giao dịch trên thị trường có thể đạt 19.100 Nguồn CBRE Vietnam Tuy nhiên, tỷ giá USD/VND tăng có thể khiến hoạt động xuất khẩu giảm sút nghiêm trọng. Để khuyến khích hoạt động sản xuất trong nước, và phục hồi nền kinh tế sau khủng 48 hoảng, Ngân hàng nhà nước liên tục giảm lãi suất từ 8.5% xuống còn 7% và giữ nguyên mức này trong suốt năm 2009. Nguồn CBRE Vietnam Nhằm hạn chế suy thoái kinh tế đang xảy ra, gói kích cầu 1 tỷ USD và 8 tỷ USD lần lượt được quốc hội phê chuẩn và giải ngân ngay trong nửa đầu năm 2009. Mục tiêu của gói kích cầu này hướng vào người dân, các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Bên cạnh đó, Chính phủ cũng quyết định giảm và giãn thuế cho doanh nghiệp để hỗ trợ kinh doanh trong thời điểm khó khăn. Theo đó, doanh nghiệp nhỏ và vừa được giảm 30% số thuế thu nhập doanh nghiệp của quý IV năm 2008 và cả năm 2009. Với 70% số thuế còn lại của năm 2009, các doanh nghiệp được giãn thời hạn nộp trong 9 tháng. 49 Kết quả là cung tiền trong lưu thông tăng lên, tuy nhiên, dòng vốn tín dụng ưu đãi đã không được sử dụng hoàn toàn vào mục tiêu mở rộng sản xuất, kinh doanh mà chảy ngược vào thị trường tài sản khiến giá các loại tài sản đầu cơ có dấu hiệu tăng lên. Bằng chứng là tổng mức đầu tư toàn xã hội đạt 42,2% GDP, trong khi đó tốc độ tăng trưởng GDP 2009 lại sụt giảm chỉ còn 5,2%, đồng thời nâng chỉ số ICOR lên trên 8. Nguồn vốn đầu tư lớn nhưng không đạt hiệu quả cao, không trực tiếp đi vào sản xuất kinh doanh mà lại được dồn vào các thị trường tài sản khiến giá tài sản không ngừng tăng lên đặc biệt là đối với thị trường chứng khoán và bất động sản. Nền kinh tế Việt Nam cũng như thế giới dần dần hồi phục sau khủng hoảng khi xác định đáy vào quý II/2009, để kích thích tăng trưởng kinh tế, chính phủ Việt Nam đã thực hiện các gói kích cầu nới lỏng tín dụng, đồng thời các công ty chứng khoán tăng cường hỗ trợ đòn bẩy cho khách hàng của mình.Tất cả các nhân tố đó đã tạo ra một bước phát triển mạnh mẽ về mọi mặt của thị trường chứng khoán Việt Nam vào 3 tháng cuối năm 2009. Trong năm 2009, chỉ số VN -Idex đã tăng thêm 171,96 điểm từ 312,49 điểm lên 494,77 điểm tương ứng với mức tăng 58%. Nếu tính từ đáy thấp nhất trong năm 2009 khi VN-Index ở mốc 234,66 điểm vào ngày 24/02/2009 và đỉnh cao nhất là 633,21 điểm vào ngày 23/10/2009 thì VN-Index đã tăng 2,69 lần. 50 Nguồn CBRE Vietnam Mức vốn hóa toàn thị trường tính đến cuối năm 2009 là 620.000 tỷ đồng, tương đương 38% GDP, đã tăng gấp gần 3 lần so với năm 2008. Đồng thời cũng trong năm 2009 số lượng công ty niêm yết tăng hơn 30% (453 công ty) và số lượng tài khoản tăng hơn 50% so với năm 2008 (đạt 793.000 tài khoản). Cùng với sự lên xuống của chỉ số giá chứng khoán, giá trị giao dịch cũng thay đổi theo diễn biến thị trường. Giá trị giao dịch bình quân năm 2009 đạt 3.000 tỷ đồng mỗi phiên, tăng gấp hơn 7 lần so với quý I/2009, gấp 4 lần so với mức bình quân năm 2008. Đặc biệt trong tháng 10-11, giá trị giao dịch đạt trung bình 4.000 tỷ đồng mỗi phiên, trong đó riêng tháng 10 đạt trung bình 6.000 tỷ đồng. Trong khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam cũng nóng lên từng ngày. • Cụ thể, giá đất nền dự án ở một số nơi như quận Hà Tây, Hà Đông, Gia Lâm ( Hà Nội), q