Chuyên đề Công tác đền bù giải phóng mặt bằng trong đầu tư dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ (ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An)

PHẦN I: LỜI MỞ ĐẦU PHẦN II: NỘI DUNG NGHIÊN CỨU CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA VIỆC BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI KHI NHÀ NỨỚC THU HỒI ĐẤT I, Một số vấn đề chung 1. Vấn đề Nhà nước thu hồi đất 2. Vấn đề giải phóng mặt bằng 2.1. Đặc điểm của quá trình giải phóng mặt bằng 2.2. Vai trò của giải phóng mặt bằng 2.3 Yêu cầu giải phóng mặt bằng 2.4 Các nhân tố ảnh hưởng tới công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 3. Vấn đề bồi thường đền bù thiệt hại II, Đối týợng và Nội dung đền bù GPMB theo quy định của pháp luật 1. Đối tượng được đền bù và điều kiện được đền bù theo quy định của pháp luật 1.1. Đối tượng được đền bù 1.2. Điều kiện được đền bù thiệt hại 2.Nội dung đền bù 2.1. Đền bù thiệt hại về đất 2.2. Đền bù về tài sản trên đất 2.3. Các chính sách hỗ trợ 2.4. Tổ chức tái định cư III. Tổ chức thực hiện CHƯƠNG HAI: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG TẠI DỰ ÁN KHU DU LỊCH SINH THÁI BIỂN CAO CẤP HỘI AN I.GIỚI THIỆU CHUNG 1. Giới thiệu về Công ty Cổ phần Đầu tý Bắc Kỳ 2. Giới thiệu về dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An 2.1. Mục tiêu của dự án 2.2. Sự cần thiết phải đầu tư 2.3. Địa điểm thực hiện dự án 2.3.1. Tình hình kinh tế, xã hội của tỉnh Quảng Nam, nơi thực hiện dự án 2.3.2. Đặc điểm về tình hình du lịch Quảng Nam 2.3.3. Đặc điểm về khí hậu 2.4. Phương thức thực hiện dự án 2.4.1. Lựa chọn hình thức đầu tư dự án 2.4.2. Quy mô của dự án đầu tư II. TỔ CHỨC THỰC HIỆN CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG 1. Căn cứ và cõ sở pháp lý về giải phóng mặt bằng 1.1. Căn cứ pháp lý 1.2. Thực trạng và tình hình sử dụng đất 2. Tổ chức thực hiện 2.1. Thành lập ban đền bù giải phóng mặt bằng 2.1.1. Thành lập ban đền bù Giải phóng mặt bằng 2.1.2. Trách nhiệm của Hội đồng bồi thường, GPMB, hỗ trợ và tái định cư 2.2. Xây dựng kế hoạch đền bù giải phóng mặt bằng 2.3. Tiến hành kiểm kê, kiểm đếm khối lượng đền bù giải phóng mặt bằng 2.3.1. Tổ chức tự kê khai đất và tài sản cho các hộ dân có đất bị thu hồi 2.3.2. Tổ chức kiểm kê, kiểm đếm khối lượng đền bù 2.4. Lập phương án đền bù giải phóng mặt bằng 4.2.1. Phương án đền bù thiệt hại về đất 2.4.2. Phương án đền bù tài sản trên đất 2.4.3. Phương án tái định cư và hỗ trợ tái định cư 2.4.4. Các khoản hỗ trợ khác 2.4.5. Khen thưởng 2.5. Thông báo công khai kết quả đến các bên liên quan 2.6. Tổ chức triển khai thực hiện công tác chi trả tiền đền bù GPMB III. Những kết quả mà Công ty Cổ phần Đầu tý Bắc Kỳ đã đạt được trong công tác Giải phóng mặt bằng cho dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An CHƯƠNG III: NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐIỀU CHỈNH CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG I. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GPMB 1. Hoàn thiện khung khổ pháp lý và hệ thống chính sách liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng 1.1. Hoàn thiện vấn đề quy hoạch 1.2. Đối với việc đền bù đất và tài sản trên đất 1.3. Đối với các chính sách hỗ trợ 2. Giải pháp đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ 3. Kiện toàn bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng có đủ năng lực, đủ đạo đức nghề nghiệp và đủ các yêu cầu đòi hỏi phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng 4. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, tập huấn và vận động người dân thực hiện các chính sách của Nhà nước, của tỉnh về bồi thường giải phóng mặt bằng 5. Cần thực hiện công khai dân chủ trong công tác GPMB II. Đề xuất kiến nghị KẾT LUẬN

doc86 trang | Chia sẻ: lvcdongnoi | Ngày: 27/04/2013 | Lượt xem: 3512 | Lượt tải: 28download
Bạn đang xem nội dung tài liệu Chuyên đề Công tác đền bù giải phóng mặt bằng trong đầu tư dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ (ví dụ dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An), để tải tài liệu về máy bạn click vào nút DOWNLOAD ở trên
Đất khai hoang do nhận chuyển nhượng, thừa kế, tặng, cho được UBND cấp xã xác nhận thì hỗ trợ theo giấy tờ của người chuyển nhượng, kế thừa, cho, tặng. Tuy nhiên khi thu hồi đất thuộc vùng dự án thì không phải lúc nào chúng ta cũng thu hồi toàn bộ phần diện tích của các hộ dân mà có những trường hợp chúng ta chỉ thu hồi một phần diện tích đất của họ, phần diện tích đất còn lại thì không thuộc vùng dự án. Trong khi phần diện tích đất còn lại này lại quá hẹp hoặc không đáp ứng được điều kiện để cấp phép xây dựng. Chính vì thế những hộ dân này cũng không thể sử dụng phần diện tích đất còn lại này một cách hiệu quả được. Ðể giải quyết hiệu quả vấn đề này cũng không phải là điều đơn giản. Chính vì vậy, Khoản 3 Ðiều 9 của Quyết định này đã quy định biện pháp sử lý đối với một số trường hợp đặc biệt như thế này. Cụ thể: Người sử dụng đất ở sau khi bị thu hồi, mà phần diện tích đất ở còn lại nhỏ hơn hạn mức giao đất ở theo quy định của UBND tỉnh. Trường hợp được bố trí lại để xây dựng nhà ở phải đảm bảo yêu cầu về diện tích, về kích thước tối thiểu như sau: Đối với đô thị, khu vực phát triển đô thị ( đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt ) thì diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở là 40m2, với chiều ngang ( mặt tiền ) tối thiểu là 3,3m, chiều sâu ( độ dài ) tối thiểu là 12m. Đối với khu vực nông thôn thì diện tích tối thiểu để xây dựng nhà ở là 80m2, với chiều ngang ( mặt tiền ) tối thiểu là 6m, chiều sâu ( độ dài ) tối thiểu là 13,2m. Những trường hợp được bố trí lại để xây dựng nhà ở trên phần diện tích đất ở còn lại khi xây dựng nhà ở phải tuân thủ theo quy hoạch xây dựng được duyệt của từng dự án và từng khu vực đô thị, nông thôn hoặc theo Điều lệ quản lý xây dựng. Những trường hợp sau khi Nhà nước thu hồi đất ở, phần diện tích đất ở còn lại, chiều ngang và chiều sâu tối thiểu không đủ theo quy định như đã nêu trên, thì nhất quyết không bố trí lại để xây dựng nhà ở. Trường hợp người bị thu hồi đất có yêu cầu Nhà nước thu hồi phần diện tích đất ở còn lại, thì cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thu hồi đất để sử dụng theo quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị và điểm dân cư nông thôn. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sau khi bị thu hồi đất ở, diện tích phần đất còn lại ( đất vườn, ao liền kề còn lại, không phải là đất ở ) phù hợp với quy hoạch bố trí đất ở và kế hoạch sử dụng đất được duyệt; nếu có nhu cầu chuyển sang đất ở để xây dựng nhà ở thì phải lập thủ tục chuyển mục đích sử dụng theo quy định tại Điều 134, Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ. Người sử dụng đất ở khi bị thu hồi, mà không thuộc đối tượng được bồi thường đất ở, nếu không còn nơi ở nào khác thì được xem xét, giải quyết cho thuê nhà ở, mua nhà ở hoặc giao đất ở mới tại khu tái định cư. Người được thuê nhà, mua nhà, giao đất ở phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước theo quy định của pháp luật. Tổng hợp bảng giá đất áp dụng cho dự án Khu du lịch sinh thái này như sau: STT LOẠI ĐẤT ĐƠN GIÁ (nghìn đồng/m2) 1 Đất ở 200 - 440 2 Đất vườn cùng thửa 100 - 160 3 Đất hoa màu 40 4 Đất khai hoang (sau 15/10/1993 và trước 01/01/2004) 20 Tuỳ từng vị trí, hạng đất và loại đất mà Ban bồi thường giải phóng mặt bằng áp dụng đơn giá cho phù hợp, đảm bảo hài hoà lợi ích của người bị thu hồi đất và lợi ích của bên thu hồi đất. Bảng tổng hợp chi phí bồi thường về đất BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ ĐẤT (chi tiết xem bảng 01 phụ lục số 2) Tổng chi phí bồi thường về đất là 6 tỷ, bẩy trăm linh chín triệu, bẩy trăm tám mốt nghìn, hai trăm đồng. 2.4.2. Phương án đền bù tài sản trên đất Căn cứ vào Quyết định 55/2006/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam, căn cứ vào chủ trương của UBND thị xã Hội An về việc bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất, căn cứ vào chủ trương của Công ty Bắc Kỳ, Ban bồi thường Giải phóng mặt bằng lập ra phương án đèn bù tài sản trên đất bị thu hồi như sau: a. Bồi thường về nhà, vật kiến trúc, công trình kết cấu hạ tầng và các loại tài sản khác gắn liền với đất. - Đối với nhà ở, vật kiến trúc, công trình phục vụ sinh hoạt của hộ gia đình, cá nhân được bồi thường bằng ( 100% ) theo giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình có tiêu chuẩn, kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Giá trị xây dựng mới của nhà ở, công trình được tính theo diện tích xây dựng ( hoặc diện tích sử dụng ) của nhà ở, công trình nhân với ( x ) đơn giá xây dựng mới của nhà ở, công trình. - Đối với nhà, vật kiến trúc, công trình xây dựng khác không sinh hoạt thì được tính bồi thường theo công thức sau: Giá trị bồi thường nhà, công trình, vật kiến trúc = Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại của nhà, công trình, vật kiến trúc x Đơn giá xây dựng mới của nhà, công trình, vật kiến trúc x Diện tích xây dựng hoặc diện tích sử dụng; khối lượng của công trình, vật kiến trúc Được cộng thêm là 10% giá trị hiện có của nhà, công trình nhưng mức bồi thường và hỗ trợ tối đa không quá 100% giá trị xây dựng mới của nhà, công trình có tiêu chuẩn, kỹ thuật tương đương với nhà, công trình bị thiệt hại. Việc xác định tỷ lệ phần trăm ( % ) chất lượng còn lại của nhà ở, công trình, vật kiến trúc do Ban bồi thường Giải phóng mặt bằng thực hiện, đồng thời có sự tham gia của Công ty Bắc Kỳ và cơ quan quản lý nhà nước chuyên ngành về xây dựng tại địa phương. Đối với các tài sản không phục vụ cho sinh hoạt và thực tế không sử dụng hoặc không còn sử dụng được thì không được tính bồi thường. Đối với công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật, mức bồi thường bằng giá trị xây dựng mới của công trình có tiêu chuẩn, kỹ thuật tương đương do Bộ Xây dựng ban hành. Nếu công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật mà không còn sử dụng được hoặc thực tế không sử dụng thì không được bồi thường. Đối với nhà ở, công trình xây dựng bị phá dỡ một phần, mà phần còn lại không còn sử dụng được ( phần công trình phá dỡ tính cả phần bị chấn động đến tường cuối cùng bằng hoặc nhỏ hơn 3,5 mét ) thì được bồi thường cho toàn bộ ngôi nhà, công trình đó. Đối với nhà ở, công trình xây dựng bị phá dỡ một phần, nhưng vẫn tồn tại và sử dụng được: Trường hợp nhà ở, công trình đó vẫn tồn tại và sử dụng được phần còn lại thì được bồi thường phần giá trị công trình bị phá dỡ và chi phí để sửa chữa, hoàn thiện phần còn lại theo tiêu chuẩn, kỹ thuật tương đương của nhà ở, công trình trước khi bị phá dỡ. Trường hợp nhà ở, công trình bị phá dỡ một phần, nhưng phần diện tích còn lại có cấu trúc làm ảnh hưởng đến mỹ quan của ngôi nhà, công trình ( như cầu thang, công trình phụ...) phải phá dỡ để xây dựng lại, thì được bồi thường toàn bộ chi phí, vật liệu để xây dựng lại phần cầu thang, công trình phụ đó. Trường hợp những công trình này có trang trí nội thất, sử dụng vật liệu đắt tiền; Ban bồi thường sẽ phối hợp với Nhà đầu tư, các đơn vị liên quan kiểm tra cụ thể và tính bồi thường thêm phần vật liệu, trang trí, tô vẽ theo thực tế. b. Bồi thường, hỗ trợ đối với cây trồng Trong vùng thực hiện dự án, ngoài số diện tích là đất ở thì chỉ có đất vườn cùng thửa, đất trồng hoa màu và đất khai hoang. Chính vì vậy khi thực hiện đền bù tài sản trên đất ứng với các loại đất này chỉ có cây trồng và hoa màu trên đất. Còn các con vật nuôi thì không cần phải bồi thường thiệt hại mà chỉ cần hỗ trợ một phần vì các hộ dân có thể thu hoạch được phần tài sản này. Cụ thể các loại cây trồng được bồi thường theo phương án sau: - Đối với cây trồng thu hoạch theo mùa, vụ, hàng năm đơn giá bồi thường theo Phụ lục số 2 của Quyết định 55/2006/QĐ-UBND của UBND tỉnh Quảng Nam. Cụ thể như sau: Đối với đất nông nghiệp có trồng xen nhiều loại cây khác nhau thì bồi thường cho loại cây trồng được xác định là cây trồng chính vụ ( diện tích chiếm đất trên 50% ) và hỗ trợ 50% cho cây trồng xen và chỉ tính hỗ trợ cho 01 loại cây trồng xen. Đối với các loại cây trồng ngắn ngày như lương thực, hoa, rau màu... trồng xen trong các vườn cây chuyên canh ( cây ăn quả, cây lâu năm trồng năm thứ 1, thứ 2 ) trước thời điểm thông báo kiểm kê, được hỗ trợ bằng 50% theo đơn giá cây của loại cây trồng xen và chỉ hỗ trợ cho 01 loại cây trồng xen. - Đối với cây trồng chuyên canh, rừng trồng, cây lâu năm ( bao gồm cây công nghiệp, cây ăn quả, cây lấy gỗ, cây rừng trồng... trồng thành vườn, rừng, trồng theo trang trại ), Chủ dự án chủ trì phối hợp với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Phát triển nông thôn và các ngành có liên quan xác định giá trị của từng loại cây để tính bồi thường, trên cơ sở đơn giá tại Phụ lục số 2 theo nguyên tắc sau: Cây trồng đang ở chu kỳ đầu tư hoặc đang ở thời gian xây dựng cơ bản, thì giá trị hiện có của vườn cây là toàn bộ chi phí đầu tư ban đầu và chi phí chăm sóc đến thời điểm thu hồi đất. Cây lâu năm loại thu hoạch một lần ( cây lấy gỗ ) đang ở trong thời kỳ thu hoạch thì giá trị hiện có của vườn cây được tính bồi thường bằng ( = ) Tổng giá trị đầu tư trừ ( - ) giá trị thu hồi. Cây lâu năm, loại thu hoạch nhiều lần ( cây ăn quả, cây lấy dầu, nhựa...) đang ở trong thời kỳ thu hoạch, thì giá trị hiện có của vườn cây được tính bồi thường là giá bán vườn cây tại thời điểm bồi thường trừ ( - ) giá trị thu hồi. Cây rừng trồng bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước, cây rừng tự nhiên giao cho các tổ chức, hộ gia đình trồng, quản lý chăm sóc, bảo vệ thì bồi thường theo giá trị thiệt hại thực tế của vườn cây; tiền bồi thường được phân chia cho người quản lý, chăm sóc, bảo vệ theo quy định của pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. Các loại cây lâu năm đến thời hạn thanh lý, cây lấy gỗ đến thời kỳ thu hoạch thì không bồi