uận 2 , quận 9, Bình Chánh (TPHCM)… tăng 30 – 40%. Có nơi tăng liên tục chỉ trong vòng 1 – 2 tuần như dọc trục đường Láng - Hòa Lạc, nằm ở các xã An Khánh, Vân Côn, Xa La… nhiều giao dịch thành công ở mức gần 40 triệu đồng/m2, tăng 8-10 triệu đồng/m2 so với cách đây 2 tuần. Tại khu dự án Bắc An Khánh, giá đất nền tăng 1-1,4 tỷ đồng/lô. • Ở thị trường mặt bằng bán lẻ, với lộ trình mở rộng trong cam kết gia nhập WTO, năm 2009 , thị trường tiêu dùng Việt Nam đã xuất hiện hàng loạt các th ương hiệu tầm trung và cao cấp như: Naf Naf, Morgan de Toi, Mexx, Aldo, Hard Rock Café, Debenhams…..Chính vì thế, nguồn cung tiếp tục gia tăng tuy nhiên vẫn không thể đáp ứng được nhu cầu . 51 Giá thuê TPHCM Hà Nội Vị trí đẹp – khu vực TT US$99,1/m2/tháng US$80/m2/tháng Vị trí đẹp – ngoài TT US$46,6/m2/tháng US$35/m2/tháng Giá thuê cao nhất US$ 250 m2/tháng US$146/m2/tháng Tỷ lệ lấp đ ầy ch ỗ trống 95.3% 83.3% Nguồn CBRE Vietnam • Cuối năm 2009 , Nghị định 88/CP được thông qua: Mở rộng thêm quyền mua và sở hữu nhà cho Việt kiều tại Việt Nam. Thực hiện thí điểm chương trình cho phép một số đối tượng người nước ngoài được mua và sở hữu nhà ở. • Thị trường căn hộ chung cư hạng B và C tiếp tục sôi động với tỷ lệ lấp đầy đạt 100% ở nhiều dự án. Giá bán luôn được duy trì ở mức cao. Điều này càng khuyến khích các doanh nghiệp mở rộng hơn nữa các dự án của mình. Số lượng căn hộ Giá bán Đặt cọc Ngày Quận Tên dự án Chủ đầu tư Tổng số Chào bán Đã bán (US$/m2) chưa bao gồm VAT 10/2009 Từ Liêm FLC Landmark Tower Cty CP Đầu tư Tài Chính Ninh Bắc 300 300 N/A 950 – 1.050 N/A 11/10/2009 Hà Đông Mullberry Lane CapitaLand – Hoàng Thành 1.478 330 100% 1.350 – 1.500 50 Triệu VND 03/11/2009 Hà Đông Le Van Luong Residentials Tập đoàn Nam Cường 2.704 300 100% 730 – 1.090 50 triệu VND 05/11/2009 Cầu Giấy Keangnam Hanoi Landmark Cty TNHH Keangnam Enterprise 918 200 50% 2.450 – 2.820 $10.000 07/11/2009 Hà Đông Mullberry Lane CapitaLand – Hoàng Thành 1.478 200 100% 1.600 – 1.900 50 triệu VND 07/11/2009 Cầu Giấy Indochina Plaza Hanoi Indochina Land Holdings 390 183 90% 2.500 – 2.700 $5.000 14/11/2009 Hà Đông Le Van Luong Residentials Tập đoàn Nam Cường 2.704 400 100% 730 – 1.090 N/A 18/11/2009 Ba Đình Hoa Binh Green Aparment Tập đoàn Hòa Bình 153 153 70% 2.090 – 2.225 (bao gồm nội thất) 50 triệu VND 21/11/2009 Cầu Giấy Indochina Plaza Hanoi Indochina Land Holdings 390 207 N/A 2.550 – 2.800 $5.000 Tổng Số 10.515 2.273 Nguồn CBRE Vietnam 52 • Bên cạnh đó, với cam kết hỗ trợ 7.000 tỷ đồng của Bộ Xây Dựng cho 43 dự án nhà ở cho ngườ i thu nhập thấp và công nhân, triển khai trong giai đoạn 2010 - 2011 càng làm nóng hơn thị trường nhà đất ở tất cả các phân khúc thị trường. Cuối cùng, để tổng kết cho nhận định bong bong bất động sản đang hình thành ở thị trường Việt Nam trong năm 2009, nhóm nghiên cứu xin đưa ra một ví dụ cụ thể về cơn sốt nhà đất tại Hà Nội. Tháng 5/2009, Công ty quản lý và phát triển nhà Hà Nội đã tổ chức đấu giá căn nhà 48 Hàng Bông với tổng diện tích là 12,36m2 với mức khởi điểm là 120 triệu đồng/m2. Sau 56 vòng đấu giá, người trúng giá cuối cùng đã trúng với mức giá lên tới 506 triệu đồng/m2. Đây là mức giá cao nhất từ trước đến nay trong một phiên đấu giá công khai. Căn nhà 12,36m2 đã