thường nhưng được hỗ trợ chi phí chặt hạ. - Các loại cây lấy củi, lấy gỗ, cây lâu năm, cây ăn trái... không thuộc những đối tượng trên thì áp dụng theo đơn giá đã quy định để tính bồi thường; riêng cây tái sinh lần thứ 1 ( dương liễu, bạch đàn....) được hỗ trợ bằng 50% đơn giá cây cùng loại theo số cây tái sinh thực tế nhưng tối đa không quá 03 cây trên cùng 01 gốc; cây tái sinh từ lần thứ 2 trở đi, cây mọc hoang không bồi thường, nhưng được hỗ trợ tiền công cho người chặt hạ. - Đối với cây trồng chưa thu hoạch nhưng có thể di chuyển đến địa điểm khác thì được bồi thường chi phí di chuyển và thiệt hại thực tế do phải di chuyển, chi phí trồng lại, nhưng không vượt quá mức bồi thường so với việc trồng mới. Chi tiết đơn giá bồi thường các loại cây, hoa màu xem tại phụ lục số 2 (Phụ lụcvề đơn giá một số loại cây hoa màu). BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ BỒI THƯỜNG THIỆT HẠI VỀ TÀI SẢN TRÊN ĐẤT (chi tiết xem bảng 02 phụ lục số 2) 2.4.3. Phương án tái định cư và hỗ trợ tái định cư. Dự án Khu du lịch sinh thái biển của Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ là dự án khép kín nên tất cả 66 hộ dân trong khu vực thực hiện dự án đều phải di dời và tái định cư tại nơi ở mới. Căn cứ vào Quyết định số 55/2006/QĐ-UBND ngày 15/12/2006 của UBND tỉnh Quảng Nam về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn tỉnh Quảng Nam, Công ty Bắc Kỳ và UBND tỉnh Quảng Nam đưa ra phương án tái định cư và hỗ trợ tái định cư như sau: Địa điểm tái định cư cho tất cả các hộ dân thuộc diện giải toả trên tại Khu dân cư số 2 thuộc dự án Khu tái định cư Làng Chài. Diện tích bố trí tái định cư của dự án là 11.500 m2. Giá đất tái định cư (tạm tính bình quân): 750.000đ/m2 (theo thông báo số 611/UBND của UBND thị xã Hội An), giá đất này sẽ được điều chỉnh khi có quyết định chính thức về giá đất tái định cư của UBND tỉnh Quảng Nam. Giao đất ở tái định cư: Hộ gia đình, cá nhân có đất ở hợp pháp bị thu hồi thì được giao đất ở mới tại khu tái định cư Làng Chài để xây dựng lại nhà ở. Diện tích đất ở mới được giao căn cứ theo diện tích đất ở bị thu hồi và điều kiện cụ thể về quỹ đất ở tại địa phương. Mức đất ở được giao thấp hơn hoặc bằng hạn mức giao đất ở theo Quy định của UBND tỉnh về hạn mức giao đất, hạn mức công nhận quyền sử dụng các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Nam. Đối với các trường hợp hộ gia đình có từ 03 thế hệ trở lên hoặc có 02 cặp vợ chồng trở lên cùng sống chung trong 1 hộ, thì hạn mức đất ở được giao cao hơn, nhưng tối đa không quá 02 lần hạn mức giao đất ở theo Quy định của UBND tỉnh và không vượt quá diện tích đất ở bị thu hồi. Với dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp của Bắc Kỳ thì có 60 hộ dân có đủ điều kiện bố trí tái định cư theo quy định. Còn lại 06 hộ dân khi bị thu hồi đất nhưng không thuộc diện được bố trí tái định cư, tuy nhiên do 06 hộ dân này không còn chỗ ở nào khác khi bị thu hồi đất nên Công ty và UBND tỉnh vẫn thực hiện bố trí đất tái định cư nhưng có thu tiền sử dụng đất 100%. Cơ chế hỗ trợ tiền sử dụng đất do có sự chênh lệch về giá đất giữa đất tái định cư với đất ở bị thu hồi: Trường hợp đất ở bị thu hồi có diện tích nhỏ hơn diện tích lô đất tái định cư: Nếu giá đất ở bị thu hồi thấp hơn giá đất tái định cư thì được hỗ trợ 100% tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch giữa giá đất tái định cư với giá đất ở bị thu hồi, tương ứng với diện tích đất ở bị thu hồi. Đối với phần diện tích đất tái định cư chênh lệch lớn hơn thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tái định cư; trường hợp hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh kinh tế khó khăn, được UBND cấp xã xác nhận thì được cho nợ phần chênh lệch tiền sử dụng đất, thời gian cho nợ không quá 05 năm. Nếu giá đất ở bị thu hồi bằng hoặc cao hơn giá đất tái định cư thì nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tái định cho toàn bộ diện tích lô đất tái định cư được giao; trường hợp tổng giá trị đất tái định cư lớn hơn tổng giá trị đất ở bị thu hồi; nếu hộ gia đình, cá nhân có hoàn cảnh kinh tế khó khăn, được UBND cấp xã xác nhận thì được cho nợ phần chênh lệch lớn hơn đó, thời gian cho nợ không qúa 05 năm. Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi bằng hoặc lớn hơn diện tích đất tái định cư: Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi bằng hoặc lớn hơn diện tích đất tái định cư và có giá đất ở bị thu hồi thấp hơn giá đất tái định cư thì được hỗ trợ 100% tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch giữa giá đất tái định cư với giá đất ở bị thu hồi, tương ứng với diện tích lô đất tái định cư. Trường hợp hộ gia đình có từ 03 thế hệ trở lên hoặc có 02 cặp vợ chồng trở lên cùng sống chung trong 1 hộ, nhưng diện tích đất ở bị thu hồi lớn hơn hạn mức giao đất ở mới ( theo quy định của UBND tỉnh ) và giá đất ở bị thu hồi thấp hơn giá đất tái định cư thì được bố trí thêm 01 lô đất tái định cư và hỗ trợ 100% tiền sử dụng đất cho phần chênh lệch giữa giá đất tái định cư với giá đất ở bị thu hồi, tương ứng với diện tích đất ở bị thu hồi hoặc tương ứng với diện tích lô đất tái định cư. Trường hợp diện tích đất ở bị thu hồi bằng hoặc lớn hơn diện tích đất tái định cư ( hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở mới theo quy định của UBND tỉnh ) và giá đất ở bị thu hồi bằng hoặc cao hơn giá đất tái định cư thì được giao đất tái định cư theo quy định trên nhưng phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất tái định cư tương ứng với diện tích đất ở mới được giao. Trường hợp thu hồi một phần diện tích đất ở, mà phần đất ở còn lại có diện tích tối thiểu từ 80m2 trở lên ( diện tích đất ở bị thu hồi bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở mới theo quy định UBND tỉnh ) và đảm bảo về kích thước ( chiều ngang, chiều dài ) của thửa đất theo quy hoạch xây dựng, đủ điều kiện bố trí tái định cư taị chỗ thì bố trí tái định cư tại chỗ. Tuy nhiên, với diện tích đất ở tái định cư này, mà chưa đảm bảo chỗ ở cho số nhân khẩu hiện tại đang sống chung ( từ 03 thế hệ trở lên hoặc có 02 cặp vợ chồng trở lên cùng sống chung trong 1 hộ ) thì được bố trí thêm 01 lô đất ở tại khu tái định cư và được áp dụng cơ chế hỗ trợ theo quy định như ở trên. Khuyến khích các hộ gia đình tự lựa chọn hình thức tái định cư phù hợp với quy hoạch sử dụng đất trong các khu dân cư đã quy hoạch ổn định để xây dựng nhà ở (trừ tái định cư trên phần đất còn lại) thì được hỗ trợ với mức hỗ trợ là: 5.000.000đ/hộ, tiền hỗ trợ này do Công ty chi trả. Các khoản hỗ trợ khác Các hộ dân có đất bị thu hồi thì ngoài việc nhận được các khoản đền bù thiệt hại về đất và tài sản trên đât cũng như hỗ trợ tái định cư thì họ còn được Chủ đầu tư (mà cụ thể là Công ty Cổ phần Ðầu tư Bắc Kỳ) hỗ trợ thêm một số khoản nhất định để họ có thể ổn định được cuộc sống ở nơi ở mới một cách nhanh nhất. Cụ thể bao gồm các khoản hỗ trợ sau: Hỗ trợ di dời đến nơi ở mới (Theo Quyết định 55/2006/QÐ-UBND tỉnh Quảng Nam thì mức hỗ trợ như sau): Tái định cư tại chỗ trên phần đất còn lại : 1.000.000 đ/hộ Di chuyển chỗ ở mới trong phạm vi huyện, thị xã: 2.500.000 đ/hộ. Di chuyển chỗ ở đến các huyện, thị xã khác trong tỉnh:3.000.000 đ/hộ. Di chuyển chỗ ở ra ngoài tỉnh hoặc di chuyển chỗ ở đến những vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, kể cả từ xã khó khăn này đến xã khó khăn khác trong tỉnh: 5.000.000 đ/hộ. Tuy nhiên, với dự án này thì do UBND thị xã Hội An đã bố trí khu tái định cư cho các hộ dân thuộc dự án tại Khu tái định cư Làng Chài 2 của Thị xã. Chính vì vậy Ban bồi thừơng giải phóng mặt bằng áp dụng mức giá hỗ trợ di dời chung cho các hộ gia đình với mức 2.500.000đồng/hộ. Hỗ trợ thuê nhà ở tạm Cãn cứ vào Quyết ðịnh 55/2006/QÐ-UBND tỉnh Quảng Nam, do thị xã đã bố trí được đất Tái định cư nên Ban bồi thường Giải phóng mặt bằng quyết định áp dụng mức hỗ trợ thuê nhà ở tạm là 700.000đồng/tháng/hộ trong vòng 6 tháng. Hỗ trợ ổn định đời sống Hỗ trợ ổn định đời sống và sản xuất cho hộ gia đình, cá nhân có hộ khẩu thường trú tại địa phương bị thu hồi đất ( đất ở; ( đất sản xuất nông nghiệp được giao bị thu hồi từ 30% diện tích trở lên) ), mức hỗ trợ là 150.000đ/tháng/nhân khẩu. Thời gian hỗ trợ có thể là 3 tháng, 6 tháng hoặc 12 tháng (phụ thuộc vào nơi mà họ sẽ được sắp xếp tái định cư). Tuy nhiên với dự án Khu du lịch sinh thái biển này thì thời gian hỗ trợ sẽ là 6 tháng (vì Công ty và UBND thị xã Hội An đã sắp xếp tái định cư cho các hộ dân này ở khu Tái định cư Làng Chài thuộc thị xã). Hỗ trợ ổn định cuộc sống nghề khai thác biển và nghề cá Đối với lao động khai thác biển, dịch vụ nghề cá (không có đất sản xuất nông nghiệp) phải di chuyển chỗ ở được hưởng các khoản hỗ trợ như hỗ trợ di chuyển chỗ ở, thuê nhà ở, hỗ trợ ổn định đời sống theo quy định trên đây, còn được hỗ trợ thêm để giải quyết những khó khăn ban đầu do phải đi lại xa nơi neo đậu tàu, thuyền với mức như sau: Di chuyển trong phạm vị xã: mức hỗ trợ 1.000.000đ/lao động chính ( từ 18 tuổi đến 55 tuổi đối với nữ và từ 18 tuổi đến 60 tuổi đối với nam ); lao động phụ từ 15 tuổi đến dưới 18 tuổi, từ 56 tuổi ( đối với nữ ) và 61 tuổi ( đối với nam ) trở lên, mức hỗ trợ 500.000đ/lao động phụ. Các hộ gia đình phải di chuyển chỗ ở xa nơi neo đậu tàu, thuyền được hỗ trợ 01 lần để trông giữ tàu, thuyền với mức như sau: -Tàu có động cơ từ 60CV trở lên: 5.000.000đ/phương tiện. -Tàu có động cơ từ 20CV đến dưới 60CV:3.000.000đ/phương tiện. -Tàu có động cơ dưới 20CV: 2.000.000đ/phương tiện. -Thuyền, ghe có gắn động cơ: 1.500.000đ/phương tiện. -Thuyền, ghe, thúng hành nghề: 1.000.000đ/phương tiện. Mức hỗ trợ tối đa cho mỗi hộ không quá 02 phương tiện. Trường hợp nhiều hộ góp vốn mua chung 01 phương tiện, thì cử người đại diện nhận tiền hỗ trợ. Hỗ trợ khác Đối với những hộ thuộc diện chính sách, hộ nghèo, già yếu, neo đơn; ngoài những khoản được miễn, giảm theo chế độ, chính sách còn được hỗ trợ như sau: Mức 3.500.000 đồng/hộ: cho hộ có 03 thân nhân là liệt sĩ trở lên hoặc hộ có 01 thương binh hạng 1/4, hộ có Bà mẹ Việt Nam anh hùng, hộ có Anh hùng lực lượng vũ trang, Anh hùng lao động (còn sống). Mức 2.500.000 đồng/hộ cho hộ có 02 thân nhân là liệt sĩ hoặc hộ có 01 thương binh hạng 2/4; hộ có 1 thương binh (3/4 hoặc 4/4) và 01 bệnh binh; hộ có 02 thương binh (3/4, 4/4). Mức 1.500.000 đồng/hộ cho hộ có 01 thân nhân là liệt sĩ hoặc hộ có 01 thương binh hạng 3/4, 4/4; bệnh binh các loại; hộ gia đình neo đơn; già yếu khó khăn; hộ thuộc diện đói nghèo được chính quyền địa phương xác nhận. Mức 1.000.000đ/hộ cho các hộ đang thờ cúng Bà mẹ Việt Nam anh hùng, Anh hùng lực lượng vũ trang, Anh hùng lao động, hộ con liệt sỹ đang thờ Bằng Tổ quốc ghi công. Trường hợp trong 01 hộ gia đình có nhiều đối tượng thuộc diện được hưởng hỗ trợ trên đây thì được cộng các mức để hỗ trợ. Trường hợp trong hộ gia đình có người thuộc diện được hưởng nhiều mức hỗ trợ, thì được hưởng mức hỗ trợ cao nhất là 3.500.000đ/hộ hoặc 2.500.000đ/hộ hoặc 1.500.000đ/hộ. Đối với hộ là thân nhân liệt sĩ thì chỉ hỗ trợ cho thân nhân chủ yếu, có hưởng tiền tuất hằng tháng và thờ Bằng Tổ quốc ghi công. BẢNG TỔNG HỢP CHI PHÍ HỖ TRỢ ĐỀN BÙ GPMB (chi tiết xem bảng 03 phụ lục số 2) Khen thưởng Những hộ gia đình, cá nhân chấp hành tốt chủ trương, chính sách, thực hiện tháo dỡ nhà, công trình giao trả mặt bằng đúng thời gian quy định của Hội đồng Bồi thường được thưởng tối đa như sau: Giải toả toàn bộ nhà cửa, công trình, đất đai(GT trắng): 5.000.000đ/hộ Các trường hợp bị giải toả một phần được tính bằng 5% giá trị được bồi thường, hỗ trợ nhưng mức tối đa không quá: 2.500.000đ/hộ Việc chi thưởng này do Hội đồng Bồi thường phối hợp với Nhà đầu tư; lãnh đạo chính quyền, mặt trận, đoàn thể cấp xã và đại diện của nhân dân họp bình xét công khai, dân chủ sau khi việc di dời đã hoàn thành. Thông báo công khai kết quả đến các bên liên quan Sau khi đã lập xong phương án đền bù Giải phóng mặt bằng và trình UBND Tỉnh thẩm định và phê duyệt. Ban bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ thông báo cho các hộ dân về phương án bồi thường Giải phóng mặt bằng. Phương án bồi thường giải phóng mặt bằng cuối cùng sẽ phải được thông báo công khai và được dán liêm yết tại UBND phường để mọi người dân có thể biết đến rộng rãi. Thông tin về ngày giờ nhận tiền đền bù cũng được thông báo ngay tại đây để người dân chuẩn bị. Tổ chức triển khai thực hiện công tác chi trả tiền đền bù Việc thực hiện chi trả tiền đền bù cho các hộ dân phải được thực hiện một cách công khai và minh bạch theo đúng quy định và đúng phương án như đã niêm yết. TỔNG HỢP CHI PHÍ BỒI THƯỜNG HỖ TRỢ GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG Chi phí bồi thường, hỗ trợ trực tiếp : 16.804.852.823 đồng Chi phí bồi thường về đất : 7.172.077.800 đồng Chi phí bồi thường về tài sản trên đất : 5.010.754.086 đồng Chi phí hỗ trợ : 4.335.196.129 đồng Khen thưởng : 286.824.808 đồng Chi phí phục vụ GPMB : 302.487.350 đồng Chi phí thẩm định : 336.097.056 đồng Tổng kinh phí phương án bồi thường GPMB : 17.443.437.230 đồng. Những kết quả mà Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ đã đạt được trong công tác Giải phóng mặt bằng cho dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An. Dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An được bắt đầu triển khai từ cuối năm 2006. Đến ngày 04 tháng 12 năm 2007 thì Dự án đã được phê duyệt Quy hoạch chi tiết theo Quyết định số 3925/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam. Ngày 30/01/2008, Tỉnh Quảng Nam đã có quyết định giao đất cho Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ thực hiện dự án theo Quyết định số 420/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam. Và tiếp đến là Quyết định phê duyệt phương án bồi thường tái định cư (Quyết định số 1860/QĐ-UBND của tỉnh Quảng Nam ngày 02/06/2008). Công ty đã tiến hành công tác GPMB một cách nhanh nhất. Phương