được mua với giá 6,2 tỉ đồng. Trước đó các mức giá giao dịch thành công trên thị trường cũng từng được ghi nhận tại khu vực này, từ mức 230 triệu đồng - 300 triệu đồng/m2. Trước sự kiện đó, GS-TSKH Đặng Hùng Võ, Chủ nhiệm bộ môn Địa chính, Đại học Quốc gia Hà Nội đã nhận định “ Trong công bố khảo sát về giá BĐS toàn cầu của Knight Frank (Công ty BDS, Anh), theo đó, Monaco là thành phố có giá đắt nhất thế giới với giá 51.000 USD/m2, đứng thứ hai là London với 49.000 USD/m2. Mặc dù không đứng trong bảng xếp hạng này, nhưng với mức giá xấp xỉ 30.000 USD/m2 kể trên thì Hà Nội phải đứng vào cỡ 3 thành phố có giá đất đắt nhất thế giới; vượt qua các thành phố khác như Hồng Kông (giá 19.700 USD một m2), Tokyo (17.600 USD), Paris (12.600 USD), Rome (12.500 USD)… Với những bằng chứng về dấu hiệu nhận biết sự tồn tài của bong bóng tài sản trong nền kinh tế, đồng thời căn cứ vào diễn biến của thị trường trong thời gian gần đây, chúng tôi khẳng định sự tồn tại của bong bóng tài sản trong thị trường Việt Nam hiện nay. 53 Kết luận Có một sự trùng khớp khi mang những dấu hiệu của bong bóng tài sản được đúc kết trên thế giới so sánh với các cơn sốt giá tài sản ở Việt Nam trong 20 năm qua. Có thể dễ dàng nhận thấy các cơn sốt đất đai, chứng khoán hay gần đây là vàng và ngoại tệ có những điểm tương đồng với các đợt bong bóng tài sản trên thế giới. Tuy nhiên, quy mô và phạm vi ảnh hưởng của các đợt nổ vỡ bong bóng tài sản Việt Nam thì nhỏ hơn rất nhiều so với những hậu quả nặng nề của bong bóng tài sản trên thế giới. Đó là do thị trường tài chính của Việt Nam còn quá non trẻ và vẫn chịu sự điều tiết chặt chẽ của chính phủ. Vì thế mà hiện tượng đầu cơ trong các đợt bong bóng đã ít nhiều được hạn chế. Tuy nhiên, trong tương lai, nền kinh tế Việt Nam ngày càng hội nhập sâu hơn vào nền kinh tế thế giới. Quá trình tự do hóa tài chính chắc chắn sẽ diễn ra như một bước tiến tất yếu của bất kỳ một quốc gia có nền kinh tế phát triển nào. Việc hình thành bong bóng tài sản vì vậy sẽ càng phức tạp và hậu quả khi bong bong vỡ là không thể lường trước được. Với lý do đó, vấn đề nhận ra các dấu hiệu chứng tỏ đang có hiện tượng đầu cơ, tăng trưởng quá nóng ở một thị trường nào đó là việc làm cần thiết của không chỉ những nhà đầu tư trực tiếp tham gia trên thị trường mà còn của các chuyên gia kinh tế và các nhà hoạch định chính sách. Đề tài được viết là một sự tổng kết quá trình hình thành và phình to của bốn bong bóng tài sản điển hình trên thế giới. Từ đó rút ra nguyên nhân và những dấu hiệu chung, cơ bản nhất dẫn đến việc hình thành bong bóng trên thị trường. Ở Việt Nam năm 2009, những dấu hiệu chứng tỏ việc đang hình thành bong bóng tài sản là rất rõ ràng. Thể hiện cụ thể nhất là tâm lý nhà đầu tư cũng đang bị chao đảo theo những diễn biến và hành động làm giá của những nhà đầu cơ trên thị trường. Tăng trưởng tín dụng nóng, dòng vốn kích cầu và chính sách ưu đãi tài khóa của chính phủ dành cho các doanh nghiệp và cá nhân nhằm phát triển sản xuất, tiêu dùng đã không được sử dụng đúng mục đích. Chính tác nhân quan trọng này góp thêm một phần vào việc tăng giá quá nóng của các tài sản nhạy cảm : chứng khoán, ngoại tệ, vàng và đặc biệt là bất động sản trong thời gian vừa qua. Không chỉ có Việt Nam, một số nước châu Á như Trung Quốc, Thái Lan, Hong Kong … cũng được các chuyên gia và tổ chức tài chính thế giới cảnh báo về nguy cơ đối mặt với bong bóng tài sản đang hình thành do việc kích cầu quá mức của các quốc gia này nhằm khôi phục nền kinh tế sau khủng hoảng. Đặc biệt nhấn mạnh đến thị trường nhà đất Trung Quốc tăng trưởng quá nóng trong những năm gần đây. 54 Tuy nhiên, chính phủ Việt Nam đã thể hiện sự quan tâm đúng mức đối với cá c bong bóng tài sản bằng hàng loạt các chính sách nhằm hạn chế tối đa sự phình to của bong bóng này. Cụ thể, tuy vẫn duy trì lãi suất cơ bản và lãi suất tái cấp vốn ở mức ổn định nhằm tạo sự an tâm cho các doanh nghiệp vay vốn mở rộng kinh doanh, chính phủ đã áp đặt các loại thuế như : thuế thu nhập cá nhân, thuế chuyển nhượng bất động sản lên đến 25%, … nhằm hạn chế các giao dịch quá nóng như hiện nay. Đồng thời, giữ nguyên khung giá đất cơ bản trong năm 2010, đóng cửa sàn vàng, hạn chế giao dịch ngoại tệ trên thị trường tự do và thành lập quy chế kiểm soát dòng vốn kích cầu, dòng vốn đầu tư trực tiếp FDI để hạn chế đến mức thấp nhất nguy cơ bong bóng tài sản lại xảy ra như giai đoạn 2006 – 2007. Trong tương lai, với mong muốn xác định bong bong tài sản có tồn tại trong nền kinh tế hay không một cách cụ thể và thuyết phục hơn, đề tài sẽ hướng đến việc sử dụng một mô hình định lượng cụ thể. Tuy nhiên do việc thu thập những số liệu cần thiết trong nền kinh tế Việt Nam chưa đáp ứng được những yêu cầu của mô hình, vì vậy mô hình định lượng bong bóng tài sản chưa được đề cập trong phạm vi đề tài này. Đây cũng là một trong những hướng phát triển mang tính thực tế cao cho các đối tượng nghiên cứu vấn đề liên quan đến bong bóng tài sản. 55 TÀI LIỆU THAM KHẢO The Role of Speculation in Real Estate Cycles ,Stephen Malpezzi và Susan M. Wachter, Revised Draft, May 27, 2004. Overconfidence and Speculative Bubbles, Jos´e Scheinkman và Wei Xiong, June 10, 2002. Riding Bubble, Junhui Qian, September 12, 2009. Manias, Panics, and Crashes A History of Financial Crises, Fifth Edition, Charles P. Kindleberger and Robert Z. Aliber, 2007. Asset Price Bubble in Japan in the 1980s: Lessons for Financial and Macroeconomic Stability, Shigenori Shiratsuka, Discussion Paper No. 2003-E-15. On Testing for Speculative Bubbles, Robert P. Flood; Robert J. Hodrick, The Journal of Economic Perspectives, trang 85-101. Bubbles and Crises, Franklin Allen và Douglas Gale,98-01-B. Asset Price Bubbles: The Implications for Monetary, Regulatory, and International Policies, edited by William C. Hunter Federal Reserve Bank of Chicago, George G. Kaufman, Loyola University Chicago and Federal Reserve Bank of Chicago Michael Pomerlean World Bank Group, 2003. Aftershock:Protect yourself and profit in the next global financial meltdown, David Wiedemer, PhD Robert A. Wiedemer Cindy Spitzer, 2009. Website báo tuổi trẻ : www.tuoitre.vn Website ngân hàng nhà nước Việt Nam: www.sbv.gov.vn Website Tổng cục thống kê Việt Nam : www.gso.gov.vn Website : www.google.com.vn; www.wikipedia.org, www.hsx.vn www.saga.vn Sự trở lại của kinh tế học suy thoái , Alan GreenSpan, 2009.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • pdfDE TAI_2.pdf
Luận văn liên quan