án bồi thường GPMB đã được thống nhất với các hộ dân và có sự đồng ý của UBND. Tuy nhiên cho đến nay thì dự án vẫn chưa được xây dựng. Lý do là vì công tác GPMB vẫn chưa hoàn tất. Sở dĩ lại như vậy là do Khu tái định cư cho các hộ dân có đất bị thu hồi trong dự án vẫn chưa xây dựng xong. Chính điều này đã làm cho việc GPMB của dự án không thể thực hiện được. Theo như phương án bồi thường tái định cư đã được phê duyệt tại Quyết định 1860/QĐ-UBND tỉnh Quảng Nam ngày 02/06/2008 thì ban bồi thường GPMB đã thu xếp tái định cư cho các hộ dân vào Khu tái định cư Làng Chài 2, thuộc khu tái định cư của Thị xã Hội An. Chính vì công tác GPMB không được thực hiện theo đúng tiến độ nên tiến độ của dự án cũng bị ảnh hưởng. Theo dự kiến thì Dự án sẽ đi vào hoạt động vào cuối năm 2009, nhưng giờ đây tiến độ của dự án đã bị lùi lại khá nhiều mà nguyên nhân chính là do việc bố trí tái định cư chưa hoàn tất. Điều này khiến Công ty không thể tiến hành chi trả tiền đền bù thiệt hại cho người dân và thu hồi đất để xây dựng dự án được. Kết quả là dự án bị chậm tiến độ, gây lãng phí và mất uy tín trong nhân dân. Sự chẫm trễ trong việc bố trí sắp xếp tái định cư chính là một trong những vấn đề bất cập hiện nay mà nhiều dự án gặp phải, làm chậm tiến độ GPMB, chậm tiến độ thực hiện dự án, từ đó làm ảnh hưởng tới hiệu quả của chính dự án. Đây cũng là một trong những lý do mà tôi lưạ chọn nghiện cứu trong chuyên đề thực tập của mình. CHƯƠNG III: NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ ĐIỀU CHỈNH CÔNG TÁC GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG. Công tác GPMB là vô cùng quan trọng và cần thiết đối với dự án. Nó quyết định đến tiến độ và chất lượng mỗi dự án. Trên thực tế công tác GPMB ở dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An nói riêng và các dự án nói chung đều đã thu được một số thành công nhất định nhưng vẫn còn rất nhiều hạn chế làm kéo dài tiến độ GPMB hoặc không thể tiến hành GPMB được. Chính vì vậy, trong quá trình nghiên cứu chuyên đề thực tập và những bài học thực tế, tôi xin mạnh dạn đưa ra góp ý về một số giải pháp sau để công tác GPMB ngày càng hoàn thiện hơn. I. MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO CÔNG TÁC GPMB 1. Hoàn thiện khung khổ pháp lý và hệ thống chính sách liên quan đến công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Hoàn thiện vấn đề quy hoạch Công tác quy hoạch ở Việt Nam hiện nay rất không khoa học và thiếu tính thống nhất. Qui hoạch yếu kém không dựa trên một tư duy triết lý, không phù hợp với thực tế đang và sẽ gây một lãng phí to lớn. Qui hoạch yếu kém hôm nay sẽ gây hậu quả rất nặng nề trong tương lai. Ngay từ kỳ họp Quốc hội trước.Tiến sĩ Nguyễn Sĩ Dũng  cho biết: "Một trong những khó khăn của công tác quy hoạch là sức ép rất lớn từ các địa phương. Các cụm công nghiệp, các công trình giao thông, các cảng biển thường đưa lại những lợi ích to lớn, thậm chí, làm biến đổi cơ cấu kinh tế của nhiều địa phương. Chính vì vậy, các địa phương đều mong muốn được đưa vào quy hoạch và được có các công trình. Với “sự khẩn cầu” này, các nhà làm kế hoạch sẽ phải chịu sức ép thường xuyên, liên tục từ dưới lên. Tuy nhiên, các quan chức địa phương cũng chẳng dễ dàng gì với dư luận: tại sao tỉnh A xin được nhà máy đường mà tỉnh chúng ta lại không?!. Đây là “động lực” thực tế dẫn tới cái mà một vị đại biểu Quốc hội gọi là “quy hoạch theo phong trào”.Tất cả những lý giải đều cho thấy quy hoạch chúng ta là quy hoach bị động”.Quy hoạch bị động xuất phát từ những bức xúc, bất cập và nhu cầu thực tế trước mắt của các ngành, địa phương mà nảy sinh quy hoạch. Quy hoạch này nhằm hợp lý hoá trong công tác quản lý hay các yêu cầu của chủ đầu tư, qua đó đáp ứng mục tiêu phát triển kinh tế trước mắt của địa phương. Có người nói nôm na" quy hoạch để lập hồ sơ, quy hoạch để xin đầu tư, để tranh thủ vốn ...Chính vì vậy , quy hoạch và thực hiện quy hoạch không gắn kết với nhau trên cùng một sản phẩm .. Hầu hết quy hoạch này chỉ đáp ứng nhu cầu trước mắt, rất ngắn hạn mà không thể dự báo ra sao sau khi quy hoạch hoàn thành. Quy hoạch vì lợi ích cục bộ, ngắn hạn, không sát với thực tế dẫn đến không ít con số làm giật mình người nghe: một km đường tốn kém 750 tỷ đồng...đắt gấp hàng chục lần so với các nước. Tiền đền bù giải phóng mặt bằng cao hơn nhiều lần so với tiền xây dưng...và tốc độ giải phóng mặt bằng hầu như nơi nào cũng chậm trễ, dây dưa... Lý giải về vấn đề giải phóng mặt bằng dây dưa, Bộ Tài nguyên –Môi trường cho rằng,  công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa quyền của Nhà nước (đại diện sở hữu toàn dân về đất đai) và quyền của người sử dụng đất đã được pháp luật công nhận; chưa giải quyết tốt mối quan hệ giữa lợi ích của xã hội, lợi ích nhà đầu tư cần sử dụng đất với người có đất bị thu hồi; không chấp hành đúng các quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.  Phải chăng ta thiếu đất? Theo số liệu năm 2003, đất  ở toàn quốc cho cả nông thôn, thành thị có 1,4%, còn lại 98,6% đất khác. Đất đô thị chỉ chiếm 0,25%....ngay cả thủ đô, địa bàn phát triển vẫn còn nhiều khả năng!      Như vậy phải chăng chúng ta chưa có một tư duy, một phương hướng Quy hoạch chủ động, khoa học nhìn trên lợi ích lâu dài, đồng bộ của Đất nước ? Phải chăng đội ngũ cán bộ quy hoạch của chúng ta chưa đủ tầm? Hay phải chăng chúng ta chưa có chế tài quy định trách nhiệm của những người làm quy hoạch,thẩm định,xét duyệt quy hoạch? Phải chăng đã đến lúc cần một bộ Luật quy hoạch ? Chính vì vậy nếu Quy hoạch đáp ứng được nhu cầu xã hội một cách khoa học và thống nhất thì chắc chắn công tác GPMB sẽ không khó khăn như hiện nay. Đối với việc đền bù đất và tài sản trên đất Trước đây giá đất do Nhà nước quy định chỉ bằng khoảng 20% giá thị trường, người dân được bồi thường cũng chỉ như vậy. Vào khoảng 3 năm đầu của thế kỷ, tất cả những dự án Nhà nước thu hồi đất đều có khiếu nại về giá, ở miền Bắc thì từ khắp vùng Quảng Ninh, Hải Phòng, Hải Dương, Hưng Yên, Hà Nội... ở miền Nam thì khắp vùng Đồng Nai, Bình Dương, TP.HCM, Bà Rịa- Vũng Tàu, Long An, Tiền Giang... Thứ trưởng Bộ TN&MT Đặng Hùng Võ phân tích, đây có lẽ là nguyên nhân chính dẫn tới khiếu nại của những người thuộc diện được bồi thường. Ai cũng biết, Nhà nước cần thu hồi đất để phát triển đất nước thì nhân dân ủng hộ. Nhưng trao đất cho Nhà nước và cầm tiền bồi thường rồi thì tiền đó đem ra thị trường cũng chẳng mua lại được chỗ mới bằng nửa chỗ cũ. Vậy thì ai chẳng lo. Hiện nay xung quanh công tác đền bù GPMB đã có một số nghị định, thông tư điều chỉnh. Cùng với đó là UBND các tỉnh đã xây dựng khung giá đất từng loại để phục vụ cho công tác đền bù thiệt hại về đất tại mỗi địa phương. Song vẫn còn nhiều bất cập trong việc áp dụng giá đền bù đối với các loại đất cũng như giá một số loại tài sản, cây cối, hoa màu trên đất gây nhiều khiếu kiện và thắc mắc trong nhân dân làm ảnh hưởng tới việc thu hồi đất, làm chậm tiến độ của các dự án. Chính vì vậy phải nghiên cứu, khảo sát và cập nhật thường xuyên những thay đổi về giá đất cũng như các loại tài sản khác để từ đó lựa chọn phương pháp xác định giá một cách khoa học và chính xác nhất. Giá đền bù phải phản ánh một cách kịp thời với những biến động của thị trường nhằm đảm bảo lợi ích của người chủ sở hữu đất. Để làm được điều này cần có một bộ phận thẩm định giá có đủ năng lực và cần có một hệ thống chính sách pháp luật thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Đầu năm 2006 Chính phủ ban hành Nghị định số 17/2006/NĐ-CP trong đó quy định giá đất tính bồi thường phải được quyết định cho từng dự án bằng giá đất trên thị trường, bất kể giá của UBND cấp tỉnh quy định ra sao. Lời giải bằng quy định pháp luật đã đủ, người bị thu hồi đất chờ quy định này được thực thi trọn vẹn, chắc sẽ khá hơn, khiếu kiện sẽ giảm hơn, bớt đi những cảnh éo le vì giá đất.    Bên cạnh đó khi ban bồi thường GPMB tiến hành kiểm đếm để đề ra phương án GPMB thì gặp rất nhiều khó khăn như diện tích đất thực tế không khớp với diện tích ghi trong GCNQSDĐ, rất khó phân loại các tài sản trên đất. Để khắc phục điều này cần phải có một cơ chế quản lý quỹ đất đai hoàn chỉnh, toàn diện và chính xác. Hiện nay, khiếu kiện về đất đai đang chiếm trên 70% tổng khiếu kiện của toàn xã hội, khiếu kiện về bồi thường, GPMB đang chiếm trên 70% khiếu kiện về đất đai, suy ra khiếu kiện về bồi thường, GPMB đang chiếm 50% khiếu kiện của toàn xã hội, con số ấy là lớn. Quy định giá đất tính bồi thường bằng giá đất trên thị trường là một lời giải. Đối với các chính sách hỗ trợ Việc giải phóng mặt bằng làm cho một số bộ phận người dân bị mất đất và thay đổi một số điều kiện sống. Mặc dù họ đã được đền bù một khoản nhưng nhìn chung một cách tổng thể thì họ vẫn rất thiệt thòi. Vì vậy, nhà nước cần ban hành những chính sách ưu đãi, hỗ trợ cho những người có đất bị thu hồi; hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp. Ngoài ra nhà nước cần có chính sách khuyến khích ưu đãi các tổ chức, cá nhân vay vốn để sản xuất, tạo việc làm mới ở khu vực bị mất đất nông nghiệp. Đồng thời chủ động phối hợp với các cơ sở dạy nghề để giới thiệu những người bị mất đất có việc làm mới hay ưu tiên đối tượng bị thu hồi đất đi xuất khẩu lao động khi có đợt... Sở LĐ-TB-XH cần phối hợp với các đơn vị, tổ chức xã hội (Hội Phụ nữ, hội nông dân tập thể...) để tổ chức các khoá học hướng nghiệp, giới thiệu việc làm cần phải phù hợp với định hướng phát triển kinh tế- xã hội của tỉnh, phù hợp với nhu cầu lao động của địa phương để tránh tình trạng nguồn lực lao động được đào tạo không phù hợp tạo gánh nặng cho xã hội. Bên cạnh những chính sách hỗ trợ do nhà nước quy định thì đòi hỏi các chủ đầu tư cũng nên có phần hỗ trợ nhất định để giúp đỡ người dân có thể ổn định cuộc sống. Qua đó cũng làm đẩy nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. 2. Giải pháp đẩy nhanh việc cấp GCNQSDĐ GCNQSDĐ và QSH nhà ở là một trong nhân tố tác động gây ảnh hưởng không nhỏ đến công tác giải phóng mặt bằng thực hiện dự án. Nó không những thừa nhận quyền lợi sử dụng đất của chủ sử dụng đất để Nhà nước nắm bắt được tình hình sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân tổ chức đồng thời để nhằm kiểm soát hoạt động giao dịch cũng như các khoản tiền do đất đai đem lại (thuế sử dụng đất). GCN là một trong những điều kiện quan trọng để người sử dụng đất được bồi thường thiệt hại khi họ bị thu hồi đất. ở nước ta do trước đây có sự quản lý lỏng lẻo đối với việc sử dụng đất nên việc cấp GCNQSDĐ chưa được quan tâm đúng mức và hậu quả là gây khó khăn cho công tác quản lý sử dụng đất đai hiện nay và cũng gây khó khăn để xem xét điều kiện được đền bù về đất. Để công tác bồi thường giải phóng mặt bằng ở các dự án tiếp theo được thực hiện một cách nhanh chóng và thuận lợi thì cần khẩn trương cấp GCNQSDĐ cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, nhất là đất đô thị và khu đất dân cư nông thôn. Để làm được điều này thì cần giảm bớt các thủ tục xem xét, thẩm định của cơ quan nhà nước cấp. Các điều kiện được cấp GCNQSDĐ theo quy định của nhà nước đã quy định quá rõ ràng nền cần phẩi tuỳ vào từng trường hợp mà linh động linh hoạt giải quyết công việc cho phù hợp với công tác cấp GCNQSDĐ. 3. Kiện toàn bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng có đủ năng lực, đủ đạo đức nghề nghiệp và đủ các yêu cầu đòi hỏi phục vụ cho công tác giải phóng mặt bằng: Bộ máy làm công tác giải phóng mặt bằng phải hoạt động đảm bảo nguyên tắc tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương, phải phân công rõ trách nhiệm và phối hợp giữa sở, ban, ngành của tỉnh trong công tác giải phóng mặt bằng tránh hiện tượng chồng chéo về chức năng, nhiệm vụ và quyền hạn. Về cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng: Cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng phải được trang bị đầy đủ về năng lực và đạo đức nghề nghiệp, họ phải là những người nắm rõ những yêu cầu, đặc điểm của dự án, phải am hiểu về chính sách, pháp luật của Nhà nước đặc biệt là chính sách quy định phục vụ cho công tác bồi thường giải phóng mặt bằng như những quy định về giá bồi thường, về đối tượng và điều kiện bồi thường cũng như trình tự lập phương án bồi thường và trình tự tiến hành công tác giải phóng mặt bằng đúng thời gian, tiến độ đã đề ra. Để có những cán bộ này cần phải thường xuyên mở các buổi học phục vụ cho công tác bồi thường. Tăng cường công tác chỉ đạo kiểm tra quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng đối với các cán bộ, kịp thời bồi thường xử lý những khó khăn vướng mắc. Thường xuyên mở các buổi họp để đánh giá kết quả đã đạt được và cần tiếp tục hoàn thành những công việc tiếp theo cùng với việc nêu gương, khen thưởng những cá nhân làm tốt công tác này đồng thời góp ý kiến phê bình, khiển trách xử phạt những cán bộ còn sai sót, yếu kém, có ý thức trách nhiệm chưa cao trong quá trình thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng. Từ thực tế này và những bài học giải phóng mặt bằng ở những địa phương đi trước trong lĩnh vực đầu tư, huyện đã đưa ra những chính sách và giải pháp triển khai công tác giải phóng mặt bằng khá hiệu quả. Trước hết là công tác tuyên truyền vận động nhân dân nắm rõ chủ trương chính sách của tỉnh trong lĩnh vực hợp tác đầu tư phát triển công nghiệp- thương mại dịch vụ trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Phân tích, tuyên truyền về  những lợi ích của tỉnh của huyện, của xã và của từng hộ nông dân dành  đất cho công nghiệp đó là: tạo những bước phát triển đột phá về kinh tế, giải quyết nhiều việc làm thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu lao động ở nông thôn từ lao động trong lĩnh vực nông nghiệp sang làm việc trong lĩnh vực công nghiệp, thương mại - dịch vụ  có mức thu nhập cao hơn, nâng cao trình độ dân trí, sự đổi mới nhận thức về nền kinh tế thị trường... Việc tiếp nhận các dự án đầu tư sẽ  giúp cho các  thôn, xã tiếp nhận nguồn kinh phí hỗ trợ lớn từ các dự án để xây dựng có sở vật chất, tạo nên sự đổi mới bộ mặt ở nông thôn... Thực hiện quy chế công khai, dân chủ và thực hiện đúng quy trình  trong công tác giải phóng mặt bằng là một yếu tố quan trọng phải được tổ chức và triển khai tốt từ việc họp và lấy ý kiến của nhân dân đến việc lập phương án đền bù, hỗ trợ thôn xã về tiền đầu tư xây dựng cơ sở vật chất... Một vấn đề quan trọng khác là nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. Một số cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng trình độ chuyên môn yếu, không nhiệt tình với công việc, chất lượng công việc làm kém phải điều chỉnh sửa đi làm lại nhiều lần sẽ gây những nghi kỵ, thắc mắc trong nhân dân dễ dẫn đến những hiểu lầm và gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.. Bên cạnh đó sự lãnh đạo chỉ đạo sát sao, quyết liệt và kịp thời của các cấp, các ngành khi nảy sinh những khó khăn trong quá trình đền bù và thu hồi đất sẽ có tác dụng rất lớn tháo gỡ khó khăn đẩy  nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. 4. Đẩy mạnh công tác tuyên truyền, tập huấn và vận động người dân thực hiện các chính sách của Nhà nước, của tỉnh về bồi thường giải phóng mặt bằng. Từ thực tế công tác GPMB hiện nay và những bài học giải phóng mặt bằng ở những địa phương đi trước trong lĩnh vực đầu tư, chúng ta cần đưa ra những chính sách và giải pháp triển khai công tác giải phóng mặt bằng sao cho hiệu quả. Trước hết là công tác tuyên truyền vận động nhân dân nắm rõ chủ trương chính sách của tỉnh trong lĩnh vực hợp tác đầu tư phát triển công nghiệp- thương mại dịch vụ trong thời kỳ công nghiệp hoá hiện đại hoá. Phân tích, tuyên truyền về  những lợi ích của tỉnh của huyện, của xã và của từng hộ nông dân dành  đất cho công nghiệp đó là: tạo những bước phát triển đột phá về kinh tế, giải quyết nhiều việc làm thúc đẩy chuyển dịch cơ cấu lao động ở nông thôn từ lao động trong lĩnh vực nông nghiệp sang làm việc trong lĩnh vực công nghiệp, thương mại - dịch vụ  có mức thu nhập cao hơn, nâng cao trình độ dân trí, sự đổi mới nhận thức về nền kinh tế thị trường... Việc tiếp nhận các dự án đầu tư sẽ  giúp cho các  thôn, xã, địa phương nơi thực hiện dự án có thể tiếp nhận nguồn kinh phí hỗ trợ lớn từ các dự án để xây dựng có sở vật chất, tạo nên sự đổi mới bộ mặt của vùng... Thực hiện quy chế công khai, dân chủ và thực hiện đúng quy trình  trong công tác giải phóng mặt bằng là một yếu tố quan trọng phải được tổ chức và triển khai tốt từ việc họp và lấy ý kiến của nhân dân đến việc lập phương án đền bù, hỗ trợ thôn xã về tiền đầu tư xây dựng cơ sở vật chất... Một vấn đề quan trọng khác là nâng cao trình độ nghiệp vụ chuyên môn của cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng. Một số cán bộ làm công tác giải phóng mặt bằng trình độ chuyên môn yếu, không nhiệt tình với công việc, chất lượng công việc làm kém phải điều chỉnh sửa đi làm lại nhiều lần sẽ gây những nghi kỵ, thắc mắc trong nhân dân dễ dẫn đến những hiểu lầm và gây khó khăn cho công tác giải phóng mặt bằng.. Bên cạnh đó sự lãnh đạo chỉ đạo sát sao, quyết liệt và kịp thời của các cấp, các ngành khi nảy sinh những khó khăn trong quá trình đền bù và thu hồi đất sẽ có tác dụng rất lớn tháo gỡ khó khăn đẩy  nhanh tiến độ giải phóng mặt bằng. Công tác GPMB sẽ được diễn ra trôi chảy, thuận lợi nếu được người dân ủng hộ nhiệt tình bằng việc kê khai đúng thực tế, thực hiện nghiêm chỉnh và đúng thời gian trong việc tổ chức di dời nhà cửa, tài sản, hoa màu trên đất; cuối cùng là người dân nhận tiền bồi thường và bàn giao mặt bằng. Nếu người dân không đồng tình với chính sách bồi thường, có nhiều thắc mắc và nhiều khiếu nại thì công tác bồi thường GPMB không những mất thời gian dể các cơ quan có thẩm quyền xem xét, kiểm tra lại, điều chỉnh lại những cái chưa phù hợp với lòng dân, trong nhiều trường hợp thật cần thiết phải chuẩn bị các điều kiện thật cần thiết để thực hiện cưỡng chế đối với những hộ cố tình chống đối mà còn gây tốn kém thêm tiền của và sức lực để điều chỉnh lại cho phù hợp. Vì vậy cần phải tuyên truyền, vận động quần chúng nhân dân để họ hiểu rõ về chính sách Pháp luật của Nhà nước mà muốn công tác tuyên truyền, vận động đạt kết quả cao thì cần phải có những biện pháp nhất định thông qua các phương tiện thông tin đại chúng... để từ đó người dân dần hiểu ra và ủng hộ cho quá trình thực hiện công tác GPMB. 5. Cần thực hiện công khai dân chủ trong công tác GPMB. Khi dự án đã được phê duyệt thỉ Tỉnh cần tiến hành công bố công khai các bản vẽ thiết kế quy hoạch tại những khu công cộng, những nơi người dân dễ dàng tiếp cận để người dân nắm bắt được những thông tin cần thiết và chủ động làm những công việc liên quan đến dự án. Đồng thời cần phải dân chủ trong việc áp dụng chính sách bồi thường thiệt hại đối với các đối tượng được đền bù tránh trường hợp lợi dụng sự quen biết, người nhà hay sự mua chuộc của những người có quyền, có tiền mà áp dụng mức bồi thường khác nhau đối với những đối tượng có điều kiện đền bù khác nhau. Bên cạnh những giải pháp ở trên nhằm đẩy nhanh công tác thực hiện GPMB dể khắc phục hạn chế, tồn tại của dự án cần tiếp tục điều tra khảo sát, lập hồ sơ thống kê đo đạc cũng như cần phải chuẩn bị đẩy đủ các điều kiện cần thiết như kinh phi bồi thường, các cán bộ thực thi... đặc biệt là các chính sách pháp luật quy định về bồi thường GPMB. II. Đề xuất kiến nghị: Để chính sách đền bù thiệt hại GPMB khi Nhà nước thu hồi đất phù hợp với thực tế, tạo điều kiện thuận lợi cho các địa phương cụ thể là các dự án trong quá trình thực hiện nhằm đảm bảo hài hoà lợi ích của người bị thu hồi đất, chủ dự án và hiệu quả kinh tế xã hội mà dự án đem lại, tôi có một số đề xuất- kiến nghị sau: Công tác Quy hoạch cần phải được chú trọng hơn. Quy hoạch cần phải đảm bảo tính thống nhất, phù hợp với chủ trương chính sách phát triển kinh tế của cả nước, phù hợp với điều kiện cụ thể của từng vùng. Chính vì vậy mà đòi người làm công tác Quy hoạch phải có tầm nhìn xa và nhạy bén.Quy hoạch để mở một con đường không có nghĩa là chúng ta chỉ vẽ một con đường ấy và thực hiện GPMB cho đúng con đường đó, mà chúng ta còn cần phải xem xét quy hoạch và GPMB hai bên đường để tạo tính thống nhất và đồng bộ. Tránh sự mất công bằng giữa các hộ dân nằm trong diện phải chuyển đi với các hộ dân được lợi từ việc mở đường. Thành lập cơ quan định giá đất hoạt động theo ngành dọc từ TW đến địa phương trên cơ sở thống nhất một số nguyên tắc, quy định chung nhằm điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp, kịp thời với thực tế phục vụ cho công tác GPMB , cho các hoạt động giao dịch liên quan đến đất đai, để tính thuế và các nguồn thu khác từ đất đai. Hiện nay thì Nhà nước đã có chủ trương thành lập tổ chức định giá tại mỗi địa phương (có thể hoạt động dưới hình thức là ban trực thuộc bộ máy cầm quyền hoặc dưới hình thức Công ty định giá) nhằm xây dựng được khung giá đất hợp lý, sát với giá thị trường và kịp thời thay đổi khi giá có biến động tăng quá đột biến. Sự hiệu quả của tổ chức định giá này cao hay thấp là một câu hỏi mà lời giải đáp của nó sẽ nằm ở tương lai. Nhà nước cũng như UBND các tỉnh, huyện nơi có các dự án đầu tư cần có những chính sách để hỗ trợ công tác GPMB đăc biệt là những chính sách, quy định hỗ trợ công tác kiểm đếm và cùng với chủ đầu tư đưa ra những phương án đền bù giải phóng mặt bằng thoả đáng. Phải tính đến lợi ích của những người đang sử dụng đất xung quanh khu vực các công trình hạ tầng kỹ thuật, công trình xã hội sau khi hoàn thành vì sau khi thực hiện dự án thì lợi thế về giá, về vị trí, về khả năng sinh lợi của các mảnh đất xung quanh là được tăng lên một số mảnh đất vì dự án đầu tư đã làm ảnh hưởng thiệt hại đến các tổ chức, hộ gia đình xung quanh vì thế phải tính trừ hoặc cộng vào tiền bồi thường để tạo ra sự công bằng giữa những người bị chuyển đi và ở lại sau khi thực hiện dự án. Cần mở lớp học đào tạo những cán bộ làm công tác GPMB và những người này sẽ thực hiện nhiệm vụ làm công tác bồi thường GPMB không chỉ ở một dự án mà làm ở nhiều dự án; họ sẽ có kinh nghiệm chuyên môn vững vàng và sẽ có kinh nghiệm thực tế, những bài học kinh nghiệm rút ra từ các dự án để áp dụng linh hoạt vào dự án tiếp theo. Mỗi địa phương đều nên có cơ quan tuyên truyền để đưa ra những thông tin quy hoạch, những thông tin liên quan đến chiến lược phát triển kinh tế, xã hội của đất nước cũng như của mỗi địa phương làm cho người dân hiểu rõ và ủng hộ những chính sách của Nhà nước để họ có thể phối hợp một cách tốt nhất với chủ đầu tư nhằm làm cho công tác GPMB được thực hiện tốt nhất, đúng tiến độ và thu được hiệu quả cao nhất. Nói tóm lại, để đẩy nhanh tiến độ bồi thường GPMB đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, đảm bảo ồn định cuộc sống cho người dân có đất bị thu hồi thì phải ban hành những quy định của pháp luật đầy đủ, thống nhất và phù hợp đồng thời phải có sự kết hợp chặt chẽ, phối hợp giữa các bên: người bị thu hồi đất- chủ đầu tư và Nhà nước, góp phần xây dựng đất nước theo hướng CNH-HĐH, đưa Việt Nam dần hội nhập với các nước trên thế giới. KẾT LUẬN Bồi thường GPMB khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư phát triển là một công tác vô cùng quan trọng. Nó hết sức nhạy cảm, phức tạp bởi nó liên quan đến quyền và lợi ích của nhiều đối tượng khác nhau và liên quan tới nhiều cấp, nhiều ngành. Nhìn lại quá trình thực hiện công tác GPMB tại dự án Khu du lịch sinh thái biển cao cấp Hội An nói riêng của Công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ và các dự án đầu tư khác nói chung thì chúng ta có thể nhận thấy sự tồn tại của một số hạn chế bất cập cùng những mâu thuẫn. Những bất cập và mâu thuẫn ấy không chỉ được thể hiện trong phản ứng của người dân đối với chính sách đền bù thiệt hại mà nó còn thể hiện ngay trong sự chồng chéo hay quy định thiếu chặt chẽ trong hệ thống chính sách pháp luật. Điều này dẫn đến hệ quả là công tác GPMB diễn ra không đúng như mong đợi thậm chí nhiều dự án không thực hiện được công tác GPMB hoặc GPMB không triệt để từ đó làm mất tính khả thi của dự án đầu tư. Đây cũng là một trong các nguyên nhân chính dẫn tới việc xuất hiện nhiều dự án treo như hiện nay làm thiệt hại đến lợi ích của quốc gia và của sự phát triển kinh tế- xã hội. Trong khi yêu cầu của công cuộc CNH-HĐH đất nước đang diễn ra mạnh mẽ, đã và đang đặt ra cho công tác GPMB của tỉnh Quảng Nam nói riêng và cả nước nói chung một nhiệm vụ vô cùng khó khăn và phức tạp. Để hoàn thành nhiệm vụ đặt ra không phải là điều dễ dàng mà đòi hỏi các cấp, các ngành từ Trung Ương đến địa phương phải phối hợp một cách thống nhất và thực hiện một cách nghiêm túc chính sách, quy định của pháp luật hiện hành. Và trước hết cần hoàn thiện hơn nữa hệ thống pháp luật nói chung và những quy định liên quan đến công tác bồi thường GPMB nói riêng. Cần chủ động chuẩn bị các điều kiện phục vụ cho công tác GPMB , mở các lớp huấn luyện chuyên môn nghiệp vụ phục vụ cho công tác GPMB đồng thời cần tuyên truyền vận động quần chúng nhân dân để người dân hiểu rõ và ủng hộ những quy định và chính sách pháp luật của Nhà Nước về công tác GPMB và đường lối của Nhà Nước, cần quy định một cách chặt chẽ và cụ thể trách nhiệm của các bên có liên quan, bên cạnh đó cũng cần có biện pháp xử lý nghiêm khắc những trường hợp vi phạm. Vì sự phồn vinh của xã hội và sự phát triển của quốc gia thì chúng ta cần làm tốt và hoàn thiện hơn nữa công tác GPMB. Đó là điều kiện tiên quyết của sự phát triển. Mặc dù đã có rất nhiều cố gắng, nỗ lực của bản thân song do trình độ, kiến thức, thời gian và điều kiện có hạn nên bài viết của tôi không thể tránh khỏi những thiếu sót và chưa hoàn thiện. Tôi rất mong nhận được sự chỉ bảo tận tình của Th.s Ngô Thị Phương Thảo cũng như ý kiến đóng góp của các thầy, các cô trong khoa để bài viết của tôi có thể hoàn thiện hơn. Tôi xin chân thành cảm ơn Th.S Ngô Thị Phương Thảo đã trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi hoàn thành bài viết này, tôi cũng xin chân thành cảm ơn các anh chị trong công ty Cổ Phần Đầu tư Bắc Kỳ đã tận tình giúp đỡ, chỉ bảo và cung cấp các số liệu cũng như những thông tin cần thiết phục vụ cho bài viết này. Một lần nữa tôi xin chân thành cảm ơn! TÀI LIỆU THAM KHẢO: - Luật Đất đai 2003, Luật đất đai 1993, luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai năm 1998, 2001; - Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007của chính phủ quy định bổ sung về việc cấp GCNQSDĐ, trình tự, thủ tục Bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất…và một số Nghị định khác có liên quan. - Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của chính phủ quy định về phương pháp xác định giá đất và khung giá đất; - Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007của chính phủ sửa đổi bổ sung Nghị Định 188/2004/NĐ-CP; - Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của chính phủ về Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất; - Thông tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài Chính hướng dẫn việc thực hiện Nghị định 188/2004/NĐ-CP và Nghị định 123/2007/NĐ-CP; - Quyết định số 55/2006/QĐ-UBND ngày 15/12/2006 của UBND tỉnh Quảng Nam về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn tỉnh Quảng Nam và Quyết định số 18/QĐ-UB ngày 28/06/2007 của UBND tỉnh Quảng Nam về việc điều chỉnh, bổ sung Quyết định số 55/2006/QĐ-UBND ngày 15/12/2006 của UBND tỉnh Quảng Nam. - Các văn bản tờ trình trong quy trình thực hiện dự án. - Giáo trình kinh tế tài nguyên đất (Nhà xuất bản Nông nghiệp năm 2000)- Chủ biên :PGS.TS Ngô Đức Cát; - Các báo, tạp chí liên quan đến đất đai bất động sản; - Các tài liệu của anh chị khoá trên và của các anh chị trong công ty Cổ phần Đầu tư Bắc Kỳ; - Các thông tin trên Internet; - Và một số tài liệu khác.

Các file đính kèm theo tài liệu này:

  • docCD69.doc
Luận văn liên quan